Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Содержание

 

Надлежащее исполнение обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ по направлению письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства

Статья 619 ГК РФ не содержит подробного описания процедуры досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусматривая при этом условие об обязательном письменном предупреждении арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, прежде чем арендодатель будет вправе требовать расторжения договора. Если же арендатор не был предупрежден, иск арендодателя не будет рассмотрен арбитражным судом (ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На невозможность рассмотрения судом спора о расторжении или изменении договора до представления доказательств, подтверждающих принятие мер по урегулированию спора с ответчиком, указано также в п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”.
На практике возникает ряд вопросов, связанных с соблюдением порядка досрочного расторжения договора: об адресе направления письменного предупреждения, о его содержании, сроке получения уведомления и требованиях к сроку исполнения нарушенного обязательства по внесению арендной платы.
Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 N 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включенные в реестр, а также на содержащиеся в нем недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 N 61 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица”.
Кроме того, в соответствии с Федеральным законом от 05.05.2014 N 99-ФЗ в новой редакции изложена ст. 54 ГК РФ. Согласно п. 3 данной статьи в названной редакции юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресу, который указан в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего органа или представителя. Такие сообщения считаются полученными, даже если юридическое лицо не находится по указанному адресу.
Что касается иностранных юридических лиц, то сообщения, доставленные по адресу их представителя на территории РФ, считаются полученными иностранным юридическим лицом.
Названный закон вступил в силу с 1 сентября 2014 г. Соответственно, с этой даты письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения обязательства по договору, которое доставлено по указанному в ЕГРЮЛ адресу арендатора – юридического лица, следует считать полученным даже при отсутствии лица по данному адресу.
Бывает сложно доказать существенность нарушения договора, что является одним из условий для его досрочного расторжения.
Статья 619 ГК РФ не содержит указаний на дальнейшие действия арендодателя после направления письменного предупреждения. В связи с этим возникает вопрос: вправе ли он обратиться в суд сразу после направления указанного предупреждения или должен дождаться каких-либо ответных действий со стороны арендатора?

1.1. Вывод из судебной практики: Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.10.2012 по делу N А29-2937/2012
“…Администрация 23.12.2011 направила ответчику уведомление N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению, а имущество – возврату.
Ответчик, не оспорив наличие и размер задолженности по арендной плате и пеням, сослался на несоблюдение установленного частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации порядка досудебного урегулирования спора, указав на то, что им не было получено письменное предупреждение арендодателя о необходимости устранить в разумный срок нарушения договорного обязательства.
В соответствии с абзацем 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В данном случае Администрация направила ответчику уведомление 23.12.2011 N 2860 с требованием погасить задолженность по арендной плате и пеням в срок до 31.12.2011 и предупреждением, что в случае неуплаты платежей в указанный срок договор подлежит расторжению.
Согласно сообщению Воркутинского почтамта УФПС Республики Коми – филиала ФГУП “Почта России”, уведомление 28.12.2011 отправлено заказным письмом за номером 169900 45 64115 7 по надлежащему юридическому адресу ответчика: город Воркута, поселок Воргашор, улица Катаева, дом 28, ООО “КАМА”, магазин “ПИК”, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, однако возвращено истцу “в связи с истечением срока хранения”. Следовательно, риск неполучения уведомления, направленного по месту нахождения юридического лица, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, лежит на самом юридическом лице, ненадлежащим образом организовавшим процесс получения и обработки входящей корреспонденции.
При таких обстоятельствах суд правомерно пришел к выводу о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, и удовлетворил иск в этой части…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-4527/2015 по делу N А58-7057/2014
“…Как разъяснено в пункте 63 Постановления от 23.06.2015 N 25, с учетом положения пункта 2 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимое сообщение, адресованное юридическому лицу, направляется по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц либо по адресу, указанному самим юридическим лицом.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно пришли к выводу о недоказанности истцом факта направления ответчику письменного предупреждения о необходимости погашения задолженности по договору N 352 от 07.09.2010 и предложения о его расторжении.
Претензия от 08.08.2014 N 23-09-000792/14, содержащая требование об уплате задолженности, в том числе и по договору N 352 от 07.09.2010, а также предложение в течение 30 дней с момента получения настоящей претензии подписать и вернуть соглашение о расторжении договора аренды земельного участка N 352 от 07.09.2010, была адресована и направлена ООО “Трансспецстрой” по адресу: г. Москва, Бережковская наб., а также конкурсному управляющему ООО “Трансспецстрой” Герб А.В. по адресу: г. Москва, ул. Багрицкого, 1, а/я 414.
В то время как в едином государственном реестре юридических лиц с 28.04.2012 содержится запись об адресе (месте нахождения) ООО “Трансспецстрой” – 115114, город Москва, переулок Кожевнический 1-й, дом 10, стр. 2, офис 7.
При таких обстоятельствах суды обоснованно пришли к выводу о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по расторжению договора аренды N 352 от 07.09.2010, в связи с чем правомерно на основании части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования комитета в части расторжении договора N 352 аренды земельного участка от 07.09.2010 и обязании ответчика освободить земельный участок оставлены без рассмотрения…”

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А19-17695/2013
“…Как усматривается из материалов дела, претензии агентства, а также извещения суда первой инстанции о начавшемся судебном процессе направлялись ООО “Леспроект” заказными письмами с уведомлениями по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104. Указанный адрес места нахождения общества содержался в Едином государственном реестре юридических лиц (выписки из ЕГРЮЛ по состоянию на 28.11.2013 – л.д. 21, на 20.04.2014 – л.д. 127).
Претензия истца N 91-37-5437/13 от 18.07.2013, направленная по адресу: г. Иркутск, ул. Советская, д. 124 Е, пом. 104, получена ответчиком. Данный адрес указан ответчиком и в кассационной жалобе.
Направляемая корреспонденция возвращалась в агентство и в арбитражный суд с отметкой органа почтовой связи “возвращается за истечением срока хранения”.
Юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в Едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя.
При таких обстоятельствах доводы ООО “Леспроект” о несоблюдении истцом досудебного порядка и ненадлежащем извещении судом ответчика о начавшемся судебном процессе, в соответствии с требованиями статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отклоняются как необоснованные.
Установив неоднократность неисполнения ответчиком своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей, размер задолженности, суд первой инстанции правомерно досрочно расторг договор аренды в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Иркутской области от 25 марта 2014 года по делу N А19-17695/2013, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 1 июля 2014 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.04.2014 по делу N А19-11980/2013
“…Исходя из предмета и оснований иска, требований и возражений сторон по делу и подлежащих применению норм материального права, иск арендодателя о досрочном расторжении договора аренды может быть удовлетворен в случае установления судом наличия задолженности при ее правильном исчислении, неоднократного (систематического) невнесения арендатором по истечении установленного договором срока арендной платы и соблюдения арендодателем требований действующего законодательства и (или) условий договора о досудебном порядке урегулирования спора.
Судами установлено, что уведомление от 13.06.2013 о необходимости погасить задолженность было направлено истцом по юридическому адресу ответчика, указанному в выписке из ЕГРЮЛ. При этом суды обоснованно указали, что ответчик не доказал, что уведомление не получено им по вине отделения связи или ввиду изменения местонахождения, и сделали правомерный вывод о том, что истцом приняты надлежащие меры, которые гарантировали получение ответчиком соответствующего письменного предупреждения, и, следовательно, истцом соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а неполучение корреспонденции обществом по адресу места нахождения согласно государственной регистрации является риском самого общества, поскольку все неблагоприятные последствия несет юридическое лицо, надлежащим образом не обеспечившее получение корреспонденции по официальному адресу.
Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о наличии предусмотренных пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для расторжения по требованию арендодателя договора в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившимся в систематическом невнесении ответчиком арендной платы, соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора…”

 Разумный срок для исполнения арендатором нарушенного обязательства при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя

Согласно ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Анализ судебной практики позволяет выявить примеры разумного срока для исполнения арендатором нарушенного обязательства, в частности для погашения задолженности по арендной плате.

2.1. Вывод из судебной практики: Три календарных дня со дня направления претензии об устранении нарушения не являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.12.2010 по делу N А05-4034/2010
“…Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и оставляя иск без рассмотрения, исходила из того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как ответчику не предоставлен разумный срок для исполнения обязательства.
Частью третьей статьи 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. При этом такое предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.
Часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Между тем, как следует из материалов дела и не оспаривается истцом, претензия, датированная 09.12.2009, была направлена Обществу 17.12.2009, в которой Агентство предложило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате до 20.12.2009. При таких обстоятельствах названный срок для устранения нарушений не может быть признан разумным. Кроме того, претензия фактически Обществу не вручена и возвращена отправителю органом связи с отметкой “за истечением срока хранения”.
Таким образом, апелляционная инстанция правомерно указала на несоблюдение Агентством установленного гражданским законодательством досудебного порядка расторжения договора аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2015 N 303-ЭС15-13076 по делу N А73-16484/2014
“…Изменяя решение суда первой инстанции в части расторжения договора аренды, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 450, 452, 606, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, пунктом 60 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, исходил из того, что претензия от 15.09.2014 не содержит условия об обращении в арбитражный суд с требованием о расторжении договора, а также отказ оформить дополнительное соглашение к договору, отраженный в письме от 24.11.2014, не является самостоятельным основанием для расторжения договора, на основании чего пришел к выводу о несоблюдении истцом порядка для предъявления требования о расторжении договора.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.
При этом суд кассационной инстанции указал, что предупреждение о расторжении договора, указанное в части третьей статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Однако из материалов дела следует, что предупреждение о возможном расторжении договора датировано 24.11.2014, а настоящее исковое заявление подано 28.11.2014, то есть на четвертый день после направления предупреждения, соответственно, такой срок для устранения допущенных арендатором нарушений не может быть признан разумным.
Оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не установлено…”

2.2. Вывод из судебной практики: Пять календарных дней со дня получения претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 N Ф05-12424/2015 по делу N А40-188716/14
“…Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Материалами дела подтверждается, что ответчик неоднократно допускал просрочки уплаты лизинговых платежей по договору, как указано выше, у ответчика имеется задолженности по лизинговым платежам за спорный период в заявленном размере.
В направленной в адрес ответчика претензии N 10079/10-20 от 09.10.2014 истец просил ответчика в 5-дневный срок выплатить сумму задолженности по лизинговым платежам, пени, а также предложил расторгнуть договор в 5-дневный срок с момента получения письма, которое ответчиком оставлено без ответа.
Поскольку лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносил лизинговые платежи, просрочка в выплате превысила 30 календарных дней, заявленные в претензии истца требования в установленный срок ответчиком не исполнены, то требование истца о досрочном расторжении договора лизинга подлежит удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2010 по делу N А56-4152/2009
“…Истец направил в адрес ответчика претензию от 25.11.2008 N 2304-21, в которой указал на задолженность по договору за период с 01.10.2008 по 31.12.2008, предложив перечислить ее в течение пяти дней с момента получения претензии, а также явиться в КУГИ для подписания соглашения о расторжении договора.
Письмом от 05.12.2008 N 2441-21 КУГИ направил Обществу соглашение о прекращении договора аренды, предложив считать указанное соглашение офертой, срок для акцепта – 10 дней. КУГИ в письме указал, что в случае уклонения Общества от расторжения договора он обратится в арбитражный суд с иском о расторжении договора в связи с неисполнением Обществом обязательств по договору.
Неисполнение арендатором обязательств по договору аренды и требований арендодателя послужило основанием для обращения КУГИ в арбитражный суд.
Установив наличие задолженности по внесению арендной платы за три месяца, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск в соответствии с условиями договора и статьями 330, 450, 614, 619 ГК РФ…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.04.2008 по делу N А56-16348/2007
“…В обоснование своих требований податель жалобы сослался на несоблюдение истцом положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Общество указывает, что “пять календарных дней с момента получения претензии не могут считаться разумным сроком”. Также податель жалобы не согласен с расчетом задолженности, представленным КУГИ…
Согласно статье 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В материалах дела имеются сведения о том, что КУГИ 30.03.2007 N 617 направил в адрес ответчика претензию с предложением устранить нарушения договора и расторгнуть его.
Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта…”

2.3. Вывод из судебной практики: Десять календарных дней являются разумным сроком для погашения задолженности по внесению арендных платежей.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента получения арендатором соответствующей претензии.

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А32-2578/2009
“…В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Из материалов дела следует, что истец письменно предупредил ответчика о необходимости исполнения обязательства, предложив предоставить документы о совершении платежа в десятидневный срок со дня получения претензии. Названный десятидневный срок рассмотрен судами как разумный и достаточный для исполнения обязательства.
Таким образом, установив невнесение арендной платы ответчиком, факт получения обществом письменного предупреждения истца о необходимости исполнения договорного обязательства, суд правомерно расторг договор аренды земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В рассмотренном ниже деле 10-дневный срок, установленный для устранения нарушения, начал течь с момента направления арендодателем соответствующей претензии.

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2007 N Ф09-6439/07-С6 по делу N А50-20235/2006
“…При рассмотрении спора судами установлено, что обязанность по внесению арендной платы предпринимателем Грицевым Б.А. не выполнена за сентябрь – ноябрь 2006 г., то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа. Письменное предупреждение (претензия от 12.10.2006 N 19-19-5574/05) о необходимости исполнения обязательств по внесению арендной платы в адрес предпринимателя Грицева Б.А. было направлено истцом 16.10.2006.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что ответчиком в срок, установленный в претензии N 19-19-5574/05, обязательства по оплате задолженности по арендной плате исполнены не были, на момент рассмотрения дела судом задолженность предпринимателем Грицевым Б.А. не погашена, суды, руководствуясь ст. 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, обоснованно признали требования департамента о расторжении договора и возврате имущества подлежащими удовлетворению.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций положений ст. 619, п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции не установлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что в материалах дела отсутствуют доказательства получения им предупреждения департамента о необходимости исполнения обязательств по договору аренды, срок исполнения обязательств, установленный претензией (10 дней), необоснованно мал, таким образом, истцом не в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, направлены на переоценку выводов судов первой и апелляционной инстанций, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции…”

Подробнее по данному делу см. Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.05.2007 N 17АП-2767/2007-ГК по делу N А50-20235/2006-Г2
“…Как следует из текста претензии N 19-19-5574/05 от 12.10.2006, департамент имущественных отношений администрации г. Перми со ссылкой на ст. 452, 614, 619 ГК РФ обратился к предпринимателю Г. с требованием о досрочном расторжении договора, указывая на необходимость погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендной платы в срок до 27.10.2006 (л.д. 4). Претензия направлена ответчику 16.10.2006, что подтверждается почтовым реестром N 19-19-5574/05, квитанцией почты серии 614000-77 N 17629 (л.д. 5).
Судом первой инстанции сделан правомерный вывод о том, что поскольку ответчиком арендная плата по договору не вносилась длительный период времени, то есть более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, обязательство не исполнено им в срок, установленный истцом в претензии, а также то, что до настоящего времени имеющаяся задолженность по арендной плате ответчиком не погашена, требования истца о расторжении договора аренды и возврате арендованного ответчиком нежилого помещения подлежат удовлетворению на основании ст. 452, 619 ГК РФ…”

2.4. Вывод из судебной практики: Пятнадцать календарных дней со дня направления претензии об устранении нарушения являются разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.04.2009 по делу N А56-31704/2008
“…Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Организация (арендатор) заключили договор от 14.08.2001 N 20-А037505 аренды нежилого помещения 2Н (кадастровый номер 78:1458:2:3:4) общей площадью 230,4 кв. м, находящегося по указанному адресу, для использования под центр спортивной и физкультурно-оздоровительной работы…
В связи с неисполнением Организацией обязанности по перечислению арендной платы с 01.10.2007 Комитет 14.04.2008 направил ответчику претензию N 1561 о необходимости уплаты задолженности и пеней, а также заключения соглашения о расторжении указанного договора.
На момент предъявления претензии у Организации существовала задолженность по арендной плате за девять месяцев (с 01.10.2007 по 30.06.2008). Факт направления арендодателем данного уведомления по двум адресам арендатора (юридическому и адресу арендованного имущества) подтверждается материалами дела. Однако указанные письма возвращены отделением почтовой связи с отметкой об отсутствии такого адресата и в связи с истечением срока хранения.
Неполучение ответа в течение 15 дней с момента отправки претензии приравнено к отказу от ее удовлетворения, дающему право на обращение в суд в порядке статьи 452 ГК РФ.
В разумный срок, а также в ходе судебного разбирательства ответчиком не устранены нарушения его обязательств по договору…”

Обоснование существенности нарушений арендатора при досрочном расторжении договора по требованию арендодателя

Судебными органами дается толкование различным факторам, которые влияют на степень существенности нарушения. Кроме того, анализ судебной практики позволяет выделить документы, которые при определенных обстоятельствах могут влиять на оценку существенности нарушения условий договора.

3.1. Вывод из судебной практики: При расторжении договора на основании ст. 619 ГК РФ в случаях, указанных в п. 9 ст. 22 ЗК РФ, арендодатель должен представить доказательства того, что арендатор существенно нарушил договор.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.06.2019 N Ф01-1978/2019 по делу N А39-4426/2017
“…В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Применив указанные нормы права и разъяснения высшей судебной инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды нашли нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию, существенным нарушением условий договора, наличие которого дает арендодателю право на досрочное расторжение сделки…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”
“…23. При применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка…”

 

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 26.12.2014 N Ф04-13117/2014 по делу N А45-7504/2014
“…Из материалов дела следует, что 03.07.2007 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков N 2-зп и N 4-зп, в соответствии с которыми обществу переданы: земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0277 общей площадью 200 000 кв. м для строительства объектов общественно-делового и складского назначения; земельный участок с кадастровым номером 54:19:081301:0280 общей площадью 20 000 кв. м для строительства подъездных путей, трансформаторной подстанции и иных объектов складской инфраструктуры (далее – земельные участки).
Срок действия договоров аренды установлен до 07.06.2055.
Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.
20.11.2007 обществу было выдано разрешение на строительство сроком действия до 20.03.2011.
Департамент, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что общество длительное время не использует земельные участки в соответствии с их назначением. Строительство объектов не ведется более 7 лет, с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство ответчик не обращался, срок действия технических условий истек.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка.
В данном случае из содержания рассматриваемых договоров аренды следует, что их условиями установлен более длительный, чем три года, срок для строительства объектов – 48 лет. Земельные участки предоставлены для строительства объектов до 2055 года. Следовательно, незавершение ответчиком строительства в срок три года не является нарушением договоров. В отношении уплаты арендных платежей нарушения отсутствуют.
Вывод суда апелляционной инстанции о существенном нарушении ответчиком условий договора относительно существенного нарушения условий в отношении несоблюдения сроков строительства не соответствует обстоятельствам дела.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, суд первой инстанции правомерно сделал вывод, что обществом ведутся подготовительные и проектные работы, предпринимаются меры для получения нового разрешения на строительство. Такие работы требуют существенных капитальных вложений, временных затрат.
Также материалами дела подтверждается намерение общества продолжить работы по строительству логистического центра.
При таких обстоятельствах, учитывая недоказанность истцом существенного нарушения ответчиком условий договора, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что требование о расторжении договоров аренды противоречит положениям ЗК РФ.
На основании изложенного постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу части 1 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку арбитражный суд первой инстанции установил все фактические обстоятельства, правильно применил нормы права, подлежащие применению, решение подлежит оставлению в силе на основании пункта 5 части 1 статьи 287 АПК РФ…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013
“…Согласно пункту 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Пункт 4.1.1 договора аренды признан противоречащим статье 619 ГК РФ, статье 46, пункту 9 статьи 22 ЗК РФ, пункту 23 постановления Пленума N 11.
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума N 11, обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.
Поэтому условие договора о том, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений в соответствии с пунктом 3.4 (изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке при изменении ставок с предварительным уведомлением арендатора) и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации (пункт 4.1.1), является ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, статье 22 ЗК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.05.2014 по делу N А75-5594/2013
“…Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что предусмотренных законом оснований для одностороннего расторжения договора не установлено.
Суд кассационной инстанции, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы арбитражных судов, исходит из следующего.
Так, пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ установлен ряд особенностей, касающихся долгосрочной аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Из данной нормы следует, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Рассматриваемый договор аренды заключен между сторонами на срок более пяти лет, следовательно, в соответствии с положениями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ его досрочное расторжение по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при его существенном нарушении арендатором.
В обязательных разъяснениях, содержащихся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, отмечено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
В рассматриваемом деле требования истца основываются на существенно изменившихся обстоятельствах (пункт 3 статьи 24 Закона о розничных рынках), что не может являться основанием для досрочного расторжения долгосрочного договора аренды земельного участка.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2014 по делу N А46-5146/2012
“…В силу части 1 статьи 619 ГК РФ, части 2 статьи 46 ЗК РФ договор аренды земельного участка может быть расторгнут как в случае пользования арендованным имуществом с существенным нарушением условий договора, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
В соответствии с частью 9 статьи 22 ЗК РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, часть 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно подпункту 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ существенным условием договора аренды земельного участка, предоставленного в аренду для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, является условие о максимальном сроке жилищного строительства. Такое условие должно содержаться в извещении о проведении конкурса.
Частью 3 статьи 30.2 ЗК РФ установлена обязанность арендатора земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, выполнять требования, предусмотренные подпунктом 8 пункта 3 статьи 38.2 ЗК РФ.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, условия заключенного между сторонами договора, исходя из того, что арендатор (ООО “ФГ “РУСАНТОН”) принятые на себя по условиям договора обязательства использовать участок в соответствии с целями и условиями его предоставления (пункт 3.2.1) – осуществление жилищного строительства поэтапно в предусмотренные договором сроки не исполнил, о неблагоприятных последствиях нарушения существенных условий договора и аукционной документации был осведомлен, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования департамента в части расторжения договора и обязания ООО “ФГ “РУСАНТОН” передать департаменту по акту приема-передачи земельный участок.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.03.2014 по делу N А03-12356/2013
“…Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда ошибочными, исходя из следующего.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450, 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом первой инстанции правомерно установлено и подтверждается материалами дела наличие задолженности ответчика перед истцом. Так, задолженность в размере 500 000 руб. погашена ответчиком до подачи искового заявления. Оставшаяся сумма задолженности в размере 172 409,12 руб. меньше, чем плата за пользование земельным участком за один квартал.
Истец не представил суду доказательств, что применительно к рассматриваемому долгосрочному договору аренды земельного участка, предоставленного для строительства объекта недвижимости, невнесение арендной платы более двух раз подряд является существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
Таким образом, суд первой инстанции, установив, что договор заключен на длительный срок, а оставшаяся задолженность является незначительной и может быть взыскана в момент исполнения судебного акта, правомерно сделал вывод об отсутствии основания для расторжения договора и возврата земельного участка.
Принимая во внимание, что арбитражным судом первой инстанции не допущено предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены судебного акта, решение суда подлежит оставлению в силе…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.09.2017 N Ф05-10338/2017 по делу N А41-87070/2016
“…Согласно пункту 2.1 договора срок аренды участка устанавливается на 3 года с 14.01.2011 по 14.01.2014 без оформления акта приема-передачи.
По окончании срока действия договор аренды возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода (пункт 4.1.1 договора от 14.01.2011 N 5).
Требование о расторжении договора аренды мотивировано тем, что арендная плата вносилась ответчиком несвоевременно.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.
Судебной коллегией отклоняются доводы кассационной жалобы о существенном нарушении ответчиком условий договора, систематическом нарушении сроков внесения арендной оплаты.
Из материалов дела следует, что в соответствии с представленной в материалы дела претензией, а также расчетом за ответчиком образовалась задолженность в сумме 8 366 руб. 40 коп. за третий квартал 2016 года, в связи с чем истец документально не подтвердил существенное нарушение условий договора со стороны ответчика, предусмотренное пунктом 4.1.1 договора.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятого по делу судебного акта, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.11.2014 N Ф05-12631/2014 по делу N А41-66866/13
“…В силу пункта 4.3.4 договора арендодатель имеет право расторгнуть его досрочно в установленном законом порядке, а также в случае нарушения Арендатором условий договора, в том числе: невнесения арендной платы в течение двух кварталов подряд; использования земельного участка не по целевому назначению, а также использования способами, приводящими к его порче; неосвоения земельного участка в течение сроков, установленных градостроительной документацией либо настоящим договором.
Из спорного договора усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 50:48:0010402:0005 был передан в аренду для размещения и строительства магазина.
Однако до настоящего времени строительство магазина, под которое выделялся земельный участок, не осуществлено, что сторонами не оспаривается.
Исходя из указанного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что ООО “ВАЛАРО” арендуемый им земельный участок по назначению в соответствии с целями договора не использовало, доказательств изменения вида разрешенного использования земельного участка и внесения соответствующих дополнений в договор аренды, а также признания незаконным отказа администрации г. Реутова Московской области во внесении таких изменений не представлено.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Между тем, как установлено судами обеих инстанций, арендодатель представил надлежащие доказательства существенных нарушений ответчиком обязательств по спорному договору, а именно нарушения сроков внесения арендных платежей более двух раз подряд, а также факта неосвоения переданного ответчику земельного участка в соответствии с условиями договора.
Учитывая изложенное, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения указанного договора, предусмотренных его пунктом 4.3.4…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2014 N Ф05-3019/14 по делу N А41-16242/13
“…При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодателем) и ЗАО “ПРОФИТ ЦЕНТР” (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 21.08.2008 N ЮА-71, по которому арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером: 50:10:010213:2, общей площадью 64641 кв. м, категория земель: “земли населенных пунктов”, расположенный по адресу: Московская область, г. Химки, мкр. Левобережный, вдоль ул. Дзержинского, для использования в целях: размещения (строительства и эксплуатации) многофункционального гостинично-рекреационного комплекса с обустройством набережной и зоны отдыха.
Как установили суды первой и апелляционной инстанций, 08.06.2012 истец направил в адрес ответчика претензию о погашении задолженности и о расторжении договора при неустранении нарушений в установленный срок. Данная претензия получена ответчиком 25.06.2012, однако содержащиеся в ней требования арендатором не были исполнены, претензия оставлена без ответа.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в п. 23 Постановления от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Удовлетворяя требование о расторжении договора аренды, суды исходили из того, что ненадлежащее исполнение обязательств по договору ответчиком явилось существенным нарушением условий договора, что является основанием для расторжения договора в силу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения и постановления не имеется, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2013 по делу N А41-151/12
“…12.09.2011 истец направил в адрес ответчика письмо с требованием исполнить условия договора, с предложением расторгнуть договор аренды и произвести оплату задолженности по арендной плате и пеней за просрочку уплаты арендных платежей.
В соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В силу п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 1.1 договора аренды, целевое назначение земельного участка – промышленное строительство.
Невнесение ответчиком арендной платы за период с 01.01.2010 по 31.12.2011, а также использование земельного участка не по целевому назначению, чем предусмотрено договором, суды признали существенным нарушением условий договора и, руководствуясь ст. ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили требования о расторжении договора аренды земельного участка N 76 от 11.12.2002…”

 

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.07.2017 N Ф09-4416/17 по делу N А47-7150/2016
“…Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Щулину А.А. о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2010 N 75; об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 1 080 085,0 кв. м с кадастровым номером 56:16:1215017:4 в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, расположенный в Оренбургской обл. Курманаевского района, с/с Лабазинский, в центральной части кадастрового квартала 56:16:12154017; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 112 698 руб. 60 коп., пени в сумме 32 343 руб. 71 коп.
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.02.2017 (судья Бочарова О.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2017 (судьи Пивоварова Л.В., Ермолаева Л.П., Суспицина Л.А.) решение суда первой инстанции изменено, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскан основной долг в сумме 102 834 руб. 91 коп. и 29 833 руб. 85 коп. пени. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано. С ответчика в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина по иску в сумме 10 894 руб. 75 коп. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
В силу разъяснений, изложенных в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, применительно к п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, оценив допущенные ответчиком нарушения условий спорного договора аренды по неоплате аренды земельного участка за длительный период (с 2010 по 2015 годы, за исключением периода с 04.10.2012 по 25.03.2013), принимая во внимание, что ответчиком совершались платежи по оплате арендной платы в 2010 и 2011 годах, арендная плата за последующий спорный период (с 2012 года по 2015 год) не вносилась, обоснованно признал указанные нарушения существенными.
С учетом изложенного постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежит. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2017 N Ф09-2255/17 по делу N А71-10755/2016
“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что на основании договора аренды земли от 14.03.2003 N 455 в редакции дополнительных соглашений от 08.09.2006 N 455/1 и от 24.08.2009 N 455/2 администрация (арендодатель) предоставила предпринимателю (арендатор) в пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 18:26:041302:63 площадью 472 кв. м с адресным ориентиром: г. Ижевск, ул. Азина, примерно в 15 м по направлению на север от здания кафе N 143 по ул. Азина в Ленинском районе.
Срок действия договора определен сторонами до 15.12.2022 (п. 2.1 договора).
Пунктами 1.5, 4.2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан использовать земельный участок исключительно для эксплуатации и обслуживания жилого дома, расположенного по адресу: г. Ижевск, ул. Азина, 139а.
Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда в случае существенного нарушения условий договора, в частности: при нарушении режима разрешенного использования земельного участка (п. 6.5.5 договора).
В результате проведенных администрацией в апреле, августе, октябре и ноябре 2016 года проверок установлено, что земельный участок не используется по предусмотренному договором назначению.
Администрация, ссылаясь на существенное нарушение предпринимателем условий договора аренды от 14.03.2003 N 455, обратилась в арбитражный суд с требованием о его досрочном расторжении на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При этом в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Обстоятельства, указанные в ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили, что спорный земельный участок с кадастровым номером 18:26:041302:63 используется арендатором не по целевому назначению.
Таким образом, с учетом положений п. 1.5, 4.2.2, 6.5.5 заключенного сторонами договора аренды, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований администрации о досрочном расторжении договора в связи с существенным нарушением его условий о целевом использовании земельного участка.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015
“…Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу “Сармат” о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира – бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. ст. 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Как верно указано судами, что в данном случае основанием для обращения администрации с требованием о расторжении договора аренды послужил факт неисполнения ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком за период с января 2012 года по январь 2015 года в размере 1 685 007 руб. 73 коп.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей…”

Постановление ФАС Уральского округа от 16.10.2013 N Ф09-9915/13 по делу N А60-1105/2013
“…В соответствии с п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
При этом согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что согласно представленному в дело письму администрации от 11.05.2012 N 1790 предприниматель систематически нарушал обязательства по внесению арендной платы. Данное обстоятельство подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Свердловской области от 27.04.2010 по делу N А60-4350/2010, от 12.01.2012 по делу N А60-47690/2011, на основании которых с ответчика взыскивалась задолженность за период с января 2007 года по 31.12.2009 и за период с 01.01.2010 по 30.09.2011, часть из которой взыскана в рамках исполнительного производства. Начиная с 01.10.2011 арендные платежи за земельный участок ответчиком не вносились. Доказательства того, что ответчиком предпринимались меры по погашению задолженности сразу после получения уведомления арендодателя о необходимости погасить образовавшуюся задолженность, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что систематическое нарушение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, взыскание их в судебном порядке, в рамках исполнительного производства, оплата долга 05.04.2013, то есть через одиннадцать месяцев после получения уведомления истца, не могут свидетельствовать о разумном сроке устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Установив, что порядок расторжения договора аренды арендодателем соблюден, а также принимая во внимание, что срок устранения нарушения, послужившего основанием для обращения истца в арбитражный суд, не является разумным, суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требование администрации о расторжении договора аренды земельного участка…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 31.07.2014 по делу N А23-3864/2013
“…Администрация обратилась в Арбитражный суд Калужской области с иском к ООО “Березовка” о расторжении договора аренды земельного участка от 31.12.2004 N 57, взыскании задолженности в сумме 31 176 рублей 58 копеек.
Суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований, указав и руководствуясь следующим.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
При таких обстоятельствах, с учетом того, что расторжение договора является исключительной мерой, она не может быть применена в данном случае, поскольку на момент рассмотрения спора задолженность по арендной плате у ответчика отсутствует, истцом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены доказательства обращения к ответчику с требованием об устранении нарушений по договору, а также доказательства неиспользования ответчиком спорных земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, в указанных целях в течение трех лет.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 23.07.2014 по делу N А64-4094/2013
“…Разрешая спор по существу и удовлетворяя исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка, суды обеих инстанций обоснованно указали и руководствовались следующим.
24.05.2013 комитет направил в адрес ОАО ППЗ “Арженка” претензию с предложением расторгнуть договор аренды земельного участка N 198 от 03.10.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2008).
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Пунктом 23 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” определено, что при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации необходимо учитывать, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Суд, оценив представленные доказательства, посчитал невнесение ОАО ППЗ “Арженка” арендной платы за пользование спорным земельным участком существенным нарушением последним условий договора от 03.10.2007, что является основанием для расторжения названного договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 25.01.2011 по делу N А23-1309/10-6-84
“…Ссылаясь на то, что ООО “Ранчо “Рог Изобилия” в течение более трех лет не использует вышеназванный земельный участок по целевому назначению, определенному договором аренды N 1 от 05.05.2006, Администрация МР “Бабынинский район” обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных ст. 46 Земельного кодекса РФ и ст. ст. 450, 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в ст. 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
22.08.2008 инспектором отдела земельного контроля Управления Россельхознадзора проведена очередная проверка соблюдения ООО “Ранчо “Рог Изобилия” земельного законодательства, в ходе которой установлено, что ответчиком не используется в соответствии с целевым назначением около 800 га пашни из общей площади в 3 993 га (т. 2 л.д. 23-28).
В постановлении мирового судьи от 02.09.2008, вынесенном при рассмотрении дела об административном правонарушении, возбужденного по факту проверки от 12.08.2008 (т. 2 л.д. 19-20), установлено, что ООО “Ранчо “Рог Изобилия” предпринимало все меры для выполнения предписаний, выданных ему ранее.
В этой связи суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцом не представлено доказательств существенного нарушения ответчиком договора аренды N 1 от 05.05.2006 и не использования земельного участка площадью 3 993 га, являющегося предметом договора аренды, по целевому назначению в течение трех лет, поскольку представленные истцом в материалы дела документы свидетельствуют о частичном не использовании земельного участка в 2007 – 2009 годах и о действиях ответчика по устранению нарушений условий договора.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований Администрации МР “Бабынинский район”…”

3.2. Вывод из судебной практики: Длительность периода просрочки, размер и причина внесения арендной платы не в полном объеме являются факторами, которые влияют на степень существенности нарушения условий договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.08.2006 по делу N А56-48357/2005
“…Как видно из материалов дела, в данном случае основанием для предъявления требования о досрочном расторжении договора послужило то обстоятельство, что во втором и третьем кварталах 2005 года арендная плата была внесена арендатором не в полном объеме. Данное нарушение подлежит оценке с точки зрения степени его существенности; для оценки степени существенности нарушения могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…”

3.3. Вывод из судебной практики: Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185
“…Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.
Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего.
Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А. Бесспорных доказательств обратного истец не представил…”

3.4. Вывод из судебной практики: Реконструкция и перепланировка арендатором арендуемого помещения без получения разрешительной документации не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, если помещение требовало капитального ремонта и в результате проведенной реконструкции было улучшено.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7384/11 по делу N А76-2823/2011
“…Вместе с этим судом апелляционной инстанции установлено, что осуществление работ по своему характеру согласно представленным в материалы дела доказательствам (технические паспорта арендуемого здания по состоянию на 25.12.2003, на 27.07.2010, уведомление федерального государственного унитарного предприятия “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” от 12.08.2010 N 112, отчет по результатам инженерного обследования строительных конструкций, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “КарьерСтрой”), а именно: усиление фундамента, возведение входной группы с тамбуром и крыльцом, усиление кирпичной кладки фасада здания и кирпичной кладки внутри, перепланировка помещений, в силу ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, требовало получения разрешения на строительство (реконструкцию).
Принимая во внимание, что доказательств получения данного документа предпринимателем Старуновым А.В. не представлено, апелляционный суд пришел к выводу о том, что проведенная ответчиком в арендуемом здании реконструкция не соответствует требованиям ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Однако, учитывая, что переданное ответчику здание имело недостатки, требующие капитального ремонта, переоборудования и создания неотделимых улучшений, а представленные в материалы дела доказательства свидетельствуют об улучшениях в арендуемых помещениях, суд апелляционной инстанции верно указал на неподтвержденность обстоятельств причинения имуществу истца и его законным интересам значительного ущерба (абз. 4 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации), в силу чего правомерно отказал в расторжении договора по данному основанию.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суды не рассмотрели его требования о расторжении договора аренды ввиду нарушения ответчиком положений п. 4.3.1 договора, противоречит содержанию судебных актов. Суд апелляционной инстанции, установив нарушение предпринимателем Старуновым А.В. при производстве реконструкции и перепланировки требований ст. 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации, вместе с тем указал, что данное обстоятельство не свидетельствует о существенном нарушении условий договора, которое является основанием для его расторжения…”

3.5. Вывод из судебной практики: Неиспользование арендатором земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды, является существенным нарушением и основанием для расторжения договора.

Примечание: В соответствии с требованиями Земельного кодекса РФ собственники земельных участков, а также лица, не являющиеся таковыми, должны своевременно приступить к использованию земельных участков, если сроки освоения предусмотрены договором (абз. 5 ст. 42 ЗК РФ).
Суды, руководствуясь п. 2 ст. 46 Земельного кодекса РФ, приходят к выводу о возможности расторжения договора аренды земельного участка ввиду его неиспользования в течение трех лет в соответствии с его целевым назначением для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства. Меньший срок неиспользования земельного участка в соответствии с Земельным кодексом РФ не является основанием для досрочного расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2009 N КГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351
“…В разделе особые условия предусмотрена обязанность арендатора разработать технико-экономическое обоснование на строительство мини-пекарни, согласовав его с компетентными государственными органами, затем в двухнедельный срок представить утвержденное ТЭО истцу.
Пунктом 4.2 стороны предусмотрели обязанность арендатора обеспечить освоение земельного участка в сроки в соответствии с утвержденным проектом. Неиспользование земельного участка в течение 2 лет, невыполнение особых условий договора является основанием для досрочного расторжения договора, что предусмотрено п. 3.1 договора.
24.03.09 г. Госинспекцией по недвижимости г. Москвы проведена проверка спорного земельного участка, в ходе которой установлено, что территория ответчиком не используется, строительство не ведется, на земельном участке находится автостоянка автомобилей жителей близлежащих домов.
Поскольку ответчик в течение длительного времени не осуществлял использование земельного участка в соответствии с целями договора, суд признал указанное нарушение существенным на основании п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ и правомерно, на основании ст. 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 619 ГК РФ расторг договор…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 15.10.2015 N 306-ЭС15-13745 по делу N А65-8122/2014
“…Как установлено судами, Комитет (арендодатель) и закрытое акционерное общество “Казаньстрой сервис” (арендатор) заключили сроком на 5 лет договор от 05.03.2008 N ЗЕМ-1-0333 аренды земельного участка площадью 18850 кв. м с кадастровым номером 16:49:01 19 02:0068, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Зеленодольск, примерно в 60 метрах от дома 19 по ул. Королева по направлению на юго-восток, для строительства многоэтажных домов.
Комитет направил Обществу по адресу его регистрации в качестве юридического лица соглашение от 12.03.1013 N 06-668 о расторжении договора аренды в связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению.
Комитет, ссылаясь на то, что Общество допустило существенное нарушение условий договора аренды, не используя предоставленный земельный участок по целевому назначению, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, установили, что Общество не приступило к строительству и не представило доказательств использования участка по назначению в установленные сроки, а также наличия обстоятельств, объективно препятствующих использованию участка. Поскольку неиспользование земельного участка по назначению является существенным нарушением условий договора аренды, суды, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, руководствуясь статьями 450, 452, 619 ГК РФ, статьями 22, 45 и 46 ЗК РФ, пришли к выводу об обоснованности требований Комитета и расторгли договор аренды земельного участка.
Доводы кассационной жалобы не опровергают приведенные выводы судов, по существу направлены на иную оценку доказательств и фактических обстоятельств дела, не подтверждают нарушений судами норм материального и процессуального права и в силу статьи 291.6 АПК РФ не являются основанием для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации…”

Определение Верховного Суда РФ от 18.05.2015 N 308-ЭС15-4838 по делу N А32-35809/2013
“…Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ПИНО” (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 2730 кв. метров с кадастровым номером 23:43:0207053:13 от 28.03.2007 N 0000001763.
Удовлетворяя требования департамента о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, суды руководствовались положениями статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22, статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” и пришли к выводу о существенном нарушении обществом договора, поскольку установили, что оно не приступило к использованию арендуемого земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации здания дегустационного здания и торгово-офисного центра, в течение более трех лет с момента передачи участка.
Общество указывает, что до настоящего времени им осуществляется освоение земельного участка. Поскольку земельное законодательство определяет начало исчисления срока использования земельного участка после истечения срока, необходимого для освоения земельного участка, общество полагает необоснованными выводы судов о неиспользовании земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию.
Между тем указанные доводы являлись предметом рассмотрения судов и получили правовую оценку, соответствующую действующему законодательству. При рассмотрении дела суды пришли к выводу об отсутствии обстоятельств, объективно препятствующих обществу использованию земельного участка, а также о необходимости периода времени с момента заключения договора по день передачи спора на разрешение суда для освоения участка. Переоценка доказательств не может служить основанием для пересмотра судебных актов в кассационном порядке.
Таким образом, основания для передачи жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отсутствуют…”

Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2175/10 по делу N А40-39667/09-9-351
“…Поскольку ответчик в течение длительного времени не использовал земельный участок для строительства мини-пекарни, что подтверждается актом Государственной инспекции по недвижимости города Москвы от 24.03.2009, суд признал указанное нарушение существенным на основании пункта 9 статьи 22 и статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а потому руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и расторг договор аренды земельного участка.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором не влечет расторжения договора

Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения, ст. 619 ГК РФ содержит значительное количество оценочных понятий, например “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов.
В ряде случаев суды отказывают в удовлетворении требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды, несмотря на наличие в действиях арендатора нарушений, которые формально могут подпадать под перечень, установленный в ст. 619 ГК РФ, либо предусмотрены договором аренды в качестве основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Причины могут быть различными: от незначительности сумм задолженности по арендной плате или нарушения баланса прав и интересов сторон до устранения арендатором имеющихся нарушений в разумный срок.

4.1. Вывод из судебной практики: Неисполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы не влечет расторжения договора, если сумма задолженности незначительна.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2006 по делу N А56-3369/2006
“…Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Предприятие Промстрой” (далее – Общество) о взыскании 16055 руб. 45 коп., в том числе 12765 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 и 3290 руб. пеней, на основании договора от 05.03.2004 N 21-ЗК00301 аренды земельного участка, а также о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В судебном заседании представитель Общества подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель КУГИ пояснил, что задолженность по внесению арендной платы у Общества имелась, но была незначительной.
В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор может быть расторгнут по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным кодексом, другими законами или договором. Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Указанной статьей сторонам предоставлено право установить в договоре и другие основания его досрочного расторжения по требованию арендодателя. Однако по смыслу части третьей данной статьи досрочное расторжение договора является крайней мерой за нарушение арендатором своих обязательств и применяется в случае неисполнения арендатором обязательства в разумный срок даже после направления ему предупреждения об этом.
Как усматривается из материалов дела, взысканная судом сумма задолженности незначительна. В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель КУГИ пояснил, что истец не настаивает на расторжении договора. С учетом изложенного нарушение арендатором обязательства может быть признано несущественным. При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что обжалуемое решение в части расторжения договора аренды и выселения Общества подлежит отмене…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.06.2011 N ВАС-7477/11 по делу N А40-75598/10-37-630
“…В связи с ненадлежащим исполнением лизингополучателем обязанности по внесению лизинговых платежей за период март – май 2010 года лизингодатель, воспользовавшись предусмотренным договором правом на односторонний отказ от исполнения договора, направил ответчику уведомление об одностороннем расторжении договора с 26.05.2010, о погашении задолженности и возврате предмета лизинга.
Невыполнение ответчиком требования о возврате предмета лизинга, послужило основанием для обращения ЗАО “Клиентская Лизинговая Компания” в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 5 статьи 15 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” лизингополучатель обязан выплачивать лизинговые платежи в порядке и в сроки, предусмотренные договором финансовой аренды.
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге”) лизингодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора лизинга и возврата в разумный срок лизингополучателем имущества, в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, настоящим Федеральным законом и договором лизинга.
По условиям договора лизинга (пункты 9.4.7, пункт 9.4 в редакции дополнительного соглашения N 1к от 10.02.2009) лизингодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, уведомив лизингополучателя, если лизингополучатель допускает просрочку уплаты лизинговых платежей на 31 календарный день.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суды установили, что на момент направления истцом уведомления о расторжении договора большая часть лизинговых платежей – 98% была уплачена, имевшуюся задолженность лизингополучатель оплатил в добровольном порядке.
Исходя из конкретных обстоятельств дела, принимая во внимание, что остался невыплаченным лишь один платеж на сумму 81 667 рублей 34 копейки за июнь 2010 года, суды пришли к правильному выводу о том, что требование о возврате предмета лизинга по мотиву прекращения договора, не подлежит удовлетворению.
Учитывая характер допущенного лизингополучателем нарушения и принятые им меры по его устранению, а также отсутствие для лизингодателя негативных последствий, вызванных несвоевременной уплатой лизинговых платежей, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия прекращения договора, суды обоснованно не приняли во внимание наличие формальных условий для одностороннего расторжения договора лизинга, как не отвечающее целям договора и принципу разумного осуществления гражданских прав…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.05.2006 по делу N А56-48282/2005
“…Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее – КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к сельскохозяйственному огородническому кооперативу “Опора” (далее – СОК “Опора”) о взыскании 3944 руб. 67 коп., из них: 2444 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате и 1500 руб. 26 коп. пеней за просрочку платежа и расторжении договора аренды земельного участка от 06.10.97 N 18-ЗК000687.
Суд первой инстанции правомерно на основании статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворил уточненные исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 879 руб. 08 коп. с учетом погашения части задолженности ответчиком, а также взыскал предусмотренную договором неустойку за просрочку платежа.
С учетом незначительной суммы оставшейся задолженности суд первой инстанции отказал в иске в части расторжения договора. У суда кассационной инстанции не имеется оснований для переоценки имеющихся в материалах дела доказательств. Допущенные арендатором нарушения условий договора не являются существенными, доказательств того, что арендатор ранее неоднократно допускал подобные нарушения, в материалах дела нет…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2009 N Ф09-9906/09-С6 по делу N А07-7269/2009
“…Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии задолженности по уплате арендных платежей, изменил решение в этой части, взыскав с ответчика в пользу министерства задолженность по договору N 1 в сумме 29 906 руб. 19 коп. и по договору N 2 – в сумме 22 556 руб. 68 коп.; решение суда в части отказа в расторжении указанных договоров оставил без изменения.
Установив наличие у ответчика неисполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендных платежей за 2008 год, апелляционный суд взыскал указанные суммы с общества.
В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условии договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Проанализировав по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что образовавшаяся у ответчика задолженность по арендной плате является незначительной и не может быть признана существенным нарушением обществом условий договоров.
Принимая во внимание, что в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец не представил доказательств того, что в результате допущенной ответчиком задолженности по уплате арендных платежей и несоблюдения других требований законодательства министерству причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи лесных участков в аренду, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения спорных договоров.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…”

4.2. Вывод из судебной практики: Неуплата арендных платежей в случаях, когда арендатор был фактически лишен права пользования арендованным имуществом по вине арендодателя, не может быть основанием для расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 04.10.2018 N Ф01-3987/2018 по делу N А82-12428/2017
“…Исковые требования основаны на статьях 309, 310, 450, 452, 606, 614 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы нарушением Обществом сроков внесения арендной платы за период с октября 2016 года по июнь 2017 года, что является основанием для расторжения договора аренды.
Арбитражный суд Ярославской области решением от 27.02.2018, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 25.05.2018, отказал в удовлетворении заявленных требований.
Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, муниципальное унитарное предприятие “Старый город” (арендодатель) и Партнерство (арендатор) заключили договор от 01.08.2006 N 01/08 аренды недвижимого имущества общей площадью 358,1 квадратного метра, инвентарный N 187, литер АА1, расположенного по адресу: город Ярославль, переулок Южный, дом 3. Помещение передано арендатору по акту от 01.09.2006. Срок действия договора был определен с 01.09.2006 по 30.08.2031 (пункт 7.1 договора в редакции дополнительных соглашений от 15.12.2006 N 1, от 21.03.2011).
На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.11.2015 N 60/П право собственности на помещения общей площадью 358,1 квадратного метра, являющиеся предметом договора аренды от 01.08.2016, перешло к Обществу.
Общество 14.06.2017 направило Партнерству уведомление о расторжении договора от 01.08.2006 в связи с невнесением арендных платежей в общей сумме 583 996 рублей 41 копейки за период с октября 2016 года по июнь 2017 года.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В данном случае условия договора аренды от 01.08.2006 предусматривают в качестве основания для досрочного расторжения сделки по инициативе арендодателя нарушение арендатором сроков уплаты арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (пункт 4.2.3 договора).
В ходе рассмотрения спора по настоящему делу истец указывал на наличие задолженности за период с октября 2016 по июнь 2017, тогда как ответчик указывал на то обстоятельство, что с 08.02.2016 истец не обеспечил возможность пользования предметом договора аренды в соответствии с его назначением.
Вступившими в законную силу судебными актами по делам Арбитражного суда Ярославской области N А82-3076/2016 и А82-11303/2016 (дела рассмотрены между теми же сторонами и касаются спорного договора аренды) установлены следующие обстоятельства: отсутствие оснований для взыскания с Партнерства задолженности по арендным платежам за период с 08.02.2016 по 10.03.2016 в связи с отсутствием у него возможности пользования арендуемым имуществом; направление арендатором ключей от помещения 04.03.2016 вызвано просьбой арендодателя о необходимости проведения реконструкции арендованных помещений и не связано с отказом Партнерства от договора аренды.
При рассмотрении спора по настоящему делу юридически важным обстоятельством является установление факта передачи спорного помещения арендатору после проведенной арендодателем реконструкции в период с октября 2016 по июнь 2017 года, то есть установления факта устранения препятствий в пользовании арендатором арендуемыми помещениями.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе уведомления от 27.01.2017, 14.03.2017, 14.03.2017 и 12.06.2017 об окончании работ по ремонту в здании и возможности его дальнейшего использования, приняли во внимание то обстоятельство, что в момент рассмотрения настоящего спора в здании фактически велись ремонтные работы (акты осмотра и обследования от 13.10.2017), учли направление арендодателем корреспонденции арендатору по его юридическому адресу при условии осведомленности истца об отсутствии там представителей ответчика и пришли к обоснованному выводу о том, что в данном случае арендатор фактически не пользовался арендуемым помещением в связи с проведением в нем ремонта арендодателем, а потому Партнерство освобождается от исполнения обязанности по внесению арендной платы, поскольку со стороны Общества отсутствует встречное исполнение.
При указанных обстоятельствах у судов отсутствовали правовые основания для расторжения договора аренды от 01.08.2006 в связи с невнесением арендных платежей более двух раз подряд…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.08.2012 N ВАС-10621/12 по делу N А40-27268/11-53-233
“…Открытое акционерное общество “Центральный научно-исследовательский текстильный институт” (далее – ОАО “Центральный научно-исследовательский текстильный институт”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Ремекс Лтд” (г. Москва) (далее – ООО “Ремекс Лтд”) о расторжении договора аренды от 30.09.1997 N 01-3/1364.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Судебные инстанции установили, что истец в нарушение условий спорного договора аренды прекратил допуск ответчика к арендованным помещениям, передал их в аренду третьим лицам, лишил ответчика возможности пользоваться переданными по договору от 30.09.1997 N 01-3/1364 помещениями, в связи с чем ответчик был вправе на основании статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановить исполнение своих обязательств по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований по заявленным основаниям.
Аргументы заявителя были предметом рассмотрения судами и им дана надлежащая правовая оценка не только в рассматриваемом деле, но и в других делах с участием этих же сторон по спорному договору…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.05.2012 по делу N А40-27268/11-53-233
“…Ссылаясь на пункт 5.3 договора, указывая на невнесение в течение более 3-х месяцев ответчиком арендных платежей и наличием у него задолженности перед истцом по арендной плате, что является основанием для расторжения арендодателем договора аренды, истец 08.09.2010 г. (исх. N 1-07/300) направил в адрес ответчика соглашение о расторжении спорного договора аренды, которое было оставлено ответчиком без ответа.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ОАО “ЦНИТИ” в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды.
Судами также установлено, что с 27.10.2009 г. истец в нарушение условий договора и требований закона прекратил доступ работников ООО “Ремекс Лтд” в арендуемые им помещения и передал их в аренду третьим лицам.
В силу ч. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.
Суд, установив по настоящему делу, что арендодатель в нарушение ст. 310, 432, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора установил пропускной режим в здание, нежилые помещения сдал в аренду другим пользователям, тем самым лишил ответчика возможности пользоваться нежилыми помещениями, пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса РФ, для досрочного расторжения договора.
Арбитражными судами правильно установлены все юридически значимые обстоятельства по делу, всесторонне исследованы доказательства, им дана правовая оценка в соответствии со ст. 71 АПК РФ и сделан правильный вывод по спору…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.10.2014 N Ф07-7760/2014 по делу N А56-71298/2013
“…Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее – КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ИнтерКом”, место нахождения: 195253, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 55, ОГРН 1057811255094, ИНН 7842316953 (далее – Общество), о взыскании 472 938 руб. 29 коп., в том числе 327 383 руб. 98 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2012 по 31.12.2013 в соответствии с договором от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745 аренды земельного участка и 145 554 руб. 31 коп. пеней за период с 11.04.2012 по 08.11.2013; расторжении договора аренды.
Поскольку Общество до принятия судом решения платежным поручением от 31.01.2014 N 1 перечислило КУГИ денежные средства в сумме 475 000 руб. в счет оплаты задолженности по договору аренды, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения исковых требований в этой части.
Статьей 614 Кодекса установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из указанных правовых норм, определяющих содержание договора аренды, суды правомерно посчитали, что обязательства сторон по договору аренды являются встречными.
Как выяснено судебными инстанциями в процессе рассмотрения дела, вступившими в законную силу судебными актами по делу N А56-22260/2012 установлено, что фактически земельный участок, являющийся предметом аренды по договору от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745, в состоянии, соответствующем условиям договора, не был передан арендатору, поскольку участок фактически не освобожден предыдущим арендатором – Красногвардейской районной общественной организацией Санкт-Петербурга – местным отделением Всероссийского общества автомобилистов. При рассмотрении настоящего дела КУГИ также не отрицал, что на земельном участке находятся гаражи.
С учетом данного обстоятельства суды пришли к правильному выводу, что несвоевременное перечисление арендатором арендной платы в данном случае не может расцениваться как такое нарушение условий договора, которое в силу статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации может повлечь расторжение договора по требованию арендодателя, поскольку несоблюдение сроков внесения арендной платы обусловлено ненадлежащим исполнением арендодателем обязанности передать имущество…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.07.2011 по делу N А32-31085/2010
“…Поскольку общество, в силу допущенных предпринимателем нарушений договорных обязательств, выразившихся в ограничении доступа в помещения и неисполнении обязанности по их предоставлению во владение и пользование арендатора, не имело возможности использования арендуемого имущества в соответствии с его целевым назначением в период с августа по октябрь 2010 года, у него не наступила обязанность по внесению арендной платы (пункт 2 статьи 328, статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, выводы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды применительно к пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации соответствуют установленным обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.05.2010 по делу N А32-15944/2009
“…Индивидуальный предприниматель Лоншакова В.А. (далее – предприниматель) обратилась в арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО “Интерлайн” (далее – общество) о расторжении договора аренды от 01.01.2008 нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, 128.
Решением от 04.11.2009, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 19.02.2010, в удовлетворении иска отказано, поскольку суды не усмотрели оснований для расторжения договора. Неуплата ответчиком арендной платы обоснована тем обстоятельством, что истец после государственной регистрации договора аренды лишил арендатора доступа к арендованному имуществу. Апелляционный суд мотивировал судебный акт ссылкой на пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На основании пункта 2 статьи 328 Кодекса в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций указали, что факт лишения арендатора возможности пользоваться арендованным имуществом (после его сообщения о намерении производить оплату за использование помещений только с 30.10.2008) косвенно подтверждается письмом предпринимателя от 11.01.2009, в котором указано на принятие истцом мер по сохранности имущества ответчика.
Стороны в судебном заседании прояснили, что арбитражный судом рассматривается иск предпринимателя к обществу о взыскании платы и неосновательного обогащения за пользование нежилыми помещениями (в том числе до государственной регистрации договора), а также иск общества к предпринимателю об устранении препятствий в пользовании арендованным имуществом.
При указанных обстоятельствах предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены либо изменения судебных актов кассационная инстанция не находит…”

4.3. Вывод из судебной практики: Неуплата коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
“…Ссылки о наличии у ответчика задолженности по коммунальным платежам (водопотребление, энергоснабжение) правового значения к спорному случаю не имеют.
Пунктом 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Следовательно, условия пункта 2.4.2 договора аренды о компенсации арендодателю коммунальных платежей, который при этом не является ресурсоснабжающей организацией, не может рассматриваться в качестве арендной платы.
Из буквального толкования пункта 8.5 договора аренды, основанного на положениях статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что право на расторжение у арендодателя имеется при наличии задолженности только по арендным платежам.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно не приняли во внимание доводы арендодателя об имеющейся у арендатора задолженности по коммунальным платежам в размере 230 005 руб. 78 коп…”

4.4. Вывод из судебной практики: Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не тождественно невнесению арендной платы по истечении установленного договором срока платежа и потому не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Примечание: Договор аренды может быть расторгнут по пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если суд признает это нарушение существенным (п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.08.2019 N Ф06-49645/2019 по делу N А65-37200/2018
“…Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 3 абзаца 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Как установлено судами, предприниматель вносил арендную плату не в полном объеме, имелась недоплата ввиду предоставления истцом недостоверных расчетов для ее оплаты.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно признали необоснованными требования истца о расторжении договора в связи с невнесением ответчиком арендной платы…”

По данному делу см. также Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 N 11АП-4121/2019.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2019 N 11АП-4121/2019 по делу N А65-37200/2018
“…Согласно пункту 3 абзаца 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Вместе с тем в данном случае не имело место невнесение арендной платы, а имелась недоплата по причине в том числе предоставления истцом недостоверных расчетов для ее оплаты (л.д. 81, 61).
Таким образом, требование о расторжении договора по причине невнесения ответчиком арендной платы заявлено истцом необоснованно…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2796/10-С6 по делу N А07-14098/2009
“…Министерство лесного хозяйства в лице государственного учреждения “Абзелиловское лесничество” направило обществу “Лесхоз” уведомление от 23.03.2009 N 14 о нарушении сроков внесения платежей за пользование лесным фондом и неполном расчете с бюджетом (т. 1, л. д. 25 26). В претензионном письме от 30.04.2009 N 08/1889 Министерство лесного хозяйства также уведомило общество “Лесхоз” о наличии у последнего задолженности по арендной плате (т. 1, л. д. 27, 28).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о наличии оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности по договору аренды от 22.11.2007 за 1, 2 квартал 2009 года в размере 338 345,05 руб.
Отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора аренды от 22.11.2007, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии условий, предусмотренных п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании которой Министерство лесного хозяйство просило расторгнуть договор. Как указал суд, материалами дела подтверждается, что ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме, в то время как названной правовой нормой предусмотрено такое основание для расторжения договора как невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что на момент рассмотрения спора арендатор полностью оплатил задолженность по арендной плате. По вопросу о возможности расторжения договора в случаях, когда арендатор исполнил нарушенное условие договора в разумный срок или до принятия решения по делу, см. п. 7 материалов к ст. 619 ГК РФ.

Постановление ФАС Центрального округа от 05.12.2012 по делу N А08-1033/2012
“…Как следует из материалов дела, задолженность по арендной плате образовалась в результате неоплаты ответчиком арендной платы в повышенном размере, долг составляет разницу между суммой арендной платы в повышенном размере и суммой первоначальной арендной платы, то есть ответчик уплачивал арендную плату в установленные сроки, но не в полном объеме.
Внесение арендной платы в установленные договором сроки, но не в полном объеме, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды, исходя из положений ст. 619 Гражданского кодекса РФ и условий договоров аренды.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На момент рассмотрения настоящего спора по существу ответчик полностью оплатил задолженность, т.е. нарушения, послужившие основанием для обращения истца с настоящим иском, устранены в разумный срок.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с п. 28 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 г. договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным.
Допущенные ответчиком нарушения условий договоров аренды не являются существенными, поскольку арендная плата вносилась ответчиком, хотя и не в полном объеме, и ее частичная неуплата не может быть приравнена к невнесению арендной платы, определенной п. 3 ст. 619 Гражданского кодекса РФ…”

Случаи, когда неисполнение обязанностей арендатором может повлечь расторжение договора

В ст. 619 ГК РФ приведен конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать его расторжения. При этом данная норма содержит значительное количество оценочных понятий, например: “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. В связи с этим возникает проблема: в каких случаях неисполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора, а в каких нет.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей основанием для расторжения договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей не является основанием для расторжения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд, отказывая в расторжении договора ввиду неуплаты арендатором коммунальных платежей, указал в том числе на то, что арендодатель в нарушение договора не выставил арендатору соответствующие счета.

Постановление ФАС Московского округа от 03.08.2010 N КГ-А41/8080-10-П по делу N А41-2301/09
“…В обоснование требования о расторжении договора аренды Индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. указал на систематическое нарушение ООО “Центр” условий договора аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года.
10 октября 2008 года индивидуальный предприниматель Горбачев А.В. направил в адрес директора ООО “Евротехника” запрос о возможных нарушениях со стороны ООО “Центр” обязательств” по договору аренды от 19 апреля 2005 года (л.д. 62 т. 2).
В ответ на указанное письмо ООО “Евротехника” (предыдущий собственник спорного помещения) сообщило ИП Горбачеву А.В. о выявленных нарушениях ООО “Центр” условий договора аренды, имеющих систематический характер: задержка сроков оплаты за аренду; неоправданно затянутые сроки проведения оплаты за предоставление коммунальных услуг; задержка сроков оплаты за телефонные переговоры; неисполнение обязанностей по согласованию работ, проводимых по перепланировке и переоборудованию помещения; другие нарушения (письмо N 085-1 от 03 ноября 2008 года л.д. 85 т. 7).
Между тем задолженность по арендной плате ООО “Центр” полностью погашена. На момент вынесения судебного акта по делу арендатор устранил указанное нарушение договора.
Следовательно, оснований для расторжения договора аренды по указанному основанию не имелось.
Ссылка индивидуального предпринимателя Горбачева А.В. на неуплату ООО “Центр” коммунальных платежей (письмо от 04 июля 2007 года N 068/33, л.д. 84, т. 5), не может служить доказательством, подтверждающим систематическое нарушение условий договора по уплате арендной платы.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 12 Информационного письма от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснил, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Кроме того, по условиям договора аренды, денежные средства в счет оплаты коммунальных платежей перечисляются на расчетный счет арендодателя после выставления последним соответствующего счета. ИП Горбачев А.В. не представил доказательств выставления и получения ООО “Центр” такого счета.
Так как основания для расторжения договора отсутствуют, следует признать договор аренды N 19-04/05-А от 19 апреля 2005 года действующим (не расторгнутым)…”

Позиция 2. Неисполнение договорной обязанности по оплате коммунальных платежей является основанием для расторжения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо указал, что неуплата коммунальных платежей является существенным нарушением договора, а также на то, что договор содержал условие о праве арендодателя отказаться от договора при неисполнении арендатором данной обязанности.

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2008 по делу N А35-2373/08-С12
“…Решением Арбитражного суда Курской области от 18.07.2008 г. исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Поскольку истцом не были представлены доказательства изменения порядка расчета размера арендной платы после 30.10.2006 года, с требованием о внесении изменений в договор аренды, в соответствии со статьей 450 ГК РФ, истец в суд не обращался, а по иным основаниям договор не наделяет арендодателя (или его правопреемника) правом в одностороннем порядке изменять размер арендных платежей, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания действий ответчика нарушением условий договора аренды в данной части.
Пунктом 2.2.6 договора предусмотрено, что арендатор обязуется оплачивать коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные услуги в соответствии с условиями договора на оплату услуг.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что отсутствие отдельного договора на оплату коммунальных услуг, само по себе, существенным нарушением условий договора аренды не является, так как при этом арендодатель не лишается того, на что мог рассчитывать при заключении договора.
В то же время неуплата или неоднократное неисполнение в срок обязательств по оплате арендных платежей, а также неисполнение обязательств по оплате коммунальных, эксплуатационных и административно-хозяйственных услуг в силу положений ч. 2 ст. 450, п. 3 ст. 619 ГК РФ, п. 5.3 договора являются существенным нарушением условий договора и основанием для его досрочного расторжения.
Таким образом, учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком оплаты коммунальных платежей за указанный период, судом первой инстанции сделан правомерный вывод о наличии существенных нарушений со стороны арендатора условий договора аренды, что явилось основанием для его досрочного расторжения…”

Случаи, когда неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором влечет расторжение договора

Проблема возникает в связи с тем, что, несмотря на весьма конкретный перечень нарушений договора арендатором, при наличии которых арендодатель вправе требовать расторжения договора в одностороннем порядке, ст. 619 ГК РФ содержит множество оценочных понятий, например “пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества”, “существенно ухудшает имущество”. На практике проблема усугубляется тем, что ст. 619 ГК РФ применяется совместно с другими статьями ГК РФ и иных федеральных законов. В большинстве случаев расторжение договора связано с существенными нарушениями его условий.

6.1. Вывод из судебной практики: Если арендатор в нарушение условий договора заключил договор субаренды без согласия арендодателя, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.03.1998 N 7839/97
“…В соответствии с подпунктом “ж” пункта 3 договора арендатор имел право сдавать арендуемое помещение в поднаем только с письменного разрешения собственника помещения.
Арендатор данное условие нарушил.
В связи с этим суд пришел к правильному выводу о том, что ответчик пользовался арендованным помещением с существенным нарушением договора и это является достаточным основанием для его досрочного расторжения в соответствии с подпунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 29.04.2009 N ВАС-4895/09 по делу N А5-622/08-С4
“…Предприниматель обратился в Арбитражный суд Сахалинской области с иском к обществу “Сахалин” о расторжении договора аренды недвижимости от 01.04.2005 N 93 и возврате арендуемого имущества.
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 04.08.2008 иск предпринимателя удовлетворен, в удовлетворении встречного искового требования отказано.
Договором предусмотрен запрет на передачу арендатором помещения в субаренду без письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.8).
Установив факт пользования арендованным имуществом с нарушением условий договора, состоящим в сдаче имущества в субаренду на новый срок без согласия арендодателя, суды в силу статей 615, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) посчитали требование предпринимателя о расторжении договора обоснованным и подлежащим удовлетворению. Вследствие этого суд на основании статьи 622 Кодекса обязал общество “Сахалин” вернуть арендуемое имущество истцу…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.05.2008 по делу N А43-19271/2007-12-451
“…В пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Из приведенной нормы следует, что арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу только с согласия собственника имущества. Указанный запрет призван обеспечить права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
В рассматриваемом случае Давыдова Е.А. передала право аренды спорного имущества в общее имущество участников простого товарищества, не получив согласия арендодателя на совершение данной сделки. В результате передачи права аренды в общее имущество ООО “Цезарь” получило право пользования арендованным помещением (пункт 3 статьи 1043 Гражданского кодекса Российской Федерации) наравне с предпринимателем Давыдовой Е.А., что существенно нарушает условия договора аренды от 29.07.2004 N 80, поскольку при заключении сделки КУМИ наделило правом пользования арендованной недвижимостью исключительно арендатора.
В соответствии с изложенным, суды первой и апелляционной инстанций сделали обоснованный вывод о наличии оснований для расторжения сделки…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.04.2009 N А19-9501/08-46-Ф02-1408/09 по делу N А19-9501/08-46
“…На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 названного Кодекса).
Указанная норма права обеспечивает права арендодателя, в том числе и по сохранности переданного в пользование арендатору имущества.
Согласно пункту 2.4.12 договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 арендатору запрещено сдавать “объект” (предмет договора аренды) в субаренду без согласия арендодателя.
В полном соответствии с материалами дела арбитражными судами установлено, что часть спорного нежилого помещения фактически была передана ответчицей без согласия арендодателя третьим лицам, и последние имели возможность пользоваться данным помещением.
Перечень оснований расторжения договора аренды, установленный в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает случаи, когда досрочное расторжение договора возможно, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
При таких обстоятельствах, в силу норм статей 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 59/05 от 01.04.2005 и возврата имущества собственнику – администрации г. Шелехова…”

6.2. Вывод из судебной практики: В договоре аренды стороны вправе предусмотреть иные основания для расторжения договора по требованию арендодателя, нежели предусмотренные ст. 619 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…26. В договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.
Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.
В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.
Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям пункта 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 части первой статьи 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как “просрочка уплаты”, но и еще два элемента: “более двух раз” и “подряд”. С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части первой статьи 619 ГК РФ.
Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.12.2015 по делу N А13-17690/2014
“…Согласно пункту 25 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае однократного невнесения или неполного внесения арендной платы.
Суды на основании материалов дела установили, что обязательство по внесению арендной платы по сроку уплаты 10.09.2014 исполнено предпринимателем Лобановым Д.С. платежными поручениями от 17.12.2014 N 639, от 19.12.2014 N 213 с существенным нарушением срока платежа.
В связи с этим суды пришли к правильному выводу о том, что решение Департамента от 24.09.2014 N 1030 о расторжении договора аренды лесного участка от 21.07.2014 N 09-01-05/68-2014 является законным и обоснованным.
Податель жалобы считает, что пункт 25 договора противоречит пункту 3 части 1 статьи 619 ГК РФ, поскольку законом в качестве основания для расторжения договора предусмотрено невнесение арендной платы более двух раз подряд, а не однократное невнесение, что не может быть изменено сторонами договора.
Кассационная инстанция отклоняет данный довод жалобы, поскольку в части 2 статьи 619 ГК РФ указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора.
В рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено пунктом 3 части 1 статьи 619 ГК РФ.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам. Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки обстоятельств дела и отмены судебных актов…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.07.2013 по делу N А56-25817/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 15.11.1999 заключили на 5 лет договор N 11-А284811 аренды помещения площадью 99.8 кв. м, расположенного по указанному выше адресу.
Дополнительным соглашением от 04.02.2003 N 2 срок действия договора увеличен до 10 лет.
Договор и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном порядке.
На основании пункта 5.3.2 при возникновении у арендатора трехмесячной задолженности по арендной плате независимо от ее последующего внесения договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда.
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.01.2006 по 30.06.2012, обратился в арбитражный суд.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.
Поскольку арендатор не исполнил обязанность по своевременному перечислению арендной платы за спорный период, оставил без ответа претензию арендодателя, суд первой инстанции, руководствуясь условиями договора и положениями статьи 619 ГК РФ, правомерно удовлетворил требование Комитета о расторжении спорного договора…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.10.2014 по делу N А63-12296/2013
“…Как видно из материалов дела, 30.11.1998 Ставропольский государственный университет (правопредшественник университета; арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды кафе “Студенческое” N 32, по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял на условиях долгосрочной аренды одноэтажное здание – кафе “Студенческое” площадью 334,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Ставрополь, ул. Пушкина, 1/5, с прилегающей территорией для последующего использования – под быстрое общественное питание.
Пунктами 6.2.1 и 6.2.5 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор использует помещение в целом или его части не в соответствии с договором аренды или арендатор сдал имущество в субаренду без предварительного письменного согласия арендодателя.
В 2013 году Управление по надзору за исполнением федерального законодательства прокуратуры Ставропольского края (далее – прокуратура) на основании обращения университета провело проверку законности использования помещения студенческой столовой – под размещение кафе “Флора-Бургер”, в результате которой выяснено, что в январе 2012 года и в январе 2013 года общество заключило договоры субаренды спорного помещения с индивидуальными предпринимателями Томрис Д. и Томрис И.Г. без согласия университета.
Необходимость использования спорных помещений для организации питания обучающихся и сдача арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя послужили основанием для обращения университета с исковым заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Следует учитывать, что пункт 2 статьи 619 Кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Таким образом, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением его условий.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют…”

 

6.3. Вывод из судебной практики: Стороны могут установить в договоре основания расторжения договора, не связанные с нарушением другой стороной условий договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…25. Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Отделение железной дороги (арендодатель) на основании части второй статьи 619 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью о досрочном расторжении договора аренды.
В обоснование искового требования арендодатель сослался на положение договора аренды, согласно которому он вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, если возникнет производственная необходимость эксплуатации сданного внаем перрона.
Ответчик возражал против заявленного требования, считая соответствующее условие договора ничтожным, поскольку, по его мнению, в силу части второй статьи 619 ГК РФ другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, помимо предусмотренных в части первой данной статьи, должны быть связаны с какими-либо нарушениями договора арендатором. Иными словами, такое расторжение возможно лишь как следствие неправомерных действий (бездействия) со стороны арендатора. Поскольку основание, приведенное истцом, не отвечает указанному критерию, оно необоснованно включено в договор со ссылкой на часть вторую статьи 619 Кодекса и не может повлечь расторжение договора до истечения срока аренды.
Суд не согласился с доводами ответчика и исковое требование удовлетворил, отметив следующее.
Часть первая статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно части второй статьи 619 Кодекса договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 ГК РФ отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, истец (арендодатель) вправе был потребовать досрочного расторжения договора аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.10.2012 N ВАС-13866/12 по делу N А65-29285/2011
“…Пунктом 2.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть расторгнут досрочно в случаях аварийного состояния помещения или всего здания, необходимостью проведения капитального ремонта или реконструкции здания, а также в связи с необходимостью, не зависящей от воли арендодателя. О расторжении договора и освобождении помещений арендодатель должен уведомить арендатора не позднее, чем за 3 месяца.
Письмом от 26.07.2011 N 141 истец направил ответчику предложение о досрочном расторжении договора и освобождении помещений.
В ответном письме от 29.07.2011 N 267 ответчик отказался от досрочного расторжения договора и освобождения помещений, мотивировав это отсутствием необходимости в проведении ремонтных работ.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд.
В соответствии со статьей 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 25 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснил, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 ГК РФ, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, суды сделали вывод о том, что при заключении договора стороны пришли к соглашению о возможности досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2.3 договора.
Истец воспользовался предусмотренным договором правом; надлежащим образом уведомил арендатора о расторжении договора аренды; ответчик спорные помещения не освободил, в связи с чем суды удовлетворили исковые требования…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.05.2014 по делу N А45-18787/2013
“…При удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций руководствовались положениями статей 450, 619 ГК РФ, правовой позицией, изложенной в пункте 25 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – информационное письмо от 11.01.2002 N 66), условиями договора аренды и исходили из их правомерности.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
В пункте 25 информационного письма от 11.01.2002 N 66 разъяснено, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
То обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в пункте 5.5 договора аренды сторонами согласована возможность расторжения договора в случае нуждаемости арендодателя в арендуемом объекте.
Судами верно отмечено, что преследуемые предприятием цели согласуются также с условием досрочного расторжения договора аренды, предусмотренным подпунктом “а” пункта 5.5 договора аренды.
Правильно истолковав условия договора аренды, учитывая осуществленную 22.07.2013 предприятием проверку торговых мест на соответствие транспортной безопасности и антитеррористической защищенности, а также результаты проведенного 24.06.2013 координационного совещания, которые подпадают под перечень условий договора, позволяющих его досрочно расторгнуть, суды сделали обоснованный вывод о наличии обстоятельств, свидетельствующих о нуждаемости истца в спорной производственной площади, и удовлетворили иск…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2013 по делу N А32-8260/2013
“…Согласно пункту 7.2 договора аренды стороны допустили возможность его досрочного расторжения по требованию арендодателя, заявленному за три месяца до даты расторжения и освобождения имущества, в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации, но не ранее окончания курортного сезона текущего года.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, не все из которых касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.
Согласно абзацу 6 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.
Поскольку абзац 6 статьи 619 Гражданского кодекса отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта, стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.
Таким образом, выводы судов об отсутствии оснований, допускающих возможность расторжения договора аренды в соответствии с его пунктом 7.2 и статьей 619 Гражданского кодекса, не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам.
В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды не оценили обстоятельства включения в договор аренды по требованию собственника имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, пункта 7.2, фактически допускающего возможность расторжения договора аренды по окончании любого курортного сезона, а также ответ предпринимателя на предложение предприятия о расторжении договора, не выяснили действительную волю сторон при заключении договора аренды.
Направление дела на новое рассмотрение обусловлено необходимостью оценки условий договора с учетом обстоятельств его заключения и принятия на основании такой оценки и вышеприведенных указаний законного и обоснованного судебного акта…”

6.4. Вывод из судебной практики: Наличие на земельном участке недвижимости арендатора не препятствует расторжению договора аренды данного участка по требованию арендодателя, если представлены доказательства того, что арендатор допустил существенные нарушения договора.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что суд руководствовался Постановлением Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10 по делу N А40-161960/09-150-1092, согласно которому арендодатель вправе отказаться от исполнения заключенного на неопределенный срок договора аренды земельного участка, даже если на этом участке находится недвижимость арендатора. По данному вопросу см. также п. 6.1 материалов к ст. 610 ГК РФ.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2014 N Ф07-1090/2014 по делу N А21-9410/2012
“…Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 31.08.2004 аренды земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору на период с 16.06.2004 по 16.06.2053 для обслуживания существующей производственной базы земельный участок из земель поселений общей площадью 20 005 кв. м с кадастровым номером 39:05:01-02-07:0005, расположенный по адресу: Калининградская обл., г. Зеленоградск, Железнодорожная ул., д. 30а.
Администрация 02.08.2012 направила Обществу претензию N 2294 с требованием об уплате задолженности по арендной плате за период с IV квартала 2010 по II квартал 2012 года в размере 472 495 руб., пени в размере 251 099 руб. и расторжении договора, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции счел требования законными и обоснованными и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Судами установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное неисполнение Обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы. Наличие соответствующей задолженности за период с IV квартала 2010 – по II квартал 2012 года установлено судами в ходе судебного разбирательства.
Указанное нарушение условий договора признано судами существенным, а потому достаточным основанием для его расторжения в соответствии с приведенными нормами материального права.
В силу изложенного суды, установив обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ответчика задолженности по арендным платежам и пеням, соблюдении истцом порядка досудебного урегулирования спора, пришли к правильному выводу об обоснованности исковых требований.
Довод Общества о том, что расторжение договора ущемляет его права на пользование той частью земельного участка, которая занята производственной базой (недвижимое имущество), отклоняется судом кассационной инстанции.
То обстоятельство, что на спорном участке расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий Обществу, не является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды земельного участка.
Данный вывод основан на позиции, сформулированной в постановлении Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 14381/10, о том, что реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушают исключительных прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости…”

Исполнение нарушенного условия договора аренды в разумный срок или до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора

Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.

7.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, препятствует ли расторжению в судебном порядке договора аренды по требованию арендодателя устранение арендатором нарушения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Устранение арендатором нарушения может препятствовать досрочному расторжению договора, если осуществлено в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.02.2019 N Ф03-125/2019 по делу N А04-916/2018
“…Судом установлено, что инициирование истцом вопроса о расторжении договора аренды обусловлено исключительно наличием задолженности у арендатора по арендным платежам за 2017 год.
Таким образом, единственное обстоятельство, названное министерством в предупреждении от 15.12.2017 как основание для расторжения договора, было исполнено ответчиком в разумный срок.
При таком положении суд апелляционной инстанции посчитал неправомерным удовлетворение требований министерства о прекращении договорных отношений.
С учетом приведенных норм права и разъяснений об их применении, а также установленных обстоятельств настоящего дела доводы, изложенные в кассационной жалобе, направленные на несогласие с выводами суда апелляционной инстанции, подлежат отклонению в силу положений статей 286, 287 АПК РФ…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2016 N Ф05-7854/2016 по делу N А40-159250/2015
“…Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 г. N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства и установив, что ответчик до обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском исполнил предусмотренную договорами аренды обязанность, погасив перед истцом 03.06.2015 г. образовавшуюся задолженность по арендной плате, а также уплатив соответствующую неустойку, учитывая, что договорами аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. не установлены специальные сроки освоения земельных участков и в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., ООО “ГД Групп” 01.04.2013 г. выдано разрешение на строительство сроком действия 32 месяца – до 01.10.2015 г., а в отношении земельного участка, арендуемого по договору аренды N 225 от 02.04.2003 г., – разрешение на строительство от 01.04.2013 г. сроком действия 32 месяца – до 01.10.2015 г., исходя из недоказанности истцом обстоятельств неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, а также нецелевого использования земельного участка, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договоров аренды N 49/1 от 16.11.2004 г., N 225 от 17.04.2003 г. и обязания ответчика освободить занимаемые земельные участки.
Наличие иных оснований для расторжения договора аренды истцом не доказано и судом апелляционной инстанции не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15915/2015 по делу N А40-121155/14
“…Министерство природных ресурсов Краснодарского края обратилось в Арбитражный суд города Москвы к закрытому акционерному обществу “РегионЭксперт” (далее – ЗАО “РегионЭксперт”) с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 421 444 руб. 80 коп., пени в сумме 14 153 руб. 95 коп. и расторжении договора аренды лесного участка N 15/02-08 от 08 июля 2008 года.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.
Вместе с тем в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что к моменту подачи иска по настоящему делу (31 июля 2014 года) ответчиком полностью была погашена задолженность и пени (20 апреля 2015 года), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку ответчик устранил допущенные ранее нарушения своих обязательств по договору.
Ссылка заявителя на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13) не может быть принята во внимание, поскольку разъяснения, содержащиеся в указанном пункте, касаются права арендодателя предъявить в разумный срок иск о расторжении договора после уплаты долга, а не безусловной обязанности суда удовлетворить такое требование…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.12.2018 N Ф07-15242/2018 по делу N А56-67927/2018
“…Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель, далее – Комитет) и Общество (арендатор) 30.10.1992 заключили договор N 12-А-608 аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: 196247, Санкт-Петербург, Краснопутиловская ул., д. 56, лит. А, общей площадью 1 068,8 кв. м с кадастровым номером 78:7547:0:180.
Поскольку 2 005 569 руб. 41 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.09.2017 по 31.12.2017 арендатором уплачено не было, Учреждение обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно представленному Учреждением акту сверки по состоянию на 20.06.2018 задолженность по арендной плате уплачена Обществом в полном объеме.
Суд первой инстанции, дав оценку представленным сторонами доказательствам и определив нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, а также учтя устранение арендатором обстоятельств, послуживших основанием для обращения Учреждения в суд с требованиями о расторжении договора и выселении, удовлетворил иск частично, взыскав с Общества в пользу Учреждения 108 093 руб. 76 коп. пеней. В остальной части в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов ввиду следующего.
На основании статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Суды обеих инстанций установили, что задолженность по арендной плате Обществом в полном объеме уплачена, что подтверждается представленным арендодателем актом сверки по состоянию на 20.06.2018.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается такое нарушение обязательств по договору одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она была вправе рассчитывать при заключении договора.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя (пункт 3 статьи 619 ГК РФ).
По смыслу приведенных норм расторжение договора, влекущее такие серьезные последствия для сторон, как прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Как указано в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”, требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении требований о расторжении договора…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 21.03.2018 N Ф07-1723/2018 по делу N А56-35126/2016
“…Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом (арендодатель; правопредшественник Комитета) и Общество (арендатор) 11.04.2005 заключили сроком до 04.04.2006 договор N 02-А-004440 аренды части (комн. 2-12, МОП 1, 13, 14 площадью 110,6 кв. м) помещения 5-Н площадью 251,8 кв. м с кадастровым номером 78:5329:2:3:11, расположенного в подвале здания по адресу: Санкт-Петербург, Удельный пр., д. 25, лит. В, для использования под нежилые цели.
В направленной в адрес Общества претензии от 19.10.2015 N 5400-пр./15 Комитет предупредил Общество о необходимости погасить задолженность по арендной плате за февраль, апрель, июнь, август – октябрь 2015 года, а также пеням и предложил в случае неисполнения данного требования расторгнуть договор по соглашению сторон.
Поскольку указанная претензия оставлена Обществом без удовлетворения, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что на момент направления в адрес Общества претензии о необходимости внесения просроченной арендной платы у него имелась частичная недоимка лишь за февраль и июнь 2015 года, которая была погашена Обществом почти сразу после получения указанного уведомления Комитета, отказали в расторжении спорного договора и выселении Общества из арендуемого им объекта.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Поскольку допущенные нарушения денежного обязательства были устранены арендатором в разумный срок после направления ему претензии от 19.10.2015 N 5400-пр./15, суды правомерно посчитали, что расторжение договора является крайней мерой ответственности, несоразмерной нарушению обязательства, и не соответствует балансу интересов сторон, а имущественные интересы арендодателя в данном случае в полной мере могут быть компенсированы применением к ответчику предусмотренных договором санкций.
С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что нормы материального и процессуального права применены судами правильно, представленные сторонами доказательства и доводы получили надлежащую правовую оценку, в связи с чем оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.07.2017 N Ф07-7404/2017 по делу N А21-8360/2016
“…Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции. Установив факт исполнения обязанности ответчика по заключению договора страхования до обращения истца в суд с требованием о расторжении договора аренды, апелляционная инстанция отказала в удовлетворении указанного требования.
В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” разъяснено, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, апелляционный суд установил, что ООО “Лик” в разумный срок устранило допущенное нарушение, заключив договор страхования арендуемого имущества.
Кроме того, суд кассационной инстанции считает необходимым отметить следующее. Как разъяснено в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, предупреждение о расторжении договора, указанное в пункте 3 статьи 619 ГК РФ, само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что доказательств наличия обстоятельств, являющихся основанием для расторжения договора, ОАО БОН “Агро” в порядке статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представило, а приведенные истцом в обоснование иска обстоятельства таковыми не являются, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в таком случае оснований для удовлетворения заявленных истцом требований…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2017 N Ф08-10104/2016 по делу N А32-4408/2016
“…Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции установили, что администрация обратилась с иском в арбитражный суд 12.02.2016. К указанной дате задолженность общества по арендной плате за период с 16.01.2014 по 31.12.2015 отсутствовала (погашена ответчиком 10.12.2015). Ненадлежащее исполнение обществом обязательства по внесению арендных платежей обусловлено оспариванием им кадастровой стоимости земельного участка (заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости участка подано ответчиком 22.12.2014). После изменения (уменьшения) в установленном порядке кадастровой стоимости арендуемого обществом земельного участка стороны 22.09.2015 подписали и 01.10.2015 зарегистрировали в ЕГРП дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Общество 10.12.2015 погасило задолженность по арендной плате (в размере 325 452 рублей 33 копеек), а также уплатило неустойку (в сумме 34 334 рубля 05 копеек). С указанной даты ответчик не имеет задолженности по договору аренды (акт сверки взаимных расчетов сторон за период с 16.01.2014 по 30.06.2016, платежные поручения от 10.12.2015 N 72, от 10.12.2015 N 73, чеки-ордера от 09.03.2016, от 24.03.2016 и от 24.03.2016).
С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии достаточных правовых оснований для удовлетворения требования администрации о расторжении договора аренды от 19.08.2014 N 4900009555. Нарушения, на которых основано данное требование истца, не являются существенными, не носят неустранимого характера и не лишают арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора аренды. Факт нарушения одного из договорных обязательств сам по себе не служит основанием для расторжения договора в условиях устранения ответчиком данного нарушения еще до обращения истца в арбитражный суд…”

Позиция 2. Устранение арендатором нарушения не может препятствовать досрочному расторжению договора, если арендодатель подал иск в разумный срок после устранения.

Примечание: Позиция судов основывается на п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которому даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.02.2016 N Ф02-7367/2015 по делу N А10-5388/2013
“…Исковые требования заявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предметом настоящего иска является требование о расторжении договоров аренды N 001 и N 002 от 02.12.2010, заключенных между ОАО “ВОДОКАНАЛ” (арендодатель) и ООО “БКС” (арендатор), основанием – ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате арендной платы, обязательств по проведению капитального ремонта и реконструкции имущества в соответствии с условиями производственной программы, инвестиционной программы и инвестиционным соглашением, а также существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договоров.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. При этом судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Обоснованно руководствуясь вышеизложенным, суды по результатам оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений участвующих в деле лиц согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установили, что при установленной обязанности арендатора по внесению арендной платы ежемесячно до 20 числа месяца, следующего за отчетным (п. 4.5 договоров аренды), на момент обращения ОАО “ВОДОКАНАЛ” к ООО “БКС” с претензиями N 542, 543 от 04.12.2013 об оплате задолженности по состоянию на 29.11.2013, просрочка последнего по внесению арендных платежей по договору N 001 от 02.12.2010 имела место за период с мая по октябрь 2013 года, по договору N 002 от 02.12.2010 – за период с июня по октябрь 2013 года, в связи с чем пришли к правильным выводам о невнесении ответчиком арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и, как следствие, наличии основания для расторжения указанных договоров, предусмотренного пунктом 3 статьи 619 ГК Российской Федерации.
При указанных обстоятельствах и с учетом соблюдения ОАО “ВОДОКАНАЛ” установленного законом претензионного порядка урегулирования спора, в том числе предоставления арендатору возможности устранить допущенные нарушения в срок, установленный в полученных ответчиком претензиях N 542, 543 от 04.12.2013, N 1023 от 03.12.2014, N 1069 от 12.12.2014, суды пришли к обоснованным выводам о наличии правовых оснований для расторжения договоров аренды N 001 и N 002 от 02.12.2010.
Довод ООО “БКС”, согласно которому требование о расторжении договоров аренды не подлежит удовлетворению, так как на момент обращения в арбитражный суд имеющаяся задолженность по состоянию на 18.12.2013 арендатором погашена, суды обоснованно отклонили, поскольку в силу приведенных разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сам факт оплаты ответчиком задолженности не препятствует предъявлению арендодателем иска о расторжении договора и не является основанием отказа в удовлетворении соответствующего иска…”

Аналогичная судебная практика:

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012
“…Материалами дела подтверждено неоднократное, длительное, более двух лет неисполнение арендатором обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами о взыскании задолженности по арендной плате. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ.
Довод кассационной жалобы об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 вышеуказанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.11.2014 N Ф05-12439/2014 по делу N А41-63426/13
“…Согласно части 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата перечисляется арендатором посредством платежных поручений ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Как следует из представленного в материалы настоящего дела расчета задолженности (том 1 л.д. 8), арендатор своевременно не вносил арендную плату за второй и третий кварталы 2013 года.
Кроме того, ответчик не внес арендную плату за 1 и 2 кварталы 2014 года, при этом на 14.07.2014 просрочка составляла (т. 1 л.д. 182):
– за 1 квартал 2014 года – 121 день;
– за 2 квартал 2014 года – 29 дней.
Задолженность не погашена, более того, возникла также неуплата за 4 квартал 2014 г.
В соответствии с разъяснениями о практике применения норм права, содержащихся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (в редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку иск заявлен арендодателем в разумный срок, то обстоятельство, что задолженность погашена, не лишает истца права на досрочное расторжение договора.
Поскольку невнесение арендной платы ответчиком подтверждено материалами дела, соответственно, требование о расторжении договора аренды подлежит удовлетворению.
Исходя из изложенного судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.08.2015 N Ф06-26093/2015 по делу N А06-8202/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 31.10.2005 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды муниципальных нежилых помещений (строений) N 12103 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает арендатору в аренду нежилое помещение (строение), расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б.Хмельницкого, д. 33, под магазин.
Истец заявил требования о расторжении спорного договора аренды и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Материалами дела подтверждается, что на момент обращения в суд прошло более одного года с момента погашения задолженности по арендным платежам по срокам уплаты на 11.01.2013, в связи с чем апелляционный суд признал отсутствующими основания для расторжения договора аренды и выселения ответчика.
Ссылку суда первой инстанции на пункт 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 суд апелляционной инстанции правомерно признал необоснованной по следующим основаниям.
Из разъяснений, данных в указанном пункте Постановления, следует, что само по себе погашение просроченного долга по уплате арендной платы не является основанием для неприменения санкции в виде досрочного расторжения договора аренды. Арендодатель лишается права предъявить иск о расторжении договора аренды по основанию двукратного подряд неисполнения арендатором обязанности по уплате арендной платы только при условии непредъявления соответствующего требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором долга.
Обращение истца с указанными требованиями за пределами года с момента погашения задолженности по арендным платежам не отвечает критериям разумности.
С требованием к арендатору о погашении задолженности за иной период и расторжении договора аренды истец не обращался.
Указанные выводы соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.11.2013 по делу N А65-2223/2013
“…Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о наличии существенных нарушений ответчиком условий договора аренды от 29.07.2006 N ТО 45-071-0398, которые являются основанием для расторжения данного договора аренды в соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем удовлетворил исковые требования.
При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец вправе требовать расторжения договора аренды в разумный срок, даже после уплаты арендодателем долга.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждается материалами дела неоднократное, длительное, более двух лет, неисполнение обществом обязанности по своевременному внесению арендной платы, что подтверждается вступившими в законную силу судебными актами по делу N А65-26066/2012. При этом продолжение договорных отношений существенно нарушает экономические интересы арендодателя.
Указанное нарушение условий договора правомерно признано судом апелляционной инстанции существенным, а потому достаточным основанием для расторжения в соответствии со статьей 450, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В силу изложенного суд апелляционной инстанции правильно указал, что факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.07.2013 по делу N А67-1012/2012.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что требования Палаты обоснованны и подлежат удовлетворению…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А44-1252/2013
“…В кассационной жалобе ООО “Экосфера” ссылается на то, что “Обществом представлены доказательства, подтверждающие внесение им арендных платежей на дату расторжения договора в полном объеме, истец не доказал, что в результате допущенной ООО “Экосфера” задолженности либо несоблюдения других требований законодательства Комитету причинен значительный материальный ущерб, который несоизмерим с выгодой получаемой арендодателем от сдачи земельных участков в аренду. Это значит, что ущерб от просрочки внесения арендных платежей компенсируется взысканием пеней, предусмотренных пунктом 22 Договора, и ущерб от просрочки внесения арендных платежей на протяжении двух месяцев ни в коем случае не лишал арендодателя того, на что он вправе был рассчитывать при заключении Договора. Допущенная просрочка по выплате 274 173 руб. 34 коп. несоизмерима с выгодой, полученной Комитетом с момента заключения Договора и с выгодой, на которую Комитет вправе был рассчитывать далее, а именно с арендными платежами в размере 135 668 руб. 93 коп. в месяц с 2011 года по 2060 год. Допущенное нарушение Договора необходимо было признать несущественным.
Суд не учел, что оплатой 12.03.2013 150 000 руб. по квитанции ООО “Экосфера” в установленный в претензии срок до 18.03.2013 ответило на нее, то есть устранило имеющиеся разногласия, остальными оплатами полностью ликвидировало задолженность до рассмотрения дела судом.
Суды двух инстанций установили, что ООО “Экосфера” нарушило обязательство по уплате арендных платежей в течение нескольких сроков подряд, послужившее основанием для обращения Комитета в арбитражный суд.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили иск Комитета о расторжении Договора N 326.
Доводы Общества, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются. По существу они направлены на иную оценку установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, что в силу статьи 286 АПК РФ не входит в полномочия суда кассационной инстанции…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.10.2014 по делу N А22-1207/2014
“…Письмом от 30.01.2014 исх. N БЛ-06/372 истец уведомил ответчика о необходимости оплаты долга и пени в срок до 28.02.2014 с указанием на возможное расторжение договора аренды. Погашение задолженности произведено ответчиком только 17.03.2014.
Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения министерства в арбитражный суд.
Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” включено разъяснение, согласно которому уплата долга арендатором не исключает возможность предъявления арендодателем в разумный срок иск о расторжении договора.
Установив вышеприведенные обстоятельства в результате исследования и оценки в порядке статьи 71 Кодекса имеющихся в деле доказательств, суд апелляционной инстанции счел допущенные кооперативом нарушения существенными и являющимися основанием для прекращения арендных отношений, а погашение кооперативом задолженности по арендной плате – не устраняющим порок поведения арендатора как неисправного контрагента.
Обратные доводы кассационной жалобы направлены на установление обстоятельств, которые не были установлены или были отвергнуты судами первой и апелляционной инстанций. У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для такой переоценки доказательств, иное привело бы к нарушению единообразия в толковании и применении арбитражным судом процессуальных норм (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.07.2012 N 17382/11)…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу N А32-17258/2012
“…Довод кассационных жалоб ответчиков об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с устранением арендатором допущенного нарушения после обращения арендодателя с иском в арбитражный суд (задолженность по арендной плате погашена платежным поручением от 03.10.2012) отклоняется.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Таким образом, факт устранения арендатором нарушения (погашение им задолженности по арендной плате) до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.04.2016 N Ф09-3747/16 по делу N А47-3068/2015
“…Администрация обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу “Сармат” о расторжении договора от 15.02.2005 N 1166 аренды земельного участка с кадастровым номером 56:43:0319001:0017, площадью 502 653,0 кв. м, местоположение которого установлено относительно ориентира – бытовой корпус N 3, адрес ориентира: пр. Орский, д. 40, расположенный в границах участка.
В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что у ответчика образовалась задолженность на общую сумму 2 112 243 руб. 25 коп., из которых 1 685 007 руб. 73 коп. – основной долг за период с января 2012 года по январь 2015 года и пени в размере 427 235 руб. 52 коп. за период с 10.01.2012 по 21.01.2014.
Истцом в адрес ответчика направлено предложение от 19.12.2014 исх. N 7163 о необходимости погашения задолженности и пени, а в случае невыполнения указанного требования рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2005 N 1166. В случае неполучения в 10-дневный срок ответа на предложение о досрочном расторжении договора N 1166 от 15.02.2005.
Платежным поручением от 23.12.2014 N 60 общество оплатило задолженность за октябрь и ноябрь 2014 года, платежным поручением от 20.02.2015 N 8 оплачена задолженность за декабрь 2014 года, платежным поручением от 13.04.2015 N 18 оплачена задолженность за январь и февраль 2015 года.
Судами установлено, что ответчиком систематически допускались просрочки оплаты арендной платы в соответствии с порядком, установленным договором (с 01.01.2012 по 01.01.2015). Так, задолженность за 2012 год погашена ответчиком только в 2015 году, что подтверждается представленными ответчиком платежными поручениями N 11 от 06.03.2015 на сумму 227 680 руб., N 28 от 01.06.2015 на сумму 113 840 руб., N 29 от 02.06.2015 на сумму 341 520 руб., N 35 от 29.06.2015 на сумму 227 680 руб., N 49 от 18.08.2015 на сумму 341 520 руб.
В абзаце 2 пункта 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Руководствуясь вышеназванными нормами права, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды ввиду виновного невыполнения обществом своих обязательств по уплате арендных платежей…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.06.2015 N Ф09-3578/15 по делу N А76-24500/2014
“…Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.08.2012 N 25, что является основанием для его расторжения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, а именно договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре от 11.08.2014 N 17/2014, полис страхования объекта аренды серии СБ74 N 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015, письмо общества с ограниченной ответственностью “Горводоканал” от 11.12.2014 N 1025/7, в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили факты нарушения отделением партии обязательства по договору аренды от 01.08.2012 N 25 в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг, а также факт самовольной замены оконных блоков, что не относится к текущему ремонту, а также опровержение представленными доказательствами причинения ущерба в результате “метеоритного дождя”, в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у администрации права на досрочное расторжение договора аренды.
Отклоняя довод отделения партии об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с устранением им выявленных нарушений условий договора аренды в разумный срок, суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку устранение выявленных нарушений арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…”

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли устранение арендатором допущенных нарушений до вынесения судебного решения основанием для отказа в расторжении договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если арендатор устранил допущенные нарушения до вынесения судебного решения, это может быть основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора аренды.

Примечание: Большинство приведенных ниже судебных актов было принято до того, как ВАС РФ сформулировал правовую позицию, изложенную в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Согласно данной позиции арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора даже после оплаты арендатором задолженности по арендной плате. Подробнее по этому вопросу см. п. 7.1 материалов к ст. 619 ГК РФ.
Следует также отметить, что в ряде приведенных ниже постановлений суд, отказывая арендодателю в иске о досрочном расторжении договора, указал, что арендатор устранил нарушения договора в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.09.2019 N Ф09-5351/19 по делу N А60-67549/2018
“…Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Требование о расторжении договора не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд (пункт 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”).
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что Администрация направила в адрес общества “СенЕнерджи-Екатеринбург” претензию от 16.03.2018 N 257, содержащую извещение о досрочном прекращении договора аренды земельного участка на том основании, что спорный земельный участок, предназначенный для строительства, по факту не используется в указанных целях более трех лет и находится в заброшенном состоянии, со ссылкой на положения пункта 2 статьи 46 ЗК РФ.
Проанализировав представленные обществом “СенЕнерджи-Екатеринбург” в обоснование своей позиции по делу доказательства: новый договор на разработку проектной документации от 01.02.2019, заключенный ответчиком с обществом УЗМК “ТАКУ”, в отношении которого суду апелляционной инстанции представлена действующая выписка из реестра членов СРО от 16.05.2019 N 726, градостроительный план земельного участка от 15.06.2015, с указанием на его представление в Администрацию, письмо Администрации о размещении объекта от 26.08.2015 N 6969 о согласовании эскизного проекта, суды пришли к выводу о том, что ответчиком в установленном порядке ведется освоение земельного участка, в силу чего ответчиком устранено обстоятельство, на которое ссылалась администрация в претензии к ответчику…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 20.04.2012 N ВАС-4152/12 по делу N А55-5336/2011
“…Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество “БСЖВ” перечислило истцу за общество задолженность по арендной плате в размере 30 324,12 руб., в связи с чем комитет отказался от иска в соответствующей части.
Суд признал, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды устранены в разумный срок, установил:
отсутствие иных существенных нарушений спорного договора и, руководствуясь статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказал в удовлетворении иска.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 06.04.2012 N ВАС-7223/10 по делу N А79-7410/2009
“…Исковые требования основаны на статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком ряда договорных обязательств, в том числе по внесению арендной платы, а также связанных с эксплуатацией спорного помещения, с техническими и юридическими аспектами предусмотренной договором перепланировки (пункты 2.2.2 – 2.2.4, 2.2.11, 2.3.1, 2.4.3 договора).
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса суды пришли к выводу о том, что к моменту принятия решения перечисленные в иске нарушения были устранены ответчиком, следовательно, оснований для досрочного расторжения договора аренды не имеется.
Учитывая изложенное, нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено…”

Примечание: В приведенном ниже Определении суд указал, что обращение арендодателя в суд с иском о расторжении договора является злоупотреблением правом.

Определение ВАС РФ от 03.08.2011 N ВАС-9707/11 по делу N А40-91186/10-85-793
“…Коллегия судей Высшего Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П. и Лобко В.А. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью “Каркаде” о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 29.12.2010 по делу N А40-91186/10-85-793, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2011 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью “Каменский горный завод” (Тульская область) к обществу с ограниченной ответственностью “Каркаде” (город Москва) о признании права собственности на легковой автомобиль RENAULT Kangoo 2008 года выпуска и о взыскании 17 683 рублей 38 копеек неосновательного обогащения, а также по встречному иску общества “Каркаде” об обязании ответчика возвратить указанный автомобиль и о взыскании 29 530 рублей 01 копейки задолженности по уплате лизинговых платежей за период с 07.04.2010 по 13.12.2010.
При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено, что на момент направления лизингодателем уведомления о расторжении договора лизинга, лизингополучателем уплачена сумма, составляющая 89,51 процента от всей причитающейся по договору суммы платежей, а на дату предъявления лизингодателем встречного искового требования лизингополучатель перечислил все платежи по договору, включая выкупную стоимость предмета лизинга, и уплатил неустойку за просрочку внесения лизинговых платежей.
Поскольку в данном случае лизингодатель получил все, на что рассчитывал при заключении договора лизинга, его обращение в суд со встречным иском обоснованно квалифицировано судом в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации как злоупотребление правом.
Исходя из этого, суд признал право собственности общества “Каменский горный завод” на выкупленный им автомобиль и отказал в удовлетворении встречного иска.
…в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-91186/10-85-793 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 29.12.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2011 отказать…”

Определение ВАС РФ от 31.01.2011 N ВАС-72/11 по делу N А73-20978/2009
“…Обращаясь в Арбитражный суд Новосибирской области, Администрация указала на просрочку перечисления арендатором арендной платы и несоблюдение экологических требований при использовании земельных участков, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора аренды.
Судами установлено, что ООО “ДКК” погасило задолженность перед Администрацией и устранило нарушение экологических правил.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Установив вышеуказанные обстоятельства, дав им надлежащую оценку, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, в связи с чем отказали в удовлетворении заявленных требований.
…в передаче дела N А73-20978/2009 Арбитражного суда Хабаровского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Хабаровского края от 26.03.2010, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.09.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 26.11.2010 N ВАС-15761/10 по делу N А45-2548/2010
“…Обращаясь в Арбитражный суд Новосибирской области, ОАО “НИИИП” указало на просрочку перечисления арендатором арендной платы, что, по его мнению, является основанием для расторжения договора аренды.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что на момент рассмотрения дела ООО “СибСтрой” в полном объеме погасило задолженность перед ОАО “НИИИП” и произвело предварительный платеж за март 2010 года.
Установив указанные обстоятельства, суды отказали в удовлетворении заявленного требования.
Доводы, приведенные в заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора, направлены на переоценку установленных судами обстоятельств и выводов судов, поэтому они не могут быть основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 13.08.2010 N ВАС-10556/10 по делу N А03-11433/2009
“…По иску Управления лесами Алтайского края к открытому акционерному обществу “Ларичихинский леспромхоз” (с. Ларичиха, Тальменский р-н, Алтайский край) о расторжении договора аренды лесного участка от 30.12.2008 N П-15/1.
Полагая, что арендатором допущены нарушения условий договора аренды лесного участка, арендодатель обратился с настоящими требованиями в суд.
В соответствии с частью 2 статьи 24 Лесного кодекса Российской Федерации невыполнение юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесного участка.
В соответствии с частью 2 статьи 51 Лесного кодекса Российской Федерации невыполнение юридическими лицами, осуществляющими использование лесов, лесохозяйственного регламента и проекта освоения лесов в части охраны и защиты лесов является основанием для досрочного расторжения договоров аренды лесных участков.
Суды, исследовав представленные по делу доказательства, в том числе акты проверок соблюдения условий договора аренды лесного участка, материалы дел об административных правонарушениях, признали, что арендатором были допущены нарушения условий договора аренды лесного участка. Поскольку допущенные нарушения были устранены арендатором в разумный срок, суды, руководствуясь положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказали в удовлетворении заявленного требования о досрочном расторжении договора.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 16.04.2009 N ВАС-4011/09 по делу N А43-7243/2008-17-301
“…При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о том, что в связи с устранением последствий нарушения обязательства по договору основания для расторжения договора отсутствуют.
Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Судами установлено, что на момент рассмотрения спора ООО “ТД Мясопродукты” в полном объеме погасили задолженность перед ООО “Альбатрос-Инвест НН” на сумму 88 241 руб. 10 коп. платежным поручением от 07.07.2008 N 1084.
С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14 “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров”
“…8. Требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
На рассмотрение арбитражного суда передано заявление с просьбой о расторжении договора в связи с существенными нарушениями договора – систематическими неплатежами арендной платы, невыполнением обязательств по ремонту арендованного помещения, заключением договоров субаренды без разрешения арендодателя.
В ходе разбирательства дела в заседании суда ответчик представил доказательства об устранении перечисленных нарушений.
Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, у арендодателя не было оснований для предъявления такого иска…”

Исполнение нарушенного условия договора аренды после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора

В отдельных случаях арендатор устраняет нарушение уже после вынесения судом решения о расторжении договора. Впоследствии он предпринимает попытки обжаловать вынесенное решение по данному основанию.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли основанием для отмены решения о расторжении договора исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения, существует две позиции судов.

Позиция 1. Исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения не является основанием для отмены решения о расторжении договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2018 N Ф10-365/2018 по делу N А83-7472/2016
“…Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее – истец, Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковыми требованиями, с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Эмпорий” (далее – ответчик ООО “Эмпорий”) задолженности по арендной плате в бюджет Республики Крым за период с 01.01.2016 по 14.09.2016 в размере 1 899 081,60 рублей; взыскании задолженности по пене за период с 11.04.2015 по 31.08.2016 в размере 100 005,21 рублей; расторжении договора аренды от 25.05.2007 N 04070700016 и обязании общества возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым земельный участок, общей площадью 112,7500 га из земель рекреационного назначения, который находится за пределами населенных пунктов Гурзуфского сельского совета г. Ялта Республики Крым, являющийся предметом договора аренды от 25.05.2007 N 04070700016.
Поскольку истцом соблюдены требования действующего законодательства о направлении арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и предложения расторгнуть договор, то суды пришли к правомерному выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора в части своевременной оплаты арендной платы.
При этом ссылка заявителя на добровольную оплату суммы задолженности судами обоснованно не принята во внимание, поскольку платеж, произведенный ответчиком после вынесения судебного акта, может свидетельствовать лишь о добровольном его исполнении, а также о фактическом признании долга перед истцом в указанной сумме и не влияет на законность обжалуемого решения суда.
Принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта и влекущего его отмену, судебной коллегией не установлено, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15971/2015 по делу N А41-71150/14
“…Между тем, истцом также было заявлено требование о расторжении заключенного между сторонами договора аренды N 1951 от 16 октября 2013 года на основании условия пункта 4.1.1 договора и положений статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также обязании ответчика освободить занимаемый земельный участок.
Как следует из разъяснений, приведенных в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Между тем, как установили суды обеих инстанций при рассмотрении настоящего дела, ответчиком обязанность по внесению арендной платы не была исполнена более двух раз подряд, в связи с чем образовалась задолженность, взысканная по настоящему делу.
Кроме того, как указывал истец в уточненном отзыве на апелляционную жалобу, задолженность, которую он взыскивал по настоящему делу, была погашена ответчиком только лишь в момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, при наличии поданной ответчиком же апелляционной жалобы и оспаривавшим взыскание с него задолженности по решению суда.
Вместе с тем, следует принимать во внимание то, что если при решении вопроса о расторжении договора по требованию арендодателя исходить из обстоятельства погашения арендатором задолженности после получения соответствующего уведомления как факта его реабилитирующего, то при таком подходе недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора, оплачивая арендную плату только после получения от арендодателя соответствующих уведомлений.
В данном же случае с момента заключения договора аренды ответчик систематически не вносит арендную плату в соответствии с условиями договора аренды, чем нарушаются как условия договора аренды, так и реализация права муниципального образования на получение дохода в бюджет.
Более того, задолженность была ответчиком погашена не в разумный срок после получения от арендодателя соответствующего уведомления и даже не после предъявления иска по настоящему делу, а только после принятия судебного решения, что, в том числе отметил суд апелляционной инстанции соглашаясь с выводом суда первой инстанции о взыскании задолженности и пени.
Таким образом, по настоящему делу истцом доказано существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, а именно невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа.
В этой связи, в данном случае являются неправильными выводы суда апелляционной инстанции о том, что расторжение договора как мера ответственности несоразмерна допущенному ответчиком нарушению.
Суд первой инстанции, установив, что ответчик в течение более двух периодов подряд не вносил арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, согласованных в договоре, пришел к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о расторжении договора аренды, в связи с чем решение суда подлежит оставлению в силе…”

Постановление ФАС Московского округа от 01.04.2013 по делу N А40-96818/12-105-896
“…Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2012 года указанное решение отменено. В удовлетворении требований Департамента имущества города Москвы отказано.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что в результате оплаты ответчиком задолженности арендных платежей в размере 68 100 руб. 00 коп., а также неустойки в сумме 1 123 руб. 69 коп. перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле части 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ в связи с чем в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить объект аренды.
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации или другими законами.
Пунктом 3 части 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции принял во внимание факт перечисления ЗАО “Нанотехнология МДТ” на счет Департамента имущества города Москвы 100 000 руб. в счет погашения задолженности за ООО “ТСЦ ЛАВ” по арендной плате по договору N 10-00100/06 от 03.04.2006 г.
Ссылаясь на п. 88 <*> Информационного письма от 05.05.1997 г. N 14 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров” апелляционный суд пришел к выводу, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14, а не пункт 88.

Суд кассационной инстанции указанный вывод считает необоснованным, так как погашение задолженности произведено 01.11.2012 г., после вынесения решения Арбитражным судом города Москвы; в сроки, установленные в претензии от 04.06.2012 г. сумма задолженности погашена не была…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2006 по делу N А56-44942/2005
“…Согласно пункту 5.3.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при таком признаваемом сторонами существенным нарушении договора, как возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех и более месяцев независимо от ее последующего внесения.
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, сослался на то, что ответчик в нарушение принятых по договору обязательств не оплатил арендную плату, что является основанием для расторжения договора, взыскания задолженности и пеней и выселения ответчика из занимаемых помещений.
Апелляционный суд согласился с данными выводами.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Довод ответчика о том, что задолженность внесена им позднее, не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены или изменения судебных актов, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения арбитражного суда долг по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.09.05 погашен не был. Из материалов дела видно, что ООО “Стройресурс” уплатило указанный долг только в марте 2006 года…”

Позиция 2. Исполнение арендатором нарушенного условия договора после вынесения судебного решения является основанием для отмены решения о расторжении договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2015 N Ф05-13206/2015 по делу N А40-50295/2013
“…Как установлено судом апелляционной инстанции, 30.12.2004 между Департаментом (арендодателем) и ООО “Город текстиля” (арендатором) был заключен договор N 9-849/04 (далее – Договор) аренды нежилого помещения, общей площадью 352,5 кв. м, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15.
Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательства в части внесения арендной платы, а также не выполнял предусмотренные Договором обязанности арендатора по заключению договора на оказание коммунальных услуг и эксплуатационное обслуживание, и несение расходов на содержание и эксплуатацию арендуемого помещения.
Истец обратился к ответчику с претензией от 04.12.2012 N 29-29-1884 с предложением устранить существенные нарушения условий договора, которая оставлена ответчиком без ответа, что послужило основанием для направления ответчику предложения от 22.01.2013 исх. N 4/09/П/13 о расторжении договора и освобождении помещения.
Вышеуказанные обстоятельства послужили основанием для обращения Департамента в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском.
Судом апелляционной инстанции установлено, что вся образовавшаяся задолженность по спорному Договору к моменту рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции ООО “Созвездие ЛТД” была погашена, кроме того, на момент направления Департаментом ответчику претензии от 04.12.2012 N 29-29-1884 и предложения от 22.01.2013 N 4/09/П/13 о расторжении Договора ответчиком были исполнены пункты 5.4.13 и 5.4.14 Договора, что подтверждается Договором 01.01.2012 N 12-011 о долевом участии в расходах по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома и предоставлении коммунальных услуг, по которому ответчик поручил, а ЗАО “ТЭПК Северо-Запад” (управляющая организация) приняло на себя обязательства по оказанию услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, в котором расположены помещения ответчика, инженерного оборудования и мест общего пользования, а также обеспечение помещений ответчика коммунальными и прочим услугами в объеме, порядке и на условиях, определенных Договором.
На основании изложенного, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что иск о расторжении договора аренды от 30.12.2004 N 9-849/04, выселении ответчика из нежилого помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Академика Бочвара, д. 15, общей площадью 348,6 кв. м, и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу не подлежит удовлетворению…”

Существенное изменение обстоятельств как основание досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя

Пункт 1 ст. 451 ГК РФ предусматривает право на расторжение договора при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ договор аренды является платным. Поэтому на практике суды расторгают договор аренды в случае такого изменения обстоятельств, при котором арендатор фактически безвозмездно пользуется арендованным имуществом.

10.1. Вывод из судебной практики: Резкое ухудшение финансового состояния арендодателя, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 30.11.2010 N 9600/10 по делу N А17-1960/2009
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между обществом “Ивхимпром” (арендодателем) и организацией “Спортландия” (арендатором) подписан договор аренды комплекса зданий, расположенных по адресу: Ивановская обл., Лежневский р-н, пос. Чернцы, “для решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса – оздоровительный детский лагерь”. Срок действия договора – с 01.04.2005 по 31.03.2015.
В соответствии с разделом 3 договора арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, но не менее 160 путевок для отдыха детей работников предприятия-арендодателя.
Письмом от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи с существенным изменением обстоятельств.
В качестве существенно изменившихся обстоятельств общество “Ивхимпром” указало на резкое ухудшение своего финансового состояния, сокращение штатной численности работников, вследствие чего сократилось количество детей, нуждающихся в оздоровительном летнем отдыхе, и отпала необходимость в приобретении 160 путевок.
По мнению общества, оно не могло предвидеть названные обстоятельства при заключении договора аренды.
Организация “Спортландия” письмом от 06.04.2009 отказалась от расторжения договора, и общество “Ивхимпром” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, как следует из объяснений сторон и представленных отзывов, в нарушение требований статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации организация “Спортландия”, фактически пользуясь арендованным имуществом на протяжении ряда лет, арендную плату не вносила, от изменения условий договора уклонялась, в то время как общество “Ивхимпром”, не получая никаких доходов от сданного в аренду оздоровительного детского лагеря “Химик”, имело убытки в связи с необходимостью уплачивать земельный налог и налог на имущество, а также нести расходы по содержанию имущества, используемого арендатором.
Таким образом, арендатором в процессе исполнения спорного договора созданы условия явной несоразмерности имущественного положения сторон, что нарушает принцип соблюдения баланса законных интересов участников данных правоотношений.
Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.
В случае несоблюдения указанных требований арбитражный суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
При таких обстоятельствах Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришел к выводу о том, что со стороны арендатора имело место злоупотребление правом, поэтому расторжение договора аренды по решению суда следует признать правомерным…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.03.2010 по делу N А17-1960/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установил суд, Общество (арендодатель) и АНО “Спортландия” (арендатор) заключили договор аренды от 30.03.2005 N 8а комплекса зданий (оздоровительного лагеря “Химик”), расположенного по адресу: Ивановская область, Лежневский район, поселок Чернцы, для использования в целях решения хозяйственных задач арендатора с обязательным сохранением эксплуатационного назначения комплекса – оздоровительный детский лагерь.
В соответствии с подпунктом “е” пункта 2.2 арендатор обязан ежегодно предоставлять услуги по организации отдыха детей работников предприятия-арендодателя в количестве до 160 человек в течение летнего сезона на условиях, оговоренных сторонами в разделе “Расчеты сторон” и в приложении N 1.
В пункте 3.1 раздела 3 “Платежи и расчеты” предусмотрено, что арендатор оплачивает арендную плату в размере 40 процентов стоимости востребованных путевок, согласно подпункту “в” пункта 2.1, но не менее 160 путевок (подпункт “е” пункта 2.2).
В письме от 23.03.2009 N 1-Д/9-140 арендодатель предложил арендатору расторгнуть договор аренды в связи существенным изменением обстоятельств.
АНО “Спортландия” в письме от 06.04.2009 отказало Обществу в расторжении договора аренды, поэтому последнее обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд оценил представленные в дело документы и установил наличие совокупности условий для расторжения договора в связи с существенно изменившимися обстоятельствами, поскольку в момент подписания договора аренды от 30.03.2005 N 8а истец не мог предвидеть существенного ухудшения своего финансового состояния, что привело к значительному сокращению численности штата работающих (с 656 до 283 человек) и детей работающих, нуждающихся в предоставлении путевок в детский оздоровительных лагерь (с 62 до 20 детей), в связи с чем арендатор получает доход от организации детского отдыха при безвозмездном пользовании арендованным имуществом.
С учетом названных выводов суда кассационная инстанция сочла удовлетворение иска о расторжении договора основанным на правильном применении норм материального права…”

 Необходимость и основания обращения в суд для расторжения договора аренды по требованию арендодателя

В соответствии со ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие, кроме предусмотренных данной статьей, основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по решению суда при существенном его нарушении или в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Таким образом, стороны вправе указать в договоре случаи, не установленные законом, когда договор может быть расторгнут судом по инициативе одной из сторон.
Следует отметить, что п. 3 ст. 450 ГК РФ допускает предусмотреть в договоре возможность одностороннего отказа от него по инициативе стороны. В этом случае отказ осуществляется во внесудебном порядке.
Следовательно, закон разделяет расторжение договора по инициативе одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора (в одностороннем внесудебном порядке).
Однако в отдельных случаях, когда в договоре предусмотрена именно возможность расторжения договора по инициативе одной из сторон, данная сторона не обращается в суд, а отказывается от договора, в связи с чем возникает вопрос о правомерности такого отказа.

11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности расторжения договора аренды по инициативе арендодателя во внесудебном порядке при наличии соответствующего условия в договоре существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 25.02.2009 N Ф09-586/09-С4 по делу N А76-5929/2008-12-365
“…Пунктом 6.2 договора предусмотрено, что в случае возникновения необходимости более рационального использования имущества для государственных нужд Федерации или области, экономических, социальных нужд населения, в том числе при возникновении потребности в использовании имущества государственными предприятиями, учреждениями, организациями, а также негосударственными некоммерческими организациями, договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока его действия (п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса) при наличии письменного уведомления арендатора не позднее чем за 30 дней о намерении прекратить арендные отношения.
Как видно из материалов дела, министерство полагает, что п. 6.2 договора аренды от 28.06.2007 N 954-р предусмотрен односторонний отказ арендодателя от исполнения договора.
Суд апелляционной инстанции, истолковав положения п. 6.2 договора аренды в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса, пришел к правильному выводу, что из содержания данного пункта не следует возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды.
В п. 6.2 договора аренды содержится ссылка на п. 2 ст. 619 Гражданского кодекса, предусматривающий досрочное расторжение договора аренды судом по требованию арендодателя. Другие положения договора аренды также не предусматривают возможность одностороннего отказа арендодателя от договора и его одностороннего расторжения во внесудебном порядке…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.01.2011 N ВАС-15206/10 по делу N А21-8691/2009
“…Банк 14.01.2009 направил обществу уведомление о досрочном расторжении договора аренды по истечении трех месяцев с даты получения этого уведомления со ссылкой на пункт 9.5 договора и просил возместить стоимость неотделимых улучшений, произведенных в арендуемых помещениях с согласия арендодателя.
Письмом от 26.01.2009 общество сообщило о своем несогласии с расторжением договора во внесудебном порядке, считая, что основания для этого отсутствуют,
Банк считает, что право на односторонний отказ от исполнения договора предоставлено ему п. 9.5 данного договора, согласно которому “договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендатора по иным основаниям с предварительным уведомлением арендодателя за 3 месяца до даты его расторжения”.
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к выводу о том, что положения названного пункта договора (с учетом пунктов 11.1 и 11.2) определяют дополнительные основания для расторжения договора по требованию арендатора (т.е. не указанные в п. 9.3), но не предоставляют арендатору права на односторонний отказ от исполнения договора, являющийся основанием расторжения договора во внесудебном порядке. В связи с этим суды признали правомерным отказ управления зарегистрировать прекращение договора аренды на основании представленного банком уведомления общества о расторжении договора аренды, поскольку данное уведомление доказательством прекращения арендных отношений не является.
В передаче дела N А21-8691/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.03.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.07.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 29.06.2010 N ВАС-7816/10 по делу N А40-81125/09-28-615
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 16.01.2006 между компанией (лизингодателем) и обществом (лизингополучателем) было заключено соглашение о лизинге оборудования N ALIVRUS-002-2006.
Заявитель справедливо обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Упомянутые в рассматриваемом договоре финансовой аренды основания досрочного его расторжения по требованию лизингодателя, как установлено судами, предусмотрены в договоре в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому по таким основаниям лизингодатель вправе требовать досрочного расторжения договора исключительно в судебном порядке. Соответствующих действий истец не совершил.
Возражения заявителя в этой части свидетельствуют не о нарушении арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права, а о несогласии компании с оценкой фактических обстоятельств дела и доказательств, в том числе условий заключенной сделки. Такие доводы не могут быть предметом рассмотрения в суде надзорной инстанции, исходя из его полномочий, определенных главой 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 27.04.2010 N ВАС-5391/10 по делу N А27-6713/2009-1
“…Отказывая в удовлетворении иска в части требования об обязанности ответчика возвратить предмета лизинга, суды указали на то, что договор лизинга от 21.05.2008 N КЕМ-111-8Ф является действующим и не был расторгнут в установленном порядке.
Заявитель справедливо обращает внимание на то, что в соответствии с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае полного одностороннего отказа от исполнения договора, когда такой отказ допускается соглашением сторон, договор считается расторгнутым.
Между тем, как установили суды, условиями договора лизинга от 21.05.2008 N КЕМ-111-8Ф не предусмотрено право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения этого договора.
Упомянутые в рассматриваемом договоре лизинга основания досрочного его расторжения по требованию лизингодателя, как установлено судами, предусмотрены в договоре в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. Поэтому по таким основаниям лизингодатель вправе требовать досрочного расторжения договора исключительно в судебном порядке. Соответствующих действий истец не совершил…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.03.2010 N КГ-А40/2441-10 по делу N А40-81125/09-28-615
“…Арбитражным судом первой инстанции установлено, что лизингополучатель – ООО “Дора-Транс” пользовалось предметом лизинга, при этом в нарушение условий соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 ненадлежащим образом исполнял принятые по договору лизинга обязательства в части внесения оговоренной в соглашении о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 арендной платы, что послужило основанием для направления Компанией “Афин Лизинг А.Г.” в адрес ответчика уведомления от 28.01.2009 г. о расторжении соглашения о лизинге от 16.01.2006 г. N ALIVRUS-002-2006 на основании ст. 15 соглашения и п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку лизингополучатель не выполняет свои обязанности по внесению лизинговых платежей и возврате предмета лизинга в течение 30 дней с момента получения указанного уведомления.
Заявитель считает, что соглашение о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 в силу п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 15 указанного соглашения является расторгнутым в одностороннем порядке лизингодателем в связи с ненадлежащим исполнением обязательств лизингополучателем, в связи с чем на основании ст. ст. 309 – 310 ГК РФ, ст. 622 ГК РФ и п. 3 ст. 11 Федерального закона “О финансовой аренде (лизинге)” ООО “Дора-Транс” обязано возвратить Компании “Афин Лизинг А.Г.” выступающее предметом по соглашению о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 имущество.
Как усматривается из пункта 15.1 статьи 15 соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 лизингодатель (Компания “Афин Лизинг А.Г.”) вправе расторгнуть соглашение о лизинге без предварительного уведомления, если лизингополучатель не выполняет полностью или частично какое-либо положение из статей: 3 – размер лизинговых платежей и порядок расчетов, 4 – задержка оплаты лизинговых платежей, 5 – поставка и приемка, 7 – страхование, 9 – использование оборудования, 12 – риск утраты или ущерба. Лизингодатель уведомит лизингополучателя в письменной форме о расторжении соглашения о лизинге.
Арбитражный суд г. Москвы и Девятый арбитражный апелляционный суд, на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и с учетом положений п. п. 2, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, истолковав условия заключенного между сторонами соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006, в том числе положения п. п. 15.1, 15.2 статьи 15 указанного соглашения, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов, правомерно квалифицировали указанные условия лишь как основания для его расторжения, но, при этом, не предоставляющее лизингодателю (Компания “Афин Лизинг А.Г.”) право на расторжение соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 во внесудебном порядке в связи с односторонним отказом лизингодателя от его исполнения (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
В этой связи судебная коллегия приходит к заключению о правомерности выводов судов нижестоящих инстанций, указавших на возможность расторжения сторонами соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 в судебном порядке с соблюдением требований статей 450 – 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что лизингополучатель получал уведомление о расторжении соглашения по какому-либо из двух имеющихся у него адресов.
При названных обстоятельствах ссылка Компании “Афин Лизинг А.Г.” на то, что содержание положений п. п. 15.1, 15.2 соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 не может быть квалифицировано иначе, как право лизингодателя на односторонний отказ от исполнения соглашения о лизинге от 16.01.2006 N ALIVRUS-002-2006 (п. 3 ст. 450 ГК РФ) признается несостоятельной как не нашедшей документального подтверждения…”

 

Поделитесь своим мнением

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

18 − 2 =