Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (актуальная редакция)

Досрочное расторжение договора по требованию арендатора

Содержание

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:
1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;
4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

 

Основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора

Применение 620 статьи при досрочном расторжении

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. К числу таких оснований относятся в том числе: непредоставление арендуемого имущества, создание препятствий в пользовании им, а также наличие в имуществе недостатков, препятствующих его использованию.

1.1. Вывод из судебной практики: Принятие субъектом Федерации или органом местного самоуправления нормативного правового акта, который изменяет (утверждает) градостроительный план развития территории и препятствует осуществлению арендатором строительства на предоставленном для этих целей земельном участке, расценивается судом как недостаток, являющийся основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в соответствии со ст. 620 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2011 N КГ-А40/4778-11 по делу N А40-170977/09-49-873
“…Как правильно установлено судами нижестоящих инстанций, в срок до 31.12.2002 г. ООО “Гроккет” не приступило к строительству соответствующего здания, для строительства и последующей эксплуатации которого предоставлен земельный участок, являющийся объектом аренды по договору аренды от 16.02.1998 г. N М-010767, что не опровергается сторонами.
Однако судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами суда апелляционной инстанции, полагая, что суд первой инстанции пришел к правильному выводу о расторжении договора аренды от 16.02.1998 г. N М-010767 по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 450 ГК РФ, п. 2 ст. 620 ГК РФ, ввиду того, что в связи с принятием постановления Правительства Москвы от 12.11.2002 г. N 925-ПП об утверждении Градостроительного плана развития Пресненского района в отношении являющегося объектом аренды земельного участка возникли препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором при заключении договора.
При указанных обстоятельствах выводы Арбитражного суда г. Москвы соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.04.2016 N Ф04-649/2016 по делу N А45-13345/2015
“…Индивидуальный предприниматель Петрова Кристина Олеговна (далее – ИП Петрова К.О., предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к администрации города Бердска (далее – администрация) о расторжении договора аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д.
По результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка на территории города Бердска Новосибирской области от 28.05.2013 N 328-д (далее – договор), согласно которому земельный участок предоставлен в аренду с разрешенным использованием: для строительства общественного досугового центра (пункт 1.2 договора).
Постановлением администрации 19.05.2014 был утвержден градостроительный план указанного земельного участка, в соответствии с которым для размещения зданий и сооружений пригодно только 39 кв. м из 534 кв. м, переданных по договору.
Ссылаясь на невозможность использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно для строительства общественного досугового центра, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции обоснованно отметили, что цель аренды была известна администрации – строительство общественного досугового центра. В свою очередь, ответчик не поставил в известность истца о том, что ограничения в эксплуатации земельного участка представляют собой именно охранную зону ЛЭП 110 кВ, в связи с чем использование арендованного земельного участка в целях, определенных в договоре, невозможно.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, которыми подтверждена невозможность использования земельного участка по целевому назначению, учитывая, что обратного ответчиком не доказано, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендодатель не исполнил обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренную пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, правомерно посчитал, что это является основанием для расторжения договора и удовлетворил исковые требования…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.12.2012 по делу N А40-130522/11-150-1106
“…Суд установил, что Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы. Территория земельного участка по ул. Егерская, вл. 14 согласно схемам территориального планирования города Москвы (Приложения к Генеральному плану города Москвы) отнесена к зоне сохранения и комплексного благоустройства сложившихся территорий, в которой не допускается строительство коммерческого жилья. Предоставленный ответчику в аренду земельный участок в связи принятием Закона города Москвы от 05.05.2010 N 17 “О Генеральном плане города Москвы” стал непригодным для использования по целевому назначению до истечения срока договора аренды земельного участка. Приняв в 2010 году Генеральный план города Москвы, исключающий возможность использования арендованного земельного участка по целевому назначению, собственник участка по существу в одностороннем порядке без согласия арендатора изменил условия договора аренды земельного участка и нарушил взятые на себя обязательства по договору, что не предусмотрено условиями данного договора.
При заключении договора аренды земельного участка ответчик рассчитывал осуществить деятельность по строительству жилого дома на земельном участке и получить доход от осуществления такой деятельности. Суд счел, что земельный участок стал непригодным для использования по целевому назначению в результате действий собственника земельного участка, чем существенно нарушены интересы арендатора, который лишается того, на что рассчитывал при заключении данного договора. Изменение градостроительного режима участка (его разрешенного использования), повлекшее за собой невозможность использования земельного участка по целевому назначению, привело к возникновению существенных недостатков земельного участка, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не могли быть заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или его проверки при заключении договора.
Суд установил наличие обстоятельств, предусмотренных статьями 612 (ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества), пунктом 2 статьи 620 (досрочное расторжение договора по требованию арендатора) Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем в соответствии с пп. 1 пункта 2 статьи 450 названного Кодекса счел подлежащим удовлетворению встречный иск о расторжении договора аренды.
Доводы истца, изложенные в кассационной жалобе, по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств (и с установленными в результате этой оценки обстоятельствами), что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”

1.2. Вывод из судебной практики: Передача в аренду имущества, не соответствующего противопожарным правилам, является основанием для расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.11.2017 N Ф09-6580/17 по делу N А34-9179/2016
“…В письме от 16.12.2015 арендатор обратился к арендодателю с просьбой досрочно расторгнуть договор, ссылаясь на несоответствие арендуемых помещений нормам и правилам пожарной безопасности, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и иным нормативам согласно результатам заключения строительно-технической экспертизы от 01.07.2015 N 332/15.
В ответ общество “Курганское УТЭП” в письме от 26.01.2016 сообщило об отсутствии оснований для расторжения договора, указав, что помещения были приняты по акту приема-передачи без каких-либо возражений; в представленном экспертном заключении не содержится утверждений о том, что выявленные недостатки препятствуют использованию помещений; в соответствии с условиями договора именно на арендаторе лежит обязанность по приведению арендуемых площадей за свой счет в соответствие с технологией производства, противопожарной безопасности и техникой безопасности.
Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, общество “Лори” сослалось на то, что арендуемые помещения находятся в неработоспособном состоянии и не обеспечивают безопасное нахождение людей.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее состояние вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу приведенной нормы права по требованию о досрочном расторжении договора истец (арендатор) должен доказать наличие у переданного в аренду имущества препятствующих пользованию им недостатков и неосведомленность арендатора об указанных недостатках ввиду того, что они не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.
Суды обоснованно приняли в качестве надлежащего доказательства несоответствия переданных в аренду помещений требованиям действующих противопожарных норм, препятствующих безопасному использованию помещений, заключение эксперта N 02.02-132 по судебной экспертизе, назначенной судом по ходатайству ответчика, подготовленное обществом с ограниченной ответственностью “Агентство независимой оценки “Эксперт”.
Установив, что несоответствие арендуемых помещений нормам пожарной безопасности относится к существенным недостаткам и препятствует обществу “Лори” использовать данные помещения независимо от вида деятельности и целей использования помещений ввиду наличия непосредственной угрозы жизни и здоровью работников, находящихся в них, а также приняв во внимание, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством возлагается на собственников имущества наряду с лицами, уполномоченными владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом (ст. 38 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ “О пожарной безопасности”), суды правомерно признали обоснованными требования истца о досрочном расторжении договора аренды от 12.08.2013 N 07.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011
“…Отказ ЗАО “СПЭРО-ЛТД” от расторжения договора аренды во внесудебном порядке и принятия сооружения из аренды послужили основанием для обращения ООО “Мега-Инвест” в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на пункт 1 статьи 612 ГК РФ и на пункт 2 статьи 620 ГК РФ, а также пункт 5.5 договора аренды, которым была предусмотрена возможность его расторжения по инициативе арендатора, если сооружение имеет препятствующие его использованию в соответствии с установленными целями недостатки, которые не были заранее известны арендатору, и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра сооружения при заключении настоящего договора.
Исследовав и оценив предписание от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, заключение СА N 172-2011 независимой оценки рисков в области пожарной безопасности на объекта защиты: нежилое отдельно стоящее здание по ул. Кремлевской, д. 39-а, стр. 6, проведенное экспертной комиссией ООО “Бастион”, суды пришли к выводу, что переданное в аренду сооружение не соответствует противопожарным правилам, что препятствует его использованию в качестве магазина по реализации продуктов питания и промышленных товаров.
Учитывая вышеизложенное, суды пришли к выводу об обоснованности требования ООО “Мега-Инвест” о расторжении договора аренды.
Судами первой и апелляционной инстанций верно указано на несоответствие арендованного сооружения противопожарным правилам. Давая оценку допущенным нарушениям, суды пришли к обоснованному выводу о невозможности использования сооружения по назначению. Выводы судов подтверждены указанными выше материалами дела. Доказательств, опровергающих выводы, изложенные в предписании от 25.11.2010 N 752/1/630 по устранению нарушений правил противопожарной безопасности, в заключении СА N 172-2011, а также подтверждения того, что указанные в них выводы ошибочны, в материалы дела не представлено…”

1.3. Вывод из судебной практики: Несоответствие температурного режима арендуемых производственных помещений требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил, которое препятствует их использованию по согласованному в договоре аренды целевому назначению, является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендатора, если в момент заключения договора арендатор не знал и не мог знать о данном недостатке.

Примечание: В соответствии с СанПиН 2.2.4.548-96 “Физические факторы производственной среды. Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений. Санитарные правила и нормы” (утв. Постановлением Госкомсанэпиднадзора России от 01.10.1996 N 21) под производственными помещениями понимаются замкнутые пространства в специально предназначенных зданиях и сооружениях, в которых постоянно (по сменам) или периодически (в течение рабочего дня) осуществляется трудовая деятельность людей.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.09.2014 N Ф09-5267/14 по делу N А07-21582/2013
“…Общество “Текстиль-Декор”, ссылаясь на то, что переданные в аренду помещения имеют препятствующие их использованию в качестве торговых недостатки (несоответствие температурного режима государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам), которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013.
По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно данному заключению, подготовленному на основании протокола измерений физических факторов от 26.02.2014 N 100, условия труда на рабочих местах в помещениях N 22 (литера А1), 15, 16 (литера А), расположенных по адресу: г. Пермь, ул. Лукоянова, 12, по параметрам микроклимата (а именно по температуре воздуха) не соответствуют требованиям государственных санитарно-эпидемиологических правил и норм: СП 2.2.2.1327-03 “Гигиенические требования к организации технологических процессов, производственному оборудованию и рабочему инструменту”, СанПиН 2.2.4.548-96 “Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений”, МУК 4.3.2756-10 “Методические указания по измерению и оценке микроклимата производственных помещений”, поскольку средняя температура воздуха в течение смены составила 17,2 °C при допустимом значении для категории работ Iб 19 °C – 24 °C.
Приняв во внимание, что несоответствие температурного режима арендуемых нежилых помещений препятствует обществу “Текстиль-Декор” использовать данные помещения по целевому назначению, согласованному в договорах аренды (оборудование объекта торговли (магазина), осуществление торговой деятельности), ввиду невозможности обеспечить надлежащие условия труда работников, а также установив, что о недостатках арендуемых помещений истец не знал и не мог знать при заключении договоров, которые были подписаны сторонами в летний период, суды в соответствии с п. 2 ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали обоснованными требования истца о расторжении договоров аренды нежилых помещений от 10.08.2013…”

 Возможность расторжения договора аренды по ст. 620 ГК РФ по основаниям, не указанным в данной статье

Статья 620 ГК РФ устанавливает четкий перечень оснований для одностороннего расторжения договора по требованию арендатора. Иные условия могут быть установлены договором. Несмотря на это, на практике арендатор под предлогом различных обстоятельств может объявить об одностороннем расторжении аренды и прекратить пользоваться помещением. Следует отметить, что в соответствии с ч. 3 ст. 32 Федерального закона от 07.06.2013 N 108-ФЗ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора, если в отношении арендуемого земельного участка в целях, указанных в ч. 2 ст. 32 упомянутого закона, установлен сервитут, и это обстоятельство делает невозможным использование земельного участка или его части.

2.1. Вывод из судебной практики: Приобретение иного помещения арендатором в собственность не является основанием для досрочного расторжения договора по инициативе арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.02.2009 по делу N А72-5802/2007
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Димитровграда (арендодатель) и банком (арендатор) 21.10.2003 заключен договор N 32-03/ДС/238 аренды муниципального имущества, по условиям которого арендодатель передает за плату во временное владение и пользование встроенные нежилые помещения общей площадью 112,08 кв. м, расположенные по адресу: Ульяновская область, город Димитровград, ул. Куйбышева, 259, кадастровый номер 73:23:010610:0025:0031920001:101801-103501, а арендатор принимает в аренду указанное имущество с целью использования его для услуг банка (пункт 1.1 договора).
Письмом от 08.02.2007 N 12/849 истец уведомил ответчика о планируемом досрочном расторжении договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС в связи с тем, что операционную кассу вне кассового узла N 4272/054 банка планируется перевести в другое нежилое помещение, ориентировочно приобретаемое Сбербанком России в третьем квартале 2007 года.
Ответчик письмом от 28.02.2007 сообщил истцу о своем несогласии с досрочным расторжением договора аренды от 21.10.2003 N 32-03/ДС, указав, что отсутствие у банка потребности в дальнейшем использовании арендуемых помещений в качестве основания для досрочного расторжения договора не предусмотрено ни законом, ни договором аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Доказательств существенного нарушения ответчиком условий спорного договора по делу не представлено.
Факт приобретения по инициативе банка помещения в собственность, не является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора…”

2.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, заключенный в целях строительства, может быть расторгнут по требованию арендатора досрочно, если объект недвижимости, для строительства которого был предоставлен в аренду участок, построен и введен в эксплуатацию до истечения срока действия договора.

Примечание: В Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа, утвержденных 20.05.2011, содержится вывод: в случае, если земельный участок сформирован для строительства одного жилого дома, поставлен на кадастровый учет и строительство иных объектов на нем не предусмотрено, то с момента сдачи жилого дома в эксплуатацию и передачи по акту квартир и иных помещений собственникам, а также регистрации за ними права собственности на помещения организация-застройщик утрачивает возможность и право пользоваться земельным участком по договору аренды (ст. 606, 607, 615 ГК РФ), обеспечивать целевое использование земли – проектирование и строительство (ст. 22, 42 ЗК РФ). Арендодатель при этом утрачивает право распоряжения данным участком в связи с наличием иных законных землепользователей. Предусмотренные ст. ст. 606, 608, 611 ГК РФ обязательные условия договора аренды (возможность использования арендатором объекта аренды и право арендодателя им распоряжаться) отсутствуют.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 28.12.2009 N Ф09-10615/09-С6 по делу N А07-11160/2009
“…Как установлено судом и подтверждено материалами дела, между комитетом (арендодатель) и предприятием (арендатор) 03.05.2007 заключен договор N 2 аренды земельного участка общей площадью 1486 кв. м с кадастровым номером 02:65:01 12 19:0046, расположенного по адресу: г. Туймазы, ул. Мичурина, д. 22, литера Д, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома. Срок действия договора определен сторонами до 28.04.2010.
Поскольку жилой дом N 22 по ул. Мичурина в г. Туймазы построен и введен в установленном законом порядке в эксплуатацию 29.12.2008 (разрешение N RU 03546000-202-02), что исключает дальнейшую возможность использования земельного участка в целях строительства, предприятие 25.02.2009 обратилось в комитет с заявлением о расторжении договора аренды земельного участка, предоставленного по результатам торгов по продаже права аренды от 03.05.2007.
Суд первой инстанции, принимая во внимание положения ст. 451, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, и установив, что жилой дом N 22, возведенный предприятием на спорном земельном участке, введен в эксплуатацию 29.12.2008, сделал вывод о наличии существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, указал на то, что цель использования данного земельного участка (для строительства объекта) достигнута, в связи с чем исполнение договора до 28.04.2010 повлечет для истца ущерб, что противоречит целям и назначению договора, и удовлетворил исковые требования в части расторжения договора аренды земельного участка от 03.05.2007 с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, отказав в признании договора аренды от 03.05.2007 расторгнутым с 29.12.2008.
Выводы суда первой инстанции являются правильными.
Как установлено судом, жилой дом N 22, под строительство которого предприятию был предоставлен земельный участок по договору аренды от 03.05.2007, введен в эксплуатацию 29.12.2008. Учитывая системное толкование положений ст. 29, 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 607, п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, цель использования земельного участка (вид разрешенного использования) является одним из условий договора аренды земельного участка.
В силу ст. 450, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора, влекущем для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, другой стороной, а также и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор.
Суд, исследуя обстоятельства дела в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, сделал обоснованный вывод о том, что цель использования земельного участка достигнута, сохранение договора до 28.04.2010 нарушит соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлечет для истца ущерб, что в значительной степени лишит сторону того, на что она вправе была рассчитывать при заключении договора, а также судом установлены обстоятельства, позволяющие расторгнуть договор аренды (ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”

2.3. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды, обязывающее арендатора при досрочном освобождении помещения уведомить об этом арендодателя за определенное количество времени, не является условием, дающим право арендатору досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2010 по делу N А53-11498/2009
“…В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, общество обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с Банка задолженности по арендным платежам за период с 01.05.2009 по 13.05.2009, то есть до момента прекращения у него права собственности на нежилые помещения.
Письмами от 11.02.2009 (т. 1, л. д. 152), от 30.04.2009 (т. 1, л. д. 156) Банк уведомил общество о досрочном освобождении арендуемых нежилых помещений в порядке пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 и представил для подписания акт приема-передачи указанных помещений.
Не получение ответа на данные письма и не подписание обществом акта приема-передачи нежилых помещений послужили основанием для обращения Банка в суд с встречным исковым заявлением о признании договора аренды от 01.10.2005 расторгнутым с 01.05.2009.
Пунктом 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 стороны предусмотрели обязанность арендатора в срок не позднее 60 календарных дней до освобождения нежилых помещений, как в связи с окончанием срока действия договора, так и при досрочном освобождении, уведомить об этом арендодателя путем вручения ему письменного сообщения.
На основании указанных выше норм права апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что из буквального толкования пункта 3.2.7 договора аренды от 01.10.2005 следует обязанность арендатора по извещению арендодателя об освобождении помещений, а не его право на расторжение указанного договора в одностороннем порядке.
Таким образом, поскольку ни законом, ни договором аренды от 01.10.2005 не предусмотрена возможность арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке без обращения в суд, соглашение о расторжении договора сторонами не подписывалось, то договор в спорный период продолжал действовать и все обязательства арендатора подлежали надлежащему исполнению. При этом, апелляционный суд правильно указал, что не использование помещений по инициативе арендатора не освобождает его от обязанности внесения арендной платы по договору аренды от 01.10.2005.
Всесторонне, полно и объективно изучив материалы дела, апелляционная инстанция пришла к правомерному выводу о том, что требования общества о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки подлежат удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.01.2014 по делу N А75-2492/2013
“…Индивидуальный предприниматель Андабеков Булат Турдеевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу “Сбербанк России” (далее – ответчик, банк) о взыскании 1 259 933,20 руб. задолженности за период с марта по июль 2013 года и 755 959,92 руб. неустойки за период с 06.03.2013 по 23.05.2013.
Банк в порядке статьи 132 АПК РФ предъявил к предпринимателю встречный иск, уточненный в порядке статьи 49 АПК РФ, о признании за ним права на односторонний отказ от исполнения обязательств по договору аренды от 26.03.2010 N 63, при условии уведомления арендодателя не менее, чем за три месяца.
Удовлетворяя заявленные требования в части и отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из отсутствия условий договора о праве банка на односторонний отказ от него и наличия задолженности по арендным платежам.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 620 ГК РФ установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Пункт 2.12 договора обязывает банк письменно уведомить предпринимателя не позднее, чем за три месяца о предстоящем освобождении имущества, как в связи с окончанием срока действия настоящего договора, так и при досрочном освобождении.
При этом суды обосновано указали, что необходимость письменного уведомления о предстоящем досрочном освобождении арендуемых помещений не означает, что стороны предусмотрели в договоре односторонний отказ арендатора от договора, поскольку досрочное освобождение помещений может являться и следствием досрочного расторжения договора по обоюдному согласию.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что условия договора не предусматривают право банка на односторонний внесудебный отказ от договора…”

2.4. Вывод из судебной практики: Экономическая нецелесообразность дальнейшего использования арендованного имущества не свидетельствует о состоянии, не пригодном для использования, возникшем вследствие обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, и не является основанием для расторжения договора по п. 4 ст. 620 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.02.2018 N Ф02-329/2018 по делу N А33-2719/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью “Радуна” (арендодатель) и ООО “Доставка N 1″ (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.10.2013, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает объект недвижимого имущества: часть нежилого помещения N 57 (литера А, А1), общей площадью 345 кв. м, часть нежилого помещения N 52 (литера А2) общей площадью 100 кв. м согласно приложению N 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Николаева, д. 3. Помещение будет использоваться под ресторан быстрого питания.
В силу пункта 3.3.11 договора арендатор обязан письменно сообщить арендодателю не позднее чем за шесть месяцев о предстоящем освобождении объекта как в связи с окончанием срока действия, так и при досрочном освобождении арендуемого объекта при расторжении договора по соглашению сторон.
Согласно пункту 6.1 договора изменение условий договора, а также его расторжение допускаются по соглашению сторон, за исключением условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора.
По акту приема-передачи от 01.02.2014 указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору.
Письмом от 01.09.2016 истец, ссылаясь на пункт 3.3.11 договора, в связи с нестабильной экономической ситуацией предлагал расторгнуть договор аренды по соглашению сторон. В письме от 05.09.2016 истец предлагал ответчику в соответствии с пунктом 6.1 договора расторгнуть договор аренды по соглашению сторон с 01.10.2016, а также указал на возможность возвратить арендодателю арендуемое помещение 01.10.2016.
В ответ на обращение истца от 01.09.2016, в письме N 15/09-16 от 15.09.2016, ответчик со ссылкой на нарушение арендатором условий пункта 3.3.11 договора указал на возможность расторжения договора аренды с соблюдением пункта 3.3.11 договора с 01.02.2017.
Ссылаясь на наступление обстоятельств, влекущих невозможность использования спорного имущества по назначению, указанному в договоре, истец обратился в суд с настоящим иском на основании пунктов 2 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Фактически требования истца основаны на пункте 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, положения которого предоставляют арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в случае, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По смыслу названной нормы таким обстоятельством может являться как физическое состояние объекта аренды, так и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды; вместе с тем, учитывая баланс интересов сторон арендных правоотношений, юридически значимым фактом для расторжения договора по пункту 4 статьи 620 является отсутствие вины арендатора в наступлении (выявлении) такого обстоятельства.
При этом, исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, экономическая нецелесообразность дальнейшего использования имущества к таким обстоятельствам не относится.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что в сложившихся правоотношениях именно на арендаторе как субъекте предпринимательской деятельности в сфере общественного питания лежат риски предпринимательской деятельности, связанные в том числе с необходимостью соблюдения санитарно-эпидемиологических требований к организациям общественного питания, суды пришли к правильному выводу о том, что указанное истцом обстоятельство не является основанием для расторжения договора по смыслу положений статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований о расторжении договора; при этом, учитывая конкретные обстоятельства спора и отсутствие неоспоримых доказательств о передаче спорных помещений 01.10.2016, суды также отказали в удовлетворении требования о признании арендуемого имущества возвращенным арендатору с 01.10.2016.
Неправильного применения норм материального и процессуального права, несоответствия выводов судов фактическим обстоятельствам дела и представленным в материалы дела доказательствам, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.04.2015 N Ф07-2114/2015 по делу N А56-45069/2014
“…Как следует из материалов дела, по договору аренды от 12.10.2004 N 548 правопредшественник ТУ ФАУГИ – Территориальное управление Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Ленинградской области (арендодатель) на основании своего распоряжения от 26.05.2004 N 83 обязалось предоставить открытому акционерному обществу “Ленинградский речной порт” (арендатор) за плату во временное владение и пользование до 01.08.2019 объект, являющийся федеральной собственностью, – буксирный теплоход “Новгород” 1967 года постройки (проект N 9.8057/Н-М-пр/Л-01, г. Магдебург, Германия) без оказания услуг по управлению судном и без технической эксплуатации для обеспечения работы землесосов по добыче нерудных материалов в Финском заливе, проведения геолого-маркшейдерских работ (т.д. 1, л. 5 – 14).
Согласно пунктам 2.2.1, 2.2.5 арендатор обязался самостоятельно и за свой счет осуществлять управление судном и его техническую эксплуатацию, а также поддерживать судно в пригодном к плаванию состоянии, включая проведение текущего и капитального ремонта.
Письмом от 22.02.2013 N 281 арендатор уведомил арендодателя о реорганизации в форме присоединения к Обществу и просил расторгнуть договор на основании пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) – по соглашению сторон (т.д. 1, л. 88).
В письме от 08.05.2013 N 2582-13 ТУ ФАУГИ сообщило Обществу об отказе в расторжении договора аренды (т.д. 1, л. 89 – 90).
Полагая, что договор аренды от 12.10.2004 N 548 подлежит досрочному расторжению на основании пункта 4 статьи 620 ГК РФ, Общество 16.07.2014 обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции принял во внимание пояснения Общества о том, что договор аренды заключен в силу производственной необходимости и отсутствия возможности в 2004 году приобрести аналогичное судно в собственность; дальнейшее исполнение договора повлечет для арендатора дополнительные расходы при невозможности получения прибыли от использования судна. Исходя из представленного Обществом экспертного заключения от 29.04.2014 с рекомендацией эксперта списать буксирный теплоход “Новгород” суд посчитал доказанным факт нахождения судна в состоянии, не пригодном для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.
Отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции указал на отсутствие правовых оснований для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ при разрешении данного спора, поскольку наличие обстоятельств, не связанных с действиями арендатора, но повлекших за собой невозможность использования судна, истцом не доказано.
В соответствии с пунктом 4 статьи 620 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора в случае, если имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
По мнению суда первой инстанции, такими обстоятельствами являются износ судна и истечение нормативного срока его службы, который (исходя из Правил ремонта судов Министерства речного флота РСФСР, утвержденных приказом Министерства речного флота РСФСР от 12.05.1989 N 61) составляет 30 лет.
Между тем, как следует из материалов дела, при заключении договора аренды от 12.10.2004 истцу было известно о техническом состоянии судна.
С учетом года постройки судна, на который имеется указание в тексте договора, срока аренды, условий пунктов 2.2.1, 2.2.5 договора истец не мог не предвидеть необходимость выполнения соответствующих работ и несения финансовых затрат на эксплуатацию судна, нормативный срок службы которого истек до заключения названного договора.
Из имеющегося в материалах дела свидетельства Российского Речного Регистра следует, что по состоянию на 29.04.2009 судно находилось в состоянии, пригодном для плавания (т.д. 1, л. 91 – 102).
На обстоятельства, возникшие в период с 29.04.2009 до постановки судна в отстой, за которые арендатор не отвечает и которые привели к непригодности судна для плавания, истец при рассмотрении настоящего спора не ссылался.
Исходя из буквального смысла пункта 4 статьи 620 ГК РФ экономическая нецелесообразность дальнейшего использования судна к таким обстоятельствам не относится.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии условий для применения пункта 4 статьи 620 ГК РФ…”

Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором

В статье 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике возникает вопрос о возможности применения данной статьи к отношениям по субаренде, когда арендатор нарушает права субарендатора.

3.1. Вывод из судебной практики: Применение норм ст. 620 ГК РФ о досрочном расторжении договора по требованию арендатора к отношениям между арендатором и субарендатором допустимо.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.06.2010 по делу N А65-33086/2009
“…Общество с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “Ак Су” (далее – истец, ООО “УК “Ак Су”) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Нуретдинову Булату Рашатовичу (далее – ответчик, Нуретдинов Б.Р.) о взыскании 1 499 902 руб. 11 коп. долга по арендной плате, 1 584 539 руб. 44 коп. пени.
В свою очередь Нуретдиновым Б.Р. 01.11.2008 заключен с ООО УК “Ак Су” договор субаренды на нежилое помещение площадью 308,5 кв. м по ул. Шадрина, 1.
Отсутствие оплаты по договору от 01.11.2008 субаренды послужило основанием для обращения с настоящим исковым заявлением в суд.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались статьями 309, 330, 333, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Доводы заявителя кассационной жалобы, о том, что истцу было направлено письмо от 20.11.2008 о переезде на другие площади, о расторжении договора и подписании им акта от 06.12.2008, не могут являться основанием для признания договора расторгнутым, так как пунктом 4.2 договора установлено, что арендатор имеет право на досрочное расторжение договора в случае нарушением арендодателем существенных условий договора, с соблюдением порядка оговоренного в пункте 4.3 договора.
Частью 1 статьи 620 ГК РФ также установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора.
Доказательств их наступления суду не представлено…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.05.2006 N Ф08-1446/2006 по делу N А53-17123/2005-С4-20
“…Как установили суды, общество (арендодатель) и предприниматель Бондаренко В.А. (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2005 N 10 нежилого помещения площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: г. Таганрог, ул. Москатова, 31.
В этот же день предприниматель Бондаренко В.А. (арендатор) и предприниматель Завадский В.В. (субарендатор) заключили договор субаренды N 10-А указанного помещения на срок до 01.08.2005 для открытия предпринимателем магазина. В соответствии с условиями договора арендатор обязался предоставить субарендатору помещение для использования его по назначению не позднее 3-х дней с момента заключения договора…
Вывод судебных инстанций о том, что ответчик не передал истцу помещение в субаренду, соответствует установленным фактическим обстоятельствам.
В соответствии с частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для досрочного расторжения договора является непредоставление арендодателем имущества в пользование арендатору. Установив, что арендатор не передал субарендатору помещение, суды правомерно удовлетворили иск в части расторжения договора…”

 Обстоятельства, лишающие арендатора права на досрочное расторжение договора

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. На практике возникает вопрос: какие условия необходимо соблюсти, чтобы уведомление считалось надлежащим?
Как правило, арендодатель не согласен с требованиями арендатора о досрочном расторжении договора, в связи с чем на практике возникает вопрос: может ли суд отказать арендатору в расторжении договора, несмотря на наличие оснований, установленных ст. 620 ГК РФ?

4.1. Вывод из судебной практики: Устранение арендодателем в разумный срок недостатков имущества влечет за собой утрату права арендатора на досрочное расторжение договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9494-09-П по делу N А40-5968/08-50-45
“…Вместе с тем, определяя период просрочки оплаты задолженности, суд принял во внимание, что согласно предписанию N 43 от 10.08.2007 г., выданному Управлением МЧС РФ по ЦАО г. Москвы, в связи с обнаружением металлической ртути были прекращены работы и запрещен допуск людей в помещение. Истец устранил недостатки помещения 23 августа 2007 г, что подтверждается заключением МЧС России (результат контрольных исследований проб воздуха, проведенный оперативной группой 862 ЦМП ЧС Главного управления МЧС России по г. Москве).
ООО “НПЭФ “ЭкОН” 22 октября 2007 г. проведено обследование, которое снова показало превышение концентрации паров ртути в воздухе помещения. Истцом 29 октября 2007 г. проведена вторичная демеркуризация (акт N 000312 от 29.10.07 г.).
Таким образом, общий срок, когда ответчик фактически не мог пользоваться помещением, составил 21 день.
Как следует из материалов дела, в качестве основания встречного иска указан наем имущества с недостатками в подтверждение чему предоставлено обследование ООО “НПЭФ “ЭкОН” от 22.10.2007 г., согласно которому концентрация паров ртути в воздухе помещений на уровне дыхания превышала санитарные нормы от 5,5 раз до 9,7 раз.
Вместе с тем, как установлено судами обеих инстанций, истец устранил недостатки спорного помещения в разумные сроки, которые составили менее месяца, принимая во внимание срок договора, составляющий 5 лет.
При таких данных суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для досрочного расторжения договора аренды в соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Возможность вынесения судебного решения о расторжении по требованию арендатора договора аренды по истечении срока его действия

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, по которым договор аренды может быть расторгнут по инициативе арендатора. Из ст. 450, ст. 453, ст. 620 ГК РФ следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор. Сохраняется ли это право за арендатором, если срок действия договора истек во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по иску арендатора?

5.1. Вывод из судебной практики: Истечение срока действия договора во время рассмотрения в суде дела о его расторжении по требованию арендатора не является основанием для отказа в иске, если арендатор обратился в суд в разумный срок, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора.

Примечание: Указанный вывод сделан с учетом длительного рассмотрения спора в суде и принятия по делу незаконных и необоснованных судебных актов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.12.2013 N Ф05-10367/2011 по делу N А40-109988/10-113-967
“…ООО “Промтехноторг” обратилось с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении – л.д. 2, т. 1).
Суд первой инстанции в своем решении также констатировал, что на дату подачи иска договор аренды действовал.
Таким образом, ООО “Промтехноторг” предъявило исковое требование в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.
Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2013 года – дата принятия последнего решения после двукратной отмены судом кассационной инстанции незаконных и необоснованных судебных актов по настоящему делу), в итоге привело к истечению срока действия договора аренды, и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине.
В то же время, ввиду длительного рассмотрения данного спора виновная в нарушении обязательств по договору сторона (ответчик) оказалась в данном случае в преимущественном положении.
Вместе с тем, обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившим иск, права на досрочное расторжение договора аренды.
Это связано прежде всего с тем, что для стороны, добросовестно исполняющей свои обязательства важно восстановить свое нарушенное имущественное положение в установленном законом судебном порядке.
Решение суда о расторжении договора является правообразующим юридическим фактом для возникновения у правой стороны оснований для привлечения виновной стороны к гражданско-правовой ответственности (возмещение убытков и т.п.).
Таким образом, прекращение правоотношения ввиду истечения срока действия договора и прекращение правоотношения по решению суда о расторжении договора по причине нарушения (в данном случае арендодателем) обязательств по договору, влечет разные правовые последствия для сторон.
Ввиду своевременного обращения ООО “Промтехноторг” с настоящим иском в суд, учитывая длительность рассмотрения данного спора арбитражным судом, приведшую к тому, что к моменту принятия решения срок краткосрочного договора истек, суды обеих инстанций не вправе были отказывать в иске по такому единственному основанию как истечение срока действия договора.
По настоящему делу суды установили нарушение со стороны арендодателя обязательств по договору, так как истец доказал, что в период пользования обнаружены такие существенные недостатки арендованного имущества, которые дают право арендатору требовать досрочного расторжения договора в судебном порядке (ст. 65 АПК РФ, ст. 620 ГК РФ).
Однако, несмотря на констатацию судом в мотивировочной части судебных актов правомерности требования истца, цель обращения в суд по тому способу защиты, который истцом был правильно избран, не была достигнута, и обоснованность преобразовательного иска не подтверждена преобразовательным решением. В этой связи выводы судов являются противоречивыми, поскольку суды установили наличие у истца права на расторжение договора, ввиду нарушения ответчиком обязательств, но в итоге в иске отказали, и нарушенное право не защитили, поскольку решение в части окончательного вывода было принято не в его пользу.
Поскольку при повторном рассмотрении данного дела, суды исследовали обстоятельства, входящие в предмет доказывания по заявленному иску, и установили непригодность для использования переданных в аренду помещений и создание ответчиком препятствий в пользовании объектом аренды, однако нарушили нормы материального и процессуального права при принятии окончательного вывода по результатам судебного разбирательства, суд кассационной инстанции считает возможным, отменив судебные акты в части отказа в иске, принять новый судебный акт о расторжении договора аренды N ОМ-00838 от 26.07.2010 г…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А40-109988/10-113-967
“…Выслушав явившегося представителя заявителя кассационной жалобы, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа считает, что судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда, в связи со следующим.
Из смысла статей 450, 453, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторгнуть в судебном порядке можно только действующий договор.
В то же время, и требование о расторжении может быть заявлено только в отношении действующего договора.
Аналогичный вывод по данному вопросу вытекает из Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13 февраля 2002 года N 7223/98. Вместе с тем, в указанном Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отмечено, что к моменту обращения с иском срок действия договора истек.
Таким образом, существенным обстоятельством в аналогичных случаях является момент обращения истца с иском о расторжении договора.
По настоящему делу с иском о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения N ОМ-00838 от 26 июля 2010 года со сроком действия по 25 июня 2011 года ООО “Промтехноторг” обратилось в Арбитражный суд города Москвы 14 сентября 2010 года (согласно штампу на исковом заявлении – л.д. 2 т. 1).
Таким образом, ООО “Промтехноторг” исковое требование предъявило в суд заблаговременно, при наличии значительного времени до истечения срока действия договора аренды, и с учетом сроков рассмотрения дела в арбитражном суде, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, добросовестно реализуя свое право на судебную защиту.
Между тем, длительное рассмотрение арбитражным судом настоящего спора (с сентября 2010 года до февраля 2012 года – дата принятия решения после повторного рассмотрения спора), с учетом принятия первоначально неправильных решения и постановления, в итоге привело к истечению срока действия договора аренды и как следствие этого, принятие решения об отказе в иске только по этой причине.
При этом, суды не приняли во внимание, что установление в договоре аренды от 26.07.2010 г. срока его действия равного году является обычной деловой практикой, сложившейся в гражданском обороте между хозяйствующими субъектами, соответственно длительное рассмотрение спора судом, за пределами процессуальных сроков, может достичь того временного периода, когда срок действия договора оканчивается, однако обстоятельство истечения срока действия договора именно ввиду длительного рассмотрения судом спора само по себе не влечет за собой утрату арендатором, в разумные сроки предъявившего свой иск, права на досрочное расторжение договора аренды.
Таким образом, в данном случае суд уклонился от выполнения возложенных на него процессуальным законодательством задач, по существу спор судом не был разрешен, цель обращения истца в суд по тому способу защиты, который им был избран исходя из сложившихся с ответчиком отношений, не достигнута, право истца, нарушенное ответчиком, не восстановлено, определенность в правоотношениях сторон судом не внесена…”

Необходимость уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора аренды за определенный срок

В ст. 620 ГК РФ указан перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых договор может быть расторгнут по инициативе арендатора. При этом арендатор должен направить арендодателю уведомление о расторжении договора. В договоре стороны могут предусмотреть как иные основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, так и возложение на последнего обязанности уведомить арендодателя о таком расторжении за определенный срок. В связи с этим возникает вопрос: какие последствия наступают для арендатора, не выполнившего договорное условие о заведомом уведомлении об одностороннем отказе?

6.1. Вывод из судебной практики: С арендатора, не выполнившего условие договора о необходимости уведомления арендодателя об одностороннем отказе за определенный срок, могут быть взысканы убытки.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2010 N Ф09-1649/10-С3 по делу N А60-39570/2009-С12
“…В соответствии с п. 6.5 договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2 арендатор вправе досрочно отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за шесть месяцев.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 17.08.2009 в адрес истца поступили соглашение от 11.08.2009 о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2 и подписанный в одностороннем порядке акт приема-передачи нежилого помещения от 11.08.2009.
В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Поскольку ответчик не исполнил обязанность, предусмотренную п. 6.5 договора аренды нежилых помещений от 02.04.2007 N 8/2, не предупредил истца о досрочном расторжении договора за шесть месяцев, и причинил истцу убытки в виде упущенной выгоды, размер которых подтвержден материалами дела, суд обоснованно удовлетворил иск…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.04.2013 по делу N А79-6999/2012
“…Общество (арендодатель) и Предприниматель (арендатором) заключили договор аренды от 06.12.2011 N 84, в соответствии с условиями которого истец предоставил ответчику во временное владение и пользование часть вышеуказанного помещения площадью 160 квадратных метров для использования в предпринимательских целях, сроком действия с 19.12.2011 по 31.10.2012.
В пункте 6.3.1 договора стороны предусмотрели возможность его одностороннего расторжения арендатором с письменным уведомлением арендодателя за 60 дней до даты расторжения договора. В случае несоблюдения срока предупреждения арендодателя о расторжении договора арендатор обязан уплатить неустойку в размере 150 процентов от суммы месячной арендной платы.
В письме от 27.03.2012 ответчик уведомил истца о расторжении договора аренды.
Указывая на наличие оснований для взыскания неустойки, а также убытков в виде упущенной выгоды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Суд установил нарушение ответчиком пункта 6.3.1 договора аренды и факт наличия у истца убытков в виде неполученной арендной платы за два месяца, поэтому обоснованно взыскал с Предпринимателя убытки, не покрытые неустойкой, в сумме 26 193 рублей 54 копеек.
С учетом изложенного, доводы заявителя об ошибочном применении к рассмотренному спору статей 15, 330 и 394 Гражданского кодекса Российской Федерации суд округа отклоняет как несостоятельные…”

Возможность применения штрафных санкций к арендатору за досрочное расторжение договора аренды по своей инициативе

Статья 620 ГК РФ устанавливает право арендатора на досрочное расторжение договора аренды. На практике стороны нередко предусматривают в договоре условие, согласно которому арендатор в случае досрочного расторжения договора должен уплатить арендодателю штраф в той или иной форме. В связи с этим возникает вопрос о законности такого условия.

7.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды может содержать условие о том, что арендатор, отказавшийся от договора в одностороннем порядке, уплачивает неустойку.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
26.01.2010 ООО “Инвест” направило в адрес ИП Кирильцева Д.Е. претензию N 01 с предложением уплатить неустойку за досрочное расторжение договора, штраф и задолженность по арендной плате в срок до 29.01.2010. (т. 1 л.д. 98 – 99).
Ссылаясь на то, что требования субарендатора, указанные в письме от 24.12.2009 и претензии от 26.01.2010, ИП Кирильцевым Д.Е. исполнены не были, в связи с чем, считая договор субаренды от 09.09.2009 N 22/И расторгнутым с 21.03.2010, ООО “Инвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указывая на необходимость уплаты субарендатором субарендной платы за период с 01.01.2010 до 21.03.2010, неустойки за досрочное расторжении договора и пени за просрочку внесения субарендной платы.
Согласно п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В п. 8.6 договора субаренды N 22/И от 09.09.2009 стороны предусмотрели право субарендатора досрочно отказаться от договора. При этом, в соответствии с предусмотренной указанным пунктом договора процедурой расторжения договора, договор считается прекращенным по истечении 3 месяцев с момента получения субарендодателем соответствующего письменного заявления субарендатора и в случае оплаты последним неустойки в размере 12 000 рублей.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Принимая во внимание, что субарендатором в нарушение требований ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ не представлено доказательств, подтверждающих внесения субарендной платы в период с 01.01.2010 по 21.03.2010, суд первой инстанции признал обоснованным требование ООО “Инвест” о взыскании задолженности по субарендной плате, рассчитанной последним в соответствии с 3.2 договора субаренды N 22/И и составляющей 32 129 руб. (январь 2010 года – 12 000 рублей, февраль 2010 года – 12 000 рублей, с 1 по 21 марта 2010 года включительно – 8 129 рублей). Кроме того, руководствуясь п. 5.2 и п. 8.6 договора субаренды N 22/И, суд признал обоснованным требование о взыскании с ответчика неустойки за досрочное расторжение договора в сумме 12 000 руб., а также пени за просрочку внесения субарендной платы, начисленной истцом, в сумме 780 рублей…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4681/11 по делу N А36-1063/2010
“…Между ООО “Инвест” (субарендодателем) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатором) 09.09.2009 заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова, д. 10, сроком действия на 11 месяцев. Помещение передано субарендатору по акту приема-передачи от 09.09.2009.
ООО “Инвест” 21.12.2009 получено уведомление субарендатора о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010.
Основанием для обращения в суд с иском послужило наличие у субарендатора задолженности по арендным платежам на момент расторжения договора.
Субарендатор имеет право досрочно отказаться от исполнения договора, письменно уведомив об этом арендатора за 3 месяца до предполагаемой даты расторжения. При этом субарендатор обязан в течение 3 банковских дней с момента направления уведомления уплатить неустойку в размере месячной постоянной составляющей арендной платы.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, а также условия договора субаренды, суды первой и кассационной инстанций пришли к правильному выводу о том, что договор субаренды считается расторгнутым с 21.03.2010 и у субарендатора сохраняется обязанность по внесению арендной платы за период до указанной даты.
Поскольку ответчик не внес арендную плату за период с января 2010 года по 21.03.2010 и не оплатил предусмотренную договором субаренды неустойку за просрочку оплаты арендных платежей и за досрочное расторжение договора, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил иск.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Волго-Вятский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению договор аренды содержит условие об уплате арендной платы до конца текущего года в случае одностороннего отказа арендатора от договора. Суд квалифицировал это условие как условие о неустойке.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.06.2013 по делу N А43-24738/2012
“…Стороны согласовали, что договор может быть расторгнут досрочно при отказе арендатора от права аренды помещения, в случае исчезновения необходимости такой аренды, при условии направления не менее чем за 60 дней письменного уведомления об этом арендодателю; в этом случае арендатор обязан выплатить арендную плату до конца текущего года (пункт 9.6 договора).
Письмом от 09.03.2012 N 17 Предприниматель-2 уведомил Предпринимателя-1 о расторжении договора с 14.06.2012 (письмо получено истцом 15.06.2012).
Претензией от 03.07.2012, полученной ответчиком 12.07.2012, Предприниматель-1 предложил ему уплатить неустойку за досрочное расторжение договора в размере 181 440 рублей. Невыполнение последним данного требования явилось основанием для обращения Предпринимателя-1 в суд с настоящим иском.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату (пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации <*>).
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а не пункт 1 статьи 614 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора предусмотрены статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу пункта 4 которой договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматривается, что стороны реализовали принцип свободы договора, предусмотрев в пункте 9.6 договора аренды условие об ответственности за досрочное расторжение договора в случае отказа арендатора от права аренды в виде обязанности внести арендные платежи за весь период до конца текущего года.
Срок действия спорного договора определен сторонами с 06.02.2012 до 31.12.2012. Предложение о расторжении договора получено истцом 15.06.2012. Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к правомерному выводу о досрочном прекращении арендного обязательства и обоснованно, с учетом действующего законодательства и пункта 9.6 спорного договора, взыскал с ответчика неустойку в размере 155 520 рублей…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2012 по делу N А40-133445/11-53-1222
“…Арендатор уведомлением от 15.09.2011 г. сообщил арендодателю о досрочном отказе от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, которое было получено последним 16.09.2011 г.
Вместе с тем, отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания с ответчика компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. в связи с досрочным расторжением договора, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что односторонний отказ от исполнения договора не может быть обусловлен дополнительным обременением в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен.
Суд кассационной инстанции с не может согласиться с указанным выводом в связи со следующим.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания изменения или расторжения судом договора по требованию одной из его сторон.
Согласно части 2 названной нормы договор также может быть расторгнут (либо изменен) и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При этом само условие договора, предусматривающее возможность его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, должно однозначно следовать из договора.
Досрочное расторжение договора по требованию арендатора регулируется статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно абзацу второму пункта 4 которой, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Положения статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации в контексте положений пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды, заключенном на определенный срок, в том числе предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения условий договора.
В силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.
Так в соответствии с пунктом 14.2.4 договора N 49А от 31.08.2011 г. сторонами предусмотрено, что арендатор вправе отказаться от исполнения договора до истечения срока аренды в одностороннем внесудебном порядке посредством направления письменного уведомления арендодателю до прекращения договора не менее чем за три месяца. В этом случае арендатор обязуется уплатить арендодателю компенсацию за досрочное расторжение договора в размере, равном сумме арендной платы по договору за три месяца. При этом срок действия названного договора установлен по 31.07.2012 г. (п. 3.2 договора).
При таких обстоятельствам вывод арбитражных судов первой и апелляционной инстанций в части отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с ООО “Зика” в пользу ЗАО “ПрофЭстейт” компенсации в размере 1 058 979 руб. 12 коп. за досрочное расторжение договора противоречит условиям названного договора и не соответствует фактическим обстоятельствам дела. В связи с чем решение суда первой инстанции от 02.04.2012 г. и постановление суда апелляционной инстанции от 26.06.2012 г. в указанной части подлежат отмене…”

7.2. Вывод из судебной практики: В случае расторжения договора по инициативе арендатора или его одностороннего отказа от договора арендодатель вправе удержать денежные средства, переданные ему в качестве обеспечения исполнения обязательства, если такое условие предусмотрено договором.

Примечание: С 01.06.2015 в соответствии с п. 3 ст. 310 ГК РФ право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, по соглашению сторон может быть обусловлено выплатой определенной денежной суммы другой стороне обязательства. Следовательно, с указанной даты вопрос об удержании денежных средств при одностороннем отказе от договора урегулирован законодательно.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 03.11.2015 N 305-ЭС15-6784 по делу N А40-53452/2014
“…Пунктом 4.4 договора стороны установили обязанность арендатора внести арендодателю задаток в размере двухмесячной арендной ставки на условиях заключенного между сторонами соглашения о задатке от 16.04.2012 N 16/04/12-3 (далее – соглашение о задатке). При этом стороны указали, что данная сумма не является платежом за первые месяцы аренды, а удерживается арендодателем в качестве гарантии надлежащего выполнения обязательств арендатором по договору.
По условиям названного пункта договора, если арендатор расторгает договор до истечения срока его действия по любой причине за исключением пунктов 2.1.5, 6.4.1 – 6.4.3 договора, задаток удерживается арендодателем в полном объеме в качестве штрафа.
Полагая, что односторонний отказ от исполнения договора не может являться основанием для применения к арендатору меры ответственности в виде штрафа, общество обратилось в суд с требованием о признании недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора.
Суды удовлетворили требование общества, признав оспариваемый пункт договора недействительным.
Штраф за досрочное расторжение договора квалифицирован судами как неустойка.
При названных обстоятельствах, исходя из положений пункта 3 статьи 450, статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), суды пришли к выводу о том, что установление в договоре указанного штрафа противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности, применяемой за нарушение гражданских прав.
Поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке не является гражданско-правовым нарушением (ненадлежащим исполнением обязательств), а обусловлено реализацией арендатором права, предоставленного договором, суды признали установленный в договоре “механизм расторжения договора” противоречащим нормам гражданского законодательства.
Между тем судами не учтено следующее.
В статьях 619 и 620 Гражданского кодекса также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Оспариваемым пунктом договора предусмотрена возможность расторжения договора до истечения срока его действия в одностороннем порядке по любым другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора – удержание арендодателем задатка, для арендодателя – уплата задатка в двойном размере.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Поскольку удержание задатка арендодателем не связано с нарушением сторонами договорных обязательств, а при наличии определенных обстоятельств является условием для расторжения договора, квалификация судами суммы задатка в качестве неустойки основана на ошибочном толковании норм права.
В данном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора.
То, что такая компенсация поименована в договоре штрафом, не изменяет ее сути, которая состоит не в привлечении к ответственности стороны, решившей досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин любой из сторон.
Поскольку Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, отсутствуют основания для признания недействительным пункта 4.4 договора в части условия, предусматривающего право арендодателя удерживать задаток в качестве штрафа за досрочное расторжение договора, направленного на обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при его исполнении.
Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора. При таких обстоятельствах заявление арендатора о недействительности этого условия после направления уведомления о досрочном расторжении договора без указания каких-либо мотивов направлено на неисполнение возникшего между сторонами обязательства.
Таким образом, поскольку оснований для признания договора аренды недействительным в части (пункта 4.4) не имелось, иск удовлетворению не подлежал.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела и без устранения которых невозможны защита охраняемых законом публичных интересов…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 08.10.2010 N 13481/10 по делу N А40-104629/09-89-711
“…Как следует из судебных актов, 01.04.2009 между ОАО “ГИСС” (арендодатель) и ООО “Д-Войст” (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, 8. Стороны согласовали также внесение обеспечительного взноса в размере фиксированной месячной арендной платы в обеспечение исполнения обязательств арендатора по настоящему договору.
Арендатором 09.04.2009 произведена оплата обеспечительного взноса в размере 61 696 рублей.
28.05.2009 сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды по инициативе арендатора.
В соответствии с пунктом 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО “ГИСС” удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 рублей.
Установив, что ответчиком ненадлежащим образом выполнялись обязательства по внесению арендной платы в период с 01.04.2009 по 18.05.2009, суды взыскали 68 029 рублей 51 копейку с учетом внесенного обеспечительного платежа в соответствии с требованиями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5.2 договора аренды.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании недействительным пункта 5.2 договора аренды и пункта 4 соглашения к нему, суды пришли к выводу, что оспариваемые пункты договора аренды не противоречат требованиям ст. ст. 421, 432 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2016 N Ф05-1642/2016 по делу N А40-64148/2015
“…Материалами дела установлено, что 14.03.2014 г. между ООО “РИО Менеджмент” (Арендодатель) и ИП Гроссманом Р.С. (Арендатор) был заключен договор субаренды N G108-01 помещения по адресу: Москва, ул. Большая Черемушкинская, д., сроком на 3 года с момента подписания передаточного акта.
В соответствии с п. 10.4 договора в случае досрочного расторжения настоящего договора в соответствии с п. п. 19.5.2, 19.6 обеспечительный депозит, уплаченный Арендатором в соответствии с п. 10.1 настоящего договора, подлежит зачету в качестве штрафа, размер которого равен сумме обеспечительного депозита, находящегося в распоряжении Арендодателя на дату расторжения договора.
Сторонами заключено соглашение от 29.07.2014 г. о передаче прав и обязанностей по договору субаренды нежилого помещения G108-01 от 14.03.2014 г. 29.07.2014 г., согласно которому обеспечительный депозит в сумме 9812,50 у. е., уплаченный Арендатором Арендодателю, считается обеспечительным депозитом по договору, уплаченным со стороны нового арендатора – ИП Филипповой Т.В. (п. 4 соглашения).
Уведомлением от 05.12.2014 г. N 3/12-2014 ИП Филиппова Т.В. информировала арендодателя об одностороннем отказе от договора с просьбой вернуть обеспечительный платеж.
Обращаясь в суд, истец ссылался в том числе на незаконность условия вышеназванного договора о зачете суммы обеспечительного платежа, в связи с чем просил признать недействительными (ничтожными) пункты 10.3, 10.4, 19.5.2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. в части условия о выплате штрафа в соответствии с п. 10.4 договора и взыскать с ответчика обеспечительный депозит в размере 345 740 руб. 49 коп. и начисленные на него проценты за пользование чужими денежными средствами.
Суд первой инстанции, установив прекращение обязательств из договора субаренды и возврата объекта аренды арендодателю, пришел к выводу об отсутствии у арендодателя оснований для удержания обеспечительного платежа, удовлетворил требования о признании п. 10.4, п. 19.5.2 договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. в части обязанности Арендатора выплатить штраф в соответствии с п. 10.4 договора недействительным в силу ничтожности, взыскав с ООО “РИО Менеджмент” в пользу ИП Филипповой Т.В. обеспечительный депозит в сумме 345 740 руб. 49 коп., а также проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03.03.2015 г. по 05.08.2015 г. в сумме 15 679 руб.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.
Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015.
По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон.
Реализуя принцип свободы договора, стороны договора субаренды нежилого помещения N G108-01 от 14.03.2014 г. предусмотрели в нем условие об ответственности за досрочное расторжение договора в виде удержания обеспечительного депозита, уплаченного Арендатором в соответствии с п. 10.1 настоящего договора, путем его зачета в качестве штрафа.
Поскольку не требуется устанавливать новых обстоятельств и исследовать дополнительных доказательств, судебная коллегия находит возможным, не направляя дело на новое рассмотрение, принять решение об отказе в удовлетворении заявления в указанной части…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.03.2016 N Ф05-2536/2016 по делу N А40-40138/2015
“…Общество с ограниченной ответственностью “Тендер” (далее – истец, ООО “Тендер”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Меркурий” (далее – ответчик, ООО “Меркурий”) о взыскании неосновательного обогащения в виде внесенного субарендатором обеспечительного платежа в сумме 605 477 рублей 31 копейки по договору от 01.10.2014 N 21Т/12.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16.07.2015 иск удовлетворен.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2015 решение отменено. В удовлетворении иска отказано.
Как установлено судами, 01.10.2014 между ООО “Тендер” (арендатор) и ООО “Меркурий” (арендодатель) заключен договор аренды N 21Т/12, в соответствии с условиями которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлены помещения общей площадью 492,6 кв. м в зданиях, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Краснобогатырская, д. 2 стр. 2 и стр. 6.
Арендатор в соответствии с условиями договора обязался уплатить арендодателю денежные средства в сумме 605 477 рублей 31 копейки (обеспечительный платеж), из которых арендодатель вправе получить удовлетворение своих требований к арендатору и которые по окончании срока аренды подлежат возврату арендатору; также арендодатель вправе удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа, в том числе, в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
24.10.2014 арендатор реализовал право одностороннего отказа от исполнения договора аренды посредством направления арендодателю соответствующего письменного уведомления, в связи с чем обязательства сторон из договора аренды прекратились в порядке пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) на основании пункта 2 статьи 453 ГК РФ.
Апелляционный суд, применив положения статьи 421 ГК РФ, проанализировав условия пункта 4.6 договора, предоставляющего арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора, пришел к выводу о том, что договор аренды заключен сторонами на условиях возможности прекращения обязательства аренды предоставлением арендатором взамен исполнения отступного (уплатой денег), включение соответствующего условия в договор положениям действующего законодательства не противоречит, в связи с чем у арендодателя в связи с досрочным прекращением обязательств вследствие отказа арендатора от его исполнения возникло право удержать сумму обеспечительного платежа в размере 605 477 рублей 31 копейки в качестве штрафа.
Как установлено судами, пункт 4.6 договора предоставляет арендодателю право удержать сумму обеспечительного платежа в качестве штрафа в случае досрочного расторжения договора по требованию арендатора.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного расторжения договора в одностороннем порядке, что не противоречит положениям статей 329, 421 ГК РФ.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что в спорном случае стороны при заключении договора определили сумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.11.2015 N Ф05-12847/2015 по делу N А40-88887/14
“…Как было установлено судами обеих инстанций при рассмотрении данного спора, 24 декабря 2012 года между ООО “ТРК-Петербург (арендодатель) и ООО “Техноград” (арендатор) был заключен договор аренды N 1-29/12 в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду помещение общей площадью 732,64 кв. м, расположенное в здании по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А.
Кроме того, стороны согласовали обязанность арендатора по уплате обеспечительного платежа в размере 94266,35 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств по договору, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.
Помимо этого, стороны заключили 24 ноября 2013 года договор аренды нежилого помещения N Кр1-29с/13, в редакции дополнительного соглашения N 1, по условиям которого ООО “ТРК-Петербург” (арендодатель) обязался передать, а ООО “Техноград” (арендатор) принять во временное владение и пользование складские помещения общей площадью 48,48 кв. м, расположенные по адресу: г. Санкт-Петербург, Индустриальный проспект, д. 24, лит. А на 11 месяцев.
Стороны согласовали обязанность истца внести обеспечительный платеж по договору в размере 2599,8 у.е. без НДС в целях обеспечения исполнения арендатором всех принятых на себя обязательств, который находится в пользовании арендодателя в течение всего срока аренды. Обеспечительный платеж вносится в течение 5-ти календарных дней с даты подписания договора.
Суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве неустойки (штрафа) за отказ истца от исполнения договоров аренды, поскольку такой отказ допускается договорами аренды и сам по себе не может быть квалифицирован как нарушение обязательств. Кроме того, обеспечительный платеж не может быть удержан арендодателем в качестве отступного, поскольку сторонами не достигнуто соглашение о размере, сроках и порядке предоставления отступного, что предусмотрено статьей 409 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем с выводами судов обеих инстанций нельзя согласиться, поскольку они сделаны при неполном исследовании существенных обстоятельств дела и с нарушением норм материального права в связи со следующим.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.
В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Согласно статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Исходя из названных правовых норм стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.
При этом, исходя из принципа соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.
По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.
Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления).
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ N 305-ЭС15-6784 от 03.11.2015.
По настоящему делу суды обеих инстанций установили, что заключенными сторонами договорами аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договоров в одностороннем порядке каждой из сторон (пункты 9.4 договоров аренды в редакции дополнительных соглашений к ним).
Между тем в дополнительном соглашении N 1 от 24 декабря 2012 года к договору аренды N 1-29/12 пункт 9.5 изложен в следующей редакции: в случаях досрочного расторжения настоящего договора аренды по основаниям, указанным в пунктах 9.1.1 – 9.1.9, пункт 9.3, пункте 9.4 (односторонний отказ от договора со стороны арендатора), настоящего договора аренды, а также по иным обстоятельствам неисполнения либо ненадлежащего исполнения арендатором принятых на себя обязательств, предусмотренных настоящим договором аренды, обеспечительный платеж и арендная плата, уплаченные арендатором арендодателю на дату расторжения договора аренды, арендатору не возвращаются.
Однако суды обеих инстанций не дали оценку этому условию договора.
Учитывая изложенное, выводы судов нельзя признать обоснованными, в связи с чем судебные акты подлежат отмене полностью, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку зачет удовлетворенных требований был осуществлен исходя из взысканного размера обеспечительного платежа…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.05.2011 N КГ-А40/1658-11 по делу N А40-37004/10-6-313
“…Согласно п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 о своем намерении досрочно прекратить действие договора арендатор обязан уведомить арендодателя в письменной форме за 45 дней до предполагаемого срока расторжения.
Судами установлено, что в соответствии с п. 13.4 договора аренды нежилого помещения от 18.05.2009 N J0905-24 ООО “Ориентир” (арендатор) направило в адрес ответчика уведомление, принятое ответчиком за вх. 239 от 19.11.2009 г., с требованием произвести перерасчет арендной платы с 1 сентября 2009 г. по 30 ноября 2009 г., а также о досрочном расторжении договора в одностороннем порядке с 01.12.2009 г.
Истец воспользовался правом, предусмотренным договором и в одностороннем порядке расторг договор, что является основанием для прекращения обязательств у сторон, за исключением тех, которые возникли до его расторжения согласно положениям ст. 453 ГК РФ.
В пункте 5.13 договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 стороны предусмотрели, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора по любым основаниям залоговая сумма возврату не подлежит.
При этом, арбитражные суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что в данном случае спорная сумма денежных средств не является залогом как таковым исходя из положений ст. ст. 334 – 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение в указанном договоре аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 спорной суммы денежных средств как залоговой не означает, что она относится к предмету залога.
С учетом приведенного судебная коллегия кассационной инстанции находит правильными выводы нижестоящих судов об отсутствии правовых оснований для принудительного обязания ЗАО Корейско-российское совместное предприятие “Джинро-Русь Фуд Ко” осуществить возврат арендатору ООО “Ориентир” залоговой суммы в размере 94 320 руб., поскольку исходя из условий договора аренды нежилого помещения от 01.08.2009 г. N J0908-46 (пункт 5.13 договора) при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора истец несет ответственность в размере залоговой суммы…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2010 N КГ-А40/6635-10 по делу N А40-104629/09-89-711
“…Открытое акционерное общество “ГИСС” (далее ОАО “ГИСС”) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Д-Войст” (далее ООО “Д-Войст”) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 68 029 руб. 51 коп. за период с апреля по май 2009 г.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 22.12.2009 г. исковые требования ОАО “ГИСС” удовлетворены. Встречный иск ООО “Д-Войст” о признании пунктов 5.2 договора аренды и пункта 4 дополнительного соглашения к нему недействительными отклонен, поскольку суд исходя из статьи 329 ГК РФ установил, что обеспечительный платеж имеет целевое назначение – гарантия обеспечения платежеспособности арендатора, что не противоречит статье 329 ГК РФ.
Как установлено судами, 01.04.2009 г. между ОАО “ГИСС” (Арендодатель) и ООО “Д-Войст” (Арендатор) заключен договор аренды N 06.01.04/09 по условиям которого Арендатору предоставлены в пользование справочные киоски ГИСС, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Кетчерская, вл. 1г, стр. 1; г. Москва, ул. Фестивальная, вл. 8.
Срок договора установлен сторонами с даты его подписания (с 01.04.2009 г.) по 28.02.2010 г.
Во исполнение условий договора арендатором по п/п N 066 от 09.04.2009 г. была произведена оплата обеспечительного взноса по договору в размере 61.696 руб.
28.05.2009 г. между сторонами было подписано соглашение о расторжении договора по инициативе арендатора.
В п. 4 соглашения стороны указали, что согласно п. 5.2 договора при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ГИСС удерживает в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61.690 руб. Таким образом, обеспечительный взнос оплаченный по договору возврату поступает в распоряжение ГИСС в качестве штрафа.
Встречный иск ООО “Д-Войст” мотивирован тем, что пункт 5.2 договора аренды от 01.04.2009 г. N 06.01.04/09 и пункт 4 дополнительного соглашения о расторжении договора аренды, устанавливающие, что при досрочном расторжении договора по инициативе арендатора ОАО “ГИСС” имеет право удержать в качестве штрафа обеспечительный взнос в размере 61 690 руб., являются недействительными в силу нарушения статьи 330 Гражданского кодекса РФ.
Суды установили, что обеспечительный платеж является гарантией обеспечения платежеспособности арендатора и в силу статьи 329 ГК РФ может быть отнесен к иным способам обеспечения обязательства.
Поскольку в договоре сторонами четко определен порядок внесения и возврата обеспечительного платежа как штрафа, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что это не противоречит статьям 329 и 421 ГК РФ…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.03.2013 по делу N А63-10179/2012
“…Согласно пункту 3.9, 3.9.1 основного договора аренды (далее – договор аренды), выплаченный арендатором арендодателю в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору от 31.08.2005 обеспечительный взнос, с момента подписания основного договора направлен на обеспечение исполнение обязательств арендатора по новой сделке.
В разделе 8 договора указаны основания, по которым может быть расторгнут договор аренды досрочно по требованиям арендодателя и арендатора.
По условиям пункта 8.3.2 договора, если арендатор извещает арендодателя о своем желании расторгнуть договор за три месяца до даты предполагаемого расторжения, но не ранее 66 месяцев с начала срока аренды (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008). В этом случае обеспечительный взнос не удерживается.
Согласно пункту 8.3.3 договора, если арендатор будет требовать досрочного расторжения договора ранее 66 месяцев с начала срока аренды, обеспечительный взнос, предусмотренный предварительным договором, и неиспользованная часть ежемесячной арендной платы будут удержаны арендодателем в полном объеме в качестве неустойки (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008).
Ответчик обратился к арендодателю с заявлением от 29.08.2011 о расторжении договора с 30.11.2011 (т. 1, л.д. 85).
Письмом от 09.04.2012 истец обратился к ответчику с требованием об оплате неустойки в размере 908 716 рублей на основании пункта 8.3.3. договора, после чего подал иск в арбитражный суд.
Статьей 620 Кодекса установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора. Кроме того, указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.
Юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Кодекса).
На основании пункта 1 статьи 329 Кодекса исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды, оценив сформулированное в пункте 8.3.3 условие договора от 26.02.2007 (в редакции дополнительного соглашения от 11.03.2008), в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об удовлетворении заявленных требований. Дополнительное соглашение от 11.03.2008 к основному договору аренды от 26.02.2007 N 69, содержащее указанное условие, подписано сторонами без замечаний и возражений (статья 2, 421 Кодекса)…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.01.2012 N Ф09-8777/11 по делу N А50-1951/2011
“…Суды, оценив условие договора, сформулированное в п. 3.5, в части удержания обеспечительного взноса при расторжении договора аренды по инициативе арендатора в качестве штрафной неустойки, фактически предусматривающее обеспечение исполнения арендатором условий договора и гарантирующее законные интересы арендодателя при исполнении этого договора, принимая во внимание, что Гражданский кодекс Российской Федерации допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств, пришли к верному выводу об отсутствии оснований для признания спорного условия договора недействительным (ничтожным).
При этом судами также учтено, что договор аренды нежилого помещения, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений (ст. 2, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в удовлетворении исковых требований отказано правомерно…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2011 по делу N А36-1063/2010
“…09.09.2009 между ООО “Инвест” (субарендодатель) и ИП Кирильцевым Д.Е. (субарендатор) был заключен договор субаренды N 22/И нежилого помещения общей площадью 10 кв. м, расположенного в культурно-развлекательном центре по адресу: г. Липецк, ул. Титова д. 10 (т. 1 л.д. 35 – 41), сроком действия 11 месяцев с даты его подписания сторонами.
При этом в силу п. 4.6.1 договора при досрочном расторжении договора по инициативе субарендатора обеспечительный платеж не возвращается.
21.12.2009 ООО “Инвест” было получено заявление ИП Кирильцева Д.Е. о досрочном расторжении договора субаренды с 31.01.2010, в котором субарендатор просил засчитать сумму обеспечительного депозита в счет оплаты субаренды за январь 2010 года (т. 1 л.д. 100).
Письмом от 24.12.2009 N 23 ООО “Инвест” предложило субарендатору досрочно расторгнуть договор субаренды с 31.01.2010 при условии своевременного внесения им арендной платы за январь 2010 года включительно, а также неустойки согласно пункту 8.6 договора, указав при этом, что в силу п. 4.6.1 обеспечительный платеж не подлежит возврату субарендатору и не может быть засчитан в счет субарендной платы. Помимо этого ООО “Инвест” отметило, что в случае не исполнения ИП Кирильцевым Д.Е. вышеизложенных требований датой расторжения договора будет считаться 21.03.2010, то есть по истечении трех месяцев после получения уведомления о досрочном расторжении договора субаренды (т. 1 л.д. 101). Указанное письмо получено лично Кирильцевым Д.Е., о чем свидетельствует его подпись.
Поскольку заявление ИП Кирильцева Д.Е. о расторжении договора субаренды было получено ООО “Инвест” 21.12.2009, суд первой инстанции обоснованно указал, что договор субаренды N 22/И от 09.09.2009 следует считать расторгнутым с 21.03.2009.
Довод ответчика о необходимости зачета в арендную плату обеспечительного платежа по договору субаренды N 22/И от 09.09.2009, перечисленного последним в сумме 12 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку данное требование противоречит условиям п. 4.6.1 договора субаренды…”

7.3. Вывод из судебной практики: Если арендатор отказался от исполнения договора в одностороннем порядке на основании договорного условия, арендодатель вправе требовать от него выплаты твердой денежной суммы в качестве возмещения убытков, связанных с досрочным расторжением договора, и уплаты неустойки за просрочку этой выплаты при наличии в договоре соответствующих условий.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.05.2013 N Ф09-3622/13 по делу N А76-13943/12
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем Кисленко А.Н., предпринимателем Бабкиным С.В. (арендодатели) и обществом “МТС-Банк” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 24.09.2007 N 22Ч-21-7, в соответствии с которым арендодатели передают, а арендатор принимает во временное возмездное пользование недвижимое имущество – нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, 9: а) N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-82; б) N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-83; в) N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (условный) номер 74-74-01/732/2006-81 (далее – помещение), для использования его в целях уставной деятельности.
В случае досрочного прекращения действия договора от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 названного договора, или расторжения на основании п. 5.3.3 договора арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб. Указанная сумма денежных средств по соглашению сторон включает в себя все расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды. Названная выше сумма возмещения, предусмотренная данным пунктом, должна быть уплачена арендатором в течение 10 календарных дней с момента получения письменного уведомления арендодателей (п. 2.3.21 указанного договора).
Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.
Апелляционным судом верно отмечено, что взыскиваемая сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства. Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.
При неуплате ответчиком указанной суммы в установленный договором срок обществом “МТС-Банк” нарушено данное условие договора.
При таких обстоятельствах суды обоснованно удовлетворили исковые требования предпринимателей Бабкина С.В. и Кисленко А.Н., взыскав с общества “МТС-Банк” в пользу истцов основной долг в общей сумме 3 500 000 руб. 00 коп., пени в сумме 30 015 руб. 00 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 61 300 руб. 16 коп.
Кроме того, судом апелляционной инстанции верно указано, что условие п. 2.3.21 договора аренды согласовано сторонами при заключении названного договора. Доказательства наличия между сторонами разногласий по данному пункту не представлены.
Довод ответчика о применении к нему двойной ответственности также обоснованно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку пени начислены истцами на сумму денежных средств в размере 3 500 000 руб. как на договорную задолженность.
На основании изложенного вывод судов об отсутствии оснований для признания п. 2.3.21 договора аренды от 24.09.2007 N 22Ч-21-7 ничтожным является правильным…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2013 N Ф09-13115/13 по делу N А76-6154/2013
“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что 24.09.2007 между предпринимателями Бабкиным С.В., Кисленко А.Н. (арендодатели) и обществом “МТС-Банк” (арендатор) заключен договор N 22Ч-21-7 аренды нежилых помещений N 13 общей площадью 183 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-82, N 15 общей площадью 263,8 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-83, N 17 общей площадью 308,5 кв. м, кадастровый (или условный) номер 74-74-01/732/2006-81, расположенных по адресу: г. Челябинск, пл. МОПРа, д. 9, для использования в целях уставной деятельности. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 24.09.2007. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.10.2007.
Предприниматели Бабкин С.В., Кисленко А.Н. направили в адрес общества “МТС-Банк” претензию о просрочке исполнения обязательства, предусмотренного п. 2.3.21 договора аренды, и необходимости выплаты пени, предусмотренной п. 4.4 договора.
Неисполнение обществом “МТС-Банк” указанных требований явилось основанием для обращения предпринимателей Бабкина С.В., Кисленко А.Н. в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
При этом согласно п. 2.3.21 указанного договора в случае досрочного прекращения действия договора по инициативе арендатора, осуществленного на основании п. 5.3.1 договора, арендатор обязуется уплатить (возместить) арендодателям денежные средства в сумме 3 500 000 руб.
Пунктом 4.4 данного договора установлена пеня за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своей обязанности, предусмотренной, в частности, п. 2.3.21 договора.
Судами сделан правильный вывод о том, что указанная сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства. Она определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением договора аренды.
Нарушение обществом “МТС-Банк” условий договора об оплате в установленный срок указанной суммы является основанием для взыскания с него неустойки за период просрочки в размере, определенном п. 4.4 договора.
Довод общества “МТС-Банк” о недействительности п. 2.3.21 договора аренды в связи с тем, что условиями данного пункта установлена ответственность за реализацию права на односторонний отказ от договора аренды, а также начисление неустойки на неустойку, рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен, поскольку указанная в п. 2.3.21 договора сумма денежных средств в размере 3 500 000 руб. не является ответственностью за неисполнение или ненадлежащее исполнение арендатором своего обязательства, а определена сторонами договора как твердая сумма компенсации, включающая в себя все возможные расходы и убытки арендодателей, связанные с досрочным прекращением настоящего договора.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

 Односторонний отказ от исполнения договора аренды по требованию арендатора

8.1. Вывод из судебной практики: Если договор предусматривает право арендатора отказаться от его исполнения в одностороннем порядке, то это право может быть реализовано в отношении отдельных арендуемых объектов, при условии что предмет аренды не является единым имущественным комплексом или неделимой вещью.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.03.2014 по делу N А32-15345/2013
“…Полагая, что спорный договор расторгнут по соглашению сторон 16.05.2013, арендатором не исполнена обязанность по внесению арендных платежей с января 2013 года, а также по возмещению расходов на теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение с ноября 2012 года, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Суд апелляционной инстанции изменил решение и уменьшил подлежащую взысканию сумму задолженности. Сославшись на переписку сторон, суд пришел к выводу о том, что обязательства арендатора в отношении оплаты за пользование нежилыми помещениями, расположенными по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, общей площадью 584,4 кв. м и общей площадью 105,9 кв. м, прекратились с 22.12.2012, в остальной части обязательства арендатора прекратились с 10.04.2013.
Суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции ввиду следующего.
В пункте 2.4.4 стороны предусмотрели право арендатора в любое время отказаться от договора, письменно известив арендодателя об этом за один месяц.
Оценив представленную в материалы дела переписку сторон, суд апелляционной инстанции установил, что письмом от 12.11.2012 (получено арендодателем 22.11.2012) предприниматель отказался от исполнения договора в части помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, общей площадью 584 кв. м и общей площадью 105, 9 кв. м (ключи от помещений возвращены сопроводительным письмом от 29.12.2012), а письмом от 25.02.2013 (получено арендодателем 05.03.2012) арендатор отказался от договора в полном объеме, указав дату расторжения – 10.04.2013.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с 22.12.2012 договор прекратил свое действие в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 323, а с 10.04.2013 договор расторгнут в порядке, установленном в пункте 3 статьи 450 Кодекса.
Довод общества о том, что договором не предусмотрено право арендатора на частичный отказ от исполнения договора, суд апелляционной инстанции правомерно отклонил, указав, что в договоре не содержится запрет на отказ от исполнения договора в части, а предмет договора аренды не составляет единый имущественный комплекс либо неделимую вещь. Кроме того, суд верно отметил, что гражданским законодательством не предусмотрен запрет на частичный отказ от исполнения договора, а иное толкование условий договора истцом противоречит принципам осуществления гражданских прав и свободы договора. Реализация права на частичный отказ от исполнения договора в отношении конкретного объекта аренды, в числе прочих объектов, не нарушает обязательных правил, установленных законом и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции достаточно полно исследовал обстоятельства дела, надлежаще оценил доказательства, правильно применил нормы материального права. Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являющиеся основаниями для отмены постановления суда апелляционной инстанции, не установлены…”

Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 620 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

9.1. Пример удовлетворения требований арендатора о расторжении договора в случае, когда переданное ему имущество в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования

Ситуация
В договоре аренды была указана конкретная цель использования объекта аренды. Ссылаясь на невозможность использования арендованного имущества по целевому назначению, арендатор обратился в суд с требованием о расторжении договора.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 620 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал: согласно п. п. 2 и 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют использованию, а также в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, такое имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования.
Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора были удовлетворены.
(Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.06.2018 N Ф09-2727/18 по делу N А71-9794/2017; Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.05.2018 N Ф03-1569/2018 по делу N А04-482/2017)

9.2. Пример отказа в удовлетворении требования арендатора о расторжении договора в случае, когда оно заявлено не по основанию, прямо предусмотренному договором

Ситуация
В договоре аренды стороны предусмотрели основания для его досрочного расторжения по требованию арендатора в судебном порядке (непредставление арендодателем помещения в установленный срок и создание препятствий со стороны арендодателя в пользовании или ограниченном пользовании помещением, оборудованием).
Договор также содержал условие, согласно которому в случае досрочного расторжения договора по иным основаниям одна сторона обязана письменно предупредить другую о предстоящем расторжении за один год до него.
Арендатор обратился в суд с иском о расторжении договора и сослался на то, что выполнил условие о заблаговременном письменном предупреждении арендодателя о предстоящем расторжении договора.
Суд в удовлетворении иска отказал.

Применение ст. 620 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что в соответствии с абз. 2 пп. 4 ст. 620 ГК РФ договором аренды могут быть установлены специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендатора в судебном порядке. Суд не установил ни одного из оснований, предусмотренных данным договором аренды для его расторжения. Условие о том, что арендодатель должен быть письменно предупрежден о предстоящем расторжении за один год до него, самостоятельных оснований для расторжения не содержало. Следовательно, арендатор не вправе требовать расторжения договора в судебном порядке.

 

Поделитесь своим мнением

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

четыре × 1 =