Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
2. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Влияние проведения капитального ремонта на право арендатора владеть и пользоваться арендованным имуществом

Закон, устанавливая обязанность арендодателя по проведению капитального ремонта имущества, не определил порядок взаимоотношений сторон во время его проведения, если оно создает препятствия арендатору при пользовании предметом аренды.

1.1. Вывод из судебной практики: Распоряжение органа исполнительной власти о согласовании капитального ремонта и (или) перепланировки арендуемого имущества, принятое на основании заявления арендодателя, может быть оспорено арендатором, если проведение такого ремонта и (или) перепланировки нарушает его права.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 03.06.2011 N ВАС-6833/11 по делу N А40-93165/10-106-507
“…Заявленное требование мотивировано тем, что заявитель не является коммерческой структурой, занимается социальной защитой прав и интересов инвалидов, бывших военнослужащих и сотрудников МВД РФ, участвовавших в операциях в “горячих” точках и в антитеррористических операциях, получивших увечья и потерю здоровья, утративших возможность жить полноценной жизнью, для чего использует арендованное имущество. Спорное нежилое помещение общественная организация занимает на основании договора аренды, заключенного с ГУП “Спецстройэксплуатация” сроком до 31.07.2026, которым предусмотрена обязанность арендатора произвести капитальный ремонт здания. Факт производства капитального ремонта подтвержден судебными актами по делу N А40-50961/06-91-392. В 2005 году право собственности на указанное нежилое помещение общей площадью 1672,8 кв. м перешло к ООО “ВИРА+”, которое без наличия к тому правовых оснований обратилось в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о согласовании проведения работ по переоборудованию спорного помещения. Данное заявление было рассмотрено ответчиком на заседании комиссии, без приглашения арендаторов помещения, по результатам чего принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН, которое оспаривается в настоящем процессе.
Суд первой инстанции исходил из того, что оспариваемое распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН “О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А” принято в нарушение статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не были учтены интересы арендатора спорного объекта недвижимости.
При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 Кодекса, суды установили, что принятое по результатам рассмотрения заявления общества распоряжение префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН нарушает права и законные интересы заявителя как арендатора спорного имущества.
…в передаче дела N А40-93165/10-106-507 Арбитражного суда города Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13.04.2011 по указанному делу отказать…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 N КГ-А40/1925-11 по делу N А40-93165/10-106-507
“…Однако, как установили суды обеих инстанций, в соответствии с п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций. При этом, согласно указанному пункту договора капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора – Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России.
Установлено, что ООО “ВИРА+”, не принимая во внимание условия п. 2.2.11 указанного договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, обратилось в режиме “одного окна” в префектуру СВАО г. Москвы с заявлением о получении согласования на проведение работ по капитальному ремонту и переоборудованию нежилых помещений в принадлежащем ООО “ВИРА+” здании по адресу: г. Москва, 2-я ул. Марьиной Рощи, д. 2А, с приложением технического заключения и проекта ремонта.
На основании заключения Окружной межведомственной комиссии префектом СВАО г. Москвы издано распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН “О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А”, которым в том числе ТБТИ “Северо-Восточное” поручено внести соответствующие изменения в техническую документацию дома после переоборудования нежилых помещений.
При указанных обстоятельствах и исходя из положений п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, в соответствии с которым на Общероссийскую общественную организацию инвалидов внутренних войск МВД России возложена обязанность своевременно производить за свой счет на основании дефектных ведомостей капитальный и текущий ремонт арендуемых помещений, инженерно-технических коммуникаций, а также, что капитальный ремонт сдаваемых в аренду объектов производится за счет средств арендатора – Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России, судебная коллегия находит обоснованными выводы суда первой инстанции о том, что при принятии спорного распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН “О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А” Префектурой СВАО г. Москвы были нарушены положения п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду непринятия во внимание условий п. 2.2.11 договора аренды от 21.09.2001 N 01-7/714, поскольку принято распоряжение от 08.02.2010 N 20-СН в отношении прав пользователя имущества – Общероссийской общественной организации инвалидов внутренних войск МВД России как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714.
Кроме того судом первой инстанции установлено, что в связи с началом капитального ремонта, арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом вовсе.
Судебная коллегия отмечает, что в рассматриваемом случае нарушенное право заявителя как арендатора по договору аренды от 21.09.2001 N 01-7/714 может быть защищено посредством признания недействительным распоряжения префекта СВАО г. Москвы от 08.02.2010 N 20-СН “О согласовании проведения работ по переоборудованию на объекте по адресу: 2-я улица Марьиной Рощи, д. 2-А” (ст. 12 ГК РФ)…”

 Соотношение понятий “капитальный ремонт” и “неотделимые улучшения” для целей аренды

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор имеет право произвести за счет арендодателя капитальный ремонт арендуемого имущества, если такая обязанность арендодателем не исполняется. Пунктом 3 ст. 623 ГК РФ установлено, что стоимость неотделимых улучшений возмещается арендатору только при условии согласования их с арендодателем, если иное не установлено законом.
На практике возникают споры о том, является ли капитальный ремонт неотделимым улучшением. От решения этого вопроса может зависеть, в частности, право арендатора на возмещение стоимости проведенного ремонта, если стоимость неотделимых улучшений по договору не возмещается.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу соотношения понятий “капитальный ремонт” и “неотделимые улучшения” существует три позиции судов.

Позиция 1. Капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.09.2010 N Ф03-6236/2010 по делу N А04-85/2010
“…В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно части 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Частью 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Неправильного применения норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении суд указал, что арендатор, осуществив капремонт без согласия арендодателя, нарушил положения ст. 623 ГК РФ, в которой говорится об улучшениях арендованного имущества.

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
“…Как следует из судебных актов, между ОАО “Быт-Сервис” (арендодатель) и ООО Группа компаний “Шквал” (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения – здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО “Быт-Сервис” согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…”

Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63
“…Индивидуальный предприниматель Подшибякина Галина Васильевна (далее – предприниматель, заявитель) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Жилье-2000″ (далее – общество) о взыскании 234 426 рублей стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, 101 730 рублей убытков в виде упущенной выгоды, 9 312 рублей процентов за пользование чужими денежными средствами.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров – с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.
Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.
Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.
Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2011 по делу N А43-20717/2010
“…В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по выплате понесенных Предпринимателем расходов на производство улучшений здания бани, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском, определив сумму требования с учетом заключения судебной экспертизы, проведенной ООО “Конфит-Аудит” по определению суда от 17.01.2011, и произведенного ответчиком перечисления денежных средств в сумме 600 000 рублей.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что произведенный арендатором капитальный ремонт является неотделимыми улучшениями арендованного имущества, в связи с чем в силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик после прекращения договора аренды имеет право на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере стоимости произведенного им капитального ремонта.
Рассмотрев кассационную жалобу, Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа не нашел оснований для отмены принятых судебных актов…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07 по делу N А78-715/07
“…Необоснованным является довод заявителя о том, что из всех видов проведенных арендатором капитальных ремонтных работ, к неотделимым улучшениям арендованного имущества можно отнести только ремонт фасада здания.
Под капитальным ремонтом, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом – изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации или в договоре…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2017 N Ф05-5667/2017 по делу N А40-200347/15
“…Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее – истец, ИП Парнышков В.Н.) обратился в Арбитражный суд города Москвы к акционерному обществу “Военторг-Запад” (далее – АО “Военторг-Запад”) с иском, с учетом принятых судом уточнений заявленных требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании стоимости неотделимых улучшений в размере 4 003 699,22 руб.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО “Управление торговли командования Воздушно-космической обороны” (арендодатель) и ИП Парнышковым В.Н. (арендатор) заключен договор аренды нежилого здания от 07.10.2010 N 455-10-15/У, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору во временное владение и пользование за плату помещение площадью 360,0 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, помещение в здании ГДО, пом. 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7.
На основании полученного от арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010, заключенным арендатором с ООО “Империал”, в арендуемом помещении выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 26.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 26.05.2011 N 1, составила 4 277 677,45 руб.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, условия договора аренды, дополнительного соглашения, руководствуясь положениями статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, которой определена общая стоимость фактически выполненных ремонтных работ в соответствии с локальной сметой и актом выполненных работ, установив, что взаимные обязательства сторон исполнены в полном объеме, факт выполнения ремонтных работ и произведенные арендатором расходы на ремонт документально подтверждены, пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 4 003 699,22 руб., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ (получено от уполномоченного лица арендодателя) и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, произведенных с согласия арендодателя, в связи с чем удовлетворили заявленный иск.
Таким образом, у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.04.2017 N Ф05-3402/2017 по делу N А40-226189/15
“…Индивидуальный предприниматель Парнышков Виктор Николаевич (далее – истец, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к Акционерному обществу “Военторг-Москва” (далее – ответчик, Общество) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 3 757 703 руб. 92 коп. и 72 000 руб. расходов на проведение экспертизы (с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, 20.11.2010 ИП Парнышковым В.Н. (Арендатор) и ОАО “Управление торговли командования Воздушно-космической обороны” (правопредшественник ответчика, Арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений N 371-10-15/У, в соответствии с условиями которого Предпринимателем было арендовано помещение площадью 172,1 кв. м в здании, расположенном по адресу: Московская область, г. Краснознаменск, в/г 23/1, ул. Краснознаменная, д. 19.
На основании полученного от Арендодателя разрешения и согласованной сметы на капитальный ремонт от 22.11.2010, в соответствии с договором на проведение ремонтных работ нежилых помещений от 29.12.2010 N 16, заключенным истцом с ООО “Империал”, в арендуемом Предпринимателем помещении последним выполнен капитальный ремонт, который представляет собой неотделимые улучшения имущества, стоимость которых, согласно акту о приемке выполненных работ по форме КС-2 от 20.05.2011 N 1 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 20.05.2011 N 1, составила 3 888 078 руб. 92 коп.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, условия договора аренды, применив положения статей 421, 606, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая результаты проведенной судебной строительно-технической экспертизы, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о доказанности истцом факта выполнения в отношении арендованного у ответчика имущества капитального ремонта, свидетельствующего о проведении неотделимых улучшений арендованного имущества, стоимость которых составила 3 757 703 руб. 90 коп., при наличии разрешения арендодателя на проведение указанных работ и согласования локальной сметы на работы, а также признали согласованным сторонами в договоре условие об обязательстве арендодателя по возмещению арендатору стоимости произведенных улучшений, в связи с чем удовлетворили иск с учетом принятых уточнений.
Нарушений судами норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, не установлено…”

Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2007 N КГ-А41/12497-07 по делу N А41-К1-3239/07
“…В этой связи вывод суда о том, что ответчик неосновательно обогатился за счет сбережения собственных денежных средств в размере стоимости произведенных истцом ремонтных работ путем приобретения неотделимых улучшений имущества, правомерен.
Суд обоснованно признал имуществом вследствие неосновательного пользования ответчиком стоимость капитального ремонта нежилого помещения в сумме 968 480 руб. за исключением арендной платы в течение 8 месяцев с мая по декабрь 2004 года, то есть сумму исковых требований в размере 840 420 руб…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.08.2015 N Ф06-26315/2015 по делу N А57-23816/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Стройтранс” (далее – ООО “Стройтранс”, истец) обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Профстрой” (далее – ООО “Профстрой”, Ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 467 350 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 28 642 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 12 919,84 руб.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
На момент вынесения решения ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по оплате задолженности по договору аренды в размере 467 350 руб.
Доводы ответчика о необходимости зачета стоимости капитального ремонта в размере 428 033 руб. суд обоснованно отклонил по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Пунктом 3 статьи 623 ГК РФ предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем.
Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что капитальный ремонт выполнен ответчиком без согласования с арендодателем.
Поскольку факт нарушения ответчиком обязательств по оплате арендованного имущества подтвержден материалами дела, вывод суда об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика в пользу истца суммы долга в размере 467 350 руб. является правомерным…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009
“…Согласно части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.
Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.
Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04
“…При передаче здания Академии в арендное пользование стороны составили и подписали приложение к передаточному акту от 22.04.2003, в котором отразили недостатки передаваемого в аренду имущества на момент заключения договора.
В приложении к акту стороны указали, что все перечисленные выше неисправности требуют проведения капитального ремонта за счет арендодателя. В то же время стороны определили, что в случае финансирования этих работ арендатором понесенные расходы могут быть отнесены на арендную плату или возмещены арендодателем по фактическим расходам.
Таким образом, арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.
Судом установлено и материалами дела подтверждено, что истец выполнил в арендуемом здании следующие виды работ: работы по ремонту системы отопления и ремонту кровли, проектные работы и работы по организации узла учета тепловой энергии и питьевой воды, а также работы по ремонту пристройки и замены фундамента. Все эти виды работ осуществлялись с ведома арендодателя.
Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.
Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
“…Исакова Н.А. обратилась в арбитражный суд к Комитету с иском о зачете 210474 руб., затраченных на капитальный ремонт помещения, арендованного по договору от 01.01.2005, в счет арендной платы по названному договору, ссылаясь на то, что силами подрядной организации – общества с ограниченной ответственностью “Интерстрой” (далее – ООО “Интерстрой”) и с согласия арендодателя она выполнила ремонт кровли арендуемого магазина, сметная стоимость которого составила 210474 руб.
В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО “Интерстрой”, справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО “Интерстрой” работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт.
В материалах дела также отсутствуют доказательства, свидетельствующие о неотложной необходимости в проведении тех работ, стоимость которых просит зачесть истец, и получении согласия Комитета на их проведение в порядке, предусмотренном действовавшим в названный период Положением о порядке согласования производства капитального ремонта и иных неотделимых улучшений арендуемых объектов муниципального нежилого фонда города и возмещения затрат на их проведение, утвержденным постановлением Череповецкой городской Думы от 28.09.2004 N 114.
Указывая на необоснованность требований предпринимателя, суд правомерно сослался на пункт 3.3.9 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения, независимо от того, как они произведены (с согласия или без согласия арендодателя), арендатору не возмещаются.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суд правильно отказал в удовлетворении иска…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005
“…Без исследования указанных вопросов и учета приведенных норм суд апелляционной инстанции преждевременно применил к сложившимся отношениям положения статьи 623 Кодекса. Вывод апелляционной инстанции о том, что арендатор посредством капитального ремонта произвел неотделимые улучшения арендованного объекта без согласия арендодателя, что исключает возмещение стоимости таких улучшений, сделан без учета следующего. Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Произведение неотделимых улучшений можно рассматривать как один из способов распоряжения имуществом – изменение его состояния, целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) создаются улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно происходит повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, влекущих в свою очередь повышение или сохранение цены объекта аренды.
Таким образом, производство капитального ремонта представляет одну из форм неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Кодекса и (или) в договоре. Общие нормы о неотделимых улучшениях, содержащиеся в статье 623 Кодекса, применяются к отношениям, связанным с капитальным ремонтом, субсидиарно, то есть только в том случае, если специальная норма или договор аренды не подразумевают иного. Об этом свидетельствует пункт 3 статьи 623 Кодекса, согласно которому стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных без согласия арендодателя, не подлежит взысканию, однако в законе может быть указано иное. Иное правило содержится в статье 616 Кодекса…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 18.01.2018 N Ф09-7378/15 по делу N А47-9174/2014
“…При новом рассмотрении дела общество “Спарта” в порядке, установленном нормами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило исковые требования и просило взыскать с общества “ПроФинанс” основной долг в сумме 1 687 655 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 501 666 руб. 67 коп. с последующим их начислением по день фактического исполнения обязательства, убытки в сумме 259 898 руб. 87 коп., а также расходы по оплате услуг представителя в сумме 350 000 руб.
Оценив представленные в материалы дела доказательства с учетом названных процессуальных норм, суды установили следующее.
В договоре аренды от 01.11.2013 N 32 (п. 5.1.5) стороны согласовали обязанность арендодателя за свой счет производить капитальный ремонт переданного ему по договору помещения; стороны подписали соглашение от 08.10.2013, в котором арендодатель дал согласие арендатору производить капитальный ремонт арендуемого помещения общей площадью 267,7 кв. м, этаж 2, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4; арендодатель наделил арендатора правом выбора специализированной организации по проведению ремонта и заключения соответствующего договора; в пункте 5 указанного соглашения между сторонами согласована перепланировка, объемы работы и сроки.
С учетом названных обстоятельств суды пришли к верному выводу об обоснованности требования истца по первоначальному иску о взыскании долга по оплате выполненных работ по ремонту помещения, расположенного в здании литера В12В13, по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, помещение N 4.
Поскольку в ходе судебного разбирательства между сторонами возникли разногласия по вопросу отнесения выполненных работ к капитальным, их стоимости и фактически выполненному объему, определениями суда первой инстанции от 04.12.2014 и от 11.04.2017 назначались судебные строительные экспертизы, проведение которых поручалось экспертам общества “Кротон” и Пеньковой М.П.
При новом рассмотрении дела проведение судебной строительной экспертизы было поручено эксперту Пеньковой М.П., согласно заключению которой стоимость фактически выполненных работ, выполняемых при проведении капитального ремонта зданий жилищно-гражданского назначения в пом. N 4, расположенном по адресу: г. Оренбург, Шарлыкское шоссе, д. 1, составляет 1 687 655 руб. в ценах на 1 квартал 2014 года (в соответствии с актом о приемке выполненных работ от 20.03.2014).
При таких обстоятельствах с учетом выводов эксперта Пеньковой М.П. судами правомерно удовлетворено требование общества “Спарта” о взыскании с общества “ПроФинанс” стоимости капитального ремонта в сумме 1 687 655 руб., являющегося неотделимым улучшением арендуемого имущества…”

Позиция 2. Капитальный ремонт арендуемого имущества и неотделимые улучшения различны по своей правовой природе.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 27.09.2010 по делу N А35-2195/08-С12
“…С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии у муниципального образования “город Курск” в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска обязанности, как арендодателя помещения, возместить ООО “Компания Феликс-Курск” стоимость неотделимых улучшений.
В соответствии со ст. 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
По смыслу указанных правовых норм производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.
При этом вопрос о том, являются ли выполненные ответчиком работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.
Как следует из вводной части постановления Администрации города Курска от 02.06.2000 N 764, указанное постановление регламентирует порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда, в соответствии со статьей 616 ГК РФ.
Однако, в данном случае ответчик обращался в арбитражный суд с требованием о возмещении стоимости неотделимых улучшений на основании ст. 623 ГК РФ, а не стоимости произведенного капитального ремонта. Согласно отчету N 311-19/12-08 экспертами ООО “Независимая оценка” была определена стоимость именно неотделимых улучшений после проведенного капитального ремонта в арендуемом помещении по адресу: г. Курск, ул. Интернациональная, д. 45.
Следовательно, порядок зачета в счет арендной платы стоимости капитального ремонта, проведенного арендаторами помещений муниципального нежилого фонда при отсутствии официального опубликования не может быть применен при рассмотрении настоящего дела.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает необходимым постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2010 отменить, оставив в силе решение Арбитражного суда Курской области от 25.02.2010…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.03.2012 N ВАС-2326/12 по делу N А81-144/2011
“…Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
Суды, оценив представленные обществом “Клас Бест” доказательства, пришли к выводу об отсутствии согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений на сумму 646 261 рубль и на зачет указанной суммы в счет оплаты приобретаемого имущества.
Ссылка общества на пункты договора аренды муниципального имущества, возлагающие обязанности по производству текущего и капитального ремонта нежилого помещения на арендатора, как предусматривающие согласие арендодателя на произведение неотделимых улучшений, необоснованна. Распределив обязанности по содержанию арендованного имущества таким образом, стороны реализовали свое свободное волеизъявление на определение условий договора в соответствии диспозитивной нормой: пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Судьба неотделимых улучшений определена статьей 623 ГК РФ, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Суды правильно указали на различия между произведенными неотделимыми улучшениями и капитальным ремонтом.
Переоценка установленных судом фактических обстоятельств дела в силу положений главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда надзорной инстанции…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15
“…В связи с чем, ссылка суда апелляционной инстанции на статью 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что арендная плата устанавливается не только в виде определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, но и в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества, является необоснованной.
В норме статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится об улучшениях арендованного имущества, а не о его ремонте (текущем или капитальном), распределение обязанностей по которому регулируется другими нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в которой также регулируется вопрос улучшения арендованного имущества, следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.
Более того, в договоре аренды обязательно должны быть прописаны, какие именно улучшения арендованного имущества должен обеспечить арендатор, и в каком размере должны возникнуть затраты. В противном случае договор является незаключенным, так как условие о размере арендной платы здания и сооружения считается несогласованным.
Такие условия ни в договоре аренды, ни в соглашениях не оговаривались сторонами, поскольку и не предполагались и не выполнялись в последующем.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает, что постановление апелляционного суда по эпизоду доначисления обществу налога на прибыль и налога на добавленную стоимость, соответствующих сумм пеней и штрафов подлежит отмене…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10
“…Помимо этого, апелляционный суд указал на то, что поскольку договор аренды N 75/08 от 01.01.2008 г. между сторонами в установленном порядке не расторгнут, оснований для применения к спорным отношениям положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся вопроса возмещения произведенных улучшений арендованного имущества, не имеется.
Однако, такой вывод сделан судом при неправильном применении норм материального права, поскольку судом не принято во внимание, что законодателем разделены понятия улучшений арендованного имущества (ст. 623 ГК РФ) и работ по капитальному ремонту (ст. 616 ГК РФ), которые могут быть компенсированы и во время действия договора аренды.
При таких обстоятельствах, решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.12.2010 N КГ-А41/13626-10 по делу N А41-44762/09
“…Общество с ограниченной ответственностью “Дело” (далее – ООО “Дело”) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Комитету по управлению имуществом Администрации города Климовска Московской области о взыскании 1 642 669 рублей.
Требование, предъявленное со ссылкой на нормы статей 12, 15, 307, 616, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивировано тем, что в период с 1998 года по 2006 год ООО “Дело” производило ремонт арендуемого нежилого помещения, в том числе и капитальный, поскольку предусмотренная условиями договоров аренды N 980017 от 04 марта 1998 года, N 990010 от 02 марта 1999 года, N 200026 от 16 марта 2000 года, N 2003022 от 06 марта 2003 года, N 2005018 от 11 февраля 2005 года обязанность арендодателя (КУИ г. Климовска) по проведению капитального ремонта нежилых помещений, занимаемых истцом, не была выполнена.
По мнению заявителя кассационной жалобы, апелляционным судом не исследовался вопрос о неотложной необходимости проведения ремонта. При этом, апелляционный суд неправильно применил к отношениям сторон нормы статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, между тем нормами статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью.
Поскольку проведенные истцом капитальные ремонтные работы не относятся к понятию неотделимых улучшений (ст. 623 ГК РФ), то в данном случае в силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации согласия арендодателя для проведения такого капитального ремонта не требовалось.
В подтверждение заявленных требований истец представил отчет N 119/07 от 03 апреля 2007 года, оставленный ООО “Независимое Экспертно-Юридическое Бюро”, согласно которому сметная стоимость восстановительного ремонта помещения, расположенного по адресу: Московская область, г. Климовск, ул. Симферопольская, д. 1, составляет 1 642 669 рублей.
Однако, суд первой инстанции не дал оценку этому отчету и не установил какие работы в период с 1998 года по 2006 год по ремонту помещения были осуществлены в рамках капитального ремонта и соответственно подлежат возмещению, а какие работы относятся к текущему ремонту помещений, который производится за счет арендатора.
При таких обстоятельствах, решение суда также подлежит отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.04.2010 по делу N А53-18341/2009
“…В период с 2007 по 2008 год предприниматель за счет собственных средств произвел капитально-восстановительные работы в арендуемом помещении, перепланировку, переустройство, переоборудование инженерных коммуникаций, а также работы по повышению эксплуатационной надежности строения (литеры Б, Б7), имеющего износ, усилил несущие конструкции.
Отказ комитета возместить стоимость произведенных улучшений явился основанием для обращения предпринимателя с иском в суд.
Удовлетворяя требования предпринимателя о взыскании стоимости неотделимых улучшений, суд первой инстанции исходил из того, что производство ремонта представляет собой частную, специфическую форму создания неотделимых улучшений и специально регламентируется в статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Предприниматель произвел капитальный ремонт спорного имущества с согласия комитета, выраженного в акте приема-передачи здания от 01.11.2007, и осуществление капитального ремонта вызвано неотложной необходимостью. Размер затрат, произведенных предпринимателем для проведения капитального ремонта, определен судом на основании заключения эксперта-консультанта Рысиной М.И. от 08.06.2009 N 168/7. Указанный размер затрат комитетом не опровергнут.
Вместе с тем суд первой инстанции не учел следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу данной нормы в случае нарушения арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе произвести его и взыскать с арендодателя его стоимость. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется.
В предмет доказывания по спору о взыскании стоимости капитального ремонта входит выяснение следующих вопросов: нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта; существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта; произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества; действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта, а также размер затрат арендатора на капитальный ремонт.
В силу пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Пунктом 3 той же статьи предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений относятся не только обстоятельства, подтверждающие наличие согласия арендодателя на производство улучшений арендованного имущества и факт прекращения договора аренды, но и установление фактического наличия неотделимых улучшений объекта аренды, произведенных арендатором, их неотделимость без вреда для имущества, а также стоимость улучшений.
Таким образом, законодатель предусмотрел, что арендатор может произвести капитальный ремонт и без согласия арендодателя (если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды), если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, тогда как при производстве неотделимых улучшений арендованного имущества необходимо согласие арендодателя. Указанные вопросы судом первой инстанции надлежаще не исследовались.
Взыскивая с комитета стоимость улучшений арендуемого имущества, суд первой инстанции исходил из того, что проведение капитального ремонта и его стоимость подтверждены заключением эксперта-консультанта от 08.06.2009 N 168/7. Однако из указанного заключения следует, что предприниматель произвел капитальный ремонт, переоборудование, перепланировку и реконструкцию спорного имущества.
Для правильного разрешения спора суду следует выяснить, какие из произведенных работ относятся к капитальному ремонту и какие являются неотделимыми улучшениями арендованного имущества…”

Позиция 3. Если из акта приема-передачи следует, что передаваемое помещение не требует капитального ремонта, то проведенный капремонт является его неотделимым улучшением.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 07.07.2010 по делу N А55-27579/2009
“…Нежилое помещение, являющееся предметом договора, передано истцу 01.09.2006 по акту приема-передачи. Согласно акту приема-передачи передаваемые помещения капитального ремонта не требовали.
08.11.2007 и 29.11.2007 ООО “ВолгаАльянс” направило в адрес Департамента письма с просьбой разрешить проведение косметического ремонта, перепланировки и капитального ремонта.
Сторонами 19.02.2009 заключено соглашение о возмещении затрат ООО “ВолгаАльянс” на капитальный ремонт объекта нежилого фонда, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Пролетарская, д. 169, в сумме 735 608 руб. в счет арендной платы по договору.
Письмом от 15.09.2009 N 33 истец обратился к ответчику с просьбой о возмещении стоимости произведенных улучшений в размере 1 702 517 руб. 44 коп. Данная сумма составляет разницу между затратами на капитальный ремонт арендованного помещения в полном объеме и суммой затрат, зачтенной в счет арендной платы за помещение.
Ссылаясь на то, что арендные отношения были прекращены, а Департамент не возместил стоимость улучшений арендованного помещения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Оценив условия заключенного договора аренды, суды пришли к правомерному выводу, что истец в нарушение условия, которое содержится в пункте 8.1 договора аренды, не получил разрешения арендодателя на осуществление спорных работ, предварительно не согласовал с арендодателем смету расходов.
Как следует из акта приема-передачи от 01.09.2006, помещение, арендованное истцом, капитального ремонта не требовало. В связи с этим капитальный ремонт арендованного помещения является его улучшением.
Учитывая, что договором аренды, заключенным сторонами, предусмотрено частичное возмещение затрат на капитальный ремонт помещения путем зачета в счет арендной платы в размере, определяемом соглашением сторон, и данные условия договора выполнены, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…”

Соотношение понятий “капитальный ремонт” и “реконструкция” для целей аренды

3.1. Вывод из судебной практики: Устранение дефектов арендованного здания, связанное с заменой его конструктивных элементов, является капитальным ремонтом, а не реконструкцией, если в результате не изменились технико-экономические показатели.

Примечание: Технико-экономическими показателями здания являются такие его качественные и количественные характеристики, как этажность, площадь, вместимость и пропускная способность.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.01.2014 по делу N А27-4676/2013
“…Из материалов дела видно, что между ОАО “Кузбассэнерго” (правопредшественник ОАО “Ново-Кемеровская ТЭЦ”) (арендодатель) и ООО “ЭССЭ” (арендатор) заключен договор аренды N 223 от 10.04.2007 (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование имущество, расположенное на территории Ново-Кемеровской ТЭЦ по адресу: г. Кемерово, Заводский район, п. Предзаводской, в том числе одноэтажное железобетонно-кирпичное нежилое здание антикоррозийного склада, общей площадью 363,5 кв. м, помещение для размещения нефтеперегонной установки и производства мазута, дизельного топлива и прямогонного бензина (пункты 1.1, 1.2).
В соответствии с пунктом 2.3.3 договора, арендатор обязан не производить никаких перепланировок, переоборудования и неотделимых улучшений арендуемого имущества без письменного разрешения арендодателя.
Уведомлением N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 ОАО “Ново-Кемеровская ТЭЦ” на основании пункта 4.1 отказалось от договора и попросило ООО “ЭССЭ” в течение 10 рабочих дней вернуть переданные по договору объекты недвижимого имущества и земельные участки по приемо-сдаточному акту в состоянии, в котором они находились на момент заключения договора.
Ссылаясь на то, что им проведены работы по капитальному ремонту, вызванные неотложной необходимостью и требованиями промышленной безопасности, уведомление N НКТЭЦ-22 от 05.03.2013 об отказе от исполнения договора является недействительным, так как не соответствует требованиям закона, ООО “ЭССЭ” заявило встречный иск.
Поскольку разрушающиеся плиты представляли собой опасность для производства, специализированной организацией ООО “Геострой” (лицензия на осуществление деятельности по проведению экспертизы промышленной безопасности N ДЭ-00-008425 (ГП) от 19.03.2008) разработан рабочий проект “На усиление сборных железобетонных ребристых плит покрытия здания антикоррозионного склада” в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м. Данным проектом в разделе “Общие указания” предусмотрены изготовление и монтаж конструкций в соответствии с требованиями ГОСТ 23118-99 “Конструкции стальные строительные. Общие технические условия”, СНиП 3.03.01-87 “Несущие и ограждающие конструкции”, перед установкой конструкций новой кровли выполнение разборки и демонтаж существующей рубероидной кровли железобетонных ребристых плит покрытия. Работы по усилению.
В конце 2010 – начале 2011 арендатором на основании указанного проекта произведена замена 8-ми железобетонных плит покрытия в осях А, Б – 1,2 на профилированный лист.
Свидетель Эртель М.В., руководитель отдела комплексного обследования зданий и сооружений ООО “Геострой”, в суде первой инстанции пояснил, что при обследовании были выявлены аварийные участки перекрытия (в частности трещины), которые необходимо было устранить. Новая кровля не создала лишней нагрузки на здание, которое построено в 60-х – 70-х годах. Замена участков кровли являлась капитальным ремонтом.
Из ответа Комитета строительного контроля администрации города Кемерово от 17.07.2013 следует, что выдача разрешения на строительство при производстве таких работ не требуется, поскольку данные работы выполнялись в рамках проекта усиления кровли.
Кроме того, рабочий проект по организации Кемеровского мини-НПЗ согласован с арендодателем, представитель которого участвовал в приемке законченного строительством объекта. К акту приемки прилагалась проектно-сметная документация, в том числе по реконструкции здания холодного склада д. 5К.239.17-ППР Схема демонтажа плит покрытия в осях 2-3, р.Б-В. Из рабочего проекта следовало, что плитам покрытия требовался ремонт, в связи с чем, арендодатель согласовал замену перекрытия.
Реконструкцией зданий и сооружений является производство таких работ, которые улучшают ранее принятые нормативные показатели функционирования, в результате чего у объекта появляются новые качественные или количественные параметры и характеристики, то есть изменяется сущность объекта. Данное определение дано в совместном письме Госплана СССР, Госстроя СССР, Стройбанка СССР, ЦСФУ СССР от 08.05.1984 N НБ-36-Д/23-Д/144/6-14, письме Минфина СССР от 29.05.1984 N 80, письме Госстроя России от 28.04.1984 N 16-14/63. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающие изменения основных технико-экономических показателей здания.
Из указанных выше определений следует, что отличие капитального ремонта от реконструкции заключается в том, что при капитальном ремонте основные технико-экономические показатели сооружения остаются без изменения, а при реконструкции они изменяются, при этом при капитальном ремонте также возможно затрагивание конструктивных элементов.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действия арендатора по замене кровли (замена железобетонных плит на профилированный лист) в одноэтажном железобетонно-кирпичном нежилом здании площадью 363,5 кв. м являются действиями по устранению дефектов, вызваны необходимостью (аварийное состояние перекрытия арендуемого имущества, что подтверждается актом обследования от 29.11.2010) и обусловлены обязанностью арендатора по проведению капитального ремонта (пункт 2.1.2 договора) и содержанию имущества в полной исправности и в образцовом санитарном состоянии (пункт 2.3.2 договора), согласованы с арендодателем, суд первой инстанции правомерно отказал ОАО “Ново-Кемеровская ТЭЦ” в удовлетворении исковых требований, придя к выводу, что действия арендатора по устранению дефектов не могут являться существенным нарушением условий договора, учитывая и тот факт, что ОАО “Ново-Кемеровская ТЭЦ” не представило доказательств того, что имеющаяся до замены кровля была в надлежащем состоянии, после замены ее характеристики ухудшились и действия арендатора по ее замене влекут повреждение или разрушение арендуемого имущества. Обоснованно удовлетворил встречные исковые требования ООО “ЭССЭ”, расценив отказ ОАО “Ново-Кемеровская ТЭЦ” от договора как не соответствующий его условиям и требованиям Гражданского кодекса РФ.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется…”

Условия возникновения у арендатора права на проведение капитального ремонта и возмещение расходов на его проведение

Законодатель предоставил арендатору право производить капитальный ремонт, если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству. Однако возмещению подлежит стоимость не каждого произведенного арендатором капремонта. Судебная практика разъясняет, при каких условиях арендатор вправе произвести капитальный ремонт арендованного имущества и получить у арендодателя возмещение его стоимости.

4.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, который произвел капитальный ремонт арендованного имущества, не вправе требовать возмещения его стоимости, если осуществить такой ремонт без зачета или возмещения затрат он обязан по договору.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.04.2018 N Ф01-1019/2018 по делу N А17-2087/2017
“…Комитет (арендодатель) и УЖК (арендатор) заключили договор аренды от 31.08.2011 N 14, по которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду объекты, принадлежащие арендодателю на праве собственности, согласно приложению N 1.1 к настоящему договору (пункт 1.1 договора).
В пунктах 4.1.14, 4.1.17 договора аренды установлено, что арендатор обязуется проводить текущий и капитальный ремонт муниципального имущества, переданного в аренду, а также обязуется выполнить обязательства по ремонту, реконструкции, модернизации арендуемого имущества, в том числе котельной в поселке Каменка на улице Николаева.
В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что неотделимые улучшения (реконструкция, модернизация, обновление, ремонт) арендуемого имущества производятся арендатором только с разрешения арендодателя; стоимость таких улучшений арендатору не возмещается; капитальные вложения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя.
Администрация 26.11.2015 вынесла постановление N 607-п о расторжении договора аренды от 31.08.2011 N 14 с ООО “ЕТК”.
Имущество возвращено арендатором арендодателю по акту от 01.12.2015 с отметкой об отсутствии взаимных претензий.
Основанием для обращения ООО “ЕТК” в Арбитражный суд Ивановской области с настоящим иском явилось осуществление реконструкции котельной, стоимость проведения которой истец счел неосновательным обогащением для собственника объекта коммунального хозяйства, сославшись на статьи 1102, 1104 и 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из положений статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязанностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды, является проведение текущего ремонта арендуемого имущества, обязанность по проведению капитального ремонта законом возлагается на арендодателя. При этом обязанность по проведению капитального ремонта может быть возложена договором на арендатора.
В данном случае контрагенты в договоре аренды от 31.08.2011 N 14 (пункты 4.1.14, 4.1.17) предусмотрели обязанность арендатора проводить текущий и капитальный ремонт муниципального имущества, переданного в аренду, и выполнить обязательства по ремонту, реконструкции, модернизации арендуемого имущества, в том числе котельной поселка Каменка, улица Николаева.
Согласно разделу 5 договора неотделимые улучшения (реконструкция, модернизация, обновление, ремонт) арендуемого имущества производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений арендатору не возмещается. Капитальные вложения в арендованное имущество являются собственностью арендодателя.
Приведенные фактические обстоятельства спора и нормы действующего законодательства позволили судам нижестоящих инстанций прийти к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения требований ООО “ЕТК”…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.09.2010 по делу N А03-5420/2009
“…Исковые требования мотивированы наличием у арендодателя обязанности по возмещению расходов истца на капитальный ремонт арендованного имущества.
27.07.2005 комитет и предприниматель В.Я. Попов заключили новый договор аренды со сроком аренды с 01.08.2005 по 31.07.2010. Предприятие выступило по данному договору также в качестве балансодержателя. Договор прошел государственную регистрацию. Пунктом 9.3 данного договора обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора без зачета затрат на его проведение. Имущество было передано арендатору по акту от 01.08.2005 без замечаний.
Согласно заключению эксперта была определена стоимость ремонтно-строительных работ (включая стоимость строительных материалов), которая в ценах на 12.05.2006 на дату окончания капитального ремонта составила 1 246 070 рублей.
Отказ в зачете стоимости капитального ремонта послужил основанием для обращения предпринимателя В.Я. Попова в арбитражный суд.
Уклонение арендодателя об обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Отказывая предпринимателю В.Я. Попову в иске, суд первой инстанции исходил из отсутствия у него оснований для требования о зачете стоимости капитального ремонта.
По договору аренды от 27.07.2005 обязанность по производству капитального ремонта была возложена на арендатора. С учетом данного условия, а также иных представленных в дело доказательств, суд первой инстанции обоснованно сделал вывод о принятии арендатором на себя затрат по капитальному ремонту здания без условия о зачете этих затрат в счет арендной платы…”

4.2. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капитальный ремонт, проведенный без согласия арендодателя, не возмещаются, если арендатор не доказал необходимость проведения ремонта (в связи с ненадлежащим состоянием арендуемого имущества).

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2009 по делу N А05-86/2009
“…Таким образом, из содержания статьи 616 ГК РФ следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.
Заключенным между сторонами договором аренды от 01.01.2006 срок производства капитального ремонта оборудования не установлен.
Доказательств того, что Издательский центр обращался к ответчику с требованием произвести капитальный ремонт оборудования в связи с неотложной необходимостью, в дело не представлено. Суд установил, что все ремонтные работы производились истцом по своей инициативе и без согласования с ответчиком.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности выплатить истцу стоимость произведенного капитального ремонта…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 17.11.2011 N ВАС-14557/11 по делу N А51-16224/2010
“…В силу пункта 2.3.4 арендатор принял на себя обязательство не производить реконструкции в арендуемом объекте, переоборудования сантехники и других капитальных работ без согласования с арендодателем.
Довод истца о том, что работы по капитальному ремонту в 2007 году им были выполнены в рамках согласования, полученного в 2005 году, судом отклонен на том основании, что из письма с отметкой о согласовании следует, что к нему были приложены сметы только на часть арендуемого здания площадью 808,4 кв. м.
Поскольку сметы к договорам 2007 года были составлены только в 2007 году, доказательств представления в 2005 году арендодателю смет, которыми предусмотрено выполнение объема работ, идентичного указанному в сметах 2007 года, истцом не представлено, суд счел, что арендодателем было согласовано проведение капитального ремонта только по сметам, являющимся приложением к договору подряда от 01.09.2004.
Суд также обратил внимание на то, что истцом не представлено доказательств неотложной необходимости в работах по капитальному ремонту, выполненных по договорам подряда от 10.10.2007 N 05/07, от 15.10.2007 N 06/07, от 12.10.2007 N 05/07.1, от 23.10.2007 N 08/07.
Таким образом, проанализировав установленные по делу фактические обстоятельства, суд не нашел правовых оснований для удовлетворения искового требования истца о взыскании 1 806 590 рублей расходов на проведение капитального ремонта арендованного здания.
…в передаче дела N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.03.2011 по делу N А51-16224/2010 Арбитражного суда Приморского края и постановления Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 05.07.2011 отказать…”

Определение ВАС РФ от 08.02.2008 N 532/08 по делу N А71-6756/2006-Г1
“…Исковые требования мотивированы тем, что ООО “Ижстройсервис” является арендатором муниципального имущества, которое в силу своих эксплуатационных свойств является источником повышенной опасности; имело значительную степень износа и в процессе эксплуатации общество столкнулось с необходимостью проведения экстренных ремонтных работ для ликвидации аварийных ситуаций. Администрация при заключении договора и передаче имущества брала на себя обязанности по финансированию капитального ремонта имущества, однако в дальнейшем от производства ремонтных работ и финансирования отказалась. В целях ликвидации чрезвычайных ситуаций ООО “Ижстройсервис”, за счет собственных средств, произвело работы по капитальному ремонту арендованного имущества.
В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исследовал следующие доказательства: заключение строительно-технической экспертизы, выполненной государственным унитарным предприятием Удмуртской Республики “Проектный институт “Удмурткоммунпроект”, дефектные ведомости от 05.08.2005, 15.08.2005, 28.04.2006, локальные сметы и пришел к выводу о том, что ремонтные работы, произведенные обществом “Ижстройсервис”, не могут быть признаны вызванными неотложной необходимостью, поскольку данные работы не требовали проведения срочных аварийных работ. Основания для зачета стоимости ремонта в счет арендной платы отсутствуют.
Кроме того, выполнение ООО “Ижстройсервис” указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При этих условиях встречный иск о понуждении администрации зачесть стоимость капитального ремонта имущества, арендованного по спорным договорам, в счет арендной платы, а также о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта этого имущества не подлежит удовлетворению…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.08.2013 по делу N А29-8942/2012
“…Не согласившись с решением и постановлением, Общество обратилось в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые судебные акты и принять новый судебный акт, удовлетворяющий требования ООО “ВК”.
По мнению заявителя, Общество выполнило работы по капитальному ремонту котельных в соответствии с Планом капитального ремонта объектов, согласованным с ответчиком, и выполнение данных работ вызвано неотложной необходимостью, поскольку систематическая поломка оборудования в процессе работы препятствует бесперебойному теплоснабжению.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что подписанным Планом Администрация фактически согласовала осуществление истцом капитального ремонта котельных, и указало, что выполнило капитальный ремонт арендованного имущества на котельных поселка Сивомаскинский и поселка Елецкий на сумму 5 490 143 рубля 32 копейки, стоимость которого подлежит оплате ответчиком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, – в разумный срок.
В данном случае условия спорных договоров аренды не предусматривают обязанность арендатора осуществлять капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, без письменного разрешения арендодателя.
Исследовав доказательства по делу, суды пришли к выводу о недоказанности истцом необходимости проведения капитального ремонта имущества.
Кроме того, суд установил, что истец при заключении договоров аренды с учетом актов обследований и Плана знал о наличии у имущества недостатков. Вместе с тем акты приема-передачи от 28.05.2012 подписаны ООО “ВК” без замечаний, из их содержания следует, что арендатор принял имущество в целях производства тепловой энергии, что само по себе исключает неотложность проведения капитального ремонта.
С учетом изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении иска…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2012 по делу N А78-10660/2011
“…Пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Суд кассационной инстанции считает правомерным вывод судебных инстанций о том, что письменных обращений ООО “Изумруд” к Комитету в 2011 году с предложением согласовать проведение капитального ремонта и согласие арендодателя не представлены. Также арендатором не представлены и доказательства того, что неотложная необходимость проведения капитального ремонта помещения имела место на момент его передачи арендатору, а также того, что арендодатель уклонялся от проведения капитального ремонта.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой и апелляционной инстанций об отсутствии правовых оснований для зачета проведенного ООО “Изумруд” капитального ремонта на сумму 225 805 рублей 57 копеек в счет задолженности по арендной плате, является правомерным…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд учел также отсутствие доказательств уклонения арендодателя от исполнения обязанности по проведению капитального ремонта.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.04.2010 по делу N А19-13041/09
“…21.06.2005 индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился к ответчику с просьбой провести капитальный ремонт арендуемых помещений или согласовать порядок проведения ремонта.
Не получив ответа от КУМИ города Иркутска, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. провел капитальный ремонт помещений с привлечением подрядчика – общество с ограниченной ответственностью “Стройхолдинг”, стоимость подрядных работ составила 10 206 388 рублей.
Посчитав, что стоимость подрядных работ по капитальному ремонту арендуемых помещений, явилась для него убытками, индивидуальный предприниматель Брянский С.Н. обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Согласно пункту 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В силу указанных норм права капитальный ремонт арендуемого имущества является его неотделимым улучшением и, по общему правилу, возможен только по согласованию с арендодателем. Проведение капитального ремонта без согласия арендодателя возможно в связи с неотложной необходимостью, и если арендодатель не исполняет своей обязанности по его производству.
Оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно установили, что истец не представил доказательств проведения капитального ремонта арендуемого помещения в связи с неотложной необходимостью и доказательств уклонения арендодателя от проведения капитального ремонта.
Из акта приема-передачи от 01.05.2005 следует, что на момент передачи ответчиком индивидуальному предпринимателю Брянскому С.Н. арендуемых помещений, их санитарно-техническое состояние было удовлетворительным.
В связи с изложенным доводы истца о неправильном применении судами норм материального права судом кассационной инстанции отклоняются…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2013 по делу N А40-25842/12-53-233
“…Ответчиком предъявлен встречный иск, который принят судом первой инстанции для совместного его рассмотрения с первоначальным иском, о взыскании расходов на капитальный ремонт в размере 5 973 533,30 руб. на основании статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с неисполнением арендодателем обязательств по производству капитального ремонта (л.д. 105, т. 2).
Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
По смыслу названной статьи, арендатор вправе требовать зачета, если представит доказательства, что арендодатель уклоняется от исполнения обязательства по проведению капитального ремонта, или подтвердит неотложную необходимость его проведения для эксплуатации объекта аренды.
Между тем, в соответствии с подпунктом б пункта 2.3 договора арендатор вправе производить как отделимые, так и не отделимые улучшения объектов без согласия арендодателя, за исключением переустройства объектов (установки, замены или переноса инженерных сетей, санитарно-технического, электротехнического и другого оборудования) требующего внесения изменений в технические паспорта объектов. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, возмещается при согласии на такое возмещение, получаемое в письменной форме.
Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды обеих инстанции пришли к правомерному выводу, что доказательств произведения капитального ремонта арендуемых помещений в связи с неотложной необходимостью в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчиком не представлено.
Технический паспорт переданного имущества содержал полную характеристику объектов со всеми имеющимися недостатками (л.д. 17 – 60, т. 1).
Вместе с тем, акт приема-передачи имущества в аренду подписан истцом без замечаний и претензий (л.д. 66, т. 1).
Кроме того, сторонами подписано дополнительное соглашение от 21.02.2012 г. N 1 о зачете в счет арендной платы стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества вследствие произведенного ответчиком капитального ремонта лишь на сумму 1 393 894,55 руб.
Между тем, истцом не представлен в материалы дела письменный документ, в котором было выражено согласие ответчика как арендодателя со стоимостью неотделимых улучшений переданного имущества, как это предусмотрено подпунктом б пункта 2.3 договора.
Исходя из указанного судами обеих инстанций обоснованно отказано в удовлетворении требований встречного иска…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А40-120943/10-6-1007
“…ООО “В и А” предъявлен встречный иск, принятый судом к рассмотрению совместно с первоначальным, о взыскании убытков в виде упущенной выгоды в сумме 875 000 руб., стоимости капитального ремонта, произведенного в нежилом помещении, в сумме 508 777 руб. 47 коп.
Согласно статье 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Суд установил, что договором аренды N 1 от 01.09.2006 не предусмотрено производство капитального ремонта арендатором; доказательства неотложной необходимости проведения капитального ремонта в арендуемом помещении, доказательства обращения ответчика к истцу с письменным требованием о проведении капитального ремонта, не представлены.
Пунктом 2.3.2 договора аренды установлено, что арендатор вправе производить любые отделимые и неотделимые улучшения, перепланировки и переоборудование арендуемого нежилого помещения с письменного согласия арендодателей и при условии соблюдения правил противопожарной и иной безопасности.
Наличие такого согласия арендодателей ответчик не доказал.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом в соответствии с пунктом 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Виды работ, относящиеся к капитальному или к текущему ремонту, для целей аренды

Часто на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному, поскольку в законодательстве не раскрываются определение и содержание этих понятий.

5.1. Вывод из судебной практики: К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Примечание: Перечень таких работ указан в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 “Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений”.
Примерный перечень работ по текущему ремонту жилищного фонда дан в Постановлении Госстроя России от 27.09.2003 N 170.

Судебная практика:

Примечание: О том, что к текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, коммуникаций и систем инженерного оборудования, указано в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 N 10АП-14560/2017 по данному делу.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.02.2018 N Ф05-767/2018 по делу N А41-24937/2017
“…Как установлено судами обеих инстанций, 01.10.2015 между ИП Сысоровым В.С. (арендодатель) и ИП Дмитревским А.Е. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N Ш-2/17А, по условиям которого ответчик (арендодатель) сдает, а истец (арендатор) принимает в аренду нежилое помещение N 5/1 площадью 250 кв. м, находящееся в части здании N 5 – локомотивное депо, условный номер 50-50-25/026/2005-037, по адресу Московская обл., г. Шатура, Транспортный проезд, локомотивное депо, часть здания N 5.
19.12.2016 в арендованном истцом помещении произошла протечка батареи отопления, в результате чего товар, принадлежащий истцу и хранящийся на арендованном складе, затоплен и стал непригодным для дальнейшего использования.
Кроме того, суд апелляционной инстанции также установил, что в силу п. 3.1.4 договора арендатор обязан своевременно производить текущей ремонт указанного в п. п. 1.1, 1.2 договора помещения.
Поскольку, как указал истец, причиной затопления является протечка радиатора (батареи), ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, и условий договора возложен на арендатора…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.07.2010 по делу N А05-16646/2009
“…Как следует из материалов дела, Предприниматель и Страховая компания заключили договор аренды нежилых помещений от 01.10.2007 N 02/2007, в соответствии с которым истец передал ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения N 21, 22, 23, 24, 26, 27, 28, 29 и 30 общей площадью 156 кв. м, расположенные на первом этаже дома N 4 по улице Карла Маркса в городе Архангельске.
Судом первой инстанции установлено, что на момент возврата ответчиком истцу помещений N 26 (кабинет N 12) и N 30 (кабинет N 15) в указанных помещениях имелись повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях. Повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до нижележащих слоев. Протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках.
Учитывая данное обстоятельство, а также то, что состояние возвращенных помещений N 26 и N 30 требовало текущего ремонта, Предприниматель произвела текущий ремонт указанных помещений за свой счет.
В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Текущий ремонт – это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. Так, текущий ремонт арендуемых помещений включает побелку, окраску, ремонт пола, стен и т.д.
Учитывая, что размер понесенных Предпринимателем расходов на проведение текущего ремонта спорных нежилых помещений документально подтвержден и не оспорен Страховой компанией, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования Предпринимателя…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.07.2007 по делу N А56-9960/2006
“…Согласно имеющемуся в деле договору подряда от 04.05.2005 N 05/1, на который ссылается истец в обоснование своих требований, его предметом является выполнение работ с целью восстановления исправности (работоспособности) конструкций и систем инженерного оборудования, что охватывается понятием текущего ремонта, обязанность по проведению которого в соответствии с условиями вышеуказанного договора аренды от 01.11.1992 возложена на Фирму…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.04.2013 по делу N А63-11768/2012
“…Банк и управление заключили аналогичный договор от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10 на эти же помещения сроком с 01.01.2012 по 15.04.2012.
По условиям пункта 3.2.2 договора субарендатор обязан своевременно производить за свой счет текущий ремонт используемого имущества, принимать долевое участие в наружном ремонте здания, а также до окончания срока договора производить за свой счет ремонтные работы, указанные в приложении N 4.
Суды установили, что банк направлял управлению письма с требованием о проведении ремонтных работ (т. 1, л.д. 13, 14).
Поскольку ремонтные работы субарендатором не произведены, банк обратился в арбитражный суд с иском.
В силу пункта 2 статьи 616 Кодекса арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 “Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений”).
Между тем, суды иск удовлетворили в части взыскания штрафа в сумме 669 рублей 08 копеек за неосуществление ответчиком текущего ремонта, указав, что согласно пункту 4.1 договора за невыполнение предписаний по содержанию арендованного имущества в надлежащем состоянии, отказ от производства ремонта субарендатор уплачивает в пользу субарендодателя штраф в размере 0,1% суммы годовой арендной платы. Уплата пени, штрафа не освобождает субарендодателя от выполнения обязательств по договору (пункт 4.3 договора).
Частичное удовлетворение требований истца противоречит выводам судов о том, что банк не доказал невыполнение обязанности субарендатора по осуществлению текущего ремонта и устранению дефектов помещений, указанных в приложении N 4 к договору субаренды.
В суде кассационной инстанции невозможны оценка и исследование доказательств, не исследованных судами до вынесения обжалованных судебных актов, в связи с чем судебные акты в части отказа во взыскании убытков подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение. При новом рассмотрении дела суду следует выяснить стоимость текущих ремонтных работ, не выполненных ответчиком, предложив истцу выделить их из предоставленных в дело сметных расчетов, ответчику – предоставить доказательства выполнения ремонтных работ, указанных в приложении N 4 к договору субаренды от 10.01.2012 N ЦБ-М-П10…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.01.2012 по делу N А18-875/2011
“…Суды установили, что общество направляло руководителю учреждения письма с требованием о проведении текущего ремонта (т. 1, л.д. 13, 14).
Поскольку ремонтные работы арендатором не произведены, общество обратилось в арбитражный суд с иском.
При этом под текущим ремонтом понимаются работы, которые предупреждают преждевременный износ объекта аренды и инженерного оборудования. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей и включает в себя побелку, окраску, ремонт пола, стен, дверей, радиаторов отопления, коммуникаций и систем инженерного оборудования (постановление Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 “Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений”).
В нарушение названных норм истец не представил в материалы дела доказательств, свидетельствующих о том, что здание находится в антисанитарном состоянии и необходимо проведение его текущего ремонта в объеме, приведенном в локальном сметном расчете (т. 1, л.д. 15 – 32), и, что ремонтные работы, названные в данном документе, явились следствием каких-либо действий арендатора (ответчика), способствующих повышенному износу имущества.
Апелляционный суд всесторонне, полно и объективно исследовал имеющиеся в деле доказательства, установил фактические обстоятельства и пришел к правильным выводам. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2008 N Ф09-757/08-С6 по делу N А07-16779/2006
“…Ответчиком в порядке, предусмотренном ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не доказан факт осуществления капитального ремонта в арендуемом помещении, в результате которого произошло существенное изменение или улучшение технических характеристик названного объекта недвижимости, поскольку договор подряда от 03.01.2003, акт о приобретении материалов от 16.05.2003, справка о стоимости выполненных работ от 15.06.2003, акт приемки выполненных работ от 15.06.2003 оценены судом как проведение работ по выравниванию потолков, стен, обшивке стен древесноволокнистыми плитами, покрытию пола, установке дверей, радиаторов, сантехники, то есть о текущем ремонте (т. 1 л. д. 37 – 39, 99)…”

5.2. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения понимается их ремонт с целью восстановления ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2010 N Ф09-1056/10-С6 по делу N А50-12584/2009
“…На основании п. 3.3.5 договора арендатор обязан не производить перепланировок объекта без письменного согласия балансодержателя, а капитальный ремонт (затрагивающий несущие конструкции) – без письменного согласия балансодержателя и арендодателя, а также без проектной документации, согласованной в установленном порядке.
Анализируя условия договора, суды пришли к выводу о том, что стороны договорились капитальный ремонт отождествлять с ремонтом, затрагивающим несущие конструкции; для проведения капитального ремонта необходима предварительная подготовка проектной документации и согласование с арендодателем и балансодержателем; остальные улучшения, в том числе капитальные, производимые для обеспечения хозяйственной деятельности арендатора, осуществляются за счет арендатора, обязанность проведения капитального ремонта балансодержателем обусловлена несоответствием объекта требованиям СНиПов и другой нормативной документации, возмещение затрат по капитальному ремонту лежит на арендодателе (стр. 4 постановления, л. д. 140).
Условие договора, содержащееся в п. 3.3.5, не устраняет обязанность балансодержателя производить капитальный ремонт, а лишь устанавливает обязанность согласования капитального ремонта, затрагивающего несущие конструкции производимого силами арендатора.
В соответствии с действующим в настоящее время приложением N 1 к Ведомственным строительным нормам ВСН 58-88 (р) “Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения”, утвержденным приказом Госкомархитектуры Российской Федерации при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312 под капитальным ремонтом понимается ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.
Таким образом, проведение капитального ремонта в местах общего пользования (санузлах) также возможно, а в некоторых случаях – необходимо.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение…”

5.3. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом производственных зданий и сооружений понимаются работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим.

Примечание: Виды и перечень таких работ указаны в п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и в Постановлении Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 “Об утверждении Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений”.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.12.2018 N Ф05-20175/2018 по делу N А40-10500/2018
“…Истец, ссылаясь на невозможность использования арендованных помещений по назначению, в подтверждение чего представлено строительно-техническое заключение, а также на то, что им проведен капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 23 300 283 рублей 77 копеек, в подтверждение чего представлены соответствующие договоры и платежные поручения по оплате в соответствии с указанными договорами в период с 2013 по 2015 годы, обратился в суд с настоящим иском.
Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Вместе с тем суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.
Так, согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Частично отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд, повторно рассмотрев дело, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденным Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, установив, что при использовании помещений арендатор с согласия арендодателя осуществил ремонтные работы, произведя при этом как капитальный ремонт, так и неотделимые улучшения, о характере и стоимости которых арендодатель был осведомлен, пришел к выводу о наличии у арендодателя обязанности возместить арендатору стоимость понесенных им затрат на капитальный ремонт в сумме 2 167 650 рублей (полная замена электропроводки, окон, дверей вместе с дверными коробками, замена полов и потолков), признанной арендодателем письмом от 16.04.2015, указав на ошибочность вывода суда первой инстанции о пропуске срока исковой давности в указанной части, как не основанного на нормах права и фактических обстоятельствах дела, а также отказав в удовлетворении остальной части иска в связи с недоказанностью истцом несения иных расходов как расходов на капитальный ремонт и отнесением их к расходам на текущие ремонтные работы.
Поскольку выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения постановления апелляционного суда, не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.03.2013 N Ф03-817/2013 по делу N А51-5289/2012
“…Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 13.09.2006 N 2, по условиям которого арендодатель передал арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 13.09.2006 по 14.09.2021 недвижимое имущество (шесть зданий насосных станций) в целях обеспечения получателей (потребителей) Спасского муниципального района услугами по водоснабжению.
Пунктами 2.3.5, 2.3.8 договора (с учетом дополнительного соглашения от 10.01.2007) стороны предусмотрели обязанности арендатора по своевременному проведению текущего ремонта арендуемого имущества и несению всех расходов по его содержанию, а также по проведению капитального ремонта арендуемого имущества за счет арендной платы.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о необходимости досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества на основании подпункта 4 пункта 1 статьи 619 ГК РФ ввиду того, что предприниматель не производит капитальный ремонт переданного в аренду муниципального имущества.
При этом суды обеих инстанций на основании положений пункта 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ правильно квалифицировали ремонт по замене насосных агрегатов на глубинных скважинах как капитальный. В данном случае выход из строя указанного оборудования влечет неработоспособность всего предмета аренды (насосных станций)…”

По данному делу см. также Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012.

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2012 N 05АП-9851/2012, 05АП-10039/2012 по делу N А51-5289/2012
“…Обязанность арендатора по проведению капитального ремонта предусмотрена дополнительным соглашением к договору аренды от 10.01.2007, в котором стороны дополнили условия договора аренды в части обязанности арендатора производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет арендной платы. Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, является действующим и обязательным для исполнения сторонами.
Факт непроведения капитального ремонта арендатором используемого по договору аренды муниципального имущества подтверждается сторонами.
Так, ответчик в обоснование своих доводов указывает на выход из строя насосных агрегатов, что привело в нерабочее состояние скважину N 18-665, данные обстоятельства подтверждаются актом осмотра водонапорной скважины N 18-658 от 28.06.2012. По мнению ответчика, работы по замене насосного оборудования указанной скважины относятся к капитальному ремонту и они подлежат выполнению истцом (письма ответчика в адрес истца от 12.11.2009 N 483 о замене насоса; от 09.02.2012 N 70 о замене насоса; от 07.11.2011 N 16).
В силу положений п. 14.2 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Из положений указанной нормы права следует, что замена насосных агрегатов на глубинных скважинах относится к капитальному ремонту, который в силу пункта 2.3.8 договора аренды от 13.09.2006 г. в редакции дополнительного соглашения к нему от 10.01.2007 г. должен осуществляться арендатором за счет средств арендной платы…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2017 N Ф04-3045/2017 по делу N А75-7930/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды, заключенным между ТУ Росимущества (арендодателем) и обществом (арендатором) по результатам аукциона (протокол от 25.02.2014 N 1 аукциона N 4 на право заключения договора аренды государственного имущества Российской Федерации), арендодатель передал по акту приема-передачи от 12.03.2014 в пользование арендатора на срок с 12.03.2014 по 12.03.2024 овощехранилище общей площадью 266,4 м2, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Нижневартовск, ул. Мира, д. 23а, строение 1, для обеспечения уставной деятельности арендатора.
Ссылаясь на то, что в связи с необходимостью нормальной эксплуатации арендуемого здания по предварительному согласованию с арендодателем произвело капитальный ремонт, на который израсходовало 6 667 746 руб. 65 коп., общество письмом от 20.05.2016 N 45 (получено ответчиком 23.05.2016) просило ТУ Росимущества возместить ему эти расходы, на что письмом от 06.06.2016 N ТУ86/2083 ответчик сослался на возможность рассмотрения спора относительно возмещения затрат на капитальный ремонт арендованного объекта в судебном порядке.
Поскольку расходы истца, связанные с проведением работ арендованного имущества, возмещены не были, последний предъявил в суд настоящий иск.
При отказе в удовлетворении заявленных требований суды первой и апелляционной инстанций исходили из отсутствия доказательств необходимости проведения осуществленных обществом работ и отсутствия договоренности об оплате этих работ за счет бюджетных средств.
В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. В случае неисполнения арендодателем обязанности произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, арендатор имеет право произвести его за свой счет со взысканием с арендодателя его стоимости или зачетом произведенных затрат в счет арендной платы.
В пункте 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) понятие “капитальный ремонт объектов капитального строительства” содержит исчерпывающий перечень работ: замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов и замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Суть капитального ремонта раскрывается в действующих в настоящее время подзаконных нормативных актах.
В соответствии с пунктом 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается, как верно отмечено судами, в замене основных частей или элементов имущества и направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Однако акт приема-передачи имущества в аренду от 12.03.2014, подписанный арендодателем и арендатором, не содержит ссылки на ненадлежащее состояние объекта аренды и невозможность его использования по назначению в качестве складского помещения, претензии и замечания арендатора относительно технического состояния овощехранилища отсутствуют.
К тому же выявленные (согласно акту осмотра от 06.10.2016) строительные работы по надстройке здания, включающие в себя в том числе разборку крыши и ее монтаж по новой конструкции, в результате чего увеличилась этажность здания, расценены судами применительно к пункту 14 статьи 1 ГрК РФ как реконструкция овощехранилища, не являющаяся капитальным ремонтом.
Ремонт, реконструкция арендованного объекта произведены истцом за счет собственных средств исключительно по своей воле, но вопреки требованиям статьи 623 ГК РФ, статьи 51 ГрК РФ в отсутствие согласия арендодателя (ответчика) на его проведение за счет федерального бюджета и получения соответствующей разрешительной документации.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав с достаточной полнотой и оценив представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, верно распределили бремя доказывания имеющих существенное значение для дела обстоятельств и установили таковые…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.05.2011 N КГ-А41/3925-11 по делу N А41-29048/10
“…Ссылаясь на то, что, поскольку из стоимости выполненных работ на сумму 1 350 277 руб. 93 коп. ответчиком были зачтены по Акту о зачете взаимных требований от 28 ноября 2008 года только 346 546 руб. 20 коп., а остались не зачтенными в счет арендной платы работы на сумму 1 003 681 руб. 73 коп., истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании.
Как следует из анализа положений пункта 1 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации, капитальный ремонт объектов капитального строительства представляет собой ремонт, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.
Так, согласно пункту 3.11 Положения о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений, утвержденного Постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279, к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Таким образом, капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.
Таким образом, для квалификации проведенных работ в качестве капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, или текущего ремонта либо улучшений арендованного имущества суды при рассмотрении данного дела должны были изучить характер выполненных истцом работ, проанализировать их документальное оформление (заключенный договор подряда, дефектные ведомости, акты о приемке выполненных работ).
При таких обстоятельствах решение и постановление подлежат отмене, а дело направлению на рассмотрение в суд первой инстанции…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-10611/2012
“…Из содержания статьи 616 Гражданского кодекса следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.
Под капитальным ремонтом законодатель понимает замену и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замену и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов. Реконструкция предполагает изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункты 14, 14.2 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации; далее – Градостроительный кодекс).
Истолковав условия договора аренды от 30.05.2006, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что выполненные арендатором работы, взыскание стоимости которых составляет предмет рассматриваемого иска, в основном направлены на изменение состояния нежилого помещения, его целевой или функциональной принадлежности и (или) внешнего вида, в результате которого (изменения) созданы улучшения, неотделимые от арендованной вещи без вреда для последней, и одновременно произошло повышение или поддержание эксплуатационных, потребительских, эстетических и т.п. качеств арендованного имущества, что соответствует понятиям неотделимых улучшений и реконструкции…”

5.4. Вывод из судебной практики: Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.03.2009 по делу N А22-1624/07/4-235
“…В соответствии со статьей 616 Кодекса арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта. Стороны в акте оговорили, что передаваемый в аренду объект находится в состоянии, не отвечающем требованиям, предъявляемым к нежилым помещениям, используемым в соответствии с назначением арендуемого имущества. В договоре не установлена обязанность арендатора по проведению капитального ремонта помещений. Под капитальным ремонтом подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов… Принимая во внимание, что арендованные помещения находились в состоянии, требующем капитального ремонта, который предприниматель произвел за свой счет в отсутствие в договоре такой обязанности, апелляционный суд правомерно удовлетворил иск предпринимателя…”

5.5. Вывод из судебной практики: Под текущим ремонтом понимается систематическое и своевременное проведение работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей.

Судебная практика:

Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2008 по делу N А35-6297/07-С13
“…Что касается взыскания расходов на текущий ремонт, то определение такого ремонта в пункте 1.3 договора как “ремонтно-отделочных работ в помещении” без указания в договоре аренды конкретного перечня видов работ и сроков их выполнения, также не дают оснований считать ответчика не исполнившим или ненадлежаще исполнившим свои обязательства по договору и в этой части.
Поскольку текущий ремонт состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей, при отсутствии разграничения работ, относящихся к капитальному и текущему ремонту и непредставлении истцом технических условий, правил, иных нормативных актов, в которых были бы оговорены виды работ, соответствующие их виды следовало указывать в договоре, что сторонами договора аренды также не было согласовано.
При таких обстоятельствах апелляционный суд считает правомерным и обоснованным отказ истцу в иске о взыскании расходов на ремонт, а решение суда не подлежащим отмене…”

6. Порядок реализации арендатором права на проведение капитального ремонта и возмещения арендодателем его стоимости

Статья 616 ГК РФ устанавливает условия, при которых арендатор вправе провести капитальный ремонт арендуемого имущества, однако порядок реализации этого права законом не определен. Вследствие этого на практике встречаются ситуации, когда арендатор производит ремонт по своему усмотрению и без согласования с арендодателем. Арендодатель в свою очередь часто не желает возмещать арендатору расходы на ремонт, произведенный без его согласия и согласования стоимости. Возникает вопрос: обязан ли арендатор согласовать с арендодателем проведение капитального ремонта, если он имеет на это право согласно ст. 616 ГК РФ, а также его форму и стоимость?

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор в любом случае несет обязанность по согласованию с арендодателем проведения капитального ремонта.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 13.07.2010 N ВАС-8770/10 по делу N А32-15988/2009-27/63
“…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что между обществом (арендодателем) и предпринимателем (арендатором) был заключен ряд последовательных договоров аренды нежилого помещения: 18,8 кв. метров на периоды: с 01.01.2007 по 31.03.2007 и с 02.01.2008 по 31.01.2008; 125 кв. метров – с 01.04.2008 по 31.12.2008. Согласно пункту 2.6 договоров арендатор обязуется не производить никаких перепланировок арендуемых помещений без письменного разрешения арендодателя. В случае письменного разрешения на перепланировку арендуемых помещений арендатор производит все работы за свой счет.
Согласно пункту 2.8 этих же договоров затраты арендатора на любые работы, связанные с его деятельностью, арендодателем не возмещаются.
Предпринимателем был проведен капитальный ремонт арендуемого помещения, что подтверждается договором со строительной бригадой, сметой, а также актом приемки помещения.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленного требования, основывался на нормативных положениях пункта 2 статьи 616, пунктов 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и исходил из того, что доказательств получения письменного разрешения арендодателя на проведение капитального ремонта арендуемых помещений заявителем не представлено.
Учитывая данные обстоятельства, суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о том, что ремонт помещения был произведен арендатором в целях собственной профессиональной деятельности и в силу условий договора стоимость затрат на произведенные улучшения возмещению не подлежит.
Таким образом, доводы заявителя рассматривались судами трех инстанций и направлены, по существу, на переоценку имеющихся в деле доказательств, установление новых обстоятельств, что не входит в полномочия суда надзорной инстанции, определенные в главе 36 Кодекса…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенных ниже судебных актах суды исходили из того, что при проведении капремонта арендатор должен согласовать с арендодателем документацию, определяющую предмет ремонтных работ (это может быть и прямо предусмотрено договором аренды). Анализ судебных актов позволяет сделать вывод, что такими документами могут быть проектная документация, смета (или стоимость ремонтных работ), разрешительная документация.
Иногда суды указывают на необходимость привлечения арендодателя к приемке результата таких работ. В противном случае арендатор теряет право на возмещение расходов по ремонту. При проведении ремонта на сумму, превышающую согласованную, арендатор вправе требовать возмещения только согласованных расходов.

Определение ВАС РФ от 30.08.2011 N ВАС-11007/11 по делу N А65-18731/2010-СГ2-3
“…Исковые требования основаны на положениях статей 623, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 18, 22 Федерального закона от 26.09.1997 N 125-ФЗ “О свободе совести и о религиозных объединениях” и мотивированы тем, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилого помещения от 20.04.2009 N 7979-93 для размещения мусульманского кафе, в котором истец произвел работы по улучшению арендованного имущества. Вместе с тем, предоставление ответчиком нежилого помещения через аукцион, взыскание арендной платы противоречит положениям указанного Закона. Ответчик неправомерно отказал истцу в переоформлении договора аренды в безвозмездное пользование и не предоставил указанные помещения в собственность истцу.
Отказывая во взыскании стоимости неотделимых улучшений, суды пришли к выводу о том, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 05.08.2010 N 10196/10 по делу N А40-41049/09-28-336
“…Как следует из судебных актов, 02.12.2003 между Департаментом имущества г. Москвы (арендодатель) и ОАО “Компания Мособлстрой” (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на срок по 30.09.2008 нежилые помещения общей площадью 903,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 52, стр. 4.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ОАО “Компания “Мособлстрой” о взыскании задолженности за проведение капитального ремонта объекта аренды, суды исходили из того, что заявителем не представлены доказательства, подтверждающие, что арендодателем было дано согласие на проведение соответствующего ремонта, что не противоречит пункту 5.2.2 договора аренды от 02.12.2003.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А33-8670/2010
“…Истцом в 2008 – 2009 годах в арендуемом нежилом помещении производился ремонт.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность в сумме 102 183 рубля 37 копеек в виде затрат на восстановление, капитальный ремонт и содержание нежилого здания магазина, истец обратился в суд с настоящим иском.
На основании пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.
Арендатор обязан за счет собственных средств производить текущий и косметический ремонт (пункт 2.2.3 договоров), а также не проводить реконструкции помещения, переоборудования сантехники и других капитальных ремонтных работ без согласия арендодателя, неотделимые улучшения арендуемого помещения производить только с письменного разрешения арендодателя (пункт 2.2.5 договоров).
Судебными инстанциями правомерно установлено, что в материалы дела не представлено доказательств обращения истца к ответчику за соответствующим разрешением об улучшении арендованного им имущества, а также доказательств того, что данное разрешение ответчиком истцу выдано.
Кроме того, судом первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что спорное помещение было передано ООО “МАЗАиКА” в пригодном для использования состоянии, что следует из условий договоров.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции законно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку истцом не представлены доказательства согласования с ответчиком производства неотделимых улучшений, их объема и стоимости, а также не представлены доказательства необходимости выполнения данных работ…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.11.2010 N КГ-А41/13692-10 по делу N А41-29794/09
“…Арендатором по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. заявлены встречные требования о взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек, произведенных в период арендных отношений между ИП Ефремовым А.В. и ООО “С.А.И.-ПЛАСТ”.
Суды указали, что в подтверждение затрат на проведение ремонта в арендуемых по договору аренды N 01/06/06 от 30.06.2006 г. нежилых помещениях ООО “С.А.И.-ПЛАСТ” представило договор подряда N 51 от 02.10.2006 г., заключенный им с ООО “СтройСитиком”, локальный сметный расчет N 1 на сумму 1.505.921 рубль 58 копеек, акт о приемке выполненных ООО “СтройСитиком” работ.
Как усматривается из материалов и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО “С.А.И.-ПЛАСТ” не представлены доказательства производства ремонтных работ с согласия собственника имущества Рутковского С.В. или доверительного управляющего ИП Ефремова А.В.
В связи с этим суд кассационной инстанции находит выводы судов об отказе во взыскании затрат на капитальный ремонт и стоимости неотделимых улучшений в сумме 1.505.921 рубль 58 копеек законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.04.2010 N КГ-А40/3250-10 по делу N А40-41049/09-28-336
“…Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды; нарушение арендодателем данной обязанности дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Договором аренды N 1-1164/2003 от 02.12.2003 г. предусмотрено иное регулирование, нежели установлено п. 1 ст. 616 ГК РФ, а именно: п. 5.2.2 Договора предусмотрено, что в случае проведения капитального ремонта объекта аренды за счет собственных средств с согласия собственника арендная плата уменьшается на величину фактической стоимости (полностью или части) затрат на капитальный ремонт, согласно техническому заданию и смете, согласованным с балансодержателем и арендодателем; при завершении капитального ремонта объекта, проведенного арендатором за счет собственных средств с согласия арендодателя, арендатор обязан представить документы, подтверждающие объемы затрат на его проведение.
Таким образом, по настоящему делу на Ответчике, ссылающемся на возникновение у него права требования возмещения арендодателем понесенных арендатором расходов на проведение капитального ремонта объекта аренды, – в силу ст. 65 АПК РФ лежит обязанность доказать, что арендодатель дал согласие на проведение соответствующего ремонта, согласовав техническое задание и смету на ремонт.
Между тем Ответчиком соответствующих доказательств не представлено.
Представленные Ответчиком доказательства (акты обследования, дефектные ведомости, акты сдачи-приемки работ, ведомости согласования объемов работ, акты согласования стоимости работ, счета, платежные поручения, накладные, договоры на выполнение работ, обращения, ответы на обращения, техническое задание, паспорта, сертификаты, фототаблицы), как правомерно пришли к выводу суды, не свидетельствуют о согласовании арендодателем технических заданий и смет на ремонт.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что из письма N ц/05/2651 от 09.08.2005 г. и письма ГУП ДЭЗ Таганского района от 25.08.2005 г. следует, что Ответчик согласовал проведение капитального ремонта объекта аренды – нежилого здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной вал, д. 52, стр. 4, квартал 321 в соответствии с пунктом договора аренды от 02.12.2003 г. N 1-1164/2003 и получил необходимое согласие Арендодателя и Балансодержателя, судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку судами установлено, что представленные в дело доказательства не содержат сведений о согласовании арендодателем и балансодержателем технических заданий и смет на ремонт. Выражение согласия на проведение капитального ремонта по условиям п. 5.2.2 Договора не является основанием для выполнения капитального ремонта, таким основанием является согласие собственника недвижимого имущества в совокупности с согласованными с балансодержателем и арендодателем техническому заданию и смете…”

Постановление ФАС Московского округа от 12.07.2007, 19.07.2007 N КГ-А40/6441-07 по делу N А40-76939/06-77-535
“…Согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
По условиям договора аренды от 10.08.2004 обязанность по проведению капитального ремонта нежилых помещений возлагается на балансодержателя.
В соответствии с пунктом 4 Особых условий к договору аренды финансирование работ по ремонту нежилых помещений должно производиться в соответствии с распоряжением Премьера Правительства Москвы от 11.09.1996 N 832-РП. Пунктом 1.5 указанного распоряжения предусмотрено, что капитальный ремонт производится за счет средств арендатора под контролем предприятия в хозяйственном ведении, оперативном или ином управлении которого находится строение.
Из материалов дела усматривается, что письмом от 29.10.2004 за номером N 5789/04д заместитель руководителя Центрального территориального агентства Департамента имущества г. Москвы в ответ на обращение ООО “АР Девелопмент” сообщил, о том, что согласовывает проведение капитального ремонта спорного нежилого помещения с оформлением разрешительной документации в установленном порядке.
Однако, как установил арбитражный суд, разрешительная документация не составлялась и не согласовывалась.
При таком положении апелляционный суд правомерно указал на отсутствие правовых оснований для взыскания с Департамента стоимости капитального ремонта…”

Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2006 N КГ-А40/5235-06 по делу N А40-70927/05-138-533
“…Региональная общественная организация “Футбольный клуб ЦСКА” (далее – футбольный клуб) обратилась в Арбитражный суд г. Москвы к Федеральному агентству по управлению федеральным имуществом (далее – РФФИ) и Ленинградской квартирно-эксплуатационной части Московского военного округа (далее – Ленинградская КЭЧ) с иском о солидарном взыскании 668539 руб., составляющих стоимость капитального ремонта арендованного имущества, вызванного неотложной необходимостью.
Согласно п. 2.3.4 договора аренды от 17.08.2000 N 01-7/194 стороны предусмотрели возможность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества за счет денежных средств арендатора с зачетом стоимости выполненных работ в счет арендной платы.
Материалами дела установлено, что футбольным клубом и Ленинградской КЭЧ была согласована смета на капитальный ремонт СК “Лефортово” на общую сумму 11745851 руб. Согласно данной смете стоимость работ по капитальному ремонту наружного водопровода составляет 98000 рублей по состоянию на 2001 г.
Решением от 18.10.2005 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-49117/05-89-436 установлено, что Футбольным клубом понесены затраты на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в сумме 659350 рублей. Работы были приняты ответчиками и зачтены в счет арендной платы.
Доказательств согласования сторонами договора сметы на проведение капитального ремонта наружных сетей водопровода в большей сумме не представлено.
С учетом изложенного суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2011 по делу N А65-18731/2010
“…В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (пункт 2 статьи 623 ГК РФ).
Отказывая истцу во взыскании стоимости неотделимых улучшений, судебные инстанции с учетом положений пункта 4.4.7 договора аренды пришли к правомерному выводу, что неотделимые улучшения произведены без согласия ответчика и для использования помещения в своих целях.
Произведя ремонтные работы в виде демонтажа деревянных напольных покрытий, кирпичных перегородок и вывоза мусора на сумму 316 379 руб. 55 коп., доказательств получения согласия арендодателя на проведение капитального ремонта или наличие необходимости в его проведении истцом не представлены.
Судебными инстанциями правомерно указано, что все произведенные строительные работы неосновательным обогащением для ответчика не являются и произведены истцом на собственный страх и риск…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.08.2010 по делу N А06-3521/2009
“…В соответствии с положениями статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды, а арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исходя из данных положений гражданского законодательства судебные инстанции правомерно указали на наличие у арендатора обязанности по согласованию необходимых ремонтных работ и их стоимости в конкретных арендуемых помещениях.
Доказательства согласования дополнительных ремонтных работ, помимо произведенных в 2004 году, Покупателем в материалы дела не представлены. При этом судебными инстанциями правомерно учтено, что по согласованным ремонтным работам арендодателем уже произведен зачет. При этом при проведении зачета по арендной плате Покупателем в отношении суммы проведенного зачета какие-либо возражения не выдвигались. В материалах дела отсутствуют доказательства согласования с арендодателем дополнительных неотделимых улучшений, произведенных после проведения зачета. По дополнительным неотделимым улучшениям Покупателем не представлены и первичные документы (договоры с подрядчиком, сметы, акты приемки выполненных работ, платежные документы об оплате выполненных работ), подтверждающие факт выполнения работ за счет собственных средств Покупателя.
Судебными инстанциями, с учетом положений статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно указано, что арендатор вправе получить только фактически понесенные и надлежащим образом согласованные расходы на проведение ремонта и реконструкцию арендуемого имущества, в связи с чем стоимость произведенных улучшений в ценах 2009 года правомерно не принята во внимание…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.06.2010 по делу N А52-2654/2009
“…Стороны 18.03.1996 внесли изменения в договор, которые изложили в протоколе разногласий к договору. Текст утвержден протоколом согласования разногласий от 01.04.1996. Пункт 6.3 договора изложен в следующей редакции: “Арендатор за свой счет и своими силами производит капитальный ремонт арендованных помещений. Сметная стоимость работ согласовывается с арендодателем и принимается балансодержателем. Арендатор вправе направить арендодателю требование о возмещении стоимости работ по капитальному ремонту помещений в пределах суммы, указанной в объектной смете с учетом коэффициента инфляции за период с даты приема-передачи помещений в аренду до момента оплаты. Арендодатель в течение месяца после получения требования от арендатора возмещает последнему стоимость произведенного капитального ремонта. Арендатор вправе взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта в судебном порядке в случае невозмещения стоимости в указанный срок. Сумма, подлежащая уплате арендатору за капитальный ремонт, после согласования сторонами может быть зачтена арендодателем в счет арендной платы”.
Материалами дела подтверждается, что работы по реконструкции магазина выполнены, что следует из акта приемки выполненных работ на сумму 464 679 455 руб.
В связи с тем, что затраты на ремонт помещения не были компенсированы, Общество обратилось в суд с иском к Комитету и Финансовому управлению администрации города Пскова о взыскании 176 326 руб. 92 коп. задолженности по оплате неотделимых улучшений недвижимого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Псков, ул. Р. Люксембург, д. 23.
В силу общего правила пункта 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ суды нижестоящих инстанций исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства и пришли к выводу о том, что в нарушение пунктов 1.5, 6.3 договора Общество не представило документы, свидетельствующие о согласии Комитета и балансодержателя на выполнение работ (неотделимые улучшения) в том объеме, в котором они были произведены истцом, а равно не подтвердило и своего права на возмещение стоимости ремонта в заявленной сумме. В связи с этим суды обоснованно отказали Обществу в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2010 по делу N А21-3765/2008
“…Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области (арендодатель, правопредшественник истца) и закрытое акционерное общество “Судоремонт-Балтика” (арендатор, правопредшественник ответчика) заключили договор от 07.05.1999 N 126 аренды зданий, сооружений и оборудования, расположенных по адресу: Калининград, ул. Правая набережная, д. 26, на срок до 07.05.2014.
Ссылка подателя жалобы о необходимости зачета расходов арендатора на капитальный ремонт в счет арендных платежей несостоятельна в силу следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязуется производить капитальный ремонт имущества с согласованием времени, объемов и сроков его проведения с арендодателем.
Затраты арендатора на проведение капитального ремонта имущества могут быть зачтены в счет арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 6.5 договора, а именно при условии письменного предварительного согласования с арендодателем сметы на проведение работ и подлежащей возмещению суммы.
Ни одно из предусмотренных договором условий зачета стоимости капитального ремонта арендатором не было выполнено.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу о том, что оснований для зачета расходов арендатора на капитальный ремонт арендуемого имущества в счет арендной платы не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.10.2006 по делу N А13-950/2006-04
“…В доказательство проведенных работ, их объемов и стоимости истец представил суду смету, договор подряда от 24.10.2005 N 14 на выполнение ремонтных работ, заключенный с ООО “Интерстрой”, справку о стоимости выполненных работ и затрат от 08.11.2005, акт от 08.11.2005 о приемке выполненных работ.
Оценив указанные документы, суд установил, что они составлены истцом без привлечения представителя Комитета. О необходимости принять выполненные ООО “Интерстрой” работы Комитет не извещался и не принимал участие в их приемке.
При таком положении акт, смета и справка не могут рассматриваться надлежащими доказательствами произведенных затрат на ремонт…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.10.2006 по делу N А56-51212/04
“…Суд первой инстанции взыскал с ООО “Адонис” в пользу ОАО “РЖД” долг по арендной плате и эксплуатационным расходам и отказал в удовлетворении встречного иска, посчитав, что арендатор не вправе требовать компенсации затрат, связанных с ремонтом помещения, поскольку не представил доказательств согласования с арендодателем сметы и проектной документации по ремонту. Суд также указал, что арендная плата установлена сторонами по минимальной ставке с учетом стоимости возможного ремонта.
Исследовав материалы дела, доводы стороны и условия договора, суд апелляционной инстанции сделал следующие выводы: из договора аренды не следует, что установленный сторонами размер арендной платы связан с обязанностью арендатора выполнить капитальный ремонт, поскольку по условиям договора расчеты между сторонами могут производиться как деньгами, так и посредством погашения инвестиций, привлеченных на проведение ремонтных работ (пункт 2 дополнительного соглашения от 03.04.2000); ни законом, ни договором не предусмотрено освобождение арендодателя от обязанности производить капитальный ремонт за свой счет; выполнение арендатором капитального ремонта за свой счет влечет предусмотренное статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации право арендатора на взыскание стоимости такого ремонта; факт осуществления ООО “Адонис” капитального ремонта на сумму 2378773 руб. подтвержден документами на проведение подрядных работ и их оплатой ООО “Адонис” (т. 2, л.д. 1 – 41).
Доводу ОАО “РЖД” о несогласованности с ним объемов работ дана надлежащая оценка судом апелляционной инстанции. Суд правомерно указал, что факт согласования проектно-сметной документации подтвержден письмом арендодателя от 01.02.2000, в котором указано, что арендодатель гарантирует возмещение арендатору денежных средств, затраченных последним на составление и изготовление проектно-сметной документации по реконструкции и капитальному ремонту названного нежилого помещения (т. 3, л.д. 73), что государственное унитарное предприятие “Дорожный центр рабочего снабжения”, которое являлось арендодателем в период проведения ремонтных работ, не оспаривало необходимости проведения ремонтных работ, факта их выполнения и их стоимость. Кроме того, в материалах дела имеются документы, из которых следует, что проект реконструкции названного помещения 30.06.2000 согласован со структурным подразделением арендодателя – Центром Госсанэпиднадзора Санкт-Петербург-Витебского отделения Октябрьской железной дороги; выполненные по реконструкции работы обследованы на соответствие правилам пожарной безопасности и приняты по акту от 05.02.2001 комиссией, в состав которой входил инспектор ведомственного пожарного надзора того же отделения Октябрьской железной дороги (т. 3, л.д. 81, 85)…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2010 N Ф09-4123/10-С3 по делу N А60-39080/2009-С12
“…Предприниматель, полагая, что понес расходы на приведение арендованного имущества в состояние, соответствующее его назначению, заявил встречный иск о зачете затрат на реконструкцию в счет арендных платежей.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
В соответствии со ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды; стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 2 и 3 ст. 623 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.2 договора аренды определено, что неотделимые улучшения производятся арендатором только с разрешения арендодателя.
Письменного разрешения арендодателя в соответствии с п. 7.2 договора аренды на производство работ по электро- и теплоснабжению предприниматель не получал.
Таким образом, предприниматель не подтвердил своего права на возмещение стоимости ремонта, в связи с чем суды правильно отказали в удовлетворении встречного иска…”

Постановление ФАС Уральского округа от 04.02.2010 N Ф09-197/10-С6 по делу N А34-3072/2009
“…Расходы арендатора на ремонтно-восстановительные работы в соответствии с утвержденной сметой засчитываются в счет арендной платы (п. 3.3 договора).
В письме от 28.04.2009 территориальное управление сообщило предпринимателю Богомолову А.И. о наличии задолженности по внесению арендных платежей в сумме 1 011 242 руб. 14 коп. (в том числе 6 861 руб. 30 коп. пени) и предупредило об обращении в суд с иском о расторжении договора в случае неисполнения арендатором обязанности по погашению задолженности (т. 1, л. д. 16).
Поскольку предпринимателем Богомоловым А.И. указанные требования исполнены не были, территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Курганской области с соответствующим иском.
Согласно п. 1.4 договора от 31.05.2000 после разработки проекта ремонтно-восстановительных работ, согласованного с арендодателем и Центром и другими заинтересованными службами, арендатор приступает к проведению ремонтно-восстановительных работ здания-памятника, которые должны быть проведены в течение 5 лет, согласно плану-графику, утвержденному департаментом. Окончание ремонтно-восстановительных работ оформляется актом.
Арендатор обязан ежеквартально представлять арендодателю и Центру информацию об объемах выполненных ремонтно-восстановительных работ (п. 2.2.11 названного договора).
С учетом изложенного апелляционным судом сделан вывод о том, что в договоре сторонами установлен порядок согласования проектно-сметной документации с арендодателем (собственником недвижимого имущества) и Научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд пришел к выводу о том, что предпринимателем Богомоловым А.И. не соблюден порядок согласования проектно-сметной документации проводимых работ, установленный договором аренды от 31.05.2000 N 583, в связи с чем обоснованно указал на отсутствие оснований для зачета стоимости произведенных работ в счет арендной платы.
С учетом изложенного судами правомерно удовлетворены исковые требования территориального управления в полном объеме…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2007 N Ф09-8918/07-С6 по делу N А71-6756/2006
“…Также правомерно судами указано на отсутствие оснований для зачета в счет арендной платы стоимости произведенных арендатором ремонтных работ по условиям договоров аренды муниципального имущества, поскольку выполнение обществом “Ижстройсервис” указанных работ с арендодателем согласовано не было, документы, подтверждающие необходимость их выполнения составлены арендатором в одностороннем порядке, арендодатель участия в приемке выполненных работ не принимал.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований являются правильными…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6
“…20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.
По смыслу п. п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если они произведены с согласия арендодателя.
Пунктом 5.1 договора N Х/99-10 от 20.02.1999 предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды по согласованию с арендодателем капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта. Стоимость согласованных с ГУ “СЭС УД АВО” работ по реконструкции здания, производимых арендатором, засчитывается в арендную плату и определяется по подписанным сторонами актам выполненных работ.
Между тем, судами установлено, что проведенные арендатором работы не были согласованы с арендодателем.
При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения…”

Документы, которые могут являться доказательствами понесенных арендатором расходов на капремонт

В силу п. 1 ст. 616 ГК РФ арендатор в ряде случаев вправе взыскать с арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта. Однако нередко возникает вопрос: какие документы могут служить доказательствами произведенных арендатором расходов? Судебная практика дает следующие разъяснения по этому поводу.

7.1. Вывод из судебной практики: Стоимость и состав работ на капремонт подтверждаются сметой. При ее отсутствии товарные и кассовые чеки (их копии) не являются доказательством расходов.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.03.2007 N Ф09-1766/07-С6 по делу N А71-524/2005
“…В силу ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
В соответствии с представленными в материалы дела договорами аренды обязанность по поддержанию арендованного имущества в исправном состоянии, осуществлению за свой счет текущего и капитального ремонта возложена на арендатора (п. 2.3.7 договоров – т. 1, л. д. 5, 47, 49).
Администрацией в письме от 17.02.2004 N 01-22/119 было разъяснено обществу НИИ “Высоких технологий”, что основания для возмещения затрат на ремонт арендуемого помещения в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности г. Ижевска отсутствуют (т. 1, л. д. 148). Кроме того, заявителем в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлена смета на проведение ремонта (гл. 37 Гражданского кодекса Российской Федерации), при отсутствии которой копии товарных и кассовых чеков, представленные обществом НИИ “Высоких технологий”, не отвечают требованиям, установленным ст. 67 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Отмена обязанности арендодателя возместить расходы арендатора на капитальный ремонт

В соответствии со ст. 8 ГК РФ акты государственных органов и органов местного самоуправления являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей. Порядок и условия сдачи в аренду муниципального имущества могут быть определены актами органов местного самоуправления, которые не должны противоречить гражданскому законодательству.

8.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы на капремонт, установленная законом, не может быть отменена актом органа местного самоуправления.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
“…Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
…При этом суд апелляционной инстанции правильно отметил, что нельзя признать обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что основанием для отказа в удовлетворении исковых требований является то обстоятельство, что решением Пермской городской Думы от 24.05.2006 N 96 отменен подп. 1 п. 5.1.1 раздела 5 “Положения об аренде муниципального имущества”, “Методики определения размера арендной платы за недвижимое имущество” и “Методики определения размера арендной платы за сооружения муниципальной собственности”, утвержденных решением Пермской городской Думы от 28.05.2002 N 61. В данном подпункте предусмотрено снижение размера арендной платы в случае, если ремонт объекта муниципальной собственности производится за счет средств арендатора.
Обязанность арендодателя возмещать арендатору расходы по капитальному ремонту, установленная ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, не может быть отменена нормативными актами органов местного самоуправления…”

 Возмещение арендатору расходов на капремонт, согласованных с арендодателем, после прекращения действия договора

На практике часто бывают ситуации, когда арендатор с ведома арендодателя производит капитальный ремонт имущества, но по тем или иным причинам в течение действия договора арендодатель не возмещает стоимость такого ремонта.

9.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на капремонт, который проведен с согласия арендодателя и может считаться неотделимым улучшением арендованного имущества, возмещаются после прекращения договора на основании п. 2 ст. 623 ГК РФ.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 27.09.2010 N 13067/10 по делу N А03-16500/2009
“…Как следует из судебных актов, между ОАО “Быт-Сервис” (арендодатель) и ООО Группа компаний “Шквал” (арендатор) 15.12.2006 был заключен договор аренды нежилого помещения – здания бани, расположенного по адресу: город Барнаул, ул. Матросова, 216, сроком действия по 15.12.2009.
Как установлено судами, в период действия договора арендатором были выполнены работы по капитальному ремонту здания бани. Письмом от 19.12.2006 ЗАО “Быт-Сервис” согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рубля 34 копейки. Работы по капитальному ремонту здания на указанную сумму были приняты арендодателем по акту от 07.04.2007.
Расторжение договора аренды послужило основанием для взыскания с арендодателя стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, судебные инстанции руководствовались требованиями статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой, в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Учитывая изложенное, оснований для переоценки выводов судебных инстанций не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.07.2010 по делу N А03-16500/2009
“…Работы по капитальному ремонту здания бани были выполнены арендатором с привлечением подрядной организации.
Договор аренды от 15.12.2006 N 02/06 сторонами расторгнут.
ООО Группа компаний “Шквал”, получив отказ ОАО “Быт-Сервис” в выплате стоимости улучшения арендованного помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства в соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что письмом от 19.12.2006 N 25 ОАО “Быт-Сервис” согласовало необходимость проведения капитального ремонта арендуемого имущества на общую сумму 16 708 273 рублей 34 копеек в соответствии с представленным ООО Группа компаний “Шквал” локальным сметным расчетом; работы по капитальному ремонту здания бани на указанную сумму были приняты арендодателем от арендатора по акту от 07.04.2007.
При таких обстоятельствах, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 2.2.3, 2.4.9, 4.2 договора аренды, арбитражный суд правомерно взыскал с ОАО “Быт-Сервис” в пользу ООО Группа компаний “Шквал” стоимость неотделимых улучшений в размере 16 708 273 рублей 34 копеек…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.04.2010 по делу N А46-17355/2009
“…ОРОООД “За здоровую Россию” в период действия договора аренды осуществило капитальный ремонт арендуемого помещения на общую сумму 211 419 рублей 73 копеек, выполнив устройство подвесных потолков, облицовку стен, установку блоков во внутренних дверных проемах, врезку замков, ремонт оконных переплетов с заменой брусков, ремонт штукатурки внутренних стен, сплошную шпатлевку стен, грунтовку, прокладку внутренней электропроводки, монтаж электровыключателей и светильников, смену санитарных приборов и другие работы.
Факт выполнения работ подтверждается представленными Департаментом в материалы дела документами: дефектной ведомостью на проведение ремонта спорного помещения; сметой на проведение капитального ремонта на сумму 211 419 рублей 73 копеек; актом приемки выполненных работ за декабрь 2008 года, заключение финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ.
В письме от 21.11.2008 N 05-03/50226 Департамент указал, что не возражает против капитального ремонта арендуемого ОРОООД “За здоровую Россию” помещения, расположенного по адресу: город Омск, площадь Серова, дом 32, при условии проведения работ за счет собственных средств; все произведенные арендатором неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью.
Удовлетворяя исковые требования, суды обоснованно сослались на пункты 2, 3 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Право ОРОООД “За здоровую Россию” на возмещение произведенных затрат, связанных с улучшением состояния арендуемых помещений, закреплено сторонами в пункте 4.1 договора аренды, согласно которому неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с письменного разрешения арендодателя, а стоимость неотделимых улучшений, произведенная арендатором без разрешения арендодателя возмещению не подлежит.
Арбитражные суды, дав надлежащую оценку в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленным в материалы дела: письму Департамента от 21.11.2008 N 05-03/50226; смете на проведение капитального ремонта, акту приемки выполненных работ за декабрь 2008 года; заключению финансово-информационного управления от 15.01.2009 о результатах проверки актов выполненных работ, пришли к выводу, что фактически арендодатель согласился с неотделимыми улучшениями арендованного имущества, которые возникли в результате проведения работ по капитальному ремонту помещения, и указаны в смете и в акте приемки выполненных работ.
Учитывая, что установленные пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 1.4 договора аренды условия для возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в сумме 211 419 рублей 73 копейки, судами установлены, удовлетворение встречного иска является правомерным…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.07.2013 по делу N А66-1934/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Фабрика и Общество 29.05.2008 подписали соглашение о заключении договора аренды нежилых помещений и методике расчетов арендной платы по нему и компенсации за капитальный ремонт.
В силу пункта 1 соглашения Общество обязалось провести в соответствии со сметой капитальный ремонт сдаваемых в аренду помещений площадью 597,8 кв. м.
Фабрика (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2008 N 133Д/А аренды нежилых помещений общей площадью 1098,8 кв. м, расположенных на первом и втором этажах административного корпуса Фабрики по адресу: г. Тверь, улица А. Попова, д. 4, сроком на 5 лет начиная с момента регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Тверской области.
По соглашению сторон от 27.10.2008 договор аренды расторгнут, арендатор по акту сдачи-приемки от 24.10.2008 возвратил арендодателю названные в договоре аренды от 01.06.2008 N 133Д/А помещения.
Общество, ссылаясь на неполную компенсацию Фабрикой стоимости ремонтно-строительных работ, произведенных в арендованных помещениях, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные требования, признав обоснованным по праву и размеру взыскание с ответчика 731 783 руб. 08 коп. долга и 201 463 руб. 95 коп. процентов.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества.
Согласно положениям пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Исследовав представленные в дело доказательства, в том числе заключение судебной строительно-технической комиссионной экспертизы от 09.08.2012, и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, суд первой инстанции установил, что проведение капитального ремонта с арендодателем было согласовано, а факт выполнения работ по капитальному ремонту за счет истца и размер понесенных им расходов по оплате строительных работ документально подтверждены.
Факт выполнения капитального ремонта арендуемого имущества подтвержден планами бюро технической инвентаризации, подписанной со стороны Фабрики сметой на производство капитального ремонта, агентским договором, заключенным Обществом и индивидуальным предпринимателем Поляковым А.С., отчетом агента, к которому приложены договор подряда, смета на производство работ, акты приемки формы КС-2, справки о стоимости выполненных работ формы КС-3, документами об оплате истцом выполненных работ; выводами строительно-технической экспертизы.
Доказательств, опровергающих названные обстоятельства, Фабрика в материалы дела не представила.
Установив названные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для возложения на арендодателя обязанности по возмещению арендатору 731 783 руб. 08 коп. расходов понесенных им в связи с капитальным ремонтом имущества Фабрики, с учетом учтенного сторонами размера арендной платы…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.11.2006 по делу N А13-16031/2005-04
“…Академия обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании с Завода убытков, ссылаясь на то, что договор аренды расторгнут досрочно, однако в период его действия Академия осуществила в арендуемом здании капитальный ремонт, поэтому Завод обязан возместить понесенные ею расходы…
…Арендодатель принял на себя обязательства покрыть возможные расходы арендатора на капитальный ремонт здания, обязанность проведения которого возложена договором на арендодателя.
Проведение данных работ, их объемы и стоимость истцом документально доказаны. Ответчик не отрицает, что в здании было необходимо произвести работы по капитальному ремонту и что эти работы выполнены за счет истца.
В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В настоящее время действие договора прекращено.
Договор аренды от 18.04.2003 N 02-25-18/03 не содержит запрет на возмещение арендатору стоимости произведенных им неотделимых улучшений.
Поскольку Академия подтвердила свое право на возмещение стоимости ремонта, а Завод ее расходы не возместил, суд правомерно взыскал с ответчика стоимость выполненного ремонта в сумме 713524 руб. 08 коп. В связи с этим решение в данной части следует оставить без изменения…”

 Права арендатора в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта, не предусмотренные п. 1 ст. 616 ГК РФ

Пунктом 1 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
– произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
– потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
– потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
В связи с этим на практике возникает вопрос: может ли арендатор заявить требование, не предусмотренное в данной статье?

10.1. Вывод из судебной практики: Арендатор не может требовать в судебном порядке обязать арендодателя провести капитальный ремонт в случае уклонения последнего от указанной обязанности.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 08.04.2010 по делу N А23-5094/09Г-19-245
“…Как установлено судом, 1 ноября 2003 года между гражданином Денисовым В.Ф (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью “Компания ДОНАТОР” (арендатором) заключен договор N КСК-Д аренды имущества, в соответствии с п. 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущество: помещения культурно-спортивного комплекса “Рубин” (далее КСК “Рубин”) общей площадью 3 247,3 кв. м на первом и втором этажах двухэтажного кирпичного здания (строение 1, по адресу: город Калуга, улица Генерала Попова, дом N 3.
Впоследствии 01.01.2004 между государственным учреждением “Школа высшего спортивного мастерства” (субарендатором), Департаментом физкультуры, спорта и туризма Калужской области (поручителем на стороне субарендатора) и обществом с ограниченной ответственностью “Компания ДОНАТОР” (субарендодателем), с согласия Денисова Василия Федоровича был заключен договор N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества.
В дальнейшем на основании п. 1 соглашения N 2 от 01.03.2006 об изменении стороны договора субаренды имущества N КСК-ДФСТ-2004 от 01.01.2004 субарендодателем по договору субаренды стало ООО “Пульсар”.
В рассматриваемом случае заявлен иск об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК “Рубин”, находившихся в субаренде ГУ “Центр подготовки спортивных сборных команд Калужской области и проведения физкультурных и спортивных мероприятий” до 03.11.2009 включительно по договору N КСК/ДФСТ-2004 субаренды имущества от 01.01.2004.
Пунктами 1, 2 статьи 616 ГК РФ предусмотрено, что обязанность проведения капитального ремонта возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
С учетом изложенного, заявленное истцом (арендатором) требование об обязании ответчиков в солидарном порядке осуществить текущий и капитальный ремонт нежилых помещений и инженерных сетей здания КСК “Рубин” является ненадлежащим способом защиты, поскольку он не предусмотрен нормами гражданского законодательства…”

Расходы арендатора на содержание недвижимости

Пунктом 2 ст. 616 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан нести расходы на содержание арендуемого имущества. Однако закон не устанавливает, что является такими расходами для каждого определенного вида имущества.

11.1. Вывод из судебной практики: Расходы арендатора на содержание арендованного имущества включают в себя в том числе затраты на оплату коммунальных услуг.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 29.03.2010 N КГ-А40/1107-10 по делу N А40-41197/09-54-346
“…Кроме того, апелляционный суд обоснованно взыскал с ответчика коммунальные платежи, поскольку в силу пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Таким образом, на арендатора возлагается обязанность нести иные расходы по содержанию арендованного имущества, связанные с его обычной или коммерческой эксплуатацией, в том числе по оплате коммунальных услуг…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.05.2011 N ВАС-5972/11 по делу N А03-900/2010
“…Почта России оплачивала энергоснабжающей организации тепловую энергию, поставлявшуюся в здание по адресу: г. Барнаул, ул. Энтузиастов, 28 Б, в том числе и в арендуемое спортивной организацией помещение.
Уклонение спортивной организации от возмещения Почте России расходов на оплату тепловой энергии в объеме, определенном с учетом пропорционально занимаемой ответчиком площади, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.
Оценив представленные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что трубы отопления транзитом проходят через верхнюю часть арендуемого ответчиком помещения, обеспечивая его в отопительный сезон теплом, и поскольку доказательств оплаты потребленной спортивной организацией теплоэнергии последней не представлено, суды не имели оснований для отказа в удовлетворении соответствующего требования Почты России, определив объем тепловой энергии в отсутствие приборов учета расчетным путем в соответствии с представленными по делу доказательствами.
Обязанность арендатора по несению расходов на содержание имущества следует из пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также из договора аренды, в силу которого арендатор принял на себя обязательство по оплате коммунальных услуг…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.07.2011 N Ф03-2946/2011 по делу N А51-14582/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
Пунктом 3.3 договора аренды нежилого помещения от 01.11.2009 предусмотрена обязанность арендатора по возмещению арендодателю расходов по оплате коммунальных услуг.
Дав оценку условиям договора от 01.11.2009, с учетом обстоятельств дела, свидетельствующих о понесенных истцом расходах на отопление занимаемых ответчиком помещений, положений статьи 616 ГК РФ, проверив представленный истцом расчет расходов на отопление, апелляционный суд пришел к выводу о наличии обязанности ответчика по возмещению расходов на отопление арендуемых помещений и правомерно удовлетворил исковые требования о взыскании основного долга в заявленном размере, отменив решение от 15.02.2011.
При таких обстоятельствах основания для отмены постановления от 20.04.2011 и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.09.2006 по делу N А52-887/2006/2
“…В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Следовательно, в данном случае расходы (затраты) по оплате коммунальных платежей, в том числе расходы по технической эксплуатации инженерных сетей здания, расходы на электро-, тепло-, водоснабжение, канализацию и содержание вспомогательных помещений, расходы на охрану и иные расходы, несет арендатор.
Возмещение расходов по содержанию переданного в аренду имущества, полученное от арендатора, не является доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируются приобретенные Предпринимателем услуги по содержанию сданных в аренду помещений, а не осуществляется перепродажа этих услуг арендатору.
Однако в ситуации, когда сумма коммунальных платежей и оплаты услуг связи входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей – величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год) и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей и услуг связи, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически потребленных арендатором услуг…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.09.2006 по делу N А52-353/2006/2
“…В силу статьи 616 ГК РФ на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.
Включение же в состав арендной платы коммунальных платежей противоречит положениям пунктов 2.3 и 3.1 договоров. Более того, в ситуации, когда сумма коммунальных платежей входит в состав арендной платы, она формируется из двух частей – величины платы за пользование арендованным помещением, которая должна быть фиксированной (в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год), и переменной составляющей, равной приходящейся на долю арендатора части коммунальных платежей, потребленных им за соответствующий расчетный период. Эта доля должна подтверждаться первичными документами, в частности счетами арендодателя, составленными на основании аналогичных документов, выставленных арендодателю соответствующими организациями, в отношении фактически использованных арендатором коммунальных услуг…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А32-26177/2012
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, общество (арендодатель) и компания (арендатор) заключили договор аренды от 19.12.2011 N 777, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование под офис нежилое помещение общей площадью 229,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Новороссийск, ул. Карла Маркса, 27, а также имущество, находящееся в помещении (пункты 1.1, 1.2 договора, л.д. 10-13).
В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан производить оплату всех коммунальных услуг (водо-, энергоснабжение, телефонная, телексная и факсимильная связь) в течение 3-х дней со дня предоставления счета. Оплата коммунальных услуг и услуг связи производится арендатором за свой счет в установленном для данного вида платежей порядке, на основании счетов, выставленных арендодателем, в течение 3-х банковских дней со дня предоставления счета. Арендодатель выставляет счета на оплату названных услуг с учетом начисления на сумму платежа 10% в качестве накладных расходов (пункт 3.1.4 договора).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение компанией обязательства по внесению арендных платежей, оплаты коммунальных услуг и услуг связи, общество обратилось с иском в арбитражный суд.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) в порядке и в сроки, определенные договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса). На арендатора в соответствии с договором аренды может быть возложена обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества. К расходам на содержание имущества относятся в числе прочих и коммунальные расходы (пункт 2 статьи 616 Гражданского кодекса).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что заявленные обществом требования обоснованны и документально подтверждены. Доводов, свидетельствующих о наличии возражений по существу иска, кассационная жалоба компании не содержит…”

11.2. Вывод из судебной практики: Расходы на содержание имущества – части здания, возложенные на арендатора, включают в себя затраты на эксплуатационное обслуживание здания и территории, коммунальные услуги.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2007 по делу N А05-3280/2006
“…Как следует из материалов дела, ООО “Рандеву Сервис” арендует нежилое помещение общей площадью 226,2 кв. м с целью использования для общественного питания и торговли. Арендованное помещение расположено в здании, находящемся на балансе и обслуживаемом Учреждением. В силу пункта 2.2.4 договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, Общество обязано заключить договоры с Учреждением (или поставщиком услуг) на возмещение затрат по эксплуатационному обслуживанию помещения, территории, по оплате коммунальных услуг. Письменный договор между Учреждением и ООО “Рандеву Сервис” не заключен.
В то же время отсутствие письменного договора не может свидетельствовать об отсутствии договорных отношений между Учреждением, осуществляющим эксплуатационное обслуживание и оказывающим коммунальные услуги, и Обществом как лицом, получающим подобные услуги. Фактическое пользование потребителем услугами следует считать в соответствии с пунктом 3 статьи 438 Гражданского кодекса Российской Федерации как акцепт оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги.
Учреждение является балансодержателем здания, следовательно, обязано осуществлять его техническое обслуживание – комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии всех систем здания в целях нормального функционирования здания и его инженерных сетей.
Арендованное ответчиком помещение является частью здания. Поэтому эксплуатационное (техническое) обслуживание здания включает в себя и аналогичное обслуживание помещения. Следовательно, Общество как владелец помещений не может не нести приходящихся на его долю затрат по эксплуатационному обслуживанию. Расходы по техническому обслуживанию относятся к расходам на содержание имущества, которые в силу пункта 3 статьи 616 <*> Гражданского кодекса Российской Федерации обязан нести арендатор. Поэтому доводы Общества об отсутствии у него обязанности нести соответствующие расходы несостоятельны.