Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

1. Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
2. В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.
Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

 Отношения сторон договора при смене арендодателя и связанные с этим последствия

Статья 617 ГК РФ, устанавливая гарантии для арендатора при переходе права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу, лишь частично регулирует связанные с этим отношения. Из данной нормы однозначно не следует, кому должны предъявляться претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем, обязан ли новый арендодатель возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, если они понесены до изменения арендодателя, но прежним арендодателем не компенсировались, и т.п.

1.1. Вывод из судебной практики: Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 N Ф04-4219/2017 по делу N А46-6146/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.11.2005 между Озеровой Натальей Васильевной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Гермес” (арендатор) заключен договор аренды нежилого строения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое строение (магазин N 2, одноэтажное кирпичное здание, литера А), находящееся в собственности арендодателя. Общая площадь предоставляемого здания – 475,8 кв. м. Здание расположено по адресу: город Омск, улица 2-я Солнечная, дом 26.
Решением мирового судьи судебного участка N 42 Кировского административного округа города Омска от 11.05.2005 по делу N 2-2263/2005 расторгнут брак между Озеровым О.В. и Озеровой Н.В.
Указанным решением произведен раздел совместного имущества супругов, за каждым из них признано право собственности на 1/2 магазина N 2; признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права собственности Озеровой Н.В. на поименованное выше нежилое строение, выданное 01.02.2002 учреждением юстиции Омской области по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кадастровый номер объекта 55-00-48877.
В связи с отсутствием платежей 30.03.2016 Озеров О.В. направил в адрес ООО “Гермес” претензию, содержащую требование погасить задолженность по арендной плате в сумме 71 250 руб. 00 коп. и предложение о расторжении договора аренды от 09.11.2005, ответа на которую не последовало.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Озерова О.В. в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статьям 606, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Руководствуясь приведенными нормами права, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, установив, что доказательств внесения ООО “Гермес” арендной платы за период с 01.12.2015 по 29.02.2016 в сумме 71 250 руб. 00 коп. в материалах дела не содержится, суд первой инстанции пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности в указанной сумме, а также о расторжении договора аренды нежилого строения от 09.11.2005, заключенного на срок до 09.11.2020, подлежат удовлетворению.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункту 24 Информационного письма N 66 переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Поскольку переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, требование Озерова О.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 71 250 руб. 00 коп. за период с 01.12.2015 по 29.02.2016 является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате удовлетворено правомерно.
Поскольку необходимые фактические обстоятельства дела в полной мере установлены судом, однако неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в порядке пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ принять в указанной части новый судебный акт и отказать в удовлетворении требования о расторжении договора аренды нежилого строения от 09.11.2005, заключенного между Озеровой Натальей Васильевной и обществом с ограниченной ответственностью “Гермес”.
В остальной части решение Арбитражного суда Омской области от 06.12.2016 по делу N А46-6146/2016 подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом “Моспромстрой” (арендодателем) и обществом “МФК ДжамильКо” (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 (далее – договор аренды) спорных помещений.
Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.
Договор аренды был представлен в Московский комитет по регистрации прав (далее – регистрирующий орган) и 26.04.2000 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – реестр) за номером 77-01/00-10/2000-28484.
Право собственности на здание, в котором расположены спорные помещения, 15.03.2007 перешло к обществу “МПС-СТАР”. С этого момента на основании статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) данное общество выступает в качестве арендодателя по договору аренды…”

Определение ВАС РФ от 03.02.2011 N ВАС-629/11 по делу N А17-9472/2009
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 01.01.2006 между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Тейково (арендодателем), муниципальным унитарным предприятием “Многоотраслевое производственное объединение жилищно-коммунального хозяйства” (балансодержателем) и предпринимателем Пономаренко Г.Г. (арендатором) на срок с 01.01.2006 по 31.12.2021 заключен договор N 103 аренды нежилого помещения, которое фактически было передано арендатору.
Названный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
В дальнейшем арендуемое помещение было выкуплено на аукционе предпринимателем Воробьевой И.Н.
Ссылаясь на отсутствие регистрации предпринимателя Воробьевой И.Н. в качестве нового арендодателя по договору аренды, а также отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения, Пономаренко Г.Г. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
…в передаче дела N А17-9472/2009 Арбитражного суда Ивановской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 06.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.10.2010 по тому же делу отказать…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.03.2010 по делу N А28-4583/2009
“…В пункте 2.3 решения Юрьянской районной Думы от 27.12.2007 N 22/2 “Об утверждении положения “Об управлении и распоряжении земельными участками на территории муниципального образования Юрьянский район” предусмотрено, что полномочия по управлению и распоряжению земельными участками, находящимися в границах муниципального района, осуществляет администрация Юрьянского района.
Следовательно, к Администрации перешли права арендодателя в силу перераспределения собственником имущества полномочий по распоряжению земельными участками.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, смена арендодателя не является основанием для внесения изменений в договор аренды, поэтому перешедшие к истцу права арендодателя по настоящему договору, оформленные актом приема-передачи от 25.07.2006, не подлежали регистрации по правилам статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.03.2010 по делу N А19-12379/09
“…В соответствии с условиями договора аренды N 681 от 05.05.1996 арендодателем является администрация г. Ангарска.
Вместе с тем, пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (в редакции Федерального закона от 17.04.2006 N 53-ФЗ, вступившего в законную силу с 01.07.2006) установлено, что распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.
Предметом договора аренды N 681 от 05.05.1996 стал земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в связи с момента вступления в силу указанных изменений в Федеральный закон уполномоченным органом по распоряжению земельным участком стала администрация Ангарского муниципального образования и с этого момента оно заменило администрацию г. Ангарска в арендных отношениях с ЗАО “Ангарский керамический завод” относительно земельного участка.
Таким образом, суды пришли к правомерному выводу, что арендодателем по договору аренды N 681 от 05.05.1996 следует считать Ангарское муниципальное образование, уполномоченное в силу закона распоряжаться спорным земельным участком и проводить взыскание арендной платы…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009
“…Согласно пункту 1 статьи 617 этого же Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
В ходе судебного разбирательства арбитражными судами установлено, что после заключения договора аренды от 10.03.2006 N 013-А ФГУП “Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток” прошло процедуру реорганизации путем присоединения к ФГУП “ВГТРК”; право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, находящееся на балансе предприятия, в том числе и на переданные в аренду ответчику помещения, перешло к истцу.
Арбитражными судами также установлено, что арендатор нежилых помещений по договору N 013-А был уведомлен истцом о смене собственника такого имущества, о чем свидетельствует имеющееся в материалах дела дополнительное соглашение к договору от 22.11.2006, подписанное со стороны ООО “Восток Медиа Сервис” без возражений (л.д. 27 – 28).
Принимая во внимание изложенное, поскольку право собственности на арендуемые ответчиком помещения перешло к другому лицу (ФГУП “ВГТРК”), судебные инстанции, руководствуясь указанными выше нормами гражданского законодательства, пришли к правильному выводу об отсутствии необходимости государственной регистрации соглашения к договору, поскольку таковое лишь уточнило арендодателя по сделке, не изменяя существа обязательства…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2017 N Ф05-9388/2017 по делу N А40-53871/2015
“…Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку право хозяйственного ведения ФГУП “ФТ-центр” в отношении арендуемого истцом имущества прекратилось, права арендодателя по договору аренды от 23.03.1994 N 12/163-59/15 перешли к ТУ Росимущества в г. Москве как к уполномоченному государственному органу по распоряжению государственным имуществом. При таких обстоятельствах требования ООО “Ванлизингэкспозито” как арендатора о внесении в договор аренды сведений в части наименования арендодателя являются правомерными, а уклонение от внесения таких сведений в договор аренды нарушает права истца на приведение договорных отношений в соответствие с требованиями закона.
На основании вышеизложенного судебная коллегия полагает, что судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2011 N КГ-А40/7190-11 по делу N А40-70130/10-77-104
“…Следовательно, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель ЗАО фирма “Электро” перестал быть стороной по договору аренды в силу закона (применительно к пункту 24 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66).
При перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются. К вновь заступающему лицу переходит не отдельное правомочие выбывающего лица, а вся совокупность его правомочий, имеющаяся в наличии на момент перехода.
В связи с этим, апелляционный суд правильно не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о смене арендодателя по договору аренды N 52-ДА/2008 от 29.09.2008 г. у ООО “Икс” не возникло обязательство по возврату гарантийного платежа…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.10.2015 N Ф07-6837/2015 по делу N А26-6761/2014
“…В соответствии с Договором, зарегистрированным 10.11.2006 в установленном порядке, Администрация (арендодатель) предоставила Горельскому А.А. (арендатору) в аренду на срок до 30.09.2016 расположенные на первом этаже жилого дома N 19 по ул. Луначарского в г. Петрозаводске (далее – жилой дом) нежилые помещения, общей площадью 106,1 кв. м (далее – помещения салона) для размещения офиса, парикмахерской, солярия, косметологического кабинета, для торговли непродовольственными товарами.
На основании распоряжения ТУ ФАУФИ от 28.03.2008 N 221-р встроенные нежилые помещения общей площадью 316,5 кв. м, включающие в себя том числе помещения салона, закреплены на праве хозяйственного ведения за Предприятием.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23); в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя является правомерным (пункт 24).
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382 и 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.
В связи с произошедшей переменой собственника помещений салона к Предприятию, обладающему правом хозяйственного ведения в отношении этого объекта недвижимости, перешли все права и обязанности арендодателя по Договору.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно требование Предприятия о признании его стороной Договора удовлетворил.
В связи с тем, что Горельский А.А. в нарушение статьи 65 АПК РФ суду не представил доказательства внесения им арендной платы по Договору, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования Предприятия в части взыскания суммы основного долга…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).
С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2011 N Ф09-3262/11-С6 по делу N А34-4245/2010
“…В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суды, установив, что на момент заключения договора аренды земли от 10.11.2000 N 1362 государственная собственность на предоставленный в аренду земельный участок не была разграничена, пришли к выводу о том, что данный договор заключен администрацией г. Кургана, являющейся органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком в силу п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”.
При этом, поскольку 14.02.2008 на земельный участок площадью 2344 кв. м с кадастровым номером 45:25:07 03 09:0063 зарегистрировано право федеральной собственности, с этого момента территориальное управление является органом, осуществляющим полномочия собственника данного участка согласно п. 4.1 Типового положения о территориальном <*> Федерального агентства по управлению государственным имуществом, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 01.11.2008 N 374, а также полномочия арендодателя по договору аренды от 10.11.2000 N 1362.
——————————–
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла Постановления, имеется в виду “…положения о территориальном органе Федерального агентства…”.

Учитывая, что с момента разграничения государственной собственности на земельный участок у администрации г. Кургана отсутствует право распоряжения им, она не является органом, управомоченным на заключение соглашения о расторжении договора аренды от 10.11.2000 N 1362 от имени арендодателя, и не может требовать государственной регистрации такого соглашения (п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”

1.2. Вывод из судебной практики: Передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение или оперативное управление балансодержателю (смена балансодержателя) влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2011 по делу N А31-9837/2009
“…Как усматривается из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 18.04.2003 N 591900, по условиям которого арендатору за плату во временное владение и пользование предоставлено оборудование, находящееся в муниципальной собственности, согласно перечню (приложение N 1).
Постановлением администрации города Костромы от 07.08.2009 N 1446 за Предприятием на праве хозяйственного ведения закреплено имущество, в том числе оборудование, находящееся в аренде у Общества.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения Предприятия в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу пункта 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации согласие собственника требуется при сдаче в аренду недвижимого имущества. Суды обеих инстанций, истолковав представленные в материалы дела документы, в том числе спорный договор аренды и акт приема-передачи от 07.08.2009, отнесли арендованное оборудование к разряду движимого имущества, которым Предприятие, в силу положений гражданского законодательства и статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, вправе распоряжаться самостоятельно. Кроме того, как справедливо отметили суды, Предприятие не распорядилось оборудованием в виде сдачи его в аренду Обществу, а произвело замену на нового арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, при передаче арендованного имущества в хозяйственное ведение независимо от переоформления договора аренды собственник имущества перестает быть стороной договора аренды и утрачивает право на получение арендной платы, которая поступает в хозяйственное ведение унитарного предприятия – нового арендодателя…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.06.2011 N ВАС-7782/11 по делу N А53-12481/10
“…Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Судами установлено, что распоряжением территориального управления от 28.12.2007 N 1795-р право оперативного управления государственного автономного учреждения культуры Ростовской области “Донское наследие” прекращено, переданные по договору аренды объекты недвижимости закреплены на праве хозяйственного ведения за ФГУП “Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий”.
Письмом от 10.03.2009 N 168-ЮФО предприятие уведомило общество о смене владельца арендуемого имущества и указало на необходимость перечисления арендной платы по договору на расчетный счет филиала предприятия по Южному федеральному округу.
Следовательно, в силу закона ФГУП “Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий” является арендодателем…”

Определение ВАС РФ от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по делу N А51-3133/2009
“…Как установлено судами, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодателем), государственной администрацией Владивостокского морского порта (балансодержателем) и ОАО “Владморрыбпорт” (арендатором) заключен договор N 681/97 аренды государственного имущества (объектов морского рыбного порта – причалов).
По дополнительному соглашению от 01.02.2007 функции арендодателя переданы ТУ ФАУГИ.
Впоследствии по дополнительному соглашению от 01.06.2008 произведена замена арендодателя на ФГУП “Нацрыбресурсы”.
Последнее дополнительное соглашение от 01.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 20.08.2008.
Кассационный суд правильно указал на то, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.
С учетом этого, а также установления того факта, что в спорный период владельцем причалов на праве хозяйственного ведения являлось унитарное предприятие, выводы судов первой и апелляционной инстанций относительно того, что арендодателем по договору до государственной регистрации перехода прав арендодателя (до регистрации дополнительного соглашения к договору аренды) продолжало оставаться ТУ ФАУГИ, признаны кассационной инстанцией ошибочными…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.05.2013 по делу N А40-59778/12-105-555
“…Из материалов дела следует и установлено судами, между Департаментом имущества города Москвы (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Ибис-Максима” (арендатор) заключен договор аренды от 04.08.2004 N 04-524/04 нежилых помещений общей площадью 572,5 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, Измайловский пр-т, д. 75/1 (1 этаж, пом. I, комн. 1, 2, 7, 10 – 18, 20 – 40), сроком действия до 31.12.2009.
В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании распоряжения Правительства Москвы от 18.12.2009 N 3249-РП и распоряжения ТУ Росимущества в г. Москве от 16.04.2010 N 686 нежилые помещения по адресу: г. Москва, Измайловский пр-т, д. 75/1, безвозмездно в порядке, установленном ч. 11 ст. 154 ФЗ от 22.08.2004 N 122-ФЗ, переданы из собственности города Москвы в собственность Российской Федерации и переданы в оперативное управление Федеральному государственному бюджетному образовательному учреждению высшего профессионального образования “Московский государственный технический университет имени Н.Э. Баумана”. Переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП 16.08.2011.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Довод жалобы о том, что в материалах дела отсутствует выраженное согласие собственника (Российской Федерации) на расторжения договора аренды от 04.08.2004 N 04-524/04, несостоятелен.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 Информационного письма N 66 от 11.01.2002, следует, что в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона и независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды.
Наличие у истца права оперативного управления послужило основанием для перемены лица в обязательстве на стороне арендодателя в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.02.2012 по делу N А06-292/2011
“…Судами установлено, что помещение, являющееся объектом аренды, находится на праве хозяйственного ведения у МУП “Уют” с 26.02.2009 – даты внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.
МУП “Уют” в адрес ООО ТФ “Виктория МК” были направлены уведомления от 07.08.2008, 20.04.2009, письма от 04.05.2009, 26.06.2009, 29.04.2009 о замене арендодателя по договору аренды от 07.09.1993 N 1653.
ООО ТФ “Виктория МК” в кассационной жалобе указывает, что оно не согласно с передачей объекта аренды в хозяйственное ведение МУП “Уют”, поэтому продолжало оплачивать арендную плату администрации муниципального образования г. Астрахань.
Поскольку право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, то по смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.
Следовательно, с момента возникновения у МУП “Уют” права хозяйственного ведения на недвижимое имущество и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани перестало быть стороной по договору аренды от 07.09.1993 N 1653 вне зависимости от того, были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.
Судами требования МУП “Уют” о взыскании с ООО ТФ “Виктория МК” арендной платы за период с 26.02.2009 по 01.06.2011 удовлетворены обоснованно…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.10.2011 по делу N А06-7697/2010
“…Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений.
Суд кассационной инстанции считает правильным вывод арбитражного суда о том, что с момента возникновения у МУП “Уют” права хозяйственного ведения на недвижимое имущество и права на получение доходов от сдачи имущества в аренду, Управление перестало быть стороной по договору аренды от 13.05.2003 N 11064 вне зависимости от того, были ли внесены изменения в договор аренды в части наименования арендодателя.
В связи с этим суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о том, что Управление является ненадлежащим ответчиком по делу, и отказал ему в иске.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В соответствии со сложившейся судебной практикой, не только при перемене собственника арендованного имущества, но и при передаче собственником арендованного имущества в хозяйственное ведение прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона независимо от того, когда произведено переоформление договора аренды (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.01.2010 по делу N А51-3133/2009, Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.06.2010 N ВАС-6778/10 по данному делу)…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.09.2011 по делу N А06-4273/2010
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом города Астрахани (далее Комитет) и ИП Головановой С.Н. 19.02.2004 заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений г. Астрахани, согласно которому Комитет сдал арендатору в пользование нежилое помещение в подвале литера “AN”, на первом этаже литера “А, AN” в кирпичном доме N 12/12, помещение N 001 по ул. Володарского/Халтурина, НЛ ЖЭК 6, Кировского района общей площадью 509,8 кв. м для использования под магазин.
На основании распоряжения администрации города Астрахани от 18.08.2006 N 538-р и акта приема-передачи имущества от 23.08.2006 произведена государственная регистрация права хозяйственного ведения на магазин по адресу: г. Астрахань, ул. Володарского/Халтурина, 12/12, литер строения АА1, помещение 001 площадью 509,8 кв. м за МУП “Уют”.
МУП “Уют”, считая, что ему предоставлено право ограниченного распоряжение, владения и пользования муниципальным имуществом, в том числе права получения арендных платежей с момента передачи имущества на праве хозяйственного ведения, обратился в суд с иском к ответчице о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период.
Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Обзор) разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
Поскольку предоставленное в аренду ИП Головановой С.Н. нежилое помещение находится у МУП “Уют” на праве хозяйственного ведения, то собственник недвижимого имущества не вправе распоряжаться этим имуществом без изъятия из хозяйственного ведения истца. Следовательно, при установлении надлежащего арендодателя нежилого помещения необходимо учитывать правовой статус истца независимо от того, как стороны поименованы в договоре.
Учитывая, что право хозяйственного ведения является вещным правом, представляющим собой единство прав пользования, владения и ограниченного распоряжения объектом прав, по смыслу статьи 617 ГК РФ возникновение ограниченного вещного права в отношении объекта недвижимости у другого лица означает переход к нему правомочий, возникших ранее у собственника из обязательственных правоотношений…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.07.2010 по делу N А06-6043/2009
“…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Астраханской области (далее – ТУ Росимущества в Астраханской области, истец, Управление) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с иском к образовательной автономной некоммерческой организации “Институт мировой экономики и финансов” (далее – ОАНО “Институт мировой экономики и финансов”, ответчик, организация) о расторжении договора аренды от 12.04.2005 N 1462, обязании сдать арендованное имущество по акту приема-передачи арендодателю.
Кроме того, суд также правомерно указал, что иск заявлен лицом, не обладающим правом заявления требований, связанных с исполнением спорного договора аренды, поскольку 03.08.2009 за Территориальным органом Федеральной службы государственной статистики России по Астраханской области было зарегистрировано право оперативного управления на спорное помещение.
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом арбитражного суда о том, что применительно к спорному случаю в результате возникновения у Территориального органа Федеральной службы государственной статистики России по Астраханской области права оперативного управления на сданное ответчику в аренду имущество, лицо, обладающее названным вещным правом, приобрело права и обязанности арендодателя по спорным договорам независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.01.2010 по делу N А06-3686/2009
“…Муниципальное унитарное предприятие “Уют” (далее – истец, МУП “Уют”) обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Головановой Светлане Никифоровне (далее – ответчик, Голованова С.Н.) об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 19.02.2004 N 11356.
Как следует из материалов дела и установлено судом, 19.02.2004 между Комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и предпринимателем Головановой С.Н. (арендатор) заключен договор N 11356 на аренду муниципальных нежилых помещений в подвале литера А1 на первом этаже литера “А, А1” в кирпичном доме N 12/12, пом. N 001 по ул. Володарского/Халтурина общей площадью 509,8 кв. м для использования под магазин.
Истец 12.02.2009 письмом N 03-02/51 направил ответчику для рассмотрения и подписания проект дополнительного соглашения к вышеуказанному договору аренды, в соответствии с которым арендодателем значится муниципальное унитарное предприятие г. Астрахани “Уют”. Данное соглашение согласно почтовому уведомлению N 79200 получено ответчиком 16.02.2009.
Ответчиком указанное дополнительное соглашение подписано не было.
Как следует из договора аренды нежилого помещения от 19.02.2004 N 11356, арендодателем является собственник имущества. После заключения указанного договора имущество, являющееся предметом договора аренды, на основании распоряжения администрации г. Астрахани от 18.08.2006 N 538-р передано истцу в хозяйственное ведение.
Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненно наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что изменение титульного владельца на имущество, переданное в аренду, не является основанием для изменения договора.
По настоящему делу после закрепления имущества, являющегося предметом договора аренды, на праве хозяйственного ведения за муниципальным предприятием, собственником такого имущества по-прежнему осталось муниципальное образование, право муниципальной собственности на арендованное имущество не прекратилось.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.08.2011 по делу N А26-8266/2010
“…Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Егорова Т.В. (арендатор) заключили договор аренды муниципального имущества города Петрозаводска от 19.07.2005 N 222. В соответствии с пунктом 1 указанного договора Администрация передала ответчику в аренду нежилые помещения общей площадью 29,4 кв. м, расположенные на первом этаже жилого здания по адресу: город Петрозаводск, улица Мерецкова, дом 8.
Нежилые помещения здания по указанному адресу площадью 1 168,9 кв. м, в том числе и спорные нежилые помещения, переданы в оперативное управление Учреждения на основании распоряжения Главы самоуправления города Петрозаводска “О закреплении муниципального имущества на праве оперативного управления за муниципальными учреждениями” от 30.01.2007 N 50-р. Право оперативного управления зарегистрировано за Учреждением 23.08.2007 (свидетельство о государственной регистрации права от 23.08.2007 серия 10АБ N 157060).
Как следует из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 23 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в связи со сменой лица, владеющего арендованным имуществом на вещном праве, прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды в силу закона.
Таким образом, Учреждение, получив спорное имущество в оперативное управление, приобрело в силу закона права арендодателя по договору аренды от 19.07.2005 N 222, независимо от внесения или невнесения соответствующих изменений в договор аренды.
…решение Арбитражного суда Республики Карелия от 31.01.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2011 по делу N А26-8266/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Егоровой Татьяны Васильевны – без удовлетворения…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2013 N Ф09-10057/13 по делу N А76-24895/2012
“…Между Министерством промышленности и природных ресурсов (арендодатель) и адвокатом Черняковым И.Г. (арендатор) 01.04.2010 заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества N 557-р, согласно п. 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду – временное пользование и владение нежилые помещения – литера А, 3 этаж – поз. 6, 7; 4 этаж – поз. 2, 3, общей площадью 82 кв. м, расположенные по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, согласно копии поэтажного плана Областного государственного унитарного предприятия “Обл. ЦТИ” от 30.01.2002.
Срок действия договора аренды определен с 01.04.2010 по 01.04.2015 (п. 1.3 договора).
Распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-р за предприятием “Областная казна” закреплено на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, и утверждены акты приема-передачи от 23.12.2010 N 1 – 11.
По акту приема-передачи здания (сооружения) от 23.12.2010 N 11 указанное недвижимое имущество передано предприятию “Областная казна”.
Государственная регистрация права хозяйственного ведения предприятия “Областная казна” на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, произведена Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 11.02.2011 (свидетельство о государственной регистрации права от 11.02.2011).
Предприятие “Областная казна” 25.04.2012 направило в адрес адвоката Чернякова И.Г. уведомление N 325/05 о закреплении недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Косарева, 2 и ул. Витебская, 2, за предприятием “Областная казна” на праве хозяйственного ведения в соответствии с распоряжением Министерства промышленности и природных ресурсов от 23.12.2010 N 1571-Р и об осуществлении государственной регистрации права. Предприятие просило арендатора подписать и скрепить печатью соглашение от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в течение 7 дней с момента получения уведомления и возвратить соглашение в адрес предприятия “Областная казна”.
Указанное уведомление направлено 25.04.2012 в адрес адвоката Чернякова И.Г.
Повторное уведомление о необходимости подписания соглашения от 24.04.2012 к договору аренды от 01.04.2010 N 557-р в адрес адвоката Чернякова И.Г. предприятие “Областная казна” направило 20.07.2012, которое получено лично Черняковым И.Г. 23.07.2012.
Из квитанций от 07.04.2011 на сумму 77 314 руб. 50 коп., от 10.08.2011 на сумму 14 500 руб., от 19.08.2011 на сумму 80 000 руб., от 05.02.2013 на сумму 34 400 руб. усматривается перечисление Черняковым И.Г. арендных платежей по договору аренды от 21.04.2011 N 557-р на счет Министерства промышленности и природных ресурсов.
Предприятие “Областная казна”, ссылаясь на несоблюдение арендатором условий договора аренды по внесению арендных платежей за период с августа по ноябрь 2012 года, обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу, что право требования по обязательству, предусмотренному договором аренды, перешло к новому арендодателю – предприятию “Областная казна” с момента государственной регистрации права хозяйственного ведения 11.02.2011. Установив, что обязательства по внесению арендной платы ответчиком в пользу истца надлежащим образом не исполнены, суд признал требования о взыскании 40 545 руб. 04 коп. задолженности по арендной плате за период с августа по ноябрь 2012 года подлежащими удовлетворению. Поскольку нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей установлено, суд пришел к выводу, что неустойка по п. 4.2 договора аренды в размере 440 руб. 42 коп. за период с 10.09.2012 по 01.12.2012 начислена правомерно. Оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снижения размера взыскиваемой неустойки суд первой инстанции не усмотрел.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, оставив в силе решение суда.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что судами нарушена ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации и применена не подлежащая применению ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции в силу следующего.
В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
На основании приведенных норм права и разъяснений, судами сделан обоснованный вывод о том, что если недвижимое имущество закреплено собственником за государственным предприятием на праве хозяйственного ведения, арендодателем указанного имущества может быть только само предприятие. Судами также правильно применены положения п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права право хозяйственного ведения на нежилое помещение N 1 (офис) общей площадью 1491,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Витебская, 2, зарегистрировано за предприятием “Областная казна” 11.02.2011. Соответственно, вывод суда первой инстанции о том, что со дня государственной регистрации права хозяйственного ведения истца (11.02.2011), последний получил право требовать от ответчика уплаты арендной платы по договору аренды от 01.04.2010, является верным…”

1.3. Вывод из судебной практики: Претензии по ненадлежащему исполнению договора прежним арендодателем (прежним собственником) следует предъявлять новому арендодателю (новому собственнику).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 по делу N А21-9453/2005-С2
“…Как следует из материалов дела, Колхоз (арендодатель) и предприниматель Дубинин Н.В. (арендатор) заключили хозяйственной договор от 29.12.2000 временной аренды морского рыболовного судна МРТК-1083, порт приписки Калининград, номер регистрации 1567, год постройки 1980, валовой вместимостью 120 р.т., для использования в целях промышленного рыболовства и транспортировки рыбопродукции сроком до 31.12.2005.
По договору купли-продажи от 21.09.2005 N 194-05 судно продано обществу с ограниченной ответственностью “Балт-Рыба” (далее – ООО “Балт-Рыба”), зарегистрированному в качестве собственника судна 04.10.2005.
Дубинин Н.В., считая, что действия Колхоза по одностороннему досрочному расторжению договора неправомерны, свидетельствуют о ненадлежащем исполнении ответчиком условий договора и нарушают права предпринимателя на пользование арендованным имуществом, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд правомерно указал, что поскольку до принятия искового заявления к производству суда право собственности на судно перешло к ООО “Балт-Рыба”, исковые требования, заявленные к Колхозу как стороне договора от 29.12.2000, не могут быть удовлетворены. Данный вывод не противоречит статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае перехода права собственности на имущество договор аренды сохраняется на прежних условиях. Однако переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств.
С учетом изложенного кассационная инстанция находит выводы суда об отказе в иске правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

1.4. Вывод из судебной практики: Новый собственник имущества, переданного в аренду, не несет ответственности за нарушение права преимущественной покупки и одностороннее расторжение договора, если фактически аренда прекратилась до перехода права собственности к новому арендодателю.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.03.2009 N А40/307-09 по делу N А40-67389/07-77-615
“…Вступившим в законную силу постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2008 года <*> по делу N А40-12606/08-59-101 установлено, что договор аренды от 01.01.2005 года N 27 прекратил свое действие с 25.03.2008 года, в связи с отказом ответчика от договора аренды в установленном законом порядке.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-12606/08-59-101 имеет дату 21.08.2008, а не 21.09.2008.

Исковые требования заявлены о взыскании штрафа, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27 в редакции дополнительных соглашений от 01.03.2005 года N 1 и от 10.03.2005 года N 2, который уплачивается арендодателем арендатору, в случае нарушения преимущественного права покупки, а также в случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения обязательств по договору.
Вместе с тем, как установил суд первой инстанции, из исковых заявлений ООО “Компания “МИР” по делам N А40-35312/07-11-335, А40-13520/08-6-135, А40-13521/08-28-138 следует, что правоотношения сторон по названному договору аренды фактически были прекращены в период, когда арендодателем по нему являлось ООО “Юникс”.
В связи с чем, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ответчик – ЗАО “Инвестиционная компания “Гринэкс” не может нести ответственность, установленную п. 4.4 договора аренды от 01.01.2005 года N 27, за односторонний отказ от исполнения обязательств по данному договору, сделанный предыдущим арендодателем до момента перехода к ответчику прав собственности и, соответственно, права арендодателя на спорные помещения…”

1.5. Вывод из судебной практики: При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.06.2019 N Ф05-7536/2019 по делу N А40-112746/2018
“…22.12.2006 между ответчиком (арендатор) и истцом (арендодатель) заключен договор аренды N 10-2/09-24 федерального недвижимого имущества общей площадью 353,2 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Маросейка, д. 2/15, стр. 1, отнесенного к объектам культурного наследия, находящегося на территории г. Москвы и закрепленного за учреждением на праве оперативного управления.
В связи с передачей в собственность города Москвы данных нежилых помещений к договору аренды от 22.12.2002 N 10-2/09-24 было оформлено дополнительное соглашение от 03.04.2014, в котором арендодателем указан Департамент городского имущества города Москвы.
В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обеих инстанций правомерно исходили из того, что истец лишился права извлекать доход от сдачи имущества в аренду, поскольку в настоящее время, с учетом заключенных дополнительных соглашений, истец не является стороной по договору аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.12.2012 N ВАС-16223/12 по делу N А26-9656/2011
“…Судами установлено, что 12.05.2008 между Администрацией района (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Мегаполис” (далее – общество) заключен договор аренды земельного участка площадью 7300 кв. м с кадастровым номером 10:20:015503:0060, расположенного в юго-восточной части кадастрового квартала 10:20:015503 Прионежского кадастрового района, на срок с 26.03.2008 по 26.03.2056.
25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом.
Считая, что у Администрации района имеется неосновательное обогащение в сумме 172 783,31 руб., возникшее в результате перечисления обществом арендной платы в бюджет Прионежского муниципального района после регистрации права собственности на земельный участок за Петрозаводским городским округом, Администрация округа обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)
Оценивая фактические обстоятельства спора, суды установили, что 10.08.2011 общество оплатило использование земли за период с 25.02.2009 по 11.07.2011, при этом в бюджет Петрозаводского городского округа перечислило 17 418,19 руб., в бюджет Прионежского муниципального района – 172 783,31 руб.
Поскольку с 25.02.2009 право собственности на данный земельный участок зарегистрировано за Петрозаводским городским округом, суды пришли к выводу, что арендная плата за пользование земельным участком, полученная Прионежским муниципальным районом после этой даты, в отсутствие законных и договорных оснований, является неосновательным обогащением, которое подлежит возврату собственнику земельного участка.
При таких обстоятельствах суды удовлетворили заявленные Администрацией округа требования.
Доводы о несоответствии положениям пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации выводов судов о переходе прав и обязанностей по договору аренды к истцу в отсутствие государственной регистрации изменений в договор аренды являлись предметом рассмотрения и надлежащей оценки судов нижестоящих инстанций. Данные доводы признаны судами несостоятельными со ссылкой на положения статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из которых с момента перехода права собственности на недвижимое имущество прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду…”

Определение ВАС РФ от 26.10.2011 N ВАС-11509/11 по делу N А40-62095/10-1-387
“…Суд установил, что 15.08.2002 между Минимуществом Московской области (арендодатель) и ГУП “Центр по разработке и производству приборов и технологий” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности и используемого для ведения предпринимательской деятельности N 12006-Z, по условиям которого арендатору предоставлялся в пользование земельный участок, общей площадью 100 000 кв. м, из земель поселений, в границах, указанных на плане (приложение 1), а также на местности с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм с учетом заключений соответствующих служб, расположенный по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово.
Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам за период с 01.07.2009 по 31.03.2010 и пени по указанному договору, ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 является Российская Федерация.
В связи с этим, суд указал на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в спорный период Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей и в связи с этим суд отказал в удовлетворении исковых требований.
…в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А40-62095/10-1-387 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 01.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2011 отказать…”

Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-819/11 по делу N А21-14507/2009
“…Как установлено судами, между комитетом по управлению имуществом Гурьевского района (арендодатель), муниципальным учреждением “Низовская сельская администрация” (балансодержатель) и обществом “Кемпинг “Фестивальный” (арендатор) заключен договор от 01.04.2002 N 31 аренды 11 нежилых зданий общей площадью 1 497,7 кв. м, расположенных в пос. Заозерье, Гурьевского район, Калининградская область, для использования под базу отдыха, проведение фестивалей, праздников и других культурных и спортивных мероприятий, сроком действия по 30.12.2022. В соответствии с дополнительным соглашением N 3 исключены 10 из 11 объектов, площадь сданных в аренду зданий составила 219,8 кв. м, в аренду передан нежилой дом (спальный корпус) литера “Н”, общей площадью 219,8 кв. м, срок действия договора продлен по 30.12.2050.
Впоследствии по договору купли-продажи от 11.07.2008, заключенному с управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа, общество “СанСити” приобрело одноэтажное нежилое здание (литера “Н”) общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4 775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030.
Общество “Кемпинг “Фестивальный” было уведомлено 30.07.2008 N 626 управлением муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к обществу “СанСити”.
Общество “СанСити”, как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес общества “Кемпинг “Фестивальный” уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты арендных платежей.
Поскольку общество “Кемпинг “Фестивальный” не исполняло надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, общество “СанСити” обратилось с настоящими требованиями в суд.
Суды, руководствуясь положениями пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали, что с момента перехода права собственности к обществу “СанСити” на здание и спорный земельный участок, оно приобрело право на получение арендной платы за пользование спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 558 и нежилого здания от 01.04.2002 N 31.
При таких обстоятельствах довод заявителя о том, что им надлежащим образом исполнены обязанности по спорным договорам, поскольку арендные платежи перечислены им прежнему арендодателю, был отклонен как не основанный на законе…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…23. При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Общество с ограниченной ответственностью (новый собственник) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (прежнему собственнику) о взыскании на основании статьи 1107 ГК РФ доходов, которые ответчик извлек из имущества с момента перехода права собственности на него к истцу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечен арендатор спорного имущества.
Суд первой инстанции отказал в иске, сославшись на наличие договорных отношений между ответчиком и третьим лицом. При этом суд исходил из следующего.
Помещения, которые занимал арендатор на основании договора аренды с ответчиком, были выкуплены истцом.
Арендатор о смене собственника не был уведомлен ни новым, ни прежним собственником.
Истец, став собственником спорного имущества, не ставил вопрос о замене арендодателя по договору аренды этого имущества.
Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.
Суд апелляционной инстанции признал доводы суда первой инстанции необоснованными, решение отменил, иск удовлетворил по следующим основаниям.
В силу статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку собственником помещений стал истец, а арендную плату продолжал получать ответчик, требования истца, основанные на статье 1107 Кодекса, подлежали удовлетворению…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.06.2018 N Ф01-2451/2018 по делу N А29-11160/2017
“…Общество с ограниченной ответственностью “Т2 Мобайл” (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Коми (далее – Теруправление) о взыскании 511 537 рублей 26 копеек неосновательного обогащения.
Арбитражный суд Республики Коми решением от 13.12.2017, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 02.03.2018, удовлетворил иск.
Изучив материалы дела и оценив обоснованность кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Основанием для обращения Общества в Арбитражный суд Республики Коми явилось внесением им с 16.08.2014 по 31.03.2016 арендных платежей за пользование имуществом в бюджет Российской Федерации на счет Теруправления, тогда как арендная плата подлежала уплате в муниципальный бюджет.
В рассмотренном случае Общество перечисляло Теруправлению арендную плату во исполнение договора аренды от 28.06.2008 N 5401, тогда как имущество относилось к муниципальной собственности.
По смыслу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Суды первой и апелляционной инстанций оценили по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, в том числе распоряжение Теруправления от 09.08.2013 N 111 о безвозмездной передаче имущества, распоряжение Теруправления от 22.10.2013 N 175, которым утвержден акт приема-передачи спорного здания в собственность муниципального образования городского округа “Воркута”, платежные поручения, подтверждающие внесение арендной платы на счет Теруправления, приняли во внимание правовые позиции истца и ответчика, изложенные их представителями в ходе рассмотрения спора, и пришли к обоснованному выводу о том, что денежные средства в испрашиваемой истцом сумме перечислены ответчику в отсутствие правовых оснований и, следовательно, являются для Теруправления неосновательным обогащением…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2012 по делу N А29-2027/2011
“…Теруправление посчитало, что с момента признания права собственности на спорные помещения за Российской Федерацией, Республика Коми незаконно получала арендные платежи, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд установил, что Учреждение с 11 декабря 2008 года по июль 2010 года и Общество с 11 декабря 2008 года по март 2010 года перечислили в бюджет Республики Коми по договорам аренды соответственно 1 147 723 рубля и 163 857 рублей арендных платежей. Установив факт получения арендной платы, суд сделал законный и обоснованный вывод о том, что Республика Коми неосновательно обогатилась за счет собственника помещения, и правомерно удовлетворил исковые требования…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А79-7113/2010
“…Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земли от 18.11.1997 N 201/456-Л, по которому (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2001) арендатор принял в аренду земельный участок для нужд уставной деятельности, расположенный по адресу: Чебоксары, улица Володарского, 14, площадью 1172 квадратных метра, в том числе 1151 квадратный метр под зданием и 21 квадратный метр под гаражом.
Министерство посчитало, что с момента государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, Администрация незаконно получала арендные платежи, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд установил, что земельный участок, переданный Обществу по договору аренды от 18.11.1997 N 201/456-Л, и земельный участок площадью 1159 квадратных метров, на который зарегистрировало право собственности Чувашская Республика, являются одним и тем же объектом недвижимости, а потому, в силу названных норм права, Администрация с 07.05.2008 (с момента государственной регистрации права) утратила свои права и обязанности по названному договору.
Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается, что Общество с 07.05.2008 по 31.12.2009 перечислило Администрации по договору аренды 93 396 рублей 73 копейки арендных платежей. Установив факт получения ответчиком арендной платы, суд сделал законный и обоснованный вывод о том, что Администрация неосновательно обогатилась за счет собственника земельного участка, и правомерно удовлетворил исковые требования…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.10.2015 N Ф02-5098/2015 по делу N А10-238/2015
“…Предметом иска является требование о взыскании неосновательного обогащения в виде арендной платы за пользование зданием площадью 1 831,2 кв. м по адресу: Республика Бурятия, г. Гусиноозерск, ул. Ленина, 17, за период с 16.08.2011 по 30.09.2013, полученной ответчиком от третьего лица, в то время как право хозяйственного ведения за объектом недвижимости закреплено за истцом.
Принимая обжалуемые судебные акты, суды в соответствии с пунктом 1 статьи 299, пунктом 1 статьи 617, статьей 621, пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу о получении ответчиком арендной платы в период с 16.08.2011 по 30.09.2013 в отсутствие правовых оснований.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Установив, что 16.08.2011 здание передано предприятию на праве хозяйственного ведения, суды пришли к правильному выводу о праве истца на получение арендной платы за пользование имуществом, которую общество перечислило управлению, что является неосновательным обогащением последнего…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.05.2011 по делу N А33-11152/2010
“…Между индивидуальным предпринимателем Сиделевым М.В. (арендодатель), ООО “Дивногорское коммунальное хозяйство” (арендатор) и ОАО “Дивногорский жилищно-коммунальный комплекс” (поручитель) заключен договор аренды N 155 от 01.01.2009, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование имущество, состав которого указан в приложении N 1 к договору (пункт 1.1).
Между Сиделевым М.В. (продавец) и Маркияновым А.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 27.01.2009, согласно которому продавец продал, а покупатель купил в собственность объекты недвижимости, являющиеся предметом аренды по договору N 155 от 01.01.2009.
Индивидуальный предприниматель Сиделев М.В. полагая, что у ответчиков имеется задолженность по арендной плате, обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Из пункта 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” следует, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
На основании указанных норм, индивидуальный предприниматель Сиделев М.В. не имеет права на получение арендной платы за аренду недвижимого имущества с момента продажи спорного имущества Маркиянову А.В.
Доводы заявителя являются необоснованными и сводятся к переоценке выводов судебных инстанций, на что у суда кассационной инстанции не имеется оснований…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.08.2010 по делу N А10-5134/2009
“…Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее – Минимущество) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с исковым заявлением к Управлению Федеральной налоговой службы России по Республике Бурятия (далее – УФНС России по РБ) о взыскании 14 672 833 рублей 2 копеек, в том числе 4 592 436 рублей задолженности по арендной плате и 10 080 397 рублей 2 копеек пени.
Правоотношения сторон сложились из договора аренды N 032/08 от 31.12.2008 и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами двух инстанций, Минимущество 24.06.2009 письмом N 03-003-000189 предложило Теруправлению передать из республиканской в федеральную собственность имущество, арендованное УФНС России по РБ, включая административное здание, арендованное по спорному договору.
Теруправление распоряжением от 28.09.2009 приняло решение о принятии спорного имущества в федеральную собственность, передача имущества оформлена актом от N 27-09 от 06.11.2009.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что с момента выражения волеизъявления сторон, то есть с 24.06.2009 возникает момент передачи имущества из региональной собственности в федеральную.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

Следовательно, на основании Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после 24.06.2009 Минимущество не имеет полномочий на взыскание арендной платы на основании заключенного с УФНС России по РБ договора аренды N 032/08 от 31.12.2008, в связи с чем в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации Четвертый арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в сумме 1 505 298 рублей 45 копеек…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А10-5136/2009
“…Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия (далее – Министерство) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной налоговой службы по Республике Бурятия (далее – налоговая служба) о взыскании по договору аренды недвижимого имущества N 033/08 от 31.12.2008 задолженности по арендной плате в сумме 444 975 рублей 07 копеек за период с января по октябрь 2009 года и пени за период с 11.03.2009 по 31.10.2009 в сумме 2 139 977 рублей 79 копеек.
Согласно договору аренды N 033/08 от 31.12.2008 Министерство передало из состава республиканского имущества налоговой службе во временное владение и пользование гараж, площадью 617,2 кв. м, расположенный в г. Улан-Удэ по ул. Трактовой, 11. Срок договора аренды установлен с 01.01.2009.
Полагая, что налоговая служба ненадлежащим образом исполнила свои обязательства по внесению арендных платежей, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.
Как установлено судебными инстанциями, Министерство 24.06.2009 письмом N 03-003-000189 предложило Теруправлению передать из республиканской в федеральную собственность имущество, арендованное налоговой службой, включая гараж, арендованный по спорному договору. Теруправлением 28.09.2009 принято решение о принятии спорного имущества в федеральную собственность, передача имущества оформлена актом от 06.11.2009.
Письмом Министерства от 24.06.2009 N 03-003-000189 и распоряжением Теруправления от 28.09.2009 N 047-р стороны выразили свое волеизъявление на передачу и принятие спорного имущества в федеральную собственность соответственно.
Согласно абзацу 32 части 11 статьи 154 Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ право собственности на имущество, передаваемое в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, возникает с даты, устанавливаемой указанными в части 11 этого Закона решениями.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно установил, что момент передачи имущества из региональной собственности в федеральную возникает с момента выражения волеизъявления сторон, то есть с 24.06.2009.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” имеет дату 11.01.2002, а не 11.02.2002.

При таких обстоятельствах, на основании Федерального закона от 22.08.2004 N 122-ФЗ и статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации после 24.06.2009 Министерство не имеет полномочий на взыскание арендной платы, в связи с чем Четвертый арбитражный апелляционный суд правомерно удовлетворил исковые требования в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 105 871 рубль 27 копеек…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.12.2011 N Ф03-5880/2011 по делу N А24-181/2011
“…В связи со сменой собственника арендуемого имущества Агентство, как исполнительный орган государственной власти, осуществляющий функции по управлению государственным имуществом Камчатского края, письмом от 15.10.2010 N 04/3059-01-09 направило ответчику дополнительное соглашение к договору аренды от 14.04.2003. Указанное письмо получено ответчиком 25.10.2010, но оставлено без ответа.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, апелляционный суд установил ненадлежащее исполнение ООО “Камкредо” обязательств по внесению в соответствии с условиями договора арендных платежей и наличие оснований для взыскания с него образовавшейся задолженности за период с 22.01.2009 по 31.01.2011 в размере 215 120 руб. 93 коп., а также пени за просрочку арендных платежей в сумме 381 226 руб. 88 коп.
С учетом установленного, положений статьи 65 АПК РФ, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в заявленном истцом размере…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.01.2010 N Ф03-8276/2009 по делу N А51-3133/2009
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Комитетом по управлению государственным имуществом Приморского края (арендодатель), государственной администрацией Владивостокского морского порта (балансодержатель) и ОАО “Владморрыбпорт” заключен договор N 681/97 на аренду государственного имущества (объектов морского рыбного порта): причалов NN 44 – 53, расположенных по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Березовая, 25, для обслуживания судов и переработки грузов на срок с 01.04.1997 по 31.12.2011.
По дополнительному соглашению от 01.06.2008 произведена замена арендодателя на ФГУП “Нацрыбресурсы”, изменены размер арендной платы и порядок ее уплаты.
Данное дополнительное соглашение от 01.06.2008 зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Приморскому краю 20.08.2008 (регистрационный номер 25-25-01/139/2008-357).
При исполнении обязательств по договору аренды N 681/97 (в редакции дополнительного соглашения N 14 от 01.02.2007) истец дважды оплатил арендную плату за июнь 2008 года в размере 1 168 987 руб. 06 коп.:
– платежными поручениями N 2516 от 03.06.2008, N 2517 от 03.06.2008 внесена арендная плата в федеральный бюджет (получатель ТУ ФАУГИ),
– на основании счета N 354 от 04.06.2008, счета-фактуры N 00000462 от 30.06.2008, предъявленных к оплате новым арендодателем – ФГУП “Нацрыбресурсы”, арендатор повторно перечислил арендную плату в том же размере по платежному поручению N 3470 от 28.07.2008 этому соответчику.
Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ФГУП “Нацрыбресурсы” 1 168 987 руб. 06 коп. неосновательного обогащения, суды обеих инстанций исходили из того, что по правилам статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, а в силу пункта 7 статьи 651 ГК РФ <*> о государственной регистрации спорного дополнительного соглашения у ФГУП “Нацрыбресурсы” (до 20.08.2008) статус арендодателя не возник.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: пункт 7 в статье 651 Гражданского кодекса РФ отсутствует.

С учетом данных обстоятельств получение предприятием арендной платы в размере 1 168 987 руб. 06 коп. за пользование имуществом в июне 2008 года суды признали неосновательным обогащением (статья 1102 ГК РФ) и удовлетворили иск за его счет.
Между тем, обжалуемые судебные акты противоречат смыслу указанных разъяснений о правах нового собственника при перемене собственника сданного в аренду имущества (применительно к спорным правоотношениям – предприятия как нового правообладателя).
Учитывая, что получение арендной платы за спорный период является неосновательным обогащением для ТУ ФАУГИ, а не для истца, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании пункта 2 статьи 288 АПК РФ.
Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для настоящего дела, в том числе период оплаты и размер арендной платы установлены судебными инстанциями по результатам всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, суд кассационной инстанции вправе в силу пункта 2 части 1 статьи 288 АПК РФ <*> взыскать неосновательное обогащение в сумме 1 168 987 руб. 06 коп. с ТУ ФАУГИ…”
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса РФ, а не пункт 2 части 1 статьи 288.

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 24.04.2018 N Ф04-4219/2017 по делу N А46-6146/2016
“…Озеров О.В. 01.12.2015 уведомил ООО “Гермес” о смене собственника арендованного им нежилого помещения и необходимости выплаты 50% от стоимости арендной платы по договору аренды от 09.11.2005 как сособственнику помещения с указанием банковских реквизитов для перечисления платежей.
В связи с отсутствием платежей 30.03.2016 Озеров О.В. направил в адрес ООО “Гермес” претензию, содержащую требование погасить задолженность по арендной плате в сумме 71 250 руб. 00 коп. и предложение о расторжении договора аренды от 09.11.2005, ответа на которую не последовало.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения Озерова О.В. в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Пунктом 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Информационное письмо N 66) установлено, что в силу статьи 617 ГК РФ при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Поскольку переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется, требование Озерова О.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 71 250 руб. 00 коп. за период с 01.12.2015 по 29.02.2016 является законным и обоснованным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2012 по делу N А70-3635/2011
“…Из материалов дела следует, что 17.06.2003 между муниципальным образованием “Заводоуковский район” (арендодатель) и ОАО “Тюменьэнерго” (арендатор) в лице обособленного подразделения “Южные электрические сети” заключен договор N 72 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок кадастровый номер 72:08:01 06 002:0045, площадью 63 381 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Заводоуковск, ул. Энергетиков, 8, под нежилым объектом – сооружение ПС – 220/110/35/10кВ. Размер арендной платы согласован сторонам в приложении N 2 к договору N 72 от 17.06.2003.
На спорный земельный участок 10.05.2006 зарегистрировано право собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности серии 72 НК N 267770 от 10.05.2006.
Согласно данным о передаче соответствующего имущества, расположенного на упомянутом выше земельном участке, исходя из сведений о реорганизации ОАО “Тюменьэнерго” и ОАО “Тюменская магистральная сетевая компания”, стороной обозначенного договора аренды стало ОАО “ФСК ЕЭС”.
Последнее полагает, что за период с 11.08.2006 по 13.05.2010 ответчику в качестве платежей за земельный участок по указанному выше договору поступило 785 324,94 руб.
Ссылаясь на отсутствие у муниципального образования Заводоуковский городской округ в лице администрации указанного муниципального образования права на получение арендных платежей за пользование спорным земельным участком, в связи с переходом права собственности на названное имущество к Российской Федерации, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал на фактическое пользование в обозначенный период земельным участком. Вследствие чего признал, что арендная плата за пользование имуществом подлежала уплате иному лицу (собственнику), но не может быть признана неосновательным обогащением, подлежащим взысканию в пользу истца, по причине получения ответчиком соответствующей суммы не за счет истца, а за счет нового арендодателя.
Апелляционная инстанция согласилась с выводами суда первой инстанции. При этом обратила внимание на то, что правом на судебную защиту обладают лица, законные интересы которых нарушены, доказательства этого в рассматриваемой ситуации отсутствуют.
Выводы судов являются законными и обоснованными, соответствуют обстоятельствам дела.
Пунктом 23 Информационного письма Высшего Арбитражного суда РФ N 66 от 11.01.2002 разъяснено, что при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
В связи с указанным денежные средства, поступившие к ненадлежащему собственнику (муниципальному образованию Заводоуковский городской округ) без законных оснований, правомерно расценены при рассмотрении дела как неосновательное обогащение ответчика.
Одновременно с этим суды правильно исходили из того, что данные средства получены ответчиком за счет надлежащего собственника имущества – Российской Федерации, а не истца…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А03-10751/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между администрацией города Барнаула и КГУП “Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения” заключен договор аренды земельного участка от 12.07.2002 N 8103 (далее – договор от 12.07.2002), который прошел государственную регистрацию. На момент заключения договора администрация города Барнаула являлась органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
18.08.2006 на земельный участок зарегистрировано право собственности Алтайского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.11.2008.
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 23 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Непогашение КГУП “Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения” задолженности по арендной плате явилось основанием ГУИО Алтайского края для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 610, 614, 617, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, договором от 12.06.2002, суды, установив, что по истечении срока договора аренды земельного участка N 8103 от 12.06.2002 (в редакции дополнительного соглашения от 24.06.2005) названный договор был возобновлен на тех же условиях, о чем свидетельствует заключенное КГУП “Алтайский региональный центр нетрадиционной энергетики и энергосбережения” и ГУИО Алтайского края соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 27.04.2009, по условиям которого договор прекращает свое действие 01.04.2009, правомерно взыскали задолженность по арендной плате за период с 18.08.2006 по 01.04.2009 в сумме 329 322, 40 руб., а также неустойку в сумме 30 000 руб., применив при этом положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку право собственности на спорный земельный участок перешло к Алтайскому краю 18.08.2006, а договор аренды от 12.07.2002 прекратил действие с 01.04.2009, соответственно суды правомерно применили статью 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2010 по делу N А67-5469/2009
“…Из материалов дела следует, что между ЗАО “Нефтеремсервис” (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью “ТомскНефтегазинжиниринг” (далее – ООО “ТомскНефтегазинжиниринг”, покупатель) заключен договор купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21, согласно которому продавец обязался передать покупателю буровую установку БУ-3000 ЭУК1М.
Между ООО “ТомскНефтегазинжиниринг” (арендодатель) и ОАО “Томская нефтегазовая компания” (арендатор) заключен договор аренды буровой установки БУ-3000 ЭУК1М от 10.01.2007, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование буровую установку БУ-3000 ЭУК1М, инвентарный заводской номер 14305 обозначение 14007.73.000 – 1ПС, которая, в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, является движимым имуществом и принадлежит арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21, в комплектности, позволяющей ее использование по целевому назначению (для бурения глубоких скважин на углеводороды), а арендатор обязуется уплачивать арендодателю арендную плату за фактическое пользование имуществом по его целевому назначению в пределах срока фактического пользования имуществом в порядке и размере, указанном в разделе IV настоящего договора.
Решением от 01.03.2007 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа по делу N А75-22/2007, вступившим в законную силу, договор купли-продажи движимого имущества от 02.11.2005 N 21 расторгнут.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 209, 309, 606, 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, пришли к обоснованному выводу о том, что при перемене собственника прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду. После расторжения договора купли-продажи от 02.11.2005 N 21 арендодателем стало ЗАО “Нефтеремсервис”, соответственно все права и обязанности по договору аренды перешли к нему…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2018 N Ф05-869/2018 по делу N А40-112713/2017
“…Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры “Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры” (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 5 582 788 руб. 99 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 073 432 руб. 30 коп. за период с 23.04.2015 по 17.04.2017, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму долга 5 582 788 руб. 99 коп., с 18.04.2017 по дату фактической оплаты долга.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии с положениями статей 64, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, статьями 309, 310, 395, 617, 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды обеих инстанций, установив, что ответчик с момента регистрации права оперативного управления истца на спорное здание утратил права арендодателя в отношении спорного имущества, в том числе и право на получение доходов от сдачи имущества в аренду, а полученную им после регистрации права оперативного управления плату за фактическое пользование имуществом истцу не возвратил, пришли к выводу о правомерности заявленных требований. Расчет процентов судами проверен и признан обоснованным.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2017 N Ф05-2175/2017 по делу N А40-103174/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 19.04.2010 г. между Департаментом (арендодатель) и РОО “Центр либерально-консервативной политики” (арендатор) заключен договор аренды N 1-86/10, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование здание общей площадью 484,4 кв. м (“Городская усадьба, 1-я половина XIX века”), являющееся объектом культурного наследия и расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 44, стр. 3.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, ТУ Росимущества в городе Москве указывало, что в связи с переходом полномочий по управлению и распоряжению арендуемым РОО “Центр либерально-консервативной политики” по договору N 1-86/10 от 19.04.2010 г. имуществом арендные платежи подлежали перечислению в пользу истца, однако фактически в период с момента государственной регистрации права собственности на вышеуказанное нежилое помещение – 02.04.2013 г. по 30.07.2014 г. арендная плата в размере 7 961 517 руб. 69 коп. перечислялась Департаменту, что является неосновательным обогащением последнего.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 30.06.2012 г. N 1148-р здание общей площадью 484,4 кв. м (“Городская усадьба, 1-я половина XIX века”), являющееся объектом культурного наследия и расположенное по адресу: г. Москва, ул. Большая Никитская, д. 44, стр. 3, отнесено к собственности Российской Федерации, о чем в Едином государственном реестре прав сделана запись от 02.04.2013 г.
Таким образом, с момента государственной регистрации права собственности Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости права и обязанности арендодателя по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г. перешли к новому арендодателю ТУ Росимущества в городе Москве.
В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно пункту 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, правильно определив спорные правоотношения, с достаточной полнотой выяснив имеющие существенное значение для дела обстоятельства, установив, что с 02.04.2013 г. (дата возникновения права собственности Российской Федерации на арендованное имущество) ТУ Росимущество приобрело право на получение доходов от сдачи имущества в аренду по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г., однако арендатор, исполняя возложенные на него обязанности по договору, продолжал перечислять арендную плату прежнему арендодателю, арбитражные суды пришли к правильному выводу о возникновении на стороне Департамента городского имущества города Москвы неосновательного обогащения в размере 7 961 517 руб. 69 коп. в виде перечисленной третьим лицом арендной платы по договору аренды N 1-86/10 от 19.04.2010 г. за период с 02.04.2013 г. по 30.07.2014 г.
В связи с чем вывод судов о том, что полученные ответчиком денежные средства от третьего лица в виде арендной платы по договору аренды являются для ответчика неосновательным обогащением, является правильным…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.08.2013 по делу N А40-114135/12-105-1069
“…Впоследствии право собственности ОАО “Магазины электроники “МИР” на указанные объекты недвижимости перешло к новому Арендодателю – ООО “Сириус”, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1, л.д. 79 – 82).
В связи с образовавшейся у Арендатора задолженностью ООО “Сириус” направило в его адрес претензию от 25.06.2012 N 25/06/12-01 о погашении долга, которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения ООО “Сириус” в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок внесения которой установлен договором.
В соответствии со статьями 307 – 310 Гражданского кодекса Российской Федерации принятые сторонами обязательства должны исполняться надлежащим образом и односторонний отказ от их исполнения не допускается.
Арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами в обоснование своих доводов и возражений доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, установив факт нарушений со стороны ответчика обязательств по оплате арендных платежей по договорам аренды N 1051, N 1053, N 1059 от 15.04.2010 г., пришли к правильному выводу о наличии у истца законных оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам в размере 2 465 024 руб. 94 коп…”

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2011 N КГ-А40/3824-11 по делу N А40-62095/10-1-387
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.
В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований.
В связи с этим, отклоняется довод кассационной жалобы о том, что наличие спора о праве на земельный участок не освобождает ответчика от исполнения обязательств по внесению арендных платежей, поскольку указанная обязанность у ответчика осталась, однако истец утратил право на получение (взыскание) арендных платежей…”

Постановление ФАС Московского округа от 01.02.2010 N КГ-А41/15190-09 по делу N А41-15327/09
“…ООО “ЧУМ” обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к ИП Кожевникову К.П. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 437 110 руб., пени в размере 68304,64 руб., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 50000 руб.
Исковые требования заявлены со ссылкой на положения ст. ст. 309, 395, 622 ГК РФ и мотивированы тем, что ответчик не исполняет обязательств по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, переданными ему истцом по договорам аренды от 1.03.2008 г. N 2А и от 1.04.2008 г. N 39А, арендные платежи за период с ноября 2008 г. по апрель 2009 г. не поступали, что является основанием для взыскания суммы долга и договорной неустойки, установленной за нарушение сроков оплаты пунктами 3.2 обоих договоров.
Отказывая истцу в удовлетворении иска, суды обеих инстанций, установив, что спорные помещения были отчуждены истцом по договору купли-продажи от 6.10.08 г., заключенному с ИП Шевляковой И.А., и переход права собственности в установленном порядке зарегистрирован 15.10.2008 г., правильно применили п. 1 ст. 617 ГК РФ, согласно которому переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора, при этом право на получение арендной платы переходит к новому собственнику имущества.
В этой связи суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец утратил право на получение арендных платежей за период, обозначенный в исковом заявлении…”

Изменение условий договора аренды в связи со сменой арендодателя

В соответствии с п. 1 ст. 617 ГК РФ изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды. Однако нередко прежний арендодатель связан определенными ограничениями в своей деятельности, которых не имеет новый арендодатель. Такие ограничения не всегда отражаются в договоре, поэтому при смене арендодателя они не могут влиять на арендные отношения.

2.1. Вывод из судебной практики: При изменении условий договора новый арендодатель не связан ограничениями прежнего арендодателя, если таких ограничений нет в договоре.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном далее деле суд установил, что согласно заключенному договору аренды прежний арендодатель (муниципальное образование) при определении размера арендной платы руководствовался базовой ставкой, утверждаемой органом местного самоуправления, однако такого условия в договоре предусмотрено не было. Впоследствии новый арендодатель настаивал на изменении арендной платы, не связывая ее с базовой ставкой. Суд счел действия арендодателя правомерными, поскольку договором не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из базовой ставки. Таким образом, новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.12.2006 по делу N А56-37923/2005
“…Пунктом 3.4 договора установлено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке пересмотреть (увеличить) арендную плату путем уведомления не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя.
Письмом от 01.06.2005 Иванова О.В. уведомила Банк об увеличении размера арендной платы с 01.07.2005 до 108355 руб. в месяц.
Письмом от 23.06.2006 N 1/10-1412 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что государственная регистрация договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 произведена 26.08.2004, поэтому пересмотр арендной платы может быть осуществлен не ранее 27.08.2005 и только соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов, поскольку изначально названный договор аренды был заключен с МО “Тихвинский район Ленинградской области”, определяющим размер арендной платы на основании действующей методики.
Письмом от 27.07.2005 Иванова О.В. предложила Банку в десятидневный срок рассмотреть вопрос о досрочном расторжении договора аренды в связи с его несогласием с увеличением размера арендной платы с 01.07.2005.
Письмом от 09.08.2005 Банк сообщил Ивановой О.В. о том, что согласен рассмотреть вопрос об увеличении арендной платы, но соразмерно изменению базовой ставки арендной платы, утверждаемой Тихвинским районным Советом депутатов.
Полагая, что в силу подпункта 5.3.2 договора от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению, Иванова О.В. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, согласно подпункту 5.3.2 договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 договор аренды подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при несогласии арендатора с новой арендной платой в соответствии с уведомлением арендодателя. Названным договором аренды не предусмотрено, что при определении размера арендной платы стороны исходят из действующей методики и базовой ставки, поэтому новый арендодатель вправе самостоятельно устанавливать размер арендной платы.
Кассационная инстанция считает, что суд первой инстанции, полно и всесторонне изучив материалы дела, пришел к обоснованному выводу о досрочном расторжении договора аренды от 09.08.2004 N 32а/04 на основании пункта 5.3.2 названного договора в связи с несогласием Банка с увеличением размера арендной платы. Нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому решение от 30.05.2006 подлежит оставлению в силе…”

2.2. Вывод из судебной практики: Изменение собственника имущества не является основанием для изменения договора аренды, в том числе если его условия связаны с личностью предыдущего арендодателя, за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 31.01.2019 N Ф04-3188/2018 по делу N А45-6422/2017
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 06.04.2009 между ООО “Механические мастерские” (арендодатель) и ООО “Дробильные машины” (арендатор) (далее – стороны договора) заключен договор аренды помещения, общей площадью 28 кв. м, расположенного по адресу: г. Новокузнецк, ул. Автотранспортная, 45.
Между сторонами договора 29.11.2013 заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 06.04.2009, согласно которому пункт 5.1 договора изложен в следующей редакции: “Настоящий договор заключен на срок с 01.01.2014 по 30.12.2014. В случае если ни одна из сторон не заявит о расторжении договора по окончании срока его действия, то договор считается продленным на тот же срок на тех же условиях”, – а пункт 5.3 исключен.
В дальнейшем по договору купли-продажи от 21.02.2017 арендуемое имущество продано ООО “ПромТехСервис”.
ООО “Дробильные машины” в адрес ООО “ПромТехСервис” было направлено требование о внесении в действующий договор аренды от 06.04.2009 изменения, касающегося сведений об арендодателе.
Ссылаясь на то, что ответчиком указанное требование оставлено без удовлетворения, на отсутствие свободного доступа к имуществу, поскольку ООО “Промтехсервис” чинит препятствия в доступе к арендуемому нежилому помещению, ООО “Дробильные машины” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, договор купли-продажи от 21.02.2017, установив, что доказательств отказа предыдущего арендодателя ООО “Механические мастерские” либо нового собственника – ООО “ПромТехСервис” от договора аренды от 06.04.2009, продленного на неопределенный срок, в материалы дела не представлено; право собственности на арендуемое имущество перешло от ООО “Механические мастерские” к ответчику 07.03.2017, а следовательно, на 09.03.2017 ООО “Механические мастерские”, не являясь собственником имущества, не имело права на отказ от договора аренды от 06.04.2009, учитывая установленные в рамках дела N А45-6755/2017, обстоятельства, в том числе не только факт наличия у ООО “Дробильные машины” нарушенного права аренды, но и факт действительности оснований возникновения указанного права, а именно конкретной сделки – договора аренды от 06.04.2009, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований об обязании внести изменения в договор аренды от 06.04.2009 сведений, касающихся арендодателя.
При этом суды обоснованно сослались на положения статьи 608 ГК РФ, пункта 1 статьи 617 ГК РФ, а также на разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 24 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, согласно которым в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды, поэтому требование о замене в договоре арендодателя правомерно…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 11.08.2011 N ВАС-10123/11 по делу N А24-3910/2010
“…Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований Коваленкова Л.А. в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора…”

Определение ВАС РФ от 31.05.2010 N ВАС-6413/10 по делу N А82-4063/2009
“…Как установлено судами, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Черепинским Григорием Михайловичем (арендатором) 28.02.2001 заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 31.12.2011 для использования с целью размещения кафе.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. приобрел право собственности на арендуемые помещения.
Считая, что увеличение Корюхиным В.В. размера арендной платы за пользование предоставленными по договору аренды нежилыми помещениями и произведенные в связи с этим регистрирующим органом действия по внесению соответствующей записи в государственный реестр незаконными, ООО “Компания Амур” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Кассационный суд правильно признал заявленное требование обоснованным.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами, согласно пунктам 3.2, 3.3 и 3.4 договора аренды арендодателю предоставлено право изменять арендную плату в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Оплата по новой арендной ставке производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции верно указал на то, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату только при изменении ставок аренды муниципальной недвижимости (с учетом постановления мэра города Ярославля), так как сама по себе смена собственника арендуемых помещений не является основанием для изменения условий договора о цене.
Изменение же в одностороннем порядке размера арендной платы исходя из рыночной стоимости пользования имуществом произведено с нарушением условий договора аренды и положений статей 310, 424, пункта 3 статьи 614, пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…24. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды.
В подтверждение права на предъявление данного иска истец сослался на приобретение в собственность здания, в котором несколько нежилых помещений занимает ответчик на основании договора аренды, заключенного с прежним собственником, а также представил документы, подтверждающие государственную регистрацию права собственности.
Новый собственник здания предложил арендатору внести изменения в договор аренды в части наименования арендодателя, а также условия о сроке аренды. Поскольку арендатор отказался от внесения изменения в договор, акционерное общество обратилось с соответствующим требованием в арбитражный суд.
В силу статей 450, 451 Кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на статью 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Суд апелляционной инстанции отменил решение в части отказа в иске об изменении в договоре наименования арендодателя, данное требование признал подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
В силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене в договоре арендодателя правомерно…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.08.2011 по делу N А17-6844/2008
“…Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и Предприниматель-2 (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения от 30.12.2002 N 424, по условиям которого арендатор принял в аренду нежилое помещение площадью 243,6 квадратного метра, расположенное по адресу: город Иваново, улица Комсомольская, 10, для использования под аптеку.
С целью формирования социально-экономической инфраструктуры города арендодатель на основании решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137 “Об арендной плате за нежилые помещения” в одностороннем порядке отдельным приложением к договору аренды установил арендатору коэффициент муниципальной поддержки 0,25, подлежащий применению к сумме, указанной в пункте 5.3.1 договора (пункт 5.2 договора в редакции дополнительного соглашения от 14.01.2008).
В результате приватизации арендуемого Предпринимателем-2 помещения право собственности на имущество перешло к истцу, о чем ответчик уведомлен письмом от 29.02.2008.
Ответчик освободил занимаемые помещения 24.06.2008.
Ввиду неисполнения ответчиком обязанности по своевременному внесению арендных платежей истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании долга и пени. При этом расчет суммы долга произведен истцом без учета коэффициента муниципальной поддержки 0,25.
В силу статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 1 статьи 424 указанного Кодекса указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. При этом в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Суд апелляционной инстанции установил и материалами дела подтверждено, что приложением к договору N 424 Комитет в одностороннем порядке установил арендатору Жандармовой Е.А. коэффициент в размере 0,25. Документов, указывающих на отмену либо изменение данного коэффициента, в материалах дела не имеется. Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для исчисления арендной платы с применением коэффициента 1,0 (предусмотренного пунктом 5 решения Ивановской городской Думы от 25.06.2002 N 137) не имеется.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца обоснованно взыскано 27 744 рублей 39 копеек задолженности по арендным платежам за период с 13.02 по 24.06.2008, рассчитанной с применением коэффициента муниципальной поддержки 0,25…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.01.2010 по делу N А82-4063/2009
“…Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (Комитет, арендодатель) и индивидуальный предприниматель Черепинский Григорий Михайлович (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 28.02.2001 N 8904-Г, по условиям которого во временное пользование арендатору переданы нежилые помещения подвала N 89-90 и первого этажа N 19 – 36 общей площадью 211,6 квадратного метра, расположенного по адресу: город Ярославль, Кировский район, проспект Октября, дом 34/21, для использования под кафе.
На основании договора купли-продажи от 18.02.2008 Корюхин В.В. в порядке приватизации стал собственником объекта недвижимости. Право собственности Корюхина В.В. зарегистрировано в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 04.04.2008 N 76 АА 664609).
В письме от 11.12.2008 Корюхин В.В. известил Общество об увеличении арендной оплаты до 2 203 200 рублей в год, или 183 600 рублей в месяц, с 01.01.2009 и о внесении в договор аренды соответствующих изменений.
УФРС 23.01.2009 по заявлению арендодателя внесло указанные изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (часть 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пунктах 3.2, 3.3 и 3.4 договора от 28.02.2001 N 8904-Г арендодателю предоставлено право изменения арендной платы в одностороннем порядке в соответствии с постановлениями мэра города Ярославля путем направления контрагенту соответствующего уведомления, которое является неотъемлемой частью договора. Разница в оплате по новой арендной плате производится со дня, установленного постановлением мэра.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций ошибочно посчитали, что Корюхин В.В. вправе в одностороннем порядке изменить арендную плату без учета постановления мэра города Ярославля, поскольку смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды. По правилам части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (часть 2 названной статьи). Соглашения по изменению условий договора, касательно увеличения размера арендной платы, стороны не достигли.
Корюхин В.В. изменил в одностороннем порядке размер арендной платы с 01.01.2009 с учетом ее рыночной стоимости в нарушение условий договора, поэтому действия УФРС по регистрации этих изменений, противоречат названному законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.08.2009 по делу N А82-14312/2008-72
“…Как видно из документов и установил суд, Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (арендодатель, далее – Комитет) и ЗАО “Патриот” (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества от 06.03.2009 N 10867-Г, согласно которому арендатор принимает во временное пользование часть здания, состоящую из нежилых помещений N 1 – 17 общей площадью 246,5 квадратного метра первого этажа здания (литер А), расположенного по адресу: город Ярославль, улица Нефтяников, дом 32, корпус 2, для использования под склад (164,5 квадратного метра) и под офис (82 квадратных метра) (пункт 1.1 договора).
В пункте 3.1 упомянутого договора определен размер арендной платы, которая начисляется в соответствии с постановлением мэра города Ярославля и согласно расчету составляет 364 761 рубль 60 копеек (с учетом НДС) в год или 30 396 рублей 80 копеек (с учетом НДС) в месяц.
В силу пункта 3.2 договора арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с постановлением мэра города Ярославля. Арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы (пункт 3.3 договора).
Срок договора установлен с 01.02.2006 по 31.01.2016 (пункт 7.1 договора).
Договор аренды 23.05.2006 зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с постановлением мэра города Ярославля от 22.01.2007 N 178 размер арендной платы с 01.01.2007 составил 426 307 рублей 98 копеек в год (с учетом НДС) или 35 525 рублей 67 копеек в месяц (с учетом НДС).
Впоследствии Предприниматель приобрел у Комитета в собственность названные помещения по договору купли-продажи от 13.08.2007, в пункте 1.3 которого указано, что проданные помещения обременены договором аренды с Обществом сроком до 31.01.2016. На основании названного договора купли-продажи зарегистрирован переход права собственности к Предпринимателю на данную недвижимость с обременением “аренда” (свидетельство о регистрации права от 21.09.2007 серии 76 АА N 593927).
Дворсон А.Р. уведомлением от 22.11.2007 известил ЗАО “Патриот” о повышении арендной платы за аренду указанного объекта недвижимости с 01.02.2008 до 70 000 рублей в месяц в связи с повышением тарифов на коммунальные услуги.
Из документов, представленных в материалы дела, следует, что Общество регулярно вносило арендную плату в размере 30 106 рублей 50 копеек (без учета НДС). Арендная плата за октябрь 2008 года уплачена ответчиком в том же размере.
Посчитав, что Общество не доплатило 39 893 рубля 50 копеек арендной платы за октябрь 2008 года, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 1 статьи 617 Кодекса установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Согласно материалам дела контрагенты не пришли к соглашению об изменении размера арендной платы, и Предприниматель увеличил ее размер в одностороннем порядке. Однако смена собственника арендуемого помещения не является основанием для изменения условий договора аренды…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2011 по делу N А19-12466/10
“…Ссылаясь на отказ ответчика внести изменения в договор аренды, ИП Бровченко Ю.О. обратился в суд с настоящим иском.
Правовым обоснованием заявленных требований указаны статьи 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
В пункте 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” указано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Как верно указал суд апелляционной инстанции, существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, не установлено, поскольку, покупая арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 15.02.2019 и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ООО “Время”. Это дает основание полагать, что ИП Бровченко Ю.О. был согласен на все условия заключенного договора…”

Дальневосточный округ

Примечание: Отказывая в удовлетворении требований о внесении изменений в договор, суд указал в нижеприведенном Постановлении, что смена собственника не является существенным изменением обстоятельств в понимании ст. 451 ГК РФ.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 02.09.2004 между открытым акционерным обществом “Согжой” (далее – ОАО “Согжой”, арендодатель) и ООО “Согжойторг” (арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения в здании торгового центра (помещения NN 1 – 3, 9 – 13, 16 – 48 по техническому паспорту), расположенные по адресу: г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б, общей площадью 1131,2 кв. м, основной – 958,9 кв. м.
22.05.2007 между ОАО “Согжой” (продавец) и предпринимателями С.А. Кужим, Л.А. Коваленковой (покупатели) заключен договор купли-продажи нежилых помещений, по условиям которого продавец обязуется передать в общую долевую собственность покупателей, а покупатели принять и оплатить нежилые помещения NN 1 – 5, 8 – 40 общей площадью 1409,1 кв. м, расположенные на первой этаже здания торгового центра, находящегося по адресу г. Елизово, ул. Ленина, 30-Б.
Отказывая в удовлетворения требования истца о внесении изменений в пункты 1.1, 1.2.1, 3.1 договора, арбитражный суд первой инстанции, руководствуясь статьями 421, 450 – 452 ГК РФ, а также пунктом 5.1 договора, согласно которому договор может быть изменен или досрочно расторгнут по письменному соглашению сторон, исходил из того, что спорный договор не является публичным, следовательно, не порождает обязанность ответчиков заключить предлагаемое истцом дополнительное соглашение о внесении изменений в договор в обязательном порядке и, кроме того, не содержит условия о возможности изменения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке, что согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 13.04.2010 N 1074/10.
В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях (пункт 4 статьи 451 ГК РФ).
Учитывая положения указанных норм права и условий пункта 1.5 договора, в соответствии с которым реорганизация организации-арендодателя, а также перемена собственника арендованного имущества не являются основанием для изменения или расторжения договора, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, арбитражный суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца в части внесения изменений в пункты 1.1, 1.2.1 договора…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.08.2017 N Ф05-9388/2017 по делу N А40-53871/2015
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 23.03.1994 между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) и АО “Строительство и Сервис” (арендатор) заключен договор аренды N 12/163-59/15, по условиям которого арендатору передано в пользование нежилое помещение общей площадью 147,9 кв. м по адресу: г. Москва, Газетный пер., д. 3, стр. 1, сроком по 31.08.2042.
В соответствии с договором от 15.12.2002 N 12/В права и обязанности арендатора по указанному выше договору аренды перешли от ЗАО “Строительство и Сервис” к ООО “Ванлизингэкспозито”.
На основании дополнительного соглашения от 06.03.2009 N Д-30/38-1 права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к Федеральному государственному унитарному предприятию “Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий” (ФГУП “ФТ-центр”).
ТУ Росимущества в г. Москве уведомлением от 23.12.2014 N И22-09/24199 сообщило ООО “Ванлизингэкспозито”, что в соответствии с распоряжением ТУ Росимущества в г. Москве от 24.09.2014 N 885 “О дальнейшем использовании федерального недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, Газетный пер., д. 3, стр. 1”, а также актом приема-передачи, утвержденным 14.10.2014, прекращено право хозяйственного ведения ФГУП “ФТ-центр” в отношении арендуемого помещения, помещение передано в государственную казну Российской Федерации.
ООО “Ванлизингэкспозито” в ответ на указанное уведомление сопроводительным письмом, полученным ТУ Росимущества в г. Москве 10.02.2015, направило Управлению проект дополнительного соглашения для внесения изменений в договор в части наименования арендодателя и его реквизитов.
Поскольку дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано, ООО “Ванлизингэкспозито” обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора.
В силу статей 450, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором, а также в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Согласно пункту 24 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку право хозяйственного ведения ФГУП “ФТ-центр” в отношении арендуемого истцом имущества прекратилось, права арендодателя по договору аренды от 23.03.1994 N 12/163-59/15 перешли к ТУ Росимущества в г. Москве, как к уполномоченному государственному органу по распоряжению государственным имуществом. При таких обстоятельствах требования ООО “Ванлизингэкспозито” как арендатора о внесении в договор аренды сведений в части наименования арендодателя являются правомерными, а уклонение от внесения таких сведений в договор аренды нарушает права истца на приведение договорных отношений в соответствие с требованиями закона…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.02.2010 N КГ-А40/714-10 по делу N А40-60487/09-82-334
“…ООО “Юридическое бюро “Право” обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ЗАО “Армит” об изменении условий договора аренды от 21.06.2007 года N 11116-з в части наименования арендодателя и порядка пересмотра размера арендной платы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 25.08.2009 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 10 ноября 2009 года, исковые требования удовлетворены частично. Суд изменил пункт 1.1 договора; абзац 1 пункта 3.3 договора; абзац 2 пункта 3.3 договора; исключил абзац 2 и абзац 3 пункта 3.1 договора; а также изменил преамбулу договора. В части исковых требований об изменении пункта 3.2 договора отказал в связи с отсутствием правовых оснований.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, по результатам аукциона по продаже муниципального имущества 15.04.2008 года Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (продавец) и ООО “Юридическое бюро “Право” (покупатель) заключили договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество: нежилые помещения 1-го этажа N 8, 9, 16 – 29, общей площадью 245,80 кв. м, Лит. А, расположенные по адресу: г. Ярославль, проспект Ленина, д. 7.
Указанные помещения по договору от 21.06.2007 года N 11116-з были переданы прежним собственником – Комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля в аренду ЗАО “Армит”, которое было уведомлено о смене собственника арендуемых им нежилых помещений.
В связи с приобретением ООО “Юридическое бюро “Право” недвижимого имущества, сдаваемого ЗАО “Армит” в аренду, и, соответственно, с изменением сведений об арендодателе истец обратился в Арбитражный суд города Москвы с настоящим иском об изменении условий договора аренды N 11116-з от 21.06.2007 года.
При этом в силу требований п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для внесения изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного ответчиком имущества, прежний арендодатель перестал быть стороной по договору аренды с ответчиком, поэтому требование истца о замене арендодателя в договоре аренды правомерно.
Установив, что предлагаемая истцом редакция п. 3.2 договора меняет ранее определенный сторонами односторонний порядок изменения размера арендной платы и не содержит при этом порядка (формулы) и условий ее расчета либо перерасчета, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для внесения изменений в договор в такой редакции.
Существенных изменений обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды недвижимого имущества, выразившихся в смене арендодателя, судами первой и апелляционной инстанций также не установлено, поскольку, покупая на аукционе арендуемое ответчиком помещение, истец знал о его обременении долгосрочной арендой до 2017 г. и добровольно приобрел данное помещение, став стороной в договоре аренды с ЗАО “Армит”. Это дает основание полагать, что ООО “Юридическое бюро “Право” было согласно на все условия заключенного договора.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение и постановление вопреки доводам кассационной жалобы приняты на основании всестороннего, полного и объективного исследования доказательств, представленных в исчерпывающем объеме, доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда о применении норм материального права соответствуют установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.08.2015 N Ф09-4875/15 по делу N А07-6562/2014
“…При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между Комитетом (арендодатель), МУП ПЖРЭТ Демского района города Уфы (балансодержатель) и обществом “Медицинский центр “Валеро” (арендатор) 03.03.2005 заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Уфы N 7241, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель совместно с балансодержателем на основании постановления главы администрации города Уфы от 20.10.2004 N 3833 передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование объект муниципального нежилого фонда города Уфы – помещения на первом, втором этажах и в подвале общей площадью 1234,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Уфа, Демский р-н, ул. Центральная, 20/1.
Арендатор уплачивает арендную плату за пользование объектом нежилого фонда в пользу арендодателя в размере, определенном соответствующим решением Уфимского городского Совета, действующим на момент внесения платежа, расчет которой своевременно доводится до его сведения арендодателем. Изменение размера и условий оплаты арендной платы является изменением стандартной формы договора присоединения и соглашения к настоящему договору. Перерасчет арендной платы осуществляется с даты направления арендодателем уведомления арендатору об изменении размера и условий оплаты арендной платы (п. 3.1 договора).
Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 19.08.2005 N 181 “О внесении дополнений в приложение N 1 к постановлению Правительства Республики Башкортостан от 04.03.2004 N 35 “Об утверждении перечней имущества, находившегося в собственности г. Уфы, признанного государственной собственностью Республики Башкортостан и передаваемого в ведение Администрации г. Уфы” в вышеназванное приложение N 1 внесены изменения, согласно которым признано государственной собственностью Республики Башкортостан двухэтажное здание общей площадью 1234,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Уфа, ул. Центральная, 20/1.
Общество “Медицинский центр “Валеро”, полагающее, что после перехода права собственности на арендуемое им имущество к Республике Башкортостан размер арендной платы подлежал исчислению по ставкам, используемым Министерством при расчете арендной платы за пользование имуществом, находящемся в государственной собственности Республики Башкортостан, вступило в дело в качестве третьего лица с требованием о взыскании с Управления неосновательного обогащения в виде разницы между фактически уплаченной арендной платой, рассчитанной согласно условиям договора аренды, и арендной платы, исчисленной по правилам, применяемым Министерством, а также о взыскании начисленных на сумму неосновательного обогащения процентов.
Учитывая, что цена за пользование муниципальным недвижимым имуществом не относится к категории регулируемых цен, размер арендных платежей определяется в соответствии с условиями договора аренды.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление от 17.11.2011 N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее. Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.
Если стороны распространили действие упомянутого акта на свои отношения из договора аренды, но договор содержит какое-либо условие, изначально противоречащее действовавшему в момент его заключения положению названного акта, предполагается, если не доказано иное, что стороны отдали приоритет данному условию договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды, принимая во внимание, что стороны в договоре аренды от 03.03.2005 N 7241 определили порядок исчисления размера арендной платы на основании решения Уфимского городского Совета, действующего на момент внесения платежа, что не противоречит ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и принципу свободы договора, закрепленному в ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также что законом не предусмотрено установление государственными органами и (или) органами местного самоуправления цены за пользование помещениями, находящимися в государственной или муниципальной собственности, пришли к правильному выводу о сохранении согласованной в договоре аренды методики исчисления арендной платы на основании нормативных правовых актов органа местного самоуправления, поскольку доказательств внесения сторонами соответствующих изменений в договор аренды, в том числе в связи со сменой арендодателя, не представлено.
Следовательно, поскольку третьим лицом не доказано, что арендные платежи уплачены в большем размере, чем это предусмотрено договором аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что общество “Медицинский центр “Валеро” не доказало возникновение на стороне Управления неосновательного обогащения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2010 N Ф09-3962/10-С6 по делу N А50-32589/2009
“…Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью “Корпорация “Перспектива” и обществом “Кама-Ритэйл” заключен договор аренды 25.09.2007 N 394 части нежилых помещений в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящихся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69.
На основании договора купли-продажи от 18.12.2008, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Корпорация “Перспектива” (продавец) и предпринимателями Плотниковым Д.А., Плотниковой Т.С. (покупатели), к последним в общую долевую собственность перешло право собственности на нежилые помещения в подвале и на 1-м этаже кирпичного дома, находящемся по адресу: г. Пермь, ул. Мира, д. 69, по 1/2 доли каждому.
Общество “Корпорация “Перспектива” 15.01.2009 уведомило общество “Кама-Ритэйл” о смене собственника и необходимости перечисления платежей по арендной плате по новым реквизитам. При этом было указано, что предприниматель Плотников Д.А. применяет упрощенную систему налогообложения, в связи с чем при начислении арендных платежей и выставлении счетов сумма НДС не выделяется.
После получения данного уведомления общество “Кама-Ритэйл”, посчитав, что поскольку предприниматель Плотников Д.А. не является плательщиком НДС, то обязанность по внесению арендной платы в размере, согласованном сторонами при заключении договора, изменилась в сторону уменьшения на сумму НДС. В связи с этим общество “Кама-Ритэйл” в период с февраля по октябрь 2009 года уплачивал 610 169 руб. 49 коп. арендной платы в месяц, за апрель 2009 года он уплатил 464 909 руб. 79 коп.
В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Апелляционный суд указал, что при перемене лица на стороне арендодателя обязанность арендатора уплачивать арендную плату в размере, предусмотренном договором, не изменилась. Оснований для изменения арендной платы в одностороннем порядке, установленных договором либо Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом деле не имеется.
Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.
Принимая во внимание указанные обстоятельства, а также погашение арендатором части задолженности в сумме 145 259 руб. 70 коп., суд апелляционной инстанции признал правомерными требования о взыскании с общества “Кама-Ритэйл” части задолженности в размере 1 208 135 руб. 61 коп. за период с февраля 2009 года по декабрь 2009 года…”

Постановление ФАС Уральского округа от 28.02.2008 N Ф09-901/08-С6 по делу N А76-6588/2007
“…В результате проведенных торгов предприниматель Расторопов Н.И. приобрел у муниципального образования “Чебаркульский городской округ” спорное нежилое помещение в собственность по договору купли-продажи от 22.05.2006 для предпринимательских целей.
В п. 1.3 договора купли-продажи от 22.05.2006 отражено, что встроенное нежилое помещение N 71 общей площадью 101,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Чебаркуль, ул. Ленина, д. 37, передано во временное владение и пользование по договору аренды от 01.01.2004 N 36 предпринимателю Гавловской Т.И. сроком до 31.03.2008.
Переход права собственности продавца к покупателю на нежилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке.
Предприниматель Расторопов Н.И. 21.11.2006 направил в адрес предпринимателя Гавловской Т.И. проект соглашения от 21.11.2006 об изменении условий договора аренды N 36, в котором п. 2.3 договора аренды изложен в редакции с учетом изменения размера арендных платежей – 43340 руб. в месяц с 01.01.2007.
Письмами от 21.11.2006, 12.01.2007 предприниматель Расторопов Н.И. уведомлял арендатора об изменении размера арендной платы, который с 01.01.2007 составляет 43340 руб. в месяц.
Поскольку предприниматель Гавловская Т.И. не согласилась с предложением арендодателя об изменении размера арендной платы, внесла арендную плату за январь 2007 г. в сумме 10679 руб., предусмотренной договором аренды N 36, предприниматель Расторопов Н.И. обратился с соответствующим иском в арбитражный суд.
Условиями договора аренды N 36 в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006 предусмотрено, что арендная плата подлежит корректировке не более одного раза в год в соответствии с порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом (п. 2.4 договора аренды).
Согласно п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Следовательно, условия договора аренды, касающиеся определения размера арендной платы (п. 2.1, 2.4 договора аренды), являются обязательными для нового собственника имущества, к которому перешли права и обязанности арендодателя.
Изменение договора возможно в порядке, установленном ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку изменения в договор аренды N 36 в установленном законом порядке не производились, оснований для применения размера арендной платы 550 руб. за 1 кв. м в месяц, установленного предпринимателем Растороповым Н.И., не имеется. Арендатором арендная плата вносилась в размере, установленном договором аренды N 36, следовательно, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Довод заявителя о том, что имущество выбыло из муниципальной собственности, он как собственник имущества вправе в одностороннем порядке самостоятельно определять размер арендной платы, отклоняется, поскольку факт выбытия из муниципальной собственности нежилого помещения не изменяет условия договора. Наличие в договоре условия, предусматривающего установление размера арендной платы в соответствии с Порядком сдачи в аренду и определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом, не противоречит действующему законодательству, поэтому довод заявителя о том, что Положение в части определения ставок арендной платы применимо только к муниципальному имуществу, основан на ошибочном толковании закона…”

Возможность сохранения договора аренды при реорганизации или ликвидации арендодателя – юридического лица

В судебной практике встречаются случаи, когда арендатор фактически продолжает пользоваться имуществом при прекращении деятельности арендодателя – юридического лица, контрагента по договору. Суды подобные ситуации разрешают на основании правил о правопреемстве прав и обязанностей.
При этом судебная практика исходит из того, что при ликвидации юридического лица в соответствии с п. 1 ст. 61 ГК РФ права и обязанности арендодателя к другому лицу не переходят. Напротив, при прекращении деятельности арендодателя – юридического лица в связи с его реорганизацией (ст. 57 ГК РФ) права и обязанности арендодателя переходят в соответствии с правилами о правопреемстве, которые установлены ст. 58 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: При ликвидации арендодателя – юридического лица нормы п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.10.2010 по делу N А12-23136/2009
“…Полагая, что дополнительное соглашение N 2 к договору аренды земельного участка от 04.12.2000 заключено с нарушением норм действующего законодательства, поскольку договор аренды прекратил свое действие в связи с ликвидацией Волгоградского областного унитарного сельскохозяйственного опытно-производственного предприятия “Себряковское”, и земельный участок используется без правовых к тому оснований, администрация обратилась с исковым заявлением о признании дополнительного соглашения от 21.11.2006 N 2 недействительным и взыскании с ответчика неосновательного обогащения за пользование земельным участком и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Признавая дополнительное соглашение от 21.11.2006 N 2 к договору аренды земельного участка от 04.12.2000 недействительным, суд апелляционной инстанции правомерно сослался на положения статей 61, 419, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку согласно пункту 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
При разрешении возникшего спора суд апелляционной инстанции правомерно указал на невозможность применения к спорным правоотношениям пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство. Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 04.12.2000, прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2006 N Ф08-1430/06 по делу N А53-18321/2005-С4-41
“…Как видно из материалов дела, по договору от 01.04.02 комитет передал предприятию в хозяйственное ведение муниципальное имущество – помещения площадью 2085,4 кв. м в здании литера А, п/А, расположенном по адресу г. Азов, Петровский бульвар, 7. В тот же день подписан акт приема-передачи имущества.
09.07.03 глава администрации г. Азова принял постановление N 980 о ликвидации предприятия…
14.04.05 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации предприятия.
…Суд апелляционной инстанции неправомерно руководствовался пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Применение указанной нормы рассчитано на случаи перехода права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) к другому лицу в порядке наследственного правопреемства, на основании договора обладателя вещного права с контрагентом, либо административного акта, допускающего универсальное правопреемство. Ликвидация юридического лица не влечет такого правопреемства, поэтому в силу статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 29.12.04, заключенный между предприятием и обществом, прекратил свое действие без перехода прав и обязанностей по нему к другим лицам…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.06.2004 N А64-99/04-8
“…ГУП “Виктория” ликвидировано в рамках дела о признании банкротом (дело N 64-5426/00-2) и исключено из государственного реестра. Данное обстоятельство подтверждено свидетельством N 2026800885736 от 09.09.2002.
Ввиду этого ранее находившиеся в пользовании ГУП “Виктория” земельные участки общей площадью 7243 га Постановлением администрации Тамбовского района от 10.11.2002 N 2470 включены в фонд перераспределения земель Тамбовского района.
Постановлением администрации Тамбовского района N 2471 от 10.11.2002 названный земельный участок передан в пользование ОАО “Тамбовмясопродукт”. С указанным юридическим лицом заключен договор аренды N 81 от 10.11.2002 указанного земельного участка.
Полагая, что данный договор нарушает права и законные интересы КФХ “Малютка” и КФХ “Юг”, поскольку они являются арендаторами земельных участков площадью 598,6 га и 867,2 га соответственно в границах земель ГУП “Виктория”, истцы обратились с настоящим требованием в суд.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно основывался на следующем.
Согласно п. 1 ст. 61 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В соответствии со ст. 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается с ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).
Приняв во внимание названные нормы права, суд пришел к правильному выводу о том, что обязательства ликвидированного ГУП “Виктория” в качестве арендодателя в отношении истцов прекратились с момента внесения записи в государственный реестр, т.е. с 09.09.2002.
Основываясь на данном выводе и на том обстоятельстве, что с новым арендатором соответствующих договоров истцы не заключили, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска.
Довод истцов о том, что смена арендодателя не является основанием для изменения или прекращения договоров аренды в силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, не может быть принят во внимание судом кассационной инстанции, поскольку положения данной правовой нормы не применимы к спорным правоотношениям, т.к. юридическое лицо, выступавшее арендодателем, было ликвидировано, следовательно смены арендодателя не произошло…”

3.2. Вывод из судебной практики: При реорганизации арендодателя – юридического лица положения п. 1 ст. 617 ГК РФ о сохранении договора аренды в силе при изменении сторон применяются, если арендуемое имущество передано правопреемнику в соответствии со ст. 58 ГК РФ, регулирующей правопреемство при реорганизации юридических лиц.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.10.2009 N КГ-А40/9051-09 по делу N А40-80298/08-6-620
“…В то же время, в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 10.03.2007 N 272-р ГУП “ОЗ “ВНИФТРИ” было реорганизовано путем присоединения к ФГУП “ВНИИФТРИ” (запись в ЕГРЮЛ о прекращении деятельности ГУП “ОЗ “ВНИФТРИ” от 08.10.2008 N 2075044034250).
По Акту приема-передачи здания (сооружения) от 31.08.2007 г. здание УПК было передано истцу.
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, получателем арендной платы по вышеуказанному договору с 01 января 2008 года является истец.
Вместе с тем, суды обеих инстанций также установили, что письмом от 29.04.2008 г. N 01-14/2033 ответчик был уведомлен о состоявшейся реорганизации ГУП “ОЗ “ВНИФТРИ” и замены получателя арендных платежей на ФГУП “ВНИИФТРИ”.
Доводам кассационной жалобы со ссылкой на нормы статей 382, 385 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что ответчик не обязан был оплачивать истцу арендные платежи, поскольку ему как арендатору не было предоставлено доказательств замены ГУП “ОЗ “ВНИИФТРИ” на ФГУП “ВНИИФТРИ” была дана надлежащая оценка апелляционным судом и обоснованно эти доводы были отклонены как несостоятельные.
Право хозяйственного ведения на сданный в аренду объект возникло у истца в порядка универсального правопреемства, в результате реорганизации в форме присоединения, с момента фактической передачи ему этого здания (ст. 58, п. 1 ст. 129, п. 1 ст. 299 ГК РФ), о чем ответчик был письменно уведомлен, с подробным изложением обстоятельств реорганизации, и в случае сомнения арендатор в целях надлежащего исполнения своих обязательств по договору аренды, вправе был затребовать у истца необходимые документы…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.06.2008 по делу N А56-29481/2007
“…Как следует из материалов дела, Предприятие (арендодатель) и РОД “Молодые спасатели” (арендатор) с согласия собственника заключили договор от 28.02.2001 N 1 аренды здания общей площадью 828,2 кв. м, являющегося собственностью Российской Федерации и находящегося в хозяйственном ведении Предприятия, по указанному выше адресу сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора для использования под Центр молодых спасателей согласно Положению.
05.05.2006 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о создании Общества и прекращении деятельности Предприятия в связи с реорганизацией путем преобразования.
КУГИ и РОД “Молодые спасатели” заключили дополнительное соглашение от 19.06.2007 к названному договору, изменив его номер на N 15-Ф006830, наименование арендодателя, а также изложив в существенно измененной редакции некоторые разделы и пункты договора…
Отменяя в части решение арбитражного суда первой инстанции, апелляционный суд посчитал, что договорные отношения между сторонами прекратились в связи с ликвидацией стороны в обязательстве – Предприятия, применив к спорным отношениям статью 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная инстанция находит указанные выводы суда не соответствующими нормам материального права.
Согласно статье 419 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора).
В силу статей 57, 58 Гражданского кодекса Российской Федерации преобразование юридического лица является одним из способов реорганизации, в результате которого юридическое лицо одного вида преобразовывается в юридическое лицо другого вида (изменяется организационно-правовая форма юридического лица) с переходом к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Юридическое лицо считается реорганизованным с момента государственной регистрации вновь возникших юридических лиц.
Согласно статье 61 того же Кодекса ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.
В соответствии со статьей 37 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ “О приватизации государственного и муниципального имущества” открытое акционерное общество, созданное путем преобразования унитарного предприятия, становится правопреемником этого унитарного предприятия в соответствии с передаточным актом, составленным в порядке, предусмотренном статьей 11 названного Федерального закона, со всеми изменениями в составе и стоимости имущественного комплекса унитарного предприятия, произошедшими после принятия решения об условиях приватизации имущественного комплекса этого унитарного предприятия.
Таким образом, вывод апелляционного суда о том, что Предприятие было ликвидировано, не соответствует имеющимся в деле доказательствам и указанным выше положениям законодательства. Переход к вновь возникшему юридическому лицу прав и обязанностей преобразуемого юридического лица не в полном объеме не свидетельствует о том, что имеет место ликвидация юридического лица. В связи с изложенным не имелось оснований для применения статьи 419 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с преобразованием Предприятия в Общество и оставлением здания по спорному адресу в федеральной собственности в отношении этого объекта прекратилось право хозяйственного ведения. Однако прекращение права хозяйственного ведения не влечет прекращения обременения имущества правом аренды, возникшим на основании договора аренды от 28.02.2001, заключенного в соответствии с действующим законодательством.
В таком случае к указанному договору может быть применен пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В данных обстоятельствах в силу закона произошел переход полномочий на сдачу имущества в аренду от субъекта права хозяйственного ведения в связи с прекращением этого права к собственнику, что не должно неблагоприятно отражаться на правах арендатора. К тому же из пункта 8.1 договора от 28.02.2001 не следует, что под указанным в нем дополнительным соглашением понимается соглашение о передаче прежним арендодателем – Предприятием – своих прав и обязанностей новому арендодателю…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2013 по делу N А14-7352/2012
“…20.12.2011 ООО “Воронежинвестстрой” реорганизовано в форме выделения из него ООО “СМ-Девелопмент” и ООО “Спектр”.
В соответствии с разделительным балансом, утвержденным решением внеочередного собрания участников ООО “Воронежстройинвест” 01.11.2011 и актом приема-передачи от 20.12.2011 к ООО “СМ-Девелопмент” перешли права на нежилое помещение в лит. 1А, 1Б общей площадью 3 758,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 3а, в котором находится арендуемое ответчиком помещение.
Право собственности на данное нежилое помещение зарегистрировано за ООО “СМ-Девелопмент” 27.01.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 36-АГ 535657.
29.12.2011 истец сообщил ответчику о реорганизации арендодателя и переходе к нему прав и обязанностей по договору аренды N Д-5/01/2008 от 21.01.2008.
Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 617 ГК РФ).
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” при реорганизации юридического лица право собственности на недвижимое имущество переходит к правопреемнику с момента завершения реорганизации юридического лица.
С учетом изложенного, суд пришел к правильному выводу о том, что право собственности ООО “СМ-Девелопмент” на нежилое помещение в лит. 1А, 1Б общей площадью 3 758,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Воронеж, проспект Патриотов, 3а, возникло 20.12.2011 – с даты регистрации вновь образованного лица. Таким образом с указанной даты ООО “СМ-Девелопмент” является арендодателем по спорному договору…”

Возможность сохранения незарегистрированного договора аренды, подлежащего государственной регистрации, в случае, если новый собственник знал о таком договоре

В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.

4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
“…4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать, и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица – покупателя.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано…”