Статья 614 ГК РФ. Арендная плата (с обновлением 2020 год)

В связи с последними изменениями,  плата по договорам аренды недвижимости, заключенным до введения в 2020 г. в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Виды арендной платы и способы ее определения

Статья 614 ГК РФ предоставляет сторонам договора аренды право выбрать способ внесения арендных платежей, который им был бы наиболее удобен. Практика применения судами ст. 614 ГК РФ позволяет выделить допустимые способы определения размера арендной платы, а также формы ее уплаты.

1.1. Вывод из судебной практики: Условие договора, устанавливающее механизм определения арендной платы, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
“…Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Арендное пользование имуществом осуществляется на условиях, определенных собственником этого имущества, поэтому суд руководствовался федеральными нормативными актами, устанавливающими размер арендной платы за пользование федеральным имуществом.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.08.2011 N КГ-А41/8976-11 по делу N А41-40828/10
“…Довод заявителя жалобы о том, что действующее земельное законодательство не предусматривает права арендодателя в одностороннем порядке, путем уведомления арендатора изменять размер ставки арендной платы, уже являлся предметом исследования и оценки арбитражного суда апелляционной инстанции, его необоснованность отражена в оспариваемом судебном акте с изложением соответствующих мотивов.
Судебная коллегия соглашается с непринятием указанного довода заявителя как несостоятельного и не нашедшего правового подтверждения, поскольку согласно пункту 2.3 договора от 19.09.2001 N 420 арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения ставок земельного налога в соответствии с действующим законодательством и иными нормативными документами.
В статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из смысла приведенных норм следует, что стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование объектом найма должна определяться с учетом установленной полномочным органом ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором.
При этом внесения соответствующих изменений в договор аренды не требуется…”

Постановление ФАС Московского округа от 20.03.2008 N КГ-А41/1747-08-П по делу N А41-К1-17469/06
“…В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно п. 4.2 договоров размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Совета депутатов г. Лыткарино. В соответствии с п. 9.5 договоров арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
При изложенных обстоятельствах удовлетворение судами иска со ссылкой на вышеуказанные положения закона и условия договора, а также на введение решениями Совета депутатов г. Лыткарино от 23.12.2005 г. N 47/7 и от 15.02.2006 г. N 77/10 с 2006 г. новых базовых ставок арендной платы и новой методики расчета, суд кассационной инстанции считает законным.
Изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно, то есть не требует дополнительного согласования, суд кассационной инстанции считает не противоречащим требованиям ст. 614 ГК РФ, по смыслу которой размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.09.2011 по делу N А20-2678/2010
“…При заключении договора аренды от 28.12.1998 N 106 стороны согласовали (пункт 1.5) расчетный порядок определения арендной платы (ежеквартальная арендная плата устанавливается на основе Методики расчета величины арендной платы за муниципальные нежилые помещения).
Таким образом, арендная плата по договору является определяемой (подлежащей исчислению по каждому сроку платежа). Изменение размера арендной платы в результате расчета на основании методики, утвержденной органом местного самоуправления, не является изменением условия договора о размере арендной платы. Аналогичные выводы содержатся и в судебных актах по делу N А20-11000/2004.
Поскольку общество плату за использование арендуемых помещений в нормативно установленном размере не вносило (доказательства обратного ответчиком не представлены), судебные инстанции обоснованно взыскали с него задолженность в заявленном истцом размере…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.07.2009 N Ф09-4889/09-С6 по делу N А60-40185/08-С2
“…Из содержания договора аренды от 11.04.2005 N 274 следует, что расчет арендной платы производится в соответствии с законодательством и оформляется в виде приложения к договору, которое является его неотъемлемой частью.
Из приложения N 1 к данному договору усматривается, что арендная плата исчисляется с учетом площади земельного участка (1 636 кв. м), коэффициента оценочной зоны I, который составляет 2,614, ставки земельного налога (3,763), коэффициента кратности к ставке земельного налога (16).
Таким образом, сторонами названного договора аренды согласовано условие о размере арендной платы, поскольку установлен механизм ее расчета. Установленный в договоре аренды от 11.04.2004 N 274 порядок расчета арендной платы закону не противоречит, сторонами договора оспорен не был…”

1.2. Вывод из судебной практики: Арендная плата (полностью или в части) может быть установлена в виде возложения на арендатора затрат по улучшению арендуемого имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 15.08.2018 N Ф10-2870/2018 по делу N А64-7687/2015
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, на основании постановления мэра г. Тамбова от 30.12.1992 N 796 между Комитетом по управлению имуществом города Тамбова (арендодатель) и кооперативом “Локон” (арендатор) 28.06.1994 был заключен договор N 304/3 аренды нежилого помещения общей площадью 247,9 кв. м, расположенного в доме N 10 по ул. Интернациональной г. Тамбова (полуподвал), для использования под парикмахерскую, магазин, кафетерий, сроком с 01.01.1994 по 01.01.1995.
В дальнейшем в соответствии с постановлением мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 “О внесении изменений в пункт 6 приложения N 1 к постановлению мэра г. Тамбова “Об утверждении пакета документов о порядке предоставления (сдачи) в аренду помещений муниципального нежилого фонда г. Тамбова” сторонами подписано дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым подпункты 2 и 7 пункта 5.1 и пункты 3.1, 4.2.1, 4.2.2, 4.2.3 исключены из договора, а пункты 1.8 и 1.9 изложены в новой редакции, в том числе срок аренды продлен до 01.01.2045, арендатор полностью освобожден от арендной платы и ему предоставлено право на самостоятельное заключение договоров субаренды арендуемого помещения.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тамбовской области от 12.11.2009 по делу N А64-5186/2009 в признании данного дополнительного соглашения недействительным было отказано. При этом судом установлено, что ООО “Ромб” является правопреемником кооператива “Локон”, является субъектом малого предпринимательства и арендует указанное муниципальное имущество более 20 лет.
28.05.2015 Тамбовской городской Думой было принято решение N 1578 об условиях приватизации, в котором определено преимущественное право арендатора – ООО “Ромб” на приобретение нежилого спорного помещения, по цене 9 000 000 руб., с обременением – объект культурного наследия, включенный в реестр объектов культурного наследия, а также определены условия, касающиеся содержания, сохранения и использования объекта недвижимости.
05.06.2015 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова в адрес ООО “Ромб” направлен проект договора купли-продажи, в соответствии с которым цена приобретения объекта равна его рыночной стоимости и составляет 9 000 000 руб. (п. 2.1 договора).
При согласовании условий договора купли-продажи ООО “Ромб” также просило зачесть в счет выкупной цены объекта недвижимости затраты на капитальный и текущий ремонт помещения по состоянию на 2015, факт выполнения которого был установлен решением Арбитражного суда Тамбовской области по делу N А64-5186/2009.
В связи с наличием разногласий относительно условий выкупа спорного помещения истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований заявителя об изменении редакции пункта 2.1 договора купли-продажи, руководствуясь при этом следующим.
Как следует из материалов дела, стороны не достигли соглашения относительно цены выкупаемого имущества.
При этом рыночная стоимость помещения, определенная в отчете эксперта N 421/50 от 05.05.2006, составляет 7 003 040 руб. без учета НДС.
Согласившись с указанной оценкой, истец между тем считает необходимым вычесть из указанной суммы затраты в размере 5 353 125 руб., составляющие стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, в результате чего, по его мнению, цена объекта при его выкупе должна составлять 1 649 915 руб.
Отклоняя доводы истца, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно указали, что по условиям договора аренды нежилого помещения N 304/3 от 28.06.1994 истец принял на себя обязательство обеспечить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения (п. 2.3.4 договора) и содержать арендуемое помещение в полной сохранности (п. 2.3.2 договора).
На основании постановления мэра г. Тамбова от 11.08.1995 N 1992 было заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды нежилого помещения от 28.06.1994 N 304/3, согласно которому исключен пункт 3.1 договора, предусматривающий обязанность арендатора вносить арендную плату в денежном выражении.
В соответствии с подп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может быть установлена сторонами в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Оценив условия дополнительного соглашения, суды пришли к правомерному выводу о том, что обязанность по внесению арендной платы была определена сторонами не в денежной форме, а в виде возложения на арендатора обязанности осуществлять капитальный и текущий ремонт помещения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.01.2012 N ВАС-17021/11 по делу N А78-9340/2010
“…При разрешении спора суд исходил из того обстоятельства, что договором аренды от 27.12.2007 N 1/418 обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на арендатора, при этом арендатору предоставлены компенсация за выполненные работы в виде освобождения его от внесения арендной платы в порядке статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2011 по делу N А78-9340/2010
“…Кроме того, спорным договором аренды обязанность по проведению капитального ремонта была возложена на самого арендатора и установлена соответствующая компенсация в виде освобождения его от арендных платежей, что соответствует требованиям статей 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанная компенсация истцом получена, поскольку от обязанности по внесению арендной платы истец освобожден.
Исходя из предмета заявленного иска, он удовлетворению не подлежит, ссылка истца на статью 623 ГК РФ является необоснованной…”

Определение ВАС РФ от 26.07.2010 N 9633/10 по делу N А40-81245/09-11-651
“…Как установлено судами, дополнительное соглашение к приложению к договору аренды было подписано сторонами с учетом капиталовложений ЗАО “Москва-Макдоналдс” в арендованное им помещение в сумме 25 000 000 рублей, направленных на реконструкцию.
С учетом данных капиталовложений и было определено, что арендная плата, предусмотренная договором остается фиксированной в течение 20 лет, что не противоречит подпункту 5 подп. 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2010 N КГ-А40/1913-10 по делу N А40-81245/09-11-651
“…Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 25 000 000 рублей в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора и приложением N 1, статья 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет.
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 N КГ-А40/1515-10 по делу N А40-81247/09-28-616
“…Сторонами подписано дополнение к Приложению договора аренды от 23 января 1992 г., согласно которому, учитывая капиталовложения арендатора в сумме 140 000 000 рублей и 3000 000 долларов США в реконструкцию и оборудование помещений, арендная плата, которая вносится в соответствии с п. 3 договора приложением N 1 ст. 4 остается фиксированной в течение 20 лет, начиная с 23 января 1992 г. до 22 января 2012 года, и впоследствии может быть пересмотрена каждые 10 лет (л.д. 14).
Вывод суда о том, что капиталовложения арендатора в реконструкцию помещения и оборудование не может являться формой арендной платы противоречит подп. 5 п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07 по делу N А40-17760/07-59-119
“…Нормы, регулирующие внесение арендной платы и договору аренды имущества предусматривают возможность установления сторонами оплаты как в виде определенной суммы платежей, так и в виде возложения на арендатора затрат на улучшение имущества. Кроме того, данными нормами предусмотрено право арендатора зачесть стоимость капитального ремонта арендованного имущества в счет арендной платы.
Как следует из договора аренды и дополнений к нему, стороны установили, что арендатор производит реконструкцию арендуемых помещений, установили размер капиталовложений арендатора на реконструкцию и оборудование помещений, а также установили, что затраты арендатора возмещаются собственником установлением фиксированной арендной платы в течение 20 лет.
Данное соглашение сторонами не расторгнуто, не изменено и не оспаривается. Таким образом, оснований для изменения размера арендной платы до истечения срока, указанного в дополнении к договору, не имеется…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2011 N Ф09-2189/11-С3 по делу N А50-11034/2010
“…Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды базы комплектации, находящейся в собственности арендодателя, от 10.09.2007.
В силу п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
3) предоставления арендатором определенных услуг;
4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами доказательства, суды на основании буквального толкования условий договора аренды от 10.09.2007, сделали правильный вывод о сочетании в нем различных форм арендной платы: путем фиксированной суммы 5000 руб. с учетом НДС в месяц на срок договора (п. 3.1 договора), а также путем возложения на арендатора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении (п. 2.5 договора) либо путем выплаты денежной компенсации, если арендатор не произвел развитие базы на указанную в п. 2.5 договора сумму (п. 3.5 договора).
Установив, что ответчиком не представлено доказательств исполнения возложенной на него п. 2.5 договора обязанности по развитию арендуемой базы на сумму 1 500 000 руб. в течение двух лет после подписания договора, с согласованием перечня работ в дополнительном соглашении, суды правомерно на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили первоначальные исковые требования, взыскав с предпринимателя в пользу общества задолженность по договору от 10.09.2007 в сумме 1 500 000 руб…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 27.04.2010 по делу N А68-1184/08
“…В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное предусмотрено законом, иными нормативными актами или договором.
Пунктами 3, 5 части 2 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде предоставления арендатором определенных услуг, возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Таким образом, исходя из смысла приведенных норм, установление в договоре аренды недвижимого имущества арендной платы в форме проведения арендатором восстановительно-ремонтных работ допустимо и не противоречит действующему гражданскому законодательству.
В этой связи применительно к рассматриваемому спору вывод суда о ничтожности п. 4.2.8 о возложении обязанности производства капитального ремонта имущества, переданного в аренду на арендатора в счет уменьшения арендной платы арендодателю в пределах сумм амортизационных отчислений, является ошибочным…”

1.3. Вывод из судебной практики: Оплата арендатором коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 13.08.2018 N Ф05-2903/2016 по делу N А40-51687/2012
“…В соответствии с п. 4.1 договора аренды арендная плата состоит из постоянной величины и переменной величины. Размер постоянной величины арендной платы составляет 60 000 руб., включая НДС (18%) в размере 9 152,54 руб. Коммунальные услуги – услуги по снабжению (обеспечению) водой, теплом, электричеством, потребляемые Арендатором в занимаемых им помещениях, не включены в стоимость постоянной части арендной платы. Уплата постоянной части арендной платы производится Арендатором в рублях РФ путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.
Переменная часть арендной платы включает в себя обязательство Арендатора самостоятельно уплачивать коммунальные платежи по зданию с прилегающей территорией (водоснабжение, канализование, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение) в полном объеме на основании счетов коммунальных служб, переданных Арендодателем (п. 4.4 договора аренды).
Оценив условия договора об установлении условий по постоянной и переменной арендной плате, отметили, что по общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и прочих услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”), т.е. указанные расходы подлежат уплате арендатором дополнительно к арендным платежам.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, а также доводы и возражения участвующих в деле лиц, учитывая выводы, содержащиеся в экспертном заключении, руководствуясь положениями действующего законодательства, правильно определили спорные правоотношения, пришли к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка была совершена при неравноценном встречном исполнении, поскольку, исходя из анализа условий оспариваемого договора в части установления размера арендной платы за пользование имуществом, пришли к выводу о том, что расходы Арендодателя по оплате коммунальных расходов Арендатора являются переменными, не составляют размер ежемесячной арендной платы и не влияют на сам размер ежемесячной арендной платы в ее постоянной составляющей. Встречное предоставление по договору аренды в общей сумме 60 000 руб., с учетом представленного заключения эксперта, является неравноценным…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…12. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Акционерное общество (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания.
Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, иск удовлетворен.
В кассационной жалобе ответчик ссылался на наличие договора аренды спорного здания и просил признать данный договор заключенным.
Исследовав договор и обстоятельства спора, суд кассационной инстанции установил, что разногласия возникли по поводу формулировки условия договора о размере арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Ответчик полагал, что данное требование закона сторонами соблюдено, поскольку в соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.
Однако такая формулировка не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ к договору аренды здания или сооружения не применяются правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса.
Учитывая это положение закона, суд кассационной инстанции указал, что спорный договор не может считаться заключенным и, следовательно, решение суда первой инстанции обоснованно…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2977/2011 по делу N А37-1917/2010
“…Кроме того, арбитражный суд первой инстанции указал на неверное толкование условий договоров аренды от 18.09.2007, от 19.09.2009 в части определения арендной платы, поскольку в силу пункта 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться в качестве формы арендной платы.
Выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, сделаны с правильным применением норм материального права…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 17.04.2017 N Ф06-19188/2017 по делу N А72-6775/2016
“…Довод ответчика о том, что формулировка в пункте 3.1.3 договора о форме и размере арендной платы свидетельствует о незаключенности договора, также является несостоятельным.
В пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что формулировка об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги в качестве арендной платы не может рассматриваться как устанавливающая форму и размер арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.
В силу пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
Вместе с тем из смысла пункта 3.1.3 договора следует, что форма арендной платы состоит не только из коммунальных платежей за теплоснабжение и водоснабжение, но и самой арендной платы за пользование объектом аренды, то есть арендодатель фактически получает встречное предоставление за переданное в аренду нежилое помещение, что означает возмездность спорного договора аренды.
При таких обстоятельствах формулировка в пункте 3.1.3 спорного договора о форме и размере арендной платы в рассматриваемом случае не свидетельствует о незаключенности договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А55-15545/2010
“…Пунктом 4.1.1 договора аренды стороны предусмотрели, что ежемесячная арендная плата состоит из двух частей (постоянная и переменная).
Постоянная часть арендной платы представляет собой плату за пользование в размере 636 условных единиц за квадратный метр в год, которую арендатор вправе изменять в одностороннем порядке, но не чаще 1 раз в год и не более чем на 12% (пункт 4.1.1 договора).
Переменная часть предоставляет собой возмещение стоимости потребленной электроэнергии и сезонного отопления, рассчитываемой по приборам учета, оплата расчетов производится по счету, выставляемому арендатору не позднее 20 числа месяца следующего за отчетным (пункт 4.1.2 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 12 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.06.2011 по делу N А49-6761/2010
“…Пунктом 2.2 договора аренды предусмотрено, что арендатор организует обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения, канализации, производит капитальный ремонт.
Согласно пункту 4.1 договора арендная плата за исключением тепловой энергии, электроэнергии, водоснабжения составляет 50 000 руб. Оплата потребляемой энергии оплачивается отдельно на основании приборов учета.
Впоследствии по соглашению от 20.07.2010 договор аренды был расторгнут, а объект аренды возвращен по акту от 20.07.2010, подписанному без возражений со стороны арендодателя.
Считая, что арендатор не исполнил обязательства по внесению арендной платы, а также не возместил расходы по содержанию сетей и потребленности воды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
По общему правилу возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться формой арендной платы.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отражена в пункте 12 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Вместе с тем в соответствии с условиями договора арендатор принял на себя обязательства по оплате водоснабжения на основании прибора учета и предъявленных данных общества с ограниченной ответственностью “Техсервис-2004″, которое осуществляет поставку воды собственнику помещений (ИП Паршин В.А.) в рамках договора от 19.01.2010 N 08.
Размер потребленной воды в период с февраля по июнь 2010 года подтвержден документально, ответчиком не оспаривается, следовательно, взыскание расходов в сумме 3470 руб. 26 коп. произведено судами обоснованно…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.12.2017 N Ф07-13463/2017 по делу N А56-9906/2017
“…Суд первой инстанции по настоящему делу, удовлетворив иск в части взыскания задолженности по возмещению расходов по оплате коммунальных услуг, правомерно исходил из того, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, арендатор при заключении договора с арендодателями принял на себя обязательство по компенсации им расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения.
Суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что арендатор обязан компенсировать арендодателям их расходы по оплате счетов, выставленных им ресурсоснабжающими организациями и организациями, оказывающими коммунальные услуги.
Предприниматель направил обществу претензию от 18.10.2016 с требованием оплатить коммунальные услуги и счета на их оплату. Поскольку в разумный срок после получения претензии ответчик принятые на себя по договору обязательства по компенсации им понесенных арендодателями расходов по оплате услуг ресурсоснабжающих организаций, обеспечивающих функционирование арендованного помещения, не исполнил, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск в этой части, а также взыскал с ответчика в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму задолженности по коммунальным платежам…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2009 по делу N А05-5599/2009
“…Решением суда от 06.07.2009, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2009, заявленные требования удовлетворены: суд признал предписание недействительным в части перечисления в доход федерального бюджета 738 079 руб. 06 коп.
Как следует из материалов дела, Управлением проведена проверка финансово-хозяйственной деятельности филиала Предприятия за 2007 – 2008 годы, о чем составлен акт от 24.03.2009, в котором отражено, что в нарушение пункта 1 статьи 42 Бюджетного кодекса Российской Федерации, Приложения N 2 к Федеральному закону от 19.12.2006 N 238-ФЗ “О федеральном бюджете на 2007 год” в 2007 году Предприятие не перечислило в доход федерального бюджета денежные средства в сумме 738 079 руб. 06 коп., полученные от использования имущества, являющегося федеральной собственностью.
По результатам проверки Управление выдало Предприятию предписание от 27.03.2009 N 24-0810/509 об устранении выявленных нарушений.
Удовлетворяя заявленные требования, суды сделали вывод о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что Предприятием с согласия собственника имущества – Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области – были заключены договоры о передаче в аренду недвижимого имущества.
Пунктом 2.1.1 договоров аренды предусмотрено, что арендодатели обязывались в пятидневный срок с момента подписания договора аренды заключить с арендатором договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги, а в соответствии с пунктом 2.3.2 договоров аренды арендатор обязывался заключить с арендодателями договоры на эксплуатационные, коммунальные и необходимые административно-хозяйственные услуги.
В пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает правильным вывод судов о том, что указанная в предписании сумма является не средствами, полученными от использования имущества, являющегося федеральной собственностью, а является оплатой услуг по содержанию переданного в аренду помещения…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 08.06.2006 N Ф09-4665/06-С6 по делу N А60-23807/2005
“…Установив, что арендатор не исполнил своих обязанностей по внесению арендной платы и что сумма долга за период с 01.10.2004 по 31.07.2005 составила 500000 руб., суды правомерно взыскали указанную сумму в пользу арендодателя.
При этом судами правомерно отклонена ссылка ответчика на то, что арендная плата им уплачивалась на основании письма арендодателя от 02.08.2004 N 63 в виде несения расходов на содержание переданного в аренду имущества (оплата поставленной электрической и тепловой энергии, услуг по водоснабжению и приему сточных вод), поскольку по условиям договорам арендная плата должна вноситься ежемесячно в определенной денежной сумме. Изменений в договор сторонами в установленном порядке не вносилось (ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, как правильно указали суды, расходы по содержанию имущества являются самостоятельными и не входят в плату за пользование имуществом. Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, поскольку арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание. Оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5788/2017 по делу N А23-5971/2016
“…Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” следует, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса РФ, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 29.01.2018 N Ф10-5787/2017 по делу N А23-5972/2016
“…Согласно пункту 3.3.5 договора арендатор принял на себя обязательства по несению расходов по содержанию и эксплуатации имущества. Определение понятия расходов по содержанию и эксплуатации имущества спорный договор не содержит.
Таким образом, как правильно указал суд апелляционной инстанции, законом разграничено понятие платы за содержание имущества и платы за коммунальные услуги.
Суды, проанализировав указанные нормы, а также положения статей 15, 393 ГК РФ, пунктов 1, 2, 5 постановления Пленума N 7, пришли к правильному выводу о том, что предъявляемая истцом ко взысканию как убытки плата за тепловую энергию является платой за коммунальный ресурс, обязанность по оплате которого по условиям договора на арендатора не возлагалась.
Согласно пункту 12 информационного письма N 66 возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Положения договора данное условие не содержат, ввиду чего оснований для взыскания с ответчика убытков у судов не имелось…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.01.2018 N Ф10-5726/2017 по делу N А23-5970/2016
“…Исходя из анализа правовых норм ст. 210, п. 3 ст. 308 Гражданского кодекса РФ, ст. 158 Жилищного кодекса РФ, а также по смыслу п. 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы, то есть обязанность арендатора по оплате коммунальных услуг должна быть прямо предусмотрена договором аренды, в противном случае на период действия договора аренды она сохраняется за арендодателем как обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 3.1.1 договора аренды).
При таких обстоятельствах суды обоснованно указали, что поскольку в данном случае условиями договора обязанность оплатить коммунальные услуги на арендатора не возлагалась, а возложение на него обязанности по несению расходов на содержание и эксплуатацию имущества не является обязанностью оплатить коммунальные услуги, то оснований для вывода о ненадлежащем исполнении управлением условий договора аренды как необходимом элементе применения ответственности в виде убытков, не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 13.04.2011 по делу N А68-4130/2010
“…Как следует из п. 3.1 Договора в редакции дополнительного соглашения от 27.11.2003 размер арендной платы составляет 84 рубля 47 копеек, в том числе НДС, за один квадратный метр в месяц. Арендная плата в месяц составляет 43 333,11 руб. В стоимость арендной платы входят коммунальные услуги по водоснабжению, по электроснабжению, по теплоснабжению, по содержанию прилежащих территорий.
Как разъяснено п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.
Таким образом, в рассматриваемом случае обязанность по несению расходов по содержанию арендованного имущества лежит на арендаторе – ЗАО “Автошина” и такие расходы не могут включаться в состав арендной платы.
Поскольку вышеперечисленным, юридически значимым для правильного рассмотрения спора обстоятельствам судом оценки не дано, обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

1.4. Вывод из судебной практики: Задолженность по арендной плате, установленной договором в натуральной форме, не может быть взыскана в денежной форме.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.06.2003 N Ф04/2443-66/А02-2003
“…Из материалов дела видно, что между ТОО “Турочак”, правопредшественником ООО “Турочак” (арендодатель), и Турочакским ДРСУ (арендатор) был заключен договор от 07.07.99, согласно которому арендодатель обязался передать в пользование арендатора автокран за арендную плату в виде 500 литров дизтоплива ежемесячно.
Давая оценку названному договору, суд с учетом состоявшегося решения Арбитражного суда Республики Алтай от 07.08.2002 по делу N А02-2032/2002 пришел к выводу, что между сторонами заключен договор аренды транспортного средства без экипажа на неопределенный срок.
Расторжение упомянутого договора о возврате автокрана, как установлено судом, произведено 02.09.2002.
Согласно статьям 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором аренды.
В связи с тем, что договором аренды предусмотрена арендная плата в натуральном виде, условия договора к моменту предъявления настоящего иска сторонами не изменялись, суд обоснованно отказал в иске, предметом которого является взыскание задолженности по арендной плате, в том числе после прекращения договора аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.04.2009 по делу N А62-3048/2008
“…Проанализировав представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что фактически отношения между истцом и ответчиком возникли из договора аренды автомобильного прицепа от 20.08.2006, регулируемого главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Исходя из положений п. 2 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Как следует из материалов дела, арендная плата за пользование автомобильным прицепом производится сельхозпродукцией из расчета 250 руб. в день.
Таким образом, стороны согласовали неденежную форму арендной платы.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что истец вправе требовать погашения задолженности по арендной плате только в виде сельскохозяйственной продукции, является правильным…”

 Момент возникновения и прекращения обязанности по внесению арендной платы

В отношениях между сторонами договора аренды нередки споры о том, с какого момента возникает и прекращается обязанность арендатора по внесению арендных платежей. Подобные споры могут возникать в связи с тем, что подписание договора, фактическая передача имущества арендатору, государственная регистрация договора или перехода права собственности на арендуемое имущество, прекращение договора, возврат имущества арендодателю и другие обстоятельства зачастую отделены временными промежутками, в которые арендатор фактически использует имущество.
Кроме того, возникают споры о том, может ли обязанность арендатора по внесению арендной платы быть прекращена в результате действий третьих лиц.

2.1. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора уплачивать арендную плату возникает с момента фактической передачи ему объекта аренды.

Примечание: По вопросу определения момента прекращения внесения арендных платежей см. п. 3 материалов к ст. 622 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…10. Арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы по договору аренды нежилых помещений и пеней за просрочку платежа.
Возражая против иска, ответчик сослался на то, что ему была передана только часть помещений, являющихся объектом аренды по договору. Поскольку арендодатель не исполнил обязанности по передаче имущества, то не возникла обязанность по внесению арендной платы.
К моменту передачи имущества арендатору часть сданных ему в аренду помещений не была освобождена арендодателем от имущества, в связи с чем арендатор принял по акту только свободные площади.
Истцом предъявлен ко взысканию долг по арендной плате, рассчитанный с момента заключения договора в соответствии с установленным в договоре размером арендной платы.
Однако согласно расчету, являющемуся приложением к договору, размер арендной платы, указанный в договоре, определен исходя из ставки арендной платы за 1 квадратный метр арендуемой площади.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что передача всех помещений состоялась не в момент заключения сторонами договора, суд пришел к выводу, что арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи только за фактически переданные последнему в пользование помещения, в связи с чем удовлетворил иск частично…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2013 по делу N А58-3111/2012
“…Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком 1 марта 2010 года подписан договор аренды контейнеров, по условиям которого истец обязался предоставить во временное пользование ответчика двадцатитонные контейнеры в целях отправки грузов сроком на летнюю навигацию на период с 01.03.2010 по 31.12.2010. Ответчик обязался оплачивать арендную плату за пользование контейнерами путем перечисления на расчетный счет истца арендной платы в течение трех дней после получения счета.
ООО “Саха Сибирь Транс”, указав, что ответчик не исполнил свои обязательства по уплате арендной платы за пользование контейнерами, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 8, 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что истец не представил доказательств передачи в момент заключения договора аренды от 01.03.2010 или в иной срок предмета аренды (акт приема-передачи).
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что в материалах дела отсутствует документальное подтверждение передачи арендодателем арендатору имущества во исполнение договора аренды контейнеров от 01.03.2010.
Поскольку истец не представил надлежащих доказательств исполнения обязательства по передаче ответчику предмета аренды – контейнеров, суд первой инстанции правомерно признал отсутствие у ответчика обязанности вносить арендные платежи, следовательно, и оснований для удовлетворения исковых требований…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2011 по делу N А19-4680/2011
“…Поскольку общество уклонялось от исполнения предусмотренной договором обязанности по внесению арендных платежей, администрация обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.
Из пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Из приведенных норм материального права следует, что обязанности арендодателя по предоставлению имущества во временное пользование арендатора корреспондирует обязанность последнего по внесению платежей за пользование этим имуществом, то есть имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку обязанность по внесению арендных платежей за период до фактической передачи имущества у арендатора отсутствует, исковые требования в части взыскания с общества арендной платы за период с 08.07.2010 (даты начала срока аренды земельных участков согласно условиям договора) до 04.08.2010 (даты фактической передачи земельных участков) и соответствующих сумм пени не основаны на изложенных нормах материального права и удовлетворению не подлежат…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.12.2017 N Ф03-5064/2017 по делу N А73-7738/2016
“…Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, 14.06.2005 между Департаментом (арендодатель) и ОАО “Интерлес” (правопредшественник истца, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1453, по условиям пункта 1.1 которого арендатору на срок с 14.06.2005 по 12.03.2006 передавались во временное владение и пользование два земельных участка: площадью 5 086,04 кв. м (участок N 1) для использования под благоустройство и площадью 1 234,30 кв. м (участок N 2) для организации гостевой автопарковки, расположенные в Индустриальном районе города Хабаровска по переулку Спортивному.
Правоотношения сторон в рамках названного договора прекращены по соглашению от 21.09.2015.
Также арбитражными судами установлено, что часть используемого обществом земельного участка N 1 площадью 2 837,54 кв. м в составе участка с кадастровым номером 27:23:0050311:92 общей площадью 5 333 кв. м в период действия указанного договора передана в аренду ФГУП “ГУСС “Дальспецстрой” по договору от 12.10.2012 N 11572, заключенному с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, для целей строительства многоквартирного дома. Названный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 10.01.2013.
Вместе с тем обязательства по внесению арендной платы за пользование земельными участками исполнены обществом надлежащим образом и в полном объеме.
Поскольку на претензию ООО “Интерлес” о возврате излишне перечисленной арендной платы за часть земельного участка, фактически используемую ФГУП “ГУСС “Дальспецстрой”, Департамент ответил отказом, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, частично удовлетворяя который судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Системное толкование приведенных выше норм права свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы (пункт 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015).
Вместе с тем истец в течение всего периода действия договора аренды от 14.06.2005 N 1453 исправно вносил арендную плату в полном объеме за весь земельный участок, что привело к возникновению на стороне Департамента неосновательного обогащения.
Таким образом, выводы судебных инстанций в части признания законными и обоснованными предъявленных обществом требований о возврате арендной платы за неиспользуемую часть спорного участка признаются судом округа правомерными, основанными на полном и всестороннем исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств, соответствующими фактическим обстоятельствам дела, а также сделанными с правильным применением норм и положений действующего законодательства…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.01.2017 N Ф03-5942/2016 по делу N А51-26434/2015
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 25.04.2011 между Управлением государственной инспекции безопасности дорожного движения УВД по Приморскому краю (арендодатель) и некоммерческим партнерством (арендатор) заключен договор N 73/11 аренды недвижимого имущества, являющегося собственностью Российской Федерации, расположенного по адресу: Приморский край, г. Владивосток, проспект 100 лет Владивостоку, 148 (лит. Ж), общей площадью 175,7 кв. м, на срок с 08.04.2011 по 07.04.2016. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 08.04.2011. По условиям сделки получателем денежных средств является управление Росимущества (пункт 3.1 договора).
Ссылаясь на то, что ввиду неисполнения некоммерческим партнерством обязательств по внесению арендной платы за период с 01.01.2015 по 31.11.2015 Российской Федерации причинены убытки в виде неполученной арендной платы в сумме 583 582 руб. 99 коп., истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
В свою очередь, некоммерческое партнерство предъявило встречный иск, указав, что переданное по договору аренды от 25.04.2011 помещение освобождено им в январе 2012 года во исполнение соответствующего представления прокуратуры г. Владивостока; в связи с чем у управления Росимущества возникло неосновательное обогащение в размере 1 916 908 руб., составляющее сумму внесенных арендных платежей за период с января 2012 года по декабрь 2014 года.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (в том числе представление прокуратуры г. Владивостока от 06.09.2011 об устранении нарушений законодательства, регламентирующего управление и распоряжение федеральной собственностью; акт проверки от 03.10.2011; уведомление об освобождении занимаемого некоммерческим партнерством помещения площадью 175,7 кв. м; письмо УГИБДД России по Приморскому краю от 21.11.2011, направленное в адрес прокурора г. Владивостока, согласно которому указанное помещение освобождено некоммерческим партнерством), суды установили, что в спорный период некоммерческое партнерство нежилое помещение, являющееся предметом договора аренды от 25.04.2011 N 73/11, не занимало в связи с исполнением представления прокуратуры г. Владивостока, однако продолжало вносить арендную плату в период с января 2012 года по декабрь 2014 года на счет управления Росимущества.
Учитывая изложенное и принимая во внимание отсутствие у арендатора (некоммерческое партнерство) реальной возможности к продолжению (восстановлению) пользования спорным помещением, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отказали управлению Росимущества в удовлетворении требований о взыскании с некоммерческого партнерства арендных платежей.
Учитывая, что денежные средства за аренду имущества, фактически не находящегося в пользовании арендатора, получены управлением Росимущества без правовых оснований, суды, руководствуясь положениями главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о возникновении у него неосновательного обогащения и правомерно удовлетворили требования некоммерческого партнерства предъявленные в встречном исковом заявлении.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, приведенным нормам права и являются правильными…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.04.2014 N Ф03-1268/2014 по делу N А51-9198/2013
“…Проверив законность обжалуемых судебных актов, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа не установил предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены.
Как установлено судами, 01.05.2009 АНО “МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА” (прежнее название – АНО “МАСТЕР-КЛАСС”, арендодатель) и ИП Постовалова И.А. (арендатор) подписан договор N 16/2009, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство предоставить арендатору в пользование за плату рекламные конструкции по адресам: г. Петропавловск-Камчатский, проспект Победы, 31 (стороны А и Б); г. Петропавловск-Камчатский, Северо-Восточное шоссе (210 м от поста ГИБДД в сторону г. Елизово) (сторона Б).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате, АНО “МАСТЕР-КЛАСС РЕКЛАМА” обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Статья 611 ГК РФ устанавливает порядок предоставления имущества арендатору: арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При рассмотрении спора суды в отсутствие подписанного обеими сторонами акта приема-передачи, подтверждающего указанные обстоятельства, пришли к выводу о недоказанности истцом в порядке статьи 65 АПК РФ фактического исполнения им договора от 01.05.2009, а именно передачи рекламных конструкций по данному договору во владение и пользование ответчику в спорный период.
Поскольку истцом не исполнена обязанность по передаче имущества, являющегося предметом договора аренды, ответчику, вывод судов об отсутствии на стороне последнего обязанности по оплате пользования арендованным имуществом следует признать правомерным.
Как следствие, правомерен вывод судов об отказе в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.09.2009 N Ф03-4468/2009 по делу N А51-10479/2008
“…При рассмотрении спора суд правильно квалифицировал правоотношения сторон как вытекающие из арендных обязательств, регулируемых главой 34 ГК РФ, и руководствовался статьями 309, 606, 611, 655 ГК РФ.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходил из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие исполнение обязательства по передаче имущества в аренду, а также размер задолженности по договору аренды.
Согласно пункту 1 статьи 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
При заключении договора аренды 01.06.2005 МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа приняло на себя обязательство передать имущество по акту приема-передачи (приложение N 2) в течение пяти календарных дней после подписания договора, придав ему значение неотъемлемой части договора.
В нарушение статьи 65 АПК РФ МУ Управление муниципальным имуществом администрации Артемовского городского округа, основывая исковые требования о взыскании долга на договоре аренды от 01.06.2005, не представило акта приема-передачи объектов аренды арендатору, который является неотъемлемой частью договора и приложением N 2 к договору.
Отсутствуют в материалах дела и иные доказательства, которые бы подтвердили факт передачи истцом ответчику в пользование спорного имущества по договору аренды от 01.06.2005.
С учетом изложенного у истца отсутствует право требования уплаты арендной платы по заключенному сторонами договору аренды от 01.06.2005 за спорный период. В связи с чем, как правильно указал суд апелляционной инстанции, довод заявителя о размере арендной платы не имеет значения для дела…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.09.2015 N Ф04-24670/2015 по делу N А46-16487/2014
“…Из материалов дела следует, что 26.05.2014 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества (далее – договор), в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 718,7 кв. м, расположенное по адресу: г. Омск, ул. Завертяева, 28, в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию.
Предприниматель Ольшанский В.М. 09.11.2014 направил в адрес предпринимателя Саркисяна Д.К. претензию с требованием погасить образовавшуюся задолженность по внесению арендных платежей, однако ответа не последовало, что явилось основанием для обращения истца в суд.
Арбитражные суды, отказывая в удовлетворении требований, указали на отсутствие подписанного акта со стороны ответчика, что свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
Применительно к статье 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
При таких обстоятельствах арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что отсутствие подписанного акта со стороны предпринимателя Саркисяна Д.К. свидетельствует о фактическом неисполнении сторонами обязательств по приемке-передаче объекта аренды.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.04.2014 по делу N А03-9540/2013
“…Ссылаясь на неисполнение ООО “Тельманский” обязательств по внесению арендной платы, предприниматель обратился в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 164, 431, 433, 425, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, исходил из недоказанности факта передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнения сторонами каких-либо условий договора аренды земельных участков, свидетельствующих о достигнутом сторонами соглашении.
Выводы суда первой инстанции, поддержанные судом апелляционной инстанции, основаны на правильной оценке доказательств по делу, соответствуют установленным обстоятельствам и не противоречат действующему законодательству.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание указанные нормы права, суды правомерно отметили, что предприниматель должен доказать факт передачи обществу в пользование спорных земельных участков и принятие их обществом без каких-либо замечаний.
Материалами дела подтверждается, что предприниматель не представил акт приема-передачи спорных земельных участков обществу, сославшись на его утерю. При этом общество отрицало составление такого акта и принятие в арендное пользование перечисленных земельных участков.
Оценив доказательства в их совокупности и установив, что предпринимателем не представлены надлежащие доказательства, подтверждающие факт передачи обществу в аренду спорных земельных участков и исполнение сторонами договора аренды, суды правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.07.2013 по делу N А45-7113/2012
“…Из материалов дела следует, что 01.11.2011 между ООО “Альянс четырех” (арендодателем) и ООО “Инженерные сети” (арендатором) был подписан договор аренды нежилого помещения (далее – договор), расположенного на первом этаже 5-этажного жилого дома, находящегося по адресу: г. Новосибирск, ул. Станиславского, д. 34 (далее – помещение).
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь арендатор в силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что факт приема-передачи помещения не доказан.
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 N 13689/12).
Арбитражные суды, установив отсутствие в договоре условий об удержании аванса в качестве любого вида платежа, имеющего обеспечительный характер, права на зачет этого платежа по иным обязательствам, а также действий сторон по приемке-передаче помещения и исполнению договора, пришли к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удержания ответчиком аванса…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.04.2011 по делу N А81-3588/2010
“…Из материалов дела следует судом первой инстанции установлено, что между ОАО “Уренгойнефтегазгеология” (арендодатель) и ООО “Специализированная Многопрофильная Компания” (арендатор) заключен договор аренды буровой установки от 03.03.2009 N 94/09, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору в аренду буровую установку БУ75Бр-70-мПС с учетом комплектующих (согласно акту приема-передачи), заводской N 2865, инвентарный N 4180 для выполнения арендатором работ по строительству скважины N 3Н Южно-Русского месторождения (пункт 1.1 договора).
Во исполнение договора аренды вышеуказанное оборудование на скважине N 180 Хадырьяхинского месторождения ОАО “Уренгойнефтегазгеология” передано арендатору по акту приема-передачи.
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга по первоначальному иску, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.03.2011 по делу N А45-8773/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Арбитражный суд, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая решение о взыскании долга по арендной плате в сумме 58 886, 99 руб. за период с 01.02.2010 по 28.02.2010 обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за указанный период. Соответственно, суд также правомерно взыскал с ответчика неустойку в виде пени в размере 0,25% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с 01.02.2010 по 28.02.2010 в размере 7 949,88 руб…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.12.2010 по делу N А03-9441/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 329, 330, 331, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга и пени по договорам аренды от 01.12.2009 и оказания агентских услуг от 16.11.2009, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных и агентских правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных и коммунальных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договорам.
Суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции нормы материального и процессуального права применены верно. Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению как необоснованные и противоречащие гражданскому законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А27-1730/2010
“…В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая решение о взыскании основного долга, обоснованно исходил из возникновения между сторонами арендных правоотношений, нарушения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, а также отсутствия доказательств надлежащей оплаты по договору.
Выводы суда являются правильными, соответствуют материалам дела и действующему законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2010 по делу N А45-8777/2009
“…Как следует из материалов дела, 26.01.2006 между Федеральным государственным учреждением “Новосибирский опытный лесхоз” (далее – ФГУ “Новосибирский опытный лесхоз”) и ООО “Реабилитационный центр Клименко” заключен договор N 01/01-06 аренды участка лесного фонда Российской Федерации сроком на 49 лет.
Поскольку обществом не была погашена задолженность по арендной плате, а также пени за несвоевременное внесение арендной платы, департамент природных ресурсов обратился в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды и о взыскании арендной платы и пени.
Суд, исходя из условий пунктов 6.1, 6.2, 6.3 договора аренды и установив подтвержденными материалами дела то, что спорный участок лесного фонда фактически не был передан обществу по акту, общество не осуществляло пользование участком лесного фонда, отказал в удовлетворении требований в части взыскания задолженности по арендной плате и пени.
Материалы дела не содержат доказательств, подтверждающих передачу спорного участка обществу по передаточному акту, а также выдачу лесного билета.
Из представленного департаментом природных ресурсов акта проверки использования земель лесного фонда от 20.08.2009, усматривается, что общество не осуществляло пользование спорным участком лесного фонда.
Согласно содержанию статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
В пункте 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Поскольку обязанность по внесению арендной платы в силу закона определяется фактом передачи в пользование имущества, суд с учетом установленных обстоятельств по делу сделал правомерный вывод об отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы и пени на основании договора аренды.
Следует признать правильным вывод суда первой инстанции о том, что пункт 8.1 договора аренды, предусматривающий начисление арендной платы с момента государственной регистрации, противоречит пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.12.2009 по делу N А27-7795/2009
“…Как следует из материалов дела Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и ЗАО “Барачатский” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 11.04.2007 N 05-0337/ю. В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 42:05:0101004:0077, площадью 52,30 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся по адресу: Крапивинский район, в границах АО “Красный ключ”, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемого к договору и являющегося его неотъемлемой частью. Согласно пункту 1.2 договора земельный участок предоставляется для сельскохозяйственного производства; срок действия договора установлен с момента его подписания, т.е. с 11.04.2007 и заключен до 11.03.2008 (п. 2.1 договора); в силу пункта 2.3 договора его условия применяются к отношениям сторон, возникшим с 14.07.2006.
Отказывая Комитету во взыскании арендной платы за период с 14.07.2006 по 10.04.2007, арбитражный суд исходил из установленных по делу обстоятельств и положений статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в реальном предоставлении последнему имущества в пользование, а также учитывал разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, изложенные в пункте 10 Информационного письма.
При этом суд учитывал и то, что истец в силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт занятия спорного земельного участка ответчиком ранее даты заключения договора аренды от 11.04.2007 N 05-0337/ю.
Исходя из установленных по делу обстоятельств и положений договора аренды земельного участка (пункт 6.2), статей 329, 330, 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд правомерно удовлетворил иск частично в части взыскания пеней, применив статью 333 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.01.2017 N Ф05-18664/2016 по делу N А40-17440/2016
“…Открытое акционерное общество “Объединение “Вымпел” (далее – истец) 01.02.2016 обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Медиа Маркет” (далее – ответчик) о взыскании пени в размере 1 337,16 долларов США и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 860,58 долларов США.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на выполнение взятых на себя обязательств по передаче ответчику в пользование на правах аренды нежилых помещений по договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11, тогда как ответчик свои обязательства по внесению арендной платы в июле, августе и сентябре 2014 года исполнял ненадлежащим образом, что явилось основанием для начисления неустойки, предусмотренной пунктом 9.5 договора аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11. Истцом также было заявлено требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 03.09.2014 по 11.02.2015 и с 12.02.2015 по 25.01.2016.
Ответчик, возражая против удовлетворения заявленных требований, указывал в том числе на то, что в рамках других судебных разбирательств по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015 было установлено, что истец с июля 2014 года прекратил ответчику доступ к арендованным помещениям, тем самым исключил возможность исполнения арендатором своей обязанности по внесению платежа за спорный период.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
В том случае, если арендодатель, вопреки условиям договора, препятствует арендатору в фактическом пользовании объектом аренды, возможно наступление последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Исходя из изложенного, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
С учетом вышеизложенного суд округа приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции о возложении на ответчика обязанности по уплате неустойки являются ошибочными и сделанными без учета установленных обстоятельств по ранее рассмотренным делам между теми же сторонами и по тому же договору аренды от 03.08.2011 N ВП/АР-232/11.
Таким образом, доводы истца, приведенные в кассационной жалобе, направлены на пересмотр вступивших в законную силу судебных актов по делам N А40-140648/2014 и N А40-110598/2015, тогда как это противоречит требованиям Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и не входит в полномочия суда кассационной инстанции в рамках настоящего спора по делу N А40-17440/2016, поэтому у суда округа отсутствуют основания для отмены обжалуемого истцом постановления…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.09.2015 N Ф05-12469/2015 по делу N А40-22016/15
“…Префектура ЦАО города Москвы (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “Ярмарка “Центральная” (далее – ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 2 019 599 рублей 60 копеек и пеней в размере 8 773 142 рублей 40 копеек.
Изучив материалы дела, проверив соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения судами норм материального и процессуального права, доводы кассационной жалобы и возражения относительно низ, заслушав представителей истца и ответчика, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Между тем, как установлено судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении спора, в данном случае акт приема-передачи места под размещение нестационарного торгового объекта не составлялся и ответчиком не подписывался, ответчик факт передачи ему места под размещение объекта отрицает.
С учетом изложенного суды на основе оценки представленных доказательств признали, что истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал факт исполнения им обязательства по передаче места под размещение объекта, в связи с чем он не вправе требовать с арендатора задолженности по арендной платы и неустойки.
При указанных обстоятельствах с учетом положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска и взыскания с ответчика денежных средств…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.03.2015 N Ф05-2621/2015 по делу N А40-81476/14
“…Поскольку, по мнению арендодателя, ООО “Дэнс Фест” ненадлежащим образом исполнял свои обязательства по договору в части внесения арендной платы за первый месяц аренды (май 2014 г.) в сумме 400 000 руб., а направленное уведомление от 16.05.2014 г. об оплате оставлено арендатором без удовлетворения, ООО “КС-Плаза” обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных ООО “КС-Плаза” исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1.3 договора арендодатель обязан передать помещения арендатору, а арендатор – принять помещение в срок до 10 мая 2014 года. Передача помещений осуществляется на основании передаточного акта с одновременным фотографированием помещений.
Между тем судами обеих инстанций установлено, что передаточный акт сторонами не составлялся.
Указанное не оспаривалось представителем ООО “КС-Плаза” в судебном заседании кассационной инстанции.
Кроме того, судами первой и апелляционной инстанций обоснованно установлено, что арендодателем не предоставлено в материалы дела доказательств, бесспорно подтверждающих как факт передачи арендатору спорного помещения, так и факт уклонения арендатора от подписания передаточного акта (ст. 65 АПК РФ).
Исходя из вышеуказанного, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку факт передачи спорного помещения в определенный договором срок материалами дела не подтвержден, следовательно, требования первоначального иска о взыскании задолженности по арендной плате и начисленной на нее суммы неустойки удовлетворению не подлежат…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2009 N КГ-А40/12790-08 по делу N А40-23236/08-52-233
“…Судом установлено, что обязанность по передаче арендованного имущества субарендатору была исполнена субарендодателем только 22.09.2005 г., что подтверждается актом приема-передачи от 22.09.2005 г.
Согласно п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено, что обязанность субарендатора оплачивать арендную плату возникла у него лишь с момента фактической передачи арендованного имущества, в связи с чем задолженность ответчика по арендной плате за период с 22.09.2005 г. по 30.09.2005 г. включительно (окончание срока аренды), составила 32835 руб. с учетом частично внесенной арендной платы за сентябрь 2005 года в сумме 275613 руб., что подтверждается платежным поручением от 10.10.2005 г.
С учетом установленного и на основании ст. ст. 309, 310, 328, 395 ГК РФ суды правомерно удовлетворили иск в части, взыскав с ООО “Рентол” в пользу ИП Ф.В.В. 32835 руб. долга, 23303 руб. 54 коп. неустойки.
Суд кассационной инстанции находит выводы судов соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.02.2017 N Ф06-17737/2017 по делу N А49-5578/2015
“…Как установлено судом апелляционной инстанции, 25.11.2010 между Управлением по имущественным и градостроительным отношениями администрации города Пензы (арендодатель), правопреемником которого в силу решения Пензенской городской думы от 29.05.2009 N 55-6/5 и положения является истец, и ТСЖ “Зеленая поляна” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передает арендатору земельный участок, кадастровый номер 58:29:00000000:248 площадью 543 000 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Ленинский лесхоз, для размещения малоэтажной жилой застройки в едином комплексе с существующей застройкой, а арендатор принимает на себя обязательство вносить арендную плату в размере 45 702 руб. 50 коп. в месяц.
Ответчиком оплата производилась не в полном размере.
Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным требованием.
Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, в силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Таким образом, обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование.
Оценив доводы ответчика о невозможности использования им всей площадью размером 543 000 кв. м в связи с тем, что в указанную часть входит и земельный участок с кадастровым номером 58:29:3001001:27 площадью 5720 кв. м, принадлежащий Пензенской области, суд апелляционной инстанции правомерно признал его обоснованным.
Факт принадлежности земельного участка площадью 5720 кв. м Пензенской области и невозможности использования указанного участка ответчиком подтверждается свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок, расположенный по адресу г. Пенза, Ленинский лесхоз, квартал 35, уч. N 1, письмом Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” по Пензенской области от 19.11.2011 о необходимости исправления кадастровой ошибки в сведениях государственного кадастра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:0000000:248, расположенного по адресу г. Пенза, ул. Ленинский Лесхоз, решением Федерального государственного бюджетного учреждения “Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии” по Пензенской области о наличии кадастровой ошибки, копиями вступивших в законную силу решений по делам N А49-6490/2012 и А49-3506/2013.
При таких обстоятельствах судом установлено и является доказанным, что фактически ответчику передан во владение и в его пользовании в настоящее время находится земельный участок площадью 537 280 кв. м.
Суд кассационной инстанции считает, что судом при рассмотрении спора правильно определен предмет доказывания по делу, установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи с учетом доводов сторон и сделан правильный вывод по делу…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.03.2013 по делу N А12-5267/2012
“…По общим правилам пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, арендодатель вправе требовать с арендатора внесения арендной платы с момента состоявшейся передачи объекта аренды, а не с момента заключения договора (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Из анализа приведенных норм права при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача вещи, если не доказано обратное, и наоборот, отсутствие такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.
Данные положения согласуются и с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом положений данной процессуальной нормы арендодатель, требуя взыскание арендной платы, обязан доказать факт передачи объекта аренды в состоянии соответствующем условиям договора и его назначению, а также относящимися к нему документами, без которых не допускается эксплуатация указанного объекта.
Судебные инстанции, исследуя спорные обстоятельства, установили, что ООО “Свигус”, требуя взыскания арендной платы по договорам субаренды от 04.05.2009 N 1, от 04.05.2009 N 2, от 04.05.2009 N 3, не представило каких-либо доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное владение и пользование арендатору (предпринимателю).
По условиям пункта 2.1.1 указанных договоров арендодатель обязался передать технику арендатору по актам приема-передачи.
Однако соответствующие акты между участниками арендных отношений не составлялись и не подписывались, данный факт подтвержден сторонами и не оспаривается, не имеется и доказательств, свидетельствующих об уклонении арендатора в принятии техники.
С позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды двух инстанций, руководствуясь статьями 382, 606, 614, пункт 2 статьи 615 ГК РФ, установив, что истец не представил доказательств, подтверждающих фактическую передачу техники во временное пользование и владение предпринимателю, а также заключил договор субаренды с нарушением требований действующего законодательства, правомерно отказали в иске…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2012 по делу N А55-7965/2011
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Вместе с тем, пунктом 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что арендодатель, не исполнивший обязательство по передаче сданных в аренду объектов недвижимости в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему объектов аренды.
Из материалов дела следует, что акт приема-передачи земельного участка был подписан сторонами одновременно с подписанием договора, то есть 18.01.2010, и не содержит каких-либо сведений о передаче земельного участка ответчику 22.12.2009 или в более ранний период.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства пользования предпринимателем земельным участком в период с 22.12.2009 по 17.01.2010, суды в данном случае пришли к обоснованному выводу о том, что распространение действия договора аренды земельного участка от 18.01.2010 на период с 22.12.2009 не является достаточным основанием для взыскания с ответчика в пользу истца арендной платы за указанный период времени…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.05.2010 по делу N А65-28188/2009
“…Общество с ограниченной ответственностью “Торговый дом “БУТЕ” (далее – ООО “ТД “БУТЕ”, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Гриндаль” (далее – ООО “Гриндаль”, ответчик) о взыскании долга за арендную плату в размере 120 000 руб. на основании статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 иск удовлетворен, с ООО “Гриндаль” в пользу ООО “ТД “БУТЕ” взыскано 120 000 руб. долга и 4100 руб. расходов по государственной пошлине.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2010 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 20.11.2009 отменено, по делу принят новый судебный акт. В удовлетворении исковых требований ООО “ТД “БУТЕ” отказано.
В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Статьей 3 договора аренды от 28.05.2009 N 76 предусмотрено, что в течение 3-х дней с момента подписания договора арендодатель обязуется передать, а арендатор принять помещение по акту приема-передачи, подписываемому сторонами, с указанием состояния помещения, и подтверждающему факт передачи помещения арендодателем и его приемки арендатором.
Судом установлено, что акт приема-передачи имущества не составлялся.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции о том, что истцом не доказан факт передачи помещений по договору аренды ответчику, является правомерным.
Оснований для переоценки выводов суда апелляционной инстанции не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.01.2010 по делу N А12-10588/2008
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ИП Московченко Н.Е. (арендодатель) и ООО “Фарматика” (арендатор) заключен договор аренды от 26.04.2007, по которому во временное пользование и владение арендатора предоставлялось нежилое помещение общей площадью 33,14 кв. метров, расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: г. Волгоград, ул. 50 лет Октября, д. 13, кв. 3.
Пунктом 1.1 договора стороны предусмотрели, что передача помещения должна оформляться актом приема-передачи.
Содержащиеся в судебном постановлении выводы, что арендатор обязан вносить арендные платежи только за фактическое пользование имуществом, основаны на материалах дела и действующем законодательстве.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.
Учитывая, что арендодатель доказательств, подтверждающих передачу нежилого помещения в фактическое пользование и владение арендатору, не представил, а последний оспаривает данный факт, оснований для взыскания арендных платежей за спорный период не имелось…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2010 по делу N А13-986/2010
“…Ссылаясь на то, что спорное помещение по договору аренды истцу не предоставлялось и им не использовалось, а полученные денежные средства являются неосновательным обогащением ответчика, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования, придя к выводу о том, что доказательства, подтверждающие факт передачи и факт пользования Обществом в период с октября 2008 года по апрель 2009 года указанным в договоре помещением, отсутствуют, следовательно, уплаченные истцом в счет арендной платы денежные средства являются неосновательным обогащением предпринимателя.
В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, арендатор в свою очередь обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Встречное обязательство по внесению арендной платы возникает у арендатора только после фактической передачи ему предмета аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 ГК РФ арендатор обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 ГК РФ).
Поскольку арендодатель не доказал факта передачи и пользования арендатором спорным помещением, суды правомерно посчитали полученные ответчиком денежные средства его неосновательным обогащением…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2010 по делу N А56-43639/2009
“…Суд отказал в иске о взыскании долга и пеней, поскольку пришел к выводу о том, что КУГИ не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих передачу имущества в пользование ответчику.
Поскольку арендная плата является платой за пользование имуществом, а истцом не представлено доказательств передачи арендатору здания по договору аренды, то суд, отказывая во взыскании долга и пеней, правомерно руководствовался статьей 650 и пунктом 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
По условиям договора аренды арендодатель обязался передать здание по акту приема-передачи не позднее 10 дней с даты подписания договора; акт подписывается арендодателем, арендатором и балансодержателем и прилагается к договору; если здание находится во владении арендатора, акт не составляется, а об исполнении обязанности арендодателя передать здание арендатору указывается в особых условиях.
Акта, оформленного в соответствии с пунктом 2.1.1 договора, в материалах дела не имеется. В разделе 6 “Особые условия” договора нет указания на то, что здание на момент подписания договора находится во владении Общества.
Следовательно, обязательство арендодателя передать здание не считается исполненным до предоставления его арендатору во владение и пользование и подписания сторонами соответствующего акта.
Таким образом, суд правомерно пришел к выводу об отказе во взыскании арендной платы и пеней…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.01.2010 по делу N А56-17565/2009
“…Как следует из материалов дела, ЗАО “Веда-Система” и ЗАО “СЭБ Лизинг” заключили договор от 08.08.2008 N 21/08/08, согласно которому последнему в аренду сроком до 07.07.2009 предоставлены нежилые помещения, находящиеся на втором этаже бизнес-центра “Веда-Хаус”, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Петроградская набережная, дом 20, литера А.
В силу пункта 2.1 названного договора арендодатель обязуется передать помещения, а арендатор – принять их в срок не позднее 01.12.2008. Подтверждением передачи помещений является акт приема-передачи (пункт 2.2 договора).
Платежным поручением от 15.08.2008 N 1671 ЗАО “СЭБ Лизинг” перечислило ЗАО “Веда-Система” авансовый платеж за первый и последний месяцы в размере 3 121 436 руб.
Пунктом 5.4 договора от 08.08.2008 N 21/08/08 предусмотрено, что арендатор вправе расторгнуть договор до истечения его срока с предупреждением арендодателя о своем намерении не позднее чем за три месяца до момента расторжения. В этом случае арендодатель возвращает арендатору неиспользованные арендные платежи за последний и предпоследний месяцы аренды помещений (пункты 6.3, 6.4 договора).
Как усматривается из материалов дела, в письме от 05.11.2008 N 3885 ЗАО “СЭБ Лизинг” уведомило ЗАО “Веда-Система” о намерении досрочно расторгнуть спорный договор.
Кроме того, судами установлено и материалами дела подтверждается, что с момента заключения названного договора и до его расторжения спорные помещения во владение и пользование истца не передавались (это не оспаривается ответчиком), то есть между сторонами не возникло фактических отношений по аренде помещений. Из положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендная плата представляет собой плату за пользование имуществом. С учетом обстоятельства того, что ЗАО “СЭБ Лизинг” спорными помещениями не пользовалось, суды правомерно указали на то, что удерживаемые ответчиком денежные средства в силу положений статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации являются неосновательным обогащением, и обоснованно удовлетворили заявленные ЗАО “СЭБ Лизинг” требования.
Так как у истца отсутствовала обязанность вносить арендные платежи, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за спорный период, упущенной выгоды за период с 01.02.2009 по 05.02.2009 и неустойки за просрочку внесения арендной платы и правомерно отказали в удовлетворении встречного иска…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-1099/12 по делу N А07-12132/2011
“…В силу ст. 611, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из приведенных норм права следует, что договор аренды предполагает встречное исполнение обязательств.
Таким образом, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду помещений, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему этих помещений (п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Принимая во внимание, что факт передачи имущества обществу “Стиль-Евро” не доказан и сведений об обращении общества “Уфахимчистка” к обществу “Стиль-Евро” с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате в материалах дела не имеется, вывод суда об отсутствии нарушенного или оспариваемого права истца и оснований для судебной защиты путем признания данного договора незаключенным следует признать верным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 12.04.2012 N Ф09-1735/12 по делу N А47-3222/2011
“…Согласно правовой позиции, изложенной в п. 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Исходя из названных норм по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.
Учитывая, что факт использования спорного помещения предпринимателем Дегтяревым С.А. в период с 06.11.2008 по 28.02.2010 подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 09.08.2010 по делу N А47-4123/2010, суд кассационной инстанции считает, что выводы судов о доказанности фактического использования данного помещения предпринимателем Дружининым Н.Ю. в период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года не соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам.
Таким образом, требования общества о взыскании арендной платы с предпринимателя Дружинина Н.Ю. за период с ноября 2009 года по сентябрь 2010 года нельзя признать обоснованными…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
“…Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.12.2009 N Ф09-10247/09-С3 по делу N А47-2629/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между обществом “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” (арендодатель) и обществом “Оренбургская МК – 99” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения, указанные в приложении N 1 к данному договору, находящиеся в зданиях, расположенных в г. Оренбурге по ул. Чистопольской, д. 1а и ул. Манежной, д. 9 – 9а.
В п. 1.4 договора аренды нежилых помещений от 04.12.2008 N 593-43 стороны предусмотрели, что названный договор одновременно является актом приема-передачи помещений.
В п. 5.1 договора аренды содержится условие о том, что договор вступает в силу с даты его подписания и распространяет свое действие на отношения сторон с 01.04.2008 по 31.12.2008 включительно.
Суд первой инстанции удовлетворил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2008 по 17.02.2009, исходя из наличия у ответчика неисполненной обязанности по внесению арендной платы за спорный период.
Суд апелляционной инстанции изменил решение суда первой инстанции и удовлетворил требование общества “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” о взыскании задолженности по арендной плате за период с 04.12.2008 по 17.02.2009 в сумме 164 199 руб. 63 коп. В удовлетворении остальной части требования отказано. При этом суд апелляционной инстанции исходил из того, что в материалах дела отсутствуют доказательства передачи ответчику арендуемых помещений ранее 04.12.2008.
Толкование условий п. 1.4 договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 позволяет сделать вывод о том, что арендуемое имущество передано арендатору без составления акта приема-передачи помещений в момент заключения договора.
Доказательств того, что спорное имущество передано арендатору 01.04.2008, в силу чего между обществами “Межрегиональная распределительная сетевая компания Волги” и “Оренбургская МК – 99″ возникли обязательственные отношения, на которые могли быть распространены условия договора аренды от 04.12.2008 N 593-43, материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за пользование нежилыми помещениями на основании договора аренды от 04.12.2008 N 593-43 возникла у ответчика с момента заключения указанного договора и передачи арендуемых помещений, то есть с 04.12.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8943/09-С3 по делу N А07-7927/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 162-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 7713 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0207, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.06.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.06.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 149 420 руб. 12 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8942/09-С3 по делу N А07-7908/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 164-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 9987 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0217, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРИП) договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 28.05.2007, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 28.05.2007.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 315 289 руб. 58 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.11.2009 N Ф09-8940/09-С3 по делу N А07-7911/2009
“…Как следует из материалов дела, истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 28.02.2007 N 161-07, по условиям которого комитет передал, а общество приняло в аренду на срок с 29.12.2006 по 29.12.2009 земельный участок общей площадью 15 166 кв. м, кадастровый номер 02:55:01 01 40:0205, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Коммунистическая.
В п. 3.1 договора стороны предусмотрели, что в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 29.12.2006.
Указанное в договоре имущество передано арендодателем арендатору 28.02.2007 по акту приема-передачи.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд.
Изменяя решение суда в части взыскания задолженности по арендной плате и распределения судебных расходов, суд апелляционной инстанции исходил из того, что правоотношения между сторонами возникли с момента передачи имущества, спорный договор является заключенным с момента его государственной регистрации – с 30.04.2008, соответственно, условия данного договора о начислении неустойки применяются с 30.04.2008, судебные расходы подлежат распределению между сторонами в соответствии с требованиями ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что согласно выписке из ЕГРИП договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 30.04.2008, в связи с чем суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что данный договор является заключенным с 30.04.2008.
В силу п. 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
По смыслу указанной нормы распространение условий договора на предшествующий его заключению период возможно в том случае, когда между сторонами фактически существовали соответствующие отношения.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что земельный участок передан во владение и пользование ответчика 28.02.2007 по акту приема-передачи. Установив, что доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании земельного участка ранее данной даты, в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что обязанность оплатить пользование земельным участком в размере арендных платежей возникает у ответчика с 28.02.2007.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания основного долга в сумме 478 790 руб. 61 коп…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.08.2015 N Ф10-2399/2015 по делу N А62-7006/2014
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 02.04.2014 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) был заключен договор N 284/м аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, площадью 39 446 кв. м с кадастровым N 67:27:0000000:819, расположенного по адресу: г. Смоленск, в районе проспекта Строителей – улицы Рыленкова для размещения спортивно-оздоровительного комплекса, сроком по 02.04.2017.
26.09.2014 в адрес ответчика было направлено уведомление N 24/513 от 26.09.2014 с требованием в срок до 15.04.2014 погасить образовавшийся долг в размере 3 690 866 руб. 78 коп. за период с 01.08.2012 по 20.09.2014 и пеню в размере 8 082 998 руб. 28 коп., начисленную за период с 20.09.2012 по 29.10.2014, а в случае неуплаты в указанный срок арендатору предлагалось расторгнуть договор аренды.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы в вышеуказанный период и образование вследствие этого задолженности, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды обоснованно руководствовались следующим.
В п. 3.2 договора аренды содержалось условие о том, что арендная плата исчисляется начиная с 1-го числа месяца, следующего за датой издания постановления администрации города Смоленска о предоставлении участка в аренду, независимо от даты регистрации договора или его подписания, и составляет с 01.08.2012 по 31.12.2012 – 1 005 821 руб. 23 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2013 – 2 413 970 руб. 95 коп.; с 01.01.2013 по 31.12.2014 – 859 376 руб. 87 коп., которое соответствует п. 3.2 примерной формы договора аренды, являющегося приложением N 3 к административному регламенту администрации города Смоленска по предоставлению муниципальной услуги “Предоставление в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Смоленска”, утвержденному постановлением администрации города Смоленска от 30.06.2011 N 1184-адм, и направлено на стимулирование участников земельных правоотношений к активному поведению на этапе согласования и заключения данных договоров.
При этом обществом представленный договор подписан с протоколом разногласий, врученным 18.04.2014 истцу, и в предложенной ответчиком редакции п. 3.2 договора арендная плата исчисляется начиная с 02.04.2014.
Следовательно, стороны не пришли к согласию по указанному условию договора, которое возлагало на ответчика обязанность внесения значительной суммы денежных средств при отсутствии пользования земельным участком.
Основным принципом земельного законодательства является платность пользования.
При этом именно с момента принятия участка в аренду подлежит уплате арендная плата.
Согласно материалам дела фактическая передача земельного участка была произведена истцом по акту приема-передачи – 02.04.2014.
Соответственно, судами верно указано на то, что обязанность по внесению платы за пользование переданным имуществом возникает с момента, когда началось пользование, оснований для иного момента возникновения обязанности по внесению платы за фактическое пользование не имеется.
Принимая во внимание непредоставление земельного участка в пользование ответчику до 02.04.2014, у общества не возникло встречное обязательство по внесению арендной платы до указанной даты.
На основании изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 24.09.2014 по делу N А14-12382/2013
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом заседания комиссии по проведению торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков для строительства на территории муниципального образования город Краснодар “О признании аукциона несостоявшимся по лоту 302-3” от 09.11.2011 г. между Администрацией муниципального образования города Краснодара (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Комаровой Светланой Валерьевной (арендатор) 24.11.2011 г. был заключен договор N 4300017884 аренды земельного участка, общей площадью 800 кв. м, расположенного по ул. Терновой, 29, в поселке Индустриальном города Краснодара, кадастровый номер 23:43:0125026:21, для индивидуального жилищного строительства, сроком до 09.11.2014 г.
При этом акт приема-передачи земельного участка сторонами подписан не был.
06.08.2013 г. в адрес ответчика была направлена претензия за N 29800.26 о погашении задолженности по арендной плате и пени, однако в добровольном порядке ответчиком задолженность не погашена, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Согласно положениям ст. 614 Гражданского кодекса РФ и п. 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование.
В данном случае Комарова С.В. отрицает факт передачи земельного участка, а истцом акт приема-передачи суду не представлен.
С учетом вышеуказанных обстоятельств, у арендатора отсутствуют основания по внесению арендной платы за спорный период, в связи с чем судами правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.04.2014 по делу N А14-7715/2013
“…Истцом в адрес ответчика 28.03.2013 года за исх. N 10900.26 была направлена претензия (л.д. 22 – 25) с предложением погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, которая ИП Комаровой С.А. в добровольном порядке не исполнена.
Изложенные выше обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, дал им правильную юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
В соответствии с правовой позицией, выраженной в пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” (далее – Информационное письмо Президиума ВАС РФ N 66), в силу статей 606, 611 и 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, обязанность арендатора по внесению арендных платежей является встречной по отношению к обязанности арендодателя предоставить имущество в пользование (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).
Ответчик факт передачи ему спорного земельного участка отрицал, акта передачи земельного участка сторонами в материалы дела не представлено, также отсутствуют доказательства его направления администрацией в адрес ИП Комаровой С.А.
Кроме того, истцом не представлены доказательства того, что ответчик фактически использовал земельный участок в спорный период.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии у арендатора обязанности по внесению арендной платы за спорный период, что послужило основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебного акта не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 26.09.2011 по делу N А48-93/2011
“…29 сентября 2009 года между открытым акционерным обществом “Орелгортеплоэнерго” (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Орелтеплогаз” (арендатор) заключен договор аренды объектов коммунальной инфраструктуры N 1/09 (далее – Договор)…
Посчитав, что в соответствии с п. 2.2 Договора срок его действия начался с 01.01.2010 и прекратился 29.12.2010, в связи с чем, арендные платежи должны быть уплачены арендатором за данный период, и, указывая на ненадлежащее исполнение арендатором установленных Договором обязательств по внесению арендных платежей, из-за чего и возникла задолженность в заявленном размере, ОАО “Орелгортеплоэнерго” обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, по акту приема-передачи от 01.01.2010 истец передал, а ответчик принял объекты коммунальной инфраструктуры и пользовался ими в спорный период. При этом доказательств внесения в установленном Договором порядке арендных платежей ответчиком суду не представлено.
При этом, определяя период действия Договора, за который подлежали взысканию вышеуказанные арендные платежи, суд исходил из того, что договор аренды коммунальной инфраструктуры от 29.09.2009 N 1/09 должен рассматриваться как состоявшийся с момента фактической передачи имущества от истца к ответчику, то есть с момента составления акта приема-передачи от 01.01.2010.
Суд кассационной инстанции полагает указанный вывод суда обоснованным ввиду следующего.
Согласно п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Пунктом же 2.2 определено, что Договор считается заключенным с момента подписания акта приема-передачи.
Как установлено судом, фактически спорное имущество было получено арендатором во владение и пользование в январе 2010 года и именно с января 2010 года арендатором осуществлялись действия по оплате имущества.
Нормами ст. 606 ГК РФ также предусмотрено, что по договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Соответственно, суд пришел к правильному выводу, что момент начала действия спорного Договора аренды должен определяться моментом фактической передачи имущества в пользование ответчику…”

2.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, когда возникает обязанность вносить плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Обязанность вносить арендную плату по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента такой регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3605/2011 по делу N А60-35139/2010-С2
“…Определяя размер подлежащих взысканию с предприятия “Кайгородское” задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 28.12.2008, то есть с 12.03.2009.
При этом апелляционным судом обоснованно признан неправомерным вывод суда первой инстанции о взыскании с предприятия “Кайгородское” арендной платы за I квартал 2009 года в полном размере в связи с тем, что в п. 21 договора аренды сторонами предусмотрено распространение условий договора на отношения сторон, возникшие с момента его подписания.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Уральский округ

Примечание: Согласно приведенному ниже Постановлению суд принял решение взыскать помимо арендной платы сумму неосновательного обогащения за пользование имуществом до государственной регистрации договора.
По вопросу о взыскании неосновательного обогащения за пользование имуществом при отсутствии договора см. п. 14.4 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Постановление ФАС Уральского округа от 07.03.2012 N Ф09-6653/10 по делу N А50-30636/2009
“…Упомянутый земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. по акту приема-передачи от 19.08.2005.
Как следует из кадастрового паспорта земельного участка от 29.07.2009 N 5901/301/09-33366, земельному участку площадью 3916,3 кв. м, расположенному по адресу: г. Пермь, ул. Ново-Гайвинская, 110, 19.12.2005 присвоен кадастровый номер 59:01:3210335:12, он относится к категории земель населенных пунктов, имеет разрешенное использование – для строительства автомобильной мойки с баром и магазином сопутствующих товаров.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2010 N 25/050/2010-018 договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О зарегистрирован 24.01.2006, запись о регистрации N 59-59-01/535/2005-779.
Поскольку обязанность по внесению платы за пользование земельным участком предпринимателем надлежащим образом не исполнялась, департамент обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, до момента государственной регистрации договора аренды к отношениям по пользованию земельным участком подлежат применению нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (гл. 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), а после такой регистрации – нормы об аренде (гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что договор аренды от 14.09.2005 N 133-05О является заключенным с 24.01.2006; спорный земельный участок передан предпринимателю Ершову А.В. 19.08.2005; по истечении срока действия договора аренды предприниматель Ершов А.В. земельный участок не возвратил, продолжал им пользоваться при отсутствии возражений арендодателя, на основании чего суды пришли к выводу, что названный договор аренды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на неопределенный срок, нормы законодательства об аренде земельных участков применяются к правоотношениям сторон с 24.01.2006.
Поскольку предпринимателем было заявлено о применении срока исковой давности, исковое заявление по настоящему делу подано департаментом в Арбитражный суд Пермского края 18.09.2009, судами отказано во взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2006 по 23.01.2006.
При таких обстоятельствах суды правомерно частично удовлетворили исковые требования…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2011 N Ф09-3613/11 по делу N А60-35171/10
“…В рассматриваемом случае суд апелляционной инстанции, установив, что спорный договор аренды лесного участка заключен сторонами в связи переоформлением договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999 в соответствии со ст. 72, 74 Лесного кодекса Российской Федерации, п. 2, 3 ст. 4 Вводного закона N 201-ФЗ с изменениями, внесенными Федеральным законом от 24.07.2007 N 217-ФЗ, пришел к верному выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды лесного участка от 29.12.2008 N 414 (до 08.05.2009) действовали условия договора безвозмездного пользования лесами от 20.12.1999, не предусматривающего платность пользования лесами.
При этом суд, принимая во внимание буквальное толкование условий спорного договора аренды, в частности п. 6 в редакции дополнительного соглашения от 21.08.2009, согласно которому арендная плата начисляется со дня, следующего за днем регистрации договора в Управлении Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, обоснованно указал на неправомерность начисления арендной платы до 09.05.2009, в том числе и в спорный период.
При таких обстоятельствах в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2011 N Ф09-3600/2011 по делу N А60-35178/2010-С2
“…Определяя размер подлежащих взысканию с общества “Южаковское” задолженности по арендной плате и неустойки, апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что обязанность по внесению арендной платы за I квартал 2009 года возникла у арендатора с момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008, то есть с 12.03.2009.
На основании п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Согласно разъяснениям, данным в п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, из содержания названной нормы следует, что наличие в договоре названного условия не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным, а равно не изменяет срока его действия. Момент заключения договора, содержащего подобное условие, и срок его действия определяются в соответствии с общими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Установив, что договор аренды лесного участка от 29.12.2008 заключен в связи с переоформлением в установленном законом порядке договора безвозмездного пользования лесами (дата регистрации договора 19.02.1999), апелляционный суд пришел к выводу о том, что до момента государственной регистрации договора аренды от 29.12.2008 действовали условия договора безвозмездного пользования лесами, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с ответчика арендной платы за период с 01.01.2009 по 11.03.2009, и, следовательно, начисленной неустойки.
С учетом изложенного апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и договорной неустойки в сумме 108 725 руб. 62 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-2697/10-С6 по делу N А07-7271/2009
“…Пунктом 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Срок действия договора аренды от 16.06.2008 установлен с момента его государственной регистрации (п. 20 договора).
Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 25.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 27.11.2008, и именно с указанной даты у общества “ЛК “Башлеспром” возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 1 153 035 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 25.08.2005…”

Постановление ФАС Уральского округа от 23.04.2010 N Ф09-2664/10-С6 по делу N А07-7183/2009
“…Суд апелляционной инстанции, исходя из условий договора аренды лесного участка от 24.06.2008, в рамках которого заявлены настоящие исковые требования, и отсутствия в нем указаний на распространение действия договора на правоотношения сторон, возникшие до его заключения, верно указал, что в рассматриваемом случае условия договора аренды от 24.06.2008 являются обязательными для сторон с 27.11.2008 (с момента государственной регистрации договора).
При этом, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, в частности, платежные документы, договоры аренды участка лесного фонда 2005 года и лесного участка 2008 года, суд пришел к выводу о том, что обязательства по оплате арендной платы по договору 2008 года ответчиком не нарушены, в связи с чем указал на отсутствие оснований для взыскания задолженности по арендной плате.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основаниями для отмены или изменения судебного акта в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-924/10-С6 по делу N А07-13386/2009
“…Руководствуясь приведенными нормами права и принимая во внимание установленные обстоятельства дела относительно переоформления существующих арендных правоотношений путем заключения договора от 16.06.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что данный договор аренды, срок действия которого определен сторонами до 16.08.2015, является заключенным с момента его государственной регистрации, то есть с 14.08.2008, и именно с указанной даты у общества “ЛК “Башлеспром” возникла обязанность вносить арендную плату в том размере, который предусмотрен приложением N 4 к данному договору (из расчета 309 240 руб. за квартал), а до переоформления договора аренды у арендатора сохраняется обязанность вносить арендную плату за использование лесного участка в том размере, какой предусмотрен в ранее действующем договоре аренды от 17.08.2005…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.11.2007 N Ф09-9252/07-С6 по делу N А50-20598/2006
“…Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации (п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды от 21.09.2006 N 8765 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 13.10.2006 (л. д. 18).
Претензия, в которой Департамент имущественных отношений Пермской области предложил обществу “Серебряная долина” погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, расторгнуть договор аренды и передать арендованное имущество спортивной школе, направлена обществу 23.11.2006.
Поскольку договор аренды заключен 13.10.2006, разрешая спор, судам надлежало проверить, являются ли требования, изложенные в претензии от 23.11.2006, обоснованными, и имелось ли на момент обращения агентства с требованием о погашении задолженности и досрочном расторжении договора невнесение арендной платы более двух раз подряд…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.11.2006 N Ф09-10393/06-С3 по делу N А07-12115/2006-Г-АЛЛ
“…В силу п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее осуществления (п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора от 28.01.2004 N 1 определен сторонами на период с 28.01.2004 по 01.01.2005. Судом первой инстанции не учтено, что государственная регистрация указанного договора аренды произведена только 14.09.2004 (л. д. 12). При таких обстоятельствах вывод арбитражного суда о надлежащем исчислении долга по арендной плате и неустойки начиная с 28.01.2004 является ошибочным…”

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2006 N Ф09-6227/06-С6 по делу N А60-40568/2005
“…Решением исполнительного комитета от 14.09.1983 заводу “Металлоштамп” отведен в бессрочное пользование земельный участок общей площадью 1,32 га.
05.10.2000 в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации г. Екатеринбурга поступила заявка ОАО “Металлоштамп” на оформление договора аренды земельного участка во исполнение постановления главы г. Екатеринбурга от 25.05.2000 N 530-в.
Администрацией г. Екатеринбурга (арендодатель) и ОАО “Металлоштамп” (арендатор) подписан договор аренды от 29.12.2000 N 1-275, согласно которому арендодатель передал арендатору в пользование земельные участки общей площадью 19347 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лобкова, д. 2, в том числе: сроком на 15 лет – земельный участок площадью 18072 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:003, и сроком на 5 лет – земельный участок площадью 1275 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0108074:004. Данным договором на арендатора не возлагалась обязанность по государственной регистрации договора аренды.
Государственная регистрация договора произведена лишь 22.11.2005 (номер регистрации в Главном управлении Федеральной регистрационной службы Российской Федерации 66-66-01/225/2005-2/9).
Право бессрочного пользования на земельный участок не могло прекратиться с момента подачи заявления ОАО “Металлоштамп” на заключение договора аренды, так как данное заявление выражает лишь волеизъявление землепользователя на переоформление существующего у него права, то есть на замену одного вида права другим, а не на отказ от права бессрочного пользования земельным участком как таковым.
Момент подписания договора в данной ситуации не имеет юридического значения, так как договор аренды земельного участка считается заключенным с момента его государственной регистрации.
Следовательно, право бессрочного пользования земельным участком сохранялось у ОАО “Металлоштамп” до заключения договора аренды, то есть до момента его государственной регистрации.
Поскольку земельный участок оставался у ответчика на праве постоянного бессрочного пользования, формой платы за использование земли для него являлся земельный налог. Судом апелляционной инстанции установлено, что земельный налог в спорный период уплачен ответчиком полностью.
При таких обстоятельствах арбитражным судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика заявленного истцом неосновательного обогащения в виде неуплаченной арендной платы (ст. 1102 – 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации). В удовлетворении исковых требований правомерно отказано…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что обязанность внесения арендных платежей новым арендатором возникает лишь с момента государственной регистрации договора перенайма. Это связано с тем, что первоначальный договор аренды подлежал государственной регистрации.

Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2010 по делу N А62-1668/2009
“…Как установлено судебными инстанциями и не оспаривается сторонами, до июля 2007 года Смоленская городская коллегия адвокатов N 1 производила оплату аренды по договору N 4 от 01.11.2002 путем взаимозачетов.
Однако доказательств внесения арендной платы за период с июля 2007 года по апрель 2009 года в материалы дела не представлено.
При этом, из материалов дела следует, что 10.04.2007 между Смоленской городской коллегией адвокатов N 1 и НО “НФРГО “Патронат” был заключен договор об уступке прав по договору аренды N 4 нежилого помещения от 01.11.2002, согласно которому коллегия адвокатов уступила фонду все свои права и обязанности по договору аренды нежилых помещений, состоящих из трех комнат N N 38, 39 и 41, общей площадью 39,7 кв. м, находящихся по адресу: г. Смоленск, ул. Николаева, д. 36.
В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Факт заключения договора уступки прав от 10.04.2007 с согласия арендодателя подтверждается материалами дела и сторонами не оспаривается.
В этой связи, поскольку первоначальный договор аренды N 4 от 01.11.2002 подлежал государственной регистрации, то соглашение о перенайме этого помещения также должно быть зарегистрировано и согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор уступки прав от 10.04.2007 был зарегистрирован в установленном законом порядке 07.05.2009.
Суды пришли к обоснованному выводу о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период с июля 2007 года по апрель 2009 года с коллегии адвокатов, а не с НО “НФРГО “Патронат” по причине того, что арендатором на основании договора аренды N 4 от 01.11.2002 до регистрации договора уступки прав продолжала оставаться коллегия адвокатов…”

Позиция 2. Обязанность по внесению платы по договору аренды недвижимого имущества, переданного до государственной регистрации договора, возникает с момента передачи имущества арендатору.

Примечание: По вопросу о моменте возникновения обязательств сторон по договору, требующему государственной регистрации, Конституционный суд РФ в Определении от 05.07.2001 N 154-О указал, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимая соответствующим учреждением, не может подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.06.2017 N Ф06-20598/2017 по делу N А49-5345/2016
“…Отказывая ПАО “МРСК “Волги” во включении в договор аренды пункта 3.10 следующего содержания: “Первый арендный платеж должен быть внесен в течение 10 банковских дней с даты государственной регистрации договора”, суды исходили из того, что спорный земельный участок находится во владении общества, в связи с чем пришли к выводу о том, что оплата за пользование земельным участком должна производиться не с момента государственной регистрации договора аренды, а с момента фактической передачи арендованного имущества.
Довод заявителя кассационной жалобы, что обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора в силу статей 606, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации только с момента заключения договора аренды, судебной коллегией отклоняется.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента исполнения обязательства арендодателя по фактической передаче объекта аренды арендатору во временное владение и пользование и отсутствие государственной регистрации договора аренды не освобождает арендатора от оплаты арендной платы при достижении сторонами соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже судебных актах суд, определяя период взыскания арендной платы, учитывал, что арендодатель выставлял счета-фактуры, а арендатор частично вносил платежи за пользование имуществом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.09.2011 по делу N А74-4468/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено арбитражными судами, между департаментом (арендодатель) и ООО “УК “Саянстрой” (арендатор) на основании распоряжения департамента от 02.02.2009 N 109 заключен договор от 02.02.2009 N 3134/09 аренды земельного участка площадью 19748 кв. м, расположенного по адресу: г. Саяногорск, ул. Юбилейная 3а, для строительства жилого комплекса с нежилыми объектами (пункты 1.1, 1.2 договора).
Пунктом 4.1 стороны определили, что договор распространяет свое действие на период со 2 февраля 2009 года по 2 февраля 2012 года.
Участок передан по акту в день подписания договора.
В установленном порядке договор зарегистрирован 7 сентября 2009 года.
Отказ арендатора вносить согласованный договором размер арендной платы послужил основанием обращения с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о неправомерности взыскания арендной платы за период с момента подписания договора аренды до его государственной регистрации кассационным судом во внимание не принимается, поскольку в пункте 4.1 договора стороны согласовали условие о действии договора с 02.02.2009 по 02.02.2012…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 17.08.2011 N Ф03-3572/2011 по делу N А51-14984/2010
“…Поскольку ответчик в период с 10.10.2008 по 16.12.2010 не уплатил в срок и в полной сумме арендные платежи по договору аренды от 22.09.2008, что повлекло согласно уточненному расчету истца наличие задолженности ответчика в сумме 1 499 242 рубля 10 копеек и начисление пени в размере 407 454 рубля 59 копеек за период с 10.11.2008 по 16.12.2010, истец обратился с настоящим иском в суд.
Исследовав и оценив в порядке статей 65, 71 АПК РФ представленные расчет ответчика, счета-фактуры, платежные поручения, справки о расчетах третьего лица (арендодателя), суд пришел к выводу о том, что размер задолженности ответчика за аренду спорных помещений общей площадью 1 178,2 кв. м по состоянию на 01.01.2011 составляет 1 206 082 руб. 07 коп.
Оспаривая указанный размер задолженности, ИП Сигута О.А. ссылалась на незаконное взыскание арендных платежей по договору аренды от 22.09.2008 до момента его государственной регистрации, а также за ряд площадей второго этажа неиспользуемые в рассматриваемый период арендатором.
Согласно печати УФСГР по Приморскому краю договор аренды от 22.09.2008 прошел государственную регистрацию 05.04.2010, в связи с чем с данного момента он считается заключенным по правилам статей 433, 609, 651 ГК РФ.
Проанализировав в порядке статьи 431 ГК РФ условия пункта 5.1 договора аренды, а также учитывая добровольное подписание акта приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008, выставление арендодателем счетов-фактур, частичное перечисление арендатором арендной платы, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о достижении сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за пользование принятых по указанному акту от 01.10.2008 помещений.
Подписав акт приема-передачи N 1-1 от 01.10.2008 добровольно, ответчик фактически согласился с принятием всех нежилых помещений с указанной в этом акте даты.
При таких обстоятельствах удовлетворение исковых требований на сумму 1 206 082 руб. 07 коп. произведено судом апелляционной инстанции правомерно на основании указанных выше норм закона…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2014 N Ф05-14741/13 по делу N А41-2685/12
“…Кассационная коллегия отклоняет также довод заявителя кассационной жалобы о том, что обязательство арендатора по внесению арендной платы возникает с момента государственной регистрации договора аренды, исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судами положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В настоящем деле судами установлено, что стороны договора аренды согласовали все существенные условия данной сделки, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; объект аренды был передан в пользование арендатору, т.е. договор аренды реально исполнялся, вследствие чего у арендатора возникло обязательство по внесению арендной платы с момента фактической передачи объекта аренды в пользование…”

Постановление ФАС Московского округа от 03.04.2006 N КГ-А40/1424-06 по делу N А40-40344/05-77-344
“…По акту приема-передачи недвижимое имущество передано ответчику в аренду 17.01.2003.
Судом установлено, что с момента передачи – 17.01.2003 ответчик пользовался нежилыми помещениями, являющимися объектом аренды.
С учетом установленного и в соответствии со ст. 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора производить плату за пользование арендуемым имуществом, суд сделал правильный вывод об удовлетворении иска.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 17.05.2004 – с момента государственной регистрации, не могут быть признаны соответствующими закону – ст. ст. 606, 614 ГК РФ…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.02.2015 N Ф06-21062/2013 по делу N А55-8079/2014
“…Индивидуальный предприниматель Кочетова Любовь Валерьевна (далее – истец, ИП Кочетова Л.В.) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском, с учетом уточнений, к индивидуальному предпринимателю Кочетову Эдуарду Анатольевичу (далее – ответчик, ИП Кочетов Э.А.) о взыскании 18 446 019 руб., в том числе 16 124 822 руб. основного долга по первой части арендной платы с 01.07.2012 по 31.05.2014 и по второй части арендной платы, 673 404 руб. неустойки по твердой части арендной платы, 1 647 793,35 руб. затрат на электроснабжение (октябрь, ноябрь, декабрь 2013 года).
Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.07.2012 между ИП Кочетовой Л.В. (арендодатель) и ИП Кочетовым Э.А. (арендатор) заключен договор аренды.
Объекты переданы истцом и приняты ответчиком в пользование по акту от 01.07.2012.
Поскольку доказательств погашения задолженности по арендной плате ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено, судебные инстанции обоснованно удовлетворили требования истца, взыскав 16 124 822 руб.
Довод ответчика о том, что просрочка по оплате аренды возникла по вине истца ввиду того, что договор, заключенный 01.07.2012, был зарегистрирован лишь 14.12.2012, обоснованно отклонен судами в силу следующего.
В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” указано, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется.
Таким образом, как правильно указали суды, отсутствие государственной регистрации договора аренды не является препятствием для его исполнения либо основанием для освобождения от его исполнения.
Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.07.2012, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.07.2012.
С момента подписания договора и принятия имущества ответчик взял на себя обязательства по внесению арендной платы за пользование имуществом.
Государственная регистрация договора является лишь способом подтверждения возникших договорных отношений в целях защиты прав третьих лиц от недобросовестного поведения сторон договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
“…Учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в пункте 6 Информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, суд апелляционной инстанции правомерно посчитал необоснованным довод ООО УК “Деловая репутация” о том, что задолженность по договору аренды в отношении данной организации подлежит взысканию с момента регистрации договора аренды, а не с момента его подписания, поскольку ответчик пользовался спорным участком с 26.10.2007. Данный факт подтвержден актом приема-передачи от 26.10.2007…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.06.2013 по делу N А63-9974/2012
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления от 29.03.2011 N 448 (т. 1, л.д. 16-18), администрация (арендодатель) и глава крестьянского (фермерского) хозяйства Лукинов С.Г. (арендатор) подписали договоры аренды спорных земельных участков от 29 марта 2011 года (т. 1, л.д. 19-22, 27-30, 35-38, 44-47, 52-55, 60-63, 68-71, 76-79, далее – договоры аренды). Согласно пунктам 1.2 договоров аренды они заключены сроком на 15 лет и вступают в силу с даты их регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав. В пунктах 1.3 договоров аренды отражено, что земельные участки являются государственной собственностью и фактически переданы арендатору без актов приема-передачи. Размер годовой арендной платы установлен пунктами 3.1 договоров аренды, расчет суммы арендной платы приведен в приложениях к договорам.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что ответчик принял в свое владение спорные земельные участки к моменту подписания договоров аренды (29.03.2011), что подтверждается содержанием их пунктов 1.3. Документы, свидетельствующие об иной дате получения участков главой крестьянского (фермерского) хозяйства Лукиновым С.Г., судам не представлены. Спор по вопросу об исполнении арендодателем обязанности по передаче земельных участков арендатору между сторонами отсутствует.
Фактическое использование для целей сельскохозяйственного производства спорных участков, поступивших во владение арендатора, зависит исключительно от его воли, поэтому суды обосновано отклонили доводы главы крестьянского (фермерского) хозяйства о том, что он не использовал землю до государственной регистрации договоров аренды и не получил прибыли. Вступление во владение спорными участками до регистрации договоров аренды от 29.03.2011 для целей, не связанных с их непосредственным использованием по назначению, предприниматель не обосновал и документально не подтвердил. Условия о внесении платы за земельные участки и возможности их использования арендатором исключительно после государственной регистрации сделок в заключенных сторонами договорах аренды отсутствуют.
Таким образом, при рассмотрении спора судебные инстанции правомерно исходили из того, что плата за использование переданных истцом ответчику земельных участков в период до государственной регистрации (вступления в силу) подписанных сторонами договоров аренды подлежит взысканию. Установленный судами размер платы за землепользование в спорный период ответчиком не оспорен.
Ссылка заявителя на недействительность пунктов 1.3 договоров аренды от 29.03.2011 подлежит отклонению, поскольку стороны свободны в определении условий заключаемых ими сделок (статьи 1, 421 Гражданского кодекса). Передача арендодателем арендатору предмета договора аренды непосредственно в момент подписания договора законом не запрещена. От получения участков в свое владение и пользование до государственной регистрации сделок предприниматель не отказывался.
Судебные инстанции верно применили нормы материального права, представленные сторонами доказательства всесторонне исследовали и дали им надлежащую правовую оценку, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2010 по делу N А32-78/2009
“…Решением от 08.06.2009 требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу администрации 281 289 рублей 61 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.01.2003 по 30.06.2009, в остальной части иска отказано.
Как видно из материалов дела, администрация Заветного сельского округа г. Армавира (арендодатель) и предприниматель (арендатор) 01.06.1999 сроком до 01.06.2048 для использования складских помещений заключили договор N 385-К (3800003664) аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения площадью 16 978 кв. м, расположенного в п. Заветный, 2-ой пр. Пушкина, 69/12.
Арендная плата подлежала оплате с 01.06.1999 года ежеквартально равными частями, не позднее 10 числа начала квартала (пункт 3.5 договора).
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы администрация обратилась в арбитражный суд с иском.
Доводы заявителя о том, что обязательство ответчика по внесению арендной платы возникло с 19.09.2007, то есть с момента государственной регистрации договора аренды, не могут быть признаны соответствующими статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд принял во внимание, что начальный срок оплаты согласован сторонами в пункте 3.5 договора аренды. Кроме того, при использовании земельного участка в нарушение статьи 1 (пункт 1 подпункт 7), 65 (пункт 3) Земельного кодекса Российской Федерации без оплаты с землепользователя подлежит взысканию неосновательное обогащение, исчисленное по ставкам арендной платы за период пользования.
Предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам, изложенным в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 20.01.2010 по делу N А63-5885/2009
“…25 ноября 2008 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 6930 аренды земельного участка площадью 3607 кв. м (кадастровый номер 26:12:022405:64) сроком на 3 года по ул. Гражданской 2-д в квартале 25 для проектирования и строительства торгово-офисного центра. Согласно пункту 3.2 договора арендная плата начисляется с 30.12.2005; арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями в полном объеме в срок до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 текущего года (пункт 3.3 договора аренды).
12 декабря 2008 года договор аренды от 25.11.2008 N 6930 зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору аренды от 25.11.2008 N 6930, обратился с иском в арбитражный суд.
В пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что арендодатель, который не исполнил обязательство по передаче сданных в аренду нежилых помещений в момент заключения договора или иной установленный договором срок, вправе требовать с арендатора внесения арендной платы только после фактической передачи последнему нежилых помещений.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, по договору аренды от 25.11.2008 N 6930 спорный земельный участок передан обществу 25 ноября 2008 года. Доказательств иного комитетом не предоставлено.
Поскольку комитет не доказал передачу земельного участка обществу ранее заключения договора аренды от 25.11.2008 N 6930, суд правомерно сделал вывод о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества только с 25.11.2008.
Таким образом, вывод суда об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного комитетом требования основан на установленных по делу обстоятельствах и соответствует приведенным нормам права…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.07.2014 N Ф09-3293/14 по делу N А50-12934/2013
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством лесного хозяйства Пермского края (арендодатель, в настоящее время – Министерство) и обществом “Ресурс” (арендатор) заключен договор аренды лесного участка от 14.12.2011 N 634, согласно условиям которого обществу “Ресурс” предоставлен во временное пользование лесной участок площадью 8221,2 га, расположенный по адресу: Пермский край, Косинский муниципальный район, Косинское лесничество, Косинское участковое лесничество, кварталы 78, 317, 391 – 400; Варышано-Чураковское участковое лесничество, кварталы 45, 119, 121 – 123, 166, 167 – 172, 199; Косинское сельское участковое лесничество, кварталы 1 – 3, 8, 9, 11, 12, 16, 19.
Срок действия договора установлен сторонами с даты государственной регистрации по 31.12.2048 (п. 21 договора). Государственная регистрация договора аренды произведена 20.03.2012.
Названный лесной участок площадью 8221,2 га передан обществу “Ресурс” по акту приема-передачи.
Установив, что обязательство по внесению арендной платы за пользование спорным лесным участком за период с ноября 2012 г. по октябрь 2013 г. обществом “Ресурс” не исполнено, доказательств внесения арендной платы за пользование участком лесного фонда в спорный период в согласованном сторонами размере в материалы дела не представлено, проверив произведенный Министерством расчет подлежащей взысканию суммы задолженности, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 6 194 292 руб. 94 коп. задолженности по арендной плате за названный период, в том числе 590 667 руб. 35 коп. – в федеральный бюджет, 5 603 625 руб. 59 коп. – в бюджет Пермского края.
Ссылка общества “Ресурс” на отсутствие оснований для взыскания арендной платы за период до государственной регистрации договора аренды, произведенной только 20.03.2012, рассмотрена и обоснованно отклонена судами, так как отсутствие государственной регистрации договора с учетом того, что сторонами спора достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, договор исполнялся – лесной участок передан обществу “Ресурс”, оно осуществляло пользование им, не освобождает арендатора от исполнения обязанности по внесению арендной платы (п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.06.2011 N Ф09-3436/11-С3 по делу N А47-8912/2010
“…Довод общества “Николь” о том, что обязанность по внесению арендной платы возникла у него с момента государственной регистрации договора, судами отклонена со ссылкой на правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 05.07.2001 N 154-О, согласно которой право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не подменяет собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, а призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Договор подписан сторонами 17.04.2009, его государственная регистрация осуществлена 07.11.2009, при этом факт пользования ответчиком арендованным имуществом в обозначенный период им не отрицается и подтвержден представленным в материалы дела актом приема-передачи объекта от 17.04.2009.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.02.2010 N Ф09-843/10-С6 по делу N А07-13145/2009
“…При рассмотрении спора судом установлено, что между комитетом и предпринимателем заключен договор аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08, согласно которому предпринимателю предоставлен в аренду земельный участок площадью 1400 кв. м с кадастровым номером 02:55:010709:1, расположенный по адресу: Советский район городского округа “Город Уфа”, ул. Минигали Губайдуллина, рядом с домом N 5, для эксплуатации автомойки на срок с 28.04.2008 по 28.04.2013.
Указанный земельный участок передан комитетом предпринимателю по акту приема-передачи от 14.05.2008.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 13.04.2009 N 01/056/2009-330 государственная регистрация договора аренды земельного участка от 14.05.2008 N 662-08 произведена 19.06.2008, о чем в данном реестре сделана запись N 02-04-01/121/2008-596.
Поскольку спорный земельный участок был передан предпринимателю 14.05.2008, арендная плата за пользование данным земельным участком подлежит начислению именно с этой даты. Судом произведен перерасчет задолженности предпринимателя по внесению арендных платежей и установлено, что ее размер за период с 14.05.2008 по 10.08.2009 составляет 810 497 руб. 70 коп.
При таких обстоятельствах суд правомерно частично удовлетворил требования комитета о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате за пользование спорным земельным участком и пени…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.08.2013 по делу N А14-14894/2012
“…Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском к индивидуальному предпринимателю Белошицкому Владимиру Александровичу (далее – ИП Белошицкий В.А., ответчик) о взыскании по договору аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011 задолженности по арендной плате за период с 01.10.2011 по 30.06.2012 в размере 200 677 руб. 20 коп., пени за период с 26.07.2011 по 25.06.2012 в размере 36 455 руб. 63 коп.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 1627-11/гз от 26.04.2011, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель – земли населенных пунктов площадью 7741 кв. м, расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Новосибирская, 69, кадастровый номер 36:34:0306086:105, предоставленный для завершения строительства.
По акту приема-передачи от 26.04.2011 арендованный земельный участок был передан арендатору.
Договор аренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2012, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12.09.2012 N 01/076/2012-138.
Факт передачи арендованного земельного участка в пользование ответчику ранее наступления спорного периода, а именно 26.04.2011 года, подтверждается соответствующим актом (т. 1, л.д. 17).
Судами было верно указано, что спорное обязательство возникло у предпринимателя не позднее указанной в акте даты и не обусловлено последующей государственной регистрацией договора аренды переданного имущества, обязанность обеспечить которую возложена пунктом 5.2.1 договора на самого ответчика, что соответствует правовой позиции, изложенной п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Расчет суммы основного долга, представленный истцом в материалы дела, судами проверен и признан обоснованным…”

2.3. Вывод из судебной практики: Если недвижимое имущество передано по договору перенайма, подлежащего государственной регистрации, до такой регистрации, то обязанность вносить арендную плату возникает у нового арендатора с момента передачи имущества.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2013 по делу N А55-22727/2012
“…ООО “ЛОТС-1” передало ответчику права и обязанности по договору от 18.04.2008 N 228 на основании договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, о чем сделана запись регистрации 14.07.2011 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Вышеуказанный земельный участок был передан ООО “Ибица” по акту приема-передачи от 29.06.2009.
Министерство, указывая, что ООО “Ибица” ненадлежащим образом исполняло обязанность по своевременному внесению арендной платы за использование земельного участка, в результате чего у общества образовалась задолженность за период с 01.08.2009 по 18.01.2012, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая обжалуемые судебные акты, исходили из того, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 был зарегистрирован 14.07.2001, в связи с чем пришли к выводу, что обязательственные отношения по договору от 18.04.2008 N 228 возникли между Министерством и ответчиком с указанной даты, поскольку договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 считается заключенным в силу статей 389, 391, 433, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации с момента его государственной регистрации.
По этим же основаниям судами были отклонены доводы Министерства о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у общества с момента передачи ему земельного участка, то есть с 29.06.2009.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации” (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), следует, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Постановление Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13, которым в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 внесено указанное разъяснение, опубликовано на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 21.03.2013, в связи с этим правовая позиция, изложенная в данном Постановлении, является обязательной при вынесении судебного акта.
Таким образом, вывод судов о том, что договор передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009 является незаключенным до его государственной регистрации и не порождает правовых последствий до его регистрации, то есть до 14.07.2011, в связи с чем отсутствуют правовые основания для взыскания арендной платы с ответчика за пользование спорным земельным участком с момента его передачи и до момента государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей (перенаем) от 29.06.2009, не соответствует указанной правовой позиции.
При таких обстоятельствах, поскольку обжалуемые судебные акты приняты на основании норм права в истолковании, расходящемся с толкованием, данным в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (с учетом дополнений, внесенных Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), которое в силу Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 62 “О внесении дополнений в пункт 61.9 главы 12 Регламента арбитражных судов Российской Федерации” подлежит применению с даты его опубликования (21.03.2013) и с этого момента считается определенной практика применения законодательства, на положениях которого основано это постановление, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело – передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 19.09.2013 N Ф09-9610/13 по делу N А60-19904/2012
“…В связи с приобретением обществом у предприятия в собственность части здания, между администрацией и обществом заключено дополнительное соглашение от 25.06.2006 N 1 к договору аренды, в соответствии с которым права и обязанности арендатора указанного земельного участка возникают у ответчика с 26.01.2005.
Дополнительное соглашение зарегистрировано 21.12.2012.
Администрация, ссылаясь на то, что общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по уплате арендной платы в период 26.01.2005 по 30.04.2012, в связи с чем образовалась задолженность в размере 401 221 руб. 78 коп., обратилась в арбитражный суд с соответствующим исковым заявлением.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды обоснованно исходили из следующего.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505041:0030 в соответствии с дополнительным соглашением от 25.06.2006 N 1 к договору аренды от 04.04.2006 N 5-1184 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судами также установлено, что обязательство по внесению арендной платы обществом надлежащим образом не исполнено. Задолженность общества по арендной плате согласно расчету администрации за период с 26.01.2005 по 30.04.2012 составила 401 221 руб. 78 коп.
Установив, что доказательств погашения задолженности по арендной плате обществом не представлено, суды пришли к верному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований. При этом суды по ходатайству ответчика применили срок исковой давности и удовлетворили исковые требования частично, взыскав с общества в пользу администрации задолженность по арендной плате в сумме 199 358 руб. 78 коп. (ст. 195, 196, 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом судами рассмотрены и обоснованно отклонены доводы общества об отсутствии у администрации правовых оснований для взыскания арендной платы.
В соответствии с п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации *** <*> от 21.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 принято 25.01.2013, а не 21.01.2013;
в документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду “…Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13…”.

Таким образом, суды правильно указали, что, поскольку на момент подписания ответчиком дополнительного соглашения от 25.05.2006 N 1 отсутствовали какие-либо разногласия по предмету аренды, то факт его регистрации лишь 21.12.2012 правового значения не имеет, а его условия распространяются на отношения, предшествующие дате регистрации.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования частично…”

2.4. Вывод из судебной практики: Обязанность арендатора по внесению арендных платежей новому собственнику возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2017 N Ф08-6966/2017 по делу N А32-5176/2017
“…Суды установили, что в период действия договоров аренды от 01.04.2013 N 79-13-И и от 18.02.2013 N 3-13-И произошла смена арендодателя помещений (собственника переданного в аренду имущества).
Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
К обществу с даты государственной регистрации перехода права собственности в силу закона перешли права и обязанности арендодателя по договорам аренды с банком. Поскольку с этого момента институт выбыл из арендных правоотношений, он утратил право на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Внесенные арендатором институту арендные платежи за период после перехода права собственности на объекты аренды к обществу являлись неосновательным обогащением ответчика и подлежали возврату. Вопрос о лице, уполномоченном на предъявление соответствующих требований к прежнему арендодателю, арендатор и общество разрешили в дополнительных соглашениях к договору аренды, что соответствует положениям статей 617, 1102 Гражданского кодекса и разъяснениям, приведенным в абзаце 4 пункта 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
При таких обстоятельствах судебные инстанции правомерно удовлетворили исковое заявление общества…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-5285/2009
“…Факт нахождения имущества в одновременном пользовании другого лица не имеет правового значения, ибо Предприниматель был осведомлен о наличии такого обременения.
В пункте 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, заключенного прежним собственником (за исключением изменения в договоре сведений об арендаторе).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, до государственной регистрации права собственности на названный объект недвижимости Филатов А.А. не имел права требовать уплаты арендатором денежных средств за пользование имуществом, поэтому Комитет обосновано взимал с общества с ограниченной ответственностью “Салон-парикмахерская “Элита” арендную плату…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2009 N Ф04-1821/2009(3351-А27-47) по делу N А27-8417/2008-1
“…Судом установлено, что 27.12.2007 между Комитетом и ООО “Траверс” заключен договор аренды объекта нежилого фонда находящегося в собственности города Кемерово N 9833. По его условиям в аренду передано нежилое помещение, общей площадью 902,70 кв. м, расположенное по адресу: г. Кемерово, ул. Островского, 23.
Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что срок действия договора аренды установлен с 01.12.2007 по 01.12 2013.
ООО “Траверс” обязательство по внесению арендных платежей исполняло несвоевременно и не в полном объеме до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное нежилое помещение, в результате чего, у ответчика образовалась задолженность за период с 01.06.2008 по 07.07.2008 в сумме 204 816,81 руб. Комитет обратился в арбитражный суд.
Суды установили, что 05.05.2008 между Комитетом (продавец) и Беспаловым А.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 933, в соответствии с указанным договором, продавец продает, а покупатель приобретает в собственность нежилое помещение общей площадью 902,7 кв. м, расположенное в подвальном и первом этажах пятиэтажного дома по адресу: Кемерово, ул. Н. Островского, 23. Переход права собственности был зарегистрирован управлением Федеральной регистрационной службы по Кемеровской области 07.07.2008, регистрационный номер 941/5/0:1001/А/2612/5.
Суды обоснованно приняли во внимание пункт 14 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” от 25.02.1998 N 8, в котором разъяснено, что до государственной регистрации права собственности покупатель не вправе распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку право собственности на это имущество сохраняется за продавцом.
Суды, руководствуясь вышеназванными нормами, пришли к правомерному выводу о том, что до момента государственной регистрации перехода права собственности к Беспалову А.А. собственником нежилого помещения оставалось муниципальное образование г. Кемерово.
Арбитражный суд, установив, что договор аренды не был прекращен, арендованное имущество ответчиком не было возвращено, пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик, являясь арендатором, обязан исполнять обязательства по внесению арендной платы в соответствии с условиями договора, в том числе за период с 01.06.2008 по 07.07.2008…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.08.2011 N КГ-А40/9205-11 по делу N А40-3798/11-16-33
“…Истец просит взыскать задолженность по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 15.08.2002 г. N 12006-Z и пени по указанному договору всего в размере 302 038 руб. 04 коп. с учетом дополнительного соглашения от 01.06.2005 г. N 3 за период с 01.07.2010 г. по 19.07.2010 г., ссылаясь на несвоевременное внесение ответчиком арендных платежей.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 17.09.2008 г. по делу N А41-7789/08 установлено, что собственником земельного участка, общей площадью 100 000 кв. м, кадастровый номер 50:11:002 0218:0028, расположенного по адресу: Московская область, Красногорский район, вблизи д. Новое Аристово, согласно выписке из ЕГРП от 13.05.2008 г. N 98/009/2008-1223, является Российская Федерация.
В связи с этим, суды обеих инстанций правильно указали на то, что с момента регистрации права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок, в силу пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, новым арендодателем по договору аренды земельного участка N 12006-Z от 15.08.2002 года является уполномоченный орган, действующий от имени Российской Федерации.
Таким образом, в период, за который истец просит взыскать задолженность и пени, Минимущество Московской области не обладало правом распоряжаться земельным участком, в данном случае сдавать его в аренду, и соответственно требовать уплаты арендных платежей, в связи с чем суды обеих инстанций сделали правильный вывод об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.04.2012 по делу N А12-13619/2011
“…Комитет по управлению имуществом администрации городского округа-город Камышин (далее – Комитет по управлению имуществом, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Второй ИнвестДом” (далее – ООО “Второй ИнвестДом”, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 107 827,73 руб. по договору от 15.07.1999 N 236 за период с 01.12.2010 по 18.01.2011 – до момента передачи арендованного имущества новому собственнику.
В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец увеличил исковые требования до 383 706,50 руб. за период с 01.12.2010 по 23.02.2011 – до момента государственной регистрации договора купли-продажи.
Решением арбитражного суда Волгоградской области от 03.11.2011, оставленным без изменения постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.01.2012, заявленные исковые требования удовлетворены в размере 107 827,73 руб. за период с 01.12.2010 по 18.01.2011.
Из материалов дела следует, что между истцом и обществом с ограниченной ответственностью “Тамерлан” 01.12.2010 заключен договор купли-продажи встроенного нежилого помещения N 98, расположенного по адресу: г. Камышин, ул. Волгоградская, д. 1, общей площадью 935,7 кв. м, арендуемого ООО “Второй ИнвестДом”.
Между тем государственная регистрация перехода права собственности за обществом с ограниченной ответственностью “Тамерлан” на указанное помещение произведена лишь 24.02.2011 (свидетельство от 24.02.2011, запись регистрации N 34-34-04/004/2011-219).
Согласно представленному истцом расчету требования о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 15.07.1999 N 236 заявлены к ответчику в сумме 374 147,01 руб. – долг по арендной плате и 9559,49 руб. – долг по пени за период с 01.12.2010 по 23.02.2011.
Удовлетворяя иск частично, суды признали обоснованными требования истца о взыскании арендной платы до фактической передачи помещения покупателю, то есть до 19.01.2011.
Судебная коллегия не может согласиться с выводами нижестоящих судов исходя из следующего.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 “О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Аналогичные разъяснения даны в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с даты перехода права собственности на недвижимое имущество на покупателя.
Поэтому прежний собственник вправе до даты регистрации перехода права собственности на нового собственника требовать оплаты за пользование спорным помещением с арендатора.
Учитывая, что право собственности у общества с ограниченной ответственностью “Тамерлан” на спорное нежилое помещение возникло с момента государственной регистрации перехода права собственности на него – с 24.02.2011, отказ в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей до даты регистрации перехода права собственности за спорный период признается ошибочным…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010
“…Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, в силу закона ООО “Ветер перемен” с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009 стал арендодателем по договору аренды.
В связи с этим ООО “Ветер перемен” письменно уведомило арендатора – Самарский облпотребсоюз о смене собственника, а также указало по каким реквизитам следует осуществлять арендную плату по договору аренды.
При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Право на получение арендных платежей перешло к ООО “Ветер перемен” с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 02.10.2009…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.10.2011 по делу N А55-23269/2010
“…По положениям статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).
Исходя из изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что право на получение арендных платежей перешло к истцу с момента государственной регистрации его права собственности на переданное в аренду имущество, то есть с 09.07.2009.
Указанные выводы судом апелляционной инстанции признаны правомерными.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.06.2009 по делу N А65-16052/2008
“…При переходе права собственности в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации на сданное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. При этом независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый собственник приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
С учетом того, что на основании договора купли-продажи от 15.12.2006 N 286 право собственности на спорные нежилые помещения приобрел гражданин Байрамов Р.Р., последний признается арендодателем названного объекта недвижимости и соответственно вправе требовать арендной платы в свою пользу с момента регистрации права.
Согласно свидетельства о государственной регистрации от 30.07.2007 серии 16 АА 288851 право собственности у гражданина Байрамова Р.Р. возникло на помещение 28.07.2007, таким образом, МУ “КЗИО ИК МО г. Казани” вправе требовать доходы от сдачи помещения в аренду ООО “Лига-С” до указанной даты…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2014 N Ф07-978/2014 по делу N А56-31016/2013
“…Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (пункты 1 и 2 статьи 551 ГК РФ).
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Поскольку право собственности Руднева Г.В. на спорное помещение зарегистрировано 24.05.2013 и в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты предпринимателем Хавренковым Д.В. арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 226 170 руб. 81 коп. задолженности по арендной плате и 29 007 руб. 79 коп. пеней, начисленных на основании пункта 4.9 договора аренды.
Оснований для отмены принятых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2012 по делу N А26-1641/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 13.01.2000 N 14 аренды нежилого подвального помещения площадью 173,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 11, под продовольственные магазины, на срок 01.01.2000 – 30.12.2000.
Администрация (продавец) и Кальенен Игорь Андреевич (покупатель) по результатам аукциона заключили договор от 11.01.2011 N 01 купли-продажи арендуемого Обществом нежилого помещения, подписали акт приема-передачи помещения от 11.01.2011.
В установленном законом порядке 09.02.2011 за Кальененом И.А. зарегистрировано право собственности на указанное помещение.
Ссылаясь на неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы за 01.01.2011 – 08.02.2011, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о прекращении обязательства ответчика по внесению арендной платы Администрации с 11.01.2011. Довод истца о необходимости внесения арендных платежей до государственной регистрации перехода права собственности на имущество суды отклонили, сославшись на акт приема-передачи от 11.01.2011 и положения статей 425, 432, 433, 407, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Кассационная инстанция считает, что суды неправильно применили нормы материального права к установленным фактическим обстоятельствам дела, что повлекло неправомерный отказ истцу в удовлетворении требований в заявленном размере.
Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статьи 131, 223 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества Администрация перестала быть стороной по договору аренды только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (09.02.2011). Следовательно, ответчик обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до указанной даты.
При рассмотрении спора суды не учли, что покупателем являлся не арендатор помещения…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 по делу N А26-1703/2012
“…Письмом от 09.03.2011 Администрация уведомила предпринимателя о продаже арендованного им помещения Билькову Г.И. и о том, что с даты государственной регистрации перехода права собственности на помещения к покупателю начисление арендных платежей в пользу Администрации прекращается. Администрация также указала арендатору на необходимость погасить задолженность по арендной плате за период с января 2011 года по 15.02.2011 и пеням по состоянию на 15.02.2011 и приложила к письму расчет долга и пеней.
Поскольку предприниматель не погасил задолженность, Администрация обратилась с настоящим иском в суд.
Согласно статье 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику; арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором; в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации; исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ; в то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
Таким образом, в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний собственник и арендодатель перестает быть стороной по договору только с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю. Исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Следовательно, арендатор обязан платить арендную плату прежнему собственнику и арендодателю до даты государственной регистрации перехода права собственности на арендованную недвижимость к покупателю.
Кассационная инстанция считает эти выводы правильными, соответствующими нормам материального права и установленным судами обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.08.2012 по делу N А56-19854/2011
“…Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, находящегося на балансе федерального казенного предприятия “Управление торговли Ленинградского военного округа”, для использования под торговлю. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006. В акте отмечено, что техническое состояние здания удовлетворительное.
На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 N 1359 федеральное казенное предприятие “Управление торговли Ленинградского военного округа” преобразовано в Управление торговли. В ходе приватизации государственного имущества названное здание передано в собственность Управления торговли.
Право собственности истца на спорное здание зарегистрировано 08.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АД N 045065).
Поскольку Общество не вносило плату за пользование зданием, Управление направило ему претензию от 03.12.2010 с требованием уплатить долг и указало, что является собственником здания. В уведомлении от 11.01.2011 Управление торговли вновь потребовало от Общества погасить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды или известить об отказе его расторжения.
Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска Управления торговли в части взыскания 1 256 905 руб. 08 коп. долга и 300 000 руб. пеней, расторжения договора аренды и выселения.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.
Ввиду изложенного в спорный период обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежали исполнению в пользу истца. К тому же ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период прежнему кредитору…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2012 по делу N А56-32173/2011
“…Таким образом, право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.
На основании указанного протокола между ОАО “Фонд имущества Санкт-Петербурга” (продавцом) и ООО “Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова” (покупателем) заключен договор от 01.03.2011 N 9937-НЗ купли-продажи данных объектов недвижимости.
В то же время материалами дела не подтверждается факт регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к покупателю.
При указанных обстоятельствах право собственности на объекты недвижимости сохранилось за Санкт-Петербургом и КУГИ вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в соответствии с условиями договора до момента регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к ООО “Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова”.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы за 01.03.2011 – 31.03.2011, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО “Северо-Западная Финансовая группа” 3 315 743,73 руб. задолженности перед КУГИ…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.10.2010 по делу N А21-14507/2009
“…Администрация муниципального образования “Гурьевский район” (арендодатель) и ООО “Кемпинг “Фестивальный” (арендатор) заключили договор от 24.12.2002 N 558, в соответствии с которым арендатор принял в аренду сроком до 30.12.2022 сформированные земельные участки в границах согласно прилагаемым планам земель площадью 0,4775 га и 0,5251 га для обслуживания и эксплуатации нежилых зданий в пос. Заозерье Гурьевского района Калининградской области.
Согласно договору купли-продажи от 11.07.2008 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа продало ООО “СанСити” одноэтажное нежилое здание (литера “Н”) общей площадью 194,2 кв. м и земельный участок площадью 4775 кв. м с кадастровым номером 39:03:06 00 11:0030. Указанная недвижимость была передана покупателю по акту приема-передачи от 18.07.2008, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 24.07.2008 N 610461, 610459.
В соответствии с уведомлением от 30.07.2008 N 626 управление муниципального имущества администрации Гурьевского городского округа сообщило ответчику о переходе прав и обязанностей арендодателя по названным договорам аренды к ООО “СанСити” и указало на необходимость заключения новых договоров аренды с новым собственником, либо подписания соглашений об уступке прав и обязанностей.
ООО “СанСити”, как новый собственник указанных объектов недвижимости, неоднократно (30.12.2008, 13.05.2009, 28.08.2009) направляло в адрес ООО “Кемпинг “Фестивальный” уведомления о смене арендодателя, сообщая, что размер арендной платы, установленный органами местного самоуправления г. Гурьевска, не изменился, указывая реквизиты для уплаты аренды. Указанные уведомления ответчиком были получены.
На основании пункта 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (пункт 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 <*> N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: вместо “от 11.02.2002” имеется в виду “от 11.01.2002”.

С учетом изложенного правомерен вывод судов о том, что с момента перехода права собственности к ООО “СанСити” последнее приобрело право на получение арендной платы за пользование ответчиком спорным зданием и земельным участком на основании договоров аренды земельного участка от 24.12.2002 N 559 и нежилых зданий от 01.04.2002 N 31…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 по делу N А05-3672/2008
“…Между МО “Город Архангельск” (продавец) и Предпринимателем (покупатель) 30.10.2006 подписан договор N 331 купли-продажи муниципального имущества, согласно пункту 1.1 которого продавец передает, а покупатель принимает нежилые помещения N 1 – 17 общей площадью 162,2 кв. м, находящиеся по вышеуказанному адресу.
Актом приема-передачи от 31.10.2006 продавец передал, а покупатель принял указанный выше объект недвижимости.
Переход права собственности на указанное помещение к истцу зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Архангельской области и Ненецкому автономному округу 15.10.2007, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 29-АК серии 229318.
Предмет договора купли-продажи находился в долгосрочной аренде по договору аренды от 23.04.1999 N 381, заключенному между МО “Город Архангельск” (арендодатель) и Предприятием (арендатор) сроком на 10 лет под аптеку.
В силу статей 8, 131, 223, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) при отчуждении по договору купли-продажи недвижимого имущества право собственности на него у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права. Согласно пункту 2 статьи 551 названного Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
В данном случае право собственности на арендуемый объект у МО “Город Архангельск” прекратилось, а у Предпринимателя возникло только с 15.10.2007 – с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с договором купли-продажи от 30.10.2006 – и до указанного момента оснований для изменения отношений между МО “Город Архангельск” и Предприятием по аренде вышеназванных помещений не имелось.
Передача МО “Город Архангельск” помещений истцу по акту от 31.10.2006 не свидетельствует о прекращении арендных обязательств, поскольку в установленном порядке изменения в названный договор аренды не вносились, договор не прекращен.
При таких обстоятельствах Предприниматель вправе требовать от Предприятия внесения арендных платежей за период, когда имущество находилось в его собственности, то есть после 15.10.2007.
Следовательно, оплата ответчиком арендных платежей прежнему арендодателю до указанной даты является обоснованной и судом правомерно установлен долг по арендным платежам за период с 15.10.2007 по дату передачи арендованного нежилого помещения истцу 31.01.2008…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А21-2692/2005-С2
“…Кассационная инстанция считает, что арбитражный суд правомерно, в соответствии со статьями 309, 330, 614, 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ООО “Чеслав” арендную плату и пени по договору аренды от 10.04.2003 за пользование помещениями в здании под инвентарным N 22 за период с 01.07.2004 по 04.11.2004 (дата государственной регистрации перехода права собственности к Наумову П.В.)…
Доводу предпринимателя Наумова П.В. о том, что с момента продажи ему здания под инвентарным N 22 и получения выкупной цены Территориальное управление не вправе взыскивать арендную плату с арендатора, дана надлежащая оценка судами обеих инстанций.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что в соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может им распоряжаться, в том числе заключать договоры аренды в отношении данного имущества.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.06.2011 по делу N А32-23119/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Однако сам по себе переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса). Поэтому при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, в силу закона именно новый собственник становится новым арендодателем.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что запись о регистрации за предпринимателем права собственности на приобретенные по договору купли-продажи нежилые помещения внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2009. Следовательно, с указанной даты предприниматель приобрел право на получение арендной платы за пользование спорным помещением и право на предъявление иска о взыскании задолженности с арендатора. Апелляционный суд также установил факт прекращения договора аренды с 01.09.2009 (дата окончания срока его действия).
С учетом фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, вывод апелляционного суда о наличии у истца правовых оснований для взыскания с ответчика арендной платы за время просрочки возврата имущества, соответствует закону (пункт 1 статьи 617, часть 2 статьи 622 Кодекса) и является правильным…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.05.2010 по делу N А32-20449/2009
“…Как видно из материалов дела, и установлено судами по договору аренды от 28.09.2005 N 140, Комитет по управлению муниципальным имуществом города-курорта Анапа (арендодатель) передал во временное владение и пользование предпринимателю (арендатор) нежилое помещение, общей площадью 184,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186/188 для организации работы кафе. Срок договора аренды установлен до 01.09.2010.
По итогам проведения 29.10.2008 аукциона по продаже муниципального имущества, победителем признано общество, с которым управление заключило договор купли-продажи от 29.10.2008 недвижимого имущества: встроенно-пристроенное помещение (кафе “Глобус”) общей площадью 184,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Анапа, ул. Крымская, 186. Данное помещение передано истцу по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 73). Переход права собственности зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.08.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЕ N 883263 (т. 1, л. д. 141).
В связи с неисполнением обязанности по оплате арендных платежей в полном объеме, а также считая, что право требовать уплаты арендных платежей возникло у общества с момента заключения договора купли-продажи от 29.10.2008, истец обратился с иском в арбитражный суд.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 Кодекса).
В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Кодекса исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Таким образом, как правильно указал апелляционный суд, до момента государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество к покупателю собственником нежилого помещения и его арендодателем, оставался продавец (администрация)…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2011 N Ф09-456/11-С6 по делу N А34-1423/2010
“…При рассмотрении названного дела судами установлено, что договор аренды от 01.07.2006 прекратил свое действие с 01.12.2008 в связи с отказом предпринимателя Русакова А.В. от договора.
Предприниматель Русаков А.В., ссылаясь на то, что фактически предпринимателем Шестаковой Т.Ф. здание освобождено 15.01.2010 и обязанность по внесению арендной платы по договору от 01.07.2006, а также платы за пользование после окончания договора надлежащим образом не исполнялась, обратился в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам за период с 19.05.2008 по 01.12.2008 в размере 76 244 руб. из расчета 11 677 руб. 28 коп. за месяц, и неосновательного обогащения за период с 02.12.2008 по 15.01.2010 в размере 477 950 руб. из расчета 36 300 руб. за месяц.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Принимая во внимание указанные нормы, суды верно признали, что право собственности предпринимателя Русакова А.В. возникло с момента государственной регистрации перехода права – 16.06.2008, и с этого момента к истцу перешли права арендодателя по договору аренды, исходя из чего правильно определили начальный период взыскания задолженности по арендной плате с 16.06.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 10.08.2010 N Ф09-6284/10-С3 по делу N А60-3691/2010-С12
“…Как следует из материалов дела, согласно договору аренды муниципального нежилого помещения от 20.11.2005 N 342 комитет по управлению муниципальной собственностью администрации муниципального образования Тавдинский район (арендодатель) передает, предприниматель Хохлов А.В. (арендатор) принимает в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде нежилого помещения N 56 (магазин промышленных товаров), общей площадью 670,1 кв. м, расположенного на первом этаже пятиэтажного кирпичного жилого дома по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96, здание литер А.
Между Тавдинским городским округом (продавец) и Ушаковой Л.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи от 31.08.2007 муниципального имущества на открытом аукционе, по которому продавец продает, а покупатель покупает муниципальное имущество – встроенное нежилое помещение N 56, расположенное по адресу: Свердловская обл., г. Тавда, ул. Ленина, д. 96. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи от 31.08.2007.
Считая, что предпринимателем Хохловым А.В. обязанности по внесению арендной платы за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 исполнены ненадлежащим образом, администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате за указанный период и пени за просрочку внесения арендных платежей.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами (п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”).
Поскольку право собственности Ушаковой Л.А. на спорное нежилое помещение зарегистрировано 09.10.2007, предприниматель обязан уплачивать арендную плату по договору аренды от 20.11.2005 N 342 до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.
Поскольку ответчиком доказательств уплаты задолженности по арендной плате в сумме 57 476 руб. 04 коп. за период с 31.08.2007 по 09.10.2007 не представлено, апелляционным судом правомерно удовлетворены исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в указанной сумме…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.10.2009 N Ф09-7770/09-С6 по делу N А50-1324/2009
“…Как установлено судами, между Комитетом по управлению имуществом г. Перми (правопредшественник Департамента, арендодатель), муниципальным унитарным предприятием “ДЭКРО” Свердловского района (балансодержатель) и предпринимателем Шиловым П.И. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 11.12.1997 N 605-97С, в соответствии с условиями которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2001 помещение общей площадью 98,5 кв. м, расположенное на первом этаже здания, находящегося по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. К. Маркса, д. 30.
Поскольку ответчик не уплатил предусмотренные названным договором арендные платежи, истец обратился в суд с соответствующим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, пришли к выводу о том, что доказательств внесения арендной платы за пользование указанным в договорах от 01.10.2007 помещением ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании 103 861 руб. 77 коп. задолженности и 6091 руб. 31 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.
Довод заявителя о том, что с ответчика необоснованно взыскана арендная плата за пользование помещением после его фактической передачи истцом новому собственнику 17.01.2007, правомерно отклонен судами первой и апелляционной инстанций как основанный на неправильном толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 131 и п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации права собственности и согласно ст. 551 названного Кодекса право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю.
Судами установлено, что истец заключил договор купли-продажи спорного объекта недвижимости от 17.01.2007 N 08/09, при этом переход права собственности от продавца покупателю на данный объект зарегистрирован 09.04.2007
Принимая во внимание указанные обстоятельства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что фактическая передача Департаментом названного помещения новому собственнику до момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество не повлекла за собой изменение обязательств ответчика, возникших из договора аренды от 11.12.1997 N 605-97С…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на арендуемое помещение обязанность арендатора по внесению арендных платежей прежнему собственнику прекращается.

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2009 N Ф10-2109/09 по делу N А64-5311/08-7
“…В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Согласно ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество. Факт возврата ответчиком арендованного имущества истцу до 20.03.2008 ничем не подтвержден.
Не влияет на довод ООО “Радуга-Ф” и тот факт, что Хабаров А.В. до покупки спорного помещения являлся субарендатором части этого помещения, так как до регистрации перехода права собственности Хабаров А.В. должен продолжать вносить субарендные платежи.
21.03.2008 Хабаров А.В. зарегистрировал переход права собственности (л.д. 79). Следовательно, с этого дня вносить арендные платежи в адрес Комитета экономического развития и управления муниципальной собственностью г. Тамбова ответчик не должен.
Ссылка комитета в отзыве на апелляционную жалобу на то, что свидетельство выдано Хабарову А.В. лишь 24.03.2008, а, следовательно, до этой даты комитет может взимать арендные платежи, несостоятельна, так как, в силу п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на приобретенный объект недвижимости возникает не с момента получения свидетельства о регистрации права, а с момента регистрации этого права в ЕГРП…”

2.5. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по уплате арендной платы за период фактического использования арендуемого имущества до заключения договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.05.2018 N Ф01-1775/2018 по делу N А43-23232/2017
“…Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, на основании распоряжения Правительства Нижегородской области от 22.01.2014 <*> N 46-р, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 13.05.2015 N 18-4693с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору в арендное пользование земельный участок (кадастровый номер 52:18:0010521:100), площадью 10996+/-37 квадратных метров, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: Нижегородская область, город Нижний Новгород, Сормовский район, улица Коновалова, около дома N 12, – для проектирования, строительства и ввода в эксплуатацию офисно-складского комплекса с блочно-модульной котельной, срок окончания аренды 02.07.2018.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: распоряжение Правительства Нижегородской области N 46-р “О подготовке проекта о внесении изменений в Правила землепользования и застройки в городе Нижнем Новгороде” имеет дату 22.01.2016, а не 22.01.2014.

В пункте 2.3 сделки стороны согласовали, что действие договора аренды распространяется на фактически сложившиеся отношения по пользованию земельным участком, возникшие с 22.01.2014.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 11.05.2017.
Основанием для обращения Министерства в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском явилось ненадлежащее исполнение Обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
При условии отсутствия доказательств внесения платы за пользование земельным участком суды обоснованно удовлетворили заявленные арендодателем требования о взыскании задолженности, а также применили к неисправному контрагенту договорную ответственность и взыскали с арендатора пени, размер которых установлен в пункте 5.2 договора.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, суд округа отклонил в силу следующего.
В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из пункта 2.3 заключенного Министерством и Обществом договора следует, что стороны согласовали, что договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 22.01.2014, в связи с фактическим пользованием арендатором арендованным земельным участком, указанным в предмете поименованного договора.
Таким образом, последующим заключением договора аренды стороны регламентировали уже имеющиеся между ними арендные отношения, включая обязательства по уплате арендных платежей за прошедший период.
Каких-либо возражений относительно указанных условий сделки Общество не заявляло, протокол разногласий арендодателю не направляло, то есть однозначно согласилось и с периодом пользования земельным участком, и со стоимостью такого пользования.
При перечисленных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали требования Министерства подлежащими удовлетворению в полном объеме…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4983/11 по делу N А50-6606/2010
“…Судом установлено, что между сторонами заключен договор от 01.06.2009 N 388-09, по условиям которого истец обязался предоставить ответчику на возмездной основе возможность прокладки, размещения и последующей эксплуатации кабеля (кабелей) связи пользователя по назначению в каналах линейно-кабельных сооружений связи истца.
Ссылаясь на неоплату ответчиком задолженности по указанному договору за период с июля 2007 года по июль 2009 года в сумме 269 299 руб. 44 коп., истец обратился в суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, также протолковав условия договора и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 425, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу, что договор N 388-09 является договором аренды. Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе разрешение на выполнение работ от 15.07.2007, договор размещения стойки 19 в производственном помещении истца от 31.05.2007, технические условия от 21.05.2007, апелляционный суд признал, что имущество было предоставлено истцом ответчику в пользование 24.07.2007. Указав, что в силу пункта 4.1 договора и статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны распространили действие договора на отношения, возникшие до заключения договора – с 24.07.2007, поэтому отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2010 по делу N А43-14736/2009
“…Как видно из документов и установил суд, Министерство (арендодатель) и ООО “Нижегородский Аквапарк” (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 16.06.2008 N 18-687-с, в соответствии с которым арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи в пользование земельный участок площадью 53352 квадратных метра с кадастровым номером 52:18:030408:0006, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Мещерский бульвар, напротив дома N 3.
В пункте 2.3 договора предусмотрено, что при использовании участка до заключения настоящего договора его условия применяются к отношениям, возникшим до его заключения, с момента фактического использования участка с 11.11.2005.
Согласно пункту 4.2 договора арендная плата начисляется с даты подписания акта приема-передачи участка. В случае применения пункта 2.3 настоящего договора в приложении N 4 производится расчет арендной платы за фактическое использование участка.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязательства по внесению арендных платежей с 11.11.2005 по 16.06.2008.
Суд установил, что сумма задолженности Общества по арендной плате с 11.11.2005 по 16.06.2008 составила 1 018 577 рублей 41 копейку, и на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно взыскал указанную задолженность. Ответчик своевременно не исполнил обязанность по внесению арендной платы, поэтому, руководствуясь пунктом 5.2 договора аренды и статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал подлежащими уплате пени в сумме 79 878 рублей 45 копеек с 21.07.2008 по 26.10.2009. Суд учел, что факт просрочки Обществом внесения арендной платы с 11.11.2005 по 16.06.2008 доказан и подтвержден материалами дела, и обоснованно взыскал с ответчика 114 646 рублей 15 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами с 14.09.2008 по 20.10.2009. На момент рассмотрения спора ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за указанный период, в связи с чем суд правомерно удовлетворил исковые требования.
Довод заявителя о том, что арендная плата должна начисляться с даты подписания акта приема-передачи участка (16.07.2008), противоречит пунктам 2.3, 4.2 договора аренды от 16.06.2008 N 18-687с и приложению N 4 к указанному договору, из содержания которых следует, что Общество приняло на себя обязанность по оплате арендных платежей с 11.11.2005 (с момента фактического использования участка), что соответствует пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.07.2013 N Ф03-2856/2013 по делу N А73-13791/2012
“…Департамент муниципальной собственности администрации г. Хабаровска (ОГРН 1032700332587, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, ул. Карла-Маркса, 66) (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Первый прачечный комбинат” (ОГРН 1072724005254, место нахождения: 680000, Хабаровский край, г. Хабаровск, проспект 60-летия Октября, 124) (далее – общество) о взыскании 548 894 руб. 41 коп., из которых: 464 712 руб. 73 коп. задолженности по арендной плате по состоянию на 01.11.2012 по договору от 26.02.2010 N 138, 84 181 руб. 68 коп. пени, начисленной за период с 10.03.2010 по 01.11.2012.
Согласно передаточному акту от 26.02.2010 земельный участок принят арендатором под благоустройство и используется с 30.11.2007 согласно регистрации права собственности на прачечную и земельный участок.
Неисполнение обществом договорных обязательств в части своевременного внесения арендных платежей за пользование земельным участком послужило основанием для обращения департамента в арбитражный суд с настоящим иском.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в нарушение статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606, 611, 614 Кодекса, а также конкретных обстоятельств дела, связанных с передачей ответчику спорного земельного участка – 26.02.2010, департаментом была неправомерно начислена арендная плата с 30.11.2007 также являлся предметом исследования в апелляционном суде и получил надлежащую правовую оценку.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положение пункта 7.1 договора от 26.02.2010 N 138 о распространении условия по оплате арендной платы на отношения, возникшие с 30.11.2007, не противоречит пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и не свидетельствуют о включении такого условия в сделку помимо воли контрагента ее заключившего. Более того, апелляционным судом учтено, что из содержания акта приема-передачи от 26.02.2010 спорного участка следовало, что таковой на момент его передачи в рамках означенной сделки уже использовался ответчиком с 30.11.2007.
Иных доводов, имеющих существенное значение для рассмотрения данного дела и опровергающих правильность выводов арбитражных судов, в кассационной жалобе не приведено…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.07.2011 N Ф03-2890/2011 по делу N А73-14095/2010
“…Иск обусловлен неисполнением предпринимателем Нерубенко А.В. условий договора аренды от 26.08.2009 N 820 по внесению арендной платы за пользование земельным участком, положения которого распространены сторонами на предыдущий период, начиная с 01.04.2006, вследствие чего имеющаяся задолженность наряду с договорной неустойкой должны быть взысканы с ответчика на основании статей 330, 614 ГК РФ.
Указанный договор аренды от 26.08.2009 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в публичный реестр 21.10.2009 внесена запись за N 27-27-01/086/2009-918 согласно регистрационной надписи.
Кроме того, стороны в пункте 7.1 договора установили, что на момент подписания договора арендатор занимает арендуемый объект с 01.04.2006, в связи с чем условия по оплате арендной платы, применяются к отношениям сторон по аренде объекта, возникшим с указанной в данном пункте даты.
С учетом установленного пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ принципа платного землепользования в Российской Федерации, а также в силу статьи 614 ГК РФ, устанавливающей обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке и сроки, установленные договором, арбитражные суды обоснованно взыскали с ответчика арендную плату за период с 01.04.2006 по 25.08.2009 в сумме 4 973 844 руб. 86 коп…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.01.2010 N Ф03-8064/2009 по делу N А59-2132/2009
“…29.07.2008 между МУП КВКХ (арендодатель) и ООО “Водоканал-2” (арендатор) заключен договор аренды имущества водозаборного комплекса в с. Покровка.
Пунктом 2.2 договора установлен размер арендной платы 10 000 рублей ежемесячно.
Пунктом 4.1 договора установлена обязанность ответчика, оплатить также арендную плату за период фактического пользования с 08.02.2008 по 28.07.2008.
Установив при рассмотрении дела, что ООО “Водоканал-2” пользуется арендованным имуществом, однако обязанности по внесению арендной платы не выполняет, суды обоснованно удовлетворили исковые требования МУП КВКХ.
При этом суды проанализировали условия пунктов 4.1, 4.2 договора и пришли к правильному выводу о том, что договор аренды заключен на неопределенный срок, а период с 08.02.2008 по 28.07.2008 является периодом фактического пользования ООО “Водоканал-2″, предшествовавшим заключению договора, оплата которого специально оговорена в договоре.
В связи с изложенным отклоняются доводы кассационной жалобы о неправильном толковании судами условий договора о сроке договора и размере арендной платы…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.11.2009 N Ф03-5380/2009 по делу N А04-185/2009
“…Установлено, что за Добровольской В.И. в октябре 2002 зарегистрировано право собственности на ряд объектов недвижимости, расположенных в г. Тында по ул. Аямовская, 75, в том числе: два административных здания из сборных щитов с пристройкой площадью 182,2 кв. м, 462,1 кв. м соответственно, котельная из кирпича площадью 173,1 кв. м, гараж, материальный склад каркасный. Данное подтверждается соответствующими свидетельствами о государственной регистрации права от 04.10.2002, 03.10.2002.
Указанные объекты расположены в границах земельных участков, в том числе площадью 486,74 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0033, 267,06 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0034, 597,1 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0035, 431,81 кв. м, кадастровый номер 28:06:010701:0036, которые, в свою очередь, предоставлены Добровольской В.И. для эксплуатации объектов недвижимости согласно постановлению мэра г.Тынды от 13.08.2004 N 1106/5.
Данное подтверждает фактическое использование ответчиком указанных земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, до заключения соответствующих договоров аренды. Иного в материалах дела не представлено и сторонами не оспаривается.
Далее установлено, что при заключении договоров NN з-3107, з-3108, з-3109, з-3140 стороны установили, что их условия распространяются на отношения, возникшие с 13.08.2004 (п. 2.3 договоров). Условиями договоров согласована арендная плата, в том числе за период с 13.08.2004 по 26.02.2007, с 26.02.2007 по 01.01.2008, сроки ее выплаты, а именно за период с 13.08.2004 по 26.02.2007 оплата осуществляется равными долями без начисления пени до 26.02.2008, с 26.02.2007 по 01.01.2008 – помесячная оплата.
В этой связи суд, установив достижение сторонами соглашения о применении к их отношениями, сложившимся до заключения договоров, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению арендодателю расходов за фактическое использование ответчиком земельных участков в виде арендной платы за указанный в договоре период, с учетом требований п. 2 ст. 425 ГК РФ, ст. 614 ГК РФ, п. 4 ст. 22 ЗК РФ сделал обоснованный вывод о наличии правовых оснований для взыскания задолженности в сумме 162 717 руб. 54 коп. по вышеназванным договорам…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А75-6373/2011
“…Из материалов дела видно, что между Предпринимателем (арендатор) и Администрацией (арендодатель) был заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1032, согласно условиям которого, арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 86:18:0101195:0010 общей площадью 2 260 кв. м, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, 34 микрорайон, проспект Мира, на срок с 12.09.2005 по 26.10.2007.
Распоряжением Администрации от 13.05.2010 N 1359 указанный земельный участок предоставлен Предпринимателю в аренду сроком на 4 года с 09.08.2008.
На основании указанного распоряжения между сторонами подписан договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 сроком действия с 09.08.2008 по 08.08.2012.
Предприниматель, ссылаясь на отсутствие возможности пользоваться земельным участком с 09.08.2008 по 29.12.2009, письмом N 81 от 09.11.2010 обратился в адрес Главы города Сургута с требованием внести изменения в договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, исключив из расчета размера арендной платы периоды с 2008 по 2009 годы, а также о пересмотре размера арендной платы за 2010 год с учетом коэффициента 0,8, установленного для субъектов малого и среднего бизнеса.
По пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Пункт 2 указанной статьи предоставляет сторонам право установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая, что ИП Абдуллаев Г.Ш.о. при заключении Договора участвовал в определении его условий, знал на каких условиях заключает договор, был свободен в решении вопроса о заключении договора и определении его условий, при заключении договора стороны согласовали условие об оплате ответчиком задолженности за период предшествующий заключению договора, что не противоречит действующему законодательству, подписав договор, выразил свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе со сроком действия данного договора, с момента государственной регистрации договора у Предпринимателя возникли обязательства по исполнению его условий, в том числе условий пункта 4.2, исходя из того, что надлежащих и достаточных доказательств наличия существенных оснований для внесения изменений, указываемых в исковом заявлении, в договор аренды истцом в материалы дела не представлено, конкретная редакция требуемых ко внесению изменений не указана, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы арбитражного суда по существу спора…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2011 по делу N А27-1270/2011
“…Пунктом 2.3 договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09 стороны согласовали, что условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, возникшим с момента начала фактического использования арендатором земельного участка – с 19.02.2007.
Согласно условиям договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, арендатор самостоятельно ежеквартально (до 10 числа первого месяца квартала, за который производится оплата) перечисляет арендную плату, а также плату за фактическое использование земельного участка, причем первый арендный платеж осуществляется в течение 10-ти дней с момента заключения договора. Обязательство по внесению платежей считается исполненным с момента поступления денежных средств на расчетный счет органа федерального казначейства при надлежащем оформлении платежного документа.
Отказывая в удовлетворении встречного требования о признании незаключенным и недействительным пункта 2.3 договора аренды, суды исходили из того, что в силу статей 421, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным нормативно-правовым актом; стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. При этом судами было принято во внимание, что до заключения договора аренды от 13.11.2009 N 17-11-Н/09, как подтверждается материалами дела, ООО “Троя-У” пользовалось арендованным земельным участком с 19.02.2007.
Выводы судов об отказе в удовлетворении встречных требований соответствуют гражданскому законодательству и не противоречат содержанию пункта 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
В соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Достижение сторонами соглашения о распространении условий договора на ранее возникшие отношения, в данном случае, означает, что отношения по поводу пользования земельным участком действительно существовали до заключения спорного договора и свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды.
Судом кассационной инстанции при проверке материалов дела не установлено оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 08.10.2009 по делу N А03-10487/2008
“…29.12.2007 между Управлением (арендодатель) и ЗАО “Ремметалл” (арендатор) заключен договор аренды N 419-з земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, сроком действия с 03.08.2007 по 03.08.2017 на 10 лет, в соответствии с которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 26 207 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:63:030327:0012, расположенный по адресу: г. Барнаул, ул. Трактовая, 21, с указанием целевого назначения – для эксплуатации производственной базы с железнодорожным тупиком.
При заключении нового договора аренды от 29.12.2007 N 419-з стороны включили в него условия о начислении арендной платы за предыдущий период фактического пользования земельным участком и обязанность арендатора по ее внесению, а именно: арендная плата исчисляется с 06.09.2004, арендная плата с 06.09.2004 по дату вступления договора в силу подлежит внесению арендатором в течение месяца с момента вступления договора в силу, т.е. со дня его государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Алтайскому краю (пункты 3.3 и 3.4, 2.2 договора).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 24.04.2008, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 15.07.2008 N 22-22-01/092/2008-1139.
Арбитражный суд, руководствуясь статьями 8, 125, 200, 214, 307, 309, 310, 329, 330, 422, 425, 433, 606, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, условиями заключенного договора от 29.12.2007 N 419-з, установив факт непрерывного использования ответчиком земельного участка с 21.08.2003, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей за спорный период, исходя из того, собственник земельного участка с 21.08.2003 не менялся, на момент заключения договора аренды арендодатель – лицо, представляющее собственника земельного участка, являлся уполномоченным органом на распоряжение земельными участками, обоснованно отклонив доводы ответчика о пропуске срока исковой давности, пришел к правомерному выводу о том, что у истца возникло право взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 06.09.2004 по 23.09.2008, основания для признания недействительными спорных пунктов договора отсутствуют…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 13.10.2011 по делу N А40-71321/10-109-597
“…Судами установлено, что между ОАО “Мосэнерго” (арендодатель) и ФГУП “ММПП “Салют” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 15031-28/1025-47 от 29.08.2008, согласно которому первый предоставил принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по адресу: 125412, г. Москва, ул. Ижорская, д. 13, общей площадью 3 020 кв. м, ответчику во временное пользование.
Срок аренды (пункт 2.1 договора) – с 01.01.2008 г. по 28.12.2008.
Ответчик надлежащим образом не исполнял обязательство по уплате арендных платежей, задолженность по арендной плате за период с января 2008 по апрель 2010 составляет 42 914 059 руб. 60 коп.
Ответчик не согласен с установленным судом периодом задолженности по арендной плате. Считает, что арендные платежи подлежат уплате после заключения договора 29.08.2008, акт приемки-передачи площадей не содержит даты.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Пунктом 2.1 договора аренды стороны установили срок аренды с 01 января по 28 декабря 2008 года и, что действие договора распространяется на правоотношения сторон, фактически возникшие с 01 января 2008 года.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил факт пользования ответчиком спорным помещением с 01.01.2008.
Исследовав и оценив доказательства по делу в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, руководствуясь положениями действующего законодательства, а также принимая во внимание обстоятельства дела, суды пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Московского округа от 06.07.2011 N КГ-А40/5180-11 по делу N А40-101871/10-1-653
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Департаментом земельных ресурсов города Москвы (Арендодатель) и ГУП “Московское имущество” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, в соответствии с условиями которого истец обязался передать ответчику во владение и пользование земельный участок площадью 1 468 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Октябрьская улица, вл. 4, корп. 2 для эксплуатации административно-офисного здания (т. 1, л.д. 20 – 26).
В соответствии с п. 2.1 данный договор аренды заключен сроком на 49 лет. Срок действия договора исчисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации настоящего договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы.
Учетная регистрация договора аренды N М-02-0304488 произведена 18.09.2008 г.
Поскольку статьей 425 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, а в соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488 арендная плата начисляется со дня, следующего за днем учетной регистрации договора в ДЗР г. Москвы, и вносится арендатором ежеквартально равными частями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого квартала, довод ответчика о том, что истец необоснованно платил арендную плату за пользование земельным участком до государственной регистрации договора аренды земельного участка от 18.09.2008 г. N М-02-0304488, то есть до 03.09.2009 года, правомерно отклонен судом апелляционной инстанции…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2010 N КГ-А40/8871-10 по делу N А40-15721/09-23-992
“…Судами установлено, что 14.01.2008 г. Департамент (арендодатель) и ООО “Сема-К” (арендатор) заключили договор аренды N 1-20/08 нежилого помещения, площадью 343,4 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Старая Басманная, д. 20, корп. 12 (подвал, помещение I, комн. 1 – 3, 19 – 28), на срок с 27.09.2007 года по 27.09.2012 года.
Названный договор зарегистрирован 21.04.2009 года.
Истец по акту от 04.02.2008 года передал ответчику указанные нежилые помещения.
Довод заявителя жалобы, что договор аренды N 1-20/08 от 14.01.2008 года зарегистрирован 21.04.2009 года, то есть до этого момента он не был заключен и у ответчика не было обязанности уплачивать арендные платежи до указанного момента, является неосновательным.
Сторонами в указанном договоре аренды установлен срок его действия – с 27 сентября 2007 года по 27 сентября 2012 года.
ООО “Сема-К” пользовалось нежилыми помещениями в заявленный в иске период, в данный период у ответчика имелась обязанность по уплате арендных платежей в соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора…”

Постановление ФАС Московского округа от 23.09.2009 N КГ-А40/9539-09 по делу N А40-66066/08-16-288
“…Удовлетворяя исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по арендным платежам по договору аренды земельного участка от 29.06.2006 г. N 49007-Z за период с 27.09.2005 г. по 24.05.2007 г., а также взыскании договорной неустойки (п. 5.2, п. 1 ст. 330 ГК РФ), суды обеих инстанций обоснованно исходили из установленных ими обстоятельств о том, что являвшийся объектом аренды земельный участок фактически передан ответчику, однако последний обязательств по уплате арендных платежей, согласованных сторонами в приложении к договору, не исполнил.
Причем неисполнение обязательств по внесению арендных платежей не оспаривается самим ответчиком, настаивавшим во встречном исковом заявлении на недействительности договора и ничтожности его условий в части начала возникновения арендных обязательств сторон.
Отклоняя доводы ответчика, суды обеих инстанций правильно указали на то, что в договоре аренды от 29.06.2006 г. N 49007-Z (п. 2.1, 3.4) стороны установили, что возникшие между ними арендные отношения, включая начисление арендных платежей, подпадают под действие договора, начиная с 27.09.2005 г., т.е. до заключения договора.
Подобное условие согласуется с положением п. 2 ст. 425 ГК РФ, в соответствии с которым стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Довод кассационной жалобы о том, что указание в п. 3.4 договора аренды на “начисление” арендных платежей автоматически не означает и возникновение у ответчика обязанности по их уплате с указанного срока, не может быть признан состоятельным, поскольку обязанность арендатора по уплате предусмотренных договором арендных платежей следует из прямого указания закона (ст. 614 ГК РФ).
Дав оценку совокупности условий договора аренды и взаимоотношениям сторон, суды пришли к выводу о том, что заключением договора стороны по сути регламентировали уже имеющиеся между ним арендные отношения, включая обязательства по оплате арендных платежей за прошедший период, в связи с чем довод ответчика о том, что земельный участок не мог быть передан ранее заключения самого договора, отклоняется…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2012 по делу N А12-16009/2011
“…20.10.2010 между комитетом (арендодатель) и ООО “Универсал” (арендатор) заключен договор N 9297аз аренды земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, согласно пункту 3.1 которого срок аренды составляет с 25.08.2010 по 25.08.2015.
27.07.2011 в установленном законом порядке проведена государственная регистрация данного договора.
Предметом исковых требований является взыскание задолженности по арендной плате в размере 2 651 439,32 руб. за период с 25.10.2010 по 31.07.2011, в том числе за период до государственной регистрации договора.
Пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, суды правомерно исходили из того, что распространить действие договора аренды на ранее возникшие отношения можно только по соглашению сторон.
Пунктом 3.2 договора стороны определили, что условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с начала срока действия договора, указанного в пункте 3.1 договора.
Общество на стадии заключения и подписания договора аренды земельного участка 20.10.2010 обладало полной информацией о предложенных условиях, добровольно приняло на себя все права и обязанности, определенные письменной сделкой, исполняемой сторонами. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды. Такое условие не противоречит действующему законодательству. При заключении договора аренды воля сторон была оформлена и выражена путем согласования его условий.
Фактически отношения, связанные с использованием земельного участка, расположенного по адресу: ул. Карбышева, 174, г. Волжский, Волгоградская область, общей площадью 50 003,0 кв. м, сложились у ООО “Универсал” с 25.08.2010 (акт приема-передачи земельного участка от 20.10.2010).
В спорный период с 25.10.2010 по 31.07.2011 ООО “Универсал” пользовалось земельным участком. Данное обстоятельство общество не отрицает.
В связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды за спорный период…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.08.2011 по делу N А65-27627/2010
“…Доводы общества об отсутствии правовых оснований у истца ко взысканию с ответчика арендных платежей за период с 09.07.2009 по май 2010 года, поскольку передача и использование земельного участка ответчиком произошли 07.06.2010 правомерно отклонены судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как следует из пункта 1.6 договора, срок аренды установлен с момента его государственной регистрации по 20.07.2034.
В силу 2.1 договора стороны распространили действие договора аренды на правоотношения, возникшие с 20.07.2009, то есть, на предыдущий период.
В соответствии с пунктом 2.3 договора, арендная плата вносится ежемесячно в фиксированном размере не позднее десятого числа следующего за расчетным месяцем. При этом сторонами договор подписан без разногласий.
Поскольку материалами дела подтверждается, что за период с 20.07.2009 по 31.12.2010 (в т.ч. за предыдущий период, на который стороны распространили действие договора аренды от 07.06.2010 N 071-4340) арендная плата обществом уплачена частично, в размере 216 297,86 руб., суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 252 914,30 руб…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.08.2009 по делу N А55-16451/2008
“…В соответствии с пунктом 1.1.1 договора срок действия договора аренды исчисляется с момента заключения договора. В пунктах 2.1 и 2.2 договора стороны предусмотрели, что арендатор самостоятельно рассчитывает годовую арендную плату путем умножения базового размера арендной платы (2,97 руб.) на площадь земельного участка. Пунктом 2.3 договора стороны установили, что начальной датой исчисления арендной платы является первая дата регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке.
Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла у ответчика с момента заключения самого договора…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.04.2010 по делу N А56-21400/2009
“…Наличие задолженности по уплате арендной платы в течение 3-х месяцев согласно пункту 5.3.2 договора аренды является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Таким образом, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности, пеней, расторжении договора аренды и выселении ответчика из арендуемых помещений.
Доводы подателя жалобы о расчете арендной платы после государственной регистрации договора подлежат отклонению.
Договор аренды заключен 17.10.2007, помещения переданы по акту от 17.10.2007, условия заключенного договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с указанной даты (пункты 1.3, 1.4 договора).
Организация, подписав договор, выразила свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, следовательно, арендатор согласился оплачивать аренду на условиях договора.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемого судебного акта нормы процессуального и материального права применены судом правильно, решение отмене либо изменению не подлежит…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А13-9376/2009
“…Как установлено судами и подтверждено материалами дела, договор аренды от 05.11.2008 N 11/105 вступил в силу с момента его государственной регистрации – 13.05.2009; согласно разделу VII договора его срок установлен с 05.11.2008 по 16.02.2011; согласно пункту 2.2 раздела II договора арендатор вносит арендную плату согласно приложению N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы и сроки ее внесения начиная с 05.11.2008; лесной участок передан арендатору по акту приема-передачи от 05.11.2008.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Таким образом, Общество, подписав договор, выразило свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенного договора к отношениям, возникшим до его заключения, следовательно, арендатор согласился оплатить фактическое пользование лесным участком на условиях договора.
С момента государственной регистрации договора аренды у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы согласно условиям договора от 05.11.2008 N 11/105.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, предшествующий государственной регистрации. Установив наличие у ответчика не исполненной надлежащим образом обязанности по внесению арендной платы, суд первой инстанции правомерно удовлетворил иск…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2010 по делу N А26-5012/2009
“…Как установлено судами, задолженность возникла по договору аренды, переоформленному в порядке приведения в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации на договор N 92-з, арендодателем стало Министерство, которое и предъявило требование о взыскании задолженности.
Договор аренды от 30.06.2004 утратил силу с момента государственной регистрации права аренды лесного участка по договору N 92-з (пункт 8.3).
Согласно пункту 2 договора N 92-з арендатор вносит арендную плату в размерах и сроки, установленные приложением N 4, в котором сторонами согласованы размер арендной платы на 2008 год и сроки ее внесения. В приложении N 4 имеется ссылка на то, что расчет арендной платы произведен с учетом положения пункта 7.2 договора от 30.06.2004.
Таким образом, стороны достигли соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения (государственной регистрации) договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы за период, в размере и сроки, которые определены в приложении N 4 к договору.
Распространение сторонами условий заключенного ими договора на период отношений, возникших до его заключения, соответствует положениям пункта 2 статьи 425 ГК РФ.
Установив наличие задолженности, суды правомерно удовлетворили иск…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.11.2009 по делу N А13-3281/2009
“…Стороны 15.08.2008 подписали акт приема-передачи названного лесного участка.
Согласно приложению N 4 к договору аренды стороны установили арендную плату за октябрь 2008 года в размере 184 637 руб. 93 коп. и срок ее внесения – 10.10.2008.
Податель жалобы считает, что до момента государственной регистрации договора аренды у него отсутствует обязанность по уплате арендных платежей.
Данный довод был предметом рассмотрения судами обеих инстанций и правомерно ими отклонен ввиду следующего.
Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В соответствии с частями 1, 2 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Таким образом, в соответствии с указанными нормами договор от 15.08.2008 N 02-02-16/101-2008 вступил в силу с момента государственной регистрации, то есть с 15.10.2008, а сроком его действия является период с 15.08.2008 по 20.09.2031, который установлен в пункте 24 названного договора.
Поскольку в соответствии с условиями договора пользование объектом аренды в период действия договора осуществляется арендатором по его усмотрению, суды обеих инстанций пришли к правомерному выводу, что необходимость уплаты арендных платежей не может быть поставлена в зависимость от того, производилась ли заготовка и выборка лесного фонда.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.08.2013 по делу N А53-9164/2012
“…Как видно из материалов дела, 01.12.2010 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 32747, в соответствии с условиями которого арендатору передан во временное владение и пользование земельный участок площадью 51 222 кв. м (кадастровый номер 61:44:000000:0884), имеющий адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, 3А-микрорайон Северного жилого района, для строительства многоэтажных жилых домов с помещениями и подземными автостоянками, в границах указанных в кадастровом паспорте.
Полагая, что общество в период с 01.04.2011 по 29.05.2011 (до момента государственной регистрации договора аренды от 13.05.2011 N 33093) вносило арендную плату за земельный участок в размере, не соответствующем установленному в договоре от 01.12.2010 N 32747, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) договор аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (пункты 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса).
Суды, оценив представленные в дело доказательства, с учетом приведенных норм материального права, а также правил пункта 4 статьи 421, статьи 431 Гражданского кодекса и условий пунктов 8.7 и 8.9 договора от 13.05.2011 N 33093 правильно определили размер платы за используемый обществом земельный участок в заявленный истцом период.
При этом суды правомерно руководствовались названными положениями договора от 13.05.2011 N 33093, в которых стороны согласовали порядок исполнения обязательств до момента государственной регистрации данной сделки, что не противоречит пункту 2 статьи 425, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса, разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, а также условиям пункта 2.1 названного договора и постановления администрации г. Ростова-на-Дону от 04.03.2011 N 130 (т. 1, л.д. 134, 135).
Статья 614 Гражданского кодекса определяет, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Поскольку ответчик не представил доказательств, свидетельствующих о внесении в заявленный период арендной платы в объеме, согласованном в договоре от 01.12.2010 N 32747, вывод судов о наличии оснований для удовлетворения иска является верным…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.02.2010 по делу N А63-2532/2009
“…19 октября 2004 года комитет (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка N 399 (далее – договор). В пункте 1.2 договора указано, что на земельном участке имеются нежилые строения.
6 июня 2007 года договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю.
Комитет, ссылаясь на неуплату обществом задолженности по договору, обратился с иском в арбитражный суд.
Истец при расчете арендной платы за пользование земельным участком правомерно сослался на постановления главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 “Об утверждении базовых ставок арендной платы”, от 27.12.2004 N 1708 “О внесении изменений в постановление главы администрации г. Невинномысска от 02.08.2000 N 1349 “Об утверждении базовых ставок арендной платы”, от 21.12.2005 N 2064 “Об утверждении размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в границах муниципального образования города Невинномысска Ставропольского края”. Расчет суммы задолженности общества по арендной плате, в части которой суд удовлетворил требования комитета, соответствует расчету суммы задолженности за период с 15.02.2006 по 31.12.2008, представленному комитетом к судебному заседанию от 09.06.2009 (л. д. 100). Доказательства неправильности расчета обществом не представлены.
Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что арендная плата должна начисляться с даты государственной регистрации договора аренды земельного участка, является необоснованной, поскольку в соответствии с пунктом 6.2 договора и приложением N 2 к договору исчисление арендной платы производится, начиная с 07.04.2004. Достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условия об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить фактическое пользование имуществом в размере, установленном договором…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.05.2017 N Ф09-1831/17 по делу N А60-24888/2016
“…При рассмотрении спора судами установлено, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (арендодатель) и обществом “Интеграция-92М” (арендатор) заключен договор аренды от 17.02.2016 N Т-12, согласно п. 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110005:72 площадью 2166 кв. м с разрешенным использованием – земли промышленности (для промышленных нужд), расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Шефской, 2а-5.
Срок аренды установлен с 15.10.2015 по 14.10.2064 (п. 2.1 договора).
По акту приема-передачи от 17.02.2016 земельный участок передан обществу “Интеграция-92М”.
Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “Интеграция-92М” обязательств по внесению арендной платы по договору, обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании с ответчика задолженности за период с октября 2015 г. по май 2016 г. в размере 266 291 руб. 74 коп., неустойки в размере 3 051 руб. 74 коп., начисленной за период с 11.03.2016 по 12.05.2016.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что стороны договора аренды вправе достигнуть соглашения об оплате за фактическое пользование земельным участком.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор аренды от 17.02.2016 N Т-12, в котором указано, что на арендованном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности общества “Интеграция-92М”, учитывая условия п. 2.1 указанного договора, в котором стороны договорились о сроке аренды спорного земельного участка с 15.10.2015, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что при заключении названного договора аренды стороны согласовали применение его условий к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 15.10.2015, следовательно, с учетом нахождения на спорном земельном участке объектов недвижимого имущества, арендатор обязан оплатить фактическое пользование земельным участком с указанной даты на условиях, предусмотренных договором аренды, что согласуется с п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
С учетом изложенного дата оформления акта приема-передачи земельного участка самостоятельного правового значения не имеет.
Проверив расчет взыскиваемых сумм и установив наличие задолженности, суды первой и апелляционной инстанций в соответствии со ст. 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно удовлетворили заявленные требования о взыскании задолженности в размере 266 291 руб. 74 коп. за период с октября 2015 г. по май 2016 г., неустойки в размере 3051 руб. 74 коп., начисленной за период с 11.03.2016 по 12.05.2016.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 15.03.2013 N Ф09-338/13 по делу N А34-2265/2012
“…Между администрацией (арендодатель) и обществом “Сибирский газовик” (арендатор) 10.08.2011 заключен договор N 517 аренды данного земельного участка в границах, указанных в прилагаемом к договору кадастровом паспорте земельного участка от 26.07.2011, для завершения строительства многоквартирного дома, сроком до 15.06.2014. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области 09.09.2011.
В п. 2.4 договора сторонами установлено, что плата за фактическое пользование земельным участком начисляется с 20.05.2010, за период с 20.05.2010 по 14.06.2011 составляет 421 710 руб. 39 коп. и должна быть внесена в срок до 01.10.2011.
В ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право сторон договора распространить действие договора на отношения, возникшие ранее даты его заключения.
Довод общества “Сибирский газовик” о том, что обязанность по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка возникает у арендатора с момента государственной регистрации данного договора, то есть с 09.09.2011, отклоняется как основанный на неверном толковании норм права. Согласно правовой позиции, изложенной в п. 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о возникновении у арендатора обязанности оплатить фактическое использование объектом аренды (ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.01.2013 N Ф09-12146/12 по делу N А07-727/12
“…Между комитетом (арендодатель) и обществом “НПП “Дий” (арендатор) заключен договор аренды от 26.11.2009 N 2026-09, согласно условиям которого обществу “НПП “Дий” предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:020405:145 общей площадью 11 кв. м, расположенный по адресу: г. Уфа, бульвар Тухвата Янаби (на территории ТСК “Юрматы”), занимаемый временным объектом мелкорозничной торговли (типа “киоск”, литера Б).
Согласно п. 3.1 договора срок аренды установлен сторонами с 05.11.2009 на неопределенный срок, но не более чем на срок резервирования данного земельного участка для муниципальных нужд. Условия договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 30.01.2008 (в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Пунктами 1, 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Принимая во внимание, что стороны при подписании договора аренды от 26.11.2009 N 2026-09 распространили его условия на отношения, возникшие с 30.01.2008, суды пришли к правильному выводу о том, что с указанной даты подлежит внесению плата за пользование земельным участком в размере, предусмотренном договором аренды.
Установив, что обязательства по внесению платы за пользование земельным участком в период с 30.01.2008 по 22.01.2011 обществом “НПП “Дий” надлежащим образом не исполнены, доказательств внесения арендной платы за пользование участком в спорный период в материалы дела не представлено, суды удовлетворил исковые требования, взыскав с ответчика 34 126 руб. 78 коп. задолженности…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.12.2012 N Ф09-12555/12 по делу N А07-3746/2012
“…По общему правилу, установленному п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Как следует из материалов дела, Комитет заявил требования о взыскании арендных платежей по договору аренды земельного участка от 07.09.2010 N 2880-Сх за период с I квартала 2010 года по III квартал 2010 года.
В пункте 2.2 договора стороны согласовали, что условия заключенного ими договора аренды применяются к их фактическим отношениям, возникшим до заключения договора, а именно к отношениям с 01.01.2010.
Приняв во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, суд апелляционной инстанции указал на то, что данным условием стороны согласовали обязанность арендатора оплатить фактическое использование арендованного имущества на условиях, предусмотренных договором аренды с 01.01.2010. При этом наличие в договоре предусмотренных п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условий, не влияет на определение момента, с которого договор считается заключенным (п. 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешении споров, связанных с применением Федерального Закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
Поскольку в период с 01.01.2010 по 31.12.2010 между истцом и ответчиком сложились фактические отношения по использованию земельного участка (с распространением на них договорных условий), доказательств погашения задолженности по арендной платы в период с I по III квартал 2010 года не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что у общества “Агрофирма “Актай” возникла обязанность по уплате арендных платежей за земельный участок в спорный период в соответствии с согласованными сторонами условиями договора, при этом штрафные санкции, предусмотренные данным договором, к периоду с 01.01.2010 по 31.12.2010 применению не подлежат…”

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1931/11-С3 по делу N А07-17456/10
“…Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор от 25.11.2009 N 1642 о передаче объектов муниципального нежилого фонда, находящихся в муниципальной казне в аренду без права выкупа, на основании протокола об итогах аукциона от 21.10.2009 N 3-н и постановления Администрации городского округа город Салават Республики Башкортостан от 25.11.2009 N 2759-п (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объект муниципального нежилого фонда, находящийся в муниципальной казне городского округа город Салават РБ – часть встроенно-пристроенного помещения в девятиэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Салават, ул. Октябрьская, д. 62-а, общей площадью 374,1 кв. м, в том числе под общепит – 374,1 кв. м.
Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-486.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
В соответствии с п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2011 N Ф09-1930/11-С3 по делу N А07-17455/10
“…Пунктом 1.2 договора установлено, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014 и на неопределенный срок в соответствии со ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, что подтверждается штампом о проведении государственной регистрации от 26.08.2010 N 02-04-15/018/2010-487.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 данного Кодекса).
Судом установлено, что пользование обществом помещением подтверждается имеющимся в деле актом приема-передачи помещения в аренду от 25.11.2009. Поскольку стороны в п. 1.2 договора установили, что условия договора распространяются на взаимоотношения сторон, возникшие с 01.11.2009 по 31.10.2014, то есть до его регистрации, что не противоречит п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд удовлетворил требования о взыскании арендной платы и пеней за спорный период.
Выводы суда и установленные фактические обстоятельства переоценке судом кассационной инстанции в силу ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не подлежат…”

Постановление ФАС Уральского округа от 08.04.2010 N Ф09-2226/10-С3 по делу N А76-16515/2009-15-546
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, между учреждением (далее – арендодатель) и предприятием (далее – арендатор) заключен договор аренды от 06.11.2008 N 1390-р федерального недвижимого и движимого имущества, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду имущество, расположенное по адресам: г. Сим, ул. 40 лет Октября, д. 32; г. Сим, АБЗ (в сторону ст. Симская, 3 км от М-5 “Урал”), а именно: недвижимое имущество состоящее из двенадцати наименований, общей площадью 2395,200 кв. м (приложение N 1 к договору аренды); движимое имущество – основные производственные фонды восьми наименований, общей балансовой (восстановительной) стоимостью 14 107 579 руб. 09 коп. (приложение N 1.1 к договору аренды), а ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное имущество.
Фактически имущество по договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р было передано ответчику в пользование с 01.06.2008, что отражено в актах приема-передачи (приложения N 2, 2.1 к договору аренды). Срок договора аренды, с учетом данного обстоятельства, также был установлен сторонами с 01.06.2008 до 31.12.2008 (п. 1.3, 8.3 договора аренды).
Поскольку ответчиком в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств внесения арендной платы в установленные договором сроки и размере, суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 324 468 руб. 97 коп.
В силу п. 2 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из актов приема-передачи недвижимого имущества и основных производственных фондов, являющихся приложениями к договору аренды от 06.11.2008 N 1390-р, следует, что арендованное имущество передано арендатору 01.06.2008.
Согласно п. 1.3 договора аренды срок аренды установлен с 01.06.2008.
Таким образом, у ответчика возникла обязанность по внесению арендной платы с 01.06.2008.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.03.2010 N Ф09-1591/10-С3 по делу N А76-6831/2009-26-513
“…Арендуемое помещение передано субарендатору на основании акта приема-передачи помещений от 01.06.2008, подписанного сторонами.
Помещение передано в субаренду по акту приема-передачи от 01.06.2008, то есть до государственной регистрации договора аренды – 15.07.2008. Довод ответчика о том, что право на передачу ему имущества возникло у субарендатора с момента государственной регистрации договора аренды, судами рассмотрен и обоснованно отклонен. С учетом положений п. 5.2 договора субаренды и п. 2 ст. 425 Кодекса, судами определено, что стороны договора вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Таким образом, обязанность общества “Ивкор” оплатить пользование нежилыми помещениями возникла у него с 01.06.2008, поскольку иное противоречит принципу добросовестности участников гражданских правоотношений (ст. 10 Кодекса), возмездному характеру имущественных отношений по договору аренды (ст. 606 Кодекса).
При таких обстоятельствах судами сделан правильный вывод о взыскании с общества “Ивкор” задолженности по арендной плате в сумме 1 686 820 руб., начисленной неустойки в сумме 30 019 руб. 68 коп., платы за потребленную электроэнергию в сумме 32 020 руб. 50 коп., 3500 руб. государственной пошлины за государственную регистрацию договора субаренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 19.11.2014 по делу N А48-4709/2013
“…Открытое акционерное общество междугородной и международной электрической связи “Ростелеком” (ОАО междугородной и международной электрической связи “Ростелеком”, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Орловской области (ТУ Росимущества в Орловской области, ответчик) о взыскании 5 784 334 руб. задолженности по арендной плате по договору N 1/16678 от 18.09.2012 за пользование нежилыми помещениями за период с 01.01.2011 по 17.09.2012 (с учетом уточненных заявленных требований).
Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2014 (судья Карасев В.В.) исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Как следует из материалов дела, 18.09.2012 между ОАО междугородной и международной электрической связи “Ростелеком” и ТУ Росимущества в Орловской области заключен договор аренды N 1/16678, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передает арендатору во временное владение и пользование нежилые помещения, находящиеся по адресу: г. Орел, ул. Красина, д. 7.
Договором предусмотрено, что настоящий договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до 31.12.2012, договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Согласно п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Между тем п. 5.1 договора аренды N 1/16678 от 18.09.2012 стороны согласовали, что указанный договор распространяет свое действие на отношения, которые возникли с 01.01.2011, в связи с фактическим использованием арендатором указанных в пунктах 1.1.1 и 1.1.2 помещений.
Тем самым последующим заключением договора аренды стороны регламентировали уже имеющиеся между ними арендные отношения, включая обязательства по уплате арендных платежей за прошедший период.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 19.03.2012 по делу N А64-5546/2011
“…На основании указанного постановления 11.02.2010 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) заключен договор аренды N 58 указанного земельного участка.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен сторонами на три года с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Подлежит отклонению и довод заявителя жалобы о том, что у ответчика обязательства по уплате арендных платежей возникли только с момента государственной регистрации договора аренды.
В пункте 2.1 договора стороны установили срок аренды земельного участка с 10.12.2009 по 10.12.2012.
Таким образом, стороны, подписав договор, выразили свое согласие со всеми закрепленными в нем условиями, в том числе на применение условий заключенной ими сделки к отношениям, возникшим до государственной регистрации договора.
Достижение сторонами соглашения о применении к отношениям, сложившимся до заключения договора (его государственной регистрации), условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует о согласии арендатора оплатить использование им земельного участка на условиях, предусмотренных договором аренды, в период, предшествующий его государственной регистрации.
С учетом изложенного, у судов отсутствовали основания для освобождения ответчика от обязательств по внесению арендных платежей за период, предшествующий государственной регистрации договора аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 21.02.2012 по делу N А48-1338/11
“…Посчитав, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по оплате арендных платежей, в связи с чем за период с 28.05.2010 по 22.06.2010 сложилась задолженность в размере 22 198,51 руб., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования в вышеуказанной части, суд обоснованно исходил из следующего.
Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Довод ответчика о том, что Управлением спорное помещение передано Обществу в аренду лишь 11.03.2010, поскольку именно этой датой директор Общества подписал Договор, судом кассационной инстанции отклоняется по следующим основаниям.
Дата подписания Договора со стороны ответчика не имеет правоопределяющего значения для рассмотрения настоящего спора, поскольку Общество распространило действие Договора на предшествующий период, признав обязанность оплачивать аренду с 20.02.2010. При этом Договор подписан без разногласий, как и акт приема-передачи объекта аренды…”

2.6. Вывод из судебной практики: Обязанность внесения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды прекращается после фактического возврата имущества арендодателю, даже если стороны предусмотрели, что указанный договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2011 по делу N А29-719/2011
“…Индивидуальный предприниматель Седых Алексей Николаевич обратился в Арбитражный суд Республики Коми с иском к открытому акционерному обществу “Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы” (далее – ОАО “ФСК ЕЭС”) о взыскании 61 000 рублей арендной платы по договору от 01.06.2010 N 2402-ЮБ за период с 13 по 30 декабря 2010 года. Истец полагал, что арендатор (ответчик) обязан заплатить ему арендную плату до дня внесения записи в Едином государственном реестре прав о прекращении обременения, то есть до 30.12.2010.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у арендатора имеется встречное обязательство – своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Как следует из статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. По общему правилу обязательство арендатора возвратить здание или сооружение арендодателю считается исполненным после предоставления его арендодателю во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
По смыслу приведенных норм права арендная плата вносится за фактическое владение и пользование арендатором имуществом арендодателя.
Арендуемое имущество возвращено арендодателю по акту 13.12.2010, следовательно, с этого момента не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство арендатора по внесению арендной платы. Довод истца о том, что арендные платежи подлежат взысканию до внесения в Единый государственный реестр прав соответствующей записи о прекращении обременения, не основан на нормах права.
С учетом изложенного требование предпринимателя Седых А.Н. о взыскании арендных платежей с 14 по 30 декабря 2010 года неправомерно.
Материалы дела исследованы судами двух инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.03.2011 N Ф03-856/2011 по делу N А73-9728/2010
“…В связи с окончанием проектно-изыскательских работ, сторонами 09.10.2009 был подписан акт передачи арендованных лесных участков.
Акт приема-передачи участка лесного фонда N 22, свидетельствующий о возврате арендованного имущества, стороны подписали 02.04.2010.
При этом соглашение о расторжении договора аренды лесных участков сторонами подписано 09.12.2009, в п. 1 соглашения указано, что договор расторгается досрочно с момента государственной регистрации соглашения. Соглашение о расторжении договора в установленном законом порядке зарегистрировано 12.01.2010 года.
Полагая, что договор аренды действовал до даты государственной регистрации соглашения – 12.01.2010, в связи с чем осталась неуплаченной арендная плата за период с 09.10.2009 (дата фактической передачи лесного участка) по 12.01.2010 (дата регистрации соглашения о расторжении договора), Управление лесами обратилось в арбитражный суд за взысканием задолженности в сумме 61 940,10 рублей.
Исследовав и оценив по правилам статей 65, 71 АПК РФ представленные доказательства, обе судебные инстанции установили, что получив письменное обращение арендатора от 02.09.2009 N 1111/2-09/38990, стороны совершили предусмотренные пунктом 3.4.7 договора действия, направленные на возврат арендодателю арендованных лесных участков с составлением надлежащего акта приема-передачи от 09.10.2009, подписанного последним без каких-либо замечаний.
В качестве причин досрочного прекращения пользования указывалось: в связи с окончанием проектно-изыскательских работ на объекте трубопроводная станция “Восточная Сибирь – Тихий океан” участок НПС “Сковородино СМИИ “Кузьмино” (ВСТО-2)”.
Поскольку право пользования участком, предусмотренное статьей 606 ГК РФ, прекратилось, то по смыслу статей 614 и 622 ГК РФ не может быть признано сохранившимся и встречное обязательство по внесению арендной платы.
При таких обстоятельствах у суда отсутствовали основания для удовлетворения данных исковых требований Управления.
Доводы истца, аналогичные кассационной жалобе, относительно того, что суды не учли разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данные в пункте 13 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” судом отклонены обоснованно по мотиву рассмотрения в этом письме иной ситуации: отсутствие доказательств совершения сторонами соответствующих договору действий, направленных на прекращение обязательственных отношений…”

2.7. Вывод из судебной практики: Если в силу закона у арендатора возникло право собственности на арендуемое им недвижимое имущество, то обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента возникновения у него права собственности, определяемого в соответствии с положениями данного закона.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2018 N Ф05-13771/2018 по делу N А40-203583/2017
“…Общество с ограниченной ответственностью Салон музыкальных инструментов “Аккорд” (далее – ООО Салон “Аккорд”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы о взыскании неосновательного обогащения в размере 771 816 руб. 27 коп., а также расходов на оплату услуг представителя в размере 100 000 руб.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2018, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018, иск удовлетворен частично, с Департамента городского имущества города Москвы в пользу ООО Салон “Аккорд” взыскано 524 074 руб. неосновательного обогащения, 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя, в остальной части иска отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 08.02.2018 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018 отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Из материалов дела следует и суд установил, что между Департаментом городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО Салон “Аккорд” (арендатор) был заключен договор аренды от 16.01.1997 N М-09-007671 земельного участка площадью 1000 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Масловка, вл. 6, стр. 1, предназначенного для эксплуатации торгового помещения, сроком на 20 лет.
Собственником нежилых помещений площадью 797,7 кв. м в многоквартирном доме является в том числе ООО Салон “Аккорд”, что подтверждается выпиской из ЕГРН, запись о регистрации права от 29.12.2014 N 77-77-09/024/2014-448.
В соответствии с данными кадастрового учета (выписка из ЕГРН от 06.06.2017 N 77/100/391/2017-2247) разрешенным использованием земельного участка площадью 3 600 кв. м является эксплуатация магазина, эксплуатации помещений магазина.
Установив, что в силу закона спорный земельный участок перешел в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, а право муниципальной собственности на спорный земельный участок прекратилось 01.01.2007 (с даты формирования и с даты проведения государственного кадастрового учета, кадастровый номер 77:09:0004017:2939), и с этого момента у ответчика прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельным участком, принимая во внимание, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям до 30.10.2017, оценивая разумность и соразмерность взыскиваемой суммы судебных расходов на оплату услуг представителя, суд в соответствии со статьями 195, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 106, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, принял правильное решение об удовлетворении исковых требований в части.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.01.2010 по делу N А43-5465/2009
“…Администрация (арендодатель) и ЗАО “Магазин N 52” (арендатор) заключили договор аренды доли земельного участка от 14.06.2002 N 04710/04, по условиям которого арендатору переданы в пользование 2005/3816 доли земельного участка площадью 3 816 квадратных метров, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, на срок до 22.05.2051.
В результате обращений в 2008 году в Комитет об изменении площади арендуемого земельного участка истцу стало известно о смене арендодателя на Министерство (письмо от 11.06.2008 N 12772), а также о переходе земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (письмо от 26.01.2009 N 311/1237-06-14).
Истец не знал о переходе земельного участка в общую долевую собственность, в связи с чем продолжал оплачивать арендные платежи за землю до 01 квартала 2008 года.
В пункте 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, среди прочего, земельный участок, на котором расположен данный дом (пункт 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 16 Закона о введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Суд установил, что земельный участок площадью 3 816 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, улица Переходникова, дом 29, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет 25.02.2003, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005), в связи с чем пришел к правомерному выводу о том, что с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации спорный земельный участок перешел бесплатно в общую долевую собственность всех собственников помещений в многоквартирном доме.
ЗАО “Магазин N 52″, как собственник нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и земельного участка, на котором расположен такой дом, не может быть одновременно арендатором этого же земельного участка. Следовательно, суд правомерно посчитал, что с 01.03.2005 обязанность истца по внесению арендных платежей прекратилась, и денежные средства, перечисленные в доход соответствующих бюджетов в счет несуществующего обязательства, являются неосновательным обогащением.
При таких обстоятельствах суд обоснованно взыскал с ответчиков денежные средства, перечисленные истцом (после 16.03.2006) в счет арендной платы в бюджеты соответствующих уровней…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2016 N Ф05-17667/2015 по делу N А40-201103/2014
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, здание по адресу: г. Москва, ул. Седова, вл. 15, корп. 2, является многоквартирным жилым домом с пристроенными нежилыми помещениями.
В ЕГРП были внесены записи о следующих собственниках пристроенных нежилых помещений: ООО “ДОКТОР ПИНЧЕР” с 14.05.2004 г. по 24.11.2011 г., ООО “Стронг+” с 25.11.2011 г. по 19.07.2012 г., ООО “Руджейра” с 20.07.2012 г. по 26.12.2012 г., ООО “Рассвет” с 27.12.2012 г. по 31.12.2014 г.
Пристроенные нежилые помещения расположены на земельном участке площадью 834 кв. м с кадастровым N 770214011214.
Между городом Москвой, от имени которого в настоящее время функции осуществляет Департамент городского имущества г. Москвы (арендодатель), и ООО “Доктор Пинчер” (арендатор) заключен договор аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 земельного участка с кадастровым N 770214011214.
Полагая, что за период с 01.07.2006 по 31.12.2014 по данному договору аренды от 30.06.2006 г. N М-02-027038 образовалась задолженность по арендной плате, на сумму которой начислены пени, Департамент городского имущества г. Москвы обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Между тем в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Вводный закон), в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Если земельный участок не был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, то с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Исходя из изложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что, поскольку на дату введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в котором ответчики в разное время имели в собственности помещения, сформирован, в отношении этого участка проведен государственный кадастровый учет, у ответчиков как у собственников нежилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под помещениями и необходимым для их использования, следовательно, прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Таким образом, оценив и исследовав предоставленные сторонами доказательства с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их совокупности и взаимосвязи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.08.2011 по делу N А32-15425/2010
“…Между мэрией г. Краснодара (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 17.08.1998 N 1209 (4300003646), в соответствии с которым обществу на срок до 30.07.2003 для эксплуатации помещений магазина предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 23:43:02:07:39:009 площадью 455 кв. м, расположенный по ул. Красной, 77 в г. Краснодаре (т. 1, л.д. 8 – 6).
После истечения срока договора общество продолжало пользоваться имуществом (при отсутствии возражений со стороны арендодателя) и вносило арендную плату (в том числе за период с июня 2007 года по январь 2010 года). Факт перечисления истцом арендной платы во исполнение договора от 17.08.1998 N 1209 (4300003646) подтвержден документально (т. 1, л.д. 43 – 64) и ответчиками не оспаривается.
Ссылаясь на то, что с момента вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (01.03.2005) земельный участок под жилым домом стал объектом общей собственности собственников помещений, общество обратилось в суд с иском, в котором просило признать (с 01.06.2007) договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой, а также взыскать с публично-правовых образования (в лице финансовых органов) неосновательное обогащение и проценты.
…для лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, предусмотрен (в исключение из общего правила) иной момент возникновения права собственности на земельный участок. Если участок сформирован и проведен его государственный кадастровый учет право собственности на него возникает с даты введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации. Если не сформирован – с момента формирования участка и проведения его государственного кадастрового учета.
…суд установил, что земельный участок с кадастровым номером 23:43:03 07 039:0009 площадью 1907 кв. м сформирован для эксплуатации жилого дома и поставлен на государственный кадастровый учет 30.01.2007. Часть нежилых помещений жилого дома, расположенного на указанном земельном участке, в период с 11.10.2006 по 25.03.2010 находилась в собственности общества. На основании изложенного апелляционный суд пришел к выводу о том, что в заявленный в иске период общество в силу закона являлось сособственником земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Данный вывод суда апелляционной инстанции сделан при правильном применении норм действующего законодательства…
Поскольку с момента формирования земельного участка и его постановки на государственный кадастровый учет (30.01.2007), у общества возникло право собственности на участок, арендное обязательство по поводу использования того же земельного участка прекратилось совпадением в одном лице должника и кредитора (статья 413 Кодекса). Поэтому вывод суда апелляционной инстанции о наличии правовых и фактических оснований для удовлетворения требования общества о взыскании неосновательного обогащения основан на законе, соответствует материалам дела и является правильным…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.10.2009 N ф10-4192/09 по делу N А64-5586/08-9
“…На основании указанного постановления 16.12.2004 между муниципальным образованием город Тамбов в лице мэра г. Тамбова, за которого действовал председатель Комитета по управлению земельными ресурсами г. Тамбова (арендодатель), и ООО “Исток-1”, МУ “Дирекция единого заказчика” (арендаторы), заключен договор N 224 аренды земельного участка в г. Тамбове со множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет в аренду ООО “Исток-1” и МУ “Дирекция единого заказчика” земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2 660 кв. м, а арендаторы приняли на себя обязательство ежемесячно вносить арендную плату за аренду указанного участка.
Пунктом 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 68:29:03/09/005:0059, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, общей площадью 2660 кв. м, сформирован и включен в Государственный реестр земель до вступления в действие Жилищного кодекса, что подтверждается выпиской, представленной Управлением Роснедвижимости по Тамбовской области.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о возникновении у ООО “Исток-1” с 01.03.2005 (с момента введения в действие Жилищного кодекса РФ) права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: г. Тамбов, ул. Астраханская, д. 181, пропорционально площади помещения, принадлежащего обществу в многоквартирном жилом доме.
По общему правилу, установленному п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Однако в рассматриваемом случае ООО “Исток-1″, являясь арендатором спорного земельного участка по договору N 224 от 16.12.2004, одновременно является его собственником, то есть лицом, которое в силу ст. 608 Гражданского кодекса РФ в арендных правоотношениях выступает арендодателем.
Суд апелляционной инстанции обоснованно сослался на положения ст. 413 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице, и пришел к выводу о том, что у истца отсутствовали правовые основания для совершения арендных платежей с 01.03.2005…”

2.8. Вывод из судебной практики: Уплата за арендатора арендной платы третьим лицом прекращает соответствующую обязанность арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2011 по делу N А55-31017/2009
“…Требования о расторжении договора аренды основаны на пунктах 8.3 – 8.5 договора аренды, в которых воспроизведены положения статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающие право арендодателя расторгнуть договор, если арендатор более двух раз подряд не вносил арендную плату.
Основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском являлись обстоятельства, свидетельствующие о наличии у ООО “Центральный парк” задолженности за период июнь – август 2009 года (более двух сроков), однако согласно имеющимся в материалах дела платежным документам на момент принятия к производству искового заявления о досрочном расторжении договора аренды указанная задолженность была погашена третьим лицом – ООО “Гуляй Центр”.
Таким образом, требования о расторжении договора аренды, основанные на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период июнь – август 2009 года, удовлетворению не подлежали, поскольку на момент принятия судебных актов задолженность за указанный период отсутствовала…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.11.2015 N Ф05-15903/2015 по делу N А40-215022/14
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Департаментом земельных ресурсов г. Москвы (арендодателем) и ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора от 20.04.2005 N М-01-028627, в соответствии с которым в аренду сроком до 21.10.2029 передан земельный участок общей площадью 1 610 кв. м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, вл. 13, стр. 1, для эксплуатации части здания под административные цели. Договор прошел государственную регистрацию 02.08.2005.
На основании дополнительного соглашения от 05.07.2013 права и обязанности арендатора перешли к ответчику.
Департамент, считая, что за ответчиком образовалась задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2013 по 4 квартал 2014 в общей сумме 336 029 руб. 61 коп., на которую истец за нарушение сроков внесения арендной платы начислил пени за период с 06.07.2013 по 30.10.2014 в общей сумме 29 375 руб. 26 коп., обратился в суд с настоящим иском.
Вместе с тем, суды установили, что исходя из представленной ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” выписки с ФЛС на 28.12.2012 у ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” значилась переплата по арендной плате в размере 962 857 руб. 32 коп., а из писем истца от 13.10.2014, от 24.12.2014 следует, что ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” было направлено заявление о зачете данной переплаты в счет оплаты арендных платежей за ответчика, тогда как истцом было отказано в зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп., при этом, истец указал, что данная сумма может быть зачтена только после погашения задолженности по пени, которая имеется у ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” по спорному договору аренды в тождественной сумме 336 031 руб. 56 коп.
Суды первой и апелляционной инстанций, отказывая в удовлетворении требований истца в полном объеме, исходили из того, что зачет может быть произведен только в отношении однородного требования и по заявлению стороны, тогда как истец в адрес ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” заявление о зачете переплаты по арендной плате в счет задолженности по пени не направлял, а обязательство по уплате пени и обязательство по излишней оплате основного долга не являются однородными, поэтому ЗАО “НПС “Роскоммунмашстрой” правомерно заявило о зачете суммы в размере 336 031 руб. 56 коп. в счет исполнения обязательства ответчика по оплате арендных платежей. Поскольку сумма данной переплаты имелась у истца к 28.12.2012, то спорный долг у ответчика отсутствует, основания для начисления пени на данную задолженность также отсутствуют.
В связи с изложенным, решение и постановление являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие в договоре аренды запрета на внесение платежей по аренде третьим лицом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2009 N КГ-А41/6425-09 по делу N А41-22844/08
“…Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, сославшись на ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации о внесении арендной платы, п. 3 ст. 619 Кодекса, согласно которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, ст. 313 Кодекса, предусматривающей возможность исполнения обязательства третьим лицом.
Арбитражный суд пришел к выводу, что Компания “Лисмор пропертиз энд Сервисез Лимитед” оплатила долг 10.12.2008 г. по арендной плате за ООО “Логистический центр “Никольское” в сумме 134 283 руб. 81 коп. Денежные средства, перечисленные по указанным в дополнительном соглашении от 22.01.2008 к договору от 14.03.2002 г. реквизитам, плательщику не возвращены и зачислены Миноблимуществу.
Отсутствие задолженности исключает возможность взыскания арендной платы, расторжение договора.
Условия договора аренды не устанавливают запрет на внесение платежей по аренде третьим лицом…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2011 по делу N А55-5336/2011
“…В связи с тем, что ООО СК “СИРИУС-А” обязательства по уплате арендной платы выполнял ненадлежащим образом, образовалась задолженность.
Истец 01.12.2010 направил в адрес общества претензию N 3301 о погашении задолженности по арендной плате за период с 19.12.2007 по 01.11.2010 в размере 35 378,12 руб. и уведомление о расторжении договора, которые оставлены ответчиком без ответа, что послужило основанием для обращения с иском в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив, что платежным поручением от 31.03.2011 N 1 закрытое акционерное общество “БСЖВ” перечислило истцу за ООО СК “СИРИУС-А” денежные средства в размере 30 324,12 руб. – задолженность по текущим платежам, пришли к обоснованному выводу, что допущенные обществом нарушения устранены, что послужило основанием для отказа Комитета от исковых требований в части взыскания 34 222,26 руб.
Суды, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на момент рассмотрения спора в суде допущенные обществом нарушения по договору аренды от 14.01.2005 N 2 устранены, принимая во внимание, что иных существенных нарушений договора, которые в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации являются основанием для досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке арендодателем, истцом суду не представлено, пришли к обоснованному выводу, что требования Комитета о расторжении договора аренды от 14.01.2005 N 2 не подлежат удовлетворению…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.12.2011 N Ф09-7717/11 по делу N А76-1533/2011
“…Между управлением (арендодатель) и обществом “ОГК-2” (арендатор) на основании результатов аукциона заключен договор от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 о передаче имущества в аренду, согласно условиям которого обществу “ОГК-2” в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование (в аренду) передан имущественный комплекс – теплотрассы, расположенные по адресу: г. Троицк, центральная часть города, общая протяженность инженерных сетей составляет 34 376,58 м.
При этом судами установлено, что плата за пользование спорным имуществом за период с 30.05.2010 по 31.03.2011 за общество “ОГК-2” вносилась обществом “Троицкая энергетическая компания” по платежным поручениям, в которых содержатся реквизиты, позволяющие определить обязательство, в счет исполнения которого производился платеж.
Учитывая, что в договоре аренды от 18.03.2010 N 07.10.05.01.02 условие об исполнении обязательства по внесению арендной платы лично не содержится, из существа обязательства также не следует, что оно должно быть исполнено только лично, суды пришли к правильному выводу о том, что управление обязано принять платежи, осуществленные обществом “Троицкая энергетическая компания” в качестве исполнения обязательств по договору аренды за общество “ОГК-2″.
Установив, что плата за пользование спорным имуществом внесена в полном объеме, суды отказали в удовлетворении исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и задолженности по арендной плате…”

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.11.2009 N 18АП-9762/2009 по делу N А07-13386/2009
“…16.06.2008 года между Министерством природопользования, лесных ресурсов и охраны окружающей среды Республики Башкортостан (арендодатель) и ООО “ЛЗК “Башлеспром” (арендодатель) заключен договор аренды лесного участка (л.д. 27 – 32 т. 1).
Неисполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы и существенное нарушение условий договора аренды, выразившееся в систематической недоплате арендной платы ответчиком, явилось основанием обращения истца в суд с настоящими требованиями.
Ответчиком представлены доказательства оплаты в полном объеме причитающихся в соответствии с договором аренды от 25.08.2005 платежей.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии у ООО ЛК “Башлеспром” задолженности по арендным платежам.
При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что оплаченная третьими лицами арендная плата по спорным договорам за ООО “ЛЗК “Башлеспром”, означает надлежащее исполнение обществом условий договоров аренды.
Согласно ст. 313 ГК РФ исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Обязательство по уплате арендных платежей, как следует из закона и существа обязательства, может быть исполнено как лично должником, так и третьим лицом, следовательно, ООО “ЛЗК “Башлеспром” производило поименованные выше платежи правомерно.
Кроме того, платежи, внесенные третьими лицами, были приняты истцом в качестве надлежащей оплаты…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 11.11.2011 по делу N А09-1297/2011
“…Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по внесению платежей за пользование арендуемым земельным участком, что является, по мнению истца, существенным нарушением условий договора аренды, Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела усматривается, что в ходе рассмотрения настоящего спора задолженность по плате за пользование земельным участком была погашена за ответчика третьим лицом – ИП Степаненко А.П., что подтверждается соответствующими чеками-ордерами от 31.05.2011 и от 06.06.2011.
В соответствии с пунктом 1 статьи 313 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом.
Как правильно указал суд первой инстанции, в данном случае ни из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность арендатора исполнить обязательство по уплате арендных платежей лично.
Таким образом, учитывая факт погашения задолженности ответчика по оплате за пользование земельным участком третьим лицом, у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований в указанной части…”

2.9. Вывод из судебной практики: По договору аренды земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома, обязанность арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента регистрации права первого собственника помещения в этом доме.

Примечание: Согласно подходу, изложенному в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Подробнее см. п. 11 материалов к ст. 606 ГК РФ.
Позиция о том, что факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не влияет на прекращение правоотношений и обязательств сторон по договору аренды, изложена в Определении ВАС РФ от 14.09.2009 N ВАС-11139/09 по делу N А21-5788/2008.
По вопросу о порядке приобретения собственниками помещений в многоквартирном доме права собственности на земельный участок, расположенный под этим домом, см. также п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, Постановление Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.02.2018 N Ф07-15682/2017, Ф07-15689/2017 по делу N А56-81360/2016
“…Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН 1027809244561, ИНН 7832000076 (далее – Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу “Арена”, место нахождения: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А, пом. 27-Н, ОГРН 1037816032385, ИНН 7825121023 (далее – Общество), о взыскании 2 081 167 руб. 27 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.04.2000 N 07/ЗД-01809 за периоды с 01.04.2015 по 31.12.2015 и с 01.12.2015 по 31.12.2016, а также 728 510 руб. 73 коп. неустойки за период с 11.04.2015 по 20.10.2016.
Общество обратилось в суд со встречным иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), со следующими требованиями:
– о признании прекратившимся обязательства Общества по оплате арендной платы по спорному договору в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35, лит. А, с даты государственной регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, построенных на указанной части земельного участка, которым присвоены адреса: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр.: д. 33, лит. А; д. 33, корп. 2, лит. А; д. 33, корп. 3, лит. А;
– об обязании Комитета произвести перерасчет арендной платы по договору аренды с учетом прекращения аренды в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 и ранее выплаченных сумм за период с четвертого квартала 2013 года.
Решением от 25.04.2017 частично удовлетворен иск Комитета и в его пользу с Общества взыскано 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки, в удовлетворении остальной части первоначального иска отказано; по результатам рассмотрения встречного иска суд признал прекратившимся обязательство Общества по внесению арендной платы в отношении части площадью 22 249,5 кв. м земельного участка с кадастровым номером 78:11:0006009:2 с 04.06.2009, в остальной части в удовлетворении встречного иска отказал.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2017 данное решение оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 25.04.2000 N 07/ЗД-01809 аренды двух земельных участков: площадью 33 898 кв. м с кадастровым номером 78:6009:2 и площадью 136 кв. м с кадастровым номером 78:6009:3, которые расположены по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 35. Срок аренды установлен сторонами с 03.07.1998 по 02.07.2047.
Названным договором участки предоставлены Обществу под проектирование и строительство многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения (пункт 1.2 дополнительного соглашения от 14.07.2003 N 4 к договору аренды).
Обращаясь в суд со встречным иском, Общество сослалось на то, что на части предоставленного в аренду земельного участка, а именно на участке площадью 22 249,5 кв. м возведены многоквартирные жилые дома, которые введены в эксплуатацию, а расположенные в них квартиры и помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим, по мнению Общества, часть участка 1 площадью 22 249,5 кв. м перешла в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома и у Общества прекратились обязательства по оплате арендной платы в соответствующей части.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав представленные в материалы дела доказательства и руководствуясь статьями 12, 289, 290, 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 189-ФЗ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), правовой позицией, сформулированной в пункте 67 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” (далее – Постановление N 10/22), а также в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление N 73), установили, что по состоянию на 01.04.2015 (дата, с которой Комитетом начислена арендная плата) на арендуемом Обществом земельном участке 1 было закончено строительство трех очередей многофункционального комплекса жилого и нежилого назначения, а расположенные в нем помещения поступили в собственность участников долевого строительства. В связи с этим суды посчитали, что оснований для взыскания с Общества арендной платы, исчисленной исходя всей площади земельного участка 1, не имеется. С учетом данного вывода суды удовлетворили требования Комитета в части, взыскав с Общества 561 753 руб. 13 коп. задолженности по арендной плате и 154 426 руб. 28 коп. неустойки за просрочку внесения платежей. При этом суды исходили из того, что с 04.06.2009 (момент регистрации права первого собственника помещения третьей очереди многофункционального комплекса) земельный участок площадью 22 249,5 кв. м перестал относиться к государственной собственности и, следовательно, у Общества прекратилось обязательство по внесению арендной платы за соответствующую часть этого земельного участка, непосредственно занятого многоквартирными жилыми домами под обрез их фундамента.
Суд кассационной инстанции, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационных жалобах, не находит оснований для их удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Согласно представленным в материалы дела техническим паспортам на земельном участке 1 с кадастровым номером 78:6009:2 ответчик осуществил строительство и ввел в эксплуатацию 3 объекта недвижимости: многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 3 585 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, лит. А (далее – объект 1), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 8 215,9 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 2, лит. А (далее – объект 2), многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения площадью застройки 10 448,6 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 3, лит. А (далее – объект 3).
Согласно письму Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу от 13.02.2017 регистрация права собственности на помещения, расположенные в объекте 1 впервые была произведена 24.08.2006, в объекте 2 – 24.08.2006, в объекте 3 – 04.06.2009.
Поскольку с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком 1, соответственно, и право пользования земельным участком под домом у ответчика прекратилось. Таким образом, у арендатора прекратилась и обязанность по внесению арендной платы по договору аренды за часть участка 1, расположенного под построенными тремя очередями строительства и необходимыми для их использования.
Исследовав и оценив в соответствии с положениями статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что с 04.06.2009 у Общества прекратилась обязанность по уплате арендных платежей за пользование соответствующей частью арендуемого земельного участка 1 (площадью 22 249,5 кв. м), в связи с чем правомерно отказали Комитету в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.04.2015 по 31.12.2015 за данную часть земельного участка, а также неустойки за просрочку внесения этой платежей, и удовлетворили встречный иск Общества, признав прекращенным обязательство арендатора по внесению арендных платежей в отношении участка площадью 22 249,5 кв. м, являвшегося частью земельного участка 1, с 04.06.2009…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2013 по делу N А78-4498/2012
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, на основании протокола о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды от 23.10.2007 между администрацией городского округа “Город Чита” и ООО “Силикатстрой” заключен договор аренды N 606/07 45-08 от 24.10.2007 в отношении земельного участка, расположенного по адресу: г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Гагарина, 8 “в”, с кадастровым номером 75:32:020136:0010, общей площадью 8075 кв. м.
Земельный участок предоставляется для строительства офиса и многоквартирного жилого дома, площадь земельного участка совпадает с площадью возводимых на нем объектов недвижимости.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено платное использование земли в Российской Федерации.
В силу положений статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Из частей 2 – 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ с учетом разъяснений, данных в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае, исходя из изложенного нормативно-правового регулирования, с даты первой регистрации права собственности на квартиру в указанном многоквартирном доме (19.12.2011), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 75:32:020136:0010 общей площадью 8 075 кв. м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята возведенным многоквартирным домом, и как следствие не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка (занятого многоквартирным домом) застройщику в аренду и получать за это арендную плату.
Отсутствие у арендодателя права распоряжения частью земельного участка, ранее сданного им в аренду, прекращает исполнение сторонами договора в связи с невозможностью его исполнения только в этой части.
Таким образом, публично-правовое образование в рассматриваемом случае не ограничено в своих правах по распоряжению той частью земельного участка, которая предоставлена по договору аренды под строительство офиса, а, соответственно, ответчик в силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет обязанность по уплате арендных платежей, за ту часть земельного участка, которой продолжает пользоваться на основании договора аренды в целях завершения строительства офиса и получения экономической выгоды…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания “ВИРА-Строй” (далее – ООО СК “ВИРА-Строй”, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2013 по делу N А40-77493/11-10-658
“…По настоящему делу апелляционный суд установил, что до I квартала 2010 года (начало периода, о взыскании оплаты за который заявлен иск), ответчик возвел на арендуемом земельном участке объекты недвижимости (т. 3, л.д. 11 – 81, 112 – 150), в том числе жилые многоквартирные здания, квартиры в которых передал в собственность иных лиц, в том числе физических (среди которых Березов А.С.), при этом переход права зарегистрирован в ЕГРП, о чем представлены в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права собственности (т. 5, л.д. 1 – 150, т. 6, л.д. 1 – 150, т. 7, л.д. 1 – 27).
Между тем, статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель (новый собственник) приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства”, при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Таким образом, в результате передачи ответчиком объектов недвижимости иным лицам, к ним перешли и права на соответствующие части земельного участка, занятые переданной недвижимостью и с момента регистрации права собственности на объект недвижимости физические лица приобрели право пользования части земельного участка, ранее предоставленным ответчику на основании договора аренды, независимо от того, оформлены ли между ними (физическими лицами) с одной стороны и собственником земельного участка (уполномоченным лицом) с другой стороны в установленном порядке соответствующие договоры аренды.
Исходя из установленной апелляционным судом площади земельного участка, используемой ответчиком за взыскиваемый период, составляющей 43136,9 кв. м, размер подлежащей взысканию арендной платы, а также неустойки правильно был пересчитан и соответственно правомерно изменено решение суда первой инстанции.
Ввиду отчуждения находящихся на арендуемом земельном участке объектов недвижимости в собственность других лиц, договор аренды земельного участка не прекратил свое действие и продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком, но уже с новыми собственниками недвижимости.
Следовательно, исходя из смысла договора аренды и с учетом конкретных обстоятельств дела, установленных апелляционным судом, в данном случае плата осуществляется за фактическое пользование тем земельным участком, которым именно арендатор реально может пользоваться, в противном случае иное может привести к нарушению и ущемлению его прав…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2013 по делу N А40-68470/12-7-635
“…В соответствии с п. 1.2 договора земельный участок предоставлен ответчику под строительство многоквартирного жилого дома.
Ответчиком осуществлено строительство жилого дома на предоставленном в аренду земельном участке.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В соответствии со статьей 38 Жилищного кодекса Российской Федерации при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее по тексту – Закон о государственной регистрации прав) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из названных положений Жилищного кодекса Российской Федерации, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.
Исходя из изложенного, суды правомерно указали, что право собственности на жилые помещения, расположенные в жилом доме по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, д. 100 возникло до 01.01.2011 года, в указанные даты возникло и право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Таким образом, с указанного момента у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы за спорный земельный участок…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-261/2015 по делу N А65-30545/2014
“…Как установлено судебными инстанциями, на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N RU16301000-30жил от 27.07.2010 на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ответчику, был построен жилой многоквартирный дом, адрес г. Казань, Вахитовский район, ул. Ульянова-Ленина, д. 47.
Права собственности на часть квартир в вышеуказанном многоквартирном жилом доме были зарегистрированы еще в 2010.
Учитывая, что после ввода жилого дома в эксплуатацию арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым собственником жилого помещения и с указанного момента договор аренды земельного участка под многоквартирным жилым домом, введенным в эксплуатацию прекратил свое действие с 29.12.2010, судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки за период с 29.12.2010 по 03.12.2010.
При указанных обстоятельствах судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.09.2014 по делу N А53-25255/2013
“…Комитет по управлению имуществом города Волгодонска (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Стройэлектросевкавмонтаж” (далее – общество) о взыскании в консолидированный бюджет Ростовской области 241 798 рублей 59 копеек, из которых 225 984 рубля 29 копеек образовавшейся в период с 01.07.2012 по 17.07.2013 задолженности по договору от 17.03.2011 аренды земельного участка площадью 8626 кв. м с кадастровым номером 61:48:0040210:57, расположенного по адресу: Ростовская область, город Волгодонск, ул. К. Маркса, 60, 60а, 60б, (далее – договор аренды, земельный участок) и 15 814 рублей 30 копеек пени за просрочку платежей в период с 21.01.2011 по 30.09.2013 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Кодекс).
В пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73) разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 Кодекса, в том числе продолжавшуюся до 22.07.2013 переписку сторон относительно действия договора аренды и фактического использования земельного участка, суды обоснованно заключили, что в отсутствие доказательств исполнения обществом обязанности арендатора по возврату арендуемого имущества арендодателю ни после ввода в эксплуатацию многоквартирных жилых домов, ни после их передачи для дальнейшей эксплуатации корпорации независимо от вывода о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса у него существовала обязанность по внесению арендных платежей до момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме (18.07.2013). С момента такой регистрации земельный участок поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и поэтому отношения по договору аренды прекратились. Аналогичный правовой подход сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Кодекса…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2013 N Ф09-1229/13 по делу N А76-10139/2012
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 30.09.2005 между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земли УЗ N 007735-К-2005, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1 107 кв. м, расположенный по адресу: ул. Энтузиастов, д. 15, в Центральном районе города Челябинска, для строительства жилого пристроя с торгово-офисными помещениями на первом и втором этажах и подземной автопарковкой к жилому дому.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по внесению арендной платы, комитет обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Установив, что обществом не представлено доказательств внесения арендной платы за период с 01.04.2009, суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований комитета о взыскании арендной платы. При этом суды отказали в удовлетворении требований о взыскании арендной платы за период с 22.03.2011 по 31.12.2011, указав, что в силу ст. 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этим домом, а договор аренды этого участка считается прекратившимся на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании арендной платы за период с 01.04.2009 по 21.03.2011 в сумме 407 725 руб. 15 коп…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.10.2012 N Ф09-9524/12 по делу N А47-6760/2011
“…Администрация, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей за пользование земельным участком, обратилась в суд с иском о взыскании 1 428 169,89 руб. задолженности за период 01.01.2010 по 30.06.2011.
Суды, отказывая в удовлетворении первоначальных требований и частично удовлетворяя встречный иск, исходили из того, что с момента первой регистрации права собственности на помещение в многоквартирном жилом доме администрация утратила право на распоряжение земельным участком, занятым этим домом и необходимым для его использования.
Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусматривается, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к общему имуществу, которым указанные лица владеют, пользуются и в установленных данным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются.
Земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, земельный участок с кадастровым номером 56:44:02 02 007:0172, площадью 10 335 кв. м сформирован в целях строительства трех жилых домов и детско-юношеского клуба. Указанные многоквартирные жилые дома построены и введены в эксплуатацию.
С учетом приведенных норм права суды пришли к верному выводу о том, что с момента первой государственной регистрации права собственности на квартиру в одном из многоквартирных жилых домов – 30.10.2007, правомочия владения и пользования земельным участком площадью 9735 кв. м, необходимом для их эксплуатации, перешли к собственникам помещений в этих домах и администрация утратила право на распоряжение земельным участком указанной площади и получение арендных платежей за пользование им…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 03.08.2011 по делу N А54-5329/2010С22
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 25.05.2005 между Управлением государственного имущества и земельных ресурсов Рязанской области (арендодатель) и ООО “МЖК-Стройотделка” (арендатор) был заключен договор аренды N УСР-4-05 Ю, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030, категория земель – земли поселений, общей площадью 2 737 кв. м, расположенный по адресу: г. Рязань, ул. Лермонтова – ул. Фирсова.
Земельный участок передается для строительства жилого многоэтажного дома с нежилыми помещениями в границах, согласно кадастровому плану земельного участка.
Указанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию 27.04.2009.
Ссылаясь на то, что ответчик свои обязательства по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем за ним образовалась задолженность по арендной плате за период с 01.04.2009 по 30.09.2010, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор аренды по соглашению сторон или по решению суда не расторгнут, а в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в спорный период объект аренды был возвращен арендодателю, учитывая п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 309, 310, ч. 1 ст. 450, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, факт ввода жилого дома в эксплуатацию сам по себе не прекращает правоотношения и обязательства сторон по спорному договору аренды.
Аналогичная правовая позиция изложена в определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2009 N ВАС-11139/09.
В то же время необходимо учитывать, что в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (в редакции от 30.07.2010) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом изложенного, собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом, с момента государственной регистрации права собственности на помещения. С указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие.
Вышеперечисленные правовые нормы позволяют сделать вывод о том, что после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства в силу положений ст. 36 Жилищного кодекса РФ, а также ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” (в редакции от 30.07.2010).
Таким образом, судам первой и апелляционной инстанций надлежало привлечь к участию в деле собственников помещений в спорном многоквартирном доме, предложить указанным лицам представить документы, свидетельствующие о том, когда было зарегистрировано право собственности на помещения в данном доме за первым из них, и с учетом названных обстоятельств установить период, за который подлежит взысканию арендная плата за земельный участок, а также определить ее размер…”

2.10. Вывод из судебной практики: Обязанность вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка прекращается после снятия участка с кадастрового учета.

Судебная практика:

Примечание: В Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2012 по данному делу указано, что арендатор не пользовался земельным участком после снятия его с кадастрового учета.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2012 по делу N А43-34631/2011
“…По договору аренды, арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также имеет место встречное исполнение обязательств, по которому у арендатора возникает обязанность по внесению арендных платежей после исполнения арендодателем обязательства по предоставлению объекта найма во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 416 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается невозможностью исполнения, если оно вызвано обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Суд установил, что переданный в аренду земельный участок был снят с кадастрового учета. Аннулирование кадастрового учета влечет прекращение существования спорного земельного участка как объекта земельных отношений (статья 16 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”). Ликвидация предмета договора аренды влечет его неисполнимость, поскольку исключает возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он предоставлялся.
С учетом приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что с момента снятия земельного участка с кадастрового учета у сторон прекратились обязательства по исполнению договора аренды, в том числе по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно счел, что, приняв арендные платежи, Комитет неосновательно обогатился за счет Предпринимателя…”

2.11. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, обязан ли арендатор после снятия земельного участка, которым он пользуется, с кадастрового учета оплачивать это пользование, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.06.2019 N Ф01-1530/2019 по делу N А82-24761/2017
“…Суд кассационной инстанции отклонил довод заявителя жалобы о прекращении обязательства по оплате договора аренды с момента снятия земельного участка с кадастрового учета, поскольку факт снятия земельного участка с кадастрового учета не прекращает его существование как природного объекта (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.09.2011 N 3413/11 по делу N А56-7754/2009) и не свидетельствует о фактическом прекращении пользования им как природным объектом.
Ответчик вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал отказ от использования земельного участка в связи со снятием участка с кадастрового учета и передачу участка в установленном порядке арендодателю, напротив, после снятия земельного участка с кадастрового учета (10.04.2012) Общество обратилось к главе Переславского муниципального района с заявлением (от 24.04.2012) о продлении договора аренды. Таким образом, суды установили, что сформированный земельный участок в целях строительства комплексной трансформаторной подстанции и линии электропередачи фактически использовался арендатором в спорный период для эксплуатации линии электропередачи.
В силу изложенного суды обоснованно удовлетворили исковые требования частично. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по доводам, приведенным в кассационной жалобе, не найдено…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 29.01.2018 N Ф06-28103/2017 по делу N А57-1264/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления администрации муниципального образования “Город Саратов” от 16.12.2003 N 38А-112 между администрацией муниципального образования “Город Саратов” (арендодатель) и предпринимателем Дьяконовым К.Ю., ООО “Геотек-Трейд” (арендаторы) заключен договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21, по условиям которого арендаторам предоставлен в аренду земельный участок площадью 75 552 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:0006, для размещения производственных и административных зданий по адресу: г. Саратов, Заводской район, Ново-Астраханское шоссе, д. 80, со сроком аренды с 16.12.2003 по 16.12.2018.
В связи с заключением договора замены стороны в обязательстве от 28.07.2016 (зарегистрирован 11.08.2016) между обществом “ДЖОЙС” и ООО “Саратов-Волга сухие смеси” к последнему перешли права и обязанности на земельный участок части площадью 9 030 кв. м.
Комитет, ссылаясь на то, что с учетом указанных внесенных изменений в договор аренды, а также уступки долей в праве аренды по состоянию на 18.01.2017 площадь земельного участка, используемого обществом “ДЖОЙС”, составила 28 429 кв. м, а задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21 за период с 02.10.2008 по 30.09.2016 составила 5 586 808,52 руб., пени за период с 21.09.2009 по 07.09.2016 – 2 393 404,66 руб., обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя частично исковые требования, судебные инстанции применили срок исковой давности, о пропуске которого было заявлено обществом “ДЖОЙС”, и, принимая во внимание, что Комитет обратился в суд с исковым заявлением 27.01.2016, в соответствии с положениями статей 196, 199 ГК РФ взыскали сумму долга за период с 01.01.2014 по 07.09.2016 в размере 770 155,72 руб. и пеней в размере 98 372,33 руб.
Как следует из материалов дела, при подписании договора аренды и во время его исполнения у сторон договора не возникло неопределенности по предмету арендуемого земельного участка, спорный земельный участок фактически использовался, между сторонами договора аренды отсутствует спор об объекте аренды, в связи с чем договор аренды земельного участка от 12.01.2004 N 21 не может быть признан не заключенным по основанию, связанному с отсутствием идентификационных признаков, позволяющих точно установить объект аренды.
Ссылка общества “Автотрансгрупп” в кассационной жалобе на то, что земельный участок площадью 75 552 кв. м с кадастровым номером 64:48:020330:0006 перестал существовать как объект гражданских прав с 21.04.2010 – с даты снятия его с государственного кадастрового учета, не может быть принята во внимание.
Исполнение требований Закона N 221-ФЗ само по себе не влечет фактического прекращения пользования земельным участком, так как земельный участок как объект гражданского оборота в связи со снятием его с кадастрового учета не прекратил своего существования в физическом виде. Данное обстоятельство не является основанием для освобождения арендатора от взимания платы за пользование участком.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.11.2017 N Ф06-27059/2017 по делу N А49-1137/2017
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы (правопреемником которого является управление) (арендодатель) и Семеновой Е.А. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2009 N 18/09, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, кадастровый номер 58:29:01006001:256, площадью 1 117 кв. м, находящийся по адресу: г. Пенза, пр. Титова, д. 3, для организации погрузочно-разгрузочных работ и подъезда к рампе склада.
Между управлением (арендодатель) и Семеновой Е.А. (арендатор) и предпринимателем (новый арендатор) заключен договор уступки прав и обязанностей от 04.07.2013, согласно которому Семенова Е.А. передает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.01.2009 N 18/09 предпринимателю.
Полагая, что в период с июля 2015 года по ноябрь 2016 года предприниматель арендную плату не вносил, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того что земельный участок с кадастровым номером 58:29:1006001:256 снят с кадастрового учета 24.11.2010 и с указанной даты не мог являться предметом гражданских (договорных) правоотношений.
Суд апелляционной инстанции обоснованно не согласился с указанными выводами суда первой инстанции.
Довод ответчика о том, что обязанность по внесению арендной платы отсутствует, поскольку действие договора аренды от 23.01.2009 N 18/09 прекратилось в связи со снятием с кадастрового учета спорного земельного участка в спорный период, суд апелляционной инстанции отклонил, поскольку на основании части 9 статьи 4 Закона N 221 в случаях, установленных настоящим Законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер.
Судом апелляционной инстанции также установлено, что спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 17.11.2008 г. Вместе с этим ответчик 04.07.2013 г. заключил договор переуступки прав и обязанностей по договору аренды от 23.01.2009 N 18/09 и продолжил пользоваться спорным земельным участком после снятия земельного участка с государственного кадастрового учета. Следовательно, обязан был оплачивать арендную плату.
Снятие с кадастрового учета не является основанием для освобождения от взимания платы за пользование участком. Снятие с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:256, границы которого на момент заключения договора аренды были определены в установленном законом порядке и который, как установлено апелляционным судом и кассатором не оспаривается, арендатор до настоящего времени не вернул по акту приема-передачи, само по себе не означает прекращения существования земельного участка как части земной поверхности и объекта возникших между сторонами гражданских прав.
Поскольку договор аренды N 18/09 в спорном периоде является действующим, в соответствии со статьями 614, 330 ГК РФ исковые требования правильно признаны апелляционным судом законными, обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.10.2017 N Ф10-4055/2017 по делу N А23-7732/2016
“…Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, по договору аренды земельного участка N 73 от 03.05.2011 Малоярославецкая районная администрация (арендодатель) предоставила по акту приема-передачи ЗАО “Плитспичпром” (арендатор) в аренду на 11 месяцев земельный участок с кадастровым номером 40:13:050102:161, площадью 89 158 кв. м, находящийся по адресу: Калужская область, Малоярославецкий район, вблизи с. Оболенское, сельского поселения “Село Спас-Загорье”, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие арендатору.
Сторонами 23.11.2011 подписано дополнительное соглашение к договору аренды о переходе прав обязанностей арендатора по договору к ЗАО “Плитспичпром” в связи с реорганизацией ЗАО “Лесопромышленная компания “Союз” в форме присоединения к ЗАО “Плитспичпром”. Земельный участок по истечении срока действия договора истцом ответчику не возвращен, в связи с чем договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
В связи с неисполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 03.05.2011 истцом в адрес ответчика направлены претензии с требованием о погашении задолженности от 28.03.2016, 18.04.2016, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.
В связи с изложенным суд пришел к выводу об удовлетворении требования истца о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N 73 от 03.05.2011 в размере 223 761 руб. 03 коп. за период с 23.11.2013 по 09.04.2015.
Довод заявителя о том, что в связи со снятием земельного участка с кадастрового учета предмет договора аренды утрачен и у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендной платы, суд, со ссылкой на часть 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ (ред. от 27.12.2009) “О государственном кадастре недвижимости”, статью 6 Земельного кодекса Российской Федерации, отклонил.
При этом суд верно отметил, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически не потерял и не изменил свои физические свойства. Исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды.
После снятия земельного участка с кадастровым номером 40:13:050102:161 с кадастрового учета 06.10.2011 ответчик продолжал пользоваться данным земельным участком и объектами недвижимости, расположенными на данном земельном участке, и в судебном порядке признал права собственности на сооружение: подъездной железнодорожный путь, примыкающий к станции Шемякино, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 40:13:050102:161 (решение Арбитражного суда Калужской области от 15.12.2011 по делу N А23-4192/2011).
Таким образом, снятие земельного участка с кадастровым номером 40:13:050102:161 с кадастрового учета и присвоение ему впоследствии нового кадастрового номера 40:13:050102:238 не является основанием для прекращения у лица, являющегося собственником объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, обязанности по внесению арендной платы.
Доводы заявителя основаны на неверном толковании норм материального права, что не может являться основанием для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 28.08.2017 N Ф10-3386/2017 по делу N А08-2496/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между муниципальным образованием Старооскольский городской округ Белгородской области, от имени которого действовал ДИЗО администрации Старооскольского городского округа (арендодатель), и ОАО “ФСК ЕЭС” в лице директора филиала ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) заключен договор краткосрочной аренды N 77-5/11 от 06.10.2011 земельных участков по адресу: Белгородская область, г. Старый Оскол, в районе объездной автомагистрали: с кад. номером 31:06:0306001:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 28; с кад. номером 31:06:0134003:54, площадью 100,0 кв. м, для реконструкции ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 27; с кад. номером 31:05:0104010:9, площадью 50,0 кв. м, для реконструкции участка ВЛ 220 кВ “Ново-Воронежская АЭС-Губкин”, опора 26а.
Согласно пункту 1 постановления главы администрации Старооскольского городского округа от 19.03.2013 N 928 право аренды ОАО “ФСК ЕЭС” на вышеуказанные земельные участки было прекращено.
На основании пункта 2 данного постановления земельные участки вновь были предоставлены ОАО “ФСК ЕЭС” сроком на 10 лет.
Между ДИЗО Старооскольского городского округа Белгородской области (арендодатель), действующим от имени муниципального образования Старооскольский городской округ Белгородской области, и ОАО “ФСК ЕЭС” (арендатор) в лице директора филиала ОАО “ФСК ЕЭС” – Черноземное ПМЭС (08.07.2015 ОАО “ФСК ЕЭС” переименовано в ПАО “ФСК ЕЭС”) заключен договор долгосрочной аренды земельных участков N 23-1/13 от 19.03.2013.
Судом апелляционной инстанции установлено, что земельные участки с кадастровым номером 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м и с кадастровым номером 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета, сведения о них аннулированы 28.03.2013 и исключены из государственного кадастра недвижимости.
При этом договор долгосрочной аренды земельных участков от 19.03.2013 N 23-1/13 в установленном законом порядке в ЕГРИП на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован, поскольку земельные участки сняты с кадастрового учета.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции правомерно указал, что поскольку земельные участки с кадастровыми номерами 31:06:0306001:9, площадью 50 кв. м, 31:06:0134003:54, площадью 100 кв. м, переданные ответчику в аренду, сняты с государственного кадастрового учета 28.03.2013, то с указанной даты данные участки перестали существовать как объекты земельных отношений и гражданских прав и, следовательно, как объект заключенного между сторонами договора аренды.
На основании изложенного, в соответствии со ст. ст. 309, 310, 416, 432, 461, 606, 607, п. 1 ст. 610, п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, с учетом определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 15.02.2016 N 310-ЭС15-19213 по делу N А35-1016/2013, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что спорный договор аренды прекратил свое действие с 28.03.2013 ввиду отсутствия предмета договора, то есть ввиду невозможности его исполнения.
Вместе с тем суд апелляционной инстанции, в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, разъяснениями, изложенными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 и от 13.09.2011 N 3413/11, обоснованно указал, что снятие земельных участков с кадастрового учета само по себе не является основанием для освобождения ответчика от внесения платы за их использование.
Учитывая правовую позицию, изложенную Высшим Арбитражным Судом в Постановлении Президиума ВАС РФ N 5991/01 от 30.10.2001, суд апелляционной инстанции верно указал, что поскольку фактическое использование земельных участков в спорном периоде подтверждается фактом нахождения на них опор высоковольтной линии электропередачи, а ПАО “ФСК ЕЭС” в заявленный период пользовался земельными участками без надлежащего оформления прав на них и доказательств внесения платежей в спорный период не имеется, то ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком.
Довод заявителя о том, что он не обязан был платить арендную плату в связи со снятием земельных участков с кадастрового учета, судом апелляционной инстанции правомерно отклонен, поскольку снятие указанных земельных участков с кадастрового учета не прекращает обязательства по оплате аренды и существование земельного участка, а доказательств того, что снятие земельных участков с учета явилось препятствием для их использования и эксплуатации в целях, указанных в договоре, и в размерах, предоставленных для этого, равно как и доказательств того, что снятие указанных участков с кадастрового учета привело к их передаче в фактическое владение истца, не представлено.
Кроме того, как верно указал суд апелляционной инстанции, арендатор в порядке статьи 612 Гражданского кодекса РФ не предъявил претензий к арендодателю относительно невозможности использования спорных земельных участков по назначению…”

Постановление ФАС Центрального округа от 05.08.2014 по делу N А68-9856/2013
“…Как усматривается из материалов дела, департамент имущественных и земельных отношений Тульской области (впоследствии – министерство) (арендодатель) и общество (арендатор) 01.12.2009 заключили договор N 09П2308 аренды земельного участка, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217, площадью 2 130 кв. м, расположенный по адресу: г. Тула, Пролетарский район, ул. Бондаренко (участок находится примерно в 100 м по направлению на юго-запад от ориентира строение, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Тула, Пролетарский район, ул. Щегловская засека, д. 30-а). Земельный участок предоставлен для временного размещения некапитального объекта: автомобильная газонаполнительная компрессорная станция.
Поскольку арендатором своевременно арендная плата по договору не вносилась, за ним образовалась задолженность.
Претензия истца от 30.09.2013 была оставлена ответчиком без удовлетворения, что и послужило причиной обращения истца в суд с иском о взыскании задолженности.
Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды спорный земельный участок прошел кадастровый учет, а значит, был сформирован в установленном законом порядке.
Во исполнение части 4 статьи 24 Федерального закона N 221-ФЗ земельный участок с кадастровым номером 71:30:030812:217 с 21.03.2011 снят (аннулирован) с кадастрового учета по истечении двух лет с даты постановки.
Вместе с тем, из материалов дела не усматривается, что спорный земельный участок после снятия его с кадастрового учета фактически потерял или изменил свои физические свойства.
Напротив, действия истца и ответчика свидетельствуют о том, что спорный земельный участок продолжал для них существовать как объект гражданских прав, поскольку в отношении него последним произведена оплата задолженности по арендной плате (решение суда от 11.10.2011 по делу N А68-6680/11 (л. д. 43)) по платежному поручению от 16.02.2012 N 87 (отзыв на исковое заявление (л.д. 58)).
Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что снятие земельного участка с учета явилось препятствием для его использования ответчиком в целях, предусмотренных договором.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции правомерно отметил, что исключение из кадастра сведений о земельном участке само по себе не свидетельствует о том, что земельный участок перестал существовать или стал непригоден для использования, а также о прекращении договорных обязательств, вытекающих из договора аренды.
На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных исковых требований.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется…”

Позиция 2. Арендатор, который продолжил пользоваться земельным участком после его снятия с кадастрового учета, не обязан оплачивать пользование.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2019 N Ф05-9490/2019 по делу N А40-166811/2018
“…Суды первой и апелляционной инстанций, разрешая спор по существу, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, правильно определив спорные правоотношения, руководствуясь положениями статей 309, 310, 416, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 70 Земельного кодекса Российской Федерации, исходя из того, что кадастровый учет земельного участка подтверждает факт индивидуализации объекта гражданских прав в гражданском обороте, а действия, связанные с постановкой на кадастровый учет и снятием с кадастрового учета объекта недвижимости, являются юридически значимыми, поскольку в результате этих действий земельный участок приобретает свойства индивидуально-определенной вещи, которая может быть вовлечена в гражданский оборот, снятие с кадастрового учета спорного земельного участка влечет утрату индивидуализирующих характеристик и прекращение его существования как объекта права, установив, что спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учет со статусом “временный”, учитывая, что согласно уведомлению Росреестра от 05.12.2016 сведения о земельном участке аннулированы и исключены из ГКН 01.08.2011 в связи с отсутствием зарегистрированных прав на данный земельный участок, пришли к выводу, что с 01.08.2011 земельный участок перестал существовать как объект земельных отношений, гражданских прав и как предмет договора аренды, в связи с чем в удовлетворении заявленных исковых требований отказали.
При этом суды обеих инстанций отметили, что из системного анализа норм земельного и гражданского законодательства следует, что прекращение существования земельного участка как объекта права означает прекращение всех правоотношений, связанных с ним, в том числе арендных.
Поскольку снятие земельного участка с кадастрового учета означает автоматическое прекращение действия договора аренды, требование истца о взыскании задолженности по договору аренды является незаконным в силу отсутствия договорных отношений.
Оснований не согласиться с выводами судов кассационная коллегия не усматривает и признает, что все существенные обстоятельства дела судами установлены, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и представленными доказательствами при правильном применении норм процессуального права…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 31.08.2016 N Ф05-12175/2016 по делу N А40-186932/15
“…Администрация Юргинского муниципального района (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу “Газпром” (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 13 942 355 руб. 80 коп.
Арбитражным судом города Москвы рассмотрены исковые требования Администрации Юргинского муниципального района о взыскании с ОАО “Газпром” задолженности по арендной плате в размере 13 232 380 руб. 78 коп. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 1 665 552 руб. 80 коп. (с учетом принятых судом уточнений оснований и суммы иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Как установлено судами при рассмотрении дела по существу, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 03.02.2011 N 24/29/0039/014, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 148 520 кв. м, расположенный по адресу: Кемеровская область, Юргинский район, в границах Проскоковского сельского поселения, кадастровый номер: 42:17:0101044:698, для проведения работ по объекту “Компрессорная станция “Проскоково”, в составе стройки “Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ – Парабель – Кузбасс” ООО “Томсктрансгаз”.
Согласно п. 2.1 договора срок аренды земельного участка устанавливается с 01.02.2011 по 31.12.2011, в редакции дополнительного соглашения от 27.09.2012 N 4 срок действия договора продлен до 30.11.2015.
Согласно акту приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (КС-14), утвержденному распоряжением ОАО “Газпром” N 839 от 29.12.2012, строительство объекта “КС “Проскоково” в составе стройки “Реконструкция и техническое перевооружение электроприводных КС газопровода НВ ГПЗ-Парабель-Кузбасс ООО “Томсктрансгаз” завершено в декабре 2012 года.
Указывая на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства в части внесения арендной платы за находящийся в его пользовании земельный участок за период с 19.05.2013 по 31.12.2014, Администрация Юргинского муниципального района обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, руководствуясь положениями статей 309, 310, 424, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, суды первой и апелляционной инстанции отказали в удовлетворении иска, установив, что объект капитального строительства, расположенный на предоставленном в аренду земельном участке, в соответствии со статьей 6 Федерального закона от 31.03.1999 N 69-ФЗ “О газоснабжении в Российской Федерации”, Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 504 и СНиП 2.05.06.85 является неотъемлемой технологической частью линейного объекта, введен в эксплуатацию актом приемки законченного строительством объекта от 29.12.2012, в связи с чем в отношении используемого ответчиком земельного участка подлежит применению ставка арендной платы, не превышающая 2% от его кадастровой стоимости, а с учетом внесенной ответчиком арендной платы в размере 5 727 208 руб. 22 коп. за спорный период, обязательство ответчика по арендной плате признано исполненным.
Кроме того, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания задолженности по арендной плате с учетом снятия 22.05.2013 с государственного кадастрового учета предоставленного ответчику на основании договора от 03.02.2011 N 24/29/0039/01 земельного участка, прекращения в связи с указанным обстоятельством договора аренды с 22.05.2013 на основании статьи 416 Гражданского кодекса Российской Федерации и отсутствия у арендатора обязанности по внесению арендной платы.
Признав недоказанным наличие на стороне ответчика задолженности в заявленном размере, судами также отказано в удовлетворении требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в связи с отсутствием оснований для применения мер ответственности.
Суд кассационной инстанции считает, что судами первой и апелляционной инстанций на основании полного и всестороннего исследования содержащихся в материалах дела документов установлены имеющие значение для дела обстоятельства, полно, всесторонне и объективно исследованы доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, исходя из положений статей 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и сделаны выводы, основанные на правильном применении норм материального и процессуального права…”

2.12. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, как исчисляется срок исковой давности по требованиям, которые связаны со взысканием задолженности за предшествующий подписанию договора аренды период, если стороны распространили на него действие договора, существует две позиции судов.

Позиция 1. Условие договора о том, что его действие распространяется на период, предшествующий его подписанию, расценивается как признание долга, прерывающее течение срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.04.2018 N Ф04-571/2018 по делу N А81-1528/2017
“…На основании указанного распоряжения между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 22.04.2014 N 89.14 (далее – договор), по которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок, общей площадью 1,5246 га, под размещение объектов “Здание: материальный склад, здание: КТП-160″, с кадастровым номером 89:05:010310:12773, категория земель – земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Местоположение земельного участка: ЯНАО, Пуровский район, промышленная база СМУ-6, район УКПГ-1.
Пунктом 3.3 договора установлено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ арендные платежи по настоящему договору начисляются в соответствии с условиями договора с даты фактического использования земельного участка с 10.05.2007.
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по договору в размере 355 651 руб. 45 коп. и пени в размере 90 313 руб. 66 коп., департамент направил ему претензию от 29.10.2016, в которой предложить уплатить задолженность в течение 30 календарных дней с момента получения претензии.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из доказанности наличия задолженности и ее размера, нарушения обществом установленного договором аренды срока уплаты арендных платежей, отсутствия оснований для применения положений статьи 333 ГК РФ.
Оснований для отмены обжалуемых обществом судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.
Ссылка заявителя на то, что, признав период, за который он в рамках договора должен оплатить пользование земельным участком, общество не признавало конкретный размер задолженности и в связи с этим, учитывая разъяснения, данные в пункте 20 постановления Пленума ВС РФ N 43, отсутствуют основания расценивать такое признание как признание конкретного размера долга, прерывающее течение срока исковой давности, отклоняется судом кассационной инстанции. Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанции, задолженность в размере 308 330 руб. 81 коп. за период с 10.05.2007 по 02.04.2014 согласована сторонами в приложении к договору (расчет арендной платы), являющемуся его неотъемлемой частью. Кроме того, возражений по размеру оплаты за указанный период общество не заявляет.
Ссылки заявителя на то, что обращение истца с требованием о взыскании 308 330 руб. 81 коп. предъявлено за пределами срока исковой давности, правомерно отклонены судами как несостоятельные.
Поддерживая выводы судов, кассационная инстанция отмечает, что исковое заявление предъявлено истцом в арбитражный суд в пределах трех лет с даты истечения установленного договором аренды срока исполнения обязательства по уплате этой суммы…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.10.2014 N Ф09-6526/14 по делу N А07-16462/2013
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по оплате арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с соответствующими требованиями.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности по арендной плате за период с 01.10.2003 по 16.09.2010. При этом суд указал на то, что доказательства перерыва течения срока исковой давности отсутствуют. Соответственно, суд взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за период с 16.09.2010 по 31.12.2013.
Изменяя данное решение и удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд апелляционной инстанции исходил из следующего.
Судом апелляционной инстанции установлено, что заключенный сторонами договор аренды вступил в силу с момента его государственной регистрации (30.07.2013) и распространяет действие на отношения, возникшие между ними с 10.09.2003, так как земельный участок с кадастровым номером 74:33:0204001:1, площадью 61 004 кв. м предоставлен в аренду ответчику в связи с нахождением на земельном участке объектов недвижимого имущества, поименованных в договоре, государственная регистрация права собственности на которые осуществлена именно 10.09.2003.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что фактическое пользование арендатором земельным участком состоялось до момента заключения спорного договора аренды, таким образом, изложенное условие договора направлено на оплату арендатором состоявшегося фактического пользования земельным участком на основании условий данного договора об оплате.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции установил, что п. 2.1 договора о распространении его условий на отношения, возникшие между сторонами с 10.09.2003, согласован в момент подписания договора – 26.11.2012, соответственно, в этот же момент возникло новое договорное обязательство по уплате арендных платежей за период, предшествующий заключению договора. Истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением 10.09.2013. Таким образом, срок исковой давности по всей спорной сумме задолженности в данном случае истцом не пропущен.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истцом обоснованно исчислена задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка от 26.11.2012 N 7472 за период с 01.10.2003 по 31.12.2013 в размере 14 444 583 руб. 13 коп., и удовлетворил исковые требования…”

Позиция 2. Условие договора о том, что его действие распространяется на период, предшествующий его подписанию, не свидетельствует о признании долга и не прерывает течение срока исковой давности.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 08.02.2018 N Ф08-11404/2017 по делу N А63-1584/2017
“…Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ставропольском крае (далее – управление) подало в Арбитражный суд Ставропольского края иск индивидуальному предпринимателю Кюльбякову Одиссею Андреевичу (далее – предприниматель) о взыскании 8 615 051 рубля 77 копеек долга по договору от 23.03.2015 N 612 аренды земельного участка площадью 47 228,30 кв. м с кадастровым номером 26:30:010231:68, расположенного по адресу (местоположение): Ставропольский край, г. Ессентуки, пл. Октябрьская, 31 (далее – договор аренды, земельный участок) с 04.07.2011 по 10.11.2016 и 48 120 рублей 69 копеек пени с 11.04.2015 по 10.11.2016 (с учетом изменения предмета иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее – Арбитражный процессуальный кодекс).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.07.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 <*>, с предпринимателя взыскано 4 521 268 рублей 29 копеек долга по договору аренды с 01.02.2014 по 10.11.2016 и 48 120 рублей 69 копеек пени с 11.04.2015 по 10.11.2016. В удовлетворении остальной части иска отказано. Судебные акты мотивированы невнесением предпринимателем арендной платы за пользование земельным участком в спорный период, пропуском срока исковой давности по требованиям о взыскании долга с 04.07.2011 по 31.01.2014, о применении которой заявил предприниматель в суде первой инстанции, отсутствием доказательств совершения им действий по признанию долга.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: Постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по данному делу имеет дату 30.10.2017, а не 24.07.2017.

Управление обжаловало решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.07.2017 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2017 в порядке, определенном нормами главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Арбитражный процессуальный кодекс), приведя следующие основания проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций. По условиям договора аренды арендная плата начисляется с момента государственной регистрации права собственности арендатора на расположенные на земельном участке объекты недвижимого имущества (04.07.2011). Предприниматель не вносил арендную плату с 04.07.2011 по 10.11.2016. Нахождение объектов недвижимости в границах земельного участка подразумевает его использование. Подписав договор аренды, предприниматель фактически признал наличие долга с 04.07.2011. В момент государственной регистрации договора аренды действовало нормативное положение о возможности возобновления течения срока исковой давности заново путем признания должником долга в письменной форме за пределами названного срока.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для изменения либо отмены обжалуемых судебных актов.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Управление подало иск в арбитражный суд 08.02.2017, то есть с пропуском срока исковой давности по требованиям с 04.07.2011 по 31.01.2014. Распространение действия договора на правоотношения, возникшие с 04.07.2011, не свидетельствует о признании долга предпринимателем и не прерывает течение срока исковой давности. Пропуск срока исковой давности, о применении которой предприниматель заявил до принятия решения, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за указанный период. В этой связи подписание предпринимателем договора аренды не повлекло и не могло повлечь последствия, предусмотренные пунктом 2 статьи 206 Гражданского кодекса, независимо от моментов подписания договора и его заключения…”

Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества

Согласно п. 3 ст. 609, ст. 624 ГК РФ арендованное имущество может быть выкуплено арендатором. Поскольку при выкупе изменяется основание владения указанным имуществом, возникает вопрос о том, с какого момента прекращается обязанность по внесению арендной платы.

3.1. Вывод из судебной практики: Если иное не вытекает из закона или договора, обязанность по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества (кроме земельных участков, находящихся в публичной собственности) либо с другого момента, предусмотренного договором, но не позднее момента госрегистрации перехода права собственности (для зданий, сооружений, помещений).

Примечание: До принятия приведенных ниже Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 и Постановления Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10 в судебной практике встречалась и противоположная позиция (см., например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2011 по делу N А17-4650/2010).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 05.07.2017 N Ф06-22540/2017 по делу N А65-27166/2016
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 28.06.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления N 8303-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения, указанные в договоре, общей площадью 587,3 кв. м, расположенные по адресу: г. Казань, ул. Декабристов, д. 83, для использования под торгово-бытовое обслуживание населения, общественное питание, офис, склад (раздел 1 договора).
Между истцом и ответчиком 18.03.2016 заключен договор купли-продажи арендуемого имущества N 041.
Акт приема-передачи здания (сооружения) к договору купли-продажи подписан между сторонами 13.05.2016.
Право собственности за ответчиком на помещения зарегистрировано 05.08.2016.
Истец, считая, что на момент прекращения договора аренды у арендатора образовалась задолженность по арендным платежам за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 в размере 235 411,34 руб., направил в адрес ответчика письмо с требованием об оплате задолженности.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Из разъяснений, данных в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, следует, что, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются непрекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Договор купли-продажи заключен 18.03.2016.
В связи с этим, как правильно указали суды, начисление арендной платы с 18.03.2016 является незаконным.
Кроме того, платежным поручением от 31.03.2016 N 145 ответчик оплатил арендную плату по договору аренды за период с 01.03.2016 по 18.03.2016.
При таких условиях судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 235 411,34 руб. и неустойки в размере 7 898,55 руб. за период с 01.03.2016 по 13.05.2016 удовлетворению не подлежат.
Доводу истца о том, что основанием владения спорными помещениями до момента передачи имущества по акту приема передачи являлся договор аренды, судом дана надлежащая правовая оценка.
Согласно пункту 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента.
Доводы истца о том, что до государственной регистрации договора купли-продажи арендатор обязан был исполнять принятые на себя по договору аренды обязательства, являются несостоятельными, поскольку противоречат нормам действующего законодательства и основаны на неверном толковании норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…5. При рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
6. Судам необходимо учитывать, что обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок)…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10
“…К моменту заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 нежилые помещения уже находились во владении у общества “Татьяна” на основании договора аренды от 11.04.2006, поэтому признаются переданными обществу с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).
Положениями статьи 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи от 03.09.2009 были определены решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 15.04.2010, данный договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения от 26.02.2010, то есть с 15.04.2010.
Заключение договора купли-продажи от 03.09.2009 прекращает на будущее время обязательство общества “Татьяна” по внесению арендной платы за нежилые помещения. С момента заключения названного договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.
Следовательно, у судов имелись основания для отказа в удовлетворении требования администрации о взыскании с общества “Татьяна” задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по 23.08.2010 и соответствующей суммы пеней.
Однако требование о взыскании задолженности по арендной плате и соответствующих пеней за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи от 03.09.2009 в редакции, определенной судом, то есть с 21.01.2010 по 14.04.2010, является обоснованным…”

Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351
“…Суды установили, что 30.03.2005 между департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества – нежилых помещений общей площадью 706,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Ставропольская, д. 262, для использования под магазин, склад.
29.12.2009 между сторонами заключен договор купли-продажи арендуемого имущества, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена 30.03.2010.
Ссылаясь на наличие у общества обязательств по оплате арендуемого имущества в период с 01.01.2010 по 29.03.2010 и за пользование соответствующим земельным участком, департамент обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований департамента в части взыскания задолженности по арендной плате, суды, с учетом положений статьи 425, пункта 1 статьи 433, статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о том, что в связи с передачей имущества во владение покупателю с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества прекратились обязательства из договора аренды, в частности, обязательство по уплате арендной платы.
Выводы судов о том, что после заключения договора купли-продажи продажи арендованного имущества общество владеет им в качестве покупателя, а обязательства на будущее время, вытекающие из договора аренды, являются прекращенными, соответствуют положениям статей 407, 425 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическим обстоятельствам спора…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.11.2015 N Ф03-5204/2015 по делу N А51-32140/2014
“…Ссылаясь на наличие у ОАО “Терминал Астафьева” задолженности по арендным платежам за период до заключения договора купли-продажи, ФГУП “Нацрыбресурс” обратилось в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации (статья 131 Кодекса).
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено, что вступившим 04.03.2014 в законную силу решением от 25.11.2013 по делу N А51-21385/2013 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении общества на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 04.03.2014, в силу чего основания для начисления арендной платы с этой даты отсутствовали.
Установив факт прекращения обязанности по внесению арендных платежей с 04.03.2014, равно как и отсутствие доказательств, подтверждающих наличие задолженности по договору аренды у общества, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4816/2015 по делу N А51-1075/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 20.02.2008 между ТУ ФАУГИ (арендодатель) и ОАО “НСРЗ” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества – причала N 2, причала N 3, причала N 4, причала N 5, причала N 6, причала N 7 докового производства, пирса N 1, пирса N 2, докового пирса, расположенного по адресу: г. Находка, Находкинский проспект, 59. Срок действия указанного договора установлен с 01.02.2008 по 31.01.2057. Арендная плата составляет 214 557 рублей в месяц.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.01.2012, постановлением суда кассационной инстанции от 28.05.2012, на Росимущество возложена обязанность заключить с ОАО “НСРЗ” договор купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости на условиях представленного истцом проекта договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, с учетом корректировки рыночной стоимости спорного имущества.
Считая, что с момента вступления (31.01.2012) в законную силу решения арбитражного суда, утвердившего условия договора купли-продажи, была прекращена обязанность ОАО “НСРЗ” по уплате арендных платежей, а уплаченные после этой даты денежные средства составляют неосновательное обогащение ответчика в сумме 2 789 241 рубль, общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
В пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя. Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. В этой связи, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения ими соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
Согласно правовой позиции, приведенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 13.10.2011 N 4408/11 по делу N А68-6859/10, в случае утверждения судом условий договора купли-продажи имущества, находящегося на день вступления в законную силу решения суда во владении покупателя, такой договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда, утвердившего условия сделки.
Судами установлено, что вступившим 31.01.2012 в законную силу решением от 11.11.2011 по делу N А51-4475/2011 Арбитражного суда Приморского края определены все существенные условия договора купли-продажи спорного имущества. Также судами установлено, что спорное имущество на момент вступления в законную силу вышеуказанного судебного акта уже находилось во владении ОАО “НСРЗ” на основании договора аренды.
Оценив указанные обстоятельства с позиций вышеприведенных норм права и разъяснений высших судебных инстанций, суды пришли к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорного имущества считается заключенным с 31.01.2012, а основания для начисления арендной платы с этого момента отпали…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.08.2011 N Ф03-3590/2011 по делу N А24-5142/2010
“…Как установлено судами в соответствии с материалами дела, между муниципальным унитарным предприятием Петропавловск-Камчатского городского округа “Дирекция по эксплуатации зданий” (арендодатель, далее – МУП “ДЭЗ”) и ИП Л.П. Тунгусовой (арендатор) заключен договор от 01.04.2008 N 499, который стороны определили как смешанный, регулирующий отношения, возникшие относительно предмета арендованного имущества, находящегося в хозяйственном ведении МУП “ДЭЗ”, и отношения, связанные с затратами арендодателя на эксплуатацию и содержание здания, с затратами арендодателя по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и отопления (п. 1.1 договора).
Впоследствии в соответствии с прогнозным планом приватизации объектов муниципальной собственности на 2008 год, протоколом открытого аукциона от 03.10.2008 между Комитетом (продавец) и ИП Л.П. Тунгусовой (покупатель) заключен договор купли-продажи от 03.10.2008 N 2/10/08 арендуемого ответчиком имущества.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорное помещение осуществлена в установленном порядке 18.12.2008.
Комитет, полагая, что до момента государственной регистрации перехода к предпринимателю права собственности на указанное нежилое помещение у ответчика сохранялась обязанность по внесению арендных платежей за пользование им в соответствии с договором аренды, которая не исполнена, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (ст. 8 ГК РФ).
Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи, и покупатель владеет ею на основании договора купли-продажи.
Таким образом, заключив договор купли-продажи арендованного имущества, стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 ГК РФ).
Доказательства того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи муниципального имущества от 03.10.2008 N 2/10/08 было направлено на продолжение арендных отношений, не представлены.
При таких обстоятельствах основания для вывода о необходимости ИП Л.П. Тунгусовой вносить арендные платежи за период с 03.10.2008 по 17.12.2008 у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали.
Нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта, кассационной инстанцией не установлено…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.08.2011 N Ф03-3732/2011 по делу N А24-4582/2010
“…Арбитражными судами установлено, что 01.07.2008 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Томкевичем А.В. (арендатор) заключен договор N 673 аренды нежилых помещений N 61, 62, 72, 73, 74 общей площадью 97,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5. Договор заключен на неопределенный срок (с учетом соглашений к указанному договору от 20.08.2008 и от 06.05.2009).
17.06.2009 между Комитетом (продавец) и предпринимателем Томкевичем А.В. (покупатель) заключен договор N 09-09 купли-продажи муниципального имущества: нежилых помещений NN 61, 62 общей площадью 37,9 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Петропавловск-Камчатский, ул. Звездная, 5.
Спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик не исполнил обязательства по внесению арендной платы за период с момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений, ранее являвшихся предметом договора аренды, до момента государственной регистрации перехода права собственности на них.
Сам по себе акт регистрации (регистрационная запись) носит правоподтверждающий характер и не является самостоятельным основанием возникновения гражданских прав (статья 8 ГК РФ).
Следовательно, заключая договор купли-продажи имущества, являющегося предметом действующего договора аренды, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор) тем самым прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ) и такое обязательство прекращается с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества.
С учетом изложенного апелляционный суд обоснованно признал, что обязательство ответчика по внесению арендной платы сохранялось до момента заключения договоров купли-продажи нежилых помещений и их передачи покупателю, а не до момента государственной регистрации перехода права собственности по таким договорам…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.01.2013 по делу N А45-15471/2012
“…Указывая на наличие задолженности у общества по арендным платежам за период с 10.06.2011 по 20.07.2011 (даты государственной регистрации перехода права собственности), Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь нормами статей 407 и 413 ГК РФ, исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 10.06.2011, арендные отношения и обязательства по оплате арендных платежей между сторонами прекратились.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно рекомендациям, закрепленным в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости”, договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. Регистрация перехода права собственности не означает регистрацию самого договора купли-продажи.
С учетом указанного и в силу положений статьи 425, пунктов 1, 2 статьи 433 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 ГК РФ, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В пункте 60 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ.
Доказательств невыполнения покупателем обязательств по внесению платы за приобретенное имущество, согласно графику согласованному сторонами, а также того, что волеизъявление сторон после подписания договора купли-продажи направлено на продолжение арендных отношений в материалы дела не представлено.
Правильно применив к спорным правоотношениям перечисленные нормы права, исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что истец с 10.06.2011 до государственной регистрации перехода права собственности мог безвозмездно владеть, пользоваться спорным недвижимым имуществом.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы имеющиеся в деле доказательства…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.10.2011 по делу N А27-505/2011
“…Из материалов дела следует, что 20.11.2007 между ОАО “ЗСМК” (арендодатель) и ОАО “НЭК” (арендатор), в настоящее время ОАО “Тепловая энергия”, был заключен договор аренды N 273-07/7056088, в соответствии с пунктами 1.1 – 1.5 которого арендатор принял по акту приема-передачи во временное владение и пользование (аренду) недвижимое (нежилые помещения) и движимое имущество, согласно приложению N 1 и приложению N 2.
Стороны 31.12.2009 заключили договор купли-продажи N 9593095/489-09 арендованного движимого и недвижимого имущества.
Суды, удовлетворяя требование в части взыскания суммы 43 732,54 руб. и отказывая во взыскании остальной суммы иска, указали на то, что с даты заключения договора купли-продажи от 31.12.2009 прекратились обязательства сторон, вытекающие из договора аренды земельного участка от 20.11.2007, поэтому ОАО “ЗСМК” вправе требовать внесения арендной платы до 31.12.2009 – даты заключения договора купли-продажи.
В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной с этого момента.
Согласно указанной норме права, при продаже арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче имущества считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи.
В этой связи, с момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества основанием владения таким имуществом становится договор купли-продажи, а не договор аренды.
Следовательно, заключением договора купли-продажи в отсутствие специального указания стороны прекратили на будущее время обязательство по внесению арендной платы в соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, судами правильно установлены обстоятельства дела, сделанные выводы не противоречат действующему законодательству…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.07.2011 по делу N А45-20139/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.
Из приведенных положений следует, что арендодатель, продавший недвижимое имущество, не имеет права требовать с покупателя (бывшего арендатора) взыскания арендной платы с момента заключения договора купли-продажи данного имущества до государственной регистрации соответствующего права, если стороны в договоре купли-продажи не установили иное.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений указанных норм, а также разъяснений, изложенных в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости”, пришли к правомерному выводу о прекращении у ответчика обязательства по уплате арендных платежей с момента заключения договора купли-продажи…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.03.2011 по делу N А45-17209/2010
“…Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 3 Информационного письма от 13.11.1997 N 21 “Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости” договор купли-продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности.
Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена.
Таким образом, договор купли-продажи нежилых помещений от N 1546 от 26.03.2010 вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 01.11.2007, прекратились.
В данном случае общество является стороной и по договору аренды и по договору купли-продажи. Следовательно, при заключении договора купли-продажи спорных помещений должны произойти изменения в арендных правоотношениях между арендодателем и арендатором.
Согласно статье 413 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице.
ООО “Интеграл” с даты заключения договора купли-продажи спорных помещений – 26.03.2010 стало законным владельцем упомянутых помещений (пункт 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 22/10 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”). Следовательно, у него прекратились обязательства по оплате арендных платежей с 26.03.2010, поскольку в данном случае имело место прекращение обязательств в связи с совпадением должника и кредитора в одном лице.
Доводы Департамента о том, что до момента государственной регистрации права собственности действие договора аренды не прекратилось, подлежат отклонению, поскольку факт государственной регистрации перехода права собственности 05.05.2010 правового значения для отношений сторон спора не имеет, так как с момента подписания договора купли-продажи общество стало законным владельцем нежилых помещений на основании договора купли-продажи.
При таких обстоятельствах апелляционный суд обоснованно удовлетворил требования ООО “Интеграл” о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.06.2015 N Ф05-7021/2015 по делу N А40-127017/14
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” в соответствии с договором аренды от 06.06.2005 г. N 368 арендовало нежилые помещения общей площадью 29,5 кв. м по адресу: г. Москва, Хохловский пер., д. 3, стр. 1.
Решением Департамента, изложенным в письме от 08.08.2012 N 05-05-20912, в реализации ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” преимущественного права выкупа вышеназванного арендуемого помещения отказано в связи с тем, что здание, в котором расположено арендуемое помещение, является выявленным объектом культурного наследия, продажа которого по частям не допускается.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 22.02.2013 по делу N А40-143420/2012 указанное решение Департамента признано незаконным и Департаменту было предписано устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.
Договор купли-продажи недвижимости был заключен 16.01.2014, а зарегистрирован 20.06.2014 (свидетельство о государственной регистрации права от 20.06.2014 серия 77-АР N 126282), в связи с чем период с 28.01.2014 во избежание утраты права на выкуп спорного помещения истец продолжал вносить арендные платежи за пользование имуществом, в отношении которого Департамент отказывался совершать предусмотренные законом действия.
Полагая, что в результате незаконных действий Департамента ООО “Тихоокеанская рыбопромышленная компания” причинены убытки в виде уплаченных в спорный период арендных платежей за пользование имуществом, последний обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении настоящих требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Суды первой и апелляционной инстанций по настоящему делу пришли к выводу о том, что установленные фактические обстоятельства в рамках дела N А40-143420/2012 не могут свидетельствовать о доказанности противоправности бездействия Департамента в указанный период по настоящему спору.
Вместе с тем согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, до момента заключения договора купли-продажи, с учетом установленного судами обеих инстанций факта использования истцом спорного помещения, применительно к положениям статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по внесению платы за фактическое пользование помещением у истца сохранились.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что уплаченные в спорный период арендные платежи за пользование имуществом убытками не являются…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.10.2014 N Ф06-16476/2013 по делу N А06-4544/2013
“…В последующем между Агентством по управлению государственным имуществом Астраханской области (продавец) и ООО УФ “Алекс фиш” (покупатель) 28.05.2012 подписан договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – договор купли-продажи), согласно которому продавец обязуется продать в собственность покупателя имущество: комната N 2, общей площадью 12,2 кв. м, комната N 10, общей площадью 31,3 кв. м, расположенные в помещении 003 по адресу: Астраханская область, г. Астрахань, ул. Адмиралтейская, д. 28, литер А, А, а покупатель обязуется купить объект культурного наследия в свою собственность, оплатив его стоимость в размере и в порядке, указанных в разделе 2 договора.
Данный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке 18.03.2013.
Полагая, что с момента заключения договора купли-продажи обязательство по внесению арендной платы прекращено, а полученные ответчиком платежи являются неосновательным обогащением, ООО “УФ “Алекс фиш” обратилось в Арбитражный суд Астраханской области с настоящим исковым заявлением.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.
Договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания. Следовательно, истец с 28.05.2012 до государственной регистрации перехода права собственности не был вправе распоряжаться переданными ему помещениями, но мог безвозмездно владеть, пользоваться недвижимым имуществом и нести риск его случайной гибели (статьи 458, 459 ГК РФ).
Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” предусмотрено что согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Таким образом, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Если иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
При таких обстоятельствах начисление арендной платы за период после заключения сторонами договора купли-продажи арендуемых ранее помещений является незаконным и ответчик не имеет права удерживать уплаченные истцом денежные средства.
При таких условиях судом правильно установлено, что полученные ответчиком от истца после заключения договора купли-продажи денежные средства в счет оплаты аренды в размере 69 537,58 руб. являются неосновательным обогащением и подлежат возврату истцу.
Условие договора купли-продажи о рассрочке платежа с момента регистрации перехода права собственности не позволяет ответчику требовать от истца уплаты аренды до момента регистрации перехода права собственности, поскольку арендные отношения между сторонами прекратились в связи с заключением договора купли-продажи и с этого момента у истца прекратилось обязательство по оплате аренды, а у ответчика право на получение арендных платежей…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.05.2012 по делу N А06-4163/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.03.2006 между сторонами был заключен договор аренды государственного недвижимого имущества Астраханской области N 4/104 (далее – договор аренды). Срок действия договора аренды установлен с 01.04.2006 по 25.03.2007.
По истечении срока действия договора, после 25.03.2007, арендатор продолжал пользоваться имуществом, что не оспаривается сторонами.
25.05.2010 между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи государственного имущества Астраханской области с использованием преимущественного права на приобретение арендуемого имущества N 06/2010 (далее – договор купли-продажи), по условиям которого ответчик приобрел в собственность нежилое помещение N 51 общей площадью 265,4 кв. м, расположенное по адресу: г. Астрахань, ул. Б. Хмельницкого, д. 45, с рассрочкой оплаты на 7 лет.
19.11.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области за ответчиком зарегистрировано право собственности на указанное недвижимое имущество (запись регистрации N 30-30-01/0260/2010-748).
Полагая, что сторонами заключены два договора в отношении указанного объекта недвижимости: аренды и купли-продажи с отсрочкой платежа, арендодатель исчислил арендную плату за пользование помещением до момента государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
По мнению истца, задолженность по арендной плате за период с 01.05.2010 по 18.11.2010 составила 336 697 руб. 21 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 при рассмотрении споров, связанных с взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (статьи 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом, если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что имущество арендатору было передано 01.04.2006. По истечении срока действия договора арендатор продолжил пользование арендованным имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи настоящий договор является актом приема-передачи нежилого помещения.
Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи имущество находилось во владении покупателя, что соответствует и пункту 1.6 договора купли-продажи.
Недвижимое имущество считается переданным с 25.05.2010.
Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Взыскание арендной платы за период с 25.05.2010 (даты заключения договора купли-продажи и передачи имущества) по 18.11.2010 (даты регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю) не основано на законе…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.02.2012 по делу N А32-29491/2010
“…Департамент муниципальной собственности и городских земель администрации муниципального образования город Краснодар (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ООО “ЭленШармен” (далее – общество) о взыскании 136 880 рублей 64 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.07.2010 по 30.09.2010 и 6832 рублей 17 копеек неустойки.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 11.08.2011, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды посчитали арендные отношения прекращенными с момента заключения договора купли-продажи помещений.
Из материалов дела следует, что 21.01.2008 общество и департамент заключили договор аренды нежилых помещений N 13/1 общей площадью 170,9 кв. м, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Рашпилевская, 32: первый этаж (литера А), помещения N 1/1, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 9, 9/1, 9/2, 10, 10/1, 11; второй этаж (литера А), помещения N 2, 5, 6, 7, 7/1, 7/2, 7/3, 7/4, 8, 8/1, сроком с 07.12.2007 до 06.06.2017 (л. д. 7 – 12).
На основании Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее – Закон N 159-ФЗ) департамент (продавец) и общество (покупатель) заключили договор от 03.06.2010 N 25 купли-продажи нежилых помещений (далее – договор купли-продажи). Переход права собственности на объекты недвижимости, переданные по указанному договору, зарегистрированы за обществом в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 24.09.2010 серии 23-АИ N 252733 (л. д. 49).
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” относительно момента прекращения обязанности арендатора по внесению арендных платежей даны следующие разъяснения.
Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
Доказательства согласования сторонами иного момента, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, в материалах дела отсутствуют.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам и разъяснениям…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.11.2011 по делу N А53-2238/2011
“…Считая, что общество обязано вносить арендную плату за использование нежилого помещения в период с момента подписания договора купли-продажи до даты государственной регистрации перехода права собственности, департамент обратился с иском в арбитражный суд.
По смыслу статьи 425 и пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения. Государственная регистрация договоров купли-продажи объектов недвижимости действующим законодательством не предусмотрена. В соответствии со статьями 130, 131 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательной является регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.
Пленумами Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 60 постановления от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” дано разъяснение, согласно которому после передачи продавцом недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности, права покупателя по сравнению с правами собственника ограничены только возможностью распоряжаться полученным во владение имуществом.
В этой связи, выводы судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы и неустойки за заявленный период основаны на материалах дела и соответствуют приведенным правовым нормам…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.08.2011 по делу N А53-21315/2010
“…Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации общество владело предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Ссылка истца на сохранение договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи арендуемого имущества несостоятельна, так как владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям – по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя.
Таким образом, договор купли-продажи от 02.12.2009 N 74/А-09 вступил в силу и стал обязательным для сторон с момента его заключения (02.12.2009). С этого же момента отношения сторон, вытекающие из договора аренды от 16.11.2004, прекратились, общество стало покупателем (законным владельцем) нежилых помещений. При этом переход к обществу титула собственника на недвижимое имущество (16.02.2010) не влияет на правовую квалификацию обстоятельств, связанных с наличием (либо отсутствием) арендных правоотношений.
Поскольку период взыскания задолженности по арендной плате заявлен с момента заключения договора купли-продажи и до момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю на объект аренды, в удовлетворении заявленных комитетом требований следует отказать…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.08.2011 по делу N А53-21330/2010
“…Заключение сторонами договора купли-продажи объектов недвижимости и его фактическое исполнение продавцом в форме передачи имущества покупателю создает определенный вещно-правовой эффект в период владения (пользования) имуществом покупателем (законный владелец) до государственной регистрации перехода к нему права собственности на объект недвижимости.
Наделение законодательством покупателя, владеющего предметом продажи в указанный период, статусом законного владельца означает, что продавец утрачивает право пользования и владения переданным покупателю объектом любым образом (в том числе и в виде получения арендной платы (иных доходов, приносимых вещью)), не вправе требовать от покупателя также платы за фактическое пользование переданным ему предметом договора продажи, имея право на получение стоимости проданного имущества.
В рассматриваемой ситуации предприниматель владел предметом договора купли-продажи на момент заключения сделки, поскольку ранее ему это имущество было передано в аренду. Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Кодекса).
Доводы истца о сохранении договора аренды после подписания теми же сторонами сделки купли-продажи продажи арендуемого имущества несостоятельны, поскольку владение одной и той же вещью не может одновременно осуществляться по разным правовым основаниям – по договору аренды и по договору купли-продажи.
Владение, осуществляемое лицом в качестве одновременно арендатора и покупателя той же вещи, невозможно, поскольку предполагает соединение взаимоисключающих оснований – временное владение в интересах другого лица (арендодателя) и постоянное владение в своих интересах (покупателя).
Право аренды представляет собой обременение права собственности арендодателя и не ограничивает последнего в праве отчуждения переданного в аренду имущества в собственность другого лица. Законное владение покупателя не является обременением права собственности продавца и не следует судьбе этого права, однако значительно сужает круг правовых возможностей продавца в указанный период.
Признание арендных отношений после заключения его сторонами договора купли-продажи предполагает сохранение прав арендодателя расторгнуть договор, истребовать арендуемое имущество у лица, владеющего этим имуществом в качестве покупателя, что противоречит статусу покупателя, как законного владельца, и существу договора купли-продажи.
При конкуренции двух обязательственных оснований владения вещью (договор аренды и договор купли-продажи) приоритет принадлежит более позднему основанию возникновения прав, поскольку, подписав договор купли-продажи, собственник выразил свою волю на наделение арендатора статусом законного владельца в качестве покупателя. Суды правильно указали, что с указанного момента общество не обязано оплачивать арендное пользование проданным ему нежилыми помещениями…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.01.2012 N Ф09-8524/11 по делу N А50-3607/2011
“…Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (арендатор) заключен договор аренды отдельно стоящего здания, находящегося в муниципальной собственности г. Березники от 26.05.2006 N нп/2006/311, по условиям которого истец передает ответчику в аренду здание общей площадью 303,78 кв. м, расположенное по адресу: г. Березники, ул. Березниковская, 97, для производственных нужд.
Между управлением (продавец) и предпринимателем Беклемышевым С.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, по которому покупатель приобрел в собственность здание пилорамы, являющееся предметом аренды. Объект передан покупателю по акту приема-передачи от 04.06.2010.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы, управление обратилось в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды, учитывая, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации, сделали вывод о наличии у ответчика обязанности по внесению арендной платы до момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на данное имущество.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.
Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (п. 2 ст. 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли-продажи (ст. 458, 459 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (п. 1 ст. 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.
Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, поскольку рассматриваемые в рамках настоящего спора требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлены за период после заключения договора купли-продажи объекта муниципальной собственности от 04.06.2010 N 28/10-159, оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
При таких обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене, в удовлетворении исковых требований следует отказать…”

3.2. Вывод из судебной практики: При выкупе арендованного недвижимого имущества (за исключением земельных участков) обязательство арендатора вносить арендную плату прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…8. При рассмотрении споров из договоров аренды с выкупом (статья 624 ГК РФ) судам необходимо учитывать следующее.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
При этом обязательство арендатора по внесению арендной платы прекращается с момента уплаты всей выкупной цены, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон. Вместе с тем, если предметом договора аренды является земельный участок, судам следует руководствоваться разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 настоящего Постановления…”

3.3. Вывод из судебной практики: При выкупе земельного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, обязанность вносить арендную плату по договору аренды сохраняется до госрегистрации перехода права собственности на этот участок.

Примечание: Ранее в судебной практике имелись иные позиции, согласно которым обязанность по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка при его выкупе прекращалась с момента заключения договора купли-продажи (см., например, Определение ВАС РФ от 20.07.2011 N ВАС-9185/11 по делу N А-32-19953/2010-24/351, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 21.07.2008 по делу N А43-20919/2007-12-526, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.09.2009 по делу N А44-2798/2008, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.02.2009 по делу N А56-15272/2008, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 16.11.2010 по делу N А32-14145/2010, Постановление ФАС Центрального округа от 08.07.2011 по делу N А64-5804/10), а также с момента полной уплаты выкупной цены за земельный участок (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1044/2007, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.07.2007 по делу N А56-1039/2007).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.07.2019 N Ф03-2306/2019 по делу N А59-2458/2018
“…Пунктом 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – Постановление Пленума ВАС РФ N 73) предусмотрено общее правило о том, что продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).
Соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору).
Вместе с тем в пункте 7 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 приведено исключение из указанного общего правила, касающееся выкупа арендаторами публичных земель. Так, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права и разъяснений об их применении общество как арендатор публичного земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимости, обладающее исключительным правом на выкуп данного участка, в любом случае обязано было оплачивать арендную плату за спорный участок до момента государственной регистрации перехода права собственности на него…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…7. Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11 по делу N А40-70298/10-135-265
“…Суды апелляционной и кассационной инстанций также сослались на разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, отметив, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности как покупатель, так и продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.
Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем судами не учтено следующее.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене…”

Определение ВАС РФ от 22.07.2013 N ВАС-9566/13 по делу N А66-5135/2012
“…Как установлено судом, администрация города Твери (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 29.01.2001 N 48 аренды земельного участка общей площадью 286 686,2 кв. м, с кадастровым номером 69:40:0200008:0001, под производственную базу, сроком до 31.12.2011.
В дальнейшем, на основании распоряжения Управления Росимущества от 03.03.2010 N 59 произведен раздел указанного земельного участка и образованы 9 новых земельных участков. Дополнительным соглашением от 30.06.2010 к договору аренды от 29.01.2001 N 48, внесены изменения в предмет договора, в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24.
В рамках дела N А66-12461/2011 суд признал, что общество вправе претендовать на льготный порядок определения цены приобретения спорного земельного участка. Вступившим в законную силу решением суда требования общества по данному делу удовлетворены. Во исполнение решения суда управление Росимущества заключило с обществом договор купли-продажи земельного участка. Государственная регистрация права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200008:24 проведена 27.09.2012.
В 2010 году общество оплатило арендную плату в полном объеме, однако, с нарушением сроков оплаты. За 2011 – 2012 годы обществом арендная плата не уплачена.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
С учетом изложенного, суд пришел к выводу, что обязательство общества по внесению арендной платы, прекратилось с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Указанные выводы суда соответствуют разъяснениям, изложенным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Определение ВАС РФ от 02.02.2012 N ВАС-13366/11 по делу N А59-5100/2010
“…Судом установлено, что департаментом и предпринимателем 27.06.2007 заключен договор N 9968 аренды земельного участка площадью 4 647 кв. м, сроком с 28.12.2006 по 19.06.2028, на котором расположено принадлежащее предпринимателю на праве собственности административное здание.
Впоследствии департаментом и предпринимателем заключен договор купли-продажи названного земельного участка от 18.03.2010 N 1348. Участок передан покупателю по акту приема-передачи от 24.08.2010.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок N 65-65-01/040/2010-875 выдано ответчику 08.09.2010.
Невнесение предпринимателем арендных платежей за период с 01.10.2009 по 23.08.2010, а также неоплата фактического использования земельного участка за период с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи к договору купли-продажи до государственной регистрации права собственности на него в размере, равном арендной плате, послужили основанием для обращения департамента в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суды первой и кассационной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 395, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскали с ответчика задолженность по арендной плате до момента оформления акта приема-передачи к договору купли-продажи земельного участка и со следующего дня после передачи участка до государственной регистрации права собственности – неосновательное обогащение. Суд признал верным расчет размера неосновательного обогащения по формуле расчета арендной платы по договору аренды N 9968.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11 сформулирована правовая позиция о том, что обязательство по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного договора аренды земли, в случае последующего выкупа земельного участка, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Довод заявителя о том, что обязательство по внесению арендной платы прекращается с момента заключения договора купли-продажи, противоречит правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 13.12.2011 N ВАС-15547/11 по делу N А53-1729/11
“…Как установлено судами, между департаментом (арендодатель), обществом и Малышевым С.Г. (арендаторы) заключен договор аренды от 29.04.2004 N 25343 с множественностью лиц на стороне арендатора земельного участка, площадью 43958 кв. м из земель городских поселений с кадастровым номером 61:44:08 15 02:0021, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена 103/1, предоставленного для эксплуатации магазина, производственных помещений и площадки для автотранспорта.
Впоследствии, между Фондом имущества Ростовской области (продавец) и обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.12.2009 N 812/ЗУ земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:0081502:209, находящегося по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Нансена, 103/1, для использования в целях эксплуатации производственных, административных, складских помещений, магазина, площадки для автотранспорта и ремонтной зоны площадью 40865 кв. м. Государственная регистрация в установленном законом порядке перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081502:209 произведена 05.07.2010.
Поскольку арендная плата за использование земельного участка по договору аренды от 29.04.2004 N 25343 внесена обществом не в полном объеме, департамент обратился с настоящими требованиями в суд.
Довод общества о том, что с момента передачи по договору купли-продажи арендуемого земельного участка и оплаты его стоимости покупателем обязанность по внесению арендной платы у общества прекратилась, был отклонен судами.
При этом суды исходили из того, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010
“…Судом установлено, что на основании договора аренды от 29.01.2007 N 2292 комитет предоставил предпринимателю земельный участок из земель, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 1006 кв. м сроком с 25.12.2006 по 25.12.2009 для строительства магазина. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 26.02.2007.
Постановлением администрации от 23.12.2009 N 3760 земельный участок предоставлен предпринимателю в собственность с разрешенным использованием для размещения объектов торговли. 28.12.2009 комитет и предприниматель заключили договор купли-продажи земельного участка. Право собственности предпринимателя на земельный участок зарегистрировано 22.01.2010.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд сделал вывод о том, что договор аренды после истечения срока его действия был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с правилами пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и предприниматель был обязан уплачивать арендную плату до даты государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок (22.01.2010).
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.12.2009 по делу N А17-749/2009
“…Как видно из документов, Администрация (арендодатель) и ЗАО “Ивбакалея” (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 04.10.2006 N С-2/03-1089, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 270 квадратных метров с кадастровым номером 37:24:03 01 26:0051 из категории земель – земли поселений, расположенный по адресу: город Иваново, улица Шошина, у дома N 10, для строительства магазина в границах, указанных в кадастровом плане. Срок действия договора определен в течение трех лет с момента подписания.
Государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок к ЗАО “Ивбакалея” проведена 02.09.2008, следовательно, до указанной даты у арендатора сохранились договорные обязательства по внесению арендных платежей.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А19-16413/10
“…Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и ЗАО “Стройсервис” (арендатор) 21.05.2004 заключен договор аренды земельного участка N 2576, расположенного по адресу: г. Иркутск, Ленинский район, пер. Советский, 3, кадастровый номер 38:36:000002:0153, площадью 117 969 кв. м (далее – земельный участок) из земель поселений, под эксплуатацию производственной базы, сроком действия с 30.06.2003 по 30.06.2013.
Согласно материалам дела сторонами 25.10.2010 подписан договор купли-продажи б/д, б/н вышеуказанного земельного участка, по условиям которого администрация является продавцом, а общество – покупателем земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая установленный статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации принцип платности землепользования, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Таким образом, установив, что материалы дела не содержат доказательств государственной регистрации права собственности общества на спорный земельный участок и общество несмотря на предложение суда не представило таких доказательств, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что в заявленный исковой период земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за четвертый квартал 2010 года…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-20873/10
“…Как установлено судами двух инстанций и подтверждается материалами дела, 09.09.2002 между администрацией г. Иркутска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Производственно-коммерческая фирма “Материалы и ресурсы” (арендатор) заключен договор аренды N 1748, предметом которого явился земельный участок площадью 5 500 кв. м с кадастровым номером 38:36:000033:0211, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Николая Вилкова, 9-а. Срок действия договора установлен с 09.09.2002 по 27.06.2012.
По договору переуступки права от 20.03.2006 права и обязанности по договору аренды N 1748 от 09.09.2002 перешли к ЗАО “ВСГМ”.
28.08.2009 между администрацией г. Иркутска и ЗАО “ВСГМ” заключен договор купли-продажи арендуемого земельного участка.
В соответствии со статьей 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Учитывая, что право собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации и возникает у приобретателя только с момента такой регистрации, именно государственная регистрация права собственности ЗАО “ВСГМ” на земельный участок прекращает арендное обязательство между обществом и администрацией г. Иркутска.
Таким образом, до момента государственной регистрации права собственности ЗАО “ВСГМ” (09.12.2009) спорный земельный участок являлся собственностью муниципального образования, что безусловно свидетельствует о наличии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей за период с 01.10.2009 по 08.12.2009.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований администрации г. Иркутска о взыскании с ЗАО “ВСГМ” задолженности по арендной плате и неустойки…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А69-1096/2010
“…Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Кызыла (далее – департамент, учреждение) обратился в Арбитражный суд Республики Тыва с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью “Саянагроиндустрия” (далее – ООО “Саянагроиндустрия”, общество) задолженности по арендной плате в сумме 575 784 рубля, пени в сумме 105 944 рубля и о расторжении договора аренды земли от 21.04.2003.
В связи с неисполнением претензии, направленной истцом в адрес ответчика 28.01.2010 о погашении задолженности по арендной плате, департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав.
Доказательства, свидетельствующие о наличии права собственности общества на земельный участок, находящийся по адресу: г. Кызыл, ул. Каменистая, 15, в материалы дела не представлены.
Следовательно, вывод судов о том, что до государственной регистрации права перехода собственности, а именно до внесения записи в Единый государственный реестр прав на спорный земельный участок общество не может считаться собственником земельного участка, поэтому обязано уплатить арендную плату, предусмотренную договором аренды, также является правильным…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 06.06.2013 N Ф03-1973/2013 по делу N А73-13548/2012
“…При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что 12.05.2010 между Департаментом (арендодатель) и ООО “Компания “Новый дом” заключен договор N 333, по условиям которого арендатору предоставлены земельные участки: площадью 6073 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:129 и площадью 16269 кв. м с кадастровым номером 27:23:041913:130, расположенные в Железнодорожном районе г. Хабаровска по ул. Производственная, 6, для использования под нежилые здания складов (Лит. Е, Д).
09.02.2012 между Департаментом и ООО “Компания “Новый Дом” заключены договоры N 3453 и N 3454 купли-продажи земельных участков. Согласно пункту 2.1 договоров купли-продажи фактической приемки-передачи объектов не производится, поскольку на участках расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю ООО “Компания “Новый дом” на праве собственности.
28.06.2012 за ООО “Компания “Новый дом” зарегистрировано право собственности на спорные земельные участки, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи о регистрации N 27-27-01/028/2012-317 и N 27-27-01/028/2012-317.
В период с 01.01.2012 по дату регистрации права собственности на спорные земельные участки, ответчик плату за использование земельных участков не вносил, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 620 697 руб. 99 коп.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Между тем плата за использование спорных земельных участков с 01.01.2012 по 28.06.2012 по договору аренды не внесена.
Удовлетворяя требования заявителя, суды указали на то, что покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция изложена в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.03.2012 N Ф03-469/2012 по делу N А51-16374/2010
“…Кроме того, суды не правильно определили период неосновательного обогащения департамента, исчислив его с даты подписания договора купли-продажи и передачи земельного участка.
Между тем при определении периода неосновательного обогащения суду необходимо иметь в виду, что поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется (Постановление Президиума ВАС РФ от 10.11.2011 N 8472/11).
При изложенных обстоятельствах обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.08.2018 N Ф04-3140/2018 по делу N А75-13675/2017
“…Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога. Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Данные разъяснения подлежат применению и к спорным правоотношениям сторон…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А75-1037/2013
“…Истец, обращаясь с иском, просил взыскать плату за фактическое пользование земельным участком за период с 17.11.2009 по 30.09.2012, то есть после подписания соглашения о расторжении договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Суды первой и апелляционной инстанций, установив не оспоренный ответчиком факт использования земельного участка, отсутствие доказательств оплаты за его использование, верно придя к выводу, что ответчик не является собственником земельного участка и, следовательно, не может быть признан плательщиком земельного налога, в соответствии с указанными нормами удовлетворили заявленные требования.
Сам по себе факт подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды не влияет на обязанность по оплате за фактическое использование земельного участка до момента государственной регистрации перехода права собственности на землю.
Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.04.2012 по делу N А46-2613/2011
“…Кроме того, земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Пунктом 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды” предусмотрено, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Указанная правовая позиция выражена также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.06.2018 N Ф05-6252/2018 по делу N А41-30299/2017
“…Указанный вывод суда соответствует разъяснениям, изложенным в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды”, согласно которым в случае, если продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, то в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.07.2017 N Ф05-9697/2017 по делу N А41-59302/16
“…Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.05.2016 N Ф05-5499/2016 по делу N А41-74699/2015
“…Администрация Павлово-Посадского муниципального района Московской области (далее – Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ЮНСТРОЙ” (далее – ООО “ЮНСТРОЙ”) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 24.09.2009 N 161 за период с 01.01.2014 по 15.09.2015 в сумме 2 401 217 руб. 97 коп. и пени сумме 339 296 руб. 31 коп. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 АПК РФ).
Установив, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.01.2014 по 15.09.2015, в результате чего у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 2 401 217 руб. 97 коп., а доказательств погашения задолженности ответчиком не предоставлено, размер и расчет задолженности не оспорен, суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о взыскании задолженности и начисленной договорной неустойки.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды прекратил свое действие в связи с заключением 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО “ЮНСТРОЙ” (покупатель) договора купли-продажи земельного участка N 89, был предметом исследования суда апелляционной инстанции и правомерно отклонен в силу следующего.
Как установлено в судами первой и апелляционной инстанций, 30.12.2014 между Администрацией (продавец) и ООО “ЮНСТРОЙ” (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка N 89, согласно условиям которого продавец передает, а покупатель принимает в собственность земельный участок с кадастровым номером 50:17:0021521:36, площадью 35702 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Павловский Посад, в промзоне Мишутино (л.д. 31).
Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 20.10.2015, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом с 01.01.2014 по 15.09.2015…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.06.2015 N Ф05-7033/2015 по делу N А40-133689/2014
“…Согласно пункту 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 11.07.2014, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 30.06.2013.
Суд первой инстанции, установив, что в нарушение условий договора ответчик, являясь в период с 30.12.2009 по 30.06.2013 собственником объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участке, пользовался этим участком, не внося плату за такое пользование, правильно пришел к выводу, что ответчик неосновательно сберег денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, в связи с чем у него возникла обязанность возместить неосновательное обогащение в соответствии со статьей 1102 ГК РФ.
На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу об обоснованности требований истца, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе, а постановление суда апелляционной инстанции – отмене…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.12.2014 N Ф05-11988/2014 по делу N А40-184961/13-135-1643
“…Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора ответчиком не внесена арендная плата за период с 01.12.2012 г. по 18.02.2013 г. (т.е. до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 818 583 руб. 02 коп., которую он просил взыскать, начислив также на основании пункта 2.8 договора аренды пени за период с 13.10.2011 г. по 18.02.2013 г. в сумме 52 942 руб. 87 коп.
Довод кассационной жалобы со ссылкой на норму статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации, на разъяснения, содержащиеся в пункте 60 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации N 22/10 от 29 апреля 2010 года “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, о том, что обязательство по внесению арендной платы у ответчика прекратилось с 21 ноября 2012 года, то есть с момента заключения договора купли-продажи земельного участка, находившегося у ответчика ранее в аренде, несостоятелен и не может быть принят.
Между тем заявитель кассационной жалобы не учитывает, что указанные разъяснения не касаются вопросов прекращения обязательства арендатора по арендной плате в случае продажи ему земельного участка, государственная собственность которого не разграничена, арендодателем, действующим от имени публично-правового образования.
В этой связи являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 19 февраля 2013 года, вместе с тем период взыскания задолженности по арендной плате заявлен истцом по 18 февраля 2013 года.
В связи с изложенным заявленные требования удовлетворены судами на основании правильного применения норм материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.11.2013 по делу N А41-53567/12
“…Доводы кассационной жалобы о неправильном применении к данному спору положений об аренде и отсутствии оснований для взыскания арендной платы ввиду приобретения ответчиком земельного участка в собственность, затягивании Администрацией Раменского района Московской области подписания договора купли-продажи земельного участка не могут быть приняты и отклоняются как несостоятельные.
Поскольку в данном случае предметом договора аренды являлся земельный участок, то апелляционный суд правильно руководствовался разъяснениями о прекращении обязательства по внесению арендной платы, содержащимися в пункте 7 Постановления Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в котором указано следующее.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, если право собственности покупателя на земельный участок еще не зарегистрировано, соответственно он не является плательщиком земельного налога, так же как и публично-правовое образование.
Следовательно, исходя из форм платы за землю, если не имеется оснований для уплаты земельного налога, пользование землей оплачивается на основании гражданско-правового обязательства – договора аренды, а при его отсутствии – в соответствии с нормами о неосновательном обогащении.
В данном случае, как правильно указали суды обеих инстанций, поскольку до апреля 2012 года (приобретения ответчиком земельного участка в собственность) между сторонами действовали арендные отношения, то соответственно ответчиком должно было исполняться обязательство по внесению арендной платы.
Учитывая изложенное, выводы судов обеих инстанций являются обоснованными и сделаны при правильном применении норм материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.02.2012 по делу N А40-24052/11-9-208
“…Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.
Между тем, судебные инстанции не учли следующего.
Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.
Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование, в данном случае – Главное управление имущественных отношений Алтайского края, не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данный вывод соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума от 10 ноября 2011 г. N 8472/11…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.08.2014 по делу N А55-23004/2013
“…Администрация городского округа Новокуйбышевск (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Реком” (далее – ответчик) о взыскании 1 435 295 руб. 64 коп., в том числе 1 254 609 руб. 24 коп. неосновательного обогащения, 180 686 руб. 40 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 15.07.2010 по 09.10.2013.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 24.01.2014 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 302 877 руб. 12 коп., в том числе 1 148 999 руб. 79 коп. неосновательного обогащения, 153 877 руб. 33 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2014 указанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Арбитражным судом установлено, что 04.09.2008 стороны заключили договор купли-продажи земельного участка N 30/1 из земель населенных пунктов, площадью 4769 кв. м, с кадастровым номером 63:04:0201043:0017, расположенного по адресу: Самарская область, г. Новокуйбышевск, ул. Самарское шоссе, д. 3, в целях эксплуатации гаража на шесть автомашин.
Сам факт заключения договора купли-продажи недвижимости без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам.
В соответствии с пунктом 3.3 договора купли-продажи земельного участка право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Ответчик зарегистрировал право собственности на земельный участок 25.09.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 63-АЛ N 344111.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Исходя из изложенного, судебная коллегия считает выводы суда апелляционной инстанции основанными на неправильном применении норм материального права, в связи с чем постановление апелляционного суда подлежит отмене, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2014 по делу N А12-20071/2013
“…Доводы кассационной жалобы о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором договора купли-продажи арендованного земельного участка обязательства по внесению арендной платы прекращаются, являлись предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций и им дана надлежащая правовая оценка в силу следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.
Таким образом, обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок.
Данная правовая позиция отражена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.11.2011 N 8472/11.
Поскольку при принятии обжалуемых судебных актов нормы материального права применены правильно, а нормы процессуального права не нарушены, судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что договор аренды прекратил свое действие в момент государственной регистрации права собственности арендатора на объект аренды. Следовательно, с указанного момента прекратилась и предусмотренная им обязанность по внесению арендной платы.

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.02.2010 по делу N А55-4811/2009
“…Из материалов дела следует, что 30.10.1997 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Самары и АООТ “Автотехобслуживание” был подписан договор аренды земельного участка N 28893 площадью 4019 кв. м, расположенного по адресу: г. Самара, Кировский район, ул. Георгия Димитрова/Московское шоссе, автостоянка N 11.
18 июля 2006 года была проведена государственная регистрация права собственности ЗАО “Автотехобслуживание” на вышеуказанный земельный участок, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Самарской области 20.07.2006.
Истец, полагая, что за ЗАО “Автотехобслуживание” числится задолженность по арендной плате, произвел расчет, в соответствии с которым за период с 01.01.2006 по 17.07.2006 за ответчиком числится долг по арендной плате в размере 182 947 руб. 47 коп., а также 56 702 руб. 02 коп. – пени за просрочку платежа за период с 11.01.2006 по 17.07.2006.
Пунктом 1.1 договора от 30.10.1997 N 28893 установлено, что договор заключен сроком до 01.01.1998. Поскольку стороны не заявили о прекращении действия договора, в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор от 30.10.1997 N 28893 считался возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Как правомерно установлено судами и следует из материалов дела, договор прекратил свое действие 18.07.2006 в момент возникновения у ЗАО “Автотехобслуживание” права собственности на вышеуказанный земельный участок (свидетельство о государственной регистрации права серия 63-АВ N 227518)…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.08.2017 N Ф07-8864/2017 по делу N А66-12925/2016
“…Суды двух инстанций, удовлетворяя заявленные исковые требования частично, правомерно руководствовались статьями 309, 310, 330, 333, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учли разъяснения, изложенные в пунктах 6 и 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, и исходили из того, что когда публично-правовое образование выступает продавцом земельного участка, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 25.06.2015 N Ф07-2485/2015 по делу N А56-37285/2014
“…Обращаясь в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, истец ссылается на то, что в нарушение условий договора от 02.04.2012 ответчик не внес арендную плату за период с 01.02.2014 по 04.05.2014 (до дня государственной регистрации перехода права собственности к ответчику) в сумме 445 261 руб. 12 коп., которую он просил взыскать, начислив также 112 929 руб. 80 коп. пеней за период с 04.05.2012 по 04.05.2014.
Рассмотрев заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод об их обоснованности ввиду доказанности факта нарушения со стороны ответчика условий договора и с учетом представленных Обществом платежных поручений от 07.08.2014 N 145 и 146, которыми частично погасил задолженность, иск частично удовлетворили.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов, поскольку они сделаны при правильном применении норм материального и процессуального права в связи со следующим.
Довод жалобы со ссылкой на пункт 7.7 договора, согласно которому в случае приобретения арендатором участка по договору купли-продажи арендная плата подлежит начислению до момента выполнения арендатором предусмотренной договором купли-продажи участка обязанности по оплате цены продажи участка и поступления денежных средств на расчетный счет продавца, несостоятелен и не может быть принят.
Являются правильными ссылки судов обеих инстанций по настоящему делу на разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, где указано, что согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.
Таким образом, по настоящему делу арендная плата подлежала уплате ответчиком по дату государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, которая была осуществлена 05.05.2014…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2013 по делу N А53-9350/2012
“…Из материалов дела следует и установлено судами, на основании протокола итогов торгов от 04.06.2009 N 3/220-1 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 20.07.2009 N 31354 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:44:073504:0021, площадью 2 274 кв. м, имеющего адресные ориентиры: Ростовская область, г. Ростов-на-Дону, ул. Пескова, для строительства кислородной станции, сроком с 04.06.2009 по 04.06.2012.
01.04.2011 на основании договора купли-продажи земельного участка от 22.02.2011 N 18720 за обществом зарегистрировано право собственности на данный участок.
Департамент, считая, что общество не в полном объеме выполнило обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком, обратился в арбитражный суд с иском о взыскании долга, пени и процентов по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статья 614 Кодекса).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Кодекса).
По смыслу названных норм арендная плата вносится за весь срок, на который заключен договор.
Как следует из кассационной жалобы, общество не согласно с выводами судов относительно окончания срока использования земельного участка на основании договора аренды.
Суды, проанализировав условия договора аренды, договора купли-продажи от 22.02.2011, свидетельства о государственной регистрации права серии 61-АЖ N 197564 от 01.04.2011, пришли к выводу, что ответчик использовал земельный участок на основании договора аренды вплоть до регистрации права собственности на земельный участок (01.04.2011).
Суд отклоняет довод стороны о том, что, заключив договор купли-продажи от 22.02.2011, прекратили на будущее обязательство по внесению арендной платы.
Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 постановления “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Кодекса возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.
Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.08.2013 по делу N А63-12620/2012
“…Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, судебные инстанции установили, что в связи с переходом права собственности на часть строений к ООО “МАКСАВТО” в 2003 году, оно в силу закона стало арендатором по договору аренды спорного земельного участка от 23.11.2000 N 249, заключенному администрацией и ОАО “ПМК-30”. После истечения срока действия указанного договора (28.09.2010) арендные отношения между сторонами не прекратились (статьи 35, 36 Земельного кодекса, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса), однако арендную плату своевременно и в полном объеме ООО “МАКСАВТО” арендодателю не вносило. Пунктом 5.1 договора аренды от 23.11.2000 N 249 предусмотрена ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей, предусмотренных договором. Расчет задолженности по арендной плате и процентам за пользование чужими денежными средствами, с учетом применения судом по заявлению ответчика срока исковой давности, ООО “МАКСАВТО” не оспорен и документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили иск комитета к ООО “МАКСАВТО”.
Довод жалобы о необоснованном взыскании с заявителя задолженности по арендным платежам и процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.09.2010 по 30.06.2012, мотивированный незаконными действиями истца при рассмотрении заявления ООО “МАКСАВТО” и ОАО “Шанс” о приобретении спорного земельного участка в собственность, рассмотрен и отклонен судебными инстанциями.
Покупатель – бывший арендатор, обязанность которого по внесению арендной платы прекратилась, – до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога. В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 54 “О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога” плательщиком земельного налога является лицо, которое указано в реестре как обладающее правом собственности, правом постоянного (бессрочного) пользования либо правом пожизненного наследуемого владения на соответствующий земельный участок. Обязанность уплачивать земельный налог возникает у такого лица с момента регистрации за ним одного из названных прав на земельный участок, то есть внесения записи в реестр, и прекращается со дня внесения в реестр записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.
Поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы (пункт 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды).
Основания для отмены решения от 28.12.2012 и апелляционного постановления от 15.04.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности выводов судов. Судебные инстанции полно и всесторонне исследовали и оценили представленные доказательства, установили имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применили нормы права, изложенные в обжалуемых актах выводы соответствуют материалам дела…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2011 по делу N А61-2391/2010
“…Администрация местного самоуправления города Владикавказа (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к ООО “ХРВ” (далее – общество) с иском о взыскании 40 856 рублей 21 копейки задолженности по арендной плате и 4958 рублей 57 копеек пени.
20 октября 2009 года комитет (продавец) и общество (покупатель) заключили договор купли-продажи N 50/09 (т. 1, л.д. 43). Земельный участок с кадастровым номером 15:09:01 16 01:0014 передан покупателю по акту от 05.11.2009 (т. 1, л.д. 45).
12 января 2010 года Управлением Росреестра по Республике Северная Осетия – Алания произведена государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок (т. 1, л.д. 46).
Ссылаясь на наличие у общества задолженности по арендной плате за период, предшествующий передаче участка в собственность, администрация произвела начисление пени и обратилась в арбитражный суд с требованиями о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга и 4958 рублей 57 копеек неустойки.
Поскольку доказательства внесения арендных платежей в спорный период ответчик не представил, судебные инстанции правомерно исходили из наличия оснований для удовлетворения требования администрации о взыскании 40 856 рублей 21 копейки долга за заявленный в иске период…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.06.2011 по делу N А53-17609/2010
“…Полагая, что ответчик ненадлежащим образом исполнил обязанность по внесению арендной платы за пользование земельным участком с 01.12.2005 по 20.10.2009 (до момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок), департамент обратился в арбитражный суд с иском.
Довод института о том, что с момента заключения договора купли-продажи земельного участка (09.09.2009), у него как арендатора прекратилось обязательство по внесению арендных платежей, надлежит отклонить.
Согласно пункту 1 статьи 131 данного Кодекса право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 Кодекса в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В пункте 1 статьи 551 Кодекса также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
По смыслу приведенных норм факт заключения договора купли-продажи недвижимости сам по себе (без государственной регистрации перехода права) не порождает у покупателя права собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорный земельный участок арендатор (пользователь) должен вносить плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Иные доводы кассационных жалоб не влияют на законность и обоснованность постановления от 17.02.2011, в связи с чем не принимаются кассационным судом…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.05.2018 N Ф09-1607/18 по делу N А50-13380/2017
“…Отклоняя довод заявителя о том, что общество в 2008 г. уплачивало земельный налог, поэтому не должно платить арендную плату, суд обоснованно указал, что до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется. Следовательно, в этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.12.2017 N Ф09-6980/17 по делу N А76-24737/2016
“…В случае, если публично-правовое образование выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подп. 7 п. 1 ст. 1 и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется, и стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.06.2015 N Ф09-3122/15 по делу N А60-34307/2014
“…Предприниматель Сытова К.С. на основании договора купли-продажи от 08.09.2008 N 0809/2008, заключенного с предпринимателем Воробьевой О.Г., приобрела в собственность нежилое помещение (литер А) общей площадью 53,8 кв. м, часть здания (лит. А; помещения N 2 – 14) общей площадью 226,8 кв. м, нежилое помещение (лит. Б1) общей площадью 16,3 кв. м, часть здания (лит. Б; помещения N 2-11) общей площадью 188,7 кв. м, расположенные по адресу: Екатеринбург, ул. В. Высоцкого, 42а.
Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением к предпринимателю Сытовой К.С. о взыскании задолженности в сумме 2 455 841 руб. 84 коп. за период с четвертого квартала 2008 г. по 05.09.2013, начислив пени в сумме 54 028 руб. 52 коп. за период с 11.07.2014 по 01.08.2014 за ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы, ссылаясь на то, что к ответчику перешли права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка.
С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что в заявленный период ответчик использовал земельный участок на праве аренды.
При указанных обстоятельствах, приняв во внимание отсутствие в материалах дела доказательств внесения арендной платы за период с августа 2011 г. по 05.09.2014, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате за указанный период в сумме 1 173 706 руб. 24 коп.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, 05.09.2013 зарегистрирован переход права собственности ответчика на земельный участок, и в силу разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления N 73, свидетельствует о правомерности начисления арендной платы до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок. Обязанность по внесению арендной платы у ответчика прекратилась совпадением в одном лице должника и кредитора (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации) с момента государственной регистрации права собственности ответчика на земельный участок.
С учетом изложенного обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба предпринимателя Сытовой К.С. – без удовлетворения…”

 Определение арендной платы в случае установления в договоре механизма ее расчета, а не твердой суммы

Стороны договора аренды могут предусмотреть арендную плату не в твердой сумме, а путем определения механизма ее исчисления. При этом согласно позиции Президиума ВАС РФ изменение арендной платы в данном случае не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
На практике часто встает вопрос о необходимости подписания дополнительного соглашения и его государственной регистрации при изменении размера арендной платы в соответствии с механизмом, предусмотренным договором.
Кроме того, между сторонами нередко возникают споры относительно того, считается ли согласованным условие договора аренды о порядке и механизме определения размера арендной платы.

4.1. Вывод из судебной практики: Если в условии договора аренды о пересчете арендной платы в соответствии с ростом инфляции не конкретизирован порядок, способ и метод перерасчета, то такое условие не является согласованным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2009 по делу N А56-14245/2008
“…Спорным договором аренды и дополнительным соглашением к нему установлены условия о размере арендной платы, основаниях для ее перерасчета и изменении ее размера, а также условие о ее увеличении с учетом “роста инфляции в РФ (на основании официальных статистических данных)”.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
По мнению истца, официальным показателем, отражающим инфляцию в целом, является индекс потребительских цен, установленный постановлением Госкомитета Российской Федерации по статистике от 25.03.2002 N 23.
Кассационная инстанция считает правильным вывод судов обеих инстанций о том, что стороны не согласовали порядок пересчета размера арендной платы с учетом уровня инфляции…”

4.2. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом ее исчисления, предусмотренным договором, не является изменением договора и не нарушает запрета изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.05.2017 N Ф10-1691/2017 по делу N А68-7813/2016
“…Из материалов дела следует, что в пункте 4.4 договора аренды стороны предусмотрели ежегодное увеличение арендной платы с 1 апреля каждого года на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год. Указанное увеличение осуществляется без заключения дополнительных соглашений сторон, что не противоречит закону и соответствует сложившейся судебной практике.
Как верно указано судами, выбор сторонами процента (коэффициента) CPI RUS (ИПЦ РФ) в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Доказательств наличия возражений арендатора в материалы дела не представлено.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Увеличение размера арендной платы по уведомлению арендодателя предусмотрено условиями договора, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Конституционного Суда РФ от 29.09.2011 N 1313-О-О
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК Российской Федерации размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данное положение, направленное на поддержание стабильности и определенности в арендных отношениях, в частности по вопросу о размере арендной платы, и, таким образом, на защиту законных интересов участников данных отношений, которые при заключении договора свободны в установлении размера и порядка внесения арендной платы, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права и свободы заявителя, перечисленные в жалобе. Кроме того, оспариваемая норма по смыслу, придаваемому ей правоприменительной практикой, не препятствует сторонам предусмотреть в договоре аренды механизм исчисления арендной платы, учитывающий инфляционные процессы, изменение курсов валют и т.д…”

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4792/11 по делу N А55-37188/2009
“…В пунктах 4.3 и 5.2 определено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в случае внесения изменения в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. При этом арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем публикации в газете “Самарская газета”.
Суды установили, что с 15.05.2007 был изменен размер арендной платы, в связи с принятием постановления Правительства Самарской области от 25.04.2007 N 59 “О внесении изменений в постановление Правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 “О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара”, о чем арендатор был уведомлен посредством информационного сообщения в “Самарской газете” от 11.05.2007 N 77.
Поскольку арендатором не исполнялись надлежащим образом обязательства по внесению арендных платежей, министерство обратилось с настоящими требованиями в суд.
Суды первой и кассационной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате принятия соответствующими органами нормативных актов, а потому изменение размера арендной платы не является изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Установив факт наличия задолженности по договору за период с 01.01.2008 по 31.12.2008 и проверив расчет взыскиваемых сумм, суды руководствуясь положениями статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и с учетом уменьшения неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, частично удовлетворили заявленные требования.
…в передаче дела N А55-37188/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 21.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.01.2011 отказать…”

Определение ВАС РФ от 11.03.2011 N ВАС-2214/11 по делу N А06-4340/2009
“…При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды от 15.12.2002 N 9698 суды пришли к выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.
При разрешении спора суды правильно исходили из того, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных актов и корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 03.03.2011 N ВАС-18300/10 по делу N А57-4958/2010
“…Ссылаясь на то, что общество надлежащим образом не исполняет обязательства по оплате за пользование земельным участком, комитет, исходя из условий заключенного между сторонами договора, а также положений постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11 “Об установлении размера арендной платы за земельные участки и сроков ее внесения” (далее – постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11) обратился в суд с указанными выше требованиями.
Оценив условия данного договора, суды отметили, что согласно пункту 2.6 арендная плата может пересматриваться досрочно по требованию одной из сторон в случае централизованного изменения (введения) ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.
Учитывая, что условиями договора предусмотрена возможность изменения размера подлежащей внесению арендной платы в связи с изменением нормативно установленных ставок, суды при определении объема обязательств общества по оплате за пользование земельными участками руководствовались положениями постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-11.
Суды при этом отметили, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Выводы судов по настоящему делу соответствуют позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09…”

Определение ВАС РФ от 24.02.2011 N ВАС-1497/11 по делу N А03-2467/2010
“…В соответствии с условиями спорного договора, арендная плата вносится ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным, а за декабрь, не позднее 1 декабря текущего года (пункт 2.6 договора); расчет арендной платы производится арендодателем самостоятельно с учетом изменений базовой ставки земельного налога, повышающих коэффициентов и условий их применения (пункт 2.3 договора); размер арендной платы может изменяться арендодателем в одностороннем порядке при изменении устанавливаемых централизованных ставок и в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации без подписания дополнительного соглашения (пункт 5.1 договора).
Решением собрания депутатов от 31.08.2006 были изменены повышающие коэффициенты, решение было опубликовано 03.10.2006.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом договорных обязанностей по внесению арендной платы в увеличенном размере с 03.10.2006, управление обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
При рассмотрении дела суды отклонили довод ответчика о том, что исчисление арендной платы в измененном размере противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды указали, что изменение размера арендной платы обусловлено изменением повышающих коэффициентов, что не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный вывод судов соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09…”

Определение ВАС РФ от 14.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009
“…В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.
Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Признав доказанным наличие задолженности по арендной плате ответчика за период с 01.04.2007 по 30.04.2009 и руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды удовлетворили исковые требования.
Выводы судов соответствуют правовой позиции, содержащейся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.01.2010 N 11487/09 и от 02.02.2010 N 12404/09…”

Определение ВАС РФ от 11.05.2010 N ВАС-5277/10 по делу N А79-6065/2009
“…В соответствии с условиями договора (пункты 5.6, 5.7, 5.8) размер арендной платы пересматривается арендодателем не более одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовой ставки арендной платы либо официально принимаемых коэффициентов к ставкам арендной платы и в других случаях, предусмотренных законодательными актами, актами органов местного самоуправления с уведомлением арендодателя и (или) публикацией в средствах массовой информации сообщения об изменении базовых ставок арендной платы, которые являются обязательными для арендатора и не подлежат дополнительному согласованию.
Как установлено судами, постановлениями главы города Чебоксары от 29.11.2006 N 201, от 11.02.2008 N 29, от 26.12.2008 N 327 последовательно изменялись ставки арендной платы, а также порядок исчисления арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы и применяемые при ее исчислении коэффициенты на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды первой и кассационной инстанций признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 07.05.2010 N ВАС-5337/10 по делу N А53-4897/09
“…Исковые требования мотивированы необоснованным увеличением Министерством имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий и организаций Ростовской области размера арендной платы за пользование нежилым помещением, предоставленным истцу по договору аренды от 20.04.2005 N 2666/05, заключенному на неопределенный срок.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Поэтому такое изменение не требует заключения (и государственной регистрации) дополнительного соглашения к договору.
Судами установлено, что в данном случае пунктом 3.6 договора аренды от 20.04.2005 N 2666/05 предусмотрено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы при изменении базовой величины годовой арендной платы за 1 квадратный метр площади, а также принятия органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, о чем арендодатель должен предупредить арендатора не менее чем за один месяц.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с принятием администрацией Ростовской области постановления от 02.11.2004 N 426 “Об определении размера арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Ростовской области” (с изменениями от 29.12.2007 и от 30.06.2008); ее размер, определен в соответствии с Федеральным законом “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, как это предписано указанным выше правовым актом Ростовской области, независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как письмом от 24.11.2008 N 19/9809 истец был уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводам о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Доводы, направленные на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора и доказательств, в силу главы 36 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть предметом рассмотрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09
“…Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.
Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами – постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала…”

Определение ВАС РФ от 23.09.2009 N ВАС-11720/09 по делу N А12-19056/2008
“…Суд кассационной инстанции установил, что согласно пункту 2.8 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 N 6307 размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В пункте 11 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рекомендовал судам исходить из того, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Учитывая изложенное выше суд кассационной инстанции признал, что из буквального толкования положений пункта 2.8 договора земельного участка от 17.11.2005 N 6307 следует, что размер арендной платы по договору установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору стороны предусмотрели изменение действующего законодательства Российской Федерации. Поэтому в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации оспариваемое извещение от 01.07.2008 не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы…”

Определение ВАС РФ от 12.08.2009 N 7318/09 по делу N А33-543/2008
“…Как установлено судами, 21.07.2006 между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Красноярскому краю (арендодатель), федеральным государственным унитарным предприятием “Восточно-Сибирское лесоустроительное предприятие” (организация) и ООО “Фитопром” (арендатор) заключен договор аренды N 1260. Согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения площадью 440,4 кв. м на 1-м этаже в здании федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, ул. Крупской, 42, для размещения кондитерского производства.
За аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 820 рублей 73 копейки за 1 кв. м в год. Данная ставка арендной платы будет изменена арендодателем в связи с изменением базовой стоимости строительства, используемой при определении величины арендной платы или в связи с рыночной оценкой арендной платы с 01.01.2007 в одностороннем порядке с последующим уведомлением арендатора.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что корректировка размера арендной платы в результате изменения ставки арендной платы, согласно правовым актам органа местного самоуправления не является изменением размера платы согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 17.07.2009 N ВАС-8693/09 по делу N А29-4311/2008
“…Оценив условия договора аренды от 04.09.2001 N 646 и дополнения к нему, суд обоснованно пришел к выводу о том, что корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения представляет собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный вывод не противоречит положениям пункта 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой…”

Определение ВАС РФ от 17.01.2008 N 17868/07 по делу N А81-1772/2006
“…Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 26.01.2012 по делу N А40-77349/10-23-645
“…В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки размера ставки арендной платы на основании постановления Правительства Москвы не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 13.05.2011 N КГ-А40/3794-11 по делу N А40-13919/10-6-130
“…В обоснование доводов кассационной жалобы о несогласии с приведенным выше расчетом суммы взыскиваемой арендной платы по договору от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения заявитель со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указывает на то, что в 2008 году ставка арендной платы была изменена два раза.
Однако судебная коллегия не принимает указанное утверждение заявителя как несостоятельное, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент-дефлятор, устанавливаемый ежегодно уполномоченным органом Российской Федерации (Минэкономразвития РФ), не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При исследовании доказательств в соответствии со статьей 71 Кодекса и толковании по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора от 18.09.2003 года N 1-871/03 аренды нежилого помещения суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы установлен в договоре не фиксированный, договор предусматривает увеличение арендной платы на основании решений органов местного самоуправления.
Выводы судов обеих инстанций в указанной части соответствуют правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 11 Информационного письма от 31.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09…”

Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2010 N КГ-А40/6815-10 по делу N А40-14981/09-85-598
“…В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как установлено судами обеих инстанций и следует из материалов дела, дополнительным соглашением N Д-30/136 от 25.03.2008 г. к договору аренды федерального имущества от 16.11.2001 г. N 01-30/901 стороны предусмотрели право арендодателя (в лице ФГУП “ФТ-Центр”, правопредшественник ГУЭП “ЭФЕС”) на односторонний порядок изменения размера арендной платы по договору, но не чаще одного раза в год, при этом, ставка платы за занимаемые помещения устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика.
Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрена его оплата в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, или в условных денежных единицах (экю, “специальных правах заимствования” и др.). В этом случае, подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Судами установлено, что дополнительным соглашением от 25.03.08 г. стороны изменили порядок определения курса иностранной валюты, установив его в сумме 25 руб.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, на что правильно указал суд апелляционной инстанции.
Следовательно, суды обоснованно исходили из того, что изменение арендной ставки, осуществленное истцом в соответствии с уведомлением от 22.04.2009 г. N 2065 (том 1, л.д. 29), и установление истцом нового размера ежемесячной арендной платы в сумме 1 251 215,28 рублей, не является нарушением ограничения периодичности изменения арендной ставки, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ и согласованного сторонами в п. 2 дополнительного соглашения от 25.03.2008 г. N Д-30/136 к договору аренды от 16.11.2001 г. N 01-30/901…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.05.2010 N КГ-А40/5136-10 по делу N А40-67573\09-155-583
“…При заключении договора аренды арендодатель ООО “Серебряный город” и арендатор, ООО “Портал-Строй” N 01Э-001\1ДАОП-200308 от 20 марта 2008 г. согласовали условия по арендной плате, которая установлена как эквивалент определенной суммы Евро в рублях Российской Федерации, и подлежащая изменению по определенным сторонами периодам, в зависимости от даты подписания договора аренды.
Исходя из условий п. п. 3.1, 3.6, 3.7, 3.8, 3.9 договора следует, что изменение эквивалента суммы Евро происходило не чаще одного раза в год.
Судом первой и апелляционной инстанций сделан правильный вывод о том, что базовая арендная плата, определенная в договоре аренды, оставалась в течение года неизменной.
Изменение размера арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме Евро, не означает изменение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 ст. 614 ГК РФ.
Судом первой и апелляционной инстанций правильно установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.09.2009 N КГ-А40/8943-09 по делу N А40-89818/08-113-781
“…Договором аренды N 01-3/808 от 06.11.1998 года стороны определили размер и порядок исчисления арендной платы, которая в соответствии с п. 3.2 договора определяется путем деления величины арендной платы, рассчитанной в установленном порядке в рублях на курс условной денежной единицы, эквивалентный курсу доллара США, объявленному Банком России на 01.09.1998 года.
Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что платежи за пользование федеральным недвижимым имуществом подлежат оплате в рублях в сумме, эквивалентной величине ежемесячной арендной платы, определенной в соответствии с п. 3.3 договора плюс НДС. Подлежащая оплате сумма в рублях определяется по курсу условной денежной единицы, соответствующему курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
Как следует из оспариваемого дополнительного соглашения, стороны изменили порядок определения курса иностранной валюты, установив его в сумме 25 руб.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.03.2012 по делу N А12-8498/2011
“…Из анализа условий договора аренды следует, что порядок расчетов размера арендной платы за пользование объектом муниципальной собственности определялся по ставкам в соответствии с Положением о предоставлении в аренду нежилого муниципального фонда, утвержденного постановлением Волжской городской Думы от 24.04.2002 N 51/6.
В приложении N 2 к указанному постановлению предусмотрена Методика определения арендной платы за объекты муниципального нежилого фонда г. Волжский, которая устанавливалась по формуле Апл = S x Абаз x К3 x Кэ x Ккп x Кто+Пзу.
Впоследствии статьей 2 постановления Волжской городской Думы от 28.12.2007 N 49/1 с 01.01.2008 к действующим ставкам арендной платы применен коэффициент 2,0, а с 01.01.2009 – коэффициент 1,5.
В соответствии со статьей 2 Городского положения о бюджете городского округа – город Волжский на 2009 год и на плановый период 2010 и 2011 года принято постановление Волжской городской Думы Волгоградской области от 22.12.2008 N 395 (в редакции от 03.06.2009 N 440-ВГД) с 01.01.2009 базовая ставка арендной платы за 1 кв. м составила 174,52 руб. в месяц.
Таким образом, управление в соответствии с пунктом 3.3 договора аренды изменяло базовую ставку арендной платы на основании принятых решений органа муниципального образования.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативного акта не является в данном случае изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данный подход соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 15.12.2009 N 9330/09, от 26.01.2010 N 11487/09, от 02.02.2010 N 12404/09.
Судебные инстанции также правомерно исходили из того, что при заключении договора согласованная сторонами Методика признается условием договора аренды о размере арендной платы, такой порядок формирования платы арендодателем не изменялся (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11)…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.06.2011 по делу N А57-13655/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между комитетом (арендодатель) и автошколой (арендатор) заключен договор аренды от 29.01.2002 N 189-773/2002, в редакции дополнительного соглашения от 07.05.2008.
Комитет имеет право увеличить размер арендной платы в одностороннем порядке в случае изменения индекса инфляции, методики расчета арендной платы, показателей, влияющих на ее размер, а также в других случаях, предусмотренных нормативными актами Российской Федерации и Саратовской области (пункт 4.3 договора аренды).
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном конкретном случае условием договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Суд первой инстанции в указанной части исследуемых обстоятельств правомерно исходил из того, что стороны согласовали порядок расчета арендной платы по ставкам, установленным Саратовской областью. Изменение размера арендной платы, определенной не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условий о размере арендной платы…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.04.2011 по делу N А57-9748/2010
“…Пунктом 3.1 договора установлено, что стороны предусмотрели возможность изменения арендной платы в соответствии с решением Городской Думы.
Решениями Саратовской городской Думы от 10.11.2006 N 11-81, от 27.09.2007 N 20186, от 30.10.2008 N 32-351, от 10.07.2009 N 42-501, от 23.11.2009 N 044-526 установлены базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Суд установил, что арендодатель направлял арендатору соответствующие извещения, а кроме того, представил документы, подтверждающие факт официального опубликования вышеназванных нормативно-правовых актов в средствах массовой информации.
В связи с установленными обстоятельствами и с учетом наличия в договоре условия о праве арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов, суды признали, что в данном случае действия арендодателя по произведенному перерасчету размера арендной платы не являются изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права и установленным по делу фактическим обстоятельствам…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.11.2010 по делу N А57-4958/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.03.1996 между Комитетом и ответчиком был заключен договор N 96110 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, площадью 48 455 кв. м, находящегося по адресу: г. Вольск, ул. Петровского, д. 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 3 указанной нормы права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
При разрешении спора, с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суды пришли к выводу, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих погашение им задолженности по арендным платежам.
В этой связи выводы судебных инстанций об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильными…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.05.2010 по делу N А12-13472/2009
“…В соответствии с пунктом 2.8. размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения ставок) и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации, а также в случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2010 по делу N А57-11967/2009
“…В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
Условиями договоров аренды от 25.11.2002 о праве арендодателя изменять размер арендной платы без согласования с арендатором он отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 ГК РФ).
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, суду следовало исходить из согласованных сторонами положений договора.
Пунктом 3.5 предусмотрен механизм определения арендной платы в зависимости от наступления определенных условий, а именно изменения действующих нормативных правовых актов, в соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок определения арендной платы.
Таким образом, стороны согласовали механизм расчета арендной платы, что не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию частью 3 статьи 614 ГК РФ.
Размер арендной платы, согласно пункту 3.5 договоров аренды, изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год; в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы; показателей влияющих на размер арендной платы и ее составляющие в соответствии с данной методикой, а также в других случаях, предусмотренных нормативно-правовыми актами Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов, является предусмотренными изменениями по условиям договора…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.06.2009 по делу N А57-2036/2007
“…Суд первой инстанции правомерно указал, что фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Издав обжалуемый нормативный правовой акт, высший орган муниципального образования реализовал предоставленное ему законом право самостоятельно определять существенные условия передачи муниципального имущества Балаковского района – нежилых помещений во временное пользование (аренду) физическим и юридическим лицам, в том числе величину арендной платы…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2014 N Ф07-1242/2014 по делу N А56-22450/2013
“…Согласно пункту 3.1 договора N 18 и пункту 3.3 договора N 12 в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды.
Таким образом, суды пришли к правильному выводу о том, что стороны согласовали право арендодателя на изменение в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения соответствующих методик.
Довод об изменении размера арендной платы чаще одного раза в год подлежит отклонению как не подтвержденный материалами дела.
В данном случае изменение размера арендной платы в результате принятия уполномоченным органом нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, не требует заключения дополнительного соглашения.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2011 по делу N А56-14993/2011
“…Дополнительным соглашением от 09.06.2005 N 3 стороны внесли изменения в пункт 3.6 договора, установив, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации или Санкт-Петербурга, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка в соответствии с пунктом 1.2 договора) арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Уведомлением от 12.08.2009 N 2611-18 Комитет известил Общество об изменении арендной платы с 07.07.2009 на основании пункта 3.6 договора, в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 14.09.2004 N 1561 “О методиках определения арендной платы за земельные участки” (далее – постановление N 1561) и ведомостью инвентаризации земельного участка по функциональному использованию территории по состоянию на 07.07.2009, составленной государственным унитарным предприятием “Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости” 05.08.2009 регистрационный N 22442Б-09/1.
Суды первой и апелляционной инстанций признали, что в договоре аренды предусмотрено изменение размера арендной платы в одностороннем порядке в результате изменения вида деятельности арендатора (в рамках целей использования участка; пункт 3.6 в редакции дополнительного соглашения от 09.06.2005 N 3). Суды при этом отметили, что изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
По мнению Общества, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Суды признали этот довод необоснованным.
В соответствии с пунктом 6.2 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случая, установленного пунктом 3.6 договора.
Арендодатель с учетом изменения функционального использования земельного участка по результатам его инвентаризации уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2011 по делу N А26-1408/2010
“…Ссылаясь на противоречие пунктов 9 и 10 договора аренды пункту 3 статьи 614 ГК РФ, Общество предложило Министерству внести изменения в названные условия договора путем заключения соответствующего соглашения.
Отказ арендодателя подписать данное соглашение послужил основанием для обращения Общества в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды в иске отказали.
Согласно пунктам 9 и 10 договора размер величины арендной платы поставлен в зависимость от изменения базовой величины стоимости строительства одного квадратного метра помещений, устанавливаемой в соответствии с данными по Республике Карелия, а также от внесения соответствующих изменений в методику определения уровня арендной платы за государственное имущество, находящееся в собственности Республики Карелия.
Таким образом, арендная плата не является твердой и подлежит пересчету исходя из изменения указанных условий. В данном случае стороны согласовали условия о размере арендной платы, устанавливающие способ ее расчета.
В силу изложенного кассационная инстанция не может не согласиться с выводами судов о том, что пункты 9 и 10 спорного договора не содержат изменения условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При таких обстоятельствах судами правомерно отклонено требование Общества о внесении изменений в эти пункты в предложенных редакциях…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 25.01.2011 по делу N А42-10215/2009
“…Полагая, что с 17.04.2009 размер арендной платы (без учета платы за пользование частью земельного участка) должен составлять 507 410 руб. 48 коп. в месяц, а Общество неправомерно производит оплату пользования помещением в сумме менее установленного размера, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы с 17.04.2009 устанавливается в соответствии с утвержденным расчетом арендной платы за нежилое помещение и корректируется при его изменении.
Расчет арендной платы за помещения, арендуемые Обществом, содержится в приложении N 1 к договору аренды от 27.04.2004 N 21 и приложении N 1 к дополнительному соглашению от 30.01.2006.
Единый на территории муниципального образования порядок передачи в аренду (за плату) муниципального имущества определен в Положении об аренде муниципального имущества, утвержденном решением Полярнозоринской городской Думы от 16.06.1999 N 198 (далее – Положение об аренде муниципального имущества).
В приложении N 1 к названному договору и приложении N 1 к дополнительному соглашению от 30.01.2006 стороны согласовали методику расчета арендной платы, которая подлежала применению после окончания льготного периода (Методика расчета арендной платы за здания (помещения), находящиеся в муниципальной собственности города Полярные Зори, утвержденная решением Полярнозоринской городской Думы от 28.12.2005 N 20).
Изменение размера арендной платы в соответствии с методикой расчета арендной платы, предусмотренной договором, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.
Установив факт наличия задолженности по уплате арендной платы, суды правомерно удовлетворили иск…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.11.2010 по делу N А56-5774/2010
“…Величина арендной платы по договору от 21.05.2007 N 123 является расчетной.
В соответствии с пунктом 3.2 договора в случае изменения методики определения величины арендной платы за пользование муниципальным имуществом в данной местности арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с данной методикой; новая величина арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Основанием для обращения с иском послужило неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении об увеличении арендной платы с 01.07.2009.
Апелляционная инстанция не согласилась с выводами суда первой инстанции, посчитав, что у Общества возникла обязанность перечислять арендные платежи в новом размере. Апелляционный суд установил, что увеличение арендной платы связано с изменением размера коэффициента, используемого при расчете арендных платежей в соответствии с Методикой, а также изменением значения коэффициента типа деятельности арендатора, что не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ и пункту 3.2 договора.
Основанием для изменения арендодателем размера арендной платы с 01.07.2009 является изменение значения коэффициента-дефлятора и применения в расчете коэффициента типа деятельности арендатора, соответствующего фактической деятельности арендатора в арендуемом помещении.
При этом изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора.
Поскольку Общество свои обязательства по внесению арендных платежей в размере и в сроки, предусмотренные договором, исполняло ненадлежащим образом, апелляционный суд обоснованно, в соответствии со статьями 309, 310, 330, 614 ГК РФ удовлетворил исковые требования…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.07.2010 по делу N А26-9009/2009
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и Обществом (арендатор) 18.03.2008 заключен договор N 85 аренды имущества, находящегося в собственности Республики Карелия.
Корректировка (изменение) величины арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором с учетом изменений базовой величины стоимости строительства 1 кв. м помещений, устанавливаемой в соответствии с данными по Республике Карелия, представляемыми Министерством строительства Республики Карелия. Изменение величины арендной платы производится в одностороннем порядке без согласования с арендатором также в случаях внесения соответствующих изменений в методику определения уровня арендной платы за государственное имущество, находящееся в собственности Республики Карелия (пункт 9 раздела IV договора).
В соответствии с приложением N 3 к договору расчет арендной платы произведен в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за имущество, находящееся в собственности Республики Карелия, утвержденной Постановлением Правительства Республики Карелия от 22.02.2000 N 44-П.
Расчет арендной платы и задолженности произведен арендодателем с учетом изменений размера арендной платы в период действия договора с 01.07.2008 (31 576,65 руб.), исходя из положений, установленных Постановлением Правительства Республики Карелия от 22.02.2000 N 44-П, утвердившим Положение о порядке передачи имущества, находящегося в государственной собственности Республики Карелия, в аренду, безвозмездное пользование (письмо от 04.06.2008 N ЛШ-19/5761), а также с учетом дополнительного соглашения от 26.05.2009, подписанного между сторонами, согласно которому за март 2009 года величина арендной платы составила 24 785,97 руб. в месяц, с 01.04.2009 21 051,10 руб. в месяц.
Министерство обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом своей обязанности по внесению арендной платы за арендованные помещения.
Расчет задолженности, представленный суду истцом, проверен и признан правильным.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено соответствие пункта 9 раздела IV договора требованиям закона, в частности пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Этот вывод является обоснованным, поскольку пересмотр арендной платы в связи с изменением базовой составляющей не является изменением размера арендной платы…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-2946/2007
“…Считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО “Сигма-Балтия” обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4020 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3142/2007
“…Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО “Сигма-Балтия” обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 18.12.2002 N 4019 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.02.2008 по делу N А21-3143/2007
“…Ссылаясь на то, что в январе 2007 года Комитет направлял ему уведомление об увеличении арендной платы в связи с изменением Методики в 2006 году, и считая, что увеличение арендной платы два раза в год противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушает его права как арендатора, ООО “Сигма-Балтия” обратилось с настоящим требованием в суд.
Как правомерно установили суды обеих инстанций, в договоре аренды от 04.12.2001 N 3534 сторонами предусмотрены как изменение размера арендной платы в случае изменения Методики или базовой ставки арендной платы за 1 кв. м общей площади нежилых объектов муниципальной собственности, так и порядок и способ расчета размера арендной платы. Следовательно, размер арендной платы не был установлен в твердой сумме, а определялся расчетным путем с учетом базовых ставок арендной платы, общей площади помещений и корректировочных коэффициентов.
Изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не относится к изменениям условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.11.2009 по делу N А53-13793/2009
“…20 ноября 2007 года постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону N 1200 “О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 10.01.2006 N 1” изменены базовые ставки, в частности в отношении встроенно-пристроенных помещений, расположенных на 1 и 2 этажах с 45 рублей до 51 рубля 50 копеек (пункт 1.3.3 приложения N 1 к постановлению). Названным постановлением признано утратившим силу приложение N 5 “Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности”.
15 октября 2008 года Мэром г. Ростова-на-Дону издано постановление “О внесении изменений в постановление Мэра г. Ростова-на-Дону от 20.11.2007 N 1200” которым предусмотрено, что приложение N 5 “Коэффициенты зонирования, используемые при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в муниципальной собственности” применяется исключительно при расчете арендной платы для помещений, арендуемых в соответствии с договорами аренды, действующими по состоянию на 01.01.2008.
Полагая, что оспариваемым постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону размер арендной платы изменен дважды в течение 2008 года, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением.
Суд выполнил требования статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полно и всесторонне исследовал фактические обстоятельства по делу, оценил представленные доказательства и доводы участвующих в деле лиц, правильно применил нормы права и принял законное и обоснованное решение.
Условиями договора предусмотрен порядок (механизм) исчисления арендной платы, при котором размер арендной платы зависит от централизованно устанавливаемых оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка), базовых ставок арендной платы, т.е. является не постоянным, а определяемым. Поэтому фактическое изменение арендной платы в результате корректировки коэффициентов базовой ставки (Сб) и зонирования (Кз) не является изменением условия договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.05.2008 N Ф08-2418/2008 по делу N А53-12607/2007-С1-30
“…Во исполнение решения внеочередного общего собрания акционеров ОАО “Новочеркасскгоргаз” от 20.09.2005 заключен договор аренды с предоставлением услуг по технической эксплуатации от 27.09.2005 N 01/206/281/05 между ОАО “Новочеркасскгоргаз” (арендодатель) и ОАО “Ростовоблгаз” (арендатор), в силу которого арендодатель за плату передает арендатору во временное владение пользование объекты газового хозяйства. Арендодатель также обязуется своими силами оказывать услуги по технической эксплуатации данных объектов.
Договор аренды является крупной сделкой, поскольку после ее заключения фактически была прекращена деятельность ОАО “Новочеркасскгоргаз”. В результате подписания дополнительных соглашений N 1 и N 2 от 21.04.2006 размер арендных платежей, получаемых ОАО “Новочеркасскгоргаз”, существенно уменьшился по сравнению с размерами платежей, определенных в пункте 5.1 договора аренды газопроводов, соответственно уменьшилась и сумма дивидендов, на получение которых имеет право Ш.
Пунктами 5.2 и 5.2.1 договора установлено, что размер арендной платы может быть пересмотрен по отдельному письменному соглашению сторон в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа.
Дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2 к договору от 27.09.2005 N 01/206/281/05 вносит изменение в пункт 5.1, в связи с изданием приказа Федеральной службы по тарифам от 20.12.2005 N 694-Э/1 “Об утверждении тарифов на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО “Ростовоблгаз” и ОАО “Каменскгаз”, которым введены в действие с 01.01.2006 дифференцированные по группам потребителей тарифы на услуги по транспортировке газа по газораспределительным сетям ОАО “Ростовоблгаз” и ОАО “Каменскгаз”.
Таким образом, договором предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться в случае утверждения Федеральной службой по тарифам нового тарифа для арендатора на транспортировку газа. Фактическое изменение арендной платы в результате корректировки тарифа (дополнительное соглашение от 21.04.2006 N 2) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы и не требует процедуры одобрения, предусмотренной статьей 83 Закона об акционерных обществах…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 01.11.2013 N Ф09-10729/13 по делу N А07-23356/2012
“…Установив, что общество “Камелот” обязательства по внесению арендной платы за спорный период надлежащим образом не исполнило, суды взыскали основной долг в размере 4 173 623 руб. 35 коп.
При этом судом апелляционной инстанции правомерно отклонен довод об отсутствии оснований для увеличения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы.
Руководствуясь положениями ст. 431, п. 3 ст. 614, *** <*> п. 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, оценив в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации условия договора аренды, установили, что сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета с учетом кадастровой стоимости земельного участка.
——————————–
<*> В документе, видимо, допущен пропуск текста: исходя из смысла постановления, имеется в виду “…ст. 431, п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”.

Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан” установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка в размере 57 477 736 руб. 40 коп.
Учитывая изложенное, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что изменение размера арендной платы в начале расчетного 2012 года в результате изменения кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2012 не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение условий договора аренды об арендной плате.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили первоначальный иск.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 15.10.2013 N Ф09-10415/13 по делу N А76-19351/2012
“…Арендная плата перечисляется арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца в соответствии с указанными реквизитами (п. 5.2 договора).
Пунктом 5.3 договора предусмотрено, что арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в случае принятия новых (изменения старых) нормативных актов, регулирующих порядок определения и величину арендной платы.
Предприятие “Областная казна”, ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “Челябинсккнига” обязательства по внесению платы за пользование арендуемым помещением, наличие у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 5 641 546 руб. 40 коп. за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 и 177 157 руб. 79 коп. пени за период с 11.07.2012 по 29.01.2013, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
При этом расчет задолженности по арендной плате произведен предприятием “Челябинсккнига” на основании Методики расчета арендной платы за пользование имуществом, находящимся в государственной собственности Челябинской области, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П, в том числе, исходя из коэффициента расположения (Кк1), коэффициента вида строительного материала (Кк2), коэффициента наличия и технического состояния конструктивных основных элементов (Кк4), наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5), коэффициента износа (Киз).
На основании п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006 N 26-П утверждена Методика расчета арендной платы и установлены соответствующие коэффициенты арендной платы, в том числе коэффициент износа, коэффициент качества здания, нежилого помещения, жилого помещения либо их части (Кк), включающий коэффициент расположения (Кк1), коэффициент вида строительного материала (Кк2), коэффициент высоты потолков (Кк3), коэффициент наличия и технического состояния конструктивных основных элементов помещения (Кк4), коэффициент наличия и технического состояния коммуникаций (Кк5).
Проанализировав условия договора аренды от 20.12.2007 N 1822-р, приложений к нему с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что размер арендной платы за пользование спорным нежилым помещением и методика его определения по соответствующей формуле согласованы сторонами в названных приложениях.
Проанализировав расчет задолженности по арендной плате за спорный период, произведенный предприятием “Областная казна” на основании Методики, утвержденной постановлением Правительства Челябинской области от 22.02.2006, с применением соответствующих поправочных коэффициентов, суды признали его обоснованным и сделали верный вывод о том, что арендная плата за пользование нежилым помещением рассчитана в соответствии с положениями ст. 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение арендодателем ее размера в связи с применением действующего нормативного акта произведено в порядке исполнения условий договора и не свидетельствует об одностороннем изменении его условий.
С учетом этих обстоятельств и поскольку обязательство по внесению арендной платы за пользование арендуемым имуществом обществом “Челябинсккнига” за период с 10.07.2012 по 10.01.2013 в размере с учетом подлежащих применению ставок и коэффициентов не исполнено, доказательств подтверждающих внесение денежных средств за указанный период в полном объеме, не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с общества “Челябинсккнига” в пользу предприятия “Областная казна” 5 641 546 руб. 40 коп. задолженность по арендной плате…”

Постановление ФАС Уральского округа от 27.04.2010 N Ф09-2792/10-С6 по делу N А50-26775/2009
“…Общество “НОВОГОР-Прикамье”, полагая, что уведомление от 29.08.2008 N 4 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, поскольку им произведено повторное увеличение размера арендной платы в 2008 году, что противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Проанализировав п. 4.1, 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, согласно которым размер арендной платы равен сумме годовой амортизации арендуемого имущества, размер арендной платы может быть изменен без согласия арендатора в связи с переоценкой стоимости имущества, суд апелляционной инстанции сделал верный вывод о том, что сторонами установлен механизм исчисления размера арендной платы.
Однако, поскольку сумма годовой амортизации арендуемого имущества не является величиной постоянной, изменение размера арендной платы в связи с ежегодной переоценкой стоимости имущества не означает изменения порядка (механизма) исчисления и размера арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия, предусмотренного п. 4.4 договора аренды от 22.02.2005 N 1, является обязательным для сторон и не требует подписания дополнительного соглашения к договору.
Истцом не доказано, что повторным направлением уведомления от 29.08.2008 N 4, арендодателем изменен предусмотренный договором механизм исчисления арендной платы, чем нарушаются его права, а также то, что в течение года более одного раза изменен размер арендной платы по непредусмотренному договором основанию, что согласно п. 4.4 договора требовало бы подписания дополнительного соглашения и порождало, изменяло или прекращало для него возникновение новых прав и обязанностей…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.09.2015 N Ф10-3120/2015 по делу N А09-9070/2014
“…Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, 25.10.2004 между Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Брянской городской администрации (арендодатель) и ООО ПКФ “Янтарь-2” (арендатор) был заключен договор N 31182 аренды находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 7 516 кв. м, с кадастровым номером 32:28:03:11:19:0000:00, расположенного по адресу: г. Брянск, Советский район, ул. Советская, 79, участок ч. 2, для использования зданий мастерских профилактория гаража модуля “Кисловодск”, сроком с 01.10.2004 по 01.10.2047.
Согласно п. 3.1 договора размер арендной платы производится в соответствии с нормативными актами, принятыми органами государственной власти и местного самоуправления и определен в приложении к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.5 договора).
Расчет во всех случаях увязан со стоимостным выражением единицы площади и площадью арендуемого участка, расчетная база выражена как размер ставки земельного налога, иные составляющие алгоритма расчета арендной платы также не претерпели изменений, что свидетельствует об отсутствии изменения методики расчета.
При таких обстоятельствах суд правомерно указал, что увеличение размера арендной платы вызвано не изменением методики расчета, а увеличением размера ставки земельного налога. Следовательно, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления соответствующего нормативного акта и не является изменением условия о цене применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ.
С учетом изложенного, Управление правомерно начисляло в 2011 – 2012 арендную плату исходя из ставки земельного налога, а с 2013 г. – исходя из кадастровой стоимости.
Таким образом, фактическое изменение арендной платы в результате применения соответствующих нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляют собой исполнение согласованных сторонами условий договора аренды.
Таким образом, кассационная коллегия полагает, что в данном случае судом обоснованно удовлетворены требования истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.12.2011 по делу N А54-677/2011
“…В силу ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 42 Земельного кодекса РФ на лиц, использующих земельные участки, возложена обязанность своевременно производить платежи за землю.
Из п. 4 ст. 22, п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ следует, что размер арендной платы за землю определяется договором аренды, а государственные или местные органы устанавливают порядок ее определения.
Пунктом 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
По смыслу ст. 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.
Согласно п. 1.10 решения Пронской районной Думы муниципального образования – Пронский район от 26.01.2006 N 7/40 “О Положении об аренде земельных участков и порядке расчета арендной платы на территории муниципального образования – Пронский муниципальный район” арендная плата за пользование земельным участком рассчитывается на основании действующих ставок земельного налога (из расчета кадастровой стоимости) и коэффициентов, утвержденных Пронской районной Думой. Установление или выбор удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и иных его экономических характеристик не относится к полномочиям Администрации МО – Пронский муниципальный район Рязанской области.
Постановлением Правительства Рязанской области N 223 от 03.09.2007 внесены изменения в Постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 “О кадастровой стоимости земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, расположенных на территории Рязанской области”, в котором определен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка – 167,54 руб./кв. м (п/п N 810).
Исходя из вышеназванных правовых норм и обстоятельств дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что с момента внесения изменений в постановление Правительства Рязанской области от 14.07.2005 N 155 (т.е. с 03.09.2007) у арендатора возникла обязанность по уплате арендных платежей исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка 167,54 руб./кв. м. Указанное изменение размера арендной платы на основании принятых соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (п. 2.1).
Учитывая изложенное, недоплата за пользование земельным участком в спорный период составляет разницу между подлежащей внесению арендной платой и суммой внесенной платы, т.е. 1535431 руб. 88 коп., которая правомерно взыскана судом с ООО “АНП-Скопинская нива”…”

4.3. Вывод из судебной практики: Изменение размера арендной платы в соответствии с механизмом его определения, предусмотренным договором, не является изменением договора аренды. Следовательно, сторонам не нужно подписывать дополнительное соглашение.

Примечание: Указанный вывод нашел отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Северо-Кавказского округа от 20.05.2011.
По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения об изменении арендной платы в связи с изменением ставок или переменных данных к договору, зарегистрированному в установленном порядке, см. п. 6.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 04.04.2018 N Ф09-1145/18 по делу N А60-29357/2017
“…Как установлено судами, между управлением (арендодатель) и предпринимателем Кесслером А.В. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда МО “город Красноуфимск” от 01.12.2004 N 153, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял в срочное возмездное пользование помещения в нежилом 2-этажном благоустроенном здании общей площадью 748,85 кв. м, расположенном по адресу: 62330, ул. Ухтомского, д. 14, г. Красноуфимск Свердловской области.
Арендная плата за пользование предоставленным помещением определяется договорной ценой. Арендодатель имеет право пересматривать размер вносимой арендной платы в связи с повышением уровня инфляции, но не чаще одного раза в год. Об изменении оплаты Арендатор извещается в письменном виде не позднее чем за один месяц до предстоящего повышения (п. 6.1 договора).
Как указано в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При наличии в договоре аренды условия о пересмотре арендодателем арендной платы, в том числе при изменении индекса инфляции, отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и, соответственно, государственной регистрации этого соглашения. Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.
Исследовав и оценив условия п. 6.1 договора аренды, с учетом положений ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что из условий п. 6.1 договора не следует, что согласованные в нем условия являются изменением размера арендной платы, для которого необходимо согласие сторон, а представляют собой порядок (способ) ее расчета, при котором арендодатель рассчитывает арендную плату, увеличивая ее на уровень инфляции, о чем уведомляет арендатора.
Из условий заключенного сторонами договора также не следует необходимость сторонам согласовывать размер арендной платы при увеличении ее на уровень инфляции.
Со стороны ответчика договор подписан без разногласий, следовательно, ответчик был согласен с условием об индексации размера арендной платы один раз в год.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 15.02.2012 N ВАС-305/12 по делу N А57-14645/2010
“…В пункте 3.6 договора сторонами согласовано, что порядок определения арендной платы устанавливается в соответствии с “Методикой расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования”, утвержденной Решением Вольского муниципального Собрания, что составляет 11 409 рублей 60 копеек в год.
В связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П “Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения”, комитет произвел расчет арендной платы за 2009 год по договору аренды в размере двух процентов кадастровой стоимости земельного участка, с учетом, что кадастровая стоимость земельного участка рассчитывается на основании результатов государственной оценки земель города Саратова, утвержденных постановлением правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П “Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области”.
Довод заявителя сводится к тому, что в результате применения арендодателем на основании нормативных правовых актов иной методики расчета арендной платы, чем предусмотрена сторонами в договоре, размер арендной платы за 2009 год существенно увеличен, что приведет к нерентабельности деятельности предприятия.
Между тем, в пункте 3.7 договора стороны согласовали, что сумма арендной платы может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке в случае: изменения любого из показателей, включенных в “Методику расчета арендной платы за пользование землями Вольского муниципального образования”, а также изменений, установленных нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Саратовской области и Вольского муниципального образования.
В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации.
Таким образом, исходя из обстоятельств настоящего дела, арендодатель был вправе в одностороннем порядке изменить сумму арендной платы в связи с принятием правительством Саратовской области постановления от 27.11.2007 N 412-П “Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения” без подписания дополнительных соглашений к договору…”

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011
“…Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал на наличие переплаты у общества по договору аренды. При этом суд апелляционной инстанции, сославшись на правовой подход, определенный Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2011 N 2015/10, сделал вывод, что пункт 2.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и поэтому перерасчет размера арендной платы в установленных данным пунктом случаях представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, и потому не требуется заключение дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном пунктом 3 статьи 433 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Также суд апелляционной инстанции отклонил доводы департамента о необходимости применения корректирующего коэффициента 1,5 с даты вступления в действие постановления Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп по тем же основаниям, что и суд первой инстанции.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований…”

Определение ВАС РФ от 03.05.2011 N ВАС-4902/11 по делу N А53-11346/2010
“…Пунктом 3.5 договора определено, что размер платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка. В указанных случаях размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор (раздел 8 “Особые условия договора”).
Полагая, что комитет как арендодатель неправомерно в одностороннем порядке увеличил размер арендной платы при отсутствии дополнительного соглашения и при неизменности вида разрешенного использования, предприниматель обратился в арбитражный суд с первоначальным иском. В свою очередь комитет обратился к предпринимателю со встречным иском о взыскании задолженности по арендной плате за данный земельный участок.
Суд проверил расчет арендной платы с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка по ставке арендной платы (в размере 8,36% от кадастровой стоимости?), утвержденной решением городской Думы г. Шахты от 27.12.2007 N 400 в редакции решения от 17.12.2009 N 645 с применением индексов инфляции на 2009, 2010 годы на основании законодательства о федеральном бюджете и признал его правильным.
Со ссылкой на пункт 3.5 и раздел 8 договора суд отклонил довод предпринимателя о необходимости заключения дополнительного соглашения к договору. Суд также отклонил довод истца о том, что вид разрешенного использования остался неизменным с момента заключения договора со ссылкой на конкретные обстоятельства данного дела.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Определение ВАС РФ от 20.07.2010 N ВАС-9414/10 по делу N А32-2466/2009-28/61
“…В соответствии с пунктом 5.1.3 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке с учетом инфляции, индексации цен, изменения законодательства.
Согласно пункту 4.2.3 договора арендодатель обязан опубликовать информацию об изменении арендной платы, а арендатор обязан в течение 10 дней обратиться к арендодателю за перерасчетом арендной платы.
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 18.05.2002 N 529 утверждены Положение о порядке определения размера арендной платы за земли государственной собственности на территории Краснодарского края, базовые ставки арендной платы в зависимости от категорий земель, поправочные коэффициенты к базовым ставкам арендной платы по категориям арендаторов и видам целевого использования. Главой администрации г. Новороссийска приняты постановления от 23.05.2005 N 1470 и от 06.04.2007 N 940, имеющие аналогичные ставки и поправочные коэффициенты. Указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном порядке.
Суды установили, что после вступления в действие указанных нормативных правовых актов общество не обращалось в администрацию за перерасчетом арендной платы и продолжало производить оплату в прежнем размере.
В связи с изложенным суды частично удовлетворили заявленные требования, произведя расчет задолженности и учитывая пропуск срока исковой давности по требованиям за период с 01.01.2005 по 26.01.2006.
Довод заявителя о том, что права на одностороннее изменение размера арендной платы у арендодателя не имеется, является несостоятельным. В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 26.01.2010 N 11487/09, в случаях, когда согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченными органами нормативных актов, изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. Такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации…”

Определение ВАС РФ от 30.06.2010 N ВАС-5954/10 по делу N А36-2148/2009
“…Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение “Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году”. Данные решение и положение были официально опубликованы.
Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.
В соответствии с названным положением и пунктами 3.5 и 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006, арендодателем был изменен размер арендной платы по данному договору, который составил 14 558 150,09 руб. за год.
Судом также установлено, что в адрес Общества арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.
Судом отклонены доводы ответчика о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09…”

Определение ВАС РФ от 28.04.2010 N ВАС-18079/09 по делу N А12-5006/09
“…Судами установлено, что пунктом 3.4 заключенного сторонами договора аренды от 12.12.2006 N 80 предусмотрено, что порядок установления размера арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке на основании принятых нормативных правовых актов Российской Федерации, Волгоградской области, органов местного самоуправления, посредством направления арендатору извещения об изменении указанного порядка с приложением расчета арендной платы. Согласно разделу 7 договора изменения, дополнения к договору, являющиеся его неотъемлемой частью, оформляются в той же форме, что и договор, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктами 3.4 и 4.2.4 договора.
Письмом от 05.08.2008 арендодатель известил арендатора об изменении порядка установления размера арендной платы (с приложением расчета арендной платы) в связи с изменениями, внесенными нормативными правовыми актами – постановлением Главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033, постановлением Главы Новоаннинского муниципального района Волгоградской области от 15.04.2008 N 401.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При таких обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
“…Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Согласно пункту 4.3 договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии с пунктом 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, установленных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания города Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Таким образом, содержащиеся в оспариваемых судебных актах, а также в постановлении суда кассационной инстанции от 21.03.2008 выводы о необходимости государственной регистрации изменений, касающихся увеличения размера арендной платы, являются неправильными, поэтому эти судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Определение ВАС РФ от 06.11.2009 N ВАС-11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
“…Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы, согласно прилагаемым расчетам, за весь арендуемый объект в целом составляет 107 108 рублей 98 копеек за один месяц без учета налогов. Размер арендной платы изменяется согласно пункту 4.3 договора.
Так, размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 6.1 договора дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 4.1, 4.3 договора.
Решениями городского Собрания г. Южно-Сахалинска от 25.02.2004 N 598/77-04-2, от 24.02.2005 N 851/105-05-2, от 24.05.2006 N 289/16-06-3 установлены новые базовые ставки годовой арендной платы нежилых объектов.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и соответственно его государственной регистрации.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.2007 N 3484/07 по делу N А05-2829/2006-30
“…Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что за пользование переданными в аренду помещениями арендатор должен вносить арендную плату согласно расчету (приложение N 1 к договору). Как следует из этого приложения, расчет размера арендной платы должен производиться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области, утвержденным решением Архангельского областного собрания депутатов от 28.05.1998 N 392, в котором определены формула расчета годового размера арендной платы и подлежащие применению при ее расчете коэффициенты.
Исходя из пункта 3.4 договора размер арендной платы может изменяться по не зависящим от арендодателя причинам (при изменении действующих законодательных и иных нормативных актов) по соглашению сторон не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции при определении суммы задолженности за 2003 год исходил из обоснованности расчета, произведенного истцом по утвержденным уполномоченными органами на данный год коэффициентам и индексам. Размер арендной платы за 2003 год рассчитывался по показателям, установленным действующими нормативно-правовыми актами Минимущества России.
Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания этой задолженности, суд апелляционной инстанции со ссылкой на пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации полагал, что размер арендной платы может быть изменен только по соглашению сторон, поэтому, не признав права арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке даже в случае изменения нормативно-правовых актов, счел наличие задолженности за 2003 год, рассчитанной по новым коэффициентам, недоказанным.
Однако этот вывод суда апелляционной инстанции сделан без учета пункта 3.4 договора аренды и указанных выше положений законодательства, которыми должны были руководствоваться стороны при исполнении упомянутого договора, предусматривающего условие об изменении размера арендной платы в случае изменения действующих законодательных и иных нормативных актов.
Договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей исчислению арендатором по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4789/2010
“…Заявитель кассационной жалобы не согласен с выводом судов касательно возможности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке и отнесения размера арендной платы по договору от 15.02.2008 N 230000 к категории регулируемых ставок.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели возможность изменения размера арендной платы в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления. Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования, в связи с чем арендодатель письмом от 28.04.2010 N 131 уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору. В соответствии с пунктом 6.3 договора изменения и дополнения договора совершаются только в письменной форме в виде единого документа и подлежат подписанию полномочными представителями обеих сторон, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором (то есть пунктом 3.3).
Таким образом, в рассматриваемом споре изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4787/2010
“…Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.05.2011 по делу N А31-4786/2010
“…Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В пункте 3.3 договора стороны предусмотрели, что арендная плата за пользование имуществом рассчитывается в соответствии с решением Думы города Костромы.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.05.2011 по делу N А31-4790/2010
“…Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основанием для отмены принятых судебных актов, суд кассационной инстанции не установил…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.05.2011 по делу N А31-4788/2010
“…Стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения арендной платы арендодателем на основании решения органа местного самоуправления в пункте 3.3 договора.
Решения Думы города Костромы от 01.10.2009 N 64 и от 25.03.2010 N 23 изменили правила определения размера арендной платы и корректирующий коэффициент муниципального регулирования.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору (письмо от 28.04.2010 N 131).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, что представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, а потому необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Суд установил факт невнесения Обществом платежей за пользование объектом найма в полном объеме, обоснованно взыскал сумму долга и привлек неисправного контрагента к договорной ответственности в виде пеней…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.02.2010 по делу N А79-6065/2009
“…В рассматриваемом случае в пунктах 5.6 и 5.8 договора аренды земельного участка от 04.03.2004 N 34/2047-К стороны предусмотрели, что арендодатель вправе не более одного раза в год в одностороннем и бесспорном порядке пересмотреть размер арендной платы, предусмотренной актами органа местного самоуправления, и опубликовать в средствах массовой информации сообщение об изменении размера арендной платы, которое является обязательным для арендатора и не подлежит дополнительному согласованию.
Ввиду изменения арендной платы на 2007 – 2009 годы постановлениями Администрации от 29.11.2006 N 201 “О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории города Чебоксары” (опубликовано в газете “Чебоксарские новости” от 01.12.2006 N 231), от 11.02.2008 N 29 “Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые разграничена” и от 26.12.2008 N 327 “Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена”, арендодатель пересмотрел размер арендной платы по упомянутому договору аренды на 2007, 2008 и 2009 годы, что соответствует требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что расчеты арендной платы Администрации на 2007 – 2009 годы, изменяющие размер арендной платы по упомянутому договору, должны быть согласованы с арендатором и зарегистрированы в установленном законом порядке, является ошибочным, поскольку в пункте 5.7 договора не предусмотрена обязанность арендатора подписывать расчет арендной платы на очередной год, а изменение размера арендной платы за землю, относящейся к категории регулируемых цен, в результате принятия уполномоченным органом нормативного правового акта, изменяющего размер арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а именно пункта 5.6 договора.
С учетом изложенного постановление апелляционной инстанции подлежит отмене на основании пункта 5 части 1 статьи 287, части 1, пункта 3 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции – оставлению в силе…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А58-5313/10
“…Как следует из пункта 2.5 договора от 11.03.2004 N 193, стороны предусмотрели, что размер арендной платы за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.
Из материалов дела видно, что арендная плата изменялась, устанавливались новые базовые ставки годовой арендной платы за нежилые объекты, при этом информация по изменению арендной платы опубликовывалась в средствах массовой информации.
Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, период задолженности истцом заявлен с 01.04.2009 по 21.10.2010. При расчете суммы задолженности была применена методика расчета, установленная решением N 4-7 Нерюнгринского районного Совета от 09.04.2009 “Установление базовых ставок и льгот по арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Нерюнгринского района”, поэтому указанное решение подлежало применению при расчете арендной платы с 01.04.2009, так как арендная плата исходя из условий договора, вносится поквартально, не позднее 10 числа последнего месяца текущего квартала.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 по делу N А33-1332/2010
“…Открытое акционерное общество “Химико-металлургический завод” (далее – ОАО “ХМЗ”) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (далее – территориальное управление ФАУГИ) о признании недействительной односторонней сделки, совершенной ответчиком, – уведомления от 31.12.2008 N 10-12415 о повышении размера арендной платы по договору N 50-75 от 19.09.2008.
Право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в том числе путем определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, закреплено в пункте 4.4 договора аренды от 19.09.2008 N 50-75. В договоре указано, что размер арендной платы подлежит ежегодному изменению на основании нового отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Установив, что арендная плата была изменена ответчиком в связи с проведением оценки рыночной стоимости арендной платы; ее размер определен в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” независимым оценщиком; предусмотренный договором порядок изменения платы арендодателем соблюден, так как уведомлением от 31.12.2008 N 10-12415 истец уведомлен о повышении размера арендной платы, суды пришли к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа не установлено…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1327/2010
“…Судебные акты приняты со ссылкой на статьи 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Федеральный закон N 135-ФЗ), пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и мотивированы тем, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора и не требует заключения дополнительного соглашения и регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном порядке, участок передан по акту.
В пункте 4.4.4 договора стороны установили, что арендная плата изменяется, в том числе при определении ее размера на основании ежегодного отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы в соответствии с Федеральным законом N 135-ФЗ.
Установив указанные обстоятельства, а также то, что направленный ответчиком отчет оценщика об установлении нового размера арендной платы истцом получен и в установленном порядке не оспорен, арбитражные суды пришли к выводу, о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы является исполнением условий договора, а не изменением его цены.
Данный вывод не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, основан на установленных при рассмотрении спора обстоятельствах, соответствует имеющимся в деле доказательствам, оценка которым дана в соответствии с правилами статей 65, 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Доводам ОАО “ХМЗ” о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы, а также о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Основания для иной оценки указанных доводов у суда кассационной инстанции не имеется…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 по делу N А33-1325/2010
“…Открытое акционерное общество “Химико-металлургический завод” (ОАО “ХМЗ”) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском и дополнениями к нему от 12.03.2010 к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Красноярском крае (управление) о признании односторонних сделок, совершенных управлением в виде направления уведомлений от 31.12.2008 N 10-12288 и N 10-12292 о повышении размера арендной платы по договору от 06.04.1999 N 1366 недействительными.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15 апреля 2010 года, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 31 августа 2010 года, в иске отказано.
По мнению заявителя жалобы, вывод судов о наличии в договоре условия об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке необоснован, поскольку письменное соглашение об изменении порядка расчета арендной платы в установленном порядке не заключалось.
Отказывая в иске, арбитражные суды руководствовались статьями 153, 154, 155, 421, 424, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Федеральный закон N 135-ФЗ), пунктом 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и исходили из того, что изменение арендодателем размера арендной платы на основании проведенной оценки ее рыночной стоимости, предусмотренное договором, является исполнением его условия, а не изменением цены договора.
В связи с установлением указанных обстоятельств, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о том, что увеличение ответчиком в одностороннем порядке размера арендной платы не противоречит положениям пункта 1 статьи 450 и пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, соответствует условиям договора, и, как следствие, об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
Доводам истца о необходимости согласования и регистрации в установленном порядке изменений размера арендной платы и о недостоверности результатов ежегодного отчета дана надлежащая правовая оценка судами двух инстанций со ссылкой на условия договора и пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2010 по делу N А58-6825/09
“…Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражными судами, 06.10.2004 между правопредшественником истца – администрацией внутригородского муниципального образования “Пригородный” (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Никифоровой А.Г. (арендатор) заключен договор N 05-05/14 аренды земельного участка из земель поселений, кадастровый номер 14.35.111001:1463, расположенного по адресу: г. Якутск, с. Пригородное, Покровский тракт, 7 км площадью 5 881 кв. м для размещения ремонтно-механической мастерской, на срок с 01.07.2004 по 31.12.2007. Возможность пролонгации договора его условиями не предусмотрена.
В соответствии с пунктом 2.4 договора арендатор дважды в год (15 апреля и 15 октября) вносит арендную плату, которая рассчитывается путем умножения площади земельного участка (5 881 кв. м) на ставку арендной платы (на 06.10.2004 = 7,78 руб. кв. м).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Как следует из пункта 2.5 договора стороны согласовали, что арендная плата является расчетной (площадь земельного участка умножается на ставку арендной платы) и может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы. В период с 2003 года по 2009 год порядок определения ставок и размера арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования “Город Якутск” был урегулирован распоряжениями и постановлениями мэра г. Якутска от 24.03.2003 N 213р, от 23.03.2004 N 0017, от 25.02.2005 N 18, от 09.01.2007 N 01, от 29.03.2007 N 6 с учетом их пролонгации.
В пункте 6.4 договора стороны установили, что дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями сторон, кроме случая, предусмотренного в пункте 2.5 договора.
Таким образом, вывод арбитражных судов о наличии у ответчика обязанности вносить арендную плату по цене, определенной при заключении договора аренды, в связи с отсутствием соглашения об изменении размера арендной платы сделан без применения подлежащей применению статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и действующего законодательства, регулирующего порядок определения ставок и размера арендной платы, а также с нарушением требований статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что в силу части 1 и пункта 1 части 2 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для отмены принятых судебных актов и направления дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 10.02.2010 по делу N А10-1668/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установлено арбитражными судами, между комитетом (арендодатель) и ОАО “Стройкомплект” (арендатор 1) 12.03.2007 заключен договор N 153 аренды земельного участка из земель поселений площадью 11186 кв. м на срок с 12.03.2007 по 11.03.2010, согласно условиям которого арендная плата определена в размере 16 341 рублей 3 копейки в год и 1 361 рублей 77 копейки в месяц (пункт 2.2). Государственная регистрация договора осуществлена в установленном порядке.
Пунктом 3.1 договора установлено право арендодателя на изменение в одностороннем порядке изменения размера арендной платы в соответствии с действующим законодательством и актами местного самоуправления, регламентирующими ставки земельного налога и размеры арендной платы.
Согласно пункту 2.8 стороны определили считать измененным размер арендной платы со дня опубликования актов органов государственной власти об изменении ставки земельного налога и органов местного самоуправления об изменении коэффициентов вида использования земельного участка и категории арендатора.
В пункте 5.1 стороны договорились, что все изменения, дополнения и поправки к договору действительны при их подписании в письменной форме, за исключением случаев изменения арендодателем арендной платы в одностороннем порядке по основаниям, предусмотренным условиями договора.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованным выводам о наличии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке без заключения письменного соглашения размера арендной платы и правомерности ее увеличения истцом.
Установив факты изменения Правительством Республики Бурятия с 2008 года порядка определения размера арендной платы и отсутствия уплаты образовавшейся задолженности, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу об обязанности ответчика уплатить задолженность…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2009 по делу N А33-1205/2009
“…Исходя из того, что правоотношения сторон сложились из договора аренды, суд, рассматривая спор, обоснованно руководствовался положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 2.4 договора, изменение величины арендной платы осуществляется на основании решений Красноярского городского Совета в одностороннем порядке. Официальным источником информации об изменении величины арендной платы является газета “Городские новости”.
Оценив условия договора, арбитражный суд обоснованно пришел к выводу о том, что арендодателю было предоставлено право на изменение условий договора о размере арендной платы в одностороннем порядке, что не противоречит положениям части 1 статьи 450 и части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Заключение дополнительного соглашения между сторонами в данном случае не требовалось…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2009 по делу N А78-6013/08
“…Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Хилокским лесхозом (арендодатель) и ООО “Хилокская лесная компания” (арендатор) подписан договор аренды N 22 участка лесного фонда для заготовки древесины, по условиям которого арендатору на срок 25 лет передается участок лесного фонда для заготовки древесины по главному пользованию в Линево-Озерском лесничестве Хилокского района общей площадью 28 538 га (п. 2.1).
Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 27.12.2004 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 4.2 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора при изменении в соответствии с законодательными актами ставок лесных податей, введении новых платежей, иного порядка исчисления и внесения арендной платы пропорционально изменяется и размер арендной платы и в договор в десятидневный срок в бесспорном порядке вносятся арендодателем необходимые изменения, с письменным уведомлением арендатора до внесения изменений.
Судами установлено, что Управление лесами в Читинской области и Гослесслужба Забайкальского края направляли ответчику уведомления и претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с применением новых ставок арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке выплатить доначисленную в рамках договора от 27.12.2004 сумму арендных платежей.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Читинской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у ООО “Хилокская лесная компания” по оплате доначисленной арендной платы…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.08.2009 по делу N А74-3077/08
“…Доводы ответчика о том, что изменение методики исчисления арендной платы является существенным изменением обстоятельств, что требует внесения изменений в договор аренды, обоснованно отклонены судом первой инстанции, так как изменение размера арендной платы было осуществлено на основании решения Саянского городского Совета депутатов, в связи с изменением базовой ставки арендной платы, что соответствует пункту 3.4 договора аренды земельного участка от 21.04.2004 N 1009/04 и правилам пункта 4 статьи 22 и статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, о таком изменении арендодатель уведомил ответчика в установленном порядке.
Обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.12.2008 N А19-6583/08-48-Ф02-6457/08 по делу N А19-6583/08-48
“…Указанным пунктом договора стороны определили также, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями Администрации Иркутского района и Иркутской районной Думы в соответствии с ежегодной индексацией платы за землю, централизованно устанавливающимися оценочными зонами, размером нормативной цены земли (кадастровая стоимость земельного участка), базовых ставок арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Решением Иркутской районной Думы от 30.03.2006 N 20-117/рд утвержден Порядок определения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности Иркутского района, согласно которому базовый размер арендной платы за пользование земельным участком, переданным по договору от 26.03.2003 ОАО “НПК “Иркут” изменился.
В письме от 18.04.2006 N 530 КУМИ Администрации Иркутского района уведомил ОАО “НПК “Иркут” об изменении расчета арендной платы.
В связи с тем, что арендатор не исполнил своих обязательств по уплате арендной платы с учетом изменений ее расчета, истец обратился в суд с настоящим иском.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то обстоятельство, что истцом изменен порядок (формула) расчета арендной платы, и такое изменение, по мнению суда, является изменением условия договора о размере арендной платы, следовательно, требует заключения соответствующего дополнительного соглашения к договору, зарегистрированного в установленном порядке. В отсутствие такого соглашения между сторонами требование истца об обязанности ответчика уплачивать арендные платежи в новом размере необоснованно.
Выводы суда основаны на неправильном применении норм материального права, не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Как усматривается из материалов дела, договором арендная плата установлена не в твердой сумме, а является расчетной, то есть подлежащей расчету при условии принятия решения согласно пункту 2.1 договора. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее возможность ее изменения в одностороннем порядке.
В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы связано с принятием нормативно-правовых актов и не является изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, не подлежит согласованию.
При таких условиях судебные акты, принятые по настоящему спору, подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Иркутской области…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 31.01.2012 N Ф03-6895/2011 по делу N А51-10154/2011
“…Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена возможность изменения размера арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в случаях:
рыночной оценки арендной платы на основании решения комиссии по вопросам арендных отношений комитета по управлению государственным имуществом Приморского края.
Внесение изменений производится путем направления письма арендатору с указанием основания внесения изменений, а также размера арендной платы со срока указанного в письме.
Основанием для внесения изменений в спорный договор аренды послужило проведение рыночной оценки арендной платы.
С учетом изложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате проведения рыночной оценки арендной не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, указанного в абзаце 3 пункта 3.7 договора аренды, в связи с чем необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации, в том числе подлежащая реализации в судебном порядке, отсутствует.
Нарушений, неправильного применения норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта, либо являются безусловным основанием для отмены судебных актов, кассационной инстанцией не установлено…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.05.2011 N Ф03-1044/2011 по делу N А24-3910/2010
“…Согласно пункту 3.1 договора общая сумма арендной платы составляет 130 000 руб. в месяц, включая налоги. Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае роста платежей, связанных с недвижимым имуществом, или соразмерно с ростом стоимости на данный вид услуг (при заключении договора средняя стоимость аренды торговых площадей в г. Елизово составляет 600 руб. за 1 кв. м, при увеличении или уменьшении средней стоимости пропорционально корректируется и общая сумма арендной платы), но не чаще одного раза в год с предупреждением арендатора за месяц до даты изменения.
Исходя из содержания и буквального толкования данного условия договора, арендодателю предоставлено право на одностороннее изменение размера арендной платы при росте стоимости на данный вид услуг (средней стоимости аренды торговых площадей в г. Елизово), что имеет место в данном случае, путем направления арендодателю уведомления.
Такая корректировка суммы арендной платы по смыслу статьи 450, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пункта 3.1 договора не является изменением условий договора о размере арендных платежей, требующим письменного двустороннего соглашения сторон в соответствии с пунктом 5.1 договора, а представляет собой исполнение согласованного контрагентами условия договора (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 N 3484/07, от 26.01.2010 N 11487/09).
Нарушения норм процессуального права, в том числе влекущие безусловную отмену принятых по делу судебных актов в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущены…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.01.2011 N Ф03-9156/2010 по делу N А04-1218/2010
“…В соответствии с пунктом 2.3 договора размер арендной платы устанавливается и пересматривается в соответствии с Положением о порядке определения величины арендной платы за пользование имуществом, находящимся в федеральной государственной собственности.
Исходя из пункта 3.3.5 договора, арендатор обязан в месячный срок после письменного обращения Управления в связи с изменением порядка расчета арендной платы принять арендную плату в соответствии с новым порядком расчета арендной платы.
Уведомлением от 19.12.2008 N 03-7728 до сведения арендатора доведено, что с 01.01.2009 оплата арендной платы будет производиться на основании отчета N 182/08 “По определению рыночно обоснованной арендной платы за объект аренды”.
Неисполнение ответчиком требования ТУ ФАУГИ по Амурской области об уплате задолженности по арендным платежам по новым ставкам явилось основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку при исследовании и оценке имеющихся в материалах дела доказательств в порядке статьи 71 АПК РФ судами установлен факт ненадлежащего исполнения Фондом обязательств по внесению арендной платы, рассчитанной исходя из новых ставок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно удовлетворили требования истца о взыскании основного долга в полном объеме.
Доводы кассационной жалобы подлежат отклонению, поскольку были предметом рассмотрения в суде апелляционной инстанции и им дана надлежащая правовая оценка.
Так апелляционный суд правомерно указал, что необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении порядка расчета арендной платы отсутствует, поскольку изменение размера арендной платы в результате принятия нового порядка расчета арендной платы не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2010 N Ф03-2343/2010 по делу N А04-6411/2009
“…В силу пункта 2.2 договора размер арендной платы ежегодно изменяется в соответствии с решениями городской Думы и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае изменения в таком порядке базовых ставок и (или) коэффициентов арендной платы без согласования с арендатором и без внесения изменений и дополнений в договор.
Пункт 5.1 договора предусматривает обязанность сторон оформлять в письменной форме все изменения и дополнения к договору за исключением случаев, предусмотренных пунктами 2.2 и 2.3 договора.
Апелляционный суд установил также, что решениями Благовещенской городской Думы от 25.10.2007 N 34/114 (в редакции решения от 24.04.2008 N 41/44) и от 31.01.2008 N 38/07 изменены условия исчисления размера арендной платы за землю. На основании данных решений, а также Постановления Законодательного Собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534 о порядке определения размера арендной платы, Комитет произвел перерасчет арендных платежей по договору от 08.05.2007 за период 2008 – 2009 годы.
Оценив в совокупности содержание условий пунктов 2.2 и 5.1 договора от 08.05.2007, апелляционный суд пришел к правильному выводу о том, что стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы вследствие изменения компетентными органами соответствующих правовых актов без внесения сопутствующих изменений в договор.
Исходя из этого, апелляционный суд обоснованно указал, что произведенный Комитетом перерасчет размера арендной платы за 2008 – 2009 годы представляет собой исполнение согласованных сторонами условия договора и не требует внесения в договор изменений по правилам статьи 452 ГК РФ. Такие изменения относительно арендных платежей не могут рассматриваться как изменение договорных условий о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-570/2010 по делу N А04-1744/2009
“…Как установлено судом, 24.02.2005 между КУИ МО г. Благовещенск (Арендодатель) и ОАО “Благовещенский завод строительных материалов” (Арендатор) заключен договор N 1020 аренды земельного участка площадью 422 186,28 кв. м с кадастровым N 28:01:150015:0007, находящийся по адресу: с. Белогорье, Белогорьевская ландшафтно-рекреационная зона, сроком действия с 01.02.2005 по 31.12.2005 (пункты 1.1, 1.4 договора).
Руководствуясь Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Амурской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Законодательного собрания Амурской области от 26.09.2008 N 7/534, истец произвел расчет платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Разрешая настоящий спор и удовлетворяя иск КУИ МО г.Благовещенск, арбитражные суды пришли к выводу о том, что арендная плата за период с 01.04.2008 по 30.06.2009 рассчитана истцом с учетом действующего на территории субъекта Российской Федерации – Амурской области нормативного правового акта (постановление от 26.09.2008 N 7/534), не противоречит ему и соответствует порядку определения платы, установленной Земельным кодексом Российской Федерации.
Не подлежит удовлетворению и довод акционерного общества о несоблюдении истцом требований гражданского законодательства, предъявляемых к форме соглашения при изменении размера платы за пользование земельным участком, поскольку фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.09.2009 N Ф03-4329/2009 по делу N А04-2144/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 06.07.2005 между ФГУ “Тындинский лесхоз” (арендодатель) и ОАО ЛПК “Тындалес” (арендатор) на основании результатов проведенного Агентством лесного хозяйства по Амурской области лесного конкурса заключены договоры NN 10, 11 аренды участков лесного фонда в Тындинском, Моготском лесничествах Тындинского лесхоза сроком действия на 25 лет.
Частично удовлетворяя требования истца о взыскании арендной платы за 4 квартал 2008 года, суд исходил из того, что истец, в нарушение требований статьи 614 ГК РФ при расчете арендной платы, неправомерно применил повышающий коэффициент 1,4, поскольку указанный коэффициент в базовый расчет арендной платы при заключении договора не включен, а соответствующее изменение в договор в порядке пункта 1 статьи 450 ГК РФ не вносилось.
Кроме того, судом не исследованы условия предоставления ответчику в аренду лесного фонда, предусмотренные при проведении лесного конкурса в части порядка применения индексации арендной платы, а также содержание пунктов 2.1, 3.1.5 договоров от 06.07.2005 NN 10, 11, в которых сторонами предусмотрены механизм расчета годовой арендной платы за пользование участком лесного фонда и право арендодателя производить перерасчет арендной платы в случае изменения ставок.
В этой связи введение Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 14.09.2005 N 255 “О ставках лесных податей за древесину, отпускаемую на корню” повышающего коэффициента 1,4 не является основанием для изменения условия договоров о размере арендной платы, поскольку данный нормативный правовой акт является обязательным при исполнении указанных условий договоров (п. 3 ст. 614 ГК РФ).
Данная позиция отражена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Следовательно, у арбитражного суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отклонения доводов истца о применении повышающего коэффициента 1,4 по данному делу, и кассационная жалоба является правомерной…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.10.2014 по делу N А81-4352/2013
“…Уведомлением от 11.03.2014 N 488, врученным предпринимателю лично, департамент сообщил об изменении размера арендной платы на основании Положения о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом муниципального образования город Надым, утвержденного решением Собрания депутатов муниципального образования город Надым от 22.06.2012 N 22, и Методики расчета арендной платы по договорам аренды муниципального имущества муниципального образования город Надым, утвержденной постановлением администрации муниципального образования Надымский район от 16.07.2012 N 376, предложив рассмотреть и подписать дополнительное соглашение N 2 к договору, в соответствии с которым ежемесячная арендная плата составляет 341 883,74 руб.
Однако предприниматель дополнительное соглашение N 2 не подписал.
В силу статьи 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, если согласно условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в результате изменения уполномоченным органом нормативных актов, то изменение размера арендной платы вследствие принятия соответствующими органами таких актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (статья 431 Гражданского кодекса РФ).
Заключая договор, стороны пунктом 3.6 договора согласовали, что арендная плата по договору определяется протоколом оценки и сопоставления заявок на участие конкурсе N 01-2011/01-К на право заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Надым, от “05” апреля 2011 г. N 01-2011/01-К-З (Лот N 3), с учетом коэффициента вида деятельности и не может быть менее рассчитанной в соответствии с Положением о порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью муниципального образования город Надым, утвержденным решением Собрания депутатов от 26.02.2009 г. N 59. При установлении Собранием депутатов муниципального образования город Надым изменений базовых ставок платежей, коэффициентов, методик и иных условий расчетов размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, о чем арендодатель обязуется уведомить арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения арендатором заказного уведомления определяется в любом случае не позднее 3 (трех) дней с даты его направления по указанному в договоре адресу арендатора. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем и является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть настоящего договора.
Исследовав условия договора, арбитражный суд правильно указал, что пунктом 3.6 спорного договора предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем размера арендной платы, при этом заключение дополнительного соглашения не требуется.
В данном случае департамент, направив предпринимателю уведомление об изменении арендной платы, добросовестно реализовал предоставленную пунктом 3.6 спорного договора возможность на одностороннее изменение размера арендной платы, что представляет исполнение согласованного сторонами условия договора, которое не требует заключения дополнительного соглашения.
Судами установлено, что изменение размера арендной платы произошло в связи с принятием уполномоченным органом нормативного акта о порядке расчета арендной платы муниципального имущества при определении ставки арендной платы на основании отчета независимого оценщика. По отчету независимого оценщика рыночная стоимость аренды по состоянию на 15.02.2013 составила 432,95 руб. за кв. м, о чем департамент уведомил предпринимателя.
Согласно пункту 3.6 договора арендная плата в новом размере подлежит внесению с момента получения арендатором уведомления.
Проверив расчет суммы задолженности по арендной плате, приняв во внимание внесенные предпринимателем платежи на общую сумму 169 000 руб., арбитражный суд установил к взысканию 1 717 991,43 руб. долга.
Арбитражные суды всесторонне, полно и объективно исследовали доказательства, установили обстоятельства, необходимые для правильного разрешения спора, дали им надлежащую оценку. Сделанные судами выводы соответствуют положениям действующего законодательства…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.07.2011 по делу N А75-10322/2010
“…Согласно пункту 3.3 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы.
Приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.12.2008 N 3-нп установлены общие правила и Порядок определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена.
В соответствии с данным приказом истцом издано постановление от 29.06.2009 N 1062 “Об арендной плате за земельные участки”. Арендодатель уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.07.2010 по делу N А45-20773/2009
“…В соответствии с пунктами 3.2, 3.3 договора арендатор вносит арендные платежи ежемесячно до третьего числа отчетного месяца. В одностороннем порядке арендная плата изменяется агентством не чаще одного раза в год в связи с изменением восстановительной стоимости объектов аренды и изменением любых коэффициентов, используемых при расчете арендной платы и извещением арендатора и арендодателя за 10 дней до введения новой ставки арендной платы. В этом случае агентство направляет письменное уведомление арендатору. Арендатор обязан принять уведомление к исполнению в указанный в нем срок без подписания дополнительного соглашения.
Уведомлением от 31.07.2008 N САП-6701/08 условие договора о размере арендной платы изменено агентством в одностороннем порядке на основании пункта 3.3 договора от 19.05.2005 N 281оу. С 15.08.2008 ставка арендной платы установлена в размере 10 164 рублей 55 копеек за 1 квадратный метр в год (размер ежемесячной арендной платы составляет 331 872 рубля 50 копеек).
Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы, увеличенной уведомлением агентства от 31.07.2008 N САП-6701/08, поскольку оно не зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о регистрации). В связи с этим увеличение размера арендной платы признано необоснованным. При этом судами взыскано 92 204 рубля 74 копейки арендной платы, которая изменена односторонним уведомлением от 14.12.2006.
Суд кассационной инстанции считает, что при принятии решения и постановления судами неправильно применены нормы материального права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала, поскольку пункт 3.3 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изменение размера арендной платы не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 по делу N А27-7226/2009
“…Судом установлено, что между администрацией (арендодателем) и ОАО “Кузбассэнерго” (арендатором) 19.06.2008 заключен договор аренды земельного участка N 6019/08-127-юр (далее – договор аренды), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 4 624 475 кв. м с кадастровым номером 42:21:0000000:0053, расположенный в г. Белово, пгт. Инской.
Пунктом 2.6 договора аренды предусмотрено, что изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае установления субъектом Российской Федерации базовых ставок арендной платы, коэффициентов целевого использования земельных участков, методики расчета арендной платы в соответствии с федеральным законом от 24.07.2007 N 212-ФЗ “О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности” (далее – Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ), не требует заключения дополнительного соглашения, доводится до арендатора в порядке почтового уведомления.
По окончании срока действия договора аренды арендатор продолжал использовать объект аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем договор аренды был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.
Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 11.12.2008 N 547 внесены изменения в пункт 3 постановления Коллегии администрации от 19.02.2008 N 37, установлен коэффициент, учитывающий уровень инфляции на 2009 год в размере 1,27.
Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда и удовлетворяя исковые требования администрации, пришел к выводу о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки в связи с изменением коэффициентов не является изменением условия договора, изменение коэффициента инфляции на соответствующий расчетный период обусловлено принятием соответствующего нормативного акта уполномоченным государственным органом.
Суд кассационной инстанции считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам.
В пункте 11 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утвержденного информационным письмом Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, отмечено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
В случае если стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, заключение дополнительного соглашения не требуется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 30.11.2009 по делу N А27-1054/2009
“…По мнению заявителя, решение и постановление являются незаконными и необоснованными в связи с тем, что при их вынесении сделаны выводы несоответствующие обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права.
Считает, что изменение методики начисления арендной платы влечет необходимость внесения изменений в договор аренды и государственную регистрацию данных изменений в порядке, предусмотренном действующим законодательством.
Указывает, что арендодатель, в нарушение пункта 3.3 договора, не направил арендатору уведомление об изменении размера арендной платы.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между федеральным государственным унитарным предприятием “Баланс” (далее – ФГУП “Баланс”), ТУ Росимущества (арендодатель) и ООО “Домино-1” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 06.05.2004 N 101-ф/04, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование сроком до 31.12.2019 объект недвижимости в целях розничной торговли непродовольственными товарами, общей площадью 1170,4 кв. м, в том числе полезной – 974,7 кв. м, на третьем этаже отдельно стоящего здания, расположенного по адресу: город Кемерово, улица Ноградская, 5.
Исходя из пункта 3.3 договора, размер арендной платы может быть изменен по требованию арендодателя, в случае законодательного или нормативного изменения ставки арендной платы, а также цен, тарифов и индексов, с помощью которых производится расчет величины арендной платы.
ТУ Росимущества, ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по уплате арендных платежей, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, суды первой и апелляционной инстанций установили, что решением территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Кемеровской области от 09.12.2004 N 9-2/1 утверждена новая методика расчета арендной платы за пользование объектами, находящимися в федеральной собственности, которое вступило в силу с 01.05.2005; между ТУ Росимущества, ФГУП “Баланс” и ООО “Домино-1” с 27.04.2005 велась переписка об увеличении размера арендной платы, в том числе письмом от 20.07.2006 N 9-6-07/390 ТУ Росимущества сообщало ООО “Домино-1″ о необходимости оплачивать арендную плату по 172 629 рублей 64 копейки ежемесячно.
При таких обстоятельствах арбитражные суды, руководствуясь пунктами 1, 2 статьи 424, пунктами 1, 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 3.3 договора аренды от 06.05.2004 N 101-ф/04, пришли к правомерному выводу о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, в связи с чем отказали в удовлетворении встречного иска…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.08.2014 N Ф05-12974/2013 по делу N А40-163021/12
“…Из материалов дела следует и установлено судами, между Государственным унитарным эксплуатационным предприятием “Соцпромсервис” (арендодателем) и Некоммерческим партнерством “Русский горнолыжный клуб” (арендатором) заключен договор аренды от 18.10.2001 N 01-30/824 в отношении помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Минская, д. 4, для использования под офис общей площадью 776,7 кв. м. Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи помещений от 01.06.2001.
Согласно п. 2 дополнительного соглашения N Д-30/305 от 05.05.2008 арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору аренды, но не чаще одного раза в год, при этом ставка арендной платы устанавливается в размере рыночной ставки арендной платы, установленной в соответствующем заключении независимого оценщика.
Уведомлением N 3570 от 12.08.2010 ФГУП “ФТ-Центр” установило ставку арендной платы в размере 702 578 руб. 20 коп. в месяц с учетом НДС 18%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.
Указанное уведомление получено 13.09.2010 представителем ответчика – Проценко С.Н., действующим на основании доверенности от 05.02.2010 сроком действия до 31.12.2010.
Ответчик не в полном объеме вносил арендную плату в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 3 123 203,80 рублей за период с 01.07.2012 по 30.11.2012, которая была погашена в ходе рассмотрения настоящего спора.
За просрочку во внесении арендной платы договором предусмотрено применение неустойки по ставке 0,7% от просроченной оплаты в день.
Проверив расчет суммы неустойки, исходя из соразмерности ее размера последствиям нарушения обязательства при отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды признали расчет истца правильным и взыскали с ответчика неустойку в заявленном размере.
Доводы ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения в части изменения размера арендной платы и его регистрации в установленном законом порядке подлежат отклонению. Согласно Определению Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 132-О государственная регистрация – как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, – призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.
Поскольку стороны в дополнительном соглашении от 05.05.2008 предусмотрели механизм изменения арендной платы, предоставив истцу право на ее одностороннее изменение путем уведомления на основании рыночной ставки арендной платы, и данное уведомление истцом не оспорено, кассационный суд приходит к выводу о несостоятельности доводов заявителя…”

Постановление ФАС Московского округа от 30.07.2012 по делу N А40-961/12-135-8
“…Из пунктов 3.1 и 3.2 договора аренды следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия. Стороны согласовали применяемую для расчета арендной платы методику.
При этом, в соответствии с п. 3.4 дополнительного соглашения от 09.06.2003 N 125 к договору аренды земельного участка от 01.07.2002 N 83 стороны предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу решений полномочных (уполномоченных) органов государственной власти Российской Федерации и/или Московской области, и/или органом местного самоуправления Химкинского района, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы с уведомлением арендатора об изменении арендной платы.
Следовательно, из условий договора аренды земельного участка от 01.07.2002 N 83 следует, что стороны в договоре согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендатора.
Уведомлением от 24.11.2009 Администрация городского округа Химки уведомила арендатора об изменении порядка начисления арендной платы в связи с изменением земельного законодательства, устанавливающего порядок расчета арендной платы.
Пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области “О бюджете Московской области” и Законов Московской области “Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области”, изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Как правильно констатировали суды обеих инстанций, проанализировав представленный администрацией в материалы дела расчет размера арендной платы, согласованная сторонами в условиях договора аренды от 01.07.2002 N 83 методика определения (расчета) размера арендной платы не изменилась, изменились лишь отдельные базовые составляющие (размер базовой ставки на очередной период, коэффициент, учитывающий условия использования арендатором земельного) методики исчисления платы.
Данный расчет размера арендной платы, представленный администрацией, проверен судами обеих инстанций и признан правильным.
Принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09 о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В силу изложенного выше судебной коллегией отклоняются доводы заявителя об отсутствии у истца права на внесение изменений в способ определения размера арендных платежей, а также о неправильном применении значения Кд…”

Постановление ФАС Московского округа от 29.02.2012 по делу N А41-10308/11
“…Согласно пункту 3.1 договора арендные платежи начинают исчисляться с 01.07.2004. Размер арендной платы за земельный участок определяется в Приложении N 2 к настоящему договору, которое является его неотъемлемой частью. Сумма ежегодной арендной платы устанавливается исходя из базовой ставки, определяемой ежегодно постановлением Главы города. Расчет арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения базовых ставок арендной платы и площади земельного участка. Размер арендной платы считается измененным с 1 января соответствующего года на основании постановления Главы города.
Пунктом 3.7 договора предусмотрено, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации), полномочным (уполномоченным) органом государственной власти и/или органом местного самоуправления, без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. При этом в случае принятия таких актов исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании договора и письменного уведомления арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и/или уведомления с расчетом платежей, либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в настоящий договор. Уведомление может быть сделано арендодателем и через средства массовой информации. Первый арендный платеж по новым ставкам арендной платы производится арендатором на ближайшую дату платежа, следующую после введения новых ставок арендной платы, включая при необходимости доплату за предыдущие периоды.
При указанных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Кодекса, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Московского округа от 10.01.2012 по делу N А41-26598/10
“…С учетом вышеназванных норм суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Закона Московской области “О бюджете Московской области” и Закона Московской области “Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области”, изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом суд обоснованно принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09, о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору…”

Постановление ФАС Московского округа от 30.12.2011 по делу N А41-41623/09
“…В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы устанавливается на основании расчета, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение N 1 к договору).
Расчет арендной платы основан на формуле, где Бап – базовая ставка арендной платы, то есть арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой на основании формулы.
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы может пересматриваться без согласования с арендатором в зависимости от темпов инфляции на основании распоряжения Администрации района (Одинцовского района).
Пунктом 1.16 Положения о порядке сдачи в аренду имущества муниципальной собственности (приложение N 4 к решению Совета депутатов муниципального образования “Одинцовский район” Московской области от 16.11.2001 N 5/8) предусмотрено, что арендная плата может корректироваться без согласования с арендатором в связи с инфляционными процессами, а также в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации или решением Правительства Российской Федерации, путем изменения базовой ставки арендной платы (Бап).
Таким образом, в договоре установлен порядок изменения фактического размера арендной платы в связи с изменением коэффициента Бап (базовая ставка арендной платы), при этом само условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменяется.
В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение данного условия.
Принимая во внимание доказанность обстоятельств наличия задолженности ООО “Мособлбыт-Одинцово” по арендным платежам по договору аренды N 2315 от 23.08.2004 за период более 3 месяцев, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для удовлетворения иска в данной части.
Довод заявителя жалобы о том, что проект дополнительного соглашения от 19.06.2009 представляет собой оферту об изменении условия договора аренды N 2315 от 23.08.2004 об арендной плате (изменении способа расчета), несостоятелен, так как к дополнительному соглашению приложен расчет арендной платы, произведенный в соответствии с условиями договора аренды, изменен коэффициент Бап (базовая ставка арендной платы) в соответствии с Решением Совета депутатов Одинцовского муниципального района Московской области от 08.08.2008 N 12/25. Таким образом, условие договора об арендной плате при изменении величины одного коэффициента не изменилось, указанное дополнительное соглашение является уведомлением арендатора об увеличении размера арендной платы…”

Постановление ФАС Московского округа от 25.11.2011 по делу N А41-26597/10
“…Ссылаясь на то, что ООО “Моснефтепродукт” вносило арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в размере 238 805 руб. 82 коп. и соответствующих пени в размере 55 317,18 руб. за период с 16.03.2007 г. по 29.03.2010 г.
Согласно условиям договора аренды до внесения в него изменений, общая сумма арендной платы определялась в соответствии с действующим законодательством и постановлениями администрации города и с учетом изменений к договору (пункт 3.2 договора).
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 2 февраля 2010 г. N 12404/09.
С учетом вышеназванных норм суд кассационной инстанции находит правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области “О бюджете Московской области” и Законов Московской области “Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области”, изменяющих размер базовой ставки на очередной период, не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
При этом суд обоснованного принял во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 г. N 11487/09, о том, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору…”

Постановление ФАС Московского округа от 22.11.2011 по делу N А41-26599/10
“…Ссылаясь на то, что ООО “Моснефтепродукт” вносил арендную плату в меньшем размере, чем установлено законом, КУИ Администрации городского округа Орехово-Зуево Московской области обратился в Арбитражный суд Московской области с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 589 313 руб. 34 коп. за период с 01 января 2007 года по 31 марта 2010 года и пени в сумме 136 507 руб. 39 коп. за период с 16 марта 2007 года по 29 марта 2010 года.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 г. N 12404/09 и применяется в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.
Таким образом, пересмотр размера арендной платы в результате принятия Законов Московской области “О бюджете Московской области” и Законов Московской области “Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области, или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области”, изменяющих размер базовой ставки на очередной период – не является изменением условий договора о размере арендной платы, применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В Постановлении от 26.01.2010 г. N 11487/09 Президиум ВАС РФ указал на то, что увеличение размера арендной платы в результате пересмотра базовых ставок и (или) методик ее расчета не является изменением условий договора аренды, поэтому такое изменение не требует заключения дополнительного соглашения к договору.
Таким образом, ОАО “Моснефтепродукт”, как арендатор, обязано перечислять арендные платежи за пользование земельным участком исходя из размера и порядка ее исчисления, установленных законодательством Московской области.
В связи с изложенным, суд апелляционной инстанции обоснованно взыскал с ОАО “Моснефтепродукт” задолженность по арендной плате ответчика за период с 01.01.2007 г. по 30.03.2010 года в сумме 589 313 руб…”

Постановление ФАС Московского округа от 19.05.2011 N КГ-А41/4169-11 по делу N А41-12762/10
“…По мнению ООО “Интерьеркомплект”, увеличение размера арендной платы подлежало оформлению в порядке государственной регистрации изменений условий договора. Ввиду отсутствия такой регистрации договор аренды в части увеличения арендной платы упомянутыми уведомлениями в силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не может считаться заключенным.
Из совокупного толкования условий п. п. 2.7, 2.9 договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 следует, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год. В соответствии условиями договора аренды земли от 28.01.1998 N 510 дополнения и изменения, вносимые в договор, оформляются дополнительными соглашениями.
Арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомил общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.
При названных обстоятельствах необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследовав обстоятельства дела, на основании норм статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации сделали правильный вывод о правомерности требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 2 941 978 руб. за период с 01.01.2008 по 01.04.2010 года…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А41/12962-10 по делу N А41-41623/09
“…Как следует из обстоятельств дела и установлено судами, 23.08.2004 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды нежилых помещений (строений) N 2315, который зарегистрирован в установленном порядке.
Отказывая истцу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени, суд первой инстанции указал на то, что ни одно из требований ГК РФ и условий договора истцом не применялось, правовые основания для пересчета истцом арендной платы, доначисления ее за период с 2006 по 2009 года отсутствуют. При этом суд апелляционной инстанции указал, что истец в одностороннем порядке изменил размер арендной платы исходя из ее среднерыночного размера путем повышения ставки с 2006 года и обратился в суд с требованием о взыскании разницы между величиной арендной платы, рассчитанной истцом, и фактически уплаченной ответчиком по ставке арендной платы, установленной договором аренды нежилых помещений.
Суды также сослались на то, что соглашение об изменении размера арендной платы не было заключено сторонами и зарегистрировано в установленном законом порядке.
Между тем судами не учтено следующее.
В связи с тем, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки коэффициентов на основании распоряжений Администрации не является изменением условий договора аренды об арендной плате в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение данного условия.
Суд кассационной инстанции также считает, что пункт 3.2 договора аренды, определяющий порядок изменения размера арендной платы, не противоречит ч. 1 ст. 452 ГК РФ, поэтому исполнение арендодателем его условий представляет собой исполнение согласованного сторонами условия этого договора, в связи с чем не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрации в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Аналогичная правовая позиция содержится в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Следовательно, является ошибочным вывод судов о том, что сторонами договора не было заключено соглашение об изменении условия об арендной плате и зарегистрировано в установленном законе порядке…”

Постановление ФАС Московского округа от 11.08.2010 N КГ-А41/8440-10 по делу N А41-42096\09
“…Согласно п. 3.3 договора аренды N 58001-z от 23 апреля 2003 г. размер арендной платы пересматривается ежегодно с учетом изменения ставки земельного налога, площади земельного участка и вида деятельности арендатора.
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет сбой исполнение согласованного сторонами условий договора.
Необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственная регистрация в данном случае отсутствует.
Указанная позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ N 11484 от 26 января 2010 г., N 12404\09 от 2 февраля 2010 г…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А41/1819-10-П по делу N А41-20637/08
“…Размер подлежащей оплате ответчиком арендной платы в соответствии с условиями договора аренды от 07.09.2005 г. N 552 и на основании решения Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области от 08.11.2005 г. N 281/41 “Об установлении базовой ставки арендной платы нежилых помещений муниципальной собственности на 2006 год” увеличен до суммы 114 301 руб. 13 коп. в год. Заключение дополнительных соглашений между сторонами по данному вопросу в соответствии пунктом 4 раздела III договора аренды не требовалось.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 18.03.2010 N КГ-А40/1860-10 по делу N А40-105815/09-77-636
“…В п. 5.1.3 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06 сторонами согласовано, что арендодатель вправе ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановлений Правительства г. Москвы и (или) Департамента имущества г. Москвы в связи с изменением официального установленного уровня инфляции; изменением рыночной стоимости 1 кв. м объекта аренды; изменением методики расчета арендной платы; изменением базовой стоимости 1 кв. м строительства; изменением коэффициента доходности; изменением коэффициента реновации; изменением инвентаризационной стоимости объекта аренды; при переуступке прав и обязанностей по договору аренды; при установлении минимально допустимого уровня арендной платы.
Такое изменение арендной платы в одностороннем порядке не противоречит нормам закона (ст. 614 ГК РФ).
Как п. п. 5.1.3, 5.2.2, так и п. п. 5.4.3, 6.5 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06 установлен определяемый размер арендной платы, не противоречащий п. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.
При указанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что с момента получения ФГУП “Почта России” как арендатором письма Департамента имущества г. Москвы за исх. N 821/08 от 03.03.2008 г. с уведомлением арендатора о повышении с 01.01.2008 г. в соответствии с постановлением Правительства Москвы “О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006 – 2008 годы” N 520-ПП от 19.07.2005 г. ставки арендной платы до 1000 руб. без учета НДС за 1 кв. м в год, обязательства сторон из договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00026/06 в части размера арендной платы считаются измененными, что соответствует согласованным сторонами условиям п. п. 5.1.3, 5.2.2, 6.5 договора аренды от 27.02.2006 г. N 05-00023/06…”

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2010 N КГ-А40/296-10 по делу N А40-16260/09-85-78
“…Довод заявителя кассационной жалобы о том, что размер арендной ставки изменялся с момента заключения договора аренды, отклоняется.
Согласно п. 2 ст. 317 ГК РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрена его оплата в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, или в условных денежных единицах (экю, “специальных правах заимствования” и др.). В этом случае, подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.
Однако изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 11.11.2009 N КГ-А40/11624-09 по делу N А40-23480/09-3-272
“…Согласно п. 3.1.2 договора аренды арендатор не вправе изменять размер постоянной величины арендной платы, установленной в п. 3.1.1 договора в течение первого года срока аренды.
Начиная со второго года срока аренды, с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендатор вправе в одностороннем порядке ежегодно изменять размер постоянной величины арендной платы, но на величину, не превышающую 10% от предыдущего установленного размера постоянной величины арендной платы.
Изменение размера постоянной величины арендной платы оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору.
В мае 2008 г. истец, в соответствии с п. 3.1.1.2 договора увеличил арендную плату до 385 000 руб. в месяц. Ответчик с мая 2008 г. оплачивает арендную плату из расчета 350 000 – руб. в месяц.
Возражения ответчика со ссылкой на п. 3.1.1.3 договора о возможности изменения арендной платы только в случае подписания дополнительного соглашения, правомерно не приняты судом первой и апелляционной инстанций, так как основаны на неверном толковании ответчиком условий договора.
Изменение истцом в одностороннем порядке размера постоянной величины арендной платы произведено в соответствии с условиями договора и не противоречит положениям п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. 421 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 15.10.2009 N КГ-А40/10500-09 по делу N А40-46791/09-6-420
“…В данном случае, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в пункте 6 договора N 561 от 01 марта 1997 года стороны согласовали, что изменение арендной платы, выраженное в уведомлении арендодателя, принимается арендатором в качестве обязательства оплачивать арендную плату в том размере, который указал арендодатель.
При этом, как указал суд первой инстанции, порядок расчета арендной платы за пользование объектами культурного наследия, находящимися в собственности города Москвы, утвержден Распоряжением Мэра Москвы N 200/1 от 08.08.1996 г. “О порядке расчета арендной платы за пользование зданиями – памятниками истории и культуры”.
Следовательно, ответчик обязан был уплачивать арендные платежи исходя из установленного арендодателем размера, указанного в уведомлениях, которые направлялись арендатору.
При таких обстоятельствах, отклоняются доводы кассационной жалобы о необоснованном перерасчете арендодателем размера арендной платы без согласования с арендатором…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.05.2009 N КГА41/4399-09 по делу N А41-21992/08
“…В статье 3 договора аренды от 01.01.03 установлено, что за предусмотренные настоящим договором арендуемые нежилые здания и помещения Арендатор обязуется ежемесячно производить арендную плату по выставленным Арендодателем счетам с одновременным предоставлением счетов-фактур в течение пяти дней со дня получения указанных документов. Арендная плата устанавливается согласно Методике Московской области, рекомендованной к применению при сдаче в аренду государственного и муниципального недвижимого имущества. При изменении базовой ставки, утверждаемой Губернатором Московской области, арендная плата пересматривается арендодателем, расчет направляется арендатору.
Арбитражный суд сделал обоснованный вывод о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате изменения базовой ставки не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного договора.
В связи с этим суд правомерно отклонил довод ответчика о необходимости заключения дополнительного соглашения при изменении ставки арендной платы и его государственной регистрации…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, несмотря на то что стороны включили в договор условие об оформлении дополнительным соглашением всех изменений и дополнений к договору.

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2009 N КГ-А41/3774-09 по делу N А41-14993/08
“…В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в соответствии с действующим законодательством и решением Советов депутатов г. Лыткарино.
Судом установлено, что на момент заключения договора аренды N 91 действовало Положение о Порядке сдачи в аренду муниципального имущества, утвержденное Решением Совета депутатов г. Лыткарино от 09.02.2000 N 167/25, согласно п. 2.4 которого годовой размер арендной платы определялся по Методике, являющейся неотъемлемой частью названного Положения.
В соответствии с п. 9.5 договора N 91 арендодатель оставляет за собой право изменения арендной платы ежегодно, исходя из величины базовой ставки и методики расчета, а арендатор обязан принимать предложения арендодателя к исполнению.
В силу п. 9.9 этого договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора аренды действительны при условии, что они оформлены дополнительным соглашением, которое является неотъемлемой частью данного договора и подлежит государственной регистрации.
В этой связи, с учетом разъяснений, изложенных в п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия, а также вывода кассационного суда, сделанного в рамках рассмотрения дела N А41-К1-17469/06, А41-К1-17470/06, судом обоснованно отклонены возражения ответчика об отсутствии у него обязанности производить оплату аренды по измененной методике при отсутствии дополнительного соглашения к договору о ее применении.
Между тем, как установлено судом, доказательств, свидетельствующих о внесении ответчиком арендной платы за спорный период, исчисленной на основании методики расчета, утвержденной решениями Совета депутатов г. Лыткарино, в материалы дела не представлено.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 10.187.749 руб…”

Постановление ФАС Московского округа от 23.03.2006, 16.03.2006 N КГ-А41/1745-06 по делу N А41-К1-7018/04
“…В соответствии со ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом закон не содержит требований к способу указания в договоре размера арендной платы, в связи с чем ее размер может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.
В вышеуказанных договорах стороны предусмотрели возможность изменения суммы арендной платы в соответствии с распорядительным актом Главы муниципального образования, утвержденного представительным органом.
В этом случае изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды о порядке определения размера арендной платы, в связи с чем не требует внесения изменений в договор…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 18.05.2017 N Ф10-1691/2017 по делу N А68-7813/2016
“…Из материалов дела следует, что в пункте 4.4 договора аренды стороны предусмотрели ежегодное увеличение арендной платы с 1 апреля каждого года на коэффициент, равный официально установленному уполномоченным государственным органом размеру инфляции за предыдущий календарный год. Указанное увеличение осуществляется без заключения дополнительных соглашений сторон, что не противоречит закону и соответствует сложившейся судебной практике.
Как верно указано судами, выбор сторонами процента (коэффициента) CPI RUS (ИПЦ РФ) в качестве механизма изменения арендной платы обусловлен принципом свободы договора, установленным статьей 421 ГК РФ, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Доказательств наличия возражений арендатора в материалы дела не представлено.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Увеличение размера арендной платы по уведомлению арендодателя предусмотрено условиями договора, что не противоречит нормам пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 450 ГК РФ.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что нарушений норм материального и процессуального права, допущенных судами первой и апелляционной инстанций при принятии обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено, а обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, были предметом исследования и надлежащей правовой оценки судов, оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление ФАС Центрального округа от 23.04.2012 по делу N А23-3472/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций 25.12.2008 между сторонами был заключен договор аренды N 774/08 находящегося в государственной собственности земельного участка, согласно которого городская управа города Калуги (арендодатель) предоставляет ООО “Сельхозводстрой” (арендатор) в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000074:85 общей площадью 19 059 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, ул. Азаровская, д. 28, сроком на 9 лет.
Пунктами 3.3 и 3.4 договора установлено, что расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты. Арендная плата за земельный участок вносится за I квартал – до 1 апреля, за II квартал – до 1 июля, за III квартал – до 1 октября, за IV квартал – до 25 декабря текущего года.
Согласно п. 3.5 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке ежегодно при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам с момента вступления в силу указанных изменений. В случае изменения разрешенного использования земельного участка арендная плата исчисляется с момента такого изменения на основании дополнительного соглашения к договору.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что представленный истцом в материалы дела расчет задолженности является неверным, т.к. дополнительное соглашение по изменению арендной платы с ответчиком не было заключено как это установлено в п. 3.3 и п. 3.5 договора аренды N 774/08 от 25.12.2008, был известен судам обеих инстанций исследовался и обоснованно отклонен по мотивам изложенным в оспариваемых судебных актах.
Соглашаясь с представленным истцом расчетом основного долга, суды первой и апелляционной инстанций в частности указали на следующее.
Исходя из условий п. 3.3 и п. 3.5 необходимость заключения дополнительного соглашения об изменении арендной платы обусловлена лишь изменением разрешенного целевого использования земельного участка. Изменение же арендной платы в связи с изменением размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам не требует заключения сторонами дополнительного соглашения.
В данном случае размер ставки арендной платы на 2010 год изменился в связи с принятием постановления городской управы города Калуги от 25.12.2009 N 311-п, в связи с чем заключение дополнительного соглашения не требовалось.
Согласно п. 3 постановления городской управы города Калуги N 311-п от 25.12.2009 настоящее постановление вступает в силу после его официального опубликования. Указанный нормативный документ был опубликован в издании “Калужская неделя” N 51 от 29.12.2009, что подтверждается сведениями из правовой программы Консультант Плюс.
Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 по делу N А59-3535/07-С9(С-5) определено, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.03.2011 по делу N А36-2318/2010
“…В соответствии с п. 4.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на неисполнение ответчиком своей обязанности по оплате арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Наличие у ответчика задолженности по арендной плате в 1 735 626 руб. 26 коп. за 2008 и 2009 года подтверждается материалами дела, доказательств ее оплаты последним не представлено.
При этом судами первой и апелляционной инстанций правомерно принят во внимание произведенный истцом расчет арендной платы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области, утвержденных постановлением администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков”, а также постановлением администрации Липецкой области от 08.12.2008 N 317 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов”.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, а именно, возможность изменения арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения ставок арендной платы, порядка ее исчисления, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка.
Поскольку механизм определения размера арендной платы не изменился – арендная плата определена также на основании удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, изменение размера арендной платы в данном случае не является изменением условий договора, в связи с чем заключение сторонами соглашения об изменении арендной платы не требуется.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы о том, что увеличение размера арендной платы должно быть оформлено сторонами в письменной форме, подлежит отклонению как несостоятельный и основанный на неверном толковании норм материального права…”

Постановление ФАС Центрального округа от 25.03.2010 по делу N А36-2148/2009
“…Решением Совета депутатов Добринского района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 было утверждено положение “Об арендной плате за земли, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Добринского района в 2009 году” (т.1 л.д. 42 – 46). Данные решение и положение были официально опубликованы.
Согласно указанному положению ставка арендной платы за земли, занятые предприятиями промышленности, расположенными как за чертой населенных пунктов, так и в черте, установлена в размере 15% от кадастровой стоимости.
В соответствии с названным положением арендодателем был изменен размер арендной платы по договору аренды N 3 от 11.01.2006, который составил 14 558 150,09 руб. за год.
Из имеющейся в материалах дела переписки сторон следует, что в адрес ОАО “Добринский сахарный завод” арендодателем направлялся расчет арендной платы, составленный на основании решения Совета депутатов Добринского района N 84-рс от 26.11.2008.
Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м площади земель промышленности в размере 0,52 руб., земель поселений – 2,83 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 741 645,09 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.
Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции, положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, проверив правильность представленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО “Добринский сахарный завод” задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 84-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков” за вычетом внесенных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года…”

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2010 по делу N А36-2147/2009
“…Из пунктов 3.1, 3.2 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 следует, что при его заключении ставка арендной платы была установлена за 1 кв. м в размере 0,52 руб. Общий размер арендной платы за год по договору составил 270 794,16 руб. Арендная плата подлежит внесению арендатором ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, а за 4-й квартал не позднее 15 ноября.
Согласно п. 3.5 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 размер арендной платы и сроки платежа могли быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления в соответствии с действующим законодательством РФ.
В соответствии с п. 3.5.1 договора условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления и при этом заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как верно отмечено судом апелляционной инстанции положения п. 3.5, 3.5.1 договора аренды N 3 05/89 от 11.01.2006 не противоречат п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, согласно которому, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Данная позиция суда апелляционной инстанции согласуется с позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ N 11487/09 от 26.01.2010, в соответствии с которой изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
В этой связи суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что арендодатель был вправе, руководствуясь вышеуказанными пунктами договора в одностороннем порядке изменить ставку арендной платы по причине изменения базовой ставки арендной платы, установленной решением органа местного самоуправления.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции, проверив правильность предоставленного истцом расчета суммы задолженности пришел к правомерному выводу об обоснованности исковых требований Администрации Добринского муниципального района Липецкой области в части взыскания с ОАО “Добринский сахарный завод” задолженности по арендным платежам за 1 и 2 кварталы 2009 года на основании ставок, установленных решением Совета депутатов Добринского муниципального района Липецкой области N 83-рс от 26.11.2008 и исходя из постановления главы администрации Липецкой области N 277 от 10.10.2008 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков” за вычетом уплаченных в эти периоды платежей по ранее установленным договором ставкам, а также об обоснованности расчета пени за 1 и 2 кварталы 2009 года…”

Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2009 N Ф10-5488/09 по делу N А08-139/2009-2
“…Довод заявителя жалобы о том, что задолженность ООО “Строймонтажтехнология” составляет значительно меньшую сумму, чем заявлено истцом в иске и взыскано судами нижестоящих инстанций, т.к. между сторонами дополнительные соглашения к договору аренды об увеличении размера арендной платы не заключались, как это установлено в разделе 7 договора и п. 1 ст. 452 ГК РФ, был известен судам, исследовался и обоснованно отклонен, по изложенным в оспариваемых решении и постановлении мотивам. В частности суд апелляционной инстанции правильно указал на то, что ответчик неверно толкует условия п. 2.3 и п. 2.7 договора аренды земельного участка N 35 от 20.01.2003, из которых следует, что размер арендной платы является расчетной величиной, зависит от ставок базовых арендной платы, установленных органами государственной власти или местного самоуправления, и пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при их изменении. Таким образом, поскольку стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы, ее последующее увеличение арендодателем нельзя признать изменением условия договора в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, в связи с чем от сторон не требовалось заключать дополнительные соглашения к договору об увеличении размера арендной платы.
Нарушений норм материального права и требований процессуального законодательства, являющихся безусловным основанием для отмены оспариваемых судебных актов, при разрешении дела судами первой и апелляционной инстанций не допущено…”

Постановление ФАС Центрального округа от 06.10.2009 по делу N А36-2070/2009
“…Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходил из несоблюдения Администрацией требований п. 1 ст. 452 ГК РФ, поскольку между сторонами отсутствовало подписанное и зарегистрированное в установленном порядке соглашение об изменении размера арендной платы.
Между тем, приходя к указанному выводу, суд не учел следующее.
Таким образом, с учетом положений пунктов 3.1, 3.4, 4.2.4 Договора аренды земельного участка от 08.06.2007 N 43, в результате изменения базовой ставки арендной платы в установленном законом порядке, арендодатель вправе был изменить размер арендной платы, о чем были направлены соответствующие уведомления арендатору.
При этом фактическое изменение арендной платы в результате корректировки базовой ставки арендной платы не является изменением, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора о размере арендной платы, а представляет собой лишь исполнение данного условия, устанавливающего механизм ее исчисления.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66.
Требование истца о взыскании денежных средств за пользование земельным участком за первый квартал 2009 года основано на постановлении главы администрации Липецкой области от 10.10.2008 N 277 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков” и решении Совета депутатов Лев-Толстовского муниципального района Липецкой области от 24.12.2008 N 88 “О внесении изменений и дополнений в Положение “Об оплате арендных платежей за землю на территории Лев-Толстовского муниципального района”.
Согласно Журналу регистрации уведомлений об изменении порядка, сроков и (или) размеров арендной платы 06.02.2009 зарегистрировано уведомление ООО “АЭМ-Липецк” об изменении размера арендной платы по Договору.
Таким образом, изменение ставки арендной платы было осуществлено Администрацией в рамках оговоренных в договоре условий, в связи с чем заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требовалось.
Данное обстоятельство судом исследовано не было и надлежащей оценки не получило.
В связи с изложенным, обжалуемый судебный акт подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в Арбитражный суд Липецкой области…”

4.4. Вывод из судебной практики: Арендодатель, если иное не предусмотрено договором, не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы в результате ее увеличения в соответствии с механизмом ее определения, предусмотренным договором, поскольку это является исполнением условия договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.03.2007 по делу N А56-18671/2006
“…При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 23.09.2004 по 31.03.2006, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы за период с 23.09.2004 по 31.12.2004 определена с применением условной единицы в размере 31,500 руб., а за период с 01.01.2005 по 31.03.2006 в размере 35 руб.
Ответчик с расчетом истца не согласился, указав, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Сдача имущества в аренду является одним из способов распоряжения собственником своим имуществом. В силу статей 125, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени субъектов Российской Федерации права собственника осуществляют органы в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Согласно статье 5 Федерального закона “Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации” к полномочиям законодательного (представительного) органа государственной власти субъекта Российской Федерации отнесено право принятия законов по вопросам установления порядка управления и распоряжения собственностью субъекта Российской Федерации.
Таким образом, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.
Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 “О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год”, согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.
Таким образом, величина арендной платы правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы.
Довод подателя жалобы о том, что КУГИ не вправе требовать оплаты аренды в новом размере, поскольку ответчик не извещался в соответствии с пунктом 3.3 договора об изменении размера арендной платы, подлежит отклонению.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. В этом случае новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
В данном случае порядок извещения арендатора, установленный пунктом 3.3 договора, не применяется, поскольку изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора (5083,704 у.е. в квартал с учетом НДС), остался прежним…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2011 по делу N А39-1416/2010
“…Суд установил, что решением Совета депутатов городского округа Саранск от 28.10.2008 N 188 предусмотрен с 01.01.2009 новый порядок расчета арендной платы на основании рыночной ее стоимости, поэтому правильно руководствовался при расчете задолженности рыночным размером арендной платы, определенным в отчете Фонда имущества Российской Федерации.
Ссылка заявителя на необходимость предварительного уведомления арендатора перед увеличением размера арендной платы несостоятельна, поскольку в силу статей 421 и 614 (пункта 1) Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды предусмотрен иной порядок изменения арендной платы, при котором арендодатель не обязан направлять соответствующее уведомление арендатору.
Утверждение заявителя о нарушении судом пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации является ошибочным, поскольку арендная плата по указанному договору не изменялась чаще одного раза в год. В договоре арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с 01.03.2008 не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. Перерасчет размера арендной платы с 01.01.2009 на основании отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого объекта во исполнение установленного порядка исчисления арендной платы произведен в соответствии с указанной нормой права.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при разрешении спора не установлено…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.02.2010 по делу N А78-2851/2009
“…Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 24.07.2008 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцом условий, предусмотренных пунктом 6.1 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 2.3 договора при изменении ставок платы за единицу объема лесных ресурсов арендодатель в одностороннем порядке увеличивает размер арендной платы с письменным уведомлением арендатора.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Забайкальского края и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у истца по оплате арендной платы по договору аренды участка лесного фонда от 24.07.2008 N 9…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.10.2009 по делу N А78-6013/08
“…Как усматривается из материалов дела, 27.12.2004 между Хилокским лесхозом (арендодатель) и ООО “Хилокская лесная компания” (арендатор) подписан договор аренды N 22 участка лесного фонда для заготовки древесины, по условиям которого арендатору на срок 25 лет передается участок лесного фонда для заготовки древесины по главному пользованию в Линево-Озерском лесничестве Хилокского района общей площадью 28 538 га (п. 2.1).
Ответчик сослался на то, что увеличение арендной платы по договору аренды от 27.12.2004 в связи с изменением ставок арендной платы может быть произведено только при соблюдении истцами условий, предусмотренных пунктом 4.2 договора: при внесении соответствующих изменений в договор и уведомлении арендатором об увеличении арендной платы.
Согласно пункту 4.2 договора при изменении в соответствии с законодательными актами ставок лесных податей, введения новых платежей, иного порядка исчисления и внесения арендной платы пропорционально изменяется и размер арендной платы и в договор в десятидневный срок в бесспорном порядке вносятся арендодателем необходимые изменения, с письменным уведомлением арендатора до внесения изменений.
Судами установлено, что Управление лесами в Читинской области и Гослесслужба Забайкальского края направляли ответчику уведомления и претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся в связи с применением новых ставок арендной платы. Ответчик отказался в добровольном порядке выплатить доначисленную в рамках договора от 27.12.2004 сумму арендных платежей.
Поскольку договором предусмотрен бесспорный порядок внесения в него изменений в части увеличения размера арендной платы в связи с принятием соответствующих нормативных правовых актов, довод ответчика о неправомерности увеличения арендной платы до его уведомления об этом и до внесения изменений в договор аренды судом кассационной инстанции отклоняется.
Арбитражный суд Читинской области и Четвертый арбитражный апелляционный суд в соответствии с требованиями части 2 статьи 65, части 1 статьи 67, статей 68, 71, части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценили доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений. При этом суды пришли к обоснованному выводу о наличии обязанности у ООО “Хилокская лесная компания” по оплате доначисленной арендной платы…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.09.2009 N Ф04-5185/2009(13481-А75-9) по делу N А75-6298/2008
“…В соответствии с пунктом 2.5 договора расчет арендной платы и базовой ставки арендной платы производится в соответствии с методикой расчета арендной платы, утвержденной решением Думы г. Нефтеюганска “О плате за землю в г. Нефтеюганске” от 19.06.2000 N 589.
В случае изменения соответствующих методик расчета арендной платы за пользование земельными участками арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорно одностороннем порядке (пункт 2.6 договора).
Апелляционная инстанция, повторно рассматривая дело, признала обоснованным взыскание судом первой инстанции задолженности по арендной плате…
Как правильно установлено судебными инстанциями, сама методика расчета на протяжении срока пользования обществом земельным участком не менялась, изменен был коэффициент ставки земельного налога на основании федеральных законов. В связи с чем, судом обоснованно отклонен довод общества об обязанности уведомления арендатора в письменной форме об изменении размера арендной платы.
На основании изложенного суд кассационной инстанции считает подлежащим оставлению без изменения постановление апелляционного суда…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2009 N Ф04-4797/2009(12489-А45-12) по делу N А45-19172/2008
“…Размер годовой арендной платы на момент заключения договора составил 15 109 руб. 88 коп. (приложение N 3).
По условиям пункта 2.2 договора размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором без согласования с последним и без внесения соответствующих изменений или дополнений в настоящий договор в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы федеральным, областным или городским нормативно-правовым актом.
Исчисление и уплата арендной платы в ином размере начинается со дня, с которого в соответствии с нормативным актом предусматривается такое изменение.
В связи с ненадлежащей оплатой арендных платежей истец обратился в суд с настоящим иском.
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Как установили суды, размер арендной платы в рассматриваемом периоде определялся истцом на основании актов органов местного самоуправления, которыми периодически изменялись ставки арендной платы.
Изменение базовых ставок арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, а также изменение поправочных коэффициентов на основании местных нормативных правовых актов, не являются изменением условий договора о размере арендной платы в смысле, придаваемом этому понятию в пункте 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку по условиям вышеназванного договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то суды верно указали, что необходимость согласования мэрии с предпринимателем Овчинниковым В.Е. арендной платы отсутствовала…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.11.2010 по делу N А57-4958/2010
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, 21.03.1996 между Комитетом и ответчиком был заключен договор N 96110 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, площадью 48 455 кв. м, находящегося по адресу: г. Вольск, ул. Петровского, д. 2.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В силу пункта 3 указанной нормы права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.
При разрешении спора, с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 3.4 договора аренды следует, что размер ежегодной арендной платы установлен на момент подписания договора и в дальнейшем может пересматриваться по требованию администрации в связи с инфляцией, индексацией цен и изменениями и дополнениями, вносимыми в действующее законодательство и нормативные акты Российской Федерации и Саратовской области.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующих нормативных правовых актов не является соглашением об изменении условий договора о размере арендной платы применительно к части 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Поскольку по условиям договора арендодатель не обязан уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, необходимость согласования администрацией ее измененного размера с Обществом отсутствовала.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суды пришли к выводу, что Обществом не представлено доказательств, подтверждающих погашение им задолженности по арендным платежам.
В этой связи выводы судебных инстанций об удовлетворении исковых требований судебная коллегия находит правильными…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 04.03.2010 по делу N А12-17079/2009
“…В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” указано, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
Следовательно, при разрешении спора с учетом упомянутых норм и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, следует исходить из положений договора, которыми стороны урегулировали механизм изменения арендной платы при заключении договора.
Из пункта 2.8 договора следует, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы, установленной в городе, а также на основании принятых в Российской Федерации законодательных актов. В этом случае арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы за землю.
Указаний об обязательности извещения арендатора об изменении размера арендной платы в этом случае пункт 2.8 не содержит.
Согласно пункту 11 договора изменения, дополнения и поправки к условиям настоящего договора, являющиеся его неотъемлемой частью, будут действительны только тогда, когда они сделаны в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями договаривающихся сторон, кроме изменений, произведенных в соответствии с пунктом 2.8 настоящего договора.
Таким образом, поскольку стороны предусмотрели, что в соответствии с пунктом 2.8 договора аренды размер ежегодной арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок, установленных в Волгограде, а также правового регулирования порядка (способа) определения арендной платы в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в силу статьи 614 ГК РФ извещение от 01.07.2008 к договору N 4043 не является изменением условий договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий договора и, следовательно, с учетом пункта 11 договора доказательств направления указанного извещения ответчику в данном случае не требовалось.
Аналогичная правовая позиция изложена в Определении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.05.2009 N 3722/09, Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.
В связи с вышеизложенным судебная коллегия считает неправильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствие доказательств направления ответчику извещения от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы является нарушением пункта 2.8 договора…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2006 по делу N А56-42573/2005
“…При обосновании размера задолженности по арендной плате, которую ответчик должен был вносить за арендуемое помещение в период с 01.02.2005 по 30.09.2005, КУГИ представил в материалы дела расчет, из которого следует, что величина арендной платы определена с применением условной единицы в размере 35 руб.
Ответчик с расчетом истца не согласился, указав на то, что по условиям договора при расчете арендной платы должна применяться условная единица, равная эквиваленту доллара США по курсу Центрального банка Российской Федерации.
Следовательно, Законы Санкт-Петербурга, содержащие нормы права о порядке определения арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, не могут не учитываться КУГИ как органом, уполномоченным собственником распоряжаться имуществом Санкт-Петербурга.
Расчет задолженности ответчика по арендным платежам КУГИ произвел, руководствуясь Законом Санкт-Петербурга от 29.11.2004 N 578-81 “О бюджете Санкт-Петербурга на 2005 год”, согласно статье 31 которого с 01.01.2005 величина условной единицы, применяемая для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, установлена в размере 35 руб.
Таким образом, величина арендной платы за период с 01.02.2005 по 30.09.2005 правомерно рассчитана КУГИ с применением установленной названным Законом стоимости условной единицы.
Довод ответчика о том, что КУГИ не вправе требовать оплаты аренды в новом размере, поскольку ответчик не извещался в соответствии с пунктом 3.3 договора об изменении размера арендной платы, являлся предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно им отклонен.
Пунктом 3.3 договора предусмотрено право арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. В этом случае новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.
Суд правильно указал, что в данном случае порядок извещения арендатора, установленный пунктом 3.3 договора, не применяется, поскольку изменений размера арендной платы в связи с применением новой стоимости условной единицы не происходит. Размер арендной платы, установленный пунктом 3.1 договора (4872,004 у.е. в квартал с учетом НДС), остался прежним…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 12.05.2006 N Ф09-3562/06-С6 по делу N А34-6992/2005
“…В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, ОАО “Курганагроснаб” просит судебные акты отменить, дело направить в суд первой инстанции на новое рассмотрение, ссылаясь на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по мнению заявителя, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы. Кроме того, по мнению заявителя, арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен был уведомить об этом арендатора.
Как установлено постановлением суда кассационной инстанции от 12.08.2004 при проверке законности судебных актов, принятых Арбитражным судом Курганской области по делу N А34-6725/2003 по иску администрации г. Кургана к ОАО “Курганагроснаб” о взыскании долга по договору аренды земель от 20.06.1996 N 1325 за период с 2002 г. по первое полугодие 2003 г. и пени, в соответствии с названным договором стороны согласовали размер арендной платы на текущий год, установив его в приложении N 2. Согласно п. 2.4 договора, пересчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании указанных в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором. Таким образом, в договоре определен размер арендной платы на момент его заключения и предусмотрен механизм его изменения на последующие периоды. При этом обязанность пересчета суммы арендной платы возложена на арендодателя, который должен руководствоваться конкретными величинами – ставкой арендной платы или земельного налога. То есть сторонами согласовано условие о цене договора, определяющее способ ее расчета.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что арендодатель в случае изменения размера арендной платы в одностороннем порядке должен уведомить об этом арендатора, не основан на условиях договора, сводится к переоценке установленных судами по делу обстоятельств, что в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.
Указание ОАО “Курганагроснаб” на неприменение судами ст. 450, 452, 453, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку, по его мнению, арендодатель в одностороннем порядке внес изменения в договор аренды, касающиеся условий о размере арендной платы, не принимается, так как фактическое изменение размера арендной платы, связанное с корректировкой ставок, в данном случае не является изменением условий договора аренды о размере арендной платы в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение условия договора.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции Арбитражного суда Курганской области вынесены на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных доказательств, фактические обстоятельства дела установлены правильно и выводы судов соответствуют этим обстоятельствам…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.03.2005 N Ф09-350/05-ГК по делу N А34-2690/2004
“…В пункте 2.4 этого же договора указано, что перерасчет суммы арендной платы производится арендодателем на основании опубликованной в печати величины ставок арендной платы или земельного налога без дополнительного согласования с арендатором.
Судом установлено, что размер арендной платы за 2003 год рассчитан арендодателем на основании постановления Администрации Курганской области от 21.05.2002 N М223 “Об утверждении базовых размеров арендной платы за участки земель несельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной собственности, расположенных на территории Курганской области”.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания суммы основного долга, суд первой и апелляционной инстанций обоснованно исходил из того, что из буквального толкования в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации пунктов 2.2 и 2.4 договора аренды от 03.10.1995 N 1015 следует, что Администрация г. Кургана имеет право на одностороннее изменение размера арендной платы. При этом обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении ставок арендной платы договором не предусмотрена.
В этой связи судом сделан правомерный вывод о том, что фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающего изменение размера арендной платы по соглашению сторон…”

Постановление ФАС Уральского округа от 10.11.2004 N Ф09-3692/04-ГК по делу N А34-2692/04
“…Обжалуя судебный акт, заявитель ссылается на то, что в нарушение ст. 21 Закона РФ “О плате за землю”, ст. 65 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 452, 453 Гражданского кодекса РФ, истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 гг. без письменного согласования с арендатором, его уведомления и необходимой в данном случае регистрации этих изменений в договор.
Согласно п. 2.4 договора аренды N 1092 от 07.04.2000 размер арендной платы и сроки платежей могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке без дополнительного согласования с арендатором в связи с решениями представительных органов федеральной и местной власти, публикуемыми в печати. Поэтому, исходя из условий договора, арендная плата является определяемой, то есть стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что истец незаконно, в одностороннем порядке изменил ставку арендной платы за землю в 2002, 2003 году, отклоняется. Фактическое изменение арендной платы в результате ее корректировки согласно изменениям (индексации) ставок на основании соответствующих федеральных и местных нормативных правовых актов не является изменением условий договора о размере арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ…”

4.5. Вывод из судебной практики: В случае если договором предусмотрена обязанность арендодателя уведомлять арендатора об изменении размера арендной платы, то обязанность уплаты по новым ставкам наступает у арендатора с момента получения такого уведомления.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2018 N Ф05-15228/2018 по делу N А40-15000/2018
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 28 октября 1994 года между Московским земельным комитетом (арендодатель; в настоящее время функции возложены на Департамент городского имущества города Москвы) и акционерным обществом открытого типа “Московский специализированный комбинат холодильного оборудования” (арендатор) заключен договор аренды N М-02-001204 (в редакции дополнительного соглашения от 10 сентября 2009 года), по которому в аренду предоставлялся земельный участок площадью 7,719 кв. м, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, ул. Добролюбова, д. 3/5, кадастровый номер 77:02:0021004:1, сроком на 20 лет.
В п. 4 дополнительного соглашения от 23 июля 1999 года к договору предусмотрено, что в случае принятия нормативно-правового акта, устанавливающего индексацию размера арендной платы, измененный размер арендной платы подлежит применению сторонами с момента вступления в силу упомянутого нормативно-правового акта без внесения изменений в договор аренды земельного участка. Информация об индексации доводится арендодателем до сведения арендатора в письменной форме (в форме уведомления с расчетом либо без расчета с указанием поправочного коэффициента (множителя)).
Уведомлением от 28 декабря 2016 года N 33-6-11178/16-(0)-0 истец известил ответчика о том, что с 24 апреля 2015 года арендная ставка изменилась в связи с пересмотром кадастровой стоимости земельного участка, на основании чего арендная ставка увеличилась с 1 441 604 руб. 30 коп. до 7 443 342 руб. 93 коп. в год.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, Департамент городского имущества города Москвы указывал, что ответчик ненадлежащим образом исполнял обязанность по внесению арендной платы за период с 2-го квартала 2015 года по 2-й квартал 2017 года, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 12 864 395 руб. 28 коп.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в части взыскания основного долга за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года (включительно), суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в нарушение условий договора уведомление об увеличении ставки арендной платы на 2016 год направлено истцом в адрес ответчика только 26 декабря 2016 года.
Отклоняя доводы Департамента городского имущества города Москвы о том, что перерасчет арендной платы с 24 апреля 2015 года произведен в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, суды исходили из того, что арендатор не является собственником земельного участка, не уплачивает налоги, в связи с чем без уведомления собственника участка об изменении кадастровой стоимости не имеет возможности самостоятельно рассчитать арендную ставку.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате за период с 2-го квартала 2015 года по 4-й квартал 2015 года…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Определении указано, что размер арендных платежей может быть изменен в связи с принятием нормативного правового акта, регулирующего соответствующие отношения, в котором указано, что обязанность арендатора по внесению арендной платы возникает только после направления ему уведомления о ее перерасчете.

Определение ВАС РФ от 25.10.2011 N ВАС-13762/11 по делу N А69-19/2011-15
“…Согласно пункту 3.4 договора от 16.01.2009 арендатор вправе в одностороннем порядке изменять размер арендной платы при соответствующем изменения законодательства (нормативно-правовых актов) Российской Федерации и не чаще одного раза в год при изменении нормативно-правовых актов уполномоченных представительных и исполнительных органов местного самоуправления.
Ссылаясь на то, что размер арендных платежей, которые подлежат уплате по договору от 16.01.2009, увеличен в связи с принятием постановлений Правительства Республики Тыва, а потому на стороне общества возникла задолженность по внесению платы за пользование арендуемым земельным участком, департамент обратился в суд с настоящим иском.
При рассмотрении заявленных по настоящему делу требований судами установлено, что постановления Правительства Республики Тыва от 03.07.2008 N 419 и от 23.04.2010 N 162, на которые ссылается истец в обоснование расчета суммы требований по настоящему делу, прямо предусматривают, что обязанность арендатора по внесению арендной платы в случае изменения размера этой платы, возникает с момента уведомления его арендодателем. Порядок уведомления арендатора об изменении арендной платы устанавливается договором аренды.
Исходя содержания названных правовых актов, регламентирующих порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельными участками, а также толкования условий заключенного между сторонами договора, суды пришли к выводу о том, что одностороннее изменение размера арендной платы в рамках указанного арендного правоотношения невозможно без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы.
Поскольку уведомление об изменении арендной платы обществу департаментом не направлялось, суды в соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска…”

Определение ВАС РФ от 20.01.2011 N ВАС-18378/10 по делу N А57-12453/2009
“…В соответствии с пунктом 3.7 договора, в связи с изменениями ставок арендной платы годовой размер арендной платы по настоящему договору может изменяться. При этом арендодатель обязан направить арендатору уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом, которое является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора. Данным пунктом установлена обязанность арендодателя своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Суд признал, что условия договора не предусматривают возможность одностороннего изменения размера арендной платы арендодателем в связи с изменением законодательства без направления арендатору уведомления о перерасчете арендной платы. Доказательств направления уведомления арендодателем арендатору не представлено. При таких обстоятельствах, суд признал что у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере, и руководствуясь положениями пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал в удовлетворении заявленного требования.
…в передаче дела N А57-12453/2009 Арбитражного суда Саратовской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 13.10.2009 и определения Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.11.2010 отказать…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.09.2010 по делу N А19-725/10
“…В пункте 3.1.7 договора предусмотрено право арендатора изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год в соответствии с требованиями договора.
Задолженность по арендным платежам за период с 01.06.2007 по 30.09.2009, связанная в том числе с увеличением арендатором платы на 2009 год, а также неустойка за период с 26.06.2007 по 29.10.2009, связанная с нарушением сроков оплаты арендных платежей послужила основанием обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы без письменного уведомления арендатора.
Рассматривая спор, арбитражный суд установил, что уведомления о предполагаемом изменении размера арендной платы в соответствии с условиями пунктов 2.6, 3.1.7 договора арендодатель в адрес арендатора не направлял, в связи с чем пришел к выводам о неправомерности начисления истцом арендной платы с учетом измененного размера и наличии оснований для удовлетворения исковых требований в части.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу пункта 4 части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловными основаниями для отмены обжалуемых судебных актов, не установлено…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 04.03.2011 N Ф03-253/2011 по делу N А73-5586/2010
“…Порядок, размер и срок внесения арендной платы за пользование земельным участком установлены разделом 3 договора, а также расчетом арендной платы, являющимся приложением к нему.
В силу пункта 3.4 договора размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базового размера арендной платы.
В пункте 1 примечания к расчету дополнительно предусмотрено, что расчет арендной платы пересоставляется при централизованном изменении оценочных зон, размера нормативной цены земли (кадастровой стоимости земельного участка).
Поскольку в период с 01.10.2007 по 12.02.2009 ООО “Волта” не исполняло обязанность по внесению арендных платежей, что привело к образованию задолженности в сумме 1 077 619 руб. 16 коп., администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
При разрешении спора арбитражный суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 431 ГК РФ условия договора аренды, исходил из того, что администрацией не представлено доказательств уведомления арендатора об изменении размера арендной платы в период действия договора на основании принятых нормативных правовых актов.
В соответствии с пунктом 4.2.4 договора арендодатель обязан своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом арендатора.
Поскольку указанная обязанность со стороны истца не исполнена, суд апелляционной инстанции, признав, что сторонами не согласовано применение нового размера арендной платы, исчисленного арендодателем в связи с принятием нормативных правовых актов, пришел к обоснованному выводу о правомерности расчета арендных платежей в размере, определенном в договоре от 26.07.2005 N 1037/3.
В этой связи не принимается судом кассационной инстанции и довод заявителя жалобы о том, что указанные нормативные правовые акты опубликованы в установленном законом порядке, что свидетельствует об осведомленности общества об изменении размера арендной платы, как основанный на неправильном толковании норм материального права – статьи 424, пункта 3 статьи 614 ГК РФ, пунктов 4.2.4, 3.5 договора.
Поскольку выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права, на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, нарушений норм процессуального права, в том числе влекущих безусловную отмену судебного акта в силу части 4 статьи 288 АПК РФ, не допущено, то основания для отмены обжалуемого постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.01.2013 по делу N А40-13005/12-64-120
“…Ссылаясь на п. п. 5.1, 5.2, 5.4, 8.11 условий названного договора, суд установил, что стороны договором аренды от 08.11.2000 N 06856/200 согласовали порядок и “определяемый” размер арендной платы, не противоречащий ч. 1 ст. 452 ГК РФ, в силу которого изменение размера арендной платы представляет собой исполнение данного условия и не требует внесения изменений в договор.
При этом суд указал на то, что названным договором предусмотрен не “автоматический” порядок изменения арендной платы при принятии городом Москвой решения о централизованном изменении ставки арендной платы, а посредством реализации арендодателем предоставленного ему права на одностороннее изменение арендной платы при определенных установленных нормативными актами Правительства Москвы условиях посредством соблюдения определенного установленного договором механизма доведения до арендатора волеизъявления арендодателя об изменении арендной платы, т.е. посредством уведомления арендатора о произведенной корректировке арендной платы.
В связи с чем повышение ставки арендной платы до 1000 руб. соответствует требованиям п. 5.4, 8.11 Договора, наделяющего арендодателя правом ежегодно производить корректировку арендной платы на основании Постановления Правительства г. Москвы в связи с установлением минимально допустимого уровня арендной платы.
Уведомление арендодателя от 26.02.2010 (л.д. 30) о повышении ответчику по договору аренды от 08.11.2000 N 06856/200 ставки арендной платы до 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц в связи с его недобросовестностью по оплате арендных платежей получено ответчиком, что подтверждается материалами дела и не оспаривается последним.
С момента получения арендатором соответствующего уведомления, то есть с 17.05.2010 обязательства сторон из договора аренды от 08.11.2000 N 06856/200 в части размера арендной платы суд обоснованно посчитал измененными: с 17.05.2010 у ответчика возникла обязанность уплачивать арендную плату по ставке 500 122,01 руб. без учета НДС в месяц.
Таким образом, судами установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов основаны на полном, всестороннем и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, при правильном применении норм материального и процессуального права…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 10.05.2012 по делу N А57-13655/2010
“…Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующим органом нормативных актов не является в данном конкретном случае условием договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 29.01.2002 N 189-773/2002 (в редакции изменений от 07.05.2008) стороны согласовали методику определения размера арендной платы за нежилое помещение по определенной формуле. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из анализа условий договора аренды, а также действующего на момент его заключения постановления Правительства Саратовской области от 07.07.1999 N 49-П, утвердившего Порядок определения размера платы, величина годовой платы определялась по формуле, которая не предусматривала минимальных ставок арендной платы в зависимости от территориальной зоны расположения объекта.
Системное толкование условий договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, а также наделен правом вносить коррективы в способ определения размера платы посредством отмены прежних или введения новых расчетных коэффициентов, в том числе и методики расчета платы.
Исходя из условий пункта 4.3 договора, новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении изменений. Момент получения арендатором уведомления определяется не позднее даты его отправки заказным письмом.
В данном конкретном случае постановлением Правительства Саратовской области от 03.06.2003 N 62-П “О порядке сдачи в аренду объектов государственной собственности Саратовской области” для определения величины арендной платы дополнительно введен коэффициент соответствия помещения виду деятельности (Кс), впоследствии постановлением N 368-П внесены изменения и установлены минимальные ставки в соответствии с территориальной зоной расположения.
Однако в установленном условиями договора аренды порядке комитет каких-либо уведомлений арендатору о введении указанных минимальных ставок и коэффициента (Кс) не направлял.
При таких обстоятельствах арендатор правомерно в спорный период 2009 года производил оплату за пользование нежилыми помещениями в соответствии с методикой, согласованной сторонами, но с учетом изменившегося индекса потребительских цен в размере 80 252 руб., о чем комитет уведомил в порядке, предусмотренном пунктом 4.3 договора аренды (уведомление от 30.12.2008 N 6874)…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.11.2017 N Ф07-12350/2017 по делу N А05-14308/2016
“…Муниципальное казенное учреждение “Комитет по управлению муниципальным имуществом, архитектуре и земельным отношениям” администрации муниципального образования “Онежский муниципальный район”, место нахождения: 164840, Архангельская обл., г. Онега, ул. Шаревского, д. 6, ОГРН 1022901175428, ИНН 2906001504 (далее – Комитет), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к индивидуальному предпринимателю Панчиной Елене Анатольевне, ОГРНИП 306292013900027, ИНН 290600048279, о взыскании 132 634 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.05.2010 N 61 за период с 01.01.2016 по 30.06.2016 и 6637 руб. 30 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 23.12.2016, а также об обязании ответчика возвратить истцу объект аренды – здание картофелехранилища площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м по адресу: Архангельская обл., г. Онега, Полевая ул., д. 24, стр. 6.
Решением суда первой инстанции от 14.04.2017 (судья Бабичев О.П.) иск удовлетворен в полном объеме.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2017 данное решение изменено в части взыскания задолженности и процентов, а именно: в удовлетворении требований о взыскании задолженности отказано и с предпринимателя Панчиной Е.А. в пользу Комитета взыскано 214 руб. 17 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 12.04.2016 по 17.05.2016, а в доход федерального бюджета – 8 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Панчиной Е.А. (арендатором) заключен договор от 18.05.2010 N 61 аренды находящегося в муниципальной собственности здания картофелехранилища общей площадью 1085,4 кв. м с земельным участком площадью 1626 кв. м без выдела границ в натуре, расположенных по адресу: Архангельская обл., г. Онега, ул. Полевая, д. 24, стр. 6.
В соответствии с пунктом 4.3 договора размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования “Онежский муниципальный район” на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал. Подписания дополнительного соглашения к договору в данном случае не требуется.
Из толкования условий пункта 4.3 договора аренды с учетом положений статей 421, 431 ГК РФ следует, что при заключении договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы устанавливается арендодателем ежегодно с учетом изменения в процентном соотношении к предыдущему году базовой ставки арендной платы, утвержденной постановлением главы муниципального образования “Онежский муниципальный район” на текущий год, путем уведомления арендатора в письменном виде не позднее чем за месяц до наступления срока оплаты за первый квартал.
В нарушение положений статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представлены доказательства уведомления арендатора об изменении размера арендной платы на 2016 год в соответствии с правилами, предусмотренными договором.
При таких обстоятельствах у ответчика не возникло обязанности по внесению арендной платы в заявленном истцом размере в соответствии с отчетом от 22.12.2015 N 58/2015.
Ссылка подателя жалобы на то, что ответчик был своевременно уведомлен об изменении арендной платы на 2016 год, является несостоятельной, поскольку она не подтверждена относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами.
С учетом изложенного кассационная инстанция не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы…”

4.6. Вывод из судебной практики: В случае если договором определен механизм изменения арендной платы на основании акта органа публичной власти, новый размер арендной платы действует с момента вступления в силу соответствующего нормативного правового акта.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.09.2018 N Ф06-36267/2018 по делу N А65-3991/2018
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 23.10.2012 постановлением Исполнительного комитета муниципального образования города Казани N 7815 земельный участок, кадастровый номер 16:50:000000:6643, площадью 9749 кв. м предоставлен в аренду ОАО “РЖД”. 10.01.2013 во исполнение постановления от 23.10.2012 N 7815 между Комитетом (арендодатель) и ОАО “РЖД” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 16783, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 9749 кв. м с кадастровым номером 16:50:000000:6643, расположенный по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Тихорецкая, для строительства автомобильного путепровода сроком до 22.10.2015.
Арендная плата исчисляется с 01.11.2012 (пункт 3.1 договора).
Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 N 4 <*> “Об арендной плате за землю”, решением представительного органа муниципального образования г. Казань от 29.11.2005 N 2-3 “О земельном налоге”.
——————————–
<*> В тексте документа, вероятно, допущена опечатка: Постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 “Об арендной плате за землю” имеет N 74, а не N 4.

Арендная плата за земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ, пункта 1 статьи 24 <*> ГК РФ устанавливается уполномоченными на то государственными органами.
——————————–
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, а не статьи 24.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 19.08.2015 N 306-ЭС15-7504 по делу N А55-12066/2012
“…Судами установлено, основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями стало наличие задолженности со стороны ОАО “Авиаагрегат” (арендатор) по внесению арендной платы по договору аренды земельного участка от 27.02.1998 N 30258.
Поскольку ответчиком в материалы дела не было представлено доказательств надлежащего исполнения денежного обязательства в обозначенный истцом период действия договора аренды земельного участка, суд апелляционной инстанции частично удовлетворил заявленные исковые требования Министерства имущественных отношений Самарской области, применив срок исковой давности в части взыскания долга по арендной плате и пени за период с 01.01.2007 по 13.03.2009.
Нормы права применены судами правильно.
Довод заявителя жалобы о том, что ОАО “Авиаагрегат” не был надлежащим образом уведомлен об изменении арендной платы, отклоняется. Как следует из содержания пункта 2.1 спорного договора аренды, стороны согласовали методику определения размера арендной платы, указав на возможность его изменения арендодателем в одностороннем порядке в связи с принятием органом государственной власти и органом местного самоуправления нормативных правовых актов.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 23.01.2012 N ВАС-15579/11 по делу N А46-16263/2010
“…В пункте 2.1 договора аренды указано, что величина арендной платы определяется ежемесячно расчетным путем согласно расчету арендной платы, приведенному в приложении к договору.
Неотъемлемой частью договора аренды является, в частности, приложение “Расчет арендной платы” (пункт 11.1), который осуществляется в соответствии с Постановлением Мэра г. Омска от 19.04.2004 N 130-П “О ценовом зонировании и порядке расчета ставок арендной платы за землю и поправочных коэффициентов к ним на территории г. Омска”.
Соглашением от 27.07.2010 к договору аренды, заключенным между управлением (арендодатель) и обществом (арендатор), и вступившим в силу с 01.08.2010 согласно пункту 4 данного соглашения, стороны установили, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П и размер арендной платы ежемесячно составляет 10 106,25 руб.
Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, полагая, что расчет арендной платы за аренду земельного участка с 01.12.2008 должен был производиться в соответствии с Постановлением Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П.
Удовлетворяя исковые требования общества, суды исходили из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно пункту 5.1 договора аренды арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты г. Омска.
Таким образом, в связи с изданием Постановления Правительства Омской области от 29.10.2008 N 179-П, вступившего в силу с 14.11.2008, размер арендной платы, которую должен был оплачивать истец по условиям договора аренды, изменился и стал меньше, чем размер арендной платы, который был установлен первоначально в договоре аренды.
Однако соглашение об изменении величины ежемесячной арендной платы за аренду земельного участка между сторонами было заключено только с 01.08.2010, а общество в спорный период производило оплату арендной платы по прежней ставке – 51 333,33 руб., тогда как должно было уплачивать арендную плату в меньшем размере – 10 106,25 руб.
На основании изложенного, суды пришли к выводу о том, что платежи в сумме 913 300,46 руб. уплачены обществом за аренду земельного участка за период с 01.12.2008 по 31.08.2010 без каких-либо правовых оснований и являются неосновательным обогащением.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы, принятые по делу судебные акты и материалы дела, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.10.2013 по делу N А43-14420/2012
“…В кассационной жалобе по настоящему делу Предприниматель указывает, что в конкретном случае постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на основании которого суд второй инстанции пересмотрел принятый судебный акт, необоснованно расценено как новое обстоятельство, поскольку обстоятельства настоящего спора и дела, рассмотренного судом высшей инстанции, нельзя отнести к схожим.
Суд округа отклонил данный аргумент Булычева А.Н., ибо в обоих случаях суды устанавливали обоснованность размера арендных платежей, подлежащих внесению за пользование земельным участком в связи с принятием Постановления N 582.
Суд апелляционной инстанции, отменяя на основании части 1 статьи 317 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 01.04.2013, учел правовую позицию, выработанную Высшим Арбитражным Судом в постановлении Президиума от 15.03.2012 N 15117/11, в соответствии с которой новый (в данном случае – увеличенный) размер арендной платы подлежит внесению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта уполномоченного органа.
Выводы судов о том, что ставки аренды государственной (муниципальной) земли относятся к категории регулируемых цен, поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты в силу соответствующего нормативного акта, изменяющего нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, являются правильными.
В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке (абзац 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации), принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
Таким образом, стороны должны руководствоваться установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Спорный договор аренды заключен 17.06.2005, после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации (25.10.2001), следовательно, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).
В данном случае таким нормативно-правовым актом явилось Постановление N 582.
Таким образом, с момента вступления в силу Постановления N 582, независимо от отсутствия в тексте договора аренды возможности одностороннего изменения размера арендной платы, в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельного участка, такой порядок обязателен к применению.
Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с положениями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного Теруправление правомерно изменило размер арендной платы и предъявило требование к ответчику о взыскании задолженности за 2011 год.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2011 по делу N А58-5313/10
“…В силу пункта 1 статьи 614 ГК Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Как следует из пункта 2.5 договора от 11.03.2004 N 193, стороны предусмотрели, что размер арендной платы за землю может пересматриваться в случае изменения действующего законодательства и нормативных актов, устанавливающих размер арендной платы.
При таких обстоятельствах правильным является вывод суда апелляционной инстанции о том, что необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы отсутствовала.
Также правомерным является и вывод суда о том, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Неправильного применения норм материального права и нарушения норм процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта, по данному делу не установлено…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2013 N Ф03-323/2013 по делу N А59-1103/2012
“…Как следует из материалов дела, 23.10.2001 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью г. Южно-Сахалинска (арендодатель) и гр. Нечволод В.Г. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 2623/1234, согласно которому арендатор принял в пользование земельный участок площадью 6638 кв. м с кадастровым номером 6501:031605:0007, расположенный в г. Южно-Сахалинске 19-й м/район, ю/з пересечения ул. Тельмана – Физкультурной, под выполнение проекта реконструкции строящегося детского сада под офис с жилыми апартаментами, сроком на 2 года, до 07.03.2003.
Пунктом 2.1 договора предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменениями в законодательстве и других нормативных правовых актов Российской Федерации, субъекта РФ и органов местного самоуправления, централизованно устанавливающих оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полное освобождение от нее).
При таких обстоятельствах судебные инстанции, учитывая п. 2.1 договора аренды, предусматривающего пересмотр арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в связи с изменением в законодательстве и других нормативных правовых актах РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы, применили к спорным правоотношениям порядок определения арендной платы установленный Законом Сахалинской области 01.08.2008 N 78-ЗО и, установив наличие задолженности по оплате арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 65:01:031605:0007 в сумме 2 884 164,99 руб. руководствуясь ст. ст. 309, 431, 614 ГК РФ сделали правильный вывод о наличии правовых оснований для ее взыскания.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что по настоящему спору арендная плата подлежит исчислению исходя из расчета согласованного сторонами на 2009 год, то есть из базовой ставки арендной платы рассмотрен судом апелляционной инстанции и обоснованно отклонен.
Как установлено в силу п. 3 ст. 65 ЗК РФ, п. 10 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ регулирование арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется в нормативном порядке. Поэтому с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта последний подлежит применению при расчете арендной платы, что согласуется с правилами ст. 424 ГК РФ…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.06.2012 по делу N А70-10719/2011
“…Согласно пункту 4.1 договора и приложению N 2 к договору размер арендной платы не является фиксированным (твердой суммой), а определяется по указанной в приложении N 2 формуле, включающей в себя в том числе и коэффициент детализации (Кд).
В силу пункта 4.4 договора аренды изменение размера арендной платы производится арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения действующего законодательства.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Судами сделан правильный вывод о том, что изменение арендной платы на основании принятых соответствующими уполномоченными государственными органами нормативных актов не является в рассматриваемом случае изменением условий договора о размере арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора, закрепленного в пункте 4.4 договора.
Суды первой и апелляционной инстанций с учетом положений договора аренды (пункт 4.4) и на основании указанных норм, признав изменение департаментом в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующего законодательства обоснованным, правомерно удовлетворили исковые требования в заявленном размере…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.07.2017 N Ф06-21651/2017 по делу N А55-19978/2016
“…Согласно пункту 2.2 договора размер арендной платы за 1 кв. м земельного участка в год составляет на 2011 год – 100,36 руб. и рассчитывается по формуле: А = Скад x 2%. Для иных арендаторов размер арендной платы в рублях за 1 кв. м в год составляет 301,09 руб. и рассчитывается по формуле: Бр = ((УПКС x ВП) / 100%) x Ка x Кд.
Размер арендной платы изменяется на основании решений уполномоченных органов государственной власти или местного самоуправления с момента установления.
Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Установленный в договоре аренды размер платы за пользование земельным участком считается измененным с момента принятия уполномоченным государственным органом нормативного правового акта об установлении нового размера и (или) порядка расчета арендной платы…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.05.2017 N Ф06-19904/2017 по делу N А65-10819/2016
“…В соответствии с пунктом 2.1 договора арендная плата устанавливается в соответствии с действующим законодательством о плате за землю.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 указано, что регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.
В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.03.2015 N Ф06-20141/2013 по делу N А57-8038/2014
“…Судами установлено и следует из материалов дела, постановлением администрации г. Саратова от 02.05.2006 N 120А-1 Синичкину И.Г. предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 0,1341 га с кадастровым номером 64:48:00824:0037, занимаемый нежилым зданием по адресу: г. Саратов, ул. Деловая, д. 2″б”.
В связи с тем что ответчиком обязанность по внесению арендной платы по договору исполнялась несвоевременно, что привело к образованию задолженности по арендным платежам, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, арбитражный суд правомерно исходил из следующего.
По смыслу пункта 1 статьи 424 ГК РФ, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены. Следовательно, стороны обязаны руководствоваться установленным размером арендной платы в соответствии с федеральным законом, с решениями органов государственной власти и местного самоуправления и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы подлежит применению стороны с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Таким образом, пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Согласно положениям договора основанием изменения арендной платы является не дополнительное соглашение, а пересмотр арендной платы арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решениями органов государственной власти и местного самоуправления, централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшение арендной платы или полного освобождения от нее).
Пересмотр и перерасчет размера арендной платы арендодателем возможен на основании изменений нормативно-правовых актов федерального, областного и местного уровня.
Расчет задолженности за спорный период, представленный истцом, произведен с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной постановлением Правительства Саратовской области от 07.07.2009 N 270-П “Вопросы государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области”.
Постановлением Правительства Саратовской области от 12.02.2013 N 58-П “О признании утратившими силу некоторых правовых актов Правительства Саратовской области” названный нормативный правовой акт признан утратившим силу с 11.01.2013 (пункт 2).
Распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области” утверждены новые результаты кадастровой оценки. Исходя из данного распоряжения кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 64:48:00824:0037 составляет 7 633 602 руб. 27 коп.
Данное распоряжение вступило в силу со дня официального опубликования – 11.01.2013 (пункт 2 распоряжения) и было опубликовано на сайте сетевого издания “Новости Саратовской Губернии” www.sarnovosti.ru 11.01.2013.
В Постановлении от 02.02.2010 N 12404/09 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что, поскольку согласно пункту 3 статьи 64 Земельного кодекса <*> Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
——————————–
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а не статьи 64.

Следовательно, значение удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, утвержденное распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р, подлежит применению и использованию в расчетах с момента вступления в силу этого распоряжения и внесения утвержденных им экономических характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.06.2013 по делу N А55-21923/2011
“…В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Согласно пункту 2.1 договора от 30.10.1997 N 28897 аренды земельного участка размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с постановлениями органов государственной власти и органов местного самоуправления, устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы с письменным извещением арендатора.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условий договора о согласованном размере арендной платы.
Учитывая, что оспариваемое решение основано на толковании норм права, расходящемся с правовой позицией, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, судебная коллегия апелляционной инстанции обоснованно пришла к выводу о наличии оснований для пересмотра решения Арбитражного суда Самарской области от 26.01.2012 по новым обстоятельствам.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 сформулирован правовой подход, согласно которому порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органами власти субъектов Российской Федерации.
Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.01.2013 по делу N А55-12520/2012
“…Пунктом 4.3 договора от 16.03.2006 N 026170з определено, что арендная плата может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, определенного соответствующим нормативным актом в порядке, установленном пунктом 5.2 настоящего договора, согласно которому арендодатель обязан сообщать арендатору об изменении размера арендной платы за землю путем опубликования в газете “Самарская газета”.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации (пункт 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11 по делу N А57-13223/2010.
Таким образом, у судов отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении исковых требований о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате по договору от 16.03.2006 N 026170з за период с 12.03.2011 по 31.12.2011 в размере 46 413,59 руб…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.11.2012 по делу N А57-22368/2011
“…Земельное законодательство относит размер арендной платы за земельные участки к числу регулируемых цен, в связи с чем, предоставляет возможность публичному собственнику изменять ее размер в результате изменения ставок арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельными участками, как следствие этому, изменение таких ставок публичным собственником в одностороннем порядке не является нарушением договора о согласованном размере арендной платы.
Оценив условия пункта 3.5 договора, которым предусмотрена возможность изменения арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке в случаях изменения установленных федеральным законодательством ставок земельного налога, в случае изменения базовой ставки арендной платы, в том числе методики расчета арендной платы, суды пришли к выводу о согласовании сторонами возможности изменения методики расчета арендной платы на основании соответствующих нормативно-правовых актов.
В соответствии с положениями статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А57-1174/2011
“…Неисполнение обязательств по своевременной оплате арендных платежей послужило основанием для обращения администрации в суд с исковым заявлением о взыскании задолженности и неустойки.
В соответствии с требованиями статьи 309, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.
Из пункта 3.5 договора следует, что размер арендной платы установлен не в фиксированной сумме, а определяется в зависимости от нескольких объективных факторов, среди которых в качестве самостоятельного основания для определения арендной платы по договору предусмотрено изменение действующего законодательства Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, суд также правомерно посчитал, что в рассматриваемом случае изменение размера арендных платежей в результате принятия нормативных актов не является изменением условий договора о размере арендных платежей применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в Постановлении Президиума от 26.01.2010 N 11487/09.
Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
Поэтому новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Таким образом, по условиям договора после утверждения уполномоченными органами новых ставок арендной платы у арендатора возникла обязанность вносить арендную плату с учетом измененных ставок арендной платы за землю.
Аналогичная правовая позиция изложена Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в постановлениях Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, от 05.07.2011 N 1709/11…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.08.2011 по делу N А55-4603/2010
“…Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом г. Самары и ОАО “Самарский торговый дом” заключен договор аренды земельного участка от 03.08.2000 N 002057з…
Пунктом 2.1 договора, размер арендной платы согласован сторонами в твердой денежной сумме, но указано, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в случае установления Правительством Российской Федерации общих начал определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в других случаях, предусмотренных законодательными актами Российской Федерации, но не чаще одного раза в год в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Истцом проведена оценка права аренды земельного участка и согласно отчету об оценке общества с ограниченной ответственностью “Оценка имущества” (далее – ООО “Оценка имущества”) от 29.09.2008 N 6-15/08 размер арендной платы за земельный участок составляет 27 703 000 рублей в год.
Письмом от 23.06.2009 N 5174 отчет об оценке от 29.09.2008 N 6-15/08 направлен истцом ООО “Оценка имущества” на актуализацию.
Согласно отчету об оценке от 27.06.2009 N 6-15-а/08 рыночная стоимость спорного земельного участка составляет 237 479 896 руб., в связи с чем в соответствии с пунктом 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 размер арендной платы за спорный земельный участок с 16.02.2010 составляет 31 002 400 руб. в год.
Правила определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации регулируемая цена подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Данная позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Правительством Российской Федерации размер, порядок и условия внесения арендной платы на 2007, 2008 года не определены.
Таким образом, перерасчет должен производиться в порядке, предусмотренном договором, с учетом правил пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
При таких данных арендная плата подлежит определению на основании рыночной стоимости земельного участка после вступления в силу Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.
Обжалованные судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.03.2011 по делу N А06-4823/2010
“…Пункт 8 договора аренды предусматривал увеличение размера арендной платы на основании решений органов местного самоуправления, и арендатор обязан был выплачивать арендную плату по новой ставке с момента ее введения. Также на арендатора возложена обязанность до 10 января каждого нового года согласовывать с Комитетом ставку арендной платы на текущий год.
Следовательно, фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что новый размер арендной платы считается установленным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в условия договора, не соответствует условиям заключенного договора и нормам права.
Из материалов дела следует, что решение Совета муниципального образования “Город Астрахань” от 28.04.2005 N 106, которым была утверждена базовая ставка арендной платы за один квадратный метр площади объектов нежилого муниципального фонда города Астрахани и формула расчета арендной платы, было опубликовано в средствах массовой информации муниципального образования.
При таких обстоятельствах с момента опубликования решения Совета муниципального образования “Город Астрахань” от 28.04.2005 N 106 ответчик обязан был исполнять условия договора по уплате арендных платежей по установленным органом местного самоуправления ставкам.
Поскольку ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по уплате арендных платежей, исковые требования являются правомерными и подлежали удовлетворению…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.12.2010 по делу N А55-37627/2009
“…При принятии судебного акта суды исходили из того, что истцом не представлены доказательства государственной регистрации изменений существенных условий договора аренды земельного участка, включающих в себя изменение механизма расчета арендной платы.
Следовательно, согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменения к этому договору не вступили в силу.
Поскольку стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора аренды, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, то суды обеих инстанций ошибочно применили пункт 3 статьи 433 ГК РФ, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.
Поскольку расчет иска судами обеих инстанций не оценивался, коллегия считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Самарской области…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.12.2010 по делу N А55-36128/2009
“…Также стороны предусмотрели в пункте 4.3 договора аренды, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, то суды обеих инстанций ошибочно применили пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.
…постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу N А55-36128/2009 отменить…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 14.04.2010 по делу N А12-18534/2009
“…Как следует из материалов дела, 06.06.2007 между администрацией Волгограда (арендодатель), Абрамовой Ольгой Николаевной и индивидуальным предпринимателем Руденко Галиной Борисовной (арендаторы) на основании постановлений администрации Волгограда от 13.12.2006 N 3334 и от 18.05.2007 N 1304 заключен договор N 7529 аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, площадью 9339 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. 40 лет ВЛКСМ, 68, для завершения реконструкции здания комплекса СТО “Газель” (бывшее здание картофелехранилища).
В соответствии с пунктом 2.8 договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы, установленных в Волгограде, а также в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. Арендодатель письменно извещает арендатора о размере арендной платы, предстоящей к оплате.
За период с 01.01.2008 по 30.06.2009 ответчик арендные платежи не внес. Образовалась задолженность в размере 370 190 руб. 23 коп.
Расчет размера арендной платы за период с 01.01.2008 по 30.06.2009 произведен в соответствии с “Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области”, утвержденным постановлением главы администрации Волгоградской области от 06.12.2007 N 2033 (с изменениями в редакции от 12.02.2008), Решением Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 “О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена”.
Согласно пункту 7 Решения Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 “О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и утверждении коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена”, нормативно правовой акт вступает в силу со дня его официального опубликования.
Решение Волгоградской городской Думы от 15.05.2008 N 3/84 опубликовано 07.06.2008.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о правомерном применении истцом измененного порядка определения арендной платы только с 07.06.2008.
Оценив представленные в обоснование иска доказательства, суд обоснованно взыскал с последнего 370 190 руб. 23 коп. задолженности по арендной плате…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-61823/2010
“…Как следует из материалов дела, Администрация муниципального образования “Всеволожское городское поселение” Всеволожского муниципального района Ленинградской области (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 06.12.2006 N 74/04-11 аренды земельного участка, площадью 11 221 кв. м (кадастровый номер 47:07:13-02-051:0043), расположенного по адресу: Ленинградская область, город Всеволожск, коммунально-складская зона, сроком с 01.10.2006 по 30.03.2011.
В связи с перераспределением полномочий между органами местного самоуправления к Администрации района перешли все права и обязанности арендодателя по договору аренды от 06.12.2006 N 74/04-11.
Согласно пункту 3.5 договора в случае изменения соответствующих методик определения арендной платы, а также иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и (или) нормативными актами органов местного самоуправления, арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, письмами от 17.03.2008, 16.03.2009, 09.03.2010 Администрация района уведомила Общество об изменении размера арендной платы на 2008, 2009 и 2010 год соответственно.
Ссылаясь на неисполнение Обществом договорной обязанности по своевременному и полному внесению арендных платежей, Администрация района обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и начисленных пеней.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является соглашением об изменении условий договора об изменении арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Данная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09, от 11.05.2010 N 2015/10.
Кроме того, независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ и правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09.
Следовательно, вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что новый размер арендной платы считается установленным с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в условия договора, не соответствует нормам права…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.02.2018 N Ф08-10609/2017 по делу N А53-36491/2016
“…В пункте 3.4 договора сторонами согласовано, что размер годовой арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке: путем ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период; в связи с изменением ставок арендной платы, прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, и (или) кадастровой стоимости земельного участка. При этом размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов об установлении (утверждении): ставок арендной платы, нового размера прогнозируемого уровня инфляции, значений и коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, результатов государственной кадастровой оценки земель, порядка определения размера арендной платы.
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:15:0602901:87 является регулируемой, стороны договора аренды от 10.01.2014 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, сформулированными в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73) разъяснениями о применении норм Гражданского кодекса о договоре аренды…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.06.2017 N Ф08-724/2017 по делу N А53-5782/2016
“…Пунктом 3.4 договора аренды от 31.12.2005 N 28632 (в редакции дополнительного соглашения от 01.07.2014 к нему) предусмотрено, что размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области, подлежит ежегодной индексации с учетом уровня инфляции, предусмотренного областным законом об областном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Арендодатель в одностороннем порядке изменяет размер арендной платы при принятии органами государственной власти и управления соответствующих актов, регламентирующих порядок определения размера арендной платы, при изменении ставки арендной платы, кадастровой стоимости земельного участка, значений и коэффициентов, используемых в расчете арендной платы за землю. В этих случаях размер арендной платы считается измененным с момента вступления в силу нормативно-правовых актов (официальной публикации нормативно-правового акта или даты, указанной в нормативно-правовом акте) или с момента, указанного в нормативно-правовых актах, которыми изменяется порядок определения размера арендной платы, ставки арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, значения и коэффициенты, используемые в расчете арендной платы за землю, и обязательного заключения дополнительного соглашения не требуется.
Размер арендной платы за пользование земельным участком, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды (статья 614 Гражданского кодекса, пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).
Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса в действующей до 1 марта 2015 года редакции, статья 39.7 Земельного кодекса в действующей с 1 марта 2015 года редакции, пункт 1 статьи 424 Гражданского кодекса).
Поскольку арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 61:44:0050519:7 является регулируемой, на что верно указали суды, стороны договора от 31.12.2005 обязаны руководствоваться размером арендной платы, предписанным в принятом уполномоченным на то органом государственной власти Ростовской области нормативном правовом акте, и не вправе применять другой размер. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса, разъяснения о применении которой сформулированы в пунктах 16, 19 постановления Пленума N 73…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.04.2013 по делу N А32-34149/2011
“…23.04.2001 администрация Прочноокопского сельского округа (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор N 57 аренды двух земельных участков, в том числе участка площадью 16 га пашни, с кадастровым номером 23:21:0503029:202, расположенного по правой стороне по направлению к ст. Прочноокопская в 200 м севернее п. Фортштадт, южная граница участка проходит в 10 м вдоль ЛЭП (далее – земельный участок N 202), для производства сельскохозяйственной продукции, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 4-6). Границы земельного участка указаны на прилагаемом к договоре плане земельного участка (приложение N 1 к договору, т. 1, л.д. 30).
Арендатор обязался вносить арендную плату за участки общей площадью 23 га (16 га и 7 га) в размере 552 рубля в год (24 рубля за 1 га в год) согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы (т. 1, л.д. 33). При этом формула расчета включает нормативную цену земли или кадастровую стоимость земельного участка (44 873 рубля) и базовую ставку арендной платы (1,23% от нормативной цены или кадастровой стоимости земельного участка).
Дополнительным соглашением от 18.03.2003 к договору аренды от 23.04.2001 N 57 администрация Прочноокопского сельского округа и общество изменили номер договора аренды (на 2100000369), базовую ставку арендной платы (530 руб. /га), сумму ежегодной арендной платы (7 632 рубля, т. 1, л.д. 11). Доказательства государственной регистрации названного соглашения сторонами не представлены.
Приложением к договору аренды на период с 01.04.2007 размер арендной платы согласован сторонами в размере 12 960 рублей в год (1% от кадастровой стоимости участка в 1 296 тыс. рублей, т. 1, л.д. 12).
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу требований пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса аренды земельного участка, заключенный на срок один год и более, подлежит государственной регистрации. На основании пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с названными нормами в пункте 11.1 договора аренды от 23.04.2001 N 57 закреплено, что он вступает в силу с момента его государственной регистрации (17.12.2001).
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции, действующей на дату заключения договора аренды), порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен (статья 424 Гражданского кодекса), органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы. Независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09).
Суд апелляционной инстанции при разрешении спора правильно руководствовался требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.03.2013 по делу N А53-19427/2011
“…08.12.2006 сторонами заключено дополнительное соглашение N 1 к спорному договору, которым изменен кадастровый номер арендуемого земельного участка на 61:44:000000:0193 и изменен размер арендной платы, составившей 104 058 рублей 82 копейки в год. Изменение размера арендной платы обусловлено применением сторонами нового механизма расчета арендной платы, установленного постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 19.12.2005 N 1919 “Об утверждении ставок арендной платы за землю в г. Ростове-на-Дону” в редакции от 25.07.2006, а именно переходом к формуле расчета арендной платы, исчисляемой как произведение кадастровой стоимости участка и ставки арендной платы по виду использования земельного участка.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса и пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ стоимость аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе определять (изменять) ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование участком.
Судебные инстанции при разрешении спора правильно руководствовались требованиями пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса, пункта 4 статьи 22, пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса, пункта 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и правовыми подходами по их применению, сформулированными Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 02.02.2010 N 12404/09, от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11. В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Довод кооператива о необоснованном повышении нормативными правовыми актами ставки арендной платы подлежит отклонению, поскольку данные акты в судебном порядке не оспорены, недействующими (недействительными) не признаны, основания для неприменения их положений к отношениям сторон в спорный период заявителем не доказаны…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.06.2011 по делу N А53-13401/2009
“…Пунктом 3.4 названного договора установлена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае установления нормативными актами Российской Федерации, Ростовской области, органов местного самоуправления коэффициентов, связанных с изменением уровня инфляции (иных коэффициентов).
Ненадлежащее исполнение обязанности по внесению арендной платы за использование земельного участка общей площадью 3838 кв. м явилось основанием рассматриваемого иска.
Согласно пункту 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
В рассматриваемый период подлежал применению порядок расчета арендных платежей, установленный постановлением администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283, согласно пункту 4 которого размер годовой арендной платы за использование незастроенных земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в установленном порядке для целей строительства, определяется исходя из рыночной стоимости права аренды таких участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Норма об индексации размера арендной платы была введена постановлением администрации Ростовской области от 15.11.2006 N 445 “О внесении изменений в постановление Администрации Ростовской области от 15.12.2005 N 283” (действует с 01.01.2007) путем дополнения пункта 3 постановления абзацем следующего содержания: размер годовой арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения государственной собственности на землю, подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год.
С момента вступления в силу указанной нормы, установленная в договоре сумма арендной платы подлежала увеличению на 8 процентов с учетом прогнозируемого уровня инфляции, установленного частью 1 статьи 1 Федерального закона от 19 декабря 2006 года N 238-ФЗ “О федеральном бюджете на 2007 год”.
Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22.11.2017 N Ф09-6900/17 по делу N А47-13060/2016
“…В пункте 3.4 договора стороны определили, что размер арендной платы, установленный в п. 3.1 договора, изменяется ежегодно путем увеличения на индекс потребительских цен, установленный постановлением Правительства Оренбургской области. Размер арендной платы также изменяется в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации; по основаниям, предусмотренным областным законодательством; в связи с изменением существенных характеристик земельного участка (площади, категории, вида разрешенного использования, обременения и пр.) и иным основаниям, установленным договором. Во всех перечисленных случаях исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору.
Согласно п. 19 постановления от 17.11.2011 N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
В рассматриваемом случае договор аренды земельного участка от 25.07.2014 N 9/14 заключен после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в связи с чем при определении размера арендной платы надлежит руководствоваться порядком определения его размера, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом. В этой связи независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, принятие уполномоченными органами государственной власти нормативных правовых актов, изменяющих методику расчета арендной платы, влечет в рассматриваемом случае изменение условий договора аренды независимо от воли сторон в договоре и без внесения в текст договора соответствующих изменений.
Проверив расчет истца, суды признали его правильным, соответствующим условиям договора аренды и нормативным актам, действующим в спорный период.
На основании установленных по делу обстоятельств, с учетом приведенных норм права и разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что доказательств внесения арендной платы за пользование земельным участком в материалы дела не представлено, суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с ответчика 6 142 951 руб. 18 коп. задолженности…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.08.2011 по делу N А36-3519/2010
“…Согласно пп. 4.4, 4.5 Договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке, в случаях изменения ставок арендной платы, изменения порядка исчисления арендной платы либо пересмотра кадастровой стоимости участка, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством РФ. Условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента официального опубликования соответствующего муниципального правового акта. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется.
Как следует из материалов дела, постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 года N 277 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков” и от 08.12.2008 года N 317 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов” утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области.
Названные нормативные акты были опубликованы и вступили в силу с 01.01.2009 года.
Соответственно, исходя из условий Договора, Предприниматель должен был самостоятельно исчислять и уплачивать арендную плату с учетом измененной кадастровой стоимости земельного участка начиная с даты официального опубликования нормативных актов.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Центрального округа от 27.05.2011 по делу N А36-4203/10
“…Пунктом 4.5 Договора установлено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Липецкой области, муниципальных правовых актов, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора. Новый размер арендной платы становится обязательным с момента официального опубликования соответствующего нормативного правового акта и заключение дополнительного соглашения при этом не требуется.
В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Липецкой области утверждены постановлениями администрации Липецкой области от 10.10.2008 г. N 277 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков и результатов расчета удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков” (опубликовано в “Липецкая газета”, N 245, 23.12.2008) и от 08.12.2008 г. N 317 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов” (опубликовано в “Липецкая газета”, N 245, 23.12.2008). Названные нормативные акты вступили в силу с 01.01.2009.
Таким образом, арендная плата изменена на основании нормативных правовых актов, в результате изменения кадастровой стоимости спорного земельного участка. Порядок же расчета арендной платы не менялся.
С учетом изложенного, Предприниматель с даты официального опубликования указанных нормативных актов, должен был самостоятельно рассчитать размер арендных платежей и уплачивать их в порядке, установленном п. п. 4.1, 4.3 Договора.
Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц, а окончательные выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права…”

4.7. Вывод из судебной практики: Изменение арендной платы, которое не соответствует механизму ее расчета, установленному в договоре, требует подписания дополнительного соглашения. Если договор аренды зарегистрирован, данное соглашение также необходимо зарегистрировать.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.09.2017 N Ф04-2716/2017 по делу N А27-21397/2016
“…Между тем изменение комитетом в одностороннем порядке арендной платы с 11.02.2014 не основано на наличии обстоятельств изменения ставок арендной платы согласно какому-либо нормативному правовому акту, в связи с чем, как правильно указал суд первой инстанции, у комитета не имеется оснований для осуществления таких изменений.
Суд первой инстанции также верно указал на то, что фактически уведомление комитета о применении иной арендной платы, чем установлено сторонами в подписанных 14.04.2014 дополнительном соглашении N 2 к договору и протоколе определения величины арендной платы, направлено на изменение методики (механизма) определения арендной платы, а не ее ставки как отдельной величины, используемой в расчете этой платы.
Поскольку методика (механизм) определения арендной платы является частью договора аренды, то возможность ее изменения определяется нормами ГК РФ и условиями заключенного сторонами договора.
Отказывая комитету в иске о взыскании задолженности по арендной плате, рассчитанной на основании измененной в одностороннем порядке методики определения арендной платы, суд первой инстанции правильно применил положения пункта 1 статьи 452 ГК РФ и, учитывая условия действовавшего между сторонами договора аренды, пришел к обоснованному выводу об отсутствии заключенного ими соглашения, допускающего изменение договорного условия о методике определения арендной платы, а следовательно, и об отсутствии правовых оснований требовать ее уплаты исходя из иного порядка ее определения, чем установлен дополнительным соглашением от 14.04.2014…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.04.2012 N ВАС-3640/12 по делу N А12-4557/2011
“…Полагая, что у ответчика за период с 01.11.2010 по 31.01.2011 образовалась задолженность по арендной плате территориальное управление обратилось с настоящими исковыми требованиями в суд.
Отказывая в удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате, суд кассационной инстанции исходил из того, что при заключении договора аренды от 02.07.2003 N 43 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, и данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.
Учитывая, что в договоре стороны согласовали условие о возможности одностороннего изменения размера арендной платы только при корректировке индекса инфляции и договор не предусматривает возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета, суд кассационной инстанции пришел к обоснованному выводу, что изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данный вывод судов согласуется с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 05.07.2011 N 1709/11…”

Определение ВАС РФ от 16.02.2012 N ВАС-15837/11 по делу N А47-7623/2010
“…Из абзаца 1 пункта 2.1 договора аренды от 18.06.2007 и приложения N 2 к нему следует, что договор содержит методику расчета арендной платы, которая включена в этот договор в качестве его условия, поэтому независимо от признания недействующим постановления от 10.11.2005 N 231, на основании которого включено в договор условие об исчислении арендной платы по определенной методике, существенное условие о размере платы сторонами согласовано и с момента заключения договора у арендатора возникло обязательство по оплате 688 156 рублей 73 копеек в год.
При этом в пункте 2.1 договора стороны согласовали возможность одностороннего изменения размера арендной платы с момента вступления в силу нормативных актов Российской Федерации, Оренбургской области, Оренбургского городского Совета, администрации города Оренбурга, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.
Поскольку в договоре стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, которая после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, принятие Правительством Оренбургской области постановлений от 25.12.2007 N 456-п и от 12.10.2009 N 530-п. само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса.
Данный вывод соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11.
Учитывая, что сторонами не было заключено соглашение об изменении договора в порядке пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса, выводы судов апелляционной и кассационной инстанций о наличии у общества задолженности по арендной плате являются необоснованными…”

Определение ВАС РФ от 10.01.2012 N ВАС-17038/11 по делу N А08-1215/2011
“…Суд кассационной инстанции исходил из того, что с учетом правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, системное толкование условий договора долгосрочной аренды земельного участка N 8-1 указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Таким образом, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что поскольку постановлением Правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп помимо введения корректирующего коэффициента была изменена сама формула расчета размера аренды, пересмотр Департаментом размера арендной платы в одностороннем порядке на основании п. 2.3 Договора не возможен.
Однако, как указал кассационный суд, сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета (изменению формулы расчета), из чего следует, что на момент подачи иска, способ определения размера арендных платежей по договору аренды был согласован сторонами с учетом формулы расчета, установленной дополнительным соглашением от 14.01.2009 N 135 к указанному договору.
Основаниями для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу, в соответствии с частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются: нарушение оспариваемым судебным актом единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права; нарушение прав и свобод человека и гражданина согласно общепризнанным принципам и нормам международного права, международным договорам Российской Федерации; нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц или иных публичных интересов.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований…”

Определение ВАС РФ от 21.12.2011 N ВАС-16339/11 по делу N А28-11080/2010
“…Суды в результате исследования и оценки представленных по делу доказательств, в том числе положений договора аренды, установили, что размер арендной платы согласован в твердой сумме платежей, при этом механизм (порядок) изменения арендной платы договором не был определен, равно как договором не предусмотрено и право арендодателя на односторонний пересмотр размера арендной платы.
При таких фактических обстоятельствах вывод судов относительно того, что изменение размера арендной платы возможно лишь путем заключения в надлежащей форме дополнительного соглашения к договору аренды, является верным.
Установив, что в заявленный период не было достигнуто должное соглашение об изменении размера арендной платы, суды признали размер арендной неизменным и поэтому частично удовлетворили исковое требование по правилам пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 N 7121/11 по делу N А19-15038/09-7-4
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, предприятие (арендодатель) и общество (арендатор) с согласия управления заключили договор аренды от 18.04.2005, предметом которого с учетом дополнительного соглашения от 29.12.2006 N 1 к договору является аренда объекта федеральной собственности, находящегося в хозяйственном ведении предприятия, а именно помещений N 6, 8, 9 – 19, 21, 26, 27, 33 – 49 общей площадью 397,4 кв. метра на первом этаже трехэтажного кирпичного здания, расположенного по адресу: г. Иркутск, ул. Можайского, 2А.
Исходя из новой ставки арендной платы, определенной обществом с ограниченной ответственностью “Сибирский независимый центр оценки”, управление уведомлением от 26.11.2008 N 70-6/10628 (далее – уведомление) сообщило обществу об увеличении с 10.12.2008 ставки арендной платы до 290 102 рублей в месяц без учета налога на добавленную стоимость.
Общество, полагая неправомерным одностороннее изменение размера арендной платы, произведенное по инициативе управления, заявило в суд требование о признании данного уведомления недействительным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договорами аренды.
Исходя из пункта 6.1 договора аренды от 18.04.2005 все вносимые какой-либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением (кроме условий, содержащихся в пункте 4.4).
Из изложенного следует, что фактически арендная плата была изменена арендодателем в одностороннем порядке, тогда как законом и договором было предусмотрено иное.
Поскольку какого-либо увеличения цен и тарифов нормативными актами не производилось, изменение размера арендной платы в данном случае могло быть произведено только в результате соглашения сторон…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009
“…Ссылаясь на то, что предприниматель надлежащим образом не исполняет предусмотренных договором обязательств по оплате за пользование земельным участком, министерство обратилось в суд с настоящим иском.
С учетом результатов проверки примененной истцом методики определения размера арендной платы, опровергая при этом возражения ответчика о необоснованном применении коэффициента сроков строительства Кс, который не был предусмотрен методикой, согласованной при заключении договора аренды, суды сочли требования министерства подлежащими частичному удовлетворению.
Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.
Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением министерством методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: исключен из формулы коэффициент престижности Кпр и введен новый коэффициент сроков строительства Кс.
Между тем, поскольку при заключении договора аренды от 19.05.2006 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 15.12.2010 N ВАС-16219/10 по делу N А55-37624/2009
“…Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с приложением N 3, являющимся неотъемлемой частью договора, стороны предусмотрели механизм расчета арендной платы согласно Методике определения базового размера арендной платы за земельные участки в городе Самаре, утвержденной постановлением главы города Самары от 26.11.2003 N 1343, где за основу расчета взята базовая ставка земельного налога.
Пунктами 4.3, 5.2 договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер платы за пользование землей, арендодатель сообщает арендатору об изменении размера арендной платы путем опубликования в газете “Самарская газета”.
Постановлением правительства Самарской области от 21.06.2006 N 74 “О порядке распоряжения земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе Самара” утверждена Методика определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, согласно которой арендная плата определяется исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.
Истец полагая, что ответчик не исполняет надлежащим образом обязанность по уплате арендной платы, обратился в суд с настоящим иском, исчислив заявленную ко взысканию сумму задолженности на основе указанного нормативного акта.
Суд признал, что в результате применения этого расчета произошло фактическое изменение не только размера арендной платы, но и порядка (способа) расчета арендной платы, являющегося существенным условием договора. При этом договором предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке только размера арендной платы, а не порядка ее расчета.
Установив, что изменения по порядку (способу) расчета арендной платы не вносились в договор в установленном законом порядке, суд взыскал задолженность по арендной плате, исходя из суммы годовой арендной платы, предусмотренной сторонами при заключении договора.
…в передаче дела N А55-37624/2009 Арбитражного суда Самарской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 18.03.2010 по делу N А55-37624/2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 09.09.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 27.02.2010 N ВАС-7379/09 по делу N А72-6461/2008-3/204
“…В пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды сторонами обусловлены его срок, площадь арендуемых помещений, размер и порядок внесения арендных платежей, а также – возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения уполномоченными органами местного самоуправления, регулирующими исчисление размера арендной платы, обязательных для сторон базовой ставки или коэффициентов, применяемых при ее расчете.
В дальнейшем в дополнительных соглашениях к договору стороны корректировали названные условия, в том числе и размер арендной платы, сохраняя при этом формулу ее расчета.
Реализуя право на одностороннее изменение размера арендной платы, новый арендодатель направил арендатору уведомление с приложением к нему дополнительного соглашения от 01.07.2008 по внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды о размере арендной платы и предложил установить ее в твердой сумме, ежегодно определяемой арендодателем на основании акта оценки рыночной стоимости аренды одного квадратного метра арендуемых площадей, составленного независимым оценщиком. Также предусматривалось его регистрация в регистрирующем органе.
Арендатором указанные изменения не были подписаны, их регистрация в установленном законом порядке не производилась.
В связи с невнесением арендатором платежей, исходя из ставки арендной платы, предложенной в дополнительном соглашении от 01.07.2008, арендодатель обратился в арбитражный суд с указанным иском.
При новом рассмотрении решением Арбитражного суда Ульяновской области от 29.07.2009, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 29.10.2009, в удовлетворении иска отказано. По мнению судов, внесение арендной платы осуществляется на условиях, установленных соглашением сторон, при этом изменения вносимые сторонами в договор, зарегистрированный в установленном законом порядке, также подлежат государственной регистрации.
Изучив представленные материалы и доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.
Принимая обжалуемые акты, судебные инстанции обоснованно руководствовались названными нормами во взаимосвязи с общими положениями гражданского законодательства об условиях и порядке изменения договора (статьи 450, 452, 617 ГК РФ) с учетом вступивших в законную силу судебных актов по делам N А72-6656/2008 и N А72-89/2009, и позиции, содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, исходя из того, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления в течение года должно оставаться неизменным.
Как установлено судом первой инстанции, выводы которого поддержал суд кассационной инстанции, у арендодателя отсутствовали основания для обращения с требованием о взыскании задолженности по арендной плате, исходя из условий договора аренды, в частности, касающегося возможности его одностороннего изменения по уведомлению арендодателя.
В данном случае право арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем порядке не предопределяло установление ее в твердой сумме, поскольку данное право может быть предусмотрено законом либо соглашением сторон. Поскольку соглашение от 01.07.2008 об изменении размера арендной платы арендатором не было подписано, то расчеты должны были производиться в соответствии с обусловленным в договоре порядком ее определения…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.02.2013 по делу N А43-12321/2012
“…Договор аренды заключен на срок с 08.10.2004 по 08.10.2053, зарегистрирован в установленном законом порядке 21.12.2004. Объект найма передан по акту приема-передачи от 25.10.2004.
В пункте 3.1 стороны оговорили, что размер арендной платы составляет 88 783 рубля 20 копеек в год. Расчет арендной платы определен в приложении N 3 к договору и является его неотъемлемой частью (пункт 3.3 договора).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору (пункт 3.5 договора).
Письмом от 08.02.2010 N АБ-07/1826 Теруправление направило в адрес ООО “Ларгус НН” дополнительное соглашение, в котором предложило согласовать изменение размера арендной платы и установить ее в размере 1 610 294 рублей в год, указав, что расчет осуществлен в соответствии с пунктом 6 Правил, утвержденных Постановлением N 582 и на основании отчета от 21.12.2009 N 225/09 об определении рыночной стоимости права пользования земельным участком, расположенным по адресу: Нижний Новгород, проспект Молодежный, д. 84, подготовленного ООО “Селена Консультант”.
Данное соглашение ООО “Ларгус НН” не подписало.
Оценив условия договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу, что стороны согласовали порядок расчета размера арендной платы, исходя из базовой ставки, и предусмотрели возможность одностороннего изменения размера арендной платы лишь в случаях корректировки индекса инфляции и изменения базовой ставки. Возможность изменять размер арендных платежей арендодателем в одностороннем порядке в иных случаях, в том числе в связи с принятием нормативно-правовых актов, изменяющих порядок расчета арендных платежей за использование земельных участков, стороны в условиях договора не предусмотрели. При отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, об изменении условий определения размера арендной платы, у арендатора отсутствуют обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами. При таких обстоятельствах, установив наличие задолженности по арендным платежам, суды законно и обоснованно рассчитали ее размер с учетом порядка расчета, согласованного сторонами…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.02.2013 по делу N А31-7720/2011
“…Договор заключен на срок с 13.03.2007 по 13.03.2010, зарегистрирован в установленном законом порядке. Объект найма передан по акту приема-передачи от 13.03.2007.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла приведенных положений, если договор подлежит государственной регистрации, все изменения и дополнения, к нему как часть этого договора, также подлежат государственной регистрации, вступают в силу и становятся обязательным для сторон с момента их государственной регистрации.
При таких обстоятельствах окружной суд счел, что при отсутствии письменного соглашения, зарегистрированного в установленном законом порядке, изменяющего условия определения размера арендной платы, у арендатора не возникло обязательства по внесению иного размера арендной платы, чем предусмотренного расчетом, являющимся неотъемлемой частью договора и согласованного контрагентами.
Признав правомерность расчета размера арендной платы, суды исходили из того, что цена арендной платы является регулируемой, так как определяется на основании актов уполномоченных на то государственных (муниципальных) органов. Однако суды не приняли во внимание положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.
Согласно статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Указывая на регулируемость цены арендной платы за земельные участки, находящиеся в распоряжении публичных органов, необходимо определять правовую квалификацию ставок арендной платы и исходить из того, что арендная плата является регулируемой и применяется независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, только в том случае, если определяется таким нормативно-правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять только ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать и методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса. Методика расчета после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из условий дополнительного соглашения от 03.02.2009 N 1 и приложения N 1 к нему следует, что изменение размера арендной платы обусловлено не изменением ставок, применяемых в расчет размера арендных платежей, а изменением методики расчета – из формулы исключен коэффициент, учитывающий сроки строительства (Кс2), и введен новый коэффициент, учитывающий индекс роста потребительских цен на товары (работы, услуги) в Костромской области. Поэтому в данном случае порядок расчета, став условием договора, мог быть изменен только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, по соглашению сторон, с соблюдением положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела следует, что стороны согласовали изменение арендной платы без соблюдения требования об обязательной регистрации, что свидетельствует о незаключенности такого соглашения. Таким образом, вывод суда о взыскании задолженности в заявленном истцом размере ошибочен…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 22.05.2012 по делу N А29-10395/2010
“…Из документов кассационного производства следует и суд установил: Городская администрация (арендодатель) и Денисенко В.Ф. (арендатор) заключили договор аренды земельного участка от 21.09.2006 N 02/06-147, в соответствии с условиями которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 4 262 квадратных метра, с кадастровым номером 11:05:02 01 002:0009, расположенный по адресу: город Сыктывкар, Северный промузел, район Радиоцентра, для использования в целях завершения строительства гаража, в границах, указанных в кадастровом плане, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью.
Арендодатель уведомлениями от 29.07.2008 и 15.03.2009 известил Предпринимателя об увеличении размера арендной платы и установлении ее в одинаковой сумме на 2008 и 2009 годы – 230 643 рубля 90 копеек. Годовая арендная плата в 2010 году составила 115 322 рубля 05 копеек.
Плата за пользование земельным участком в указанных размерах арендатором не вносилась, что послужило основанием для обращения Городской администрации в Арбитражный суд Республики Коми с настоящим иском.
В пункте 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.
В рассмотренной ситуации, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а утверждением абсолютно новой методики ее определения в одностороннем порядке.
Между тем при заключении договора аренды от 21.09.2006 стороны согласовали возможность изменения размера арендной платы путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с федеральным законом о федеральном бюджете на соответствующий год и не чаще одного раза в год при изменении базовой ставки арендной платы. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляются на основании дополнительных соглашений к договору.
В 2008 – 2010 годах контрагенты не заключали дополнительные соглашения к договору и не подписывали новые расчеты.
Следовательно, изменение условия о размере платы за пользование (арендной платы) земельным участком возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Системное толкование условий договора аренды от 21.09.2006 указывает на то, что арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством кардинального изменения методики их расчета.
Применение новой методики определения арендной платы, произведенное Городской администрацией в нарушение условий договора от 21.09.2006, повлекло существенное увеличение ее размера, что нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности. Таким образом, у суда апелляционной инстанции отсутствовали правовые основания для удовлетворения исковых требований в заявленном объеме…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.03.2010 по делу N А29-6487/2009
“…На основании постановления Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314 “Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики, и земельные участки, расположенные на территории Республики, государственная собственность на которые не разграничена” Администрация в одностороннем порядке увеличила ежегодную арендную плату на 2008 год до 21 869 рублей 61 копейки.
Платежными поручениями Общество перечислило Администрации указанную сумму.
Посчитав, что перерасчет размера арендной платы на 2008 год произведен арендодателем с нарушением установленного договором порядка, а излишне перечисленные ответчику денежные средства являются его неосновательным обогащением, ООО “ТГК N 9″ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В пункте 3 статьи 614 названного Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон – не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае соглашения сторон об изменении размера арендной платы не было достигнуто.
Право Администрации на одностороннее изменение условий договора в части внесения платежей в ином размере возникает только в случае индексации ставок земельного налога уполномоченными на то органами (пункт 3.4 договора).
Перерасчет арендной платы произведен согласно постановлению Правительства Республики Коми от 25.12.2007 N 314, которым предусмотрен порядок исчисления арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, а не в результате индексации ставок земельного налога.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что Администрация не доказала, что перерасчет произведен в соответствии с пунктом 3.4 договора в результате индексации ставок земельного налога, а потому является неправомерным.
С учетом изложенного суд правомерно квалифицировал требование истца о возврате уплаченной в повышенном размере арендной платы в качестве неосновательного обогащения Администрации и взыскал с ответчика в пользу истца 20 463 рубля 89 копеек неосновательно приобретенных денежных средств…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.02.2010 по делу N А82-2670/2009-18
“…Как видно из документов и установил суд, Управление (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Барузина И.А. (арендатор) заключили договор от 13.03.2007 N 4367/3-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, по условиям которого арендатору передан в пользование земельный участок площадью 800 квадратных метров с кадастровым номером 76:23:020412:0018, расположенный по адресу: город Ярославль, улица Ранняя, у дома N 9 в Заволжском районе, на период строительства магазина “Продукты” с инженерными коммуникациями.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что одностороннее изменение ответчиком размера арендной платы произведено с нарушением условий договора и требований действующего законодательства и ущемляет права и законные интересы истца.
В рассматриваемом случае договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 13.03.2007 N 4367/3-о предусматривает возможность пересмотра арендодателем в одностороннем порядке арендной платы в соответствии с постановлением мэра города Ярославля, регламентирующим изменение ставок арендной платы за земельные участки (пункт 3.4 договора).
Вместе с тем Агентство изменило размер арендной платы не на основании постановления мэра города Ярославля, а в соответствии с постановлением Администрации Ярославской области, поэтому суд пришел к обоснованному выводу о неправомерности действий ответчика по одностороннему внесению изменений в пункт 3.1 договора аренды.
С учетом изложенного суд правомерно удовлетворил требования Предпринимателя по заявленным основаниям…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.05.2009 по делу N А38-4312/2008
“…В пункте 1 раздела 3 договора арендная плата определена в твердой денежной сумме – 804 003 рубля 50 копеек в расчете на год. Платежи по договору осуществляются за текущий месяц до десятого числа каждого месяца.
Об изменении ставки арендной платы арендодатель извещает арендатора письмом, которое является неотъемлемой частью договора, принимается и исполняется арендатором в бесспорном порядке (пункт 5 раздела 3 договора).
В соглашениях от 01.07.2006 и от 19.04.2007 контрагенты установили, что размер арендной платы с даты их подписания составляет 1 610 000 рублей и 2 796 534 рубля на год соответственно. Данные соглашения зарегистрированы 22.04.2008.
В письме от 27.06.2008 N 27 арендодатель сообщил об увеличении с 08.07.2008 арендной платы до 771 200 рублей в месяц.
Суд первой инстанции дал оценку дополнительным соглашениям от 01.07.2006 и от 19.04.2007 и письму от 27.06.2008 N 27 и обоснованно посчитал, что арендная плата по договору на основании данных документов не подлежит изменению в силу следующего.
В пункте 3 статьи 614 Кодекса предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором. При этом введено ограничение по сроку пересмотра арендной платы по соглашению сторон – не чаще одного раза в год.
В пункте 5 раздела 3 договора предусмотрено изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не определены условия и механизм изменения арендной платы, поэтому пересмотр арендных платежей по спорному договору аренды возможен только по соглашению сторон.
Соответственно, суд обоснованно посчитал, что на основании письма арендодателя от 27.06.2008 N 27 договорные обязательства сторон не изменились.
Суд пришел к обоснованному выводу о том, что данные соглашения не подлежат применению, поскольку ими, вопреки пункту 3 статьи 614 Кодекса, установлены новые размеры арендной платы по договору ранее, чем через год после регистрации дополнительного соглашения от 01.11.2007 об установлении размера арендной платы в сумме 221 820 рублей в месяц…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2010 по делу N А78-3988/2009
“…Согласно пунктам 3.6, 3.7 договора, арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменить сумму ежемесячной арендной платы (п. 3.1) в зависимости от конъюнктуры цен на рынке или изменения стоимости строительства одного квадратного метра помещения, но не чаще одного раза в год. Арендодатель уведомляет арендатора об изменении суммы ежемесячной арендной платы за один месяц до ее фактического увеличения, путем направления уведомления заказным письмом. Указанное уведомление является обязательным для арендатора.
Арендодатель 03.10.2007 направил арендатору уведомление N 06-5304 от 06.08.2007, в котором сообщалось о повышении с 20.09.2007 суммы ежемесячной арендной платы до 125 406 рублей и расчет уровня платы за аренду нежилых помещений на основании отчета N 158 от 11.04.2007, выполненного ООО “Агентство по оценке имущества” на общую площадь помещений 310,2 кв. м.
Утверждая, что у ответчика перед истцом образовалась задолженность по арендной плате за период с декабря 2008 года по май 2009 года в сумме 728 006 рублей 26 копеек, исходя из арендной платы, равной 125 406 рублей, Теруправление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, исследовав представленный в материалы дела расчет уровня платы за аренду нежилых помещений, выполненный на основе отчета N 158 ООО “Агентство по оценке имущества”, пришел к выводу, что по сути Теруправлением произведено не просто увеличение суммы ежемесячной арендной платы в соответствии с основаниями, указанными в пункте 3.6 договора аренды, а изменен сам способ расчета размера арендной платы, так как в указанном расчете произведено подразделение занимаемой ответчиком площади нежилого помещения на торговые и подсобно-вспомогательные помещения с определением их площади и рыночной ставки платы в рублях за 1 кв. м каждого из них, при этом размеры ставок не равны между собой. Сумма арендной платы в 125 406 рублей получена путем сложения произведений площади каждого из видов помещений на рыночную ставку платы. Поскольку истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что порядок (способ) расчета арендной платы в размере 1975,4 у.д.е. при заключении договора аренды с ответчиком был аналогичен вышеназванному, вывод суда об изменении существенных условий договора является правильным и обоснованным.
Таким образом, направленное Теруправлением ответчику извещение от 06.08.2007 N 06-5304 по своей сути является внесением изменений в пункт 3.1 договора аренды N 71-05ф от 01.09.2005, который определяет размер и порядок расчета арендной платы.
Поскольку рассматриваемый в настоящем споре договор аренды недвижимого имущества N 71-05ф от 01.09.2005 заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, то и вносимые в него изменения по правилам пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации также подлежат государственной регистрации.
При таких обстоятельствах, учитывая, что соглашение об изменении установленной договором арендной платы сторонами не подписано, не зарегистрировано в установленном законом порядке, Четвертый арбитражный апелляционный суд сделал правильный вывод об отсутствии у истца права на истребование от ответчика арендной платы в размере, отличающемся от согласованного сторонами в пункте 3.1 договора аренды размера арендной платы…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.12.2011 N Ф03-5987/2011 по делу N А51-7051/2011
“…Как следует из материалов дела, взаимоотношения сторон обусловлены договором аренды земельного участка от 29.07.2003 N 03-00577-Ю-В-0241, согласно которому администрация г. Владивостока (арендодатель) предоставила, а ООО “Джони” (арендатор) приняло в аренду земельный участок площадью 108,1 кв. м, отнесенный к категории земель поселений, имеющий кадастровый номер 25:28:03 00 07:0008.000, расположенный по адресу: г. Владивосток, в районе ул. Бурачека, 17, для использования в целях размещения временного магазина, в границах, указанных в кадастровой карте участка, на срок с 01.01.2003 по 31.12.2005.
В соответствии с пунктом 2.1 договора величина арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления с даты, указанной в данном решении, при условии письменного уведомления арендатора об изменении величины арендной платы.
Порядок расчета арендной платы (на момент заключения договора) стороны определили в пункте 3.1 договора и приложении N 2 к договору, согласно которым размер арендной платы в 2003 году составляет 325 726 руб. 92 коп. и определяется по следующей формуле: А = С x S x К, где: А-итоговая сумма арендной платы; С-базовая ставка арендной платы; S-площадь земельного участка, К-коэффициент в размере 2,25.
В соответствии с пунктом 3.2 договора размер арендной платы изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор. В этом случае исчисление арендной платы осуществляется на основании расчетов исходя из базовой ставки, действующей в текущем году, с применением коэффициента 2,25.
Суды со ссылкой на пункт 3.2 договора, положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации признали необходимым использование при определении размера арендной платы новой Методики расчета арендных платежей, утвержденной муниципальным правовым актом Думы г. Владивостока от 05.03.2008 N 17-МПА, указав на его обязательный характер для арендатора.
Между тем суды при разрешении настоящего спора не учли следующего.
Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.
В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
Как видно из материалов дела, при заключении договора аренды от 29.07.2003 стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле.
Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, содержащееся в пункте 3.2 договора аренды от 29.07.2003 условие о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае изменений базовых ставок арендной платы, не предусматривающее возможность применения иной методики расчета арендной платы, подлежало толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В связи с чем судебная коллегия полагает, что решение от 02.08.2011 и постановление от 03.10.2011 подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.12.2011 N Ф03-5336/2011 по делу N А51-6345/2010
“…В рассматриваемом случае увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено повышением не только базовых ставок, а изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, а именно: применение коэффициента 7,5, установленного на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 “Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке”, определяемого как произведение коэффициента функционального назначения на коэффициент экономико-планировочной зоны.
При этом расчет коэффициента 1,4 (пункт 3.1 договора) в виде какой-либо формулы в договоре не приведен.
Таким образом, поскольку методика исчисления арендной платы по спорному договору согласована как произведение действующей в текущем году базовой ставки на коэффициент 1,4, поэтому изменение порядка формирования арендной платы, установление формулы ее расчета исходя из новых коэффициентов, определяемых нормативными актами органов местного самоуправления, возможно только в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ (аналогичная правовая позиция отражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11)…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.06.2011 N Ф03-1482/2011 по делу N А59-4747/2010
“…Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Учитывая положения указанных норм права, при наличии между сторонами договорных отношений арендная плата подлежит исчислению и уплате в размере и на условиях, определенных договором. Изменение условия договора о размере арендной платы также подлежит согласованию в установленном договором порядке.
В соответствии с пунктом 8.2 договора от 19.10.2005 N 8041, он может быть расторгнут, изменен и дополнен по соглашению сторон, кроме условий пункта 2.3 договора. Изменения и дополнения к условиям настоящего договора действительны только тогда, когда они оформлены дополнительным соглашением, подписаны уполномоченными представителями обеих сторон и зарегистрированы в УФРС по Сахалинской области, кроме случаев внесения изменений и дополнений в одностороннем порядке арендодателем, предусмотренных настоящим договором, действительных без подписания дополнительных соглашений.
В пункте 2.1 договора аренды определено, что арендатор обязуется вносить арендную плату за право пользования земельным участком в соответствии с приложением к настоящему договору “Расчет арендной платы”, которое является неотъемлемой частью договора.
Таким образом, сам по себе факт изменения нормативным актом органа местного самоуправления коэффициента, применяемого при расчете арендной платы, при несоблюдении установленного договором порядка изменения его условий не влечет права арендатора на применение нового коэффициента и перерасчет арендной платы без согласования с арендодателем…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-9792/2010 по делу N А73-279/2010
“…Как указано выше, в соответствии с пунктом 4.3 договора арендодатель вправе ежеквартально пересматривать цены с учетом роста цен на все виды материальных ресурсов и услуг. Измененная величина арендной платы является неотъемлемой частью договора и применяется во взаиморасчетах через 10 дней после письменного уведомления арендатора.
Таким образом, из указанного положения пункта 4.3 договора при его буквальном толковании не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено спорным договором к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы администрацией не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.
При таких обстоятельствах в силу приведенных норм права и условий договора, заключенного между сторонами, при отсутствии государственной регистрации изменений условия договора относительно размера арендной платы такое изменение нельзя признать совершенным в надлежащей форме…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2011 N Ф03-9311/2010 по делу N А51-6345/2010
“…Кроме того, при определении размера фактически внесенной оплаты арендатором по договору арбитражные суды руководствовались размером арендной платы, рассчитанным департаментом на основании постановления администрации г. Владивостока от 01.02.2005 N 77 “Об утверждении базовой ставки арендной платы за землю, величин коэффициента функционального назначения, коэффициента экономико-планировочных зон, применяемых при расчете арендной платы за землю в городе Владивостоке”, согласно которому размер базовой ставки арендной платы составляет 20,6 руб. за один квадратный метр, коэффициент – 7,5, в результате чего арендная плата по договору составила 50 762 руб. 26 коп. в месяц.
Между тем выводы судов основаны на неправильном толковании условий спорного договора и неверном применении норм материального права к сложившимся отношениям сторон.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Судом установлено, что размер арендной платы в соответствии с пунктом 3.2 договора изменяется ежегодно в связи с принятием соответствующего нормативного акта об изменении базовой ставки арендной платы, без внесения изменений в договор.
Вместе с тем при таком изменении базовой ставки арендной платы указанным пунктом определено, что исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании действующей в текущем году базовой ставки арендной платы с применением коэффициента, установленного в пункте 3.1 договора.
Таким образом, из приведенных положений пунктов 3.1, 3.2 договора при их буквальном толковании в соответствии с требованиями статьи 431 ГК РФ не следует право арендодателя на одностороннее изменение договора аренды в части размера арендной платы в связи с изменением коэффициентов или методики расчета арендной платы.
В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор.
Согласно пункту 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.
Учитывая изложенное, поскольку изменение коэффициентов или методики расчета арендной платы не отнесено договором от 13.01.2004 к основаниям, дающим право арендодателю на одностороннее изменение цены договора аренды, а установленный законом порядок внесения изменений в договор относительно размера арендной платы департаментом не соблюден, выводы судов об обратном являются ошибочными.
При таких обстоятельствах состоявшиеся по делу судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.10.2009 N Ф03-5277/2009 по делу N А73-15092/2008
“…Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата устанавливается в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365 и подлежит безусловному перерасчету на коэффициент инфляции при изменении минимальной заработной платы, а также при изменении коэффициента доходности.
В спорный период размер арендных платежей увеличен в том числе в связи с изменением базовой ставки арендной платы. Расчет произведен на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, утвердившего Положение о порядке исчисления и уплаты в бюджет арендной платы за пользование находящимися в государственной собственности нежилыми зданиями, сооружениями и отдельными помещениями, расположенными на территории Хабаровского края.
Произведенный ответчиком в связи с указанным актом расчет арендной платы представлялся истцу, который производил оплату арендных платежей в измененном размере.
При рассмотрении спора апелляционным судом установлено, что за заявленный в иске период сумма арендных платежей рассчитана ответчиком на основании постановления Губернатора Хабаровского края от 30.12.2002 N 532, тогда как в соответствии с договором от 25.06.1997 N 448/1196, зарегистрированным 31.01.2002, стороны согласовали определение арендной платы в соответствии с Временным положением, утвержденным постановлением Главы Администрации Хабаровского края от 13.09.1995 N 365.
Судами также установлено, что изменения в договор аренды относительно размера платы за пользование имуществом либо изменения порядка ее расчета сторонами надлежащим образом не вносились (статья 164, пункт 1 статьи 452 ГК РФ).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд, оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, пришел к правильному выводу о наличии оснований для взыскания неосновательного обогащения с ответчика в виде уплаченной арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором аренды…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.02.2009 N Ф03-561/2009 по делу N А73-10913/2006
“…Между Министерством имущественных отношений Хабаровского края (собственник), Чернореченской КЭЧ (балансодержатель) и ООО “Илион” (арендатор) заключался договор от 04.02.2002 N 5581 о передаче в аренду нежилого помещения общей площадью (с учетом дополнительного соглашения) 1 328,9 кв. м, расположенного в г. Хабаровске, Большой Аэродром, ДОС-51, для использования под торговый комплекс на срок до 05.02.2007.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 29.12.2005.
Начиная с января 2006 года, новым собственником данного имущества стал ИП П., согласно свидетельству от 24.01.2006 N 27АБ0119410, который приобрел его обремененное арендой.
Уведомлением от 31.01.2006 истец сообщил арендатору об увеличении арендной платы из расчета 3 000 руб. за 1 кв. м, и письмом (предупреждение) от 12.04.2006 N 76 просил погасить образовавшуюся в связи с этим задолженность.
Пунктом 3.1 договора аренды N 5581 предусмотрен размер арендной платы (расчет, приложение N 2): 2 957,84 у.е. в месяц, 35 494,08 у.е. в год (без НДС), что в рублевом эквиваленте составляет 46 585,98 руб. в месяц.
В пункте 3.2.3 договора содержится условие об обязанности арендатора принять новый порядок исчисления арендной платы в случае его установления законодательством Российской Федерации или Хабаровского края.
Вместе с тем, как обоснованно указал суд, из буквального содержания этого условия следует наличие обязательства арендатора к принятию иного порядка исчисления арендных платежей, но оно не освобождает стороны от внесения в договор необходимых изменений.
Обязательность государственной регистрации такого изменения существенного условия о размере арендной платы, как и сам договор, обусловлена положениями статей 452, 453, 654 ГК РФ, разъяснениями пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.
В связи с тем, что изменение (увеличение) с января 2006 года размера арендной платы стороны не зарегистрировали, то рассчитанный истцом основной долг 434 641 руб. 26 коп. и пеня 663 103 руб. взысканию не подлежали…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 05.09.2013 по делу N А70-11715/2012
“…Согласно пункту 2.1 договора арендная плата начисляется с момента заключения договора и составляет за текущий квартал 23 476,90 руб., за текущий год 446 061,06 руб.
В договоре определен расчет суммы платежа за полный год: зона градостроительной ценности x ставка земельного налога x площадь земельного участка x повышающий коэффициент.
Администрация, обращаясь в арбитражный суд с вышеуказанными требованиями, указала, что произвела перерасчет арендной платы за период с 01.12.2009 по 31.12.2010 в соответствии с приказом департамента государственной собственности ХМАО – Югры от 30.12.2008 N 3-нп (с изменениями на 01.01.2010) “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов” (далее – приказ N 3-нп).
Суды, отказывая в удовлетворении требований, исходили из того, что указанный приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не заключено.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено и подтверждается материалами дела, что в спорный период годовой размер арендной платы первоначально рассчитывался по формуле: площадь земельного участка умножена на соответствующую ставку земельного участка и на коэффициенты, установленные федеральными нормативными актами.
Кроме того, сторонами согласовано, что размер арендной платы может быть пересмотрен в одностороннем порядке при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога, о чем арендодатель оповещает через органы массовой информации.
Так, основанием для изменения размера арендной платы в рассматриваемый период истец указывает приказ N 3-нп, которым утверждена новая методика расчета арендной платы, отличная от методики, установленной договором, и вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-1249/2012.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Судами установлено, что условия договора предусматривают изменение размера арендной платы в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога.
Судами правомерно установлено, что администрация изменила размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета.
Однако изменение арендной платы в связи с использованием новой методики условия договора не допускают.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Суды установили, что дополнительное соглашение к договору об изменении методики расчета арендной платы между сторонами не подписано (письмо администрации от 29.12.2012 N 4090/36-01).
Таким образом, судами сделан правомерный вывод, что приказ N 3-нп не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.08.2013 по делу N А75-8877/2012
“…Из материалов дела следует, что в соответствии с заключенным сроком с 17.03.1998 по 17.02.2008 между администрацией (арендодателем) и акционерным обществом закрытого типа “Строитель-88”, правопредшественником ЗАО “Строитель-88” (арендатором), договором аренды (в редакции дополнительного соглашения от 15.06.2009) арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок, относящийся к категории земель “земли населенных пунктов”, общей площадью 0,7387 га, с кадастровым номером 86:11:0702001:295, расположенный по адресу: г. Нижневартовск, юго-западный промышленный узел (панель N 25), под существующую производственную базу.
При отказе в удовлетворении иска суды исходили из отсутствия долга по арендной плате у ответчика и неправомерности начисления истцом арендной платы ЗАО “Строитель-88” по методике, не предусмотренной договором.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенные договором.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к правильному выводу, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случае изменения в законодательном порядке ставки земельного налога. Возможность же изменения арендной платы ввиду использования новой методики данным договором аренды не предусмотрена.
Как верно отметили суды, в спорном случае истец изменил размер арендной платы путем применения новой методики ее расчета, не согласованной сторонами.
Между тем в силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, изменение одной методики, согласованной сторонами договора аренды земельного участка, на другую возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, в соответствии с которым соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Установив, что дополнительное соглашение от 10.05.2012 к договору аренды, которым изменен порядок расчета арендной платы, является незаключенным, поскольку стороны не пришли к согласию об изменении существенных условий договора, суды сделали обоснованный вывод, что это дополнительное соглашение не порождает для его сторон гражданских прав и обязанностей.
Что касается издания департаментом государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры приказа от 30.12.2008 N 3-нп “Об арендной плате за земельные участки” и принятия Правительством Ханты-Мансийского автономного округа – Югры постановления от 02.12.2011 N 457-п “Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов”, то суды правильно указали, что названные нормативные акты сами по себе не могут повлечь автоматический пересмотр способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, а изменение методики на иную возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, требования которого истцом не соблюдены.
При таких обстоятельствах администрации на законных основаниях отказано в удовлетворении исковых требований, в том числе в части взыскания неустойки.
Ссылку заявителя на пункт 16 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 суд кассационной инстанции отклоняет, так как договор аренды заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен, и им не предусмотрено изменение размера арендной платы в связи с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям, либо одностороннее изменение договора.
Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, содержащиеся в них выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.04.2013 по делу N А75-4182/2012
“…Согласно пункту 4.1.4 договора арендодатель имеет право изменять размер арендной платы в случае ее пересмотра законодательными органами.
Отменяя решение и отказывая в иске, суд апелляционной инстанции указал, что приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 30.12.2008 N 3-нп “Об арендной плате за земельные участки” (далее – приказ N 3-нп), утверждена новая методика расчета арендной платы, которая отличается от методики, установленной договором, следовательно, до внесения изменения в договор действуют прежние условия.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 05.07.2011 N 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.
Изменение методики определения арендной платы в нарушение условий договора, влекущее существенное увеличение ее размера, нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
Судом апелляционной инстанции установлено и следует из материалов дела, что в период до 2009 года годовой размер арендной платы рассчитывался по указанной выше формуле: зона градостроительной ценности (1 зона) умножена на площадь земельного участка умножена на ставку арендной платы.
Основанием для изменения размера арендной платы явился приказ N 3-нп, которым установлена новая методика расчета арендной платы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, умноженной на ставку арендной платы и на коэффициент переходного периода.
Судом апелляционной инстанции установлено, что положения договора не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия. В пункте 2.4 договора согласован единственный случай, когда арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы – при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога. Кроме того, в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ при изменении элементов согласованной сторонами формулы расчета арендной платы уполномоченным органом размер арендной платы изменяется автоматически, независимо от предусмотренного договором порядка.
На основании изложенного вывод суда апелляционной инстанции о том, что ссылка департамента на приказ N 3-нп не обоснована, поскольку не влечет за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, в связи с изменением прежней методики расчета размера арендной платы, является правомерным…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.02.2012 по делу N А70-6378/2011
“…Департамент имущественных отношений Тюменской области (далее – департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Тюменгазстрой” (далее – ООО “Тюменгазстрой”, общество) о взыскании 676 307,36 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 и пени в размере 310 510,71 руб.
Решением от 27.07.2011 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 10.11.2011 Восьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 676 307,36 руб. долга и 250 000 руб. пени. В остальной части иска отказано.
Как следует из материалов дела и установлено судами, в соответствии с протоколом об итогах аукциона на право заключения договора аренды земельного участка между департаментом (арендодатель) и ООО “Тюменгазстрой” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 26.09.2006 N 23-26/33 (далее – договор), согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 4118 кв. м, кадастровый номер 72:23:0432002:0128, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Тюмень, жилой район “Восточный – 2″ (далее – участок), сроком действия с 26.09.2006 по 25.09.2009, земельный участок предоставлен для строительства жилого дома по ГП-221. Договор зарегистрирован в установленном порядке 03.11.2006.
Согласно пункту 2.4 договора размер арендной платы за участок составляет 1 119 000 руб.
Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено Положением о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее – положение), утвержденным постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-п.
Однако такое изменение размера арендной платы в силу положений гражданского законодательства не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет. При этом, как правильно было отмечено апелляционным судом, пункт 3.1 положения, в котором содержатся предельные размеры ставки арендной платы, применим только к определенным случаям возникновения арендных отношений в связи с переоформлением права постоянного (бессрочного) пользования…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу N А70-6377/2011
“…Из материалов дела следует, что по итогам проведенного 04.09.2006 аукциона между Департаментом (арендодатель) и ООО “Тюменгазстрой” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 11.09.2006 N 23-26/30 со сроком действия с 08.09.2006 по 07.09.2009, согласно которому арендатор принял по акту приема-передачи от 11.09.2006 земельный участок с кадастровым номером 72:23:0432002:0126, площадью 8729 кв. м (расположен по адресу: г. Тюмень, жилой район “Восточный-2″), для строительства жилого дома по ГП-356 со встроено-пристроенным нежилым помещением по ГП-374. Установлен также размер арендной платы в сумме 4 369 000 руб. и порядок ее внесения (пункты 2.4, 2.5).
Поскольку ответчик обязательства по внесению арендной платы за пользование спорным земельным участком выполнял несвоевременно и не в полном объеме, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя иск в части основной суммы задолженности, исходил из фактического пользования ответчиком земельным участком и отсутствия доказательств исполнения им своих обязательств по внесению арендных платежей в период действия договора аренды земельного участка. В части требования о взыскании 1 305 519,65 руб. пени суд на основании статьи 333 ГК РФ снизил их размер до 1 000 000 руб.
Апелляционная инстанция согласилась с соответствующими выводами и обозначенным решением. При этом указала на факт признания иска и отсутствие оснований считать завышенным размер годовой платы за земельный участок.
Кассационная инстанция считает, что ссылаясь на наличие переплаты по арендной плате, ответчик ошибочно применяет к спорным правоотношениям за период до 01.09.2009 иной размер арендных платежей. По его мнению, это обусловлено пунктом 3.2 Положения о порядке и сроках внесения, определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности Тюменской области, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена (далее – Положение), утвержденное Постановлением Правительства Тюменской области от 09.07.2007 N 148-П.
Однако такое изменение размера платы, в силу положений гражданского законодательства, не может происходить в одностороннем порядке, оно должно быть закреплено путем внесения соответствующих изменений в договор аренды от 11.09.2006 N 23-26/30. Каких-либо данных об этом в материалах дела нет.
Нарушений норм материального либо процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов по делу на основании статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 12.10.2011 по делу N А46-16013/2010
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.09.2001 Российской Федерацией, представляемой Комитетом по управлению имуществом Омской области (в настоящее время – ТУ Росимущества в Омской области), заключен договор аренды нежилого помещения N 797 (далее – договор аренды).
Пунктом 4.4 договора предусматривалось, что расчет арендной платы осуществляется в соответствии с Методикой расчета арендной платы, принятой комитетом. При внесении в установленном порядке изменений в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов) комитет вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора не менее чем за 15 дней, без обязательного оформления этого изменения дополнительным соглашением. По инициативе любой из сторон изменение может быть оформлено дополнительным соглашением.
Отчетом общества с ограниченной ответственностью “Юридическая фирма “Константа” (далее – ООО “ЮФ “Константа”) N 130/08-НИ, выполненным по состоянию на 18.08.2010, установлено, что рыночная ставка арендной платы за пользование арендуемыми ответчиком нежилыми помещениями составляет 305 руб. за 1 кв. м, или 219 783,00 руб. в месяц.
27.08.2010 ТУ Росимущества в Омской области в адрес ответчика направило уведомление об изменении размера арендной платы по истечении 15 дней с момента получения арендатором настоящего уведомления.
Отсутствие оплаты задолженности со стороны ответчика явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.
Из содержания пункта 4.4 договора аренды следует наличие у ТУ Росимущества в Омской области права на одностороннее изменение условий договора только в случае внесения изменения в Методику расчета арендной платы (в том числе базовой ставки и коэффициентов).
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон. Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Руководствуясь указанными нормами права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не доказал факт наличия соглашения сторон, предусматривающего размер арендной платы, указанный в исковом заявлении.
С учетом положений статьи 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды и дополнительных соглашений к нему, в совокупности с фактическими отношениями сторон, является правомерным вывод судов о том, что не усматривается возможность изменения размера арендной платы, в том числе базовой ставки и коэффициентов на основании рыночной ставки арендной платы за пользование нежилым помещением.
Таким образом, при отсутствии оснований для вывода об изменении условия договора о размере арендной платы в предусмотренном законодательством и договором порядке в иске отказано правомерно. Иное истец не доказал (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.05.2011 по делу N А27-11499/2010
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Оценив условия договора аренды от 11.08.2006 N 1460, арбитражный суд установил, что пунктом 3.1 договора предусмотрена обязанность арендатора вносить арендодателю арендную плату, размер которой рассчитан в соответствии с Методикой определения величины арендной платы за арендуемые здания и помещения муниципального нежилого фонда города Юрги, утвержденной Постановлением Югринского городского Совета народных депутатов от 15.10.2003 N 34.
Таким образом, как верно отмечено арбитражными судами, сторонами согласовано условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета. При этом, вышеназванным договором Комитету, как арендодателю, предоставлено право самостоятельно, в одностороннем порядке увеличивать размер арендной платы при изменении цен и тарифов.
Между тем в ходе судебного разбирательства судами установлено, что основанием для перерасчета арендной платы по заключенному между сторонами договору явилось не увеличение базовой ставки арендной платы, а оценка рыночной стоимости арендуемого имущества, произведенная на основании отчета N 012/01-09 “По определению рыночной стоимости величины арендной платы объекта недвижимости”.
В этой связи правомерен вывод арбитражного суда об отсутствии у истца правовых оснований для одностороннего изменения размера арендных платежей, поскольку в основу такого изменения Комитетом фактически положен иной, отличный от предусмотренного условиями договора аренды от 11.08.2006 N 1460 способ расчета арендной платы, основанный не на изменении базовых ставок, а на проведенной истцом оценке рыночной стоимости арендуемого имущества…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2009 N Ф04-8104/2008(20585-А03-9) по делу N А03-4927/2008-23
“…Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, при изменении нормативных правовых актов Российской Федерации, определяющих исчисление размеров арендной платы, путем оформления дополнительного соглашения к договору. В случае изменения методики расчета арендной платы за землю, обусловленного нормативными правовыми актами Российской Федерации, размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при условии уведомления арендатора.
ТУ ФАУФИ уведомлением от 27.12.2006 известило ОАО “Алтай-кокс” о том, что в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, с 01.01.2007 размер ежемесячной арендной платы за пользование земельным участком составляет 3 647,25 руб.
Судебные инстанции, сославшись на положения статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 3.6 договора аренды земельного участка, обоснованно указали, что увеличение арендной платы с 01.01.2007 в связи с проведенной оценкой рыночной стоимости земельного участка, не является изменением методики расчета арендной платы, обусловленной нормативными правовыми актами Российской Федерации, и в этой связи, требовалось заключение между сторонами двухстороннего соглашения об изменении арендной платы. Однако такого соглашения стороны не заключили.
При проверке материалов дела не нашли своего подтверждения доводы кассационной жалобы о неправильном применении судами норм материального и норм процессуального права.
Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают правильность выводов судебных инстанций, а по существу направлены на переоценку доказательств и установленных обстоятельств по делу, в связи с чем, подлежат отклонению…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 13.08.2014 по делу N А54-4774/2013
“…Кассационная коллегия полагает, что отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
В данном случае истец, в обоснование заявленных требований, ссылается на решение Рязанской городской думы от 29.11.2012 г. N 476-I, которым размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом устанавливается в соответствии с отчетом независимого оценщика о рыночной стоимости пользования объекта аренды, составленным в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Однако, учитывая, что решения городской думы относятся к нормативным актам органов местного самоуправления и не являются правовыми актами, содержащими нормы гражданского права, внесение изменений в спорный договор в связи с самим фактом принятия решения в отсутствие обоюдного соглашения сторон не представляется возможным.
Положения вышеуказанного решения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В данном случае договором изменение способа определения арендной платы в зависимости от принятия акта органа местного самоуправления не предусмотрено.
Дав надлежащую правовую оценку положениям договора аренды N 1402106 от 01.11.2006 г., в соответствии с требованиями ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в пунктах 3.2.21, 4.1, 4.3 данного договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы изменяется в случае изменения составляющих методики (формулы) расчета и изменения самой методики расчета, которая согласована ими в виде конкретной формулы (то есть изменения формулы).
Следовательно, как правомерно указано судебными инстанциями, определение размера арендной платы на основании рыночного отчета не является ни изменением составляющих формулы расчета, ни самой этой формулы. Определение размера арендной платы на основании отчета об оценке представляет собой кардинальное изменение способа расчета арендной платы и базируется на иных принципах определения стоимости аренды в сравнении с согласованными сторонами – в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
Таким образом, поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Рязанской городской думой решения от 29.11.2012 г. N 476-I само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между ними договора.
На основании вышеизложенного суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Центрального округа от 11.04.2013 по делу N А09-786/2012
“…Согласно п. 3 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по плате за пользование земельным участком.
Методика расчета размера арендной платы после согласования ее сторонами становится условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение используемой в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ, даже в случае принятия правовых норм, изменяющих порядок исчисления размера арендной платы. Арендодатель вправе лишь в одностороннем порядке изменять показатели составляющих формулы расчета размера арендной платы.
Из условий договора следует, что стороны согласовали условие об одностороннем изменении размера арендной платы для случая, когда актом уполномоченного органа будут изменены базовые составляющие методики исчисления платы и при наличии уведомления арендодателя.
Однако, в данном случае увеличение размера арендной платы, предъявленной истцом к оплате ответчику, обусловлено не изменением базовых составляющих расчета арендной платы, установленного при заключении договора аренды, а изменением истцом на основании нормативного акта субъекта (не стороны по договору аренды) иной методики (порядка) расчета в одностороннем порядке, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.
Поскольку между сторонами не заключено отдельное соглашение об изменении договора аренды в части размере арендной платы и порядка ее начисления, в соответствии с положениями п. 1 ст. 452 ГК РФ и п. 6.1 спорного договора, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика задолженности по арендной плате за период с 08.02.2009 по 31.12.2011 (за 2009, 2010, 2011 годы), с учетом расчета размера арендной платы действующего при заключении договора аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 08.02.2013 по делу N А23-5668/2011
“…Статьей 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность своевременной уплаты арендных платежей.
В силу п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
Так как п. 3 ст. 65 ЗК РФ установлено, что стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате пользования земельным участком.
В силу изложенного, увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11 указано, что договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
В рассматриваемом деле расчет арендной платы, сделанный истцом, основан не только на повышении базовых ставок, но и на изменении методики ее определения в одностороннем порядке.
Из п. 3.1 договора следует, что размер арендной платы устанавливался приложением N 2, которое, по существу, представляло собой методику определения платежей.
Пунктом 3.5 договора предусматривалась возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы при изменении размеров базовой ставки арендной платы и (или) коэффициентов к базовым ставкам.
Пунктом 3.6 договора установлено, что в случае изменения условий, определяющих арендную плату и сроки ее внесения, составляется уточненное уведомление по арендной плате, подписываемое арендатором и арендодателем.
Из системного толкования условий договора следует, что при его заключении стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, изменение методики возможно было по соглашению сторон. Право арендодателя на одностороннее изменение арендной платы при изменении базовой ставки и (или) коэффициентов к базовой ставке могло реализоваться лишь в рамках согласованного сторонами определенного порядка формирования платы (по согласованной формуле).
Однако судом апелляционной инстанции сделан правомерный вывод о том, что в нарушение условий договора, Управа в одностороннем порядке изменяла формулу (методику) расчета арендной платы, что условиями договора не предусматривалось.
Представленные истцом расчеты, составленные по формулам, отличным от согласованной сторонами, ответчиком подписаны не были.
Таким образом, суд первой инстанции не имел оснований для принятия расчета истца…”

Постановление ФАС Центрального округа от 31.01.2013 по делу N А14-10641/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, 28.09.2001 между сторонами был заключен договор N 686-01-09/мз аренды земельного участка площадью 559,8 кв. м, находящегося по адресу: Коминтерновский район, ул. Варейкиса, 7а, сроком на 49 лет и зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно п. 3.2 договора размер арендной платы составляет 3 201 руб. в квартал, вносится равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала и может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ, Воронежской области и муниципального совета г. Воронежа, централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением арендатора.
Дополнительным соглашением от 24.06.2003 стороны установили, что арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года, а также утвердили порядок расчета арендной платы и ее размер.
При этом судами обеих инстанций не принято во внимание, что при заключении договора аренды от 28.09.2001 сторонами был согласован размер арендной платы по определенной формуле, внесение изменений в которую, согласно условий договора (п. 3.2) возможно только при определенных условиях. Изменение методики расчета арендной платы к таковым не относится.
Таким образом, исходя из материалов дела, условиям данного договора соответствуют заключенные между сторонами дополнительные соглашения к договору от 24.06.2003, 29.07.2003 и 27.07.2004.
С января 2006 года расчет арендной платы изменился в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка. В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения, которое в соответствии со ст. 651 ГК РФ подлежит регистрации.
В данном случае, направленное истцом в адрес ответчика дополнительное соглашение об изменения арендной платы от 29.12.2007 последним не подписано, а соглашение от 30.06.2005 в установленном порядке не прошло обязательную государственную регистрацию.
Поскольку указанные дополнительные соглашения нельзя считать заключенными, представленный истцом за спорный период расчет, не является правильным…”

Постановление ФАС Центрального округа от 19.12.2012 по делу N А14-4578/2012
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.
Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ.
Исходя из приведенных норм, Высший Арбитражный Суд РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 пришел к выводу, что в случае заключения договора аренды, в котором согласована методика определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен был сохраняться и при смене арендодателя. Данная методика, после согласования ее сторонами, стала существенным условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса РФ, а условия договора аренды о том, что арендная плата может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке в случае внесения изменений в правовые нормы, регулирующие размер арендной платы за пользование землей, подлежат толкованию с учетом согласования сторонами договора определенного порядка формирования платы.
Соответственно, с учетом указанной правовой позиции, системное толкование условий спорного договора аренды указывает на то, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые в качестве коэффициентов при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством изменения методики расчета, упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов.
Вместе с тем, расчет арендной платы за период с 01.07.2011 по 31.12.2011 произведен истцом в соответствии с постановлением правительства Воронежской области от 17.12.2010 N 1108 “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Воронежской области”, постановлением администрации Воронежской области N 349 от 25.04.2008 “Об утверждении положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена” с применением показателей кадастровой стоимости земельного участка и арендной ставки, установленной в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, а также с применением корректирующих (повышающих и понижающих) коэффициентов К1 и К2.
В рассматриваемом в рамках настоящего дела споре увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением арендодателем методики ее определения в одностороннем порядке.
С учетом изложенного изменение порядка определения арендной платы произведено арендодателем в нарушение условий спорного договора, что может повлечь существенное увеличение размера арендной платы и, как следствие, нарушение разумного баланса частных и публичных интересов, а также принципа правовой определенности, учитывая, что сторонами не было достигнуто соглашения по изменению условий договора в отношении методики расчета.
Как следует из материалов дела, стороны не заключали соглашения, изменяющего методику определения размера арендной платы.
При таких обстоятельствах требования истца об обязанности ответчика по уплате арендных платежей в заявленном размере не могут быть признаны основанными на имеющихся в деле доказательствах и нормах материального права, регулирующих спорные отношения, с учетом их истолкования, содержащегося в вышеуказанном Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Постановление ФАС Центрального округа от 10.10.2012 по делу N А14-11720/2011
“…Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением главы городского округа город Воронеж от 11.07.2005 N 1310 ООО “Инициатива” разрешено проектирование и строительство многофункционального торгового комплекса на ранее предоставленном земельном участке, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, 38 (кадастровый номер 36:34:0203009:0006), а также предоставлен дополнительный земельный участок, площадью 8000 кв. м, по ул. Бульвар Победы, д. 38 (кадастровый номер 36:34:0203009:0052) для благоустройства прилегающей территории в аренду сроком на пять лет с передачей объектов в муниципальную собственность.
На основании указанного постановления главы городского округа город Воронеж между администрацией городского округа город Воронеж (арендодатель) и ООО “Инициатива” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.08.2005 N 4720-05-09/мз, в дальнейшем зарегистрированный в установленном законом порядке.
Дополнительным соглашением от 16.03.2006 сторонами изменен п. 3.2 договора. Из условий данного дополнительного соглашения следует, что согласно постановлениям администрации Воронежской области от 28.12.2005 N 1224 и администрации города Воронежа от 13.07.2004 N 1014, решению Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I размер ежегодной арендной платы за землю в 2006 году установлен в размере 101 770 руб. 20 коп. При этом в качестве целевого назначения земельного участка указано благоустройство прилегающей территории с передачей объектов в муниципальную собственность. Вид функционального использования – 14.
Также указано, что расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене аренды производится за 1 месяц до срока внесения платежа по договору с последующим письменным уведомлением арендатора, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора, в случае отсутствия официальной публикации в средствах массовой информации.
Согласно Постановлению Правительства Воронежской области от 08.05.2009 N 365 “Об утверждении положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области” Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области является правопреемником Главного управления государственного имущества Воронежской области.
Полагая, что у ООО “Инициатива” имеется задолженность по арендной плате, Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области направил в адрес ООО “Инициатива” уведомление-предупреждение исх. N 17-7691з от 12.10.2011 с указанием суммы задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 30.06.2011 в размере 4 611 224 руб. 52 коп. и 4 060 724 руб. 80 коп. пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки за период с 26.03.2007 по 22.07.2011, а также с просьбой погасить имеющуюся сумму задолженности и пени в добровольном порядке в течение 5 дней со дня получения указанного уведомления.
Поскольку ответчиком сумма долга не уплачена в добровольном порядке Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая спор по существу, суд правомерно исходил из следующего.
Кроме того, суд не усмотрел оснований для удовлетворения оставшейся части исковых требований, то есть для взыскания с ответчика задолженности по арендным платежам за период с 18.11.2008 по 30.06.2011, исходя из нижеследующего.
При составлении расчета задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 истец применил механизм расчета арендной платы, предусмотренный “Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена”, утвержденным постановлением администрации Воронежской области от 25.04.2008 N 349.
Кроме того, истец, считая, что спорный земельный участок относится к виду функционального использования земель N 5, при расчете арендной платы применил удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, соответствующий пятому виду функционального использования (земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями, предприятиями автосервиса).
Вместе с тем, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, то данный порядок формирования платы должен сохраниться и при смене арендодателя. Указанная методика определения размера арендной платы после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 ГК РФ.
Данная правовая позиция нашла свое отражение в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
Таким образом, принимая во внимание указанные обстоятельства, расчет задолженности по арендной плате за период с 18.11.2008 по 30.06.2011 должен осуществляться в соответствии с условиями дополнительного соглашения от 16.03.2006 к спорному договору, то есть на основании решения Воронежской городской Думы от 29.12.2004 N 87-I “О расчете арендной платы за земельные участки”, а также на основании утвержденного указанным решением “Положения о порядке расчета арендной платы за земельные участки” (далее – Положение).
С учетом изложенного, оценив представленные в дело доказательства, суд правомерно пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме…”

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2011 по делу N А14-5890/2011
“…Письмом от 09.12.2009 N 09-03/8576 Управление муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж сообщило ответчику о необходимости подписания дополнительного соглашения к спорному договору аренды и представления его в срок до 01.01.2010 в управление муниципальной собственности в связи с переходом на рыночный размер арендной платы на основании решения Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II “О сдаче в аренду муниципального имущества”.
Указывая на не подписание ответчиком в указанный срок дополнительного соглашения и прекращение действия нормативных актов, определяющих порядок расчета аренды, как на существенно изменившиеся обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим требованием, в удовлетворении которого было отказано.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11 по делу N А55-35889/2009, поскольку при заключении договора аренды стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, данная методика стала условием договора аренды о размере арендной платы, и поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 3.4 Договора стороны согласовали условие о том, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа; других случаях, предусмотренных законодательством РФ. Периодичность изменения ставок арендной платы устанавливается решениями органов местного самоуправления г. Воронежа.
Из искового заявления Администрации, материалов дела следует, что арендная плата за переданное по договору имущество была установлена на основании “Методики определения размера годовой ставки арендной платы за нежилые помещения в г. Воронеже”, утвержденной постановлением Воронежского городского муниципального совета от 18.01.1996 N 4.
10 июня 2009 года Воронежской городской думой принято решение N 156-II “О сдаче в аренду муниципального имущества”, п. 4 которого Администрации предписано в срок до 01.01.2010 привести размер арендной платы по ранее заключенным договорам аренды в соответствии с ее рыночным размером.
Соответственно, в рассматриваемом случае самим муниципальным образованием в одностороннем порядке изменен способ определения размера арендных платежей (методика расчета), что с учетом вышеприведенной правовой позиции ВАС РФ, исключает возможность внесения заявленных истцом изменений в Договор в судебном порядке, при несогласии ответчика с изменениями способа расчета аренды, поскольку это нарушает разумный баланс частных и публичных интересов, а также принцип правовой определенности.
В этой связи заявленные истцом требования правомерно не удовлетворены судом апелляционной инстанции…”

Постановление ФАС Центрального округа от 21.12.2011 по делу N А14-5762/2011
“…В пункте 3.4 договора стороны предусмотрели, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке арендодателем в случаях изменения ставок арендной платы либо предоставления (изменения) арендатору льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления г. Воронежа…
Однако изменение условий договора в соответствии с Решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II “О сдаче в аренду муниципального имущества” обусловлено не повышением базовых ставок, а изменением порядка определения арендной платы, устанавливаемой не расчетным методом, а на основании отчета об оценке рыночной стоимости.
Поскольку положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие Воронежской городской Думой решения от 10.06.2009 N 156-II само по себе не может повлечь за собой пересмотра способа определения арендной платы, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.
Аналогичная правовая позиция выражена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11…”

Постановление ФАС Центрального округа от 14.12.2011 по делу N А14-5760/2011
“…В п. 3.4 договора аренды предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы при изменении ставок арендной платы либо при предоставлении льгот по арендной плате решениями органов местного самоуправления.
В рассматриваемом случае арендодатель требует понудить арендатора подписать дополнение к договору аренды, касающееся изменения арендной платы, связанного с применением иной методики ее расчета, установленной решением Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II “О сдаче в аренду муниципального имущества”, согласно которой размер арендной платы следует определять на основании отчета об оценке ее рыночной стоимости.
Поскольку договором аренды N 1-191-96 от 23.12.1996 не предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение методики расчета арендной платы, то в силу положений п. 1 ст. 450 и п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ изменение договора в этой части возможно по соглашению сторон, которое должно совершаться в той же форме, что и договор.
Таким образом, решение Воронежской городской Думы от 10.06.2009 N 156-II не является нормативным правовым актом, непосредственно регулирующим отношения сторон, возникшие из договора аренды N 1-191-96 от 23.12.1996, и, не будучи законом, не влечет изменение цены после заключения такого договора в порядке п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса РФ.
С учетом изложенного, суды пришли к правомерному выводу об отказе Администрации городского округа город Воронеж в удовлетворении иска об изменении условий договора аренды, возобновленного на неопределенный срок…”

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4891/2009
“…Пунктом 3.4 договора было предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях – в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4888/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 05.03.2010 по делу N А36-4882/2009
“…Как следует из материалов дела, пунктом 3.4 договора было предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год, в одностороннем порядке в определенных случаях – в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
Пунктом 3.4.1 установлен порядок применения измененного размера арендной платы.
Вместе с тем, ни договор, ни дополнительное соглашение к нему от 31.03.2005, не предусматривали иных оснований для изменения сторонами размера арендной платы и иного порядка (методики) ее начисления, кроме случаев изменения базового размера арендной платы и коэффициента градостроительной ценности.
Материалами дела подтверждено, что изменение размера арендной платы на 2009 год определялось Управлением исходя из рыночной оценки стоимости арендной платы за земельный участок, а не в связи с изменением базовых ставок арендной платы.
Довод заявителя кассационной жалобы о правомерности изменения размера арендной платы в одностороннем порядке на основании ст. 8 Федерального закона “Об оценочной деятельности в РФ” и п. 3 Постановления Правительства РФ от 30.06.1998 N 685 “О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества”, судом кассационной инстанции отклоняется.
Пунктом 1 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Из представленных в материалы дела расчетов арендной платы за 2006 – 2008 годы, не следует, что сторонами когда-либо применялась рыночная величина годовой арендной платы.
Кроме того, условия договора аренды не позволяли арендодателю по собственному усмотрению изменять методику расчета арендной платы…”

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-556/10 по делу N А36-4890/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-548/10 по делу N А36-4881/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судом области, 24.06.2003 между Администрацией г. Липецка (арендодатель), а также ЗАО “трест “Липецкстрой” и ООО “Отделстрой N 1 ОАО “трест “Липецкстрой” (соарендаторы) заключен договор аренды государственного имущества – земельного участка, относящегося к категории земель поселений с кадастровым номером 48:20:03 51 02:0032 общей площадью 10 373 кв. м, расположенного по адресу: г. Липецк, ул. Гришина, 29 “а”, Левобережный округ, сроком на 25 лет, с 29.04.2003 по 29.04.2028, для производственной базы. Приложением к договору стороны определили части земельного участка, предоставленные в фактическое пользование каждому арендатору: ЗАО “Трест Липецкстрой” – 5 788,1 кв. м, ООО “Отделстрой N 1 ОАО “Трест Липецкстрой” – 4 584,9 кв. м.
Пунктами 3.3, 3.4 договора предусмотрено, что арендаторы вносят арендную плату за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка; за 2003 год арендаторы уплачивают арендную плату в размере 11,87 руб. за 1 кв. м площади земельного участка согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью. Доля каждого арендатора в общем размере арендной платы арендаторов за пользование земельным участком исчисляется как соотношение площади, принадлежащих арендатору на праве собственности помещений в здании, к общей площади здания.
Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы.
Так как п. 3.5 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону…”

Постановление ФАС Центрального округа от 04.03.2010 N Ф10-542/10 по делу N А36-4092/2009
“…Пунктами 3.2, 3.3 договора предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату за пользование земельным участком согласно базовым ставкам арендной платы, ежегодно утверждаемым решениями соответствующих органов местного самоуправления г. Липецка; за 2003 год арендатор уплачивает арендную плату в размере 18,14 руб. за 1 кв. м площади земельного участка согласно расчету арендной платы, прилагаемому к настоящему договору и являющемуся его неотъемлемой частью.
В силу п. 3.4 договора размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации. В этом случае условия об изменении сроков и размера арендной платы становятся обязательными для арендатора с момента получения им письменного уведомления. При этом заключение соглашения о внесении изменений в договор аренды земельного участка не требуется (п. 3.4.1 договора).
В связи с государственной регистрацией права собственности Российской Федерации на вышеуказанный земельный участок, соглашением от 21.03.2005 сторон договора с участием Территориального управления были переведены права и обязанности арендодателя по договору аренды земельного участка на Территориальное управление. Данное соглашение прошло государственную регистрацию.
Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 438 906 руб.
Так как п. 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону…”

Постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 N Ф10-525/10 по делу N А36-4889/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-557/10 по делу N А36-4887/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-553/10 по делу N А36-4885/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-552/10 по делу N А36-4884/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом п. 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-550/10 по делу N А36-4886/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006 года, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-549/10 по делу N А36-4093/2009
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по арендной плате, истец руководствовался “Положением об оплате арендных платежей за землю на территории города Липецка”, утвержденным решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186.
Согласно указанному Положению, начиная с 01.01.2006 года, размер арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк, должен исчисляться исходя из кадастровой стоимости земельных участков умноженной на ставку арендной платы, устанавливаемой в процентах.
При этом пунктом 1.1.1 Положения установлено, что его действие распространяется на правоотношения, связанные с оплатой арендных платежей за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Следовательно, решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 была изменена методика определения размера арендной платы лишь за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, или находящиеся в собственности муниципального образования город Липецк.
Вместе с тем, спорный земельный участок на момент принятия решения Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 года N 186 являлся собственностью Российской Федерации. При этом, договором аренды не предусмотрена возможность арендодателя в одностороннем порядке изменять методику определения арендной платы, какие-либо дополнительные соглашения об изменении методики расчета арендной платы сторонами подписаны не были.
С учетом изложенного, суд области пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для взыскания арендной платы, рассчитанной исходя из методики, установленной решением Липецкого городского Совета депутатов от 29.11.2005 N 186…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-547/10 по делу N А36-4879/2009
“…Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 93852 руб.
Согласно расчету арендной платы на 2008 год сумма арендной платы составляла 31212,90 руб. за год, то есть, по 7803,23 руб. за каждый квартал (т. 1, л.д. 117). Арендная плата изменялась в связи с изменениями базовых ставок арендной платы, утверждаемых решениями органов местного самоуправления г. Липецка.
Так как пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону.
При таких обстоятельствах суд по праву при взыскании задолженности по арендной плате руководствовался методикой расчета арендной платы, действовавшей в 2008 году…”

Постановление ФАС Центрального округа от 02.03.2010 N Ф10-538/10 по делу N А36-4880/2009
“…Письмом от 02.03.2009 N 830-04 Территориальное управление сообщило арендатору об изменении размера арендной платы на 2009 год в связи с проведением оценки рыночной стоимости годовой арендной платы. По новому расчету сумма арендной платы на 2009 год составляет 2166716 руб.
Согласно расчету арендной платы на 2008 год сумма арендной платы составляла 527356,64 руб. за год, то есть, по 131839,16 руб. за каждый квартал (т. 1, л.д. 117). Арендная плата изменялась в связи с изменениями базовых ставок арендной платы, утверждаемых решениями органов местного самоуправления г. Липецка.
Так как пунктом 3.4 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы и сроки платежа могут быть пересмотрены арендодателем не чаще одного раза в год в одностороннем порядке в случаях изменения базовых ставок арендной платы, утверждаемых соответствующими органами местного самоуправления г. Липецка в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, то суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что увеличение истцом арендной платы на основании иной методики определения размера арендной платы без подписания сторонами соглашения о внесении изменений в договор аренды в части размера арендной платы противоречит и условиям договора и закону.
При таких обстоятельствах суд по праву при взыскании задолженности по арендной плате руководствовался методикой расчета арендной платы, действовавшей в 2008 году…”

4.8. Вывод из судебной практики: Изменение механизма исчисления арендной платы по договору не является изменением ее размера в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ, если фактический размер арендных платежей остается прежним.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 29.07.2010 N 9785/10 по делу N А76-16511/2009-15-513
“…Как следует из судебных актов, между Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (арендодатель) и предпринимателем Дубровиной Ф.А. (арендатор) 29.12.2005 заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Карталы, ул. Ленина, д. 9 а, общей площадью 250 кв. м.
Дополнительным соглашением от 17.12.2007 N 1 к договору аренды от 29.12.2005 сторонами внесены изменения, в том числе изменен размер арендуемого помещения и порядок исчисления арендной платы, в соответствии с которым из формулы расчета арендной платы исключена такая составляющая, как стоимость американского доллара.
Дополнительным соглашением от 20.02.2008 стороны согласовали размер арендной платы, установленный на основании отчета общества “Исток ЧВК”, составляющий 243 рубля за один квадратный метр площади.
Обращаясь с иском, заявитель мотивировал свои требования тем, что п. 1 дополнительного соглашения от 20.02.2008 заключен сторонами с нарушением пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяющим изменять размер арендной платы чаще одного раза в год.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Пунктом 4.3 договора аренды от 29.12.2005 предусмотрено, что арендная плата может быть изменена в связи с изменением рыночной стоимости размера арендной платы одного квадратного метра арендуемого помещения, а также в случае принятия нормативных актов, регулирующих порядок определения величины арендной платы.
Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из того, что дополнительным соглашением от 17.12.2007 к договору аренды от 29.12.2005 сторонами был изменен порядок исчисления размера арендной платы, при этом размер арендных платежей оставался неизменным, таким образом при подписании сторонами дополнительного соглашения от 20.02.2008 не были нарушены требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы, приведенные заявителем, были предметом рассмотрения судебных инстанций и им дана надлежащая правовая оценка…”

Определение размера арендной платы при отсутствии указания на включение в нее НДС

Реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ облагается налогом на добавленную стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). В целях налогообложения аренда недвижимого имущества, находящегося на территории РФ, относится к услугам. При оказании данных услуг налоговая база определяется исходя из суммы арендной платы. Однако на практике возникает вопрос: включается ли НДС в сумму арендной платы при отсутствии в договоре такого указания?
Подробнее по вопросу определения стоимости товаров (работ, услуг) при отсутствии указания на включение в нее НДС см. разд. 1.1 “Вправе ли налогоплательщик-продавец начислить НДС сверх цены договора, если в договоре не указано, что цена не включает (включает) сумму НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ)?” Энциклопедии спорных ситуаций по НДС.

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, включен ли НДС в сумму арендной платы, если в договоре не предусмотрено, что НДС в нее не входит, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную с НДС.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.09.2017 N Ф07-10383/2017 по делу N А44-8042/2016
“…Как следует из материалов дела, по условиям Договора ООО “Лада Плюс” (арендодатель) обязался предоставить ООО “ГазТехСтрой” (арендатору) во временное владение и пользование строительную технику для работ на объектах последнего; арендатор обязался принять технику и перечислять арендную плату в порядке и сроки, установленные Договором.
Судами установлено, что ООО “ГазТехСтрой” в нарушение условий Договора не вносило арендную плату, в связи с этим суды удовлетворили исковые требования, исключив из взысканной суммы доначисление налога на добавленную стоимость (сверх суммы задолженности).
В пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 N 33 “О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость” разъяснено, что по смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 НК РФ).
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, согласно спецификациям от 24.05.2016 N 1 и от 02.06.2016 N 2 стоимость единицы техники за 1 час работы составляет 1 000 руб., то есть согласованная сторонами цена включает в себя сумму НДС, поскольку иное в Договоре не оговорено и из обстоятельств, предшествующих его заключению, также не следует, что стороны предполагали дополнительное взыскание суммы НДС к указанной цене услуги.
Следовательно, как обоснованно указали суды, у истца в данном случае отсутствуют основания требовать от ответчика внесение арендной платы сверх той суммы, которая указана в Договоре…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Примечание: В приведенном ниже Постановлении Пленум ВАС указал на необходимость учесть не только условия договора, но и обстоятельства, предшествующие его заключению.

Постановление Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 “О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость”
“…17. По смыслу положений пунктов 1 и 4 статьи 168 НК РФ сумма налога, предъявляемая покупателю при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав, должна быть учтена при определении окончательного размера указанной в договоре цены и выделена в расчетных и первичных учетных документах, счетах-фактурах отдельной строкой. При этом бремя обеспечения выполнения этих требований лежит на продавце как налогоплательщике, обязанном учесть такую операцию по реализации при формировании налоговой базы и исчислении подлежащего уплате в бюджет налога по итогам соответствующего налогового периода.
В связи с этим, если в договоре нет прямого указания на то, что установленная в нем цена не включает в себя сумму налога и иное не следует из обстоятельств, предшествующих заключению договора, или прочих условий договора, судам надлежит исходить из того, что предъявляемая покупателю продавцом сумма налога выделяется последним из указанной в договоре цены, для чего определяется расчетным методом (пункт 4 статьи 164 Кодекса)…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 28.07.2010 N КГ-А40/6536-10 по делу N А40-149973/09-11-1041
“…Согласно п. 3.1 Договора субаренды общая сумма арендной платы за период с 16.12.2002 по 31.12.2006 составляет 47 994 310 руб. 68 коп., подлежащих уплате субарендатором (ответчиком) в течение 15 банковских дней с момента согласования договора в Департаменте земельных ресурсов г. Москвы (п. 3.2 договора).
Суд установил, что в соответствии с письмом ОАО “Московский центр бизнеса и спорта” от 21.09.2006 (исх. б/н) ответчик перечислил по указанию истца на расчетный счет Департамента земельных ресурсов г. Москвы 47 994 310 руб. 68 коп. в счет уплаты арендных платежей за период с 16.12.2002 по 31.12.2006, что не оспаривается истцом.
Между тем, истец просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 8 638 975 руб. 92 коп., составляющую размер налога на добавленную стоимость, исчисленного со стоимости представленных услуг по договору субаренды земельного участка (47 994 310 руб.).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом наличия у ответчика спорной задолженности исходя из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 168 Налогового кодекса Российской Федерации при реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг), передаваемых имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога.
Поскольку публично-правовые отношения по уплате НДС в бюджет складываются между налогоплательщиком, то есть лицом, реализующим товары (работы, услуги), и государством (покупатель товаров (работ, услуг) в этих отношениях не участвует), предъявление продавцом к оплате покупателю дополнительно к цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога вытекает из положения пункта 1 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации, являющегося обязательным для сторон договора в силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, как указал суд, предъявляемая истцом ответчику к оплате сумма НДС является частью цены, подлежащей уплате в пользу ОАО “Московский центр бизнеса и спорта” по договору субаренды.
В соответствии с п. 3.1 договора стороны согласовали общую цену договора, которая составляет 47 994 310 руб. 68 коп. Обязательство по оплате 47 994 310 руб. 68 коп. ответчиком было исполнено, данная сумма перечислена по указанию истца Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (п. 3.2 договора).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности включения взыскиваемой суммы в цену договора, в спорных правоотношениях взыскиваемая сумма взимается истцом в счет НДС, перечисляемого в дальнейшем истцом в бюджет, то есть плательщиком НДС является именно истец.
Доказательств, свидетельствующих о согласованности сторонами цены договора без учета НДС, истец в обоснование иска не представил.
Нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не установлено…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 03.12.2007 по делу N А56-15714/2007
“…Ссылаясь на наличие у ответчика задолженности по внесению арендной платы, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, сослался на то, что при согласовании разногласий по размеру арендных платежей КУГИ согласился с позицией Общества и, следовательно, при заключении указанного договора аренды воля обеих сторон была направлена на установление размера квартальной арендной платы с учетом НДС, а доказательства уплаты арендной платы арендодателю и удержанного из нее налога на добавленную стоимость в бюджет за указанный в исковом заявлении период в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды причала от 19.07.2006 были представлены ответчиком в суд первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Из указанной нормы права и условий договора следует, что требование истца о взыскании дополнительно к сумме, указанной в договоре, суммы НДС не соответствует условиям заключенного между сторонами договора и не основано на нормах права.
На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом условий договора, а также принимая во внимание предшествующую заключению договора переписку сторон, можно сделать вывод о том, что действительная общая воля сторон при заключении договора была направлена на определение суммы арендной платы с учетом НДС.
Поскольку при заключении договора аренды причала от 19.07.2006 N 05-ФИ005624 стороны не установили возможность начисления НДС сверх согласованной договорной цены, а арендные платежи внесены арендатором полностью, исходя из цены договора, основания для взыскания заявленной истцом задолженности отсутствуют.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.08.2010 по делу N А53-17550/2009
“…Ссылаясь на указанные обстоятельства, компания обратилась в арбитражный суд с иском. Дополнительно к установленному договором размеру арендной платы компания, ссылаясь на статью 168 Налогового кодекса Российской Федерации, предъявила ко взысканию 111 870 рублей НДС.
В силу части 1 статьи 654 Кодекса договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются.
Как видно из условий договора аренды от 01.04.2008 N 337, стороны согласовали размер арендной платы. В договоре отсутствуют указания на то, что в согласованной арендной плате не предусмотрен НДС. Компания не представила доказательства того, что при заключении договора аренды и определении арендной платы стороны не включили НДС в ее размер.
Учитывая, что размер арендной платы является существенным условием договора аренды, доказательства установления размера арендной платы без учета НДС компания не представила и соглашение об изменении договора в части его цены отсутствует, судебные инстанции правомерно отказали во взыскании НДС, начисленного компанией дополнительно к установленной договором арендной плате.
Довод компании о том, что при заключении договора аренды в размер арендной платы НДС не был включен, документально не подтвержден. Компания не представила доказательства (в том числе расчет определения арендной платы), из которых можно определить согласованные сторонами при заключении договора составляющие арендной платы…”

Позиция 2. Если из условий договора не следует, что в арендную плату не входит НДС, суд может квалифицировать ее как указанную без НДС.

Примечание: Данная позиция актуальна до 24.06.2014 (даты опубликования на сайте ВАС РФ Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 “О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость”). В ее обоснование суды в отдельных случаях ссылаются на п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 10.12.1996 N 9 “Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость”, а также п. 15 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 “Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда”. В данных письмах указано, что НДС нужно взыскивать сверх цены работ (товара), если он не был включен в расчет этой цены.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.09.2010 по делу N А70-14225/2009
“…Пунктами 4.1, 4.2 договора размер арендной платы в течение всего срока действия договора составляет 770 000 руб. Арендатор уплачивает арендную плату путем предварительной оплаты, ежемесячно, равными долями не позднее 5 числа текущего месяца в размере 70 000 руб.
Поскольку обязательства по внесению арендной платы с февраля 2009 года арендатором не исполнялись, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском о взыскании суммы долга и процентов за пользование чужими денежными средствами, включив в размер задолженности исчисленную сумму налога на добавленную стоимость.
При исследовании представленных доказательств судом первой инстанции установлено наличие неисполненных обязательств по внесению арендной платы ООО “Геотехпроект” перед ООО “УК “ДД Калита” в размере 630 000 руб.
Вместе с тем арбитражный суд, оценивая условия договора о размере арендной платы, пришел к выводу, что в сумму задолженности по арендной плате истец необоснованно включил налог на добавленную стоимость в размере 18% и снизил сумму взыскиваемой задолженности на стоимость указанного налога в размере 113 400 руб.
Апелляционный суд, изменяя решение суда в части взыскания арендной платы в размере 743 400 руб., в сумму которой вошла стоимость указанного налога, руководствовался статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 168 Налогового кодекса Российской Федерации.
Так, в силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В пунктах 1 и 2 статьи 168 Налогового кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров (работ, услуг) обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога. Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров (работ, услуг), исчисляется по каждому виду этих товаров (работ, услуг) как соответствующая налоговой ставке процентная доля указанных цен (тарифов).
Согласно пункту 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.1996 N 9 “Обзор судебной практики применения законодательства о налоге на добавленную стоимость” в силу императивного указания закона цена подлежит увеличению на сумму налога на добавленную стоимость, если в договоре не сделана оговорка о включении этого налога в соответствующую сумму.
Из договора аренды усматривается, что размер арендной платы определен без указания налога на добавленную стоимость.
Исследовав представленные в дело доказательства, и дав им оценку в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общими нормами Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и статьями 146 и 168 Налогового кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для взыскания суммы основного долга и суммы налога на добавленную стоимость сверх договорной цены…”

Изменение сумм арендной платы

В статье 614 ГК РФ изменение сумм арендных платежей урегулировано недостаточно подробно, в связи с чем на практике возникает множество вопросов, связанных, как правило, с процедурой проведения такого изменения. Предусмотренный законодателем п. 3 ст. 614 ГК РФ касается лишь ограничения на количество изменений размера арендной платы за год, однако ввиду неточности формулировки возникают споры и по применению этого пункта. При этом не ясно, распространяется ли данный пункт только на период действия договора или в том числе и на время фактического пользования имуществом.
Также споры возникают по поводу того, является ли та или иная формулировка в договоре надлежащим согласованием порядка изменения арендной платы.
Кроме того, интересна практика разрешения споров, связанных с формой таких изменений, необходимостью уведомления арендатора об изменении и изменением размера арендной платы за пользование государственным имуществом.

6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о толковании положений п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов.

Позиция 1. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.07.2015 N Ф01-2363/2015 по делу N А29-7099/2014
“…Муниципальное унитарное предприятие “Воргашорское транспортное управление” муниципального образования городского округа “Воркута” (далее – Предприятие) обратилось с иском в Арбитражный суд Республики Коми к обществу с ограниченной ответственностью “Единая эксплуатационная компания” (далее – Общество) о взыскании (с учетом уточнения) 1 149 829 рублей 09 копеек задолженности по договору аренды транспортных средств без экипажа от 17.01.2013 N 2-ар.
Решением Арбитражного суда Республики Коми от 23.12.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 16.03.2015, исковые требования Предприятия удовлетворены.
Ссылка заявителя на запрет изменения размера арендной платы в течение одного года действия договора противоречит разъяснениям, которые даны судам в пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” и согласно которым в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Из материалов дела следует, что 30.05.2013 арендодатель направил арендатору проект дополнительного соглашения об изменении размера ежемесячной арендной платы с 01 июля 2013 года. Со стороны ответчика дополнительное соглашение подписано со ссылкой “с протоколом разногласий”. Протокол разногласий и доказательства его направления арендодателю в дело не представлены, в связи с чем суды не установили, что разногласия касались размера арендной платы.
С июля 2013 года ответчик подписывал ежемесячные акты, исходя из измененного размера арендной платы без разногласий, что свидетельствует о его согласии с новым размером арендной платы и отсутствии неопределенности между сторонами по спорному вопросу.
Письмо Общества от 23.07.2014 о признании долга также свидетельствует об отсутствии спора по размеру арендной платы.
Материалы дела исследованы судом округа полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А33-13833/2012
“…В соответствии с частью 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
При этом судами обоснованно указано, что договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Помимо буквального толкования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, также и системное толкование нормы пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями статей 1, 10, 166, 179, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что установленный пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы и, соответственно, право чаще одного раза в год передавать преддоговорной спор на рассмотрение суда.
На основании изложенного вывод судов о том, что условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон, является правильным…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 14.10.2013 N Ф03-4766/2013 по делу N А51-21391/2011
“…Также апелляционный суд отклонил возражения ответчика о ничтожности условий соглашения от 14.04.2005 в части дважды измененного арендного платежа в течение одного года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Применение положения указанной нормы права разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которому данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Поскольку увеличение размера арендной платы с 01.01.2005 и с 26.08.2005 основано на взаимном соглашении сторон, подписанном 14.04.2005, то, как правильно отметил апелляционный суд, такое изменение пункту 3 статьи 614 ГК РФ не противоречит…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2015 N Ф05-17457/2015 по делу N А40-210074/2014
“…Как установлено судом апелляционной инстанции, между городом Москвой, от имени которого в настоящее время выступает Департамент городского имущества города Москвы (арендодатель), и ООО “Актера” (арендатор) заключен Договор аренды от 17.05.2007 N М-10-505889, прошедший государственную регистрацию, по условиям которого арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование на срок с 15.05.2007 по 13.05.2008 земельный участок с кадастровым N 77:10:02003:086, площадью 22 000 кв. м, с адресными ориентирами: г. Москва, г. Зеленоград, между городским прудом и 4-м микрорайоном, для проектирования и начала строительства аквапарка.
13.12.2013 между сторонами заключено дополнительное соглашение к указанному Договору аренды.
Приложением N 1 к дополнительному соглашению установлен размер годовой арендной платы в размере 7 790 788,50 руб.
Пунктом 1.4.1 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.01.2014 применяется при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб.
Пунктом 1.4.2 Приложения N 1 предусмотрено, что годовая арендная плата с 01.07.2014 применяется при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб.
Истец просит признать данные пункты Приложения N 1 к дополнительному соглашению недействительными в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что увеличение пунктами 1.4.1, 1.4.2 Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 с 01.01.2014 арендной платы при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 15 581 577 руб. и с 01.07.2014 при нарушении пункта 4.1.5 условий договора в размере 31 163 154 руб. не противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ.
В пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Установив, что увеличение размера арендной платы чаще одного раза в год предусмотрено соглашением от 13.12.2013, подписанным обеими сторонами, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу, что увеличение арендной платы, установленное оспариваемыми пунктами Приложения N 1 к дополнительному соглашению от 13.12.2013 соответствует требованиям статьи 614 ГК РФ.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных ООО “Актера” требований…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2014 N Ф05-4208/14 по делу N А40-63373/13-112-624
“…Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости оставления принятых по делу судебных актов без изменения в связи со следующим.
Как следует из содержания встречного иска, ООО “Наша сеть” ссылается на то, что дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 к договору аренды не соответствует требованиям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку им изменен размер арендной платы спустя 8 месяцев после заключения договора аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем, как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 21 Постановления от 17.11.2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
При таких обстоятельствах, основания полагать дополнительное соглашение N 1 от 31.05.2012 г. к договору аренды не соответствующим положениям пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации у судов не имелось.
Таким образом, суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.01.2014 N Ф05-17266/2013 по делу N А40-57575/12-40-530
“…14.04.2011 между ИП Кирюхиным Р.В. и ИП Нивельской Я.М. заключено дополнительное соглашение от N 1 к договору аренды от 01.12.2010 N 01/12-10, п. 4 которого установлена новая ставка арендной платы, которая составила 30 000 руб. и подлежала применению с 01.05.2011. Ставка арендной платы за последний месяц аренды (гарантийный депозит) в сумме 10 000 руб. осталась без изменения.
Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отмене решения Арбитражного суда города Москвы от 15.02.2013 в части признания п. 4 дополнительного соглашения от 14.04.2011 N 1 к договору аренды от 01.12.2010 N 01/12-10 недействительным, поскольку как разъяснено в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в ред. Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13) в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2011 N КГ-А40/7991-11 по делу N А40-60986/10-91-491
“…Между тем, истец полагает, что п. 1 дополнительных соглашений N 3 от 01.01.2007 г. и N 4 от 18.09.2007 г. к договору аренды N 21/63-99 являются недействительными в силу ничтожности, поскольку при подписании были нарушены положения п. 3 ст. 614 ГК РФ и размер арендной платы, предусмотренный договором аренды, изменен более одного раза в год.
Действительно, в соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ размер арендной платы не может изменяться чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором аренды.
Однако, пунктом 7.6 договора аренды N 21/63-99 установлено, что размер арендной платы может быть изменен исключительно путем соглашения сторон, оформленного в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями сторон.
Таким образом, условиями указанного договора предусматривалась возможность неограниченного внесения изменений в договор в течение одного года, в том числе в отношении размера арендной платы, при достижении соответствующего согласия сторон.
Поэтому, формулируя оспариваемые условия подписанных дополнительных соглашений N 3 и 4, стороны воспользовались своими предоставленными законом и договором правами и предусмотрели иную периодичность внесения арендных платежей…”

Постановление ФАС Московского округа от 22.06.2011 N КГ-А40/5915-11 по делу N А40-64626/10-91-530
“…Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 15 мая 1999 года между ЗАО “МНПО “СПЕКТР” (арендодатель) и ЗАО “АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ” (арендатор) был заключен договор аренды помещений N 22/63-99, предметом которого являлась передача истцу в аренду, сроком на 49 лет, нежилых помещений общей площадью 2 091,4 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Усачева, д. 35, стр. 1 для использования их для любых целей, прямо или косвенно связанных с бизнесом арендатора.
В соответствии с пунктом 7.1.1 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения N 3 от 01.01.2007 г., размер арендной платы за пользование помещениями определяется, исходя из следующего расчета:
– с 01.01.2007 г. до 31.05.2007 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 90,86 долл. США в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.06.2007 г. по 31.12.2007 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 2 800 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 4 200 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 5 600 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.07.2009 г. стоимость платы за пользование помещениями будет рассчитываться по следующему правилу: стоимость равна 50% от рыночной стоимости аренды арендуемых помещений по настоящему договору.
18 сентября 2007 года между ЗАО “МНПО “СПЕКТР” и ЗАО “АЙ энд АЙ ХОЛДИНГ” было заключено Дополнительное соглашение N 4 к указанному договору, в соответствии с которым пункт 7.1.1 был изложен в следующей редакции: размер платы за пользование помещениями определяется, исходя из следующего расчета:
– с 01.10.2007 г. по 31.12.2007 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 3 220 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.01.2008 г. по 30.06.2008 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 4 830 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.07.2008 г. по 30.06.2009 г. – стоимость платы за пользование помещениями составляет 6 440 руб. в год за 1 кв. м (в т.ч. НДС);
– с 01.07.2009 г. стоимость платы за пользование помещениями будет рассчитываться по следующему правилу: стоимость равна 55% от рыночной стоимости аренды арендуемых помещений по настоящему договору.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Из пункта 7.5 договора аренды N 22/63-99 от 15.05.1999 г. следует, что размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями.
Таким образом, стороны установили свой механизм изменения договора аренды в отношении размера арендной платы, в течение срока его действия, что соответствует правилам статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит норме пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом, судами обеих инстанций было установлено, что оспариваемые дополнительные соглашения были подписаны истцом без каких-либо замечаний, обоюдная воля сторон была направлена на изменение условий договора аренды N 22/63-99 в части установления нового размера арендной платы.
Вместе с тем, суды обеих инстанций, исходя из системного толкования норм пункта 3 статьи 614, статей 1, 10, 166, 179, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделали вывод о том, что установленный пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.
Судами обеих инстанций обоснованно отклонена ссылка истца на пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, которым разъяснено, что при применении судами пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, поскольку данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле.
Учитывая изложенное, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке решения и постановления, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.12.2010 N КГ-А40/13873-10,3 по делу N А40-20223\10-155-159
“…Судом первой и апелляционной инстанций обоснованно не принят довод ответчика о том, что дополнительные соглашения N 3 от 01.01.2007 г., N 4 от 18.09.2007 г. являются в силу ст. 168 ГК РФ недействительными (ничтожными) и не могут являться основанием для внесения арендатором арендной платы по измененным ставкам, поскольку в нарушение требований п. 4 ст. 614 ГК РФ указанными Дополнительными соглашениями размер арендной платы изменен чаще одного раза в год.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Суды правильно исходили из того, что такое договорное условие, вытекающее из положений п. 3 ст. 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ), который предполагает согласование действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Содержащаяся в п. 3 ст. 614 ГК РФ формулировка: “не чаще одного раза в год” относится к фразе: “в сроки, предусмотренные договором”, но не к фразе: “может изменяться по соглашению сторон”.
Суды исходя из системного толкования норм п. 3 ст. 614 ГК РФ, ст. ст. 1, 10, 166, 179, 421, 445 ГК РФ сделали обоснованный вывод о том, что установленный нормой п. 3 ст. 614 ГК РФ запрет ограничивает не право сторон в требуемой в подлежащих случаях форме достигать соглашения об изменении ранее заключенного между ними договора аренды, а право сторон определить в договоре аренды такие условия, при которых у них чаще одного раза в год могла бы возникнуть обязанность заключить соглашение об изменении ранее заключенного между ними договора аренды в части арендной платы.
Пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, которым разъяснено, что при применении п. 3 ст. 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, – не содержит указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения.
В пункте 7.5 договора аренды N 22\63-00 от 15 мая 1999 г. в пункте 7.6 договора аренды N 21\63-99 от 15 мая 1999 г. стороны определили, что размер арендной платы может быть изменен исключительно по соглашению сторон, оформленному в виде приложения к договору, подписанного надлежаще уполномоченными представителями. Таким образом стороны установили свой механизм изменения договоров аренды в течение срока их действия.
Судом первой и апелляционной инстанций установлены все обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы судов соответствуют имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального права…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2015 N Ф09-7128/15 по делу N А60-45156/2014
“…В обоснование встречных требований предприниматель ссылается на то, что комитетом по встречному иску дважды за год увеличен размер арендной платы, отсутствие государственной регистрации спорных дополнительных соглашений.
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из следующего.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором (п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 названного Кодекса).
Дополнительное соглашение от 23.04.2012 N 3 и дополнительное соглашение от 29.10.2012 N 4 подписаны предпринимателем, доказательств наличия разногласия сторон в части установления размере арендной платы суду не представлено. Кроме того, как следует из п. 5 соглашения от 29.10.2012 N 4, названное дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.
При указанных обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении встречного иска о признании недействительными дополнительных соглашений от 23.04.2012 N 3 и от 29.10.2012 N 4…”

Позиция 2. Размер арендной платы по соглашению сторон может изменяться не чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…11. При применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, указав, что пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса как не соответствующее закону (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Суд кассационной инстанции отменил решение, в иске отказал по следующим основаниям.
Спорным условием договора арендная плата установлена не в твердой сумме, а является определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа.
Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.
При таких обстоятельствах иск удовлетворению не подлежит.
В другом случае арендатор обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды, в котором ставка арендной платы была определена сторонами в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте.
В обоснование заявленного требования истец ссылался на то, что такое определение размера арендной платы противоречит статье 140 ГК РФ, согласно которой законным платежным средством является рубль, и части 3 статьи 614 Кодекса, так как влечет, по мнению истца, более частое изменение размера арендной платы.
Арбитражный суд отказал в удовлетворении иска.
Принимая решение, суд руководствовался пунктом 2 статьи 317 ГК РФ, в соответствии с которым в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах.
Поскольку такое определение суммы денежного обязательства не означает, что непосредственное исполнение денежного обязательства производится в иностранной валюте, довод истца о нарушении статьи 140 Кодекса является неосновательным.
В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В рассматриваемом случае установление ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления.
Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 N 8668/13 по делу N А82-3890/2012
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные этим договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Поскольку общество дважды принимало решения об увеличении размера платы за предоставление торгового места до истечения года с момента заключения договора, оно нарушило требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса…”

Определение ВАС РФ от 30.03.2011 N ВАС-3748/11 по делу N А40-35981/10-105-256
“…Между ЗАО “Русская транспортная компания” (арендодатель) и ОАО “Транстурсервис” (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15. Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Полагая, что у ответчика имеется задолженность за пользование имуществом, истец обратился в суд с иском.
Оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса доказательства, а также действительность условий договора аренды и дополнительного соглашения к нему, судебные инстанции установили, что ОАО “Транстурсервис” оплатило ежемесячные платежи и долг отсутствует.
При этом суды правильно применили положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”…”

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10.

Определение ВАС РФ от 08.06.2009 N 7103/09 по делу N А03-7687/2008-11
“…Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Судом установлено, что истец принял решение об увеличении размера арендной платы до истечения года с момента заключения договора субаренды, что является нарушением требования пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение Верховного Суда РФ от 12.05.2000 N 58Г00-8
“…Главой администрации Хабаровского края приняты указанные выше постановления, с отдельными положениями которых не согласно ХКОП и просит их признать недействительными как противоречащие ст. 614 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” и ст. 34 Конституции РФ.
В соответствии с ч. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, по частоте изменения арендной платы даже и при наличии соглашения сторон имеется приведенная выше императивная норма закона: не чаще одного раза в год, поэтому суд правильно признал положения п. 6.3 Постановления главы администрации Хабаровского края недействительными, поскольку она содержала условие изменение размера арендной платы в течение месяца.
При таком положении решение суда является законным и обоснованным, поэтому основания для его отмены не имеется…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 04.10.2011 по делу N А46-1438/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Управление Росимущества в соответствии с заключенным 05.05.2008 договором аренды N 167- ТУ находящегося в федеральной собственности земельного участка предоставило ФГУП ОНИИП (арендатор) в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 55:36:12 03 01:0011, местоположение которого установлено относительно 4-этажного кирпичного здания, имеющего почтовый адрес: г. Омск, ОАО, ул. Масленникова, 231, общей площадью 22 857,00 кв. м, для производственных целей в границах, указанных в плане участка, прилагаемом к договору.
Дополнительным соглашением от 01.11.2009, заключенным в связи с разделением земельного участка, внесены изменения в предмет договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, а также относительно размера арендной платы. Данным дополнительным соглашением размер арендной платы рассчитан, исходя из 2% от кадастровой стоимости земельного участка за год, и составляет за земельный участок: N 55:36:12 03 01:1043 – 134 869,31 руб. в год; N 55:36:12 03 01:1042 – 2 258 537,44 руб. в год.
Дополнительными соглашениями от 12.08.2009, 24.06.2010 стороны продлили срок действия договора по 12.04.2011.
Полагая, что ФГУП ОНИИП не в полном объеме исполнило обязательство по перечислению арендной платы, Управление Росимущества обратилось в суд с настоящими требованиями.
Арбитражный суд, проанализировав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства и приведенные сторонами доводы, пришел к выводу о ничтожности дополнительного соглашения от 01.11.2009 в части внесения изменений в пункт 3.1 договора аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ, как противоречащего положению пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказал в удовлетворении иска.
При этом арбитражные суды,…установили, что продлив договор аренды от 05.05.2008 N 167-ТУ на прежних условиях дополнительным соглашением от 12.08.2009 на срок менее одного года, стороны фактически заключили новый краткосрочный договор аренды, поэтому право на изменение условий договора о размере арендной платы могло возникнуть только с 12.08.2010, в этой связи, дополнительное соглашение от 01.11.2009 относительно изменения арендной платы противоречит законодательству…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 12.04.2012 по делу N А40-13163/10-3-93
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 23 июля 2008 года между ЗАО “Русская транспортная компания” (арендодатель) и ОАО “Транстурсервис” (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7, согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус “Кинг-лонг”, без оказания услуг по управлению им.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора аренды ежемесячный арендный платеж составляет 10 000 руб., в т.ч. НДС. Арендные платежи подлежат уплате арендатором не позднее пятнадцатого числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы и с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж составляет 70 000 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку по настоящему спору такое условие нарушено, суды пришли к правомерному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.04.2012 по делу N А40-78609/11-40-670
“…Судами установлено, что между ответчиком (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 08.10.2009 N 11, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование нежилые помещения, общей площадью 224,6 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, Ленинградский пр-т, д. 33а, этаж 1, в соответствии с поэтажным планом (Приложение N 1) и экспликацией (Приложение N 2), для использования под магазин одежды, а арендатор принимает его и обязуется вносить арендную плату за предоставленный объект в размере, сроки и порядке, определенные договором.
В соответствии с пунктом 5.1 названного договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет по 07.04.2014 года включительно.
Объект аренды передан арендодателем арендатору по передаточному акту от 15.12.2009.
Арендная плата, в соответствии с пунктом 3 договора составляющая 400 000 руб. в месяц, включающая в себя оплату коммунальных и эксплуатационных платежей, плату за пользование земельным участком, который занят арендуемым объектом, налоговые платежи, оплату услуг связи, увеличена дополнительным соглашением сторон N 1 от 01.10.2010 до 475 000 руб.
Суд установил, что арендодатель письмом от 08.04.2011 уведомил арендатора об увеличении с 01.06.2011 арендной платы до 522 500 руб. в связи с повышением с 01.01.2011 коммунальных и эксплуатационных услуг на 15%.
Приложенное к названному письму дополнительное соглашение N 2 от 08.04.2011 арендатором не подписано, 11.04.2011 им направлено письмо N 26 об отказе от подписания данного дополнительного соглашения по основанию, что действующим законодательством предусмотрено изменение размера арендной платы не чаще чем раз в год.
Также истцом не подписано представленное ответчиком дополнительное соглашение N 02 от 02.06.2011, согласно которому предлагалась к уплате арендная плата с 01.12.2011 в размере 675 000 руб.
Судами установлено, что действия ответчика, направленные на одностороннее расторжение договора в связи с отказом арендатора от повторного повышения арендной платы в течение одного года, противоречат статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 3 которой если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15621-10 по делу N А40-35981/10-105-256
“…Суд установил, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) 23.07.2008 заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 15, согласно которому первый предоставляет второму во временное пользование за плату транспортное средство.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем арбитражный суд первой инстанции, а с ним согласился суд апелляционной инстанции, пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2010 N КГ-А40/12576-10 по делу N А40-13163/10-3-93
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 7 от 23.07.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг.
Предмет аренды передан в пользование ответчику по акту приема-передачи от 23.07.2008 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
В данном случае указанное условие нарушено, в связи с чем суд кассационной инстанции приходит к выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 27.03.2012 по делу N А65-11865/2011
“…При заключении договора аренды арендная плата установлена сторонами в твердой сумме – 254 руб. за 1 кв. м, при этом пункт 4.4 договора предусматривал право на односторонне изменение арендодателем размера арендной платы при наличии определенных оснований (повышение коммунальных услуг, инфляции).
По смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Несмотря на требования указанной нормы арендодатель 08.11.2010 (по истечении 5 месяцев) уведомил об увеличении размера твердой ставки арендной платы до 742 руб. за 1 кв. м.
Кроме этого, согласно условиям заключенного договора размер арендной платы мог быть увеличен при наступлении определенных условий.
В отзыве на иск ООО “РИКАВЕРИ” указывало, что доказательств увеличения коммунальных услуг либо инфляции ООО СК “АРТЕКС” не представило, соответственно оснований для применения новых ставок не имеется.
В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” отражено, что при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (пункт 12 названного Информационного письма).
Таким образом, в данном конкретном случае арендодатель не вправе был в течение года изменять арендную плату по договору аренды, заключенному на неопределенный срок, которая была определена в твердом размере, в том числе при отсутствии доказательств об изменения стоимости коммунальных услуг (Определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2011 N 5642/11)…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2009 по делу N А57-22582/07
“…Ссылка истца на дополнительное соглашение от 09.11.2004 об изменении размера арендной платы признана судами первой и апелляционной инстанций несостоятельной, так как изменение арендной платы через 11 месяцев после первоначального ее установления противоречит действующему законодательству, а именно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В исковом заявлении истец указывал, что акт сверки взаиморасчетов, которым установлена задолженность ответчика, составлен с учетом арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 09.11.2004.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 06.03.2008 по делу N А49-3309/2007
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 10 сентября 2006 года между ОАО “Магазин N 173 “Универсам” и ООО “Фирма Омега-97” был заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных адресу: г. Пенза, проспект Победы, 124. Срок аренды сторонами установлен до 16.12.2011 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном порядке 26.01.2007 г. (л. д. 42 – 47, 50).
Пунктом 3.1.1 указанного выше договора стороны установили твердый размер арендной платы в сумме 549120 руб., без НДС – ежемесячно.
26 января 2007 года сторонами заключено дополнительное соглашение N 2 к Договору аренды нежилых помещений от 10.09.2006 г., которым размер арендной платы был увеличен до 576576 руб. в месяц…
Исходя из смысла пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Стороны в пункте 3.1.5 договора предусмотрели, что арендная плата может пересматриваться арендодателем, но не чаще одного раза в год, в связи с чем довод истца о правомерном изменении арендной платы в течение одного года несостоятелен (пункт 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Сторонами договора, как установлено судом, ставка арендной платы была установлена в твердом размере, соглашение об изменении этого размера сторонами подписано 27 января 2007 года.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций в полном соответствии с материалами дела пришли к выводу, что истец, указывая на наличие задолженности по арендной плате, сослался на увеличение арендной платы более одного раза в год.
Доводы кассационной жалобы изучены судом, однако они направлены на переоценку доказательств, что в компетенцию суда кассационной инстанции не входит, и поэтому не могут являться основанием для отмены судебного акта…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.09.2013 по делу N А56-55574/2012
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной”, при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере, законодатель запрещает изменять арендную плату в течение одного года действия договора.
Суд не принял во внимание указанные разъяснения и необоснованно удовлетворил требования истца о взыскании арендной платы, рассчитанной исходя из ставки арендной платы, измененной дополнительными соглашениями к договору аренды от 01.04.2010 N 1.
Поскольку судами нарушены нормы материального и процессуального права и неполно выяснены обстоятельства дела, обжалуемые судебные акты нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем они подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Позиция 3. В договор не может быть включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще чем раз в год. Такое условие является ничтожным.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 21.02.2011 N ВАС-9525/10 по делу N А75-10558/2009
“…Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой” пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, отличное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 28.08.2009 N Ф10-6163/08 по делу N А14-2547/2008/87-17
“…Отказывая в иске, суд первой инстанции свой вывод мотивировал тем, что в нарушение законодательства об аренде (п. 3 ст. 614 ГК РФ) в договоре аренды от 27.04.2005 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года; это условие договора является ничтожным и в итоге у ответчика отсутствует задолженность по арендной плате.
Суд кассационной инстанции согласен с выводами судов двух инстанций.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Пунктом 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002 года “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” предусмотрено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должны оставаться неизменными условия договора, предусматривающие твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Условие договора, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем один раз в год, является ничтожным как не соответствующее требованиям закона…”

6.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о толковании положения п. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год для договоров, заключенных на срок менее года (равный году), существует две позиции судов.

Примечание: Часть приведенных ниже судебных актов принята до внесения изменений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, п. 21 которого разъясняет, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон чаще одного раза в год.

Позиция 1. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 02.10.2018 N Ф03-4019/2018 по делу N А73-18033/2017
“…Как разъяснено в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
На основании приведенных обстоятельств, принимая во внимание условия договора, в частности пункты 2.1, 2.3, определяющие срок действия договора – с 29.06.2015 по 31.05.2016 (11 месяцев), приведенные нормы материального права, суды пришли к выводу о том, что изменение арендных платежей в течение данного периода (менее года) недопустимо, и как следствие признали действия истца по увеличению в одностороннем порядке размера арендной платы через 6 месяцев с даты начала действия договора и последующее поведение по определению размера арендной платы неправомерными…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.01.2011 N ВАС-17967/10 по делу N А40-13163/10-3-93
“…Судами установлено, что между обществом “РТК” и обществом “Транстурсервис” заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 23.07.2008 N 7, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство – автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т252КМ 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Отменяя решение суда первой инстанции и передавая дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
…в передаче дела N А40-13163/10-3-93 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 16.11.2010 по тому же делу отказать…”

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17969/10 по делу N А40-13159/10-54-60
“…Судами установлено, что между обществом “РТК” и обществом “Транстурсервис” заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 23.07.2008 N 10, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство – автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т225КМ 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 N 10, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
…в передаче дела N А40-13159/10-54-60 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать…”

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17966/10 по делу N А40-13169/10-60-78
“…Судами установлено, что между обществом “РТК” и обществом “Транстурсервис” заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 14.05.2008 N 3, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство – автобус МАН А32, государственный номер Р992ВО 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 2 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 14.05.2008 N 3, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, задолженность по договору аренды у общества “Транстурсервис” отсутствует.
…в передаче дела N А40-13169/10-60-78 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать…”

Определение ВАС РФ от 12.01.2011 N ВАС-17965/10 по делу N А40-13171/10-28-85
“…Судами установлено, что между обществом “РТК” и обществом “Транстурсервис” заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 14.05.2008 N 2, согласно которому истец предоставляет ответчику во временное пользование за плату транспортное средство – автобус МАН А32, государственный регистрационный знак Р988ВО 199.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 2 стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 ежемесячные арендные платежи в размере 70 000 руб.
Полагая, что ответчик принятые на себя обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнил, истец обратился с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 11 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Суды трех инстанций пришли к выводу о том, что изменение размера арендной платы по договору аренды, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а дополнительное соглашение является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, задолженность по договору аренды у общества “Транстурсервис” отсутствует, поскольку общая сумма платежей за аренду автотранспорта в период с 14.05.2008 по 15.04.2009 составляет 105 000 рублей при том, что ответчиком перечислено истцу 245 806 руб. 45 коп.
…в передаче дела N А40-13171/10-28-85 Арбитражного суда г. Москвы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 12.05.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2010 по тому же делу отказать…”

Определение ВАС РФ от 01.12.2010 N ВАС-15920/10 по делу N А40-35977/10-54-230
“…Исковые требования заявлены на основании статей 12, 309, 310, 395, 606, 614, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 7.1 договора аренды и мотивированы тем, что ответчик не исполнил обязанность по оплате арендных платежей за пользование объектом аренды, принадлежащим истцу на праве собственности, исходя из измененной (увеличенной) ставки арендной платы.
Отказывая в иске, апелляционный суд исходил из того, что в нарушение пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы изменен ранее, чем через год после заключения договора, в связи с чем увеличение арендной ставки и исчисление платежей исходя из нового размера, является неправомерным.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Отказывая в иске, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что изменение размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 г. N 11, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 27.08.2009 N ВАС-10734/09 по делу N А12-15393/08-С28
“…Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Поскольку договор аренды был заключен на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменен.
Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомерно изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.08.2011 N КГ-А40/9474-11 по делу N А40-76693/10-91-645, А40-74108/10-93-116
“…В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что при применении судам пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, поскольку данные разъяснения не содержат указания о его применении к случаям изменения размера арендной платы в результате достижения сторонами соответствующего соглашения по своей воле.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Учитывая, что договором субаренды недвижимости (нежилого помещения) от 13.08.2008 г. N 04-392/07/СБ04-00149/08, заключенным между сторонами спора, арендная плата установлена в твердом размере, нижестоящие суды с учетом требований пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления и поскольку в данном случае указанное условие нарушено, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 08.05.2009 года к договору субаренды об увеличении арендной платы с 01.06.2009 года в сумме 254 000 руб. в месяц как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2011 N КГ-А40/2126-11 по делу N А40-35983/10-6-304
“…Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению от 05.09.2008 N 20.
15.04.2009 арендатор возвратил арендодателю транспортное средство.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2008 к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.10.2008 ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Задолженность в размере 110 652 руб. 12 коп. и соответствующие проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки платежей заявлены ко взысканию в настоящем иске.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, арбитражный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2008 к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 N КГ-А40/2004-11 по делу N А40-35982/10-23-304
“…Судами обеих инстанций установлено, что 23 июля 2008 года между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 16 (далее – договор), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг, государственный регистрационный знак Т169КМ199, VIN: LA6R1YSJ98B100662. Срок договора стороны согласовали до 15.04.2009 г.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
По расчетам истца, о чем указано в исковом заявлении, за период с 23.07.2008 г. по 15.04.2009 г. сумма арендных платежей составила 597.903,22 руб. Ответчик оплатил часть долга в сумме 142903,22 руб. Задолженность в сумме 455.000 руб. и проценты за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки платежей заявлены ко взысканию в настоящем иске.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Примечание: Из Постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 N 09АП-28865/2010-ГК по делу N А40-13160/10-91-39 следует, что договор аренды транспортного средства был заключен до 15 апреля 2009 г., т.е. на срок менее года.

Постановление ФАС Московского округа от 16.03.2011 N КГ-А40/1709-11 по делу N А40-13160/10-91-39
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между ЗАО “Русская транспортная компания” (арендодатель) и ОАО “Транстурсервис” (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 9 от 23.07.2008 г., согласно которому арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату транспортное средство: автобус Кинг-лонг.
Дополнительным соглашением N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.08.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Заявляя исковые требования о взыскании суммы задолженности по арендной плате, истец со ссылкой на дополнительное соглашение от 01.08.2008 г. N 1 указывает на не надлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору от 23.07.2008 г. N 9. Задолженность ответчика, согласно расчету истца, составила 355 000 руб.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку указанная норма нарушена, суды пришли к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 1 от 01.08.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы, как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса.
Подлежащая уплате по договору N 9 от 23.07.2008 г. арендная плата правомерно определена судами, исходя из ставки арендной платы в размере 10 000 руб. в месяц…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.02.2011 N КГ-А40/856-11 по делу N А40-13164/10-109-116
“…Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению N 6 от 23.07.2008 г.
Согласно п. 4.1 и п. 4.2 договора ежемесячный арендный платеж составляет 10 000 руб., в том числе НДС. Арендные платежи подлежат уплате арендатором не позднее 15 числа каждого месяца путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя.
Дополнительным соглашением N 2 от 01.10.2008 г. к договору аренды стороны увеличили размер арендной платы, установив с 01.10.2008 г. ежемесячный арендный платеж в размере 70 000 руб. с учетом НДС.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере запрещено изменять ее размер в течение одного года действия договора.
Поскольку в данном случае указанное условие нарушено, апелляционный суд пришел к правильному выводу о недействительности в силу ничтожности на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнительного соглашения N 2 от 01.10.2008 г. к договору аренды об увеличении ставки арендной платы как не соответствующего пункту 3 статьи 614 Кодекса…”

Постановление ФАС Московского округа от 22.12.2010 N КГ-А40/15965-10 по делу N А40-13173/10-11-43
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления.
Следовательно, подписанное сторонами менее чем по истечении одного года с момента заключения договора аренды дополнительное соглашение от 01 августа 2008 года, изменяющее твердый размер арендной платы до 70 000 руб., противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и является ничтожным.
Таким образом, вывод судов обеих инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами является правильным…”

Постановление ФАС Московского округа от 06.12.2010 N КГ-А40/14817-10 по делу N А40-35978/10-85-252
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, размер арендной платы устанавливается в договоре при его заключении и дальнейшее изменение арендной платы возможно по взаимному согласию сторон в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм, способ) ее исчисления.
Следовательно, подписанное сторонами менее чем по истечении одного года с момента заключения договора аренды дополнительное соглашение от 01 августа 2008 года, изменяющее твердый размер арендной платы до 70 000 руб., противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ и является ничтожным.
Таким образом, вывод суда об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами является правильным…”

Постановление ФАС Московского округа от 02.12.2010 N КГ-А40/14830-10 по делу N А40-35979/10-85-251
“…Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно правовой позиции, отраженной в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Учитывая изложенное, судом сделан правильный вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 01.08.2008 N 1 к договору аренды от 23.07.2008 N 13 в части изменения размера арендной платы, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 23.07.2008 N 13 заключен на срок менее года.
Установив, что долг по арендной плате согласно условиям договора аренды от 23.07.2008 N 13 у ответчика отсутствует, суд сделал правильный вывод об отказе в удовлетворении иска.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно применил пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку условиями договора аренды предусмотрена возможность изменений условий договора по согласованию сторон, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку в договоре аренды от 23.07.2008 N 13 не предусмотрено условие об изменении арендной платы…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.10.2010 N КГ-А40/12999-10 по делу N А40-26633/10-160-156
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между ЗАО “РТК” (арендодатель) и ОАО “Транстурсервис” (арендатор) был заключен договор от 23.07.2008 N 8 аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению.
Пунктом 7.1 договора срок договора установлен с 23.07.2008 до 15.04.2009.
Дополнительным соглашением от 01.08.2008 N 1 к договору от 23.07.2008 N 8 внесены изменения в пункт 4.1 договора и установлено, что размер арендной платы составляет 70 000 руб.
В обоснование исковых требований о взыскании суммы долга истец сослался на дополнительное соглашение от 01.08.2008 N 1 и указал на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 23.07.2008 N 8.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
При применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (пункт 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 01.08.2008 N 1 к договору аренды от 23.07.2008 N 8 в части изменения размера арендной платы, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор аренды от 23.07.2008 N 8 заключен на срок менее года…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.10.2010 N КГ-А40/12505-10 по делу N А40-35977/10-54-230
“…В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной”, при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок ее исчисления.
Таким образом, в случае установления арендной платы в твердом размере, законодатель запрещает изменять арендную плату в течение одного года действия договора.
Апелляционный суд правильно исходил из того, что изменение установленного в твердой сумме размера арендной платы по договору аренды от 23.07.2008 г. N 11, заключенному сторонами на срок менее одного года, осуществлено с нарушением требований п. 3 ст. 614 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 03.06.2010 N КГ-А40/5115-10 по делу N А40-72145/09-40-513
“…Судом установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 01.02.2007 N 5 аренды нежилого помещения общей площадью 200,3 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, ул. Новинки, д. 31 для использования под кафе сроком действия с 01.02.2007 по 31.12.2007.
Согласно п. п. 3.1.1 и 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно авансом в срок не позднее 1 числа первого месяца с момента вступления договора в силу, вносить арендную плату за пользование помещением в размере 62.000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению от 27.03.2007 к договору аренды 01.02.2007 арендная плата с 01.04.2007 составляет 142.500 рублей.
В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, заключенного 01.01.2008 между сторонами на срок по 01.12.2008 ответчику по передаточному акту передано в аренду нежилое помещение площадью 206,4 кв. м по адресу: г. Москва, ул. Новинки, д. 31, находящееся в собственности истца.
Согласно п. п. 3.1.1 и 3.2 договора аренды арендатор обязан ежемесячно авансом в срок не позднее 1 числа первого месяца с момента вступления договора в силу, вносить арендную плату за пользование помещением в размере 62.000 рублей.
Согласно дополнительному соглашению от 30.06.2008 к договору аренды от 27.03.2007 арендная плата с 01.07.2008 составляет 142.500 рублей.
В качестве оснований своих исковых требований истец указывает на ненадлежащее исполнение ответчиком п. п. 3.1.1 и 3.2 договоров аренды от 01.02.2007 N 5, 01.01.2008 N 5, 01.12.2008 N 5, выразившееся в несвоевременной уплате арендных платежей, а также оплате аренды в размере меньшем, чем предусмотрено дополнительными соглашениями к договорам.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал указанные дополнительные соглашения ничтожными на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям ч. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оценив в соответствии со ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что ответчик оплачивал арендную плату в размере, определенном п. 3.1.1 договоров аренды (без учета дополнительных соглашений).
При таких обстоятельствах апелляционная инстанция обоснованно отменила решение суда первой инстанции в части взыскания долга по арендной плате, расторжении договора и выселении…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2012 по делу N А65-10909/2011
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор от 25.06.2009 N 160/09 аренды транспортного средства (с правом выкупа), по условиям которого ответчику во временное владение и пользование передано транспортное средство – RENAULT SR, 2009 года выпуска.
Согласно пункту 2.1 договора автомобиль предоставляется в аренду на срок 1 год.
Вместе с тем, взыскивая плату за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 в сумме 20 000 руб., исходя из размера арендной платы 5000 руб. в месяц, судебные инстанции не учли следующее.
При заключении договора аренды от 25.06.2009 арендная плата установлена сторонами в размере 2000 руб. в месяц.
Дополнительным соглашением от 18.05.2010 N 1 стороны увеличили размер арендной платы до 5000 руб.
По смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” отражено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Таким образом, изменение твердого размера арендной платы по договору аренды от 25.06.2009 N 160/09, заключенного на срок 1 год, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 ГК РФ (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11).
В связи с этим плата за пользование имуществом за период с 01.01.2011 по 30.04.2011 должна определяться исходя из установленного договором аренды размера 2000 руб. в месяц, что за спорный период составляет 8000 руб…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.06.2009 по делу N А12-15393/2008
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Следовательно размер арендной платы в период действия договора, заключенного на срок менее одного года, не подлежит изменению…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.06.2010 по делу N А13-897/2008
“…Как следует из материалов дела, ООО “Энерго КС” (арендодатель) и ООО “МП “Прогресс” (арендатор) заключили договор от 24.08.2007 аренды недвижимого имущества, перечисленного в пункте 1.1 и находящегося по адресу: город Вологда, улица Машиностроительная, дом 43.
В соответствии с пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование имуществом с 28.06.2007 по 15.09.2007 составляет 175 руб. (в том числе НДС 18% – 31 руб. 50 коп.) в месяц за 1 кв. м общей площади арендуемого недвижимого имущества (в соответствии с данными об общей площади, указанными в пункте 1.1 настоящего договора).
Согласно пункту 3.2 договора аренды с 15.09.2007 арендная плата за недвижимое имущество устанавливается в размере 350 руб. (в том числе НДС 18% – 63 руб.) за 1 кв. м в месяц.
Апелляционный суд, исходя из буквального толкования условий пункта 3.2 договора аренды, установил, что в части взыскания неустойки суд первой инстанции вышел за пределы заявленных ООО “Энерго КС” требований. Кроме того, признал данный пункт договора не подлежащим применению, поскольку рассматриваемый договор заключен на срок менее года, а установленное с 15.09.2007 повышение размера арендных платежей противоречит пункту 3 статьи 614 ГК РФ. Размер задолженности в сумме 13 613 585 руб. 32 коп. признан апелляционным судом обоснованным и подлежащим взысканию с ООО “МП “Прогресс”.
Размер арендных платежей обоснованно взыскан с ответчика исходя из пункта 3.1 договора. Поскольку пункт 3.2 указанного договора устанавливает размер арендной платы, подлежащей перечислению после срока действия договора, то условия этого пункта применению не подлежат…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.12.2012 по делу N А32-2522/2012
“…Как видно из материалов дела, Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) 01.02.2011 заключили договор N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение N 1 общей площадью 18,3 кв. м, расположенное по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора).
В соответствии с пунктом 2.1 договора срок его действия определен сторонами с 01.02.2011 по 31.12.2011.
В пункте 6.1 договора стороны установили, что общая стоимость аренды объекта составляет 12 810 рублей за календарный месяц пользования.
Дополнительным соглашением от 21.03.2011 размер арендной платы по договору увеличен с 01.06.2011 и составил 16 470 рублей 00 копеек за календарный месяц пользования.
7 апреля 2011 года Ширинян С.Л. (арендодатель) и Никитина О.Н. (арендатор) заключили договор N 2, по условиям которого ответчику предоставлены во временное владение и пользование нежилые помещения N 2 и 3 общей площадью 17 кв. м, расположенные по адресу: Краснодарский край, Красноармейский район, ст. Полтавская, ул. Коммунистическая, 234, строение литера А (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 07.04.2011 по 06.03.2012 (пункт 2.1 договора).
В пункте 6.1 договора от 07.04.2011 согласован размер арендной платы в сумме 11 900 рублей за календарный месяц.
Дополнительным соглашением от 08.04.2011 размер арендной платы по договору с 01.06.2011 изменен до 15 300 рублей за календарный месяц пользования (т. 1, л.д. 30).
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Таким образом, изменение первоначально согласованного твердого размера арендной платы по договорам от 01.02.2011 N 1 и от 07.04.2011 N 2, заключенным на срок до одного года, осуществлено с нарушением требований пункта 3 статьи 614 Кодекса (определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.12.2010 N ВАС-15920/10, от 13.01.2011 N ВАС-17967/10, от 30.03.2011 N ВАС-3748/11, от 01.02.2012 N ВАС-11982/11).
В связи с этим плата за пользование имуществом в период, заявленный истцом, должна определяться исходя из первоначально согласованного сторонами размера (по договору от 01.02.2011 N 1 – 12810 рублей в месяц; по договору от 07.04.2011 N 2 – 11 900 рублей в месяц).
С учетом внесенных ответчиком платежей суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что обязательства Никитиной О.Н. по названным договорам прекращены в связи с надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Кодекса).
При таких обстоятельствах решение от 08.06.2012 об отказе в удовлетворении иска является верным…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 N Ф09-5670/10-С6 по делу N А71-14477/2009
“…Обществом “Главрыба” (арендатор) и обществом “Айкай” (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 N 310/2009, согласно которому обществу “Айкай” во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.
В письме от 08.06.2009 N 162 общество “Главрыба” сообщило обществу “Айкай” о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп.
Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом “Айкай” в полном объеме, общество “Главрыба” обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учетом внесенных обществом “Айкай” платежей, произвели перерасчет задолженности общества “Айкай”…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.11.2005 N А09-2622/05-19
“…Как усматривается из материалов дела, 21.03.2004 между ООО “ОлимпИнвест” (арендодатель) и ОАО “ПССФ” (арендатор) были заключены договоры аренды N 12 и N 13.
По договору аренды N 13 во временное владение и пользование было передано складское помещение площадью 500 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проезд Московский, д. 15, арендная плата по договору установлена в размере 25154 руб., в том числе основная арендная плата – 22000 руб. и дополнительная арендная плата – 3154 руб.
Срок действия указанных договоров определен сторонами с 21.03.2004 по 31.12.2004.
Пунктами 4.6 и 4.7 договоров N 12 и N 13 предусмотрено, что размер основной арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал, а размер дополнительной арендной платы будет изменяться арендодателем в одностороннем порядке один раз в квартал до 1 числа каждого квартала.
Ссылаясь на то, что изменениями N 1 от 10.04.2004, N 7 и N 8 от 01.05.2004, N 2 от 01.07.2004, изменением б/н от 01.10.2004, вносимыми в вышеназванные договоры, арендная плата по ним увеличивалась с нарушением действующего законодательства, в результате чего арендатором за период с 21.03.2004 по 17.11.2004 было излишне уплачено 91553 руб. 56 коп., ОАО “ПССФ” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд области обоснованно руководствовался следующим.
Согласно п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку договоры аренды N 12 и N 13 были заключены на срок менее года, то изменение арендной платы по ним противоречит п. 3 ст. 614 ГК РФ, что в силу ст. 168 ГК РФ влечет ничтожность п. 4.6 и п. 4.7 названных договоров…”

Позиция 2. Размер арендной платы по договору, заключенному на срок менее одного года (равный году), может быть изменен дополнительным соглашением сторон с начала действия договора, но не может быть изменен в одностороннем порядке арендодателем.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2009 по делу N А28-3299/2009-173/7
“…Как усматривается из материалов дела и установил суд, ЗАО “Вятская энергетическая компания” (арендодатель) и ООО “Мебельная фабрика “Лотус” (арендатор) заключили договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 здания с бытовыми помещениями (корпус 1) с тремя промышленными площадками общей площадью 4 634,9 квадратного метра, расположенного по адресу: город Киров, улица Народная, 28.
В пункте 3.1 договора контрагенты согласовали ежемесячный размер арендной платы в сумме 580 984 рублей 72 копеек.
Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть заменена арендодателем в одностороннем порядке при изменении реально складывающихся цен, а также других факторов, оказывающих влияние на оценочную стоимость, в составе, характеристике и стоимости передаваемого здания. Арендодатель должен письменно предупредить об этом арендатора не менее чем за 20 дней до введения нового размера арендной платы.
Контрагенты определили, что договор вступает в силу с 01.02.2008 и действует в течение 11 месяцев (пункт 5.1 договора).
Дополнительным соглашением от 07.02.2008 N ДА-2008/1 стороны изложили пункт 3.1 договора в новой редакции, согласно которой на момент подписания договора ежемесячный размер арендной платы составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Уведомлением от 23.09.2008 N 18 арендодатель сообщил арендатору об увеличении с 15.10.2008 ежемесячного размера арендной платы до 741 627 рублей.
В настоящем случае договор аренды от 01.02.2008 N ДА-2008/1 заключен на срок менее года, поэтому размер арендной платы по договору не мог быть изменен в силу прямого запрета, установленного пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. На этом основании суд обоснованно не учитывал размер арендной платы, указанный в уведомлении от 23.09.2008 N 18, при расчете задолженности.
Таким образом, суд обоснованно определил, что ежемесячный размер арендной платы в течение действия названного договора составил 644 893 рубля 04 копейки без НДС.
Материалами дела подтвержден факт неисполнения ответчиком обязанности по внесению арендных платежей, поэтому суд обоснованно взыскал с должника 3 178 171 рубль 19 копеек задолженности по арендной плате за период с ноября 2008 года по 26.03.2009…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2011 по делу N А42-642/2011
“…Как следует из материалов дела, Предприниматель (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 14.05.2010 N 001 аренды нежилого помещения площадью 87,4 кв. м, находящегося на первом этаже многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: г. Мурманск, ул. Зои Космодемьянской, д. 4, для использования под интернет-клуб сроком по 31.12.2010.
Согласно пункту 3.1 договора размер арендной платы составляет 32 000 руб.
Согласно дополнительному соглашению от 15.05.2010 к договору от 14.05.2010 N 001 пункт 3.1 договора изложен в следующей редакции: “Размер арендной платы по договору согласован сторонами и составляет 72 000 руб.”.
Ссылаясь на недействительность дополнительного соглашения от 15.05.2010, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, заявив требование о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, полученного по недействительной сделке.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции не установил оснований для признания дополнительного соглашения от 15.05.2010 недействительной сделкой, сославшись на принцип свободы договора, установленный пунктом 1 статьи 421 ГК РФ.
Суд апелляционной инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру, сделав вывод о том, что условия дополнительного соглашения от 15.05.2010 к договору аренды от 14.05.2010 N 001, применению не подлежат как противоречащие пункту 3 статьи 614 ГК РФ, поскольку спорный договор аренды заключен на срок менее года.
Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления, в течение года должно оставаться неизменным.
Из условий договора аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010) следует, что сторонами была согласована арендная плата в размере 72 000 руб. в месяц.
Поскольку арендная плата вносилась арендатором в размере, установленном договором аренды от 14.05.2010 N 001 (в редакции дополнительного соглашения от 15.05.2010), и им не оспоренном, это свидетельствует о выраженном конклюдентными действиями согласии арендатора с новой редакцией пункта 3.1 договора.
При таких обстоятельствах, вывод апелляционного суда о том, что дополнительным соглашением от 15.05.2010 предусмотрено неоднократное увеличение арендной платы в течение одного года, что не соответствует пункту 3 статьи 614 ГК РФ, нельзя признать правомерным.
Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что, поскольку суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства, применил подлежащие применению нормы материального права и не допустил нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену принятого решения, у апелляционного суда не было оснований для его отмены…”

6.3. Вывод из судебной практики: Если законом или договором предусмотрена возможность арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке, он может делать это без подписания дополнительного соглашения с арендатором не чаще одного раза в год.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…21. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 N Ф05-15294/2014 по делу N А40-54476/14
“…Согласно пункту 6.1 договора с учетом положений договора аренды, заключенного между сторонами 28.12.1993 N 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора.
Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора).
Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчета и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора N 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы.
Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора N 20/155 от 23.07.2008, пришел к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (на что ссылается истец), в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.02.2018 N Ф07-15278/2017 по делу N А56-46281/2016
“…Договором предусмотрено, что в случае изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Ленинградской области, Муниципального образования, уровня инфляции, регулирующих исчисление размера арендной платы, арендодатель вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы (пункт 3.1); в случае невнесения арендатором платежей в установленные сроки начисляются пени в размере 0,5% от суммы арендной платы за месяц за каждый день просрочки (подпункт 4.2.1); арендодатель вправе изменять без согласования с арендатором размер арендной платы не чаще одного раза в год (подпункт 5.1.3); вносимые в договор дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениями, кроме случая в пункте 3.1 и подпункте 5.1.3 (пункт 6.1).
В связи с принятием Советом депутатов Муниципального образования решения от 20.12.2012 N 79 “Об установлении базовой ставки годовой арендной платы за один квадратный метр нежилой площади на 2013 год” Комитет уведомлением от 26.12.2012 известил Слинко Д.Н. об увеличении с 01.03.2013 арендной платы до 5 237 руб. (без НДС).
Уведомлением Слинко Д.Н. был извещен об увеличении с 01.08.2014 размера ежемесячной арендной платы (с учетом НДС) до 44 557,63 руб.
Основанием для изменения арендодателем в одностороннем порядке арендной платы послужило то, что в соответствии с решением Совета депутатов Муниципального образования от 09.04.2014 N 14 “О внесении изменений в Положение о сдаче в аренду нежилого фонда муниципальной собственности муниципального образования “Город Коммунар” арендная плата за пользование нежилым фондом Муниципального образования определяется по результатам рыночной оценки, а согласно отчету об оценке величины рыночной арендной платы от 26.05.2014 N 43-1/14, составленному обществом с ограниченной ответственностью “Северо-западное проектно-экспертное бюро”, рыночная арендная плата за помещение в месяц составляет 37 760,7 руб. (без НДС).
Слинко Д.Н., не согласившись с указанным в Уведомлении размером арендной платы, в 2015 г. обратился в Комитет с заявлением о ее перерасчете, в обоснование которого представил отчет общества с ограниченной ответственностью “Оценочная фирма ГАРАНТИЯ” от 22.05.2015 N Н02975 (далее – отчет N 2), согласно которому ежемесячная арендная плата за пользованием помещением должна составляет 23 672 руб. без учета НДС.
По результатам совещания, проведенного 21.10.2015 с участием Слинко Д.Н., бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования было принято оформленное протоколом N 5 решение, согласно которому Комитет обязывался производить расчет арендной платы по договору в соответствии с отчетом N 2.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Из содержания пунктов 3.1 и 6.1 договора следует, что Комитет в случае изменения нормативно-правовых актов Муниципального образования, регулирующих исчисление размера арендной платы, вправе изменять размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке не чаще одного раза в год без подписания дополнительного соглашения к договору; новый размер платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Поскольку Комитет произвел увеличение размера арендной платы в соответствии с пунктами 3.1 и 6.1 договора, то заключения со Слинко Д.Н. дополнительного соглашения к договору об этом не требовалось.
Как следует из материалов дела и установлено судом, Уведомление об увеличении арендной платы, скорректированной решением бюджетной комиссией Совета депутатов Муниципального образования от 21.10.2015, получено Слинко Д.Н. через своего сотрудника 03.06.2014.
При расчете задолженности ответчика Комитет правильно исходил из размера арендной платы, действовавшей до 31.07.2014 (5237 руб.) и арендной платы, действовавшей с 01.08.2014 (23 672 руб.).
Поскольку Слинко Д.Н. в материалы дела не представил доказательства погашения задолженности по арендной плате, образовавшейся за период с 01.04.2013 по 15.03.2016, то суд первой инстанции правомерно требование Комитета о взыскании 382 007 руб. арендной платы удовлетворил…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13.02.2018 N Ф07-16777/2017 по делу N А05-4725/2017
“…Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер платы за здание может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год. Об изменении размера платы за здание по договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее чем за один месяц. Подписание дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Письмом от 20.09.2016 N 003-07/1096 Администрация уведомила Общество о повышении размера ежемесячной арендной платы с 06.11.2016 до 366 186 руб. 44 коп. (без налога на добавленную стоимость) за здание и 12 000 руб. за земельный участок. Письмо получено Обществом 04.10.2016.
Арендная плата за пользование зданием и земельным участком установлена по результатам ее рыночной оценки в соответствии с отчетом общества с ограниченной ответственностью “Проф-оценка” от 22.07.2016 N 780/5-16рс.
Общество, не согласившись с увеличением размера арендной платы, ежемесячные платежи производило в размере, предусмотренном договором.
В связи с внесением арендных платежей не в полном объеме Администрация направила в адрес Общества письмо от 05.12.2016 N 119-06/12465 с требованием об уплате образовавшейся задолженности и пеней.
Разрешая спор, суды, проанализировав содержание пункта 3.4 договора, в соответствии со статьями 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и с учетом разъяснений, изложенных в пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73), в пункте 14 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 “О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении”, пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в заявленном размере.
При этом судами учтено следующее. Возможность изменения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке установлена пунктом 3.4 договора. Администрация, увеличивая размер арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы за пользование зданием и земельным участком, реализовала свое право, предоставленное договором. Уведомление об изменении платы ответчиком было получено. Доказательств того, что одностороннее увеличение арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, не представлено. Суды, приняв во внимание заключенные ответчиком договоры субаренды, констатировали отсутствие доказательств злоупотребления арендодателем своим правом, являющихся основанием для применения положений статьи 10 ГК РФ в силу пункта 22 постановления Пленума N 73.
Поскольку ответчик не представил доказательства надлежащего исполнения обязательств по внесению арендной платы в размере, указанном в уведомлении Администрации, суды в соответствии со статьями 309, 310, 330, 424, 614 ГК РФ удовлетворили исковые требования.
Довод подателя жалобы об отсутствии у Администрации оснований для увеличения размера арендной платы отклонен судами обеих инстанций как основанный на неверном толковании общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и изменении договора, а также специальных норм, регулирующих арендные отношения, и ошибочном толковании условий договора от 23.10.2015 N 160/15Л.
Между тем арендодатель, изменяя размер арендной платы в соответствии с рыночными показателями, действовал в рамках положений пункта 3.4 договора и пункта 3 статьи 614 ГК РФ.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 постановления Пленума N 73, пункт 3 статьи 614 ГК РФ является диспозитивной нормой и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
В данном случае действия Администрации не противоречат позициям, изложенным в пунктах 20 – 22 постановления Пленума N 73.
Ссылка на отсутствие государственной регистрации изменения арендной платы не принимается, поскольку такая регистрация не требуется…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.04.2016 N Ф07-226/2016 по делу N А13-8324/2015
“…Как следует из материалов дела, ООО “ГК “ОКОР” (арендодатель) и ООО “ОКОР” (арендатор) заключили договор от 01.12.2011 N 471/07-11-А/06А аренды нежилых помещений общей площадью 829,03 кв. м (приложения 1 и 2), находящихся в здании по адресу: г. Вологда, ул. Горького, д. 91.
Арендная плата может быть пересмотрена арендодателем в связи с изменением площадей, цен, тарифов и в других случаях путем письменного извещения арендатора за 30 дней (пункт 4.2 договора).
Уведомлением от 26.11.2014 арендодатель сообщил арендатору о повышении арендной платы с 01.01.2015 до 400 руб. за 1 кв. м в месяц. К уведомлению приложены два экземпляра дополнительного соглашения к договору.
Однако арендатор не согласился с новым размером арендной платы и продолжил вносить ее в прежнем размере.
Указанные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 21 постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление N 73), данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Судами установлено, что с 2012 года по 2014 год размер арендной платы в одностороннем порядке не повышался.
С учетом приведенных норм и материалов дела суды пришли к выводу о наличии у арендатора задолженности по арендной плате за период с 01.01.2015 по 06.05.2015 в размере 327 892 руб. 70 коп.
В связи с изложенным исковые требования удовлетворены правомерно…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2017 N Ф09-11761/16 по делу N А60-10645/2016
“…В силу пункта 3.2 договора размер арендной платы может быть пересмотрен по соглашению сторон, а также арендодателем в одностороннем порядке, с учетом изменяющейся конъюнктуры рынка, но не более одного раза в год. Кроме того, основанием для изменения арендной платы по договору является введение в действие правовых актов, устанавливающих иной порядок определения размера арендной платы.
Уведомлением от 28.04.2012 N 141/4-4521 арендатор был проинформирован об увеличении размера арендной платы, определенного на основании отчета об оценке федерального государственного унитарного предприятия “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации” от 20.12.2011; по условиям дополнительного соглашения от 09.01.2013 арендная плата устанавливалась в размере 116 628 руб. 08 коп.
Уведомлением от 20.02.2015 N 141/4-2090 до арендатора была доведена информация об увеличении размера арендной платы до 137 285 руб. 33 коп. соответствии с отчетом об оценке N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001, а также необходимости подписания дополнительного соглашения к договору.
Впоследствии на основании уведомления от 18.05.2015 N 141/14-6024 размер арендной платы изменен до 111 132 руб. 50 коп. с учетом письма федерального государственного унитарного предприятия “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации” от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды с учетом охранных обязательств.
Общество “Фирма “Уралстроймаркет”, не согласившись с изменением в одностороннем порядке размера арендной платы, выраженным в названном уведомлении, обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из того, что условиями договора предусмотрено право арендодателя изменять размер годовой арендной платы в одностороннем порядке, в том числе в случае изменения конъюнктуры рынка.
В соответствии с п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Вместе с тем из положений ст. 310 Кодекса следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Исходя из изложенного, суды первой и апелляционной инстанций, оценив условия п. 3.2 договора аренды, пришли к обоснованному выводу о том, что в рассматриваемом случае арендодатель может в одностороннем порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости аренды (конъюнктуры рынка).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили:
что согласно уведомлению от 20.02.2015 N 141/4-2090 размер арендной платы был увеличен до 137 285 руб. 33 коп. на основании отчета об оценке; в отчете об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 указано, что рыночная стоимость права пользования нежилыми помещениями общей площадью 188,6 кв. м, расположенными на 1 этаже в здании, находящемся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Куйбышева, 48, корпус Г, по состоянию на 15.12.2014 составляет 1 647 424 руб.; в соответствии с уведомлением от 18.05.2015 N 141/14-6024 было произведено изменение размера арендной платы до 111 132 руб. 50 коп. на основании отчета об оценке от 14.01.2015 N 6600/27.11.14/141015-2223-100/Ю-6-Ф/0001 и письма федерального государственного унитарного предприятия “Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – федеральное бюро технической инвентаризации” от 08.05.2015 N Ф-66/1129 о корректировке стоимости права пользования объектом аренды.
При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости аренды по сравнению с предыдущим периодом пользования, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения арендной платы чаще чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено арендодателем в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.11.2014 N Ф09-7086/14 по делу N А60-44315/2013
“…Арендодатель уведомлением от 27.12.2012 N 1062/12 известил арендатора об изменении арендной платы с 01.01.2013 по договору от 08.10.2007 N 07-1/07-04 в соответствии с заключением независимого оценщика из расчета 452 руб. за 1 кв. м арендуемых помещений в месяц с учетом НДС.
Уведомление об изменении арендной платы получено арендатором 29.12.2012.
Общество “УЗТМ”, полагая, что указанное уведомление противоречит требованиям закона и условиям договора, обратилось в суд с соответствующими требованиями.
Положения п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год, если иное не предусмотрено договором.
В пункте 21 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в ред. постановления от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Суды, проанализировав п. 6.4 договора, признали, что условиями данного пункта предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке изменить размер арендной платы при наличии предусмотренных договором оснований, в частности при изменении рыночной стоимости объекта аренды (конъюнктуры рынка).
При указанных обстоятельствах суды признали доказанным факт увеличения рыночной стоимости спорного имущества по сравнению с предыдущим периодом пользования этим имуществом, то есть изменение конъюнктуры рынка, и, учитывая отсутствие доказательств изменения учреждением арендной платы чаще, чем один раз в год, пришли к обоснованному выводу о том, что увеличение арендной платы осуществлено учреждением в соответствии с требованиями закона и условиями договора аренды, предусмотренными п. 6.4 данного договора…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 16.05.2016 N Ф10-1242/2016 по делу N А64-2800/2015
“…Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по уплате арендных платежей, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что при разрешении настоящего спора суды, дав оценку обстоятельствам дела, в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ и руководствуясь положениями действующего законодательства об аренде, пришли к обоснованному выводу о частичном удовлетворении исковых требований.
Так, в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (ст. 310 ГК РФ), то по смыслу п. 3 ст. 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Условиями п. 4.3 данного договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение арендной платы в одностороннем порядке, но не чаще чем 1 раз в год, с обязательным уведомлением арендатора не менее чем за 10 дней до предстоящего изменения.
Об увеличении арендной платы с 01.02.2014 до 9 022 руб. 74 коп. (в том числе НДС 1 376 руб. 35 коп.) с учетом включения в вышеуказанную сумму компенсации затрат на коммунальные услуги, отопление и электроэнергию ПАО “Ростелеком” уведомило ИП Храмцова М.Л. письмом от 26.12.2013г, которое получено ответчиком 15.01.2014, что подтверждается соответствующим почтовым уведомлением.
Таким образом, в соответствии с п. 4.3 договора измененным размер арендной платы следует считать с 01.02.2014, в связи с чем представленный истцом расчет задолженность по арендным платежам по состоянию на 01.07.2015 в размере 138 620 руб. 87 коп. апелляционной инстанцией признан неверным.
С учетом вышеуказанных обстоятельств задолженность ответчика по договору аренды за период с 20.04.2010 по 31.01.2014 составляет 252 692 руб. 33 коп., из расчета ежемесячной суммы арендных платежей 5 570 руб., а с 01.02.2014 по 30.06.2015 составляет 153 386 руб. 58 коп. (9 022 руб. 74 коп. x 17 месяцев).
С учетом уплаченной ответчиком за период с 20.04.2010 по 30.06.2015 суммы в размере 336 737 руб. 33 коп. задолженность за указанный период равна 69 341 руб. 58 коп. (252 692 руб. 33 коп. + 153 386 руб. 58 коп. – 336 737 руб. 33 коп.), которая в силу положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ и подлежит взысканию с ответчика…”

6.4. Вывод из судебной практики: Распространение увеличенного размера арендной платы на период до подписания соглашения об изменении арендной платы не означает изменения размера арендной платы с начала этого периода (для целей исчисления 1 года для изменения арендной платы).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.08.2009 N Ф04-5232/2009(18744-А70-38) по делу N А70-8462/2008
“…В июле 2008 ФГУП “Стройтранс” N 1″ на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендованного недвижимого имущества направлено ООО “Цветы Сибири” дополнительное соглашение от 24.07.2008, в котором размер арендной платы был изменен с 01.04.2008 и составил 34 220 руб. в месяц.
Отказ ответчика от подписания дополнительного соглашения и уклонение от арендных платежей по увеличенной ставке, послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском…
Суд апелляционной инстанции, оценив положения договора от 14.03.2003 N 2529 (с учетом дополнительных соглашений) в совокупности и взаимной связи, пришел к выводу о возможности изменения арендной платы арендодателем не чаще одного раза в год на основании предоставленного арендатором отчета независимого оценщика о рыночной стоимости имущества. Соответствующее изменение в договор должно оформляться дополнительным соглашением, договор не предусматривает одностороннего изменения размера арендной платы по уведомлению арендатора.
Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Как видно из материалов дела и установлено апелляционным судом, последнее изменение ставки арендной платы по договору было произведено арендодателем 06.12.2007 (дополнительное соглашение от 06.12.2007). Распространение действия измененной арендной ставки на предыдущий период с 01.04.2007, как правильно указал апелляционный суд, является согласием арендатора на данные условия и не означает, что арендодатель изменил ставку арендной платы с 01.04.2007.
Исходя из этого, вывод суда, что истец в нарушение части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации в одностороннем порядке увеличил ставку арендной платы до истечения года после последнего ее изменения, является правомерным…”

6.5. Вывод из судебной практики: Заключение дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения, определяющего размер платы за пользование земельным участком по ст. 654 ГК РФ, не является изменением арендной платы в смысле п. 3 ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.10.2009 по делу N А53-11166/2008
“…По мнению заявителя, оспариваемое соглашение противоречит пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), определяющему, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления…
Согласно пункту 3 статьи 614 Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Заключение оспариваемого дополнительного соглашения, определяющего в соответствии со статьей 654 Кодекса размер платы за использование соответствующей части земельного участка, не свидетельствует о нарушении правила о допустимой периодичности изменения арендных платежей…”

6.6. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по ставкам, измененным после прекращения договора аренды, до фактического возврата арендатором имущества существует две позиции судов.

Позиция 1. Изменение ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, является основанием для взыскания с арендатора платы за фактическое пользование имуществом по этим новым ставкам.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.06.2010 по делу N А33-10390/2009
“…Учитывая, что срок договора аренды N 260А от 31.03.2002 согласно пункту 1.2 истек 31.12.2002, арендатором уведомление о намерении заключить договор на новый срок в адрес арендодателя не направлялось, то судебные инстанции правомерно пришли к выводу о том, что договор аренды N 260А 31.03.2002 прекратил свое действие.
Как объективно подтверждается материалами дела, ответчик в спорный период пользовался помещениями без заключения договора аренды, а также не заключал договоры на оплату эксплуатационных и коммунальных расходов по содержанию нежилых помещений.
Сумма неосновательного обогащения обоснованно рассчитана исходя из базовой стоимости нового строительства одного квадратного метра объекта муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, которая установлена для определения арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом за соответствующий период.
Таким образом, в соответствии со статьями 1102, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации судебные инстанции пришли к правильному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании с ответчика суммы неосновательного обогащения в размере 299 487 рублей 83 копеек, а также о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 380 рублей 70 копеек.
Ссылка заявителя на то, что арендная плата должна исчисляться в размере, установленном договором аренды N 260А от 31.03.2002, а не с учетом стоимости нового строительства одного квадратного метра муниципального нежилого фонда г. Зеленогорска, необоснованна, поскольку договор аренды N 260А от 31.03.2002 прекратил свое действие…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.05.2007 по делу N А05-10158/2006-30
“…Поскольку срок действия договора истек, доказательств, подтверждающих, что арендатор за месяц до окончания срока действия договора направил арендодателю сообщение о своем желании продлить его на новый срок, в деле нет, а Университет направил Банку письмо от 20.12.2005 N 01/3540 о заключении договора на новых условиях, суды правомерно на основании статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к выводу, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который был заключен. Арендатор, своевременно не возвративший арендованное имущество, в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан внести арендную плату за все время просрочки.
Постановлением Архангельского областного Собрания депутатов от 03.03.2005 N 85 внесены изменения в решение Архангельского областного Собрания депутатов от 28.05.1998 N 392 “О порядке определения размера арендной платы за аренду имущества, находящегося в государственной собственности Архангельской области”. Поскольку нормативным актом внесены изменения в порядок исчисления арендной платы, в силу пункта 3.2 договора не требовалось заключения дополнительного соглашения об изменении порядка исчисления платы за пользование имуществом.
Производя оплату за пользование имуществом в размере, установленном пунктом 3.1 договора без учета изменения размера арендной платы, произошедшего в связи с применением коэффициента, введенного в действие с 01.01.2006, Банк исполнил обязательства ненадлежащим образом. Статьи 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают обязанность надлежащего исполнения обязательств и недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств. При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили исковые требования, взыскав с Банка в пользу Университета задолженность, составляющую разницу между перечисленными Банком суммами и размером арендной платы, исчисленным с применением коэффициента…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 21.07.2009 по делу N А14-15829-2007/542/13
“…Согласно п. 2.4 Договора изменение размера арендной платы осуществляется Арендодателем в одностороннем порядке в случаях: а) изменения базовой годовой арендной ставки; б) изменения методики расчета арендной платы; в) в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и постановлениями Россошанского городского Совета народных депутатов Воронежской области.
Материалами дела подтверждено уведомление Арендатора Арендодателем об изменении размера арендной платы за весь период пользования арендованным имуществом. Возражений на данные уведомления Арендатор не направлял Арендодателю.
…Суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что Договор прекратил свое действие с 30.04.2006.
С учетом изложенного, изменение ставок арендной платы в 2007 году, то есть в период, когда Договор уже не действовал, не может свидетельствовать о нарушении Администрацией п. 3 ст. 614 ГК РФ.
Нормами п. 2 ст. 622 ГК РФ установлено, что если Арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Другими словами само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено Арендодателю несвоевременно не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.
С учетом изложенного, арендодатель правомерно как в период действия Договора так и после его прекращения, изменял ставку арендной платы и рассчитывал ее размер исходя из условий Договора и с применением нормативных положений, установленных для расчета ставки арендной платы в г. Россошь за нежилые муниципальные помещения…”

Позиция 2. При изменении ставок арендной платы на государственное (муниципальное) имущество в то время, когда договор уже прекратил действие, но арендатор не вернул имущество арендодателю, плата за фактическое использование взыскивается в размере, установленном договором. При этом арендодатель может потребовать возмещения убытков в связи с тем, что ставки арендной платы изменились.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 20.04.2010 N Ф09-2580/10-С3 по делу N А50-22529/2009
“…Срок аренды по договору определен до 31.12.2007 с момента фактической передачи имущества от владельца арендатору. Условия договора распространяются на отношения сторон с даты подписания акта приема-передачи (п. 7.1 договора).
Агентство 27.12.2007 направило в адрес управления уведомление об изменении арендной платы и расторжении договора, в котором указано, что в связи с внесением изменений в Методику расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области, арендная плата с 01.01.2008 по договору аренды от 20.08.2007 N 8917 составит 131 549 руб. 71 коп. в месяц без НДС. Также в уведомлении указано, что в связи с истечением срока действия договора от 20.08.2007 N 8917 управлению следует произвести действия по возврату имущества с оформлением акта приема-передачи 31.12.2007.
Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению арендной платы за фактическое пользование помещениями в период с 01.01.2008 по 30.05.2008, агентство обратилось в арбитражный суд.
В соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Судами установлено и материалами дела подтверждено, что по истечении срока действия договора (31.12.2007) арендатор продолжал пользоваться арендованными помещениями и возвратил их по актам приема-передачи от 25.03.2008, 30.05.2008, в связи с чем суды сделали правильный вывод о том, что арендная плата подлежит взысканию с управления за все время просрочки.
Вместе с тем суды неправомерно при расчете задолженности по арендной плате за пользование нежилыми помещениями применили нормативный акт, вступивший в силу после прекращения договора – Постановление Правительства Пермского края от 09.11.2007 N 262-п “О внесении изменений в Указ губернатора области от 15.11.2001 N 247 “Об утверждении Методики расчета платы за аренду нежилых помещений (зданий), находящихся на территории Пермской области, являющихся государственной собственностью Пермской области”, что повлекло взыскание арендной платы в размере, не предусмотренном договором.
Если после истечения срока действия договора размер арендной платы за пользование аналогичным арендуемым имуществом увеличился, арендодатель вправе требовать возмещения ему убытков в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, расчет платы необходимо производить в соответствии с договором от 20.08.2007 N 8917, исходя из ежемесячной арендной платы, согласованной сторонами…”

6.7. Вывод из судебной практики: Отказ арендатора от изменения размера арендной платы по соглашению сторон в порядке п. 3 ст. 614 ГК РФ не является основанием для изменения или расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2009 N Ф09-2678/09-С6 по делу N А76-23326/2008-27-247/71
“…Поскольку истец не представил доказательств наличия совокупности обстоятельств, необходимых для расторжения договора на основании ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований.
Довод заявителя жалобы о неприменении п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судом кассационной инстанции отклоняется. Данная норма предусматривает право сторон на изменение размера арендной платы по соглашению сторон, что предполагает их волеизъявление. Отсутствие в договоре условия об ином порядке изменения размера арендной платы и отказ арендатора от изменения условий договора не является существенным изменением обстоятельств по смыслу ст. 451 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 16.12.2010 N КГ-А40/15586-10 по делу N А40-3724/10-89-29
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 03.08.1999 между Министерством государственного имущества РФ (арендодатель) и ЗАО “Центр Современной медицины “Медикор” (арендатор) заключен договор N 01-3/303 на передачу в аренду помещений общей площадью 1046,0 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Алексея Свиридова, д. 15, корп. 3, для использования под медицинское учреждение.
Истец после получения помещений в хозяйственное ведение уведомлением от 19.08.2009 N 1356 сообщил ответчику о необходимости переоформления договора от 03.08.1999 N 01-3/303 в части наименования арендодателя и перечислении арендных платежей с момента получения данного уведомления по реквизитам ФГУП “ПромЭкс”.
Письмом от 23.11.2009 N 1818 ФГУП “ПромЭкс” направило в адрес ЗАО “Центр Современной медицины “Медикор” проект дополнительного соглашения к договору от 03.08.1999 N 01-3/303 с предложением внести изменения в наименование арендодателя и увеличить размер ставки арендной платы.
Ответчик письмом от 02.12.2009 N 404 возражал против увеличения арендной ставки и внесения соответствующих изменений в договор аренды, ссылаясь на п. 3.4 договора.
Названным пунктом договора предусматривалась возможность изменения размера арендной платы только при условии централизованного изменения цен и тарифов.
В претензионным письме от 17.12.2009 N 1948 ФГУП “ПромЭкс”, сославшись на экспертное заключение ООО “Центральное бюро оценки” с указанием на рыночную величину годовой ставки арендной платы на 2009 год, равной 142,8 долларов США за кв. метр в год без учета НДС, предложило ЗАО “Центр Современной медицины “Медикор” в течение 5 дней с даты получения претензии принять решение о заключении дополнительного соглашения к договору в части увеличения размера арендной ставки. При этом истец указал на наличие у него права на обращение в Арбитражный суд г. Москвы с иском о досрочном расторжении договора в случае отказа от подписания дополнительного соглашения.
ЗАО “Центр Современной медицины “Медикор” возражало против предложения об увеличении арендной платы в рамках договора аренды от 03.08.1999 N 01-3/303, направив в адрес ФГУП “ПромЭкс” письмо от 30.12.2009 N 500.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из отсутствия у истца правовых оснований для досрочного расторжения спорного договора. При этом суды сослались на положения ст. ст. 451, 614, 619 ГК РФ…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2014 по делу N А55-17243/2013
“…Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 445, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьями 6, 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, условиями договора аренды от 20.01.1998 N 323/2-С и мотивированы тем, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору аренды на условиях представленного истцом проекта, предусматривающее увеличение размера арендной платы на основании рыночной оценки стоимости права аренды согласно отчету об оценке от 28.05.2012 N 3/09-1.
В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год (пункт 3.3 договора), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, а доказательства наличия в совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.01.2013 по делу N А55-4607/2012
“…Общество с ограниченной ответственностью “Сызрань-продукт” (далее – истец, ООО “Сызрань-продукт”) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу “ИКС 5 Недвижимость” (далее – ответчик) о понуждении заключить дополнительное соглашение к договору аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а оснований для применения правил статьи 451 ГК РФ в рассматриваемом деле не имеется.
У суда кассационной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов судов обеих инстанций.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Согласно пункту 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Поскольку стороны не достигли соглашения об изменении размера арендной платы по договору аренды, доказательства наличия совокупности предусмотренных пунктами 2, 4 статьи 451 ГК РФ условий для изменения договора аренды в судебном порядке отсутствуют, суды обеих инстанций правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2012 по делу N А55-4620/2012
“…Общество с ограниченной ответственностью “Сызрань-продукт” (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к закрытому акционерному обществу “ИКС 5 Недвижимость” (далее – ответчик) об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650 на следующих условиях: Первый абзац раздела VII “Размер постоянной величины арендной платы, порядок ее изменения” изменить и читать в редакции: “Ежемесячная величина арендной платы составляет 228 895 руб. 33 коп., в том числе НДС по ставке в соответствии с законодательством о налогах и сборах”.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 13.09.2010 N СВ-6/650.
Согласно пункту 2 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды, начиная со второго года с момента подписания акта приема-передачи помещения, арендодатель вправе не чаще одного раза в год инициировать изменение размера арендной платы, но на величину, не превышающую 5 процентов от предыдущего установленного размера арендной платы.
В пункте 5 указанного раздела установлено, что изменение размера арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.
Истец в адрес ответчика направил дополнительное соглашение от 01.11.2011 о внесении изменений в пункт 1.1 раздела VII Приложения N 1 к договору аренды об увеличении размера арендной платы до 228 895 руб. 33 коп.
Поскольку ответчик не согласился с увеличением размера арендной платы, дополнительное соглашение к договору аренды не подписал, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению арендатора и арендодателя предусмотрена пунктом 3 статьи 614 ГК РФ.
Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по инициативе арендодателя не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Согласно пункту 1 статьи 451 ГК РФ основанием для изменения или расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Учитывая положения указанных норм права и условия договора аренды, а также отсутствие доказательств наличия совокупности условий для изменения договора аренды в судебном порядке, предусмотренных пунктами 2 и 4 статьи 451 ГК РФ в их взаимосвязи, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца…”

6.8. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о праве арендодателя расторгнуть договор в связи с отказом арендатора от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы является ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 04.07.2011 N КГ-А41/5756-11-П по делу N А41-16314/09
“…Пунктом 6.4 договора предусмотрено, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора, в соответствии с которым арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы.
Однако, указанное условие ничтожно, поскольку противоречит ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с изложенным, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судами установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, правильно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения, требования процессуальных норм права соблюдены, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

6.9. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.08.2010 N Ф03-5292/2010 по делу N А59-6902/2009
“…В соответствии с пунктом 3.1 договора размер арендной платы установлен на основании отчета оценщика – ООО “Агентство независимых экспертиз” от 12.05.2004 N 012-08.04.04 и согласован сторонами в сумме 59 852 руб. в месяц без НДС; при этом, согласно пункту 3.4 договора аренды размер платы за пользование имуществом может быть пересмотрен арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год.
Во исполнение письма Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество) от 14.03.2008 N 30-14/2506 о необходимости пересмотра ставок арендной платы федерального имущества, предприятие уведомило арендатора об изменении таковой при пользовании им причалами NN 1, 2, 5, 5а, 6, 7, 8 и их инженерными сетями (письмо от 24.08.2009 N НРР-02/206). Размер арендной платы определен на основании отчета оценщика N 08-01.374 и с 01.10.2009 составляет 7 471 760 руб. с учетом НДС ежемесячно.
Между тем за октябрь 2009 года арендная плата уплачена ответчиком в прежнем размере.
Полагая, что расчеты за спорный период арендатор должен производить исходя из измененной ставки арендной платы, в связи с чем задолженность в виде неуплаченной ответчиком разницы составляет 7 401 134 руб. 64 коп., предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 этого же Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно пункту 3 этой же нормы материального права, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Между тем из имеющегося в материалах дела договора аренды следует, что контрагенты, согласовав возможность одностороннего изменения размера арендной платы, не предусмотрели порядок оформления таких изменений.
При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходя из буквального толкования положений пунктов 3.1, 3.3, 3.4 договора в их взаимосвязи, пришел к правильному выводу о том, что сторонами в договоре установлен фиксированный размер арендной платы, определенный на основании конкретного отчета оценщика, при этом предоставление иного отчета оценщика не названо в качестве основания для одностороннего изменения размера арендной платы.
Таким образом, направляя ответчику уведомление об изменении размера платежей по договору, арендодатель самостоятельно изменил порядок расчета арендной платы, положив в его основу оценку рыночной стоимости арендуемого имущества, не предусмотренную условиями договора аренды.
Установив, что соглашение об изменении размера арендной платы в установленном законом порядке между сторонами не достигнуто, а ответчик возражает против изменения таковой, суд правомерно счел требование истца необоснованным и отказал ему в удовлетворении его иска…”

6.10. Вывод из судебной практики: Если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но не определены основания такого изменения и его допустимый размер, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.11.2013 по делу N А46-3808/2013
“…В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения.
Суд кассационной инстанции рассматривает дело исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, и считает выводы судебных инстанций в обжалуемой части правомерными по следующим основаниям.
Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (статья 424 ГК РФ).
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что условиями пункта 3 договора не определены ни основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований, поскольку правомерность изменения размера арендной платы по договору в одностороннем порядке истцом не доказана.
Апелляционный суд, рассматривая доводы апелляционной жалобы, обоснованно поддержал выводы суда первой инстанции по существу спора.
Таким образом, по мнению суда кассационной инстанции, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется…”

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2013 по делу N А46-3808/2013
“…В соответствии с пунктом 3 арендодатель вправе повышать арендную плату по договору, предупредив письменно арендатора об этом за 10 дней до повышения арендной платы.
В пункте 3 договора предусмотрено право арендодателя повышать арендную плату в одностороннем порядке, предупредив арендатора об этом письменно за 10 дней до повышения арендной платы.
Как следует из пояснений истца, размер арендной платы увеличен на основании отчета о рыночной арендной плате за пользование объектом оценки.
Между тем, из условий договора аренды не следует, что изменение (увеличение) рыночной стоимости объекта аренды является основанием для увеличения размера арендной платы в порядке, предусмотренном пунктом 3 договора.
Положения статьи 301 <*> ГК РФ не допускают одностороннее изменение условий договора при осуществлении предпринимательской деятельности кроме случаев, предусмотренных договором, если иное не предусмотрено законом или не вытекает из существа обязательства.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: имеется в виду статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, а не статья 301.

Условиями пункта 3 договора не определены основания изменения размера арендной платы в одностороннем порядке, ни допустимый размер таких изменений.
В связи с чем суд приходит к выводу о том, что договорное условие пункта 3, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 ГК РФ, подчинено принципу свободы договора (статья 421 ГК РФ), однако, само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена, в настоящем случае не может рассматриваться как безусловное принятие сторонами сделки на себя обязательств в будущем, так как стороны не согласовали основания такого изменения…”

6.11. Вывод из судебной практики: По вопросу изменения размера арендной платы, согласно договору включающей НДС, если арендодатель от уплаты НДС освобожден, имеется две позиции судов.

Позиция 1. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения не является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу N А43-24309/2010
“…В соответствии с пунктом 5.1 договора арендная плата составляет сумму, эквивалентную 93,20 доллара США в месяц за один квадратный метр торговой площади и 78,44 доллара США в месяц за один квадратный метр складского помещения, включая НДС 18 процентов.
Стороны заключили дополнительное соглашение от 01.04.2009 к договору аренды от 01.06.2006, которым определили, что с 01.04 по 30.09.2009 арендная плата устанавливается в размере 500 000 рублей в месяц, НДС не облагается в связи с применением арендодателем упрощенной системы налогообложения, что подтверждается уведомлением Инспекции Федеральной налоговой службы России по Нижегородскому району города Нижнего Новгорода от 30.07.2007 N 4726.
Получение ООО “ЛЕВ” с 01.10.2007 по 31.03.2009 излишне уплаченной истцом арендной платы ввиду перехода ответчика на упрощенную систему налогообложения послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд проанализировал условия договора аренды от 01.06.2006, с учетом указанного в пункте 5.1 договора принципа расчета и курса доллара, равного 27 рублям, и пришел к выводу о том, что арендная плата, составлявшая 639 878 рублей 67 копеек, правомерно оплачивалась арендатором первоначальному арендодателю – ООО “Нижегородская мясная трапеза” и в дальнейшем – ООО “ЛЕВ”.
Довод заявителя о том, что размер арендной платы не был уменьшен на сумму НДС (18 процентов), несмотря на то что ООО “ЛЕВ” не является плательщиком НДС ввиду перехода на УСН, судами обеих инстанций обоснованно отклонен в силу следующего.
Публично-правовые отношения по уплате налога на добавленную стоимость в бюджет складываются между налогоплательщиком и государством. Контрагент плательщика (в данном случае – арендодатель) участником этих отношений не является.
Таким образом, суд правильно посчитал, что изменение налоговых обязанностей арендодателя не является основанием для изменения цены гражданско-правового договора аренды.
Спорным договором не установлен порядок изменения арендной платы в случае изменения ставки НДС. В то же время по общему правилу (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации) изменение договора возможно по соглашению сторон. В рассматриваемом случае договор изменился только 01.04.2009, то есть после подписания сторонами дополнительного соглашения к договору аренды.
Приняв во внимание, что в установленном законом порядке в спорный период изменение величины арендной платы сторонами не проводилось, арендатор перечислял арендную плату ООО “ЛЕВ” в той же сумме, что и предыдущему арендатору, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии со стороны ответчика неосновательного обогащения в виде излишне полученной арендной платы…”

Позиция 2. Переход арендодателя на упрощенную систему налогообложения является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2003 N А26-792/03-13
“…Согласно пункту 3.1 договора ежемесячная арендная плата составляет 11782 руб. 11 коп., включая НДС. Из расчета арендной платы, являющегося неотъемлемой частью договора (приложение 2), усматривается, что в указанную сумму составной частью входит НДС в сумме 1963 руб.
Решением налогового органа от 03.01.2002 в соответствии со статьей 145 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты НДС на период с 01.12.2001 по 30.11.2002.
В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
Взаимоотношения между продавцом и покупателем, связанные с исполнением ими обязанностей налогоплательщиков, регулируются налоговым законодательством. Условие о включении в цену договора суммы НДС не может являться предметом соглашения сторон. Следовательно, в том случае, когда в договоре его сумма установлена с указанием на включение в нее НДС, цена, по которой должно исполняться гражданско-правовое обязательство, определяется в соответствующей сумме за вычетом НДС.
Поскольку в 2002 году ООО “Риэлти” было освобождено от уплаты НДС, оно, получая от компании “Торстен” арендную плату в размере, включающем сумму НДС, неосновательно обогащалось на данную сумму. Арендодатель, продолжая выставлять счета на полную сумму за тот период, когда он был освобожден от обязанности перечислять НДС в бюджет, необоснованно увеличил арендную плату на сумму НДС. Между тем возможность в одностороннем порядке изменять арендную плату в связи с изменением порядка налогообложения сторон договором не предусмотрена и не вытекает ни из налогового, ни из гражданского законодательства.
С учетом изложенного суд, применив статьи 424, 431, 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворил исковые требования в части взыскания с ООО “Риэлти” 23564 руб. 28 коп., соответствующих сумме НДС, от уплаты которого в спорный период ответчик был освобожден и которую компания “Торстен” перечисляла в счет арендной платы…”

6.12. Вывод из судебной практики: Если в договоре установлено, что арендная плата подлежит ежегодному изменению по соглашению сторон, арендатор не вправе уклоняться от заключения такого соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.04.2008 по делу N А55-1747/2007
“…Проверив законность решения и постановления в соответствии со статьями 274, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационных жалоб.
Письмом N 492 от 03.03.06 (л. д. 26 – 27, т. 1) истец обратился к ответчику с уведомлением о том, что в соответствии с отчетом об оценке N 1/28/11-05/71, выполненным обществом с ограниченной ответственностью “Интер-Стандарт”, арендная плата за пользование нежилыми помещениями, переданными открытому акционерному обществу “Волжское нефтеналивное пароходство “Волготанкер” по договору аренды недвижимого имущества N 238 от 06.10.04, составила 870264 руб. в месяц без учета НДС.
В связи с изложенным истец просил подписать и направить в двух экземплярах в его адрес направляемый с данным письмом проект дополнительного соглашения к договору N 238 от 06.10.04.
Полагая, что ответчик существенно нарушив договор, необоснованно уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Пункт 5.1 договора N 238 от 06.10.04 предусматривает, что изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.
Согласно пункту 7.3 договора пересмотр арендной платы производится ежегодно.
Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно. Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась, а ответчик не исполнил обязательство, предусмотренное пунктом 7.3 договора, уклонившись от подписания дополнительного соглашения, то истец был вправе обратиться в суд с настоящим иском в силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

6.13. Вывод из судебной практики: Одностороннее изменение арендодателем арендной платы, предусмотренное договором, может являться злоупотреблением правом, если в результате сумма платы существенно превысила средние рыночные ставки в данной местности за соответствующий период.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу N А10-1405/2013
“…Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчета ООО “АРТОКС” “Об оценке рыночной стоимости объекта оценки” от 20.08.2010 N 143/42-10/2.
Рассматривая спор и оценив названный отчет по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определенную в нем рыночную стоимость объекта оценки – годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1884 рублям без НДС.
На основе отчета N 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведенного оценщиком ООО “Фонд имущества Республики Бурятия” Слугиновой О.Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением.
Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчета требованиям действующего законодательства не выявлено.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определенной рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска в сумме, превышающей эту величину…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.10.2013 по делу N А05-8698/2012
“…Согласно пункту 4.1 договора годовой размер арендной платы составляет 238 700 руб. и определен в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы, составленным независимым оценщиком.
В соответствии с пунктом 4.3 договора годовой размер арендной платы за имущество может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. Об изменении размера арендной платы за пользование имуществом по настоящему договору арендодатель предупреждает арендатора письменно не позднее, чем за месяц до момента изменения арендной платы. Подписания дополнительного соглашения в данном случае не требуется.
Мэрия письмом от 21.03.2012 N 003-07/269 сообщила Обществу, что на основании пункта 4.3 договора аренды размер годовой арендной платы изменяется и с 01.05.2012 составляет 1 013 000 руб., Обществу предложено внести арендную плату равными частями в срок до 01.05.2012 и до 01.08.2012.
Общество, считая решение об увеличении арендной платы незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд первой инстанции удовлетворил требование в части не подлежащим применению уведомления от 21.03.2012, придя к выводу, что решение об увеличении арендной платы по договору, выраженное в названном уведомлении, не соответствует статье 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и нарушает права Общества, так как возлагает на него при отсутствии законных оснований обязательство по внесению арендной платы в большем размере, чем предусмотрено договором.
Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Согласно пункту 22 Постановления N 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, учитывая условия заключенного сторонами договора, суды правомерно пришли к выводу, что уведомление от 21.03.2012 об изменении размера арендной платы более чем в 4 раза не может расцениваться в качестве достижения сторонами в установленном порядке соглашения об изменении размера арендной платы в смысле пункта 1 статьи 452 ГК РФ.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судом первой инстанции и апелляционным судом не допущены нарушения норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, оснований для их отмены не имеется…”

По данному делу см. также Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2013 по делу N А05-8698/2012
“…Из указанных отчетов не видно и ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказано, в связи с чем и по каким причинам размер рыночной арендной платы за участок по набережной Северной Двины в течение года вырос более чем в 4 раза.
Кроме того, в материалы дела Обществом представлен отчет от 24.04.2012 N 157/12, выполненный обществом с ограниченной ответственностью “Респект” (том 1, листы 28 – 51), согласно которому рыночная стоимость годовой арендной платы за участок набережной Северной Двины площадью 204 кв. м составляет 258 000 руб.
Таким образом, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации собранные по делу доказательства, суд первой инстанции вопреки мнению подателя апелляционной жалобы пришел к правильному выводу о том, что арендодатель злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил годовой размер арендной платы за аренду участка набережной Северной Двины площадью застройки 204 кв. м непропорционально изменению средних рыночных цен.
Доводы апелляционной жалобы указанных выводов суда не опровергают…”

6.14. Вывод из судебной практики: Условие договора аренды о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон, не обязывает стороны в будущем заключать такие соглашения.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.2010 N 1074/10 по делу N А40-90259/08-28-767
“…Само по себе включение в договор аренды условия, которым установлено, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон не чаще одного раза в год в связи с теми или иными обстоятельствами (ростом инфляции и др.), не является принятием сторонами сделки на себя обязательств по заключению в будущем соглашения об изменении договора в этой части.
Такое договорное условие, вытекающее из положений пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением специально установленных законом случаев, подчинено принципу свободы договора (статья 421 Кодекса), который предполагает согласование без какого-либо понуждения автономных волеизъявлений действующих в своем интересе договаривающихся участников сделки об изменении обязательств.
Суды не учли, что в рассматриваемом договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы по соглашению сторон, а не по требованию одного из контрагентов в судебном порядке.
Поскольку арендодатель и арендатор, в том числе и конклюдентными действиями, не заключили соглашения о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор по вопросу об изменении цены договора аренды подлежит передаче на рассмотрение суда, судебное внесение соответствующих изменений в договор недопустимо и по правилам подпункта 2 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При названных обстоятельствах у судов не имелось оснований для удовлетворения искового требования.
Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм права, что согласно пункту 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для их отмены…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ