Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

1. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
2. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.

 Влияние основания досрочного прекращения договора аренды на прекращение в этом случае договора субаренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. На практике возникают споры о том, имеет ли значение основание досрочного прекращения договора аренды для прекращения договора субаренды по п. 1 ст. 618 ГК РФ.

1.1. Вывод из судебной практики: Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 08.08.2007 N Ф09-6146/07-С6 по делу N А60-35596/2006
“…В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Судами установлено, что дополнительными соглашениями от 30.12.2004 стороны договоров аренды земельных участков от 15.08.2003 N Т447/0608 и от 25.09.2003 N Т529/0608 изменили сроки действия указанных договоров и установили их с 01.07.2003 по 01.02.2005.
Учитывая указанные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что в данном случае отсутствовало досрочное прекращение договоров аренды, так как они были прекращены в срок, согласованный сторонами путем заключения дополнительных соглашений, в связи с чем право на заключение договора аренды на условиях и в порядке, предусмотренных ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, у общества “Тройвир” не возникло.
Данный вывод судов первой и апелляционной инстанций является ошибочным и основан на неправильном толковании судами норм материального права, поскольку последствия досрочного прекращения договора аренды в результате изменения срока его действия и его прекращения по иным основаниям являются одними и теми же…”

Ограничение прав субарендатора на заключение договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды, если иное не предусмотрено условиями данного договора, влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Судебная практика разъясняет, в каких случаях данное право субарендатора может быть ограничено.

2.1. Вывод из судебной практики: Если к моменту досрочного прекращения договора аренды договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок, то субарендатор не имеет права на заключение договора аренды по правилам пункта 1 ст. 618 ГК РФ (о заключении договора в пределах оставшегося срока субаренды).

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 4381/11 по делу N А40-168376/09-89-1159
“…Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества “Солянка 1/2″ права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).
В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.
Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Причем данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.11.2011 по делу N А40-152208/10-82-1262
“…ЗАО “Спутник-Круиз” на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявило настоящий иск об обязании Департамента заключить договор аренды помещений общей площадью 197,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1): 1-ый этаж, помещение N VIII, комнаты 1 – 3, помещение N VII антресоли первого этажа, комнаты 1 – 7, ссылаясь на то, что является субарендатором указанных нежилых помещений в соответствии с договором субаренды N 2 от 15.01.2001.
Как следует из вышеназванного договора субаренды N 2 от 15.01.2001, данный договор заключен на срок 11 месяцев, срок субаренды исчисляется с момента подписания сторонами Акта о передаче имущества в субаренду, являющегося неотъемлемым приложением к настоящему договору (пункты 1.4, 1.5 договора).
Согласно акту передачи помещений (приложение N 2 к договору субаренды), помещения, являющиеся предметом субаренды по договору N 2 от 15.01.2001, переданы субарендодателем субарендатору 15.01.2001.
Сторонами договора субаренды N 2 от 15.01.2001 иной срок субаренды не согласован.
Законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.
Предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды. Данное правило не распространяется на случаи продления действия договора на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса.
Указанная практика применения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 4381/11 (размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации http://www.arbitr.ru 29.09.2011).
При указанных обстоятельствах вывод судов о наличии у ЗАО “Спутник-Круиз” права на заключение договора аренды с Департаментом на срок до 07.07.2016 сделан при неправильном применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса, исковые требования удовлетворению не подлежат.
Судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно применены нормы материального права, в связи с чем суд кассационной инстанции считает обжалуемые решение и постановление подлежащими отмене в соответствии с частью 1 статьи 288, пунктом 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и принимает новое решение об отказе в иске…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 17.12.2009 N Ф10-5527/09 по делу N А62-2749/2008
“…Ссылаясь на то, что у ООО “Бахус-Ойл” как у субарендатора земельного участка имеется преимущественное право на заключение с администрацией г. Смоленска нового договора аренды земельного участка сроком до 25.07.2009 – даты истечения срока действия договора аренды N 4927 от 25.08.2004, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Вместе с тем, учитывая, что стороны не прекращали сложившиеся правоотношения, договор субаренды N 2са/6 от 30.06.2006 был возобновлен на неопределенный срок.
Суды первой и апелляционной инстанций, рассматривая настоящее дело, правомерно указали, что отношения, связанные с субарендой спорного земельного участка площадью 2 241 кв. м, кадастровый номер 67:27:001 30 15:0001 между СМУП “Заднепровский продовольственный рынок” и ООО “Бахус-Ойл”, были основаны на договоре субаренды N 2са/6 от 30.06.2006, возобновленном на неопределенный срок.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Таким образом, действие договора субаренды при отсутствии в нем указания на конкретную дату его прекращения, в том числе возобновленного на неопределенный срок, напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.
Суды пришли к обоснованному выводу о том, что действие договора субаренды от 30.06.2006 N 2са/6, возобновленного на неопределенный срок, также прекращено с момента расторжения договора аренды.
По смыслу статьи 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. У истца в рассматриваемом случае такого преимущественного права не возникло, поскольку он использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора.
При таких обстоятельствах у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований…”

Привлечение субарендатора к делу о расторжении договора аренды

Поскольку расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды, то судебное рассмотрение спора по поводу договора аренды затрагивает права субарендатора. Поэтому привлечение его к делу о расторжении договора аренды соответствует ст. ст. 50 и 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Субарендатора необходимо привлекать к делу о расторжении договора аренды и выселении из помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/1609-06 по делу N А40-54682/05-77-511
“…Как установлено судом при рассмотрении спора по существу, ответчик имеет задолженность по аренде спорного нежилого помещения за 3 расчетных периода (3 кв. 2004), т.е. существенно нарушил упомянутый договор, подлежащий в связи с этим расторжению, а ответчик – выселению (ст. ст. 450, 452, 619, 622 ГК РФ).
Вместе с тем данное нежилое помещение находится в субаренде у ООО “Айленд-Ритейл” по договору от 29.09.03 N 0-156/2003, а поскольку прекращение спорного договора влечет прекращение и договора субаренды (ст. 618 ГК РФ), то ООО “Айленд-Ритейл” следовало бы привлечь к участию в деле.
При новом рассмотрении дела суду следует рассмотреть вопрос о привлечении в дело ООО “Айленд-Ритейл”, проверить фактическое использование им спорного нежилого помещения…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.05.2011 по делу N А65-34313/2009
“…Открытое акционерное общество “Лизинговая компания КАМАЗ” (далее – ОАО “Лизинговая компания КАМАЗ”) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, с учетом его уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к обществу с ограниченной ответственностью “Западно-Уральская лизинговая корпорация” о взыскании 1 083 298 руб. 53 коп. долга по лизинговым платежам за период с 20.06.2009 по 20.12.2009, неустойки 249 679 руб. 93 коп. за период с 03.03.2009 по 15.01.2010, о расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть переданное по договору имущество.
Расторгнут договор лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Суд обязал также общество с ограниченной ответственностью “Западно-Уральская лизинговая корпорация” передать ОАО “Лизинговая компания КАМАЗ” по акту приема-передачи объекты лизинга: КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398701, номер шасси 1133437, номер кабины 2017152, VIN ХТС6520007 1133437, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398730, номер шасси 1133435, номер кабины 2017365, VIN ХТС6520007 1133435, цвет оранжевый; КАМАЗ 6520, 2007 г. в., номер двигателя 72398431, номер шасси 1133433, номер кабины 2017364, VIN ХТС6520007 1133433, цвет оранжевый, полученные по договору лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК.
Общество с ограниченной ответственностью “Автоколонна N 1” (далее – ООО “Автоколонна N 1”) – лицо не участвующее в деле, полагая, что данным решением затрагиваются его права и законные интересы, обратилось в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой в порядке статьи 42 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО “Западно-Уральской лизинговой корпорацией” (сублизингодателем), с письменного разрешения ОАО “Лизинговая компания КАМАЗ” (лизингодателя) 25.05.2007 заключен с ООО “Автоколонна N 1” (сублизингополучателем) договор сублизинга N 234/С-2007, в соответствии с условиями которого сублизингодатель обязуется на основании письменной заявки сублизингополучателя передать в сублизинг ООО “Автоколонна N 1” автомобили КАМАЗ в количестве 3 штук согласно спецификации.
Удовлетворяя исковые требования ОАО “Лизинговая компания КАМАЗ” к ООО “Западно-Уральская лизинговая корпорация” в части расторжении договора лизинга от 25.05.2007 N Л-1310/07/ЛК и обязании вернуть предмет лизинга, суд первой инстанции принял решение от 11.02.2010 о правах и обязанностях лица, не участвующего в деле – ООО “Автоколонна N 1”, что следует из положений статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции в обжалуемом определении о том, что ООО “Автоколонна N 1″ не может признаваться лицом, имеющим право в порядке, предусмотренном статьей 42 АПК РФ обжаловать решение по данному делу в указанной части и об отсутствии оснований для применения пункта 4 части 4 статьи 270 АПК РФ являются ошибочными, так как расторжение договора лизинга в судебном порядке влечет в силу закона прекращение прав и обязанностей по договору сублизинга в отношении того же предмета спора.
Неправильное применение норм материального и процессуального права привело к принятию неправильного определения, что согласно статье 288 АПК РФ является основанием для его отмены с направлением дела в суд апелляционной инстанции для рассмотрения апелляционной жалобы по существу…”

 Правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды

Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным.
Первая позиция состоит в том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), вторая – незаключенным.
В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.
Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.
Отсутствие госрегистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.
В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды.
Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, каковы правовые последствия признания договора аренды незаключенным для договора субаренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.06.2015 N Ф09-3841/15 по делу N А60-26915/2014
“…Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С учетом установленных по делу обстоятельств, оценивая два экземпляра договора аренды от 01.07.2013 N 1, представленные истцом и ответчиками на предмет его заключенности на основании п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно сделали вывод об отсутствии согласованного условия договора о его предмете, а именно об объекте аренды, являющегося существенным условием договора, так как из содержания представленных экземпляров договора, имеющих одинаковые номер и дату подписания, усматривается, что предмет договора существенно отличается друг от друга, ответчик фактически занимает иные помещения, в силу чего договор аренды от 01.07.2013 N 1 является незаключенным.
Согласно п. 1 ст. 166, ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна независимо от признания ее таковой судом.
В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Поскольку договор аренды от 01.07.2013 N 1 признан судами незаключенным и у общества “РУСЬ (Екб)” отсутствовали правовые основания распоряжения спорным имуществом, в том числе путем передачи его в аренду обществу “Екатеринбургторгсервис”, следует согласиться с выводами судов о недействительности договоров субаренды от 30.07.2013 и об оказании охранных услуг от 14.11.2013, заключенных обществом “Екатеринбургторгсервис” с обществом “РУСЬ (Екб)” и обществом “Частное охранное предприятие “Русь-Ек”.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание акт обследования от 06.11.2014, согласно которому общество “Екатеринбургторгсервис” пользуется спорными помещениями общей площадью 902 кв. м, общество “Русь (Екб)” – общей площадью 81,4 кв. м, общество “Частное охранное предприятие “Русь-Ек” – общей площадью 19,1 кв. м, суды сделали правильный вывод о том, что фактическое пользование ответчиками спорными помещениями является незаконным и правомерно удовлетворили требования истца на основании ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.09.2011 по делу N А12-7333/2010
“…Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
С учетом изложенного арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 – 15, от 09.06.2003 N 47, не прошедшие государственную регистрацию, являются незаключенными.
В этой связи арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что ООО “Южный зерновой рынок” ни собственником земельного участка, ни арендатором, ни субъектом права постоянного (бессрочного) пользования не является.
Однако в соответствии с договорами субаренды от 06.08.2007 N 9 – 15, 47, заключенными между ООО “Южный зерновой рынок” и ООО “Южный зерновой рынок 1” и актами приема-передачи к указанным договорам субаренды, спорные земельные участки находятся в пользовании на условиях аренды у ООО “Южный зерновой рынок 1″.
Поскольку договоры аренды земельного участка от 09.08.2004 N 6 – 15 и от 09.06.2003 N 47 являются незаключенными и не порождают каких-либо прав и обязанностей у лиц, заключивших их, арбитражный апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 07.02.2013 по делу N А66-13322/2011
“…Рассматривая спор, суды исходили из того, что договор субаренды от 15.12.2004 N 58 заключен на срок более одного года и зарегистрирован в соответствии с положениями пункта 2 статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 ЗК РФ, соответственно, вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 ГК РФ также подлежат государственной регистрации.
Суды установили, что дополнительные соглашения, в том числе изменяющие размер арендной платы, к договору субаренды от 15.12.2004 N 58 не прошли государственной регистрации.
Вывод судов о том, что договор субаренды земельного участка от 15.12.2004 N 59 является недействительным (ничтожным), правомерен, поскольку согласно статье 168 ГК РФ сделка, производная от договора от 01.10.2004 N 36, который является незаключенным, недействительна.
Судами первой и апелляционной инстанций дана оценка всем доводам, приведенным МУП “Весьегонский рынок” по рассматриваемым вопросам, в том числе указанным в кассационной жалобе, поскольку в ней, по существу, истец повторяет все то, на что ссылался ранее, и это отражено в принятых судебных актах.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2011 по делу N А53-11413/2010
“…Как видно из материалов дела и установлено судом, предпринимателем (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды от 05.12.2007, по условиям которого арендатору во временное пользование предоставлено нежилое помещение площадью 25 кв. м по адресу: Ставропольский край, г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендодателю на праве собственности. Целевое использование помещения – осуществление розничной торговли (т. 1, л.д. 77 – 80). В пункте 7.5 договора закреплено право арендатора сдавать помещение в субаренду без письменного согласия арендодателя. Срок аренды установлен сторонами с даты подписания акта приема-передачи нежилого помещения до 31.03.2009 (пункт 1.3).
Нежилое помещение передано арендатору по акту от 15.03.2008 (т. 1, л.д. 82). Государственная регистрация договора аренды не произведена.
07 декабря 2007 года компания заключила с ООО “Евросеть Краснодар” (реорганизовано в общество; т. 1, л, д. 33) договор субаренды N Пят-15 (т. 1, л.д. 17 – 21). По условиям договора субарендатору (общество) во временное пользование предоставлено помещение площадью 25 кв. м по адресу: г. Пятигорск, ул. Кирова/Крайнева, д. 54/58. Указанное имущество принадлежит арендатору на основании договора аренды от 05.12.2007. Срок субаренды установлен до 31.03.2009 (пункт 1.3). Стоимость аренды определена сторонами в размере 170 тыс. рублей, оплата должна производиться до 10 числа каждого месяца (пункты 5.1, 5.3). В пункте 5.4 стороны установили обязанность субарендатора осуществить авансовый платеж (за 2 месяца аренды) в счет первого и последнего месяцев аренды до 17.12.2007. Обязанность субарендатора по уплате дальнейших платежей возникает с даты подписания акта приема-передачи без учета авансового платежа, ранее уплаченного субарендатором.
Установив, что договор аренды от 05.12.2007 не зарегистрирован в установленном законом порядке, апелляционный суд обоснованно признал его незаключенным. В связи с незаключенностью названного договора компания не приобрела по нему прав арендатора, поэтому у ответчика отсутствовали правомочия по сдаче истцу нежилого помещения в субаренду. С учетом изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора субаренды от 07.12.2007 N Пят-15 в связи с несоответствием его требованиям статьи 608 Кодекса…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.09.2006 N Ф08-4336/2006 по делу N А63-4615/2006-С7
“…Кроме того, договор между администрацией и СПК от 12.04.99 не прошел государственную регистрацию в учреждении юстиции, соответственно, считается незаключенным. Следовательно, договор субаренды, заключенный в феврале 2004 года с обществом, а также упомянутое соглашение от 18.11.2005 о переводе долга и уступке требования по договору, аренды основанные на незаключенном договоре, являются ничтожными…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.05.2007 N Ф09-3989/07-С6 по делу N А60-21402/06-С2
“…Предпринимателем Герасичевой Л.Г. названные помещения переданы обществу “Вина Кубани” по договорам субаренды от 20.04.2004 N 1-СА (акт приема-передачи от 20.04.2004) и от 20.03.2005 N 2-СА (акт приема-передачи от 20.03.2005).
Указывая, что договор аренды от 15.11.2000 N 1 является незаключенным, не зарегистрирован в установленном порядке, предприниматель Герасичева Л.Г. и общество “Вина Кубани” пользовались указанными помещениями без правовых оснований, предприниматель Середа Р.Л. обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с ответчиков суммы неосновательного обогащения, полученного в результате пользования помещениями.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Свердловской области и Семнадцатый арбитражный апелляционный суд исходили из незаключенности договора аренды в связи с несоблюдением требований ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтвержденности факта пользования ответчиками помещениями истца.
Решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Поскольку срок действия договора аренды от 15.11.2000 N 1 – более одного года и в материалах дела отсутствуют сведения о его государственной регистрации в установленном законом порядке, суды пришли к обоснованному выводу о незаключенности названного договора.
Незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей.
При том, что у предпринимателя Герасичевой Л.Г. отсутствовали правовые основания пользования помещением, у нее не имелось полномочий на сдачу имущества в субаренду, в связи с чем недействительными являются договоры субаренды, подписанные ей с обществом “Вина Кубани”…”

Постановление ФАС Уральского округа от 28.08.2006 N Ф09-6664/06-С6 по делу N А60-31454/2005
“…В договоре аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 отсутствуют сведения, которые позволили бы идентифицировать встроенное нежилое помещение общей площадью 87,4 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Следовательно, названный договор аренды является незаключенным, поскольку не определен предмет договора (ст. 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Также имущество может быть сдано в аренду лицами, управомоченными на совершение таких действий законом или собственником.
Поскольку договор аренды объекта муниципального имущества Ревдинского района от 07.12.2004 N 501 является незаключенным, у МУП “Единый заказчик” и предпринимателя Трапезникова О.В. отсутствовали правомочия на заключение договоров субаренды (ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, договоры субаренды от 07.12.2004 и от 25.01.2005 являются ничтожными, поскольку не соответствуют требованиям закона.
Выводы судов о ничтожности указанных договоров субаренды следует признать правильными…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу N А14-6148-2006/351/30
“…Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Вышеуказанный договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен на срок более года, однако в установленном законом порядке не зарегистрирован и поэтому является незаключенным, следовательно, у Учреждения социального развития местного сообщества “Дельта” отсутствовали правовые основания для передачи вышеуказанного помещения в субаренду истцу.
Учитывая, что договор аренды N 7/1/4 от 15.10.2002 заключен не был, арбитражный суд обоснованно признал договор субаренды N 7/1/117 от 15.10.2002 ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ.
Поскольку ИП Супрун А.Н. фактически пользовался нежилым помещением без каких-либо правовых оснований, судебные инстанции сделали верный вывод о том, что истец обязан возместить ООО “Горжилфонд” неосновательное обогащение за пользование имуществом…”

Позиция 2. При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является незаключенным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 06.05.2008 по делу N А23-1226/07Г-3-60
“…Стороны представили в материалы дела подлинные договоры субаренды нежилого помещения от 05.09.2006.
Из п. 6.1 экземпляра договора предпринимателя Пройдина С.Н. следует, что срок его действия установлен сторонами с 05.09.2006 по 01.09.2007.
Так как в материалах дела отсутствуют доказательства о государственной регистрации данного договора аренды, как того требует п. 2 ст. 651 ГК РФ, суды правомерно указали на то, что договор субаренды нежилого помещения от 05.09.2006 является незаключенным.
Кроме того, суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на то, что названный договор является незаключенным и в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ, поскольку в нем не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (нет приложений, позволяющих идентифицировать помещение являющиеся предметом договора, где конкретно оно расположено /этажность, номера комнат на плане и.т.д./)…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2007 N 14422/07 по делу N А60-34498/2006-С1
“…Исковые требования мотивированы тем, что между Усаниным С.Н. и Кузнецовым С.С. заключен договор аренды от 08.02.2006 N 7/1, согласно которому арендатору в пользование было предоставлено нежилое меблированное помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, площадью 40 кв. м на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Указанное помещение ответчиком было сдано в субаренду ООО УК “СМУ-555” на основании договора от 06.03.2006, на срок до 08.01.2007, арендная плата составляет 458263,63 руб. В период с апреля 2006 г. по сентябрь 2006 г. на расчетный счет ответчика перечислено 280645,43 руб.
Решением от 09.03.2007, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 12.07.2007, исковые требования удовлетворены полностью, договоры аренды и субаренды признаны незаключенными, поскольку объект аренды и субаренды не согласован, и определить его не представляется возможным, помещение является жилым и может сдаваться в наем только для проживания граждан. Исходя из изложенного, с ООО УК “СМУ-555″ взыскано 280645,43 руб. неосновательного обогащения.
Ответчик с указанными судебными актами не согласен и просит пересмотреть их в порядке надзора, ссылаясь на нарушение арбитражными судами единообразия в толковании и применении норм права.
По мнению заявителя, суд необоснованно признал договоры аренды и субаренды незаключенными и взыскал с ответчика спорную сумму. Кроме того, заявитель указывает на то, что он не был извещен о времени и месте судебного разбирательства.
Судами установлено, что спорные договоры аренды и субаренды являются незаключенными, а арендная плата за пользование указанным помещением подлежит возврату, поскольку в соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В соответствии с условиями договора ответчику предоставлено нежилое меблированное помещение, согласно выписке из ЕГРЮЛ помещение по указанному адресу является жилой двухкомнатной квартирой. Довод ответчика о том, что он не был надлежащим образом извещен, был проверен судом кассационной инстанции и отклонен как не подтвержденный материалами дела…”

 Истребование имущества у субарендатора при досрочном прекращении договора аренды

В соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с арендодателем договора аренды при досрочном прекращении действовавшего договора аренды и, как следствие, договора субаренды. При этом остается неясным вопрос: вправе ли арендодатель истребовать имущество у субарендатора до того момента, как он заявит о желании воспользоваться указанным правом?

5.1. Вывод из судебной практики: В случае прекращения договора аренды арендодатель не вправе истребовать имущество у субарендатора, если не докажет, что тот отказался от заключения договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-795/09 по делу N А64-4078/08-14
“…Из материалов дела следует, что 03.07.2003 между ОАО “РосАгроЛизинг” (лизингодатель) и ОГУП “Продовольственная корпорация” (лизингополучатель) был заключен договор финансовой аренды (лизинга) N 2003/С-767 на срок 84 месяца, в соответствии, с условиями которого лизингодатель обязался приобрести в собственность и предоставить лизингополучателю в лизинг оборудование – комбайны Енисей КЗС-950 “Руслан” в количестве 50 единиц и комбайны Енисей-1200-1НМ-56 в количестве 20 единиц, с целью дальнейшей передачи оборудования в сублизинг сельскохозяйственным предприятиям.
На основании вышеуказанного договора, 25.07.2005 между ОГУП “Продовольственная корпорация” (сублизингодатель) и СХПК им. Московского (сублизингополучатель) заключен договор N 99 финансовой субаренды (сублизинга), в соответствии с которым сублизингодатель по акту приема-передачи передал сублизингополучателю в сублизинг комбайн Енисей-1200-1НМ-56.
Впоследствии, 15.09.2006 ОАО “РосАгроЛизинг” и ОГУП “Продовольственная корпорация” заключили соглашение о расторжении договора финансовой аренды (лизинга) от 03.07.2003 N 2003/С-767.
Ссылаясь на то, что в настоящее время сельхозтехника (комбайн Енисей-1200-1НМ-56) фактически находится в незаконном владении у СХПК им. Московского, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК им. Московского как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.04.2009 N Ф10-796/09 по делу N А64-4079/08-14
“…Согласно п. 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Таким образом, исходя из смысла приведенной нормы материального права, в случае досрочного прекращения договора аренды прекращается и действие заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Однако в результате этих обстоятельств наступают последствия, согласно которым СХПК “Память Ленина” (правопредшественник ООО Колос”) как субарендатор, вправе заключить с истцом договор аренды на спорное имущество в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Поскольку истец не представил в материалы дела доказательства, свидетельствующие, что ответчик (субарендатор) отказался от заключения с ним договора аренды на спорное имущество в соответствии с положениями п. 1 ст. 618 ГК РФ, следовательно, у него отсутствует право на истребование этого имущества на основании ст. 301 ГК РФ, поэтому судом правомерно отказано в удовлетворении его исковых требований к ответчику…”

Порядок уплаты субарендных платежей при досрочном прекращении договора аренды

Статья 618 ГК РФ не устанавливает порядка уплаты платежей за пользование имуществом, переданным в субаренду при досрочном прекращении договора аренды. При этом неясно, кто и в каком порядке вправе взыскать с субарендатора плату за пользование имуществом.

6.1. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды и, как следствие, договора субаренды субарендатор продолжает пользоваться имуществом, переданным в субаренду, и не вносит арендную плату, у него возникает неосновательное обогащение за счет арендодателя.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2013 по делу N А56-7940/2012
“…Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью “Малтекс-Электроника” (далее – ООО “Малтекс-Электроника”, арендатор) 11.05.1999 заключили договор N 20-А046562 аренды нежилого помещения площадью 514,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Невский пр., д. 126/2, лит. Б, пом. 1Н. Пунктом 1.3 договора срок его действия установлен до 11.05.2001. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 23.07.1999. Дополнительным соглашением от 22.05.2000 стороны договора установили, что он заключен на срок до 11.05.2009. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 17.08.2000.
ООО “Малтекс-Электроника” (арендодатель) и Общество (субарендатор) 14.04.2004 заключили договор субаренды части этого нежилого помещения площадью 185,4 кв. м.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.06.2010 по делу N А56-8295/2010 договор аренды от 11.05.1999 N 20-А046562 расторгнут. ООО “Малтекс-Электроника” выселено из нежилого помещения общей площадью 514,5 кв. м, расположенного по названному адресу.
В результате проверки фактического использования спорного нежилого помещения, проведенной 13.10.2010 сотрудниками Комитета при участии генерального директора Общества, установлено, что оно используется Обществом, о чем составлены акт.
Ссылаясь на то, что Общество без законных оснований использовало помещение, однако плату за пользование помещением в период с 01.01.2011 по 31.03.2011 не вносило, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Так как договор аренды от 11.05.1999 расторгнут, иных последствий его расторжения в нем не предусмотрено, то договор субаренды от 14.04.2004 также прекращен, в связи с чем в спорный период Общество использовало помещение без законных оснований.
С учетом отсутствия между сторонами арендных отношений суды правомерно применили правила о возникновении обязательств вследствие неосновательного обогащения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.
Согласно пункту 2 статьи 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В связи с тем, что Общество пользовалось помещением без установленных законом оснований, не вносило плату за его использование, суд правомерно взыскал с ответчика 281 977 руб. 60 коп. неосновательного обогащения.
Поскольку суды обеих инстанций правильно применили нормы материального и процессуального права, их выводы соответствуют имеющимся в деле доказательствам и установленным обстоятельствам, то обжалуемые судебные акты отмене не подлежат…”

 Необходимость извещения субарендатора о досрочном прекращении договора аренды

Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании согласно договору субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. На практике возникает вопрос о том, должен ли арендодатель известить субарендатора о досрочном прекращении договора и предложить ему заключить договор аренды в соответствии с указанной нормой.

7.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не обязан извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и предлагать ему заключить с ним договор в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.12.2013 по делу N А09-537/2013
“…Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований ст. 618 ГК РФ, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, ИП Попов В.В. обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка площадью 925 кв. м, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Исследовав представленные доказательства, доводы сторон, суды дали им верную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований на основании нижеизложенного.
Согласно ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.
Руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168, суды правомерно отклоняют доводы заявителя жалобы о том, что в нарушение правил ст. 618 ГК РФ арендодатель не уведомил его о расторжении договора аренды, чем лишил права на заключение самостоятельного договора аренды на период в пределах оставшегося срока субаренды, что влечет ничтожность заключенного впоследствии договора купли-продажи земельного участка в части площади, находившейся ранее в субаренде, и приходят к правомерному выводу о том, что, обращаясь в суд с настоящим иском, истец должен был доказать нарушение ответчиками правовых норм, влекущих ничтожность сделки, и те обстоятельства, что в результате применения последствий недействительности сделки будут восстановлены его нарушенные права либо законные интересы.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций о том, что в ст. 618 ГК РФ закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о досрочном прекращении договора аренды и направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним.
Таким образом, как верно отмечают суды, поскольку обязанность указанного уведомления арендатором законодательно не предусмотрена, отсутствие такого уведомления не может повлечь ничтожность сделки купли-продажи арендуемого ранее имущества по основаниям ст. 168 ГК РФ…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 24.02.2014 N ВАС-1373/14 по делу N А09-537/2013
“…Судами установлено, что предпринимателю принадлежала на праве субаренды часть земельного участка, предоставленного в аренду открытому акционерному обществу Производственное объединение “Брянский машиностроительный завод” (далее – общество).
29.01.2009 договор аренды между обществом и Управлением имущественных отношений Брянской области был расторгнут по соглашению сторон. В дальнейшем отношения ответчиков по аренде земельного участка были оформлены договором аренды от 01.02.2009.
Указанный договор был расторгнут по соглашению сторон 27.07.2009, подписан новый договор аренды от 27.07.2009.
15.12.2009 вышеуказанный земельный участок был передан в собственность общества по договору купли-продажи.
Ссылаясь на то, что договор купли-продажи земельного участка был заключен с нарушением требований статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, предоставляющей субарендатору право на заключение договора аренды с собственником имущества при досрочном прекращении договора аренды, предприниматель обратился в суд с иском о признании договора ничтожным в части земельного участка, которым он ранее пользовался на условиях субаренды.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды исходили из того, что в статье 618 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право субарендатора на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании на условиях субаренды, однако указанная норма права не предусматривает обязанности арендодателя направлять субарендатору предложение о заключении договора аренды с ним. Как установлено судом, с соответствующими требованиями о заключении договора аренды спорного земельного участка предприниматель в Управление имущественных отношений или к новому собственнику земельного участка не обращался.
Доводы заявителя о нарушении норм материального и процессуального права, содержащиеся в заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов, были предметом рассмотрения судов и получили надлежащую оценку, о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не свидетельствуют…”

Примеры хозяйственных споров, в которых суд применил ст. 618 ГК РФ исходя из ее буквального содержания

8.1. Пример удовлетворения требований субарендатора о понуждении арендодателя к заключению договора аренды

Ситуация
В связи с расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.
Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ.
Суд удовлетворил исковые требования.

Применение ст. 618 ГК РФ в этой ситуации

Ссылаясь на ст. 618 ГК РФ, суд пришел к выводу, что по законодательству добросовестный субарендатор в случае расторжения договора аренды вправе защитить свои права, заключив договор непосредственно с арендодателем. В удовлетворении требований об обязании заключить договор аренды может быть отказано, только если отсутствует объективная возможность передать спорное имущество в аренду (например, в случае его гибели).
(Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2016 N Ф05-8083/2016 по делу N А40-28789/14-155-240)