Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Недействительность договора аренды, заключенного арендодателем в отношении имущества, которое находится в собственности другого лица

Зачастую в аренду передается имущество, которое не является собственностью арендодателя и на сдачу которого в аренду у арендодателя нет полномочий. Суды признают такие договоры недействительными (ничтожными) в соответствии со ст. 168 ГК РФ.
Вопрос о недействительности договора аренды, заключенного публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, возникает в связи с неразграниченностью федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности.
Выводы о ничтожности актуальны для сделок, совершенных до 01.09.2013 (до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ). После вступления в силу указанных изменений сделка (или ее условие), нарушающая требования закона или иного правового акта, на основании ст. 168 ГК РФ является оспоримой, если только она не посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.
При разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в реестр или перечень федеральной государственной собственности, государственной собственности субъектов РФ, муниципальной собственности, суды, определяя их принадлежность соответствующим субъектам, руководствуются Приложениями N N 1, 2 и 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”.
Следует отметить, что в силу п. 1 данного Постановления оно не применяется в отношении земли, недр, водных ресурсов, лесного фонда, растительного и животного мира.
Также разграничению публично-правовой собственности на землю посвящена ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Однако на практике подобные земельные участки зачастую передают в аренду муниципальные образования либо ТСЖ без согласия собственников квартир. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о судьбе таких договоров.

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.

Судебная практика:

Обзор судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 17.07.2019)
“…24. Ничтожным является договор аренды, заключенный органом муниципального образования в отношении земельного участка водного фонда, в границах которого находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности.
Прокурор обратился в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования и обществу о признании недействительной (ничтожной) сделкой договора аренды земельных участков водного фонда, в границах которых находятся водные объекты, отнесенные к федеральной собственности, и о понуждении к освобождению земельных участков и расположенных на них водных объектов.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении иска отказано.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила принятые по делу судебные акты, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по следующим основаниям.
Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Согласно ч. 1 ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных ч. 2 ст. 8 ВК РФ.
Пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами (ч. 2 ст. 8 ВК РФ).
Таким образом, исходя из системного толкования приведенных положений ст. 1, 5, 8 ВК РФ в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, физических и юридических лиц могут находиться только пруды (состоящие из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии), обладающие признаками изолированности и обособленности от других поверхностных водных объектов, то есть не имеющие гидравлической связи с иными водными объектами.
Если пруд не обособлен и не изолирован от других поверхностных водных объектов и имеет с ними гидравлическую связь, он относится к собственности Российской Федерации, в том числе в случае, когда пруд образован на водотоке (реке, ручье, канале) с помощью водонапорного сооружения.
В силу п. 1 ст. 102 ЗК РФ к землям водного фонда относятся земли: 1) покрытые поверхностными водами, сосредоточенными в водных объектах; 2) занятые гидротехническими и иными сооружениями, расположенными на водных объектах.
На землях, покрытых поверхностными водами, не осуществляется образование земельных участков (п. 2 ст. 102 ЗК РФ).
Из приведенных норм права следует, что пруды состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии, поэтому если водный объект относится к федеральной собственности, то его составная часть – покрытая поверхностными водами земля в пределах береговой линии – также является федеральной собственностью.
При этом земельный участок как объект земельных отношений не формируется и в этом качестве не может быть предоставлен в аренду. В пользование предоставляется водный объект на основании договора водопользования или решения о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВК РФ).
Следовательно, если орган местного самоуправления, уполномоченный на распоряжение землями, государственная собственность на которые не разграничена, предоставил в аренду хозяйствующему субъекту земельный участок земель водного фонда, покрытый поверхностными водами пруда, находящегося в федеральной собственности, такая сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ, поскольку противоречит требованиям ст. 1, 5, 8 ВК РФ, ст. 102 ЗК РФ…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.03.2013 N ВАС-2630/13 по делу N А32-21632/2009
“…Как установлено судом, между ООО “Юг-Нок” (арендатор) и администрацией города Сочи (арендодатель) 31.10.2000 заключен договор N 2002 аренды земельного участка общей площадью 490 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, Новороссийское шоссе, в районе автобусной остановки “Малый Ахун” сроком до 01.01.2005, предоставленного для строительства автозаправочной станции. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Установив, что являющийся предметом договора аренды от 31.10.2000 N 2002 земельный участок на момент подписания договора относился к федеральной собственности и муниципальному образованию город Сочи не были предоставлены полномочия по распоряжению федеральными землями, суд признал данный договор ничтожной сделкой, в связи с несоответствием его требованиям положений пункта 1 статьи 125, пункта 3 статьи 214 и статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
…в передаче дела N А32-21632/2009 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2012, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.11.2012 отказать…”

Определение ВАС РФ от 04.09.2012 N ВАС-9717/12 по делу N А66-1059/2010
“…Основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу послужили результаты проведенной прокуратурой проверки, в ходе которой установлено, что часть спорного земельного участка, переданного администрацией обществу по договору аренды от 24.07.2009 на основании постановления от 24.07.2009 N 917, включает земли водного фонда, а также данный участок расположен в санитарно-защитной зоне сибиреязвенного скотомогильника.
В соответствии со статьей 8 Водного кодекса Российской Федерации водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая результаты земельной экспертизы и руководствуясь статьями 168, 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 3, пунктом 2 статьи 9, пунктом 2 статьи 22, статьей 29, пунктами 1, 2, 4 статьи 102 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 5, 8 Водного кодекса Российской Федерации, суды признали недействительным заключенный между ответчиками договор аренды от 24.07.2009, поскольку Российская Федерация не наделяла администрацию Конаковского района Тверской области полномочиями на совершение распорядительных действий в отношении земельного участка, включающего в себя земли водного фонда.
Доводы заявителя по существу направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции…”

Определение ВАС РФ от 28.02.2011 N ВАС-1648/11 по делу N А40-141313/09-49-691
“…17.03.2008 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор N М-09-514335 аренды спорного земельного участка для эксплуатации торгового павильона, сроком до 31.12.2012 г.
Ссылаясь на то, что департамент не законно распорядился спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, поскольку этот участок относится к землям транспорта, является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, предоставленного ранее в аренду ОАО “РЖД”, первый заместитель Московского межрегионального транспортного прокурора обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил, что спорный земельный участок является федеральной собственностью, расположен в полосе отвода железнодорожной станции Ховрино Октябрьской железной дороги и входит в состав земельного участка с кадастровым номером 77:09:01030:065, площадью 64,12191 га, ранее предоставленного в аренду ОАО “РЖД”.
Поскольку полномочия по распоряжению таким земельным участком в силу положений указанных норм права возложены на федеральный орган исполнительной власти (Территориальное управление Росимущества по Москве), доказательств делегирования департаменту таких полномочий не представлено, суд пришел к выводу о том, что департамент не имел права распоряжения спорным земельным участком путем сдачи его в аренду обществу, а потому признал заключенный между ответчиками договор от 17.03.2008 N М-09-514335 аренды недействительным, как несоответствующий требованиям вышеуказанных норм права.
…в передаче дела А40-141313/09-49-691 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 15.10.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 23.12.2010 N ВАС-17226/10 по делу N А35-8417/2009
“…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Курской области (далее – управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Курской области в лице Комитета по управлению имуществом Курской области (далее – комитет по управлению имуществом), муниципальному образованию “Город Курск” в лице Земельного комитета г. Курска (далее – земельный комитет) о взыскании неосновательного обогащения в размере 302 836 руб. 86 коп.
Суды установили, что 03.11.2006 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Российской Федерации на земельный участок, кадастровый номер 46:29:1 01 041:0010, общей площадью 5 726 кв. м, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Привокзальная, д. 2.
Вместе с тем, указанный земельный участок был передан комитетом по управлению имуществом (арендодатель) в аренду ФГУП “Почта России” (арендатор) по договору аренды земельного участка от 21.05.2008 N 1353-08ю, сроком с 22.04.2008 по 20.04.2009.
Полагая, что спорный земельный участок был передан в аренду лицом, не уполномоченным на такую передачу, в связи с чем заключенный этим лицом договор является недействительным и на стороне ответчиков возникло неосновательное обогащение, управление Росимущества обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Поскольку в соответствии со статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации комитет по управлению имуществом не обладал полномочиями по передаче в аренду земельного участка, на которое в спорный период уже было зарегистрировано право собственности Российской Федерации, суды указали, что договор аренды N 1353-08ю от 21.05.2008 является ничтожной сделкой в силу статьи 168 названного Кодекса.
…в передаче дела N А35-8417/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 09.04.2010, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.06.2010, постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 03.08.2009 N ВАС-9160/09 по делу N А42-2451/2008
“…Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
На основании приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность” (далее – Постановление Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1) объекты гражданской обороны, предназначенные для использования в особый период, являются имуществом учреждения, финансирование которого осуществляется из республиканского бюджета, и такие объекты относятся исключительно к федеральной собственности.
Управление и распоряжение указанным имуществом осуществляет Правительство Российской Федерации согласно пункту 15 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1.
Судами установлено, что в нарушение статьи 65 Кодекса Комитет не представил доказательств наделения его полномочиями по управлению и распоряжению спорным объектом.
Поскольку оспариваемый договор заключен с нарушением требований действующего законодательства, в том числе положений, предусмотренных Постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 г. N 3020-1 и ст. ст. 209, 608 ГК РФ, суды пришли к правильному выводу о недействительности договора в силу его ничтожности…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.06.2013 по делу N А17-4692/2012
“…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП “Почта России” (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1167, в соответствии с условиями которых арендодатель обязуется передать, а арендатор принять во временное владение и пользование соответственно нежилое помещение общей площадью 69,9 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Огородная, дом 1 (далее – Помещение-1), и нежилое помещение общей площадью 180 квадратных метров, расположенное по адресу: город Иваново, улица 3-я Чайковского, дом 13 (далее – Помещение-2), для использования под отделения почтовой связи.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 по иску Предприятия к Комитету признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП “Почта России” на спорные помещения.
Предприятие посчитало, что договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными, поскольку Комитет не имел права распоряжаться объектами аренды, и обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании суммы неосновательного обогащения, полученной в ноябре 2009 года и с января 2010 года по июнь 2011 года включительно.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1880/2011 и А17-2499/2011 установлено, что спорные нежилые помещения не являлись муниципальной собственностью, а принадлежали Предприятию на праве хозяйственного ведения.
В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации названное обстоятельство имеет преюдициальное значение для настоящего дела, поэтому договоры аренды от 05.11.2009 N 1064 и 1067 являются ничтожными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку оформлены в нарушение правил статьи 608 данного Кодекса…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.06.2013 по делу N А17-4693/2012
“…Из материалов дела усматривается и суд установил, что Комитет (арендодатель) и ФГУП “Почта России” (арендатор) заключили договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072, согласно которым арендатор принял в пользование следующие нежилые помещения: помещение общей площадью 70,70 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица 10-я Санаторная, дом 5а; помещение общей площадью 92,30 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, микрорайон ТЭЦ N 3, дом 12; помещение площадью 147,40 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Лежневская, дом 167, для использования под отделения почтовой связи. Все помещения переданы по актам приема-передачи.
Вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Ивановской области по делам N А17-1879/2011, А17-2468/2011 и А17-1881/2011 признаны право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП “Почта России” на спорные помещения.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Приняв во внимание, что Комитет не являлся собственником или иным законным владельцем нежилых помещений, суды правомерно сочли договоры аренды от 05.11.2009 N 1052, 1062 и 1072 ничтожными сделками…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.01.2016 N Ф02-7718/2015, Ф02-7719/2015 по делу N А33-2228/2015
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, Департамент недвижимости администрации города Красноярска (арендодатель) и ООО Торговый Центр “Свободный”, Саратцев Константин Владимирович (арендаторы) подписали договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора N 1475 от 17.08.2004, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100234:0052, общей площадью 7 936 кв. м, расположенный по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, ул. Телевизорная, 1, строение 1, сроком с 19.05.2004 по 18.05.2014 в целях эксплуатации нежилого здания (пункты 1.1, 1.3 договора).
Согласно пункту 2.1 данного договора на участке имеется нежилое строение 1 следующего назначения: производственное (помещения N 1, 2, 4), трансформаторная подстанция (помещение N 3).
Саратцев Константин Владимирович и предприниматель Крухмалева Т.В. 25.12.2006 подписали соглашение о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 1475 от 17.08.2004.
Предприниматель Крухмалева Т.В. является собственником объекта недвижимого имущества – нежилого помещения N 3 общей площадью 226, 4 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 1, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности серия 24 ДГ N 006250 от 06.12.2004.
Обращаясь в арбитражный суд с уточненными требованиями о признании обременения земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 в виде аренды отсутствующим, истец пояснил, что соответствующая запись в ЕГРП внесена на основании договора аренды N 1475 от 17.08.2004, договора уступки прав и обязанностей от 09.02.2005, соглашения о передаче прав и обязанностей от 25.12.2006, являющихся ничтожными сделками, а оспариваемое обременение препятствует реализации прав истца на получение всего земельного участка в собственность.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
Оценив согласно требованиям статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, арбитражные суды установили, что спорный земельный участок был предоставлен предприятию федеральной формы собственности – Красноярскому заводу телевизоров в постоянное (бессрочное) пользование до разграничения государственной собственности на землю, что подтверждается государственным актом от 23.01.1979, свидетельством на право пользования землей от 17.12.1992, и на момент введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации данный земельный участок находился в собственности Российской Федерации в силу прямого указания закона.
Поскольку на момент подписания договора аренды N 1475 от 17.08.2004 спорный земельный участок являлся федеральной собственностью, выводы судов о том, что департамент не являлся субъектом, управомоченным распоряжаться данным имуществом, следовательно, сделка по передаче его в аренду ничтожна в силу положений статей 168, 608 ГК РФ, статей 9, 11 ЗК РФ, являются законными и обоснованными.
Учитывая, что записи об обременениях земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100234:52 внесены в ЕГРП в отсутствие правового основания, а избранный истцом способ защиты обусловлен устранением всех незаконных препятствий для реализации его права на приобретение указанного участка в собственность, суды правомерно удовлетворили заявленный предпринимателем Крухмалевой Т.В. иск…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.11.2012 по делу N А33-1753/2012
“…Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 167, 168, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 16, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 10 статьи 3, абзац 2 пункта 1 статьи 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” и мотивированы тем, что являющийся предметом спора договор аренды земельного участка от 21.12.2004 N 71 является недействительным в силу ничтожности, как заключенный органом местного самоуправления в отношении имущества, являющегося в силу прямого указания закона федеральной собственностью, и полномочиями распоряжения на которое истец не обладает.
Правом сдачи имущества в аренду в соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации наделен собственник, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
При указанных обстоятельствах правомерны выводы арбитражных судов об отнесении земельного участка, являющегося объектом договора аренды N 71 от 21.12.2004, к федеральной собственности в силу прямого указания закона.
Пунктом 2 статьи 9 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральная собственность), осуществляет Российская Федерация.
Поскольку спорный земельный участок является федеральной собственностью в силу закона, орган местного самоуправления не вправе был им распоряжаться, в частности передавать в аренду по договору аренды земельного участка от 21.12.2004 N 71.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.04.2012 по делу N 58-3541/2011
“…Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что договор аренды N 298 от 25.05.2009 является недействительным в силу ничтожности по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, спорное помещение было получено ответчиком по договору о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности муниципального образования “Нерюнгринский район” в муниципальную собственность городскому поселению “Город Нерюнгри” от 15.03.2006 и по передаточному акту N 5 от 15.03.2006 (приложение N 2).
Согласно пункту 3.1 договора от 15.03.2006 о безвозмездной передаче объектов муниципальной собственности предусмотрено, что право собственности на переданные объекты переходит к городскому поселению “Город Нерюнгри” с момента государственной регистрации собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а пунктом 4.2 договора с момента подписания передаточного акта предоставлялось только право пользования имуществом.
Доказательств регистрации права собственности на имущество, переданное в аренду по договору аренды N 298 от 25.05.2009, заявителем не представлено.
Согласно имеющемуся в материалах дела свидетельству от 20.03.2009 N 14-АА 498676 право собственности на нежилое помещение, площадью 49,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Нерюнгри, проспект Дружбы народов, 9, 1 этаж принадлежит Муниципальному образованию “Нерюнгринский район”.
Таким образом, отсутствуют доказательства разграничения находящегося в муниципальной собственности спорного имущества. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за другим муниципальным образованием, подтверждает факт отсутствия у Администрации “Город Нерюнгри” соответствующих доказательств о праве собственности на имущество переданное истцу по договору аренды N 298 от 25.05.2009.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной. Следовательно, договор аренды N 298 от 25.05.2009 является недействительным, как заключенный с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.04.2012 по делу N А58-3540/11
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.01.2008 между администрацией (арендодатель) и ООО “Саха-Ремстрой” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 138 со сроком действия с 01.01.2008 по 29.12.2008, по условиям которого, арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование муниципальное имущество, расположенное по адресу: Республика Саха (Якутия), г. Нерюнгри, ул. Дружбы Народов, 9 (1 этаж), общей площадью 50,5 кв. м. Договор сторонами исполнен.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа полагает, что вывод судов о возникновении права собственности у администрации на момент передачи вышеуказанного недвижимого имущества в аренду сделан при неверном применении норм материального права и является ошибочным по следующим основаниям.
Образование городского поселения и получение им имущества имело место после введения в действие Федерального закона Российской Федерации от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, следовательно, право собственности на переданные объекты недвижимого имущества в силу положений статьи 6 указанного Закона подлежит государственной регистрации.
Таким образом, при установленном судами отсутствии доказательств разграничения находящегося в муниципальной собственности имущества постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) и наличии свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества за другим муниципальным образованием вывод о возникновении права собственности на данный объект у администрации городского поселения “Город Нерюнгри” является ошибочным.
В материалах дела отсутствуют доказательства согласия собственника на передачу имущества в аренду.
Нормами статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов является ничтожной, следовательно, договор аренды от 16.01.2008 N 138 является недействительным, как заключенный с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3163/09
“…Как следует из материалов дела, 19.02.2008 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сукачем С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок с 01.03.2008 по 31.12.2018 для поверхностной добычи бивней мамонта и других останков мамонтовой фауны.
Полагая, что договор заключен неуполномоченным лицом и является ничтожной сделкой, прокурор Республики Саха (Якутия) обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды руководствовались статьями 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 103 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из ничтожности оспариваемого договора аренды ввиду нахождения земельного участка в республиканской собственности и заключения договора неуполномоченным лицом.
Данные выводы арбитражных судов являются правильными.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Законом Республики Саха (Якутия) “Об особо охраняемых природных территориях Республики Саха (Якутия), постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 “О создании ресурсных резерватов “Кыталык” в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском улусе” на территории Булунского района организован ресурсный резерват “Лена-Дельта” и утверждено Положение, согласно которому спорный земельный участок – резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок остров Большой Ляховский находится на территории резервата, относится к землям запаса и принадлежит Республике Саха (Якутия).
С учетом изложенного и установив, что спорный земельный участок с 1996 года находится в собственности Республики Саха (Якутия), арбитражные суды, применив положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды и ничтожности указанного договора…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3162/09
“…Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием “Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)” в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 6, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Котельный.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 “О создании ресурсных резерватов “Кыталык” в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе” на территории Булунского района организован ресурсный резерват “Лена-Дельта” и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3161/09
“…Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием “Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)” в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 12, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Новая Сибирь.
В соответствии со статьей 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса. Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 “О создании ресурсных резерватов “Кыталык” в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе” на территории Булунского района организован ресурсный резерват “Лена-Дельта” и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3160/09
“…Как следует из материалов дела и установлено арбитражным судом первой инстанции и апелляционным судом, 19.02.2008 между муниципальным образованием “Булунский улус (район) Республики Саха (Якутия)” в лице администрации и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка N 10, расположенного по адресу: Республика Саха (Якутия), Булунский район, остров Большой Ляховский.
В соответствии со статьей 103 Земельного кодекса Российской Федерации к землям запаса относятся земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам, за исключением земель фонда перераспределения земель, формируемого в соответствии со статьей 80 настоящего Кодекса. Использование земель запаса допускается после их перевода в другую категорию.
Согласно пункту 1 статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.
Постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 “О создании ресурсных резерватов “Кыталык” в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском районе” на территории Булунского района организован ресурсный резерват “Лена-Дельта” и утверждено положение, согласно которому резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Установив, что спорный земельный относится к землям запаса и расположен на территории ресурсного резервата, является собственностью Республики Саха (Якутия), и учитывая отсутствие предоставленных собственником земельного участка муниципальному образованию полномочий на заключение договора аренды и доказательств перевода земель запаса в другую категорию, суд первой инстанции и апелляционный суд пришли к правомерному выводу об отсутствии у ответчика в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации права на сдачу в аренду имущества, не принадлежащего ему, и как следствие о ничтожности сделки…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А58-3159/09
“…Как следует из материалов дела, 19.02.2008 между администрацией (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Сукачем С.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка на срок с 01.03.2008 по 31.12.2018 для поверхностной добычи бивней мамонта и других останков мамонтовой фауны.
Полагая, что договор заключен неуполномоченным лицом и является ничтожной сделкой, прокурор Республики Саха (Якутия) обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя иск, арбитражные суды руководствовались статьями 167, 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29, 103 Земельного кодекса Российской Федерации и исходили из ничтожности оспариваемого договора аренды ввиду нахождения земельного участка в республиканской собственности и заключения договора неуполномоченным лицом.
Данные выводы арбитражных судов являются правильными.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности осуществляется соответствующими органами исполнительной власти в пределах их полномочий, определенных статьями 9, 10 и 11 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу абзаца 2 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Законом Республики Саха (Якутия) “Об особо охраняемых природных территориях Республики Саха (Якутия), постановлением Правительства Республики Саха (Якутия) от 12.08.1996 N 337 “О создании ресурсных резерватов “Кыталык” в Аллаиховском и Лена-Дельта в Булунском улусе” на территории Булунского района организован ресурсный резерват “Лена-Дельта” и утверждено Положение, согласно которому спорный земельный участок – резерват является объектом республиканского значения и собственностью Республики Саха (Якутия).
Согласно кадастровому паспорту на земельный участок остров Фадеевский находится на территории резервата, относится к землям запаса и принадлежит Республике Саха (Якутия).
С учетом изложенного и установив, что спорный земельный участок с 1996 года находится в собственности Республики Саха (Якутия), арбитражные суды, применив положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу об отсутствии у администрации полномочий на заключение договора аренды и ничтожности указанного договора…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2010 N Ф03-7898/2010 по делу N А59-4996/2009
“…Как установлено арбитражным судом, 04.08.2004 между Департаментом (арендодатель) и ФГУП “Почта России” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества N 6/32, по которому истец передал ответчику в аренду на период с 01.07.2004 по 28.06.2005 нежилое помещение полезной площадью 85,9 кв. м на 1-м этаже жилого дома, находящегося по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.
В силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, что полностью согласуется с положениями статьи 209 ГК РФ. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как установлено судом, истец не является ни собственником переданных в аренду помещений, ни управомоченным лицом на сдачу их в аренду, так как вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Сахалинской области от 20.05.2010 по делу N А59-6298/2009 признано право федеральной собственности на спорные нежилые помещения по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Бумажная, 22.
Исходя из этого и руководствуясь пунктом 1 статьи 168 ГК РФ, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о ничтожности договора аренды от 04.08.2004 N 6/32, поскольку он не соответствует требованиям статей 209, 606 ГК РФ ввиду отсутствия у Департамента полномочий по распоряжению спорными помещениями…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.04.2010 N Ф03-2301/2010 по делу N А51-5542/2009
“…15.06.1995 Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Владивостока (Комитет) и МП “ВПАТП N 3” (далее – предприятие) заключили договор об использовании муниципального имущества, передаваемого предприятию на праве хозяйственного ведения N 33. В состав имущества, переданного истцу на праве хозяйственного ведения, в том числе вошло спорное имущество. Передача муниципального имущества предприятию произведена по акту приема-передачи от 15.06.2005.
При этом Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель) и ООО “Меган” (арендатор) заключены договоры NN 56/03, 57/03, 5/03, в соответствии с которыми арендатор принял в аренду объекты, находящиеся в собственности Приморского края, сроком с 01.02.2003 по 31.12.2007. Согласно договорам NN 19/04, 05/05, заключенным между КГУП “Госнедвижимость” (арендодатель) и ООО “Меган” (арендатор), арендатор принял во временное пользование спорное недвижимое имущество.
В последующем ООО “Меган” по договорам аренды частично сдало спорное имущество в аренду ответчикам.
Полагая, что ответчики занимают спорное муниципальное имущество, принадлежащее истцу на праве хозяйственного ведения, без правовых оснований, поскольку имеются вступившие в законную силу судебные акты, которыми установлена недействительность зарегистрированного права собственности Приморского края, а также права хозяйственного ведения КГУП “Госнедвижимость”, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В ходе разрешения спора арбитражные суды установили, что зарегистрированное право собственности Приморского края и право хозяйственного ведения КГУП “Госнедвижимость”, в том числе на спорное имущество, признано незаконным. Указанные обстоятельства подтверждены вступившими в законную силу постановлениями апелляционной инстанции по делам N А51-3796/200728-97, N А51-22812/200523-424/65 и в силу статьи 69 АПК РФ имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела.
С учетом изложенного, суды обеих инстанций, установив, что недвижимое имущество не являлось собственностью Приморского края и КГУП “Госнедвижимость” и последние не имели права заключать договоры аренды, руководствуясь статьями 168, 608, 615 ГК РФ, правомерно признали недействительными и не порождающими юридических последствий договоры NN 56/03, 57/03, 5/03, а также договоры субаренды N 2064 и N 05/12-83199 ввиду незаконного распоряжения ООО “Меган”, не принадлежащим ему имуществом…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.09.2009 N Ф03-4839/2009 по делу N А51-9926/2007
“…Судебные инстанции установили, что между Управлением (арендодатель) и ООО “Старт” (арендатор) заключен договор аренды N 111/05 в отношении нежилых помещений общей площадью 421,6 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 47, на срок с 01.04.2005 по 28.03.2006.
На основании Распоряжения Правительства РФ от 03.12.2004 N 1565-р о передаче в ведение субъектов Российской Федерации федеральных государственных учреждений образования и распоряжения Администрации от 09.02.2005 N 60-ра в собственность Приморского края принято ГОУ НПО “Профессиональное училище N 14 г. Находка”, на балансе которого находилось здание по Находкинскому проспекту, 47. Передача данного объекта в краевую собственность произведена во исполнение ФЗ “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации” от 04.07.2003 N 95-ФЗ с целью реализации Приморским краем полномочий по предоставлению начального и среднего образования.
В соответствии с пунктом 11 статьи 154 ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федеральных законов “О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации” и “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” решения о передаче имущества из федеральной собственности в собственность субъекта Российской Федерации являются основанием возникновения права собственности на данное имущество. Такое право возникает с даты, устанавливаемой указанными решениями.
Решение о принятии спорного здания в собственность Приморского края оформлено распоряжением Администрации от 09.02.2005 N 60-ра, поэтому в силу вышеуказанной нормы права возникло с этой же даты. Следовательно, вывод суда о том, что на момент заключения договора N 111/05 в апреле 2005 года у Управления отсутствовали полномочия по распоряжению зданием, относящимся к краевой собственности, является правильным.
Основываясь на указанных обстоятельствах, суды сделали соответствующий статьям 168, 609 ГК РФ вывод о недействительности договора N 111/05, как заключенного со стороны арендодателя лицом, не обладающим правом на распоряжение предметом данной сделки, следовательно, истец не приобрел права арендатора на этот объект…”

Примечание: Судом было установлено, что право собственности Российской Федерации на спорный земельный участок было зарегистрировано после заключения договора аренды. Однако в силу п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон о введении в действие Земельного кодекса) к федеральной собственности относятся земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации.
В рассматриваемой судом ситуации на спорном земельном участке на момент заключения договора аренды находились объекты федеральной собственности, поэтому данный участок в силу названной нормы Закона является федеральной собственностью, следовательно, комитет имущественных отношений был не вправе заключать договор аренды.
Судебная практика по земельным спорам также исходит из того, что земельный участок относится к федеральной собственности в силу прямого указания Закона (п. 1 ст. 3.1 Закона о введении в действие Земельного кодекса), если на нем расположен находящийся в федеральной собственности объект недвижимости (см., например, Определение ВАС РФ от 23.06.2008 N 8081/08 по делу N А11-2684/2007-К2-22/168, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.09.2007, 11.09.2007 N Ф03-А04/07-1/3386 по делу N А04-334/07-25/19).

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.08.2009 N Ф03-3590/2009 по делу N А04-406/2009
“…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Амурской области (далее – ТУ ФАУГИ по Амурской области) обратилось в Арбитражный суд Амурской области с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования г.Благовещенска (далее – КУИ МО г.Благовещенска), закрытому акционерному обществу “Торговый порт Благовещенск” (далее – ЗАО “Торговый порт Благовещенск”), обществу с ограниченной ответственностью “СВХ-Порт-2” (далее – ООО “СВХ-Порт-2”) о признании недействительными договора аренды от 15.10.2007 N 1487 в отношении земельного участка площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенного по ул. Лазо, 1 в г. Благовещенске, договора субаренды от 20.11.2007 N 07/02 в отношении части данного земельного участка площадью 5987, 23 кв. м согласно ст. 168 ГК РФ.
В кассационной жалобе ООО “СВХ-Порт-2”, не соглашаясь с состоявшимися по делу судебными актами, просит отменить их, полагая выводы суда несоответствующими нормам права. По мнению заявителя, судом не приняты во внимание права заявителя в части восстановления положения, существовавшее до признания сделок незаконными. Ссылается на формирование земельного участка площадью 5987,23 кв. м, проведение межевых работ; на то, что на указанном земельном участке отсутствуют федеральные объекты и, соответственно, о возможном его разделении; на возможное распоряжение земельным участком органом местного самоуправления согласно п. 10 ст. 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”; на то, что право собственности за Российской Федерацией оформлено после заключения оспариваемых сделок, а именно 23.12.2008.
Как следует из материалов дела, 15.10.2007 между КУИ МО г.Благовещенск (арендодатель) и ЗАО “Торговый порт Благовещенск” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1487, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, расположенный в г. Благовещенске, ул. Лазо, 1, зона: 13. Архитектурно-историческая зона, в квартале 99, для производственной территории порта, на срок с 25.09.2007 по 25.09.2032.
Договор зарегистрирован в установленном порядке.
В свою очередь, ЗАО “Торговый порт Благовещенск” заключил с ООО “СВХ-Порт-2” (субарендатор) договор субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02, по которому субарендатор принял в субаренду часть земельного участка, кадастровый номер 28:01:130099:0001, площадью 5987,23 кв. м, из которых 4120 кв. м под хранение товаров и автотранспортных средств, 1867,23 кв. м для проведения таможенных операций, на срок пять лет, до 20.11.2012. Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке.
ТУ ФАУГИ по Амурской области, ссылаясь на то, что на земельном участке площадью 112 995 кв. м расположены объекты, находящиеся в федеральной собственности, и, соответственно, распоряжение земельным участком осуществлено Комитетом с превышением установленных земельным законодательством полномочий, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В границах указанного участка находятся объекты, принадлежащие на праве собственности:
– ЗАО “Торговый порт Благовещенск”, а именно: нежилое здание – склад площадью 1411,3 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2003), нежилое здание – блок углубленного досмотра площадью 156,1 кв. м, нежилое служебное здание площадью 530,7 кв. м, а также объекты, находящиеся в собственности Российской Федерации, а именно: сооружения – причал N 1 протяженностью 161,93 кв. м (свидетельство о государственной регистрации права от 16.06.2008), причал N 2 протяженностью 165, 95 кв. м (свидетельство от 16.06.2008), грузовая площадка общей площадью 18 683, 8 кв. м (свидетельство от 16.06.2008).
Факт нахождения указанных объектов в границах названного земельного участка площадью 112 995 кв. м сторонами не оспаривается.
Земельный участок площадью 112 995 кв. м, кадастровый номер 28:01:130099:0001, зарегистрирован на праве собственности за Российской Федерацией 23.12.2008. Зарегистрированное право собственности в установленном порядке не оспорено.
Далее установлено, что имущество, расположенное на указанном земельном участке до его частичной приватизации, находилось в федеральной собственности, о чем свидетельствует план приватизации Амурского речного пароходства, в состав которого входило подразделение – порт Благовещенск, расположенный по ул. Лазо, 1 в г. Благовещенске.
По материалам инвентаризации земель речного порта Благовещенск постановлением мэра г.Благовещенска от 26.11.2001 N 2887 утверждены границы земельного участка площадью 112 995 кв. м, используемого ЗАО “Торговый порт Благовещенск” на праве постоянного (бессрочного) пользования (свидетельство от 21.01.1994 N 35427).
В последующем оформление указанного земельного участка на праве аренды связано с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” по заявлению ЗАО “Торговый порт Благовещенск”.
В этой связи с учетом требований п. 1 ст. 3.1, п. 10 ст. 3 ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, предусматривающих вопросы разграничения государственной собственности на землю, распоряжение земельными участками, ст. 608 ГК РФ суд, установив нахождение на спорном земельном участке как объекте земельных отношений объектов недвижимости, не принадлежащих ЗАО “Торговый порт Благовещенск”, сделал обоснованный вывод о недействительности (ничтожности) договора аренды земельного участка от 15.10.2007 N 1487 как несоответствующего вышеприведенным нормам права.
Выводы суда о недействительности (ничтожности) договора субаренды земельного участка от 20.11.2007 N 07/02 соответствуют п. 1 ст. 167 ГК РФ, ст. 608 ГК РФ и являются правильными…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2010 по делу N А03-8697/2009
“…Прокурор Алтайского края обратился в Арбитражный суд Алтайского края с иском к комитету по управлению муниципальной собственностью города Барнаула (далее – Комитет), муниципальному унитарному предприятию “Управляющая компания Производственный жилищно-эксплуатационный трест N 2 Октябрьского района города Барнаула” (далее по тексту – МУП “УКПЖТ”), открытому акционерному обществу “УРСА-Банк” (далее – Банк) о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от 08.11.2006 N 953/к в редакции дополнительных соглашений от 20.12.2006, 28.02.2008, 20.03.2009 и обязании Банка возвратить Комитету помещение подвала общей площадью 79,5 квадратных метра расположенное по адресу: город Барнаул, улица Профинтерна, 59.
Прокурор Алтайского края, считая, что часть подвального помещения, являющегося предметом договора аренды, представляет собой защитное сооружение и в силу пункта 1 постановления от 27.12.1991 N 3020-1 и приложения N 1 к нему относится исключительно к федеральной собственности, обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что спорное помещение в силу закона не может являться муниципальной собственность, соответственно права у Комитета на сдачу такого помещения в аренду согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Судом установлено, что Банк занимает в подвале жилого дома по улице Профинтерна, 59, помещение, включающее, в том числе, помещения N 27, N 28, N 29 и N 30. Помещения N N 27-29 являются частью убежища, которое состоит из 4 смежных помещений, а спорное помещение включает 3 смежных помещения. Между помещениями N 26 и N 27 Банком установлена металлическая дверь. Помещение N 30 муниципальной собственностью не является. Данные сооружения гражданской обороны изначально находились на балансе государственного предприятия Барнаульский меланжевый комбинат.
Пунктом 1 постановления от 27.12.1991 N 3020-1, пунктом 7 раздела II и пунктом 2 раздела III приложения N 1 к данному постановлению установлено, что государственные запасы и мобилизационные резервы, а также объекты инженерной инфраструктуры, предназначенные для использования в особый период, относятся исключительно к федеральной собственности. Исключительный характер не предполагает отчуждение таких объектов из федеральной собственности.
Из плана приватизации Барнаульского меланжевого комбината, утвержденного 15.11.1992 комитетом по управлению государственным имуществом Алтайского края, усматривается, что предприятие на момент приватизации относилось к федеральной собственности.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут выступать также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
С учетом установленных судами обстоятельств дела и правильности применения норм права судебные акты являются законными и обоснованными…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 10.06.2013 по делу N А41-22597/12
“…В соответствии с постановлением Главы Администрации Красногорского муниципального района Московской области N 1038/6 “О предоставлении в аренду ООО “Свет-Л” земельного участка площадью 6 640 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, 23 км автомагистрали “Балтия”, под строительство переходно-скоростных полос и стоянки автомобилей проектируемого торгового комплекса строительных материалов” между Администрацией Красногорского муниципального района (арендодатель) и ООО “Свет-Л” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 320 от 31.07.2009, согласно которому первый предоставляет, а последний принимает в аренду земельный участок площадью 6 640 кв. м с кадастровым номером 50:11:0040224:21, категория земель “земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны и земли иного специального назначения”.
26.04.2012 зарегистрировано право собственности Российской Федерации на указанный земельный участок с кадастровым номером 50:11:0040224:21.
В качестве документов – оснований регистрации указаны: Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей МО-11-1 N 192, Постановление Главы Красногорского муниципального района Московской области от 02.05.2010 N 864/5, Постановление Главы Красногорского района Московской области от 16.08.2005 N 1965/8, Постановление Главы администрации Красногорского района Московской области от 26.09.1994 N 85/9, Постановление Главы Красногорского муниципального района Московской области от 17.08.2010 N 1602/8.
Согласно пункту 4 статьи 87 Земельного кодекса Российской Федерации земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными энергетическими системами, объектами использования атомной энергии, федеральным транспортом, путями сообщения, объектами федеральной информатики и связи, объектами, обеспечивающими космическую деятельность, объектами обороны и безопасности, объектами оборонного производства, объектами, обеспечивающими статус и защиту Государственной границы Российской Федерации, другими объектами, отнесенными к ведению Российской Федерации в соответствии со статьей 71 Конституции Российской Федерации, являются федеральной собственностью.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил, что спорный земельный участок является частью полосы отвода федеральной автомобильной дороги общего пользования М-9 “Балтия” в Красногорском районе Московской области.
Автомагистраль М-9 “Балтия” включена в Перечень автомобильных дорог общего пользования федерального значения, утвержденный Постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2010 N 928 “О перечне автомобильных дорог общего пользования федерального значения”.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Пунктом 3 статьи 214 указанного Кодекса установлено, что от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы и лица, указанные в статье 125 настоящего Кодекса.
Суд установил, что право распоряжения спорным земельным участком, относящимся к федеральной собственности, собственником (Российской Федерацией) Администрации предоставлено не было, в связи с чем договор аренды земельного участка N 320 от 31.07.2009 как не соответствующий требованиям статьи 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 данного Кодекса, устанавливающим, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения…”

Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2013 по делу N А40-63083/12-85-83
“…Указанным решением признано право федеральной собственности не нежилые помещения общей площадью 1 763,8 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 38-40/15, строение 9. Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2009 решение Арбитражного суда города Москвы от 16.02.2009 изменено, признано право федеральной собственности на нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, дом 38-40/15, строение 9, общей площадью 1 763, 8 кв. м: подвал: помещение N 1 комнаты с 1 по 4; помещение 11 комнаты 1, 1а, помещение III комнаты с 1 по 8, 2а, 3а, 5а; этаж 1: помещение 1 комнаты с 1 по 8, 8а, с 9 по 23, 23а, с 24 по 32; помещение 11 комнаты 1б, с 8 по 22; помещения 11а комнаты 1, 2, 5, 5а, 5б, 6, 7, 7а. В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Судами установлено, что между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и ООО “Атлант-М-2000″ (арендатор) заключен договор на аренду нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы от 29.12.2005 N 01-1295/05.
По условиям вышеназванного договора арендодатель сдал по акту приема-передачи от 01.03.2006, а арендатор принял нежилое помещение (здание, сооружение) общей площадью 445,5 кв. м, расположенное по адресу: ул. Земляной вал, д. 38-40/15, стр. 9.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пунктам 1, 3 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента Российской Федерации и Постановлениями Правительства Российской Федерации, нормативными актами субъектов Российской Федерации и муниципальных образований, по их специальному поручению от их имени могут выступать государственные органы, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Поскольку истец или Российская Федерация в лице уполномоченных органов не предоставляли городу Москве в лице Департамента имущества города Москвы право распоряжения спорным имуществом, суды пришли к правомерному выводу, что договор на аренду нежилого фонда от 29.12.2005 N 1-1295/05 является недействительной (ничтожной) сделкой…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.02.2012 по делу N А40-92613/10-6-795
“…Соглашаясь с решением суда первой инстанции, Девятый арбитражный апелляционный суд, установив, что полномочия по предоставлению федеральных памятников в пользование третьим лицам были переданы субъектам Российской Федерации лишь до 29.06.2002, когда вступил в силу Федеральный закон от 25.06.2002 N 73-ФЗ “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”, пришел к выводу, что договоры аренды не соответствуют требованиям, установленным статьями 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании статьи 168 того же Кодекса являются недействительными в силу ничтожности, поскольку спорными нежилыми помещениями, находящимися в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Хитровский переулок, д. 3/1, стр. 1, являющемся собственностью Российской Федерации, город Москва в лице Комитета культурного наследия распорядился, заключив охранно-арендный договор 00-003/06 от 20.01.2006 с ООО “Орион Профит”, то есть уже после 29.06.2002, когда соответствующие полномочия у субъекта Российской Федерации отсутствовали; аналогичным образом, при отсутствии соответствующих полномочий, город Москва в лице Государственного учреждения “Главное управление охраны памятников г. Москвы”, заключив с ОАО “Мосхлебмонтаж” дополнительное соглашение 02.04.2004 г. к охранно-арендному договору N 0-286/2001 от 26.04.2001 г., распорядился нежилыми помещениями, находящимися в здании, являющемся федеральной собственностью, продлив срок аренды указанных выше помещений до 31.12.2010.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов обоснованными, соответствующими нормам материального права, а также установленным судами фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Постановление ФАС Московского округа от 27.12.2011 по делу N А40-14329/11-105-118
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и Федеральным государственным учреждением здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в городе Москве” (арендатор) заключен типовой Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы, от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 (т. 1 л.д. 29 – 34).
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2010 года по делу N А40-177264/09-28-1253 установлено, что Департамент имущества города Москвы не является ни собственником, ни лицом, управомоченным сдавать имущество в аренду, поскольку указанным решением спорный объект признан федеральной собственностью.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 ГК РФ).
Таким образом, суд первой инстанции обоснованно признал Договор от 10.03.2006 г. N 08-00182/06 ничтожной сделкой согласно ст. ст. 166, 168 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.09.2011 по делу N А40-93150/10-109-775
“…Судами установлено, что право собственности на нежилое помещение общей площадью 514,7 кв. м (подвал пом. IV ком. 3 – 5, 5а, 6, 7, этаж 1 пом. 1 ком. 1 – 29, пом. II ком. 1 – 3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Молодогвардейская, д. 45, зарегистрировано за городом Москвой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации от 04.06.2008 (запись от 25.04.2005 N 77-01/07-1059/2004-353).
Ответчиком в материалы дела представлены договоры аренды на спорное помещение от 01.10.2005 N 1, от 01.10.2006 N 1, от 01.10.2007 N 1, от 01.10.2008 N 1, от 01.10.2009 N 1 и от 01.10.2010 N 1, заключенные с Управлением служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ (правопредшественник ФГУП “Дирекция по ремонту, строительству и эксплуатации зданий Минтранса Российской Федерации”), согласно которым ответчик на протяжении нескольких лет арендовал названное помещение у Управления служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ еще до перехода права собственности на спорные помещения к городу Москве.
Поскольку сведения о том, что собственник помещения давал разрешение на сдачу их в аренду иным лицам, документально не подтверждены, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской федерации договоров аренды нежилого помещения от 01.10.2009 N 1 и от 01.10.2010 N 1, заключенных ответчиком с Управлением служебными зданиями и жилым фондом Минтранса РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 20.07.2011 N КГ-А40/7254-11 по делу N А40-87078/09-59-620
“…Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 01.11.2007 N 09-00841/07, согласно которому последнему предоставляется нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Маршала Жукова, д. 9.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 05 мая 2010 года по делу N А40-164952/09-109-817 признано право собственности Российской Федерации и право хозяйственного ведения ФГУП “Почта России” на нежилое помещение общей площадью 620,7 кв. м, в состав которого входит площадь 82 кв. м, по адресу: г. Москва, ул. Маршала Жукова, д. 9, являющаяся предметом аренды по вышеназванному договору.
Суд по указанному делу установил, что спорное помещение принадлежит к федеральной собственности в соответствии с пунктом 6 раздела IV Приложения N 1 к Постановлению Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991 “О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность”.
Суд установил, что право Департамента распоряжаться спорным имуществом, в том числе сдавать его в аренду, не подтверждено.
Вывод суда о том, что договор аренды от 01.11.2007 N 09-00841/07 является недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий статье 608 данного Кодекса, сделан при правильном применении норм материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.07.2010 N КГ-А40/5064-10 по делу N А40-8707/08-9-96
“…Полагая исковые требования подлежащими удовлетворению, суды исходили из того, что истец – законный владелец земельного участка, входящего в предмет оспариваемого договора аренды. Земельный участок принадлежит к собственности Российской Федерации в соответствии со статьей 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
Департамент земельных ресурсов города Москвы, выступивший арендодателем по оспариваемому договору аренды, не был уполномочен на распоряжение земельным участком, договор аренды является недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующий требованиям статьи 608 указанного Кодекса, устанавливающей, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Статьей 608 указанного Кодекса предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Поскольку находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании у истца земельные участки являются федеральной собственностью, доказательства предоставления Департаменту земельных ресурсов города Москвы уполномоченным федеральным органом права распоряжаться данными земельными участками отсутствуют, суд пришел к правильному выводу о недействительности (ничтожности) договора краткосрочной аренды земельного участка N М-06-509066 от 25.09.2007 г. на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации как не соответствующего статье 608 данного Кодекса…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.06.2010 N КГ-А40/5792-10 по делу N А40-22950/09-7-196
“…Заявляя исковые требования о взыскании задолженности, истец ссылается на то, что 28.10.1996 между Московским земельным комитетом (арендодатель) и государственным предприятием 340 завод железобетонных изделий Министерства обороны Российской Федерации (арендатор) был заключен договор N М-08-007120 аренды земельного участка площадью 27 891 кв. м, имеющего адресные ориентиры: г. Москва, ул. Тушинская, вл. 24, предоставляемого в аренду для эксплуатации завода по производству стройматериалов.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что в соответствии с пунктом 10 статьи 1 Федерального закона “Об обороне” земли, леса, воды и другие природные ресурсы, предоставленные Вооруженным Силам Российской Федерации, другим войскам, воинским формированиям и органам, находятся в федеральной собственности. Установив, что спорный земельный участок предоставлен Министерству обороны СССР в 1954 году и использовался Вооруженными Силами Российской Федерации вплоть до передачи в порядке приватизации по передаточному акту ответчику, суд первой инстанции обоснованно указал на то, что право собственности на спорный участок на момент заключения договора принадлежало Российской Федерации. Суд пришел к выводу о заключении истцом договора аренды от 28.10.1996 N М-08-007120, на основании которого взыскиваются спорные суммы задолженности, в нарушение статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации названый договор является недействительным с момента его заключения.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов правильными, а доводы кассационной жалобы, их не опровергающие, направленные на переоценку правильно установленных судами по делу обстоятельств и оцененных доказательств, – не состоятельными. Переоценка обстоятельств, установленных судами, в суде кассационной инстанции в силу его полномочий недопустима…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.08.2009 N КГ-А41/6506-09 по делу N А41-3052/08
“…На всей территории вновь образованного муниципального образования городское поселение Люберцы в рамках его границ полномочия по решению вопросов местного значения имели органы самоуправления Люберецкого муниципального района.
В связи с этим, арбитражный суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что ни Администрация муниципального образования поселок Томилино Люберецкого муниципального района Московской области, ни Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области не обладали правами собственника и арендодателя спорного земельного участка и не имели соответствующих полномочий на заключение договора аренды.
С учетом положений ст. ст. 168, 382, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ (в редакции от 18.06.2005) “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, п. 4 ст. 84 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, поскольку Администрация муниципального образования поселок Томилино Московской области, выступающая как арендодатель по договору аренды земельного участка N 794/1-144 от 12.12.2005 г. не являлась собственником спорного земельного участка или лицом, уполномоченным на сдачу имущества в аренду, то последняя не обладала соответствующими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды, и, соответственно, по передаче своих прав и обязанностей как арендодателя по спорному договору аренды. Не обладала такими полномочиями по распоряжению спорным земельным участком и заключению договора аренды и Администрация муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о признании в соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительными в силу ничтожности договора аренды N 794/1-144 от 12.12.2005 г., соглашения от 23.01.2006 г., заключенного между ООО “САНДЕР” и ООО “Алювент”, а также соглашения от 20.04.2007 г., заключенного между администрацией муниципального образования поселок Томилино Московской области, администрацией муниципального образования городское поселение Люберцы Люберецкого муниципального района Московской области и ООО “Алювент”…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.10.2006, 06.10.2006 N КГ-А40-8494-06
“…Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.02.2006 иск в части признания договора аренды недействительным был удовлетворен, а в части признания за истцом права оперативного управления в иске было отказано.
Постановлением Девятого апелляционного суда от 17.05.2006 N 09АП-4185/2006 решение оставлено без изменения.
Суды исходили из того, что недвижимое имущество, занимаемое истцом, относится к федеральной собственности и Департамент имущества города Москвы не вправе был им распоряжаться, в том числе и сдавать в аренду.
В соответствии с п. 1 Постановления Верховного Совета РФ от 27.12.1991 N 3020-1 “О разграничении государственной собственности…”, п. п. 2, 4 раздела II Приложения N 1 к указанному Постановлению имущество учреждений, финансирование которых осуществляется из республиканского бюджета РФ, и учреждений, финансировавшихся из государственного бюджета СССР, а также предприятия и объекты гидрометеорологической службы, контроля за состоянием и охраны окружающей среды и природных ресурсов отнесены к объектам исключительно федеральной собственности независимо от того, на чьем балансе находятся эти объекты.
В силу вышеуказанной нормы права нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Образцова, д. 6, относится исключительно к федеральной собственности и из состава этой собственности в установленном порядке не выбывало.
Как установлено судебными актами и следует из материалов дела, судами обеих инстанций исследован вопрос, оценены представленные доказательства и сделаны выводы в соответствии с нормами права, подлежащими применению при рассмотрении вопроса о наличии полномочий у Департамента имущества города Москвы сдавать в аренду спорное имущество…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.07.2006 N КГ-А40/6431-06 по делу N А40-60444/04-64-596
“…Между тем вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 07.06.2005 по делу N А40-10373/05-53-114 установлено, что здание общей площадью 12808,0 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Беговая, д. 22, корп. 1, и в состав которого входят спорные помещения, является федеральной собственностью в силу пункта 7 Приложения N 2 к Постановлению Верховного Совета от 27.12.1991 N 3020-1.
В этой связи апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что заключенный между Департаментом и ООО “Интерклуб Москва” договор аренды от 09.12.1998 N 2-764/98 в силу статьи 168 ГК РФ является недействительным, указав, что в силу статьи 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Поскольку оспариваемый договор является ничтожным, суд правомерно выселил ООО “Интерклуб Москва” из занимаемых помещений…”

Сдача в аренду имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение)

Аренда имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), на практике вызывает ряд вопросов, связанных со следующими обстоятельствами.
1. Установленное в законе ограничение права унитарного предприятия (учреждения) на свободное распоряжение переданным ему собственником имуществом.
В соответствии со ст. ст. 294 – 296 Гражданского кодекса РФ унитарное предприятие (учреждение), которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения (оперативного управления), владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с законом, целями своей деятельности, а также заданиями собственника имущества и назначением этого имущества.
Таким образом, унитарное предприятие (учреждение) вправе распоряжаться переданным ему имуществом только с согласия собственника (п. 2 ст. 295, ст. 297, п. 1 ст. 298 Гражданского кодекса РФ).
Однако данное правило не распространяется на распоряжение движимым имуществом, принадлежащим унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения (п. 1 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”). Это правило не касается также распоряжения имуществом образовательных учреждений (п. 11 ст. 39 Закона РФ от 10.07.1992 N 3266-1 “Об образовании”, п. 4 ст. 27 Федерального закона от 22.08.1996 N 125-ФЗ “О высшем и послевузовском профессиональном образовании”). Указанные законы утратили силу с 01.09.2013 в связи с вступлением в силу Федерального закона от 29.12.2012 N 273-ФЗ “Об образовании в Российской Федерации”, который аналогичной нормы не содержит.
2. Особый статус унитарных предприятий и учреждений как юридических лиц со специальной правоспособностью, которые могут иметь только те права, которые соответствуют предмету и целям их деятельности, и нести обязанности, связанные с этой деятельностью.
По этому вопросу в “Рекомендациях Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Западно-Сибирского округа и Федеральном арбитражном суде Уральского округа по итогам совместного заседания, состоявшегося 9 – 10 апреля 2009 года в г. Екатеринбурге” (ФАС Уральского округа) говорится следующее. Договор аренды объекта нежилого фонда, находящегося в федеральной собственности, заключенный арендатором с ФГУП (арендодателем) при отсутствии согласия собственника указанного имущества, является ненадлежащее оформленным. В связи с этим арендатор может быть привлечен к административной ответственности за использование находящегося в федеральной собственности объекта нежилого фонда без надлежаще оформленных документов, что предусмотрено ч. 2 ст. 7.24 КоАП РФ.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), ничтожным или оспоримым, если он был заключен без необходимого по закону согласия собственника, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), заключенный без необходимого по закону согласия собственника, является оспоримой сделкой.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.08.2018 N Ф05-9150/2018 по делу N А40-109288/2017
“…ФГУП РСВО на праве хозяйственного ведения принадлежат нежилые помещения в здании, расположенном по адресу: г. Москва, Николоямский пер., д. 5 стр. 2, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП; в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)) N 77:01:0006028:1032-77/012/2017-2 от 27 января 2017 года. Указанное помещение ФГУП ГСПИ РТВ (правопредшественником истца – ФГУП РСВО) передано ответчику в аренду по договору от 25 июля 2016 года N ДА-33 (договор заключен на срок до 30 апреля 2017 года).
Истец, обращаясь в суд с рассматриваемым иском, указал, что ответчик не оплатил оказанные услуги по данному договору; задолженность за период с ноября 2015 года по апрель 2017 года составила 1 048 000 руб.
По результатам оценки представленных в материалы дела доказательств по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принципов допустимости и относимости доказательств, установленных ст. ст. 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом правильного распределения бремени доказывания, суды признали доказанным факт пользования ответчиком помещением в спорном периоде, а также парковкой и получение коммунальных услуг при отсутствии доказательств внесения платы за фактическое пользование спорным имуществом и стоимости потребленных услуг, в связи с чем правомерно удовлетворили заявленные исковые требования. При этом суды удовлетворили ходатайство ответчика о снижении размера неустойки (л.д. 3 т. 2) и использовали право, предоставленное ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, ввиду наличия доказательств несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательств (ст. ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Взысканную сумму неустойки суды сочли справедливой, достаточной и соразмерной, принимая во внимание то, что неустойка служит средством, обеспечивающим исполнение обязательства, а не средством обогащения за счет должника.
Кроме того, необходимо указать, что в п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В п. 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого п. 2 ст. 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с нарушением положений п. п. 2, 4, 5 ст. 18, ст. 22 – 24 Федерального закона “О государственных и муниципальных предприятиях”, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Поэтому суды, руководствуясь положениями действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, а также судебной практикой по рассматриваемому вопросу, отклонили доводы ответчика о ничтожности договора аренды как необоснованные и документально не подтвержденные, указав, что доказательств признания договора аренды недействительным в установленном законом порядке представлено не было.
Суд кассационной инстанции, исходя из доводов кассационной жалобы, полномочий суда кассационной инстанции, конкретных обстоятельств именно данного дела, соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций и не находит оснований для отмены указанных судебных актов…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”
“…9. При разрешении споров, связанных с осуществлением унитарными предприятиями права хозяйственного ведения, следует учитывать установленные абзацем первым пункта 2 статьи 295 ГК РФ и статьей 18 Федерального закона “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” ограничения прав названных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом.
В силу абзаца второго пункта 4 статьи 18 Федерального закона “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях” уставом унитарного предприятия могут быть предусмотрены виды и (или) размер сделок, совершение которых не может осуществляться без согласия собственника имущества такого предприятия. При рассмотрении споров о признании недействительными указанных сделок судам следует руководствоваться статьей 174 ГК РФ.
Сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 статьи 295 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, в частности пунктов 2, 4, 5 статьи 18, статей 22 – 24 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица. Ответчик вправе заявить об истечении срока исковой давности для признания такой сделки недействительной на основании пункта 2 статьи 181 ГК РФ.
Иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению, если в деле имеются доказательства одобрения, в том числе последующего, такой сделки собственником…”

Правомочия собственника имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), при сдаче его в аренду

В ГК РФ нет прямого ответа на вопрос, вправе ли собственник имущества, переданного в хозяйственное ведение (оперативное управление), самостоятельно распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду.
Суды по-разному подходят к решению вопроса о том, вправе ли собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления).
Большинство судов придерживается позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 22.06.2006 N 21 “О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации” (п. 9), в соответствии с которой собственник имущества, переданного в оперативное управление (хозяйственное ведение), не вправе самостоятельно сдавать его в аренду без изъятия из права хозяйственного ведения (оперативного управления) независимо от согласия субъекта, обладающего таким правом, на заключение договора.
Также на практике возникает вопрос, вправе ли собственник взыскать неосновательное обогащение с лица, использовавшего переданное в хозяйственное ведение имущество без правовых оснований. В соответствии с п. 2 ст. 299 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, которое находится в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия. Соответственно, суммы взысканного неосновательного обогащения должны поступить в хозяйственное ведение предприятия. Однако если с иском обратится собственник имущества, то суммы неосновательного обогащения будут взысканы в его пользу. Также в судебной практике возникает вопрос: влияет ли на заключенный договор аренды тот факт, что имущество, переданное муниципальным образованием в аренду, впоследствии передано в хозяйственное ведение?

3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве собственника взыскать неосновательное обогащение с лица, которое использовало без основания имущество, переданное собственником унитарному предприятию или учреждению, существует две позиции судов.

Позиция 1. Собственник, передавший имущество унитарному предприятию или учреждению, не вправе взыскивать неосновательное обогащение с лица, которое без основания использовало имущество.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 16.06.2009 N 998/09 по делу N А68-9648/07-413/4
“…Обосновывая вывод о неправомерности получения предприятием арендной платы за период с июля 2004 по май 2007 года ссылками на нормы Бюджетного кодекса Российской Федерации и ежегодно издаваемых федеральных законов о федеральном бюджете, суд первой инстанции не учел, что положения бюджетного законодательства определяют не содержание прав государственных унитарных предприятий на доходы, полученные ими от использования имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения, а устанавливают особенности учета этих средств. Предусмотренный нормами бюджетного законодательства порядок учета таких доходов не изменяет закрепленный Кодексом объем прав унитарного предприятия на эти доходы.
Таким образом, при рассмотрении требования о взыскании неосновательного обогащения, заявленного в рамках настоящего дела, подлежали применению нормы не бюджетного, а гражданского законодательства.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 40 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, перечень прав собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия, определяется в соответствии с пунктом 1 статьи 295 Кодекса и иными законами. Собственник (управомоченный им орган) не наделен правом изымать, передавать в аренду либо иным образом распоряжаться имуществом, находящимся в хозяйственном ведении государственного (муниципального) предприятия.
Исходя из содержания пункта 1 статьи 295 Кодекса собственник имущества, закрепив его за предприятием на праве хозяйственного ведения, сохраняет за собой право на получение части прибыли от использования этого имущества и утрачивает право на получение доходов от его использования в любых других формах, в том числе в виде арендной платы или в виде сумм, сбереженных лицом, которое фактически пользовалось таким имуществом без правовых оснований.
В силу пункта 2 статьи 299 Кодекса плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении, поступают в хозяйственное ведение предприятия в порядке, установленном Кодексом, другими законами и иными правовыми актами для приобретения права собственности.
Следовательно, в случае ничтожности договора аренды имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения, право на получение стоимости фактического пользования этим имуществом (пункт 2 статьи 1105 Кодекса) принадлежит предприятию, а не собственнику имущества…”

Передача в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования (договору ссуды)

Глава 36 ГК РФ не регулирует вопросы, связанные с передачей ссудополучателем в аренду имущества, полученного по договору безвозмездного пользования, но такие сделки заключаются. Анализ судебной практики позволяет выявить условия, необходимые для их совершения.

4.1. Вывод из судебной практики: Ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя, выступая в качестве арендодателя.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.01.2009 N 2128/08 по делу N А48-1314/07-10
“…По мнению заявителя, предприниматель Комарова С.В. была не вправе передавать спорное нежилое помещение в аренду, поскольку законом запрещена передача ссудополучателем имущества, полученного им на основании договора безвозмездного пользования, в аренду.
Данный довод заявителя является ошибочным исходя из следующего.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Судами установлено, что пунктом 2 договора безвозмездного пользования от 27.09.2004 N 7/1/40 предпринимателю Комаровой С.В. (ссудополучателю) предоставлено право передавать спорное помещение в субаренду или перенаем.
При указанных обстоятельствах следует признать, что суды, принимая оспариваемые судебные акты, обоснованно исходили из действительности договора субаренды, заключенного между предпринимателем Комаровой С.В. и обществом “Золотой Орел”…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Вместе с тем суд указал на то, что стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2012 по делу N А19-9059/2012
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного между Шикуевым А.Д. (ссудодатель) и обществом (ссудополучатель), обществу “Девелоперская группа Время” передано в безвозмездное пользование имущество: здание, нежилое 2-этажное, общей площадью 1 467,9 кв.м, инв. N 25:001:200484160, лит А, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а, кадастровый номер 38:36:000018:0377:25:401:200484160 на срок с 01.01.2012 по 31.12.2017, принадлежащее ссудодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 27 апреля 2011 года 38 АД 475125).
Пунктом 1.10 упомянутого договора предусмотрено право ссудополучателя без согласия ссудодателя в пределах срока действия договора распоряжаться полученным по договору имуществом путем сдачи его в аренду третьим лицам, передачи в качестве вклада в уставный капитал, передачи в безвозмездное пользование.
03.02.2012 между ООО “Девелоперская группа Время” (арендодатель) и предпринимателем Родогузовым А.Б. (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости, согласно которому последнему переданы в аренду принадлежащие обществу на основании договора безвозмездного пользования имуществом от 01.01.2012, заключенного с Шикуевым А.Д., помещения, расположенные по адресу: г. Иркутск, ул. Баррикад, д. 24а: на 1-ом этаже – 197,5 кв. м; на 2-втором этаже – 575 кв. м, согласно поэтажному плану из технического паспорта (приложение N 1 к договору), сроком на 3 года с момента подписания акта приема-передачи.
Из материалов дела усматривается, что основанием для приостановления регистрации, а затем для оспариваемого отказа регистрирующего органа послужил вывод Управления Росреестра по Иркутской области о том, что ООО “Девелоперская группа Время” не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, поскольку договор безвозмездного пользования, на основании которого общество владеет поименованным в договоре аренды имуществом, не может рассматриваться в качестве документа, подтверждающего права ООО “Девелоперская группа Время” на распоряжение указанным недвижимым имуществом.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали данные выводы регистрирующего органа основанными на ошибочном толковании норм гражданского права.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.
Учитывая названное и принимая во внимание отсутствие в главе 36 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации суды правильно указали на то, что передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не свидетельствует о нарушении закона…”

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что ссудополучатель может передавать имущество в аренду с согласия ссудодателя. Также суд указал следующее: стороны по договору безвозмездного пользования определили, что для передачи имущества в аренду не требуется согласия ссудодателя.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.05.2010 по делу N А75-2599/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между ООО “Фортуна” (арендодатель) и ООО “ОТС” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 15.01.2007, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду на срок с 01.02.2007 по 01.01.2008 нежилые помещения по адресу: город Ханты-Мансийск, улица Красноармейская, дом 35, общей площадью 84,3 кв. м.
Поскольку арендатор ненадлежаще выполнял условия названного договора по оплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что у ООО “Фортуна”, как ссудополучателя по договору аренды нежилого помещения от 14.01.2007, заключенного с собственником имущества – Фаиной Николаевной Чекиной, не возникло право на передачу нежилого помещения в возмездное пользование ответчику в порядке статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает указанный вывод судов противоречащим действующему законодательству.
В пункте 2 статьи 689 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
Пунктом 2.2.7 договора аренды нежилого помещения от 14.01.2007 ООО “Фортуна” предоставлено право сдавать нежилое помещение в субаренду без согласования с арендодателем – Ф.Н. Чекиной.
При указанных обстоятельствах нельзя согласиться с выводом судов о недействительности договора аренды нежилого помещения от 15.01.2007, так как он не противоречит закону и заключен в рамках предоставленных ООО “Фортуна” договором ссуды прав…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.02.2013 по делу N А41-22922/12
“…Как следует из названного договора (подпункт “г” пункта 2.1) ссудодатель (Еврухин В.В.) дал согласие ссудополучателю (ООО “Губерния”) на сдачу последним помещения в аренду третьим лицам.
Письмом от 17.03.2011 Еврухин В.В. дополнительно дал ООО “Губерния” согласие на сдачу в аренду ЗАО “ДИКСИ Юг” нежилых помещений общей площадью 333,4 кв. м: номера комнат по плану N 19, 20, 21, 22, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, лит. Б, этаж 1, находящихся в нежилом помещении общей площадью 2589,3 кв. м, по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, городское поселение Верея, площадь Советская, дом 2А, сроком по 18.03.2018 включительно на условиях, согласованных между ООО “Губерния” и ЗАО “ДИКСИ Юг”.
ООО “Губерния” (арендодатель) и ЗАО “ДИКСИ Юг” (арендатор) подписан договор от 18.03.2011 N 0193-Ю-ОРБ аренды, предметом которого являются вышеназванные помещения.
Согласно пункту 1 статьи 698 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В пункте 2 статьи 689 названного Кодекса перечислены нормы, которые применяются к договору безвозмездного пользования. Пункт 2 статьи 615 Кодекса, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, в названном перечне не указан.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, а аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 Кодекса арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона.
Указанная позиция соответствует сложившейся судебно-арбитражной практике, в частности, изложенной в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2009 N 2128/08.
Десятый арбитражный апелляционный суд установил, что из договора от 22.09.2010, заключенного между Еврухиным В.В. и ООО “Губерния”, следует, что данный договор является договором именно ссуды, в связи с чем положения пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду, к рассматриваемым правоотношениям между ООО “Губерния” и ЗАО “ДИКСИ Юг” не могут быть применены.
При изложенных обстоятельствах апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что ООО “Губерния” в соответствии с нормами действующего законодательства управомочено Еврухиным В.В. (собственником имущества) на распоряжение нежилыми помещениями путем сдачи их в аренду третьим лицам, в том числе ЗАО “ДИКСИ Юг”.
Апелляционный суд, установив незаконность решения Управления Росреестра по Московской области об отказе в государственной регистрации договора N 0193-Ю-ОРБ от 18.03.2011, правомерно обязал Управление произвести регистрацию данного договора…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 04.08.2009 по делу N А14-15825/2007/543/13
“…27.12.2004 постановлением главы администрации г. Россоши Воронежской области N 1807 объекты муниципальной собственности, в том числе и спорное помещение переданы ООО “Городское ЖКХ” в безвозмездное временное пользование.
Спорное нежилое здание, литер В, расположенное по адресу: Воронежская область, г. Россошь, пер. Тихий, 7, площадью 348,2 кв. м, кадастровый (условный) номер 36-36-28/003/2005-170 принадлежит на праве собственности муниципальному образованию – городское поселение город Россошь Россошанский муниципальный район Воронежской области, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.05.2005 серии 36-АБ N 168354.
01.01.2006 по договору аренды N 3, заключенному между ООО “Городское ЖКХ” и ИП Кальченко Н.И., спорное помещение передано арендатору в аренду на срок с 01.01.2006 по 31.12.2007, о чем составлен акт приема-передачи от 01.01.2006.
В силу ст. ст. 608, 690 ГК РФ право сдачи имущества в аренду, равно как и право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежат его собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.
Как установлено судами обеих инстанций, договора аренды спорного помещения от 01.09.2004, от 01.01.2005 и от 01.01.2006 заключены без согласия собственника и в силу чего являются недействительными (ст. 608 ГК РФ)…”

Передача в аренду земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании

Согласно п. 3 ст. 269 ГК РФ лица, которым предоставлены земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими участками, за исключением случаев заключения соглашения об установлении сервитута и передачи земельного участка в безвозмездное пользование гражданину в виде служебного надела в соответствии с Земельным кодексом РФ. В п. 4 ст. 20 ЗК РФ, утратившей силу с 1 марта 2015 г., также был предусмотрен запрет на распоряжение этими участками.
На практике возникает вопрос о том, соответствует ли закону договор аренды таких земельных участков.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор о передаче в аренду земельного участка, заключенный после вступления в силу Земельного кодекса РФ лицом, владеющим данным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, ничтожен, в том числе при наличии согласия собственника участка на передачу его в аренду.

Примечание: Приведенная ниже судебная практика частично основана на п. 4 ст. 20 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, однако позиция сохраняет актуальность, так как аналогичная норма введена в п. 3 ст. 269 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.03.2018 N Ф08-9446/2017 по делу N А32-7973/2017
“…Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Учебно-производственное хозяйство “Брюховецкое” (далее – общество) и государственному бюджетному профессиональному образовательному учреждению Краснодарского края “Брюховецкий аграрный колледж” (далее – колледж) о признании недействительными (ничтожными) сделок: соглашения о взаимовыгодном сотрудничестве от 25.02.2012, соглашения о сотрудничестве от 10.01.2015; применении последствий недействительности ничтожных сделок (реституции) в виде возврата обществом денежных средств колледжа, полученных от реализации сельскохозяйственной продукции за 2012 – 2015 годы в сумме 1 199 905 тыс. рублей; за 2016 год (с учетом зачета ежегодных взносов общества за 2012 – 2015 годы) в сумме 42 032,1 тыс. рублей; ежегодного взноса за 2016 год; взыскании с колледжа в пользу департамента неосновательного обогащения в виде ежегодных взносов общества за 2014 – 2015 годы в размере 24 897,4 тыс. рублей; ежегодного взноса за 2016 год; возложении на общество обязанности по передаче колледжу по акту приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 23:04:0503000:9, общей площадью 6 919,8321 га, расположенного в Брюховецком районе Краснодарского края, в границах плана землепользования колледжа.
Как видно из материалов дела, 21.06.2017 земельный участок с кадастровым номером 23:04:0503000:9, площадью 69 198 321 кв. м, закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за колледжем (свидетельство о государственной регистрации права от 08.06.2015 серии АА N 057661 – т. 2, л.д. 70); 24.12.2013 в отношении данного участка зарегистрировано право собственности субъекта Российской Федерации – Краснодарского края, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2016 N 90-16285862 (т. 2, л.д. 40, 41).
25 февраля 2012 года и 10.01.2015 колледж и общество заключили соглашения о взаимовыгодном сотрудничестве, о сотрудничестве (соответственно), в силу пунктов 1.1, 1.2 которых стороны организуют прохождение практики на земельных участках общей площадью 7 023,78 га, в границах плана землепользования колледжа, студентами образовательного учреждения, на основе непосредственного участия в непрерывном технологическом процессе сельскохозяйственного производства, в течение учебного года, организуемом обществом, обладающим статусом агротехнопарка (т. 1, л.д. 20 – 24; 29 – 37).
Пунктами 4.2 соглашения от 25.02.2012, 4.3 соглашения от 10.01.2015 предусмотрено перечисление колледжу ежегодного целевого взноса. При этом продукция, полученная в процессе организации технологического процесса производства, является собственностью общества. Размер взноса определяется по окончании финансового года исходя из полученной обществом чистой прибыли от реализации продукции растениеводства, рассчитанной на основании отчета формы 9-АПК (дополнительное соглашение от 20.03.2013 к соглашению от 25.02.2012 – т. 1, л.д. 25). Дополнительным соглашением от 19.01.2015 к соглашению от 10.01.2015 ежегодный взнос определен сторонами в твердой сумме – 16 320 тыс. рублей (т. 1, л.д. 34).
Полагая, что соглашение от 25.02.2012 о взаимовыгодном сотрудничестве и соглашение от 10.01.2015 о сотрудничестве являются недействительными (ничтожными) сделками, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
Правовая квалификация соглашений от 25.02.2012 и 10.01.2015 как сочетающих элементы нескольких сделок (аренда, возмездное оказание услуг) дана в деле N А32-11072/2016, в котором суды не поддержали позицию ответчиков о том, что организация прохождения практики студентами колледжа явилась единственной целью и предметом этих сделок. Главным назначением земельного участка сельскохозяйственного назначения является ведение на нем сельскохозяйственного производства (подпункт 6 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7, пункт 6 статьи 27, статьи 77, 78 Земельного кодекса), которое в рассматриваемом случае фактически осуществлялось коммерческой организацией и сопровождалось получением дохода.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен колледжу на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Согласно пункту 3 статьи 298 Гражданского кодекса бюджетное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться особо ценным движимым имуществом, а также недвижимым имуществом.
Пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) устанавливал безусловный запрет для лиц, обладающих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться этими земельными участками.
В пункте 24 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (далее – постановление от 24.03.2005 N 11) разъяснено, что после введения в действие Земельного кодекса лица, обладающие земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе передавать его в аренду или безвозмездное срочное пользование, в том числе и при наличии согласия на это собственника земельного участка.
При рассмотрении настоящего дела суды не применили приведенные нормы, не дали соответствующей оценки рассматриваемым сделкам, тогда как в деле N А32-11072/2016 суд кассационной инстанции в своем постановлении от 15.12.2016 буквально указал, что в рассматриваемом случае факт неправомерного распоряжения спорным земельным участком со стороны образовательного учреждения, являющегося обладателем права постоянного (бессрочного) пользования на это участок, выразился в совершении гражданско-правовых сделок, которые ничтожны в соответствующей части вследствие нарушения запрета, установленного статьей 20 Земельного кодекса (в применимой к соглашениям от 25.02.2012 и 10.01.2015 редакции).
Суды надлежащим образом не рассмотрели требования департамента о возврате земельного участка (с учетом вывода о фактически сложившихся арендных отношениях), а также о взыскании полученных учреждением денежных средств и неосновательного обогащения, возникшего на стороне общества, что не позволяет считать состоявшиеся судебные акты основанными на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, поэтому они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса.
При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное в настоящем постановлении, а также обстоятельства, установленные в рамках дела N А32-11072/2016, оценить оспариваемые соглашения на предмет их соответствия закону, установить все существенные для правильного разрешения спора обстоятельства, дать надлежащую правовую оценку доводам департамента, касающимся отсутствия объектов общества (для использования которых заключен договор аренды от 16.09.2015 N 1) на спорном земельном участке, обсудить вопрос о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости права аренды спорного земельного участка в заявленные периоды, сопоставить ее с размером внесенных целевых взносов, после чего вынести судебный акт в соответствии с применимыми к отношениям сторон нормами материального права и требованиями действующего процессуального законодательства…”

Способы выражения согласия собственника арендуемого имущества на заключение договора аренды

Гражданское законодательство не содержит положений, которые бы однозначно определяли, каким образом собственник должен выразить свое согласие на передачу в аренду имущества. В связи с этим перед судами при рассмотрении споров встает вопрос: является ли в конкретном случае согласие собственника надлежаще выраженным?

6.1. Вывод из судебной практики: Агент вправе от своего имени передавать имущество в аренду, выступая арендодателем, если он уполномочен на это агентским договором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 13.06.2006 N Ф09-4856/06-С4 по делу N А60-9691/05-С4
“…Как следует из материалов дела, между обществом (агент) и банком (принципал) заключен агентский договор от 15.09.2004, согласно которому агент обязуется совершать от своего имени и за счет принципала действия по передаче…
На основании агентского договора 15.09.2004 обществом (арендодатель) с предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды объекта недвижимости…
Согласно ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Таким образом, общество правомерно, на основании ст. 608, 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2004 N 33, поскольку по агентскому договору от 15.09.2004 банк предоставил ему право по сдаче имущества в аренду и осуществлению фактического исполнения заключенных договоров аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.03.2010 N ВАС-3326/10 по делу N А65-17031/2009-СГ2-4
“…Довод заявителя о ненадлежащем истце по данному делу несостоятелен, поскольку согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что агентским договором от 01.06.2004 N 142/Инс-04-АНС открытое акционерное общество “Сервейинговая компания “Единая арендная система” предоставлены права арендодателя и право участвовать в разрешении споров в любых организациях, учреждениях, включая органы внутренних дел, суды и прокуратуру.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату)…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2011 по делу N А29-6834/2009
“…ООО “Эльсинор” (принципал) и ООО “Солар-Норд” (агент) заключили агентский договор от 06.10.2005, по условиям которого агент обязался за вознаграждение представлять интересы принципала по всем вопросам, связанным с управлением спорным административным зданием, в том числе от своего имени, но за счет принципала заключать договоры аренды помещений, оборудования в зданиях и самого здания.
ООО “Солар-Норд”, действующее на основании агентского договора (арендодатель), и ООО “ЮТэйр-Экспресс” (арендатор) заключили договор от 01.11.2005 N 03.12.11-04/1 (12/01/1205-502) аренды недвижимого имущества (помещений) в названном административном здании.
Неисполнение ООО “ЮТэйр-Экспресс” обязанности по внесению арендных платежей с марта по июнь 2009 года послужило основанием для обращения ООО “Солар-Норд” в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дело видно, что ООО “ЮТэйр-Экспресс” уведомлением от 27.02.2009 N 40/17-2053 по правилам статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации реализовало право на односторонний отказ от договора аренды, предусмотренный пунктом 2.2.13 договора, вследствие чего договор аренды прекратил действие с 27.04.2009.
В указанный срок ООО “ЮТэйр-Экспресс” не освободило объект найма, поэтому суд обоснованно взыскал с ответчика арендную плату с марта по июль 2009 года, а также привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368
“…Судами также установлено и не опровергнуто сторонами, что 01.03.2006 г. между ЗАО “СИНУС” (арендодатель) и ООО “НСК” (арендатор) заключен договор аренды помещений третьего этажа общей площадью 35 кв. м, расположенные в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО “НСК” на срок с 01.03.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.03.2006.(т. 4, л.д. 25 – 33). При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО “СИНУС” уполномочено собственником помещений (истцом) сдавать их в аренду в качестве арендодателя.
01.08.2006 г. между ЗАО “СИНУС” (арендодатель) и ООО “Гранд Холдинг” (арендатор) заключен договор аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А помещений третьего этажа (отмечены в поэтажном плане) общей площадью 200 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А, во исполнение которого арендодателем ООО “Гранд Холдинг” на срок с 01.08.06 по 31.12.06 были переданы указанные помещения, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.08.2006. При этом, в п. 1.3 договора аренды от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А установлено, что ЗАО “СИНУС” в соответствии со ст. 608 ГК РФ управомочено собственником помещений (истцом) сдавать его в аренду третьим лицам в качестве арендодателя. Срок действия договора аренды был продлен на основании дополнительного соглашения от 25.12.2006 г. до 30.03.2007.
В материалы дела представлено генеральное агентское соглашение от 25.11.2002 года, заключенное между ООО “Агентство недвижимости Оружейная слобода” и ЗАО “СИНУС”, срок действия которого составляет десять лет., подтверждающее факт правомочий ЗАО “СИНУС” на сдачу нежилых помещений истца в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам в качестве арендодателя, что соответствует требованиям ст. 608 ГК РФ. Данное обстоятельство также не опровергается сторонами.
Предметом названного генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года выступает обязанность агента (ЗАО “СИНУС”) за вознаграждение от своего имени, но по поручению и за счет принципала (ООО “Агентство недвижимости Оружейная Слобода”) совершать юридические и иные действия, связанные с технической и коммерческой эксплуатацией имущественного комплекса (всех жилых и нежилых помещений), принадлежащих принципалу на праве собственности, расположенных по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций сделали правильный вывод о том, что 25.11.2002 на основании генерального агентского соглашения от 25.11.2002 года полномочия ООО “Агентство недвижимости Оружейная Слобода” по передаче принадлежащего ему на праве собственности имущества – помещений общей площадью 5 238,1 кв. м в здании по адресу: г. Москва, Оружейный пер., д. 15А в аренду третьим лицам были переданы ЗАО “СИНУС”, и, следовательно, исходя из условий Генерального агентского соглашения от 25.11.2002 г., договоров аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, указанные договоры аренды, заключенные на спорные нежилые помещения с ООО “Гранд Холдинг” и ООО “НСК” были совершены со стороны арендодателя уполномоченным собственником лицом и в пределах полномочий, предоставленных названным соглашением, в соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

 Заключение и расторжение договора аренды имущества, находящегося в долевой собственности

Согласно п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, которое находится в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, поэтому сособственник объекта вправе сдавать его в аренду или расторгать договор аренды только при наличии согласия всех собственников.

7.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если из договора следует, что они уполномочили его на это.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 по делу N А05-5630/2007
“…В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут также выступать лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно пункту 1 статьи 246 того же Кодекса распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Проанализировав представленный на государственную регистрацию договор аренды от 04.04.2007, судебные инстанции пришли к правильным выводам, что наличие в договоре указания на передачу Афанасьеву М.В. другими сособственниками правомочий сдавать помещение площадью 467 кв. м в аренду и проставление всеми сособственниками подписей в договоре свидетельствует о наличии у Афанасьева М.В. полномочий выступать арендодателем помещения, находящегося в общей долевой собственности, и о согласии других участников долевой собственности на сдачу имущества в аренду, а специального оформления полномочий Афанасьева М.В. от имени двух других дольщиков в таком случае не требовалось…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 09.12.2011 N Ф09-7943/11 по делу N А60-2562/2011
“…Как следует из материалов дела, между Халтуриным И.А. и обществом “Автоэвакуатор” заключен договор передачи в пользование нежилого помещения от 01.03.2010, согласно которому последнему предоставлено во временное возмездное пользование 1/2 помещения (40 кв. м), расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Луначарского, д. 171, общей площадью 80 кв. м, для собственных нужд или передачи в аренду третьим лицам. Подпись второго собственника названного помещения Халтурина И.А. на договоре аренды от 01.04.2010 свидетельствует о наличии согласия данного лица на распоряжение находящимся на тот момент в их общей долевой собственности с истцом имуществом путем предоставления его во владение и пользование ответчику на изложенных в договоре условиях.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о наличии у предпринимателя Халтуриной Е.В. правомочий на распоряжение указанным нежилым помещением путем предоставления его в аренду…”

7.2. Вывод из судебной практики: Для заключения или продления договора аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2019 N Ф07-17391/2018 по делу N А56-113789/2017
“…Ввиду того что Чекалин В.В. в определенный период перестал возмещать Обществу расходы на эксплуатационные услуги в двух соседних отсеках, в этих отсеках было отключено электроснабжение. Чекалин В.В. обратился в суд с иском к Обществу о возмещении убытков (дело N А56-60523/2016).
Узнав из этого иска о том, что Чекалиным В.В. заключены договоры аренды всей площади двух отсеков (договор от 01.12.2016 N 70/2016 аренды помещения N 70 площадью 21,1 кв. м, заключенный с Компанией; договор от 01.12.2016 N 89/2016 аренды помещения N 89 площадью 10,1 кв. м, заключенный с Есиной Л.С.) без согласия других долевых собственников, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды обеих инстанций признали спорные договоры ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 174.1 ГК РФ, установив, что договоры были заключены без согласия долевого сособственника недвижимого имущества – Общества, что является нарушением требований пункта 1 статьи 246 ГК РФ. При этом не усмотрели правовых оснований для удовлетворения заявления о применении последствий пропуска срока исковой давности.
Суд округа, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что нормы права применены правильно, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).
При этом распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ).
Таким образом, из анализа приведенных норм следует, что передача имущества в аренду третьим лицам является формой распоряжения имуществом и может осуществляться только с согласия других участников долевой собственности.
Суды установили, что на момент заключения договоров аренды и обращения в суд Общество обладало правами участника общей долевой собственности в отношении Здания. Соглашения между Обществом, Чекалиным В.В. и другими собственниками долей о порядке использования общей долевой собственности не имеется.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, применив положения приведенных норм, суды пришли к правильному выводу о том, что Чекалин В.В., заключив спорные договоры и передав помещения в аренду Компании и Есиной Д.С., распорядился имуществом, не согласовав это с другим собственником общей долевой собственности. Соответственно, договоры аренды в части передачи в аренду нежилых помещений являются недействительными (ничтожными) сделками, не соответствующими требованиям закона…”

Недействительность договора аренды недвижимого имущества, права на которое не зарегистрированы в ЕГРП

В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на это имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.01.2016 N Ф03-5836/2015 по делу N А37-228/2015
“…В связи с неоплатой выставленных счетов-фактур на общую сумму 300 000 руб., составляющих задолженность по арендной плате, истец направил в адрес ответчика претензионной письмо, которое осталось без удовлетворения.
Указанные выше обстоятельства послужили основанием для обращения ЗАО “КАНЬОН” в суд с настоящими требованиями.
Суды, проанализировав и оценив представленные в материалы дела доказательства с позиции статьи 71 АПК РФ, установив факт наличия задолженности в размере 300 000 руб., и признав верным представленный расчет неустойки в размере 490 500 руб., правомерно взыскали эту сумму. При этом суд первой инстанции верно указал что не может выйти за рамки заявленных обществом требований в отношении неустойки ограничив ее размер указанной истцом суммой.
Доводы кассационной жалобы об отсутствии у истца права собственности на спорное имущество во время заключения договоров аренды, рассмотрены судом округа и подлежат отклонению в соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которым судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2017 N Ф07-11032/2017 по делу N А56-68375/2016
“…Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства.
Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2016 по делу N А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке.
Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.
Однако данные выводы суда не основаны на нормах материального права и не соответствуют правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление N 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления N 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-1932/2016 по делу N А13-15982/2014
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.05.2011 предприниматель Долгиер В.Г. (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения и земельного участка, по условиям которого арендодатель передал арендатору в арендное пользование нежилое помещение общей площадью 84 кв. м, а также земельный участок общей площадью 1200 кв. м. Срок аренды определен сторонами равным 11 месяцам с момента заключения договора; арендная плата установлена в размере 25 000 руб. в месяц.
Довод конкурсного управляющего Ерошкина И.В. о том, что спорный договор является недействительным, так как право собственности на сданное в аренду помещение не подтверждено, а из свидетельства на право собственности предпринимателя на землю следует, что Общество не могло использовать участок в указанных в нем целях (для индивидуальной жилищной застройки), обоснованно отклонен судами.
Как установлено судами по материалам дела, предприниматель приобрел переданный в последующем в аренду Обществу земельный участок по договору купли-продажи от 16.05.1996; получил свидетельство о праве собственности на землю; 26.12.2013 предпринимателю на основании договора купли-продажи от 16.05.1996 выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
Положения статьи 608 ГК РФ применены судами в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которым судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 Кодекса.
Кроме того, судам необходимо учитывать, что применительно к статье 608 упомянутого Кодекса договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям указанной статьи Кодекса и не может быть признан недействительным по названному основанию.
При таких обстоятельствах кассационная жалоба не подлежит удовлетворению…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 16.05.2013 по делу N А62-1154/2012
“…Руководствуясь п. 1 ст. 432 ГК РФ, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды от 01.01.2011 N 1-03/11-1 считается заключенным. Договорные отношения по аренде имущества, которые имели место между сторонами, регулируются положениями гл. 34 ГК РФ.
Довод заявителя жалобы об отсутствии у истца законных правомочий на сдачу в аренду имущества, до государственной регистрации за ним права собственности на указанные объекты недвижимости не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, в силу того, что применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный лицом, право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не может быть признан недействительным по названному основанию.
Аналогичное разъяснение дано в п. 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

8.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды недвижимого имущества, подписанного до государственной регистрации прав арендодателя на данное имущество, существует две позиции судов.

Примечание: Приведенные ниже судебные акты были приняты до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Следовательно, в них не учитывалась правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

Позиция 1. Если права арендодателя на недвижимое имущество не зарегистрированы за ним в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), то договор аренды такого имущества недействителен.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.05.2011 по делу N А44-3260/2010
“…В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судами установлено, что право собственности Общества на здание общественно-торгового центра общей площадью 1884,2 кв. м, расположенное по адресу: Новгородская область, Великий Новгород, пр. Александра Корсунова, д. 21а, зарегистрировано в установленном порядке 01.07.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 53-АА N 001414.
При таких обстоятельствах договор аренды от 26.10.2009 N 5 в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой вследствие отсутствия у истца права распоряжаться спорным имуществом до государственной регистрации своего права собственности на него.
Доводы кассационной жалобы направлены по существу на переоценку обстоятельств, установленных судами…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.09.2012 N ВАС-11547/12 по делу N А45-15773/2011
“…Как следует из судебных актов, между ИП Петришиным В.В. (арендодатель) и ООО “ЭПРиСн” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 12.04.2010 N 11, по условиям которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование (в аренду) нежилое помещение общей площадью 1500 кв. м, находящееся в здании по адресу: г. Новосибирск, ул. Бориса Богаткова, д. 266а.
Ссылаясь на то, что названный договор аренды является недействительной сделкой, ООО “ЭПРиСн” обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требований, установили, что ИП Петришин В.В., передавая имущество во временное пользование, не зарегистрировал в установленном порядке право собственности на нежилое помещение, в связи с чем не был вправе сдавать имущество в аренду. При таких обстоятельствах суды признали, что договор аренды от 12.04.2010 N 11 является недействительной сделкой как не соответствующий требованиям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем ответчик был обязан возвратить полученные им от истца денежные средства в сумме 1 820 000 руб.
Суд кассационной инстанции, признав правомерным вывод судов нижестоящих инстанций о недействительности договора аренды от 12.04.2010 N 11, признал ошибочным вывод о взыскании с ответчика денежных средств, полученных в качестве арендной платы.
Поводов для иного правового подхода при квалификации правоотношений в рамках настоящего спора не установлено…”

Правовые последствия заключения договора аренды недвижимого имущества после отчуждения такого имущества арендодателем

В силу ст. 608 ГК РФ право сдавать имущество в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником. В случаях когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ). На практике может возникнуть ситуация, когда продавец, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества, сдает его в аренду до государственной регистрации перехода права собственности к новому собственнику. Возникает вопрос о правовых последствиях этой сделки.

9.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, заключенный после отчуждения арендодателем по договору купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на арендованное имущество, но до государственной регистрации перехода права собственности на эту долю, является действительным.

Примечание: Вывод суда основан на позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.11.2007 N 9822/07 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17, согласно которой передача продавцом в залог недвижимого имущества, ранее проданного по договору купли-продажи покупателю, чье право собственности не было зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о недействительности сделки о залоге (ипотеке).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.02.2013 по делу N А49-4192/2012
“…В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель (ООО НПФ “Гемус”) передает, а арендатор (ООО “Архонт”) принимает во временное владение и пользование нежилое помещение в литере Б1, назначение: нежилое помещение, 1 этаж, общая площадь составляет 1 710,6 кв. м, адрес объекта: Пензенская область, г. Пенза, Октябрьский район, ул. Гагарина, д. 11А.
ООО “Архонт” в кассационной жалобе также ссылается на то, что по договору аренды истец предоставил имущество, 1/2 доли в праве на которое ему не принадлежала, а фактически была продана третьему лицу.
Эти доводы, как считает ответчик, основаны на договоре купли-продажи недвижимости от 10.12.2010 N 10/12/2010 (л.д. 27), заключенном истцом и Барановым Ю.В., и акте приема-передачи 1/2 доли в праве собственности на спорное нежилое помещение (л.д. 29).
Между тем, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 223 ГК РФ).
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).
Государственная регистрация перехода к Баранову Ю.В. права на 1/2 доли в праве собственности на объект недвижимости, согласно свидетельству серии 58-АА N 969130 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, состоялась 07.04.2011 (л.д. 19). Поэтому на момент передачи нежилого помещения по договору аренды – 01.01.2011 собственником этого помещения являлся истец, и в соответствии со статьей 608 ГК РФ он обладал правом сдачи имущества в аренду.
В период с 01.01.2011 по 06.04.2011 Баранов Ю.В. таким правом не обладал.
При расчете задолженности по арендным платежам, возникшей после регистрации перехода прав на объект недвижимости, истцом учтено, что с 07.04.2011 Баранову Ю.В. и ООО НПФ “Гемус” принадлежат равные доли в праве собственности на объект аренды.
Передача истцом в аренду имущества ООО “Архонт” после заключения с Барановым Ю.В. договора купли-продажи 1/2 доли в праве собственности на это имущество, но до государственной регистрации перехода прав на долю в собственности, может повлечь за собой гражданско-правовую ответственность истца как продавца, но не свидетельствует о недействительности договора аренды…”

Действительность договора аренды недвижимого имущества, право собственности на которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ или иных нормативных правовых актов, устанавливающих порядок регистрации соответствующих объектов недвижимости, но которое не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП)

Примечание: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, за исключением ст. 31.1, которая продолжает действовать до 01.01.2020, утратил силу с 01.01.2017 в связи с принятием Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ. В настоящее время отношения, возникающие при осуществлении на территории РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”.

Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ).
Данная регистрация осуществляется в форме обременения права собственности на недвижимое имущество (абз. 2 п. 1 ст. 1, ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
Как правило, если в ЕГРП нет сведений об объекте аренды, то такой договор не может быть зарегистрирован, а арендодатель не вправе сдавать данное имущество в аренду, поскольку госрегистрация права собственности является единственным доказательством существования такого права и, следовательно, при ее отсутствии лицо не сможет доказать, что является собственником имущества либо уполномоченным им лицом.
Если право собственности на объект аренды возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, то госрегистрация такого права требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие названного Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом, в том числе сдачи его в аренду (п. 2 ст. 6 названного Закона).
Однако в ряде случаев, по мнению судов, отсутствие госрегистрации права арендодателя на объект не влечет недействительности договора аренды.

Примечание: Приведенная ниже судебная практика относится ко времени до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Следовательно, в этих примерах не учтена правовая позиция, изложенная в п. 10 названного Постановления.

10.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о действительности договора аренды, который заключен на срок не менее одного года, если на момент его заключения право собственности на имущество, возникшее до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, не было зарегистрировано в ЕГРП, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, ничтожен.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор подлежал государственной регистрации. Следовательно, суд посчитал, что договор был заключен на срок не менее года, хотя в тексте договора срок был определен в 364 дня.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.11.2006 по делу N А82-18436/2005-10
“…Как видно из документов и установлено судом, ЗАО “ТИСИЗ” (арендодатель) и ООО “Интергео” (арендатор) заключили договор аренды от 01.07.2004 нежилых помещений N 109, 110, 131, 132, гаражных боксов N 302 и 303 и ангаров N 4, 7 – 9, расположенных по адресу: город Ярославль, Второй промышленный проезд, база ЗАО “ТИСИЗ”. Из условий сделки следует, что срок ее действия – 364 дня, ставка арендной платы – 1325 рублей за один календарный день. Указанные нежилые помещения переданы в пользование ответчику 01.07.2004.
Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
По общему правилу, содержащемуся в статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, право собственности, как и любое другое вещное право, подлежит обязательной государственной регистрации.
Материалами дела подтверждено и истцом не оспаривается, что ЗАО “ТИСИЗ” приобрело право собственности на спорное имущество в результате приватизации в 1993 году, однако регистрацию права до настоящего времени не осуществило.
В силу пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В пункте 2 указанной нормы Закона (с изменениями, внесенными Федеральным законом от 09.06.2003 N 69-ФЗ) установлено, что “государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества”.
Таким образом, ЗАО “ТИСИЗ” до совершения сделки аренды обязано было зарегистрировать право собственности на спорное имущество.
Отсутствие такой регистрации свидетельствует о том, что истец не может являться арендодателем и требовать взыскания арендной платы и пеней по недействительному договору…”

Позиция 2. Если на момент заключения договора аренды право собственности, которое возникло до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, на недвижимость не зарегистрировано в ЕГРП, то такой договор, заключенный на срок не менее года, не признается ничтожным.

Действительность предварительного договора аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются в будущем заключить договоры на условиях, предусмотренных в нем. Но если на момент заключения предварительного договора лицо не является собственником имущества, которое предполагается сдать в аренду, возникают сомнения в том, получит ли оно титул собственника на это имущество к моменту заключения основного договора. В противном случае лицо не сможет выполнить своих обязательств по предварительному договору.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, действителен ли предварительный договор аренды, на момент заключения которого арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предварительный договор аренды действителен, даже если на момент его заключения будущий арендодатель по основному договору не является собственником объекта аренды либо лицом, уполномоченным собственником на распоряжение им.

Примечание: Данный вывод из судебной практики основан на позиции Президиума ВАС РФ, содержащейся в п. 14 информационного письма от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Она заключается в том, что предметом предварительного договора является обязательство сторон о заключении будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества. Поэтому предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий госрегистрации, регистрировать не нужно.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.07.2009 N 402/09 по делу N А41-К1-13707/07
“…При этом суд исходил из следующего: поскольку правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а лицо, не являющееся собственником объекта аренды, в силу статьи 608 ГК РФ не может исполнить такое обязательство и его нельзя принудить к этому в судебном порядке, то общество “ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)” не вправе было заключать соглашение с принятием на себя указанного обязательства по предварительному договору.
Данная позиция суда ошибочна, так как не основана на правовой природе предварительного договора, его месте в процессе формирования договорного (обязательственного) правоотношения.
Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества (в частности, аренды) имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.
То, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора (не станет в установленный срок собственником вещи, подлежащей передаче, или, став им, уклонится от заключения основного договора), в принципе не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным, поскольку подобные обстоятельства могут иметь место на стадии исполнения, но никак не заключения предварительного договора. В свою очередь, контрагент может в судебном порядке потребовать либо взыскания убытков, причиненных незаключением основного договора, либо принудительного заключения договора.
Основной договор аренды сторонами был заключен, поэтому соглашение в части предварительного договора оценке как ничтожное не подлежало..

Действительность договора аренды будущей вещи

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Кроме того, арендодателями могут быть лица, законом или собственником управомоченные сдавать имущество в аренду.
Формулировка данной нормы обуславливает возникновение такой правовой проблемы, как возможность заключения договора аренды в отношении имущества, которое на момент заключения подобного договора не принадлежит арендодателю на праве собственности (договор аренды будущей вещи).
По вопросу о последствиях заключения договора аренды с арендодателем, чье право собственности не зарегистрировано в ЕГРП, см. п. 8 материалов к ст. 608 ГК РФ.

12.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды будущей вещи не является недействительным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.01.2019 N Ф01-6175/2018 по делу N А82-25328/2017
“…Как усматривается из материалов дела и установили суды, Компания (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили краткосрочный договор аренды помещения от 18.09.2014 N 61-01К/14, в соответствии с пунктом 2.1 которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение N 52, обозначенное в приложении N 1 к договору, в соответствии с экспликацией к поэтажному плану, фактической площадью 108,5 квадратного метра, на втором этаже Торгового центра.
Право собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 3932,3 квадратного метра, адрес (местонахождение объекта): г. Ярославль, пр. Машиностроителей, д. 30/18, помещения 3 – 6, 11 – 57, 62, 63 и 112, зарегистрировано за истцом 17.10.2014.
Объект аренды передан ответчику 24.11.2014 на основании акта приема-передачи помещения в аренду.
Неуплата Обществом задолженности по арендной плате в добровольном порядке послужила основанием для обращения Компании в арбитражный суд с настоящим иском.
Из пункта 2.1 договора следует, что арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять за плату во временное владение и пользование помещение.
Имущество, подлежащее передаче внаем, четко определено (пункт 2.1 и приложение N 1 к договору).
Обязанность по передаче во временное пользование арендованного имущества исполнена арендодателем 24.11.2014, что подтверждает подписание сторонами соответствующего акта.
Согласно четвертому абзацу пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, отсутствие у арендодателя на момент заключения спорного договора зарегистрированного права собственности на предмет аренды не свидетельствует о недействительности спорного договора и не освобождает ответчика от внесения арендных платежей, поскольку на момент передачи имущества арендатору (24.11.2014 право собственности зарегистрировано за истцом (17.10.2014).
Оснований для отмены состоявшихся судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.03.2018 N Ф03-318/2018 по делу N А59-3702/2016
“…В материалы дела представлен договор аренды помещений от 01.10.2013, заключенный между ООО “Энергосервис” (арендодатель) и ООО “Сахмедпомощь” (арендатор). Договор заключен в отношении помещений площадью 316,45 кв. м, расположенных на 3 этаже здания жилого общего назначения с административными универсальными помещениями, в восточном торце жилого дома N 245-а по ул. Комсомольской в г. Южно-Сахалинске. Договор подписан со стороны ООО “Энергосервис” (арендодатель) представителем Маровым В.А., со стороны ООО “Сахмедпомощь” (арендатор) представителем Петровой З.В.
Суд первой инстанции не принял названный договор в качестве достоверного доказательства, подтверждающего факт аренды истцом помещений площадью 316,45 кв. м, поскольку на дату его заключения ответчик не являлся собственником этих помещений и на 01.10.2013 отсутствовали технический план здания, либо иные документы (схемы, планы), подтверждающие месторасположение арендуемых помещений в здании. Суд учел, что на 01.10.2013 за арендодателем – ООО “Энергосервис” было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства (подземных этажей – 1), площадь застройки 395,6 кв. м, степень готовности 20%, лит. А, расположенный по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Комсомольская, д. 245-в (свидетельство о государственной регистрации права от 28.10.2010 серии 65-АА N 014417). Право собственности на помещения общей площадью 354,5 кв. м, 3 этаж, номера на поэтажном плане 4-22 зарегистрировано за ООО “Энергосервис” только 18.12.2014, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 65-АВ N 218314. При этом отсутствуют доказательства какие помещения площадью 316,45 кв. м переданы арендатору по договору от 01.10.2013.
Также судом первой инстанции установлено, что спорные помещения находятся с восточной стороны торца здания – жилое общего назначения с административными и универсальными помещениями по ул. Комсомольской, 245-а (адрес объекта капитального строительства – ул. Комсомольская, 245-в, распоряжение от 16.10.2014 N 1384-р о присвоении адреса объекту – ул. Комсомольская, дом 245-в); разрешение на ввод в эксплуатацию здания N RU 65302000-1161 получено ООО “Энергосервис” 29.10.2014. В этой связи суд признал, что до ввода объекта в эксплуатацию помещения могли быть переданы только для осуществления ремонтных и отделочных работ (пункт 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, Постановление N 73) и, следовательно, коммерческое использование помещений до их сдачи в эксплуатацию недопустимо.
На основании установленного суд признал, что полученные ответчиком денежные средства в сумме 5 843 099,16 руб. являются неосновательным обогащением, в связи с чем удовлетворил исковые требования в этой части спора.
Суд апелляционной инстанции, отклоняя вывод суда первой инстанции о недоказанности факта арендных отношений по поводу спорных помещений, установил, что представленный в дело договор аренды от 01.10.2013 содержит все необходимые и существенные условия для таких договоров (объект аренды, срок, арендная плата); подписан уполномоченными лицами. С учетом отсутствия доказательств, что в спорный период, в том числе и после ввода объекта в эксплуатацию, последний использовался иными лицами и при наличии платежей по договору суд признал подтвержденным факт использования истцом спорных помещений. При этом суд отметил, что в соответствии с пунктом 10 Постановления N 73 договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168, 608 ГК РФ.
При установленном, суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело по имеющимся и дополнительно представленным доказательствам, обоснованно сделал вывод о доказанности исполнения сторонами договора аренды от 01.10.2013, возникновении арендных отношений относительно помещений площадью 316,45 кв. м, являющихся предметом названного договора аренды и, как следствие, об отсутствии правовых оснований для возврата денежных средств в сумме 5 843 099,16 руб. по правилам статей 1102, 1105 ГК РФ, в связи с чем отменил решение суда и правомерно отказал в удовлетворении исковых требований ООО “Сахмедпомощь”.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследований в суде апелляционной инстанций, получили надлежащую оценку, поэтому судом округа в силу статьи 286 АПК РФ не принимаются…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.10.2017 N Ф07-11032/2017 по делу N А56-68375/2016
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между Обществом (продавец) и Боровским Д.Н. (покупатель) был заключен договор от 24.03.2015 купли-продажи квартиры общей площадью 118,2 кв. м, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, набережная реки Фонтанки, д. 85, кв. 3.
Боровский Д.Н. (арендодатель) и Станкевич В.И. (арендатор) заключили договор от 12.05.2015 аренды (найма жилого помещения) квартиры N 3, расположенной на втором этаже жилого дома по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 85, для использования в качестве жилого помещения для сдачи в субаренду (субнаем) меблированных комнат для временного проживания граждан – клиентов арендатора (пункт 1.3 договора).
Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 13.05.2015.
Станкевич В.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 1.7 договор аренды был продлен на тех же условиях на тот же срок, однако ответчик в одностороннем порядке отказался от исполнения принятых на себя обязательств и с 18.02.2016 создает ему препятствия в пользовании арендованной квартирой.
Исходя из характера предъявленного иска требования истца направлены на применение предусмотренных договором аренды договорных санкций к арендодателю, ненадлежащим образом исполнявшим условия договора и принятые на себя обязательства.
Отказывая в удовлетворении данного иска, суды сослались на положения статьи 608 ГК РФ и на определение Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2016 по делу N А40-55184/2014, оставленное без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 13.03.2017, которым было удовлетворено заявление конкурсного управляющего Общества о признании договора от 24.03.2015 купли-продажи спорной квартиры, заключенного между Обществом и Боровским Д.Н., недействительной сделкой и применены последствия недействительности сделки путем возложения на стороны обязанности возвратить друг другу все полученное по этой сделке.
Исходя из указанных обстоятельств суды сделали вывод, что признание недействительным договора купли-продажи квартиры от 24.03.2015 свидетельствует об отсутствии у Боровского Д.Н. права распоряжаться данным объектом, в том числе и передавать его в аренду, что влечет за собой недействительность договора аренды от 12.05.2015.
Однако данные выводы суда не основаны на нормах материального права и не соответствуют правовой позиции, сформулированной в абзаце втором пункта 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление N 73), согласно которой по смыслу статьи 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
Более того, применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (абзац четвертый пункта 10 Постановления N 73). С момента фактической передачи недвижимого имущества продавцом покупателю последний должен рассматриваться в качестве субъекта права получения выгоды от использования имущества, являющегося предметом купли-продажи, в том числе арендной платы; возникновение права на получение арендной платы у покупателя объекта недвижимого имущества не ставится в зависимость от даты государственной регистрации его права собственности на данное имущество.
С учетом указанных положений у судов первой и апелляционной инстанций не имелось достаточных правовых оснований для вывода о недействительности договора аренды от 12.05.2015 ввиду признания договора купли-продажи объекта от 24.03.2015 недействительным судебными актами, вынесенными в 2016 году, и для отказа Станкевичу В.А. в удовлетворении требований только по этому основанию.
Таким образом, для правильного разрешения настоящего спора судам необходимо было определить, обладал ли арендодатель правом собственности на передаваемый объект на момент передачи его в аренду (13.05.2015); установить, является ли данный договор аренды действующим с учетом положений, сформулированных в Постановлении N 73, и обстоятельств, установленных по делу N 2-2558/2016 по иску Станкевича В.А. к Боровскому Д.Н. о признании договора аренды действующим, срока аренды – продленным и обязании не создавать препятствий в пользовании помещением оставленным; проверить, допущено ли арендодателем нарушение, предусмотренное пунктом 4.7 договора аренды, и возможно ли применение к ответчику санкций, предусмотренных данным условием договора…”

13. Бремя доказывания наличия права на сдачу в аренду имущества

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. При наличии спора о праве сдачи в аренду имущества на практике возникает вопрос о том, на ком лежит бремя доказывания существования такого права.

13.1. Вывод из судебной практики: Лицо, передавшее имущество в аренду, считается надлежащим арендодателем, поэтому не обязано доказывать свое право собственности в спорах, связанных с нарушением арендатором обязательств по договору аренды.

Примечание: В некоторых из приведенных ниже Постановлений содержится следующее указание судов: лицо считается надлежащим арендодателем, если не доказана принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.10.2018 N Ф03-4148/2018 по делу N А59-3395/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между предпринимателем Пак Г.А. (арендодатель) и предпринимателем Нагорным Ю.А. (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2016 в отношении нежилого помещения общей площадью 34,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Южно-Сахалинск, просп. Победы, 53, сроком действия с 01.02.2016 по 31.12.2016 (пункты 1.1, 1.5 договора).
Предприниматель Пак Г.А. в претензии от 01.03.2017, адресованной предпринимателю Нагорному Ю.А., указала на образовавшуюся задолженность по договору в сумме 599 096 руб. и потребовала ее погасить с учетом начисленных пеней и штрафа, предусмотренных договором, в течение 5 дней с момента получения претензии, оставление которой без удовлетворения явилось основанием для предъявления в арбитражный суд настоящего иска.
В результате установленных обстоятельств суд удовлетворил исковое требование предпринимателя Пак Г.А. о взыскании основного долга по арендным платежам частично.
Поскольку арендодателем не представлены доказательства выставления счетов на оплату, то судом на основании положений статьи 314 ГК РФ самостоятельно рассчитана неустойка, которая составила 82 484 руб. 69 коп. Кроме этого, взыскан штраф согласно пункту 5.2 договора в размере 33 129 руб. 80 коп.
Ссылка в кассационной жалобе на то, что судом не истребованы у предпринимателя Пак Г.А. доказательства в подтверждение ее права собственности на спорное нежилое помещение, подлежит отклонению кассационной коллегией с учетом разъяснений, приведенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в силу которых судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 ГК РФ не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Таким образом, наличие либо отсутствие у арендодателя прав на арендованное имущество не влияет на обязательство арендатора по внесению арендных платежей в пользу арендатора в соответствии с условиями договора аренды.

Возможность оспаривания права собственности арендодателя на объекты, расположенные на арендованном земельном участке

14.1. Вывод из судебной практики: Арендатор участка, предоставленного для строительства, вправе требовать признания отсутствующим права собственности арендодателя на объект недвижимости, расположенный на данном участке, если указанный объект не отвечает признакам недвижимости и наличие соответствующей записи в ЕГРП препятствует арендатору использовать участок по целевому назначению.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 07.04.2016 по делу N 310-ЭС15-16638, А35-8277/2014
“…Указав, что на спорном земельном участке спортивная площадка отсутствует, имеется лишь асфальтовое покрытие и металлическое ограждение, Кооператив обратился с иском по настоящему делу, полагая, что регистрация права собственности на несуществующий объект недвижимости нарушает его права как арендатора земельного участка на использование его по целевому назначению, поскольку делает невозможным строительство на нем гаражных боксов.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ в их совокупности и взаимной связи, суд первой инстанции установил, что спорный объект не обладает признаками самостоятельной недвижимой вещи, отличной от земельного участка, на котором он расположен.
Указав, что запись в ЕГРП нарушает права истца по использованию по целевому назначению спорного земельного участка и иных способов защиты нарушенного права у истца не имеется, суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск.
Суд округа, отменяя решение от 31.03.2015 и постановление от 07.07.2015, исходил из того, что по смыслу пункта 52 Постановления N 10/22 правом на данный иск обладает только владеющий собственник недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП.
Указав, что Кооператив не является обладателем вещного права на спорный объект, так же как и на земельный участок, а в сферу правомочий арендатора, пользующегося имуществом, не входит оспаривание титула собственника соответствующего имущества, если только арендатор не считает такое имущество своим, суд округа посчитал, что правовые основания для удовлетворения требований истца ввиду избрания им ненадлежащего способа защиты отсутствуют.
Между тем суд округа не учел следующее.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что объект, право собственности на который зарегистрировано в Реестре, представляет собой фактически пришедшее в негодность асфальтовое покрытие земельного участка толщиной 2 – 3 см и подстилающего слоя из щебня, огороженное частично разрушенным и пришедшим в негодность металлическим ограждением, и пришли к выводу, что площадка является частью земельного участка, признакам сооружения не отвечает и самостоятельной недвижимой вещью не является. Поскольку, в силу статьи 1 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится только на недвижимое имущество, запись в ЕГРП в отношении спортивной площадки не подлежала внесению.
Судебная коллегия считает неверным вывод суда округа о том, что государственная регистрация права собственности муниципального образования на спорный объект, не относящийся к недвижимому имуществу, не нарушает прав и законных интересов арендатора земельного участка, предоставленного ему для строительства недвижимых объектов.
Судами установлено, что Кооперативу муниципальным образованием передан земельный участок в аренду для строительства гаражей во исполнение вступившего в законную силу решения арбитражного суда.
Между тем наличие в Реестре записи о праве собственности на спортивную площадку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 46:29:102150:85, как на недвижимое имущество исключает строительство Кооперативом на этом же земельном участке гаражей и исполнение им условий договора аренды данного участка, предоставленного ему уполномоченным публичным органом с целью строительства недвижимых объектов.
В подобной ситуации требование о признании права собственности отсутствующим следует считать разновидностью негаторного иска, не имеющего срока исковой давности (пункт 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 “О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности”).
Нарушенное право на строительство в соответствии с договором аренды подлежит восстановлению исключением из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на несуществующий объект.
При таких обстоятельствах Судебная коллегия по рассмотрению экономических споров Верховного Суда Российской Федерации считает, что постановление суда округа подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятое с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции – оставлению в силе…”

 Сдача в аренду имущества, переданного в доверительное управление

На практике возможна ситуация, когда доверительный управляющий заключает договор аренды имущества, переданного в доверительное управление, на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. Нормы Гражданского кодекса РФ не дают однозначного ответа на вопрос о возможности заключения такого договора и его юридических последствиях.

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, вправе ли доверительный управляющий без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, существует две позиции судов.

Позиция 1. Доверительный управляющий не вправе без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, и по окончании срока доверительного управления такой договор является прекращенным.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2011 N 495/11 по делу N А46-19789/2009
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, муниципальное образование город Омск (учредитель управления) и общество (доверительный управляющий) заключили договор доверительного управления, по условиям которого (с учетом изменений, внесенных соглашениями от 06.12.2003 и от 13.04.2005) доверительному управляющему сроком на пять лет переданы нежилые помещения общей площадью 1 280,1 кв. метра, литеры А, А1 (12П), расположенные по адресу: г. Омск, ул. Ленина, 22, в том числе: помещения подвала N 10, 11, 29 – 31, площадью 100,1 кв. метра; помещения второго этажа N 1 – 15, 18 – 22, 25 – 37, 39, 41 – 57, площадью 584,1 кв. метра; помещения третьего этажа N 1 – 9, 11, 13 – 16, 20 – 37, 40 – 56, площадью 595,9 кв. метра (далее – имущество).
Действуя в качестве доверительного управляющего, общество 24.03.2004 заключило с ЗАО “Академия искусств” договор аренды нежилых помещений (с дополнительными соглашениями к нему от 08.04.2004 и от 26.08.2005) на срок 96 лет (с 24.03.2004 по 23.03.2100) (далее – договор аренды).
В соответствии с пунктом 2 статьи 1016 Гражданского кодекса договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.
Для имущества, переданного департаментом в доверительное управление обществу, иной предельный срок доверительного управления законом не установлен.
Договор доверительного управления заключен сроком на пять лет, то есть на предельный срок, следовательно, договор аренды не мог быть заключен доверительным управляющим на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления, без согласия учредителя управления.
Поскольку департамент такого согласия не давал, с окончанием срока доверительного управления имуществом договор аренды и дополнительные соглашения к нему считаются прекращенными…”

Позиция 2. Доверительный управляющий вправе, если иное не установлено договором, без согласия учредителя управления заключить договор аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2008 N Ф09-2829/08-С6 по делу N А76-11874/2007
“…Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между обществом “Форос” (учредитель) и предпринимателем Фишер Л.Б. (управляющий) заключен договор от 18.08.2006 доверительного управления недвижимым имуществом – нежилым помещением N 10 площадью 238,3 кв. м, расположенным по адресу: г. Челябинск, пр. Ленина, 53, принадлежащим обществу “Форос” на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации от 25.12.2003). Срок доверительного управления – 3 года (п. 1.7 договора). Запись о государственной регистрации договора доверительного управления от 19.09.2006 N 74-74-01/577/2006-478.
По договору аренды от 12.01.2007 N 35 доверительный управляющий Фишер Л.Б. передала указанное имущество в аренду Сбербанку на срок 10 лет. В соответствии с п. 4.1 договор аренды вступает в силу с момента его государственной регистрации.
Как установлено судами, договор доверительного управления имуществом от 18.08.2006 не содержит ограничений для доверительного управляющего в части распоряжения имуществом. В п. 2.1.1 и 2.1.6 данного договора предусмотрено право доверительного управляющего совершать в отношении имущества любые юридические и фактические действия, осуществлять в пределах, предусмотренных законом, правомочия собственника, в том числе доверительному управляющему предоставлено право заключать договоры аренды и субаренды. Условий запрещающих доверительному управляющему заключать договоры аренды или субаренды на срок превышающий срок доверительного управления в договоре аренды от 12.01.2007 N 35 не имеется. Вместе с тем, передача имущества в аренду, т.е. во временное владение и пользование за плату другим лицам, является способом управления имуществом, при этом договор аренды подписан со стороны арендодателя лично доверительным управляющим – предпринимателем Фишер Л.Б., в соответствии с требованиями п. 1 ст. 1021 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кроме того, суд апелляционной инстанции указал на то, что заключение договора аренды от 12.01.2007 N 35 на срок 10 лет соответствует интересам собственника и учредителя управления – общества “Форос”.
При таких обстоятельствах, суды пришли к правомерному выводу о том, что оснований считать договор аренды от 12.01.2007 N 35 ничтожным не имеется, поскольку данный договор заключен доверительным управляющим в соответствии с предоставленными ему полномочиями и в период срока действия доверительного управления…”

15.2. Вывод из судебной практики: Если передача недвижимого имущества в доверительное управление не прошла государственную регистрацию, стороны договора доверительного управления не могут ссылаться на него и противопоставлять его третьим лицам. Такой договор не наделяет доверительного управляющего правом передачи имущества в аренду.

Договор аренды указанного имущества, заключенный доверительным управляющим, действителен только для отношений между ним как арендодателем и арендатором. При этом учредитель доверительного управления вправе истребовать имущество из незаконного владения арендатора по окончании срока доверительного управления.

Примечание: Указанный вывод основан на правовой позиции, изложенной в п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.10.2013 N 5257/13 по делу N А07-5384/2012
“…Как установлено судами, между министерством (учредителем управления) и обществом “Центр малого бизнеса” (доверительным управляющим) заключен договор о передаче государственного имущества в доверительное управление от 31.07.2006 N 231/932 ДУ (далее – договор доверительного управления, договор), в соответствии с которым учредитель управления передает, а доверительный управляющий принимает в доверительное управление на срок с 10.07.2006 по 10.07.2011 государственное недвижимое имущество: пионерский лагерь “Парус”, расположенный на левом берегу реки Белой, вверх по течению, в трех километрах от города Белорецка, рыночной стоимостью 3 468 000 рублей (далее – пионерский лагерь, спорный объект), для использования в целях проведения культурно-развлекательных и спортивно-оздоровительных мероприятий; 10.07.2006 составлен акт приема-передачи N 10.
Судами также было установлено, что в рамках дела N А07-15522/2011 по иску министерства о выселении общества “Центр малого бизнеса” из того же спорного объекта министерству стало известно, что названное общество передало этот объект обществу “Бизнес-Ресурс” первоначально на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.09.2009 и акта приема-передачи от 01.09.2010, а затем на основании договора аренды от 11.06.2012 (далее – договор аренды).
Удовлетворяя требование министерства, суд первой инстанции исходил из следующего.
Последствием передачи недвижимого имущества по договору доверительного управления от учредителя управления к доверительному управляющему без государственной регистрации в нарушение статьи 1017 Кодекса является то, что стороны договора не могут противопоставлять его добросовестным третьим лицам, ссылаться на него.
Обязанность доверительного управляющего возвратить имущество во владение учредителю управления в предусмотренный договором срок сохраняется. Поэтому нельзя считать, что в момент передачи владения имуществом по договору доверительного управления нарушаются права учредителя управления.
Заключенный доверительным управляющим договор аренды недвижимого имущества действителен для доверительного управляющего (арендодателя) и арендатора в отношениях между ними (пункт 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).
Вместе с тем в отсутствие регистрации передачи недвижимого имущества доверительный управляющий не может получить от учредителя управления правомочия сдачи имущества в аренду (статья 608 Кодекса), а арендатор по такому договору аренды в свою очередь – правомочие аренды недвижимого имущества.
Таким образом, правомочие сдачи пионерского лагеря в аренду у общества “Центр малого бизнеса” 11.06.2012 (момент заключения договора аренды) отсутствовало, а с 10.07.2011 (момент окончания доверительного управления) у названного общества имелась обязанность вернуть спорный объект министерству.
В связи с этим общество “Бизнес-Ресурс” не получило от общества “Центр малого бизнеса” правомочие аренды пионерского лагеря по договору аренды и его владение спорным объектом неправомерно.
Требование министерства к обществу “Бизнес-Ресурс” является виндикационным (пункт 35 Постановления N 10/22).
Срок исковой давности на основании пункта 1 статьи 200 Кодекса начинает течь с момента, когда министерство узнало о том, кто является надлежащим ответчиком по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения – с 19.01.2012, в момент привлечения общества “Бизнес-Ресурс” к участию в деле N А07-15522/2011. При ином подходе к толкованию норм права об исковой давности последняя начинает истекать при отсутствии у собственника возможности предъявить кому-либо виндикационный иск, что вступает в противоречие с целями института исковой давности. При этом следует учитывать, что предъявление виндикационного иска стороне по договору, в том числе и по недействительному договору, гражданским правом не допускается.
На момент обращения министерства в арбитражный суд с исковым требованием к обществу “Бизнес-Ресурс” (29.03.2012) срок исковой давности не истек.
При названных обстоятельствах постановление суда кассационной инстанции согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене как нарушающее единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Переоформление договора аренды в связи с передачей полномочий по распоряжению имуществом от органа местного самоуправления органу государственной власти

Согласно п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в поселениях, являющихся административными центрами (столицами) субъектов, осуществлялось органами местного самоуправления указанных поселений, если законами соответствующих субъектов не установлено, что распоряжение такими земельными участками осуществляется исполнительными органами государственной власти субъектов РФ, и если иное не предусмотрено законодательством РФ об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности. Пункт 10 ст. 3 ФЗ N 137-ФЗ утратил силу с 1 марта 2015 г.
Таким образом, до 1 марта 2015 г. на основании закона субъекта РФ полномочия по распоряжению указанным имуществом могли быть отнесены к ведению исполнительных органов государственной власти субъектов РФ.
Возникает вопрос: требуется ли в данном случае переоформление договора аренды в связи с произошедшими изменениями на стороне арендодателя?

16.1. Вывод из судебной практики: При передаче полномочий от органа местного самоуправления к органу государственной власти по распоряжению земельными участками, право собственности на которые не разграничено, права к новому арендодателю переходят независимо от переоформления договора аренды.

Примечание: Данный вывод актуален для отношений, возникших до 1 марта 2015 г. Подробнее см. п. 16 материалов к ст. 608 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 301/10 по делу N А03-736/2009
“…Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов. Законами субъектов Российской Федерации может быть установлено, что в административных центрах субъектов Российской Федерации распоряжение такими земельными участками осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
Закон Алтайского края от 04.02.2007 N 12-ЗС “О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае” (далее – Закон) вступил в силу 10.02.2007.
В соответствии с нормами данного Закона полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального образования “Городской округ “Город Барнаул”, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляет орган исполнительный власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками, который выступает стороной в договоре аренды земельных участков.
Как следует из постановлений администрации Алтайского края от 08.02.2007 N 48 “Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа – города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена” и от 12.02.2007 N 51 “О реализации Закона Алтайского края “О полномочиях органов государственной власти Алтайского края в сфере управления и распоряжения земельными участками в Алтайском крае”, этим органом является управление.
Таким образом, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” изменен порядок распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, и к управлению перешли права арендодателя по договору аренды от 19.06.1996 N 1152 независимо от его переоформления.