Статья 614 ГК РФ. Арендная плата (с обновлением 2020 год)

В связи с последними изменениями,  плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Виды арендной платы и способы ее определения

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

1.1. Вывод из судебной практики: Условие договора, устанавливающее механизм определения арендной платы, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
“…Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 по делу N А41-40828/10
“…Довод заявителя жалобы о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке, путем уведомления арендатора изменять размер ставки арендной платы, уже являлся предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как несостоятельного и не нашедшего правового подтверждения, поскольку согласно пункту 2.3 договора от 19.09.2001 N 420 арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.
В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется…”

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06
“…В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.
Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010
“…При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).
Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.
Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2
“…Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).
Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был…”

1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2018 N Ф10-2870/2018 по делу N А64-7687/2015
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Тамбова от 30.12.1992 N 796 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (арендодатель) и кооперативом “Локон” (арендатор) 28.06.1994 был заключен договор N 304/3 аренды нежилого помещения общей площадью 247,9 кв. м, расположенного в доме N 10 по ул. Интернациональной г. Тамбова (полуподвал), для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, сроком с 01.01.1994 по 01.01.1995.
В дальнейшем в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 “О внесении изменений в пункт 6 приложения N 1 к постановлению мэра г. Тамбова “Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова” сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в том числе срок аренды продлен до 01.01.2045, арендатор полностью освобожден от арендной платы и ему предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.11.2009 по делу N А64-5186/2009 в признании данного дополнительного соглашения недействительным было отказано. При этом судом установлено, что ООО “Ромб” является правопреемником кооператива “Локон”, является субъектом малого предпринимательства и арендует указанное муниципальное имущество более 20 лет.
28.05.2015 Тамбовской городской Думой было принято решение N 1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора – ООО “Ромб” на приобретение нежилого спорного помещения, по цене 9 000 000 руб., с обременением – объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.
05.06.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в адрес ООО “Ромб” направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 000 000 руб. (п. 2.1 договора).
При согласовании условий договора купли-продажи ООО “Ромб” также просило зачесть в счет выкупной цены объекта недвижимости затраты на капитальный и текущий ремонт помещения по состоянию на 2015, факт выполнения которого был установлен решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-5186/2009.
В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя об изменении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, руководствуясь при этом следующим.
Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения относительно цены выкупаемого имущества.
При этом рыночная стоимость помещения, определенная в отчете эксперта N 421/50 от 05.05.2006, составляет 7 003 040 руб. без учета НДС.
Согласившись с указанной оценкой, истец между тем считает необходимым вычесть из указанной суммы затраты в размере 5 353 125 руб., составляющие стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в результате чего, по его мнению, цена объекта при его выкупе должна составлять 1 649 915 руб.
Отклоняя доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что по условиям договора аренды нежилого помещения N 304/3 от 28.06.1994 истец принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (п. 2.3.4 договора) и содержать арендуемое помещение в полной сохранности (п. 2.3.2 договора).
На основании постановления мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.06.1994 N 304/3, согласно которому исключен пункт 3.1 договора, предусматривающий обязанность арендатора вносить арендную плату в денежном выражении.
В соответствии с подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена сторонами в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Оценив условия дополнительного соглашения, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, а в виде возложения на арендатора обязанности осуществлять капитальный и текущий ремонт помещения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17021/11 по делу N А78-9340/2010
“…При разрешении спора суд исходил из того обстоятельства, что договором аренды от 27.12.2007 N 1/418 обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора, при этом арендатору предоставлены компенсация за выполненные работы в виде освобождения его от внесения арендной платы в порядке статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А78-9340/2010
“…Кроме того, спорным договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на самого арендатора и установлена соответствующая компенсация в виде освобождения его от арендных платежей, что соответствует требованиям статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная компенсация истцом получена, поскольку от обязанности по внесению арендной платы истец освобожден.
Исходя из предмета заявленного иска, он удовлетворению не подлежит, ссылка истца на статью 623 ГК РФ является необоснованной…”

Определение ВАС РФ от 26.07.2010 N 9633/10 по делу N А40-81245/09-11-651
“…Как установлено судами, дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений ЗАО “Москва-Макдоналдс” в арендованное им помещение в сумме 25 000 000 рублей, направленных на реконструкцию.
С учетом данных капиталовложений и было определено, что арендная плата, предусмотренная договором остается фиксированной в течение 20 лет, что не противоречит подпункту 5 подп. 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

 

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651
“…Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 25 000 000 рублей в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора и приложением N 1, статья 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616
“…Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119
“…Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.
Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.
Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-2189/11-С3 по делу N А50-11034/2010
“…Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды базы комплектации, находящейся в собственности арендодателя, от 10.09.2007.
В силу п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды на основании буквального толкования условий договора аренды от 10.09.2007, сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм арендной платы: путем фиксированной суммы 5000 руб. с учетом НДС в месяц на срок договора (п. 3.1 договора), а также путем возложения на арендатора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении (п. 2.5 договора) либо путем выплаты денежной компенсации, если арендатор не произвел развитие базы на указанную в п. 2.5 договора сумму (п. 3.5 договора).
Установив, что ответчиком не представлено доказательств исполнения возложенной на него п. 2.5 договора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора, с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении, суды правомерно на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили первоначальные исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу общества задолженность по договору от 10.09.2007 в сумме 1 500 000 руб…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08
“…В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным…”

1.3. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2018 N Ф05-2903/2016 по делу N А40-51687/2012
“…В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата состоит из постоянной величины и переменной величины. Размер постоянной величины арендной платы составляет 60 000 руб., включая НДС (18%) в размере 9 152,54 руб. Коммунальные услуги – услуги по снабжению (обеспечению) водой, теплом, электричеством, потребляемые Арендатором в занимаемых им помещениях, не включены в стоимость постоянной части арендной платы. Уплата постоянной части арендной платы производится Арендатором в рублях РФ путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Переменная часть арендной платы включает в себя обязательство Арендатора самостоятельно уплачивать коммунальные платежи по зданию с прилегающей территорией (водоснабжение, канализование, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение) в полном объеме на основании счетов коммунальных служб, переданных Арендодателем (п. 4.4 договора аренды).
Оценив условия договора об установлении условий по постоянной и переменной арендной плате, отметили, что по общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”), т.е. указанные расходы подлежат уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010
“…Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на неверное толкование условий договоров аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009 в части определения арендной платы, поскольку в силу пункта 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве формы арендной платы.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2017 N Ф06-19188/2017 по делу N А72-6775/2016
“…Довод ответчика о том, что формулировка в пункте 3.1.3 договора о форме и размере арендной платы свидетельствует о незаключенности договора, также является несостоятельным.
В пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что формулировка об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги в качестве арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Вместе с тем из смысла пункта 3.1.3 договора следует, что форма арендной платы состоит не только из коммунальных платежей за теплоснабжение и водоснабжение, но и самой арендной платы за пользование объектом аренды, то есть арендодатель фактически получает встречное предоставление за переданное в аренду нежилое помещение, что означает возмездность спорного договора аренды.
При таких обстоятельствах формулировка в пункте 3.1.3 спорного договора о форме и размере арендной платы в рассматриваемом случае не свидетельствует о незаключенности договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А55-15545/2010
“…Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).
Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).
Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2011 по делу N А49-6761/2010
“…Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор организует обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, производит капитальный ремонт.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за исключением тепловой энергии, электроэнергии, водоснабжения составляет 50 000 руб. Оплата потребляемой энергии оплачивается отдельно на основании приборов учета.
Впоследствии по соглашению от 20.07.2010 договор аренды был расторгнут, а объект аренды возвращен по акту от 20.07.2010, подписанному без возражений со стороны арендодателя.
Считая, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также не возместил расходы по содержанию сетей и потребленности воды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться формой арендной платы.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отражена в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Вместе с тем в соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства по оплате водоснабжения на основании прибора учета и предъявленных данных общества с ограниченной ответственностью “Техсервис-2004″, которое осуществляет поставку воды собственнику помещений (ИП Паршин В.А.) в рамках договора от 19.01.2010 N 08.
Размер потребленной воды в период с февраля по июнь 2010 года подтвержден документально, ответчиком не оспаривается, следовательно, взыскание расходов в сумме 3470 руб. 26 коп. произведено судами обоснованно…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2017 N Ф07-13463/2017 по делу N А56-9906/2017
“…Суд первой инстанции по настоящему делу, удовлетворив иск в части взыскания задолженности по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг, правомерно исходил из того, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, арендатор при заключении договора с арендодателями принял на себя обязательство по компенсации им расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателям их расходы по оплате счетов, выставленных им ресурсоснабжающими организациями и организациями, оказывающими коммунальные услуги.
Предприниматель направил обществу претензию от 18.10.2016 с требованием оплатить коммунальные услуги и счета на их оплату. Поскольку в разумный срок после получения претензии ответчик принятые на себя по договору обязательства по компенсации им понесенных арендодателями расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения, не исполнил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в этой части, а также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности по коммунальным платежам…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009
“…Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.
Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 – 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ “О федеральном бюджете на 2007 год” в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.
По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.
Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества – Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области – были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.
Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
“…Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5788/2017 по делу N А23-5971/2016
“…Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” следует, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5787/2017 по делу N А23-5972/2016
“…Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит.
Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, законом разграничено понятие платы за содержание имущества и платы за коммунальные услуги.
Суды, проанализировав указанные нормы, а также положения статей 15, 393 ГК РФ, пунктов 1, 2, 5 постановления Пленума N 7, пришли к правильному выводу о том, что предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого по условиям договора на арендатора не возлагалась.
Согласно пункту 12 информационного письма N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Положения договора данное условие не содержат, ввиду чего оснований для взыскания с ответчика убытков у судов не имелось…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2018 N Ф10-5726/2017 по делу N А23-5970/2016
“…Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу N А68-4130/2010
“…Как следует из п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.
Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе – ЗАО “Автошина” и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.
Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

1.4. Вывод из судебной практики: Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.06.2003 N Ф04/2443-66/А02-2003
“…Из материалов дела видно, что между ТОО “Турочак”, правопредшественником ООО “Турочак” (арендодатель), и Турочакским ДРСУ (арендатор) был заключен договор от 07.07.99, согласно которому арендодатель обязался передать в пользование арендатора автокран за арендную плату в виде 500 литров дизтоплива ежемесячно.
Давая оценку названному договору, суд с учетом состоявшегося решения Арбитражного суда Республики Алтай от 07.08.2002 по делу N А02-2032/2002 пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды транспортного средства без экипажа на неопределенный срок.
Расторжение упомянутого договора о возврате автокрана, как установлено судом, произведено 02.09.2002.
Согласно статьям 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
В связи с тем, что договором аренды предусмотрена арендная плата в натуральном виде, условия договора к моменту предъявления настоящего иска сторонами не изменялись, суд обоснованно отказал в иске, предметом которого является взыскание задолженности по арендной плате, в том числе после прекращения договора аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу N А62-3048/2008
“…Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды автомобильного прицепа от 20.08.2006, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из материалов дела, арендная плата за пользование автомобильным прицепом производится сельхозпродукцией из расчета 250 руб. в день.
Таким образом, стороны согласовали неденежную форму арендной платы.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только в виде сельскохозяйственной продукции, является правильным…”

 Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.
Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

2.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Примечание: По вопросу определения момента прекращения внесения арендных платежей см. п. 3 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично…”

 

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2013 по делу N А58-3111/2012
“…Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 1 марта 2010 года подписан договор аренды контейнеров, по условиям которого истец обязался предоставить во временное пользование ответчика двадцатитонные контейнеры в целях отправки грузов сроком на летнюю навигацию на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Ответчик обязался оплачивать арендную плату за пользование контейнерами путем перечисления на расчетный счет истца арендной платы в течение трех дней после получения счета.
ООО “Саха Сибирь Транс”, указав, что ответчик не исполнил свои обязательства по уплате арендной платы за пользование контейнерами, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 8, 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не представил доказательств передачи в момент заключения договора аренды от 01.03.2010 или в иной срок предмета аренды (акт приема-передачи).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение передачи арендодателем арендатору имущества во исполнение договора аренды контейнеров от 01.03.2010.
Поскольку истец не представил надлежащих доказательств исполнения обязательства по передаче ответчику предмета аренды – контейнеров, суд первой инстанции правомерно признал отсутствие у ответчика обязанности вносить арендные платежи, следовательно, и оснований для удовлетворения исковых требований…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2011 по делу N А19-4680/2011
“…Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из приведенных норм материального права следует, что обязанности арендодателя по предоставлению имущества во временное пользование арендатора корреспондирует обязанность последнего по внесению платежей за пользование этим имуществом, то есть имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку обязанность по внесению арендных платежей за период до фактической передачи имущества у арендатора отсутствует, исковые требования в части взыскания с общества арендной платы за период с 08.07.2010 (даты начала срока аренды земельных участков согласно условиям договора) до 04.08.2010 (даты фактической передачи земельных участков) и соответствующих сумм пени не основаны на изложенных нормах материального права и удовлетворению не подлежат…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2017 N Ф03-5064/2017 по делу N А73-7738/2016
“…Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 14.06.2005 между Департаментом (арендодатель) и ОАО “Интерлес” (правопредшественник истца, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1453, по условиям пункта 1.1 которого арендатору на срок с 14.06.2005 по 12.03.2006 передавались во временное владение и пользование два земельных участка: площадью 5 086,04 кв. м (участок N 1) для использования под благоустройство и площадью 1 234,30 кв. м (участок N 2) для организации гостевой автопарковки, расположенные в Индустриальном районе города Хабаровска по переулку Спортивному.
Правоотношения сторон в рамках названного договора прекращены по соглашению от 21.09.2015.
Также арбитражными судами установлено, что часть используемого обществом земельного участка N 1 площадью 2 837,54 кв. м в составе участка с кадастровым номером 27:23:0050311:92 общей площадью 5 333 кв. м в период действия указанного договора передана в аренду ФГУП “ГУСС “Дальспецстрой” по договору от 12.10.2012 N 11572, заключенному с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, для целей строительства многоквартирного дома. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.01.2013.
Вместе с тем обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками исполнены обществом надлежащим образом и в полном объеме.
Поскольку на претензию ООО “Интерлес” о возврате излишне перечисленной арендной платы за часть земельного участка, фактически используемую ФГУП “ГУСС “Дальспецстрой”, Департамент ответил отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Вместе с тем истец в течение всего периода действия договора аренды от 14.06.2005 N 1453 исправно вносил арендную плату в полном объеме за весь земельный участок, что привело к возникновению на стороне Департамента неосновательного обогащения.
Таким образом, выводы судебных инстанций в части признания законными и обоснованными предъявленных обществом требований о возврате арендной платы за неиспользуемую часть спорного участка признаются судом округа правомерными, основанными на полном и всестороннем исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также сделанными с правильным применением норм и положений действующего законодательства…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2017 N Ф03-5942/2016 по делу N А51-26434/2015
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.04.2011 между Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД по Приморскому краю (арендодатель) и некоммерческим партнерством (арендатор) заключен договор N 73/11 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 148 (лит. Ж), общей площадью 175,7 кв. м, на срок с 08.04.2011 по 07.04.2016. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.04.2011. По условиям сделки получателем денежных средств является управление Росимущества (пункт 3.1 договора).
Ссылаясь на то, что ввиду неисполнения некоммерческим партнерством обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.11.2015 Российской Федерации причинены убытки в виде неполученной арендной платы в сумме 583 582 руб. 99 коп., истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, некоммерческое партнерство предъявило встречный иск, указав, что переданное по договору аренды от 25.04.2011 помещение освобождено им в январе 2012 года во исполнение соответствующего представления прокуратуры г. Владивостока; в связи с чем у управления Росимущества возникло неосновательное обогащение в размере 1 916 908 руб., составляющее сумму внесенных арендных платежей за период с января 2012 года по декабрь 2014 года.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе представление прокуратуры г. Владивостока от 06.09.2011 об устранении нарушений законодательства, регламентирующего управление и распоряжение федеральной собственностью; акт проверки от 03.10.2011; уведомление об освобождении занимаемого некоммерческим партнерством помещения площадью 175,7 кв. м; письмо УГИБДД России по Приморскому краю от 21.11.2011, направленное в адрес прокурора г. Владивостока, согласно которому указанное помещение освобождено некоммерческим партнерством), суды установили, что в спорный период некоммерческое партнерство нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды от 25.04.2011 N 73/11, не занимало в связи с исполнением представления прокуратуры г. Владивостока, однако продолжало вносить арендную плату в период с января 2012 года по декабрь 2014 года на счет управления Росимущества.
Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие у арендатора (некоммерческое партнерство) реальной возможности к продолжению (восстановлению) пользования спорным помещением, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали управлению Росимущества в удовлетворении требований о взыскании с некоммерческого партнерства арендных платежей.
Учитывая, что денежные средства за аренду имущества, фактически не находящегося в пользовании арендатора, получены управлением Росимущества без правовых оснований, суды, руководствуясь положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о возникновении у него неосновательного обогащения и правомерно удовлетворили требования некоммерческого партнерства предъявленные в встречном исковом заявлении.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, приведенным нормам права и являются правильными…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2014 N Ф03-1268/2014 по делу N А51-9198/2013
“…Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судами, 01.05.2009 АНО “МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА” (прежнее название – АНО “МАСТЕР-КЛАСС”, арендодатель) и ИП Постовалова И.А. (арендатор) подписан договор N 16/2009, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору в пользование за плату рекламные конструкции по адресам: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 31 (стороны А и Б); г. Петропавловск-Камчатский, Северо-Восточное шоссе (210 м от поста ГИБДД в сторону г. Елизово) (сторона Б).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, АНО “МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА” обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 611 ГК РФ устанавливает порядок предоставления имущества арендатору: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При рассмотрении спора суды в отсутствие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи, подтверждающего указанные обстоятельства, пришли к выводу о недоказанности истцом в порядке статьи 65 АПК РФ фактического исполнения им договора от 01.05.2009, а именно передачи рекламных конструкций по данному договору во владение и пользование ответчику в спорный период.
Поскольку истцом не исполнена обязанность по передаче имущества, являющегося предметом договора аренды, ответчику, вывод судов об отсутствии на стороне последнего обязанности по оплате пользования арендованным имуществом следует признать правомерным.
Как следствие, правомерен вывод судов об отказе в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
“…При рассмотрении спора суд правильно квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из арендных обязательств, регулируемых главой 34 ГК РФ, и руководствовался статьями 309, 606, 611, 655 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При заключении договора аренды 01.06.2005 МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа приняло на себя обязательство передать имущество по акту приема-передачи (приложение N 2) в течение пяти календарных дней после подписания договора, придав ему значение неотъемлемой части договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
С учетом изложенного у истца отсутствует право требования уплаты арендной платы по заключенному сторонами договору аренды от 01.06.2005 за спорный период. В связи с чем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, довод заявителя о размере арендной платы не имеет значения для дела…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015 N Ф04-24670/2015 по делу N А46-16487/2014
“…Из материалов дела следует, что 26.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 718,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, 28, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.
Предприниматель Ольшанский В.М. 09.11.2014 направил в адрес предпринимателя Саркисяна Д.К. претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендных платежей, однако ответа не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, указали на отсутствие подписанного акта со стороны ответчика, что свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
Применительно к статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что отсутствие подписанного акта со стороны предпринимателя Саркисяна Д.К. свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2014 по делу N А03-9540/2013
“…Ссылаясь на неисполнение ООО “Тельманский” обязательств по внесению арендной платы, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 164, 431, 433, 425, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, исходил из недоказанности факта передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнения сторонами каких-либо условий договора аренды земельных участков, свидетельствующих о достигнутом сторонами соглашении.
Выводы суда первой инстанции, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание указанные нормы права, суды правомерно отметили, что предприниматель должен доказать факт передачи обществу в пользование спорных земельных участков и принятие их обществом без каких-либо замечаний.
Материалами дела подтверждается, что предприниматель не представил акт приема-передачи спорных земельных участков обществу, сославшись на его утерю. При этом общество отрицало составление такого акта и принятие в арендное пользование перечисленных земельных участков.
Оценив доказательства в их совокупности и установив, что предпринимателем не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнение сторонами договора аренды, суды правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-7113/2012
“…Из материалов дела следует, что 01.11.2011 между ООО “Альянс четырех” (арендодателем) и ООО “Инженерные сети” (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения (далее – договор), расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, д. 34 (далее – помещение).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что факт приема-передачи помещения не доказан.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
Арбитражные суды, установив отсутствие в договоре условий об удержании аванса в качестве любого вида платежа, имеющего обеспечительный характер, права на зачет этого платежа по иным обязательствам, а также действий сторон по приемке-передаче помещения и исполнению договора, пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком аванса…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А81-3588/2010
“…Из материалов дела следует судом первой инстанции установлено, что между ОАО “Уренгойнефтегазгеология” (арендодатель) и ООО “Специализированная Многопрофильная Компания” (арендатор) заключен договор аренды буровой установки от 03.03.2009 N 94/09, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду буровую установку БУ75Бр-70-мПС с учетом комплектующих (согласно акту приема-передачи), заводской N 2865, инвентарный N 4180 для выполнения арендатором работ по строительству скважины N 3Н Южно-Русского месторождения (пункт 1.1 договора).
Во исполнение договора аренды вышеуказанное оборудование на скважине N 180 Хадырьяхинского месторождения ОАО “Уренгойнефтегазгеология” передано арендатору по акту приема-передачи.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга по первоначальному иску, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А45-8773/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая решение о взыскании долга по арендной плате в сумме 58 886, 99 руб. за период с 01.02.2010 по 28.02.2010 обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за указанный период. Соответственно, суд также правомерно взыскал с ответчика неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с 01.02.2010 по 28.02.2010 в размере 7 949,88 руб…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2010 по делу N А03-9441/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 329, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и пени по договорам аренды от 01.12.2009 и оказания агентских услуг от 16.11.2009, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных и агентских правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договорам.
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции нормы материального и процессуального права применены верно. Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие гражданскому законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А27-1730/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору.
Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу N А45-8777/2009
“…Как следует из материалов дела, 26.01.2006 между Федеральным государственным учреждением “Новосибирский опытный лесхоз” (далее – ФГУ “Новосибирский опытный лесхоз”) и ООО “Реабилитационный центр Клименко” заключен договор N 01/01-06 аренды участка лесного фонда Российской Федерации сроком на 49 лет.
Поскольку обществом не была погашена задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, департамент природных ресурсов обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о взыскании арендной платы и пени.
Суд, исходя из условий пунктов 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды и установив подтвержденными материалами дела то, что спорный участок лесного фонда фактически не был передан обществу по акту, общество не осуществляло пользование участком лесного фонда, отказал в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих передачу спорного участка обществу по передаточному акту, а также выдачу лесного билета.
Из представленного департаментом природных ресурсов акта проверки использования земель лесного фонда от 20.08.2009, усматривается, что общество не осуществляло пользование спорным участком лесного фонда.
Согласно содержанию статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
В пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Поскольку обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества, суд с учетом установленных обстоятельств по делу сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы и пени на основании договора аренды.
Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 8.1 договора аренды, предусматривающий начисление арендной платы с момента государственной регистрации, противоречит пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009
“…Как следует из материалов дела Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ЗАО “Барачатский” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 05-0337/ю. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:05:0101004:0077, площадью 52,30 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Крапивинский район, в границах АО “Красный ключ”, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства; срок действия договора установлен с момента его подписания, т.е. с 11.04.2007 и заключен до 11.03.2008 (п. 2.1 договора); в силу пункта 2.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 14.07.2006.
Отказывая Комитету во взыскании арендной платы за период с 14.07.2006 по 10.04.2007, арбитражный суд исходил из установленных по делу обстоятельств и положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в реальном предоставлении последнему имущества в пользование, а также учитывал разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, изложенные в пункте 10 Информационного письма.
При этом суд учитывал и то, что истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт занятия спорного земельного участка ответчиком ранее даты заключения договора аренды от 11.04.2007 N 05-0337/ю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и положений договора аренды земельного участка (пункт 6.2), статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск частично в части взыскания пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.01.2017 N Ф05-18664/2016 по делу N А40-17440/2016
“…Открытое акционерное общество “Объединение “Вымпел” (далее – истец) 01.02.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Медиа Маркет” (далее – ответчик) о взыскании пени в размере 1 337,16 долларов США и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 860,58 долларов США.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на выполнение взятых на себя обязательств по передаче ответчику в пользование на правах аренды нежилых помещений по договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11, тогда как ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в июле, августе и сентябре 2014 года исполнял ненадлежащим образом, что явилось основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 9.5 договора аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11. Истцом также было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2014 по 11.02.2015 и с 12.02.2015 по 25.01.2016.
Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывал в том числе на то, что в рамках других судебных разбирательств по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015 было установлено, что истец с июля 2014 года прекратил ответчику доступ к арендованным помещениям, тем самым исключил возможность исполнения арендатором своей обязанности по внесению платежа за спорный период.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В том случае, если арендодатель, вопреки условиям договора, препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом вышеизложенного суд округа приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности по уплате неустойки являются ошибочными и сделанными без учета установленных обстоятельств по ранее рассмотренным делам между теми же сторонами и по тому же договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11.
Таким образом, доводы истца, приведенные в кассационной жалобе, направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015, тогда как это противоречит требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не входит в полномочия суда кассационной инстанции в рамках настоящего спора по делу N А40-17440/2016, поэтому у суда округа отсутствуют основания для отмены обжалуемого истцом постановления…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 N Ф05-12469/2015 по делу N А40-22016/15
“…Префектура ЦАО города Москвы (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “Ярмарка “Центральная” (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 019 599 рублей 60 копеек и пеней в размере 8 773 142 рублей 40 копеек.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражения относительно низ, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, в данном случае акт приема-передачи места под размещение нестационарного торгового объекта не составлялся и ответчиком не подписывался, ответчик факт передачи ему места под размещение объекта отрицает.
С учетом изложенного суды на основе оценки представленных доказательств признали, что истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт исполнения им обязательства по передаче места под размещение объекта, в связи с чем он не вправе требовать с арендатора задолженности по арендной платы и неустойки.
При указанных обстоятельствах с учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика денежных средств…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2015 N Ф05-2621/2015 по делу N А40-81476/14
“…Поскольку, по мнению арендодателя, ООО “Дэнс Фест” ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения арендной платы за первый месяц аренды (май 2014 г.) в сумме 400 000 руб., а направленное уведомление от 16.05.2014 г. об оплате оставлено арендатором без удовлетворения, ООО “КС-Плаза” обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных ООО “КС-Плаза” исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендодатель обязан передать помещения арендатору, а арендатор – принять помещение в срок до 10 мая 2014 года. Передача помещений осуществляется на основании передаточного акта с одновременным фотографированием помещений.
Между тем судами обеих инстанций установлено, что передаточный акт сторонами не составлялся.
Указанное не оспаривалось представителем ООО “КС-Плаза” в судебном заседании кассационной инстанции.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что арендодателем не предоставлено в материалы дела доказательств, бесспорно подтверждающих как факт передачи арендатору спорного помещения, так и факт уклонения арендатора от подписания передаточного акта (ст. 65 АПК РФ).
Исходя из вышеуказанного, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку факт передачи спорного помещения в определенный договором срок материалами дела не подтвержден, следовательно, требования первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на нее суммы неустойки удовлетворению не подлежат…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233
“…Судом установлено, что обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору была исполнена субарендодателем только 22.09.2005 г., что подтверждается актом приема-передачи от 22.09.2005 г.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено, что обязанность субарендатора оплачивать арендную плату возникла у него лишь с момента фактической передачи арендованного имущества, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.09.2005 г. по 30.09.2005 г. включительно (окончание срока аренды), составила 32835 руб. с учетом частично внесенной арендной платы за сентябрь 2005 года в сумме 275613 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2005 г.
С учетом установленного и на основании ст. ст. 309, 310, 328, 395 ГК РФ суды правомерно удовлетворили иск в части, взыскав с ООО “Рентол” в пользу ИП Ф.В.В. 32835 руб. долга, 23303 руб. 54 коп. неустойки.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2017 N Ф06-17737/2017 по делу N А49-5578/2015
“…Как установлено судом апелляционной инстанции, 25.11.2010 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениями администрации города Пензы (арендодатель), правопреемником которого в силу решения Пензенской городской думы от 29.05.2009 N 55-6/5 и положения является истец, и ТСЖ “Зеленая поляна” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок, кадастровый номер 58:29:00000000:248 площадью 543 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, а арендатор принимает на себя обязательство вносить арендную плату в размере 45 702 руб. 50 коп. в месяц.
Ответчиком оплата производилась не в полном размере.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным требованием.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Оценив доводы ответчика о невозможности использования им всей площадью размером 543 000 кв. м в связи с тем, что в указанную часть входит и земельный участок с кадастровым номером 58:29:3001001:27 площадью 5720 кв. м, принадлежащий Пензенской области, суд апелляционной инстанции правомерно признал его обоснованным.
Факт принадлежности земельного участка площадью 5720 кв. м Пензенской области и невозможности использования указанного участка ответчиком подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1, письмом Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” по Пензенской области от 19.11.2011 о необходимости исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, решением Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки, копиями вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и А49-3506/2013.
При таких обстоятельствах судом установлено и является доказанным, что фактически ответчику передан во владение и в его пользовании в настоящее время находится земельный участок площадью 537 280 кв. м.
Суд кассационной инстанции считает, что судом при рассмотрении спора правильно определен предмет доказывания по делу, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов сторон и сделан правильный вывод по делу…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012
“…По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи объекта аренды, а не с момента заключения договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Из анализа приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача вещи, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Данные положения согласуются и с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом положений данной процессуальной нормы арендодатель, требуя взыскание арендной платы, обязан доказать факт передачи объекта аренды в состоянии соответствующем условиям договора и его назначению, а также относящимися к нему документами, без которых не допускается эксплуатация указанного объекта.
Судебные инстанции, исследуя спорные обстоятельства, установили, что ООО “Свигус”, требуя взыскания арендной платы по договорам субаренды от 04.05.2009 N 1, от 04.05.2009 N 2, от 04.05.2009 N 3, не представило каких-либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное владение и пользование арендатору (предпринимателю).
По условиям пункта 2.1.1 указанных договоров арендодатель обязался передать технику арендатору по актам приема-передачи.
Однако соответствующие акты между участниками арендных отношений не составлялись и не подписывались, данный факт подтвержден сторонами и не оспаривается, не имеется и доказательств, свидетельствующих об уклонении арендатора в принятии техники.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 382, 606, 614, пункт 2 статьи 615 ГК РФ, установив, что истец не представил доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное пользование и владение предпринимателю, а также заключил договор субаренды с нарушением требований действующего законодательства, правомерно отказали в иске…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу N А55-7965/2011
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Вместе с тем, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду объектов недвижимости в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами одновременно с подписанием договора, то есть 18.01.2010, и не содержит каких-либо сведений о передаче земельного участка ответчику 22.12.2009 или в более ранний период.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства пользования предпринимателем земельным участком в период с 22.12.2009 по 17.01.2010, суды в данном случае пришли к обоснованному выводу о том, что распространение действия договора аренды земельного участка от 18.01.2010 на период с 22.12.2009 не является достаточным основанием для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за указанный период времени…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009
“…Общество с ограниченной ответственностью “Торговый дом “БУТЕ” (далее – ООО “ТД “БУТЕ”, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Гриндаль” (далее – ООО “Гриндаль”, ответчик) о взыскании долга за арендную плату в размере 120 000 руб. на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 иск удовлетворен, с ООО “Гриндаль” в пользу ООО “ТД “БУТЕ” взыскано 120 000 руб. долга и 4100 руб. расходов по государственной пошлине.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО “ТД “БУТЕ” отказано.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 3 договора аренды от 28.05.2009 N 76 предусмотрено, что в течение 3-х дней с момента подписания договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения арендодателем и его приемки арендатором.
Судом установлено, что акт приема-передачи имущества не составлялся.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказан факт передачи помещений по договору аренды ответчику, является правомерным.
Оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2010 по делу N А12-10588/2008
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Московченко Н.Е. (арендодатель) и ООО “Фарматика” (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2007, по которому во временное пользование и владение арендатора предоставлялось нежилое помещение общей площадью 33,14 кв. метров, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, д. 13, кв. 3.
Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что передача помещения должна оформляться актом приема-передачи.
Содержащиеся в судебном постановлении выводы, что арендатор обязан вносить арендные платежи только за фактическое пользование имуществом, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, а последний оспаривает данный факт, оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2010 по делу N А13-986/2010
“…Ссылаясь на то, что спорное помещение по договору аренды истцу не предоставлялось и им не использовалось, а полученные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о том, что доказательства, подтверждающие факт передачи и факт пользования Обществом в период с октября 2008 года по апрель 2009 года указанным в договоре помещением, отсутствуют, следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства являются неосновательным обогащением предпринимателя.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Встречное обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора только после фактической передачи ему предмета аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку арендодатель не доказал факта передачи и пользования арендатором спорным помещением, суды правомерно посчитали полученные ответчиком денежные средства его неосновательным обогащением…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009
“…Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.
Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договора аренды арендодатель обязался передать здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора; акт подписывается арендодателем, арендатором и балансодержателем и прилагается к договору; если здание находится во владении арендатора, акт не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать здание арендатору указывается в особых условиях.
Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 “Особые условия” договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.
Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отказе во взыскании арендной платы и пеней…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2010 по делу N А56-17565/2009
“…Как следует из материалов дела, ЗАО “Веда-Система” и ЗАО “СЭБ Лизинг” заключили договор от 08.08.2008 N 21/08/08, согласно которому последнему в аренду сроком до 07.07.2009 предоставлены нежилые помещения, находящиеся на втором этаже бизнес-центра “Веда-Хаус”, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 20, литера А.
В силу пункта 2.1 названного договора арендодатель обязуется передать помещения, а арендатор – принять их в срок не позднее 01.12.2008. Подтверждением передачи помещений является акт приема-передачи (пункт 2.2 договора).
Платежным поручением от 15.08.2008 N 1671 ЗАО “СЭБ Лизинг” перечислило ЗАО “Веда-Система” авансовый платеж за первый и последний месяцы в размере 3 121 436 руб.
Пунктом 5.4 договора от 08.08.2008 N 21/08/08 предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть договор до истечения его срока с предупреждением арендодателя о своем намерении не позднее чем за три месяца до момента расторжения. В этом случае арендодатель возвращает арендатору неиспользованные арендные платежи за последний и предпоследний месяцы аренды помещений (пункты 6.3, 6.4 договора).
Как усматривается из материалов дела, в письме от 05.11.2008 N 3885 ЗАО “СЭБ Лизинг” уведомило ЗАО “Веда-Система” о намерении досрочно расторгнуть спорный договор.
Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается, что с момента заключения названного договора и до его расторжения спорные помещения во владение и пользование истца не передавались (это не оспаривается ответчиком), то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений. Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. С учетом обстоятельства того, что ЗАО “СЭБ Лизинг” спорными помещениями не пользовалось, суды правомерно указали на то, что удерживаемые ответчиком денежные средства в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением, и обоснованно удовлетворили заявленные ЗАО “СЭБ Лизинг” требования.
Так как у истца отсутствовала обязанность вносить арендные платежи, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период, упущенной выгоды за период с 01.02.2009 по 05.02.2009 и неустойки за просрочку внесения арендной платы и правомерно отказали в удовлетворении встречного иска…”

 

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-1099/12 по делу N А07-12132/2011
“…В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Принимая во внимание, что факт передачи имущества обществу “Стиль-Евро” не доказан и сведений об обращении общества “Уфахимчистка” к обществу “Стиль-Евро” с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в материалах дела не имеется, вывод суда об отсутствии нарушенного или оспариваемого права истца и оснований для судебной защиты путем признания данного договора незаключенным следует признать верным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-1735/12 по делу N А47-3222/2011
“…Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Исходя из названных норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая, что факт использования спорного помещения предпринимателем Дегтяревым С.А. в период с 06.11.2008 по 28.02.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.08.2010 по делу N А47-4123/2010, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о доказанности фактического использования данного помещения предпринимателем Дружининым Н.Ю. в период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, требования общества о взыскании арендной платы с предпринимателя Дружинина Н.Ю. за период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года нельзя признать обоснованными…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
“…Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” (арендодатель) и обществом “Оренбургская МК – 99” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к данному договору, находящиеся в зданиях, расположенных в г. Оренбурге по ул. Чистопольской, д. 1а и ул. Манежной, д. 9 – 9а.
В п. 1.4 договора аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43 стороны предусмотрели, что названный договор одновременно является актом приема-передачи помещений.
В п. 5.1 договора аренды содержится условие о том, что договор вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2008 по 31.12.2008 включительно.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 17.02.2009, исходя из наличия у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование общества “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.12.2008 по 17.02.2009 в сумме 164 199 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части требования отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику арендуемых помещений ранее 04.12.2008.
Толкование условий п. 1.4 договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 позволяет сделать вывод о том, что арендуемое имущество передано арендатору без составления акта приема-передачи помещений в момент заключения договора.
Доказательств того, что спорное имущество передано арендатору 01.04.2008, в силу чего между обществами “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” и “Оренбургская МК – 99″ возникли обязательственные отношения, на которые могли быть распространены условия договора аренды от 04.12.2008 N 593-43, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями на основании договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 возникла у ответчика с момента заключения указанного договора и передачи арендуемых помещений, то есть с 04.12.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8943/09-С3 по делу N А07-7927/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 162-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 7713 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0207, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.06.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 149 420 руб. 12 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8942/09-С3 по делу N А07-7908/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 164-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 9987 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0217, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРИП) договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.05.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 315 289 руб. 58 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8940/09-С3 по делу N А07-7911/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 161-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 15 166 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правоотношения между сторонами возникли с момента передачи имущества, спорный договор является заключенным с момента его государственной регистрации – с 30.04.2008, соответственно, условия данного договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008, судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 30.04.2008.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 478 790 руб. 61 коп…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.08.2015 N Ф10-2399/2015 по делу N А62-7006/2014
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 02.04.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 284/м аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 39 446 кв. м с кадастровым N 67:27:0000000:819, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе проспекта Строителей – улицы Рыленкова для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, сроком по 02.04.2017.
26.09.2014 в адрес ответчика было направлено уведомление N 24/513 от 26.09.2014 с требованием в срок до 15.04.2014 погасить образовавшийся долг в размере 3 690 866 руб. 78 коп. за период с 01.08.2012 по 20.09.2014 и пеню в размере 8 082 998 руб. 28 коп., начисленную за период с 20.09.2012 по 29.10.2014, а в случае неуплаты в указанный срок арендатору предлагалось расторгнуть договор аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в вышеуказанный период и образование вследствие этого задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.
В п. 3.2 договора аренды содержалось условие о том, что арендная плата исчисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления администрации города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора или его подписания, и составляет с 01.08.2012 по 31.12.2012 – 1 005 821 руб. 23 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2013 – 2 413 970 руб. 95 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2014 – 859 376 руб. 87 коп., которое соответствует п. 3.2 примерной формы договора аренды, являющегося приложением N 3 к административному регламенту администрации города Смоленска по предоставлению муниципальной услуги “Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Смоленска”, утвержденному постановлением администрации города Смоленска от 30.06.2011 N 1184-адм, и направлено на стимулирование участников земельных правоотношений к активному поведению на этапе согласования и заключения данных договоров.
При этом обществом представленный договор подписан с протоколом разногласий, врученным 18.04.2014 истцу, и в предложенной ответчиком редакции п. 3.2 договора арендная плата исчисляется начиная с 02.04.2014.
Следовательно, стороны не пришли к согласию по указанному условию договора, которое возлагало на ответчика обязанность внесения значительной суммы денежных средств при отсутствии пользования земельным участком.
Основным принципом земельного законодательства является платность пользования.
При этом именно с момента принятия участка в аренду подлежит уплате арендная плата.
Согласно материалам дела фактическая передача земельного участка была произведена истцом по акту приема-передачи – 02.04.2014.
Соответственно, судами верно указано на то, что обязанность по внесению платы за пользование переданным имуществом возникает с момента, когда началось пользование, оснований для иного момента возникновения обязанности по внесению платы за фактическое пользование не имеется.
Принимая во внимание непредоставление земельного участка в пользование ответчику до 02.04.2014, у общества не возникло встречное обязательство по внесению арендной платы до указанной даты.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.09.2014 по делу N А14-12382/2013
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар “О признании аукциона несостоявшимся по лоту 302-3” от 09.11.2011 г. между Администрацией муниципального образования города Краснодара (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Комаровой Светланой Валерьевной (арендатор) 24.11.2011 г. был заключен договор N 4300017884 аренды земельного участка, общей площадью 800 кв. м, расположенного по ул. Терновой, 29, в поселке Индустриальном города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0125026:21, для индивидуального жилищного строительства, сроком до 09.11.2014 г.
При этом акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан не был.
06.08.2013 г. в адрес ответчика была направлена претензия за N 29800.26 о погашении задолженности по арендной плате и пени, однако в добровольном порядке ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно положениям ст. 614 Гражданского кодекса РФ и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование.
В данном случае Комарова С.В. отрицает факт передачи земельного участка, а истцом акт приема-передачи суду не представлен.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, у арендатора отсутствуют основания по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2014 по делу N А14-7715/2013
“…Истцом в адрес ответчика 28.03.2013 года за исх. N 10900.26 была направлена претензия (л.д. 22 – 25) с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, которая ИП Комаровой С.А. в добровольном порядке не исполнена.
Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66), в силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Ответчик факт передачи ему спорного земельного участка отрицал, акта передачи земельного участка сторонами в материалы дела не представлено, также отсутствуют доказательства его направления администрацией в адрес ИП Комаровой С.А.
Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что ответчик фактически использовал земельный участок в спорный период.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за спорный период, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 26.09.2011 по делу N А48-93/2011
“…29 сентября 2009 года между открытым акционерным обществом “Орелгортеплоэнерго” (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Орелтеплогаз” (арендатор) заключен договор аренды объектов коммунальной инфраструктуры N 1/09 (далее – Договор)…
Посчитав, что в соответствии с п. 2.2 Договора срок его действия начался с 01.01.2010 и прекратился 29.12.2010, в связи с чем, арендные платежи должны быть уплачены арендатором за данный период, и, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором установленных Договором обязательств по внесению арендных платежей, из-за чего и возникла задолженность в заявленном размере, ОАО “Орелгортеплоэнерго” обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по акту приема-передачи от 01.01.2010 истец передал, а ответчик принял объекты коммунальной инфраструктуры и пользовался ими в спорный период. При этом доказательств внесения в установленном Договором порядке арендных платежей ответчиком суду не представлено.
При этом, определяя период действия Договора, за который подлежали взысканию вышеуказанные арендные платежи, суд исходил из того, что договор аренды коммунальной инфраструктуры от 29.09.2009 N 1/09 должен рассматриваться как состоявшийся с момента фактической передачи имущества от истца к ответчику, то есть с момента составления акта приема-передачи от 01.01.2010.
Суд кассационной инстанции полагает указанный вывод суда обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Пунктом же 2.2 определено, что Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи.
Как установлено судом, фактически спорное имущество было получено арендатором во владение и пользование в январе 2010 года и именно с января 2010 года арендатором осуществлялись действия по оплате имущества.
Нормами ст. 606 ГК РФ также предусмотрено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Соответственно, суд пришел к правильному выводу, что момент начала действия спорного Договора аренды должен определяться моментом фактической передачи имущества в пользование ответчику…”

2.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, когда возникает обязанность вносить плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2
“…Определяя размер подлежащих взысканию с предприятия “Кайгородское” задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 28.12.2008, то есть с 12.03.2009.
При этом апелляционным судом обоснованно признан неправомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с предприятия “Кайгородское” арендной платы за I квартал 2009 года в полном размере в связи с тем, что в п. 21 договора аренды сторонами предусмотрено распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

 

Уральский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению суд принял решение взыскать помимо арендной платы сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.4 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2012 N Ф09-6653/10 по делу N А50-30636/2009
“…Упомянутый земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. по акту приема-передачи от 19.08.2005.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.07.2009 N 5901/301/09-33366, земельному участку площадью 3916,3 кв. м, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Ново-Гайвинская, 110, 19.12.2005 присвоен кадастровый номер 59:01:3210335:12, он относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – для строительства автомобильной мойки с баром и магазином сопутствующих товаров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2010 N 25/050/2010-018 договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О зарегистрирован 24.01.2006, запись о регистрации N 59-59-01/535/2005-779.
Поскольку обязанность по внесению платы за пользование земельным участком предпринимателем надлежащим образом не исполнялась, департамент обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, до момента государственной регистрации договора аренды к отношениям по пользованию земельным участком подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), а после такой регистрации – нормы об аренде (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О является заключенным с 24.01.2006; спорный земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. 19.08.2005; по истечении срока действия договора аренды предприниматель Ершов А.В. земельный участок не возвратил, продолжал им пользоваться при отсутствии возражений арендодателя, на основании чего суды пришли к выводу, что названный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, нормы законодательства об аренде земельных участков применяются к правоотношениям сторон с 24.01.2006.
Поскольку предпринимателем было заявлено о применении срока исковой давности, исковое заявление по настоящему делу подано департаментом в Арбитражный суд Пермского края 18.09.2009, судами отказано во взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 23.01.2006.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-3613/11 по делу N А60-35171/10
“…В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, установив, что спорный договор аренды лесного участка заключен сторонами в связи переоформлением договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999 в соответствии со ст. 72, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 4 Вводного закона N 201-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 N 217-ФЗ, пришел к верному выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды лесного участка от 29.12.2008 N 414 (до 08.05.2009) действовали условия договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999, не предусматривающего платность пользования лесами.
При этом суд, принимая во внимание буквальное толкование условий спорного договора аренды, в частности п. 6 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2009, согласно которому арендная плата начисляется со дня, следующего за днем регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, обоснованно указал на неправомерность начисления арендной платы до 09.05.2009, в том числе и в спорный период.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3600/2011 по делу N А60-35178/2010-С2
“…Определяя размер подлежащих взысканию с общества “Южаковское” задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008, то есть с 12.03.2009.
На основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что договор аренды лесного участка от 29.12.2008 заключен в связи с переоформлением в установленном законом порядке договора безвозмездного пользования лесами (дата регистрации договора 19.02.1999), апелляционный суд пришел к выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 действовали условия договора безвозмездного пользования лесами, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.01.2009 по 11.03.2009, и, следовательно, начисленной неустойки.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки в сумме 108 725 руб. 62 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2697/10-С6 по делу N А07-7271/2009
“…Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора аренды от 16.06.2008 установлен с момента его государственной регистрации (п. 20 договора).
Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 25.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 27.11.2008, и именно с указанной даты у общества “ЛК “Башлеспром” возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 1 153 035 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 25.08.2005…”

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2010 N Ф09-2664/10-С6 по делу N А07-7183/2009
“…Суд апелляционной инстанции, исходя из условий договора аренды лесного участка от 24.06.2008, в рамках которого заявлены настоящие исковые требования, и отсутствия в нем указаний на распространение действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, верно указал, что в рассматриваемом случае условия договора аренды от 24.06.2008 являются обязательными для сторон с 27.11.2008 (с момента государственной регистрации договора).
При этом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности, платежные документы, договоры аренды участка лесного фонда 2005 года и лесного участка 2008 года, суд пришел к выводу о том, что обязательства по оплате арендной платы по договору 2008 года ответчиком не нарушены, в связи с чем указал на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-924/10-С6 по делу N А07-13386/2009
“…Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 16.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 14.08.2008, и именно с указанной даты у общества “ЛК “Башлеспром” возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 309 240 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 17.08.2005…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9252/07-С6 по делу N А50-20598/2006
“…Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л. д. 18).
Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу “Серебряная долина” погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.
Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10393/06-С3 по делу N А07-12115/2006-Г-АЛЛ
“…В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора от 28.01.2004 N 1 определен сторонами на период с 28.01.2004 по 01.01.2005. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена только 14.09.2004 (л. д. 12). При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о надлежащем исчислении долга по арендной плате и неустойки начиная с 28.01.2004 является ошибочным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005
“…Решением исполнительного комитета от 14.09.1983 заводу “Металлоштамп” отведен в бессрочное пользование земельный участок общей площадью 1,32 га.
05.10.2000 в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Екатеринбурга поступила заявка ОАО “Металлоштамп” на оформление договора аренды земельного участка во исполнение постановления главы г. Екатеринбурга от 25.05.2000 N 530-в.
Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО “Металлоштамп” (арендатор) подписан договор аренды от 29.12.2000 N 1-275, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельные участки общей площадью 19347 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, д. 2, в том числе: сроком на 15 лет – земельный участок площадью 18072 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:003, и сроком на 5 лет – земельный участок площадью 1275 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:004. Данным договором на арендатора не возлагалась обязанность по государственной регистрации договора аренды.
Государственная регистрация договора произведена лишь 22.11.2005 (номер регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации 66-66-01/225/2005-2/9).
Право бессрочного пользования на земельный участок не могло прекратиться с момента подачи заявления ОАО “Металлоштамп” на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него права, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного пользования земельным участком как таковым.
Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохранялось у ОАО “Металлоштамп” до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной регистрации.
Поскольку земельный участок оставался у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него являлся земельный налог. Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный налог в спорный период уплачен ответчиком полностью.
При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы (ст. 1102 – 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении исковых требований правомерно отказано…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность внесения арендных платежей новым арендатором возникает лишь с момента государственной регистрации договора перенайма. Это связано с тем, что первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009
“…Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.
Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.
При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат” был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009.
Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО “НФРГО “Патронат” по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов…”

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

Примечание: По вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2017 N Ф06-20598/2017 по делу N А49-5345/2016
“…Отказывая ПАО “МРСК “Волги” во включении в договор аренды пункта 3.10 следующего содержания: “Первый арендный платеж должен быть внесен в течение 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора”, суды исходили из того, что спорный земельный участок находится во владении общества, в связи с чем пришли к выводу о том, что оплата за пользование земельным участком должна производиться не с момента государственной регистрации договора аренды, а с момента фактической передачи арендованного имущества.
Довод заявителя кассационной жалобы, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора в силу статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации только с момента заключения договора аренды, судебной коллегией отклоняется.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование и отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от оплаты арендной платы при достижении сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах суд, определяя период взыскания арендной платы, учитывал, что арендодатель выставлял счета-фактуры, а арендатор частично вносил платежи за пользование имуществом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2011 по делу N А74-4468/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между департаментом (арендодатель) и ООО “УК “Саянстрой” (арендатор) на основании распоряжения департамента от 02.02.2009 N 109 заключен договор от 02.02.2009 N 3134/09 аренды земельного участка площадью 19748 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 4.1 стороны определили, что договор распространяет свое действие на период со 2 февраля 2009 года по 2 февраля 2012 года.
Участок передан по акту в день подписания договора.
В установленном порядке договор зарегистрирован 7 сентября 2009 года.
Отказ арендатора вносить согласованный договором размер арендной платы послужил основанием обращения с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации кассационным судом во внимание не принимается, поскольку в пункте 4.1 договора стороны согласовали условие о действии договора с 02.02.2009 по 02.02.2012…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 N Ф03-3572/2011 по делу N А51-14984/2010
“…Поскольку ответчик в период с 10.10.2008 по 16.12.2010 не уплатил в срок и в полной сумме арендные платежи по договору аренды от 22.09.2008, что повлекло согласно уточненному расчету истца наличие задолженности ответчика в сумме 1 499 242 рубля 10 копеек и начисление пени в размере 407 454 рубля 59 копеек за период с 10.11.2008 по 16.12.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные расчет ответчика, счета-фактуры, платежные поручения, справки о расчетах третьего лица (арендодателя), суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика за аренду спорных помещений общей площадью 1 178,2 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 206 082 руб. 07 коп.
Оспаривая указанный размер задолженности, ИП Сигута О.А. ссылалась на незаконное взыскание арендных платежей по договору аренды от 22.09.2008 до момента его государственной регистрации, а также за ряд площадей второго этажа неиспользуемые в рассматриваемый период арендатором.
Согласно печати УФСГР по Приморскому краю договор аренды от 22.09.2008 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, в связи с чем с данного момента он считается заключенным по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ.
Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.1 договора аренды, а также учитывая добровольное подписание акта приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008, выставление арендодателем счетов-фактур, частичное перечисление арендатором арендной платы, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о достижении сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование принятых по указанному акту от 01.10.2008 помещений.
Подписав акт приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008 добровольно, ответчик фактически согласился с принятием всех нежилых помещений с указанной в этом акте даты.
При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований на сумму 1 206 082 руб. 07 коп. произведено судом апелляционной инстанции правомерно на основании указанных выше норм закона…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12
“…Кассационная коллегия отклоняет также довод заявителя кассационной жалобы о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора аренды, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судами положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В настоящем деле судами установлено, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование…”

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344
“…По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.
Судом установлено, что с момента передачи – 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.
С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 – с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону – ст. ст. 606, 614 ГК РФ…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-21062/2013 по делу N А55-8079/2014
“…Индивидуальный предприниматель Кочетова Любовь Валерьевна (далее – истец, ИП Кочетова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю Кочетову Эдуарду Анатольевичу (далее – ответчик, ИП Кочетов Э.А.) о взыскании 18 446 019 руб., в том числе 16 124 822 руб. основного долга по первой части арендной платы с 01.07.2012 по 31.05.2014 и по второй части арендной платы, 673 404 руб. неустойки по твердой части арендной платы, 1 647 793,35 руб. затрат на электроснабжение (октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года).
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.07.2012 между ИП Кочетовой Л.В. (арендодатель) и ИП Кочетовым Э.А. (арендатор) заключен договор аренды.
Объекты переданы истцом и приняты ответчиком в пользование по акту от 01.07.2012.
Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования истца, взыскав 16 124 822 руб.
Довод ответчика о том, что просрочка по оплате аренды возникла по вине истца ввиду того, что договор, заключенный 01.07.2012, был зарегистрирован лишь 14.12.2012, обоснованно отклонен судами в силу следующего.
В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.
Таким образом, как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.
Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.07.2012, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.07.2012.
С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
“…Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК “Деловая репутация” о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-9974/2012
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.03.2011 N 448 (т. 1, л.д. 16-18), администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лукинов С.Г. (арендатор) подписали договоры аренды спорных земельных участков от 29 марта 2011 года (т. 1, л.д. 19-22, 27-30, 35-38, 44-47, 52-55, 60-63, 68-71, 76-79, далее – договоры аренды). Согласно пунктам 1.2 договоров аренды они заключены сроком на 15 лет и вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В пунктах 1.3 договоров аренды отражено, что земельные участки являются государственной собственностью и фактически переданы арендатору без актов приема-передачи. Размер годовой арендной платы установлен пунктами 3.1 договоров аренды, расчет суммы арендной платы приведен в приложениях к договорам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответчик принял в свое владение спорные земельные участки к моменту подписания договоров аренды (29.03.2011), что подтверждается содержанием их пунктов 1.3. Документы, свидетельствующие об иной дате получения участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лукиновым С.Г., судам не представлены. Спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельных участков арендатору между сторонами отсутствует.
Фактическое использование для целей сельскохозяйственного производства спорных участков, поступивших во владение арендатора, зависит исключительно от его воли, поэтому суды обосновано отклонили доводы главы крестьянского (фермерского) хозяйства о том, что он не использовал землю до государственной регистрации договоров аренды и не получил прибыли. Вступление во владение спорными участками до регистрации договоров аренды от 29.03.2011 для целей, не связанных с их непосредственным использованием по назначению, предприниматель не обосновал и документально не подтвердил. Условия о внесении платы за земельные участки и возможности их использования арендатором исключительно после государственной регистрации сделок в заключенных сторонами договорах аренды отсутствуют.
Таким образом, при рассмотрении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что плата за использование переданных истцом ответчику земельных участков в период до государственной регистрации (вступления в силу) подписанных сторонами договоров аренды подлежит взысканию. Установленный судами размер платы за землепользование в спорный период ответчиком не оспорен.
Ссылка заявителя на недействительность пунктов 1.3 договоров аренды от 29.03.2011 подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в определении условий заключаемых ими сделок (статьи 1, 421 Гражданского кодекса). Передача арендодателем арендатору предмета договора аренды непосредственно в момент подписания договора законом не запрещена. От получения участков в свое владение и пользование до государственной регистрации сделок предприниматель не отказывался.
Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-78/2009
“…Решением от 08.06.2009 требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 281 289 рублей 61 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2009, в остальной части иска отказано.
Как видно из материалов дела, администрация Заветного сельского округа г. Армавира (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.06.1999 сроком до 01.06.2048 для использования складских помещений заключили договор N 385-К (3800003664) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 16 978 кв. м, расположенного в п. Заветный, 2-ой пр. Пушкина, 69/12.
Арендная плата подлежала оплате с 01.06.1999 года ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала квартала (пункт 3.5 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 19.09.2007, то есть с момента государственной регистрации договора аренды, не могут быть признаны соответствующими статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд принял во внимание, что начальный срок оплаты согласован сторонами в пункте 3.5 договора аренды. Кроме того, при использовании земельного участка в нарушение статьи 1 (пункт 1 подпункт 7), 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации без оплаты с землепользователя подлежит взысканию неосновательное обогащение, исчисленное по ставкам арендной платы за период пользования.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009
“…25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).
12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.
Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.
Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.07.2014 N Ф09-3293/14 по делу N А50-12934/2013
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством лесного хозяйства Пермского края (арендодатель, в настоящее время – Министерство) и обществом “Ресурс” (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 14.12.2011 N 634, согласно условиям которого обществу “Ресурс” предоставлен во временное пользование лесной участок площадью 8221,2 га, расположенный по адресу: Пермский край, Косинский муниципальный район, Косинское лесничество, Косинское участковое лесничество, кварталы 78, 317, 391 – 400; Варышано-Чураковское участковое лесничество, кварталы 45, 119, 121 – 123, 166, 167 – 172, 199; Косинское сельское участковое лесничество, кварталы 1 – 3, 8, 9, 11, 12, 16, 19.
Срок действия договора установлен сторонами с даты государственной регистрации по 31.12.2048 (п. 21 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 20.03.2012.
Названный лесной участок площадью 8221,2 га передан обществу “Ресурс” по акту приема-передачи.
Установив, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным лесным участком за период с ноября 2012 г. по октябрь 2013 г. обществом “Ресурс” не исполнено, доказательств внесения арендной платы за пользование участком лесного фонда в спорный период в согласованном сторонами размере в материалы дела не представлено, проверив произведенный Министерством расчет подлежащей взысканию суммы задолженности, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 6 194 292 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за названный период, в том числе 590 667 руб. 35 коп. – в федеральный бюджет, 5 603 625 руб. 59 коп. – в бюджет Пермского края.
Ссылка общества “Ресурс” на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды, произведенной только 20.03.2012, рассмотрена и обоснованно отклонена судами, так как отсутствие государственной регистрации договора с учетом того, что сторонами спора достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, договор исполнялся – лесной участок передан обществу “Ресурс”, оно осуществляло пользование им, не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2011 N Ф09-3436/11-С3 по делу N А47-8912/2010
“…Довод общества “Николь” о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у него с момента государственной регистрации договора, судами отклонена со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Договор подписан сторонами 17.04.2009, его государственная регистрация осуществлена 07.11.2009, при этом факт пользования ответчиком арендованным имуществом в обозначенный период им не отрицается и подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи объекта от 17.04.2009.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-843/10-С6 по делу N А07-13145/2009
“…При рассмотрении спора судом установлено, что между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08, согласно которому предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 02:55:010709:1, расположенный по адресу: Советский район городского округа “Город Уфа”, ул. Минигали Губайдуллина, рядом с домом N 5, для эксплуатации автомойки на срок с 28.04.2008 по 28.04.2013.
Указанный земельный участок передан комитетом предпринимателю по акту приема-передачи от 14.05.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.04.2009 N 01/056/2009-330 государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08 произведена 19.06.2008, о чем в данном реестре сделана запись N 02-04-01/121/2008-596.
Поскольку спорный земельный участок был передан предпринимателю 14.05.2008, арендная плата за пользование данным земельным участком подлежит начислению именно с этой даты. Судом произведен перерасчет задолженности предпринимателя по внесению арендных платежей и установлено, что ее размер за период с 14.05.2008 по 10.08.2009 составляет 810 497 руб. 70 коп.
При таких обстоятельствах суд правомерно частично удовлетворил требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком и пени…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.08.2013 по делу N А14-14894/2012
“…Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белошицкому Владимиру Александровичу (далее – ИП Белошицкий В.А., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011 задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 в размере 200 677 руб. 20 коп., пени за период с 26.07.2011 по 25.06.2012 в размере 36 455 руб. 63 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 7741 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 69, кадастровый номер 36:34:0306086:105, предоставленный для завершения строительства.
По акту приема-передачи от 26.04.2011 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.09.2012 N 01/076/2012-138.
Факт передачи арендованного земельного участка в пользование ответчику ранее наступления спорного периода, а именно 26.04.2011 года, подтверждается соответствующим актом (т. 1, л.д. 17).
Судами было верно указано, что спорное обязательство возникло у предпринимателя не позднее указанной в акте даты и не обусловлено последующей государственной регистрацией договора аренды переданного имущества, обязанность обеспечить которую возложена пунктом 5.2.1 договора на самого ответчика, что соответствует правовой позиции, изложенной п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Расчет суммы основного долга, представленный истцом в материалы дела, судами проверен и признан обоснованным…”

2.3. Вывод из судебной практики: Если недвижимое имущество передано по договору перенайма, подлежащего государственной регистрации, до такой регистрации, то обязанность вносить арендную плату возникает у нового арендатора с момента передачи имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2013 по делу N А55-22727/2012
“…ООО “ЛОТС-1” передало ответчику права и обязанности по договору от 18.04.2008 N 228 на основании договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, о чем сделана запись регистрации 14.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вышеуказанный земельный участок был передан ООО “Ибица” по акту приема-передачи от 29.06.2009.
Министерство, указывая, что ООО “Ибица” ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у общества образовалась задолженность за период с 01.08.2009 по 18.01.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, исходили из того, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 был зарегистрирован 14.07.2001, в связи с чем пришли к выводу, что обязательственные отношения по договору от 18.04.2008 N 228 возникли между Министерством и ответчиком с указанной даты, поскольку договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 считается заключенным в силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации.
По этим же основаниям судами были отклонены доводы Министерства о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества с момента передачи ему земельного участка, то есть с 29.06.2009.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации” (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), следует, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013, в связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.
Таким образом, вывод судов о том, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 является незаключенным до его государственной регистрации и не порождает правовых последствий до его регистрации, то есть до 14.07.2011, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с ответчика за пользование спорным земельным участком с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, не соответствует указанной правовой позиции.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящемся с толкованием, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), которое в силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 “О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации” подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2013 N Ф09-9610/13 по делу N А60-19904/2012
“…В связи с приобретением обществом у предприятия в собственность части здания, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 25.06.2006 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора указанного земельного участка возникают у ответчика с 26.01.2005.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 21.12.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по уплате арендной платы в период 26.01.2005 по 30.04.2012, в связи с чем образовалась задолженность в размере 401 221 руб. 78 коп., обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505041:0030 в соответствии с дополнительным соглашением от 25.06.2006 N 1 к договору аренды от 04.04.2006 N 5-1184 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судами также установлено, что обязательство по внесению арендной платы обществом надлежащим образом не исполнено. Задолженность общества по арендной плате согласно расчету администрации за период с 26.01.2005 по 30.04.2012 составила 401 221 руб. 78 коп.
Установив, что доказательств погашения задолженности по арендной плате обществом не представлено, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суды по ходатайству ответчика применили срок исковой давности и удовлетворили исковые требования частично, взыскав с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате в сумме 199 358 руб. 78 коп. (ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы общества об отсутствии у администрации правовых оснований для взыскания арендной платы.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации *** <*> от 21.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 принято 25.01.2013, а не 21.01.2013;
в документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду “…Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13…”.

Таким образом, суды правильно указали, что, поскольку на момент подписания ответчиком дополнительного соглашения от 25.05.2006 N 1 отсутствовали какие-либо разногласия по предмету аренды, то факт его регистрации лишь 21.12.2012 правового значения не имеет, а его условия распространяются на отношения, предшествующие дате регистрации.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования частично…”

2.4. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2017 N Ф08-6966/2017 по делу N А32-5176/2017
“…Суды установили, что в период действия договоров аренды от 01.04.2013 N 79-13-И и от 18.02.2013 N 3-13-И произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
К обществу с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды с банком. Поскольку с этого момента институт выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Внесенные арендатором институту арендные платежи за период после перехода права собственности на объекты аренды к обществу являлись неосновательным обогащением ответчика и подлежали возврату. Вопрос о лице, уполномоченном на предъявление соответствующих требований к прежнему арендодателю, арендатор и общество разрешили в дополнительных соглашениях к договору аренды, что соответствует положениям статей 617, 1102 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление общества…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-5285/2009
“…Факт нахождения имущества в одновременном пользовании другого лица не имеет правового значения, ибо Предприниматель был осведомлен о наличии такого обременения.
В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, до государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости Филатов А.А. не имел права требовать уплаты арендатором денежных средств за пользование имуществом, поэтому Комитет обосновано взимал с общества с ограниченной ответственностью “Салон-парикмахерская “Элита” арендную плату…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 N Ф04-1821/2009(3351-А27-47) по делу N А27-8417/2008-1
“…Судом установлено, что 27.12.2007 между Комитетом и ООО “Траверс” заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Кемерово N 9833. По его условиям в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 902,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Островского, 23.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с 01.12.2007 по 01.12 2013.
ООО “Траверс” обязательство по внесению арендных платежей исполняло несвоевременно и не в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность за период с 01.06.2008 по 07.07.2008 в сумме 204 816,81 руб. Комитет обратился в арбитражный суд.
Суды установили, что 05.05.2008 между Комитетом (продавец) и Беспаловым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 933, в соответствии с указанным договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение общей площадью 902,7 кв. м, расположенное в подвальном и первом этажах пятиэтажного дома по адресу: Кемерово, ул. Н. Островского, 23. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 07.07.2008, регистрационный номер 941/5/0:1001/А/2612/5.
Суды обоснованно приняли во внимание пункт 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” от 25.02.1998 N 8, в котором разъяснено, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.
Суды, руководствуясь вышеназванными нормами, пришли к правомерному выводу о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к Беспалову А.А. собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Кемерово.
Арбитражный суд, установив, что договор аренды не был прекращен, арендованное имущество ответчиком не было возвращено, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в том числе за период с 01.06.2008 по 07.07.2008…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2011 N КГ-А40/9205-11 по делу N А40-3798/11-16-33
“…Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 15.08.2002 г. N 12006-Z и пени по указанному договору всего в размере 302 038 руб. 04 коп. с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. N 3 за период с 01.07.2010 г. по 19.07.2010 г., ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.
В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2012 по делу N А12-13619/2011
“…Комитет по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин (далее – Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Второй ИнвестДом” (далее – ООО “Второй ИнвестДом”, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 107 827,73 руб. по договору от 15.07.1999 N 236 за период с 01.12.2010 по 18.01.2011 – до момента передачи арендованного имущества новому собственнику.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования до 383 706,50 руб. за период с 01.12.2010 по 23.02.2011 – до момента государственной регистрации договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, заявленные исковые требования удовлетворены в размере 107 827,73 руб. за период с 01.12.2010 по 18.01.2011.
Из материалов дела следует, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью “Тамерлан” 01.12.2010 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 98, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 1, общей площадью 935,7 кв. м, арендуемого ООО “Второй ИнвестДом”.
Между тем государственная регистрация перехода права собственности за обществом с ограниченной ответственностью “Тамерлан” на указанное помещение произведена лишь 24.02.2011 (свидетельство от 24.02.2011, запись регистрации N 34-34-04/004/2011-219).
Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.07.1999 N 236 заявлены к ответчику в сумме 374 147,01 руб. – долг по арендной плате и 9559,49 руб. – долг по пени за период с 01.12.2010 по 23.02.2011.
Удовлетворяя иск частично, суды признали обоснованными требования истца о взыскании арендной платы до фактической передачи помещения покупателю, то есть до 19.01.2011.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами нижестоящих судов исходя из следующего.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.
Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным помещением с арендатора.
Учитывая, что право собственности у общества с ограниченной ответственностью “Тамерлан” на спорное нежилое помещение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него – с 24.02.2011, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности за спорный период признается ошибочным…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010
“…Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу закона ООО “Ветер перемен” с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009 стал арендодателем по договору аренды.
В связи с этим ООО “Ветер перемен” письменно уведомило арендатора – Самарский облпотребсоюз о смене собственника, а также указало по каким реквизитам следует осуществлять арендную плату по договору аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Право на получение арендных платежей перешло к ООО “Ветер перемен” с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2011 по делу N А55-23269/2010
“…По положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на получение арендных платежей перешло к истцу с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 09.07.2009.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008
“…При переходе права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
С учетом того, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 N 286 право собственности на спорные нежилые помещения приобрел гражданин Байрамов Р.Р., последний признается арендодателем названного объекта недвижимости и соответственно вправе требовать арендной платы в свою пользу с момента регистрации права.
Согласно свидетельства о государственной регистрации от 30.07.2007 серии 16 АА 288851 право собственности у гражданина Байрамова Р.Р. возникло на помещение 28.07.2007, таким образом, МУ “КЗИО ИК МО г. Казани” вправе требовать доходы от сдачи помещения в аренду ООО “Лига-С” до указанной даты…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2014 N Ф07-978/2014 по делу N А56-31016/2013
“…Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Поскольку право собственности Руднева Г.В. на спорное помещение зарегистрировано 24.05.2013 и в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты предпринимателем Хавренковым Д.В. арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 226 170 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 29 007 руб. 79 коп. пеней, начисленных на основании пункта 4.9 договора аренды.
Оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2012 по делу N А26-1641/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2000 N 14 аренды нежилого подвального помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, под продовольственные магазины, на срок 01.01.2000 – 30.12.2000.
Администрация (продавец) и Кальенен Игорь Андреевич (покупатель) по результатам аукциона заключили договор от 11.01.2011 N 01 купли-продажи арендуемого Обществом нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения от 11.01.2011.
В установленном законом порядке 09.02.2011 за Кальененом И.А. зарегистрировано право собственности на указанное помещение.
Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за 01.01.2011 – 08.02.2011, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о прекращении обязательства ответчика по внесению арендной платы Администрации с 11.01.2011. Довод истца о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество суды отклонили, сославшись на акт приема-передачи от 11.01.2011 и положения статей 425, 432, 433, 407, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Кассационная инстанция считает, что суды неправильно применили нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам дела, что повлекло неправомерный отказ истцу в удовлетворении требований в заявленном размере.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
При рассмотрении спора суды не учли, что покупателем являлся не арендатор помещения…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А26-1703/2012
“…Письмом от 09.03.2011 Администрация уведомила предпринимателя о продаже арендованного им помещения Билькову Г.И. и о том, что с даты государственной регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю начисление арендных платежей в пользу Администрации прекращается. Администрация также указала арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и пеням по состоянию на 15.02.2011 и приложила к письму расчет долга и пеней.
Поскольку предприниматель не погасил задолженность, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими нормам материального права и установленным судами обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2012 по делу N А56-19854/2011
“…Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, находящегося на балансе федерального казенного предприятия “Управление торговли Ленинградского военного округа”, для использования под торговлю. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006. В акте отмечено, что техническое состояние здания удовлетворительное.
На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 N 1359 федеральное казенное предприятие “Управление торговли Ленинградского военного округа” преобразовано в Управление торговли. В ходе приватизации государственного имущества названное здание передано в собственность Управления торговли.
Право собственности истца на спорное здание зарегистрировано 08.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АД N 045065).
Поскольку Общество не вносило плату за пользование зданием, Управление направило ему претензию от 03.12.2010 с требованием уплатить долг и указало, что является собственником здания. В уведомлении от 11.01.2011 Управление торговли вновь потребовало от Общества погасить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды или известить об отказе его расторжения.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска Управления торговли в части взыскания 1 256 905 руб. 08 коп. долга и 300 000 руб. пеней, расторжения договора аренды и выселения.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.
Ввиду изложенного в спорный период обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежали исполнению в пользу истца. К тому же ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период прежнему кредитору…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2012 по делу N А56-32173/2011
“…Таким образом, право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
На основании указанного протокола между ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга” (продавцом) и ООО “Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова” (покупателем) заключен договор от 01.03.2011 N 9937-НЗ купли-продажи данных объектов недвижимости.
В то же время материалами дела не подтверждается факт регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к покупателю.
При указанных обстоятельствах право собственности на объекты недвижимости сохранилось за Санкт-Петербургом и КУГИ вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в соответствии с условиями договора до момента регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к ООО “Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова”.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы за 01.03.2011 – 31.03.2011, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО “Северо-Западная Финансовая группа” 3 315 743,73 руб. задолженности перед КУГИ…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А21-14507/2009
“…Администрация муниципального образования “Гурьевский район” (арендодатель) и ООО “Кемпинг “Фестивальный” (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.
Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО “СанСити” одноэтажное нежилое здание (литера “Н”) общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.
В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО “СанСити” и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.
ООО “СанСити”, как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО “Кемпинг “Фестивальный” уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “от 11.02.2002” имеется в виду “от 11.01.2002”.

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО “СанСити” последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 по делу N А05-3672/2008
“…Между МО “Город Архангельск” (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 30.10.2006 подписан договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1 – 17 общей площадью 162,2 кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу.
Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.
Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.
Предмет договора купли-продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО “Город Архангельск” (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.
В силу статей 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отчуждении по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности на него у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Согласно пункту 2 статьи 551 названного Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В данном случае право собственности на арендуемый объект у МО “Город Архангельск” прекратилось, а у Предпринимателя возникло только с 15.10.2007 – с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2006 – и до указанного момента оснований для изменения отношений между МО “Город Архангельск” и Предприятием по аренде вышеназванных помещений не имелось.
Передача МО “Город Архангельск” помещений истцу по акту от 31.10.2006 не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку в установленном порядке изменения в названный договор аренды не вносились, договор не прекращен.
При таких обстоятельствах Предприниматель вправе требовать от Предприятия внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в его собственности, то есть после 15.10.2007.
Следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А21-2692/2005-С2
“…Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО “Чеслав” арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.)…
Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).
С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2010 по делу N А32-20449/2009
“…Как видно из материалов дела, и установлено судами по договору аренды от 28.09.2005 N 140, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю (арендатор) нежилое помещение, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186/188 для организации работы кафе. Срок договора аренды установлен до 01.09.2010.
По итогам проведения 29.10.2008 аукциона по продаже муниципального имущества, победителем признано общество, с которым управление заключило договор купли-продажи от 29.10.2008 недвижимого имущества: встроенно-пристроенное помещение (кафе “Глобус”) общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186. Данное помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 73). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 883263 (т. 1, л. д. 141).
В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, а также считая, что право требовать уплаты арендных платежей возникло у общества с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем, оставался продавец (администрация)…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-456/11-С6 по делу N А34-1423/2010
“…При рассмотрении названного дела судами установлено, что договор аренды от 01.07.2006 прекратил свое действие с 01.12.2008 в связи с отказом предпринимателя Русакова А.В. от договора.
Предприниматель Русаков А.В., ссылаясь на то, что фактически предпринимателем Шестаковой Т.Ф. здание освобождено 15.01.2010 и обязанность по внесению арендной платы по договору от 01.07.2006, а также платы за пользование после окончания договора надлежащим образом не исполнялась, обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 19.05.2008 по 01.12.2008 в размере 76 244 руб. из расчета 11 677 руб. 28 коп. за месяц, и неосновательного обогащения за период с 02.12.2008 по 15.01.2010 в размере 477 950 руб. из расчета 36 300 руб. за месяц.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Принимая во внимание указанные нормы, суды верно признали, что право собственности предпринимателя Русакова А.В. возникло с момента государственной регистрации перехода права – 16.06.2008, и с этого момента к истцу перешли права арендодателя по договору аренды, исходя из чего правильно определили начальный период взыскания задолженности по арендной плате с 16.06.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2010 N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12
“…Как следует из материалов дела, согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 20.11.2005 N 342 комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Тавдинский район (арендодатель) передает, предприниматель Хохлов А.В. (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде нежилого помещения N 56 (магазин промышленных товаров), общей площадью 670,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96, здание литер А.
Между Тавдинским городским округом (продавец) и Ушаковой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.08.2007 муниципального имущества на открытом аукционе, по которому продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.08.2007.
Считая, что предпринимателем Хохловым А.В. обязанности по внесению арендной платы за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 исполнены ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период и пени за просрочку внесения арендных платежей.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).
Поскольку право собственности Ушаковой Л.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 09.10.2007, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.11.2005 N 342 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 57 476 руб. 04 коп. за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2009 N Ф09-7770/09-С6 по делу N А50-1324/2009
“…Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Перми (правопредшественник Департамента, арендодатель), муниципальным унитарным предприятием “ДЭКРО” Свердловского района (балансодержатель) и предпринимателем Шиловым П.И. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.12.1997 N 605-97С, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2001 помещение общей площадью 98,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. К. Маркса, д. 30.
Поскольку ответчик не уплатил предусмотренные названным договором арендные платежи, истец обратился в суд с соответствующим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств внесения арендной платы за пользование указанным в договорах от 01.10.2007 помещением ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании 103 861 руб. 77 коп. задолженности и 6091 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Довод заявителя о том, что с ответчика необоснованно взыскана арендная плата за пользование помещением после его фактической передачи истцом новому собственнику 17.01.2007, правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций как основанный на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности и согласно ст. 551 названного Кодекса право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Судами установлено, что истец заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 17.01.2007 N 08/09, при этом переход права собственности от продавца покупателю на данный объект зарегистрирован 09.04.2007
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактическая передача Департаментом названного помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла за собой изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды от 11.12.1997 N 605-97С…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение обязанность арендатора по внесению арендных платежей прежнему собственнику прекращается.

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N Ф10-2109/09 по делу N А64-5311/08-7
“…В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Факт возврата ответчиком арендованного имущества истцу до 20.03.2008 ничем не подтвержден.
Не влияет на довод ООО “Радуга-Ф” и тот факт, что Хабаров А.В. до покупки спорного помещения являлся субарендатором части этого помещения, так как до регистрации перехода права собственности Хабаров А.В. должен продолжать вносить субарендные платежи.
21.03.2008 Хабаров А.В. зарегистрировал переход права собственности (л.д. 79). Следовательно, с этого дня вносить арендные платежи в адрес Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью г. Тамбова ответчик не должен.
Ссылка комитета в отзыве на апелляционную жалобу на то, что свидетельство выдано Хабарову А.В. лишь 24.03.2008, а, следовательно, до этой даты комитет может взимать арендные платежи, несостоятельна, так как, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает не с момента получения свидетельства о регистрации права, а с момента регистрации этого права в ЕГРП…”

2.5. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования арендуемого имущества до заключения договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.05.2018 N Ф01-1775/2018 по делу N А43-23232/2017
“…Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 22.01.2014 <*> N 46-р, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 13.05.2015 N 18-4693с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в арендное пользование земельный участок (кадастровый номер 52:18:0010521:100), площадью 10996+/-37 квадратных метров, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Сормовский район, улица Коновалова, около дома N 12, – для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию офисно-складского комплекса с блочно-модульной котельной, срок окончания аренды 02.07.2018.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: распоряжение Правительства Нижегородской области N 46-р “О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде” имеет дату 22.01.2016, а не 22.01.2014.

В пункте 2.3 сделки стороны согласовали, что действие договора аренды распространяется на фактически сложившиеся отношения по пользованию земельным участком, возникшие с 22.01.2014.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2017.
Основанием для обращения Министерства в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
При условии отсутствия доказательств внесения платы за пользование земельным участком суды обоснованно удовлетворили заявленные арендодателем требования о взыскании задолженности, а также применили к неисправному контрагенту договорную ответственность и взыскали с арендатора пени, размер которых установлен в пункте 5.2 договора.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, суд округа отклонил в силу следующего.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из пункта 2.3 заключенного Министерством и Обществом договора следует, что стороны согласовали, что договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 22.01.2014, в связи с фактическим пользованием арендатором арендованным земельным участком, указанным в предмете поименованного договора.
Таким образом, последующим заключением договора аренды стороны регламентировали уже имеющиеся между ними арендные отношения, включая обязательства по уплате арендных платежей за прошедший период.
Каких-либо возражений относительно указанных условий сделки Общество не заявляло, протокол разногласий арендодателю не направляло, то есть однозначно согласилось и с периодом пользования земельным участком, и со стоимостью такого пользования.
При перечисленных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали требования Министерства подлежащими удовлетворению в полном объеме…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010
“…Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 01.06.2009 N 388-09, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику на возмездной основе возможность прокладки, размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи пользователя по назначению в каналах линейно-кабельных сооружений связи истца.
Ссылаясь на неоплату ответчиком задолженности по указанному договору за период с июля 2007 года по июль 2009 года в сумме 269 299 руб. 44 коп., истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, также протолковав условия договора и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор N 388-09 является договором аренды. Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе разрешение на выполнение работ от 15.07.2007, договор размещения стойки 19 в производственном помещении истца от 31.05.2007, технические условия от 21.05.2007, апелляционный суд признал, что имущество было предоставлено истцом ответчику в пользование 24.07.2007. Указав, что в силу пункта 4.1 договора и статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до заключения договора – с 24.07.2007, поэтому отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу N А43-14736/2009
“…Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и ООО “Нижегородский Аквапарк” (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.06.2008 N 18-687-с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в пользование земельный участок площадью 53352 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:030408:0006, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Мещерский бульвар, напротив дома N 3.
В пункте 2.3 договора предусмотрено, что при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка с 11.11.2005.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка. В случае применения пункта 2.3 настоящего договора в приложении N 4 производится расчет арендной платы за фактическое использование участка.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей с 11.11.2005 по 16.06.2008.
Суд установил, что сумма задолженности Общества по арендной плате с 11.11.2005 по 16.06.2008 составила 1 018 577 рублей 41 копейку, и на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал указанную задолженность. Ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, поэтому, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал подлежащими уплате пени в сумме 79 878 рублей 45 копеек с 21.07.2008 по 26.10.2009. Суд учел, что факт просрочки Обществом внесения арендной платы с 11.11.2005 по 16.06.2008 доказан и подтвержден материалами дела, и обоснованно взыскал с ответчика 114 646 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.09.2008 по 20.10.2009. На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за указанный период, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод заявителя о том, что арендная плата должна начисляться с даты подписания акта приема-передачи участка (16.07.2008), противоречит пунктам 2.3, 4.2 договора аренды от 16.06.2008 N 18-687с и приложению N 4 к указанному договору, из содержания которых следует, что Общество приняло на себя обязанность по оплате арендных платежей с 11.11.2005 (с момента фактического использования участка), что соответствует пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.07.2013 N Ф03-2856/2013 по делу N А73-13791/2012
“…Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла-Маркса, 66) (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Первый прачечный комбинат” (ОГРН 1072724005254, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 124) (далее – общество) о взыскании 548 894 руб. 41 коп., из которых: 464 712 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 01.11.2012 по договору от 26.02.2010 N 138, 84 181 руб. 68 коп. пени, начисленной за период с 10.03.2010 по 01.11.2012.
Согласно передаточному акту от 26.02.2010 земельный участок принят арендатором под благоустройство и используется с 30.11.2007 согласно регистрации права собственности на прачечную и земельный участок.
Неисполнение обществом договорных обязательств в части своевременного внесения арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в нарушение статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 611, 614 Кодекса, а также конкретных обстоятельств дела, связанных с передачей ответчику спорного земельного участка – 26.02.2010, департаментом была неправомерно начислена арендная плата с 30.11.2007 также являлся предметом исследования в апелляционном суде и получил надлежащую правовую оценку.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положение пункта 7.1 договора от 26.02.2010 N 138 о распространении условия по оплате арендной платы на отношения, возникшие с 30.11.2007, не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о включении такого условия в сделку помимо воли контрагента ее заключившего. Более того, апелляционным судом учтено, что из содержания акта приема-передачи от 26.02.2010 спорного участка следовало, что таковой на момент его передачи в рамках означенной сделки уже использовался ответчиком с 30.11.2007.
Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного дела и опровергающих правильность выводов арбитражных судов, в кассационной жалобе не приведено…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2890/2011 по делу N А73-14095/2010
“…Иск обусловлен неисполнением предпринимателем Нерубенко А.В. условий договора аренды от 26.08.2009 N 820 по внесению арендной платы за пользование земельным участком, положения которого распространены сторонами на предыдущий период, начиная с 01.04.2006, вследствие чего имеющаяся задолженность наряду с договорной неустойкой должны быть взысканы с ответчика на основании статей 330, 614 ГК РФ.
Указанный договор аренды от 26.08.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 21.10.2009 внесена запись за N 27-27-01/086/2009-918 согласно регистрационной надписи.
Кроме того, стороны в пункте 7.1 договора установили, что на момент подписания договора арендатор занимает арендуемый объект с 01.04.2006, в связи с чем условия по оплате арендной платы, применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты.
С учетом установленного пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ принципа платного землепользования в Российской Федерации, а также в силу статьи 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором, арбитражные суды обоснованно взыскали с ответчика арендную плату за период с 01.04.2006 по 25.08.2009 в сумме 4 973 844 руб. 86 коп…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.01.2010 N Ф03-8064/2009 по делу N А59-2132/2009
“…29.07.2008 между МУП КВКХ (арендодатель) и ООО “Водоканал-2” (арендатор) заключен договор аренды имущества водозаборного комплекса в с. Покровка.
Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы 10 000 рублей ежемесячно.
Пунктом 4.1 договора установлена обязанность ответчика, оплатить также арендную плату за период фактического пользования с 08.02.2008 по 28.07.2008.
Установив при рассмотрении дела, что ООО “Водоканал-2” пользуется арендованным имуществом, однако обязанности по внесению арендной платы не выполняет, суды обоснованно удовлетворили исковые требования МУП КВКХ.
При этом суды проанализировали условия пунктов 4.1, 4.2 договора и пришли к правильному выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а период с 08.02.2008 по 28.07.2008 является периодом фактического пользования ООО “Водоканал-2″, предшествовавшим заключению договора, оплата которого специально оговорена в договоре.
В связи с изложенным отклоняются доводы кассационной жалобы о неправильном толковании судами условий договора о сроке договора и размере арендной платы…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2009 N Ф03-5380/2009 по делу N А04-185/2009
“…Установлено, что за Добровольской В.И. в октябре 2002 зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных в г. Тында по ул. Аямовская, 75, в том числе: два административных здания из сборных щитов с пристройкой площадью 182,2 кв. м, 462,1 кв. м соответственно, котельная из кирпича площадью 173,1 кв. м, гараж, материальный склад каркасный. Данное подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2002, 03.10.2002.
Указанные объекты расположены в границах земельных участков, в том числе площадью 486,74 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0033, 267,06 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0034, 597,1 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0035, 431,81 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0036, которые, в свою очередь, предоставлены Добровольской В.И. для эксплуатации объектов недвижимости согласно постановлению мэра г.Тынды от 13.08.2004 N 1106/5.
Данное подтверждает фактическое использование ответчиком указанных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, до заключения соответствующих договоров аренды. Иного в материалах дела не представлено и сторонами не оспаривается.
Далее установлено, что при заключении договоров NN з-3107, з-3108, з-3109, з-3140 стороны установили, что их условия распространяются на отношения, возникшие с 13.08.2004 (п. 2.3 договоров). Условиями договоров согласована арендная плата, в том числе за период с 13.08.2004 по 26.02.2007, с 26.02.2007 по 01.01.2008, сроки ее выплаты, а именно за период с 13.08.2004 по 26.02.2007 оплата осуществляется равными долями без начисления пени до 26.02.2008, с 26.02.2007 по 01.01.2008 – помесячная оплата.
В этой связи суд, установив достижение сторонами соглашения о применении к их отношениями, сложившимся до заключения договоров, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов за фактическое использование ответчиком земельных участков в виде арендной платы за указанный в договоре период, с учетом требований п. 2 ст. 425 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности в сумме 162 717 руб. 54 коп. по вышеназванным договорам…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А75-6373/2011
“…Из материалов дела видно, что между Предпринимателем (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1032, согласно условиям которого, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:18:0101195:0010 общей площадью 2 260 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, 34 микрорайон, проспект Мира, на срок с 12.09.2005 по 26.10.2007.
Распоряжением Администрации от 13.05.2010 N 1359 указанный земельный участок предоставлен Предпринимателю в аренду сроком на 4 года с 09.08.2008.
На основании указанного распоряжения между сторонами подписан договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 сроком действия с 09.08.2008 по 08.08.2012.
Предприниматель, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться земельным участком с 09.08.2008 по 29.12.2009, письмом N 81 от 09.11.2010 обратился в адрес Главы города Сургута с требованием внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, исключив из расчета размера арендной платы периоды с 2008 по 2009 годы, а также о пересмотре размера арендной платы за 2010 год с учетом коэффициента 0,8, установленного для субъектов малого и среднего бизнеса.
По пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ИП Абдуллаев Г.Ш.о. при заключении Договора участвовал в определении его условий, знал на каких условиях заключает договор, был свободен в решении вопроса о заключении договора и определении его условий, при заключении договора стороны согласовали условие об оплате ответчиком задолженности за период предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему законодательству, подписав договор, выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе со сроком действия данного договора, с момента государственной регистрации договора у Предпринимателя возникли обязательства по исполнению его условий, в том числе условий пункта 4.2, исходя из того, что надлежащих и достаточных доказательств наличия существенных оснований для внесения изменений, указываемых в исковом заявлении, в договор аренды истцом в материалы дела не представлено, конкретная редакция требуемых ко внесению изменений не указана, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2011 по делу N А27-1270/2011
“…Пунктом 2.3 договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09 стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 19.02.2007.
Согласно условиям договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату, а также плату за фактическое использование земельного участка, причем первый арендный платеж осуществляется в течение 10-ти дней с момента заключения договора. Обязательство по внесению платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет органа федерального казначейства при надлежащем оформлении платежного документа.
Отказывая в удовлетворении встречного требования о признании незаключенным и недействительным пункта 2.3 договора аренды, суды исходили из того, что в силу статей 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным нормативно-правовым актом; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом судами было принято во внимание, что до заключения договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, как подтверждается материалами дела, ООО “Троя-У” пользовалось арендованным земельным участком с 19.02.2007.
Выводы судов об отказе в удовлетворении встречных требований соответствуют гражданскому законодательству и не противоречат содержанию пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о распространении условий договора на ранее возникшие отношения, в данном случае, означает, что отношения по поводу пользования земельным участком действительно существовали до заключения спорного договора и свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судом кассационной инстанции при проверке материалов дела не установлено оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2009 по делу N А03-10487/2008
“…29.12.2007 между Управлением (арендодатель) и ЗАО “Ремметалл” (арендатор) заключен договор аренды N 419-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком действия с 03.08.2007 по 03.08.2017 на 10 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 26 207 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:030327:0012, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 21, с указанием целевого назначения – для эксплуатации производственной базы с железнодорожным тупиком.
При заключении нового договора аренды от 29.12.2007 N 419-з стороны включили в него условия о начислении арендной платы за предыдущий период фактического пользования земельным участком и обязанность арендатора по ее внесению, а именно: арендная плата исчисляется с 06.09.2004, арендная плата с 06.09.2004 по дату вступления договора в силу подлежит внесению арендатором в течение месяца с момента вступления договора в силу, т.е. со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (пункты 3.3 и 3.4, 2.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2008 N 22-22-01/092/2008-1139.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 8, 125, 200, 214, 307, 309, 310, 329, 330, 422, 425, 433, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, условиями заключенного договора от 29.12.2007 N 419-з, установив факт непрерывного использования ответчиком земельного участка с 21.08.2003, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, исходя из того, собственник земельного участка с 21.08.2003 не менялся, на момент заключения договора аренды арендодатель – лицо, представляющее собственника земельного участка, являлся уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, обоснованно отклонив доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к правомерному выводу о том, что у истца возникло право взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 06.09.2004 по 23.09.2008, основания для признания недействительными спорных пунктов договора отсутствуют…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.10.2011 по делу N А40-71321/10-109-597
“…Судами установлено, что между ОАО “Мосэнерго” (арендодатель) и ФГУП “ММПП “Салют” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 15031-28/1025-47 от 29.08.2008, согласно которому первый предоставил принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по адресу: 125412, г. Москва, ул. Ижорская, д. 13, общей площадью 3 020 кв. м, ответчику во временное пользование.
Срок аренды (пункт 2.1 договора) – с 01.01.2008 г. по 28.12.2008.
Ответчик надлежащим образом не исполнял обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с января 2008 по апрель 2010 составляет 42 914 059 руб. 60 коп.
Ответчик не согласен с установленным судом периодом задолженности по арендной плате. Считает, что арендные платежи подлежат уплате после заключения договора 29.08.2008, акт приемки-передачи площадей не содержит даты.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили срок аренды с 01 января по 28 декабря 2008 года и, что действие договора распространяется на правоотношения сторон, фактически возникшие с 01 января 2008 года.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт пользования ответчиком спорным помещением с 01.01.2008.
Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 N КГ-А40/5180-11 по делу N А40-101871/10-1-653
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ГУП “Московское имущество” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику во владение и пользование земельный участок площадью 1 468 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Октябрьская улица, вл. 4, корп. 2 для эксплуатации административно-офисного здания (т. 1, л.д. 20 – 26).
В соответствии с п. 2.1 данный договор аренды заключен сроком на 49 лет. Срок действия договора исчисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы.
Учетная регистрация договора аренды N М-02-0304488 произведена 18.09.2008 г.
Поскольку статьей 425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а в соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488 арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в ДЗР г. Москвы, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала, довод ответчика о том, что истец необоснованно платил арендную плату за пользование земельным участком до государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, то есть до 03.09.2009 года, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2010 N КГ-А40/8871-10 по делу N А40-15721/09-23-992
“…Судами установлено, что 14.01.2008 г. Департамент (арендодатель) и ООО “Сема-К” (арендатор) заключили договор аренды N 1-20/08 нежилого помещения, площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 20, корп. 12 (подвал, помещение I, комн. 1 – 3, 19 – 28), на срок с 27.09.2007 года по 27.09.2012 года.
Названный договор зарегистрирован 21.04.2009 года.
Истец по акту от 04.02.2008 года передал ответчику указанные нежилые помещения.
Довод заявителя жалобы, что договор аренды N 1-20/08 от 14.01.2008 года зарегистрирован 21.04.2009 года, то есть до этого момента он не был заключен и у ответчика не было обязанности уплачивать арендные платежи до указанного момента, является неосновательным.
Сторонами в указанном договоре аренды установлен срок его действия – с 27 сентября 2007 года по 27 сентября 2012 года.
ООО “Сема-К” пользовалось нежилыми помещениями в заявленный в иске период, в данный период у ответчика имелась обязанность по уплате арендных платежей в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора…”

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9539-09 по делу N А40-66066/08-16-288
“…Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 29.06.2006 г. N 49007-Z за период с 27.09.2005 г. по 24.05.2007 г., а также взыскании договорной неустойки (п. 5.2, п. 1 ст. 330 ГК РФ), суды обеих инстанций обоснованно исходили из установленных ими обстоятельств о том, что являвшийся объектом аренды земельный участок фактически передан ответчику, однако последний обязательств по уплате арендных платежей, согласованных сторонами в приложении к договору, не исполнил.
Причем неисполнение обязательств по внесению арендных платежей не оспаривается самим ответчиком, настаивавшим во встречном исковом заявлении на недействительности договора и ничтожности его условий в части начала возникновения арендных обязательств сторон.
Отклоняя доводы ответчика, суды обеих инстанций правильно указали на то, что в договоре аренды от 29.06.2006 г. N 49007-Z (п. 2.1, 3.4) стороны установили, что возникшие между ними арендные отношения, включая начисление арендных платежей, подпадают под действие договора, начиная с 27.09.2005 г., т.е. до заключения договора.
Подобное условие согласуется с положением п. 2 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Довод кассационной жалобы о том, что указание в п. 3.4 договора аренды на “начисление” арендных платежей автоматически не означает и возникновение у ответчика обязанности по их уплате с указанного срока, не может быть признан состоятельным, поскольку обязанность арендатора по уплате предусмотренных договором арендных платежей следует из прямого указания закона (ст. 614 ГК РФ).
Дав оценку совокупности условий договора аренды и взаимоотношениям сторон, суды пришли к выводу о том, что заключением договора стороны по сути регламентировали уже имеющиеся между ним арендные отношения, включая обязательства по оплате арендных платежей за прошедший период, в связи с чем довод ответчика о том, что земельный участок не мог быть передан ранее заключения самого договора, отклоняется…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2012 по делу N А12-16009/2011
“…20.10.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО “Универсал” (арендатор) заключен договор N 9297аз аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, согласно пункту 3.1 которого срок аренды составляет с 25.08.2010 по 25.08.2015.
27.07.2011 в установленном законом порядке проведена государственная регистрация данного договора.
Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 651 439,32 руб. за период с 25.10.2010 по 31.07.2011, в том числе за период до государственной регистрации договора.
Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, суды правомерно исходили из того, что распространить действие договора аренды на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон.
Пунктом 3.2 договора стороны определили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора.
Общество на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 20.10.2010 обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.
Фактически отношения, связанные с использованием земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, сложились у ООО “Универсал” с 25.08.2010 (акт приема-передачи земельного участка от 20.10.2010).
В спорный период с 25.10.2010 по 31.07.2011 ООО “Универсал” пользовалось земельным участком. Данное обстоятельство общество не отрицает.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за спорный период…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2011 по делу N А65-27627/2010
“…Доводы общества об отсутствии правовых оснований у истца ко взысканию с ответчика арендных платежей за период с 09.07.2009 по май 2010 года, поскольку передача и использование земельного участка ответчиком произошли 07.06.2010 правомерно отклонены судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как следует из пункта 1.6 договора, срок аренды установлен с момента его государственной регистрации по 20.07.2034.
В силу 2.1 договора стороны распространили действие договора аренды на правоотношения, возникшие с 20.07.2009, то есть, на предыдущий период.
В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно в фиксированном размере не позднее десятого числа следующего за расчетным месяцем. При этом сторонами договор подписан без разногласий.
Поскольку материалами дела подтверждается, что за период с 20.07.2009 по 31.12.2010 (в т.ч. за предыдущий период, на который стороны распространили действие договора аренды от 07.06.2010 N 071-4340) арендная плата обществом уплачена частично, в размере 216 297,86 руб., суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 252 914,30 руб…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А55-16451/2008
“…В соответствии с пунктом 1.1.1 договора срок действия договора аренды исчисляется с момента заключения договора. В пунктах 2.1 и 2.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор самостоятельно рассчитывает годовую арендную плату путем умножения базового размера арендной платы (2,97 руб.) на площадь земельного участка. Пунктом 2.3 договора стороны установили, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2010 по делу N А56-21400/2009
“…Наличие задолженности по уплате арендной платы в течение 3-х месяцев согласно пункту 5.3.2 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений.
Доводы подателя жалобы о расчете арендной платы после государственной регистрации договора подлежат отклонению.
Договор аренды заключен 17.10.2007, помещения переданы по акту от 17.10.2007, условия заключенного договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с указанной даты (пункты 1.3, 1.4 договора).
Организация, подписав договор, выразила свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, следовательно, арендатор согласился оплачивать аренду на условиях договора.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта нормы процессуального и материального права применены судом правильно, решение отмене либо изменению не подлежит…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А13-9376/2009
“…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, договор аренды от 05.11.2008 N 11/105 вступил в силу с момента его государственной регистрации – 13.05.2009; согласно разделу VII договора его срок установлен с 05.11.2008 по 16.02.2011; согласно пункту 2.2 раздела II договора арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы и сроки ее внесения начиная с 05.11.2008; лесной участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2008.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Таким образом, Общество, подписав договор, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенного договора к отношениям, возникшим до его заключения, следовательно, арендатор согласился оплатить фактическое пользование лесным участком на условиях договора.
С момента государственной регистрации договора аренды у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы согласно условиям договора от 05.11.2008 N 11/105.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации. Установив наличие у ответчика не исполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2010 по делу N А26-5012/2009
“…Как установлено судами, задолженность возникла по договору аренды, переоформленному в порядке приведения в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации на договор N 92-з, арендодателем стало Министерство, которое и предъявило требование о взыскании задолженности.
Договор аренды от 30.06.2004 утратил силу с момента государственной регистрации права аренды лесного участка по договору N 92-з (пункт 8.3).
Согласно пункту 2 договора N 92-з арендатор вносит арендную плату в размерах и сроки, установленные приложением N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы на 2008 год и сроки ее внесения. В приложении N 4 имеется ссылка на то, что расчет арендной платы произведен с учетом положения пункта 7.2 договора от 30.06.2004.
Таким образом, стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения (государственной регистрации) договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, в размере и сроки, которые определены в приложении N 4 к договору.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Установив наличие задолженности, суды правомерно удовлетворили иск…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2009 по делу N А13-3281/2009
“…Стороны 15.08.2008 подписали акт приема-передачи названного лесного участка.
Согласно приложению N 4 к договору аренды стороны установили арендную плату за октябрь 2008 года в размере 184 637 руб. 93 коп. и срок ее внесения – 10.10.2008.
Податель жалобы считает, что до момента государственной регистрации договора аренды у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей.
Данный довод был предметом рассмотрения судами обеих инстанций и правомерно ими отклонен ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, в соответствии с указанными нормами договор от 15.08.2008 N 02-02-16/101-2008 вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть с 15.10.2008, а сроком его действия является период с 15.08.2008 по 20.09.2031, который установлен в пункте 24 названного договора.
Поскольку в соответствии с условиями договора пользование объектом аренды в период действия договора осуществляется арендатором по его усмотрению, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что необходимость уплаты арендных платежей не может быть поставлена в зависимость от того, производилась ли заготовка и выборка лесного фонда.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А53-9164/2012
“…Как видно из материалов дела, 01.12.2010 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 32747, в соответствии с условиями которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 51 222 кв. м (кадастровый номер 61:44:000000:0884), имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями и подземными автостоянками, в границах указанных в кадастровом паспорте.
Полагая, что общество в период с 01.04.2011 по 29.05.2011 (до момента государственной регистрации договора аренды от 13.05.2011 N 33093) вносило арендную плату за земельный участок в размере, не соответствующем установленному в договоре от 01.12.2010 N 32747, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса).
Суды, оценив представленные в дело доказательства, с учетом приведенных норм материального права, а также правил пункта 4 статьи 421, статьи 431 Гражданского кодекса и условий пунктов 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093 правильно определили размер платы за используемый обществом земельный участок в заявленный истцом период.
При этом суды правомерно руководствовались названными положениями договора от 13.05.2011 N 33093, в которых стороны согласовали порядок исполнения обязательств до момента государственной регистрации данной сделки, что не противоречит пункту 2 статьи 425, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, а также условиям пункта 2.1 названного договора и постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 04.03.2011 N 130 (т. 1, л.д. 134, 135).
Статья 614 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о внесении в заявленный период арендной платы в объеме, согласованном в договоре от 01.12.2010 N 32747, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения иска является верным…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.02.2010 по делу N А63-2532/2009
“…19 октября 2004 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 399 (далее – договор). В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеются нежилые строения.
6 июня 2007 года договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору, обратился с иском в арбитражный суд.
Истец при расчете арендной платы за пользование земельным участком правомерно сослался на постановления главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 “Об утверждении базовых ставок арендной платы”, от 27.12.2004 N 1708 “О внесении изменений в постановление главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 “Об утверждении базовых ставок арендной платы”, от 21.12.2005 N 2064 “Об утверждении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в границах муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края”. Расчет суммы задолженности общества по арендной плате, в части которой суд удовлетворил требования комитета, соответствует расчету суммы задолженности за период с 15.02.2006 по 31.12.2008, представленному комитетом к судебному заседанию от 09.06.2009 (л. д. 100). Доказательства неправильности расчета обществом не представлены.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендная плата должна начисляться с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, является необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 6.2 договора и приложением N 2 к договору исчисление арендной платы производится, начиная с 07.04.2004. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование имуществом в размере, установленном договором…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.05.2017 N Ф09-1831/17 по делу N А60-24888/2016
“…При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом “Интеграция-92М” (арендатор) заключен договор аренды от 17.02.2016 N Т-12, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110005:72 площадью 2166 кв. м с разрешенным использованием – земли промышленности (для промышленных нужд), расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефской, 2а-5.
Срок аренды установлен с 15.10.2015 по 14.10.2064 (п. 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 17.02.2016 земельный участок передан обществу “Интеграция-92М”.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “Интеграция-92М” обязательств по внесению арендной платы по договору, обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности за период с октября 2015 г. по май 2016 г. в размере 266 291 руб. 74 коп., неустойки в размере 3 051 руб. 74 коп., начисленной за период с 11.03.2016 по 12.05.2016.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что стороны договора аренды вправе достигнуть соглашения об оплате за фактическое пользование земельным участком.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 17.02.2016 N Т-12, в котором указано, что на арендованном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности общества “Интеграция-92М”, учитывая условия п. 2.1 указанного договора, в котором стороны договорились о сроке аренды спорного земельного участка с 15.10.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что при заключении названного договора аренды стороны согласовали применение его условий к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 15.10.2015, следовательно, с учетом нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, арендатор обязан оплатить фактическое пользование земельным участком с указанной даты на условиях, предусмотренных договором аренды, что согласуется с п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
С учетом изложенного дата оформления акта приема-передачи земельного участка самостоятельного правового значения не имеет.
Проверив расчет взыскиваемых сумм и установив наличие задолженности, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворили заявленные требования о взыскании задолженности в размере 266 291 руб. 74 коп. за период с октября 2015 г. по май 2016 г., неустойки в размере 3051 руб. 74 коп., начисленной за период с 11.03.2016 по 12.05.2016.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-338/13 по делу N А34-2265/2012
“…Между администрацией (арендодатель) и обществом “Сибирский газовик” (арендатор) 10.08.2011 заключен договор N 517 аренды данного земельного участка в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011, для завершения строительства многоквартирного дома, сроком до 15.06.2014. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 09.09.2011.
В п. 2.4 договора сторонами установлено, что плата за фактическое пользование земельным участком начисляется с 20.05.2010, за период с 20.05.2010 по 14.06.2011 составляет 421 710 руб. 39 коп. и должна быть внесена в срок до 01.10.2011.
В ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон договора распространить действие договора на отношения, возникшие ранее даты его заключения.
Довод общества “Сибирский газовик” о том, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации данного договора, то есть с 09.09.2011, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о возникновении у арендатора обязанности оплатить фактическое использование объектом аренды (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2013 N Ф09-12146/12 по делу N А07-727/12
“…Между комитетом (арендодатель) и обществом “НПП “Дий” (арендатор) заключен договор аренды от 26.11.2009 N 2026-09, согласно условиям которого обществу “НПП “Дий” предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:145 общей площадью 11 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК “Юрматы”), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа “киоск”, литера Б).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен сторонами с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктами 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Принимая во внимание, что стороны при подписании договора аренды от 26.11.2009 N 2026-09 распространили его условия на отношения, возникшие с 30.01.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что с указанной даты подлежит внесению плата за пользование земельным участком в размере, предусмотренном договором аренды.
Установив, что обязательства по внесению платы за пользование земельным участком в период с 30.01.2008 по 22.01.2011 обществом “НПП “Дий” надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование участком в спорный период в материалы дела не представлено, суды удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 34 126 руб. 78 коп. задолженности…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12555/12 по делу N А07-3746/2012
“…По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из материалов дела, Комитет заявил требования о взыскании арендных платежей по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 N 2880-Сх за период с I квартала 2010 года по III квартал 2010 года.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 01.01.2010.
Приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, суд апелляционной инстанции указал на то, что данным условием стороны согласовали обязанность арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды с 01.01.2010. При этом наличие в договоре предусмотренных п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
Поскольку в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 между истцом и ответчиком сложились фактические отношения по использованию земельного участка (с распространением на них договорных условий), доказательств погашения задолженности по арендной платы в период с I по III квартал 2010 года не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у общества “Агрофирма “Актай” возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок в спорный период в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, при этом штрафные санкции, предусмотренные данным договором, к периоду с 01.01.2010 по 31.12.2010 применению не подлежат…”

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1931/11-С3 по делу N А07-17456/10
“…Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 25.11.2009 N 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне в аренду без права выкупа, на основании протокола об итогах аукциона от 21.10.2009 N 3-н и постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 N 2759-п (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават РБ – часть встроенно-пристроенного помещения в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62-а, общей площадью 374,1 кв. м, в том числе под общепит – 374,1 кв. м.
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-486.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1930/11-С3 по делу N А07-17455/10
“…Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-487.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Выводы суда и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…”

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2010 N Ф09-2226/10-С3 по делу N А76-16515/2009-15-546
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, между учреждением (далее – арендодатель) и предприятием (далее – арендатор) заключен договор аренды от 06.11.2008 N 1390-р федерального недвижимого и движимого имущества, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду имущество, расположенное по адресам: г. Сим, ул. 40 лет Октября, д. 32; г. Сим, АБЗ (в сторону ст. Симская, 3 км от М-5 “Урал”), а именно: недвижимое имущество состоящее из двенадцати наименований, общей площадью 2395,200 кв. м (приложение N 1 к договору аренды); движимое имущество – основные производственные фонды восьми наименований, общей балансовой (восстановительной) стоимостью 14 107 579 руб. 09 коп. (приложение N 1.1 к договору аренды), а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.
Фактически имущество по договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р было передано ответчику в пользование с 01.06.2008, что отражено в актах приема-передачи (приложения N 2, 2.1 к договору аренды). Срок договора аренды, с учетом данного обстоятельства, также был установлен сторонами с 01.06.2008 до 31.12.2008 (п. 1.3, 8.3 договора аренды).
Поскольку ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки и размере, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 324 468 руб. 97 коп.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из актов приема-передачи недвижимого имущества и основных производственных фондов, являющихся приложениями к договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р, следует, что арендованное имущество передано арендатору 01.06.2008.
Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 01.06.2008.
Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы с 01.06.2008.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1591/10-С3 по делу N А76-6831/2009-26-513
“…Арендуемое помещение передано субарендатору на основании акта приема-передачи помещений от 01.06.2008, подписанного сторонами.
Помещение передано в субаренду по акту приема-передачи от 01.06.2008, то есть до государственной регистрации договора аренды – 15.07.2008. Довод ответчика о том, что право на передачу ему имущества возникло у субарендатора с момента государственной регистрации договора аренды, судами рассмотрен и обоснованно отклонен. С учетом положений п. 5.2 договора субаренды и п. 2 ст. 425 Кодекса, судами определено, что стороны договора вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, обязанность общества “Ивкор” оплатить пользование нежилыми помещениями возникла у него с 01.06.2008, поскольку иное противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 Кодекса), возмездному характеру имущественных отношений по договору аренды (ст. 606 Кодекса).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о взыскании с общества “Ивкор” задолженности по арендной плате в сумме 1 686 820 руб., начисленной неустойки в сумме 30 019 руб. 68 коп., платы за потребленную электроэнергию в сумме 32 020 руб. 50 коп., 3500 руб. государственной пошлины за государственную регистрацию договора субаренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.11.2014 по делу N А48-4709/2013
“…Открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи “Ростелеком” (ОАО междугородной и международной электрической связи “Ростелеком”, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (ТУ Росимущества в Орловской области, ответчик) о взыскании 5 784 334 руб. задолженности по арендной плате по договору N 1/16678 от 18.09.2012 за пользование нежилыми помещениями за период с 01.01.2011 по 17.09.2012 (с учетом уточненных заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2014 (судья Карасев В.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Как следует из материалов дела, 18.09.2012 между ОАО междугородной и международной электрической связи “Ростелеком” и ТУ Росимущества в Орловской области заключен договор аренды N 1/16678, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Красина, д. 7.
Договором предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31.12.2012, договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между тем п. 5.1 договора аренды N 1/16678 от 18.09.2012 стороны согласовали, что указанный договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Тем самым последующим заключением договора аренды стороны регламентировали уже имеющиеся между ними арендные отношения, включая обязательства по уплате арендных платежей за прошедший период.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2012 по делу N А64-5546/2011
“…На основании указанного постановления 11.02.2010 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) заключен договор аренды N 58 указанного земельного участка.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен сторонами на три года с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Подлежит отклонению и довод заявителя жалобы о том, что у ответчика обязательства по уплате арендных платежей возникли только с момента государственной регистрации договора аренды.
В пункте 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Таким образом, стороны, подписав договор, выразили свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенной ими сделки к отношениям, возникшим до государственной регистрации договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
С учетом изложенного, у судов отсутствовали основания для освобождения ответчика от обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2012 по делу N А48-1338/11
“…Посчитав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем за период с 28.05.2010 по 22.06.2010 сложилась задолженность в размере 22 198,51 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в вышеуказанной части, суд обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод ответчика о том, что Управлением спорное помещение передано Обществу в аренду лишь 11.03.2010, поскольку именно этой датой директор Общества подписал Договор, судом кассационной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
Дата подписания Договора со стороны ответчика не имеет правоопределяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Общество распространило действие Договора на предшествующий период, признав обязанность оплачивать аренду с 20.02.2010. При этом Договор подписан без разногласий, как и акт приема-передачи объекта аренды…”

2.6. Вывод из судебной практики: Обязанность внесения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды прекращается после фактического возврата имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2011 по делу N А29-719/2011
“…Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу “Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы” (далее – ОАО “ФСК ЕЭС”) о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2010 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2010 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2010.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется встречное обязательство – своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу приведенных норм права арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя.
Арендуемое имущество возвращено арендодателю по акту 13.12.2010, следовательно, с этого момента не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство арендатора по внесению арендной платы. Довод истца о том, что арендные платежи подлежат взысканию до внесения в Единый государственный реестр прав соответствующей записи о прекращении обременения, не основан на нормах права.
С учетом изложенного требование предпринимателя Седых А.Н. о взыскании арендных платежей с 14 по 30 декабря 2010 года неправомерно.
Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2011 N Ф03-856/2011 по делу N А73-9728/2010
“…В связи с окончанием проектно-изыскательских работ, сторонами 09.10.2009 был подписан акт передачи арендованных лесных участков.
Акт приема-передачи участка лесного фонда N 22, свидетельствующий о возврате арендованного имущества, стороны подписали 02.04.2010.
При этом соглашение о расторжении договора аренды лесных участков сторонами подписано 09.12.2009, в п. 1 соглашения указано, что договор расторгается досрочно с момента государственной регистрации соглашения. Соглашение о расторжении договора в установленном законом порядке зарегистрировано 12.01.2010 года.
Полагая, что договор аренды действовал до даты государственной регистрации соглашения – 12.01.2010, в связи с чем осталась неуплаченной арендная плата за период с 09.10.2009 (дата фактической передачи лесного участка) по 12.01.2010 (дата регистрации соглашения о расторжении договора), Управление лесами обратилось в арбитражный суд за взысканием задолженности в сумме 61 940,10 рублей.
Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, обе судебные инстанции установили, что получив письменное обращение арендатора от 02.09.2009 N 1111/2-09/38990, стороны совершили предусмотренные пунктом 3.4.7 договора действия, направленные на возврат арендодателю арендованных лесных участков с составлением надлежащего акта приема-передачи от 09.10.2009, подписанного последним без каких-либо замечаний.
В качестве причин досрочного прекращения пользования указывалось: в связи с окончанием проектно-изыскательских работ на объекте трубопроводная станция “Восточная Сибирь – Тихий океан” участок НПС “Сковородино СМИИ “Кузьмино” (ВСТО-2)”.
Поскольку право пользования участком, предусмотренное статьей 606 ГК РФ, прекратилось, то по смыслу статей 614 и 622 ГК РФ не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения данных исковых требований Управления.
Доводы истца, аналогичные кассационной жалобе, относительно того, что суды не учли разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” судом отклонены обоснованно по мотиву рассмотрения в этом письме иной ситуации: отсутствие доказательств совершения сторонами соответствующих договору действий, направленных на прекращение обязательственных отношений…”

2.7. Вывод из судебной практики: Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2018 N Ф05-13771/2018 по делу N А40-203583/2017
“…Общество с ограниченной ответственностью Салон музыкальных инструментов “Аккорд” (далее – ООО Салон “Аккорд”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании неосновательного обогащения в размере 771 816 руб. 27 коп., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018, иск удовлетворен частично, с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО Салон “Аккорд” взыскано 524 074 руб. неосновательного обогащения, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Из материалов дела следует и суд установил, что между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО Салон “Аккорд” (арендатор) был заключен договор аренды от 16.01.1997 N М-09-007671 земельного участка площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, вл. 6, стр. 1, предназначенного для эксплуатации торгового помещения, сроком на 20 лет.
Собственником нежилых помещений площадью 797,7 кв. м в многоквартирном доме является в том числе ООО Салон “Аккорд”, что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись о регистрации права от 29.12.2014 N 77-77-09/024/2014-448.
В соответствии с данными кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 06.06.2017 N 77/100/391/2017-2247) разрешенным использованием земельного участка площадью 3 600 кв. м является эксплуатация магазина, эксплуатации помещений магазина.
Установив, что в силу закона спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на спорный земельный участок прекратилось 01.01.2007 (с даты формирования и с даты проведения государственного кадастрового учета, кадастровый номер 77:09:0004017:2939), и с этого момента у ответчика прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком, принимая во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям до 30.10.2017, оценивая разумность и соразмерность взыскиваемой суммы судебных расходов на оплату услуг представителя, суд в соответствии со статьями 195, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, принял правильное решение об удовлетворении исковых требований в части.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А43-5465/2009
“…Администрация (арендодатель) и ЗАО “Магазин N 52” (арендатор) заключили договор аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04, по условиям которого арендатору переданы в пользование 2005/3816 доли земельного участка площадью 3 816 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, на срок до 22.05.2051.
В результате обращений в 2008 году в Комитет об изменении площади арендуемого земельного участка истцу стало известно о смене арендодателя на Министерство (письмо от 11.06.2008 N 12772), а также о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (письмо от 26.01.2009 N 311/1237-06-14).
Истец не знал о переходе земельного участка в общую долевую собственность, в связи с чем продолжал оплачивать арендные платежи за землю до 01 квартала 2008 года.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд установил, что земельный участок площадью 3 816 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.02.2003, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), в связи с чем пришел к правомерному выводу о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ЗАО “Магазин N 52″, как собственник нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен такой дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка. Следовательно, суд правомерно посчитал, что с 01.03.2005 обязанность истца по внесению арендных платежей прекратилась, и денежные средства, перечисленные в доход соответствующих бюджетов в счет несуществующего обязательства, являются неосновательным обогащением.
При таких обстоятельствах суд обоснованно взыскал с ответчиков денежные средства, перечисленные истцом (после 16.03.2006) в счет арендной платы в бюджеты соответствующих уровней…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2016 N Ф05-17667/2015 по делу N А40-201103/2014
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, здание по адресу: г. Москва, ул. Седова, вл. 15, корп. 2, является многоквартирным жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями.
В ЕГРП были внесены записи о следующих собственниках пристроенных нежилых помещений: ООО “ДОКТОР ПИНЧЕР” с 14.05.2004 г. по 24.11.2011 г., ООО “Стронг+” с 25.11.2011 г. по 19.07.2012 г., ООО “Руджейра” с 20.07.2012 г. по 26.12.2012 г., ООО “Рассвет” с 27.12.2012 г. по 31.12.2014 г.
Пристроенные нежилые помещения расположены на земельном участке площадью 834 кв. м с кадастровым N 770214011214.
Между городом Москвой, от имени которого в настоящее время функции осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО “Доктор Пинчер” (арендатор) заключен договор аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 земельного участка с кадастровым N 770214011214.
Полагая, что за период с 01.07.2006 по 31.12.2014 по данному договору аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 образовалась задолженность по арендной плате, на сумму которой начислены пени, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Между тем в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором ответчики в разное время имели в собственности помещения, сформирован, в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, у ответчиков как у собственников нежилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под помещениями и необходимым для их использования, следовательно, прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2011 по делу N А32-15425/2010
“…Между мэрией г. Краснодара (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 17.08.1998 N 1209 (4300003646), в соответствии с которым обществу на срок до 30.07.2003 для эксплуатации помещений магазина предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:02:07:39:009 площадью 455 кв. м, расположенный по ул. Красной, 77 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 8 – 6).
После истечения срока договора общество продолжало пользоваться имуществом (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) и вносило арендную плату (в том числе за период с июня 2007 года по январь 2010 года). Факт перечисления истцом арендной платы во исполнение договора от 17.08.1998 N 1209 (4300003646) подтвержден документально (т. 1, л.д. 43 – 64) и ответчиками не оспаривается.
Ссылаясь на то, что с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок под жилым домом стал объектом общей собственности собственников помещений, общество обратилось в суд с иском, в котором просило признать (с 01.06.2007) договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, а также взыскать с публично-правовых образования (в лице финансовых органов) неосновательное обогащение и проценты.
…для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если не сформирован – с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
…суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 07 039:0009 площадью 1907 кв. м сформирован для эксплуатации жилого дома и поставлен на государственный кадастровый учет 30.01.2007. Часть нежилых помещений жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, в период с 11.10.2006 по 25.03.2010 находилась в собственности общества. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что в заявленный в иске период общество в силу закона являлось сособственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Данный вывод суда апелляционной инстанции сделан при правильном применении норм действующего законодательства…
Поскольку с момента формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет (30.01.2007), у общества возникло право собственности на участок, арендное обязательство по поводу использования того же земельного участка прекратилось совпадением в одном лице должника и кредитора (статья 413 Кодекса). Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения требования общества о взыскании неосновательного обогащения основан на законе, соответствует материалам дела и является правильным…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2009 N ф10-4192/09 по делу N А64-5586/08-9
“…На основании указанного постановления 16.12.2004 между муниципальным образованием город Тамбов в лице мэра г. Тамбова, за которого действовал председатель Комитета по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель), и ООО “Исток-1”, МУ “Дирекция единого заказчика” (арендаторы), заключен договор N 224 аренды земельного участка в г. Тамбове со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду ООО “Исток-1” и МУ “Дирекция единого заказчика” земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2 660 кв. м, а арендаторы приняли на себя обязательство ежемесячно вносить арендную плату за аренду указанного участка.
Пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2660 кв. м, сформирован и включен в Государственный реестр земель до вступления в действие Жилищного кодекса, что подтверждается выпиской, представленной Управлением Роснедвижимости по Тамбовской области.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о возникновении у ООО “Исток-1” с 01.03.2005 (с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ) права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, пропорционально площади помещения, принадлежащего обществу в многоквартирном жилом доме.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако в рассматриваемом случае ООО “Исток-1″, являясь арендатором спорного земельного участка по договору N 224 от 16.12.2004, одновременно является его собственником, то есть лицом, которое в силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ в арендных правоотношениях выступает арендодателем.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на положения ст. 413 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, и пришел к выводу о том, что у истца отсутствовали правовые основания для совершения арендных платежей с 01.03.2005…”

2.8. Вывод из судебной практики: Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
“…Требования о расторжении договора аренды основаны на пунктах 8.3 – 8.5 договора аренды, в которых воспроизведены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право арендодателя расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд не вносил арендную плату.
Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском являлись обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ООО “Центральный парк” задолженности за период июнь – август 2009 года (более двух сроков), однако согласно имеющимся в материалах дела платежным документам на момент принятия к производству искового заявления о досрочном расторжении договора аренды указанная задолженность была погашена третьим лицом – ООО “Гуляй Центр”.
Таким образом, требования о расторжении договора аренды, основанные на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период июнь – август 2009 года, удовлетворению не подлежали, поскольку на момент принятия судебных актов задолженность за указанный период отсутствовала…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15903/2015 по делу N А40-215022/14
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодателем) и ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N М-01-028627, в соответствии с которым в аренду сроком до 21.10.2029 передан земельный участок общей площадью 1 610 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 13, стр. 1, для эксплуатации части здания под административные цели. Договор прошел государственную регистрацию 02.08.2005.
На основании дополнительного соглашения от 05.07.2013 права и обязанности арендатора перешли к ответчику.
Департамент, считая, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2013 по 4 квартал 2014 в общей сумме 336 029 руб. 61 коп., на которую истец за нарушение сроков внесения арендной платы начислил пени за период с 06.07.2013 по 30.10.2014 в общей сумме 29 375 руб. 26 коп., обратился в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, суды установили, что исходя из представленной ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” выписки с ФЛС на 28.12.2012 у ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” значилась переплата по арендной плате в размере 962 857 руб. 32 коп., а из писем истца от 13.10.2014, от 24.12.2014 следует, что ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” было направлено заявление о зачете данной переплаты в счет оплаты арендных платежей за ответчика, тогда как истцом было отказано в зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп., при этом, истец указал, что данная сумма может быть зачтена только после погашения задолженности по пени, которая имеется у ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” по спорному договору аренды в тождественной сумме 336 031 руб. 56 коп.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, исходили из того, что зачет может быть произведен только в отношении однородного требования и по заявлению стороны, тогда как истец в адрес ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” заявление о зачете переплаты по арендной плате в счет задолженности по пени не направлял, а обязательство по уплате пени и обязательство по излишней оплате основного долга не являются однородными, поэтому ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” правомерно заявило о зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп. в счет исполнения обязательства ответчика по оплате арендных платежей. Поскольку сумма данной переплаты имелась у истца к 28.12.2012, то спорный долг у ответчика отсутствует, основания для начисления пени на данную задолженность также отсутствуют.
В связи с изложенным, решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие в договоре аренды запрета на внесение платежей по аренде третьим лицом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2009 N КГ-А41/6425-09 по делу N А41-22844/08
“…Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, сославшись на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы, п. 3 ст. 619 Кодекса, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ст. 313 Кодекса, предусматривающей возможность исполнения обязательства третьим лицом.
Арбитражный суд пришел к выводу, что Компания “Лисмор пропертиз энд Сервисез Лимитед” оплатила долг 10.12.2008 г. по арендной плате за ООО “Логистический центр “Никольское” в сумме 134 283 руб. 81 коп. Денежные средства, перечисленные по указанным в дополнительном соглашении от 22.01.2008 к договору от 14.03.2002 г. реквизитам, плательщику не возвращены и зачислены Миноблимуществу.
Отсутствие задолженности исключает возможность взыскания арендной платы, расторжение договора.
Условия договора аренды не устанавливают запрет на внесение платежей по аренде третьим лицом…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2011 по делу N А55-5336/2011
“…В связи с тем, что ООО СК “СИРИУС-А” обязательства по уплате арендной платы выполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность.
Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество “БСЖВ” перечислило истцу за ООО СК “СИРИУС-А” денежные средства в размере 30 324,12 руб. – задолженность по текущим платежам, пришли к обоснованному выводу, что допущенные обществом нарушения устранены, что послужило основанием для отказа Комитета от исковых требований в части взыскания 34 222,26 руб.
Суды, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды от 14.01.2005 N 2 устранены, принимая во внимание, что иных существенных нарушений договора, которые в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, истцом суду не представлено, пришли к обоснованному выводу, что требования Комитета о расторжении договора аренды от 14.01.2005 N 2 не подлежат удовлетворению…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2011 N Ф09-7717/11 по делу N А76-1533/2011
“…Между управлением (арендодатель) и обществом “ОГК-2” (арендатор) на основании результатов аукциона заключен договор от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 о передаче имущества в аренду, согласно условиям которого обществу “ОГК-2” в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование (в аренду) передан имущественный комплекс – теплотрассы, расположенные по адресу: г. Троицк, центральная часть города, общая протяженность инженерных сетей составляет 34 376,58 м.
При этом судами установлено, что плата за пользование спорным имуществом за период с 30.05.2010 по 31.03.2011 за общество “ОГК-2” вносилась обществом “Троицкая энергетическая компания” по платежным поручениям, в которых содержатся реквизиты, позволяющие определить обязательство, в счет исполнения которого производился платеж.
Учитывая, что в договоре аренды от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 условие об исполнении обязательства по внесению арендной платы лично не содержится, из существа обязательства также не следует, что оно должно быть исполнено только лично, суды пришли к правильному выводу о том, что управление обязано принять платежи, осуществленные обществом “Троицкая энергетическая компания” в качестве исполнения обязательств по договору аренды за общество “ОГК-2″.
Установив, что плата за пользование спорным имуществом внесена в полном объеме, суды отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и задолженности по арендной плате…”

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009 N 18АП-9762/2009 по делу N А07-13386/2009
“…16.06.2008 года между Министерством природопользования, лесных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО “ЛЗК “Башлеспром” (арендодатель) заключен договор аренды лесного участка (л.д. 27 – 32 т. 1).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в систематической недоплате арендной платы ответчиком, явилось основанием обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчиком представлены доказательства оплаты в полном объеме причитающихся в соответствии с договором аренды от 25.08.2005 платежей.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у ООО ЛК “Башлеспром” задолженности по арендным платежам.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что оплаченная третьими лицами арендная плата по спорным договорам за ООО “ЛЗК “Башлеспром”, означает надлежащее исполнение обществом условий договоров аренды.
Согласно ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Обязательство по уплате арендных платежей, как следует из закона и существа обязательства, может быть исполнено как лично должником, так и третьим лицом, следовательно, ООО “ЛЗК “Башлеспром” производило поименованные выше платежи правомерно.
Кроме того, платежи, внесенные третьими лицами, были приняты истцом в качестве надлежащей оплаты…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу N А09-1297/2011
“…Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению платежей за пользование арендуемым земельным участком, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора аренды, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора задолженность по плате за пользование земельным участком была погашена за ответчика третьим лицом – ИП Степаненко А.П., что подтверждается соответствующими чеками-ордерами от 31.05.2011 и от 06.06.2011.
В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае ни из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность арендатора исполнить обязательство по уплате арендных платежей лично.
Таким образом, учитывая факт погашения задолженности ответчика по оплате за пользование земельным участком третьим лицом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в указанной части…”

2.9. Вывод из судебной практики: По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме.

Примечание: Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Подробнее см. п. 11 материалов к ст. 606 ГК РФ.
Позиция о том, что факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не влияет на прекращение правоотношений и обязательств сторон по договору аренды, изложена в Определении ВАС РФ от 14.09.2009 N ВАС-11139/09 по делу N А21-5788/2008.
По вопросу о порядке приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, см. также п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 N Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу N А56-81360/2016
“…Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Арена”, место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А, пом. 27-Н, ОГРН 1037816032385, ИНН 7825121023 (далее – Общество), о взыскании 2 081 167 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.04.2000 N 07/ЗД-01809 за периоды с 01.04.2015 по 31.12.2015 и с 01.12.2015 по 31.12.2016, а также 728 510 руб. 73 коп. неустойки за период с 11.04.2015 по 20.10.2016.
Общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), со следующими требованиями:
– о признании прекратившимся обязательства Общества по оплате арендной платы по спорному договору в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. А, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр.: д. 33, лит. А; д. 33, корп. 2, лит. А; д. 33, корп. 3, лит. А;
– об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 и ранее выплаченных сумм за период с четвертого квартала 2013 года.
Решением от 25.04.2017 частично удовлетворен иск Комитета и в его пользу с Общества взыскано 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; по результатам рассмотрения встречного иска суд признал прекратившимся обязательство Общества по внесению арендной платы в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 с 04.06.2009, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 данное решение оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.2000 N 07/ЗД-01809 аренды двух земельных участков: площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 и площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35. Срок аренды установлен сторонами с 03.07.1998 по 02.07.2047.
Названным договором участки предоставлены Обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (пункт 1.2 дополнительного соглашения от 14.07.2003 N 4 к договору аренды).
Обращаясь в суд со встречным иском, Общество сослалось на то, что на части предоставленного в аренду земельного участка, а именно на участке площадью 22 249,5 кв. м возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим, по мнению Общества, часть участка 1 площадью 22 249,5 кв. м перешла в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и у Общества прекратились обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 289, 290, 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), правовой позицией, сформулированной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22), а также в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление N 73), установили, что по состоянию на 01.04.2015 (дата, с которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке 1 было закончено строительство трех очередей многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения, а расположенные в нем помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суды посчитали, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка 1, не имеется. С учетом данного вывода суды удовлетворили требования Комитета в части, взыскав с Общества 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения платежей. При этом суды исходили из того, что с 04.06.2009 (момент регистрации права первого собственника помещения третьей очереди многофункционального комплекса) земельный участок площадью 22 249,5 кв. м перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть этого земельного участка, непосредственно занятого многоквартирными жилыми домами под обрез их фундамента.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам на земельном участке 1 с кадастровым номером 78:6009:2 ответчик осуществил строительство и ввел в эксплуатацию 3 объекта недвижимости: многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 3 585 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А (далее – объект 1), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 8 215,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 2, лит. А (далее – объект 2), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 10 448,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 3, лит. А (далее – объект 3).
Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.02.2017 регистрация права собственности на помещения, расположенные в объекте 1 впервые была произведена 24.08.2006, в объекте 2 – 24.08.2006, в объекте 3 – 04.06.2009.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком 1, соответственно, и право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка 1, расположенного под построенными тремя очередями строительства и необходимыми для их использования.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 04.06.2009 у Общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка 1 (площадью 22 249,5 кв. м), в связи с чем правомерно отказали Комитету в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 за данную часть земельного участка, а также неустойки за просрочку внесения этой платежей, и удовлетворили встречный иск Общества, признав прекращенным обязательство арендатора по внесению арендных платежей в отношении участка площадью 22 249,5 кв. м, являвшегося частью земельного участка 1, с 04.06.2009…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А78-4498/2012
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа “Город Чита” и ООО “Силикатстрой” заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 “в”, с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв. м.
Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Из частей 2 – 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания “ВИРА-Строй” (далее – ООО СК “ВИРА-Строй”, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2013 по делу N А40-77493/11-10-658
“…По настоящему делу апелляционный суд установил, что до I квартала 2010 года (начало периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск), ответчик возвел на арендуемом земельном участке объекты недвижимости (т. 3, л.д. 11 – 81, 112 – 150), в том числе жилые многоквартирные здания, квартиры в которых передал в собственность иных лиц, в том числе физических (среди которых Березов А.С.), при этом переход права зарегистрирован в ЕГРП, о чем представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 5, л.д. 1 – 150, т. 6, л.д. 1 – 150, т. 7, л.д. 1 – 27).
Между тем, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства”, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам, к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.
Исходя из установленной апелляционным судом площади земельного участка, используемой ответчиком за взыскиваемый период, составляющей 43136,9 кв. м, размер подлежащей взысканию арендной платы, а также неустойки правильно был пересчитан и соответственно правомерно изменено решение суда первой инстанции.
Ввиду отчуждения находящихся на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в собственность других лиц, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новыми собственниками недвижимости.
Следовательно, исходя из смысла договора аренды и с учетом конкретных обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, в данном случае плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению его прав…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2013 по делу N А40-68470/12-7-635
“…В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику под строительство многоквартирного жилого дома.
Ответчиком осуществлено строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее по тексту – Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Исходя из изложенного, суды правомерно указали, что право собственности на жилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 100 возникло до 01.01.2011 года, в указанные даты возникло и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, с указанного момента у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-261/2015 по делу N А65-30545/2014
“…Как установлено судебными инстанциями, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-30жил от 27.07.2010 на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, был построен жилой многоквартирный дом, адрес г. Казань, Вахитовский район, ул. Ульянова-Ленина, д. 47.
Права собственности на часть квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме были зарегистрированы еще в 2010.
Учитывая, что после ввода жилого дома в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения и с указанного момента договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию прекратил свое действие с 29.12.2010, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки за период с 29.12.2010 по 03.12.2010.
При указанных обстоятельствах судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2014 по делу N А53-25255/2013
“…Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Стройэлектросевкавмонтаж” (далее – общество) о взыскании в консолидированный бюджет Ростовской области 241 798 рублей 59 копеек, из которых 225 984 рубля 29 копеек образовавшейся в период с 01.07.2012 по 17.07.2013 задолженности по договору от 17.03.2011 аренды земельного участка площадью 8626 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040210:57, расположенного по адресу: Ростовская область, город Волгодонск, ул. К. Маркса, 60, 60а, 60б, (далее – договор аренды, земельный участок) и 15 814 рублей 30 копеек пени за просрочку платежей в период с 21.01.2011 по 30.09.2013 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе продолжавшуюся до 22.07.2013 переписку сторон относительно действия договора аренды и фактического использования земельного участка, суды обоснованно заключили, что в отсутствие доказательств исполнения обществом обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества арендодателю ни после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, ни после их передачи для дальнейшей эксплуатации корпорации независимо от вывода о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса у него существовала обязанность по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (18.07.2013). С момента такой регистрации земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и поэтому отношения по договору аренды прекратились. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1229/13 по делу N А76-10139/2012
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.09.2005 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли УЗ N 007735-К-2005, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1 107 кв. м, расположенный по адресу: ул. Энтузиастов, д. 15, в Центральном районе города Челябинска, для строительства жилого пристроя с торгово-офисными помещениями на первом и втором этажах и подземной автопарковкой к жилому дому.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив, что обществом не представлено доказательств внесения арендной платы за период с 01.04.2009, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований комитета о взыскании арендной платы. При этом суды отказали в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 22.03.2011 по 31.12.2011, указав, что в силу ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом, а договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2009 по 21.03.2011 в сумме 407 725 руб. 15 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2012 N Ф09-9524/12 по делу N А47-6760/2011
“…Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратилась в суд с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности за период 01.01.2010 по 30.06.2011.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и частично удовлетворяя встречный иск, исходили из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация утратила право на распоряжение земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба. Указанные многоквартирные жилые дома построены и введены в эксплуатацию.
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном из многоквартирных жилых домов – 30.10.2007, правомочия владения и пользования земельным участком площадью 9735 кв. м, необходимом для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной площади и получение арендных платежей за пользование им…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО “МЖК-Стройотделка” (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель – земли поселений, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова – ул. Фирсова.
Земельный участок передается для строительства жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями в границах, согласно кадастровому плану земельного участка.
Указанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию 27.04.2009.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 30.09.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор аренды по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут, а в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период объект аренды был возвращен арендодателю, учитывая п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 309, 310, ч. 1 ст. 450, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2009 N ВАС-11139/09.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (в редакции от 30.07.2010) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за который подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер…”

2.10. Вывод из судебной практики: Обязанность вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка прекращается после снятия участка с кадастрового учета.

Судебная практика:

Примечание: В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по данному делу указано, что арендатор не пользовался земельным участком после снятия его с кадастрового учета.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2012 по делу N А43-34631/2011
“…По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Суд установил, что переданный в аренду земельный участок был снят с кадастрового учета. Аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”). Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлялся.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно счел, что, приняв арендные платежи, Комитет неосновательно обогатился за счет Предпринимателя…”

2.11. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обязан ли арендатор после снятия земельного участка, которым он пользуется, с кадастрового учета оплачивать это пользование, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.06.2019 N Ф01-1530/2019 по делу N А82-24761/2017
“…Суд кассационной инстанции отклонил довод заявителя жалобы о прекращении обязательства по оплате договора аренды с момента снятия земельного участка с кадастрового учета, поскольку факт снятия земельного участка с кадастрового учета не прекращает его существование как природного объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 3413/11 по делу N А56-7754/2009) и не свидетельствует о фактическом прекращении пользования им как природным объектом.
Ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал отказ от использования земельного участка в связи со снятием участка с кадастрового учета и передачу участка в установленном порядке арендодателю, напротив, после снятия земельного участка с кадастрового учета (10.04.2012) Общество обратилось к главе Переславского муниципального района с заявлением (от 24.04.2012) о продлении договора аренды. Таким образом, суды установили, что сформированный земельный участок в целях строительства комплексной трансформаторной подстанции и линии электропередачи фактически использовался арендатором в спорный период для эксплуатации линии электропередачи.
В силу изложенного суды обоснованно удовлетворили исковые требования частично. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2018 N Ф06-28103/2017 по делу N А57-1264/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования “Город Саратов” от 16.12.2003 N 38А-112 между администрацией муниципального образования “Город Саратов” (арендодатель) и предпринимателем Дьяконовым К.Ю., ООО “Геотек-Трейд” (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21, по условиям которого арендаторам предоставлен в аренду земельный участок площадью 75 552 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:0006, для размещения производственных и административных зданий по адресу: г. Саратов, Заводской район, Ново-Астраханское шоссе, д. 80, со сроком аренды с 16.12.2003 по 16.12.2018.
В связи с заключением договора замены стороны в обязательстве от 28.07.2016 (зарегистрирован 11.08.2016) между обществом “ДЖОЙС” и ООО “Саратов-Волга сухие смеси” к последнему перешли права и обязанности на земельный участок части площадью 9 030 кв. м.
Комитет, ссылаясь на то, что с учетом указанных внесенных изменений в договор аренды, а также уступки долей в праве аренды по состоянию на 18.01.2017 площадь земельного участка, используемого обществом “ДЖОЙС”, составила 28 429 кв. м, а задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21 за период с 02.10.2008 по 30.09.2016 составила 5 586 808,52 руб., пени за период с 21.09.2009 по 07.09.2016 – 2 393 404,66 руб., обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя частично исковые требования, судебные инстанции применили срок исковой давности, о пропуске которого было заявлено обществом “ДЖОЙС”, и, принимая во внимание, что Комитет обратился в суд с исковым заявлением 27.01.2016, в соответствии с положениями статей 196, 199 ГК РФ взыскали сумму долга за период с 01.01.2014 по 07.09.2016 в размере 770 155,72 руб. и пеней в размере 98 372,33 руб.
Как следует из материалов дела, при подписании договора аренды и во время его исполнения у сторон договора не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка, спорный земельный участок фактически использовался, между сторонами договора аренды отсутствует спор об объекте аренды, в связи с чем договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21 не может быть признан не заключенным по основанию, связанному с отсутствием идентификационных признаков, позволяющих точно установить объект аренды.
Ссылка общества “Автотрансгрупп” в кассационной жалобе на то, что земельный участок площадью 75 552 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:0006 перестал существовать как объект гражданских прав с 21.04.2010 – с даты снятия его с государственного кадастрового учета, не может быть принята во внимание.
Исполнение требований Закона N 221-ФЗ само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от взимания платы за пользование участком.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2017 N Ф06-27059/2017 по делу N А49-1137/2017
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого является управление) (арендодатель) и Семеновой Е.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2009 N 18/09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 58:29:01006001:256, площадью 1 117 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, пр. Титова, д. 3, для организации погрузочно-разгрузочных работ и подъезда к рампе склада.
Между управлением (арендодатель) и Семеновой Е.А. (арендатор) и предпринимателем (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей от 04.07.2013, согласно которому Семенова Е.А. передает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.01.2009 N 18/09 предпринимателю.
Полагая, что в период с июля 2015 года по ноябрь 2016 года предприниматель арендную плату не вносил, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того что земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:256 снят с кадастрового учета 24.11.2010 и с указанной даты не мог являться предметом гражданских (договорных) правоотношений.
Суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
Довод ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы отсутствует, поскольку действие договора аренды от 23.01.2009 N 18/09 прекратилось в связи со снятием с кадастрового учета спорного земельного участка в спорный период, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку на основании части 9 статьи 4 Закона N 221 в случаях, установленных настоящим Законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.11.2008 г. Вместе с этим ответчик 04.07.2013 г. заключил договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 23.01.2009 N 18/09 и продолжил пользоваться спорным земельным участком после снятия земельного участка с государственного кадастрового учета. Следовательно, обязан был оплачивать арендную плату.
Снятие с кадастрового учета не является основанием для освобождения от взимания платы за пользование участком. Снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:256, границы которого на момент заключения договора аренды были определены в установленном законом порядке и который, как установлено апелляционным судом и кассатором не оспаривается, арендатор до настоящего времени не вернул по акту приема-передачи, само по себе не означает прекращения существования земельного участка как части земной поверхности и объекта возникших между сторонами гражданских прав.
Поскольку договор аренды N 18/09 в спорном периоде является действующим, в соответствии со статьями 614, 330 ГК РФ исковые требования правильно признаны апелляционным судом законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2017 N Ф10-4055/2017 по делу N А23-7732/2016
“…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка N 73 от 03.05.2011 Малоярославецкая районная администрация (арендодатель) предоставила по акту приема-передачи ЗАО “Плитспичпром” (арендатор) в аренду на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 40:13:050102:161, площадью 89 158 кв. м, находящийся по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, вблизи с. Оболенское, сельского поселения “Село Спас-Загорье”, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие арендатору.
Сторонами 23.11.2011 подписано дополнительное соглашение к договору аренды о переходе прав обязанностей арендатора по договору к ЗАО “Плитспичпром” в связи с реорганизацией ЗАО “Лесопромышленная компания “Союз” в форме присоединения к ЗАО “Плитспичпром”. Земельный участок по истечении срока действия договора истцом ответчику не возвращен, в связи с чем договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 03.05.2011 истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованием о погашении задолженности от 28.03.2016, 18.04.2016, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.
В связи с изложенным суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 73 от 03.05.2011 в размере 223 761 руб. 03 коп. за период с 23.11.2013 по 09.04.2015.
Довод заявителя о том, что в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета предмет договора аренды утрачен и у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы, суд, со ссылкой на часть 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) “О государственном кадастре недвижимости”, статью 6 Земельного кодекса Российской Федерации, отклонил.
При этом суд верно отметил, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически не потерял и не изменил свои физические свойства. Исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды.
После снятия земельного участка с кадастровым номером 40:13:050102:161 с кадастрового учета 06.10.2011 ответчик продолжал пользоваться данным земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке, и в судебном порядке признал права собственности на сооружение: подъездной железнодорожный путь, примыкающий к станции Шемякино, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:13:050102:161 (решение Арбитражного суда Калужской области от 15.12.2011 по делу N А23-4192/2011).
Таким образом, снятие земельного участка с кадастровым номером 40:13:050102:161 с кадастрового учета и присвоение ему впоследствии нового кадастрового номера 40:13:050102:238 не является основанием для прекращения у лица, являющегося собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обязанности по внесению арендной платы.
Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права, что не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.08.2017 N Ф10-3386/2017 по делу N А08-2496/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал ДИЗО администрации Старооскольского городского округа (арендодатель), и ОАО “ФСК ЕЭС” в лице директора филиала ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды N 77-5/11 от 06.10.2011 земельных участков по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, в районе объездной автомагистрали: с кад. номером 31:06:0306001:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 28; с кад. номером 31:06:0134003:54, площадью 100,0 кв. м, для реконструкции ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 27; с кад. номером 31:05:0104010:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 26а.
Согласно пункту 1 постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 19.03.2013 N 928 право аренды ОАО “ФСК ЕЭС” на вышеуказанные земельные участки было прекращено.
На основании пункта 2 данного постановления земельные участки вновь были предоставлены ОАО “ФСК ЕЭС” сроком на 10 лет.
Между ДИЗО Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель), действующим от имени муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области, и ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) в лице директора филиала ОАО “ФСК ЕЭС” – Черноземное ПМЭС (08.07.2015 ОАО “ФСК ЕЭС” переименовано в ПАО “ФСК ЕЭС”) заключен договор долгосрочной аренды земельных участков N 23-1/13 от 19.03.2013.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельные участки с кадастровым номером 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м и с кадастровым номером 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета, сведения о них аннулированы 28.03.2013 и исключены из государственного кадастра недвижимости.
При этом договор долгосрочной аренды земельных участков от 19.03.2013 N 23-1/13 в установленном законом порядке в ЕГРИП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован, поскольку земельные участки сняты с кадастрового учета.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции правомерно указал, что поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м, 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета 28.03.2013, то с указанной даты данные участки перестали существовать как объекты земельных отношений и гражданских прав и, следовательно, как объект заключенного между сторонами договора аренды.
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 416, 432, 461, 606, 607, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, с учетом определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2016 N 310-ЭС15-19213 по делу N А35-1016/2013, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие с 28.03.2013 ввиду отсутствия предмета договора, то есть ввиду невозможности его исполнения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, разъяснениями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, обоснованно указал, что снятие земельных участков с кадастрового учета само по себе не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за их использование.
Учитывая правовую позицию, изложенную Высшим Арбитражным Судом в Постановлении Президиума ВАС РФ N 5991/01 от 30.10.2001, суд апелляционной инстанции верно указал, что поскольку фактическое использование земельных участков в спорном периоде подтверждается фактом нахождения на них опор высоковольтной линии электропередачи, а ПАО “ФСК ЕЭС” в заявленный период пользовался земельными участками без надлежащего оформления прав на них и доказательств внесения платежей в спорный период не имеется, то ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком.
Довод заявителя о том, что он не обязан был платить арендную плату в связи со снятием земельных участков с кадастрового учета, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен, поскольку снятие указанных земельных участков с кадастрового учета не прекращает обязательства по оплате аренды и существование земельного участка, а доказательств того, что снятие земельных участков с учета явилось препятствием для их использования и эксплуатации в целях, указанных в договоре, и в размерах, предоставленных для этого, равно как и доказательств того, что снятие указанных участков с кадастрового учета привело к их передаче в фактическое владение истца, не представлено.
Кроме того, как верно указал суд апелляционной инстанции, арендатор в порядке статьи 612 Гражданского кодекса РФ не предъявил претензий к арендодателю относительно невозможности использования спорных земельных участков по назначению…”

Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2014 по делу N А68-9856/2013
“…Как усматривается из материалов дела, департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (впоследствии – министерство) (арендодатель) и общество (арендатор) 01.12.2009 заключили договор N 09П2308 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217, площадью 2 130 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Бондаренко (участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-запад от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Пролетарский район, ул. Щегловская засека, д. 30-а). Земельный участок предоставлен для временного размещения некапитального объекта: автомобильная газонаполнительная компрессорная станция.
Поскольку арендатором своевременно арендная плата по договору не вносилась, за ним образовалась задолженность.
Претензия истца от 30.09.2013 была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило причиной обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды спорный земельный участок прошел кадастровый учет, а значит, был сформирован в установленном законом порядке.
Во исполнение части 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217 с 21.03.2011 снят (аннулирован) с кадастрового учета по истечении двух лет с даты постановки.
Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически потерял или изменил свои физические свойства.
Напротив, действия истца и ответчика свидетельствуют о том, что спорный земельный участок продолжал для них существовать как объект гражданских прав, поскольку в отношении него последним произведена оплата задолженности по арендной плате (решение суда от 11.10.2011 по делу N А68-6680/11 (л. д. 43)) по платежному поручению от 16.02.2012 N 87 (отзыв на исковое заявление (л.д. 58)).
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что снятие земельного участка с учета явилось препятствием для его использования ответчиком в целях, предусмотренных договором.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется…”

Позиция 2. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, не обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2019 N Ф05-9490/2019 по делу N А40-166811/2018
“…Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, правильно определив спорные правоотношения, руководствуясь положениями статей 309, 310, 416, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из того, что кадастровый учет земельного участка подтверждает факт индивидуализации объекта гражданских прав в гражданском обороте, а действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этих действий земельный участок приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот, снятие с кадастрового учета спорного земельного участка влечет утрату индивидуализирующих характеристик и прекращение его существования как объекта права, установив, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет со статусом “временный”, учитывая, что согласно уведомлению Росреестра от 05.12.2016 сведения о земельном участке аннулированы и исключены из ГКН 01.08.2011 в связи с отсутствием зарегистрированных прав на данный земельный участок, пришли к выводу, что с 01.08.2011 земельный участок перестал существовать как объект земельных отношений, гражданских прав и как предмет договора аренды, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований отказали.
При этом суды обеих инстанций отметили, что из системного анализа норм земельного и гражданского законодательства следует, что прекращение существования земельного участка как объекта права означает прекращение всех правоотношений, связанных с ним, в том числе арендных.
Поскольку снятие земельного участка с кадастрового учета означает автоматическое прекращение действия договора аренды, требование истца о взыскании задолженности по договору аренды является незаконным в силу отсутствия договорных отношений.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2016 N Ф05-12175/2016 по делу N А40-186932/15
“…Администрация Юргинского муниципального района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу “Газпром” (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 942 355 руб. 80 коп.
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены исковые требования Администрации Юргинского муниципального района о взыскании с ОАО “Газпром” задолженности по арендной плате в размере 13 232 380 руб. 78 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 665 552 руб. 80 коп. (с учетом принятых судом уточнений оснований и суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.02.2011 N 24/29/0039/014, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 148 520 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Юргинский район, в границах Проскоковского сельского поселения, кадастровый номер: 42:17:0101044:698, для проведения работ по объекту “Компрессорная станция “Проскоково”, в составе стройки “Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ – Парабель – Кузбасс” ООО “Томсктрансгаз”.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 01.02.2011 по 31.12.2011, в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2012 N 4 срок действия договора продлен до 30.11.2015.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14), утвержденному распоряжением ОАО “Газпром” N 839 от 29.12.2012, строительство объекта “КС “Проскоково” в составе стройки “Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ-Парабель-Кузбасс ООО “Томсктрансгаз” завершено в декабре 2012 года.
Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства в части внесения арендной платы за находящийся в его пользовании земельный участок за период с 19.05.2013 по 31.12.2014, Администрация Юргинского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска, установив, что объект капитального строительства, расположенный на предоставленном в аренду земельном участке, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ “О газоснабжении в Российской Федерации”, Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 504 и СНиП 2.05.06.85 является неотъемлемой технологической частью линейного объекта, введен в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта от 29.12.2012, в связи с чем в отношении используемого ответчиком земельного участка подлежит применению ставка арендной платы, не превышающая 2% от его кадастровой стоимости, а с учетом внесенной ответчиком арендной платы в размере 5 727 208 руб. 22 коп. за спорный период, обязательство ответчика по арендной плате признано исполненным.
Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате с учетом снятия 22.05.2013 с государственного кадастрового учета предоставленного ответчику на основании договора от 03.02.2011 N 24/29/0039/01 земельного участка, прекращения в связи с указанным обстоятельством договора аренды с 22.05.2013 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы.
Признав недоказанным наличие на стороне ответчика задолженности в заявленном размере, судами также отказано в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с отсутствием оснований для применения мер ответственности.
Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права…”

2.12. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, как исчисляется срок исковой давности по требованиям, которые связаны со взысканием задолженности за предшествующий подписанию договора аренды период, если стороны распространили на него действие договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Условие договора о том, что его действие распространяется на период, предшествующий его подписанию, расценивается как признание долга, прерывающее течение срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.04.2018 N Ф04-571/2018 по делу N А81-1528/2017
“…На основании указанного распоряжения между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.04.2014 N 89.14 (далее – договор), по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 1,5246 га, под размещение объектов “Здание: материальный склад, здание: КТП-160″, с кадастровым номером 89:05:010310:12773, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Местоположение земельного участка: ЯНАО, Пуровский район, промышленная база СМУ-6, район УКПГ-1.
Пунктом 3.3 договора установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ арендные платежи по настоящему договору начисляются в соответствии с условиями договора с даты фактического использования земельного участка с 10.05.2007.
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору в размере 355 651 руб. 45 коп. и пени в размере 90 313 руб. 66 коп., департамент направил ему претензию от 29.10.2016, в которой предложить уплатить задолженность в течение 30 календарных дней с момента получения претензии.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности наличия задолженности и ее размера, нарушения обществом установленного договором аренды срока уплаты арендных платежей, отсутствия оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.
Оснований для отмены обжалуемых обществом судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.
Ссылка заявителя на то, что, признав период, за который он в рамках договора должен оплатить пользование земельным участком, общество не признавало конкретный размер задолженности и в связи с этим, учитывая разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума ВС РФ N 43, отсутствуют основания расценивать такое признание как признание конкретного размера долга, прерывающее течение срока исковой давности, отклоняется судом кассационной инстанции. Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанции, задолженность в размере 308 330 руб. 81 коп. за период с 10.05.2007 по 02.04.2014 согласована сторонами в приложении к договору (расчет арендной платы), являющемуся его неотъемлемой частью. Кроме того, возражений по размеру оплаты за указанный период общество не заявляет.
Ссылки заявителя на то, что обращение истца с требованием о взыскании 308 330 руб. 81 коп. предъявлено за пределами срока исковой давности, правомерно отклонены судами как несостоятельные.
Поддерживая выводы судов, кассационная инстанция отмечает, что исковое заявление предъявлено истцом в арбитражный суд в пределах трех лет с даты истечения установленного договором аренды срока исполнения обязательства по уплате этой суммы…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2014 N Ф09-6526/14 по делу N А07-16462/2013
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности по арендной плате за период с 01.10.2003 по 16.09.2010. При этом суд указал на то, что доказательства перерыва течения срока исковой давности отсутствуют. Соответственно, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 16.09.2010 по 31.12.2013.
Изменяя данное решение и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено, что заключенный сторонами договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации (30.07.2013) и распространяет действие на отношения, возникшие между ними с 10.09.2003, так как земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, поименованных в договоре, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена именно 10.09.2003.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактическое пользование арендатором земельным участком состоялось до момента заключения спорного договора аренды, таким образом, изложенное условие договора направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий данного договора об оплате.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции установил, что п. 2.1 договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003, согласован в момент подписания договора – 26.11.2012, соответственно, в этот же момент возникло новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением 10.09.2013. Таким образом, срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом обоснованно исчислена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп., и удовлетворил исковые требования…”

Позиция 2. Условие договора о том, что его действие распространяется на период, предшествующий его подписанию, не свидетельствует о признании долга и не прерывает течение срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2018 N Ф08-11404/2017 по делу N А63-1584/2017
“…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск индивидуальному предпринимателю Кюльбякову Одиссею Андреевичу (далее – предприниматель) о взыскании 8 615 051 рубля 77 копеек долга по договору от 23.03.2015 N 612 аренды земельного участка площадью 47 228,30 кв. м с кадастровым номером 26:30:010231:68, расположенного по адресу (местоположение): Ставропольский край, г. Ессентуки, пл. Октябрьская, 31 (далее – договор аренды, земельный участок) с 04.07.2011 по 10.11.2016 и 48 120 рублей 69 копеек пени с 11.04.2015 по 10.11.2016 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 <*>, с предпринимателя взыскано 4 521 268 рублей 29 копеек долга по договору аренды с 01.02.2014 по 10.11.2016 и 48 120 рублей 69 копеек пени с 11.04.2015 по 10.11.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы невнесением предпринимателем арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, пропуском срока исковой давности по требованиям о взыскании долга с 04.07.2011 по 31.01.2014, о применении которой заявил предприниматель в суде первой инстанции, отсутствием доказательств совершения им действий по признанию долга.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по данному делу имеет дату 30.10.2017, а не 24.07.2017.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. По условиям договора аренды арендная плата начисляется с момента государственной регистрации права собственности арендатора на расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества (04.07.2011). Предприниматель не вносил арендную плату с 04.07.2011 по 10.11.2016. Нахождение объектов недвижимости в границах земельного участка подразумевает его использование. Подписав договор аренды, предприниматель фактически признал наличие долга с 04.07.2011. В момент государственной регистрации договора аренды действовало нормативное положение о возможности возобновления течения срока исковой давности заново путем признания должником долга в письменной форме за пределами названного срока.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Управление подало иск в арбитражный суд 08.02.2017, то есть с пропуском срока исковой давности по требованиям с 04.07.2011 по 31.01.2014. Распространение действия договора на правоотношения, возникшие с 04.07.2011, не свидетельствует о признании долга предпринимателем и не прерывает течение срока исковой давности. Пропуск срока исковой давности, о применении которой предприниматель заявил до принятия решения, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за указанный период. В этой связи подписание предпринимателем договора аренды не повлекло и не могло повлечь последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 206 Гражданского кодекса, независимо от моментов подписания договора и его заключения…”

Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества

Согласно п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Поскольку при выкупе изменяется основание владения указанным имуществом, возникает вопрос о том, с какого момента прекращается обязанность по внесению арендной платы.

3.1. Вывод из судебной практики: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений).

Примечание: До принятия приведенных ниже Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10 в судебной практике встречалась и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А17-4650/2010).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.07.2017 N Ф06-22540/2017 по делу N А65-27166/2016
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления N 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, указанные в договоре, общей площадью 587,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора).
Между истцом и ответчиком 18.03.2016 заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 041.
Акт приема-передачи здания (сооружения) к договору купли-продажи подписан между сторонами 13.05.2016.
Право собственности за ответчиком на помещения зарегистрировано 05.08.2016.
Истец, считая, что на момент прекращения договора аренды у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 в размере 235 411,34 руб., направил в адрес ответчика письмо с требованием об оплате задолженности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, следует, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Договор купли-продажи заключен 18.03.2016.
В связи с этим, как правильно указали суды, начисление арендной платы с 18.03.2016 является незаконным.
Кроме того, платежным поручением от 31.03.2016 N 145 ответчик оплатил арендную плату по договору аренды за период с 01.03.2016 по 18.03.2016.
При таких условиях судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 235 411,34 руб. и неустойки в размере 7 898,55 руб. за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 удовлетворению не подлежат.
Доводу истца о том, что основанием владения спорными помещениями до момента передачи имущества по акту приема передачи являлся договор аренды, судом дана надлежащая правовая оценка.
Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.
Доводы истца о том, что до государственной регистрации договора купли-продажи арендатор обязан был исполнять принятые на себя по договору аренды обязательства, являются несостоятельными, поскольку противоречат нормам действующего законодательства и основаны на неверном толковании норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок)…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10
“…К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у общества “Татьяна” на основании договора аренды от 11.04.2006, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 03.09.2009 были определены решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 26.02.2010, то есть с 15.04.2010.
Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство общества “Татьяна” по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, у судов имелись основания для отказа в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества “Татьяна” задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по 23.08.2010 и соответствующей суммы пеней.
Однако требование о взыскании задолженности по арендной плате и соответствующих пеней за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 в редакции, определенной судом, то есть с 21.01.2010 по 14.04.2010, является обоснованным…”

Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351
“…Суды установили, что 30.03.2005 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества – нежилых помещений общей площадью 706,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 262, для использования под магазин, склад.
29.12.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 30.03.2010.
Ссылаясь на наличие у общества обязательств по оплате арендуемого имущества в период с 01.01.2010 по 29.03.2010 и за пользование соответствующим земельным участком, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований департамента в части взыскания задолженности по арендной плате, суды, с учетом положений статьи 425, пункта 1 статьи 433, статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с передачей имущества во владение покупателю с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества прекратились обязательства из договора аренды, в частности, обязательство по уплате арендной платы.
Выводы судов о том, что после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества общество владеет им в качестве покупателя, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям статей 407, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам спора…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2015 N Ф03-5204/2015 по делу N А51-32140/2014
“…Ссылаясь на наличие у ОАО “Терминал Астафьева” задолженности по арендным платежам за период до заключения договора купли-продажи, ФГУП “Нацрыбресурс” обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что вступившим 04.03.2014 в законную силу решением от 25.11.2013 по делу N А51-21385/2013 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении общества на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 04.03.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты отсутствовали.
Установив факт прекращения обязанности по внесению арендных платежей с 04.03.2014, равно как и отсутствие доказательств, подтверждающих наличие задолженности по договору аренды у общества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4816/2015 по делу N А51-1075/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.02.2008 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ОАО “НСРЗ” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества – причала N 2, причала N 3, причала N 4, причала N 5, причала N 6, причала N 7 докового производства, пирса N 1, пирса N 2, докового пирса, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 59. Срок действия указанного договора установлен с 01.02.2008 по 31.01.2057. Арендная плата составляет 214 557 рублей в месяц.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2012, постановлением суда кассационной инстанции от 28.05.2012, на Росимущество возложена обязанность заключить с ОАО “НСРЗ” договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, с учетом корректировки рыночной стоимости спорного имущества.
Считая, что с момента вступления (31.01.2012) в законную силу решения арбитражного суда, утвердившего условия договора купли-продажи, была прекращена обязанность ОАО “НСРЗ” по уплате арендных платежей, а уплаченные после этой даты денежные средства составляют неосновательное обогащение ответчика в сумме 2 789 241 рубль, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.
Судами установлено, что вступившим 31.01.2012 в законную силу решением от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении ОАО “НСРЗ” на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 31.01.2012, а основания для начисления арендной платы с этого момента отпали…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011 по делу N А24-5142/2010
“…Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа “Дирекция по эксплуатации зданий” (арендодатель, далее – МУП “ДЭЗ”) и ИП Л.П. Тунгусовой (арендатор) заключен договор от 01.04.2008 N 499, который стороны определили как смешанный, регулирующий отношения, возникшие относительно предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении МУП “ДЭЗ”, и отношения, связанные с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления (п. 1.1 договора).
Впоследствии в соответствии с прогнозным планом приватизации объектов муниципальной собственности на 2008 год, протоколом открытого аукциона от 03.10.2008 между Комитетом (продавец) и ИП Л.П. Тунгусовой (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08 арендуемого ответчиком имущества.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение осуществлена в установленном порядке 18.12.2008.
Комитет, полагая, что до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им в соответствии с договором аренды, которая не исполнена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.
Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2008 N 2/10/08 было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.
При таких обстоятельствах основания для вывода о необходимости ИП Л.П. Тунгусовой вносить арендные платежи за период с 03.10.2008 по 17.12.2008 у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 по делу N А24-4582/2010
“…Арбитражными судами установлено, что 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Томкевичем А.В. (арендатор) заключен договор N 673 аренды нежилых помещений N 61, 62, 72, 73, 74 общей площадью 97,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5. Договор заключен на неопределенный срок (с учетом соглашений к указанному договору от 20.08.2008 и от 06.05.2009).
17.06.2009 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Томкевичем А.В. (покупатель) заключен договор N 09-09 купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 37,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5.
Спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, ранее являвшихся предметом договора аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на них.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 ГК РФ).
Следовательно, заключая договор купли-продажи имущества, являющегося предметом действующего договора аренды, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ) и такое обязательство прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.
С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы сохранялось до момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи покупателю, а не до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу N А45-15471/2012
“…Указывая на наличие задолженности у общества по арендным платежам за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 407 и 413 ГК РФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10.06.2011, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно рекомендациям, закрепленным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости”, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.
С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретенное имущество, согласно графику согласованному сторонами, а также того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений в материалы дела не представлено.
Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы права, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец с 10.06.2011 до государственной регистрации перехода права собственности мог безвозмездно владеть, пользоваться спорным недвижимым имуществом.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А27-505/2011
“…Из материалов дела следует, что 20.11.2007 между ОАО “ЗСМК” (арендодатель) и ОАО “НЭК” (арендатор), в настоящее время ОАО “Тепловая энергия”, был заключен договор аренды N 273-07/7056088, в соответствии с пунктами 1.1 – 1.5 которого арендатор принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование (аренду) недвижимое (нежилые помещения) и движимое имущество, согласно приложению N 1 и приложению N 2.
Стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи N 9593095/489-09 арендованного движимого и недвижимого имущества.
Суды, удовлетворяя требование в части взыскания суммы 43 732,54 руб. и отказывая во взыскании остальной суммы иска, указали на то, что с даты заключения договора купли-продажи от 31.12.2009 прекратились обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.11.2007, поэтому ОАО “ЗСМК” вправе требовать внесения арендной платы до 31.12.2009 – даты заключения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В этой связи, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды.
Следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствие специального указания стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, судами правильно установлены обстоятельства дела, сделанные выводы не противоречат действующему законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2011 по делу N А45-20139/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости”, пришли к правомерному выводу о прекращении у ответчика обязательства по уплате арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010
“…Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости” договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.
Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от N 1546 от 26.03.2010 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились.
В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
ООО “Интеграл” с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений – 26.03.2010 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 26.03.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Доводы Департамента о том, что до момента государственной регистрации права собственности действие договора аренды не прекратилось, подлежат отклонению, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности 05.05.2010 правового значения для отношений сторон спора не имеет, так как с момента подписания договора купли-продажи общество стало законным владельцем нежилых помещений на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования ООО “Интеграл” о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2015 N Ф05-7021/2015 по делу N А40-127017/14
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” в соответствии с договором аренды от 06.06.2005 г. N 368 арендовало нежилые помещения общей площадью 29,5 кв. м по адресу: г. Москва, Хохловский пер., д. 3, стр. 1.
Решением Департамента, изложенным в письме от 08.08.2012 N 05-05-20912, в реализации ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” преимущественного права выкупа вышеназванного арендуемого помещения отказано в связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, является выявленным объектом культурного наследия, продажа которого по частям не допускается.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2013 по делу N А40-143420/2012 указанное решение Департамента признано незаконным и Департаменту было предписано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Договор купли-продажи недвижимости был заключен 16.01.2014, а зарегистрирован 20.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2014 серия 77-АР N 126282), в связи с чем период с 28.01.2014 во избежание утраты права на выкуп спорного помещения истец продолжал вносить арендные платежи за пользование имуществом, в отношении которого Департамент отказывался совершать предусмотренные законом действия.
Полагая, что в результате незаконных действий Департамента ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” причинены убытки в виде уплаченных в спорный период арендных платежей за пользование имуществом, последний обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении настоящих требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Суды первой и апелляционной инстанций по настоящему делу пришли к выводу о том, что установленные фактические обстоятельства в рамках дела N А40-143420/2012 не могут свидетельствовать о доказанности противоправности бездействия Департамента в указанный период по настоящему спору.
Вместе с тем согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судами обеих инстанций факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уплаченные в спорный период арендные платежи за пользование имуществом убытками не являются…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2014 N Ф06-16476/2013 по делу N А06-4544/2013
“…В последующем между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (продавец) и ООО УФ “Алекс фиш” (покупатель) 28.05.2012 подписан договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя имущество: комната N 2, общей площадью 12,2 кв. м, комната N 10, общей площадью 31,3 кв. м, расположенные в помещении 003 по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская, д. 28, литер А, А, а покупатель обязуется купить объект культурного наследия в свою собственность, оплатив его стоимость в размере и в порядке, указанных в разделе 2 договора.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2013.
Полагая, что с момента заключения договора купли-продажи обязательство по внесению арендной платы прекращено, а полученные ответчиком платежи являются неосновательным обогащением, ООО “УФ “Алекс фиш” обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, истец с 28.05.2012 до государственной регистрации перехода права собственности не был вправе распоряжаться переданными ему помещениями, но мог безвозмездно владеть, пользоваться недвижимым имуществом и нести риск его случайной гибели (статьи 458, 459 ГК РФ).
Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” предусмотрено что согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
При таких обстоятельствах начисление арендной платы за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых ранее помещений является незаконным и ответчик не имеет права удерживать уплаченные истцом денежные средства.
При таких условиях судом правильно установлено, что полученные ответчиком от истца после заключения договора купли-продажи денежные средства в счет оплаты аренды в размере 69 537,58 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.
Условие договора купли-продажи о рассрочке платежа с момента регистрации перехода права собственности не позволяет ответчику требовать от истца уплаты аренды до момента регистрации перехода права собственности, поскольку арендные отношения между сторонами прекратились в связи с заключением договора купли-продажи и с этого момента у истца прекратилось обязательство по оплате аренды, а у ответчика право на получение арендных платежей…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-4163/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2006 между сторонами был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области N 4/104 (далее – договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2006 по 25.03.2007.
По истечении срока действия договора, после 25.03.2007, арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами.
25.05.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010 (далее – договор купли-продажи), по условиям которого ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.
19.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).
Полагая, что сторонами заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
По мнению истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 18.11.2010 составила 336 697 руб. 21 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01.04.2006. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.
Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и пункту 1.6 договора купли-продажи.
Недвижимое имущество считается переданным с 25.05.2010.
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за период с 25.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18.11.2010 (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2012 по делу N А32-29491/2010
“…Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО “ЭленШармен” (далее – общество) о взыскании 136 880 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2010 и 6832 рублей 17 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды посчитали арендные отношения прекращенными с момента заключения договора купли-продажи помещений.
Из материалов дела следует, что 21.01.2008 общество и департамент заключили договор аренды нежилых помещений N 13/1 общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж (литера А), помещения N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж (литера А), помещения N 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1, сроком с 07.12.2007 до 06.06.2017 (л. д. 7 – 12).
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 03.06.2010 N 25 купли-продажи нежилых помещений (далее – договор купли-продажи). Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2010 серии 23-АИ N 252733 (л. д. 49).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства согласования сторонами иного момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-2238/2011
“…Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилого помещения в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
Пленумами Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2011 по делу N А53-21315/2010
“…Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Ссылка истца на сохранение договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи арендуемого имущества несостоятельна, так как владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям – по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.
Таким образом, договор купли-продажи от 02.12.2009 N 74/А-09 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (02.12.2009). С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 16.11.2004, прекратились, общество стало покупателем (законным владельцем) нежилых помещений. При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (16.02.2010) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.
Поскольку период взыскания задолженности по арендной плате заявлен с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды, в удовлетворении заявленных комитетом требований следует отказать…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N А53-21330/2010
“…Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям – по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.
Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя. Суды правильно указали, что с указанного момента общество не обязано оплачивать арендное пользование проданным ему нежилыми помещениями…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N Ф09-8524/11 по делу N А50-3607/2011
“…Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности г. Березники от 26.05.2006 N нп/2006/311, по условиям которого истец передает ответчику в аренду здание общей площадью 303,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97, для производственных нужд.
Между управлением (продавец) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, по которому покупатель приобрел в собственность здание пилорамы, являющееся предметом аренды. Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 04.06.2010.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды, учитывая, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, сделали вывод о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать…”

3.2. Вывод из судебной практики: При выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство арендатора вносить арендную плату прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления…”

3.3. Вывод из судебной практики: При выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанность вносить арендную плату по договору аренды сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на этот участок.

Примечание: Ранее в судебной практике имелись иные позиции, согласно которым обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка при его выкупе прекращалась с момента заключения договора купли-продажи (см., например, Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007-12-526, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2009 по делу N А44-2798/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2009 по делу N А56-15272/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2010 по делу N А32-14145/2010, Постановление ФАС Центрального округа от 08.07.2011 по делу N А64-5804/10), а также с момента полной уплаты выкупной цены за земельный участок (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1044/2007, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1039/2007).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2019 N Ф03-2306/2019 по делу N А59-2458/2018
“…Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление Пленума ВАС РФ N 73) предусмотрено общее правило о том, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).
Вместе с тем в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 приведено исключение из указанного общего правила, касающееся выкупа арендаторами публичных земель. Так, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права и разъяснений об их применении общество как арендатор публичного земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, обладающее исключительным правом на выкуп данного участка, в любом случае обязано было оплачивать арендную плату за спорный участок до момента государственной регистрации перехода права собственности на него…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 по делу N А40-70298/10-135-265
“…Суды апелляционной и кассационной инстанций также сослались на разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, отметив, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем судами не учтено следующее.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…”

Определение ВАС РФ от 22.07.2013 N ВАС-9566/13 по делу N А66-5135/2012
“…Как установлено судом, администрация города Твери (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2001 N 48 аренды земельного участка общей площадью 286 686,2 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0200008:0001, под производственную базу, сроком до 31.12.2011.
В дальнейшем, на основании распоряжения Управления Росимущества от 03.03.2010 N 59 произведен раздел указанного земельного участка и образованы 9 новых земельных участков. Дополнительным соглашением от 30.06.2010 к договору аренды от 29.01.2001 N 48, внесены изменения в предмет договора, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24.
В рамках дела N А66-12461/2011 суд признал, что общество вправе претендовать на льготный порядок определения цены приобретения спорного земельного участка. Вступившим в законную силу решением суда требования общества по данному делу удовлетворены. Во исполнение решения суда управление Росимущества заключило с обществом договор купли-продажи земельного участка. Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24 проведена 27.09.2012.
В 2010 году общество оплатило арендную плату в полном объеме, однако, с нарушением сроков оплаты. За 2011 – 2012 годы обществом арендная плата не уплачена.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что обязательство общества по внесению арендной платы, прекратилось с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Указанные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Определение ВАС РФ от 02.02.2012 N ВАС-13366/11 по делу N А59-5100/2010
“…Судом установлено, что департаментом и предпринимателем 27.06.2007 заключен договор N 9968 аренды земельного участка площадью 4 647 кв. м, сроком с 28.12.2006 по 19.06.2028, на котором расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности административное здание.
Впоследствии департаментом и предпринимателем заключен договор купли-продажи названного земельного участка от 18.03.2010 N 1348. Участок передан покупателю по акту приема-передачи от 24.08.2010.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок N 65-65-01/040/2010-875 выдано ответчику 08.09.2010.
Невнесение предпринимателем арендных платежей за период с 01.10.2009 по 23.08.2010, а также неоплата фактического использования земельного участка за период с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи к договору купли-продажи до государственной регистрации права собственности на него в размере, равном арендной плате, послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и кассационной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика задолженность по арендной плате до момента оформления акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка и со следующего дня после передачи участка до государственной регистрации права собственности – неосновательное обогащение. Суд признал верным расчет размера неосновательного обогащения по формуле расчета арендной платы по договору аренды N 9968.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11 сформулирована правовая позиция о том, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора аренды земли, в случае последующего выкупа земельного участка, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Довод заявителя о том, что обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 13.12.2011 N ВАС-15547/11 по делу N А53-1729/11
“…Как установлено судами, между департаментом (арендодатель), обществом и Малышевым С.Г. (арендаторы) заключен договор аренды от 29.04.2004 N 25343 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, площадью 43958 кв. м из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена 103/1, предоставленного для эксплуатации магазина, производственных помещений и площадки для автотранспорта.
Впоследствии, между Фондом имущества Ростовской области (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 812/ЗУ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 103/1, для использования в целях эксплуатации производственных, административных, складских помещений, магазина, площадки для автотранспорта и ремонтной зоны площадью 40865 кв. м. Государственная регистрация в установленном законом порядке перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081502:209 произведена 05.07.2010.
Поскольку арендная плата за использование земельного участка по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 внесена обществом не в полном объеме, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.
Довод общества о том, что с момента передачи по договору купли-продажи арендуемого земельного участка и оплаты его стоимости покупателем обязанность по внесению арендной платы у общества прекратилась, был отклонен судами.
При этом суды исходили из того, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010
“…Судом установлено, что на основании договора аренды от 29.01.2007 N 2292 комитет предоставил предпринимателю земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1006 кв. м сроком с 25.12.2006 по 25.12.2009 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2007.
Постановлением администрации от 23.12.2009 N 3760 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность с разрешенным использованием для размещения объектов торговли. 28.12.2009 комитет и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка. Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 22.01.2010.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд сделал вывод о том, что договор аренды после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и предприниматель был обязан уплачивать арендную плату до даты государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок (22.01.2010).
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009
“…Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и ЗАО “Ивбакалея” (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.10.2006 N С-2/03-1089, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 270 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:03 01 26:0051 из категории земель – земли поселений, расположенный по адресу: город Иваново, улица Шошина, у дома N 10, для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом плане. Срок действия договора определен в течение трех лет с момента подписания.
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ЗАО “Ивбакалея” проведена 02.09.2008, следовательно, до указанной даты у арендатора сохранились договорные обязательства по внесению арендных платежей.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А19-16413/10
“…Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ЗАО “Стройсервис” (арендатор) 21.05.2004 заключен договор аренды земельного участка N 2576, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, пер. Советский, 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, площадью 117 969 кв. м (далее – земельный участок) из земель поселений, под эксплуатацию производственной базы, сроком действия с 30.06.2003 по 30.06.2013.
Согласно материалам дела сторонами 25.10.2010 подписан договор купли-продажи б/д, б/н вышеуказанного земельного участка, по условиям которого администрация является продавцом, а общество – покупателем земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая установленный статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности землепользования, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Таким образом, установив, что материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации права собственности общества на спорный земельный участок и общество несмотря на предложение суда не представило таких доказательств, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что в заявленный исковой период земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за четвертый квартал 2010 года…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-20873/10
“…Как установлено судами двух инстанций и подтверждается материалами дела, 09.09.2002 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Материалы и ресурсы” (арендатор) заключен договор аренды N 1748, предметом которого явился земельный участок площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 38:36:000033:0211, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Николая Вилкова, 9-а. Срок действия договора установлен с 09.09.2002 по 27.06.2012.
По договору переуступки права от 20.03.2006 права и обязанности по договору аренды N 1748 от 09.09.2002 перешли к ЗАО “ВСГМ”.
28.08.2009 между администрацией г. Иркутска и ЗАО “ВСГМ” заключен договор купли-продажи арендуемого земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя только с момента такой регистрации, именно государственная регистрация права собственности ЗАО “ВСГМ” на земельный участок прекращает арендное обязательство между обществом и администрацией г. Иркутска.
Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО “ВСГМ” (09.12.2009) спорный земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.10.2009 по 08.12.2009.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований администрации г. Иркутска о взыскании с ЗАО “ВСГМ” задолженности по арендной плате и неустойки…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А69-1096/2010
“…Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Кызыла (далее – департамент, учреждение) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Саянагроиндустрия” (далее – ООО “Саянагроиндустрия”, общество) задолженности по арендной плате в сумме 575 784 рубля, пени в сумме 105 944 рубля и о расторжении договора аренды земли от 21.04.2003.
В связи с неисполнением претензии, направленной истцом в адрес ответчика 28.01.2010 о погашении задолженности по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Доказательства, свидетельствующие о наличии права собственности общества на земельный участок, находящийся по адресу: г. Кызыл, ул. Каменистая, 15, в материалы дела не представлены.
Следовательно, вывод судов о том, что до государственной регистрации права перехода собственности, а именно до внесения записи в Единый государственный реестр прав на спорный земельный участок общество не может считаться собственником земельного участка, поэтому обязано уплатить арендную плату, предусмотренную договором аренды, также является правильным…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2013 N Ф03-1973/2013 по делу N А73-13548/2012
“…При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО “Компания “Новый дом” заключен договор N 333, по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6073 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16269 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д).
09.02.2012 между Департаментом и ООО “Компания “Новый Дом” заключены договоры N 3453 и N 3454 купли-продажи земельных участков. Согласно пункту 2.1 договоров купли-продажи фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО “Компания “Новый дом” на праве собственности.
28.06.2012 за ООО “Компания “Новый дом” зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.
В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 620 697 руб. 99 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Между тем плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 28.06.2012 по договору аренды не внесена.
Удовлетворяя требования заявителя, суды указали на то, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция изложена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2012 N Ф03-469/2012 по делу N А51-16374/2010
“…Кроме того, суды не правильно определили период неосновательного обогащения департамента, исчислив его с даты подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка.
Между тем при определении периода неосновательного обогащения суду необходимо иметь в виду, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11).
При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2018 N Ф04-3140/2018 по делу N А75-13675/2017
“…Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Данные разъяснения подлежат применению и к спорным правоотношениям сторон…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А75-1037/2013
“…Истец, обращаясь с иском, просил взыскать плату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2009 по 30.09.2012, то есть после подписания соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив не оспоренный ответчиком факт использования земельного участка, отсутствие доказательств оплаты за его использование, верно придя к выводу, что ответчик не является собственником земельного участка и, следовательно, не может быть признан плательщиком земельного налога, в соответствии с указанными нормами удовлетворили заявленные требования.
Сам по себе факт подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды не влияет на обязанность по оплате за фактическое использование земельного участка до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А46-2613/2011
“…Кроме того, земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Указанная правовая позиция выражена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2018 N Ф05-6252/2018 по делу N А41-30299/2017
“…Указанный вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды”, согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2017 N Ф05-9697/2017 по делу N А41-59302/16
“…Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 N Ф05-5499/2016 по делу N А41-74699/2015
“…Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ЮНСТРОЙ” (далее – ООО “ЮНСТРОЙ”) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.09.2009 N 161 за период с 01.01.2014 по 15.09.2015 в сумме 2 401 217 руб. 97 коп. и пени сумме 339 296 руб. 31 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Установив, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2014 по 15.09.2015, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 2 401 217 руб. 97 коп., а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, размер и расчет задолженности не оспорен, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о взыскании задолженности и начисленной договорной неустойки.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО “ЮНСТРОЙ” (покупатель) договора купли-продажи земельного участка N 89, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.
Как установлено в судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО “ЮНСТРОЙ” (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 89, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021521:36, площадью 35702 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, в промзоне Мишутино (л.д. 31).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 20.10.2015, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом с 01.01.2014 по 15.09.2015…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2015 N Ф05-7033/2015 по делу N А40-133689/2014
“…Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 11.07.2014, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 30.06.2013.
Суд первой инстанции, установив, что в нарушение условий договора ответчик, являясь в период с 30.12.2009 по 30.06.2013 собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, пользовался этим участком, не внося плату за такое пользование, правильно пришел к выводу, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, в связи с чем у него возникла обязанность возместить неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции – отмене…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2014 N Ф05-11988/2014 по делу N А40-184961/13-135-1643
“…Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. (т.е. до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 818 583 руб. 02 коп., которую он просил взыскать, начислив также на основании пункта 2.8 договора аренды пени за период с 13.10.2011 г. по 18.02.2013 г. в сумме 52 942 руб. 87 коп.
Довод кассационной жалобы со ссылкой на норму статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, о том, что обязательство по внесению арендной платы у ответчика прекратилось с 21 ноября 2012 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика ранее в аренде, несостоятелен и не может быть принят.
Между тем заявитель кассационной жалобы не учитывает, что указанные разъяснения не касаются вопросов прекращения обязательства арендатора по арендной плате в случае продажи ему земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, арендодателем, действующим от имени публично-правового образования.
В этой связи являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 19 февраля 2013 года, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 18 февраля 2013 года.
В связи с изложенным заявленные требования удовлетворены судами на основании правильного применения норм материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2013 по делу N А41-53567/12
“…Доводы кассационной жалобы о неправильном применении к данному спору положений об аренде и отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду приобретения ответчиком земельного участка в собственность, затягивании Администрацией Раменского района Московской области подписания договора купли-продажи земельного участка не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные.
Поскольку в данном случае предметом договора аренды являлся земельный участок, то апелляционный суд правильно руководствовался разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в котором указано следующее.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, если право собственности покупателя на земельный участок еще не зарегистрировано, соответственно он не является плательщиком земельного налога, так же как и публично-правовое образование.
Следовательно, исходя из форм платы за землю, если не имеется оснований для уплаты земельного налога, пользование землей оплачивается на основании гражданско-правового обязательства – договора аренды, а при его отсутствии – в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
В данном случае, как правильно указали суды обеих инстанций, поскольку до апреля 2012 года (приобретения ответчиком земельного участка в собственность) между сторонами действовали арендные отношения, то соответственно ответчиком должно было исполняться обязательство по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций являются обоснованными и сделаны при правильном применении норм материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-24052/11-9-208
“…Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем, судебные инстанции не учли следующего.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование, в данном случае – Главное управление имущественных отношений Алтайского края, не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 10 ноября 2011 г. N 8472/11…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2014 по делу N А55-23004/2013
“…Администрация городского округа Новокуйбышевск (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Реком” (далее – ответчик) о взыскании 1 435 295 руб. 64 коп., в том числе 1 254 609 руб. 24 коп. неосновательного обогащения, 180 686 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2010 по 09.10.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 302 877 руб. 12 коп., в том числе 1 148 999 руб. 79 коп. неосновательного обогащения, 153 877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Арбитражным судом установлено, что 04.09.2008 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка N 30/1 из земель населенных пунктов, площадью 4769 кв. м, с кадастровым номером 63:04:0201043:0017, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Самарское шоссе, д. 3, в целях эксплуатации гаража на шесть автомашин.
Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам.
В соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи земельного участка право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок 25.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЛ N 344111.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2014 по делу N А12-20071/2013
“…Доводы кассационной жалобы о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства по внесению арендной платы прекращаются, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что договор аренды прекратил свое действие в момент государственной регистрации права собственности арендатора на объект аренды. Следовательно, с указанного момента прекратилась и предусмотренная им обязанность по внесению арендной платы.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2010 по делу N А55-4811/2009
“…Из материалов дела следует, что 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АООТ “Автотехобслуживание” был подписан договор аренды земельного участка N 28893 площадью 4019 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова/Московское шоссе, автостоянка N 11.
18 июля 2006 года была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО “Автотехобслуживание” на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 20.07.2006.
Истец, полагая, что за ЗАО “Автотехобслуживание” числится задолженность по арендной плате, произвел расчет, в соответствии с которым за период с 01.01.2006 по 17.07.2006 за ответчиком числится долг по арендной плате в размере 182 947 руб. 47 коп., а также 56 702 руб. 02 коп. – пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006 по 17.07.2006.
Пунктом 1.1 договора от 30.10.1997 N 28893 установлено, что договор заключен сроком до 01.01.1998. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 30.10.1997 N 28893 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как правомерно установлено судами и следует из материалов дела, договор прекратил свое действие 18.07.2006 в момент возникновения у ЗАО “Автотехобслуживание” права собственности на вышеуказанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518)…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.08.2017 N Ф07-8864/2017 по делу N А66-12925/2016
“…Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования частично, правомерно руководствовались статьями 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учли разъяснения, изложенные в пунктах 6 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, и исходили из того, что когда публично-правовое образование выступает продавцом земельного участка, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-2485/2015 по делу N А56-37285/2014
“…Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора от 02.04.2012 ответчик не внес арендную плату за период с 01.02.2014 по 04.05.2014 (до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 445 261 руб. 12 коп., которую он просил взыскать, начислив также 112 929 руб. 80 коп. пеней за период с 04.05.2012 по 04.05.2014.
Рассмотрев заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об их обоснованности ввиду доказанности факта нарушения со стороны ответчика условий договора и с учетом представленных Обществом платежных поручений от 07.08.2014 N 145 и 146, которыми частично погасил задолженность, иск частично удовлетворили.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Довод жалобы со ссылкой на пункт 7.7 договора, согласно которому в случае приобретения арендатором участка по договору купли-продажи арендная плата подлежит начислению до момента выполнения арендатором предусмотренной договором купли-продажи участка обязанности по оплате цены продажи участка и поступления денежных средств на расчетный счет продавца, несостоятелен и не может быть принят.
Являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 05.05.2014…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2013 по делу N А53-9350/2012
“…Из материалов дела следует и установлено судами, на основании протокола итогов торгов от 04.06.2009 N 3/220-1 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2009 N 31354 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073504:0021, площадью 2 274 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, для строительства кислородной станции, сроком с 04.06.2009 по 04.06.2012.
01.04.2011 на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2011 N 18720 за обществом зарегистрировано право собственности на данный участок.
Департамент, считая, что общество не в полном объеме выполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, пени и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
По смыслу названных норм арендная плата вносится за весь срок, на который заключен договор.
Как следует из кассационной жалобы, общество не согласно с выводами судов относительно окончания срока использования земельного участка на основании договора аренды.
Суды, проанализировав условия договора аренды, договора купли-продажи от 22.02.2011, свидетельства о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 197564 от 01.04.2011, пришли к выводу, что ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды вплоть до регистрации права собственности на земельный участок (01.04.2011).
Суд отклоняет довод стороны о том, что, заключив договор купли-продажи от 22.02.2011, прекратили на будущее обязательство по внесению арендной платы.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2013 по делу N А63-12620/2012
“…Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с переходом права собственности на часть строений к ООО “МАКСАВТО” в 2003 году, оно в силу закона стало арендатором по договору аренды спорного земельного участка от 23.11.2000 N 249, заключенному администрацией и ОАО “ПМК-30”. После истечения срока действия указанного договора (28.09.2010) арендные отношения между сторонами не прекратились (статьи 35, 36 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), однако арендную плату своевременно и в полном объеме ООО “МАКСАВТО” арендодателю не вносило. Пунктом 5.1 договора аренды от 23.11.2000 N 249 предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором. Расчет задолженности по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами, с учетом применения судом по заявлению ответчика срока исковой давности, ООО “МАКСАВТО” не оспорен и документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск комитета к ООО “МАКСАВТО”.
Довод жалобы о необоснованном взыскании с заявителя задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 30.06.2012, мотивированный незаконными действиями истца при рассмотрении заявления ООО “МАКСАВТО” и ОАО “Шанс” о приобретении спорного земельного участка в собственность, рассмотрен и отклонен судебными инстанциями.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 “О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога” плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).
Основания для отмены решения от 28.12.2012 и апелляционного постановления от 15.04.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
“…Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО “ХРВ” (далее – общество) с иском о взыскании 40 856 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате и 4958 рублей 57 копеек пени.
20 октября 2009 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 50/09 (т. 1, л.д. 43). Земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 передан покупателю по акту от 05.11.2009 (т. 1, л.д. 45).
12 января 2010 года Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия – Алания произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 46).
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период, предшествующий передаче участка в собственность, администрация произвела начисление пени и обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга и 4958 рублей 57 копеек неустойки.
Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный период ответчик не представил, судебные инстанции правомерно исходили из наличия оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга за заявленный в иске период…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 по делу N А53-17609/2010
“…Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 01.12.2005 по 20.10.2009 (до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок), департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Довод института о том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (09.09.2009), у него как арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, надлежит отклонить.
Согласно пункту 1 статьи 131 данного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на законность и обоснованность постановления от 17.02.2011, в связи с чем не принимаются кассационным судом…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2018 N Ф09-1607/18 по делу N А50-13380/2017
“…Отклоняя довод заявителя о том, что общество в 2008 г. уплачивало земельный налог, поэтому не должно платить арендную плату, суд обоснованно указал, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2017 N Ф09-6980/17 по делу N А76-24737/2016
“…В случае, если публично-правовое образование выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, и стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2015 N Ф09-3122/15 по делу N А60-34307/2014
“…Предприниматель Сытова К.С. на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008, заключенного с предпринимателем Воробьевой О.Г., приобрела в собственность нежилое помещение (литер А) общей площадью 53,8 кв. м, часть здания (лит. А; помещения N 2 – 14) общей площадью 226,8 кв. м, нежилое помещение (лит. Б1) общей площадью 16,3 кв. м, часть здания (лит. Б; помещения N 2-11) общей площадью 188,7 кв. м, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а.
Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю Сытовой К.С. о взыскании задолженности в сумме 2 455 841 руб. 84 коп. за период с четвертого квартала 2008 г. по 05.09.2013, начислив пени в сумме 54 028 руб. 52 коп. за период с 11.07.2014 по 01.08.2014 за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, ссылаясь на то, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в заявленный период ответчик использовал земельный участок на праве аренды.
При указанных обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за период с августа 2011 г. по 05.09.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1 173 706 руб. 24 коп.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, 05.09.2013 зарегистрирован переход права собственности ответчика на земельный участок, и в силу разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления N 73, свидетельствует о правомерности начисления арендной платы до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок. Обязанность по внесению арендной платы у ответчика прекратилась совпадением в одном лице должника и кредитора (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Сытовой К.С. – без удовлетворения…”

 Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы

Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
На практике часто встает вопрос о необходимости подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором.
Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, считается ли согласованным условие договора аренды о порядке и механизме определения размера арендной платы.

4.1. Вывод из судебной практики: Если в условии договора аренды о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, то такое условие не является согласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008
“…Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом “роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)”.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.
Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции…”

4.2. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.05.2017 N Ф10-1691/2017 по делу N А68-7813/2016
“…Из материалов дела следует, что в пункте 4.4 договора аренды стороны предусмотрели ежегодное увеличение арендной платы с 1 апреля каждого года на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год. Указанное увеличение осуществляется без заключения дополнительных соглашений сторон, что не противоречит закону и соответствует сложившейся судебной практике.
Как верно указано судами, выбор сторонами процента (коэффициента) CPI RUS (ИПЦ РФ) в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Доказательств наличия возражений арендатора в материалы дела не представлено.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Увеличение размера арендной платы по уведомлению арендодателя предусмотрено условиями договора, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Конституционного