Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества (действующая редакция)

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

 Толкование судом понятия “улучшения имущества” для целей аренды

1.1. Вывод из судебной практики: Под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

Судебная практика

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.03.2019 N Ф08-957/2019 по делу N А53-23547/2017
“…В силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Под улучшениями понимают работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть такие улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием объекта, переданного в аренду…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.02.2018 N Ф02-7697/2017 по делу N А33-26038/2016
“…Ссылаясь на то, что ответчиком не возмещены истцу затраты на производство неотделимых улучшений в размере разницы между стоимостью затрат и зачтенной рыночной стоимостью неотделимых улучшений, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым требованием.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия оснований для удовлетворения требования истца.
Третий арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о взыскании с ответчика стоимости затрат на производство неотделимых улучшений в размере 64 653 820 рублей 69 копеек…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2018 N Ф09-5317/18 по делу N А60-46839/2017
“…В связи с расторжением договора аренды истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущественного комплекса после расторжения поименованного договора. По утверждению истца, именно работы по капитальному ремонту указанного имущества, проведенные в период с 2009 по 2013 годы, с ноября 2014 года по декабрь 2014 года, являются неотделимыми улучшениями, стоимость которых составляет 14 054 074,00 руб. (13 800 804 руб. + 700 163 руб. – уменьшение исковых требований) и подлежит возмещению ответчиком.
В рамках дела N А60-12984/2014 судами установлено, что только те расходы общества “Маяк” по проведению капитального ремонта, которые превышают размер инвестиций, вкладываемых в улучшение имущественного комплекса в соответствии с положениями пункта 4.1.5 договора, могут рассматриваться в качестве расходов на улучшение арендованного имущества по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из пояснений истца, данных при рассмотрении дела в судах, усматривается, что произведенные им работы понимаются им как работы по капитальному ремонту. При этом капитальный ремонт выполнялся обществом во исполнение условия пункта 4.1.5 договора аренды, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон, доказательств исполнения пункта 4.1.5 договора аренды иным способом, помимо осуществления капитального ремонта, общество в материалы дела не представило.
При толковании условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом поведения сторон и принципа добросовестности в гражданском обороте судом апелляционной инстанции установлено, что пункт 4.1.5 договора аренды был предусмотрен как возложение обязанности на арендатора (истца) за свой счет проводить капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Из положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Проанализировав локальные сметные расчеты, суды пришли к выводу о том, что проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений. Более того, поскольку пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации является диспозитивным, стороны могут исключить условие о возмещении неотделимых улучшений, то есть фактически предусмотреть проведение неотделимых улучшений за счет арендатора, что и было сделано в пункте 4.1.5 договора.
Судами отмечено, что решением суда по делу N А60-17110/2016 установлено, что арендная плата, установленная договором по результатам торгов для истца, ниже, чем действующая в период действия договора на территории муниципального образования Североуральский городской округ, установленная в муниципальном образовании представительным органом власти. Тем самым истцу в период действия договора за пользование муниципальным имуществом предоставлены определенные преференции. Таким образом, размер ежемесячной арендной платы за пользование имущественным комплексом площадью 1 989,5 кв. м был снижен, что компенсировалось обязательством арендатора, предусмотренного пунктом 4.1.5 договора. Так, внесение арендной платы, размер которой были существенно снижен, а также внесение инвестиций в виде выполнения работ по капитальному ремонту имущественного комплекса судами расценено в качестве встречного предоставления со стороны общества “Маяк” по договору.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая намерения сторон при заключении договора аренды, а также предшествующие заключению договора переговоры и переписку, последующее поведение сторон, а также обстоятельства, установленные судами при рассмотрении дел N А60-12984/2014, N А60-7106/2015, N А60-17110/2016, суды установили, что истец (арендатор) как до заключения договора, так и после заключения договора не заблуждался относительно необходимости проведения капитального ремонта на сумму не менее двух миллионов рублей в год за свой счет.
Поскольку стоимость работ по капитальному ремонту (14 500 967 руб.) не превышает общий размер инвестиций, которые в соответствии с пунктом 4.1.5 договора арендатор обязался вносить в период действия договора, доказательства исполнения пункта 4.1.5 договора иными способами истцом не представлены, суды пришли к правильному выводу о том, что указанные работы не являются неотделимыми улучшениями и их стоимость возмещению не подлежит. Кроме того, истцом не соблюден порядок согласования выполнения неотделимых улучшений стоимостью 700 163,00 руб.
При таких обстоятельствах судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

 Применение п. 2 ст. 623 ГК РФ к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом по аналогии закона

Пункт 2 ст. 689 ГК РФ предусматривает нормы, которые могут применяться к договору безвозмездного пользования. Среди них не указан п. 2 ст. 623 ГК РФ. Однако по общему правилу, закрепленному в ст. 6 ГК РФ, к сходным отношениям может применяться аналогия закона, если это не противоречит их существу. Учитывая, что договоры аренды и безвозмездного пользования регулируют отношения по пользованию имуществом и законодатель предусмотрел распространение части норм договора аренды на отношения по договору ссуды, можно предположить, что данные отношения являются сходными и к ним допустимо применение аналогии закона.
Таким образом, в судебной практике возник вопрос: допустимо ли в данном случае применение аналогии закона или же следовать прямому указанию закона о том, что п. 2 ст. 623 ГК РФ не применяется к договору безвозмездного пользования?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о применении норм о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений не применяется по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2009 N Ф09-574/09-С6 по делу N А60-4959/2008-С4
“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд пришел к выводу о том, что с момента возникновения у Российской Федерации (1991 год) и Свердловской области (2008 год) права собственности на административное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, пр. Ленина, 35, включая спорный пристрой площадью 361,3 кв. м к данному зданию, у ответчиков не возникло никаких обязательств по возмещению Федерации профсоюзов каких-либо расходов, связанных с содержанием, эксплуатацией и расширением данного здания.
Суд также исходил из того, что к спорным правоотношениям не подлежит применению по аналогии закона п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку названная правовая норма регулирует арендные отношения, которые имеют возмездный характер, в то время как истец в период с 1919 по 2008 годы пользовался административным зданием на безвозмездной основе.
Как следует из содержания п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды…”

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ о возмещении стоимости неотделимых улучшений может применяться по аналогии закона к отношениям по безвозмездному пользованию имуществом.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2010 по делу N А03-10658/2009
“…Южная поселковая администрация Центрального района г. Барнаула (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Алтайского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, о взыскании с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом Алтайского края (далее ТУ Росимущества в Алтайском крае) неосновательного обогащения в сумме 2 108 947,60 руб.
Как следует из материалов дела, решением Комитета по управлению имуществом администрации г. Барнаула (в настоящее время – Комитет по управлению муниципальной собственностью города Барнаула) N 659 от 14.06.2004 Администрации передано в безвозмездное пользование нежилое помещение площадью 428,7 кв. м, расположенное по ул. Чайковского, 16 (1 этаж) в г. Барнауле, для уставных целей.
Во исполнение указанного решения 11.04.2005 между Администрацией и Комитетом был заключен договор безвозмездного пользования N 11/Ю сроком действия с 11.04.2005 по 10.04.2008, по условиям которого к обязанностям ссудополучателя (Администрация) в том числе и отнесено производство текущего и капитального ремонта помещения (пункт 3.2).
В период с апреля 2007 г. по март 2008 г. Администрация израсходовала на осуществление ремонта помещения, систем отопления, электроснабжения, устройство и обслуживание узла учета тепловой энергии денежные средства на общую сумму 2 108 947,60 руб.
Вступившим в законную силу решением арбитражного суда Алтайского края от 30.01.2008 по делу N А03-12075/06-11 установлено, что нежилое помещение площадью 266,7 кв. м на первом этаже здания по адресу ул. Чайковского, 16 в г. Барнауле является федеральной собственностью и за Управлением ФПС Алтайского края признано право оперативного управления.
Письмом N 22-2-10/191 от 07.07.2008 Управление ФПС Алтайского края уведомило Администрацию о принятом судом решении и предъявило требование об освобождении занимаемого помещения.
Истец, полагая, Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом, получила неосновательное обогащение в виде увеличения стоимости помещения на сумму произведенного Администрацией ремонта, возвратить которое в натуре невозможно, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.
В материалах дела документально не подтверждено получение истцом согласия ссудодателя на проведение улучшений помещений по объему и стоимости, в связи с чем суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований…”

Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) к отношениям по договору купли-продажи при его недействительности

Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость. На практике возникают ситуации, когда покупатель улучшил имущество, переданное ему по недействительному договору купли-продажи. В связи с чем возникает вопрос о возможности возмещения покупателю произведенных улучшений при применении последствий недействительности договора купли-продажи.

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения п. 2 ст. 623 ГК РФ при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи, существует две позиции судов.

Позиция 1. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ может быть применен судом при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.04.2010 N Ф09-2855/10-С6 по делу N А07-17393/2008
“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждается, что по договору купли-продажи от 19.05.1998 N 1 Уфимский институт коммерции и права приобрел у государственного унитарного предприятия “Уфимское производственное объединение “Геофизприбор” здание общей площадью 898,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.03.2007 по делу N А07-10985/2004 в удовлетворении исковых требований государственного унитарного предприятия “Специальное конструкторское бюро “Планета” к государственному унитарному предприятию “Уфимское производственное объединение “Геофизприбор” и Уфимскому институту коммерции и права о применении последствий недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 отказано. Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 (с учетом определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007) по указанному делу решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены. Применены последствия недействительности ничтожной сделки – договора купли-продажи от 19.05.1998 N 1 и акта приема-передачи от 16.06.1998. На Уфимский институт коммерции и права возложена обязанность передать государственному унитарному предприятию “Специальное конструкторское бюро “Планета” нежилое здание – производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13. Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 20.09.2007 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.
В рамках исполнительного производства по исполнительному листу от 25.06.2007 N 511 Уфимский институт коммерции и права передал 21.08.2007 обществу “Специальное конструкторское бюро “Планета” нежилое здание – производственный корпус N 15 общей площадью 898,5 кв. м, литера А1, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Заводская, д. 13.
Ссылаясь на то, что за период с даты принятия спорного объекта недвижимости по акту приема-передачи от 16.06.1998 им были понесены необходимые затраты на содержание недвижимого имущества в размере 24 791 745 руб., Уфимский институт коммерции и права обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Согласно ст. 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (ст. 1104) или возмещении его стоимости (ст. 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (ст. 1106) с зачетом полученных им выгод.
Из содержания указанной нормы следует, что подлежат возврату только необходимые затраты. Поскольку в данной статье не решен вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, судами правомерно применены в порядке аналогии закона положения п. 2 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений…”

Позиция 2. Пункт 2 ст. 623 ГК РФ не применяется при возврате исполненного по договору купли-продажи, в случае если покупатель произвел неотделимые улучшения имущества, переданного ему по недействительному договору купли-продажи. Стоимость данных улучшений взыскивается в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2011 N Ф09-3970/11 по делу N А60-41962/2010
“…Предприятием “Жилкомсервис” (продавец) и обществом “Гавань” (покупатель) 22.02.2007 заключен договор N 6 купли-продажи нежилого здания общей площадью 375,6 кв. м, литеры Б, Б1, расположенного по адресу: г. Ирбит, ул. Кирова, д. 74.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2009 по делу N А60-8652/2009-С12 по иску прокурора Свердловской области к предприятию “Жилкомсервис”, обществу “Гавань” признан недействительным (ничтожным) договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 N 6, на общество “Гавань” возложена обязанность передать предприятию “Жилкомсервис” указанное здание, за счет казны муниципального образования “Город Ирбит” в пользу общества “Гавань” взыскано 211 864 руб.
Общество “Гавань”, ссылаясь на то, что с момента заключения договора от 22.02.2007 здание было отремонтировано (улучшено) за его счет, обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с рассматриваемым иском.
При рассмотрении спора суд первой инстанции исходил из того, что при взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Установив, что вступившим в законную силу решением арбитражного суда договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.02.2007 признан недействительным (ничтожным), при этом письменное согласие собственника спорного здания на ремонт помещения в материалах дела отсутствует, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца о взыскании неосновательного обогащения удовлетворению не подлежит.
Данная норма не подлежала применению к рассматриваемым отношениям, поскольку она регулирует обязательственные арендные правоотношения, и оснований для ее применения по аналогии в соответствии со ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Согласно п. 2 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации правила, предусмотренные главой об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Из содержания данной нормы следует, что неосновательное обогащение возможно и при отсутствии согласия (воли) приобретателя (собственника) имущества на его улучшение. Отсутствие лишь только согласия собственника при наличии иных обстоятельств, свидетельствующих о его неосновательном обогащении за счет другого лица, не может являться основанием для отказа в иске.
Апелляционный суд при рассмотрении спора пришел к правильным выводам о том, что в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных обществом “Гавань” ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ; неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности; произведенные улучшения должны отвечать требованиям необходимости и разумности…”

 Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды

На практике возникают случаи, когда арендатор, получивший имущество по недействительному или незаключенному договору аренды, за счет собственных средств улучшил его. Поскольку отношений по аренде между сторонами не возникает, то нормы ст. 623 ГК РФ, предусматривающие условия и порядок возмещения арендатору стоимости произведенных улучшений, прямо к отношениям сторон не применяются.
При этом арендатор может подать иск о взыскании стоимости произведенных улучшений по правилам о неосновательном обогащении. На практике возникает вопрос: насколько применимы условия для компенсации произведенных улучшений, установленные в ст. 623 ГК РФ, при рассмотрении таких исков?

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, применяются ли положения ст. 623 ГК РФ при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды, в рамках которого арендатор произвел неотделимые улучшения переданного ему имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды положения ст. 623 ГК РФ не применяются. Стоимость неотделимых улучшений может быть взыскана с арендодателя как неосновательное обогащение при наличии оснований, предусмотренных гл. 60 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.10.2019 N Ф03-4197/2019 по делу N А51-20081/2018
“…В обоснование своей правовой позиции заявитель кассационной жалобы приводит доводы об ошибочности выводов судов о невозможности применения к спорным правоотношениям сторон положений статьи 623 ГК РФ, поскольку предметом заявленных требований является взыскание задолженности по договору аренды имущества от 22.01.2014 N 01-01/14. Выводы судов о недействительности договора аренды от 22.01.2014 N 01-01/14 противоречат документам, имеющимся в материалах дела. Полагает, что факт использования истцом арендуемого имущества в настоящее время не имеет правового значения для разрешения вопроса о взыскании с его собственника стоимости неотделимых улучшений.
Признание договора аренды от 22.01.2014 N 01-01/14 недействительной (ничтожной) сделкой и отсутствие факта наличия между сторонами спора обязательственных правоотношений по поводу арендованного имущества послужили основаниями для правильного вывода судов о невозможности применения к исковым требованиям ООО “Теплосетевая компания” положений статей 309, 616, 623 ГК РФ.
На основании изложенного подлежат отклонению доводы заявителя кассационной жалобы об ошибочности выводов судов обеих инстанций о недействительности договора аренды от 22.01.2014 N 01-01/14 и неправильном применении ими норм материального права при разрешении настоящего спора.
При этом ООО “Теплосетевая компания” не лишено возможности защиты своих прав и законных интересов путем предъявления самостоятельного кондикционного иска…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07 по делу N А40-29633/2006-209
“…Пунктом 4.4 предварительного договора установлена обязанность ответчика осуществить отделку помещений и оснастить их оборудованием для последующей передачи в аренду истцу.
Поскольку в срок, установленный соглашением от 10.03.2004, договор аренды сторонами заключен не был, суды первой и кассационной инстанций, на основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий предварительного договора, признали обязательства сторон прекращенными.
Исковое требование мотивировано затратами, произведенными истцом на отделочные работы и установку дополнительного оборудования.
Судами первой и кассационной инстанций признан доказанным факт выполнения в здании работ, оплаченных истцом. Суды установили, что ответчиком не обеспечено выполнение отделочных и других работ, в силу чего помещения в здании не были приведены в состояние, пригодное для эксплуатации в качестве офисных. Фактически ответчик допустил истца в здание до окончания строительства и не возражал против проведения им работ, в результате которых имущество ответчика приобрело дополнительные качественные характеристики, что привело к увеличению его стоимости. Не оплатив приобретение таких улучшений, ответчик тем самым неосновательно обогатился за счет истца.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций правомерно признали доказанным факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца и, руководствуясь статьей 1102 и пунктом 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили иск.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при рассмотрении данного спора надлежит руководствоваться статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправомерен, поскольку работы, стоимость которых предъявлена к взысканию, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде помещений…”

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N ВАС-12747/10 по делу N А40-112009/09-82-713
“…Полагая, что арендодатель обязан компенсировать стоимость произведенных им неотделимых улучшений, арендатор обратился в суд с указанными требованиями.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды срок действия которого установлен сторонами более одного года, не был зарегистрирован в установленном законом порядке, и в силу пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации – признан незаключенным.
Также установлено, что при использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению помещения в состояние, пригодное для использования по назначению, произведя при этом неотделимые улучшения, о характере которых арендодатель был осведомлен, и без которых деятельность ресторана была бы невозможна.
На основании представленных и исследованных судами первой и апелляционной инстанций документов, суд пришел к выводу о доказанности понесенных арендатором затрат и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
С учетом изложенного, заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит…”

Определение ВАС РФ от 04.08.2010 N ВАС-7944/10 по делу N А40-11932/09-3-132
“…По иску ООО “У Иваныча” к Департаменту имущества города Москвы (далее – департамент) о взыскании 1 219 739 рублей неотделимых улучшений в связи с произведенным ремонтом.
Суд счел требования истца законными и подтвержденными представленными в материалы дела доказательствами. Суд указал, что ремонт, произведенный истцом, привел к улучшению имущества, а поскольку договор аренды признан незаключенным, то стоимость неотделимых улучшений является для ответчика неосновательным обогащением.
При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения, согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., и график проведения капитального ремонта подвального помещения. 23.09.2003 между ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы и ООО “У Иваныча” был подписан акт приемки выполненных работ по капитальному ремонту, согласно которому работы выполнены в полном объеме на основании согласования стоимости, дефектной ведомости, сметы и графика и помещение может использоваться.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами – сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003, платежными поручениями, товарными накладными ремонт был проведен при согласовании с балансодержателем помещения и при надлежащем уведомлении Департамента имущества города Москвы о производстве ремонта и при отсутствии его возражений.
При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил иск на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.09.2014 N Ф03-3808/2014 по делу N А59-4269/2013
“…Проверив доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не принимает их исходя из следующего.
Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 31.01.2012 ничтожной сделкой. Таким образом, договорные отношения между сторонами спора отсутствуют (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).
Соответственно, оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется. Данный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 N 3056/07.
Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований, и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.
Как установлено судами, работы по ремонту спорного имущества: замена обшивки подводной части корпуса, набивка рулевых и винтовых втулок, замена фальшбота, настила палубы, леерного ограждения, фортика, замена нижнего пояса наружной рубки, очистка от ржавчины судовых помещений, цистерн для жидких запасов, ремонт двигателя (демонтаж, разборка, очистка от загрязнения, замена прокладок, вкладышей и т.д., замена расходных частей, монтажные работы), закрытие отверстий в палубе, ремонт рулевого устройства, гребного устройства, воздушных труб, систем пожаротушения, судового электрооборудования, кабельных сетей, распределительных устройств, электроосвещения осуществлены истцом с 04.02.2012 по 30.03.2012 за счет собственных средств, так как эксплуатация арендуемого объекта без выполнения этих работ была бы невозможна. Указанные работы обоснованно признаны судами неотделимыми улучшениями спорного имущества.
При таких обстоятельствах оснований для отмены постановления Пятого арбитражного апелляционного суда в обжалуемой части и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.03.2011 по делу N А70-3263/2010
“…Указывая, что имущество ответчика было улучшено истцом в результате произведенных затрат на его капитальный ремонт, в связи с чем стоимость имущества значительно возросла, МУП “Рынок” обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности заявленных требований в связи с отсутствием возможности определить факт улучшения состояния имущества для его целевого использования, и возможности оценить затраты истца на оплату ремонта с точки зрения необходимости и разумности.
Кроме того, суд принял довод ответчика о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку ответчик как арендодатель не давал согласия на их проведение, в силу возможности применения по аналогии в сходных правоотношениях положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд при повторном рассмотрении дела подтвердил выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает применение положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации по “аналогии закона” неправомерным, поскольку эти нормы регулируют условия возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Неотделимые улучшения, стоимость которых предъявлена ко взысканию в данном споре, произведены в период, когда стороны не были связаны договорными отношениями по аренде имущественного комплекса.
Вместе с тем, применение судами положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного судебного акта…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2010 N КГ-А40/7793-10-1,2 по делу N А40-112009/09-82-713
“…Иск заявлен на основании статей 651, 1102, 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивирован тем, что истцом произведены неотделимые улучшения имущества, принадлежащего ответчикам.
При разрешении спора судами первой и апелляционной инстанций установлено, что договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, суды обеих инстанций правомерно оценили договор аренды от 08.06.2007 года N 3-03/07, как незаключенный.
Однако, незаключенность договора аренды не исключает, как обязанности арендатора возместить неосновательное обогащение в виде платы за фактическое пользование спорным имуществом, так и обязанности арендодателя возместить неосновательное обогащение в виде стоимости неотделимых улучшений. Спора между сторонами относительно платы за пользование помещением не имеется.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что при фактическом использовании помещений истец произвел санкционированные ООО “БЕКАР-Недвижимость” ремонтно-строительные, отделочные и иные работы по приведению используемого помещения в состояние, соответствующее его использованию в качестве ресторана, произведя при этом неотделимые улучшения помещения, без которых деятельность ресторана была бы невозможна.
Из представленных в материалах дела документов следует, что ООО “СИТЭК” заключал договоры с третьими лицами на производство соответствующих строительно-монтажных работ, приемка работ производилась по формам КС-2 и КС-3. Общая стоимость произведенных ремонтных работ, согласно представленному расчету составила 4.491.155 руб. 58 коп.
Таким образом, истец в соответствии со ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения ответчиков на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о необходимости оплаты ответчиками стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2010 N КГ-А40/2616-10 по делу N А40-67377/09-54-527
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ФГУП “РСК “МиГ” (арендодатель) и ЗАО “Росавиаспецкомплект” (арендатор) подписан договор аренды от 19.06.01 N 01-7/423, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 720 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110.
Суды обеих инстанций, установив, что срок договора аренды от 19.06.01 N 01-7/423 превышает пять лет, пришли к выводу об обязательности его государственной регистрации.
При этом, в связи с отсутствием государственной регистрации договора аренды, суды обоснованно признали его незаключенным на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вместе с тем, судами обеих инстанций установлено, что в процессе пользования нежилыми помещениями по адресу: г. Москва, 1-й Боткинский проезд, д. 7, корп. 110, ЗАО “Росавиаспецкомплект” произвело за счет собственных средств и с согласия ОАО “РСК “МиГ” капитальный ремонт недвижимого имущества.
Удовлетворяя заявленные по настоящему делу исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу относительно доказанности истцом факта возникновения у ОАО “РСК “МиГ” неосновательного обогащения в виде сбережения им денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО “Росавиаспецкомплект” в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества, подлежащих возмещению потерпевшему на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды обеих инстанций, рассматривавшие настоящий спор по существу заявленных требований, руководствуясь положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне оценили имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, придя к выводу о доказанности истцом размера полученного ответчиком неосновательного обогащения в виде сбережения денежных средств в размере расходов, понесенных ЗАО “Росавиаспецкомплект” в связи с капитальным ремонтом недвижимого имущества…”

Постановление ФАС Московского округа от 03.03.2010 N КГ-А40/902-10 по делу N А40-11932/09-3-132
“…Между тем, судом первой инстанции установлено, что в 2003 году в связи с необходимостью проведения в арендуемом помещении работ по капитальному ремонту и работ по частичному переустройству, истец совместно с ГУП ДЕЗ района Зюзино г. Москвы составил смету по капитальному ремонту подвального помещения согласно которой стоимость составила 1 219 739 руб. 29 коп., а также график проведения капитального ремонта подвального помещения.
Кроме того, как установил суд первой инстанции, проведение работ, их стоимость подтверждены представленными в материалы дела документами – сметами и актом приема-сдачи работ, договором купли-продажи товара от 24.12.2003 г. (л.д. 64 – 65 т. 1), платежными поручениями (л.д. 66 – 67 т. 2), товарными накладными (л.д. 138 – 150 т. 1, л.д. 1 – 53 т. 2).
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
В данном случае признание судом договора незаключенным влечет за собой неосновательное обогащение ответчика в виде сбережения им денежных средств в размере потраченных истцом в счет оплаты стоимости ремонтных работ и материалов, результат которых перешел в собственность ответчика (г. Москвы в лице ДИгМ) (применительно к правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 10575/01 от 17.04.02 г.).
Таким образом, учитывая установленные судом первой инстанции обстоятельства, которые документально подтверждены, вывод суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований является правильным, сделан на основании полного и всестороннего исследования обстоятельств дела и правильного применения норм материального и процессуального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение оставлению в силе…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.05.2010 по делу N А32-8876/2008
“…При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР, срок действия которого установлен сторонами более одного года, не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Таким образом, судебные инстанции правомерно оценили договор аренды от 03.12.2007 N 33-07ПР как незаключенный.
Апелляционным судом установлено, что в период с марта по июль 2007 г. предпринимателем за свой счет выполнены ремонтно-строительные работы, что подтверждено представленными им доказательствами: договором подряда с Тихоновым А.А., актом приема-передачи выполненных работ, распиской Тихонова А.А. о получении оплаты за работу, товарными чеками.
Таким образом, предприниматель по правилам статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказал факт производства ремонтных работ за его счет и обогащения предприятия на сумму стоимости произведенных улучшений без установленных законом или сделкой оснований.
Состав, объем и качество выполненных работ удостоверены заключением строительно-технической экспертизы. Предприятие приобрело имущественный результат работ и использует его в хозяйственной деятельности путем сдачи спорных помещений в аренду.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о необходимости оплаты предприятием стоимости произведенных предпринимателем улучшений на основании статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод предприятия о том, что неотделимые улучшения не подлежат возмещению, поскольку предприятие как арендодатель не давало согласия на их проведение, противоречит части 2 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой правила о неосновательном обогащении применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судом апелляционной инстанции правильно, нарушения процессуальных норм, влекущие отмену или изменение судебного акта (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А32-1071/2009
“…Как видно из материалов дела, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском, ссылаясь на то, что в 2006 г., имея предварительную договоренность с КЭЧ района о сдаче в аренду помещения, расположенного в военном городке N 1 в г. Тихорецке, произвел ремонт и оформление документов для сдачи помещения в эксплуатацию. Однако договор аренды заключен не был…
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд пришел к выводу, что истец подтвердил часть затрат на ремонт спорного помещения на сумму 81 844 рубля, наименование строительных материалов, указанных в товарных и кассовых чеках, соответствует произведенным ремонтным работам. Состав произведенных ремонтных работ, указанный в составленном предпринимателем перечне, КЭЧ района по существу не оспорен…
Довод КЭЧ района о необходимости применения по аналогии статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, так как отношения, связанные с приобретением (сбережением) имущества без установленных законом либо сделкой оснований, регулируются нормами главы 60 Кодекса…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 18.06.2013 N Ф09-4511/13 по делу N А60-38604/2012
“…Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2012 по делу N А60-3589/2011 заключенный между сторонами договор аренды признан недействительным в соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общество “СМК”, полагая, что им произведены неотделимые улучшения арендованного имущества на сумму 9 565 377,31 руб., ссылаясь на п. 8.2 заключенного между сторонами договора аренды, предусматривающего обязанность арендодателя оплатить стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, обратилось в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Признавая подлежащей возмещению стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции руководствовался ст. 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поскольку названные неотделимые улучшения произведены обществом “СМК” с согласия собственника имущества – общества “КЗМК”, суд счел, что на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение в части стоимости улучшений принадлежащего ему имущества.
Суд кассационной инстанции полагает, что указанные выводы судов основаны на неправильном применении норм материального права.
Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу подп. 1 ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.
В соответствии со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 названного Кодекса.
В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения (п. 1 ст. 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что в связи с признанием договора аренды от 04.04.2011 недействительной сделкой договорные отношения между сторонами спора отсутствуют с момента совершения данной сделки.
Поэтому оснований для применения к отношениям сторон положений, регулирующих арендные правоотношения, в том числе ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Вместе с тем улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 15792/12.
В качестве неосновательного обогащения может быть возмещена стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности.
Вместе с тем судом первой инстанции сделан ошибочный вывод о регулировании отношений сторон спора положениями Гражданского кодекса Российской Федерации о подряде, а судом апелляционной инстанции неверно применены положения ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, что повлекло неправильную правовую оценку обстоятельств дела и уменьшение объема удовлетворенных исковых требований.
Однако поскольку существенные обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, суд кассационной инстанции считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, оставить решение суда первой инстанции в силе с учетом вышеизложенного материально-правового обоснования.
Ссылки общества “КЗМК” на применение к отношениям сторон спора положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются, как основанные на неверном толковании закона…”

Примечание: По данному делу суд рассматривал спор о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений во исполнение предварительного договора аренды, основной договор аренды не был заключен.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3430/12 по делу N А76-10254/09
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 22.06.2009 по делу N А76-1352/2009 по иску общества “Регионснабсбыт” к обществу “Едок” о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами договор аренды от 01.04.2008, подписанный между обществом “УК “Челябинск-Сити” и обществом “Едок” на срок более года и не зарегистрированный в установленном законом порядке, на основании п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации признан незаключенным, а сложившиеся между данными лицами правоотношения квалифицированы как возникшие из неосновательного обогащения.
Установив, что строительно-монтажные работы осуществлены обществом “Едок” во исполнение предварительного договора от 07.08.2007 и в целях выполнения установленных арендодателем условий, соблюдение которых являлось обязательным для последующего заключения договора аренды, при этом основной договор аренды в предусмотренный предварительным договором срок не заключен, суды пришли к правильном выводу о том, что не возмещенная лицу, осуществившему неотделимые улучшения, их стоимость подлежит возмещению по правилам, регулирующим обязательства из неосновательного обогащения.
При этом судами отклонены ссылка ответчика на необходимость применения к спорным правоотношениям положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку указанная норма регулирует порядок возмещения стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных в период действия договора аренды, в рассматриваемом случае улучшения недвижимого имущества произведены при отсутствии между сторонами арендных правоотношений.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства в совокупности, в том числе акт от 08.12.2007, договоры подряда, товарные накладные на приобретение материалов, платежные поручения на оплату выполненных подрядных работ, рабочие проекты, исполнительную документацию, акты формы КС-2, справки формы КС-3, акт сдачи-приемки выполненных работ от 30.12.2007, а также учитывая, что ответчик в настоящее время передал спорные помещения под ресторан в аренду иным лицам вместе с произведенными улучшениями, суды пришли к выводу о том, что невозмещение ответчиком стоимости таких улучшений его имущества свидетельствует о возникновении у общества “Регионснабсбыт” неосновательного обогащения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2010 N Ф09-1391/10-С6 по делу N А76-14422/2009-18-701
“…Удовлетворяя исковые требования о признании договора аренды от 01.06.2008 N 58 недействительным, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что данный договор заключен в нарушение ст. 36, 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не обладающим правом сдачи спорного помещения в аренду.
К требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются правила об обязательствах, возникающих вследствие неосновательного обогащения (ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с ответчика расходов на ремонт нежилого помещения, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что предпринимателем Гордеевым П.В. не было получено согласия арендодателя на проведение улучшений арендуемого имущества, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания данных расходов.
Применение судом первой инстанции к спорным отношениям норм об арендном обязательстве является неправомерным, поскольку договор аренды от 01.06.2008 N 58 признан судом недействительным. Вместе с тем данный вывод суда не привел к принятию неправильного решения.
Согласно п. 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание, что предпринимателем Гордеевым П.В. произведены улучшения общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома, истцом не доказано, что лицом обогатившимся за счет предпринимателя Гордеева П.В. является общество “ДЕЗ Калининского района”, а также не представлено доказательств увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ, их необходимости и разумности, оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2009 N Ф09-7924/09-С6 по делу N А60-11799/2009-С3
“…Предприниматель Никитин В.М., ссылаясь на то, что им проведены ремонтные работы арендованных помещений и договор аренды на новый срок не заключен, обратился в суд с требованием о возмещении затрат в соответствии со ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, отказывая в удовлетворении требований, исходил из следующего.
Поскольку срок договора установлен один год и при этом отсутствует его государственная регистрация, суд признал договор аренды от 20.01.2006 в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации незаключенным и указал на невозможность применения к отношениям сторон положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом суд, руководствуясь ч. 1 ст. 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правомерно применил при рассмотрении данного спора нормы о неосновательном обогащении.
Как верно указал суд первой инстанции, по смыслу правовых норм в качестве неосновательного обогащения может быть возмещена не стоимость произведенных предпринимателем ремонтных работ, а стоимость улучшений недвижимого имущества, которая определяется размером увеличения стоимости имущества в результате произведенных истцом работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.
Суд первой инстанции, оценив представленные документы, а также назначение арендуемых помещений и предполагаемую цель их использования предпринимателем Никитиным В.М., пришел к выводу, что правовых оснований для взыскания стоимости произведенных ремонтных работ не имеется…”

Позиция 2. В случае незаключенности (в том числе отсутствия) или недействительности договора аренды при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата арендодателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества применяются п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ по аналогии закона.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 07.08.2018 N Ф04-2814/2018 по делу N А70-14470/2016
“…При рассмотрении указанного дела суд пришел к выводу, что фактически между сторонами сложились арендные отношения.
Обращаясь с настоящим иском в арбитражный суд, предприниматель ссылался на то, что за счет неотделимых улучшений имущества предприятия, произведенных на основании договора от 20.01.2010 на выполнение работ по капитальному ремонту и реконструкции нежилого здания, на стороне ответчика образовалось неосновательное обогащение в размере 4 029 400 руб. (с учетом уточнения размера исковых требований), требование о возврате которого предприятием не исполнено.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии доказательств возникновения на стороне предприятия неосновательного обогащения.
При этом суды исходили из того, что взыскание стоимости улучшений имущества не урегулировано нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о неосновательном обогащении, а необходимость выполнения ремонтных работ в спорном здании, их состав и размер затрат на их проведение с ответчиком согласованы не были.
Выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество.
В силу статьи 6 ГК РФ в случаях, когда правоотношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применяемый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества по аналогии закона подлежит применению статья 623 ГК РФ.
Согласно пунктам 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В этой связи, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно первичных учетных документов, подтверждающих расходы предпринимателя, вывод судов об отсутствии правовых оснований для взыскания заявленной суммы признается судом кассационной инстанции правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 18.06.2010 N ВАС-7202/10 по делу N А43-23578/2008-21-603
“…По настоящему делу потребительским обществом были заявлены требования со ссылкой на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой собственник несет бремя содержания имущества, и на статьи 1102 и 1105 ГК РФ, регулирующие вопросы возврата неосновательного обогащения и возмещения его стоимости.
Суды, исходя из названных законодательных норм и с учетом установленных по делу обстоятельств, в том числе о том, что имущество рынка администрацией не использовалось, так как оно находилось в пользовании потребительского общества, и это общество в процессе использования указанного имущества произвело неотделимые улучшения данного имущества при отсутствии на это согласия правомочного органа собственника, признали не подлежащими удовлетворению заявленные требования.
При разрешении возникшего спора судами по аналогии закона были учтены применяемые в сходных правоотношениях положения статьи 623 ГК РФ, согласно которым неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат.
В процессе рассмотрения спора суды учли и то, что потребительским обществом, использующим имущество рынка в течение длительного времени, были проведены ремонтные работы на рынке с целью сохранения его рабочего состояния для использования в предпринимательской деятельности для извлечения выгоды.
В ходе рассмотрения дела истцом не был представлен оригинал договора от 01.01.1994, на основании которого потребительское общество использует имущество рынка, в связи с чем не было доказано содержание договорных обязательств по использованию этого имущества.
Анализ иных доводов заявителя показал, что в данном случае отсутствуют основания, предусмотренные статьей 304 АПК РФ…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.08.2014 по делу N А29-6971/2013
“…Как видно из документов и установил суд, истцу на праве собственности принадлежат помещения N 183-218 по плану БТИ, общей площадью 1538,8 квадратного метра, расположенные по адресу: г. Сыктывкар, ул. Печорская, д. 67, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2001 и выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Сославшись на то, что помещения N 187, 194, 195 и 218 общей площадью 366 квадратных метров были заняты ответчиком без правовых оснований, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Общество предъявило встречный иск о взыскании стоимости ремонта крыши и неосновательного обогащения.
Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для взыскания с истца в пользу ответчика неосновательного обогащения в размере 2 691 835 рублей 70 копеек, которое включает в себя требование о возмещении расходов по ремонту крыши, монтажу пожарной сигнализации и теплового узла.
В статье 1108 ГК РФ регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 ГК РФ, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках дела отношений. По смыслу приведенной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя.
Оценив представленные доказательства, суды обеих инстанций пришли к выводу об отсутствии доказательств согласия истца на выполнение ремонтных и монтажных работ и того, что проведенные работы отвечают требованиям необходимости и разумности.
Следовательно, у истца не возникло обязанности выплатить ответчику стоимость проведенного капитального ремонта крыши и монтажа. Факт того, что смонтированное оборудование используется истцом в настоящее время, не является основанием для взыскания неосновательного обогащения.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2012 по делу N А43-28816/2010
“…Договор аренды от 19.03.2001 N 5/1965 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2010 по делу N А43-17532/2010.
Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Вместе с тем факт пользования помещением со стороны Предпринимателя подтвержден представленными в материалы дела актами от 19.03.2001 и 12.07.2010. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.
При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 названной статьи затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца в сумме 118 518 рублей 27 копеек, составляющих затраты последнего на содержание и сохранение спорного подвального помещения…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2012 по делу N А17-702/2011
“…Впоследствии названный договор аренды был признан судом незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации в установленном законом порядке.
На основании договора подряда от 21.05.2010 (т. 1, л.д. 19), заключенного Обществом и индивидуальным предпринимателем Ореховым Анатолием Павловичем, последний с 21.05.2010 по 21.06.2010 произвел работы, поименованные в перечне выполненных работ от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 21) и принятые Обществом по акту от 21.06.2010 (т. 1, л.д. 20). Оплата индивидуальному предпринимателю Орехову Анатолию Павловичу произведена в соответствии с суммой, указанной в перечне выполненных работ (250 762 рубля 90 копеек) и подтверждается распиской подрядчика (т. 1, л.д. 21, об.).
Посчитав, что приобретение материалов и выполнение в помещении Предпринимателя работ повлекло неосновательное обогащение ответчика, Общество обратилось в суд с названным иском.
В статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирован порядок возмещения затрат на подлежащее возврату имуществу, вместе с тем данная норма не решает вопрос о судьбе улучшений, которые могут быть произведены арендатором в неосновательно полученном им и подлежащем возврату имуществе. Суд кассационной инстанции признает, что в данном случае по аналогии закона могут быть применены правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они соответствуют существу рассматриваемых в рамках данного дела отношений. По смыслу данной статьи арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений лишь в том случае, если таковые произведены с согласия арендодателя…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.09.2010 по делу N А43-1860/2010
“…Исковые требования основаны на статьях 15, 314, 429 и 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что незаключение основного договора аренды в установленный предварительным договором срок по вине ответчика является основанием для взыскания с последнего штрафа, убытков и затрат на произведенные истцом ремонтно-отделочные работы.
Арбитражный суд Нижегородской области решением от 05.04.2010, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 05.07.2010, взыскал в пользу Банка 132 864 рубля штрафа и 33 000 рублей убытков, отказав во взыскании неосновательного обогащения в размере 710 149 рублей 09 копеек. Сославшись на пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия предварительного договора, суд установил вину в незаключении основного договора аренды, что является основанием для применения договорной ответственности и возмещения убытков. Отказывая во взыскании неосновательного обогащения в виде возврата потерпевшему стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества, суд по аналогии закона применил статью 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По мнению заявителя, статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации применима только к договорным отношениям, а в отсутствие таковых в отношении приобретателя применяются нормы о неосновательном обогащении.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что произведенные истцом ремонтные работы являются неотделимыми улучшениями спорного помещения, осуществленные приобретателем в полученном им помещении.
Взыскание стоимости улучшений имущества нормами главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации не урегулировано. Правила, изложенные в пунктах 2 и 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствуют существу рассматриваемых кондикционных отношений и ведут к справедливому решению создавшейся ситуации, поэтому суд правомерно, руководствуясь статьей 6 указанного Закона, применил к отношениям сторон положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.05.2010 по делу N А39-3356/2009
“…Решением Арбитражного суда Республики Мордовия от 28.12.2009, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 09.03.2010, ООО “ЭГО” отказано в удовлетворении требований. Суд руководствовался статьями 6, 609, 623, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что Общество не представило доказательств, подтверждающих наличие согласия Администрации на производство неотделимых улучшений недвижимого имущества.
В октябре-ноябре 2007 года арендатор осуществил перепланировку арендуемого помещения. Стоимость неотделимых улучшений имущества составила 331 083 рубля.
Письмом от 28.01.2009 Общество потребовало от Администрации возмещения стоимости неотделимых улучшений, выполненных им в арендуемом помещении.
Неудовлетворение требований ООО “ЭГО” послужило основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Договор аренды от 30.08.2005 N 3648 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций соответствует нормам материального права.
Незаключенность соглашения означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Факт пользования истца имуществом ответчика без установленных законом либо сделкой оснований порождает между ними внедоговорные обязательства вследствие неосновательного обогащения, на что обоснованно указали судебные инстанции.
Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с зачетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.
В названной статье не прописано о судьбе улучшений, которые могут быть произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату, поэтому суд по аналогии закона применил к спорным правоотношениям правила статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2 названной статьи арендатор вправе требовать от арендодателя возмещения стоимости улучшений, не отделимых без вреда для имущества, с учетом обязательного полученного согласия арендодателя на их осуществление.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2012 по делу N А45-17359/2012
“…На основании статей 609, 651, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, статей 1, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”, установив отсутствие доказательств, подтверждающих факт государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке, суд первой инстанции пришел к выводу о незаключенности договора аренды, невозможности для истца ссылаться на договор как на основание предъявленных требований.
Применяя нормы ГК РФ об обязательствах из неосновательного обогащения, суд первой инстанции счел, что в этих нормах не определена судьба улучшений, которые произведены приобретателем в неосновательно полученном им имуществе, подлежащем возврату.
Суд пришел к выводу, что в данном случае на основании статьи 6 ГК РФ существу рассматриваемых отношений соответствуют правила, относящиеся к аренде, в связи с чем затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия собственника. Оценив представленный истцом дизайн-проект, суд не нашел оснований считать его согласованным с собственником имущества. При отсутствии такого согласия стоимость неотделимых улучшений в соответствии с пунктом 3 статьи 623 ГК РФ не возмещается.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился, указав, что истец не доказал наличие договоренностей с арендодателями (собственниками) о необходимости выполнения ремонтно-строительных работ на объекте, факт оплаты спорных работ после их окончания третьими лицами, не представил документы, подтверждающие, что спорные работы на момент их выполнения предъявлялись к сдаче ответчикам, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания с них стоимости неотделимых улучшений. Суд отклонил довод ответчика о том, что факт ввода объекта в эксплуатацию подтверждает обоснованность заявленных требований, поскольку обстоятельства выполнения истцом неотделимых улучшений спорного помещения в установленном законом порядке материалами дела не подтверждены.
Таким образом, правовые основания, дающие истцу право на компенсацию стоимости неотделимых улучшений, отсутствуют, нарушений норм материального и процессуального права судами при рассмотрении спора не допущено, в удовлетворении иска отказано правомерно. Доводов о несоответствии выводов судов установленным по делу обстоятельствам в кассационной жалобе не приведено…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.10.2009 N Ф04-5972/2009(20631-А03-11) по делу N А03-5741/2007
“…Договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке и является незаключенным. Поскольку в помещении, переданном во владение предпринимателю В.В. Забродину, произведены ремонтные работы, предпринимателем заявлен настоящий иск о компенсации стоимости ремонта как неосновательного обогащения собственника имущества.
Довод заявителя жалобы о том, что при взыскании неосновательного обогащения определяющим является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя, во внимание не принимается, поскольку при рассмотрении спора о взыскании неосновательного обогащения необходимым условием является доказанность увеличения стоимости имущества приобретателя за счет действий и средств потерпевшего.
Кроме того, при взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они проведены с согласия законного владельца имущества. В рассматриваемом случае, как установили суды первой и апелляционной инстанций, капитальный ремонт недвижимого имущества осуществлялся истцом без предварительного письменного согласования объема и стоимости расходов…”

 Получение согласия собственника на улучшение арендованного имущества

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ, если условиями договора предусмотрено право или обязанность арендатора на проведение капитального ремонта, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в договоре условия о праве арендатора без согласия собственника осуществлять улучшения арендованного имущества не свидетельствует о предварительном одобрении арендодателем таких улучшений, если в договоре не согласованы объем и стоимость работ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.06.2011 N Ф03-2181/2011 по делу N А51-15765/2010
“…Условиями договора аренды установлено право арендатора без согласия арендодателя и собственника помещений осуществлять действия и заключать сделки, указанные в подпунктах 2.4.1.1 – 2.4.1.6, в том числе производить перепланировки, перестройки и иные улучшения (благоустройства) объекта (его части). В силу пункта 4.9 сделки производство средствами арендатора текущего или капитального ремонта, благоустройства, перепланировки, перестройки и иных улучшений арендуемого объекта, не отделимых без вреда для его конструкций влечет за собой право требовать от арендодателя уплаты их стоимости в случае досрочного расторжения договора аренды.
Разрешая настоящий спор и отказывая заявителю в иске, арбитражные суды сочли недоказанным факт получения обществом необходимого согласия предприятия на проведение улучшений в арендованных нежилых помещениях. При этом, оценивая условия договора аренды о возможности перепланировки, перестройки, текущего и капитального ремонта, благоустройства и иных улучшений помещений, суды обоснованно указали на невозможность принятия таковых в качестве получения от арендодателя предварительного одобрения на произведение улучшений, поскольку, по смыслу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ.
В этой связи, не установив наличия объективных доказательств, свидетельствующих о согласовании с ответчиком стоимости работ на заявленную в иске сумму, а равно, первичных учетных документов, подтверждающих расходы общества, вывод судов об отсутствии правовых оснований для взыскания истребуемой ООО “Держава” суммы признается судом кассационной инстанции правильным, соответствующим фактическим обстоятельствам и подлежащим применению нормам материального права…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.10.2017 N Ф04-4294/2017 по делу N А46-13437/2016
“…Общество с ограниченной ответственностью “Лужники 2011” (далее – истец, ООО “Лужники 2011”) обратилось с иском к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – ответчик, департамент) о взыскании 7 268 490,55 руб. в качестве возмещения стоимости неотделимых улучшений земельных участков.
Решением от 01.03.2017 Арбитражного суда Омской области, оставленным без изменения постановлением от 06.07.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе ООО “Лужники 2011” просит обжалуемые решение и постановление отменить. Считает вывод суда о недоказанности дачи согласия арендодателем на производство работ по уложению покрытия автостоянки противоречащим пунктам 4.9 и 4.10 договоров аренды, согласно которым освоение земельных участков проводится в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом, а впоследствии арендатор обязан поддерживать земельные участки в состоянии, пригодном для использования по основному целевому назначению. Кассатор также отмечает, что арендодатель на этапе заключения договоров аренды земельных участков заранее дал согласие на совершение арендатором любых неотделимых улучшений, совершение которых было необходимо для организации автостоянки.
Из материалов дела следует, что в 2012 году все права и обязанности арендатора по договорам аренды земельных участков от 25.07.2000, от 15.05.2002 N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1 были переданы ООО “Лужники 2011”. Данными договорами предусмотрено, что земельный участок предоставлялся для использования под платную коммерческую автостоянку, расположенный по адресу: г. Омск, ул. 33-я Северная.
Указанные договоры аренды были расторгнуты по инициативе арендодателя 20.09.2013.
В период с 2000 по 2012 годы арендаторами земельных участков было уложено асфальтовое покрытие тротуара и парковочного кармана, а также щебеночное уплотнение с армированным бетонным покрытием площадью 2 350 кв. м.
Полагая, что указанное свидетельствует об улучшении земельных участков, неотделимых по природе, ООО “Лужники 2011” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в иске, суды, руководствуясь статьями 606, 607, 622, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что истец не доказал, что асфальтирование находившегося у него в аренде земельного участка произведено с согласия ответчика.
Обозначенные выводы судов являются правомерными.
По правилам части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Из содержания статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.
Материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием конкретного объема и вида работ, их стоимости.
Ответчик отрицает как сам факт улучшения арендованного имущества, так и факт согласования необходимости проведения неотделимых улучшений земельных участков, переданных ООО “Лужники 2011″ по договорам аренды N N Д-Ц-1-31-2404, Д-Ц-420/1.
При таких обстоятельствах, исходя из заявленного основания и предмета иска, кассационная инстанция считает обоснованными выводы судов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного земельного участка ввиду недоказанности позиции истца. Было отмечено, что земельный участок предоставлялся для целей использования под платную коммерческую парковку, произведенные работы, связанные с покрытием автостоянки, являлись необходимыми для нормальной эксплуатации арендованного имущества…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2012 по делу N А70-8024/2011
“…В пункте 4.2.5 договора предусмотрено, что арендатор обязуется своими силами и за свой счет после письменного согласования с арендодателем произвести капитальный ремонт и перепланировки помещения с выполнением мероприятий, связанных с изменениями технических характеристик помещения: разработка дизайн проекта помещения и фасада, получение разрешения на проведение реконструкции, осуществление технической инвентаризации помещения по окончании работ.
Полагая, что в связи с прекращением договорных отношений ИП Сущик А.В. обязан возвратить стоимость затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного помещения, ИП Белослудцева Л.С. обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу, что истец не согласовал надлежащим образом необходимость осуществления, стоимость и характер неотделимых улучшений имущества, полученного по договору.
По смыслу статьи 623 ГК РФ необходимое согласие арендодателя предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, иначе у него не будет возможности выразить свое отношение (согласие либо несогласие) к производимым улучшениям.
Действуя разумно и осмотрительно, истец, претендуя на возмещение стоимости неотделимых улучшений, имел возможность до начала проведения работ получить от ИП Сущика А.В. документы, однозначно свидетельствующие о согласовании видов работ и их стоимости, как это предусмотрено пунктом 4.2.5 договора.
Суд апелляционной инстанции пришел к аналогичным выводам, указав, что поскольку истцом выполнены работы в арендованном помещении без письменного согласия ответчика, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении заявленных исковых требований.
Указанные выводы судов соответствуют установленным по делу обстоятельствам и нормам права…”

Московский округ

Примечание: В рассматриваемой ситуации был заключен предварительный договор аренды, в котором содержалось условие о том, что арендатор может проводить подготовительные работы.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.05.2017 N Ф05-4838/2017 по делу N А41-29163/2016
“…В Арбитражный суд Московской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью “В7Склад” с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Активленд” о взыскании неосновательного обогащения в сумме 848 377 руб.
Как установлено судами при рассмотрении спора по существу, 05.04.2013 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был заключен предварительный договор аренды N 05/04/13.
Согласно пункту 4.3 договора и дополнительного соглашения N 1 от 20.06.2013 ответчик предоставляет истцу право на проведение подготовительных работ на объекте аренды до подписания акта приема-передачи на период продолжительностью не менее двух месяцев после предоставления доступа в помещения.
Подготовительные работы включают в себя отделочные работы и иные работы, направленные арендатором на подготовку объекта аренды к эксплуатации (пункт 1.1.14 договора).
20 ноября 2013 г. после завершения подготовительных работ в рамках предварительного договора аренды между истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений в аренду на неопределенный срок до момента получения ответчиком свидетельства о регистрации права на объект аренды и заключения долгосрочного договора аренды.
В обоснование исковых требований истец указал, что в целях подготовки объекта аренды к эксплуатации построил каркасный дом для охраны (далее – здание КПП) при въезде на прилегающую территорию и в связи с тем, что ответчик не получил свидетельство о регистрации прав на объект аренды в срок, установленный предварительным договором, и, таким образом, по вине ответчика не был заключен долгосрочный договор аренды, истец расторг предварительный договор аренды в одностороннем порядке и возвратил ответчику помещения по актам приема-передачи от 14.05.2015 и 15.06.2015, при этом ответчик отказался компенсировать затраты на строительство КПП, в связи с чем истец обратился в суд с настоящим иском о взыскании неосновательного обогащения в виде затрат, которые истец понес на строительство здания КПП.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь положениями статей 429, 433, 623, 1102, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что истцом не доказан факт возникновения неосновательного обогащения ответчика за счет истца, принимая во внимание, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, при этом здание КПП является неотделимым улучшением арендованного имущества, поскольку является вспомогательным объектом по отношению к складскому комплексу, не может самостоятельно эксплуатироваться и использоваться по целевому назначению при осуществлении коммерческой деятельности отдельно от основного здания производственно-складского комплекса, следовательно, является вспомогательным объектом, необходимым для использования с основным производственным объектом, в связи с этим для компенсации затрат истца на возведение КПП как неотделимого улучшения по отношению к арендуемому объекту необходимо согласие арендодателя – ответчика, что предполагает согласование с ним не только самого факта выполнения работ и произведения улучшений, но также объема и стоимости таких работ, однако истцом согласие ответчика на производство неотделимых улучшений арендованного имущества получено не было, объем, характер и стоимость работ не согласовывались, что исключает в силу пункта 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации возмещение стоимости неотделимых улучшений.
Нарушений судом первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 03.04.2018 N Ф10-568/2018 по делу N А35-4267/2017
“…Общество с ограниченной ответственностью “СтройИндустрия” (далее – ООО “СтройИндустрия”, общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению имуществом Курской области (далее – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 5 747 889 руб.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 16.11.2010 на основании решения комитета по управлению имуществом Курской области от 02.11.2010 N 01-18/1903 между комитетом по управлению имуществом Курской области (арендодатель) и ООО “СтройИндустрия” был заключен договор N 3298-10ю аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и расположенного на территории города Курска.
В обоснование своих требований истец указывает, что переданный ему по вышеуказанному договору земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем для его использования в соответствии с целевым назначением ООО “СтройИндустрия” выполнило работы по благоустройству территории: а именно выполнило наружное освещение территории, ограждение территории, организовало систему транспортно-пешеходных связей, асфальтирование территории.
В соответствии с пунктом 4.4.7 договора арендатор обязан не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающей к нему территории, а также выполнять работы по благоустройству территории.
Суд кассационной инстанции полагает, что суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные доказательства, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 2 статьи 623 ГК РФ установлено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 ГК РФ).
Из содержания указанной нормы следует, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества может быть истребована арендатором лишь при наличии согласия арендодателя на производство таких работ.
Таким образом, истец, обратившийся с настоящим иском, должен доказать в совокупности: улучшение арендатором арендованного имущества; выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя; неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную стоимость произведенных улучшений на момент возврата имущества арендодателю; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств (ст. 65 АПК РФ).
Вместе с тем, как верно указано судами первой и апелляционной инстанций, материалы дела не содержат документов, из которых бы усматривалось согласие ответчика на производство неотделимых улучшений с указанием на конкретный объем и вид работ, их стоимость. Истцом не представлено доказательств того, что произведенные им на арендуемом земельном участке работы (их объем и состав) согласовывались с арендодателем, а также что ответчик привлекался к приемке выполненных работ.
Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка также не содержит условий, из которых бы усматривалось согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений земельного участка.
Довод заявителя жалобы о том, что улучшения арендованного земельного участка были произведены им в силу пункта 4.4.7 договора, в соответствии с которым на арендатора возложена обязанность выполнять работы по благоустройству территории, подлежит отклонению, поскольку положений о том, что все работы по благоустройству территории проводятся арендатором независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя, договор аренды не содержит.
Кроме того, условиями договора аренды не предусмотрена компенсация как неотделимых улучшений арендованного имущества, так и элементов благоустройства территории, проведенных без согласия арендодателя.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что предоставленный ему в аренду земельный участок находился в заброшенном состоянии, в связи с чем имелась необходимость в проведении работ по его благоустройству, правомерно отклонены судом апелляционной инстанции, поскольку из акта приема-передачи от 16.10.2010 следует, что арендатор к качеству и характеристикам принимаемого земельного участка претензий не имел.
Ссылка истца на то, что стоимость улучшений земельного участка, которые произвел арендатор в связи с исполнением им обязанностей, предусмотренных статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит возмещению независимо от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, также правомерно отклонена судом апелляционной инстанции как основанная на неверном толковании норм действующего законодательства…”

Позиция 2. Наличие в договоре условия об обязанности арендатора осуществить капитальный ремонт и переоборудование арендованного имущества исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011
“…Отклоняя довод истца о наличии оснований для расторжения договора ввиду проведения арендатором реконструкции здания без согласия собственника, суды, руководствуясь положениями ст. 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указали на то, что, передавая арендатору имущество с возложением на него обязанности провести в нем капитальный ремонт и переоборудование (п. 1.2, 3.3, 4.3.1 договора аренды, акт приема-передачи), Управление муниципальной собственности выразило свою волю на проведение данных работ, что исключает необходимость дополнительного согласования с арендодателем конкретного вида и стоимости работ. Кроме того, пункт 8.3 спорного договора не содержит в качестве оснований для расторжения договора в одностороннем порядке производство арендатором работ по перепланировке помещения и производство неотделимых улучшений без согласия арендодателя. Правовые последствия осуществления неотделимых улучшений предусмотрены в ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Возмещение собственником стоимости неотделимых улучшений в случае передачи имущества в аренду и получения согласия на производство улучшений от неуполномоченного на то лица

В случае передачи в аренду имущества лицом, не являющимся его собственником, либо уполномоченным им лицом договор аренды является ничтожным как противоречащий ст. 608 ГК РФ.
На практике может возникнуть ситуация, что такой арендодатель дает согласие арендатору на производство неотделимых улучшений имущества. Применение норм о неотделимых улучшениях имущества (ст. 623 ГК РФ) при незаключенности (в том числе отсутствии) или недействительности договора аренды – см. материалы п. 4 к ст. 623 ГК РФ.
Открытым остается вопрос о возможности возмещения собственником арендатору стоимости произведенных улучшений в случае, если последний вернул имущество собственнику, а тот его принял без замечаний.

6.1. Вывод из судебной практики: В случае если неуполномоченное лицо передало в аренду имущество и дало согласие на производство неотделимых улучшений, а впоследствии собственник данного имущества принял его без замечаний, стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендатору собственником в соответствии со ст. 303 ГК РФ о расчетах при возврате имущества из незаконного владения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663
“…Как усматривается из материалов дела, общество “Клепиковская автотранспортная колонна”, полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” по договорам аренды.
Общество “Клепиковская автотранспортная колонна” дало обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.
Общество “АПРОХИМ-ПРИНТ” за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.
Общество “АПРОХИМ-ПРИНТ”, полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Констатировав получение обществом “Рязаньагровод” неотделимых улучшений, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ”, несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.
Ремонтные работы обществом “АПРОХИМ-ПРИНТ”, полагавшим, что его право владения и пользования имуществом основано на договорах аренды от 10.10.2006 и других, выполнены до того, как в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности на объект за обществом “Рязаньагровод”.
С учетом этого суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для предположения о наличии злоупотреблений в действиях общества “АПРОХИМ-ПРИНТ” при приемке имущества в аренду и осуществлении работ по его улучшению.
Таким образом, общество “АПРОХИМ-ПРИНТ”, являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику – обществу “Рязаньагровод”, с которым оно в договорных отношениях не состояло.
Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Указанная норма о расчетах при возврате имущества из незаконного владения подлежит применению как для случаев истребования имущества в судебном порядке по виндикационному иску, так и для случаев добровольного возврата имущества во внесудебном порядке невладеющему собственнику лицом, в незаконном владении которого фактически находилась вещь.
Следовательно, общество “Рязаньагровод” как собственник на основании статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации обязано выплатить обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2010 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 по указанному делу оставить без изменения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.05.2011 N ВАС-2856/11 по делу N А40-82583/09-6-663
“…Как усматривается из материалов дела, общество “Клепиковская автотранспортная колонна”, полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и что оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” по договорам аренды.
Общество “Клепиковская автоколонна” дало обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.
Общество “АПРОХИМ-ПРИНТ” за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.
В период действия последнего договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за обществом “Рязаньагровод” (запись от 13.01.2009 N 62-62-03/050/2008-002). В качестве основания возникновения права собственности общества “Рязаньагровод” в свидетельстве о государственной регистрации права значится договор выкупа государственного имущества от 24.02.1993 с дополнением к нему от 22.07.1993.
Впоследствии по акту приема-передачи от 21.07.2010 общество “АПРОХИМ-ПРИНТ” возвратило помещения их действительному собственнику – обществу “Рязаньагровод”.
Общество “АПРОХИМ-ПРИНТ”, полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что все работы, выполненные за счет общества “АПРОХИМ-ПРИНТ” в арендуемых помещениях, ранее непригодных для эксплуатации, были связаны не с заменой существовавших конструкций и систем, а с обустройством новых, которых в здании не имелось. Это повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта. Возникшие улучшения направлены на дооборудование недвижимости и ее модернизацию. Они не могут быть отделены без вреда для имущества. Стоимость работ по улучшению составила 708 133 рубля.
Констатировав получение неотделимых улучшений обществом “Рязаньагровод”, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ”, несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.
Таким образом, общество “АПРОХИМ-ПРИНТ”, являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику – обществу “Рязаньагровод”, с которым оно в договорных отношениях не состояло.
Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.
Поэтому общество “Рязаньагровод” как собственник на основании приведенной нормы права обязано выплатить обществу “АПРОХИМ-ПРИНТ” как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений…”

Возмещение стоимости неотделимых улучшений после смены собственника арендованного имущества

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя. Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на арендуемое имущество не является основанием для изменения или расторжения договора. На практике возможна ситуация, когда арендатор произвел капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества в то время, когда оно принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности на данное имущество. При этом нормы закона не дают однозначного ответа на вопрос: к кому именно – старому или новому собственнику – вправе заявить свои требования арендатор по ст. 623 ГК РФ?

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли арендатор взыскать стоимость неотделимых улучшений с арендодателя, продавшего арендованное имущество, при том что улучшения были произведены до продажи, а договор расторгнут после, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость производственных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.03.2017 N Ф01-540/2017 по делу N А82-17718/2015
“…Как видно из документов и установил суд, ООО ИФК “Ладомир” (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.2009 N 20-АР-09 о передаче во временное владение и пользование недвижимого имущества площадью 150,7 квадратного метра, расположенного в цокольном этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Победы, дом 28а (пункт 1.1 договора).
Условия проведения работ по неотделимым улучшениям указаны в пункте 4.2.5 договора аренды, в том числе только по письменному разрешению арендодателя и с обязательным получением всех необходимых разрешений и согласований в соответствующих контролирующих органах.
В письме от 02.10.2009 N 12 ООО ИФК “Ладомир” указало на согласие с проведением работ по неотделимым улучшениям на сумму не более 5 000 000 рублей, с указанием перечня работ и их стоимости.
В доказательство выполнения неотделимых улучшений и их стоимости истец представил договор подряда от 31.07.2009 с началом срока действия договора с момента его подписания (пункт 7.1 договора), адрес объекта, справки о стоимости выполненных работ и затрат, акты о приемке выполненных работ, заключение специалиста от 11.08.2015, выписку по расчетному счету.
ООО “ИФК Ладомир” и ОАО “Малая комплексная энергетика” заключили договор от 29.03.2013 купли-продажи недвижимости; все права и обязанности ООО ИФК “Ладомир”, вытекающие из договора аренды нежилого помещения от 01.10.2009 N 20/АР-09, перешли к АО “Малая комплексная энергетика”.
ООО ИФК “Ладомир”, Предприниматель и ОАО “МКЭ” 23.04.2013 подписали соглашение к договору аренды, в соответствии с которым к новому собственнику переходят все права и обязанности прежнего собственника.
ОАО “МКЭ” и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 01.11.2014 к договору аренды от 01.10.2009, которое включило в себя пункт 4.2.5 о праве арендатора производить неотделимые улучшения и условиях проведения по ним работ.
С 22.06.2015 согласно вступившему в законную силу решению суда по делу N А82-74/2016 договор аренды является расторгнутым.
Полагая, что стоимость произведенного истцом капитального ремонта проданного впоследствии объекта подлежит возмещению с нового собственника, Предприниматель обратилась в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Согласно пункту 15 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65 “Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований”, независимо от того, оплачена ли стоимость ремонта подрядчику, улучшения арендованного имущества составляют имущество арендодателя как собственника арендованного имущества.
Суд апелляционной инстанции оценил представленную в материалы дела доказательственную базу в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришел к правильному выводу о том, что стоимость произведенных улучшений была включена в стоимость продажи спорного имущества, поэтому ООО ИФК “Ладомир”, давшее согласие Предпринимателю на производство неотделимых улучшений, является лицом, неосновательно обогатившимся в размере их стоимости.
Суд второй инстанции верно отметил ошибочность ссылки истца на возможность права требования стоимости неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором в период договора аренды, непосредственно в отношении собственника этого объекта, то есть лица, для которого эти улучшения имеют финансовый интерес, с применением норм об универсальном правопреемстве к новому собственнику нежилых помещений, что связано с неверным толкованием статей 617 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, тот факт, что имущественным результатом произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений воспользовалось ООО ИФК “Ладомир”, продав объект аренды в состоянии, улучшенном в сравнении с состоянием на момент передачи в аренду, не свидетельствует о возникновении обязательств из неосновательного обогащения у покупателя объекта, поскольку в основе такого обогащения лежит основанная на нормах главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка между арендодателем, давшим согласие на улучшения арендованного имущества, и арендатором, выполнившим такие улучшения.
В связи с указанными обстоятельствами суд обоснованно не усмотрел правовых оснований для удовлетворения иска ИП Лебедевой Е.А. к акционерному обществу “Малая комплексная энергетика”…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2009 по делу N А12-5231/2008
“…Встроенное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Волгоград, ул. Чуйкова, 31, по договору купли-продажи от 31.01.2007 было приобретено Закотиным А.В., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2007.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем в отношении данного имущества с 20.04.2007 стал Закотин А.В.
Истец обратился к новому арендодателю с просьбой о возмещении затрат, произведенных на улучшение нежилого помещения. Не достигнув согласия, стороны расторгли договор аренды нежилого помещения от 13.01.2005 N 3/2308-05.
Судом установлено, что помещение было продано Закотину А.В. с учетом произведенного ремонта, что нашло отражение в его стоимости.
Из экспертного заключения общества с ограниченной ответственностью “Центр-Аналит” от 28.07.2008 N 157/2008 следует, что фактическая разница между стоимостью нежилого помещения до производства ремонта и с произведенным ремонтом с учетом договора купли-продажи от 31.01.2007 N 1389 составляет 877 300 руб.
Результатом неотделимых улучшений спорного объекта распорядился прежний арендодатель – Департамент муниципального имущества Волгограда, продав нежилое помещение с неотделимыми улучшениями в соответствии с планом приватизации Закотину А.В.
Судом установлено, что выгодоприобретателем произведенных истцом неотделимых улучшений является Департамент муниципального имущества Волгограда.
В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Статьей 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования по цене, существующей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Взыскивая денежные средства с муниципального образования – городской округ “город-герой Волгоград” в лице Департамента муниципального имущества администрации Волгограда за счет казны городского округа Волгограда, суд руководствовался положениями статей 124, 125 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 N 23 “О некоторых вопросах применения арбитражными судами норм Бюджетного кодекса Российской Федерации”.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.02.2015 N Ф10-100/2015 по делу N А68-8358/2013
“…Индивидуальный предприниматель Клепикова Элеонора Юрьевна (далее – ИП Клепикова Э.Ю., истец) обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дмитриенко Андрею Ивановичу (далее – ИП Дмитриенко А.И., ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 809 451 рубля 98 копеек.
Определением суда от 14.05.2014, принятым по ходатайству истца в порядке статьи 46 АПК РФ, банк привлечен к участию в деле в качестве второго ответчика (далее – ОАО “Сбербанк России”, ответчик).
Решением суда от 07.07.2014 (судья Глазкова Е.Н.) исковые требования удовлетворены частично за счет банка, с которого в пользу ИП Клепиковой Э.Ю. взыскано 2 515 696 рублей 62 копеек. В иске к ИП Дмитриенко А.И. отказано.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 (судьи Капустина Л.А., Тимашкова Е.Н., Тучкова О.Г.) решение суда оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, 14.11.2002 между ИП Клепиковой Э.Ю. (арендатор) и банком (арендодатель) заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Октябрьская, д. 47, для размещения склада-магазина, сроком на 10 лет.
27.07.2012 по договору купли-продажи банк (продавец) продал находящиеся в аренде у истца помещения ИП Дмитриенко А.И. (покупатель), который зарегистрировал переход права собственности 06.09.2012.
06.04.2013 ИП Дмитриенко А.И., ставший арендодателем, расторг договор аренды с ИП Клепиковой Э.Ю.
По акту приема-передачи от 06.04.2013 помещение возвращено новому собственнику.
Судом установлено, что банк как прежний собственник и арендодатель спорного имущества реализовал его ИП Дмитриенко А.И. вместе с осуществленными истцом неотделимыми улучшениями. При этом неотделимые улучшения были произведены истцом с согласия банка в период действия договора аренды.
Между тем суд правомерно разрешил спор по правилам главы 60 ГК РФ, регулирующей обязательства из неосновательного обогащения.
Суд правомерно установил стоимость неотделимых улучшений по результатам проведенной по делу судебной экспертизы. Указанная стоимость определена на дату определения выкупной цены, по которой спорные помещения реализованы банком (по состоянию на 17.11.2011), с учетом амортизации, следовательно, банк получил стоимость неотделимых улучшений в составе продажной цены объекта.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Позиция 2. Если арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.05.2012 по делу N А41-17785/11
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2005 г. между Комитетом по управлению имуществом Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) и ООО “КЛЭП плюс” (Арендатор) заключен договор аренды N 9-2005, согласно которому Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование имущество, расположенное по адресу: г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, нежилое помещение 1, лит. А1, на первом и втором этажах кирпичного 2-этажного здания, общая площадь помещения 1 191 кв. м, в том числе: на 1-ом этаже комнаты N 1-14, 32, 18-31, А, Б, а, б – 561, 4 кв. м, на 2-ом этаже комнаты N 39-69, А1, Б1 – 629, 6 кв. м, сроком с 01.01.2005 года по 31.07.2027 года.
Стоимость неотделимых без вреда для имущества улучшений по договору N 9-2005 от 01.01.2005 г. составила 317 890,84 руб.
Судом апелляционной инстанции, с учетом представленных ответчиком доказательств установлено, что право собственности на 2-этажное здание с подвалом, общей площадью 1519,20 кв. м, в том числе, основной 1079,90 кв. м, инвентарный номер по паспорту БТИ 109:033-3521, лит. В, В1, расположенное по адресу: Московская область, г. Лобня, ул. Краснополянская, д. 27, перешло к ООО “Торгово-промышленная компания “Лобня” на основании заключенного между КУИ Администрации города Лобня Московской области (Продавцом) и ООО “Торгово-промышленная компания “Лобня” (покупателем) договора купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 29.05.2008 г.
ООО “КЛЭП плюс”, ссылаясь на ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагает, что КУИ Администрации города Лобня Московской области (Арендодатель) должно произвести возмещение стоимости произведенных истцом улучшений в период действия договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г. Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения ООО “КЛЭП плюс” в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Рассматривая дело повторно, Десятый арбитражный апелляционный суд, давая оценку имеющимся в материалах дела и представленным по определению суда апелляционной инстанции от 25.11.2011 г. доказательствам, в том числе соглашению от 01.01.2005 г. о расторжении договора аренды N 22-2002 от 01.08.2002 г., акту приема-передачи нежилого помещения от 01.01.2005 г., договору купли-продажи N 2 от 08.04.2008 г., свидетельству о государственной регистрации права от 29.05.2008 г., соглашению от 01.07.2008 г. о расторжении договора аренды N 9-2005 от 01.01.2005 г., исходя из предмета и основания иска, с учетом положения пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, пришел к обоснованному выводу о том, что исковые требования заявлены в отношении ненадлежащего ответчика, в связи с чем суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Доводы заявителя о том, что суд апелляционной инстанции не учел, что новый собственник, приобретая здание, в том числе арендуемые помещения, в которых заявитель произвел неотделимые улучшения, не был поставлен ответчиком в известность о наличии обременения в пользу ООО “КЛЭП плюс”, ответчиком получены денежные средства, в том числе, составляющие стоимость неотделимых улучшений, не являются основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции от 20.01.2012 г., направлены на переоценку доказательств, что в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации находится за пределами компетенции и полномочий арбитражного суда, рассматривающего дело в кассационной инстанции…”

Зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений в счет арендных платежей после прекращения договора

В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Однако данная норма не указывает на возможность проведения зачета стоимости неотделимых улучшений и задолженности по арендной плате, в связи с чем на практике возникают споры.
В качестве одного из доводов против проведения зачета приводится тот факт, что зачет может быть осуществлен только в отношении однородных обязательств, в то время как до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.

8.1. Вывод из судебной практики: Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 29.12.2001 N 65
“…8. Если иное не предусмотрено договором, арендатор имеет право после прекращения договора аренды зачесть в счет арендных платежей стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя за счет собственных средств (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
В арбитражный суд обратился арендодатель с иском о взыскании с арендатора арендных платежей.
Ответчик не признал долга по арендным платежам, так как он с согласия арендодателя произвел за счет собственных средств неотделимые улучшения арендованного имущества, и после прекращения договора аренды заявил о зачете причитающихся с него арендных платежей в сумме, на которую произведены упомянутые улучшения.
Истец, не оспаривая факта произведенных улучшений, в судебном заседании указал, что зачет в данном случае невозможен, поскольку не предусмотрен статьей 623 ГК РФ.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, отметив при этом, что пункт 2 статьи 623 ГК РФ не предусматривает возможности зачета таких требований арендатора и, кроме того, до определения сторонами или судом стоимости улучшений, подлежащей уплате арендодателем арендатору, денежного обязательства у арендодателя не возникает.
Суд апелляционной инстанции решение отменил и в иске отказал со ссылкой на следующее. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Поскольку арендатор имеет упомянутое право, на арендодателе лежит корреспондирующая обязанность. Право на возмещение стоимости указанных улучшений, равно как и право на арендные платежи, является денежным требованием. Пункт 2 статьи 623 ГК РФ не обусловливает возникновение данного права арендатора наличием отдельного соглашения или судебного акта о взыскании сумм, израсходованных на неотделимые улучшения.
Так как статья 623 ГК РФ прямо не регулирует данные отношения по зачету встречных однородных требований, суд, руководствуясь общими положениями гражданского законодательства о зачете (статья 410 ГК РФ), признал произведенный арендатором зачет соответствующим закону и прекращающим обязательство арендатора…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.10.2014 N Ф07-6706/2014 по делу N А56-73205/2013
“…Как следует из материалов дела, ЗАО “Стар-Сервис” (арендодатель) и Банк (арендатор) заключили договор от 19.01.2010 N 31 аренды нежилых помещений площадью 248,7 кв. м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, г. Пушкин, Московская ул., д. 20, лит. А, для использования под банковские и офисные цели.
Банк направил Обществу письмо от 30.09.2013 N 1/10-11370, в котором сообщил о расторжении договора с 01.11.2013 и просил зачет стоимость ремонтных работ в размере 1 812 447 руб. 78 коп. в счет арендной платы, оставшуюся часть в размере 579 891 руб. 78 коп. перечислить на счет Банка.
Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Ссылаясь на уклонение арендодателя от подписания соглашения о зачете в счет арендной платы стоимости выполненных ремонтных работ, Банк предъявил встречное требование.
Как видно из материалов дела, Общество стало собственником арендованного Банком имущества с 25.11.2011 и приобрело права арендодателя по действующему на тот момент договору аренды от 19.01.2010 N 31.
То обстоятельство, что стороны в 2012 году оформили новый договор аренды того же имущества, не означает, что Банк утратил право требовать от нового собственника возмещения стоимости произведенных им в 2010 году улучшений арендованного имущества.
В случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункты 2 и 3 статьи 623 ГК РФ).
Суды при рассмотрении спора по существу установили наличие согласия арендодателя на производство Банком ремонта арендованного имущества, установили факт выполнения ремонтных работ и их стоимость.
Согласно пункту 7.7 договора от 19.01.2010 N 31 арендатор вправе производить в арендуемом помещении капитальный ремонт и/или реконструкцию, и/или ремонтные работы (в том числе осуществлять установку бронированных дверей и стекол, кассовых лотков, кабин и т.д.), необходимые для его целевого использования. При досрочном расторжении указанного договора, а равно при его прекращении по любым иным основаниям, в том числе по окончании срока аренды, арендодатель обязался возместить арендатору понесенные им расходы на неотделимые улучшения помещения, его капитальный ремонт и/или реконструкцию.
Таким образом, требование Банка о зачете стоимости выполненного ремонта в счет уплаты арендной платы суды признали законным и обоснованным.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.12.2009 N Ф09-10087/09-С6 по делу N А07-12721/2009
“…Поскольку зачет стоимости произведенного ремонта в счет арендной платы по договору 20.10.2006 N 629/06 не был произведен учреждением “Уфимский автотранспортный колледж”, общество “УфаБилдингКомпани” обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
На основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными и удовлетворил исковые требования.
Обстоятельства дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.01.2008 N Ф09-88/08-С6 по делу N А07-4440/2007
“…Поскольку управлением не был произведен зачет стоимости капитального ремонта в счет арендной платы по договору от 29.03.2006 на остальную сумму, общество “УфаБилдинг Компани” обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
На основании ст. 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Суд первой инстанции, руководствуясь ст. 410, п. 1 ст. 616, ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 8 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2001 N 65, пришел к выводу о том, что требования истца и ответчика являются однородными, удовлетворил исковые требования, поскольку срок действия договора аренды может быть продлен по соглашению сторон на срок, необходимый для погашения суммы арендной платы, равной сумме проинвестированного истцом капитального ремонта.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции и частично удовлетворил исковые требования, обоснованно приняв во внимание установленный договором аренды от 29.03.2006 N 271/06 ежемесячный срок внесения арендной платы, придя к правомерному выводу о том, что на момент обращения общества “УфаБилдинг Компани” в арбитражный суд с иском (22.03.2007) срок исполнения наступил лишь в отношении обязательств по внесению арендной платы на указанную дату, обязательства арендатора по внесению арендной платы за последующие периоды, напротив, не наступили…”

 Учет стоимости неотделимых улучшений арендованного государственного и муниципального имущества при его выкупе субъектами малого и среднего предпринимательства

Нередко в договоре аренды стороны в соответствии со ст. 623 ГК РФ предусматривают специальное условие о том, что арендодатель не возмещает стоимость согласованных и произведенных за счет арендатора неотделимых улучшений арендуемого имущества. Вместе с тем арендованное государственное или муниципальное имущество может быть выкуплено арендатором в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ. В п. 6 ст. 5 данного Закона указано, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенных с согласия арендодателя, засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества. В связи с этим на практике возникают споры по вопросу о необходимости уменьшения выкупной цены на стоимость таких улучшений.

9.1. Вывод из судебной практики: Рыночная стоимость имущества, которое реализуется в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ о выкупе государственного и муниципального имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, подлежит уменьшению на стоимость неотделимых улучшений данного имущества, произведенных арендатором, если они осуществлены с согласия арендодателя. При этом стоимость улучшений определяется на ту же дату, что и стоимость самого имущества, с учетом их фактического состояния.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.06.2017 N Ф10-2392/2017 по делу N А35-10350/2015
“…По мнению суда кассационной инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (часть 1 статьи 446 ГК РФ).
Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (пункт 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
В силу данной нормы права затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, при условии, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.
Из указанного следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений приобретаемого арендуемого имущества входит в состав порядка его оплаты.
Принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался арендованным имуществом, в котором произвел ремонт, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159 не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011
“…Подпункт 2.2.15 договора аренды дополнительно устанавливает обязанность арендатора “в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740.00 рублей с учетом НДС, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке. При этом арендатор производит капитальный ремонт и (или) реконструкцию помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы.”.
Обществом капитальный ремонт спорного помещения произведен с согласия арендодателя. При этом в письме арендодателя от 23.01.2008, в котором выражается согласие на проведение ремонта, также указано, что арендатор проводит работы за счет собственных средств без компенсации затрат, а все произведенные неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Приняв во внимание изложенное, департамент счел, что при выкупе обществом спорного помещения стоимость улучшений возмещению не подлежит.
Поскольку между обществом и департаментом возникли разногласия, в том числе в отношении выкупной цены спорного помещения, общество обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском об урегулировании таких разногласий и признании договора купли-продажи арендуемого имущества заключенным на условиях, определенных в редакции истца.
Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты судов нижестоящих инстанций в части удовлетворения исковых требований, счел, что эти выводы основаны на неправильном применении положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, а расчет стоимости выкупаемого имущества с учетом произведенных расходов общества на капитальный ремонт не является обоснованным. При этом суд кассационной инстанции исходил из того, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, и норма части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества.
Между тем при толковании и применении норм Закона N 159-ФЗ суд кассационной инстанции не учел следующее.
Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.
Судами установлено и департаментом не оспаривается, что капитальный ремонт спорного помещения произведен обществом с согласия департамента.
С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций, применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.
Вместе с тем, как усматривается из указанных судебных актов, суды первой и апелляционной инстанций, применяя упомянутую норму Закона N 159-ФЗ, уменьшили рыночную стоимость выкупаемого имущества, определенную независимым оценщиком на декабрь 2010 года, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя в 2005 – 2006 годах.
Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.
Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции, постановления судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене в части определении выкупной стоимости спорного помещения на основании пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Дело в отмененной части подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции для определения стоимости созданных обществом неотделимых улучшений спорного помещения на дату установления его рыночной стоимости в целях выкупа…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.12.2015 N Ф09-8298/15 по делу N А07-22613/2014
“…Предприниматель 31.03.2014 обратился в администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на выкуп арендуемого объекта, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, с зачетом стоимости произведенных неотделимых улучшений в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Федеральный закон N 159-ФЗ).
На основании данного заявления администрацией подготовлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества (помещений), находящегося в муниципальной собственности городского округа город Кумертау Республики Башкортостан и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (с условием о рассрочке оплаты) от 25.08.2014.
В соответствии с условиями указанного договора рыночная стоимость приватизируемого имущества, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. К. Маркса, д. 8, определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 01.08.2014 N 203, выполненным независимым оценщиком – обществом с ограниченной ответственностью “Башкомоценка”, – 7 300 000 руб. без учета НДС (п. 2.1.2 договора).
Письмом от 19.08.2014 администрация отказала предпринимателю зачесть произведенные им неотделимые улучшения в счет оплаты приобретаемого имущества ввиду отсутствия согласования их с собственником.
Предприниматель подписал договор купли-продажи от 25.08.2014 с протоколом разногласий и направил их администрации. Администрация не согласилась с редакцией, предложенной предпринимателем, о чем сообщила ему в письме от 03.10.2014 N 30-1933.
Наличие названных разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Кумертау, ул. Карла Маркса, д. 8, послужило предпринимателю поводом для обращения в арбитражный суд с соответствующим иском.
Между сторонами настоящего спора возникли разногласия относительно стоимости нежилого помещения, выкупаемого истцом на основании положений Федерального закона N 159-ФЗ, а также наличия оснований для зачета стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений спорных помещений.
Вместе с тем, отказывая в зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого истцом недвижимого имущества, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что данные работы выполнены предпринимателем без согласия арендодателя, так как отсутствуют доказательства согласования с ним объема и стоимости работ, утверждения администрацией проектной документации.
Данный вывод суда апелляционной инстанции не может быть признан обоснованным, так как он противоречит обстоятельствам, установленным судами при рассмотрении настоящего дела.
В силу положений ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
В соответствии с ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя.
Таким образом, выдавая предприятию разрешения на реконструкцию и ввод завершенного реконструкцией объекта в эксплуатацию, администрация не могла не знать об объеме и качественных характеристиках производимых арендатором работ, предусмотренных проектной документацией.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о производстве истцом неотделимых улучшений с согласия арендодателя.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12, в силу ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к названному Кодексу и подлежат применению к спорным отношениям. Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Таким образом, положения Федерального закона N 159-ФЗ об уменьшении выкупной цены выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений носят императивный характер и не связывают обязанность органа местного самоуправления по зачету стоимости неотделимых улучшений, произведенных арендатором, с иными обстоятельствами, кроме как проведения данных работ с согласия арендодателя.
Поэтому предоставление истцу льгот по арендной плате не имеет правового значения при разрешении вопроса о зачете стоимости неотделимых улучшений в оплату выкупаемого объекта. Соответствующее соглашение достигнуто сторонами в рамках исполнения договора аренды от 01.03.2011 N 20 и устанавливает права и обязанности сторон по названному договору. Кроме того, из указанных соглашений не следует, что льгота была предоставлена с целью уменьшения в последующем размера компенсации стоимости неотделимых улучшений. Как пояснял истец, указанная льгота предоставлялась в связи с невозможностью использования помещений по предусмотренному в договоре назначению до их реконструкции.
С учетом изложенного вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для зачета стоимости неотделимых улучшений в связи с временным освобождением предпринимателя от внесения арендной платы за пользование арендуемым объектом и предоставлением ему льгот по арендной плате не основан на нормах права и противоречат положениям ч. 6 ст. 5 Федерального закона N 159-ФЗ.
Вместе с тем выводы суда первой инстанции основаны на полном и всестороннем исследовании представленных в материалы дела доказательств, правильном применении норм материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции следует оставить в силе…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2015 N Ф10-4256/2015 по делу N А35-6848/2014
“…Как следует из материалов дела, между ООО “Соловьиная роща” и комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда года Курска от 15.01.2003 N 2097, в соответствии с которыми истцу в аренду предоставлено нежилое помещение 1 (ком. 1-5, 5а, 15-41), площадью 427,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, литер Б, сроком с 15.01.2003 по 15.01.2008.
11.06.2014 комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” направлен ООО “Соловьиная роща” проект договора купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014 (с график погашения платежей).
10.07.2014 истцом направлено в адрес ответчика письмо, исх. N 216, с подписанным истцом протоколом разногласий от 10.07.2014 к договору купли-продажи муниципального имущества N 34-2014/06/В от 19.06.2014, в котором истец согласился с ценой продаваемого имущества – 11 529 661 руб. 02 коп. без учета НДС, однако указал, что стоимость неотделимых улучшений имущества составляет 27 027,21 тыс. рублей и стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты имущества.
Письмом от 18.07.2014 N 4302/07.01-14 комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска отказал истцу в зачете в выкупную стоимость имущества, расположенного по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19, стоимость произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества на сумму 27 027,21 тыс. рублей, поскольку не подтвержден объем произведенных ООО “Соловьиная роща” работ и затрат.
Наличие разногласий сторон по стоимости выкупного имущества и вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет выкупной цены послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ после прекращения договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества, которые он произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя.
Из разъяснений, изложенных в п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, следует, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателя. О возможности включения в договор условий о зачете ответчик не возражал.
Материалами дела подтверждается факт реконструкции спорного помещения с согласия арендатора.
Из заключений эксперта N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100 следует, что рыночная стоимость объекта оценки (нежилого помещения I (антресоль), нежилого помещения I, состоящего из комнат N 1-5, 15-24, 24а, 25, 27-48, 43а на 1-ом этаже, нежилого помещения III, состоящего из комнаты N 26 на 1-ом этаже в здании литер Б, общей площадью 456,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Курск, ул. Белгородская, 19) составляет – 11 570 169 руб. без учета НДС; рыночная стоимость неотделимых улучшений с учетом износа по состоянию на 10.06.2014 года – 11 221 689 рублей без учета НДС; процент износа неотделимых улучшений, с учетом определенного в экспертном заключении размера неотделимых улучшений, – 30%.
При указанных обстоятельствах, учитывая представленные в материалы дела доказательства, суд кассационной инстанции находит обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом стоимости неотделимых улучшений исходя из выводов экспертных заключений N 13/03-15/650100 и N 23/05-15/650100…”

 Взыскание неосновательного обогащения с арендодателя, если арендатором произведены неотделимые улучшения арендованного имущества

В соответствии со ст. ст. 614, 623 ГК РФ стороны договора аренды вправе предусмотреть, что стоимость неотделимых улучшений может быть засчитана в арендную плату. На практике возникают вопросы о возмещении арендатору стоимости таких улучшений, если стоимость арендованного имущества возросла по сравнению с его стоимостью до передачи арендатору и расходы по улучшению по условиям договора засчитываются в счет арендной платы.

10.1. Вывод из судебной практики: Если договором предусмотрен зачет стоимости произведенных арендатором улучшений в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, которое стороны так и не подписали, то при возврате имущества с улучшениями арендодателю на его стороне возникает неосновательное обогащение в размере произведенных улучшений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 04.07.2012 по делу N А14-6828/2010
“…Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, 28.04.2000 года между Министерством государственного имущества Российской Федерации, Министерством обороны Российской Федерации (арендодатели) и ЗАО “Авиационная компания “Полет” (арендатор) был заключен договор N 01-7/290 аренды воздушного судна – Ан-124 (без экипажа), заводской номер N 9773054732039 (серия 0503), бортовой номер 82014 с двигателями, реквизиты которых указаны в формуляре воздушного судна.
Из акта приема-передачи, утвержденного главнокомандующим ВВС и генеральным директором ЗАО “Авиационная компания “Полет” следует, что календарный срок службы самолета истек 30.11.1997, двигатели, в связи с истечением срока службы эксплуатации не подлежат и требуют капитального ремонта, двигатель N 2 снят с самолета по причине помпажа.
Согласно п. 2.3.6 договора аренды арендатор взял на себя обязательства за свой счет произвести доработку воздушного судна до типа Ан-124-100, выполнить обязательные бюллетени промышленности, восстановительный ремонт агрегатов, изделий и частей воздушного судна. При этом затраты на проведение первоначального восстановительного ремонта засчитываются в счет арендной платы на основании дополнительного соглашения, заключаемого сторонами после подписания акта приема-передачи воздушного судна представителями арендатора и ЗАО “Авиастар СП”.
Удовлетворяя встречные исковые требования в размере 89 310 000 руб. суд исходил из материалов дела и заключения судебной экспертизы из которого следует, что стоимость имущества, возвращенного истцом по встречному иску ответчику, возросло по сравнению с ее стоимостью, до передаче истцу в результате произведенных последним улучшений.
Так, суммарная стоимость оборудования, установленного на воздушное судно ВС Ан 124-100 б/н 82014, для обеспечения комфортности и улучшения условий эксплуатации при его доработки до типа Ан-124-100, перечень которого содержится в приложении N 5 к приемосдаточному акту от 29.06.2009 составляет 17 500 000 руб.
Стоимость монтажных работ, согласно этого же акта составила 2 140 000 руб.
Стоимость работ по организации работ по Бюллетеню 546-БУ-Г составила 69 670 000 руб.
Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 ГК РФ.
Факт проведения истцом работ подтверждается материалами дела, которым судом дана надлежащая правовая оценка
С учетом всех обстоятельств и материалов дела, кассационная коллегия считает вывод суда об удовлетворении встречного иска законным и обоснованным…”

Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента исчисляется срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, существует две позиции судов.

Позиция 1. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с момента прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.12.2017 N Ф07-14460/2017 по делу N А42-597/2017
“…Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Мурманска (арендодатель) и закрытое акционерное общество “Агропром” (арендатор) 28.08.2002 заключили договор N 12286 аренды нежилых помещений N III/1-14, VI/1-9, VII/1-7 общей площадью 369,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Мурманск, ул. Тарана, д. 11, под офис, сроком с 01.09.2002 по 01.09.2007.
Письмом от 13.11.2002 N 7340/05 Управление жилищно-коммунального хозяйства администрации г. Мурманска дало разрешение арендатору на перепланировку арендуемых нежилых помещений в соответствии с предложенным проектом при соблюдении ряда условий. Лист согласования проекта перепланировки 1-го и 2-го этажей части указанного здания одобрен в административных органах и организациях, в том числе подписан с замечаниями управлением архитектуры, градостроительства и Комитетом по управлению муниципальной собственностью администрации г. Мурманска.
Из пункта 2 статьи 199, а также пунктов 1 и 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения. Истечение срока исковой давности, о применении которого заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В случае истечения срока исковой давности принудительная (судебная) защита прав истца независимо от того, имело ли место в действительности нарушение его прав, невозможна.
В данном случае право Общества на возмещение стоимости неотделимых улучшений возникает после прекращения договора.
Решением Арбитражного суда Мурманской области от 04.03.2014 по делу N А42-8852/2013 договор от 28.08.2002 расторгнут.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”, следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца – физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о пропуске истцом срока исковой давности.
Течение срока исковой давности по требованию Общества о взыскании с Агентства стоимости неотделимых улучшений началось с момента расторжения договора – с 19.12.2013. Срок истек 18.12.2016.
В связи с изложенным суды правомерно отказали в иске…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 N Ф06-22156/2017 по делу N А55-30541/2015
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Тольятти и ООО “Жемчужина Жигулей” 04.03.1996 заключен договор аренды N 2061/ц, в соответствии с которым истцу предоставлено в аренду нежилое помещение общей площадью 498,1 кв. м, в том числе: основная – 278,7 кв. м, вспомогательная – 219,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тольятти, ул. Ленинградская, 25, для использования под ресторан, на срок с 01.11.1995 по 31.12.2008 (в редакции изменений к договору от 27.09.1999 N 2228/2061ц, от 12.03.2002 N 10336/2061/ц, от 19.01.2004 N 14989/2061/ц).
По истечении срока действия договора истец продолжал пользоваться арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем, в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор N 2061/ц от 04.03.1996 был возобновлен на неопределенный срок на прежних условиях.
В обоснование заявленных требований истец указывает, что в 2001 – 2002 годах в соответствии с пунктом 3.2.6 договора с согласия арендодателя произвел реконструкцию арендуемого здания.
Ответчик в суде первой инстанции заявил о пропуске срока исковой давности, ссылаясь на период проведения работ в 2001 – 2002 годах и дату расторжения договора аренды – 01.11.2012.
В соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года.
Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца, предусмотрено в абзаце 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вступившими в законную силу судебными актами по делу N А55-23770/2015, имеющими в соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела, установлено, что письмом от 05.07.2012 N 1408/6.5 Мэрия, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказалась от договора аренды с 01.11.2012.
При этом спорное помещение было возвращено согласно акту приема-передачи 02.12.2014.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло у истца с 01.11.2012, а с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился в суд первой инстанции 07.12.2015, то есть за пределами срока исковой давности.
Данный вывод суда апелляционной инстанции соответствует положениям части 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при расторжении договора обязательства сторон прекращаются с момента заключения соглашения о расторжении договора, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.
Поскольку ни договором, ни законом не предусмотрено иное, ответчик обязан был вернуть арендованное имущество 01.11.2012, и с этого момента у него возникало право (часть 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации) на возмещение стоимости выполненных работ.
При указанных обстоятельствах, руководствуясь разъяснениями, данными в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что срок исковой давности по требованию о взыскании стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного по договору N 2061/ц от 04.03.1996 имущества истцом пропущен, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.11.2013 по делу N А06-4247/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 01.01.2008 между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1 (далее – договор), по условиям пункта 1.1 которого арендатор для использования по прямому назначению принял в аренду нежилое помещение площадью 1653,4 кв. м, Литер К (цех посолки с подвалом), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная реки Царев, д. 113.
10.05.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору, согласно которому арендодатель в соответствии с пунктом 2.1.2 договора дает согласие арендатору на любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировку и переоборудование арендуемого помещения, оборудование холодильных камер для хранения произведенной продукции, возведение необходимых пристроек к арендуемому помещению. Все затраченные денежные средства в ходе ремонтно-строительных работ списываются в счет оплаты аренды из расчета 50% от суммы ежемесячной аренды.
Срок действия соглашения установлен до момента выкупа арендатором помещения либо расторжения им договора.
15.06.2008 арендатор заключил с Наджафовым Наги Таги оглы (подрядчик) договор подряда, по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства провести капитальный ремонт пристройки к задней и правой боковой стенам, капитальный ремонт кровли, перестройку и реконструкцию здания посолочного цеха с подвалом, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. Набережная реки Царев, д. 113.
По утверждению истца, на приобретение строительных, отделочных материалов и производство работ им затрачено 3 736 417 руб. В результате проведенного капитального ремонта в здании произведены неотделимые улучшения.
29.12.2008 срок договора истек.
01.01.2009 стороны заключили новый договор аренды имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Право на возмещение стоимости неотделимых улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды, возникает у арендатора после прекращения договора (статья 623 Кодекса).
Дополнительное соглашение от 10.05.2008, которым арендодатель согласовал арендатору проведение любых отделимых и неотделимых улучшений, перепланировки и переоборудования арендуемого имущества, оборудования холодильных камер для хранения произведенной продукции, а также возведение необходимых пристроек к арендуемому помещению, является неотъемлемой частью договора от 01.01.2008.
Соглашением предусмотрено, что оно вступает в силу с 10.05.2008 и действует до момента выкупа арендатором имущества либо расторжения договора арендодателем.
Работы осуществлены в рамках договора аренды 2008 года, срок действия которого истек 29.12.2008. В указанный день прекращено действие как договора, так и подписанного к нему соглашения.
После истечения срока действия вышеназванного договора стороны заключили новый договор аренды от 01.01.2009, положения которого не предоставляют право истцу производить неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия ответчика. Такого согласия истец не получал.
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что право возмещения стоимости выполненных работ возникло с 30.12.2008.
С иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений истец обратился 15.06.2012, что подтверждается штампом входящей корреспонденции, то есть за пределами срока исковой давности.
Доказательств, свидетельствующих о перерыве течения срока исковой давности, истец не представил.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.2017 N Ф07-14187/2017 по делу N А42-7456/2015
“…В соответствии с договором в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2011 N 1 к нему Общество (арендодатель) обязалось предоставить Предприятию (арендатору) во временное владение и пользование на срок с 01.06.2010 по 31.05.2040 для проведения физкультурных, спортивных, культурных и иных массовых мероприятий футбольное поле, западную и восточную трибуны (литера VI, VII, VIII, X, IX, IV, XI) площадью 13 668 кв. м, часть центральной трибуны (литера А4, А4; 1 этаж, номера помещений 1, 1б, 1в, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 10, 10, 11) площадью 76,9 кв. м и табло (литера А5) площадью 189,3 кв. м (далее – футбольное поле, трибуны и табло, вместе именуемые имущество) центрального стадиона, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Челюскинцев, д. 1 (далее – стадион), а арендатор – принять имущество и вносить за него арендную плату.
Сторонами 08.06.2015 заключено соглашение о расторжении с 08.06.2015 договора, и в этот же день по акту приема-передачи от 08.06.2015 имущество возвращено Обществу.
Предприятие, ссылаясь на то, что им в 2010 г. были выполнены работы по реконструкции футбольного поля и трибун, установке электронного табло и что рыночная стоимость этих неотделимых улучшений имущества установлена отчетом общества с ограниченной ответственностью “Центр инвентаризации и оценки” от 15.06.2015 N 37-15, 10.07.2015 направило Обществу письмо N 01/549 и счет-фактуру от 15.06.2015 N 956 для оплаты 14 351 000 руб. стоимости неотделимых улучшений, а 23.07.2015 – заявление о зачете встречных однородных требований на общую сумму 1 185 469,56 руб.
Поскольку Общество уклонилось от возмещения стоимости понесенных затрат на реконструкцию арендованного имущества, Предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Договором на арендатора возложена обязанность производить за свой счет текущий ремонт имущества (пункт 4.2.11), а также произвести текущий ремонт непосредственно перед возвращением имущества (пункт 4.2.13).
В соответствии со статьей 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 1); в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2).
Из содержания пункта 2 статьи 623 ГК РФ следует, что право требования возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает у арендатора с момента прекращения договора аренды.
Поскольку договор был прекращен 08.06.2015, то Предприятием не был пропущен трехгодичный срок исковой давности на обращение в суд с иском о взыскании стоимости неотделимых улучшений имущества…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.01.2016 по делу N А42-3283/2012
“…Общество с ограниченной ответственностью “Мурман Фур Трейд”, место нахождения: г. Мурманск, ул. Полярные Зори, д. 25, корп. 1, оф. 2, ОГРН 1035100170632, ИНН 5190115334 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации, место нахождения: 119019, г. Москва, ул. Знаменка, д. 19, ОГРН 1037700255284, ИНН 7704252261 (далее – Министерство), о взыскании за счет казны Российской Федерации 28 393 886 руб. стоимости неотделимых улучшений имущества (станции очистки льяльных и балластных вод), арендуемого на основании договора от 28.03.2005 N 58.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования частично, установив, что неотделимые улучшения, произведенные ответчиком до 19.10.2005, являются несогласованными и не подлежат возмещению, а по требованию о взыскании стоимости капитального ремонта (785 802 руб.) истцом пропущен срок исковой давности.
Апелляционный суд изменил решение суда первой инстанции, включив в общую сумму подлежащих удовлетворению требований стоимость неотделимых улучшений, произведенных до 19.10.2005, не установив факт пропуска истцом срока исковой давности. Вместе с тем апелляционный суд отказал во взыскании 785 802 руб. и 2 591 548 руб. 13 коп. стоимости работ, не согласованных по объему и цене с арендодателем.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция не находит оснований для ее удовлетворения.
Довод о пропуске истцом срока исковой давности основан на неправильном толковании норм материального права. Началом течения срока исковой давности по требованию о возмещении неотделимых улучшений является дата прекращения договора аренды, а не период выполнения самих работ, как ошибочно полагает ответчик. Такая позиция обусловлена тем, что право арендатора на возмещение стоимости неотделимых улучшений в силу статьи 623 ГК РФ возникает только после прекращения договорных отношений…”

Позиция 2. Срок исковой давности для предъявления требований о возмещении стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества исчисляется с того момента, когда такие улучшения были произведены.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2014 по делу N А27-6172/2013
“…Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенными между комитетом (арендодателем) и торговым домом (арендатором) договорами аренды нежилого помещения от 14.01.1998 N 18, от 25.02.1999 N 133, от 15.03.2000 N 149, от 27.02.2001 N 146, от 12.02.2002 N 123, от 03.01.2003 N 114, от 12.01.2004 N 111, от 11.01.2005 N 45, от 24.01.2006 N 85 (далее – договоры аренды) арендодателем в пользование арендатора были переданы нежилые помещения магазина, мастерской, склада по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, мастерской по адресу: г. Междуреченск, ул. Кузнецкая, 30 и склада по адресу: г. Междуреченск, пр. Строителей, 18.
В течение срока аренды торговый дом произвел неотделимые улучшения арендуемого помещения, стоимость которых согласно отчету Кузбасской торгово-промышленной палаты от 16.10.2012 N 10/50 составляет 2 507 189 руб.
Впоследствии торговый дом (цедент) заключил с обществом (цессионарием) договор уступки права требования от 18.01.2013 N 01 на взыскание с комитета 2 507 189 руб. стоимости неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, расположенного в подвале 5-этажного жилого дома по адресу: г. Междуреченск, ул. Чехова, д. 7, а также 20 000 руб. расходов на проведение оценки, 66 875 руб. стоимости технического надзора, 482 028 руб. стоимости проектных работ, 25 967 руб. 72 коп. стоимости работ по организации технической инвентаризации и кадастровой работы, по составлению технического паспорта на основании вышеупомянутых договоров аренды.
Общество 20.03.2013 направило в адрес комитета уведомление о состоявшейся уступке права требования.
Комитет в письме от 01.04.2013 N 333 не согласился возмещать истцу стоимость неотделимых улучшений, что послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Кроме того, судами учтен пропуск истцом срока исковой давности по заявленным исковым требованиям, что на основании статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
В пункте 13 постановления Пленумов от 12.11 – 15.11.2001 N 15/18 разъяснено, что при рассмотрении заявления стороны в споре о применении исковой давности в отношении требований юридического лица судам необходимо иметь в виду, что в силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда юридическое лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Суды, руководствуясь нормами статей 199, 200 ГК РФ, учитывая, что разрешение на реконструкцию арендованного помещения датировано 1998 годом, посчитали началом течения срока исковой давности именно момент получения данного разрешения, так как торговый дом должен был узнать о нарушении его прав с момента выполнения проводимых в помещениях спорных работ.
В силу правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.
Из акта приемочной комиссии от 04.04.2005, распоряжения администрации города Междуреченска от 15.04.2005 N 641р об утверждении акта приемочной комиссии вытекает, что строительные работы по реконструкции помещения магазина промышленных товаров, размещенного в нежилом помещении цокольного этажа дома N 7 по ул. Чехова по поручению торгового дома выполнены обществом с ограниченной ответственностью “ТСМУ-2″ и приняты, в том числе Елисеевой О.Н., являющейся представителем арендатора.
Таким образом, торговому дому о произведенной реконструкции нежилого помещения стало известно не позднее 04.04.2005.
Утверждение заявителя о том, что требование о возмещении стоимости неотделимых улучшений было заявлено после возврата арендатором арендодателю имущества (в том числе и неотделимых улучшений) по акту приема-передачи от 30.01.2012, до этого момента торговый дом сам пользовался этими улучшениями, и у арендодателя не было неосновательного приобретения, не принимается во внимание, так как не влияет на начало течения срока для обращения в суд с иском.
Поскольку нормы материального права при принятии обжалуемых судебных актов применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, то у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для их отмены и удовлетворения кассационной жалобы…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.06.2015 N Ф04-19753/2015 по делу N А27-15331/2014
“…Ссылаясь на то, что в процессе эксплуатации арендованного помещения ООО “ВЕК” проведены неотделимые улучшения нежилого помещения, затраты по проведению которых подлежат возмещению ответчиком на основании пункта 2 статьи 623 ГК РФ, ООО “РенНева” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из пропуска истцом срока исковой давности.
Исходя из представленных документов, сложившихся взаимоотношений сторон, вытекающих из договора аренды, дополнительного соглашения от 02.02.2006 к нему, акта приема-передачи затрат на улучшение муниципальной собственности от 02.02.2006 право требования стоимости неотделимых улучшений муниципального имущества в виде зачета в счет арендных платежей возникло у арендатора с момента передачи затрат в муниципальную собственность, а именно с 02.02.2006, однако своим правом арендатор не воспользовался, о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 137 384,70 рубля в счет арендной платы не заявил.
Поскольку истец обратился в суд с настоящим иском 15.08.2014, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о пропуске ООО “РенНева” срока для обращения с заявлением о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости неотделимых улучшений нежилого помещения.
Апелляционный суд правильно отметил, что с учетом положений статей 196, 200 ГК РФ, в силу правовой позиции, сформулированной в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.07.2010 N 2842/10, срок исковой давности по требованию о возмещении стоимости неотделимых улучшений имущества, переданного по договору аренды, начинает исчисляться с момента, когда работы по ремонту арендованных помещений были произведены, поскольку именно с этого события у арендатора возникло право на их возмещение.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что работы по капитальному ремонту арендованного помещения были произведены истцом в 2006 году и именно с этого момента у него возникло право на возмещение указанных затрат в пределах установленного законодательством трехгодичного срока исковой давности, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о пропуске истцом срока исковой давности и отказал в иске.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судебными инстанциями не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется…”

Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 623 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

12.1. Пример подтверждения невозможности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных без согласия арендодателя

Ситуация
Арендатор обратился в суд с иском к арендодателю, требуя возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора.
Суд отказал в удовлетворении требований.

Применение ст. 623 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что исходя из содержания п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ возмещение стоимости неотделимых улучшений возможно лишь в случае, когда они произведены с согласия арендодателя. Поскольку арендатор такого согласия не получал, в удовлетворении требований было отказано.