Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)

Подробное содержание статьи 621 с разъяснениями и судебной практикой.

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1.1. Вывод из судебной практики: Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Судебная практика

Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 по делу N А09-10483/09
“…Ссылаясь на наличие преимущественного права, на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь Брянская таможня, указывая на отказ арендатора возвратить арендуемые помещения по истечении срока действия договора аренды, предъявило встречный иск.
В обоснование своих требований ООО “Минерал” ссылается на ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды федерального имущества N 459 от 02.09.2004, что в рассматриваемом случае не может быть принято во внимание ввиду нижеизложенного.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако, как усматривается из материалов дела, ООО “Минерал” постоянно нарушаются сроки внесения арендной платы, которую согласно пунктам 2.4.3, 3.6 договора, общество обязано своевременно и полностью вносить (что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области: от 23.07.2008 по делу N А09-8298/07-11 (несвоевременная уплата за период с 06.12.2006 по 18.01.2008), от 13.10.2009 по делу N А09-9350/2009 (за период с 01.11.2008 по 13.08.2009), от 21.08.2009 по делу N А09-4859/2009 (за период с 23.10.2008 по 13.07.2009)). Указанный факт свидетельствует о систематическом нарушении ООО “Минерал” условий договора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о необоснованности требования ООО “Минерал” об обязании Брянской таможни подписать (согласовать) дополнительное соглашение N 278 от 02.10.2009 к договору на аренду федерального недвижимого имущества от 02.09.2004 N 459…”

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-8749 по делу N А41-49672/14
“…Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судом установлено, что предпринимателю по договору аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 был предоставлен в долгосрочную аренду, сроком на 25 лет, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 50:20:0100313:0063 с видом разрешенного использования – “для устройства автостоянки с малым сервисом”.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2005 по делу N А41-К1-25116/04, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, договор аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 расторгнут в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также неисполнением обязательства по внесению арендной платы.
Суд указал, что поскольку договор аренды от 01.07.1997 N 01 расторгнут по законным основаниям, то у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом способ защиты в виде восстановления положения до расторжения договора в данном случае неприменим.
Суд указал, что заключение договора аренды земельного участка возможно в порядке, предусмотренном статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А55-5771/2011
“…В связи с истечением срока действия названных договоров, заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Похвистневский и Администрацию муниципального района Похвистневский с заявлениями о заключении договоров на новый срок.
Письмом Комитета от 24.12.2010 N 04/567 и письмом Администрации от 14.02.2011 N 01/249, в заключении договоров аренды заявителю было отказано.
Считая отказы незаконными и нарушающими его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что по условиям названных договоров он имеет преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что заявитель ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Кассационная инстанция находит данный вывод соответствующим нормам права и материалам дела. Понятие надлежащего исполнения содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов. Статьей 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Факт перечисления отдельных платежей с нарушением установленного договорами срока подтверждается материалами дела, заявителем не оспаривается. В таком случае не имеется достаточных оснований для признания КФХ Астанаева В.И. субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 названного Кодекса и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает правомерным отказ Комитета и Администрации в заключении договоров аренды на новый срок, поскольку неисполнение КФХ Астанаева В.И. вышеуказанных пунктов договора аренды, а именно: не обрабатывание и не засевание арендуемых земельных участков, а также несвоевременное внесение арендной платы повлекло его нарушение, что подтверждается материалами дела (протоколы земельной комиссии от 06.04.2010 и от 07.02.2011 т. 1, л. д. 66 – 69; справка Комитета от 17.05.2011 N 04/187 т. 1, л. д. 106; фотоматериалы т. 1, л. д. 121 – 131).
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005
“…Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО “Пассажирский порт” нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО “Пассажирский порт” преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А32-11930/2010
“…Общество, полагая, что передача имущества в аренду ответчикам нарушает принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 26.12.1991, истец не представил доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении предусмотренных им обязанностей с даты его совершения и до момента заключения территориальным управлением договоров с иными лицами. Арендная плата в сумме 15 314 рублей 83 копеек перечислена арендодателю только 18.03.2009 (платежное поручение от 18.03.2009 N 119; т. 2, л.д. 9, 10). При этом истец не доказал, что данный платеж соответствует условиям приложения N 2 к договору аренды от 26.12.1991, либо нормативно установленному размеру платы за использование федерального имущества.
Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом “Статус-33” (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Общество “Статус-33” 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу “Статус-33” в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество “Статус-33” обратилось в арбитражный суд.
Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 и акт осмотра земельного участка от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности принятия обществом “Статус-33” после приобретения права аренды земельного участка по договору от 11.11.2011 надлежащих мер для освоения земельного участка, поскольку им не предпринимались действия по осуществлению строительства на нем. Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за обществом “Статус-33” в материалах дела отсутствуют. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску комитета в рамках арбитражного дела N А76-10572/2015.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности признания общества “Статус-33” добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у общества “Статус-33” преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, а также к выводу об отсутствии у комитета обязанности по продлению срока договора аренды.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества “Статус-33″…”

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2011 N Ф09-3099/11-С3 по делу N А47-6211/2010
“…Согласно названной ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предпринимателем обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, поскольку платежи вносились несвоевременно с нарушением сроков, на момент расторжения договора у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате. Указанное обстоятельство признано судом апелляционной инстанции свидетельствующим об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2854/09-С6 по делу N А07-10207/2008-Г-ЖМВ
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-1783/2007-Г-ААР удовлетворен иск Минимущества к обществу “Домино-Прайд” о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по август 2007 года и выселении его из занимаемых помещений. При этом судом установлено, что пользование обществом “Домино-Прайд” арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 16.02.2006 N 8798.3 происходило без внесения арендной платы, также указанным обществом не исполнено требование Минимущества о возвращении помещений после его окончания.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Принимая во внимание, что обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом “Домино-Прайд” обязательств по договору аренды от 16.02.2006 N 8798.3 установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу, в котором принимали участие те же лица (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.12.2006 N 9936, заключенному с обществом “Форест”, удовлетворению не подлежит…”

1.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу N А56-8467/2006
“…Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что предприниматель Садовский В.Н. добросовестным арендатором не являлся…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
“…Арбитражный суд Московской области вынес решение от 16.10.2009 г. по делу N А41-4549/09 о переводе прав и обязанностей по договору аренды торговых мест N 15, 16 рынка, расположенных на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу, заключенному между ИП Гусевой Е.В. и ООО “Рынок ритуальных услуг”.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2010 г. решение суда отменено, в удовлетворении требования отказано.
Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
ИП Терехова Е.Н. 31.12.2008 г. направила в адрес руководителя ООО “Рынок ритуальных услуг” заявление от 5.12.2008 г. о продлении договора аренды торговых мест N 15 и 16 на 10 лет как арендатору, имеющему преимущественное право на продление договора аренды.
ООО “Рынок ритуальных услуг письмом N 1-01 от 8.01.2009 г. отказало ИП Тереховой Е.Н. в продлении договора аренды как арендатору, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по договору аренды.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в п. п. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Указанные правила запрещают арендаторам распитие пива, алкогольной и спиртосодержащей продукции и появление в состоянии алкогольного опьянения на территории ООО “Рынок ритуальных услуг”.
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/2224-06 по делу N А40-35167/05-82-245
“…Предъявляя требования об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что являлся добросовестным арендатором.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ОАО “Спецмонтаж” не может быть признано добросовестным арендатором по смыслу статьи 621 ГК РФ. Из представленных в дело материалов (т. 1, л. д. 25 – 51; т. 2, л. д. 41 – 43) следует, что истцом систематически допускались просрочки по внесению арендных платежей. Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании акта проверки использования имущества от 29 октября 2003 г. N 49 установил, что часть спорных помещений в октябре 2003 г. занимало ООО “ТК “РУС БЕЛ”, а на основании такого же акта от 16 февраля 2004 г. N 42 указанное помещение занимало ЗАО “Энергия групп” без согласия собственника…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А21-4756/2009
“…Не согласившись с прекращением договорных отношений со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, Общество обратилось в арбитражный суд.
Следует согласиться с выводами судов об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с Обществом договор аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок.
Суды, дав оценку представленным в дело доказательствам с позиций статьи 71 АПК РФ, посчитали несостоятельной ссылку Общества на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок. Суды указали на нарушение арендатором условий договора аренды в части соблюдения требований Госсанэпиднадзора, установленных для соответствующего вида деятельности, и обязанности заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Данные выводы судов подателем жалобы не опровергнуты.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального и материального права применены правильно, судебные акты отмене не подлежат…”

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А21-4756/2009
“…Согласно ч. 4 ст. 53 Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указаны частях 1 и 3 статьи 17.1 и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и средне предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации”, и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочно: расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В соответствии с п. 6.2.4 договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года в обязанности арендатора входит соблюдение требований Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, отраслевых норм, установленных для данного вида деятельности.
Несоблюдение данных требований, является в силу п. 8.6.1.5 основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 6.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО “Ирина и Регина” было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения.
Кроме того, на основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Такого обязательства ООО “Ирина и Регина” не представлено.
Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствует одно из обязательных условий для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса, перечисленных в части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, как то – на момент заключения такого договора аренды на новый срок не имеется оснований для его досрочного расторжения.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А62-6243/2013
“…Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Как следует из условий договора N 1285, земельный участок предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, а именно для организации мелкооптового рынка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на капитальное строение “Специализированный вещевой рынок “Тройка” площадью 2 164 кв. м. Судом по данному делу установлено, что на земельном участке общество самовольно возвело объекты недвижимого имущества (здание рынка и туалет) без получения соответствующих разрешений, в том числе прав на земельный участок. Данное обстоятельство обществом не отрицается.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации общество нецелевым образом использовало объект аренды, в связи с чем оно не является добросовестным арендатором.
Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся обществу для коммерческих целей – организации рынка, в то время как предприятию участок предоставлен для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.
Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков, о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом, поскольку они направлены на лишение его прав, правомерно отклонены.
Перевести права в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при добросовестном поведении арендатора и совпадении целей предоставления земельного участка. Как правильно установлено судами, цель предоставления земельных участков различна, общество не являлось добросовестным арендатором.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

1.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества, которое не является объектом истекшего договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП “Центральный рынок” были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО “Северсервис”, не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.06.2014 N Ф03-2550/2014 по делу N А51-30626/2013
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО “Рынок” (арендодатель) и ООО “Арсеньевский свинокомплекс” (арендатор) были заключены договоры N N 39, 40 о предоставлении в аренду мест для торговли на территории ООО “Рынок”, в соответствии с условиями которых арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату два торговых места, площадью по 2,46 кв. м каждое, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что арендатор вправе требовать заключения на новый срок договора только в отношении того же имущества, которое являлось предметом ранее заключенного договора аренды.
Как следует из материалов дела, предметом договоров аренды N N 39, 40 являлись торговые места, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1.
Судом установлено, что с августа 2013 года рыночная торговля в г. Арсеньев осуществляется на территории Универсального рынка, расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Островского, 2/1, а ранее существовавший рынок по адресу г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1, свою деятельность прекратил.
Установив указанные выше обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО “Арсеньевский свинокомплекс” к ООО “Рынок”…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007 N КГ-А40/3623-07 по делу N А40-36387/06-1-197
“…Общество с ограниченной ответственностью “Карат-С” (далее – ООО “Карат-С”) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее – Департамент) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.2005 N М-02-025446, заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью ТСК “Русский танцевальный клуб” (далее – ООО ТСК “Русский танцевальный клуб”).
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, у истца отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, заявленного в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
…Суд установил, что границы земельного участка, являющегося предметом договора от 31 октября 2005 года N М-02-025446, не совпадают с границами земельного участка ранее арендованного истцом по договору аренды от 27 октября 1998 года N М-02-503909. Земельный участок имеет иное целевое назначение…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007
“…Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.
Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…ООО “Северсервис” обратилось в суд с требованием на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” и пункта 5.8 Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования “Город Архангельск”, утвержденного решением Архангельского городского Совета Депутатов от 21.12.2005 N 93. ООО “Северсервис” просило перевести на него права и обязанности арендатора по договорам от 14.06.2006 N 1/695 и N 1/697, заключенным с МУП “Центральный рынок”.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП “Центральный рынок” были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО “Северсервис”, не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с выводом суда о том, что ООО “Северсервис” не является тем лицом, у которого возникло право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенным Мэрией и МУП “Центральный рынок” договорам аренды…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3986/12 по делу N А07-10769/11
“…Общество “Мечел-Сервис” обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) в лице уполномоченных органов и подразделений, выразившегося в непринятии решения о продлении договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок, обязании администрации принять решение о продлении названного договора аренды на срок с 20.09.2010 до 31.12.2017 и заключить с обществом “Мечел-Сервис” дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия указанного договора, признании недействительным постановления главы администрации от 29.12.2007 N 8356 “О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью “МЕГИ” земельного участка по ул. Глазовской в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для реконструкции производственной базы” (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований о признании недействительным постановления администрации от 29.12.2007 N 8356 и бездействия администрации, выразившегося в непродлении срока действия договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок общество “Мечел-Сервис” ссылалось на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 на основании названного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.03.2008 N 1 и собственником объекта недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
На момент рассмотрения спора судами осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050506:333 и 02:55:050506:334, сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости.
С учетом этих обстоятельств, поскольку запись о государственной регистрации договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 погашена, земельный участок, переданный по названному договору аренды, прекратил существование, апелляционный суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для возложения на администрацию обязанности принять решение о продлении договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 и заключения дополнительного соглашения о продлении срока его действия…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32
“…Индивидуальный предприниматель Горбунова Людмила Николаевна, г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) “Прогресс-К”, г. Воронеж, и обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) “Воронежторгснаб”, г. Воронеж, о понуждении к заключению договора аренды торговых мест N 109 и N 109а на крытом рынке “Молодежный” на условиях представленного ею проекта договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований к ООО “Прогресс-К”, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, данная норма предусматривает, что истец вправе требовать заключения договора аренды на новый срок только в отношении ранее арендованного им торгового места.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что перестановка торговых мест осуществлена ООО “Воронежторгснаб” в соответствии с приказом от 05.01.2004 N 1, в связи с чем в месте расположения торговых мест N 109 и N 109а в 2004 году организован проход для покупателей.
Из этого следует, что заключение договора на предоставление иных торговых мест в крытом рынке “Молодежный” возможно только на общих основаниях.
Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ООО “Прогресс-К” к заключению договора аренды торговых мест, суд правомерно исходил из того, что основания для применения п. 1 ст. 621 ГК РФ отсутствуют…”

1.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, лишает ли арендатора заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009
“…Общество посчитало, что оно обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о понуждении Комитета к заключению договора аренды на новый срок и о взыскании с него убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу данной статьи, правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор договора аренды, прекратившего действие по истечении его срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что у Общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении указанного имущества…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481
“…24.03.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 68, в котором уточнили площадь переданных в аренду помещений – 1251,7 кв. м и установили, что договор считается продленным на неопределенный срок.
На основании ст. 610 ГК РФ арендодатель направил арендатору письмо от 13.08.2003 N 07-09-391 о прекращении договора с 20.11.2003 и потребовал освободить помещения до 21.11.2003.
ЗАО “Глобус”, считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно и имеет право в соответствии со ст. 621 ГК РФ на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета г. Лесозаводска заключить такой договор.
Первая и апелляционная инстанции, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, с учетом положений ст. ст. 421, 621 ГК РФ правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.
В п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из обстоятельств дела, договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок.
Следовательно, ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом от него арендодателя…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011
“…По мнению предпринимателя, срок действия договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467 закончился 12.05.2010 и в порядке пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации он, как арендатор земельного участка, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на указанный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды исходили из того, что обязанность администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка не предусмотрена ни законом, ни договором, кроме этого, суды исходили из того, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка, а у администрации не возникло обязанности по заключению договора аренды в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, стороны по делу не ставят под сомнение тот факт, что ИП Иванов О.Ю. продолжает пользоваться земельным участком и после истечения срока договора аренды без возражений со стороны арендодателя; Администрация муниципального образования “Город Саратов” не оспаривает факт возобновления договора на неопределенный срок на прежних условиях; Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования “Город Саратов” не направлял предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467.
Обязанность заинтересованных лиц именно по перезаключению с заявителем договора законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена.
Право аренды на земельный участок зарегистрировано за ИП Ивановым О.Ю. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467, действие которого в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.
Предприниматель не утратил установленное договором право и основания для пользования участком.
Таким образом, тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые действия органа местного самоуправления совершены в пределах своей компетенции, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2011 по делу N А57-15072/2010
“…Однако, выводы апелляционного суда о том, что у администрации отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка не противоречат статье 11, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку защите подлежат нарушенные или оспариваемые права, тогда как незаконное бездействие администрации отсутствует, арендодатель признает возобновление договора аренды земельного участка от 08.07.1997 N 557 на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается его письмами от 26.07.2010 N 02-07/06-11888, от 05.03.2010 N 02/07/07-3484.
Поскольку заключение договора на новый срок возможно при истечении срока договора аренды земельного участка, то отказ в удовлетворении требований заявителя по существу является правомерным, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011
“…Как следует из материалов дела, на основании постановления от 16.10.2007 N 1770 Администрация (арендодатель) и предприниматель Балуев А.А. (арендатор) 30.04.2008 заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 37 кв. м с кадастровым номером 69:43:07 05 13:0018, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 16.10.2007 по 16.10.2010 для использования под торговый павильон.
Предприниматель обращался в Администрацию с заявлениями от 30.09.2010 N 5220-10Ф и от 29.11.2010 N 6345-10 с просьбой заключить договор аренды на новый срок.
В уведомлении от 14.12.2010 N 3644 Администрация сообщила предпринимателю об отказе от заключения договора аренды на новый срок, направив соглашение о расторжении договора аренды.
Предприниматель, считая неправомерным отказ Администрации от заключения договора аренды на новый срок, оформленный уведомлением от 14.12.2010 N 3644, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что по окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ сделали правильный вывод о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Администрация уведомлением от 14.12.2010 N 3644 сообщила арендатору об отказе от заключения договора аренды на новый срок, предложив подписать соглашение о расторжении спорного договора.
Факт получения названного уведомления предприниматель Балуев А.А. не оспаривает.
Проанализировав содержание уведомления от 14.12.2010 N 3644, суды расценили его как односторонний отказ арендодателя от договора, направленный арендатору в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и повлекший в силу пункта 3 статьи 450 того же Кодекса прекращение договора.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для понуждения Администрации заключить с предпринимателем Балуевым А.А. договор аренды земельного участка.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010
“…Поскольку по истечении установленного пунктом 3.1 договора аренды срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений КУГИ, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Письмом от 15.07.2010 N 6492 КУГИ уведомил ООО “ХОР” о расторжении договора аренды с 05.11.2010.
13.09.2010 ООО “ХОР” направило в адрес КУГИ проект договора с предложением заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.
В письме от 12.10.2010 N 7627 КУГИ отказал в заключении договора аренды на новый срок и повторно уведомил ООО “ХОР” о расторжении договора аренды.
Не согласившись с отказом от договора со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО “ХОР” обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что статьей 621 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендодателя заключать договор аренды с прежним арендатором, а указано лишь на то, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и также отметил, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция находит выводы суда соответствующими нормам материального права и материалам дела…”

Позиция 2. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2001 N КГ-А40/2965-01
“…Московская городская коллегия адвокатов обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о переводе прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО “Фирма Брайн Эстейт”.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что поскольку договор истца и ответчика на аренду спорного помещения от 22.05.95 N 1-1062/95 был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие с 13.09.2000 по требованию арендодателя, то положения п. 1 ст. 621 ГК РФ к взаимоотношениям сторон не могут быть применены. Истец преимущественным правом арендатора, как и правом требования перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному после прекращения действия договора N 1-1062/95 договору не обладает.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением требований ст. 610, 621 ГК РФ.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора…”

1.5. Вывод из судебной практики: Положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не исключают применения правил об обязательном проведении конкурса или аукциона (торгов) в установленных законом случаях.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 307-КГ18-7321 по делу N А56-81458/2016
“…Между комитетом и ГУП “Похоронное бюро Колпинского района” заключен договор аренды от 11.04.2000 N 06-В001115 о предоставлении нежилого помещения для оказания ритуальных услуг со сроком действия до 01.02.2005. Соглашением от 22.09.2005 N 2 срок действия договора продлен до 01.02.2010.
Учреждение как арендодатель заключило с организацией дополнительное соглашение N 5 от 20.09.2010 к договору аренды, продлив срок действия договора аренды до 31.01.2015 без проведения торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определениях Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739 и от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.04.2000 был заключен комитетом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения о продлении срока действия договора и окончательно срок аренды продлен до 31.01.2015. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, а заявление общества удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан и АНО “Бюро архитектурного планирования и градостроительного кадастра Нижнекамска” 01.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества – нежилого помещения, находящегося в собственности города Нижнекамска, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, улица Ахтубинская, дом 6, сроком действия с 01.11.2007 по 30.09.2008. По истечении срока действия договора нежилое помещение по акту приема-передачи не возвращено, договор возобновлен на неопределенный срок.
Приказом УФАС по Республике Татарстан от 14.10.2015 N 02/714-к возбуждено дело N 06-351/2015 по признакам нарушения Исполнительным комитетом города Нижнекамска и Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ).
Решением антимонопольного органа от 24.11.2015 по делу N 06-351/2015 учреждение признано нарушившим положения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в части предоставления незаконной преференции организации путем продления договора аренды объекта муниципального нежилого фонда на неопределенный срок без проведения торгов, а также бездействия по возврату данного имущества в муниципальную собственность (пункт 1).
Считая свои права нарушенными, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 3 решения антимонопольного органа.
Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции.
По мнению Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении данного дела судами не было учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Коллегия судей Верховного Суда Российской Федерации считает несостоятельной ссылку судов трех инстанций на положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющей арендатору преодолеть публичные процедуры торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 01.11.2007 был заключен организацией без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела…”

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267 по делу N А55-891/2015
“…Как установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) также было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера и содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
Управление Росреестра 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 Земельного кодекса при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Суд округа обоснованно также указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу требований пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовавшей до 01.03.2015 в силу Федерального Закона N 171-ФЗ от 23.06.2014) должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
При заключении дополнительного соглашения от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009
“…Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) и обществом с ограниченной ответственностью “Ростовская транспортная компания “Русэлтранс” (далее – общество) на основании распоряжения департамента от 17.02.2004 N 252 и решения городской комиссии по недвижимости города Ростова-на-Дону 12.03.2004 заключен договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности N 222 (далее – договор от 12.03.2004 N 222, договор).
Затем департамент в соответствии с распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2008 N 420 “О продлении срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением муниципальной собственности от 12.03.2004 N 222″ заключил с обществом дополнительное соглашение от 30.12.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2014.
В целях устранения указанного нарушения управление антимонопольной службы обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 и применении последствий его недействительности в виде возврата в муниципальную казну переданного по договору имущества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2009 иск удовлетворен частично: дополнительное соглашение от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 признано недействительным; в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в муниципальную казну отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.05.2010 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставил без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя управления антимонопольной службы, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.
При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.
При названных обстоятельствах Президиум не находит оснований для признания обжалуемых судебных актов нарушающими единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, в связи с чем эти судебные акты подлежат оставлению без изменения…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013
“…Постановлением Администрации от 09.08.2010 N 731 “О внесении изменений в постановление от 23.11.2001 N 57/790” (далее – Постановление Администрации от 09.08.2010 N 731) пункт 2 названного постановления изложен в следующей редакции: “Предоставить Прохорову Владимиру Дмитриевичу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:05:010135:22, общей площадью 5022 квадратных метра, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Шумерля, Ленина, дом 32а, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 49 лет”.
На основании данного постановления Администрация и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68 к договору аренды земельного участка от 23.11.2001 N 2158. Согласно дополнительному соглашению: в пункте 1.1 договора слова “4869,0 квадратных метров для содержания территории рынка “Зеленый базар” заменить на слова “5022 квадратных метра, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания”; в пункте 1.2 договора слова “сроком на 20 лет” заменить на слова “сроком на 49 лет”. Раздел VII договора дополнен пунктами 7.1 – 7.4 следующего содержания: “арендатор (Предприниматель) вправе передавать арендуемый земельный участок и его часть в субаренду только с письменного разрешения арендодателя (Администрации); если ставки арендной платы потенциального субарендатора превышают ставки арендной платы арендатора (Администрации), то сумма арендной платы по договору подлежит перерасчету, исходя из ставок потенциального субарендатора”. Государственная регистрация дополнительного соглашения от 09.08.2010 N 68 произведена 30.08.2010.
Управление пришло к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 21:05:010135:22 предоставлен Предпринимателю без осуществления публичных процедур, в связи с чем на рынке розничной торговли были созданы условия, которые могли привести к ограничению конкуренции.
Предприниматель не согласился с решением Управления и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 18 статьи 4, частью 1 статьи 15, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73), суд первой инстанции пришел к выводам, что решение соответствует действующему законодательству, не нарушает права Предпринимателя, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как верно указали суды, данная информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. Само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением статьи 34 Кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статей 22, 34 Кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, производится при обеспечении прочих равных условий, создаваемых заблаговременной публикацией информации о предполагаемом предоставлении земельного участка.
В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73).
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод, что земельным законодательством не предусмотрена возможность продления срока договора аренды путем внесения в него соответствующих изменений; продление (изменение) срока аренды противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса.
Суды с учетом всех обстоятельств дела обоснованно признали, что Администрация и Предприниматель, заключив письменное соглашение (дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68), ограничили доступ на рынок розничной торговли продовольственными товарами и ярмарочной деятельности в границах муниципального образования города Шумерля, тем самым нарушили пункт 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ.
На основании изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2018 N Ф02-1292/2018 по делу N А19-2725/2017
“…В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Антимонопольный орган исходил из того, что распоряжение Министерства N 239/и от 09.03.2016 “О согласовании передачи в аренду нежилого помещения” нарушает данную норму антимонопольного законодательства.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на преимущественное заключение договора в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическом пользовании без перерыва имуществом и воли сторон на сохранение договорных отношений.
Между тем предметом рассмотрения по делу должны были выступить вопросы о порядке заключения (продления) договора аренды с ООО фирма “Береза”.
Как следует из правовых подходов Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Определениях от 30.06.2017 N 305-КГ17-2735, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, в действующем законодательстве отсутствуют основания для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, без конкурентных процедур, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Так, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 – 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739)…”

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.04.2018 N Ф02-1404/2018 по делу N А33-11498/2017
“…По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии предпринимателя Мицкевич В.А. критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку после истечения срока действия договора аренды от 21.01.2010 N 4452-А его продление в 2014 году возможно было только с соблюдением положений Закона о защите конкуренции по результатам проведения торгов.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 – 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 05.05.2004 N 1921-А заключен предпринимателем до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без соблюдения публичных процедур. Являясь субъектом малого предпринимательства, заявитель 21.01.2010 путем заключения договора аренды N 4452-А реализовал свое право на заключение договора аренды помещения на новый срок до 01.05.2014 без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные статьей 53 Закона о защите конкуренции.
Учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, суды правильно указали на отсутствие в действующем законодательстве оснований для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В данном случае продление договора аренды муниципального имущества с предпринимателем на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2018 N Ф05-3465/2018 по делу N А40-65739/2017
“…10 декабря 2004 года был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 – 9, сроком действия с 01 октября 2004 года по 30 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 23 декабря 2009 года срок действия договора продлен до 01 июля 2015 года. За ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” 05 сентября 2014 года было зарегистрировано право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу (ООО “Фирма МС Консалтинг” было уведомлено о передаче объекта в хозяйственное ведение письмом – исх. N ДГИ-1-124227/14-1 от 30 октября 2014 года), и письмом от 31 марта 2015 года оно уведомило ООО “Фирма МС Консалтинг” о расторжении договора аренды.
Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (УФАС по г. Москве) от 17 февраля 2016 года по делу N 1-17.1-1706/77-15 ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” признано виновным в нарушении ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции” ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 – 9, на новый срок.
При этом в Определении от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739 Верховного Суда Российской Федерации указано, что судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 10 декабря 2004 года был заключен без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Являясь субъектом малого предпринимательства, ООО “Фирма МС Консалтинг” реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок до 01 июля 2015 года без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, действующим законодательством не предусмотрено. На основании изложенного действия ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” по отказу в реализации права ООО “Фирма МС Консалтинг” (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок были признаны законными и обоснованными…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11000/14 по делу N А40-6789/14-157-56
“…В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в п. 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
С учетом изложенного дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 является новым договором аренды, при заключении которого должны быть соблюдены требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, договор аренды государственного имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Принимая во внимание, что договор аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 был заключен до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), предусматривающего конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды не распространяются положения ч. 9. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Исходя из изложенного на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договор аренды с ЗАО “Мемотек” на новый срок мог быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона.
С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” является правомерным.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2014 N Ф05-17263/2013 по делу N А40-37616/13-49-60
“…На основании постановления главы Наро-Фоминского района от 30.09.2005 N 2099 “О предоставлении земельного участка в аренду ООО “Магри” 14.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом Наро-Фоминского района (арендодателем) и ООО “Магри” (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 13 400 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Ново-Федоровский с/о, дер. Яковлевское, под строительство многоэтажных жилых домов, из земель поселений согласно кадастровому плану земельного участка N 50:26:150202:0084, оформленного Наро-Фоминским филиалом Федерального Государственного учреждения земельно-кадастровой палаты.
Дополнительным соглашением от 15.01.2008 срок действия указанного договора продлен до 14.11.2011, а дополнительным соглашением от 04.08.2011 срок действия договора продлен до 13.11.2014.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации” текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции”, статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дополнительное соглашение от 04.08.2011 к договору аренды от 14.11.2005 N 3073 является новым договором аренды, при заключении которого не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения, в связи с чем суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали указанное дополнительное соглашение недействительным в силу его ничтожности.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельства, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.06.2016 N Ф06-8488/2016 по делу N А55-14819/2015
“…По заявлению Предпринимателя о государственной регистрации договора аренды земельного участка сообщением Управления Росреестра от 05.05.2015 N 63/009/400/2015-3263 регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена, а сообщением от 08.06.2015 в регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Предприниматель, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Исходя из положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
Судами установлено, что при заключении договора аренды от 25.09.2014 N 106-2014 (2014-2029) не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации.
Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267, от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 N Ф06-1551/2015 по делу N А55-30201/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Олюр” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление) о признании незаконным отказа в регистрации договора от 25.08.2014 N 95-2014 аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101169:586 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта “Б. Буденного”, изложенного в сообщении от 03.10.2014 N 09/606/2014-275, обязании произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, требования удовлетворены.
Между тем, судами не принято во внимание следующее.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что теруправление при предоставлении спорных земельных участков обществу заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 95-2014 (2014 – 2019) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа управления в регистрации указанного договора аренды, изложенного в сообщении от 13.10.2014 N 09/606/2014-275.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 N Ф06-893/2015 по делу N А55-1661/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
“…Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061).
Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
ЗАО “Полиор”, полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО “Полиор” заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012 – 2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012 – 2061) заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.
Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 отменить…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26023/2015 по делу N А55-891/2015
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера на 63:09:0101168:577, а также изменено содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
На заявление Общества от 11.09.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Управление Росреестра сообщением от 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало в его государственной регистрации, со ссылкой на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 ЗК РФ при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Общество, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу о том, что Общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.
Между тем судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Судами не учтено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет, что исключает возможность его продления соглашением сторон на срок 49 лет.
Кроме того, в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем отказ Управления Росреестра соответствует нормам законодательства, а требования Общества являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2014 N Ф07-2413/2014 по делу N А13-5349/2013
“…Письмом от 18.07.2013 N 08-01-31-1/3118 Комитет сообщил Обществу о признании письма от 11.03.2013 недействительным и об отказе с 20.08.2013 от договора, продленного на неопределенный срок.
Общество, считая отказ Комитета от договора аренды неправомерным, обратилось в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод, что само по себе наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает обязательности проведения торгов, отказали в удовлетворении требований.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции от 25.01.2013 N 13)).
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Комитета обязанности по продлению спорного договора аренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.01.2018 N Ф10-5740/2017 по делу N А83-472/2017
“…В ходе рассмотрения дела N 08/2391-16 антимонопольным органом установлено, что на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 49-13, заключенного с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета, ООО “Могул” являлся арендатором отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания общей площадью 298,12 кв. м (промежуточный диспетчерский пункт), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 42а. Балансодержателем указанного имущества являлся КП СГС “Севэлектроавтотранс”. Срок действия указанного договора установлен до 25.03.2016.
Письмом ДИЗО от 21.04.2016 арендатор (ООО “Могул”) был уведомлен о прекращении договорных отношений по аренде промежуточного диспетчерского пункта и необходимости передачи имущества предприятию. Письмо было направлено ДИЗО только 05.05.2016.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Доказательств того, что ООО “Могул” может претендовать на льготный порядок заключения договора аренды на новый срок, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 вышеуказанного Закона, в материалы дела антимонопольным органом не представлено.
Учитывая изложенное, суды обоснованно, в соответствии с нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признали оспоренное предписание Крымского УФАС России не соответствующим антимонопольному законодательству…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2014 по делу N А54-3867/2013
“…16.04.2013 истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему на праве аренды спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, на срок, максимально возможный для складирования стройматериалов.
На указанное обращение администрация также ответила отказом, сообщив ИП Захарову А.М., что на основании обращения ООО “Комкор” о заключении договора аренды на новый срок администрация постановлением от 11.04.2013 N 1288 заключила с данной организацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:946 на срок по 16.05.2017.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.04.2013 N N 073-13, заключенный между администрацией и ООО “Комкор”, противоречит требованиям действующего законодательства, ИП Захаров А.М. обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных требований).
К моменту окончания срока аренды по договору от 18.05.2012 N 098-12 в администрацию поступили заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду от трех лиц – ООО “Комкор”, ИП Захарова А.М., гражданина Фурсова В.Н.
Таким образом, с учетом наличия конкурирующих заявок спорный земельный участок по окончании срока договора аренды от 18.05.2012 N 098-12 мог быть передан в аренду только на основании результатов торгов.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции”, статьями 30 – 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим спорный договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает возможности проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Вместе с тем по окончании срока договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N N 098-12 объявление о проведении торгов по реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка при наличии трех заявок осуществлено не было, как и не было произведено опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования ИП Захарова А.М., претендующего на право заключения договора аренды спорного земельного участка, являются обоснованными и подлежат удовлетворению…”

1.6. Вывод из судебной практики: Заключение договора аренды на конкурсной основе, а также необходимость получения согласия антимонопольного органа на заключение договора, не может рассматриваться как нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6155/10-С6 по делу N А76-41344/2009
“…Ссылаясь на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество “Грин” обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
В силу ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что аукцион по продаже права аренды спорного имущества проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, истец наряду с другими юридическими лицами на равных условиях участвовал в нем, однако победителем признано лицо, предложившее в сравнении с другими участниками аукциона максимальную цену продажи права аренды, суды сделали обоснованный вывод о том, что нарушения преимущественного права общества “Грин” на заключение договора аренды на новый срок согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не допущено…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А33-8222/2010
“…Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО ПО “Эколог” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А33-8219/2010
“…Решением Красноярского УФАС России от 04.05.2010 по делу N 571-20-09 КУМИ г. Дудинка признано нарушившим требования статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции) в части предоставления ООО “Малахит” муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции, а именно предоставления государственной или муниципальной преференции без предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения процедуры торгов.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 26.05.2008 N 75 обществу “Малахит” была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Поскольку при заключении договора аренды КУМИ г. Дудинка не направлял антимонопольному органу ходатайство о даче согласия на предоставление помощи (преференции) ООО “Малахит”, суды обоснованно признали доказанным, что при таких условиях КУМИ г. Дудинка нарушил требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как предоставил муниципальную помощь (преференцию) без согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения публичных процедур.
Исходя из положений статьи 19 Закона суды сделали правильный вывод о том, что передача муниципального имущества в аренду хозяйствующему субъекту на цели, не поименованные в указанной статье, а также не в результате торгов, является муниципальной помощью. Порядок предоставления муниципальной помощи в данном случае был нарушен, так как муниципальная помощь могла быть предоставлена только с согласия антимонопольного органа.
Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что ООО “Малахит” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А33-10855/2010
“…Из материалов дела усматривается, что действия КУМИ г. Дудинка по заключению договора аренды от 27.05.2008 N 78 квалифицированы антимонопольным органом как нарушающие запреты, установленные частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, органы местного самоуправления не вправе совершать действия, приводящие к ограничению конкуренции.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 27.05.2008 N 78 обществу “Полисервис” была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО “Полисервис” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2010 N Ф03-5993/2010 по делу N А73-20181/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2008 между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием “Служба заказчика N 4” (управляющая организация) и МУП магазин N 64 “Мелодия” заключен договор аренды нежилого помещения N 20144, расположенного по адресу: город Комсомольск-на-Амуре, пр. Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м. Срок действия договора установлен с 30.09.2008 по 28.09.2009.
Письмом от 14.08.2009 N 4-32/4214 арендодатель, ссылаясь на статью 17.1 ФЗ “О защите конкуренции”, уведомил МУП магазин N 64 “Мелодия” о заключении договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок по результатам проведения конкурса и необходимости в этих целях освободить указанное помещение 29.09.2009.
Письмом от 25.08.2009 N 142 истец подтвердил свое намерение на участие в открытом конкурсе на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, при этом обязался освободить указанное помещение в течение 15 дней в случае, если МУП магазин N 64 “Мелодия” не будет признано победителем конкурса.
Согласно протоколу проведения предварительного отбора участников конкурса от 09.11.2009 N 5 Комитет признал МУП магазин N 64 “Мелодия” не прошедшим предварительный отбор участников конкурса и не допущенным к участию в конкурсе.
Впоследствии 16.11.2009 по результатам проведенного конкурса на право заключения договоров аренды имущества муниципального образования – городского округа “Город Комсомольск-на-Амуре” победителем конкурса по лоту N 12 (помещение по проспекту Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м) признан ИП Ващук В.Б.
МУП магазин N 64 “Мелодия”, полагая, что обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в отношении спорного нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили факт надлежащего исполнения арендатором условий договора от 18.11.2008, а также соблюдение им положений статьи 621 ГК РФ об уведомлении арендодателя о намерении заключить указанный договор на новый срок, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.
Между тем, руководствуясь положениями статьи 17.1 ФЗ “О защите конкуренции”, суды пришли к выводу о том, что с момента введения в действие названной нормы у Комитета не имелось оснований для передачи муниципального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.
Поскольку МУП магазин N 64 “Мелодия” не приняло участие в конкурсе по причине его выбытия в связи с неверным оформлением заявки, суды пришли к обоснованному выводу о том, что преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок не может считаться нарушенным и правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2006 N КГ-А40/13915-05 по делу N А40-29677/05-91-201
“…Арендодатель потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения по истечении срока действия договора, направив истцу соответствующие уведомления от 18.02.2005 N ГДМ-139/43, от 28.02.2005 N ГДИ-118, от 16.03.2005 N ГДИ-258 с предложением о добровольной передаче занимаемого помещения арендодателю в десятидневный срок с момента окончания срока действия договора от 19.03.2004 N 394/ИК (пункт 2.2.14) и предложением принять участие в конкурсе на заключение договора аренды на указанное помещение (л. д. 9 тома 2, л. д. 101, 102 тома 1), что истцом не опровергается.
По окончании срока договора истец в установленном законом и договором порядке помещение арендодателю не передал, участие в конкурсе на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок на новых условиях не принял.
В этой связи суд правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 621, 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не передал спорное помещение арендодателю по окончании договора аренды, а также, отказавшись принять участие в конкурсе на заключение договора, тем самым отказался от его заключения на новый срок.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом нарушены нормы материального права – ст. 621 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. истцу направлялось предложение для участия в конкурсе на заключение договора аренды на новый срок, однако это предложение истцом принято не было.
В этой связи суд пришел к правомерному выводу об отказе истца от реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2011 по делу N А55-34371/2009
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе проверки соблюдения заявителем антимонопольного законодательства антимонопольным органом выявлено, что 01.05.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования “Отрадненский нефтяной техникум” и Индивидуальным предпринимателем Мухамадиевой Р.М. (далее – ИП Мухамадиев Р.М.) без проведения торгов заключен договор аренды нежилого помещения. Указанный договор принят для учета и зарегистрирован заявителем 20.11.2007 N 825.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом указанная норма устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключительно при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество.
Преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, когда арендатор в случае предложения условий по конкурсу, равных предложениям других участников конкурса, признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в пункте 3 названного Постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судами сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2012 N Ф09-8319/11 по делу N А76-1509/2011
“…По результатам аукциона на основании постановления главы Кизильского муниципального района от 30.11.2010 N 1388-2 с Мумджан А.Г. заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 144-10 сроком на 10 лет (т. 2, л. д. 107 – 109).
Крестьянские хозяйства “Буран-2” и “Нива-3″, ссылаясь на то, что управлением нарушено их преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми заявлениями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков, также основано на неправильном толковании норм права. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит в этом случае реализации и защите иными способами.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2010 N Ф09-192/10-С6 по делу N А76-10542/2009-21-675
“…Соглашением от 09.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 26.12.2003 N 1828 переведены на Управление ГИБДД по Челябинской области.
В письме от 23.12.2008 общество “Грин” обратилось к Управлению ГИБДД по Челябинской области с предложением о заключении договора аренды на вышеуказанное имущество на 2009 год.
Письмом от 20.01.2009 N 9-13-01 Управление ГИБДД по Челябинской области отказало обществу “Грин” в заключении договора аренды, указав, что в соответствии с Федеральным Законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды нежилых помещений со сторонними организациями на 2009 год будет осуществляться на конкурсной основе.
Принимая во внимание, что срок аренды по договору от 26.12.2003 N 1828 истек 26.12.2008, а арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды считается прекратившим свое действие.
На основании ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Таким образом, нежилое помещение N 4 общей площадью 51,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 20, являющееся федеральной собственностью и закрепленное на праве оперативного управления за Управлением ГИБДД по Челябинской области, предоставлено в аренду в результате проведения аукциона в соответствии с законодательством.
Нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения аукционов, в том числе ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, при проведении оспариваемого аукциона судом первой инстанции не установлено. Доказательства обратного обществом “Грин” в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал обществу “Грин” в удовлетворении исковых требований.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
Кроме того, нарушения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не было допущено, поскольку общество “Грин” принимало участие в аукционе наряду с другими юридическими лицами…”

1.7. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено ограничение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А56-39170/2006
“…Пунктом 6.2 названного договора стороны констатировали, что правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к указанному договору аренды не применяются.
Нормы статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок являются диспозитивными, и в соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ при условии исключения сторонами применения такой нормы условия договора определяются по усмотрению сторон.
Таким образом, договор аренды от 30.09.2005 не мог быть возобновлен и прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность вернуть занимаемые помещения арендодателю…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2012 N Ф03-11/2012 по делу N А73-6933/2011
“…Индивидуальный предприниматель Ли Хва Ок (далее – предприниматель Ли Хва Ок, предприниматель; ОГРНИП 304272510600013, адрес места нахождения: <…>) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Центральный продовольственный рынок” (далее – ООО “Центральный продовольственный рынок”; ОГРН 1052701311365, адрес места нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д. 19) об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584 о предоставлении торгового места на розничном рынке, взыскании убытков в сумме 5 000 000 руб., из которых 500 000 руб. – кредитные обязательства предпринимателя, 4 500 000 руб. – упущенная выгода, а также о взыскании морального вреда в сумме 6 000 000 руб.
Срок действия договора установлен с момента подписания до 31.12.2009, по окончании которого клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при сходных условиях (пункты 6.1, 6.4 договора).
Оценив условия договора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что пункт 6.4 договора, согласно которому предприниматель не имеет преимущественного права на заключение нового договора, одобрен и подписан истцом без разногласий, доказательства того, что в период действия договора истец обращался к ответчику с требованием об изменении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, либо оспорил его в судебном порядке, в материалах дела не имеются.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что договор от 02.01.2009 прекратил свое действие, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3109/2009 по делу N А73-14125/2008
“…В пункте 6.4 договора от 02.01.2008 стороны определили, что клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при исходных условиях.
Поскольку договором от 02.01.2008 предусмотрено отсутствие у клиента преимущественного права на заключение договора, и арендодатель возражал против продления договора, требования ИП К., основанные на положениях названной выше правовой нормы, не могут быть удовлетворены.
Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального права также не допущено…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-22067/2008
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 от 01.10.2004 прекратил свое действие 09.02.2007.
Впоследствии между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (территориальный орган), государственным учреждением культуры “Омский государственный цирк” (арендодатель) и ООО “Музыка и кино – Арена” (арендатор) заключен договор N 1705 от 15.12.2007 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 87 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. 43б.
ООО “ЛИСком”, полагая, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору N 1705, обратилось с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 прекратил свое действие 09.02.2007. Как правильно указал суд, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не доказывается вновь. Сославшись на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и закрепленное в пункте 5.5 договора N 1348 положение, которым предусмотрено, что арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Кроме того, суд обоснованно отметил, что заключенным 15.12.2007 договором аренды N 1705 права истца не нарушены, поскольку преимущественное право на заключение нового договора ранее заключенным истцом и ответчиком договором N 1348 не предусмотрено…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-850/2015 по делу N А65-26025/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 октября 2010 года между ОАО “Миллениум Зилант-Сити” (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 1 599-Л нежилых помещений 1-го этажа N N 1, 2, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 8а, 10, 10а, площадью 201,1 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи.
Пунктом 2.5 дополнительного соглашения предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
Согласно пункту 6.8 дополнительного соглашения по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
26 апреля 2013 года в адрес истца ответчиком направлено письмо N 9811/КЗИО исх. о прекращении с 30 мая 2013 года действия договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года на спорные нежилые помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением о вручении.
14 июня 2013 года между ответчиками заключен договор аренды в отношении названных помещений сроком до 13 июня 2016 года.
Истец, ссылаясь на то, что с 2008 года и по настоящее время продолжает пользоваться спорными помещениями, считает нарушенным его преимущественное право на заключение с ним договора аренды, в связи с чем просил суд об удовлетворении заявленных требований.
Несостоятельна ссылка истца на наличии у него преимущественного права, предусмотренного частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской федерации, на заключение договора аренды.
Судами учтено, что пунктом 6.8 дополнительного соглашения к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Данное условие договора истцом не оспаривалось в установленном законом порядке, однако оно исключает, в силу названной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность реализации данного преимущественного права…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2007 по делу N А21-2886/2006
“…Поскольку договором аренды от 19.07.04 (пункт 6.1.4) предусмотрено иное, а именно: отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае отказа арендодателя в заключении такого договора, требования Общества, основанные на положениях названной правовой нормы, не могут быть удовлетворены…”

1.8. Вывод из судебной практики: Положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются, если после направления арендатором заявления о заключении договора на новый срок стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010 по делу N А51-5841/2009
“…Суды установили, что 21.12.2007 между ОАО “Владивостокский ГУМ” (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в г.Владивостоке по ул. Светланская, 35, общей площадью 24 кв. м, сроком действия с 21.12.2007 по 31.01.2008.
Согласно пункту 4.8 данного договора для реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора.
По смыслу данной нормы права, ее положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.
Суды установили, что 29.12.2007 предприниматель Григорьева Т.А. обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок с 01.02.2008, которое, как установил апелляционный суд, получено арендодателем 09.01.2008.
В то же время, 01.02.2008, то есть на дату, с которой истец намеревался продлить с ответчиком арендные отношения, стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды от 21.12.2007 и арендуемое помещение возвращено арендодателю.
Таким образом, несмотря на выражение намерения заключить договор аренды от 21.12.2007 на новый срок, истец подписал с ответчиком соглашение от 01.02.2008 о расторжении этого договора, тем самым выразил волю на прекращение арендных отношений.
Исходя из этого, апелляционный суд сделал соответствующий статье 621 ГК РФ вывод о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды от 21.12.2007 на новый срок.
Противоречия соглашения от 01.02.2008 статьям 407, 453 ГК РФ кассационный суд не усматривает и доказательства отсутствия у каждой из сторон данной сделки намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимость сделки) в деле отсутствуют, поэтому доводы заявителя жалобы о ее недействительности по указанным мотивам кассационной инстанцией отклоняются.
Кроме того, договор аренды с предпринимателем Будкиной И.П. заключен ответчиком 02.02.2009, то есть более чем через год после истечения срока действия договора аренды от 21.12.2007.
Следовательно, требование истца о переводе на него прав и обязанностей по договору от 02.02.2009 противоречит положениям статьи 621 ГК РФ, предоставляющей арендатору право на использование такого способа защиты лишь при условии заключения арендодателем договора аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд при рассмотрении дела учел, что арендатор нарушил предусмотренный договором аренды срок для уведомления арендодателя о своем намерении продлить срок действия указанного договора.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013
“…Вывод судов о наличии у предпринимателя Белкиной И.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся доказательствам.
Судами установлено по материалам дела, что срок действия договора аренды истек 01.08.2012.
Согласно пункту 9.1 договора аренды для реализации продления срока аренды предприниматель Белкина И.Ю. должна была не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды уведомить арендодателя о своем желании.
Вместе с тем, несмотря на выражение намерения продлить договор аренды, предприниматель Белкина И.Ю. заключила с предпринимателем Закриевым В.Т. дополнительное соглашение от 31.10.2012 о расторжении с 31.10.2012 договора аренды от 01.09.2011 N ТЦ-016/11.
Давая оценку подписанию сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, который содержит разъяснения о возможности арендатора воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прекращении договора аренды, но не в случае расторжения договора аренды по согласию сторон.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не выражает действительную волю предпринимателя Белкиной И.Ю. и не может быть принято во внимание, не соответствует доказательствам и обстоятельствам по делу.
Гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку после направления арендодателю уведомления о продлении договора аренды стороны 31.10.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды, то с 01.11.2012 предприниматель Белкина И.Ю. утратила свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного выводы суда о переводе на предпринимателя Белкину И.Ю. прав и обязанностей по договору с ЗАО “Связной Логистика” противоречат положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права.
Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателя Белкиной И.Ю…”

1.9. Вывод из судебной практики: Если арендатор, нарушив положения ст. 622 ГК РФ, не вернул имущество арендодателю, а также не доказал, наличия у него убытков, связанных с отказом в заключении договора на новый срок, то его иск о переводе прав и обязанностей арендатора по п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит удовлетворению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-93170/11-6-791
“…Оставляя исковое требование без удовлетворения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы и доказательства, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы апелляционной инстанции правомерными и соответствующими материалам дела в связи со следующим.
Таким образом, конструкция указанной правовой нормы не предполагает возможность требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ ЗАО “Связной Логистика” не представлено в материалы дела доказательств того, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
При этом, из взаимосвязи положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право арендатор, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, и положений ст. 622 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следует, что преимущественное перед другими лицами при прочих равных условиях право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в том числе по возврату арендодателю выступающего объектом аренды имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил в материалы дела ни двусторонний акт приема-передачи помещения, ни иные доказательства, свидетельствующие о соблюдении им требований упомянутой законодательной нормы при том, что правоотношения сторон из договора субаренды прекращены…”

Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Анализ судебной практики показывает отсутствие единого мнения относительно того, вправе ли арендатор обращаться с иском о защите преимущественного права до момента заключения договора аренды на то же имущество с третьим лицом, если доказано лишь намерение арендодателя совершить указанное действие.
Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Однако в ряде судебных решений суды указывают на то, что достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора, аргументируя это позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276.
Также в судебной практике возникают споры о возможности признания договора аренды с третьим лицом недействительным ввиду нарушения этим договором преимущественного права арендатора.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий совершения подобной сделки.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение арендодателем договора аренды с третьим лицом, либо достаточно доказать его намерение на совершение указанных действий, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что арендодатель заключил договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2018 N Ф09-7572/18 по делу N А47-1604/2016
“…С учетом указанных положений закона и правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.
Как верно указал апелляционный суд, из приведенных норм и разъяснений усматривается, что действующим законодательством закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия – передача имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором.
Указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. На указанные основания истец не ссылается, а судами иное не установлено.
При указанных обстоятельствах истцом не доказано наличие оснований для защиты преимущественного права, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований являются обоснованными…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-10314/12 по делу N А56-44371/2011
“…Как установлено судами, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2010 по делу N А56-84361/2009, вступившим в законную силу, на кооператив возложена обязанность освободить спорный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований кооператива, суды исходили из прямого толкования статьи 621 ГК РФ о том, что защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и пункт 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Довод заявителя о неправильном определении судами предмета спора подлежит отклонению, поскольку вывод судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не является изменением заявленных кооперативом требований.
При таких обстоятельствах коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011
“…Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве меры восстановления нарушенного права общество просило суд обязать департамент принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 03.04.2008 с уточнением цели использования земельного участка: в аренду для станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, стоянки автомобильного транспорта.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и условий договора аренды от 03.04.2008.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Между тем суды не учли следующего.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права…”

Определение ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-6197/12 по делу N А40-6569/09-150-79
“…Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленного обществом требования о понуждении Департамента заключить договор аренды на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам…”

Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-2928/12 по делу N А56-8541/2011
“…Однако в данном случае суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность комитета заключить с кооперативом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена.
Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду…”

Определение ВАС РФ от 23.08.2011 N ВАС-10650/11 по делу N А32-11930/2010-21/417
“…Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132
“…Судом установлено, что между предпринимателем и администрацией 28.02.2007 заключен договор N 72 аренды земельного участка, площадью 12 кв. м, расположенного в г. Балаково, 6-й микрорайон, Проспект Героев, район магазина “Колосок” сроком действия с 29.01.2007 по 28.12.2007 для установки торгового павильона.
До истечения срока действия указанного договора, предприниматель, ссылаясь на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась к Главе администрации с заявлением о его продлении на три года.
Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, от имени арендодателя (администрации), письмом от 04.12.2007 N 7228 сообщил предпринимателю об отказе в продлении договора аренды на новый срок и указал на необходимость по окончании срока действия договора аренды привести участок в надлежащее состояние, т.е. убрать временные сооружения, которые на нем расположены, и сдать участок по акту приема передачи.
10.12.2007 предприниматель повторно обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но арендодатель отказался от продления договора и вновь просил предпринимателя освободить земельный участок.
Таким образом, воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений с предпринимателем, о чем ей неоднократно сообщалось в названных выше письмах.
Не согласившись с отказами администрации в продлении договора аренды на новый срок и считая их не соответствующими положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского Российской Федерации, предусматривающих преимущественное право арендодателя по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что ни законом ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора (предпринимателя) на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 12.11.2007 N 14061/07 по делу N 26-339/05
“…Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков…
Из содержания данных норм следует, что право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу…”

Определение ВАС РФ от 16.08.2007 N 9641/07 по делу N А62-6123/06
“…Судом кассационной инстанции было установлено, что в договоре аренды отсутствует условие, в соответствии с которым собственник помещения взял на себя обязательство продлевать данный договор при любом обращении арендатора с просьбой о таком продлении. Довод Силаевой О.А. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, в связи с чем положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51
“…Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.
Следовательно, оснований для удовлетворения иска у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А82-15365/2008-10
“…В пункте 2.1 договора контрагенты согласовали срок действия договора в течение пяти лет с момента его регистрации.
С целью продления арендных правоотношений после окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить договор аренды указанных помещений на новый пятилетний срок (письма от 30.07.2008 N 16/08, от 25.08.2008 N 24/08, получены адресатом 04 и 25.08.2008 соответственно).
Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил арендатору со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что считает договор аренды от 26.03.2003 N 570 заключенным с 03.10.2003 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.
Общество посчитало, что арендодатель умышленно бездействовал до последнего дня срока действия договора аренды в рассмотрении вопроса о заключении договора на новый срок, поэтому должен понести имущественную ответственность в виде возмещения арендатору упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2008 года.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации за арендатором, надлежащим образом исполнявшим договорные обязанности, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор.
Такое уведомление имеет существенное значение в ситуациях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор имущественного найма с третьим лицом. Способ защиты арендатора в этом случае – исковое требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещение убытков, причиненных ему из-за отказа контрагента в заключении договора на новый срок.
По данному делу арендодатель проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив контрагента об этом за три месяца, что не противоречит статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчиков убытков…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.2017 N Ф02-2171/2017 по делу N А58-4804/2016
“…Одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу в материалах дела отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2012 по делу N А33-1777/2012
“…Довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок является несостоятельным.
Положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности заключения арендодателем нового договора аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в данной норме права.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Учитывая, что доказательства заключения договора аренды на спорный участок с другими лицами отсутствуют, довод предпринимателя о наличии у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды обоснованно признан судом несостоятельным…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4929/2015 по делу N А51-2957/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.02.2010 между департаментом (арендодатель) и ООО “ВАЗГЕН” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:0267, площадью 997 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 37, участок расположен примерно в 9 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, для использования в целях размещения автотранспортных средств.
Срок действия договора установлен с 30.10.2009 по 29.10.2010.
18.09.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении на 5 лет договора аренды от 16.02.2010.
Письмом от 09.10.2014 департамент отказал в заключении договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по данному договору.
Полагая, что департамент нарушил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заключением договора аренды спорного участка с третьим лицом – ИП Власенко С.Н., общество обратилось в суд с настоящим иском.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что договор аренды от 16.02.2010 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений, изложенным в уведомлении от 25.09.2014.
Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что департаментом действительно была опубликована информация о предоставлении спорного земельного участка ИП Власенко С.Н., однако впоследствии предпринимателю было отказано в заключении договора аренды. Доказательств передачи спорного земельного участка другим лицам в дело также не представлено.
Установив факт расторжения договора аренды на основании и в порядке, предусмотренных законом, а также отсутствие доказательств передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам, суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-652/2010 по делу N А73-9382/2009
“…12.05.2009 ДМС города Хабаровска направил в адрес предпринимателя Королева И.М. письмо, в котором уведомил последнего о прекращении договора аренды с 12.07.2009 и освобождении земельного участка.
19.05.2009 предприниматель Королев И.М. обратился в адрес ДМС города Хабаровска с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка на новый срок.
Письмом от 27.05.2009 ДМС города Хабаровска отказал предпринимателю Королеву И.М. в продлении договора аренды.
Гражданским кодексом Российской Федерации понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
Судом установлено, что договор аренды земельного участка, о понуждении которого просит предприниматель Королев И.М., не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, в связи с чем у последнего отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ДМС города Хабаровска обязанности заключить договор.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Указывая на свое преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, предприниматель Королев И.М. не представил суду доказательств о том, что ДМС города Хабаровска заключил договор аренды спорного земельного участка с другим лицом…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6336/2009 по делу N А04-2672/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.1999 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) заключен договор N 262/1, предметом которого является аренда муниципального кафе “Бирюза” в целом как имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009.
02.02.2009 предприниматель Удод Т.А. направил в адрес арендодателя заявление о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого здания по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске (кафе “Бирюза”).
Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет поставил предпринимателя в известность о том, что после истечения срока действия договора от 01.06.1999 N 262/1 Комитет не намерен сдавать в аренду муниципальное недвижимое имущество, расположенное по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске, предложил в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ освободить указанное имущество и передать Комитету по акту в 10-дневный срок после прекращения действия договора, то есть до 10.06.2009.
Предприниматель Удод Т.А., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права приватизации данного объекта при его аренде, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу указанной нормы права, ее применение возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора, следовательно, для реализации соответствующего права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что доказательств распоряжения собственником спорного имущества (ответчиком по делу) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.
При таких обстоятельствах обоснован вывод судов о том, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении муниципального имущества, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется, арбитражные суды в удовлетворении исковых требований отказали обоснованно…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2015 N Ф04-25412/2015 по делу N А70-15667/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Стройсистема” (далее – ООО “Стройсистема”, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент) об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, изложенного в уведомлении от 21.11.2014 N 22235-23-20/1004-3, обязании восстановить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Исходя из того, что в период действия договора аренды земельного участка строительство не было начато, не представлено доказательств в подтверждение освоения земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора в период его действия, суды обоснованно признали правомерным отказ в продлении договора аренды земельного участка на новый срок, придя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Отклоняя довод общества о наличии преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что такое право может быть реализовано арендатором в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, тогда как такие доказательства отсутствуют в деле.
При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015 и действующей на момент принятия обжалуемых судебных актов) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа в продлении договора аренды, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а по существу основаны на иной оценке обстоятельств по делу и ином толковании норм права, что не является основанием для отмены или изменения судебных актов…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2015 N Ф04-21229/2015 по делу N А46-16431/2014
“…Индивидуальный предприниматель Андреев Максим Михайлович (далее – ИП Андреев М.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об обязании Департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3.
Из материалов дела видно, что между департаментом (арендодатель) и ИП Андреевым М.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2013 N 41948/за (далее – договор), в соответствии с которым нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1 этажа: 1, 2, 4 – 8, литер А, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3, были переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.12.2013.
По правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).
В данном случае судами не выявлено оснований, позволяющих предпринимателю реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств, подтверждающих передачу департаментом спорного имущества в аренду иным лицам, заявителем в дело не представлено.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действие заключенного ранее между сторонами договора прекратилось по истечении указанного в нем срока, учитывая, что арендодатель возражал против продолжения арендных правоотношений с арендатором (письмо департамента от 24.11.2014 N Исх-ДИО/4916-05), суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А45-19098/2012
“…При уточнении предъявленных требований предприниматель указал на наличие у него после истечения срока действия договора аренды преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а также на закрепленное в подпункте 2 пункта 4.1 договора аренды право арендатора на продление договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).
Правильно применив упомянутые нормы, суды сделали обоснованный вывод, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А45-16693/2012
“…Из материалов дела следует, что на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 65741т (далее – договор аренды) мэрия (арендодатель) предоставила ООО “Медиаклуб” (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:07:1095:0019 площадью 3147 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Военная Горка (4-я линия), для использования под строительство гостиницы.
Мэрия письмом от 31.05.2011 N 31/23-3861 уведомила общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока действия и не достижением соглашения о его пролонгации, сообщив при этом о подготовке документов для обращения в регистрирующий орган о внесении записи о прекращении права аренды по договору.
Считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на спорный земельный участок.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок, установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон на пролонгацию аренды земельного участка, договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, обществом не представлены доказательства пользования спорным земельным участком, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка мэрией с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательства передачи мэрией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку обществом не доказано и судами не установлено наличие оснований для понуждения мэрии заключить договор аренды спорного земельного участка, правомерно отказано в удовлетворении иска…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 N Ф05-8555/2017 по делу N А40-150174/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Росимуществом в качестве арендодателя, Ватутинской КЭЧ района (правопредшественник истца) в качестве титульного владельца, и ООО “Индустрия мебели “Априори” в качестве арендатора заключен договор от 24.11.2004 N 01-8/89 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве оперативного управления, по которому арендатору передаются в аренду нежилые помещения площадью 1 048 кв. м в здании по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Ватутинки-1, военный городок 1/1, войсковая часть 38551-В, здание инв. N 32, – для использования под производство мебели и товаров народного потребления.
С учетом установленных пунктами 3.3.12, 3.3.14, 6.5 условий договора аренды суды первой и апелляционной инстанций установили, что 02.07.2014, то есть до истечения срока действия договора аренды, арендатор обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, а в 2016 году повторно обратился с заявлением о заключении договора аренды, сославшись в том числе на Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о конкуренции).
Однако новый договор аренды сторонами заключен не был, а уведомлением от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 арендодатель отказался от договора аренды с 24.02.2016 и потребовал освободить и возвратить арендованные помещения.
Поскольку ответчик не удовлетворил требования истца, он обратился с настоящим иском в суд.
Всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 24.11.2004 N 01-8/89, возобновленный на неопределенный срок после 01.11.2014, прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора на основании статьи 610 ГК РФ. При этом признаков злоупотребления правом в направлении арендодателем уведомления от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 суды не усмотрели.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает правильным и обоснованным такой вывод судов по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Однако в материалах дела отсутствуют сведения о намерении арендодателя передать спорное имущество в аренду другим лицам.
Сам по себе отказ в заключении договора аренды по истечении срока его действия при отсутствии доказательств передачи спорного имущества третьему лицу не нарушает прав и законных интересов заявителя.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает их соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и основанными на правильном применении норм материального права…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-14189/2015 по делу N А41-8125/15
“…Закрытое акционерное общество “Строительно-проектное объединение “Агропромстройпроект” (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее – ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 25000 кв. м, с кадастровым номером 50:33:0040127:40, земли населенных пунктов, под размещение жилых домов N 6, 9, 12, 15, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, северо-западный микрорайон, квартал “Надежда”, на 3 (три) года на дополнительных условий.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
В данном случае суд апелляционной инстанции, установив, что истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств обращения к арендодателю с уведомлением о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 (до 31.12.2011), а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение комитета заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами, а также принимая во внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора, пришел к выводу о том, что оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2015 N Ф05-11656/2015 по делу N А41-75724/14
“…В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче администрацией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
Учитывая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, и, установив, что администрация не предоставила и не планирует предоставление кому-либо в аренду земельного участка по причине проработки вопроса строительства на данном участке муниципального объекта, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований общества.
Поскольку обществом не подтверждено и судами не установлено наличие правовых оснований для понуждения администрации заключить договор аренды спорного земельного участка, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-81506/12-6-762
“…ООО Научно-производственное предприятие “Фирма СТАРГРАД” обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 по делу N А41-5081/12
“…ООО “Туршанс” полагая, что уведомление N 3-2910 Администрации об отказе в пролонгации договора аренды вынесено незаконно и нарушает права и законные интересы общества, обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на добросовестное исполнение своих обязательств по договору аренды и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктами 4.4.11, 4.4 статьи 4 договора аренды.
Более того, довод ООО “Туршанс” о наличии у него преимущественного права на продление срока аренды в соответствии с нормой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.4.11, 4.4 договора аренды также не может быть принят. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право арендатора, но не обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом, согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу…”

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175
“…Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда апелляционной инстанции не имелось…”

Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу N А40-136148/11-37-36
“…Следовательно, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы и ГУП г. Москвы “Московское имущество” договора аренды спорного помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
При изложенных обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, принудительное обязание ответчиков заключить договора аренды на новый срок без соблюдения указанных условий будет являться нарушением принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-18226/11
“…Суды установили, что в ответ на заявление ООО “Гранд” о продлении договора аренды N 36/2008 от 08.07.2008 Администрация письмом от 29.04.2011 N 592/1-42 отказала заявителю в возобновлении указанного договора на новый срок, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени ООО “Гранд” не приступило к строительству объекта, то есть в нарушение пунктов 4.1.1, 4.2.1 договора аренды земельного участка ООО “Гранд” не выполнило условия пункта 1.3 договора, а именно не осуществило строительство многофункционального физкультурно-оздоровительного комплекса с искусственным льдом.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Как следует из ответа Администрации города Фрязино от 07.06.2011 N 1033/1-43 на обращение ООО “Гранд” о предоставлении в аренду спорного земельного участка, Администрация не планирует предоставление кому-либо в аренду данного земельного участка в связи с тем, что прорабатывается вопрос строительства на этом участке муниципального объекта за счет бюджетных средств.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании незаконным бездействия Администрации и обязании Администрации возобновить с ООО “Гранд” договор аренды земельного участка соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А41-39300/10
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Биктимирова М.Л. не представила суду доказательств того, что арендодатель заключил договор аренды спорного земельного участка с другим юридическим или физическим лицом на тех же условиях, либо намерения арендодателя сдать в аренду земельный участок, в связи с чем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что преимущественное право заявителя на заключение договора аренды не является нарушенным…”

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/14366-09 по делу N А40-14455/09-113-167
“…До окончания срока договора истец 04.12.2008 г. направил ответчику уведомление N 06368/022-2008-183 об отказе от заключения договора аренды от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП на новый срок и об освобождении занимаемых площадей не позднее 14 дней с момента прекращения договора. Данное уведомление было получено истцом 05.12.2008 г.
Истец, полагая себя добросовестным арендатором и считая, что на него распространяются положения Постановления Правительства Москвы от 20.03.2001 г. N 271-ПП “О регулировании арендных отношений с субъектами малого предпринимательства”, о перезаключении договора аренды в приоритетном порядке без проведения торгов, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить такой договор.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает, тем не менее, его права требовать от арендодателя заключение такого договора и соответствующей обязанности последнего.
Названная статья, в случае отказа арендодателя арендатору от заключения договора на новый срок предоставляет арендатору лишь право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Иное ограничивало бы право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность арендодателя продлить договор на новый срок в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей не содержится также и в договоре от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает вывод судов об отказе в удовлетворении иска по мотиву отсутствия законных оснований для понуждения к заключению договора правильным…”

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235
“…Ссылку заявителя жалобы на нормы ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не принимается во внимание судом кассационной инстанции как не имеющая правового значения, поскольку несет в себе самостоятельное исковое требование, которое не было предъявлено в качестве встречного требования и не рассматривалось в рамках настоящего дела.
Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей из договора аренды не лишает арендодателя права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не наделяет арендатора правом понудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.
В силу нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КГ-А40/6190-09 по делу N А40-55844/08-64-208
“…Ответчик заявил встречный иск об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ИП Б. договор аренды спорных нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 21.11.2003 N 04-906/03 на срок, указанный в договоре.
Между тем, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не является достаточным основанием для заключения договора аренды на новый срок при его прекращении в связи с истечением срока и отсутствии волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора, принимая во внимание установленный п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы в заключении договора, на применение которого обоснованно сослался апелляционный суд.
При этом судами правильно отмечено, что правовые последствия отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок установлены п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку у ответчика была возможность реализовать предусмотренные указанной нормой способы защиты своих прав…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2007 N КГ-А40/9208-07 по делу N А40-4173/07-64-47
“…В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств указанного заявителем жалобы не представлено…”

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 N КГ-А40/6498-07 по делу N А40-78065/06-77-554
“…Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Что касается ссылки истца на установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение с ним нового договора, то с учетом результатов исследования представленных заявителем аргументов в подтверждение этого права, суд сделал правильный вывод о неприменении указанной нормы по данному делу…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26571/2015 по делу N А12-36049/2014
“…Закрытое акционерное общество “Спорт-Экспо” (далее – ЗАО “Спорт-Экспо”) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к территориальному объединению организаций профсоюзов Волгоградской области “Волгоградский областной Совет профессиональных союзов” (далее – Облсовпроф), частному учреждению профсоюзов “Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов” (далее – частное учреждение профсоюзов) об обязании заключить с истцом договор аренды нежилого кирпичного здания Дворца спорта (литера А) площадью 17 011,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И.Ленина, д. 65, на новый срок на условиях, содержащихся в договоре от 01.11.2013 N 345.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Истолковав данную норму, суды пришли к правильному выводу, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им лишь в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора.
Истцом не представлены доказательства передачи ответчиком спорного помещения в аренду третьему лицу за истекший период времени после окончания срока действия договора от 01.11.2013 N 345, начиная с 27.10.2014.
Следовательно, является правильным вывод судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО “Спорт-Экспо”…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А57-24725/2012
“…При этом ссылка общества о том, что оно имеет преимущественное право в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на заключение новых договоров аренды земельных участков, в связи с чем администрация муниципального образования город Балаково должна была заключить с ООО “Восток” новые договоры аренды на вышеуказанные земельные участки, правильно была отклонена судами.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу N А55-22070/2012
“…Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как правильно указали суды, обязанность ответчика заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка на новый срок законом не предусмотрена.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи испрашиваемого истцом земельного участка в аренду третьим лицам, в связи с чем у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ИП Грановой С.Н. о понуждении заключить на определенный срок договор аренды земельного участка площадью 162 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, у дома N 23, в квартале N 43, не подлежат удовлетворению…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2013 по делу N А57-16558/2012
“…09.07.2012 Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 3316 о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО “Транстабак-Групп” (далее – постановление от 09.07.2012 N 3316).
11.07.2012 Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в адрес ООО “Транстабак-Групп” было направлено уведомление N 01-09/2405 об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок Лесной, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1. договора аренды от 29.07.2002 N 4810.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ довод общества о реализации им права на преимущественное продление договора аренды от 29.07.2002 N 4810 путем направления в адрес Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области письма от 29.03.2012, а также представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии в деле надлежащих документов, достоверно свидетельствующих о намерениях общества продлить договор аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Судом установлено, что срок действия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.07.2002 N 4810 истек 12.07.2012.
В порядке, установленном законом и условиями пункта 2.1, 2.2, 4.1 договора аренды, договор сторонами не продлевался, доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу и требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору обществом не заявлялось, в связи с чем оспариваемое постановление о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО “Транстабак-Групп”, является законным и обоснованным, вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А65-11675/2009
“…Как следует из представленных по делу документов, постановлением главы администрации города Казани от 28.10.1998 N 2201 “Об отводе индивидуальному частному предприятию фирме В.С.К. земельного участка в районе поселка Победилово” правопредшественнику заявителя отведен во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,054 га для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
Индивидуальное частное предприятие фирма В.С.К. в порядке приведения его организационно-правового статуса в соответствие с законодательством 29.10.1999 преобразовано в общество с ограниченной ответственностью “ВСК-2000”, которое является правопреемником первого.
В соответствии с вышеуказанным постановлением об отводе земельного участка между заявителем и администрацией города Казани заключен договор об аренде земли от 24.05.1999 N 2762 со сроком действия до 28.10.2008 для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
11.01.2009 ООО “ВСК-2000” обратился в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 10 540 кв. м, расположенного в районе пос. Победилово, используемого ООО “ВСК-2000” как разгрузочная площадка инертных материалов, а также занимаемого объектом недвижимости общей площадью 82,10 кв. м, принадлежащим ООО “ВСК-2000” на праве собственности.
Письмом от 29.04.2009 Комитет земельных и имущественных отношений сообщил, что в связи с истечением срока аренды испрашиваемого земельного участка большая его часть сформирована в целях предоставления иному юридическому лицу.
ООО “ВСК-2000”, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка площадью 10 540 кв. м в аренду сроком на 49 лет является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя и признавая отказ Комитета земельных и имущественных отношений в предоставлении ООО “ВСК-2000” земельного участка площадью 10 540 кв. м с кадастровым номером 16:50:170603:100 в районе пос. Победилово в аренду сроком на 49 лет незаконным, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”.
Коллегия выводы суда о применении пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации находит противоречащими материалам дела.
В силу правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
На это обстоятельство было указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения договора аренды с иным лицом на испрашиваемый ООО “ВСК-2000″ земельный участок, однако судом применены как положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации так и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких данных коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 по делу N А55-2712/2008
“…Мэрия городского округа Тольятти, город Тольятти, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роговой В.О., город Тольятти, об обязании возвратить земельный участок площадью 182 кв. м, расположенный по ул. Л. Яшина, квартал 20 города Тольятти, с кадастровым номером 63:09:01:01:157:0011 в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, полностью освободив его от строений.
Заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость применения при рассмотрении данного спора правил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о его преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения по истечении срока договора и определены условия, при которых оно может быть реализовано.
Одним из условий реализации арендатором преимущественного права является передача арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу после отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истцом (арендодатель) указанные действия не совершались.
Следовательно ответчик не может ссылаться на наличие преимущественного права возобновить арендные отношения по истечении срока договора при рассмотрении настоящего спора…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2013 по делу N А56-72604/2012
“…Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия “надлежащее исполнение обязательств” содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Поскольку ООО “Адмиралтейство” не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2012 по делу N А56-57635/2011
“…Ссылаясь на то обстоятельство, что на заседании межведомственной земельной комиссии муниципального образования “Всеволожский муниципальный район” Ленинградской области от 05.08.2009 N 30 принято решение продлить на три года договор аренды указанного земельного участка, арендатор добросовестно выполнял обязательства по договору аренды, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2012 по делу N А13-15054/2011
“…Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Администрация в течение года после прекращения срока действия договора с Обществом заключила договор аренды названных помещений с иными лицами, поэтому суды правильно указали, что с учетом положений статьи 621 ГК РФ права Общества нельзя считать нарушенными…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2012 по делу N А05-10889/2011
“…Общество с ограниченной ответственностью “МосИнвестСтрой”, место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 5А, ОГРН 1042901007544 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования “Северодвинск”, место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее – Администрация) в продлении договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000, оформленного письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870, и о возложении на Администрацию обязанности продлить указанный договор аренды.
По мнению подателя жалобы, срок аренды должен быть продлен в порядке, установленном пунктом 5.2 договора, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В связи с этим Общество ссылается на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 как на подтверждение намерения Администрации передать земельный участок в пользование третьим лицам.
Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами. Ссылки заявителя на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 необоснованны.
С учетом изложенного апелляционный суд правомерно оставил заявление Общества без удовлетворения…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011
“…Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом, что необходимо по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 по делу N А56-84361/2009
“…Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Учитывая, истечение срока действия договора у Кооператива не имеется установленных статьей 8 Гражданского кодекса РФ оснований для использования указанного земельного участка. Более того ссылка Кооператива на пункт 1 статьи 621 ГК РФ несостоятельна, так как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано, только в случае установление факта передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В таком случае арендатор вправе требовать лишь перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А13-11650/2006
“…Довод истца о том, что согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими арендаторами, обоснованно не принят судом, поскольку указанная статья не устанавливает обязанности арендодателя заключить с прежним добросовестным арендатором такой договор. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет последнему лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Однако предприниматель Михеева Н.Л. не представила суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении Дирекцией нового договора аренды с другим арендатором в отношении спорного помещения. Акт контрольной закупки, на который ссылается предприниматель Михеева Н.Л., не может быть признан достаточным доказательством, подтверждающим заключение договора аренды на спорное помещение с другим лицом, а лишь свидетельствует об осуществлении торговой деятельности в этом помещении. Установление факта осуществления торговой деятельности в помещении иным лицом нельзя признать достаточным для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04
“…Право ООО “Хэлп-Кириши” на возобновление арендных отношений может быть реализовано только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, в случае заключения договора аренды с другим лицом.
Поскольку имущество в аренду другому лицу не передано, преимущественное право ООО “Хэлп-Кириши” на заключение договора аренды на новый срок не нарушено…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2006 по делу N А05-18272/2005-30
“…Статьей 621 того же Кодекса, на которую ссылается истец, предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Однако указанная норма права не устанавливает право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателем в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016 N Ф08-2802/2016 по делу N А32-6866/2015
“…Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО “Южный Альянс” (арендатор) 21.09.2004 заключили договор N 0000000683 аренды земельного участка площадью 48 600 кв. м (кадастровый номер 23:33:0104001:0035), расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно в 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через р. Шапсу, для строительства и эксплуатации базы отдыха (л. д. 53 – 60).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует до 20.09.2014. Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 8.1).
По соглашению от 09.09.2008 ООО “Южный Альянс” передало обществу права и обязанности арендатора спорного земельного участка по договору аренды от 21.09.2004.
В письме от 20.02.2015 общество предложило департаменту подписать проект нового договора аренды земельного участка (л. д. 63 – 71).
Департамент отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка (письмо от 20.03.2015 N 53-5084/15-32.20; л.д. 21).
Общество, полагая, что обладает преимущественным правом на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, обратилось в суд с исковым заявлением.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11 и пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Обстоятельства передачи департаментом спорного земельного участка в аренду иному лицу в рамках настоящего дела не установлены.
Поскольку общество не доказало наличие условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, судебные инстанции пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 N Ф08-6718/2015 по делу N А63-12410/2014
“…Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. Ссылаясь на незаконность бездействия администрации и управления, общество ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение (на новый срок) договоров аренды спорных земельных участков (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложена следующая правовая позиция. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Между тем намерение администрации предоставить спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, доказательства заключения уполномоченным органом с иным лицом договора аренды в отношении как участка с кадастровым номером 26:32:060102:12, так и в отношении спорных земельных участков, в материалы дела не представлены.
С учетом приведенных норм (изложенных разъяснений), а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2015 N Ф08-4615/2015 по делу N А63-9927/2014
“…ООО “Лина” (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) и администрации города Ставрополя (далее – администрация) со следующими требованиями:
– признать незаконным решение комитета от 31.07.2014 N 08/14-3687с об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5;
– обязать администрацию в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принять решение о предоставлении обществу в аренду для продолжения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 (уточненные требования; т. 2, л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 <*>, в удовлетворении требований отказано.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по данному делу имеет дату 28.04.2015, а не 28.04.2014.

По смыслу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса реализация преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в дело не представлены доказательства заключения уполномоченным органом договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 с третьим лицом, судебные инстанции признали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций не нашли оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным обществом в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.07.2015 N Ф08-4849/2015 по делу N А63-10282/2014
“…29.11.2013 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 2825 (далее – договор аренды) аренды, без права капитального строительства, земельного участка из земель населенных пунктов площадью 48 кв. м, с кадастровым номером 26:12:030730:28, свободного от объектов недвижимости, целевое назначение участка: под торговым павильоном по продаже продовольственных товаров в составе остановочного комплекса, срок действия договора установлен на 215 дней. К договору в качестве его неотъемлемой части приложен кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны границы участка (т. 1, л.д. 11 – 14, 15 – 17).
Указав, что комитет по истечении срока аренды (31.03.2014) обратился в арбитражный суд с требованием к предпринимателю об освобождении земельного участка площадью 48 кв. м (кадастровый номер ошибочно указан 26:12:030730:20 вместо номера 26:12:030730:28, содержащегося в документах), а также на получение уведомления администрации от 29.05.2014 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, являющегося незаконным и необоснованным, Зырянов С.В. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды от 29.11.2013 N 2825, сторонами которого являются комитет и предприниматель, истек через 215 дней со дня его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что правовые и фактические основания для признания незаконными и нарушающими права предпринимателя действий комитета и администрации, выразившихся в отказе от 29.05.2014 N 06/1-03-24/8 в предоставлении испрашиваемого земельного участка для целей, не связанных со строительством, в аренду на новый срок, и возложения на них обязанности предоставить Зырянову С.В. спорный участок, не имеются…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу N А63-13017/2013
“…Полагая, что отказ администрации в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка не соответствует требованиям закона, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исковые требования основаны на положениях статьи 621 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса, закрепляющих преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В то же время по смыслу названных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, такие доказательства в деле отсутствуют. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не предполагает безусловной обязанности арендодателя предоставить этот участок в аренду на новый срок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 по делу N А53-33649/2012
“…Уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 департамент известил общество об отказе в порядке, определенном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), от договора от 13.10.2008, в связи с чем последний прекратил свое действие 03.10.2012.
Общество, считая себя обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 отметил, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Общество не заявляло требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2012 по делу N А53-4552/2011
“…Общество заявило встречный иск о признании права собственности на недвижимое имущество (пиццерию “Александр”) и обязании комитета продлить договор аренды земельного участка на новый срок (не менее 5 лет).
По смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05 и 05.06.2012 N 17540/11). Такие обстоятельства судом при разрешении спора не установлены. Поэтому в удовлетворении требования общества о понуждении комитета к заключению договора аренды земельного участка отказано правомерно…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2010 по делу N А53-11009/2009
“…Предприниматель предъявил встречный иск об обязании комитета заключить договор аренды земельного участка на новый (пятилетний) срок (т. 1, л. д. 50).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009, требования комитета удовлетворены. В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения мэра города Шахты от 25.02.2004 N 765 (т. 1, л. д. 15) комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 19.03.2004 N 1157 земельного участка (площадью 17,50 кв. м) с кадастровым номером 61:59:020601:0116 (т. 1, л. д. 7). Участок расположен по адресу: г. Шахты, ул. Советская, в районе здания N 153 и предоставлен арендатору на срок до 26.01.2005 для размещения торгового павильона (площадью 8 кв. м). По акту приема-передачи от 19.03.2003 земельный участок передан предпринимателю (т. 1, л. д. 10).
Дополнительным соглашением сторон от 25.11.2004 срок аренды земельного участка продлен до 26.02.2009. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 08.06.2005 (т. 1, л. д. 11 – 14).
В письме от 03.12.2008 (т. 1, л. д. 16) комитет уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока действия договора.
В письме от 17.01.2009 комитет повторно уведомил предпринимателя о том, что по истечении срока действия договора аренды (26.02.2009) он будет прекращен, а арендатор в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемый земельный участок (т. 1, л.д. 17).
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок с кадастровым номером 61:59:020601:0116 и неправомерно продолжает пользоваться им после истечения срока договора аренды, судебные инстанции обоснованно удовлетворили иск комитета. Данный вывод судов соответствует сложившейся арбитражной практике (определения Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 09.10.2009 N ВАС-12428/09 по делу N А08-6252/2008-29, от 13.10.2009 N ВАС-12633/09 по делу N А40-59701/08-1-405).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что ни законом (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации), ни договором аренды от 19.03.2004 N 1157 не предусмотрена обязательность его перезаключения (продления арендных отношений) на новый срок. Предприниматель не ссылается в обоснование своих доводов на заключение комитетом договора аренды спорного участка с иным лицом, перед которым ответчик имеет преимущество в заключении договора. При отсутствии в деле доказательств передачи земельного участка в аренду третьим лицам, отказ в продлении арендных отношений с предпринимателем не может нарушать его преимущественного права на заключение договора на новый срок. Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций заявителем кассационной жалобы не опровергнуты…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2009 по делу N А32-19926/2008
“…Администрация уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды. В соответствии со статьей 622 Кодекса предприниматель обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок. Предъявив иск о понуждении администрации к заключению договора аренды, предприниматель использовал ненадлежащий способ защиты субъективного гражданского права. Предусмотренное законом преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды не дает арендатору права на удовлетворение иска о заключении нового договора аренды.
…Преимущественное право арендатора может быть реализовано путем перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по заключенному администрацией договору аренды на спорный земельный участок с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2018 N Ф09-4314/18 по делу N А47-9677/2017
“…Арендодатель, ссылаясь на то, что арендатором ненадлежащим образом соблюдались условия договоров аренды, а также на прекращение действия спорных договоров аренды нежилых помещений с 01.06.2017, обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения.
Предприниматель Гадецкая Т.В., указывая на то, что нежилые помещения находятся в ее пользовании, используются в соответствии с целевым назначением, арендные платежи оплачиваются регулярно, считая договоры аренды возобновленными на неопределенный срок, обратилась в суд с встречным исковым заявлением.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок, на что верно обращено внимание арбитражным судом первой инстанции.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Между тем такие обстоятельства в настоящем случае отсутствуют.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.06.2018 N Ф09-3476/18 по делу N А50-29780/2017
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Администрацией (арендодатель) и Лоскутовым В.В. (арендатор) заключен договор аренды от 15.12.2010 N 177, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:29:040001:42 площадью 2301 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Осинский район, д. Каменка, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок аренды установлен по 14.12.2015.
Уведомлением от 02.06.2017 N 598 Администрация уведомила заявителя о прекращении договора аренды.
Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 02.06.2017 и продублированный в письме от 20.09.2017, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из ненадлежащего способа защиты права, избранного заявителем. Суды пришли к выводу о том, что уведомления от 02.06.2017, 20.09.2017, оспариваемые заявителем, не нарушают его прав, поскольку право отказа от договора предусмотрено действующим законодательством, а именно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Вместе с тем, как верно отмечено судами, в силу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и от 05.06.2012 N 17540/11).
Поскольку, как установлено судами, в материалах дела не имеется доказательств того, что спорный земельный участок после окончания срока действия спорного договора был передан в аренду третьему лицу, суды пришли к правомерному выводу о том, что в такой ситуации преимущественное право на заключение договора аренды такого участка на новый срок у заявителя отсутствует. При этом судами отмечено, что иное толкование заявителем общих положений гражданского законодательства о порядке реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды не свидетельствует о незаконности указанных выводов судов, положенных в основу отказа в удовлетворении иска.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-4138/16 по делу N А76-20827/2015
“…Предприниматель Доценко С.В. 27.02.2015 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка.
Письмом от 21.05.2015 N 3191/1.1 администрация сообщила предпринимателю Доценко С.В. об отсутствии оснований для заключения на новый срок договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 без проведения торгов.
Истец, посчитав письмо администрации от 21.05.2015 N 3191/1.1 незаконным, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 и договора аренды земельного участка от 27.04.2010 N 6124, выраженного в письме от 21.05.2015 N 3191/1.1, и обязании заключить на срок 5 лет новый договор аренды земельного участка, суды исходили из следующего.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен для строительства объекта транспортного обслуживания, однако доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащего предпринимателю Доценко С.В. незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оснований для продления договоров аренды от 27.04.2010 N 6124 и от 08.06.2010 N 6164 в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации не имелось.
Кроме того, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-2883/16 по делу N А07-14319/2015
“…В связи с этим 17.07.2014 общество “НПП “Тармет” обратилось в администрацию с письмом, в котором просило продлить срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что действия (бездействие) администрации противоречат закону и имеются основания для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды земельного участка на новый срок, общество “НПП “Тармет” обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Учитывая, что срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 составляет с 05.12.2011 до 05.12.2014, при этом Управление в письме от 23.10.2014 N 17146 сообщило обществу “НПП “Тармет” об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 в связи с истечением срока его действия.
Кроме того, суды верно отметили, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом “Статус-33” (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
Общество “Статус-33” 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу “Статус-33” в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество “Статус-33” обратилось в арбитражный суд.
В силу п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Таким образом, суды верно указали на то, что законом не установлена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право.
С учетом того что материалы дела не содержат доказательств передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для понуждения комитета к заключению договора аренды с обществом “Статус-33″ на новый срок…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2015 N Ф09-8965/15 по делу N А60-10093/2015
“…Истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании администрации заключить с обществом “Уралметснаб” договор аренды указанного земельного участка на новый срок, полагая, что имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 621, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” и правовую позицию, изложенную в п. 4.4, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Рассмотрев заявленные требования общества “Уралметснаб”, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, ст. 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что доказательства, подтверждающие факт передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу, в материалы дела истцом не представлены.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества “Уралметснаб”…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.10.2015 N Ф09-6665/15 по делу N А60-55283/2014
“…Предприниматель Ахметшин Ф.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации городского округа Первоуральск в лице муниципальной межведомственной комиссии (далее – Администрация) о признании незаконным решения от 28.10.2014 об отказе в продлении на 3 года договора от 11.09.2008 N 2251-к аренды земельного участка, площадью 400 кв. м, предоставленного под строительство закусочной по адресу: г. Первоуральск, ул. Ленина, в 176 м на юго-запад от дома N 53.
Приняв во внимание, что заявителем обжалуется отказ в продлении договора аренды, изложенный в выписке из протокола от 28.10.2014, установив, что из буквального толкования условий договора аренды не следует, что арендатору предоставлено право на продление срока действия договора в одностороннем порядке по его инициативе, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст. 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно указал, что праву арендатора об уведомлении арендодателя о намерении продлить арендные отношения не корреспондирует обязанность арендодателя продлить срок действия договора, поскольку продление договора аренды земельного участка является правом, а не обязанностью арендодателя.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, что по делу также не установлено.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ Администрации в продлении срока договора аренды не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, предусмотренные ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания оспариваемого решения ответчика незаконным отсутствуют…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2015 N Ф09-3334/15 по делу N А76-21786/2014
“…Обозначенный земельный участок предоставлен администрацией обществу “Стройкомплекс” в аренду для строительства склада промышленных материалов, о чем вынесено постановление от 17.03.2011 N 2876-П и оформлен договор от 11.04.2011 N 5926 сроком действия до 17.03.2014.
Общество “Стройкомплекс” обратилось в администрацию с досудебным требованием о продлении срока действия договора от 11.04.2011 N 5926.
Письмом от 12.05.2014 N ОДП 54/2886 администрация отказалась от исполнения договора от 11.04.2011 N 5926.
Ссылаясь на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество “Стройкомплекс” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку срок договора от 11.04.2011 N 5926 установлен сторонами до 17.03.2014, а арендодатель заявил отказ от исполнения договора, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.
Исходя из прямого толкования ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом “Стройкомплекс”, в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2014 N Ф09-4992/14 по делу N А47-2565/2013
“…Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из фактического прекращения по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела срока действия договора аренды от 19.09.2006 N 6/д-108пр и отсутствия оснований для обязания департамента продлить договор аренды на неопределенный срок.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела, представленным доказательствам и правовым нормам.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
При этом исходя из смысла указанных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
Доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателем, в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При названных обстоятельствах суды правомерно указали на то, что право требовать заключения договора аренды на новый срок в рассматриваемом случае у арендатора отсутствует и арендодатель свободен в своем продолжении или возобновлении арендных правоотношений…”

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-8113/13 по делу N А60-44414/2012
“…Отказывая в удовлетворении встречных требований об обязании администрации продлить договор аренды, суды верно указали, что в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем на момент рассмотрения судом спора нарушение преимущественного права общества “Министр чистоты” на заключение договора аренды на новый срок отсутствовало, поскольку доказательства заключения администрацией (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом в материалы дела не представлены.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются правильными, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и нормах действующего законодательства…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2013 N Ф09-6055/13 по делу N А47-13202/2012
“…Отклоняя довод предпринимателя о незаконности действий департамента по отказу от договора, суд апелляционной инстанции верно указал, что п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик, отказав истцу в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды с истцом заключил договор аренды с другим лицом. Истцом не доказано, что по истечении срока действия спорного договора аренды нарушены его права как арендатора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2013 N Ф09-12731/12 по делу N А50-7544/2012
“…Установив, что срок договора аренды земельного участка от 10.06.2011 N 286 установлен сторонами по 18.04.2012, арендодатель письменно уведомил арендаторов об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к выводу о прекращении названного договора аренды с 18.04.2012 в связи с истечением срока его действия.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателями Рогожниковым А.И. и Муриной Н.В., в аренду третьему лицу…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-10953/09-С6 по делу N А50-16450/2008
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Березники от 11.01.2006 N 2 между администрацией г. Березники (арендодатель) и обществом “ПКФ “ТиС” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006, согласно условиям которого обществу “ПКФ “ТиС” передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2084 кв. м, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Пятилетки, 94а, для эксплуатации объекта временного использования – автостоянки. Срок договора аренды определен сторонами с 09.08.2005 по 09.08.2008 (п. 2.1 договора). Государственная регистрация данного договора произведена 25.04.2007.
Согласно протоколу заседания комиссии по продаже земельных участков и прав их аренды от 06.10.2008 по результатам рассмотрения заявления общества “ПКФ “ТиС” о продлении срока аренды спорного земельного участка истцу в продлении срока аренды отказано, предписано направить требование об освобождении земельного участка, оплате задолженности.
Общество “ПКФ “ТиС”, ссылаясь на то, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации г. Березники заключить договор аренды спорного земельного участка.
Поскольку срок договора аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006 установлен сторонами спора по 09.08.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования истцом земельного участка, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие 09.08.2008 в связи с истечением срока его действия.
Исходя из смысла п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией г. Березники земельного участка, ранее арендованного истцом, в аренду третьему лицу.
С учетом изложенного, поскольку обязанность администрации г. Березники заключить с обществом “ПКФ “ТиС” договор аренды спорного земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК по делу N А60-11812/2003
“…Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из содержания указанной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного имущества в аренду третьим лицам либо такого намерения со стороны арендодателя, суд правомерно отказал в удовлетворении иска…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2017 N Ф10-3651/2017 по делу N А83-4269/2016
“…Как следует из материалов дела, 05.02.2009 между Угловским сельским советом и ФЛП Поздняковой Н.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0144 га для строительства и обслуживания магазина на 2 торговых места в г. Угловое по ул. Набережной N 27, кадастровый номер земельного участка 0120488400:01:001:0339. Срок договора – 5 лет.
В связи с окончанием срока действия договора в адрес ИП Поздняковой Н.В. направлен акт приема-передачи земельного участка от 10.06.2016, который ею не подписан.
Полагая, что этими действиями ответчик оспаривает преимущественное право истца на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право арендатора земельного участка на заключение договора аренды спорного земельного участка после окончания срока аренды на новый срок не носит абсолютного характера и его реализация зависит от наступления ряда условий, однако право имеет каждый добросовестный арендатор, которым является ИП Позднякова Н.В. Поскольку договор прекращен не по ее вине и при принятии собственником или уполномоченным им органом решения о передаче в аренду спорного земельного участка при прочих равных условиях ИП Позднякова Н.В. имеет преимущественное право на заключение договоры аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно исковым требованиям истца воля истца направлена на продолжение арендных отношений посредством заключения соответствующей сделки ввиду имеющегося преимущественного права.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
До наступления указанных обстоятельств преимущественное право на заключение нового договора аренды, так же как и требования заявителя о продлении срока аренды, не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Поздняковой Натальи Викторовны о признании преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2013 по делу N А35-7883/2012
“…Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ Крюков Р.А. имеет право на продление спорных договоров аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Анализируя положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что приведенной нормой закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, в связи с чем противоправности в поведении арендодателя, отказавшего в заключении договора на новый срок, не усматривается. Лишь при наличии дополнительного условия – передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором, такой отказ оценивается как незаконный и позволяет произвести замену нового арендатора на предыдущего в сложившихся арендных правоотношениях.
Указанный вывод согласуется с такими общими началами гражданского законодательства, как равенство участников гражданских отношений и свобода договора (статья 1 Гражданского кодекса РФ).
При этом доказательств того, что в настоящее время спорные земельные участки используются иными лицами на правах аренды, в материалы дела не представлено.
Таким образом, как верно указано судами, сам по себе отказ арендодателя от продления названных договоров аренды на новый срок в отсутствие доказательств заключения новых договоров с иными лицами не может быть оценен в качестве незаконного и нарушающего преимущественное право предпринимателя на заключение договоров аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2013 по делу N А08-5328/2012
“…Судами было установлено, что уведомлением от 26 марта 2012 года N 09/2412 администрация сообщила ООО “Торговый дом “Карина” о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для использования Обществом спорного земельного участка, что свидетельствует о нарушении прав администрации.
В удовлетворении требований ООО “Торговый дом “Карина” о признании за Обществом преимущественного права на заключение договора аренды судами первой и апелляционной инстанций было правомерно отказано по причине их необоснованности.
Как следует из материалов дела, доказательств использования спорного земельного участка иными лицами на правах аренды представлено не было.
В то же время намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Указанный вывод суда основан на положениях ст. 421, п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. ст. 22 ЗК РФ <*> и соответствует правовому подходу, содержащемуся в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
——————————–
<*> Видимо, допущен пропуск текста: из документа следует, что имеется в виду п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Позиция 2. Предъявляя иск о защите преимущественного права, арендатору достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.08.2009 N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4
“…Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.
Факт наличия у Комитета намерения в дальнейшем сдавать спорное нежилое помещение в аренду третьим лицам судами не установлен.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для понуждения Комитета заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746
“…Письмом от 16.06.2008 N 09-1758/08 арендодатель уведомил арендатора о возражениях на использование арендованного помещения после 31.08.2008 и прекращении указанного договора аренды истечением срока.
В письмах от 26.06.2008 и 12.12.2008 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок.
Между тем, учитывая, что арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о прекращении договора аренды по окончании его действия, т.е. 31.08.2008, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор прекратил свое действие 31.08.2008.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам, в связи с чем является несостоятельной ссылка ООО “Кайрос 92″ на неприменение судами статьи 621 ГК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.
При таких обстоятельствах судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом к установленным правоотношениям правильно…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009 по делу N А73-3713/2008
“…В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Положения данной нормы права предполагают наличие у арендатора права на преимущественное возобновление арендных отношений лишь при условии выражения арендодателем воли на дальнейшую передачу объекта в аренду.
Однако арбитражные суды установили, что, требуя применения способа защиты права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ, истец не доказал наличие у ответчика намерения передать объект договора от 03.05.2007 в аренду по окончании срока его действия.
При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды сделали соответствующий статье 621 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 по делу N А04-8994/2008
“…Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ЗАО “Инженерные сети” (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества N 315 от 01.01.2008 и N 319 от 04.02.2008, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возвратное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение и автотранспортные средства. Срок действия договоров установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Письмами от 28.10.2008 N 1545/2 и N 1545/4 КУМИ г.Тынды уведомил общество о том, что после истечения срока действия спорных договоров аренды договорные отношения возобновляться не будут.
Не согласившись с отказом от заключения на новый срок договоров аренды имущества общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Для обоснования требований арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил отсутствие у КУМИ г.Тынды намерения на передачу в аренду другим лицам имущества, являющегося объектом аренды по договорам от 01.01.2008 и от 04.02.2008, срок действия которых истек 30.12.2008…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.02.2005 N Ф03-А51/04-1/3995
“…ООО “Коралловый берег” письмом от 29.04.2004, то есть за два месяца до окончания срока действия договора, обратилось к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (КУГИ Приморского края) с заявлением о продлении срока действия договора, на которое арендодатель письмом от 02.06.2004 N 53/4-9-2483 сообщил, что не может на данный момент решить вопрос о заключении договора на новый срок, так как решается вопрос о передаче помещения в хозяйственное ведение КГУП “Госнедвижимость”, к которому истцу предложено обратиться с вопросом о продлении арендных отношений.
Полагая, что названным письмом ответчик отказал ему в заключении договора на новый срок, чем нарушены его, как добросовестного арендатора, права, ООО “Коралловый берег” со ссылкой на статьи 421, 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу указанной нормы арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, исходил из того обстоятельства, что ответчик в нарушение пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ отказал ему в праве заключения договора аренды на новый срок, при этом имея намерение сдать спорное помещение новому пользователю.
Вместе с тем истцом не представлено доказательств, подтверждающих указанные доводы. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о намерении арендодателя сдать другому арендатору спорное имущество, или передаче этого имущества в аренду другому арендатору.
В этой связи суд правомерно со ссылкой на свободу заключения договора, предусмотренную статьей 421 Гражданского кодекса РФ, и право собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно статье 209 ГК РФ отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды, поскольку таковой не относится к категориям договора, заключение которого обязательно для ответчика…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10954-09 по делу N А40-69967/08-135-552
“…Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорного земельного участка в аренду третьим лицам.
В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).
Согласно данной норме права арендатор может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом, а не о понуждении заключить договор аренды…”

2.2. Вывод из судебной практики: Арендатор по договору, прекращенному в течение года до заключения договора с другим лицом (проведения торгов), обладает преимущественным правом на заключение договора, если в письменной форме уведомил арендодателя о желании заключить новый договор.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А19-17353/2012
“…20.06.2012 Комитет по управлению имуществом письмом N 08/2201 предложил индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок на условиях, предложенных победителем аукциона индивидуальным предпринимателем Алиевым А.В.
В связи с согласием действующего правообладателя нежилого помещения индивидуального предпринимателя Медведева О.В. заключить договор аренды по цене 64456 руб. победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. Единая комиссия решением от 25.06.2012 отказала в заключении договора аренды нежилого помещения (протокол N 3).
Как следует из материалов дела, Комитет по управлению имуществом, принимая решение от 25.05.2012 об отказе победителю открытого аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. в заключении договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что индивидуальный предприниматель Медведев О.А. (арендатор выставленного на торги нежилого помещения по договору от 26.07.2007 N 92, надлежащим образом исполнявший свои обязанности) заявил о реализации своего преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Признавая обоснованным решение Комитета по управлению имуществом по отказу в передаче победителю аукциона индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В. проекта договора, суды двух инстанций правомерно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно пункту 2 постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
Комитет по управлению имуществом обоснованно, как посчитали суды двух инстанций, направил предложение о заключении договора аренды на условиях, предложенных победителем аукциона (по цене договора 64456 руб., объявленной аукционной комиссией) индивидуальному предпринимателю Медведеву О.А. надлежащим образом исполнявшему свои обязанности по ранее заключенному договору аренды нежилого помещения; решение об отказе победителю торгов (индивидуальному предпринимателю Алиеву А.В.) в заключении договора аренды на нежилое помещение было принято аукционной комиссией после получения согласия Медведева О.А. использовать свое преимущественное право.
Индивидуальный предприниматель Медведев О.В. реализовал свое преимущественное право, получив предложение Комитета по управлению имуществом после проведения аукциона, в связи с чем отказ от заключения договора с победителем аукциона соответствует нормам права, регулирующим вопросы соблюдения прав арендатора на реализацию преимущественного права.
При таких условиях суды двух инстанций обоснованно признали незаконным решение Иркутского УФАС России от 30.07.2012 N 602 о нарушении Комитетом по управлению имуществом и Единой комиссией пунктов 93 и 143 Правил N 67 и недействительным предписание N 127…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012
“…До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО “Михайловское”, как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО “Михайловское” заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО “Поярковская птицефабрика” обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО “Поярковская птицефабрика” не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.03.2015 N Ф04-16528/2015 по делу N А75-4054/2014
“…ИП Добровольский С.М., считая, что, заключив договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, администрация нарушила его преимущественное право на заключение договора аренды на спорный земельный участок, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В абзаце 2 пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Судебными инстанциями установлено и подтверждается материалами дела то, что истец арендовал спорный участок ранее; арендодателем не представлено доказательств нарушения истцом договорных обязательств, истец же в свою очередь представил платежные поручения для подтверждения своевременного и полного исполнения обязательств по внесению арендных платежей; ранее действовавшим договором предусмотрено преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок; арендатор (истец) не возвращал из аренды земельный участок.
При этом судебными инстанциями правомерно отмечено, что арендатор обращался к арендодателю с просьбой предоставить земельный участок в аренду на новый срок, однако Департамент муниципальной собственности администрации письмами от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03 отказал в заключении с истцом договора на новый срок.
Факт заключения договора аренды с ответчиками подтверждается договором от 20.01.2014 N 29-АЗ.
Между отказом арендодателя от заключения договора с истцом на новый срок (письма Департамента муниципальной собственности администрации от 02.08.2013 N 2734/36-01 и от 07.08.2013 N 1843/36-03) и заключением договора с иными арендаторами (договор от 20.01.2014 N 29-АЗ, зарегистрирован в ЕГРП 25.02.2014) прошло менее года.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что спорный земельный участок не застроен, в связи с чем не установлены лица, имеющие преимущественное право на заключение договора аренды в смысле статьи 36 ЗК РФ, при этом истец письменно выразил свое согласие на принятие прав и обязанностей арендатора согласно условиям договора от 20.01.2014 N 29-АЗ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии в рассматриваемом случае условий, позволяющих реализовать преимущественное право истца на заключение договора, и, соответственно, оснований для перевода на него прав и обязанностей по заключенному договору от 20.01.2014 N 29-АЗ и правомерно удовлетворил исковые требования.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.07.2012 по делу N А49-4833/2011
“…Согласно пункту 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление от 17.11.2011 N 73) судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления от 17.11.2011 N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 Гражданского кодекса Российской Федерации), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола.
Таким образом, суды при принятии обжалуемых судебных актов не учли правовую позицию, изложенную в пунктах 2, 3 постановления от 17.11.2011 N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора по настоящему делу.
В этой связи принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2012 по делу N А15-2151/2011
“…Статья 34 Земельного кодекса Российской Федерации закрепляет порядок (процедуру) предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей, не связанных со строительством.
В случае предоставления земельных участков для указанных целей, органы государственной власти и местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы власти обязаны принять акт, устанавливающий процедуры и критерии предоставления таких земельных участков, в том числе порядок рассмотрения заявок и принятия решений. Не допускается установление приоритетов и особых условий для отдельных категорий граждан, если иное не установлено законом. При этом обеспечивается подготовка информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам, и заблаговременная публикация такой информации.
Между тем указанная норма Земельного кодекса не предусматривает обязанность органа местного самоуправления заключить с предпринимателем на новый срок договор аренды спорного земельного участка.
Предприниматель не лишен права обратиться в орган местного самоуправления за предоставлением земельного участка для целей, не связанных со строительством в порядке, предусмотренном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации. Кроме того, в случае, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом преимущественным правом на заключение договора аренды обладает и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до дня заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды. Положения, предусматривающие обязательность проведения торгов не лишает арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, преимущественного права для заключения договора аренды на новый срок. Поэтому такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником торгов, вправе требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Соответствующие разъяснения содержаться в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.05.2015 N Ф08-3050/2015 по делу N А32-8617/2014
“…Как видно из материалов дела, 05.02.2008 администрация (арендодатель) и КФХ “Деметра” Дрыги Н.В. (арендатор) заключили договор N 8832000047 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения площадью 475 600 кв. м (кадастровый номер 23:32:0103000:0030), предназначенного для сельскохозяйственного использования.
Согласно пункту 7.2 договор действует в течение 5 лет (до 04.02.2013).
Управление муниципальных ресурсов администрации и хозяйство 16.01.2013 подписали соглашение о расторжении договора от 05.02.2008 N 8832000047, которое зарегистрировано 22.01.2013 (л. д. 60).
В письме от 28.05.2013 N 3789 управление муниципальных ресурсов администрации сообщило обществу о признании победителем конкурса по лоту N 53, а также о реализации хозяйством преимущественного права на заключение договора аренды (л. д. 13).
На основании протокола комиссии по продаже земельных участков управление муниципальных ресурсов администрации (арендодатель) и хозяйство (арендатор) 24.05.2013 заключили договор N 88320000108 аренды спорного земельного участка, который зарегистрирован в установленном порядке 05.06.2013 (л. д. 53 – 59).
Общество, полагая, что данный договор аренды заключен в отсутствие у хозяйства преимущественного права, обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Доводы кассационной жалобы о том, что хозяйство утратило преимущественное право в связи с досрочным расторжением ранее заключенного договора аренды спорного земельного участка, не принимаются.
В абзаце втором пункта 2 постановления N 73 разъяснено, что по смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса, о желании заключить новый договор аренды.
Из пункта 1 соглашения от 16.01.2013 следует, что стороны считают расторгнутым договор от 05.02.2008 N 8832000047 в связи с истечением срока его действия (л. д. 60). Текст данного документа не позволяет заключить, что арендатор отказался от преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса. Кроме того, согласно пункту 1.3 договора от 24.05.2013 участок находился в фактическом владении хозяйства с 06.02.2013 (л. д. 56).
Таким образом, подписание соглашения о расторжении договора от 05.02.2008 в связи с истечением срока его действия в данном случае не свидетельствует о наличии воли хозяйства на прекращение арендных отношений и отказ от реализации преимущественного права.
Поскольку арендодатель обладал информацией о намерении арендатора реализовать преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (что подтверждают информационное сообщение о проведении торгов по лоту N 53 и постановление администрации от 17.04.2013 N 634), наличие у хозяйства такого права в связи с надлежащим исполнением ранее заключенного договора аренды администрация не оспаривала (л. д. 38, 39), отсутствие письменного уведомления арендодателя не может свидетельствовать о несоблюдении правил статьи 621 Гражданского кодекса при заключении спорной сделки.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, учитывая, что в рассматриваемом случае доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора (между прекращением договора и проведением торгов прошло менее года; арендодатель знал о намерении арендатора воспользоваться преимущественным правом согласно условиям договора от 05.02.2008 N 8832000047; новый договор аренды мог быть заключен только по результатам реализации публичных процедур), суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным договора, заключенного ответчиками…”

2.3. Вывод из судебной практики: Арендатор публичного имущества, которому арендодатель не предлагал заключить договор на условиях, предложенных победителем торгов, вправе требовать перевода прав и обязанностей по заключенному на торгах договору, даже если он в них не участвовал.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…3. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Вместе с тем, если арендодатель до заключения договора аренды с победителем торгов предложил арендатору заключить с ним договор аренды на условиях, предложенных победителем торгов, а арендатор отказался от заключения договора либо не принял этого предложения в названный в нем срок, суд отказывает такому арендатору в защите его преимущественного права (статья 10 ГК РФ). При этом если срок, в течение которого арендатор может принять данное предложение, не установлен арендодателем (статья 440 ГК РФ), он определяется с учетом абзаца второго пункта 5 статьи 448 ГК РФ, согласно которому договор аренды, заключаемый по результатам торгов, должен быть подписан сторонами не позднее двадцати дней или иного указанного в извещении срока после завершения торгов и оформления протокола…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.09.2013 N Ф03-4519/2013 по делу N А04-9263/2012
“…До окончания срока действия договора истец обратился в Минимущество с просьбой переоформить или заключить на новый срок договор аренды на данный земельный участок, на что арендодатель сообщил о возможности предоставления участка в аренду при отсутствии других претендентов после опубликования соответствующей информации в средствах массовой информации.
По результатам проведения аукциона победителем признано ООО “Михайловское”, как предложившее наибольшую цену за право на заключение договора аренды (протокол от 22.12.2011 N 4).
23.01.2012 между Минимуществом Амурской области и ООО “Михайловское” заключен договор аренды земельного участка N 12-01з.
Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды, ООО “Поярковская птицефабрика” обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на него прав и обязанностей арендатора по договору от 23.01.2012 N 12-01з.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что неучастие истца в аукционе противоречит принципу равенства условий, что в совокупности с особым объектом аренды и порядком реализации на торгах права на заключение договора аренды исключает перевод на него прав и обязанностей по договору аренды.
В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 2 Постановления N 73 судам следует учитывать, что по смыслу абзаца 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 Постановления N 73, поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
Кроме того, одним из оснований отказа в иске послужило то обстоятельство, что ООО “Поярковская птицефабрика” не принимало участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды, которое суды расценили как неравные условия с другими претендентами, что исключает реализацию преимущественного права, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом исходя из специфики передачи в аренду земельных участков сельхозназначения посредством реализации на торгах права на заключение договора аренды суды сочли, что участие лица, имеющего преимущественное право на заключение договора аренды, в таком конкурсе является обязательным.
Однако вывод о зависимости реализации преимущественного права арендатора от его участия или неучастия в торгах противоречит пунктам 2, 3 Постановления N 73. Кроме того, из данных пунктов не следует, что их действие ограничивается в зависимости от объекта аренды.
Учитывая, что иск о переводе прав и обязанностей по договору есть способ защиты нарушенного преимущественного права, а не его реализация, направление арендодателем арендатору до заключения договора аренды с победителем торгов оферты на условиях, предложенных победителем торгов, позволяет избежать нарушения данного права.
Таким образом, значимым обстоятельством для рассмотрения настоящего спора является проверка судами как соблюдения арендодателем преимущественного права арендатора, так и намерения арендатора принять условия, предложенные победителем торгов.
Учитывая, что суды не учли правовую позицию, изложенную в Постановлении N 73, и не установили обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения настоящего спора, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 05.12.2014 N Ф05-12934/2014 по делу N А41-10707/14
“…При рассмотрении дела арбитражные суды установили, что на основании результатов открытых конкурсов между ООО “Жилресурс” (арендатором) и Администрацией (арендодателем) были заключены договоры аренды имущества от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8, по которому в аренду истцу было передано муниципальное имущество, предназначенное для передачи и распределения тепловой энергии на территории сельского поселения Колтовское.
Согласно п. 3.2 договора от 28.11.2012 N 8 срок аренды установлен с 28.11.2012 по 26.11.2013.
Письмом от 01.10.2013 N 4710-01/1 арендатор уведомил ответчика о намерении реализовать преимущественное право на заключение договора аренды имущества на новый срок.
В письме от 11.11.2013 N 1074/2-23А Администрация отказала истцу в реализации преимущественного права со ссылкой на ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, которой предусмотрено заключение договоров аренды в отношении государственного (муниципального) имущества по результатам торгов.
По результатам оценки и сопоставления заявок на участие в открытом конкурсе по извещению N 311213/0257791/01 был составлен протокол от 05.03.2014 N 3, согласно которому победителем конкурса признано МУП Каширского муниципального района “Производственно-технический комплекс”.
Как установили суды, Администрация заключила с МУП Каширского муниципального района “Производственно-технический комплекс” договор аренды от 21.02.2014 N 2, по которому передала во временное владение и пользование третьему лицу имущество, ранее находившееся в аренде у истца по договорам от 30.11.2010 N 7, от 29.11.2011 N 7-2011 и от 28.11.2012 N 8.
В Постановлении от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (п. 3 указанного Постановления).
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному и правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска и перевода на ООО “Жилресурс” прав и обязанностей арендатора по договору аренды имущества, заключенному между Администрацией и МУП Каширского муниципального района “Производственно-технический комплекс” по результатам открытого конкурса по извещению N 311231/0257791/01 от 31.12.2013…”

Северо-Западный округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд удовлетворил иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с победителем торгов, на прежнего арендатора, несмотря на то что договор с ним не был прекращен.

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2014 N Ф07-7979/2014 по делу N А05-15949/2013
“…Потребительский гаражный кооператив “АГАТ-1”, место нахождения: 163002, г. Архангельск, Московский пр., д. 25, ОГРН 1032900019877 (далее – кооператив), обратился в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требования) к Министерству имущественных отношений Архангельской области, место нахождения: 163004, г. Архангельск, Троицкий пр., д. 49, ОГРН 1022900540167, и обществу с ограниченной ответственностью “Авто Маркет”, место нахождения: 163020, г. Архангельск, Никольский пр., д. 15, пом. 47, ОГРН 1132901012100 (далее – ООО “Авто Маркет”, общество), о переводе на истца прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 10.12.2013 N 8/24 (л), заключенному между Министерством имущественных отношений Архангельской области и обществом.
Как следует из пунктов 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору. Удовлетворению такого требования не препятствует отсутствие государственной регистрации договора аренды с победителем торгов. Судебный акт, которым иск о переводе прав и обязанностей удовлетворен, является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Сделанный судами первой и апелляционной инстанций вывод о том, что Министерство не доказало прекращения договора аренды, заключенного с кооперативом, соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Суды правильно применили статьи 450, 452 и часть 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно посчитали, что договор аренды с кооперативом не прекратил свое действие, так как не доказано получение кооперативом уведомления арендодателя об одностороннем отказе от договора.
Исходя из указанных обстоятельств, суды правильно применили часть 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и толкования норм права, изложенные в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, и пришли к выводу о наличии у кооператива преимущественного права на заключение договора аренды…”

Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Обязательными условиями для этого являются надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору и письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан – в разумный срок до окончания действия договора.

3.1. Вывод из судебной практики: Уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10
“…В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП “Куровской городской рынок” было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место N 15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14/96 (л.д. 13).
Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места N 15, согласно которой, торговое место N 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю Монахову Геннадию Юрьевичу (л.д. 15 – 16).
Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.)…”

3.2. Вывод из судебной практики: Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, сделанное позже, чем это следует из условий договора, не лишает арендатора преимущественного права, если прежний договор к этому моменту расторгнут от имени арендатора неуполномоченным лицом, вследствие чего арендодатель уже передал имущество в аренду третьему лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А45-7510/2011
“…Общество с ограниченной ответственностью Фирма “ЛОТ” (далее – ООО Фирма “ЛОТ”, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия г. Новосибирска) от 25.02.2011 N 31-4830 об отказе заключить договор аренды земельного участка.
Как видно из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ООО Фирма “ЛОТ” заключен договор от 12.04.2010 N 91170А аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 площадью 1913 кв. м сроком на 11 месяцев.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позже, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
Стороны исполняли договор.
В результате действий гражданки Мжельской О.П., представившей себя директором ООО Фирма “ЛОТ”, договор аренды от 12.04.2010 N 91170А расторгнут 08.02.2011. В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 заключен договор аренды от 08.02.2011 N 104443а между Мэрией г. Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью “Лайт и К” сроком до 11.12.2011. При этом по данным публичного реестра гражданка Мжельская О.П. директором не являлась.
ООО Фирма “ЛОТ” письмом от 21.02.2011 обратилась в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 Мэрия г. Новосибирска отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на наличие договор аренда от 08.02.2011 N 104443а.
Заключением эксперта от 05.05.2011 N 330, проведенного по материалам проверки Следственного управления Следственного комитета по Новосибирской области, сделан вывод о подделке подписей участников ООО Фирма “ЛОТ” на документах о назначении на должность директора указанного общества гражданки Мжельской О.П.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим требованием в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о нарушении Мэрией г. Новосибирска преимущественного права общества на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа ООО Фирма “ЛОТ” от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности отказа Мэрии г. Новосибирска по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление об этом сделано 21.02.2011, т.е. позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора.
Вывод апелляционного суда об утрате преимущественного права в рассматриваемом случае является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.
Названная норма не содержит обозначенных последствий нарушения срока уведомления арендодателя. Не содержит таких последствий и договор.
В рассматриваемом случае до окончания срока действия договора (12.03.2011) арендатор 21.02.11 уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды, т.е. заявил о намерении реализовать преимущественное право в установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке. Поскольку это право Мэрией г. Новосибирска не было учтено, суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования.
Направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе в рассматриваемом случае не имело бы определяющего значения, так как уже в январе – феврале 2011 года Мэрией г. Новосибирска осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом (л.д. 67,75 т. 1) без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества. Как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма “ЛОТ”.
В связи с изложенным у апелляционного суда оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отказе в удовлетворении требований не имелось…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.06.2012 N ВАС-7471/12 по делу N А45-7510/2011
“…Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 мэрия отказала обществу в заключении договора, мотивировав отказ фактом расторжения предыдущего договора аренды от 12.04.2010 N 91170а по инициативе самого общества, выраженного в соглашении о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 91170а, подписанного от лица общества директором Мжельской Ольгой Павловной (далее – Мжельская О.П.) и заключением в этой связи договора аренды спорного земельного участка с иным арендатором – ООО “Лайт и К” (договор от 08.02.2011 N 104443а).
Считая отказ мэрии незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статью 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и заключение эксперта экспертно-криминалистического центра Главного управления внутренних дел по Новосибирской области от 05.05.2011 N 330, пришел к выводу о том, что Мжельская О.П. не назначалась на должность директора общества, вследствие чего подписанные ею документы от имени общества не выражают волю последнего на досрочное расторжение договора и не могут создавать каких-либо правовых последствий в отношениях между мэрией и обществом.
Установив наличие преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о незаконности отказа, выраженного в письме от 25.02.2011 N 31-4830.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа общества от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности оснований, изложенных мэрией в письме от 25.02.2011 N 31-4830 по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление сделано 21.02.2011, то есть позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора, в связи с чем, отменил решение суда и в удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал, что направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе при обстоятельствах настоящего дела не имело бы определяющего значения, так как уже в январе – феврале 2011 года мэрией осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества, поскольку, как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма “ЛОТ”.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается…”

 Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды государственного или муниципального имущества, как правило, предшествует издание акта соответствующего органа, возникает вопрос: прекращает ли указанный документ арендные правоотношения либо его издание является одним из необходимых юридических фактов для прекращения договора аренды?

4.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ, в соответствии с которым переданный в аренду земельный участок разделен на несколько участков, не является основанием для прекращения договора аренды этого участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1046/2009(1099-А03-47) по делу N А03-7232/2008-11
“…Судом установлено, что между администрацией города Бийска и ОАО “Бийский котельный завод” был заключен договор аренды от 16.05.2001 N 1287 земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, д. 63. Договор аренды заключен с 16.05.2001 по 16.05.2006 и зарегистрирован в установленном порядке.
Постановлением администрации г. Бийска Алтайского края от 27.10.2004 N 2486 предоставленный в аренду ОАО “Бийский котельный завод” земельный участок был разделен на три земельных участка…
Земельный участок площадью 28,1965 га, за использование которого истец просит взыскать неосновательное обогащение, образован в результате разделения земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды.
Суды правомерно установили, что фактически спорный земельный участок из владения ОАО “Бийский котельный завод” не выбывал, принятие Администрацией г. Бийска постановления от 27.10.2004 N 2486, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для прекращения действия заключенного договора аренды от 16.05.2001 N 1287…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012
“…На основании распоряжения Департамента N 3279-3 от 01.07.2008 между истцом и ответчиком 11.07.2008 был заключен договор N 23-20/1466 аренды земельного участка (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого, ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 10 221 кв. м с кадастровым номером 72:23:0430003:164, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы 95, строения 1 и 2, под нежилое строение (магазин) и самовольно выстроенные нежилые строения (блочный мини-пивзавод, блочный мини-хлебозавод) на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009, при этом арендная плата составляла 327 527 рублей 04 копейки в квартал.
За счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164 17.12.2010 образован земельный участок площадью 9 904 кв. м с кадастровым номером 72:23:043003:229, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95, строения 1 и 2, и земельный участок площадью 566 кв. м с кадастровым номером 72:23:0000000:193, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.
Полагая, что с 17.12.2010 – момента разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164, действие договора N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 между сторонами прекратилось, ООО “Стройинвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, используя при расчете только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, схемы расположения которых утверждены распоряжениями Департамента N 380-сх и N 381-сх от 19.05.2011, то есть площадью 1 896 и 2 115 кв. м (всего – 4 011 кв. м).
По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, договор N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 является действующим, арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска, посчитав, что факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца не доказан…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011
“…Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, д. 1 разделен на земельные участки, предоставленные обществу в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан…
Суды верно пришли к выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 N 31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Факт пользования обществом земельным участком в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:030115:5 ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано. Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся целей предоставления земельных участков, в договор аренды не внесены. Доказательств возврата в спорный период трех земельных участков в связи с отказом ответчика также не представлено.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также вступившие в законную силу судебные акты по другому делу N А53-8071/2011, пришли к правомерному выводу о том, что ответчик пользовался земельным участком, однако не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Установив период задолженности, проверив правильность расчета, суды обоснованно взыскали с общества 17 186 863 рубля 50 копеек долга и 263 474 рубля 62 копейки пеней…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006.
Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м – для содержания и благоустройства.
Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков.
Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008.
Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка…”

4.2. Вывод из судебной практики: Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 N А33-24487/2005-Ф02-3742/06-С1 по делу N А33-24487/2005
“…Как установлено судом, постановлением главы администрации г. Норильска от 20.04.2004 N 701 Управлению собственности администрации города было предписано заключить с ООО “Стефания” договор аренды нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 6, сроком на 5 лет.
Договор аренды был подписан за N 1943-А 19.05.2004 сроком на 5 лет, акт приема-передачи помещения оформлен 15.05.2004.
Постановлением главы города от 29.08.2005 N 1748 постановление N 701 отменено (п. 1). Пунктом 2 предписано Управлению имущества направить извещение об отмене постановления Управлению Федеральной регистрационной службы.
Постановление N 1748, оспоренное ООО “Стефания”, отменяет постановление N 701, однако само по себе не определяет юридическую судьбу договора аренды N 1943-А от 19.05.2004 (т.е. не прекращает его действие).
Поскольку содержанием постановления N 1748 является волеизъявление собственника на прекращение действия договора аренды сроком на 5 лет, само по себе постановление N 1748 автоматически не может прекращать действие указанного договора и предполагает совершение администрацией других юридически значимых действий, то следует признать, что постановление N 1748 не нарушает прав арендатора ООО “Стефания”.
В связи с изложенным, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспоренное постановление N 1748 не соответствует закону, в том числе и по полномочиям органа, его издавшего, учтены быть не могут, как не влияющие на выводы суда по делу…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А65-2395/2010
“…Как следует из материалов дела, постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 06.08.2008 N 4358 ООО “ЭнергоЖилСтрой” в аренду сроком на 1 год был предоставлен земельный участок кадастровый N 16:50:11 02 07:0005 площадью 8240 кв. м для завершения строительства производственной базы по улице Ф. Амирхана города Казани.
В соответствии с указанным постановлением между ООО “ЭнергоЖилСтрой” и Комитетом земельных и имущественных отношений 29.08.2008 был заключен договор аренды земельного участка N 12722 сроком до 06.08.2009.
13.06.2009 обществу выдано разрешение на строительство N RU16301000-174-гр на подготовительные работы по строительству 1 очереди производственной базы сроком действия до 31.08.2009.
Постановлением Исполкома от 03.11.2009 N 9397 на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации признано утратившим силу постановление Руководителя Исполкома от 06.08.2008 N 4358 “О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью “ЭнергоЖилСтрой” земельного участка по ул. Ф. Амирхана”.
ООО “ЭнергоЖилСтрой”, посчитав, что постановление от 03.11.2009 N 9397 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В данном случае договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 заключен на срок до 06.08.2009.
Между тем, материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора ООО “ЭнергоЖилСтрой” продолжало пользоваться земельным участком площадью 8240 кв. м по ул. Ф. Амирхана г. Казани при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Исполком не представил доказательства прекращения договорных отношений после 06.08.2009.
В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка на пользование земельным участком в рамках осуществления предпринимательской деятельности.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные ООО “ЭнергоЖилСтрой” требования…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
“…Как видно из материалов дела и установлено судебными инстанциями, постановлением администрации от 01.11.2007 N 1997 обществу для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий на срок до 1 года предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га, расположенный по адресу: г. Владикавказ, Карцинское шоссе, 13 (т. 1, л.д. 8).
12 декабря 2007 года на основании постановления от 01.11.2007 N 1997 администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 2283 (т. 1, л.д. 10 – 14)…
Постановлением администрации от 27.03.2009 N 761 обществу на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации для содержания и эксплуатации цеха по производству хлебобулочных изделий предоставлен в собственность земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 площадью 0,2822 га. Предписано расторгнуть договор аренды от 12.12.2007 N 2283. Постановление от 01.11.2007 N 1997 признано утратившим силу (т. 2, л.д. 10).
Несостоятельна и ссылка заявителя на прекращение арендных отношений в связи с принятием администрацией постановления от 27.03.2009 N 761, пунктом 1 которого предписано расторгнуть договор аренды (в связи с предоставлением земельного участка в собственность общества). Издание органом местного самоуправления постановления от 27.03.2009 N 761 с указанием на необходимость расторжения договора от 12.12.2007 N 2283 само по себе не влечет прекращение арендных отношений. В данном случае сторонам необходимо было заключить соглашение о расторжении договора аренды (статьи 450, 452 Кодекса), либо воспользоваться правом, предоставленным им пунктом 2 статьи 610 Кодекса…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2010 по делу N А15-1231/2009
“…Апелляционный суд правильно указал на то, что действующим законодательством принудительное прекращение прав на земельный участок или досрочное расторжение договора аренды путем издания ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения гражданских прав, не предусмотрено…
Постановлением главы муниципального образования “Тарумовский район” от 09.10.2006 N 212 “О продлении срока аренды земель Гусейнову М.” на основании заявления арендатора от 26.09.2006 договор аренды земель из спецфонда района продлен на срок 49 лет. Постановлением от 16.06.2008 N 130 администрация отменила постановление N 212 в связи с многочисленными претендентами на земельный участок на территории муниципального образования сельсовет “Юрковский”, со ссылкой на статьи 38, 40 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что глава владел спорным земельным участком на праве аренды, не возвращал его арендодателю; вопрос о расторжении договора аренды в установленном законом порядке поставлен не был; пользовался и продолжает пользоваться земельным участком; постановлением от 09.10.2006 N 212 “О продлении срока аренды земель Гусейнову М.” договор аренды продлен арендодателем до прекращения действия договора аренды от 11.10.2001, то воля собственника земельного участка направлена на изменение срока аренды. Обстоятельства внесения записи об изменении срока действия договора в реестр регистрации предметом рассмотрения по настоящему делу не являются.
Апелляционный суд обоснованно указал, что право арендатора не может быть прекращено путем издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.
Орган местного самоуправления должен доказать, что отмененный (измененный) им ненормативный акт не соответствовал нормам действующего законодательства, а отменяющий (изменяющий) акт органа местного самоуправления соответствует закону и не нарушает законные права и интересы граждан и организаций, произвольно ограничивая их субъективные права…”

5. Квалификация сделки как договора аренды

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”

5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2018 N Ф08-1211/2018 по делу N А20-698/2017
“…Товарищество (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции с возможностью продления его срока на один год в отсутствие возражений сторон. Материалы дела содержат подписанные сторонами два экземпляра договора от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции со сроками действия до 28.02.2017 и до 30.12.2023.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10). Гражданский кодекс не выделяет договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид, соответственно, в нем могут содержаться положения, как предусмотренные для отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и вытекающие из существа этих правоотношений.
В силу статей 606, 610 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В пункте 3 постановления от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах” Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право каждой из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды на немотивированный отказ от него. Исключение этого права по соглашению сторон повлекло бы фактическую утрату временного характера передача имущества во владение и пользование, что противоречило бы существу законодательного регулирования договора аренды. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 отметил безусловность отказа от заключенного на неопределенный срок договора и его зависимость исключительно от воли арендодателя.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Заключая договор от 01.03.2016 N 1-16, товарищество и общество тем самым констатировали прекращение действия ранее заключенных договоров об использовании части кровли многоквартирного жилого дома для размещения рекламной конструкции. Несогласованность условия о сроке действия договора от 01.03.2016 N 1-16 не свидетельствует о незаключенности всего договора. Товарищество уведомило общество об одностороннем отказе от договора от 01.03.2016 N 1-16. Правовая природа договора от 01.03.2016 N 1-16 не препятствует применению к основанным на нем отношениям норм главы 34 Гражданского кодекса, в том числе статьи 610 Гражданского кодекса. На момент подачи товариществом иска и принятия обжалуемых судебных актов договорные отношения между сторонами прекратились. Общество не доказало наличие у него законного основания владения частью кровли многоквартирного жилого дома, чем мог быть обусловлен его интерес в подаче негаторного иска. Основания для удовлетворения такого иска отсутствуют…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2017 N Ф05-6155/2017 по делу N А40-123344/2016
“…Суд округа отмечает, что заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такая квалификация договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подтверждается пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2017 N Ф05-4999/2017 по делу N А40-111656/2016
“…Судами установлено и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком на основании постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А40-1032/2005 <*> заключен долгосрочный договор N 1540-10693 на установку и эксплуатацию объекта наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы от 20.06.2013, предметом которого является предоставление департаментом обществу возможности установки и эксплуатации рекламной конструкции на имуществе города Москвы по адресу: Международное шоссе (Ленинградское шоссе), между 3-й и 4-й оп. до поворота на трассу “Шерем-2”. В пункте 1.2 стороны определили рекламное место размещения объекта наружной рекламы и информации: трехсторонняя рекламная конструкция размером одной стороны не более 9,6 x 3,7 м.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 принято по делу N А40-97785/13, а не N А40-1032/2005.

Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Вместе с тем судами не учтено, что разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции выдано обществу департаментом на основании судебных актов, принятых по делу N А40-1032/2005 и по делу N А40-97785/2013, поэтому возможность установить и эксплуатировать объект наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы по названному адресу ответчику была предоставлена.
Из указанных выше нормативных актов следует, что обязательным условием для установки и эксплуатации рекламных конструкций в городе Москве является наличие действующего договора и разрешения.
Договор признан заключенным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 N 09АП-47154/2013-ГК, разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции департаментом выдано. Таким образом, все необходимые действия для возможности реализации своего права ответчиком истцом исполнены.
При указанных конкретных обстоятельствах настоящего спора у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.11.2015 N Ф10-3885/2015 по делу N А48-61/2015
“…Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ТехноСитиГрупп” (ОГРН 1107847193651) о взыскании 175 656,2 руб., из которых 153 610 руб. 80 коп. – задолженность по договору N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции за период с 04.02.2014 по 10.11.2014 и 22 045 руб. 40 коп. составляет пеня за период с 10.03.2014 по 09.12.2014, а также об обязании демонтировать рекламную конструкцию, расположенную по адресу: г. Орел, Карачевское шоссе, в районе дома N 96, и привести земельный участок в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.05.2015 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.), исковые требований удовлетворены частично: с ООО “ТехноСитиГрупп” в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла взыскано 147 748 руб. 25 коп., из которых 130 243 руб. 09 коп. – основной долг и 17 505 руб. 16 коп. – пеня, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по результатам состоявшегося 23.04.2013 г. аукциона между Управлением государственного имущества Орловской области (сторона 1) и ООО “ТехноСитиГрупп” (сторона 2) 30.04.2013 г. был заключен договор N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке по адресу: Орловская область, г. Орел, Карачевское шоссе, район дома N 96, сроком действия с 13.05.2013 по 12.05.2018.
Размер платы по договору составляет 169 400 руб. в год (без НДС) и производится равными долями ежемесячно до 25 числа текущего месяца в доход бюджета. Фактом оплаты является зачисление суммы платежа на счет бюджета Орловской области (п. п. 4.1 – 4.3 договора).
24.04.2014 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 от 30.04.2013 г. от Управления государственного имущества Орловской области Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, которое является неотъемлемой частью договора на установку рекламной конструкции и распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения соглашения – с момента регистрации права собственности муниципального образования “город Орел” 04.02.2014 (пункты 4 и 5).
О заключении данного соглашения истец уведомил ООО “ТехноСитиГрупп” письмом от 12.03.2014.
Одновременно истец уведомил ответчика об изменении редакции пункта 4 договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составляет 199 892 руб., в том числе НДС (п. 4.1), и подлежит ежегодному перерасчету с учетом индекса инфляции (п. 4.2); плата за использование рекламной конструкции осуществляется ежемесячно, в равных долях, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет Управления (п. 4.3); в случае нарушения сроков оплаты по договору стороной 2 уплачивается пеня в размере 0,1% от суммы текущего платежа за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате начиная со дня, следующего после истечения установленного договором срока оплаты.
Ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, удовлетворяя частично заявленные требования, суды правомерно руководствовались Законом о рекламе и нормами гражданского законодательства, в частности положениями ст. ст. 382, 383, 384 и 617 ГК РФ.
Законом о рекламе не предусмотрено расторжение (прекращение) договора на установку и размещение рекламной конструкции в случае смены собственника земельного участка, а также при регистрации права муниципального образования на земельный участок, который в момент заключения договора относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Не предусмотрено данным Законом и проведение торгов до истечения срока действия договора.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ, применяемой в данном случае по аналогии, переход права собственника на земельный участок к муниципальному образованию город Орел не является основанием для изменения договора, однако, при этом прежний собственник перестает быть стороной по договору с ответчиком.
Заключенное 24.04.2014 г. между Управлением государственного имущества Орловской области и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 30.04.2013 г. не противоречит положениям статьи 383 ГК РФ и не влечет прекращение существующих обязательств по договору, а лишь изменяет субъектный состав участников правоотношения.
Условиями договора N 188 не предусмотрено право собственника земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления изменять и дополнять условия договора.
Переход права собственности на данный земельный участок также не является основанием для одностороннего изменения условий действующего договора с ответчиком.
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для изменения цены гражданско-правового договора сторон без согласования с ответчиком.
Следовательно, уведомление истца от 12.03.2014, за исключением сведений о смене собственника земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция, не изменяет условия договора N 188, заключенного по результатам проведения аукциона, и не влечет для ответчика возникновение новых гражданско-правовых обязательств, не предусмотренных договором.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется…”

Позиция 2. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, не может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-23381/2015 по делу N А03-24947/2014
“…Учреждение и общество заключили договор N 142, по условиям которого учреждение сдает, а общество принимает в пользование на срок с 30.05.2007 по 31.07.2011 на условиях аренды место для установки и эксплуатации рекламной конструкции площадью рекламной поверхности 7,5 кв. м, по адресу: ул. Волочаевская, 2-а, западнее газовой заправки, инвентарный номер 0055/003С.
Исходя из характера, назначения, вида, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции являются техническим средством для размещения рекламы и движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми.
Таким образом, использование рекламных конструкций их владельцами осуществляется при соблюдении установленных специальным законом требований: при наличии соответствующего разрешения органа местного самоуправления и заключении с собственником недвижимого имущества или иным управомоченным лицом договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, являющегося самостоятельным видом договоров, не идентичного по своей правовой природе договору аренды (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).
Руководствуясь упомянутыми нормами и разъяснениями, суды верно отметили, что договор на установку рекламной конструкции нельзя квалифицировать как договор аренды, поскольку заключение договора о предоставлении рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
Поэтому правоотношения сторон не могут регулироваться положениями главы 34 ГК РФ “Аренда”.
С учетом изложенного обоснован вывод судов о том, что к регулированию отношений, сложившихся на основании договоров, указанных в статье 19 Закона о рекламе, положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды, равно как и нормы статьи 610 ГК РФ, не применяются…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.07.2011 N ВАС-8890/11 по делу N А54-4187/2010-С6
“…Суды установили, что общество и администрация заключили договор от 22.08.2007 N 840/07, по условиям которого администрация передает, а общество принимает в пользование объект недвижимости (городское благоустройство) для размещения временного строения – отдельно стоящей конструкции для размещения транспарантов перетяжек, сроком с 16.09.2007 до 15.09.2008.
Оценив по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации содержание спорного договора, суды указали, что его условия не предусматривают предоставления истцу в пользование определенного земельного участка, его предметом является предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламную конструкцию в месте, определенном договором. Именно за размещение этой конструкции и вносил плату истец.
Суды отметили, что договор от 22.08.2007 N 840/07 был заключен сторонами в соответствии с пунктом 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”. Данная норма предусматривает, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Закона о рекламе, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными.
Довод заявителя о том, что договор от 22.08.2007 N 840/07 является договором, который подлежит государственной регистрации в силу статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, был исследован судами и отклонен ими исходя из содержания этого договора и его существенных условий. Суды указали, что спорный договор заключен в соответствии со специальной нормой законодательства (пунктом 5 статьи 19 Закона о рекламе), предусматривающей заключение такого вида договора.
Оснований для переоценки данного вывода судов у коллегии судей не имеется…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.04.2010 по делу N А43-12966/2009
“…Как следует из материалов дела, Администрация и Общество (рекламораспространитель) по итогам проведения торгов заключили договор от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте. По условиям договора, Администрация предоставляет рекламораспространителю за плату во временное владение и пользование городское рекламное место в целях установки и эксплуатации рекламной конструкции по адресу и в соответствии с характеристиками, указанными в приложении N 1.
Из пункта 5 статьи 19 Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе” следует, что установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции заключается на срок пять лет, за исключением договора на установку и эксплуатацию временной рекламной конструкции, который может быть заключен на срок не более чем двенадцать месяцев. По окончании срока действия договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обязательства сторон по договору прекращаются. Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции осуществляется в соответствии с нормами настоящего Федерального закона и гражданского законодательства.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи. Из этой правовой нормы следует, что передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
С учетом упомянутых норм права, проанализировав условия договора от 10.08.2007 N 24/р на распространение рекламы на городском рекламном месте, суды установили, что у рекламораспространителя (ответчика) не возникло прав в отношении земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция. При таких обстоятельствах суды правомерно исходили из того, что отношения сторон регулируются договором, не предусмотренным частью второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Оснований для квалификации отношений сторон как арендные нет. Договор следует считать заключенным для установки и эксплуатации рекламных конструкций. В связи с этим возникшие между сторонами правоотношения регулируются Федеральным законом от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе” и общими нормами об обязательственных отношениях и договорах (раздел III Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор от 10.08.2007 N 24/р не относится к договорам аренды и не подлежит проверке на предмет его соответствия нормам главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф02-2037/2015 по делу N А19-13919/2013
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 26.12.2003 между территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Иркутской области (арендодатель), ОАО “Иркутскэнерго” (балансодержатель) и ООО “Оргамаркет” (арендатор) заключены договоры N 497/03ф и N 498/03ф, на основании которых ООО “Оргамаркет” предоставлены в аренду рекламные места, расположенные на гребне правобережной грунтовой плотины Иркутской ГЭС со стороны верхнего и нижнего бьефов (водохранилища) для размещения наружной рекламы на срок до 31.12.2004.
Дополнительными соглашениями от 11.03.2005 N 1 и от 05.07.2007 N 2 срок действия договоров от 26.12.2003 N 497/03ф и 498/03ф продлялся до 31.12.2009 и до 31.12.2019 соответственно.
На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 04.07.2011 N 7, выписки из протокола общего собрания акционеров ОАО “РусГидро” от 04.07.2011, акта приема-передачи от 15.09.2011 N 1, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.10.2011 внесена запись регистрации права собственности ОАО “РусГидро” на плотины правобережную, левобережную, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, Иркутская ГЭС (свидетельства о государственной регистрации права от 05.10.2011 серии 38АД N 597729, N 597730).
В письме от 09.02.2012 N 798.ЕГ ОАО “РусГидро” сообщило об отсутствии заинтересованности в размещении рекламных конструкций на плотине и просило ООО “Оргамаркет” в срок до 29.02.2012 демонтировать рекламные конструкции.
В связи с неисполнением ООО “Оргамаркет” требования о демонтаже рекламных конструкций в добровольном порядке, ОАО “РусГидро” обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались положениями статей 209, 304, 305, 416 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 19, 20 Закона о рекламе, пункта 3 статьи 2 Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ “О внесении изменений в статьи 19 и 33 Федерального закона “О рекламе” (далее – Федеральный закон от 21.07.2007 N 193-ФЗ), разъяснениями пунктов 45, 48 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – постановление N 10/22), правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 12.04.2011 N 15248/10, и исходили из того, что заключенные 26.12.2003 договоры аренды рекламного места N 497/03ф и N 498/03ф по своей правовой природе являются договорами на установку и эксплуатацию рекламных конструкций (самостоятельный вид договоров), а не договорами аренды, поэтому на них не распространяются правила пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
При таких обстоятельствах и правовом регулировании, в отсутствие у ответчика правовых оснований владения рекламными местами с целью размещения на них рекламных конструкций, а именно – действующего договора на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, негаторные требования собственника плотины – ОАО “РусГидро” обоснованно признаны судами подлежащими удовлетворению…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2012 по делу N А46-13769/2011
“…Департамент недвижимости администрации города Омска, являющийся правопредшественником истца, (арендодатель) заключил с предпринимателем Гольбергом Д.Л. (арендатором) договор аренды рекламного места, во исполнение которого предоставил арендатору в пользование рекламное место с площадью 9,00 кв. м по адресу: ул. Гагарина, для размещения рекламоносителя согласно прилагаемому к договору паспорту (эскизу) рекламного места N 514-04рм.
Оценив договор аренды рекламного места, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что данный договор по своему содержанию не является договором аренды, так как заключение договора аренды рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
В соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Исходя из характера, назначения, вида, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции являются, во-первых, техническим средством для размещения рекламы, во-вторых, движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.11.2010 N 8263/10).
Как установили суды, опора, на которой расположена рекламная конструкция, представляет собой элемент контактной сети троллейбуса и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог быть передан в пользование отдельно.
Поскольку предметом договора аренды являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на инженерном сооружении, принадлежащем муниципальному образованию город Омск, то обоснован вывод апелляционного суда о том, что правоотношения сторон не подпадают под правовое регулирование главы 34 ГК РФ.
При этом суд правомерно сослался на правовую позицию, сформулированную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, в силу которой договор на установку и эксплуатацию рекламных конструкций не относится к арендным договорам.
В постановлении прямо указано, что содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
В связи с тем, что договор аренды рекламного места не относится к договорам аренды, регулируемым нормами главы 34 ГК РФ, суды сделали правильный вывод о неприменении к нему положений пункта 2 статьи 621 ГК РФ и статьи 610 ГК РФ о продлении договора на неопределенный срок…”

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о правовой природе договоров о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами об аренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 10.12.2009 N КГ-А40/12815-09 по делу N А40-94259/08-23-802
“…Проанализировав с учетом ст. 431 ГК РФ условия оспариваемого договора от 16.10.2007 г. N 16-01 (том 2, л.д. 1 – 5) на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, заключенного между ЗАО “СК-недвижимость”, которое обязалось предоставлять право на размещение терминалов в соответствующих помещениях, и ОАО АКБ “Связь-Банк”, суды пришли к обоснованному выводу о том, что предметом данного договора является передача помещений, необходимых для размещения терминалов, поименованных в приложении N 4, в субаренду.
Поскольку судами установлено, что на момент заключения указанного договора ответчик, выступающий в качестве арендатора и субарендатора помещений, не обладал правом на дальнейшую передачу помещений в субаренду, вывод судов о несоответствии договора нормам ст. ст. 209, 606, 608 ГК РФ и его недействительности в силу ст. 168 ГК РФ следует признать правильным.
Довод кассационной жалобы о неправильной правовой квалификации оспариваемого договора, являющегося, по мнению ответчика, договором возмездного оказания услуг, отклоняется как не основанный на правильном применении норм материального права.
Как правильно отмечено судами, ответчик, настаивая на квалификации спорного договора как договора на оказание услуг, признаки которого определены п. 1 ст. 779 ГК РФ, не указал на юридические либо фактические основания, в силу которых ответчик правомочен предоставлять истцу право на размещение терминалов в помещениях, не принадлежащих ЗАО “СК-Недвижимость”.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемые решение и постановление приняты на основании полного исследования фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, и при правильном применении норм права, в связи с чем оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы не имеется…”

По данному делу см. также Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2009 N 09АП-15190/2009-ГК по делу N А40-94259/08-23-802
“…Как видно из материалов дела, 16.10.2007 г. между ОАО АКБ “Связь-Банк” (Пользователь) и ЗАО “СК-Недвижимость” (Исполнитель) заключен договор N 16-01 на предоставление права на возмездной основе размещать оборудование, предмет которого определен сторонами следующим образом: Исполнитель предоставляет Пользователю право на возмездной основе размещать принадлежащие Пользователю терминалы по приему платежей в помещениях, принадлежащих Исполнителю на праве аренды по адресам, указанным в Приложении N 4 к договору.
В Приложении N 4 к договору стороны установили перечень мест, предоставляемых для установки терминалов.
Согласно п. 3.1 договора Пользователь обязан ежемесячно выплачивать Исполнителю вознаграждение за предоставление прав на размещение каждого терминала: 5 000 руб. – за каждый размещенный терминал, 650 руб. – компенсация Исполнителю стоимости электроэнергии, потребленной терминалами за каждый размещенный терминал.
Анализ условий указанного выше договора позволяет сделать вывод о том, что оспариваемый истцом договор является договором субаренды помещений, правовое регулирование которого осуществляется правилами, установленными главой 34 ГК РФ…”

Позиция 2. Договор о размещении терминалов одним лицом за плату в помещениях другого лица (в том числе терминалов по приему платежей, торговых и сервисных аппаратов) регулируется нормами о возмездном оказании услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.03.2010 по делу N А33-14855/2009
“…Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, между ОАО “Аэропорт Красноярск” и ООО “Вендинг” 14.04.2008 заключено соглашение N 173-08, согласно пункту 1.1 которого ООО “Вендинг” с целью улучшения сервиса обслуживания посетителей и сотрудников ОАО “Аэропорт Красноярск” производит установку сервисных аппаратов по оплате услуг сотовых операторов на оборудованных ОАО “Аэропорт Красноярск” местах, расположенных по адресу: Емельяновский район, Аэропорт “Красноярск”, стр. N 48 здание авиационно-обменного пункта.
В соответствии с пунктом 3.1 соглашения ООО “Вендинг” обязуется ежемесячно оплачивать услуги ОАО “Аэропорт Красноярск” по размещению аппаратов в размере 3 500 рублей, в том числе НДС – 18% за каждый аппарат. Оплата производится по 100% предоплате до 5 числа текущего месяца.
Заключенное сторонами соглашение N 173-08 от 14.04.2008 правильно квалифицировано судом как договор возмездного оказания услуг, отношения сторон по которому регулируются нормами главы 39 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправильной квалификации спорных отношений как отношений по оказанию услуг, а не отношений по аренде отклоняется судом кассационной инстанции.
Аренда согласно статьям 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает владение и пользование арендованным имуществом. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
В данном случае ответчик не осуществлял по смыслу статей 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации ни владения, ни пользования каким-либо имуществом истца и не получал доходов от такого использования, а истцом была предоставлена ответчику возможность установить сервисные аппараты по оплате услуг сотовых операторов, то есть фактически были предоставлены соответствующие услуги – совершены определенные действия (дано разрешение, предоставлены места, подготовлены электрические розетки и т.п.), что согласно статье 779 Гражданского кодекса Российской Федерации является предметом договора возмездного оказания услуг.
При таких обстоятельствах Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа считает, что доводы, изложенные в кассационной жалобе, основаны на ошибочном толковании ООО “Вендинг” норм права и направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учитывал то обстоятельство, что занимаемая аппаратами площадь в договоре точно не определена и может меняться.

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2009 N Ф09-5003/09-С5 по делу N А60-40089/2008-С4
“…По мнению заявителя, судом неправильно определена правовая природа отношений сторон, урегулированных договором, квалификация договора как договора возмездного оказания услуг основана на неправильном толковании ст. 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, к спорным отношениям применен закон, не подлежащий применению.
Поскольку из содержания договора следует, что его предметом является обязательство по возмездному оказанию ответчиком услуг по размещению торговых аппаратов в целях обеспечения преподавателей и студентов напитками и продуктами питания, суд сделал вывод о том, что торговые аппараты для производства напитков установлены на территории университета в интересах государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования (п. 5 ст. 51 Закона от 10.07.1992 N 3266-1 “Об образовании”).
Судом установлено, что площадь, занимаемая торговым аппаратом, составляет менее 1 кв. м и в договоре точно не определена; в силу спорного договора местонахождение аппаратов может изменяться, сторонами в договоре определены только здание и этаж. Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.11.2008 по делу N А60-31608/2008-С9 по заявлению прокурора Ленинского района г. Екатеринбурга о привлечении общества “Кофемат” к административной ответственности (ст. ст. 16, 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В договоре отсутствуют условия, позволяющие идентифицировать передаваемые помещения (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая указанные обстоятельства, а также принимая во внимание, что передача университетом обществу “Кофемат” объектов недвижимого имущества не производилась и федеральное имущество из владения и пользования учреждения не выбывало, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений положений ст. 296, 298 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и требованиям действующего законодательства…”

5.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о квалификации договора о предоставлении торговых мест существует три позиции судов.

Позиция 1. Договор на предоставление торговых мест может быть квалифицирован судом как договор аренды.

Примечание: По вопросу о правовом регулировании договора о предоставлении торговых мест см. также п. 9.1 материалов к ст. 779 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012
“…Решением Арбитражного суда Ярославской области от 04.07.2012 иск удовлетворен частично: с предпринимателя в пользу общества взыскано 36 071 рубль 77 копеек задолженности и 13 196 рублей 88 копеек неустойки; в удовлетворении остальной части иска отказано.
Суд исходя из условий пункта 3.2 договора признал обоснованным изменение обществом стоимости услуг по предоставлению торгового места путем направления предпринимателю соответствующих уведомлений, при этом сам договор квалифицировал как договор возмездного оказания услуг.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 09.10.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 26.02.2013 названные судебные акты оставил без изменения.
Суд кассационной инстанции, указав, что в Гражданском кодексе Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке, не поименован, ссылаясь на Федеральный закон от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон о розничных рынках), сделал вывод об отсутствии оснований для применения к спорным правоотношениям положений главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса, поскольку деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством, в частности Законом о розничных рынках.
В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов предприниматель просит их отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в новом составе судей.
Предприниматель полагает, что договор предоставления торгового места на рынке является смешанным договором, поэтому правоотношения сторон регулируются как нормами главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса, так и нормами Закона о розничных рынках и Земельного кодекса Российской Федерации. Следовательно, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении заявителя, Президиум считает, что оспариваемые судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.
Суды, признавая обоснованными требования общества и взыскивая с предпринимателя задолженность по договору с учетом повышенной стоимости услуг, сделали вывод о том, что деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется только специальным законодательством, то есть Законом о розничных рынках, поэтому к спорным правоотношениям неприменимы положения главы 34 Гражданского кодекса, запрещающие изменение арендодателем размера арендной платы чаще одного раза в год.
Между тем суды не учли, что согласно статье 1 Закона о розничных рынках данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
В Ярославской области такие отношения регулируются постановлением администрации Ярославской области от 26.03.2007 N 79-а “Об утверждении документов, регулирующих организацию и деятельность розничных рынков на территории Ярославской области”.
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможности применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса.
Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).
Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В спорном договоре имеются номер торгового места, общая площадь, а также указание на нахождение торгового места в зоне “Торговое место, оборудованное за счет пользователя” на территории рынка.
При таких обстоятельствах спорный договор регулируется нормами главы 34 Гражданского кодекса, что не противоречит статье 2 Закона о розничных рынках.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Вступившие в законную силу судебные акты арбитражных судов по делам со схожими фактическими обстоятельствами, принятые на основании нормы права в истолковании, расходящемся с содержащимся в настоящем постановлении толкованием, могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, если для этого нет других препятствий…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-12445/13 по делу N А40-151154/12
“…Основания пересмотра судебных актов в порядке надзора установлены статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Рассмотрев заявление, обсудив изложенные в нем доводы, а также выводы судов, коллегия судей таких оснований не усматривает.
При рассмотрении дела судом первой инстанции установлено, что между истцом (управляющей рынком компанией), от имени и по поручению которого в качестве арендодателя действовало общество с ограниченной ответственностью “Торговый комплекс “Дом”, и ответчиком был заключен договор от 10.10.2011 N 5980/395 о предоставлении торгового места на розничных рынках, расположенных на территории Московской области. По условиям указанного договора управляющая рынком компания предоставляет ответчику торговое место (объект) – киоск площадью 33,2 кв. м на территории рынка “Дом”, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, д. Марфино, стр. 100, на срок с 01.11.2011 по 30.09.2012.
Оценив содержание договора о предоставлении торгового места, суд пришел к выводу, что по своей правовой природе этот договор является договором аренды и к нему подлежат применению положения главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя иск, суд руководствовался положениями статей 614 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из обязанности ответчика оплатить фактическое пользование объектом и возвратить объект истцу в связи с расторжением договора.
Неправильного применения судом первой инстанции норм материального права, в том числе Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации”, не установлено.
Нарушений судами норм процессуального права, которые могли бы явиться основаниями для пересмотра судебных актов в порядке надзора, не установлено.
Исходя из вышеизложенного, коллегия судей не находит оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.07.2014 по делу N А28-15310/2013
“…Общество и Предприниматель заключили договор от 01.05.2013 на право размещения движимого имущества, по условиям которого истец на указанном земельном участке предоставил ответчику торговое место N Е27 площадью два квадратных метра (с возможностью подключения к источнику электропитания), обозначенное на схеме, сроком до 30.06.2013 для реализации промтоваров. Договор является одновременно актом приема-передачи.
Неисполнение ответчиком требований по внесению платы послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Передача Обществом пользователю за плату торгового места для осуществления торговли соответствует понятию “договор аренды”, определенному в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд, оценив условия договора от 01.05.2013 на право размещения движимого имущества, установил, что в нем указаны номер торгового места, его площадь и местонахождение на территории рынка, и пришел к правильному выводу о согласованности контрагентами условий о предмете сделки и, следовательно, о заключенности договора.
Вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не представил в материалы дела бесспорных доказательств, подтверждающих наличие препятствий в пользовании торговым местом с 01.05.2013 по 30.06.2013 в соответствии с целями, предусмотренными договором. Наличие задолженности в заявленный период по существу ответчиком не опровергнуто, доказательства оплаты долга в полном объеме не представлены. Неиспользование объекта найма не освобождает ответчика от исполнения обязательства по договору.
С учетом изложенного суды обоснованно удовлетворили исковые требования.
При таких обстоятельствах у окружного суда отсутствовали основания для отмены обжалуемых судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.09.2005 N А79-10455/2004-СК2-10446
“…Суд апелляционной инстанции при разрешении спора квалифицировал сделку между МУП “Алатырский городской рынок” и предпринимателем Нагаевой С.А. как договор возмездного оказания услуг.
Вместе с тем из пункта 1 статьи 779 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, то есть совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Из текста договора от 01.01.2004 N 7, заключенного между поименованными лицами, следует, что основной обязанностью МУП “Алатырский городской рынок” является обязанность передать предпринимателю во временное пользование торговые места. Подобная обязанность свойственна не правоотношениям по возмездному оказанию услуг, а договору аренды, понятие которого дано в статье 606 Кодекса. При этом мотивировка суда о том, что торговые места не являются недвижимым имуществом, не свидетельствует об отсутствии арендных правоотношений, ибо закон не содержит запрета на аренду движимого имущества.
Исходя из изложенного, окружной суд нашел выводы суда о квалификации сделки как договора возмездного оказания услуг ошибочными, а потому счел необходимым при разрешении спора руководствоваться главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010
“…01.12.2008 между ООО “МАЗАиКА” (арендатор) и индивидуальным предпринимателем Беляшовой Л.Г. (арендодатель) подписан договор аренды торгового места, находящегося в собственности арендодателя. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду торговое место по адресу: Иланский район, с. Новопокровка, ул. Советская, д. 52, общей площадью 72 кв. м, в том числе торговая площадь 28 кв. м в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
Срок аренды установлен с 01.12.2008 по 01.11.2009 (пункт 4.1 договора).
01.11.2009 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды нежилого помещения. Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает арендатору за плату во временное пользование нежилое помещение. Объект аренды (нежилое помещение) расположен по адресу: Красноярский край, Иланский район, с. Новопокровка ул. Советская 52, общей площадью 70 кв. м, торговая площадь 28 кв. м (пункт 1.2 договора).
Срок аренды установлен с 01.11.2009 по 01.10.2010 (пункт 4.1 договора).
Истцом в 2008 – 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, истцом не представлены доказательства обращения к ответчику за соответствующими разрешениями об улучшении арендованного ООО “МАЗАиКА” имущества, а также доказательств такого разрешения, данного ответчиком.
Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что отношения сторон сложились из договоров аренды, и регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.12.2009 по делу N А33-5277/2009
“…30 декабря 2007 года между МУП “Норильский городской рынок” (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Соляр В.М. (заявитель) подписан договор аренды торгового места в основном здании МУП “Норильский городской рынок” N 64, согласно которому, управляющая рынком компания обязуется предоставить заявителю по акту приема-передачи во временное владение и пользование за плату торговое место N 121, общей площадью 4,4 кв. м в основном здании МУП “Норильский городской рынок” (2 этаж), расположенном по адресу: г. Норильск ул. Нансена, дом 67.
Суды первой и апелляционной инстанций верно применили к правоотношениям истца и ответчика положения параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом в суд первой инстанции и в суд апелляционной инстанции не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии государственной регистрации за МУП “Норильский городской рынок” права хозяйственного ведения на спорные объекты недвижимости.
В связи с чем суды обоснованно и правомерно пришли к выводу об отсутствии у истца права на передачу в аренду спорного имущества и получение от ответчика денежных средств в качестве арендной платы…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.03.2013 по делу N А45-12363/2012
“…Общество с ограниченной ответственностью “Отелит” (далее – ООО “Отелит”, Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к индивидуальному предпринимателю Матвееву Андрею Михайловичу (далее – ИП Матвеев А.М., Предприниматель, ответчик) о взыскании 132 000 рублей задолженности по арендной плате по договору аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010, заключенному между истцом и ответчиком.
Из материалов дела видно, что между ООО “Отелит” (арендодатель) и ИП Матвеевым А.М. (арендатор) заключен договор аренды торгового места N 01-02/10-4 от 01.02.2010 (далее – договор) сроком на 11 месяцев.
В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель обязался предоставить за плату арендатору во временное пользование торговое место площадью 6,0 кв. м, место N 10а, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Новосибирская, 25 (далее – торговое место), отмеченное с целью идентификации на копии плана с границами, согласованными сторонами (Приложение N 1 к договору), принадлежащее арендодателю.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что предмет договора аренды сторонами согласован, ответчик с требованиями о его расторжении, изменении или признании незаключенным не обращался, со стороны истца обязанности арендодателя выполнены в полном объеме, ИП Матвеев А.М. обязательства по внесению арендных платежей за спорный период не исполнил, довод о невозможности использования по вине истца объекта аренды не подтвердил, размер задолженности не оспорил, арбитражный суд правомерно удовлетворил исковые требования…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2014 N Ф05-7267/2012 по делу N А41-469/11
“…Несостоятельными также являются доводы кассационной жалобы о неправомерном применении судами при рассмотрении данного спора к договорам предоставления торговых мест норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду регулирования отношений, связанных с организацией розничных рынков, только специальным законодательством.
Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 2 указанной статьи установлено, что стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Квалификация договора определяется не названием, а его содержанием.
Согласно статье 1 Федерального закона от 30.12.2006 г. N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон о розничных рынках) данный Закон регулирует отношения, связанные с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, а также права и обязанности лиц, осуществляющих указанную деятельность.
Статьей 2 Закона о розничных рынках установлено, что правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется не только этим Законом, но и другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, правовое регулирование деятельности по организации и осуществлению торговли на розничных рынках регулируется не только Законом о розничных рынках, но и иными законами, что не исключает возможность применения к спорным правоотношениям положений Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19 ноября 2013 года N 8668/13.
Торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений (часть 2 статьи 15 Закона о розничных рынках).
Пунктом 8 статьи 3 Закона о розничных рынках определено, что торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Следовательно, предметом договора является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует понятию договора аренды, определенному статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не характеризовал заключенный сторонами договор как договор аренды, но применил к их отношениям нормы гл. 34 ГК РФ.

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
“…При рассмотрении дела арбитражными судами обеих инстанций установлено, что между ИП Тереховой Е.Н. и ООО “Рынок ритуальных услуг” заключен договор N 4/15-16 от 28.12.2007 г., в соответствии с которым арендодатель (ответчик) предоставляет арендатору (истцу) в аренду торговое место N 15/16 рынка, расположенного на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу по адресу: Пятницкое шоссе, 6-й км, для торговли цветами и иными предметами ритуального назначения.
Апелляционная инстанция арбитражного суда, повторно рассмотрев дело по имеющимся в нем доказательствам, со ссылкой на п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор на новый срок в срок, указанный в договоре или в разумный срок (если такой срок не указан в договоре) до окончания действия договора, установила, что истица направила заявление, полученное арендодателем по истечении срока действия договора.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в пп. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Поскольку надлежащего исполнения обязанности истцом по договору аренды апелляционным судом не установлено, постановление суда отмене не подлежит…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.06.2017 N Ф08-1996/2017 по делу N А63-5110/2016
“…Для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) предприятие как управляющая рынком компания и предприниматель заключили договор от 01.01.2013 N 000028 о предоставлении последнему торгового места площадью 72 кв. м на срок по 30.11.2013 в соответствии с утвержденной схемой размещения торговых мест на территории рынка. Торговое место передано предпринимателю по акту приема-передачи от 01.01.2013.
По истечении срока действия договора предприятие письмом от 22.10.2013 N 171 уведомило предпринимателя о необходимости освобождения торгового места до 03.12.2013 (получено адресатом 01.11.2013 – т. 1, л.д. 15, 16).
В рамках дела N А63-2016/2015 рассмотрены и частично удовлетворены требования предприятия о взыскании с предпринимателя задолженности в размере 88 704 рублей за пользование торговым местом N 38 площадью 72 кв. м за период с 01.12.2013 по 01.03.2015, процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 3049 рублей 20 копеек, а также государственной пошлины в размере 2739 рублей.
Ссылаясь на использование ответчиком торгового места в период с 01.03.2015 по 31.03.2016 без внесения платы, предприятие обратилось с иском в арбитражный суд.
Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции.
В силу статьи 2 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон N 271-ФЗ) правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется данным Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 8 статьи 3 Закона N 271-ФЗ торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
На основании части 2 статьи 15 Закона N 271-ФЗ торговые места предоставляются юридическим лицам, индивидуальным предпринимателям, зарегистрированным в установленном законодательством Российской Федерации порядке, и гражданам (в том числе гражданам, ведущим крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства или занимающимся садоводством, огородничеством, животноводством) по договорам о предоставлении торговых мест на срок, не превышающий срока действия разрешений.
Порядок заключения договора о предоставлении торгового места, его типовая форма устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (часть 6 статьи 15 Закона N 271-ФЗ).
Из системного толкования приведенных правовых норм следует, что целью заключения такого рода договоров является передача управляющей рынком компанией пользователю за плату торгового места для осуществления торговли, что соответствует целям заключения и понятию договора аренды, приведенному в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).
Предмет договора аренды торговых мест, а также арендодатель по такому договору должны соответствовать специальным требованиям, установленным в Законе N 271-ФЗ: предмет договора должен обладать характеристиками торгового места, а арендодатель – иметь соответствующее разрешение и являться управляющей рынком компанией.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Следовательно, распределение бремени доказывания в споре о возврате неосновательно полученного должно строиться в соответствии с особенностями оснований заявленного истцом требования.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Кодекса, суды установили, что договор от 01.01.2013 N 000028 о предоставлении торгового места прекратил свое действие, предприниматель не представил доказательства, подтверждающие наличие правовых оснований для владения и пользования спорным объектом, а также оплаты пользования в заявленный период. Наличие и размер задолженности подтверждены материалами дела, контррасчет ответчик не представил, ввиду чего исковые требования заявлены обоснованно. Факт возведения предпринимателем объекта (павильона), который размещен на территории рынка, не имеет значения при решении вопроса о взыскании платы в соответствии с условиями, согласованными сторонами в договоре.
Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела исследованы имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Кодекса, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Кодекса, в силу требований частей 1, 2 статьи 65 Кодекса имеющие значение для дела обстоятельства определены судами с учетом существа спора, на основании доводов и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права. Судебные акты по своему содержанию соответствуют требованиям статей 15, 169, 170, 271 Кодекса.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения от 08.08.2016 и апелляционного постановления от 20.12.2016 (статья 288 Кодекса), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2010 по делу N А53-5432/2009
“…1 ноября 2008 года между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключены договоры N БВ5 и N БВ6, в соответствии с которыми арендодатель сдал, а арендатор принял во временное пользование за плату торговые места БВ5 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м) и БВ6 (общая площадь торгового места 13 кв. м, площадь торгового зала 13 кв. м). Срок действия договоров установлен до 01.10.2009. Размер арендной платы каждого торгового места предусмотрен пунктами 3.1 договоров и составляет 7670 рублей. Оплата за пользование торговыми местами производится арендатором ежемесячно в срок не позднее семи дней числа оплачиваемого месяца (пункты 3.3 договоров). В тот же день стороны подписали акты приема-передачи торговых мест (л. д. 10, 16).
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В спорных договорах от 01.11.2008 указаны номера торговых мест, общая площадь, имеется указание на то, что торговые места предоставляются в соответствии с дислокацией. Схема расположения торговых мест имеется в материалах дела (л. д. 30).
Таким образом, как правильно указала апелляционная инстанция, возникшие между обществом и предпринимателем правоотношения по предоставлению торговых мест регулируются главой 34 (“Аренда”) Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.02.2008 N Ф08-246/2008 по делу N А53-2980/2007-С2-41
“…О. в отзыве на кассационную жалобу просит оставить решение без изменения, считая, что договоры от 01.02.06 и 01.01.07 не могут квалифицироваться как арендные ввиду отсутствия в них определенного предмета. Помещение N 26, в котором предпринимателю оказывались платные услуги по предоставлению торгового места, использовалось и другим предпринимателем. Поскольку договорные отношения не являются арендными и не предполагают распоряжения имуществом, к ним не может применяться нормативный акт, обязывающий передавать в аренду федеральное имущество исключительно на конкурсной основе.
…Дочернее предприятие (балансодержатель) и предприниматель О. (арендатор) заключили договор от 01.02.06 N 14, в соответствии с которым балансодержатель передал арендатору в аренду 101 кв. м площади указанного здания, находящегося в оперативном управлении балансодержателя. Балансодержатель в течение всего срока нахождения арендатора на территории балансодержателя обязался предоставлять арендатору коммунальные услуги, обеспечивать силами своих специалистов обслуживание энергетических сетей, уборку и дезинфекцию, предоставлять доступ к телефонам. Арендатор обязался оплачивать услуги в размере 15 тыс. рублей в месяц.
В соответствии со статьей 779 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги…
Из содержания названных норм следует, что оказание услуг возможно, в том числе, с использованием имущества исполнителя, однако передача имущества исполнителя в пользование заказчику не соответствует природе данных отношений и регулируется иными нормами права.
Суд вследствие неправильной квалификации отношений сторон не дал представленным договорам надлежащей оценки и не применил подлежавших применению норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений. В связи с этим решение подлежит отмене…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.03.2008 по делу N А09-2909/07-19
“…Индивидуальный предприниматель Анофренко Пелагея Ивановна, Брянская обл., п.г.т. Климово, обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) “Универмаг”, Брянская обл., п.г.т. Климово, о понуждении заключить договор аренды торгового места на территории продовольственного рынка.
Однако, судами обеих инстанций сделан обоснованный вывод о том, что поскольку в силу ст. 426 ГК РФ договор аренды не отнесен к числу публичных договоров, правила предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ к данному виду сделок не применимы.
При таких обстоятельствах, учитывая, что действующим законодательством не установлена обязанность ответчика по заключению с истцом либо иным лицом договора аренды торгового места на указанном рынке, суды правомерно отказали в удовлетворении иска.
Ссылка предпринимателя Анофренко П.И. на то, что в соответствии со ст. 621 ГК РФ она имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, является несостоятельной, поскольку предметом настоящего иска являлось понуждение общества заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по заключенному арендодателем с другим лицом такого договора, тем более, что из материалов дела не усматривается наличия между обществом и иным лицом договора аренды спорного торгового места…”

Позиция 2. Договор о предоставлении торговых мест является договором возмездного оказания услуг.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже судебном акте суд прямо не квалифицирует договор о предоставлении торгового места как договор возмездного оказания услуг, однако при обосновании позиции ссылается на ст. ст. 779, 781 ГК РФ, регулирующие отношения, связанные с исполнением договора возмездного оказания услуг.

Постановление ФАС Центрального округа от 26.01.2010 N Ф10-5949/09 по делу N А14-3407/2009/81/32
“…Судом апелляционной инстанции установлено, что 21.11.2008 между МУП г. Воронежа “Рынок Южный” и предпринимателем Бекетовым Н.А. заключен договор N 328 о предоставлении торгового места N 78 площадью 100 кв. м для организации торговли (размещения киоска, павильона, палатки и т.д.) на рынке по адресу: г. Воронеж, ул. Чебышева, 9 (“Машмет”) на срок до 01.01.2009. Плата за предоставляемые услуги по использованию торгового места составляет 17 300 руб.
Поскольку обязательства по внесению платы за доступ к торговому месту, за ноябрь и декабрь 2008 года ответчик не исполнил, истец в адрес ответчика направил уведомление исх. N 96 от 10.03.2009 с требованием погасить задолженность в сумме 12 900 руб. и уплате 1 339 руб. 02 коп. пени по договорам о предоставлении торгового места N 310 от 01.10.2008, N 328 от 19.11.2008.
Удовлетворяя заявленные требования в части взыскания с ответчика основного долга, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
В соответствии со ст. ст. 779, 781 ГК РФ, по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки и порядке, которые указаны в договоре.
Поскольку наличие задолженности предпринимателя перед предприятием по договору N 328 от 21.11.2008 в сумме 5 733 руб. за предоставление торгового места за ноябрь и декабрь 2008 года подтверждено материалами дела и ответчиком документально не оспорено, апелляционный суд обоснованно взыскал вышеназванную сумму в пользу истца.
Таким образом, с учетом изложенного, кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы заявителя не имеется…”

Позиция 3. Договор о предоставлении торговых мест не поименован в Гражданском кодексе РФ.

Примечание: Занимая указанную позицию, суды применяют к договору о предоставлении торговых мест положения Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2011 по делу N А70-5210/2010
“…Из материалов дела следует, что между ТМУП “Рынок” (управляющая рынком компания) и индивидуальным предпринимателем Л.А. Виндилович (арендатор) заключен договор о предоставлении торгового места от 13.07.2007 N к.11, согласно которому управляющая рынком компания передает арендатору во временное пользование контейнер N 11, площадью 5 кв. м, расположенный по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Договором установлен срок внесения платежей, при этом порядок осуществления платежей не предусмотрен.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу N А38-934/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установил суд, МУП “Рынок” и Предприниматель заключили договор предоставления торгового места на рынке от 16.07.2007 N 2, по условиям которого Предпринимателю предоставлено одно торговое место под номером 11А, расположенное на территории Предприятия по адресу: город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, 23, для торговли продовольственными товарами (пункты 1.1 и 1.2 договора).
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне (Законом о розничных рынках), так и на уровне субъектов Российской Федерации (в Республике Марий Эл – постановлением Правительства Республики Марий Эл от 16.04.2007 N 104 “О мерах по реализации Федерального закона “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации”).
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции обоснованно не применил положения главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.12.2009 по делу N А38-935/2009
“…Суд установил, что предметом договора от 16.07.2007 N 1 является торговое место N 8А, расположенное на рынке по адресу: Республика Марий Эл, город Козьмодемьянск, улица 8 Марта, дом 23. Другие данные, характеризующие объект пользования как индивидуально-определенный: качественные характеристики (местонахождение, площадь) в договоре не прописаны.
Ссылка заявителя на схему размещения торговых мест в павильоне универсального рынка города Козьмодемьянска со спецификацией, определяющей площадь торговых мест, утвержденную директором управляющей компании от 01.10.2007, отклоняется, так как на момент подписания договора от 16.07.2007 данного документа не имелось. Доказательств фактической передачи Предпринимателю торгового места в соответствии с утвержденной схемой размещения торговых мест не имеется, акт приема-передачи предмета договора не составлялся. Предприниматель оспаривает передачу ему торгового места площадью 5,5 квадратного метра.
Таким образом, содержание договора на предоставление торгового места от 16.07.2007 N 1 не позволяет установить конкретную торговую точку, являющееся предметом договора, не поименованного в Гражданском кодексе Российской Федерации, а потому суд правомерно пришел к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение соответствующих им взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца.
Неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций к спорным правоотношениям правил главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не повлекло принятия ошибочного решения…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.05.2011 по делу N А70-9282/2010
“…Как установлено судами при рассмотрении дела, по договорам о предоставлении торговых мест от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-27 управляющая рынком компания ТМУП “Рынок” приняла на себя обязательство предоставить предпринимателю Тагаевой Т.А. (арендатор) контейнер N 45, площадью 5 кв. м и торговое место N 9 площадью 4 кв. м (ряд N 7, навес), расположенные по адресу: город Тюмень, улица Полевая, 107 в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Факт передачи торговых мест арендатору подтвержден приемо-сдаточными актами от 13.07.2007 N 45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11.27.
Дав анализ условиям договоров о предоставлении торговых мест (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) и, приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по делам N N А70-3382/2009, А70-3381/2009 Арбитражного суда Тюменской области, апелляционный суд с учетом статей 3 – 5, 7 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон о розничных рынках) признал правомерным вывод арбитражного суда первой инстанции о том, что, подписывая договоры о предоставлении торговых мест, ТМУП “Рынок” не обладало полномочиями на распоряжение имущественным комплексом розничного рынка. При этом судами обеих инстанций указано на недоказанность истцом титула собственника в отношении спорных контейнера и навеса.
Суд кассационной инстанции считает вывод суда первой инстанции о незаключенности договоров о предоставлении торговых мест со ссылкой на статью 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ошибочным. Однако указанное обстоятельство не повлекло за собой принятие неправильного решения.
В соответствии с пунктом 9 статьи 15 Закона о розничных рынках, пунктом 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках (утвержден постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п) организация и заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест, не допускается.
С учетом имеющихся в деле документов следует признать, что предоставление торговых мест предпринимателю Тагаевой Т.А. с ненадлежащей идентификацией объектов в схеме размещения, несоответствие договоров от 13.07.2007 N к.45, от 23.11.2007 N н.7.9./23-11-2007 пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, свидетельствуют о ничтожности сделок, которые согласно указанному закону являются правовым основанием торговой деятельности на розничном рынке (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9788/2010
“…Как следует из материалов дела, на основании договоров от 13.07.2007 N к.36 и N к.37 о предоставлении торгового места ТМУП “Рынок” по приемо-сдаточным актам передал, а индивидуальный предприниматель О.В. Омарова приняла во временное пользование контейнеры N 36 и N 37 общей площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А70-9675/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9490/2010
“…Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.6 о предоставлении торгового места ТМУП “Рынок” по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Л.Н. Погудина приняла во временное пользование торговое место – контейнер N 6, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-9281/2010
“…Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N к.70 о предоставлении торгового места ТМУП “Рынок” по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель В.С. Сираева приняла во временное пользование торговое место – контейнер N 70, площадью 5 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 9 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорного договора по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.04.2011 по делу N А70-8684/2010
“…Как следует из материалов дела, на основании договора от 13.07.2007 N 12.1 о предоставлении торгового места ТМУП “Рынок” по приемо-сдаточному акту передал, а индивидуальный предприниматель Н.Ю. Прудаева приняла во временное пользование торговое место – палатку N 1 ряд 12, общей площадью 4 кв. м, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 4 500 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорного договора противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2011 по делу N А70-6273/2010
“…Как установлено судами, 13.07.2007 между ТМУП “Рынок” и ИП Н.Х. Кривошеиной был заключен договор N к.76 о предоставлении торгового места.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
При таких обстоятельствах арбитражный суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.02.2011 по делу N А70-5051/2010
“…Как следует из материалов дела, 13.07.2007 между ТМУП “Рынок” и индивидуальным предпринимателем З.Ш. Абдуллиной был заключен договор N к.25 о предоставлении торгового места.
Руководствуясь статьями 3, 14, 15 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон о розничных рынках), постановлением Правительства Тюменской области от 03.04.2007 N 70-п, изучив материалы дела и доводы сторон, арбитражные суды обеих инстанций пришли к выводу о том, что в договоре от 13.07.2007 N к.25 стороны не индивидуализировали надлежащим образом подлежащее передаче в аренду имущество, в связи с чем такой договор является незаключенным, а требования истца необоснованными.
Между тем, оставляя без изменения принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции находит обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности договора от 13.07.2007 N к.25 противоречащим нормам права.
В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.02.2011 по делу N А70-5211/2010
“…Как следует из материалов дела, на основании договоров от 01.04.2008 N к.141/01-04-2008 и N к.143/01-04-2008 о предоставлении торгового места истец по приемо-сдаточным актам передал, а ответчик принял во временное пользование контейнеры N 141 и N 143, площадью 5 кв. м каждый, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Полевая, 107, в соответствии с утвержденной схемой размещения на специализированном непродовольственном розничном рынке для осуществления деятельности по продаже промышленных товаров. Сторонами установлено, что за пользование торговым местом производится оплата авансовым платежом в размере 10 000 руб. ежемесячно не позднее 5-го числа текущего месяца. Порядок внесения оплаты не предусмотрен. Обусловлено (пункт 1.5 договора), что истец обязан был предоставить арендатору (ответчику) торговое место, соответствующее требованиям к торговым местам на рынках Тюменской области, утвержденных постановлением Правительства Тюменской области.
Суд кассационной инстанции считает обоснованным довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации не применимы, а вывод судов о незаключенности спорных договоров противоречащим нормам права.
В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке, не поименован.
Согласно статье 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
К таким нормативным актам в Тюменской области относятся постановления Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
Следовательно, вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности спорных договоров по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2011 по делу N А70-5050/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
В силу статьи 2 Закона о розничных рынках правовое регулирование отношений, связанных с организацией розничных рынков, организацией и осуществлением деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) на розничных рынках, осуществляется настоящим Законом, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования).
С учетом изложенного, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы. Таким образом, довод ТМУП “Рынок” о том, что к рассматриваемым спорным правоотношениям нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде не применимы, является обоснованным.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 01.11.2007 N к.112/01-11-2007 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.01.2011 по делу N А70-5213/2010
“…В Гражданском кодексе Российской Федерации такой вид договоров, как договор о предоставлении торгового места на розничном рынке не поименован.
Следовательно, деятельность по организации и осуществлению торговли на розничных рынках представляет собой особый вид деятельности, правовое регулирование которой осуществляется специальным законодательством как на федеральном уровне – Законом о розничных рынках, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в Тюменской области постановлениями Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п “Об утверждении порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках” и от 03.04.2007 N 70-п “Об утверждении Требований к торговым местам на розничных рынках Тюменской области” (далее – Требования к торговым местам).
С учетом изложенного положения главы 34 “Аренда” Гражданского кодекса Российской Федерации к договору о предоставлении торгового места на розничных рынках, правовое регулирование которого установлено Законом о розничных рынках, не применимы.
На этом основании вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, о незаключенности договора от 13.07.2007 N к.115 по правилам статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации является несостоятельным.
Однако данный вывод не повлиял на правильность принятых судами судебных актов.
При изложенных обстоятельствах, арбитражный суд правомерно признал установленным факт ненадлежащей идентификации объекта аренды в договоре, что свидетельствует о ничтожности договора от 13.07.2007 N к.115 как не соответствующего пункту 9 статьи 15 Закона о розничных рынках и пункту 11 Порядка заключения договора о предоставлении торгового места на розничных рынках, утвержденного Постановлением Правительства Тюменской области от 10.04.2007 N 74-п, запрещающих заключение договора о предоставлении торговых мест, не предусмотренных схемой размещения торговых мест…”

5.5. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения сумма оплаты зависит от площади используемого помещения, то такой договор признается договором аренды и нормы о хранении к нему не применяются.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.04.2009 по делу N А13-1664/2007
“…Как следует из материалов дела, 22.03.2006 между ЗАО “ТД “Северсталь-Инвест” (поклажедатель) и ООО “ПКФ “Беллона” (хранитель) заключен договор хранения N 222-01/8-17-06, в соответствии с которым хранитель принял на себя обязательства на условиях, установленных настоящим договором, за вознаграждение принимать и хранить передаваемые ему поклажедателем товары (металлопродукцию) и возвращать их в сохранности по первому требованию поклажедателя.
Кассационный суд считает, что при установлении правовой природы заключенного между сторонами спора договора от 22.03.2006 N 222-01/8-17-06 суды правомерно исходили из того, что указанный договор в первую очередь относится к договору аренды.
Как видно из пункта 3.1 договора (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2006), за оказываемые по договору услуги поклажедатель уплачивает хранителю вознаграждение безналичным расчетом в размере 450 руб. за 1 кв. метр арендуемой площадки. Общая арендуемая площадь составляет 1000 кв. метров. В обозначенную сумму входят: приемка, разгрузка, перемещение металлопроката внутри арендуемой площадки, сортировка, хранение, отгрузка металлопроката.
Применяя к указанному пункту договора положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в силу которых в случае неясности договора буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что стоимость указанного объема работ и размер вознаграждения хранителя за само хранение товаров рассчитывались исходя из затрат хранителя на 1 кв. метр площади, арендуемой в здании склада, расположенного в доме 9 по улице Полушкина Роща в городе Ярославле (пункт 2.1.2 договора).
Иными словами, обязанность ЗАО “ТД “Северсталь-Инвест” по оплате предъявленных ко взысканию сумм складывалась здесь из отношений не по хранению того или иного конкретного количества товара и занимаемой этим количеством площади, а по аренде площадей для хранения металлопродукции…”

5.6. Вывод из судебной практики: Если по договору хранения передается оборудование связи для хранения на определенном земельном участке и впоследствии поклажедателю выдано разрешение на эксплуатацию этого оборудования по адресу земельного участка, то такой договор является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта связи.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А33-9774/2009
“…Прокурор Красноярского края обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к Федеральному государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования “Красноярский аграрный техникум” (далее – техникум), к открытому акционерному обществу “Мобильные ТелеСистемы”, в лице филиала в Красноярском крае (далее – ОАО “Мобильные ТелеСистемы”) о признании недействительным в силу ничтожности договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, о применении последствия недействительности ничтожной сделки, обязав ОАО “Мобильные ТелеСистемы” освободить земельный участок с кадастровым номером: 24:50:0100258:0078 (адрес ориентира: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 “А”) путем демонтажа оборудования, указанного в приложении N 2 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, в месте, обозначенном на схеме, являющейся приложением N 3 к договору хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008.
Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции о фактическом наличии между сторонами арендных отношений. При этом заявитель, ссылаясь на параграфы 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и информационное письмо Федерального Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11 января 2002 года “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, указывает на отсутствие исключительного пользования ответчиком части земельного участка техникума.
Кроме того, ОАО “Мобильные ТелеСистемы” ссылается на неприменение судом апелляционной инстанции положений пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающих обязанность письменного оформления передачи объекта аренды, а также указывает на отсутствие акта приема-передачи объекта в аренду.
01.06.2008 между техникумом (хранитель) и ОАО “Мобильные ТелеСистемы” (поклажедатель) заключен договор N 0802-268 хранения оборудования (т. 1, л.д. 17 – 19). Согласно пункту 1.1 указанного договора поклажедатель передает, а хранитель за вознаграждение принимает на хранение контейнер с оборудованием базовой станции сотовой связи и антенную опору с антенно-фидерными устройствами (перечень оборудования содержится в приложении N 2 к настоящему договору) на период действия настоящего договора. Передаваемое на хранение оборудование размещается на территории ФГОУ СПО “Красноярский аграрный техникум” по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 “А”.
Согласно пункту 1.3 договора хранитель обязуется организовать и обеспечить хранение, содержание вышеуказанного оборудования на земельном участке (территория для размещения оборудования), расположенном на территории ФГОУ СПО “Красноярский аграрный техникум” по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спартаковцев, 90 “А”, а поклажедатель в порядке и в объеме, предусмотренном настоящим договором, обязуется возмещать хранителю расходы, связанные с хранением и оказанием соответствующих услуг.
Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций открытому акционерному обществу “Мобильные ТелеСистемы”, выдано разрешение от 05.03.2009 со сроком действия до 04.03.2019 на использование радиочастот или радиочастотных каналов оборудования, размещенного, в том числе, по адресу: г. Красноярск, ул. Спартаковцев, д. 90 “А”.
Оценивая в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений, и проанализировав содержание договора хранения оборудования N 0802-268 от 01.06.2008, Третий арбитражный апелляционный суд пришел к правильному выводу о притворности данной сделки, поскольку фактически по данному договору ответчику передан для использования в предпринимательских целях земельный участок, находящийся у техникума на праве постоянного (бессрочного) пользования и о заключении сторонами фактически сделки по аренде земельного участка, поскольку волеизъявление сторон направлено именно на передачу земельного участка в аренду ответчику под размещение оборудования базовой станции сотовой связи, а не на передачу указанного оборудования на хранение…”

5.7. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование рабочих мест в определенном нежилом помещении является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды данного помещения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.05.2010 по делу N А56-31708/2009
“…Как следует из материалов дела, 22.12.2008 ответчики заключили договор N 441, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с производством изделий из бетона. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 54 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 378,8 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу Обществу во временное владение и пользование указанного в договоре помещения и заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 22.12.2008 N 441 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2012 по делу N А56-21650/2011
“…Как следует из материалов дела, ФГУП “НПК “ГОИ” (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды рабочих мест от 01.03.2010 N 6/НПК (далее – договор аренды), в соответствии с которым, арендодатель предоставляет за плату во временное пользование арендатору рабочие места и их комплексное обслуживание на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Арендодатель в качестве основной деятельности занимается разработкой элементов оптико-электронных систем, а арендатор – изготовлением продукции с использованием разработок арендодателя.
В соответствии с пунктом 1.2 договора аренды рабочие места, являющиеся предметом договора, располагаются в помещении по адресу: Санкт-Петербург, Биржевая линия, д. 12. Рабочие места предоставляются в течение срока действия договора с 08:00 до 21:00.
Полагая, что договор аренды является притворной сделкой, прикрывающей договор аренды нежилых помещений, который заключен без предварительного согласия собственника и с нарушением Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон “О защите конкуренции”) и Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (далее – Закон “Об оценочной деятельности”) прокурор обратился в арбитражный суд с указанными требованиями.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что из буквального толкования условий спорного договора следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений. Таким образом, оспариваемая сделка является притворной, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника. Кроме того, договор аренды заключен с нарушением положений части 1 и 3 статьи 17.1 Закона “О защите конкуренции” без проведения конкурса и с нарушением статьи 8 Закона “Об оценочной деятельности” без предварительной оценки недвижимого имущества, являющегося предметом сделки.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене или изменению…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.05.2010 по делу N А56-33154/2009
“…Как следует из материалов дела, 02.02.2009 ответчики заключили договор N 44, в соответствии с которым Завод предоставил, а Общество приняло во временное владение и пользование 3 рабочих места, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления хозяйственной деятельности, связанной с работой офиса. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 62 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 54,0 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование Обществу указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 02.02.2009 N 44 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора, как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.05.2010 по делу N А56-31747/2009
“…Как следует из материалов дела, 16.12.2008 ответчики заключили договор N 418, в соответствии с которым Завод предоставил, а предприниматель принял во временное владение и пользование 7 рабочих мест, обеспеченных энергоснабжением и водоснабжением, для осуществления деятельности, связанной с обработкой и хранением пиломатериалов. Рабочие места располагаются во встроенном нежилом помещении здания N 47 по адресу: Санкт-Петербург, ул. Уральская, д. 4, на площади 141,2 кв. м.
Полагая, что действительная воля сторон была направлена на передачу во временное владение и пользование предпринимателю указанного в договоре помещения, а заключенный сторонами договор о предоставлении услуг прикрывает собой договор аренды недвижимого имущества, заместитель прокурора обратился в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Из буквального толкования условий договора от 16.12.2008 N 418 следует, что действительная воля сторон была направлена на заключение и передачу в аренду нежилых помещений.
В силу статей 294 и 295 ГК РФ предприятие вправе с согласия собственника сдавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество в аренду, а собственник имущества в свою очередь имеет право на получение части прибыли от использования имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.
С учетом изложенного вывод апелляционного суда о ничтожности договора как притворной сделки, прикрывающей передачу в пользование нежилых помещений без согласия собственника, является правильным…”

5.8. Вывод из судебной практики: Договор о передаче за плату в пользование железнодорожных путей необщего пользования признается судом договором аренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.06.2017 N Ф06-6966/2016 по делу N А12-1971/2015
“…Судом установлено, что 21.12.2012 между ООО “Спецавтосвязь” (заимодавец) и ООО “Реал Актив” (заемщик) подписаны договоры займа от 21.12.2012 N 11-з и от 24.12.2012 N 12-з.
Согласно пункту 1.1 указанных договоров ООО “Спецавтосвязь” обязалось передать ООО “Реал-Актив” денежные средства в сумме 500 000 руб. по каждому из них, ООО “Реал Актив” приняло на себя обязательство по подготовке железнодорожного пути необщего пользования N 5 для получения лицензии на осуществление погрузочно-разгрузочной деятельности на железнодорожном транспорте.
Для квалификации отношений сторон как заемных необходимо установить соответствующий характер обязательства, включая достижение между ними соглашения об обязанности заемщика возвратить заимодавцу полученные денежные средства (“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)”, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016).
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что представленные договоры займа содержат признаки арендных правоотношений, поскольку фактически ответчик обязался предоставить в пользование железнодорожный путь необщего пользования N 5 за плату, а истец использовать путь для производственно-хозяйственной деятельности на срок действия договоров.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2009 N Ф04-5196/2009(13506-А46-43) по делу N А46-2790/2009
“…Из материалов дела следует, что между ЗАО “Мясокомбинат “Называевский” (Владелец) и ООО “Комсельхоззаготтранс” (Арендатор) был заключен договор от 10.01.2008 (л.д. 10), предметом которого явилась передача в пользование Арендатору принадлежащих Владельцу подъездных путей необщего пользования.
Оплата за оказанную услугу производилась за каждый пройденный по тупику вагон или платформу в адрес ООО “Комсельхоззаготтранс”.
Исходя из исследования данного вида договора, арбитражные суды пришли к выводу о том, что по вышеуказанному договору заявителем фактически оказываются транспортные услуги в виде передачи в пользование подъездного пути необщего пользования.
Вместе с тем арбитражные суды первой и апелляционной инстанций не учли следующее.
Согласно разъяснениям Министерства транспорта Российской Федерации от 29.02.2003 N БН-5/776-Ш и Минэкономразвития России от 03.07.2003 N 05-635 под “транспортными услугами” следует понимать комплекс операций, необходимых для доставки грузов, в том числе услуги, связанные с перевозкой, разгрузкой, обработкой, хранением, пользованием подъездным путем и др.
Из вышеизложенного следует, что вышеуказанный договор аренды (пользования) подъездными путями ООО “Комсельхоззаготтранс”, принадлежащими ЗАО “Мясокомбинат Называевский”, не содержит указания на оказание транспортной услуги, которое должен совершить Владелец данных подъездных путей для доставки груза в адрес Арендатора.
Напротив, из условий вышеуказанного договора следует, что все расходы по содержанию и поддержанию технического состояния арендованного подъездного пути осуществляются силами и за счет средств Арендатора, что свидетельствует о временном владении и пользовании данным имуществом ООО “Комсельхоззаготтранс”.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Предметом договора аренды являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2008 N Ф08-5994/2008 по делу N А63-1373/2008-С6-36
“…Решением от 25.04.2008 (судья Быкодорова Л.В.) в удовлетворении заявления отказано. Суд указал, что предоставление для эксплуатации железнодорожного подъездного пути необщего пользования является транспортной услугой, тариф на которую подлежит государственному регулированию.
Как видно из материалов дела, на момент принятия оспариваемых решения и предписания предприниматель являлся собственником железнодорожного подъездного пути необщего пользования протяженностью 1292 м, расположенного по адресу: г. Пятигорск, ш. Черкесское, 3, от предельного столбика стрелки примыкания N 120 на нефтебазу.
Предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключали договоры аренды названного железнодорожного пути от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007. На основании названных договоров по актам приема-передачи от 07.06.2005, 31.05.2006 и 01.05.2007 предприниматель передавал обществу железнодорожный подъездной путь.
Апелляционный суд пришел к выводу, что заявитель не осуществлял деятельность по оказанию транспортных услуг, связанных с пользованием железнодорожным путем. Между обществом и предпринимателем сложились арендные отношения, в которых размер арендной платы определяется соглашением сторон. Указанный вывод соответствует материалам дела и установленным судом обстоятельствам.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Предметом договоров, заключенных предпринимателем и обществом, является передача железнодорожного пути арендатору, который обязуется его принять, содержать в надлежащем состоянии, за свой счет производить текущее техническое содержание и по окончании срока аренды вернуть объект аренды предпринимателю в исправном состоянии с учетом нормального износа. Заключенные сторонами договоры не относятся к категории договоров на эксплуатацию железнодорожных путей необщего пользования, являющихся договорами на оказание транспортных услуг…”

5.9. Вывод из судебной практики: Договор, условия которого не предусматривают передачу имущества во временное владение и пользование (или только пользование), не может квалифицироваться как договор аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 27.09.2004 N Ф09-3146/04-ГК по делу N А76-19544/03
“…Суд апелляционной инстанции, отменяя решение и отказывая в иске, правомерно исходил из следующего.
Как следует из материалов дела, Главой г. Челябинска было издано постановление от 07.09.2000 N 1243-п “О резервировании земельного участка из земель природоохранного назначения для разработки проекта застройки территории по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе для ООО “Заречный рынок”.
На основании указанного постановления между ответчиками подписано соглашение от 15.01.2001, согласно которому для выполнения программы г. Челябинска “О расселении ветхо-аварийного жилья и застройки городского ядра” Администрация г. Челябинска выделила ООО “Заречный рынок” для проектирования комплексной застройки земельный участок, расположенный в границах ул. Полковая, Свердловский проспект, ул. Бр. Кашириных, ул. Краснознаменная в Калининском районе г. Челябинска, площадью 8,5923 га, в том числе земельные участки, находящиеся под существующими застройками (пункты 1.1, 1.3 соглашения).
Из анализа текста соглашения от 15.01.2001 следует, что оно не может быть квалифицировано как договор аренды (ст. 606 ГК РФ), поскольку направлено не на предоставление арендатору имущества (земельного участка) за плату во временное владение и пользование, а на его резервирование для проектирования комплексной застройки. В связи с тем, что оспариваемое соглашение не является договором аренды земельного участка, оно не подлежало государственной регистрации. Поэтому суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил доводы истца о незаключенности оспариваемого соглашения и правомерно отказал в иске…”

5.10. Вывод из судебной практики: Соглашение сторон, предусматривающее освобождение арендатора от внесения платы за пользование имуществом, квалифицируется как договор безвозмездного пользования.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 07.02.2006 N Ф09-99/06-С6 по делу N А07-10350/05
“…В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из содержания договора с учетом первоначальных расчетов, утвержденных 13.01.2003, следует, что ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы от оплаты за пользование помещением была освобождена.
Соответственно, заключенный между сторонами договор не может быть квалифицирован как договор аренды (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку в нем отсутствует предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации признак платности за предоставленное во временное владение и пользование имущество.
При таких обстоятельствах, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования нежилыми помещениями, суд апелляционной инстанции правильно установил, что между сторонами фактически возникли правоотношения из договора безвозмездного пользования имуществом, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды между сторонами заключен не был, то оснований для взыскания с ИФНС России по Октябрьскому району г. Уфы задолженности по арендной плате у судов не имелось…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 10.03.2009 N Ф09-1021/09-С6 по делу N А07-11996/08-Г-НММ
“…Статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ, устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды.
При заключении договора от 25.03.1999 N РБ-57-0219 стороны определили, что размер арендной платы составляет 0,00 руб.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах; размер арендной платы, порядок и условия ее оплаты устанавливается договором аренды земельного участка.
С учетом условий договора, исходя из установленного сторонами безвозмездного характера пользования земельными участками, следует сделать вывод о том, что между администрацией и обществом “Башинформсвязь” возникли права и обязанности по договору безвозмездного пользования, порядок заключения которого регулируется гл. 36 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности и процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано правомерно…”

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2005 N Ф09-2996/05-С3 по делу N А07-38146/04-Г-АЛЛ
“…В последующем стороны заключили договор аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Уфы от 16.04.1999 N 3121, которым признали утратившим силу договор от 29.10.1998 N 3121. Срок действия данного договора определен с 01.01.1999 по 27.07.2008. Расчет арендной платы также составил 0 руб.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Имущество по договору аренды предоставляется арендатору за определенную плату, следовательно, данный договор является возмездным.
В связи с изложенным суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что договор от 16.04.1999 N 3121 не может быть квалифицирован как договор аренды, так как пользование нежилым помещением осуществляется на безвозмездной основе, и фактически между сторонами возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом (ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данный вывод суда первой инстанции является правильным, так как в спорном договоре аренды отсутствует, предусмотренный ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, признак платности за предоставленное в пользование имущество.
Так как между сторонами фактически возникли отношения по безвозмездному пользованию имуществом, в удовлетворении исковых требований о взыскании 1718575 руб. 25 коп. неосновательного обогащения и 469201 руб. 01 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами судом первой инстанции отказано правомерно…”

5.11. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с правом выкупа данного имущества арендатором, и предусматривающий выплату им арендной платы и выкупной цены, квалифицируется как договор аренды, а не найма жилого помещения.

Примечание: По вопросу о необходимости государственной регистрации указанного договора см. п. 26.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2018 N Ф05-12661/2018 по делу N А41-84983/17
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между АО “АРХБУМ” (арендодатель) и Елагиным А.А. (арендатор) заключен договор от 10.10.2016 N 136771 аренды нежилого помещения (с правом последующего выкупа) объекта недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества – квартиру, кадастровый (условный) номер 50:08:0050309:168, общей площадью 67,7 кв. м, находящуюся по адресу: Московская обл., Истринский р-н, с. Павловская Слобода, ул. Лесная д. 8, кв. 29, для проживания арендатора и членов его семьи, сроком на 12 лет.
По условиям договора по истечении срока аренды либо в иной согласованный сторонами срок арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру.
АО “АРХБУМ” обратилось в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды нежилого помещения от 10.10.2016 N 136771.
Решением от 21.07.2017 N 50/011/005/2017-7313 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации договора, ссылаясь на то, что жилые помещения могут быть объектом аренды только юридических лиц, а гражданам жилые помещения могут быть представлены только на основании договора найма жилого помещения, а не аренды.
Полагая отказ в государственной регистрации незаконным и нарушающим права и законные интересы АО “АРХБУМ”, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Разрешая спор, суды, руководствуясь положениями статей 131, 209, 421, 606, 608, 609, 610, 625, 651, 671, 683 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, истолковав условия спорного договора, в частности, условия о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа арендатором, сроке действия договора аренды, уплате арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, исходили из того, что они не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, который в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
Судами установлено, что представленный на регистрацию договор содержит все необходимые существенные условия договора, а также условие о том, что после внесения арендных платежей на согласованную сумму и уплаты выкупной стоимости квартира переходит в собственность арендатора, в то время как нормы гражданского законодательства о найме жилого помещения не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Доказательств наличия в действующем законодательстве запрета на заключение договора аренды жилого помещения с правом последующего выкупа между юридическим лицом и гражданином, по которому гражданин выступает арендатором, регистрирующим органом не представлено и судами не установлено.
Установив названные обстоятельства и учитывая отсутствие в действующем гражданском и жилищном законодательстве ограничений в субъектном составе договора аренды жилого помещения, суды удовлетворили заявленные требования в соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признав оспариваемое решение об отказе в государственной регистрации договора аренды жилого помещения незаконным и обязав Управление произвести государственную регистрацию договора аренды жилого помещения.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

 Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора

В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что право аренды также может быть передано по договору купли-продажи. На практике возникают споры о законности включения в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества.

6.1. Вывод из судебной практики: Условия договора о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора квалифицируются как условие об арендной плате, состоящей из двух частей – единовременного платежа и периодической платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011
“…Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы осуществить разовый платеж, определенный на основании отчета независимого оценщика от 19.03.2008 N 21-08 в размере 2 215 000 рублей, в семидневный срок с момента подписания данного договора.
Ссылаясь на то, что пункт 3.7 договора аренды противоречит статье 30 Земельного кодекса, следовательно, содержащееся в нем условие об оплате права на заключение договора аренды земельного участка является ничтожным, предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду от 05.03.2008 предприниматель просил предоставить земельный участок в аренду с условием приобретения права на заключение договора, что свидетельствует о его осведомленности об условиях предоставления земельного участка в аренду. Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрен именно этот платеж и указан его размер. Договор аренды сторонами подписан и зарегистрирован в установленном порядке.
Предприниматель добровольно исполнил условия пункта 3.7 договора аренды и уплатил 2 215 000 рублей, что соответствует требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции, изучив обстоятельства дела и проанализировав действующее законодательство, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 3.7 договора аренды ничтожным как противоречащего закону.
Исследовав установленные судами обстоятельства дела, Президиум пришел к выводу, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей – единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 Гражданского кодекса не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен. В силу этого, с учетом правил статьи 167 Гражданского кодекса, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства в данном деле могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы.
Принимая во внимание, что предпринимателем заявлено требование о недействительности лишь одного пункта договора аренды, определяющего одну из составных частей его цены, который неразрывным образом связан с другими положениями названного договора, Президиум соглашается с выводом суда кассационной инстанции о том, что требование о признании ничтожным пункта 3.7 договора аренды не подлежит удовлетворению…”

6.2. Вывод из судебной практики: Включение в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества является незаконным. Внесенный арендатором задаток за участие в аукционе, рассчитанный исходя из стоимости права на заключение договора, следует зачесть в счет арендной платы.

Примечание: По вопросу о правовых последствиях включения в договор условия об плате права за заключение договора аренды см. п. 6.1 материала к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно…”

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А19-18118/2012
“…Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Предприятие было единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования, организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012. В соответствии с положениями аукционной документации и условиями договора аренды от 16.04.2012 N 32 (пункт 3.7) Предприятие уплатило платежным поручением от 20.03.2012 N 43011515 задаток в сумме 20 870 руб., который составил 20% от начальной цены права заключения договора аренды, а платежными поручениями от 12.04.2012 N 43012149 и от 13.04.2012 N 436012149 – 53 446,78 руб. и 30 036,22 руб., соответственно, плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды и платежным поручением от 16.05.2012 N 43012846-3 000 руб. за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды, согласно договору от 16.03.2012 N 10/12.
Комитет (арендодатель) заключил с Предприятием (арендатором), как единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования, договор аренды от 16.04.2012 N 32 (далее – договор). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилые помещения N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4). За пользование помещениями стороны установили арендную плату в размере 13 680,24 руб. в месяц, без учета НДС в размере 18% от арендной платы, и срок ее уплаты – не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим (пункт 3.1 договора).
Предприятие потребовало взыскания с Комитета 107 353 руб. потому, что Комитет отказался зачесть задаток в сумме 20 870 руб. в счет исполнения обязательств по заключенному договору и неправомерно получил 83 483 руб. платы за право аренды муниципального имущества и 3 000 руб. возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
В аукционной документации указано, что цена права аренды составляет 104 351 руб. (пункт 4), для участия в аукционе устанавливается задаток в размере 20% от начальной цены права – 20 870 руб. (пункт 9), дополнительно победитель оплачивает расходы, связанные с проведением работ по оценке и оформлению отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (пункт 14). Извещение о проведении торгов N 110312/0739547/03 содержит информацию о ежемесячном платеже в размере 13 680,24 руб., ежегодном платеже в размере 164 162,88 руб., платеже за право заключения договора в размере 104 351 руб., начальной минимальной цене за договор в размере 104 351 руб. и размере задатка в сумме 20 870 руб. Из пояснений истца в суде усматривается, что 104 351 руб. – это плата победителя торгов за право заключить договор аренды объекта муниципального имущества.
В пункте 21 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса” (далее – Приказ ФАС России N 67) содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Согласно подпункту 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67, извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. В этой связи у Комитета нет оснований удерживать 83 483 руб., полученных от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и не было оснований зачислять 20 870 руб. задатка в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р…”

6.3. Вывод из судебной практики: Необоснованное укрупнение лотов при проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, повлекшее вытеснение экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных освоить крупный лот либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта, нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2012 по делу N А56-18722/2011
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением Правительства СПб N 1823 принято решение о проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей; перечень земельных участков, выставляемых на торги единым лотом (приложение 1 к означенному постановлению) включает 462 земельных участка, расположенных в 16 районах Санкт-Петербурга. Общая площадь земельных участков – 3,9 млн. кв. м; общий начальный размер арендной платы 16,543 млн. руб.; средняя годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 4 руб. 24 коп.
Как указано в пункте 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее – Правила), предусмотрен порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе сведения о предстоящих торгах, подлежащие обязательному опубликованию (пункт 8 Правил).
Суды констатировали, что ни Гражданский, ни Земельный кодексы Российской Федерации, ни Правила не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды, а Закон N 135-ФЗ также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.
Однако при формировании условий конкурса (аукциона) заказчик не должен игнорировать предмет и цели Закона N 135-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации и Правил, направленные на эффективное использование государственной (муниципальной) собственности, на достижение публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, эффективности использования бюджетных средств и развитие добросовестной конкуренции, а также должен соблюдать требования статьи 17 Закона N 135-ФЗ, запрещающей совершение любых действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.
При решении вопроса о наличии признаков вмененных заявителям нарушений антимонопольного законодательства, УФАС и судами оценены количество объединенных в один лот участков, их расположение и данные кадастрового учета, сведения о трех поданных заявках на участие в торгах, количество желающих приобрести включенные в единый лот земельные участки по отдельности. При этом приняты во внимание организационная, социальная и экономическая целесообразность такого объединения (соответствующие последствия).
Материалы дела свидетельствуют о том, что управление и суды правомерно и обоснованно сочли заявителей нарушившими статьи 15 и 17 Закона о защите конкуренции.
Суды указали, что в рассматриваемой ситуации негативное влияние на конкуренцию путем необоснованного укрупнения лотов проявляет себя в вытеснении малых, экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных либо освоить такой крупный лот, либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта. Обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками. Это свидетельствует об ограничении конкуренции на рынке строительно-инвестиционной деятельности, приводит к сокращению числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ)…”

 Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.

7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33
“…Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Шелеховского района (далее – Положение), которое оспаривается прокурором в части, устанавливает порядок и условия предоставления в аренду муниципальной собственности.
Согласно абзацу второму пункта 6 Положения в долгосрочный договор аренды муниципального имущества, заключаемый на срок свыше одного года, в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора за свой счет застраховать арендуемое имущество.
Прокурор считает Положение в этой части незаконным, ссылаясь на то, что приведенное условие противоречит статье 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 “Об организации страхового дела в Российской Федерации” (далее – Закон об организации страхового дела), статьям 1, 3, 421, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, Кодекс).
Так, по мнению прокурора, Дума вторглась в предмет исключительного ведения Российской Федерации, установив новый случай обязательного страхования, нарушила принцип свободы договора, а также возложила на хозяйствующих субъектов не предусмотренную федеральным законодательством дополнительную обязанность по страхованию арендованного имущества.
Абзац второй пункта 6 Положения не ввел не предусмотренных законом ограничений для хозяйствующих субъектов.
Изложенное в нем условие едино для всех участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако Положение не понуждает к заключению в обязательном порядке договоров страхования муниципального имущества.
Участники гражданского оборота вправе по своему усмотрению принять предложенные органом местного самоуправления условия получения муниципальной собственности в арендное пользование либо не принимать их и подыскать другого арендодателя, не выдвигающего требований о страховании объекта аренды.
Суды правильно указали на то, что согласно статье 3 Закона об организации страхового дела, статьям 3, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса основания, порядок и условия обязательного страхования устанавливаются исключительно федеральным законом.
Между тем абзац второй пункта 6 Положения не содержит правовых норм об обязательном страховании и не направлен на урегулирование соответствующих отношений. В нем собственник муниципального имущества, по сути, сделал публичное заявление о необходимости включения в договор аренды муниципальной собственности не только условий, определяющих собственно арендные правоотношения, но и дополнительного условия о заключении лицом, ставшим арендатором, с не названным в Положении страховщиком договора страхования арендуемого имущества.
Лишь в том случае, когда арендатор акцептует публичное заявление собственника, то есть добровольно принимает его предложение, включающее в себя и условие о страховании, возникает обязанность по страхованию. Она основана на соглашении собственника имущества и арендатора, то есть на договоре.
Поэтому указанное в абзаце втором пункта 6 Положения страхование является добровольным страхованием имущества (статья 930 Гражданского кодекса).
Потенциальный арендатор имеет право выбора: нести ему такого рода затраты или нет.
Абзац второй пункта 6 Положения не ограничивает права хозяйствующих субъектов по сравнению с тем, как они определены федеральным законом или другими нормативными правовыми актами, основан на установленных статьей 209 Гражданского кодекса правомочиях собственника имущества и призван защитить имущественные интересы муниципального образования. Он не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

8. Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.

Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10 по делу N А51-10815/2009
“…Между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды помещения от 19.06.2003 N 02-05178-001-Н-АР-2452-00 (далее – договор аренды), срок действия которого – с 08.05.2003 по 31.12.2007.
Впоследствии этими же лицами заключено дополнительное соглашение от 07.06.2005 о том, что срок действия договора аренды составляет 49 лет и прекращается 07.05.2052.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Управление направило обществу требования о добровольном освобождении упомянутых помещений от 10.03.2009, от 10.04.2009, от 27.05.2009 со ссылкой на недействительность дополнительного соглашения в связи с несоответствием его положения о продлении срока аренды требованиям пункта 3.2 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 10.07.2002 N 119 (далее – Положение). В силу указанной нормы аренда муниципального имущества на срок, превышающий пять лет, возможна только в отношении объектов аренды, установленных перечнем, утверждаемым решением Думы города Владивостока, а также объектов аренды, передаваемых в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Поскольку занимаемые обществом помещения не относятся к таким объектам, дополнительное соглашение, по мнению управления, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Так как общество не освободило спорные помещения и продолжало ими пользоваться, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды согласились с выводом управления о ничтожности дополнительного соглашения.
Между тем судами не учтено следующее.
Утвержденное Думой города Владивостока Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании статьи 168 Кодекса…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9
“…Между ГУП “Гормост” (арендодателем) и обществом “Автоком Центр” (арендатором) заключен договор от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения закрытое подмостовое пространство Нагатинского моста общей площадью 315,2 кв. метра во временное использование арендатору. Срок действия договора установлен до 30.12.2007.
В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы определяется приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком.
Приложением N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и составляет 843 629 рублей 04 копейки в год, включая НДС.
Считая, что расчет арендной платы произведен с нарушением действующего законодательства и ее размер должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС, общество “Автоком Центр” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего. В силу постановления правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП истец имеет право на применение льготной ставки арендной платы, с учетом которой размер арендной платы по договору должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС. ГУП “Гормост”, заключая приложение N 1 к договору от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, этого обстоятельства не учло. Поэтому суды сочли указанное приложение к договору недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Между тем судами не учтено следующее.
Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые им акты в силу статьи 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого приложения к договору постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2010 по делу N А17-3461/2009
“…В целях оформления договоров аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций в соответствии с договором от 16.07.2007 ООО “ТАЙФУН Медиа” обратилось в Департамент с соответствующими заявлениями. Во исполнение данного договора истцом с ООО “ТАЙФУН Медиа” заключены договоры аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему Департамент указал на несоответствие их решению Ивановской городской Думы от 20.12.2006 N 315 и постановлению главы города Иваново от 16.04.2007 N 995 “Об утверждении форм договоров в сфере наружной рекламы”, то есть на акты органов местного самоуправления.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин “закон и иные правовые акты” означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, противоречие договора аренды от 16.07.2007 и дополнительного соглашения от 04.04.2008 к нему актам органа местного самоуправления не влечет признания их ничтожными в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009
“…Арендатор имеет право заключать договоры субаренды без согласования с арендодателем, при этом он обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе 18 процентов НДС – 202 699 рублей 09 копеек (подпункт 2.8 упомянутого договора).
Посчитав подпункт 2.8 указанного договора не соответствующим действующему законодательству, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого подпункта договора Прокурор указал на несоответствие названного условия договора положениям Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, а также Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Коврова Администрацией и Управлением экономики муниципальной собственности г. Коврова, утвержденного постановлением главы администрации г. Коврова от 26.04.2005 N 537, то есть на акты местного самоуправления.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин “закон и иные правовые акты” означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что противоречие подпункта 2.8 договора аренды акту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2008 N КГ-А40/7775-08 по делу N А40-69018/07-63-569
“…Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Постановление Правительства г. Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП “О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы” не является актом государственного регулирования ставок арендной платы, и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.
Нормы материального права при принятии обжалуемого судебного акта применены судом первой инстанции правильно…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010
“…Как следует из материалов дела, 16.06.2008 между Комитетом и ООО “Сварог” заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 07-08/ДС, по которому арендатору переданы во временное владение и пользование с 01.07.2008 по 30.06.2018 нежилые помещения, общей площадью 441,32 кв. м, по адресу: Димитровград, ул. Мориса Тореза, дом 2А для размещения кафе-пиццерии.
По мнению истца условия оспариваемого договора не соответствуют нормам Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, статьи 614 ГК РФ.
При расчете арендной платы, с применением коэффициентов зоны, назначения, расположения помещения, деятельности, к данному объекту был применен коэффициент зоны – 1,0 не соответствующий нормам муниципального права.
Вследствие применения заниженного коэффициента зоны произошло занижение размера арендной платы и недополучен доход в бюджет муниципального образования “Город Димитровград”.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд о признании недействительным договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.06.2008 N 07-08/ДС.
Согласно пункту 1.4 “Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда” арендодателем объектов муниципального нежилого фонда выступает Комитет, а также муниципальные предприятия и учреждения, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с письменного согласия собственника муниципального имущества, полномочия которого осуществляет комитет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Совет депутатов города Димитровграда Ульяновской области не лишен возможности определения порядка управления и распоряжения имуществом.
Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.
Совет депутатов Димитровграда является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые им решения не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права в силу статей 3, 168 ГК РФ.
В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие приложения к договору, положению о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда не влечет его недействительности.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010
“…Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 N 37-359 “О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду” утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом, согласно пункту 5.4 которого Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.
Считая, что договор аренды от 06.07.2004 N 134/1 заключен в нарушение данного Порядка, Комитет обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации законами считаются принятые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами – Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам не отнесены.
В связи с чем, как правильно указано судебными инстанциями, принятые Саратовской городской Думой акты не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2011 по делу N А66-3864/2009
“…Суды правомерно отклонили довод ответчика о ничтожности договора аренды от 12.10.2007 N 875 и договора субаренды от 12.10.2007 N 37 ввиду того, что указанный договор аренды в нарушение Положения о предоставлении имущества в аренду заключен без проведения торгов.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов.
Согласно статье 3 того же Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления – к законам и иным правовым актам не отнесены.
Положение о предоставлении имущества в аренду относится к нормативным актам органов местного самоуправления и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.
В связи с этим суды правильно указали, что несоответствие договора аренды от 12.10.2007 указанному Положению не влечет недействительности этого договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2012 N Ф09-4364/12 по делу N А47-4040/2011
“…Указывая на то, что дополнительные соглашения от 29.03.2011 к договорам аренды от 16.09.2006 N 6/д-104юр, от 29.09.2006 N 6/д-108юр, а также дополнительное соглашение от 30.04.2011 к договору аренды от 18.10.2006 N 6/д-115юр являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлению Правительства Оренбургской области от 12.10.2009 N 530-п “Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области”, ч. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации, общество на основании ст. 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствуют оспариваемые дополнительные соглашения от 29.03.2011, 30.04.2011, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований. С учетом того, что истцом заявлены требования о признании недействительными условий договора, вопрос о размере арендной платы не входит в предмет спора по настоящему делу…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3185/12 по делу N А60-30693/2011
“…Пунктом 3.1 договоров аренды предусмотрено, что размер арендной платы установлен в приложениях N 1 к договорам, которые являются их неотъемлемыми частями. При этом размер годовой арендной платы определяется в соответствии с федеральным законодательством, нормативно-правовыми актами Свердловской области и Камышловского городского округа.
В соответствии с приложениями N 1 к договорам аренды исходными данными являются, в частности, годовой коэффициент и повышающий коэффициент в определенных размерах (абз. 3, 9 п. 2 приложений). Пунктом 4 приложений N 1 к договорам аренды предусмотрена формула, определяющая размер арендной платы: арендуемая площадь x ставку земельного налога x коэффициент БРАП x годовой коэффициент x квартальный коэффициент x коэффициент особых условий x коэффициент увеличения-уменьшения x период расчета / (количество дней в году).
Указывая на то, что указанные условия расчета арендной платы являются недействительными (ничтожными), поскольку противоречат постановлениям Правительства Свердловской области от 31.01.2002 N 64-ПП, от 23.12.2008 N 1365-ПП, от 20.11.2009 N 1685-ПП, общество “Уральские газовые сети” обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным названным Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии со ст. 168 данного Кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу п. 2, 6 ст. 3 указанного Кодекса под законами понимаются сам Гражданский кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам в ст. 3 названного Кодекса не отнесены.
Таким образом, из анализа ст. 168 и ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нарушение требований нормативных актов, не предусмотренных ст. 3 данного Кодекса, не влечет недействительности сделки.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание, что истцом не указано, какому закону либо иному правовому акту не соответствует оспариваемый расчет арендной платы к договорам от 27.11.2009 N 11-02/п, от 30.07.2007 N 3-02/к, от 30.07.2007 N 2-02/к, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 30.10.2008 N Ф09-8054/08-С6 по делу N А60-4754/08
“…Мингосимущество, полагая, что указанное условие п. 4.2 дополнительного соглашения от 17.07.2003 противоречит постановлению Правительства Свердловской области от 25.07.2007 N 711-ПП, согласно которому стоимость арендной платы за 1 кв. м установлена в размере 1022 руб. в месяц, обратилось в суд с иском о признании названного соглашения недействительной (ничтожной) сделкой в названной части (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что оснований для признания дополнительного соглашения от 17.07.2003 в части п. 4.2 недействительной сделкой, как не соответствующей закону согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Кроме того, суд указал, что в соответствии с п. 2, 6 ст. 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из самого Гражданского кодекса Российской Федерации и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также иных правовых актов, которыми являются указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации.
Другие нормативные акты, например акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, к законам и иным правовым актам согласно названной норме не относятся.
С учетом изложенного суд признал, что несоответствие дополнительного соглашения положениям законодательства Свердловской области не влечет его недействительности.
Поскольку данные выводы суда первой инстанции не оспариваются, их законность судом кассационной инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверяется…”

Позиция 2. Договор аренды (или его условие) является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ введена ст. 17.1 в Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Таким образом, на момент рассмотрения приведенного ниже дела этой статьи еще не было в указанном Законе и заключение договора без проведения торгов не противоречило федеральному законодательству.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 10.10.2007 N 11951/07 по делу N А59-2281/06-С16
“…Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 22 января 2007 года, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Сахалинской области от 12 апреля 2007 года и постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 20 июня 2007 года, удовлетворены требования прокурора Сахалинской области и Управления антимонопольной службы по Сахалинской области к Департаменту архитектуры, градостроительства и управления недвижимостью города Южно-Сахалинска и ООО “Сахалинский водоканал” о признании недействительными договора аренды муниципального имущества от 9 сентября 2004 года N 231, дополнительных соглашений к нему и о применении реституции в виде возврата арендованного имущества в муниципальную казну.
Из смысла статьи 51 Федерального закона “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации” следует, что органы местного самоуправления вправе передавать муниципальное имущество в аренду в соответствии с Конституцией Российской Федерации, федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Спорный договор заключен без проведения торгов, то есть с нарушением порядка, установленного Положением об аренде муниципального имущества муниципального образования “Город Южно-Сахалинск”, утвержденного решением городского собрания города Южно-Сахалинска от 25 июня 2003 года N 429/57-03-2.
При таких обстоятельствах договор аренды обоснованно признан судом первой инстанции недействительным (ст. ст. 168, 422 ГК РФ), в связи с чем заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора не может быть удовлетворено…”

 Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?
Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010
“…8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.
Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.
Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2012 по делу N А57-18718/2011
“…Указанный договор от 01.11.2005 N 955 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 05.09.2007.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно указал, что согласно пункту 1 части 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу. Для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
Согласно материалам дела с момента передачи предпринимателю нежилого помещения он пользовался им на основании договора аренды и в соответствии с его условиями, надлежащим образом перечислял арендные платежи за пользование спорным имуществом.
Суд апелляционной инстанции отметил, что возражения органа управления муниципальным имуществом, передавшего арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее двух лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества.
Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 01.11.2005 N 955 имуществом с 2005 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также приняв во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что предприниматель на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ фактически владел и пользовался им на основании договора аренды более 2-х лет…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2012 по делу N А06-2737/2011
“…Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.11.2005 предпринимателем Самойленко Д.В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер “А”, помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.11.2005 по 16.10.2016.
Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2008.
Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды.
Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе…”

9.2. Вывод из судебной практики: При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
“…7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2013 по делу N А33-4919/2013
“…Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А33-8996/2011
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела, 29.08.2006 Общество и Предприниматель обратились в Департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору от 24.12.2001 N 6481 с площадями по договору от 24.12.2001 N 6479 и получили согласие на такое переоформление 30.08.2006 (отметка на заявлении от 29.08.2006 с указанием об удовлетворении заявки и продлении договорных отношений). На основании этого Общество с Предприниматель подписали договор от 31.08.2006, согласно условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 24.12.2001 N 6481. Доказательств расторжения с прежним арендатором арендных отношений и возвращения им недвижимого имущества собственнику в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недоказанности сингулярного правопреемства не обоснован. В данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует Общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Общество является правопреемником Предпринимателя (сингулярное правопреемство), следовательно, в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями Предпринимателем.
При названных обстоятельствах Обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
В этой связи вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным является неправильными…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010
“…Предприниматель Хабелова Т.М. 17.06.2010 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 487 кв. м в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
С учетом положений пункта 2 статьи 617 ГК РФ суды установили, что право аренды спорного нежилого помещения перешло к Хабеловой Т.М. в порядке правопреемства.
Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что предприниматель Хабелова Т.М. отвечает всем критериям, определенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а Приказ N 199 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А20-3071/2012
“…14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 “а” в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 “а” в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17).
Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.
Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению…”

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 по делу N А20-3071/2012
“…В обоснование своих доводов, последним были представлены суду договора аренды от 15.12.1996 N 594, от 20.10.1997 N 242А, от 19.12.1997 N 242, от 28.12.1998 N 241, от 21.10.1998 N 163, от 21.10.1999 N 242, от 2000 – 2003 гг. NN 242, от 07.01.2005 N 242, от 07.01.2006 N 242, от 17.01.2007 N 242.
При этом, судом установлено, что данные договора были заключены с его матерью – Шереужевой Зоей Альгериевной, являвшейся на тот момент предпринимателем. После смерти матери, став наследником по закону, Шереужев А.Р. обратился департамент для заключения договора аренды на то же нежилое подвальное помещение общей площадью 134 кв. м. Письмом от 24.04.2009 N 1408 департамент не возражал против вступления в договорные отношения согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А63-748/2011
“…Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений.
Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращен, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел.
При реализации полномочий по закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А14-5962/2010/187/10
“…Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что срок аренды обществом испрашиваемого помещения составляет менее 2 лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, предшествующим правообладателем спорного помещения являлась Попова Л.С. – индивидуальный предприниматель, данное помещение принадлежало ей на праве аренды с 15.03.2004 по 01.08.2007 (соглашение с ООО БТД “Финист” об уступке договора). В период владения указанным помещением на праве аренды предприниматель являлась субъектом малого предпринимательства и соответствовала требованиям, установленным к субъектам малого предпринимательства, действовавшим в указанный период Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ “О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации”, и критериям малого предпринимательства, установленным статьей 4 вступившего в законную силу с 01.01.2008 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства”.
Указанные обстоятельства подтверждают сингулярное правопреемство.
Судом правомерно установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена.
Общество также соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Данные обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела.
Суды правомерно признали отказ департамента в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность…”

 Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона

В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.

10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.

Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 10520/09 по делу N А55-11287/2008
“…Открытое акционерное общество “Яхт-клуб “Химик” (далее – яхт-клуб) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора от 07.12.2007 N 1680 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, 35, который был заключен яхт-клубом с мэрией городского округа Тольятти (далее – мэрия) в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 17.10.2007 N 3170-1/п для дальнейшего пользования земельным участком.
Сообщением от 03.05.2008 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации указанного договора на основании того, что земельный участок является лесным участком и договор подлежит заключению по результатам аукциона по продаже прав на заключение такого договора.
В связи с отказом в государственной регистрации яхт-клуб обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным данного отказа регистрирующего органа.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что яхт-клуб является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности общества на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспаривается. В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и установил, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание во взаимосвязи положения статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами того же Кодекса. Соответственно, к таким договорам аренды лесных участков применяются правила, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324 “О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности”.
При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.06.2010 N ВАС-6446/10 по делу N А46-9216/2009
“…Суды установили, что ООО “АК “Омскагрегат” является собственником объектов недвижимости, право собственности на которые подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.11.2005 и от 13.04.2007, и которые расположены на спорных земельных участках, относящихся к землям лесного фонда.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 9 Лесного кодекса РФ право аренды лесных участков возникает и прекращается по основаниям и в порядке, определенном гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.
Статьей 3 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что лесным законодательством регулируются лесные отношения, а имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом и другими федеральными законами.
В данном случае заявитель обратился не за предоставлением лесного участка для целей лесопользования, а за оформлением права землепользования под объектами недвижимости, расположенными на лесных участках и являющимися собственностью заявителя. Учитывая, что лесным законодательством такие вопросы не урегулированы, суд кассационной инстанции указал на то, что предоставление заявителю испрашиваемых участков должно осуществляться по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ, имеющей в данном случае приоритет перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ.
В то же время, согласно статье 83 Лесного кодекса РФ Российская Федерация передает полномочия по предоставлению в аренду лесных участков в пределах земель лесного фонда органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении дела, в Омской области таким органом является Главное управление лесного хозяйства.
Установив указанные обстоятельства, суды признали, что письмо ТУ ФАУГИ по Омской области от 19.03.2009 N ТУ-3025, которым заявителю было сообщено о необходимости обратиться в Главное управление лесного хозяйства Омской области с заявлением об оформлении права землепользования спорными земельными участками, не нарушает права и законные интересы ООО АК “Омскагрегат”, поскольку указывает на специальный орган государственной власти, наделенный полномочиями по предоставлению в аренду лесных участков, в том числе и для целей оформления права землепользования под объектами недвижимости, а не ограничивает прав заявителя на заключение договора аренды указанных лесных участков.
Выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2009 г. N 10520/09.
…отказать в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А46-9216/2009 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.07.2009, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2010…”

Определение ВАС РФ от 16.04.2010 N ВАС-5278/09 по делу N А55-10909/2008
“…Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, исходили из того, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие охотохозяйству, входит в состав лесного фонда, поэтому предоставление такого участка должно регламентироваться нормами Лесного кодекса РФ, а не нормами земельного законодательства. Установив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда не проводился, суды признали, что охотохозяйство неправомерно настаивает на заключении с ним договора аренды указанного участка.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 N 10520/09, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства: заявитель обратился за оформлением права землепользования на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, находящемся по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Орловка. Указанный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится в собственности Российской Федерации.
Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом РФ и другими федеральными законами. Поскольку нормами Лесного кодекса РФ не урегулированы вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих участках объектов недвижимости, подлежат применению нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ. Доказательств оспаривания права собственности заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия их нормам лесного законодательства…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-45052/2009
“…ООО “Изумруд” обратилось в суд с настоящим заявлением, считая, что отказ Комитета противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его право на приобретение в аренду земельных участков, относящихся к землям лесного фонда и занятых объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
ООО “Изумруд” является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, отнесенных к землям лесного фонда; право собственности заявителя на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и Комитетом не оспаривается.
Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами – собственниками зданий, строений, сооружений – осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и правильно указал, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим необоснованна ссылка Комитета на несоблюдение ООО “Изумруд” порядка обращения с заявлениями о предоставлении в аренду лесных участков, регламентированного Правилами, поскольку ни Правилами, ни Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрена процедура предоставления в аренду лесных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2010 N Ф09-4753/10-С6 по делу N А60-54102/2009-С5
“…Общество “РИО-Тур” обратилось к министерству с заявлением от 09.09.2009 N 0909 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 48 420 кв. м для эксплуатации принадлежащей ему базы отдыха.
Письмом от 12.10.2009 N 06-04-6227/9 министерство отказало заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, расположенного на землях лесного фонда, без проведения аукциона.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка является незаконным, общество “РИО-Тур” обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Судами установлено, что общество “РИО-Тур”, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на исторически сложившемся и необходимом для их эксплуатации и функционирования земельном участке, имеет исключительное право на приобретение права аренды данного земельного участка.
Исходя из приоритета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации суды сделали правильный вывод о том, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
При этом суды верно указали, что с учетом положений статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами Лесного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что договоры аренды участков лесного фонда могут быть заключены только по результатам аукциона, размещение объектов капитального строительства на землях лесного фонда не допускается, оснований для предоставления заявителю земельного участка площадью 48 420 кв. м не имеется, судом кассационной инстанции признаны несостоятельными. Иные доводы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект

Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).

11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.05.2019 N Ф03-1452/2019 по делу N А51-28452/2017
“…В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В этой связи суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришли к выводу об отсутствии обязательства предпринимателя по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенным жилым домом, поэтому признали, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежала исключению площадь земельного участка, занятая многоквартирным домом, по мере первой регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.11.2017 N Ф02-5351/2017 по делу N А74-14638/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 3029Ю от 23.09.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 600 кв. м с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, участок 34, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Судами установлен факт регистрации 01.12.2016 права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 19-RU302000-024-2016 от 03.11.2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016), из чего следует, что земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной администрацией исходя из всей площади земельного участка, не имеется, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для перерасчета подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв. м (5 600 кв. м – 2 925 кв. м), в связи с чем обоснованно удовлетворили требования истца частично в сумме 643 250 рублей 34 копейки…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 N Ф03-3233/2018 по делу N А16-2426/2017
“…Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между МКУ “Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО “Город Биробиджан” ЕАО (арендодатель) и ООО “Масис” (арендатор) заключен договор N 10581, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 353 кв. м с кадастровым номером 79:01:0500060:126, расположенный по адресу: г. Биробиджан, 35 м на северо-запад от дома N 14 по ул. Косникова, для многоэтажного жилищного строительства, на срок с 10.06.2013 по 09.06.2016.
В границах названного земельного участка обществом, выступающим в качестве застройщика, построены и введены в эксплуатацию пять многоквартирных жилых домов, в том числе имеющие почтовые адреса: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, дома NN 6, 8, 9, 10, 11.
Часть квартир в указанных домах переданы заказчику – МКУ “Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО “Город Биробиджан” ЕАО по актам: от 04.03.2014 (квартира N 1 в доме N 8), от 12.03.2014 (квартира N 1 в доме N 10), от 22.12.2014 (квартира N 1 в доме N 11), от 14.12.2015 (квартира N 2 в доме N 6), от 29.12.2016 (квартира N 1 в доме N 9). Переход права собственности на указанные квартиры зарегистрирован в установленном порядке.
ООО “Масис”, ссылаясь на то, что по мере завершения строительства многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию подлежала пересчету арендная плата за земельный участок, занятый этими домами (всего 5), и полагая, что по окончании строительства всех многоквартирных домов договор аренды земельного участка должен быть расторгнут, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требование о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в сумме 253 149,50 руб.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности”, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В этой связи суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришел к выводу об отсутствии обязательства общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами, поэтому признал, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежали исключению площади земельных участков, занятых многоквартирными домами, по мере первой регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме.
Суд кассационной инстанции находит эти выводы обоснованными, сделанными с правильным применением вышеприведенных норм материального права, в связи с чем по результатам проверки законности постановления от 05.06.2018 приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для отмены решения суда первой инстанции от 02.03.2018 отсутствовали. Следует признать необоснованными выводы апелляционной инстанции, что для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом, из земельного участка, предоставленного для строительства 5-ти многоквартирных домов, необходим раздел земельного участка с доказательствами о его межевании, как не основанный на нормах действующего законодательства…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 N Ф04-4086/2017 по делу N А67-347/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием “Город Томск” (арендодателем) и ООО ТД “Кристалл” (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 N ТО-21-20331, на основании которого арендодатель по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2014 передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43, для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (пункты 1.2, 1.4 договора).
Ответчик в период с 01.10.2016 по 31.12.2016 обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком не исполнял и на момент предъявления искового заявления размер задолженности по арендной плате составил 3 691 986,25 руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Ответчик обращался с письмами в адрес департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 25.10.2016, департамента управления муниципальной собственностью от 23.11.2016 с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площади под введенными в эксплуатацию жилыми домами.
На указанные письма ответчику был дан ответ департаментом недвижимости администрации от 25.11.2016 N 15353, согласно которому исключение площади под введенными в эксплуатацию объектами строительства из договора невозможно, поскольку данные объекты не являются многоквартирными домами.
Согласно пункту 26 Постановления N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае – квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на квартиры в домах.
Исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение которой у истца прекратилось с момента регистрации права собственника на квартиры, судом определен размер арендной платы в сумме 3 226 725,54 руб. Обоснование площади земельного участка, представленное обществом и подтвержденное доказательствами, со стороны истца не опровергнуто (статья 65 АПК РФ).
Доводу истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания “ВИРА-Строй” (далее – ООО СК “ВИРА-Строй”, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2015 N Ф04-24239/2015 по делу N А75-13018/2014
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды N 78 сроком действия с 06.06.2013 по 30.09.2013 арендодатель по акту приема-передачи от 17.06.2013 передал в пользование арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 060 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000075, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 15 мкр., д. 16, с целевым назначением: под благоустройство территории жилого дома.
Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды установили, что никакой иной цели, кроме как передача департаментом в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000075 для благоустройства именно территории жилого дома N 16 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска, стороны в договоре аренды N 78 не предусмотрели.
Согласно схеме земельный участок расположен по контуру земельного участка, находящегося непосредственно под многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка по договору аренды в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Принимая во внимание, что арендные отношения между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим фактически для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам, прекратились, суды правомерно посчитали, что основания для продолжения пользования ответчиком земельным участком отсутствуют, равно, как отсутствует и обязанность по внесению платы за пользование этим участком.
В связи с утратой департаментом права взимать арендную плату по договору аренды истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении иска.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права не допущено (статья 288 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2014 по делу N А45-9226/2013
“…Довод заявителя о том, что он не обязан уплачивать арендную плату в связи с государственной регистрацией 13.06.2012 права собственности первого дольщика на помещение в многоквартирном доме и прекращением с данной даты договора аренды, не принимается во внимание суда кассационной инстанции.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из упомянутых положений ЖК РФ, Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Между тем конкурсный управляющий даже несмотря на то, что апелляционный суд определением от 18.02.2014 предложил истцу представить доказательства, подтверждающие регистрацию права собственности каких-либо лиц на объекты долевого строительства (документы, содержащие сведения о зарегистрированных правах на помещение за дольщиком, не являются общедоступными, а потому обстоятельства возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, подлежат доказыванию), в нарушение статьи 65 АПК РФ указанных доказательств не представил.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов, что мэрия, не получив от ЗАО “НОВИНКОМ” в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды уведомление о переходе прав на объекты недвижимости, обоснованно посчитала договор аренды действующим в спорный период…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2019 N Ф05-5217/2019 по делу N А40-76275/2018
“…В обоснование заявленных исковых требований Департамент ссылался на неисполнение арендатором принятых на себя пунктами 3.2 и 5.5 договора обязательств по уплате арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период со 2 квартала 2015 года по 09.09.2015 в размере 2 273 503 руб. 25 коп., что явилось основанием для начисления предусмотренной п. п. 8.1, 8.2 договора неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно в сумме 101 801 руб. 26 коп.
Поскольку претензия Департамента от 28.11.2017, направленная в адрес ответчика в целях досудебного урегулирования спора, оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222, с учетом правильного распределения бремени доказывания, ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, проверив представленный истцом расчет и признав его верным, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222 продолжал действовать до окончания спорного периода, поскольку ответчиком не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения до 09.09.2015, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.
Отклоняя доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в спорном периоде, поскольку АО “Центр-Инвест” исполнило условия договора аренды земельного участка N И-09-000222 от 31.07.2013 с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи первого объекта долевого строительства по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации”, в котором разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам следует учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 N Ф05-17505/2018 по делу N А40-255361/2017
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО “ОблСтройФинанс”, реорганизованное в результате присоединения к ООО МИЦ” 30 июня 2017 года, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общая площадь 24 020 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка, на основании договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю, заключенного с Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области, договора передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка 09 декабря 2009 года N 2/11, дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 20 мая 2010 года, дополнительного соглашения от 08 ноября 2012 года N М-11-500063 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от Муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области к Департаменту земельных ресурсов города Москвы в связи с включением земельного участка в границы г. Москвы.
В соответствии с полученными разрешениями на строительство от 01 июля 2010 года N RU 50503000-192/10-р/с, от 04 августа 2011 года N RU 50503000-228/11-р/с заявитель осуществил на указанном земельном участке строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства, а также строительство 8-секционного жилого дома со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином с привлечением средств участников долевого строительства.
ООО МИЦ” были получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию 22 августа 2013 года N RU77245000-005069 и от 30 мая 2014 года N RU77245000-005685.
Впоследствии, 17 июля 2017 года ООО “МИЦ” обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) записи о прекращении договора аренды в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0120303:363, на котором расположены вышеназванные жилые дома.
Уведомлением от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630 Управлением Росреестра по Москве отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363.
Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушающим его права, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что право собственности первого собственника в многоэтажном жилом доме по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 16, было зарегистрировано 21 марта 2014 года; право собственности первого собственника в 8-секционном жилом доме со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 14, было зарегистрировано 06 октября 2014 года.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363 прекращен 21 марта 2014 года в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации возведенных на них двух многоквартирных домов.
Отклоняя доводы Управления Росреестра по Москве, суды указали, что законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется, обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридического оформления уже существующих отношений.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве, изложенный в уведомлении от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем признали его незаконным и обязали Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций и принятии обжалуемых судебных актов полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2017 N Ф05-795/2017 по делу N А40-239750/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2011 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Польского муниципального района (арендодатель) и ЖСК “Знаменский” (арендатор, истец) был подписан договор аренды земельного участка N 232ю/2011 (далее – Договор аренды земельного участка), по которому истцу в аренду передан земельный участок площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, имеющий адресный ориентир: п. Знамя Октября, для строительства 9-этажного 72-квартирного жилого дома. Срок аренды – 5 лет (п. 2.1).
28.03.2014 9-этажный 72-квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, введен в эксплуатацию. 25.11.2014 осуществлена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном доме.
08.10.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения прав по Договору аренды земельного участка.
Решением N 77/022/056/2015-629 от 20.11.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного соглашения на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации), сославшись на то, что не представлено соглашения между сторонами договора о его расторжении.
Полагая, что решение управления является незаконным и необоснованным и нарушает права и законные интересы комитета, заявитель обратился в арбитражный суд.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлено, что заявителем в составе пакета документов, представленных на государственную регистрацию, указаны сведения об осуществлении 25.11.2014 первой государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что заявителем представлены необходимые и достаточные сведения для государственной регистрации прекращения прав аренды в силу закона…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 N Ф06-34656/2018 по делу N А06-4737/2017
“…Полагая, что земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, также является имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу должника, в связи с чем, по мнению заявителя, Администрация нарушила права Общества, конкурсный управляющий ОАО “СПМК N 39” Иванова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В данном случае, как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010259:496, который по договору от 17.05.2006 N 677 находился в аренде для использования в целях строительства первой очереди 10 – 14-тиэтажного жилого дома с нежилыми этажами, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, д. 17, корп. 2, в 2007 году был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства 4 блок-секции, 117 квартир, почтовый адрес: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, 17, корп. 2.
В Администрацию представлено свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2010 30 АА 429829.
В материалы дела предоставлены свидетельства граждан (т. 1, л.д. 77 – 120) о праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом по ул. В.Барсовой г. Астрахани, дом 17. Свидетельства выданы на основании судебных актов, принятых в 2010 – 2011 годах.
Таким образом, поскольку арендуемый земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, то в силу прямого указания закона после завершения строительства и регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме находящийся непосредственно под возведенным объектом земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, что означает прекращение права аренды другого лица на этот участок, независимо от соблюдения процедур, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса. При этом право пользования остальной частью участка переходит к собственникам находящегося на ней объекта незавершенного строительства.
В связи с изложенным, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды обоснованно признали требования заявителя о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в прекращении права аренды ОАО “СПМК N 39” на земельный участок площадью 8 804 кв. м по договору аренды от 17.05.2006 N 677 по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой в Кировском районе, путем вынесения постановления от 18.08.2010 N 6190, ставшего основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 с государственного учета; признании незаконными действий Администрации, выразившихся в фактическом изъятии земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 у ОАО “СПМК N 39” без уведомления ОАО “СПМК N 39”, без заключения соглашения о расторжении договора аренды от 17.05.2006 N 677 и заключения акта приемки-передачи с ОАО “СПМК N 39” по земельному участку с кадастровым номером 30:12:010259:496; признании незаконным формирования на территории снятого с учета земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 других земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:4579, без уведомления и привлечения ОАО “СПМК N 39″, не подлежащими удовлетворению…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2016 N Ф06-5048/2015 по делу N А12-47057/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.01.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5 439,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования – земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).
Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору за период с 01.03.2014 по 31.07.2014, обратился в арбитражный суд.
Судами установлено, что 17.03.2015 многоквартирный жилой дом, построенный ЗАО “ЮНИЖ-СТРОЙ”, введен в эксплуатацию.
Право собственности на не завершенную строительством однокомнатную квартиру N 29, расположенную по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23 кв. 29, жилой многоквартирный дом N 1, зарегистрировано 06.05.2014 за Лазутиной Т.А.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких условиях, установив факт регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на не завершенное строительством однокомнатную квартиру N 29 по адресу: г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, жилой многоквартирный дом N 1, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды с указанной даты прекратил свое действие.
В связи с этим задолженность по арендной плате после 05.05.2014 не может быть взыскана с ответчика…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2015 N Ф06-26607/2015 по делу N А65-30542/2014
“…Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.02.2012 N 16029, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14.08.2014.
Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 по 05.12.2014 не подлежит удовлетворению, поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738. Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2015 N Ф07-3224/2015 по делу N А13-7534/2014
“…Общество направило в Управление землепользования Департамента имущественных отношений письмо от 13.03.2014 N 244 о расторжении договора аренды с момента подписания последнего акта приема-передачи помещения дольщиком построенного на арендованном земельном участке многоквартирного жилого дома (31.03.2014).
В ответ Управление землепользования письмом от 28.04.2014 сообщило обществу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, сославшись при этом на сообщение Управления Росреестра от 16.04.2014, из которого следует, что по состоянию на 14.04.2014 сведения о государственной регистрации прав на помещения в построенном на земельном участке многоквартирном жилом доме N 23б по ул. Ярославской в г. Вологде в ЕГРП отсутствуют.
Государственная регистрация первого права собственности на объект недвижимости, расположенный в многоквартирном жилом доме по указанному адресу, проведена Управлением Росреестра 25.04.2014 на квартиру N 47.
Ссылаясь на то, что договорные отношения прекратились с момента получения разрешения на ввод построенного на земельном участке объекта в эксплуатацию, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требование общества о расторжении договора со дня ввода построенного дома в эксплуатацию. При этом суды правильно исходили из того, что статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом. Пункт 2 статьи 23 Закона о регистрации содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им. С момента государственной регистрации права собственности первого домовладельца на квартиру в построенном многоквартирном жилом доме на земельный участок, занятый этим домом и необходимый для его эксплуатации, возникла общая долевая собственность. При этом договор аренды земельного участка между Департаментом и обществом прекратился на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку возникновение права собственности на помещения в доме влечет переход к собственникам помещений прав на земельный участок.
Суды установили, что договор аренды прекратил свое действие в связи с возникновением прав домовладельцев на земельный участок, и обоснованно отказали в удовлетворении требования о признании его расторгнутым с момента ввода дома в эксплуатацию…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.03.2016 N Ф08-1058/2016 по делу N А32-19746/2014
“…Администрация, полагая, что в период с 01.01.2013 по 30.06.2014 у общества возник долг по арендной плате, на который начислена неустойка с 11.10.2012 по 22.04.2014 (пункт 5.2 договора аренды, статья 330 Гражданского кодекса), обратилась с исковым заявлением в арбитражный суд.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1), а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей (пункты 2, 3 статьи 46 Земельного кодекса, здесь и далее в применимой к спорным отношениям редакции).
В пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции Постановления от 25.01.2013 N 13; далее – Постановление от 17.11.2011 N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного жилищного закона и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. С момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии у ответчика долга по договору аренды в заявленном истцом размере, поскольку спорный земельный участок перешел в собственность собственников помещений в многоквартирных жилых домах, расположенных на участке.
Суды правомерно указали, что в силу закона земельный участок, занятый многоквартирными жилыми домами с элементами озеленения и благоустройства, перешел в общую долевую собственность собственников помещений этих домов.
Довод администрации о том, что земельный участок будет считаться сформированным для целей, указанных в статье 16 Вводного закона, только с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о таком виде разрешенного использования, как эксплуатация многоквартирного жилого дома, суды правомерно признали несостоятельным, поскольку прекращение договора аренды закон связывает именно с фактом государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений многоквартирного дома.
В рамках настоящего дела администрация не доказала, что для эксплуатации построенного обществом комплекса жилых домов с детским садом и подземным гаражом (с элементами озеленения и благоустройства) требуется земельный участок иной площади, либо ответчик имеет возможность использовать земельный участок (его часть) в собственных целях. Выводы судов о прекращении договора аренды соответствуют правилам статьи 413 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным пункте 26 Постановления от 17.11.2011 N 73. Расчет размера арендной платы произведен судами с учетом фактического использования участка и в соответствии с нормами Постановления N 50.
Нормы материального права судебные инстанции применили верно, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебного акта в любом случае (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.06.2017 N Ф09-2911/17 по делу N А60-48488/2016
“…При рассмотрении спора судами установлено, что между Администрацией (арендодатель) и обществом “РСГ-Академическое” (арендатор) 23.04.2012 заключен договор аренды земельного участка N 3-1801-Т, в соответствии с которым арендатору передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0313005:60 площадью 6 137 кв. м для строительства двух многоэтажных домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой.
В связи с окончанием строительства на указанном участке и оформлением права собственности жильцов на квартиры в указанных домах, общество “РСГ-Академическое” обратилось в Управление Росреестра с заявлением о прекращении права аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0313005:60, указав, что 05.02.2014 и 11.12.2014 зарегистрировано право собственности первых лиц на квартиры в указанных домах.
Управлением Росреестра 17.08.2016 отказано в государственной регистрации прекращения права аренды общества на указанный выше земельный участок (сообщение N 66/001/487/2016-989).
Полагая, что отказ является незаконным, общество “РСГ-Академическое” обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
При этом п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) содержит правило о том, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, а также разъяснений, содержащихся в п. 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Данная правовая позиция, ранее изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, сформулирована в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Судами установлено, что на спорном земельном участке, предоставленном на срок с 23.04.2012 по 22.04.2017 для строительства двух многоэтажных жилых домов с нежилыми помещениями на первом этаже и подземной автостоянкой, построены и введены в эксплуатацию: двухсекционный жилой дом с встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.6 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 135 – 28.10.2013; насосная станция (N 5.7.04 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 147а – 28.10.2013; двухсекционный жилой дом со встроенными помещениями общественного назначения (N 5.7.2 по г/п), расположенный по ул. Краснолесья, д. 147 – 19.06.2014; подземная автостоянка (N 5.7.02 по г/п), расположенная по ул. Краснолесья, д. 139а – 17.01.2014.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, суды также установили, что право собственности на отдельные квартиры в построенных жилых домах зарегистрированы за различными лицами.
Принимая во внимание, что на момент обращения общества в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка жилые дома, расположенные на данном участке, были введены в эксплуатацию, осуществлена государственная регистрация прав на квартиры в них, суды пришли к верному выводу о том, что с момента окончания строительства последнего объекта на этом участке и регистрации права первого лица на помещение в нем общество “РСГ-Академическое” утратило право аренды этого участка, законных оснований для сохранения записи о несуществующей аренде в отношении этого участка не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2015 N Ф09-7972/15 по делу N А76-4704/2015
“…В соответствии с п. 1.1, 2.1, 3.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 30.11.2006 по 30.11.2009 за плату в размере 816 087 руб. 23 коп. земельный участок с кадастровым номером 74:30:0000000:0084 площадью 86 778 кв. м, расположенный по адресу: г. Копейск, квартал, ограниченный улицами Кирова, Калинина, Брюсова, Боткина, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Ссылаясь на то, что с момента государственной регистрации права собственности на первую из квартир в возводимых на указанных земельных участках многоквартирных домах у истца как арендатора в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) последовательно прекратилось право пользования такими земельными участками, ввиду чего в период с января 2012 года по 31.12.2013 истец излишне уплатил арендодателю 2 028 605 руб. 07 коп., общество “КПД Заказчик” обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а право пользования арендатором названным земельным участком прекращается.
Указанный вывод согласуется с разъяснениями, изложенными в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, а также с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, согласно которым с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном в ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что с даты введения в эксплуатацию жилых домов на соответствующих земельных участках у общества “КПД Заказчик” в силу п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” прекратилось право пользования спорными земельными участками, а следовательно, и обязанность по внесению платы за такое пользование (ст. 307, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем пришли к правомерному выводу, что денежные средства в сумме 2 028 605 руб. 07 коп., перечисленные истцом ответчику за пользование вышеуказанными земельными участками за период с января 2012 по 31.12.2013, приобретены ответчиком без правовых оснований, и удовлетворили исковые требования о взыскании с Управления суммы неосновательного обогащения.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.02.2018 N Ф10-153/2018 по делу N А23-8333/2016
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 11.03.2011 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калужской области (арендодатель) и ООО “Спарта” (арендатор) был заключен договор N 27/2011-006 аренды земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 10 525 кв. м, с кадастровым номером 40:27:030602:130, находящегося по адресу: Калужская область, г. Обнинск, улица Королева, д. 6, 1.120, 4.120, 8.410, 9.200, многоквартирные жилые дома, торговля, общественное питание, бытовое обслуживание (объекты общей площадью до 800 кв. метров), молочные кухни, аптеки, бани, сауны, химчистки, парикмахерские, прачечные в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, прилагаемом к договору, сроком на 49 лет.
В период срока действия договора на спорном земельном участке построено три многоквартирных жилых дома: дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10, введенный в эксплуатацию 26.12.2013; дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12, разрешение на ввод в эксплуатацию выдано 26.12.2013, и дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14, разрешение на ввод в эксплуатацию которого выдано 26.12.2014.
На основании заявления арендатора от 18.01.2017 N 1 запись об аренде Управлением Росреестра по Калужской области была погашена 24.01.2017 (уведомление N 40/011/002/2017-339).
Ссылаясь на то, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, требование о ее уплате, изложенное в претензии, оставлено без удовлетворения, истец обратился в суд с настоящим иском.
В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. п. 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Судом установлено, что многоквартирные дома введены в эксплуатацию 26.12.2013 и 26.12.2014, а регистрация права собственности первых собственников жилых помещения в них произведена 20.02.2014 – жилой дом N 1 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 10; 21.02.2014 жилой дом N 2 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 12 и 17.02.2015 жилой дом N 3 по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, д. 14.
Таким образом, с учетом представленных администрацией города Обнинска сведений о нормативной площади земельных участков под многоквартирными домами жилого комплекса по ул. Звездной договор аренды в части земельного участка под жилым домом по адресу: Калужская область, г. Обнинск, ул. Звездная, 10 (площадью 3331,87 кв. м) следует считать прекращенным с 21.02.2014; под жилым домом N 12 (площадью 3145,94 кв. м) – с 22.02.2014 и под домом N 14 (площадью 4047,19 кв. м) – с 18.02.2015.
Арендная плата предъявлена ко взысканию за период с 01.01.2015 по 21.06.2016, тогда как она могла быть взыскана только за земельный участок под жилым домом по ул. Звездная, 24 за период с 01.01.2015 по 17.02.2015 в сумме 111 528 руб.
Между тем ответчиком за 2014 год по платежным поручениям от 15.05.2014 N 224 и от 21.10.2014 N 469 внесено 2 205 500 руб., без учета прекращения договора в части земельных участков под жилыми домами N 10 и 12 с 21.02.2014 и с 22.02.2014 соответственно. При этом арендная плата за земельные участки под ними могла быть взыскана с 01.01.2014 до 22.02.2014 в общей сумме 312 295 руб. 37 коп.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у ООО “Спарта” задолженности в заявленном размере…”

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО “МЖК-Стройотделка” (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель – земли поселений, общей площадью 2737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова – ул. Фирсова.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за которой подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Рязанской области от 28.12.2010 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 подлежат отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

11.2. Вывод из судебной практики: После регистрации права собственности на любое из помещений в многоквартирном доме договор аренды земельного участка, который передан под строительство многоквартирного дома и других объектов недвижимости, продолжает действовать в отношении части участка, необходимой для завершения строительства данных объектов.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.09.2014 N Ф09-5527/14 по делу N А60-47887/2013
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 28.10.2008 на основании распоряжений главы Екатеринбурга от 29.03.2006 N 776-р, от 25.12.2007 N 462-р, от 31.07.2008 N 222-р между Администрацией (арендодатель) и обществом “Корпорация “Атомстройкомплекс” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 1-1099, в соответствии с которым арендатору во временное пользование для строительства высотного жилого комплекса с объектами общественного назначения и подземными автостоянками передан земельный участок общей площадью 16406 кв. м с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Победы – Бакинских комиссаров – Уральских рабочих – переулок Сосновского, в пределах границ, указанных в плане земельного участка (п. п. 1, 2.1 договора).
Как следует из разрешений на строительство от 09.03.2007 N RU 66302000-093, от 09.03.2007 N RU 66302000-737, от 25.12.2007 N RU 66302000-756, от 18.02.2008 N RU 66302000-56, от 18.02.2008 N RU 66302000-52, от 28.09.2010 N 1238, от 31.12.2010 N 1188, от 23.12.2011 N 2153, а также из разрешенного использования земельного участка, указанного в договоре аренды от 28.10.2008 N 1-1099, земельный участок предоставлен для строительства не только жилых домов, но и объектов общественного назначения и подземных автостоянок.
Согласно разрешениям на ввод объектов в эксплуатацию от 29.12.2007 N RU 66302000-4470, от 27.06.2008 N RU 66302000-172, от 27.08.2008 N RU 66302000-228, от 30.09.2010 N RU 66302000-569, от 15.04.2011 N RU 66302000-904, от 29.12.2011 N RU 66302000-1258, от 29.12.2012 N RU 66302000-1638 завершено строительство жилых домов на спорном земельном участке.
Ссылаясь на нарушение обществом “Корпорация “Атомстройкомплекс” своих обязательств по внесению арендной платы за январь – ноябрь 2013 года, Администрация обратилась в суд с рассматриваемыми требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в редакции постановления от 25.01.2013 N 13, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что обществом “Корпорация “Атомстройкомплекс” не завершено строительство общественных объектов и подземной автостоянки, площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства, составляет 7 033,75 кв. м, доказательств передачи земельного участка арендодателю по акту приема-передачи обществом “Корпорация “Атомстройкомплекс” не представлено.
В связи с чем суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что у общества “Корпорация “Атомстройкомплекс” сохранилось право пользования частью земельного участка с кадастровым номером 66:41:00 00 000:496, предоставленного по договору аренды от 28.10.2008 N 1-1099.
При таких обстоятельствах, установив, что в период действия договора аренды обязательство по внесению арендной платы за январь – ноябрь 2013 года обществом “Корпорация “Атомстройкомплекс” не исполнено, суды пришли к правильному выводу о наличии у ответчика задолженности по арендной плате и оснований для взыскания неустойки, начисленной на основании п. 3.1 договора, в связи с чем правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав долг в размере 1 518 114 руб. 70 коп. и пени в сумме 117 213 руб. 73 коп…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2014 по делу N А43-17503/2013
“…Арбитражный суд Нижегородской области решением от 30.01.2014, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2014, пришел к выводу, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первой очереди) у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком под жилым домом; ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей за пользование оставшейся частью земельного участка, в связи с чем суд взыскал задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек, пени с применением статьи 333 ГК РФ в размере 1 706 684 рублей 80 копеек.
Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 25.06.2010 N 561, в соответствии с которым на основании протокола аукциона от 24.06.2009 N 1 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Балахна, улица Олимпийская, дом 9, арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на праве аренды земельный участок площадью 10 813 квадратных метров, с кадастровым номером 52:16:0030302:570, категория земель: земли населенных пунктов, для проектирования и строительства многоквартирного жилого дома (пункты 1.1 и 1.3 договора). Срок действия договора до 24.06.2012. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 04.08.2009.
На строительство многоквартирного дома Общество получило разрешение от 02.10.2009 N 27, которое 21.07.2010 изменено путем выдачи Обществу разрешений NN 71, 72 и 73 на строительство соответственно первой, второй и третьей очередей строительства.
Первая запись о регистрации права собственности на квартиру N 141, расположенную по поименованному адресу, внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.05.2011 под номером 52-52-04/023/2011-262.
Сославшись на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (первая очередь строительства) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под построенной первой очередью строительства и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что после введения в эксплуатацию первой очереди строительства у ответчика для строительства второй и третей очередей жилого дома в пользовании остался земельный участок площадью 5406,5 квадратного метра и обязанность по внесению арендной платы за эту часть земельного участка не прекратилась.
В нарушение статьи 65 АПК РФ Общество не представило доказательств внесения платы за пользование земельным участком с августа 2010 года по июль 2013 года, следовательно, суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика задолженность в размере 3 603 145 рублей 16 копеек.
Довод заявителя о том, что спорный земельный участок является неделимым объектом недвижимости, а значит, с момента государственной регистрации права собственности первого лица земельный участок поступает в общую долевую собственность, а истец утрачивает право по его распоряжению и взысканию за него арендной платы, был предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и получил надлежащую правовую оценку.
После ввода в эксплуатацию первой очереди строительства и регистрации права собственности на квартиру ответчик полностью не завершил строительные работы на арендованном земельном участке и продолжал строительство второй и третьей очередей, следовательно, пользовался спорным земельным участком, а значит, обязан вносить арендную плату.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8303/14 по делу N А34-4745/2013
“…Департамент имущественных и земельных отношений Курганской области (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Курганской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Строительно-монтажное управление крупнопанельного домостроения” (далее – общество “СМУ КПД”) о взыскании задолженности в размере 3 222 364 руб. 41 коп., из них: арендная плата в сумме 2 627 563 руб. 22 коп., пени в сумме 594 801 руб. 19 коп.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление от 17.11.2011 N 73), а также правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 постановления от 17.11.2011 N 73, допускается предоставление в пользование арендатору не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, в том числе разрешения на строительство, разрешения на ввод объектов в эксплуатацию, суды установили, что земельный участок с кадастровым номером 45:25:020408:0052, общей площадью 14 800 кв. м, сформирован в целях строительства многосекционного жилого дома, строительство которого изначально предполагалось поочередно, с вводом блок-секций в эксплуатацию отдельно, по мере строительства, обществом “СМУ КПД” завершены соответствующие этапы строительства.
Учитывая положения ранее указанных норм права и установленные по делу обстоятельства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на помещения в жилых домах право аренды общества “СМУ КПД” на земельные участки занятые жилыми домами фактически прекратилось, поскольку с указанного момента соответствующие земельные участки поступили в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Расчет суммы иска проверен судом первой инстанции с учетом обстоятельств, установленных в заключении экспертов, и признан ошибочным. Установив факт пользования только частью земельного участка, суд первой инстанции самостоятельно произвел расчет подлежащей взысканию суммы. Суд апелляционной инстанции выводы суда первой инстанции признал верными.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

11.3. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, который был заключен до введения в действие Жилищного кодекса РФ, не прекращается с момента регистрации права собственности на любое из помещений в доме, если участок для эксплуатации этого дома не сформирован.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.11.2015 по делу N А56-62096/2014
“…Как следует из материалов дела, 01.02.1998 Кооператив (арендатор) и Комитет (арендодатель) заключили договор аренды N 00/ЗК-00663 (01) земельного участка, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45., предоставленного для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями, сроком действия с 17.11.1997 по 30.09.1999.
Как установлено судами, строительство жилого дома завершено, он введен в эксплуатацию на основании разрешения Службы государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга от 30.12.2008 N 78-3002в-2008.
В соответствии с уведомлением Управления Росреестра от 07.11.2014 обременение в виде аренды земельного участка прекращено 07.11.2014 на основании заявления Комитета от 23.10.2014 в связи с прекращением договора аренды по причине регистрации 10.11.2011 за Ермолиным А.В. и Ермолиной Н.Н. права собственности на квартиру в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Нахимова, д. 9.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим, Кооператив обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявления, поскольку пришел к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности на первую квартиру в жилом доме договор аренды от 01.02.1998 N 00/ЗК-00663 (01), заключенный Комитетом и Кооперативом, прекратил свое действие в силу норм жилищного законодательства.
Апелляционный суд не согласился с указанным выводом.
Апелляционный суд, применив статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статью 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, пункт 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон) и руководствуясь разъяснениями, приведенными в пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22), пришел к выводу, что переход права собственности на земельный участок к собственникам помещений в многоквартирном доме возможен при соблюдении ряда условий, а именно: многоквартирный дом должен быть введен в эксплуатацию; хотя бы на одну из квартир зарегистрировано право собственности; земельный участок сформирован для эксплуатации и обслуживания данного жилого дома.
С момента формирования, постановки на кадастровый учет такого участка и перехода на него права общей долевой собственности собственников помещений прекращается договор аренды участка.
Как верно отметил апелляционный суд, земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, В.О., квартал 1, корп. 45, предоставлялся Кооперативу для проектирования и строительства жилого дома со встроенными помещениями; для эксплуатации жилого дома земельный участок не формировался.
Согласно пункту 67 Постановления N 10/22, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.
С учетом данной правовой позиции регистрация права собственности на первую квартиру в доме, притом что участок для эксплуатации этого дома не сформирован, сама по себе не является достаточным основанием для регистрации прекращения договора аренды.
Предусмотренные главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации основания считать договор аренды прекратившим свое действие формально отсутствуют. Документов, свидетельствующих о прекращении договора в порядке, установленном статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в деле также не имеется.
С учетом изложенного кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебного акта…”

11.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды находящегося в публичной собственности земельного участка, который передан под строительство нежилого объекта, продолжает действовать и после регистрации права собственности на любое из помещений в данном объекте. При этом на стороне арендатора возникает множественность лиц.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.04.2017 N Ф06-19895/2017 по делу N А55-10023/2016
“…Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 11.08.2009 N RU-63302000-25, выданного Мэрией, договора участия в долевом строительстве нежилого помещения от 15.12.2008 N 35, акта приемки-передачи от 14.08.2009 за ООО “МВ Холдинг” зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 129,90 кв. м, 7 этаж комната N 22, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 серии 63-АД N 462119.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, не подлежат применению разъяснения, изложенные в пункте 26 постановления N 73, согласно которым с момента первой регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме прекращается договор аренды земельного участка, который переходит в долевую собственность.
В случае если имеющееся у застройщика нежилого здания (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка (пункт 8 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).
Из анализа установленных судебной инстанцией обстоятельств следует, что ООО “МВ Холдинг” приобрело спорное помещение на основании заключенного с застройщиком договора долевого участия от 15.12.2008 N 35, нежилое здание делового центра введено в эксплуатацию 11.08.2009, право собственности на отдельные помещения обществом зарегистрировано 18.03.2010.
Вместе с тем, в свою очередь, спорный земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101168:28 предоставлен застройщику в аренду для строительства здания делового центра, данный факт подтвержден документально и не оспаривается сторонами.
Впоследствии ООО “МВ Холдинг” письмом от 14.11.2014 N 5947-вх/5.2 обратилось в Департамент по управлению муниципальным имуществом Мэрии городского округа Тольятти о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 63:09:0101168:28 в аренду.
На основании постановления Мэрии от 03.12.2014 N 4554-п/1 между Мэрией и гражданами (собственниками нежилых помещений) был заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2015 N 3090, по условиям которого земельный участок с кадастровым номером 63:09:0101168:28 общей площадью 1 961 кв. м предоставлен арендаторам с разрешенным использованием: офисные объекты. По дополнительному соглашению от 02.06.2015 ООО “МВ Холдинг”, также являясь одним из собственников помещений, вступило в договор аренды, 05.08.2015 обременение участка правом аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поскольку мэрия не представила доказательств о том, что договор аренды земельного участка, заключенный с застройщиком, содержал в качестве основания для его прекращения завершение строительства (ввод в эксплуатацию), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать, а с момента регистрации права собственности на нежилые помещения за дольщиками к ним перешли права и обязанности арендаторов (перемена лиц в договоре аренды) в силу закона.
В связи с чем до заключения нового договора аренды от 27.02.2015 N 3090 (дата регистрации 05.08.2015) с собственниками нежилых помещений отношения сторон по использованию земельного участка регулировались прежним договором, заключенным с застройщиком вследствие перемены лиц (участников арендных отношений)…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29.03.2016 по делу N 305-ЭС15-16772, А41-58990/2014 (данный акт включен в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016))
“…В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.
В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.
Такой подход не лишает арендатора (арендаторов) права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта недвижимости. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого здания, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства этого объекта недвижимости.
Согласно материалам дела и пояснениям представителей Комитета и Общества в судебном заседании коллегии на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070210:173 возведено отдельно стоящее нежилое здание кафе с торговыми площадями, данный участок не входит в придомовую территорию многоквартирного дома и сформирован для размещения нежилого здания кафе с торговыми площадями. Общество не представило в материалы дела доказательств того, что в указанный в иске период после ввода объекта в эксплуатацию все помещения в названном здании были переданы им в собственность другим лицам.
Поскольку ни закон, ни договор аренды от 23.05.2005 N 61-05 не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать.
Учитывая отсутствие законодательного пробела в части регулирования спорных правоотношений, у судов не имелось оснований для применения к этим правоотношениям по аналогии закона положений о прекращении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, в случае отчуждения жилых или нежилых помещений в нем.
Таким образом, суды, необоснованно применив положения статьи 36 ЖК РФ, статей 289 и 290 ГК РФ в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:13:070210:173, пришли к неправильным выводам о том, что договор аренды указанного участка прекратил свое действие 25.09.2014 и Комитет утратил право распоряжаться этим участком и требовать внесения арендной платы за его использование в указанный в иске период.
Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

 Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ)

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ на арендатора возложена обязанность пользоваться арендуемым имуществом согласно условиям договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендодатель вправе требовать от арендатора, не выполнившего обязательств, соблюдения условий договора. Возникает вопрос: на основании каких норм закона следует заявлять такое требование?
Кроме того, на практике складываются ситуации, когда права собственника, передавшего имущество в аренду, нарушаются действиями третьего лица, которому это имущество во владение не передавалось. Вправе ли в таком случае собственник предъявить иск третьему лицу?

12.1. Вывод из судебной практики: Как собственник, так и арендатор имущества, вправе предъявить негаторный иск к третьему лицу.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2018 N Ф08-1763/2018 по делу N А53-10440/2017
“…Как видно из материалов дела, 25.10.2016 на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу N А53-5948/2016 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 36879 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 977 кв. м, кадастровый номер 61:44:0050631:23, находящегося по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс), сроком до 07.09.2019 (т. 1, л.д. 9-12). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.11.2016. На земельном участке обременения и ограничения отсутствуют (пункт 1.2).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам за период с 07.09.2016 по 31.03.2017, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами до фактического исполнения обязательства.
Считая, что земельный участок, переданный обществу по договору аренды от 25.10.2016 N 36879, не мог быть использован в соответствии с обусловленными целями, данное лицо обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на департамент обязанности по принятию необходимых мер по устранению препятствий в пользовании объектом аренды.
Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении департаментом требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса или о возникновении по его вине недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса), судами не выявлено, отказ в удовлетворении встречного иска коллегия окружного суда считает правомерным.
Общество не лишено правовых оснований для предъявления к нарушителю защищаемого права требований о возмещении причиненных убытков, связанных с неправомерным занятием третьим лицом спорного земельного участка.
Поддерживая выводы судебных инстанций, суд округа считает также необходимым отметить следующее.
По смыслу статей 304, 305 Гражданского кодекса и разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”, а также пункта 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” при передаче имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Следовательно, общество имело равную наряду с департаментом возможность на предъявление к третьим лицам негаторных требований в целях защиты права арендатора на использование спорного земельного участка, однако такой возможностью не воспользовалось, что также не освобождает его (как частично, так и полностью) от обязанности вносить предусмотренную договором плату.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требований общества в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”
“…3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу – нарушителю права собственности.
Собственник причала-пирса обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании своим имуществом путем демонтажа сборно-разборного холодильника.
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) причал-пирс находится в аренде сроком на пять лет, поэтому истец не владеет этим имуществом и не имеет права на удовлетворение заявленного требования.
В ходе судебного заседания арендатор пояснил, что расположенный на причале холодильник, хотя и был установлен без его согласия, не препятствует ему осуществлять эксплуатацию арендуемого имущества – разгрузку приходящих рыболовецких судов.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, отметив, что согласно статье 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд в защиту своих нарушенных прав и законных интересов. Право невладеющего собственника не нарушается до тех пор, пока имущество находится во владении арендатора. После того как имущество будет возвращено собственнику, он сможет обратиться с иском о демонтаже холодильника.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск собственника удовлетворил, отметив следующее.
Истцом доказано, а ответчиком признано размещение сборно-разборного холодильника на причале-пирсе без согласия собственника имущества.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. Размещение холодильника без воли собственника является нарушением его права на причал-пирс, которое не связано с лишением владения. По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска.
В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2015 N Ф04-21056/2015 по делу N А03-868/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии “ЛЕГЕ АРТИС” (далее – ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС”) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Головатому Андрею Валентиновичу (далее – ИП Головатый А.В., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии “АРТИС ДЕКОР” (далее – ООО ЦМК “АРТИС ДЕКОР”) об истребовании из чужого незаконного владения ИП Головатого А.В. и ООО ЦМК “АРТИС ДЕКОР” нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, помещение Н-8, путем возвращения помещения в фактическое владение и пользование ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС”.
Исковые требования со ссылкой на статьи 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что в помещение, переданное истцу в аренду по договору аренды от 07.09.2011, действие которого автоматически пролонгировано с 15.01.2014, прекращен доступ. В связи с установлением ответчиками препятствий в пользовании помещением истец не имеет возможности осуществлять хозяйственную деятельность по предоставлению гражданам медицинских и косметологических услуг, вследствие чего несет финансовые потери.
Из материалов дела видно, что между ИП Головатым А.В. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Медицинский Центр Лазерной Косметологии “ЛЕГЕ АРТИС” (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2011, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату передано нежилое помещение общей площадью 373 кв. м на втором этаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, Н-8.
Письмом от 15.01.2014 (исх. N 02-01/14) охранное предприятие сообщило истцу о том, что помещение захвачено группой лиц, доступ в помещение невозможен.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС” в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу статьи 305 ГК РФ, разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, права, предусмотренные указанной выше статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на любом ином праве или иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Судами установлено, что договор аренды от 07.09.2011 был пролонгирован и действовал вплоть до 01.01.2013.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что между учредителями ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС” Мухортовым С.А. и Луневой С.К. возник конфликт и оснований утверждать об осведомленности директора истца Мухортова С.А. об окончании срока действия договора аренды от 01.01.2013 и о прекращении договорных отношений по нему не имелось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования…”

12.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011
“…Указанный земельный участок 27.05.2008 администрация передала в аренду предпринимателю на основании договора N 1 (далее – договор аренды N 1), по условиям которого администрация (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) за плату земельный участок с видом разрешенного использования – для эксплуатации стадиона – сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2008 N RU 23531302-31 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выданы свидетельства о регистрации права на бытовое помещение общей площадью 36,2 кв. метра лит. А и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв. метра.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.07.2009 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2009 N RU 23531302-18 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выдано свидетельство о регистрации права на мини-футбольное поле общей площадью 1352 кв. метра лит. VI.
Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле общей площадью 6996 кв. метров лит. V на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009 N RU 23531302-33.
Предприниматель 01.04.2011 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 14 867 кв. метров с кадастровым номером 23:30:0303007:251, с видом разрешенного использования – для эксплуатации стадиона.
Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ранее суд общей юрисдикции в его принятии отказал (определение Темрюкского районного суда от 05.09.2011).
Поскольку государственная регистрация своего права собственности на переданное ему в аренду имущество была осуществлена ответчиком в нарушение его обязательств перед истцом по договору аренды вопреки нормам закона и условиям договора, истец для защиты своих прав и интересов был вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявленный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество, в отсутствие требований о прекращении арендных отношений, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.
Кроме того, судами сделан неверный вывод об отсутствии у лица, передавшего свое имущество в аренду, вообще права на защиту надлежащими вещно-правовыми способами против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество помимо воли арендодателя.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование администрации в части и признавая право собственности предпринимателя на спорные строения отсутствующим, учел, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.
Судом принято во внимание, что объекты стадиона с лит. А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33 и 15 процентов) и то же описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша), как в техническом паспорте от 15.07.2008, согласно которому годы постройки объектов соответственно 1975 и 2005. При этом документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости, ответчиком суду не представлены.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10).
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).
В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).
Однако предприниматель, зарегистрировав с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона, по существу, приватизировал арендуемое муниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, а затем обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”).
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты недвижимости существовали на арендованном земельном участке до момента его передачи арендатору и потому на них не могло быть зарегистрировано право собственности арендатора, являются верными.
Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости. В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-14137/13 по делу N А28-2196/2012
“…Удовлетворяя требование Департамента о признании отсутствующим права собственности, арбитражные суды исходили из того, что автомобильная стоянка не обладает признаками недвижимого имущества. При этом суды установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка. Однако по своему существу асфальтовое покрытие земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, являясь элементом его благоустройства.
Кроме того, судами установлено, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование на основании договоров аренды, которые предусматривали обязанность арендатора вернуть участок арендодателю по истечении срока договора аренды. Более того, вступившими в законную силу постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А28-1237/2009 и постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 на основании ст. 622 ГК РФ ООО “Вятка-Транспорт” обязано освободить занимаемый земельный участок от открытой автостоянки.
Не согласившись с судебными актами, ООО “Базис” обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре их в порядке надзора. В заявлении ответчик указывает, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, а также нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судами, 13.05.1998 распоряжением главы администрации города Кирова N 1307 Пермскому ОАО “Промжелдортранс” предоставлен в аренду земельный участок У0112-004 площадью 5181 кв. м с целевым использованием: до начала строительства – для размещения открытого склада стройматериалов, до окончания строительства – для организации стройплощадки, после ввода объекта в эксплуатацию – для эксплуатации открытой автостоянки (срок аренды для этих целей – три года со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии).
ОАО “Промжелдортранс” и Управление муниципальными землями администрации города Кирова заключили договор аренды земельного участка от 27.08.1998 N 1 для целей складирования стройматериалов; срок аренды определен с 13.05.1998 по 12.05.1999.
20.07.1999 Управлением градостроительства и архитектуры открытому акционерному обществу “Промжелдортранс” выдано разрешение N 54/о на выполнение строительно-монтажных работ по строительству открытой автостоянки на 150 машино-мест по адресу: город Киров, улица Мира, 48.
03 августа 2000 автостоянка была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
В результате реорганизационных процедур, имевших место в 2002 – 2006 годах, автостоянка передана сначала ОАО “Вятка-Промжелдортранс”, а затем ООО “Вятка-Транспорт”. При этом 19.03.2004 года ОАО “Вятка-Промжелдортранс” стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров и части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001, площадью 345 квадратных метров, для размещения автостоянки переданы (договоры аренды от 19.03.2004 N 45930 и от 19.03.2004 А28-2196/2012 N 44881).
Договор аренды от 19.03.2004 N 45930 расторгнут по соглашению сторон 12.10.2006, что установлено судебными актами по делу N А28-1237/2009.
Договор аренды от 19.03.2004 N 44881 расторгнут в связи с отказом арендодателя с 14.03.2008, что установлено по делу N А28-1236/2009.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.06.2009 по делу N А28-1237/2009-90/7, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009, удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО “Вятка-Транспорт” об освобождении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров от открытой автостоянки.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО “Вятка-Транспорт” об освобождении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001 (У0112-012/011), площадью 345 квадратных метров от открытой автостоянки.
Несмотря на принятые судебные акты, право собственности ООО “Вятка-Транспорт” на автостоянку было зарегистрировано 19.11.2009 года.
По соглашению об отступном от 23.11.2009 ООО “Вятка-Транспорт” передало спорную автостоянку в собственность ООО “Доставка на дом”. Право собственности ООО “Доставка на дом” зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2009.
На основании договора купли-продажи от 02.07.2012 ООО “Доставка на дом” продало автостоянку ООО “Базис”. Право собственности ООО “Базис” зарегистрировано 19.07.2012.
Спорная автостоянка 30.07.2012 была передана в залог на основании договора об ипотеке (к договору займа от 30.07.2012 N 6/2012 между займодавцем Сырчиным С.В. и заемщиком Столяровым С.Б.), о чем в ЕГРП внесена запись об обременении спорного имущества ипотекой.
Абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” установлено: в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу указанной нормы, а также учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью, и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.
Арбитражные суды в полном объеме рассмотрели и оценили представленные сторонами доказательства и пришли к выводу, что автомобильная стоянка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нее…”

 Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора

13.1. Вывод из судебной практики: Обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”
“…20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152
“…Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом “Фирма “Плюс-М” и обществом “Теам”), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…”

Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999
“…Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.
Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, коллегия судей разъяснила, что порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник, – на праве аренды или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Принимая во внимание, что нежилые помещения в указанном торговом центре используются в предпринимательских целях, указав, что доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, так же как и подтверждающих исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлено, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции в силе.
Суды разъяснили, что не имеет значения для вывода судов о солидарной обязанности соарендаторов наличие или отсутствие у приобретателей помещений статуса индивидуального предпринимателя…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А39-1336/2010
“…Согласно пункту 1.1 договора аренды от 07.11.2005 Общество приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора обязалось исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Таким образом, Управление вправе взыскивать с Общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.12.2011 по делу N А46-15288/2010
“…Как видно из материалов дела, 05.11.2008 между ГУЗР Омской области (арендодатель), ООО “Омск-Полимер” и ООО “Сибирь Ойл Транс” (арендатор) был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в г. Омске, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на двадцать пять лет земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах г. Омска, общей площадью 1 882 150 кв. м, в границах, указанных на кадастровом плане участка, с местоположением: установлено относительно 3-этажного здания, имеющего почтовый адрес: Омская область, г. Омск, Советский АО, Красноярский тракт, д. 155, для производственных целей под строения, сооружения.
В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Пунктом 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное. Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды. В данном случае пунктом 11.5 договора аренды установлено иное, обязательства по исполнению пункта 2 договора (арендная плата) берет на себя ООО “Омск-Полимер”.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о наличии предусмотренных пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации оснований для досрочного расторжения судом договора аренды с ООО “Омск-Полимер”…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.06.2011 по делу N А03-6802/2010
“…Как следует из материалов дела, 21.10.2003 года между администрацией г. Барнаула (арендодатель) и ФГУП ПО “Алмаз” (арендатор) заключен договор N 9887 аренды земельного участка (далее по тексту – договор), по условиям которого арендодатель сдает на 10 лет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель поселений площадью 455 672 кв. м, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 2.
В течение действия договора аренды на основании торгов по продаже государственного имущества часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность третьих лиц. Переход права собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрирован в установленном законом порядке. Из представленных управлением Росреестра по Алтайскому краю материалов следует, что объекты недвижимости, находящиеся в собственности третьих лиц, выбыли из хозяйственного ведения ответчика на основании торгов, проведенных в период с 28.10.2003 года по 06.03.2009 года.
Ответчиком плата за переданный ему в аренду земельный участок в полном объеме не вносилась, поэтому, по расчетам истца, за период с 01.07.2009 года по 30.03.2010 года у него образовалась задолженность по внесению платежей в размере 1 071 432,84 рубля.
Поскольку договор аренды и факт предоставления предприятию во владение и пользование всего земельного участка не оспариваются сторонами, управление вправе требовать от предприятия уплаты соответствующей арендной платы за весь земельный участок, предоставленный в аренду.
Возможность заключения договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, а в определенных случаях и прямо допускается пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Указанный порядок не противоречит и смыслу положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, на которую, в том числе, ссылается заявитель кассационной жалобы, о том, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Учитывая указанные условия договора и разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Таким образом, управление вправе взыскивать с предприятия арендную плату за весь земельный участок.
Такой вывод суда кассационной инстанции соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
“…Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).
Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 – 110).
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”)…”

Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”

14.1. Вывод из судебной практики: Порядок определения размера арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в отношении земельных участков, указанных в этом пункте, может применяться, даже если договор аренды заключен до вступления в силу упомянутой редакции данного Закона.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договором аренды было установлено условие о том, что размер арендной платы, расчет которой производится в соответствии с законодательством, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” отмечается, что регулируемая арендная плата может применяться, если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего ее госрегулирование, и стороны такого договора связали пересмотр размера платы с изменением нормативных актов, применимых к их отношениям. Как указано в Определении ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-15824/12 по делу N А60-38184/2011, данные обстоятельства стали основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ и, вероятно, были учтены при вынесении приведенного ниже Постановления.

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2011
“…Судами установлено, что главе фермерского хозяйства Бондареву Илье Эдуардовичу 24.10.2001 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 3000 кв. метров, с кадастровым номером 66:62:01 01 001:0008, с целевым использованием – для выращивания рыбы, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пр. Рыбачий, 2 (далее – спорный земельный участок). Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном порядке.
Приказом министерства от 30.01.2004 N 961 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования фермерского хозяйства спорным земельным участком, данный участок предоставлен фермерскому хозяйству в аренду.
Во исполнение названного приказа министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004 N 5/04 спорного земельного участка сроком с 30.01.2004 по 30.01.2009.
Соглашением от 19.08.2004 в договор аренды внесены изменения – в качестве арендатора указан глава фермерского хозяйства Стабуров Игорь Валентинович.
Впоследствии Стабуров И.В. переменил фамилию на Щербаков, о чем Управлением записи актов гражданского состояния администрации г. Екатеринбурга составлена запись акта о перемене имени, выдано свидетельство от 28.07.2005.
Соглашением от 04.09.2009 N 2 стороны продлили действие договора аренды до 30.01.2019.
Размер арендной платы, порядок ее уплаты определены в разделе 3 договора. Пунктом 3.2 договора аренды спорного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.
Щербаков И.В., ссылаясь на то, что расчет арендной платы производится арендодателем неверно, а также то, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте и, следовательно, размер арендной платы не должен превышать 1,5 процента его кадастровой стоимости, обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Между тем к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы, установленный названной нормой права, поскольку на момент принятия Закона N 212-ФЗ фермерское хозяйство уже не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, а переоформило его на право аренды, а указанный льготный размер арендной платы применим только к земельным участкам, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении которых переоформлено на право аренды после принятия соответствующей нормы.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных главой фермерского хозяйства Щербаковым И.В. требований, суды не учли следующее.
Таким образом, выводы судов о том, что спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте, основаны на неправильном толковании и применении норм права.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) регулирует особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено. Размер арендной платы по таким договорам не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Как следует из материалов дела, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено на право аренды на основании приказа министерства от 30.01.2004 N 961, во исполнение которого министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004. Императивная норма закона, устанавливающая предельный размер арендной платы для земельных участков, являющихся ограниченными в обороте, введена Законом N 212-ФЗ, то есть после заключения спорного договора аренды.
Выводы судов об отсутствии оснований для применения к договору аренды положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на нормах права. Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения…”

 Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, имеет ли арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/2015 по делу N А40-61284/14
“…ООО “Квинта” обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “ОЕ Атриум” о взыскании по договору аренды от 16.08.2012 N 01/12 к-ОЕ задолженности по арендной плате и по возмещению операционных расходов за период с сентября 2013 г. по ноябрь 2013 г., по возмещению стоимости потребленных коммунальных услуг за период с мая 2013 г. по сентябрь 2013 г. в общей сумме 2 367 376,10 руб., а также об обращении взыскания на удерживаемое имущество ООО “ОЕ Атриум”.
ОАО АКБ “Пробизнесбанк” предъявило самостоятельные требования к ООО “ОЕ Атриум” об обращении взыскания на имущество ООО “ОЕ Атриум”, заложенное по договорам от 14.10.2013 N 270-810/13ю и от 20.11.2013 N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте, в счет погашения задолженности по кредиту из кредитных договоров от 17.09.2013 N 270-810/13ю, 20.11.2013 N 313-810/13ю.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2014 иск ООО “Квинта” удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска ОАО АКБ “Пробизнесбанк” отказано.
По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2012 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 48,0 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, для использования для организации магазина розничной торговли.
Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае, если нарушение условий договора не устранено арендатором в установленный в уведомлении срок, арендодатель вправе предпринять по своему усмотрению любое из следующих действий, а именно занять помещение самостоятельно любым подходящим способом, не неся никакой судебной, договорной или имущественной ответственности вступить во владение и пользование помещением. При этом арендодатель вправе переместить имущество, находившееся в помещении, в иные помещения и удерживать такое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление о расторжении, распорядиться по своему усмотрению обремененным имуществом арендатора и компенсировать расходы по осуществлению указанных действий из сумм страхового депозита.
В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх. N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.
Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на удерживаемое истцом имущество ООО “ОЕ Атриум”.
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ “Пробизнесбанк” также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ “Пробизнесбанк” на имущество, находящееся у ООО “Квинта” и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО “ОЕ Атриум”.
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО “ОЕ Атриум” и ОАО АКБ “Пробизнесбанк” заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика, залогодатель – ООО “ОЕ Атриум” передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-8107/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 руб. 56 коп. Общая задолженность по кредитным договорам перед Банком составляет 3 082 957 руб. 72 коп.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
По смыслу и содержанию ст. 305 ГК РФ владелец вещи имеет преимущественное право перед обязательственными правами третьих лиц.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2015 N Ф05-8928/2015 по делу N А40-61305/14
“…Общество с ограниченной ответственностью “Атрилэнд” обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ОЕ Атриум” о взыскании задолженности в размере 547 505 рублей 29 копеек, пеней в размере 748 264 рублей 14 копеек, обращении взыскания на удерживаемое имущество в соответствии с актами о результатах проведенной инвентаризации от 29.11.2013 в порядке статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2014 принят отказ ООО “Атрилэнд” от иска в части требований о взыскании задолженности по переменной арендной плате в размере 15 511 рублей 36 копеек и неустойки, начисленной на сумму переменной арендной платы, в размере 6 161 рубль 62 копейки. Производство по делу в данной части прекращено. В остальной части исковые требования ООО “Атрилэнд” удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 решение от 09.12.2014 оставлено без изменения.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2013 N 05-13 АТ-ОЕ, по условиям которого истец обязался передать принадлежащую истцу на праве собственности часть нежилого помещения площадью 23,73 кв. м, находящуюся на 4-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, пом. N 4-1а, а ответчик – принять и оплачивать арендную плату на условиях, установленных договором. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2013.
Письмом исх. N А-89/13 от 29.11.2013 истец уведомил ответчика о необходимости явки представителя ответчика для проведения инвентаризации имущества, находящегося в помещении, после прекращения арендных отношений. Согласно акту от 29.11.2013, подписанному представителями истца, ООО “Русритейл”, ООО “Форум”, ООО “Атриум Фитнес Центр”, в помещении находится имущество ответчика в количестве 24 и 1216 наименований. Стоимость имущества, согласно заключению ООО “Первая Оценочная Компания”, от 07.08.2014 составила 2 962 188 рублей.
29.11.2013 помещение было вскрыто и проведена инвентаризация находящегося в помещении имущества, о чем составлен соответствующий акт. При этом ответчик о вскрытии помещения и о проведенной инвентаризации был уведомлен письмами от 29.11.2013 и от 26.12.2013, однако не предпринял мер к возврату имущества.
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ “Пробизнесбанк” также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ “Пробизнесбанк” на имущество, находящееся у ООО “Атрилэнд” и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО “ОЕ Атриум”.
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО “ОЕ Атриум” и ОАО АКБ “Пробизнесбанк” заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика залогодатель – ООО “ОЕ Атриум” передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-810/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 рублей 56 копеек. Общая задолженность по кредитным договорам перед банком составляет 3 082 957 рублей 72 копейки.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
При этом согласно пункту 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В данном случае судами установлено, что спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции нет оснований для удовлетворения кассационной жалобы…”

Позиция 2. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, не имеет преимущественного перед залоговым кредитором арендатора права обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал на необходимость применения правил о предшествующем и последующем залоге. Вывод сделан на основании ст. 342 ГК РФ в редакции, которая действовала до 01.07.2014, однако актуален и в настоящее время. Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела залогодателю был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на спорное имущество.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2014 N Ф03-19/2014 по делу N А51-5624/2013
“…Однако, как установлено, на момент удержания спорного имущества: маломерного судна – мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924, – последнее являлось предметом залога по договору ипотеки от 28.04.2012 N 701120027-1, заключенному между ОАО “Сбербанк России” (залогодержатель, кредитор) и ООО “Пасифико Марин” (залогодатель). Обременения по ипотеке зарегистрированы 17.05.2012 в разделе “Государственный реестр маломерных судов и прав на них” судовой книги Владивостокского отделения ФКУ “Центр ГИМС МЧС России по Приморскому краю” от 02.10.2012.
Таким образом, на момент удержания спорного имущества оно было обременено залогом.
В последующем решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации “Центр Третейского разбирательства” от 02.04.2013 по делу N Т-15-12-1009 (резолютивная часть решения от 23.03.2013) на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращено взыскание с установлением способа реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, в размере 4 288 000 руб. с учетом НДС. Определением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 20.06.2013 удовлетворено заявление ОАО “Сбербанк России” о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части обращения взыскания на спорное заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены обращаемого ко взысканию недвижимого имущества, равной 4 288 000 руб. с учетом НДС.
Поскольку на момент разрешения спора имелись доказательства, подтверждающие, что спорное имущество на момент его удержания обременено ипотекой в пользу ОАО “Сбербанк России”, а также в отношении этого же имущества Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (определение от 20.06.2013), суду следовало по смыслу статьи 342 ГК РФ и для устранения неопределенности по исполнению судебных актов по настоящему делу, а также делу N Т-15-12-1009 Третейского суда при Автономной некоммерческой организации “Центр третейского разбирательства” установить первоначального и последующего кредиторов в отношении спорного имущества.
В данном случае первоначальным кредитором в отношении имущества: маломерного судна – мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 – является ОАО “Сбербанк России”. Как указано выше, на момент удержания имущества имелась запись об ипотеке в пользу ОАО “Сбербанк России”; определением от 20.06.2013 Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части взыскания задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.
В этой связи, поскольку имущество было обременено ипотекой, спорные суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. могут быть выплачены только после погашения требований залогового (первоначального) кредитора в размере 14 021 328 руб. 46 коп., если останутся денежные средства.
Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судом неправильно применены нормы права (статья 360 ГК РФ), кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным изменить решение и постановление апелляционной инстанции, обратив взыскание в пользу ОАО “Восточная верфь” в пределах суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. на удерживаемое ОАО “Восточная верфь” имущество: маломерное судно – мотолодку (катамаран) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 – путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 4 288 000 руб., после погашения требований залогового кредитора – ОАО “Сбербанк России” в размере 14 021 328 руб. 46 коп…”

——————————————————————