Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
2. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
3. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Передача арендодателем имущества без необходимых документов

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Использование отдельных видов имущества (например, воздушные суда, автотранспорт) без необходимых документов (техпаспорта, акта годности) затруднительно или невозможно. Соответственно, если арендодатель такого имущества не передал нужные документы, то он не исполнил обязанность по передаче арендуемого имущества. В данном случае арендатор должен доказать, что не может использовать имущество в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, арендодатель считается исполнившим обязанность по передаче документов и тогда, когда арендатор фактически использует имущество, переданное в аренду без необходимых принадлежностей и документов.

1.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, передавший арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает использование объекта аренды, не вправе требовать арендной платы.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
Если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами.
До принятия решения по делу ответчик предъявил встречный иск о расторжении договора аренды на основании подпункта 1 статьи 620 ГК РФ, согласно которому по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.
Статьей 611 Кодекса предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Арбитражный суд при рассмотрении дела установил, что между сторонами был заключен договор аренды вертолета.
Передача вертолета арендатору состоялась.
Однако фактически арендатор не использовал и не мог использовать вертолет, поскольку он был передан арендодателем без свидетельства о регистрации и сертификатов летной годности (удостоверений о годности воздушных судов к полетам), наличие которых в обязательном порядке предусмотрено статьями 33, 36 Воздушного кодекса Российской Федерации. При отсутствии данных документов воздушные суда к эксплуатации не допускаются.
Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой передать ему необходимые для эксплуатации вертолета документы.
Таким образом, арендодатель не исполнил надлежащим образом обязательство, так как передал арендатору имущество с нарушением требований, установленных статьей 611 ГК РФ.
В связи с этим суд признал требование о расторжении договора аренды на основании пункта 1 статьи 620 Кодекса правомерным.
Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество (вертолет) в соответствии с его назначением, в иске о взыскании с арендатора арендной платы отказано…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 13.02.2013 N ВАС-420/13 по делу N А57-18657/2011
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Согласно пункту 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.1995 N 460 “О введении паспортов на самоходные машины и другие виды техники в Российской Федерации” документом, подтверждающим возможность допуска самоходных машин к эксплуатации на территории Российской Федерации, является паспорт на тракторы, прицепы и полуприцепы, самоходные дорожно-строительные и иные машины.
В силу пункта 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Суды установили, что истцом не представлено доказательств передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Отказывая в иске, суды исходили из положений пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” о том, что если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, не установлено…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 17.01.2007 по делу N А43-4405/2006-17-104
“…Вместе с тем указанные документы не свидетельствуют о предоставлении арендодателем арендатору транспортных средств с относящимися к ним регистрационными и подтверждающими право владения документами (пункт 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В подпункте 2.1.1 Правил дорожного движения Российской Федерации, утвержденных постановлением Совета Министров – Правительства Российской Федерации от 23.10.1993 N 1090, установлено, что не допускается эксплуатация транспортных средств без регистрационных документов и документов, подтверждающих права владения, пользования и распоряжения.
В соответствии с параграфом 3 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации объектом договора фрахтования на время являются транспортные средства, пользование которыми требует квалифицированного обеспечения управления и надлежащей технической эксплуатации.
Спорящие стороны заключили договор аренды транспортных средств без экипажа, цель которого – получить их во владение и пользование арендатора и самостоятельно осуществлять техническую и коммерческую эксплуатацию объектов найма. Отсутствие названных документов не позволяет арендатору использовать имущество по назначению.
Учитывая синаллагматический характер договора аренды, арендатор не должен исполнять свои обязанности по внесению арендной платы до исполнения арендодателем своих обязанностей по надлежащей передаче ему арендованных вещей, на что правомерно указал суд, сославшись на статью 328 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 20.10.2009 N КГ-А40/10609-09 по делу N А40-96543/08-54-780
“…По утверждению истца, суд неверно истолковал положения закона, а именно: статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец передал в аренду имущество, а ответчик владел и пользовался полученным имуществом; статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как истец не обязан был предоставлять разрешительную документацию на передаваемое оборудование в связи с тем, что в силу Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 получение разрешительной документации лежит на владельце; пункт 8 Правил регистрации радиоэлектронных средств и высокочастотных устройств от 12 октября 2004 г. N 539 и условия договора, так как истец зарегистрировал радиоэлектронные средства, находящиеся в аренде у ответчика. Истец считает, что суд не применил подлежащую применению статью 719 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как согласно пунктам 5.3.2, 5.3.3 договора ответчик обязан был предоставить данные, необходимые для проектирования рабочих проектов, которые в свою очередь необходимы для получения разрешительной документации.
В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, при этом имущество должно сдаваться в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Ссылаясь на положения пункта 1 статьи 24 Закона “О связи” суды установили, что для использования арендованного оборудования было необходимо получение разрешения на использование радиочастот или радиочастотных каналов, что согласно пунктам 3.7, 5.1.6 договора было возложено на истца.
Как установлено судами, разрешение на использование радиочастот или радиочастотных каналов N 30-08-0259 было выдано Федеральной службой по надзору в сфере связи и массовых коммуникаций 01 августа 2008 г., тогда как ко взысканию истцом предъявлены требования об по оплате аренды оборудования и оказанные услуг связи за период с января 2008 г. по апрель 2008 г. включительно, то есть когда отсутствовало такое разрешение.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.
Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суды обеих инстанций правильно определили спорные правоотношения и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснили имеющие значение для дела обстоятельства, и, установив, что использовать по назначению переданное в аренду по актам приема-передачи от 30 ноября 2007 г. и от 02 декабря 2007 г. оборудование не представлялось возможным до 01 августа 2008 г. ввиду отсутствия разрешительной документации, суды пришли к правильному выводу об отсутствии у истца обязанности по уплате арендных платежей и услуг…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.03.2008 N КГ-А40/2220-08-П по делу N А40-66447/07-11-521
“…Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2007 г., оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2007, иск удовлетворен в части взыскания 4126991 руб. 40 коп. обеспечительного взноса. В удовлетворении требования о взыскании 139774 руб. 04 коп. процентов по ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации отказано. Судебные акты мотивированы тем, что договор аренды воздушного судна расторгнут соглашением сторон, фактического пользования имуществом арендатором не было, поскольку воздушное судно не было передано истцу вместе с судовыми документами. В связи с тем, что обеспечительный платеж выполнял функцию предоплаты по арендной плате за пользование имуществом, которого не было, оснований для удержания ответчиком данной денежной суммы не имеется. В связи с тем, что ответчик получил обеспечительный платеж и удерживал его в период действия договора, расторгнутого сторонами 29.12.2006, оснований для взыскания процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется.
Поскольку договор аренды воздушного судна был расторгнут, а материалы дела доказывали отсутствие факта пользования воздушного судна истцом в связи с непередачей судовых документов, суды пришли к выводу о наличии права требовать истцом возврата ответчиком уплаченной суммы обеспечительного платежа…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А57-18657/2011
“…Истец полагая, что по условиям договора аренды от 26.07.2006 N 365-2439 в части внесения арендной платы за период с июня 2011 года по август 2011 года образовалась задолженность по арендной плате в размере 27 010 руб. 09 коп., обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходили из того, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению арендных платежей, так как ООО “Феникс-ДорСтрой” фактически не мог пользоваться арендованным имуществом по прямому назначению, определенному в договоре, в указанный период, в связи со снятием его с регистрационного учета.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (пункт 2 статьи 611 ГК РФ).
Согласно пункту 1.5 Положения о паспорте самоходной машины и других видов техники (регистрационный номер в Минюсте Российской Федерации от 06.07.1995 N 898) наличие паспорта, заполненного в установленном порядке, является обязательным условием для регистрации машин и допуска их к эксплуатации.
Отсутствие регистрационных документов в силу указанных выше нормативных правовых актов делает невозможным использование техники по назначению и является существенным нарушением прав арендатора, договора аренды и действующего гражданского законодательства.
Истцом не представлены доказательства передачи арендатору свидетельства о регистрации автогрейдера, паспорта транспортного средства и других документов, необходимых для его использования.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, если арендодатель передал арендатору имущество без документов, отсутствие которых исключает эксплуатацию объекта аренды, арендная плата не подлежит взысканию.
В нарушение требований пункта 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлены суду доказательства использования техники в спорный период…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.10.2011 по делу N А12-563/2011
“…В силу пункта 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Объект аренды по договору носил специальные свойства и имел соответствующую документацию технического и правового характера, которая арендодателем не была передана арендатору.
Удовлетворяя иск в части, суд первой инстанции исходил из того, что требование арендатора истцом не было выполнено, документация на объект аренды не переданы, то есть арендодателем с 26.08.2010 были созданы препятствия для использования арендованного имущества, в связи с чем он не вправе требовать взыскания арендной платы за период с 26.08.2010.
Принятые судебные акты основаны на нормах права и материалах дела. Оснований для их отмены, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не усматривает…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 17.12.2010 по делу N А12-7024/2010
“…Поскольку ответчиком арендная плата не оплачена, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Суд установил, что по договору аренды от 15.10.2009 (б/н) предполагалась сдача в аренду крышной котельной с оборудованием как единый производственный комплекс, однако в акте приема-передачи от 16.10.2009 отражено, что на котлах N 1, 3 отсутствуют заводские номера, позволяющие их идентифицировать, отсутствуют необходимые технические документы на эксплуатацию оборудования.
Истец не представил доказательства, что отсутствие технической и иной документации, перечисленной в акте приема-передачи котельной от 16.10.2009, позволяло эксплуатацию объекта аренды как единого производственного комплекса.
Следовательно, арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Выводы суда апелляционной инстанции сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств и переоценке, к чему фактически сводятся доводы кассационной жалобы, не подлежат в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

1.2. Вывод из судебной практики: Если фактически арендатор использует объект аренды, переданный ему без необходимых документов, он не вправе отказаться от внесения арендной платы.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.05.2010 по делу N А33-7532/2009
“…Как установлено судом первой инстанции, ответчиком в нарушение статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации не представлены доказательства погашения задолженности по внесению арендных платежей за период с августа 2008 года по январь 2009 года в сумме 5 021 124 рубля 39 копеек, а также по возмещению затрат по страхованию имущества и налогу на имущество в сумме 276 472 рубля 27 копеек.
При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края законно и обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования по взысканию с ответчика задолженности по арендной плате и возмещению затрат арендатора по страхованию имущества и налогу на имущество.
Несостоятельна и ссылка заявителя на то, что арендодатель не передал арендатору документы, необходимые для использования арендованного имущества по назначению, в связи с чем ответчик не имел возможности пользоваться имуществом, поэтому арендная плата с ответчика взыскана незаконно. Факт пользования ответчиком имущества подтверждается материалами дела, в частности отзывом на исковое заявление (т. 3, л.д. 15 – 16), а также гарантийным письмом N 133 от 24.02.2009, направленным ООО “ЛесПрофиль” истцу (т. 3, л.д. 17).
При проверке принятого по делу решения, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа не установил наличия оснований для его отмены, предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 07.06.2010 N ВАС-7317/10 по делу N А70-11572/2009
“…Общество обратилось в суд с иском о взыскании убытков в виде уплаченной им арендной платы, ссылаясь на невозможность использования здания по назначению ввиду технической его непригодности и отсутствие документов (технический паспорт, сертификат качества и т.п.), относящихся к предмету договора.
Принимая обжалуемые акты об отказе в удовлетворении иска, суды обоснованно руководствовались статьей 15 ГК РФ о возмещении убытков во взаимосвязи со статьями 611, 612, 614 и 620 ГК РФ, регламентирующими вопросы их возмещения в случае сдачи в аренду имущества без соответствующих принадлежностей и с недостатками, препятствующими и затрудняющими пользование им, а также – условиями договора аренды.
Исходя из смысла названных норм арендатор, указывающий на невозможность использования по назначению арендуемого здания ввиду его непригодности и отсутствия относящейся к нему технической документации, вправе был потребовать предоставления этих принадлежностей, расторжения договора и возмещения убытков.
Как установлено судом первой инстанции, здание принято арендатором по акту одновременно с подписанием договора без каких-либо претензий. Фактическое пользование им в период действия договора арендатор не оспаривал и до его расторжения по инициативе департамента регулярно вносил арендную плату.
В этой связи следует согласиться с выводом судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.05.2012 по делу N А10-3450/2011
“…Квалифицировав заключенную сторонами сделку как договор аренды с экипажем, применив положения статей 606, 611, 614, 622, 632, 633 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также общие положения об обязательствах и неустойке (статьи 309, 310, 330 Кодекса), установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя по договору обязательств, суд первой инстанции требования истца удовлетворил.
Доводы кассационной жалобы о том, что на бульдозер не были переданы необходимые для его эксплуатации документы, что препятствовало его использованию, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в рамках действующего договора имело место его фактическое использование. Судами было установлено, что экипаж бульдозера осуществлял работы, а ООО “Монолит” проведена частичная оплата по договору и письмом гарантирована оплата в сумме 500 000 рублей за выполненные работы…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2007, 27.04.2007 N КГ-А40/2980-07-П по делу N А40-17980/02-11-175
“…В соответствии с пунктом 1.1 контракта от 08.01.1998 и пунктом 6 дополнения к нему от 12.01.1998 арендодатель обязался поставить оборудование с технической документацией, оплаченной ОАО “Серпуховская бумажная фабрика”, выполненной в двух экземплярах на русском языке. В техдокументации должны быть подробно описаны основные рабочие узлы оборудования, техническое описание конструкции машин, инструкции по монтажу, испытанию, эксплуатации и уходу за оборудованием, программное обеспечение системного управления.
Установив, что техническая документация истцу не передана, суд первой инстанции признал данные обстоятельства достаточными для установления факта невозможности использования оборудования, в связи с чем на основании п. 2 ст. 450, ст. 611 ГК РФ удовлетворил заявленные требования.
Установив, что невозможность использования поставленного и смонтированного ответчиком оборудования или невозможность достижения при его использовании желаемого результата вызвана ненадлежащей эксплуатацией оборудования самим истцом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что непредставление технической документации, в данном случае, не может рассматриваться как существенное нарушение ответчиком условий договора и основанием для его расторжения. В связи с этим апелляционным судом отказано в удовлетворении иска по мотиву недоказанности истцом оснований заявленных требований.
Отказ в удовлетворении иска по указанным основаниям суд кассационной инстанции считает соответствующим имеющимся в материалах дела доказательствах и требованиям ст. ст. 450, 611, 612 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.04.2006 N КГ-А40/3155-06 по делу N А40-49914/05-64-377
“…ЗАО “Ямалстроймеханизация” предъявило встречные требования о взыскании 4324998 руб. в возмещение убытков, причиненных неисполнением арендодателем обязательств по передаче технической документации, необходимой для использования дорожно-строительной техники.
Суды правильно отказали в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку ЗАО “Ямалстроймеханизация” не доказало факт нарушения арендодателем договорных обязательств и причинение в связи с этим убытков.
Суды установили, что в течение всего срока действия договора субаренды ЗАО “Ямалстроймеханизация” использовало дорожно-строительную технику. Никаких требований арендатору о необходимости передачи документации на арендованное имущество не заявлялось. Доказательств невозможности эксплуатации объектов аренды в связи с непередачей технической документации на нее не представлено. В связи с чем довод жалобы относительно неприменения судами ст. 611 ГК РФ является несостоятельным…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 07.11.2012 N Ф09-7737/12 по делу N А50-22803/2011
“…Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Таким образом, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также доводы и возражения сторон спора, суд апелляционной инстанции установил, что автокраны КС-2561 и КС-4561А переданы территориальным управлением обществу “Город” по акту сдачи-приемки от 01.06.2008, подписанному сторонами без замечаний, обществом “Город” с момента заключения договора по 06.09.2010 частично вносилась арендная плата.
Судом апелляционной инстанции принято во внимание, что требований, связанных с невозможностью использования автокранов, в том числе ввиду отсутствия технической документации на них, а также о представлении необходимых для эксплуатации автокранов документов, общество “Город” территориальному управлению не предъявляло. Данные возражения возникли только после предъявления территориальным управлением настоящего иска в суд.
С учетом этих обстоятельств суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорное имущество было передано территориальным управлением обществу “Город” в аренду в надлежащем состоянии, пригодном для его использования в соответствии с целевым назначением, ответчик пользовался им, в связи с чем у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями договора аренды от 25.06.2008 N 01622…”

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2010 N Ф09-2087/10-С3 по делу N А76-1203/2008-25-282/12-282/45
“…Удовлетворяя исковые требования частично, суд исходил из наличия оснований для взыскания с общества “Строительные технологии” задолженности по арендной плате и неустойки, рассчитанной за период с 01.06.2007 до даты возвращения арендованного имущества – 06.02.2008.
Выводы суда основаны на материалах дела, исследованных в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, являются законными и обоснованными исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 611 Кодекса имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Материалами дела подтверждено, что гусеничный кран МКГ-25БР принят арендатором по акту приема-передачи от 01.01.2007 с указанием технического состояния передаваемого в аренду имущества: ходовая часть, крановое оборудование, электрооборудование – в исправном состоянии. Претензии у сторон отсутствуют, акт подписан без замечаний.
Судом установлено, что арендованное имущество в период с 01.01.2007 по 07.02.2008 находилось у общества “Строительные технологии”, названным обществом использовалось и было возвращено арендодателю в неисправном состоянии.
Доказательств того, что арендатор обращался после заключения договора к арендодателю с требованием о представлении ему необходимых для эксплуатации крана документов, в том числе технического паспорта, или расторжении договора с указанием конкретных причин, не представлено.
Доводы заявителя кассационной жалобы о невозможности взыскания арендной платы без ведомостей учета механизмов, а также о том, что обязанность по оплате арендованного имущества не возникла ввиду непредставления ему арендодателем оригинала паспорта на гусеничный кран, судом первой инстанции рассмотрены, им дана надлежащая правовая оценка…”

 Передача арендодателем имущества в состоянии, не соответствующем его назначению

В соответствии с п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан передать арендатору объект аренды в состоянии, соответствующем как условиям договора, так и назначению имущества. Поскольку передача имущества в ненадлежащем состоянии может помешать его использованию арендатором в целях, для которых оно было арендовано, возникает вопрос: можно ли считать, что арендодатель, предоставивший имущество в ненадлежащем состоянии, вообще не исполнил свою обязанность по его передаче?

2.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель не признается выполнившим обязанность по передаче имущества, если оно передано в состоянии, не соответствующем назначению имущества.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2018 N Ф06-10972/2016 по делу N А57-13978/2015
“…Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.10.2013 по результатам проведения аукциона между истцом и ответчиком заключен договор о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося федеральной собственностью, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование расположенные по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, угол ул. Радищева, д. 19 объекты недвижимого имущества.
Судом в рамках настоящего дела установлен факт передачи арендодателем имущества с недостатками, полностью препятствующими его использованию.
Согласно письму от 07.05.2015 N 1850 ФБУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии Саратовской области” в здании, расположенном по адресу: г. Саратов, ул. Советская, д. 1, ранее размещался туберкулезный диспансер, в связи с чем размещение в нем каких-либо офисных помещений, предприятий общественного питания запрещено в соответствии с постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 18.05.2010 N 58 “Об утверждении СанПиН 2.1.3.2630-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к организациям, осуществляющим медицинскую деятельность”, согласно пункту 10.8.4 которого в целях профилактики распространения туберкулеза с учетом высокой устойчивости и длительности сохранения возбудителя во внешней среде перепрофилирование медицинских организаций для лечения больных туберкулезом запрещается.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает обоснованным вывод суда апелляционной инстанции о том, что объект аренды был передан в ненадлежащем состоянии; использовать помещения по назначению не предоставлялось возможным; что привело к невозможности осуществлять коммерческую деятельность арендатором, то есть использовать объект аренды по его целевому назначению. Поскольку истцом как арендодателем не исполнена обязанность по передаче имущества в надлежащем состоянии, у ответчика не возникла соответствующая обязанность по уплате арендной платы.
По смыслу статей 328, 611 ГК РФ невозможность использования арендованным имуществом по независящим от арендатора причинам освобождает последнего от обязанности по уплате арендной платы…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009
“…В статье 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Суд апелляционной инстанции протолковал условия договора от 15.01.2007 N ДМЮ/1/2-А по правилам статьи 431 Кодекса и, оценив акт приема-передачи имущества, установил, что истец не доказал передачу ответчику объекта договора аренды (электрокозлового крана) и его технической документации.
В силу статьи 2 и пункта 3 приложения N 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 116-ФЗ “О промышленной безопасности опасных производственных объектов” объекты, на которых используются грузоподъемные механизмы, относятся к категории опасных производственных объектов. Опасные производственные объекты подлежат регистрации в государственном реестре в порядке, устанавливаемом Правительством Российской Федерации.
Технические устройства, в том числе иностранного производства, применяемые на опасном производственном объекте, подлежат сертификации или декларированию соответствия на соответствие требованиям промышленной безопасности в установленном законодательством Российской Федерации о техническом регулировании порядке (пункт 1 статьи 7 данного Закона).
С учетом изложенного законом установлен запрет на эксплуатацию грузоподъемного механизма, к которому относится электрокозловой кран, если он не соответствует требованиям промышленной безопасности.
Следовательно, суд апелляционной инстанции правомерно дал оценку паспорту спорного электрокозлового крана, заключению экспертизы промышленной безопасности крана от 28.10.2005 N 05/162, согласно которым данное техническое устройство снято 19.06.2006 с регистрационного учета в Ростехнадзоре и его эксплуатация запрещена, так как кран находится в неработоспособном состоянии, не соответствует требованиям промышленной безопасности и не может быть допущен к дальнейшей эксплуатации.
Таким образом, суд второй инстанции правильно указал, что ОАО “РЖД” (арендодатель) по правилам статьи 611 Кодекса не исполнило установленную договором обязанность по передаче ООО “Генератор” (арендатору) объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, и в силу статьи 328 Кодекса обоснованно не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.08.2005 N А43-5225/2004-12-110
“…Министерство имущественных отношений Нижегородской области (далее – МИО НО) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к открытому акционерному обществу “Торгово-коммерческий центр “Волга” (далее – ОАО “ТКЦ “Волга”) о взыскании 76392 рублей 46 копеек, составляющих задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 24.04.2001 N 02.4.2653, а также 1145 рублей 90 копеек пеней за просрочку платежа.
Решением от 06.04.2005, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 31.05.2005, суд со ссылками на статьи 328, 611, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации отказал МИО НО в удовлетворении исковых требований.
Изучив материалы дела и заслушав представителя ОАО “ТКЦ “Волга”, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.
Согласно акту передачи нежилого помещения (приложение N 1 к договору) объект аренды передан ОАО “ТКЦ “Волга” с 15.04.2001. Акт подписан арендатором со следующими замечаниями: 1) водопровод опломбирован санэпидемстанцией в 2000 году из-за его неудовлетворительного состояния; 2) канализационная сеть – в полуразрушенном состоянии; 3) электропроводка требует срочной замены; 4) помещение не обеспечено вентиляцией; 5) помещение затапливается грунтовыми водами; 6) запасной выход отсутствует.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем не только условиям договора аренды, но и назначению имущества.
Суд установил, что спорное нежилое помещение в здании, подлежащем реконструкции, предоставлено в аренду с 15.04.2001 в состоянии, изначально не пригодном для использования по предусмотренному контрагентами в договоре от 24.04.2001 N 02.4.2653 целевому назначению (для размещения кафе), то есть могло быть использовано арендатором только после проведения капитального ремонта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Договором от 24.04.2001 N 02.4.2653 срок проведения арендодателем капитального ремонта не установлен, следовательно, он должен быть проведен в разумный срок, однако ремонт арендодателем проведен не был.
В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право потребовать соответственного уменьшения арендной платы.
В статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Суд сделал обоснованный вывод, что задолженность ОАО “ТКЦ “Волга” перед арендодателем отсутствует…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
“…Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК “Готика” о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК “Готика” земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО “ФСК “Готика” отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 08.06.2017 N Ф04-1608/2017 по делу N А03-17641/2016
“…Как следует из материалов дела, согласно договору аренды, заключенному между городским округом – городом Барнаулом Алтайского края, действующим через уполномоченный орган – комитет (арендодателем), и ООО “Терминал” (арендатором) на основании протокола от 27.08.2015 N 33 заседания комиссии по проведению торгов на право заключения договора аренды, арендодателем по акту приема-передачи от 07.09.2015 в пользование арендатора на срок с 07.09.2015 по 06.09.2018 передано пять мусоровозов.
По результатам проведенной экспертизы было установлено, что 2 мусоровоза имеют неудовлетворительное состояние, 3 условно удовлетворительное, и все они могут быть использованы по назначению только после устранения технических неисправностей. Об этом ответчик был проинформирован истцом письмом от 18.09.2015.
Кроме того, в материалах вышеназванного дела имеется информация ОГИБДД о том, что до передачи мусоровозов в аренду обществу за период с 01.01.2012 по 03.12.2015 зарегистрировано 54 ДТП с их участием. При этом доказательств ремонта этих транспортных средств представлено не было.
При рассмотрении дела N А03-23289/2015 судом сделаны выводы о том, что использовать переданные комитетом в аренду мусоровозы по договору аренды от 07.09.2015 N 306 по целевому назначению возможно только после устранения выявленных эксплуатационных неисправностей, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что комитет передал ООО “Терминал” транспортные средства в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и его назначению, и, следовательно, не исполнил обязанность, установленную частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ.
Выводы судов соответствуют нормам закона, представленным в материалы дела доказательствам и установленным судами фактическим обстоятельствам…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2016 N Ф04-28180/2015 по делу N А45-3466/2015
“…Общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма “МАРИЯ-РА” (далее – ПКФ “МАРИЯ-РА”) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) о расторжении договора от 28.03.2014 N 118535т аренды земельного участка на территории города Новосибирска (далее – договор аренды N 118535т), взыскании 2 639 645 руб. 15 коп. неосновательного обогащения в виде уплаченной в марте – мае 2014 года арендной платы, 270 564 руб. 55 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 21.03.2014 по 30.06.2016, и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты этих средств.
Из правового анализа статей 612, 614, пункта 2 статьи 328 ГК РФ следует, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
По правилам статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.
Суды при рассмотрении дела установили, что арендатор на основании пункта 4.1.1 договора аренды N 118535т обязан использовать участок в соответствии с его разрешенным использованием (“магазины продовольственных, непродовольственных и смешанных товаров, торговые комплексы, торговые центры”).
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды пришли к выводу, что о превышении уровня радона в почве в месте предполагаемого размещения магазина на 20 процентов выше предельно допустимых значений и необходимости оборудования здания противорадоновой защитой ПКФ “МАРИЯ-РА” стало известно после получения экспертного заключения учреждения от 23.09.2014 N 12-20/564 и протокола радиационного контроля земельного участка от 23.09.2014 N 21720.
Руководствуясь статьями 451, 452, 612, 620 ГК РФ, суды сочли обоснованным требование ПКФ “МАРИЯ-РА” о расторжении договора аренды N 118535т, поскольку до заключения договора аренды истец не мог определить пригодность земельного участка для строительства магазина и обнаружил это обстоятельство только после заключения договора, вследствие чего использование земельного участка в предусмотренных в договоре аренды целях было невозможно, и, следовательно, мэрией не исполнена возложенная на нее обязанность по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды.
Так как судами установлен факт передачи арендодателем арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре, суды сделали обоснованный вывод, что обязанность по встречному предоставлению арендодателем земельного участка должным образом не исполнена. Истец был лишен права пользоваться земельным участком для строительства объекта торговли. Данный факт мэрией документально не опровергнут.
При таких обстоятельствах истец вправе, как верно отмечено судами, требовать взыскания с ответчика неосновательного обогащения, тогда как у ответчика отсутствует право требовать от истца оплаты арендных платежей, а уведомление мэрии от 03.03.2015 N 32/21-924 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды N 118535т, направленное в соответствии с пунктом 6.4 договора, предусматривающим право арендодателя на односторонний отказ от исполнения договора в случае невнесения арендатором арендной платы более двух раз подряд, является незаконным.
Поэтому правомерно удовлетворены требования ПКФ “МАРИЯ-РА”, а мэрии отказано в удовлетворении встречного иска…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 23.03.2012 по делу N А70-2089/2011
“…Так как арендатором в силу допущенных арендодателем нарушений договорных обязательств не могло быть использовано арендованное имущество в соответствии с его назначением, в удовлетворении встречного иска ЗАО “СПЭРО-ЛТД” о взыскании с ООО “Мега-Инвест” задолженности по арендной плате отказано правомерно.
Если недостатки полностью препятствуют использованию имущества и арендатор фактически был лишен возможности его использования, арендатор может отказаться оплачивать арендную плату, что вытекает из положений пункта 1 статьи 611 ГК РФ, так как арендодатель, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими использованию, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора, в связи с чем у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату…”

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды содержал обязанность арендодателя перевести арендованное имущество из нежилого фонда в жилой для использования по предусмотренному в договоре назначению. Однако арендодатель этого не сделал, в связи с чем суд счел неисполненным обязательство передать вещь в состоянии, соответствующем условиям договора.

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2013 по делу N А40-41446/12-64-381
“…Судами установлено, что между ООО “Сервис стандарт компани” (арендодатель) и ОАО “Трест Мосэлектротягстрой” (арендатор) заключен договор аренды N 03/07 от 03.07.2009, согласно которому арендодатель обязался передать за плату во временное пользование арендатору помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7А. Срок действия договора – 11 месяцев (пункт 2.1 договора).
В пункте 1.3 договора аренды N 03/07 от 03.07.2009 стороны определили целевое назначение помещения – общежитие для временного проживания сотрудников.
Арендодатель обязался в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществить перевод сдаваемых в аренду помещений из нежилого фонда в жилой фонд (пункт 3.1.2 договора).
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 указанного Кодекса).
Обязательство арендатора по уплате арендных платежей в соответствии с пунктом 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации является встречным по отношению к обязательству арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Апелляционный суд пришел к выводу, что поскольку ООО “МПЦ инвест” не перевело помещение общей площадью 831,7 кв. м, расположенное в здании по адресу: Московская обл., г. Долгопрудный, ул. 1-я Станционная, д. 7а, из нежилого фонда в жилой фонд, ОАО “Трест Мосэлектротягстрой” не могло в соответствии с предусмотренным в договоре назначением пользоваться помещением, ОАО “Трест Мосэлектротягстрой” вправе отказаться от исполнения обязательства по уплате арендных платежей.
Довод истца о том, что ответчиком получено помещение по подписанному им акту приема-передачи и что впоследствии претензии по поводу помещения не заявлялись, неоснователен.
Как сказано выше, апелляционный суд установил, что акт приема-передачи не подтверждает обстоятельство надлежащего исполнения ответчиком обязательства по передаче помещения арендатору для использования в целях, предусмотренных договором аренды.
При таких обстоятельствах Девятый арбитражный апелляционный суд правомерно и обоснованно признал не подлежащим удовлетворению требование о взыскании с ответчика задолженности по уплате арендных платежей, неустойки за просрочку уплаты платежей, указанный вывод суда соответствует фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судом правильно применены нормы материального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.11.2011 по делу N А41-32802/10
“…Как следует из п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, то есть пригодное для использования согласно целям, указанным в договоре аренды.
В соответствии с экспертным заключением ООО “Национальная Экологическая Компания” от 30.05.2011 года, полученным в результате проведения судебной экспертизы в целях установления уровня загрязнения почвы спорного земельного участка и возможности его использования в целях, обусловленных договором аренды, в почве спорного земельного участка в соответствии с требованиями СанПиН и Гигиенических нормативов зафиксированы превышения фактического содержания тяжелых металлов и органических веществ над их предельно допустимым уровнем.
Почва характеризуется как “опасная” и “чрезвычайно опасная”. Использование земельного участка в настоящее время в соответствии с целевым назначением: под строительство и размещение складского комплекса, с учетом выявленного уровня содержания в почве химических веществ невозможно. Фактическое содержание тяжелых металлов и органических веществ на 27.12.2005 (дата подписания договора) в почве земельного участка могло превышать предельно допустимый уровень, что делало невозможным его использование в соответствии с целевым назначением.
Таким образом, Комитет по управлению имуществом Ногинского района Московской области (арендодатель) передал в аренду ООО “Васильковое поле” как арендатору имущество – земельный участок с кадастровым номером 50:16:0602003:0095, площадью 29 952 кв. м, по адресу: Ногинский район, г. Старая Купавна, площадка N 6, которое не могло использоваться последним в соответствии с целевым назначением (для пользования под строительство складского комплекса), то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Требование истца о расторжении договора аренды основано на неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции правомерно указал на отсутствие правовых оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды от 27.12.2005 N 91-2005 по указанным основаниям (пункт 3 статьи 619 ГК РФ), поскольку в рамках данного спора установлено, что арендодатель передал арендатору имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.10.2012 по делу N А12-569/2012
“…Согласно статье 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче земельного участка арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны 29.09.2008 года подписали акт приема-передачи.
Земельный участок передан арендатору в пользование для строительства “Кафе-магазина”.
В ходе исполнения договора аренды предпринимателем выявлен факт нахождения на арендованном земельном участке трубопровода, не позволяющего использовать земельным участок для целей обозначенных в договоре.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 19.03.2010 по делу N А12-83/2010 удовлетворены требования предпринимателя об обязании администрации устранить препятствия в пользовании спорным земельным участком путем демонтажа трубопровода теплотрассы.
Дав надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд обоснованно пришел к выводу о том, что, администрация, передав предпринимателю имущество в аренду, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, не исполнила обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Арендодатель не исполнил обязанности по передаче арендатору земельного участка пригодного для целей его использования – строительства, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованный участок…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 02.04.2012 по делу N А12-10509/2011
“…Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалах дела доказательства, взаимную связь доказательств в их совокупности, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными как договором купли-продажи от 18.12.2007 N 1661, так и договором аренды от 10.07.2008 N 8107 в спорный период, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что ответчик, передав имущество с недостатками, полностью препятствующими его использованию по назначению, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названных договоров, в связи с чем обоснованно признал заявленные требования подлежащими удовлетворению.
Исходя из положений статьи 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.03.2012 по делу N А21-4485/2011
“…Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставлен Обществу для выполнения работ по благоустройству.
Из пункта 1.4 договора следует, что строения и сооружения на земельном участке отсутствуют.
Неисполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд, сделав вывод о том, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, в иске отказал.
Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор – вносить платежи за пользование этим имуществом.
Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Судом установлено и материалами дела подтверждается, что на спорном участке находятся строения, принадлежащие физическим лицам.
При таких обстоятельствах, установив, что истцом не исполнено надлежащим образом обязательство по предоставлению арендатору земельного участка свободного от каких-либо строений для его использования в целях, предусмотренных пунктом 1.3 договора, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии у ответчика обязанности вносить арендные платежи, а следовательно, и отсутствии оснований для взыскания арендной платы и пеней…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.02.2015 N Ф08-10774/2014 по делу N А32-36002/2013
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании протокола о результатах торгов (конкурса) от 20.12.2011 N 68 23 декабря 2011 года администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 4900007225 находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302006:21, площадью 13 009 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, между “Сочи-Бриз отелем” и парком “Дендрарий”, предоставленного для размещения гостиницы. Договор заключен сроком с 24.12.2011 по 24.12.2016, зарегистрирован в установленном законом порядке 28 марта 2012 года (т. 1, л.д. 16 – 17, 24 – 28).
Указывая на выявленную задолженность по арендной плате и пеню по договору аренды от 23.12.2011 N 4900007225, образовавшуюся на 20.02.2013, обществу направлены претензия (от 25.02.2013), а затем предложение (от 09.08.2013) явиться для подписания соглашения о досрочном расторжении сделки, ввиду невнесения арендной платы более 6 месяцев (пункт 4.1.5 договора, пункт 2 статьи 452, статья 619 Гражданского кодекса) и неустранения допущенного нарушения условий договора (т. 1, л.д. 39, 40, 41, 42, 43, 44).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 04.09.2014 самовольно возведенные строения и сооружения, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0302006:21, включая примыкающие к данным строениям и сооружениям территории, занятые физическими лицами в целях ведения огородного хозяйства, препятствуют обществу в использовании указанного участка по назначению – для строительства гостиницы. Ввоз строительной техники представляет опасность для хаотично разбросанных самовольных построек и их владельцев. Использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением, до полного сноса находящихся на нем самовольных построек, не представляется возможным (т. 2, л.д. 76 – 87).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды установили невыполнение администрацией договорного обязательства по передаче обществу во владение и пользование на условиях аренды спорного земельного участка, пригодного для целей размещения (строительства) гостиницы, фактическое занятие данного участка и использование в иных целях (проживание и ведение хозяйственной деятельности) физическими лицами, пришли к выводам об отсутствии оснований для взыскания с общества арендной платы (за период с 01.01.2012 по 31.12.2013) и неустойки за просрочку ее внесения (по 24.01.2014), а также для досрочного расторжения договора от 23.12.2011 N 4900007225 по требованию арендодателя, мотивированному невнесением арендной платы более шести месяцев (пункт 4.1.5 договора).
Нормы материального права при рассмотрении дела применены судами верно. Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлено…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 23.05.2013 N Ф09-4075/13 по делу N А76-14219/2012
“…Ссылаясь на невозможность использования земельного участка по назначению ввиду ненадлежащего исполнения арендодателем обязательств по передаче участка в аренду, истец обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми требованиями о расторжении договора аренды на основании ст. 612, 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также взыскании денежных средств, перечисленных в качестве арендной платы.
В пределах срока действия договора аренды к обязанностям арендодателя отнесено предоставление имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества; к правам арендатора отнесено право на использование имущества (ст. 606, 610, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суды обоснованно пришли к выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах, поскольку у общества “ИнтерСтрой” отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, перечисленные им денежные средства в сумме 1 146 362 руб., включая сумму задатка за участие в аукционе подлежащую зачету в счет арендной платы (сроком уплаты до 31.12.2011), составляют неосновательное обогащение ответчика.
Учитывая изложенное и руководствуясь ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали с комитета в пользу общества “ИнтерСтрой” неосновательное обогащение в размере 1 146 362 руб…”

Постановление ФАС Уральского округа от 23.11.2011 N Ф09-7422/11 по делу N А07-3463/2011
“…При рассмотрении спора судами установлено, между комитетом и обществом заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379, согласно которому обществу во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 26.06.2009 передано отдельно стоящее нежилое здание площадью 189,3 кв. м, литера А, расположенное по адресу: г. Уфа, Демский район, ул. Таллиннская, д. 4 корп. а, на срок с 26.06.2009 по 26.06.2014 для использования в целях: торговля, ресторан, кафе.
В 03 час. 53 мин. 25.06.2009 в названном здании произошел пожар.
Пунктом 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела документы в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что до передачи спорного здания обществу в нем произошел пожар; актом от 01.07.2009, составленном представителями комитета и общества, подтверждено, что для целей дальнейшей эксплуатации арендованного здания требуется ремонт; обществом по собственной инициативе предприняты меры, направленные на восстановление здания, в частности, получено согласие комитета на подготовку проекта и осуществление ремонта, заключен договор на разработку проектной документации, подготовлен проект капитального ремонта названного здания; до момента рассмотрения настоящего спора ремонтные работы не проведены, спорное здание не может быть использовано по указанному в договоре аренды объекта муниципального нежилого фонда от 26.06.2009 N 23379 назначению.
Исходя из указанного суды пришли к правильным выводам о том, что комитетом не исполнена обязанность по передаче в аренду имущества, соответствующего требованиям закона, договора аренды и пригодного для эксплуатации по назначению в целях, предусмотренных в договоре от 26.06.2009 N 23379, при этом вина общества в повреждении имущества отсутствует.
Суды также верно указали, что намерение общества произвести ремонт в упомянутом здании не может быть квалифицировано как принятие имущества с недостатками, а освобождение общества от арендной платы в период с 01.02.2010 по 31.07.2010 само по себе не свидетельствует о том, что до начала этого периода и по его окончании спорное имущество было пригодно для эксплуатации по согласованному комитетом и обществом назначению.
При таких обстоятельствах, приняв во внимание положения ст. 328, 611, 612, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 06.02.2014 по делу N А23-918/2013
“…Распоряжениями городского головы городского округа “город Калуга” от 24.03.2008 N 3219-р и от 15.07.2008 N 8109-р обществу утвержден акт о выборе, проекты границ земельных участков площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров для строительства здания торгового центра по ул. Московской г. Калуги и принято решение о предоставлении их в аренду обществу (т. 3, л.д. 14 – 15).
На основании распоряжений между управой (арендодатель) и обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков для строительства здания торгового центра от 28.07.2008 N 368/08 и N 369/08 (т. 3, л.д. 25 – 44), по условиям которых арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельные участки из состава земель населенных пунктов с кадастровыми номерами 40:26:000031:34 и 40:26:000031:35 площадью 1 294 кв. метров и 462 кв. метров соответственно, расположенные по адресу: г. Калуга, ул. Московская, 341, для строительства здания торгового центра, в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков, прилагаемых к данным договорам и являющихся их неотъемлемыми частями (приложения N 1).
Ссылаясь на невозможность использования земельных участков по назначению, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Пунктами 1.4 договоров определено, что ограничений по использованию земельных участков не имеется.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорные земельные участки расположены в охранной зоне памятника природы регионального значения – “Парк усадьбы Яновских”, в которой запрещается новое строительство.
Установив, что в аренду предоставлен земельный участок, использование которого по целевому назначению является невозможным, суд пришел к правомерному выводу о том, что арендодателем не исполнена обязанность по предоставлению земельного участка, предусмотренная пунктом 1 статьи 611 ГК РФ.
Поскольку у общества отсутствовала встречная обязанность по внесению платы за аренду земельного участка, руководствуясь ст. 1102 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили исковые требования и взыскали неосновательное обогащение в размере 2 397 785 рублей 78 копеек (включая сумму взноса по инвестиционному контракту)…”

Постановление ФАС Центрального округа от 10.01.2014 по делу N А62-995/2013
“…Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как следует из N 452 об оценке рыночной стоимости здания бани, составленном ООО “Прима” по состоянию на 16.12.2008, который явился основанием для расчета годовой арендной платы, а также переписки арендодателя и арендатора (письмо Администрации от 13.09.2011 исх. 1356/01-02-07, л.д. 149, том 1), здание бани на момент заключения договора аренды от 30.09.2010 в силу своего конструктивного состояния не могло быть использовано для предоставления банных услуг без проведения реконструкции этого здания.
На основании вышеизложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии неустранимых препятствий в использовании арендованного имущества по назначению и о нарушении Администрацией положений статей 611, 612 ГК РФ.
Статьей 328 ГК РФ предусмотрено, что в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Поскольку с момента заключения договора аренды у арендатора отсутствовала возможность использования арендованного имущества по назначению по вине арендодателя, следовательно, в силу статей 307, 328 ГК РФ арендатор имел право приостановить исполнение встречного обязательства, а именно: исполнение своей обязанности по внесению арендной платы и коммунальных платежей.
При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 608 574,86 рубля.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебного акта не имеется…”

Передача в аренду имущества, обремененного правами третьих лиц

Встречаются ситуации, при которых в силу различных обстоятельств имущество, передаваемое в аренду, обременено правами третьих лиц. В связи с этим возникает спор о том, исполнил ли арендодатель надлежащим образом свою обязанность по передаче объекта аренды.

3.1. Вывод из судебной практики: Реализация права аренды на торгах невозможна, если аналогичные права на объект аренды принадлежат третьим лицам. Договор аренды, заключенный по результатам таких торгов, является недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 24.07.2012 N Ф03-3099/2012 по делу N А04-7091/2011
“…Статьей 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Из смысла указанных норм права следует, что реализация права аренды на торгах возможна при условии того, что данное имущество свободно от аналогичных прав третьих лиц, то есть имущество не может быть передано на торги по заключению договора аренды до тех пор, пока данное имущество обременено правом аренды третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды с учетом положений статей 131, 164, 425, 433, 651 ГК РФ установили, что на момент направления истцу уведомления об одностороннем расторжении договора аренды 14.04.2011 дополнительное соглашение к договору аренды от 01.03.2010, предусматривающее возможность расторжения договора в одностороннем порядке по требованию арендодателя, заключено не было, в связи с чем у Комитета отсутствовало право на одностороннее расторжение договора аренды от 10.01.2006.
С учетом установленного арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о проведении конкурса на право аренды помещений, обладателем которого являлся истец и которое не прекращено в установленном законом порядке, с нарушением требований закона – статей 606, 611 ГК РФ, а также прав и законных интересов истца, связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности с использованием нежилых помещений, с учетом срока договора аренды от 10.01.2006 и наличия у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в соответствии со статьей 17.1, частью 4 статьи 53 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.
Установив факт нарушения закона при проведении конкурса на право заключения договора аренды по лотам N 7 и N 8, арбитражные суды пришли к правильному выводу о том, что договоры аренды муниципального имущества от 20.07.2011 N 784 и N 785, заключенные с нарушением указанных выше норм права, в соответствии со статьями 167, 168 ГК РФ подлежат признанию недействительными с применением последствий их недействительности…”

Последствия непередачи имущества арендатору по договору аренды будущей вещи

В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” содержатся следующие разъяснения. Договор аренды, заключенный лицом, которое не обладало в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным. Арендодатель обязан передать имущество арендатору в соответствии с условиями договора. В момент передачи имущества арендодатель должен обладать правом собственности на него.
В этой связи возникает вопрос о последствиях непередачи имущества арендатору по рассматриваемому договору аренды.

4.1. Вывод из судебной практики: В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе поскольку вещь, являвшаяся предметом такого договора, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора аренды будущей вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…10. В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Судам следует иметь в виду, что по смыслу названной статьи арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору. С учетом этого договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании статей 168 и 608 ГК РФ.
В случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору убытки, причиненные нарушением договора…”

Фактическое использование не переданного по акту передачи объекта аренды

Иногда в споре о взыскании платы за пользование имуществом арендатор заявляет, что поскольку акт приема-передачи предоставляемого в аренду имущества отсутствует, то и имущество юридически ему не передано, в связи с чем он не обязан вносить арендные платежи. Однако неоформление акта приема-передачи не всегда свидетельствует о том, что арендодатель не исполнил свою обязанность по передаче имущества арендатору.

5.1. Вывод из судебной практики: Фактическое использование имущества самостоятельно или в совокупности с другими доказательствами подтверждает передачу имущества арендатору, несмотря на то что акт приема-передачи этого имущества отсутствует.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.01.2017 N Ф10-5685/2016 по делу N А83-6567/2015
“…Передача имущества арендатору, с учетом положений статьи 655 ГК РФ, должна быть подтверждена актом приема-передачи.
Тем не менее, как верно указал суд, то обстоятельство, что истец, получив имущество в пользование, не подписал акт приема-передачи, однако фактически использовал его в производственной деятельности, при отсутствии препятствий со стороны ответчика в пользовании арендованным имуществом, не может являться основанием для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.
Судами установлено, что в рамках заключенного договора аренды акт приема-передачи оборудования не составлялся. Однако, в спорный период ответчик пользовался арендованным имуществом, о чем свидетельствуют представленные доказательства, в частности подписанные сторонами акты, а также платежные поручения, подтверждающие внесение ответчиком арендной платы, показания свидетеля Тарханова В.В., а также переписка сторон.
Таким образом, указанные выше документы в их совокупности и взаимной связи подтверждают факт передачи ответчику рефулерной установки и ее эксплуатации…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.04.2015 N Ф01-560/2015 по делу N А28-1543/2013
“…Оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу, что договор аренды от 01.06.2011 исполнялся сторонами (подписывались двусторонние акты; арендная плата вносилась с указанием в платежных поручениях договора аренды от 01.06.2011 в качестве основания платежа; у сторон отсутствовали разногласия и неопределенность в отношении предмета договора; истец фактически пользовался спорным помещением), следовательно, уплаченная арендная плата не может являться для ответчика неосновательным обогащением.
Судом округа рассмотрен и отклонен аргумент заявителя о незаключенности договора в связи с отсутствием акта приема-передачи помещения, поскольку само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны ответчика при наличии иных доказательств передачи помещения и исполнения договора. Общество не представило доказательств наличия препятствий в пользовании спорным имуществом; проведение работ в арендуемых помещениях указывает на то, что истцу был обеспечен в них фактический доступ.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 28.05.2015 N Ф06-22851/2015 по делу N А57-22441/2013
“…В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Между тем, как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанции, ответчиком в период с 2000 по 2008 годы уплачивалась арендная плата; дополнительным соглашением от 17.08.2006 N 4 к спорному договору аренды сроком действия 5 лет стороны на основании заявления арендатора (ответчика) от 16.08.2006 в соответствии со статьей 621 ГК РФ возобновили действие договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательств отказа от договора аренды с учетом названных норм права ответчиком не представлено.
Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что фактически земельный участок принят ответчиком в пользование.
Поэтому довод кассационной жалобы о том, что земельный участок по акту приема-передачи ответчику не передавался и ею не использовался, в связи с чем у ответчика не возникло обязанности уплатить арендную плату, отклоняется судом кассационной инстанции.
При таких условиях оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3995/2015 по делу N А54-7285/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО “АЛЕКС-ПРИМ” (арендодатель) и ООО СМ “Алфавит” (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2014 нежилого помещения общей площадью 617,9 кв. м, этаж N 1, подвал N 1, номер на поэтажном плане 1, в том числе площадь складских и подсобных помещений 255,9 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
По условиям пункта 1.2 договора объект должен быть передан арендатору 16.10.2014 согласно акту приема-передачи.
Во исполнение условий договора истец платежными поручениями от 07.10.2014 N 6626, от 13.10.2014 N 6813, от 14.11.2014 N 7448 перечислил арендную плату в общей сумме 1 750 000 руб.
Соглашением от 02.03.2015, зарегистрированном 12.03.2015 в установленном порядке, стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 23.09.2014
Ссылаясь на то, что объект по акту приема-передачи в установленном порядке арендодателем арендатору не передан, ООО СМ “Алфавит” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом отказа от части требований).
В подтверждение факта пользования истцом спорным имуществом ответчиком представлены договор аренды между ООО “АЛЕКС-ПРИМ” и ИП Сусловой Л.И. от 10.12.2013 N 9, расторгнутый согласно уведомлению от 15.09.2014; акт приема-передачи торгового оборудования от 05.12.2014 N 00000000166, в котором указан адрес нахождения ООО СМ “Алфавит”: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
Оценив иные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, суды пришли к верному выводу о владение истцом спорным помещением и отсутствие акта приема-передачи имущества при указанных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что денежные средства в сумме 1 750 000 руб. не являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку перечислены истцом во исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 23.09.2014, в связи с чем не подлежат возврату…”

5.2. Вывод из судебной практики: Если после прекращения договора аренды имущество не было возвращено арендодателю и впоследствии стороны заключили новый договор аренды данного имущества, то подписания акта приема-передачи не требуется.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд прямо не указал на отсутствие необходимости в подписании акта приема-передачи, однако взыскал задолженность по арендной плате, предусмотренной новым договором.

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 2123/11 по делу N А40-14800/10-23-96
“…Как установлено судом апелляционной инстанции, 01.10.2008 между обществом (арендодателем) и банком (арендатором) заключен краткосрочный договор аренды нежилых помещений N 4482-00-08255/02/10-08 (далее – краткосрочный договор аренды).
В тот же день общество (арендодатель) и банк (арендатор) подписали долгосрочный договор аренды тех же нежилых помещений N 4483-00-08255/02/10-08 (далее – долгосрочный договор аренды), но на другой срок.
Краткосрочный договор аренды был заключен на период со дня подписания акта приемки-передачи недвижимости и до дня государственной регистрации долгосрочного договора аренды (но не более чем на 11 месяцев).
Срок аренды по долгосрочному договору определен сторонами со дня государственной регистрации долгосрочного договора и до 30.09.2018.
По акту от 01.10.2008 банк принял от общества помещения в краткосрочную аренду.
Впоследствии (08.12.2008) был зарегистрирован долгосрочный договор аренды.
В связи с регистрацией долгосрочного договора аренды краткосрочный договор прекратил свое действие (пункт 3.1 краткосрочного договора аренды).
Сославшись на то, что банк не исполнил обязательство по внесению арендной платы по долгосрочному договору аренды, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судом апелляционной инстанции установлено, что нежилые помещения переданы обществом банку в краткосрочную аренду по акту приемки-передачи и после его прекращения не возвращались обществу, при этом банк предусмотренную долгосрочным договором арендную плату не вносил.
При названных фактических обстоятельствах дела суд апелляционной инстанции, исходя из положений статей 614 и 330 Кодекса, обоснованно взыскал с банка основной долг по арендной плате и договорную неустойку…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010 N КГ-А40/15141-10-1,2 по делу N А40-14800/10-23-96
“…Судом установлено что между ООО “Автоприоритет” (арендодатель) и ЗАО “Райффайзенбанк” (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений от 01.10.2008 г. N 4482-00-08255/02/10-08, согласно которому первый предоставляет второму во временное владение и пользование (в аренду) помещения: N IV, комната 1 на 2-ом этаже, N V комната 1 на 3-м этаже, N VI комната 1 на 4-м этаже, N VII комната 1 на 5 этаже здания общей площадью 5259,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8.
01.10.2008 г. между ООО “Автоприоритет” (арендодатель) и ЗАО “Райффайзенбанк” (арендатор) заключен договор N 4483-00-08255/02/10-08 аренды тех же нежилых помещений площадью 5 259,7 кв. м, расположенных на 2 – 5 этажах в здании по адресу: г. Москва, 2-я Хуторская ул., д. 38А, стр. 8 (пункт 2.1), для использования в качестве нежилых банковских помещений.
Срок договора определен сторонами с даты начала (даты государственной регистрации данного договора аренды) до 30.09.2018 г.
Суд установил, что указанные выше нежилые помещения были переданы арендодателем арендатору по акту приемки-передачи от 01.10.2008 г. к договору аренды N 4482-00-08255/02/10-08 и после прекращения действия договора N 4482-00-08255/02/10-08 арендатором арендодателю не были возвращены.
Суд установил, что из буквального прочтения текста акта приемки-передачи от 07.12.2008 г. вывод о возврате арендатором арендуемых помещений в связи с прекращением действия договора аренды N 4482-00-08255/02/10-08 не следует. В акте указано, что настоящим ЗАО “Райффайзенбанк” подтверждает приемку помещений, определена арендуемая площадь помещений для целей расчета арендной платы, то есть площадь, фактически используемая арендатором и учитывающая фактическое использование арендатором площадей мест общего пользования; ЗАО “Райффайзенбанк” не имеет никаких претензий к ООО “Автоприоритет” в отношении помещений.
Суд, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, пришел к выводу, что ответчик пользовался помещениями, являющимися предметом договора аренды N 4483-00-08255/02/10-08 от 01.10.2008 г., у него имеется обязательство уплачивать арендные платежи в соответствии с условиями данного договора.
Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Московского округа от 01.06.2009 N КГ-А40/4451-09 по делу N А40-48067/08-89-442 <*>
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: данное Постановление принято по делу N А40-48067/08-89-412, а не по делу N А40-48067/08-89-442.

“…Суд обоснованно отклонил возражения ответчика о том, что помещение по акту арендатору не передавалось. В материалах дела имеется акт приема-передачи арендованного помещения от 01.07.2003. Ответчиком не представлено доказательств передачи арендованного помещения арендодателю после прекращения ранее заключенного договора от 24.01.2005 N 725/05. Поскольку помещение уже находилось у ответчика, то передача его по акту после заключения договора аренды от 16.08.2006 не требовалась…”

 Момент возникновения права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц

В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301 – 304 ГК РФ (по истребованию собственником имущества из чужого незаконного владения и защите от нарушений, не связанных с лишением владения), принадлежат также арендатору, причем последний может защищать свое владение также от собственника. Поскольку зачастую наличие договора аренды не означает, что арендатор вступил во владение имуществом, на практике возникает вопрос: с какого момента арендатор приобретает право на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц?

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.

Примечание: Суды связали возникновение права арендатора на защиту арендуемого имущества от притязаний третьих лиц с моментом его передачи, поскольку с этой даты имущество находится во владении арендатора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…9. Арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В арбитражный суд обратился арендатор с иском об истребовании сданного ему в аренду нежилого помещения у лица, занимающего это помещение.
В обоснование искового требования истец сослался на то, что он как арендатор является титульным владельцем указанного помещения и в силу статей 301, 305 ГК РФ вправе истребовать его из чужого незаконного владения третьих лиц.
Суд первой инстанции согласился с доводами истца и удовлетворил иск.
Суд апелляционной инстанции отменил решение и отказал в иске по следующим основаниям.
С истцом договор аренды спорного нежилого помещения заключен комитетом по управлению имуществом.
В соответствии со статьей 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Таким образом, передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Установив, что передача арендодателем помещения арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суд пришел к выводу, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имел права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могли быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 ГК РФ, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таких обстоятельствах требование истца, предъявленное непосредственно к третьему лицу, занимающему спорное нежилое помещение, не подлежало удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.06.2015 N Ф03-2579/2015 по делу N А51-18236/2013
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 12.04.2012 между Минобороны России (арендодатель), Государственным учреждением “426 Отделение морской инженерной службы” (арендодатель) и ООО “Ламель” (арендатор) по итогам аукциона заключен договор N 141/3/АИ-253 аренды федерального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за 426 ОМИС, по условиям которого обществу во временное владение и пользование передано недвижимое имущество общей площадью 9 007 кв. м, расположенное по адресу: г. Владивосток, пос. Трудовое, в/г N 11, для использования: под производственно-складскую деятельность сроком на 10 лет. Передача имущества оформлена актом приема-передачи от 12.04.2012.
В период с 25.03.2013 по 07.06.2013 истцом составлены акты о том, что вооруженные люди в камуфляжной форме без причины не допустили их к арендованным объектам недвижимости, в то время как арендатор договор на охрану имущества ни с кем не заключал.
Поскольку фактически имущество в пользование ООО “Ламель” передано не было, последнее обратилось в арбитражный суд с иском о его истребовании из чужого незаконного владения. Кроме того, общество просило взыскать с ответчиков денежные средства, перечисленные им по договору аренды.
В пункте 9 Информационного письма N 66 разъяснено, что арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
При рассмотрении настоящего дела судами установлено, что, несмотря на подписание акта приема-передачи от 12.04.2012, являющегося приложением к договору аренды N 141/3/АИ-253, спорное имущество фактически во владение истца не передавалось. Данное обстоятельство подтверждено актом обследования от 03.03.2014 и не оспаривается сторонами.
Вместе с тем из материалов дела следует, что спорное имущество изъято собственником из оперативного управления 426 ОМИС в связи с его сокращением и передано во владение и пользование 703 Центру МТО ТОФ в целях обеспечения деятельности Тихоокеанского флота. Имущественный комплекс, расположенный по адресу: г. Владивосток, пос. Трудовое, в/г N 11, в соответствии с планом деятельности Минобороны России по реализации Указов Президента Российской Федерации на период до 2020 года планируется использовать в интересах Вооруженных Сил Российской Федерации.
Поскольку фактическая передача арендодателями спорного имущества арендатору в соответствии с условиями договора аренды от 12.04.2012 N 141/3/АИ-253 не состоялась и общество не стало его законным владельцем, а в настоящее время имущество передано во владение третьему лицу, суды, руководствуясь вышеназванными нормами материального права, пришли к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований истца об истребовании у ответчиков недвижимого имущества…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.10.2014 по делу N А81-5219/2013
“…Ссылаясь на занятие предпринимателем Мамчур О.Н. части нежилого помещения площадью 17,2 кв. м в подвале многоквартирного жилого дома N 88 по проспекту Мира в городе Ноябрьске на основании договора субаренды от 29.10.2004 N 5, заключенного с Колесник Т.Н., выступающей арендатором по договору аренды муниципального имущества от 20.10.2004 N 3227/04, и впоследствии самовольные занятие предпринимателем Мамчур О.Н. помещений общей площадью 75,9 кв. м под магазин по продаже канцелярских товаров, предприниматель Колесник И.В. предъявил иск об истребовании нежилых помещений из чужого незаконного владения и взыскании арендных, коммунальных платежей.
В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предоставленные статьями 301 – 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Вместе с тем виндикационный иск является требованием невладеющего собственника (титульного владельца) к лицу, которое фактически осуществляет владение имуществом, но не имеет законных прав на него.
Однако из установленных обстоятельств следует, что владение предпринимателем Мамчур О.Н. спорными помещениями связано с исполнением арендных отношений, которые возникли до заключения истцом договора аренды с арендодателем.
Поскольку предприниматель Колесник И.В. не вступил во владение спорным помещением, суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие у него титула владельца части нежилого помещения площадью 59,2 кв. м и невозможность использования им вещно-правового способа защиты по отношению к третьему лицу.
Исходя из разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
Следовательно, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из невозможности применения при разрешении настоящего спора вещно-правового способа защиты, предусмотренного статьей 301 ГК РФ…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.09.2012 по делу N А46-17476/2011
“…Полагая, что ГК “Полет-41А” занимает часть спорного земельного участка без установленных законом оснований и обязан его освободить от находящихся на нем гаражей в силу положений статей 304, 305 ГК РФ, статьи 60 ЗК РФ, ИП Некипелов В.А. обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 – 304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Как установлено судами, истец является субарендатором, следовательно, при предъявлении иска по настоящему делу, должен был подтвердить факт передачи ему имущества во владение субарендодателем.
В соответствии с условиями пункта 1.3 договора субаренды земельного участка от 12.01.2011 истцу должен быть передан участок для строительства жилых микрорайонов. Пунктом 2.1.1 этого же договора установлено, что субарендодатель обязуется в день подписания настоящего договора сторонами передать субарендатору земельный участок по передаточному акту в состоянии, соответствующем для использования в целях, предусмотренных настоящим договором (пункт 1.3).
Вместе с тем, при рассмотрении спора судами было установлено, что участок не был фактически передан истцу субарендодателем, в материалах дела отсутствует акт приема-передачи земельного участка, в связи с чем является верным вывод судов об отсутствии у истца возможности защиты его права способами, предусмотренными в главе 20 ГК РФ, и о том, что арендатор, полагающий, что его права, вытекающие из обязательственных правоотношений, нарушены, защиту своего права может осуществить путем обращения с иском к стороне по договору, на который он ссылался в качестве обоснования приобретения права аренды спорного земельного участка (пункт 3 статьи 611 ГК РФ).
С учетом изложенного суд кассационной инстанции отклоняет доводы заявителя о неправильном применении норм права, несоответствии выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.04.2012 по делу N А46-9813/2011
“…Общество с ограниченной ответственностью “СтройПрогресс-3” (далее – ООО “СтройПрогресс-3”) обратилось в Арбитражный суд Омской области с иском к гаражному кооперативу “Полет-32” (далее – ГК “Полет-32”) об освобождении в тридцатидневный срок после вступления в законную силу решения суда земельного участка с кадастровым номером 55:36:11 02 01:3056, расположенного в 73 м северо-восточнее 9-этажного жилого дома, имеющего почтовый адрес: улица Крупской, дом 17 в Кировском административном округе г. Омска; а также о взыскании судебных расходов в размере 34 000 руб., состоящих из государственной пошлины в сумме 4 000 руб. и оплаты услуг на представителя в сумме 30 000 руб.
ООО “СтройПрогресс-3”, ссылаясь на невозможность использования земельного участка, в связи с тем, что он занят ГК “Полет-32” без установленных законом оснований, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что ГК “Полет-32” не представил доказательств правомерности использования спорного земельного участка.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу об отсутствии в рассматриваемом деле у ООО “СтройПрогресс-3” права на использование вещно-правового способа защиты, считая, что подписание акта приема-передачи земельного участка по договору аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 носило формальный характер и фактически земельный участок не был передан в пользование ООО “СтройПрогресс-3”, которое не вступило в права арендатора (титульного владельца). При этом суд апелляционной инстанции отметил, что ООО “СтройПрогресс-3” не лишено возможности воспользоваться иными установленными гражданским законодательством способами защиты.
Суд кассационной инстанции считает выводы суда апелляционной инстанции правильными и обоснованными.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В силу указанных норм права передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
По материалам рассматриваемого дела установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 24.03.2008 N ДГУ-К-34-583 не состоялась, в связи с чем, ООО “СтройПрогресс-3” не приобрело право законного владельца спорного земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
В соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное истребование арендованного имущества возможно только от арендодателя, но не из владения третьих лиц.
С учетом изложенного, ООО “СтройПрогресс-3” лишено возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьих лиц – ГК “Полет-32″, поэтому суд апелляционный инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 02.03.2010 по делу N А45-5590/2008
“…Общество с ограниченной ответственностью “Парадигма Групп” (далее – ООО – “Парадигма Групп”) со ссылкой на статьи 611, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к открытому акционерному обществу “Федеральный центр логистики” в лице Сибирского филиала (далее – ОАО “ФЦЛ”) и обществу с ограниченной ответственностью “Гермес” (далее – ООО “Гермес”) об обязании передать имущество, являющееся объектом аренды по договору от 11.01.2008 N 241-а.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ОАО “ФЦЛ” (арендодатель) и ООО “Парадигма групп” (арендатор) заключен договор аренды от 11.02.2008 N 241-а имущества, расположенного по адресу: город Новосибирск, улица Ленина, 21: здание (гостиница с гаражом) литер А, А1, а, общей площадью 18645, 6 кв. м, этажность надземной части: 14 (в том числе цокольный этаж), этажность подземной части: 1, здание (проходная), площадью 6,6 кв. м; нежилое здание, литер Б, этажность: 1; земельный участок площадью 9540 кв. м, земли населенных пунктов, занимаемых гостиничным комплексом.
Судами установлено, что по договору купли-продажи от 09.07.2008 N 107 спорное имущество было передано ООО “Гермес”. Между тем, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Новосибирской области от 04.05.2009 по делу N А45-2039/2009 договор купли-продажи от 09.07.2008 N 107 признан недействительным. Применены последствия недействительности сделки и ООО “Гермес” обязано передать ОАО “ФЦЛ” недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 11.02.2008 N 241-а и договора купли-продажи от 09.07.2008 N 107. Решение суда не исполнено (предоставлена отсрочка исполнения), имущество продолжает находиться во владении ООО “Гермес”.
Однако у арендатора отсутствует право на использование вещно-правового способа защиты от действий третьих лиц, поскольку передача арендодателем имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им (пункт 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Поскольку имущество отсутствует у арендодателя – ОАО “ФЦЛ”, а истребовать его от третьего лица – ООО “Гермес” арендатор не вправе, суды пришли к правильному выводу об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.10.2011 по делу N А56-53763/2010
“…Из материалов дела следует, что истец обосновывает свои исковые требования тем, что фактически пользование объектом аренды не осуществлял, поскольку объект недвижимости и земельный участок под ним занят Музеем.
Из материалов дела следует, что передача имущества по договору аренды от 20.04.2004 N 04/459, несмотря на подписание Леноблкомимуществом и Обществом акта приема-передачи от 20.04.2004, не состоялась, Общество не вступило во владение спорным объектом.
При таких обстоятельствах у истца отсутствует право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (в данном случае – Музея), предусмотренных статьями 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя.
Как указано в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится. Его права могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 данного Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
При таком положении требования истца, предъявленные непосредственно к занимающему спорный объект Музею, не подлежат удовлетворению…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
“…Принимая обжалуемые судебные акты, суды правомерно исходили из того, что в соответствии со статьями 301, 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) собственник может как истребовать имущество из чужого незаконного владения, так и потребовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Предусмотренные указанными статьями права, в силу статьи 305 Гражданского кодекса, принадлежат также лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также от собственника.
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным.
В пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” сформулирована рекомендация, согласно которой в соответствии со статьей 606 Кодекса передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя. Установив, что передача арендодателем объекта аренды арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, суду следует исходить из того, что арендатор не стал законным владельцем спорного имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Права арендатора в этом случае могут быть защищены в соответствии с пунктом 3 статьи 611 Гражданского кодекса путем либо истребования от арендодателя объекта аренды в порядке статьи 398 Гражданского кодекса, либо расторжения договора аренды.
Поскольку фактическое неисполнение сторонами договора аренды не позволяло арендатору заявить вещно-правовой иск об освобождении земельного участка площадью 1460 кв. м от принадлежащего ответчикам имущества, в предмет судебного исследования подлежал включению вопрос об исполнении администрацией района (арендодателем) обязанности по фактической передаче предпринимателю Паскалову (арендатору) объекта аренды, свободным от прав третьих лиц.
Таким образом, выводы судов о наличии у истца подлежащего судебной защите интереса, владении им на праве аренды земельным участком площадью 1460 кв. м, его фактической передаче арендодателем арендатору и возникновении у последнего права на использование вещно-правовых способов защиты своего владения от действий третьих лиц в порядке статей 301, 304 Гражданского кодекса не могут быть признаны соответствующими установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, что в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Кодекса является основанием отмены судебных актов и направления дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.12.2012 по делу N А15-1334/2011
“…В соответствии со статьей 304 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Кодекса права, предусмотренные статьями 301 – 304 Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
Судами установлено, что фактически передача арендодателем земельного участка в соответствии с условиями договора аренды от 14.08.2007 не состоялась, так как до подписания договора аренды часть земельного участка уже была обременена недвижимым имуществом иных лиц и находилась в их фактическом пользовании, в связи с чем, истец не приобрел право законного владельца всего земельного участка.
В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенными в пункте 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, арендатор, которому не было передано сданное внаем имущество, не может истребовать его у третьего лица, в пользовании которого оно фактически находится.
С учетом изложенного, концерн лишен возможности истребовать арендованный земельный участок из фактического владения третьего лица (общества), поэтому суды правомерно отказали в удовлетворении иска…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.03.2012 по делу N А32-32108/2010
“…Общество, полагая, что павильон предпринимателя расположен на арендуемом им земельном участке и препятствует его использованию по целевому назначению, обратилось в суд.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на момент формирования земельного участка, предоставленного впоследствии истцу в аренду, соответствующая территория не была освобождена публичным собственником от имущества третьих лиц, в частности, от спорного торгового павильона, в связи с чем арендодатель не выполнил надлежащим образом обязанность по предоставлению земельного участка с кадастровым номером 23:07:0805043:45, а истец не получил владение всем участком площадью 326 кв. м.
Суд правомерно установил, что на территорию предоставленного ответчику земельного участка частично заступает павильон площадью 30,7 кв. м.
Доводы жалобы администрации отклоняются как необоснованные, поскольку истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее.
Учитывая изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения постановления апелляционной инстанции…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.12.2011 по делу N А32-17277/2010
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании приказа департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.04.2003 N 36-з департамент (арендодатель) и ОАО “Морской торговый порт Темрюк” (арендатор) заключили договор от 02.04.2003 N 0000000207, условиями которого предусмотрена передача в пользование земельного участка площадью 64 939 кв. м, с кадастровым номером 23:30:04 01 003:0009, расположенного по адресу Краснодарский край, Темрюкский район, с/о Голубицкий, порт Темрюк, для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственной базы, сроком на 10 лет (т. 1, л.д. 19 – 28).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” содержится следующее разъяснение: арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что ОАО “Морской торговый порт Темрюк” при заключении договора аренды в апреле 2003 г. не получило во владение спорную часть земельного участка, поскольку к этому времени на ней уже находился достроенный (удлиненный) причал N 18. Следовательно, истец не вступил во владение спорной частью земельного участка и не вправе требовать вещно-правовой защиты своих прав на нее…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2011 по делу N А22-867/2010
“…Материалы дела свидетельствуют о предоставлении Письменову А.Н. земельного участка для строительства с использованием процедуры предварительного согласования места размещения объекта (статьи 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации).
Анализ положений главы 20 Кодекса позволяет сделать вывод о том, что арендатор становится владельцем вещи и приобретает права, предусмотренные статьями 301, 304, 305 Кодекса, после получения вещи во владение и пользование от арендодателя. До этого момента в отношении спорного имущества (земельного участка) арендатор имеет лишь обязательственные права и может защищать их обязательственно-правовыми способами.
В пункте 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” содержится следующее разъяснение. Арендатор, не вступивший во владение имуществом и не ставший его законным владельцем, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц. Его права могут быть защищены по правилам пункта 3 статьи 611 Кодекса, согласно которому, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
Таким образом, без доказанности факта передачи земельного участка по договору аренды от 07.09.2009 N 798 право на предъявление негаторного иска (статья 304 Кодекса) у истца возникнуть не может. При разрешении спора суды первой и апелляционной инстанций также не учли, что заявляя требование об устранении препятствий в пользовании недвижимым имуществом, Письменов Н.А. (при отсутствии доказательств получения (вступления во владение) земельного участка) фактически предъявил иск об истребовании этого имущества из владения ответчика.
Между тем, обстоятельства, связанные с юридической и фактической передачей Письменову А.Н. земельного участка, требуют исследования и оценки суда, поскольку имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Арендатор, не ставший законным владельцем спорного имущества, не имеет право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц (пункт 9 информационного письма от 11.01.2002 N 66).
Поскольку при разрешении спора суды не установили существенные для дела обстоятельства, а их выводы не соответствуют имеющимся в деле доказательствам, обжалуемые акты следует отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Калмыкия…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6216/15 по делу N А76-10542/2014
“…Индивидуальный предприниматель Хадаев Геннадий Анатольевич (далее – предприниматель Хадаев Г.А.) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Агрофирма “Андреевская” (далее – общество Агрофирма “Андреевская”) о возложении обязанности освободить помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/6, общей площадью 519,8 кв. м инвентарный номер 75:212:002:000 030 560, Литер: А, этажность: 1, кадастровый номер 74-74-04/001/2011-148, и Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/2, общей площадью 95,1 кв. м инвентарный номер 75:212:002:000 031 100, Литер: 1, 2, 3, 4, кадастровый номер 74-74-04/001/2011-402.
Между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Хадаевым Г.А. (арендатор) подписаны договоры аренды от 28.06.2013 N 01, N 02, согласно условиям которых арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилые помещения, расположенные по адресу: Челябинская область, Брединский район, п. Андреевский, ул. Заречная, 26/6, общей площадью 519,8 кв. м и общей площадью 95,1 кв. м, а также для передачи арендатору указанных зданий составлены акты приема-передачи от 28.06.2013.
Заявитель, полагая, что фактическое использование вышеназванного имущества обществом “Агрофирма “Андреевская” в отсутствие правовых оснований нарушает его права как арендатора указанных помещений, в целях восстановления положения, позволяющего осуществить фактическое принятие имущества в аренду по вышеназванным договорам, обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Как следует из положений указанной нормы, а также разъяснений, содержащихся в п. 32, 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, к числу юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судом при рассмотрении виндикационного иска, относятся наличие у истца вещного права на истребуемое имущество, наличие спорного имущества в натуре, незаконность владения ответчиком спорным имуществом, отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
Судом установлено, что спорные помещения в фактическое владение предпринимателю Хадаеву Г.А. администрацией не переданы, заняты и используются в целях осуществления сельскохозяйственной деятельности обществом “Агрофирма “Андреевская”, поскольку являлись неотъемлемой частью производственного комплекса предприятия, который достался обществу “Агрофирма “Андреевская” от ликвидированного (банкротство) акционерного общества закрытого типа “Восточное”. При ликвидации данного предприятия часть зданий и помещений не вошла в конкурсную массу в связи с отсутствием правоустанавливающих документов. Впоследствии право собственности на данные здания как на бесхозяйные вещи было зарегистрировано за администрацией, но общество “Агрофирма “Андреевская” продолжало владеть и пользоваться данными объектами.
Таким образом, поскольку спорные нежилые здания используются обществом “Агрофирма “Андреевская”, по договору аренды от 28.06.2013 в фактическое владение администрацией предпринимателю Хадаеву Г.А. не переданы, последний не вступил во владение ими и не стал законным владельцем спорных помещений, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о возложении обязанности на общество “Агрофирма “Андреевская” освободить помещения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 19.10.2011 N Ф09-6448/11 по делу N А60-46334/2010
“…Как видно, общество “ТехноСтройИнвест”, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 на основании договора аренды земельного участка от 05.11.2008 N 4-1170 и соглашения от 15.02.2010 о переводе прав и обязанностей по данному договору, зарегистрированных в установленном порядке, при этом лишено возможности использовать данный земельный участок, требование по иску к управлению обосновало положениями ст. 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Между тем передача имущества арендатору является обязанностью арендодателя, а не третьих лиц.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в случае, если передача имущества арендатору не состоялась и последний не вступил во владение им, арендатор не стал законным владельцем этого имущества и, следовательно, не имеет права на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц.
Судами установлено, что фактическая передача земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:55 обществу “ТехноСтройИнвест” не состоялась, акт передачи данного участка обществу “ТехноСтройИнвест” в материалы дела не представлен.
С учетом изложенного избранный истцом способ защиты – истребование имущества из незаконного владения третьего лица – не приведет к восстановлению его права.
В удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью “ТехноСтройИнвест” об истребовании из владения Главного управления Министерства внутренних дела Российской Федерации по Свердловской области земельного участка из земель населенных пунктов площадью 1857 кв. м с кадастровым номером 66:41:0401053:55, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Декабристов, отказать…”

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2007 N Ф09-9592/07-С6 по делу N А60-15172/05
“…Поскольку фактическая передача арендодателем земельного участка арендатору, обществу “АК “Екатеринбургтранссервис”, не состоялась и последний не вступил во владение им, т.е. не стал законным владельцем спорного земельного участка, суд апелляционной инстанции правомерно признал, что оснований для удовлетворения указанных требований общества “АК “Екатеринбургтранссервис” к обществу “Востокнефтегазстройкомплект” не имеется в силу ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т.к. у общества “АК “Екатеринбургтранссервис” отсутствовало право на использование вещно-правовых способов защиты от действий третьих лиц…”

Акт передачи арендуемого имущества как доказательство такой передачи

Акт приема-передачи подписывается обеими сторонами и в силу этого признается судами в качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору. Однако на практике встречаются случаи, когда арендатор фактически не получил предмета аренды, несмотря на то что акт приема-передачи был подписан.
Иногда в силу различных обстоятельств на акте приемки-передачи арендуемого имущества могут отсутствовать подписи или печати сторон, а также могут быть неоговоренные сторонами отметки третьих лиц. В результате возникает вопрос: можно ли такой акт рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

7.1. Вывод из судебной практики: Акт приема-передачи не является единственным возможным доказательством передачи имущества.

Примечание: В некоторых случаях суды прямо указывают, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.12.2018 N Ф05-21166/2018 по делу N А41-99257/2017
“…Как указывает истец, помещения, передача которых согласована дополнительными соглашениями к договорам, так и не переданы ответчиком, при этом им до конца 2015 вносилась арендная плата, в том числе и за пользование данными помещениями.
Кроме того, истец указал, что ответчик без достаточных на то оснований обогатился за счет истца, таким образом, он должен возвратить ему неосновательно полученные арендные платежи за пользование указанными помещениями в размере 9 907 660 руб. 17 коп. за период.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к выводу о том, что спорные помещения переданы истцу и он пользовался ими, в результате чего основания для возврата арендных платежей за пользование данными помещениями отсутствуют, равно как и не имеется оснований для изменения договоров аренды в части условий, предусматривающих их передачу.
При этом к указанным выводам суды пришли на основании представленного в материалы дела заключения N 01/02-Э от 02.03.2018, подготовленного экспертами ООО “ТехноПроект-Юкс” Черновой Е.Р. и Зелесновой С.А. (л.д. 1-79, т. 5), согласно которому спорные помещения представляют собой помещения вспомогательного использования (лестничные клетки (помещения N 11, 17, 21, 36, 37, 43), лифтовые и иные шахты (помещения N 9, 22, 34, 42), коридоры (помещения N 27, 28, 39, 54), шкафы с электрооборудованием (N 10, 35, 41), санузлы (помещения N 18, 19, 38), подсобные помещения (помещения N 24, 32, 51, 90), тамбуры (помещения N 1, 13, 16, 20, 33), комната охраны (помещение N 15), распределительный щит (помещение N 2), тепловой узел (помещение N 14), комната отдыха персонала (помещение N 29), балкон (помещение N 44)) и обеспечивают возможность использования основных помещений и при наличии доступа к основным помещениям имеется доступ и в соответствующие вспомогательные помещения.
Кроме того, факт свободного доступа истца в спорные помещения, а также их фактического использования подтверждается нотариальным протоколом осмотра доказательств от 16.04.2018 (л.д. 83-203, т. 4), из которого следует, что на лестничных пролетах и во входных группах размещены рекламные объявления истца и его субарендаторов, в коридорах здания установлены их почтовые ящики и т.д.
Также судами сделан вывод о том, что часть указанных помещений сдана истцом в субаренду ООО “Штолле-Красногорск” по договору субаренды N Д02 57/17-А от 01.10.2017. Представленные в материалы дела доказательства третьим лицом не опровергнуты.
Таким образом, оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суды обеих инстанций правомерно и обоснованно пришли к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований. Оснований для применения ст. ст. 450 – 452 ГК РФ, равно как и ст. ст. 1102, 1007 ГК РФ, не имеется.
Судом кассационной инстанции отклоняется довод ООО “Терсейра” о том, что имущество может считаться переданным в аренду только при условии подписания формального акта приема-передачи имущества и В соответствии с п. 1 ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.
Вместе с тем само по себе отсутствие акта приема-передачи имущества не свидетельствует о неисполнении договора со стороны ответчика при наличии иных доказательств передачи помещения и пользования спорным имуществом, что было установлено судами.
Доводы кассационной жалобы истца о том, что ответчик в своих письмах, в ответ на требования истца об обязании передать спорные помещения, признает факт непередачи в аренду указанных помещений, материалами дела не подтверждается, в деле указанные письма отсутствуют.
Также суд кассационной инстанции учитывает, что истец с требованием о передаче соответствующих помещений в судебном порядке согласно п. 3 ст. 611 ГК РФ не обращался, данное обстоятельство установлено судом первой инстанции, при этом на протяжении длительного периода времени уплачивал арендную плату, фактически своими конклюдентными действиями признал факт пользования арендуемым имуществом.
С учетом изложенного при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационные жалобы удовлетворению не подлежат…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.11.2015 N Ф10-3995/2015 по делу N А54-7285/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО “АЛЕКС-ПРИМ” (арендодатель) и ООО СМ “Алфавит” (арендатор) заключен договор аренды от 23.09.2014 нежилого помещения общей площадью 617,9 кв. м, этаж N 1, подвал N 1, номер на поэтажном плане 1, в том числе площадь складских и подсобных помещений 255,9 кв. м, назначение – нежилое, расположенного по адресу: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
По условиям пункта 1.2 договора объект должен быть передан арендатору 16.10.2014 согласно акту приема-передачи.
Во исполнение условий договора истец платежными поручениями от 07.10.2014 N 6626, от 13.10.2014 N 6813, от 14.11.2014 N 7448 перечислил арендную плату в общей сумме 1 750 000 руб.
Соглашением от 02.03.2015, зарегистрированном 12.03.2015 в установленном порядке, стороны расторгли договор аренды нежилых помещений от 23.09.2014.
Ссылаясь на то, что объект по акту приема-передачи в установленном порядке арендодателем арендатору не передан, ООО СМ “Алфавит” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом отказа от части требований).
В подтверждение факта пользования истцом спорным имуществом ответчиком представлены договор аренды между ООО “АЛЕКС-ПРИМ” и ИП Сусловой Л.И. от 10.12.2013 N 9, расторгнутый согласно уведомлению от 15.09.2014; акт приема-передачи торгового оборудования от 05.12.2014 N 00000000166, в котором указан адрес нахождения ООО СМ “Алфавит”: город Рязань, улица Забайкальская, 14Б.
Оценив иные доказательства по делу в порядке ст. 71 АПК РФ, суды пришли к верному выводу о владение истцом спорным помещением и отсутствие акта приема-передачи имущества при указанных обстоятельствах само по себе не свидетельствует о том, что спорное имущество фактически не передавалось.
Учитывая изложенное, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что денежные средства в сумме 1 750 000 руб. не являются неосновательным обогащением ответчика, поскольку перечислены истцом во исполнение обязательства по внесению арендной платы по договору аренды от 23.09.2014, в связи с чем не подлежат возврату…”

 Включение в договор аренды условия о том, что он является одновременно актом приема-передачи, как доказательство предоставления имущества арендатору

В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон. Исходя из этого, стороны вправе включить в договор аренды условие о том, что он является одновременно актом приема-передачи. В результате возникает вопрос: можно ли такой договор рассматривать в качестве документа, подтверждающего передачу имущества?

8.1. Вывод из судебной практики: Договор признается доказательством передачи имущества арендатору, если в данном документе предусмотрено, что он является актом приема-передачи, либо определена дата, с которой объект аренды считается переданным.

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд прямо не указал на доказанность предоставления имущества арендатору, но постановил взыскать с последнего арендную плату по договору, что свидетельствует о том, что помещение арендатору было передано (подробнее см. п. 2.1 материалов к ст. 614 ГК РФ).

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А27-6109/2009
“…Индивидуальный предприниматель Константин Александрович Иванов обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к индивидуальному предпринимателю Дмитрию Сергеевичу Штели о взыскании 435 000 рублей задолженности арендной платы и 447 325 рублей неустойки.
Как установлено судом первой инстанции, между предпринимателем К.А. Ивановым (арендодатель) и предпринимателем Д.С. Штели (арендатор) заключен договор аренды от 15.08.2008, по условиям которого арендодатель передал арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение, расположенное по адресу: город Междуреченск, проспект Коммунистический, 26, общей площадью 110,6 кв. м.
Стороны предусмотрели, что настоящий договор служит передаточным актом, который является подтверждением фактической передачи помещения арендатору (пункт 1.4 договора).
Задолженность арендной платы за период с 15.08.2008 по 12.11.2008 составила 435 000 рублей.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о наличии у предпринимателя Д.С. Штели обязанности перед предпринимателем К.А. Ивановым по внесению арендной платы в установленном судом размере соответствует фактическим обстоятельствам и приведенным нормам…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 13.07.2015 N 310-ЭС15-7081 по делу N А14-2842/2014
“…Как установлено судами, по результатам торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков 04.06.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка муниципальной собственности.
Согласно пункту 1.3 договора аренды указанный участок фактически передан арендатору с 01.06.2009 без каких-либо иных документов по его передаче.
Ссылаясь на то, что направленная в адрес предпринимателя претензия о погашении образовавшейся по состоянию на 09.08.2013 задолженности по уплате арендных платежей и пеней оставлена последним без удовлетворения, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что администрацией не исполнена обязанность по предоставлению предпринимателю в аренду спорного земельного участка, поскольку подписанный сторонами акт приема-передачи земельного участка в материалы дела не представлен.
Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, с которым согласился суд кассационной инстанции, исходил из того, что само по себе отсутствие акта приема-передачи объекта недвижимости в аренду не свидетельствует о неисполнении обязанности арендодателя по передаче земельного участка в аренду, поскольку на момент подписания договора земельный участок уже находился во владении предпринимателя, что следует из буквального значения пункта 1.3 договора аренды.
Поскольку обязательство по внесению арендных платежей за пользование земельным участком предпринимателем в спорный период не исполнено, суд апелляционной инстанции взыскал с него арендную плату и неустойку в заявленном размере.
Доводы кассационной жалобы о несогласии с указанными выше выводами судов основаны на ином толковании предпринимателем норм материального права и условий договора и по существу сводятся к переоценке доказательств по делу и установлению иных обстоятельств…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.04.2011 по делу N А38-1204/2010
“…Как усматривается из документов и установил суд, ОАО “Сервис” (арендодатель) и ООО “ТЦ “Навигатор” (арендатор) заключили договор аренды от 01.04.2004, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование переданы помещения нежилого здания (литер Б), общей площадью 487,1 квадратного метра, расположенные по адресу: Йошкар-Ола, Ленинский проспект, дом 26, для организации стационарной торговли производственными и непроизводственными товарами.
Объект аренды передан в момент подписания договора, что не противоречит положениям статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1.3 договора)…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2010 по делу N А28-10377/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установил суд, ОАО “Агрокомплект” (арендодатель) и ООО “Трейдлюкс” (арендатор) заключили договор аренды от 01.01.2009 подкрановой площадки под консольно-козловым краном КС 12,5. Площадка оборудована эстакадами для разгрузки автомашин и погрузки пиломатериалов в вагоны, осветительными приборами для работы в темное время суток. Общая площадь открытой площадки составляет 2500 квадратных метров (длина – 130 метров, ширина – 25 метров). Открытая площадка расположена на территории базы арендодателя по адресу: 610042, город Киров, улица Лепсе, 22, на земельном участке кадастровый номер 43:40:000096:0034 (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 5.2 договора настоящий договор является одновременно и актом приема-передачи.
ОАО “Агрокомплект” обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о взыскании арендных платежей за период с 01.04.2009 по 31.08.2009 и об обязании сдать подкрановую площадку, поскольку ООО “Трейдлюкс” не возвратило ему объект аренды по акту приема-передачи.
При таких обстоятельствах суд правильно взыскал с неисправного контрагента арендную плату и обязал арендатора по акту возвратить объект аренды арендодателю.
Суд протолковал положения спорного договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и указал, что в документе имеются данные, характеризующие объект имущественного найма как индивидуально-определенный, а именно: наименование имущества, его местонахождение и качественные характеристики (местонахождение, площадь). Помещения переданы в пользование ответчику в состоянии, указанном в договоре, являющемся одновременно и актом приема-передачи. При этом истец предъявлял для оплаты счета-фактуры, а ответчик вносил арендные платежи за пользование объектом, переданным ему в имущественный наем; из переписки сторон следует, что ответчик считал договор заключенным и сообщил о его расторжении. В материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о наличии у сторон разногласий и неопределенности в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения.
Таким образом, у сторон сложились договорные отношения по аренде спорного имущества. Оснований считать сделку аренды от 01.01.2009 незаключенной у суда не имеется…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.02.2013 по делу N А27-8117/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между комитетом (арендодатель) и компанией (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 21.07.2004 N 04-0271, согласно пункту 1.1 которого ответчику во временное возмездное владение и пользование предоставлены земельные участки: площадью 72 958,93 кв. м из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6284, находящийся северо-западнее (площадка N 1) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово; площадью 18 198,94 кв. м, из земель поселений, с кадастровым номером 42:24:012601:6285, находящийся северо-восточнее (площадка N 2) жилого массива Плодопитомник в Заводском районе г. Кемерово, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к договору и являющемся его неотъемлемой частью (далее – договор аренды).
Довод заявителя жалобы об отсутствии в деле доказательств передачи ответчику земельных участков в пользование опровергается условиями договора аренды, согласно пункту 7.7 которого договор имеет силу передаточного акта…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А45-1257/2010
“…ООО “Новосибирск-Торг” указывает, что земельный участок во владение и пользование ответчику фактически передан не был, так как на земельном участке расположены и эксплуатируются две автостоянки, принадлежащие третьим лицам.
На основании протокола аукциона между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и победителем аукциона ООО “Новосибирск-Торг” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 20.02.2006 N 51906т (далее – договор) для строительства торгового центра, сроком на три года.
Пунктом 7.1 договора установлено, что договор со дня его подписания сторонами одновременно приобретает силу акта приема-передачи, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок, охарактеризованный и согласованный сторонами в приложениях к договору.
В связи с оставлением ответчиком уведомления о необходимости погашения задолженности по арендной плате за период со второго квартала 2009 года по третий квартал 2009 года и о досрочном расторжении договора в случае неоплаты долга, мэрия города Новосибирска обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела в совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, принимая во внимание условия заключенного сторонами договора, являющегося одновременно актом приема-передачи земельного участка согласно пункту 7.1 договора, учитывая пролонгацию ответчиком договора путем заключения дополнительного соглашения от 19.05.2009 N 1 и ненадлежащее исполнение им обязательств по внесению арендной платы за предоставленный ему по договору земельный участок, арбитражный суд обоснованно удовлетворил заявленные истцом требования о взыскании 979 697 рублей 76 копеек долга…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.01.2016 N Ф05-16463/2015 по делу N А41-22021/15
“…На основании постановления Администрации города Протвино Московской области от 06.04.2012 N 265 между Администрацией города Протвино Московской области (арендодатель) и ООО “Азимут Констракшн” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 731, произведена государственная регистрация договора.
Срок аренды участка установлен с 15.04.2012 по 14.03.2015, участок считается переданным арендодателем в аренду с 15.04.2012 (п. п. 2.1, 2.2 договора).
Полагая, что ответчиком не была исполнена обязанность по передаче земельного участка с кадастровым номером 50:59:000000:10, истец обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент заключения (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.
Учитывая вышеуказанные нормы права, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отсутствие акта приема-передачи при заключении договора аренды само по себе не свидетельствует о недействительности договора и о том, что земельный участок не был фактически передан истцу, поскольку в самом договоре стороны зафиксировали передачу земельного участка в аренду…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 21.04.2014 по делу N А32-1184/2013
“…Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 6-7). Земельный участок предоставляется арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 64 125 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (21.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 83-86).
Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса), не установлены…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2014 по делу N А32-908/2013
“…26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0706000:1423 площадью 700 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 8-10). Участок передан арендатору для сельскохозяйственного производства сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 315 тыс. рублей исходя из площади 70 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 26.08.2011 и соглашение о его расторжении зарегистрированы Управлением Росреестра соответственно 03.10.2011 и 21.06.2012. Следовательно, после государственной регистрации соглашения от 25.05.2012 договор аренды прекратил свое действие.
В деле отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0706000:1423 ранее указанной истцом даты (даты подписания соглашения о расторжении договора аренды – 25.05.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 25.05.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому суды пришли к выводу об обоснованности требований истца и взыскали с ответчика 236 250 рублей арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 85-88) названное положение договора аренды не опровергает.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.02.2014 по делу N А32-1187/2013
“…26.08.2011 предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды спорного земельного участка (л. д. 6-7). Земельный участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Ставка арендной платы за 1 га пашни согласована сторонами в размере 4 500 рублей, общая сумма годовой арендной платы составила 517 500 рублей (пункты 2.1 и 2.2). В соответствии с пунктом 2.5 договора арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 договора он имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны по обоюдному согласию расторгли договор аренды земельного участка от 26.08.2011, указав на отсутствие у арендатора задолженности по арендной плате (пункт 2), на вступление соглашения в силу со дня его подписания сторонами (пункт 3) и прекращение обязательств по договору со дня вступления в силу соглашения (пункт 4; л.д. 48).
Указывая на неисполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (21.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 55-58).
Основания для отмены или изменения решения от 23.07.2013 и апелляционного постановления от 21.11.2013 по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют, поскольку они не опровергают правильности сделанных судами выводов, по существу, сводятся к несогласию с ними и направлены на переоценку исследованных доказательств и установленных по делу обстоятельств, что недопустимо в силу установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса пределов рассмотрения дела судом кассационной инстанции. На наличие в деле не исследованных судами доказательств в жалобе не указано. Нормы материального права применены судами верно…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.02.2014 по делу N А32-827/2013
“…26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, согласно которому арендодатель предоставляет в аренду сроком на пять лет земельный участок общей площадью 172 500 кв. м, кадастровый номер 23:25:0706000:1435, расположенный по адресу: Краснодарский край, Приморско-Ахтарский район, в границах землепользования СПК “Приазовский”, отделение 2, поле III (л. д. 7, 8). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.10.2011, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.
Не исполнение обществом обязанности по внесению арендных платежей в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 послужило основанием обращения предпринимателя в арбитражный суд.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального толкования условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
Довод кассационной жалобы о том, что участок обществу фактически не передан, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Доказательства обратного отсутствуют.
На основании статьи 65 Кодекса ответчик обязан представить доказательства, подтверждающие исполнение предусмотренных договором обязанностей по внесению арендной платы и возврату имущества. Согласно части 2 статьи 9 Кодекса лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.12.2013 по делу N А32-1174/2013
“…В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального толкования условий договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0094 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон – 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика арендной платы в заявленном размере.
Довод кассационной жалобы о том, что участок обществу фактически не передан, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Доказательства обратного отсутствуют…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.11.2013 по делу N А32-1235/2013
“…Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 21.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе довод о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает…”

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.09.2013 N 15АП-13498/2013 по делу N А32-1235/2013
“…Период определен с даты подписания договора аренды – 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора – 21.06.2012.
Пунктом 3.1.1 договора предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.11.2013 по делу N А32-1108/2013
“…Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, осуществив толкование условий договора аренды от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса), судебные инстанции установили, что арендодатель исполнил свою обязанность по предоставлению имущества во владение и пользование арендатору в момент подписания договора аренды (пункт 3.1.1 договора), соглашение от 25.05.2012 о расторжении договора заключено в день его государственной регистрации (27.06.2012), ранее указанного дня возврат предпринимателю земельного участка обществом не производился. Поскольку доказательств внесения платы за использование арендованного земельного участка в период с 26.08.2011 по 26.06.2012 ответчик не представил, суд удовлетворил иск в полном объеме.
Приведенный в жалобе аргумент о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора, подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества названное положение договора аренды не опровергает (л. д. 82-84)…”

По данному делу см. также Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013.

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.09.2013 N 15АП-12759/2013 по делу N А32-1108/2013
“…Период определен с даты подписания договора аренды – 26.08.2011 по дату регистрации соглашения о расторжения договора – 27.06.2012.
Пунктом 3.1.1 предусмотрено, что договор имеет силу акта приема-передачи.
Следовательно, с даты подписания договора сторонами земельный участок перешел в пользования арендатора…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.11.2013 по делу N А32-1183/2013
“…Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.06.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2013, иск удовлетворен. С общества в пользу предпринимателя взыскано 38 184 рубля задолженности и 2 тыс. рублей расходов по оплате государственной пошлины.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, выслушав представителя ответчика, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что в удовлетворении кассационной жалобы следует отказать.
26 августа 2011 года предприниматель (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 площадью 105 тыс. кв. м (т. 1, л.д. 62-64). Участок передан арендатору для производства сельскохозяйственной продукции сроком на пять лет (пункт 1.3). Согласно пунктам 2.1 и 2.2 ставка арендной платы за 1 га пашни составляет 4500 рублей; сумма арендной платы составляет 47 250 рублей исходя из площади 10,05 га. В пункте 2.5 стороны предусмотрели, что арендная плата начисляется со дня фактической передачи земельного участка и вносится арендатором до 1 августа текущего года. Согласно пункту 3.1.1 арендодатель обязался предоставить имущество арендатору, что осуществляется на основании данного пункта, который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов.
Соглашением от 25.05.2012 стороны расторгли договор аренды от 26.08.2011 (т. 1, л.д. 86). В соглашении указано, что арендатор не имеет задолженности по арендной плате (пункт 2). Соглашение зарегистрировано в установленном порядке (запись регистрации 23-23-36/021/2012-388 от 21.06.2012).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендной плате за период с 26.08.2011 по 21.06.2012, предприниматель обратилась с требованием о взыскании с общества 38 184 рублей задолженности.
В пункте 3.1.1 договора (который имеет силу акта приема-передачи без подписания дополнительных документов) стороны зафиксировали исполнение арендодателем обязанности по предоставлению имущества арендатору. К такому выводу судебные инстанции пришли по результатам буквального содержания договора аренды земельного участка от 26.08.2011 (статьи 421, 431 Гражданского кодекса).
В материалах дела отсутствуют доказательства возврата арендодателю земельного участка с кадастровым номером 23:25:0707000:0093 ранее указанной истцом даты (даты прекращения арендных отношений сторон – 21.06.2012). Расчет задолженности за период с 26.08.2011 по 21.06.2012 соответствует условиям договора. Доказательства внесения платы общество не представило, поэтому судебные инстанции пришли к выводу об обоснованности требования истца о взыскании с ответчика 38 184 рубля арендной платы.
Довод кассационной жалобы ответчика о том, что участок фактически истцом не передавался, противоречит буквальному содержанию пункта 3.1.1 договора от 26.08.2011. Подготовленный временным управляющим анализ финансового состояния общества (т. 1, л.д. 98-101) названное положение договора аренды не опровергает.
При разрешении спора судебные инстанции исследовали и оценили имеющиеся в деле доказательства, установили фактические обстоятельства спора, правильно применили к отношениям сторон нормы гражданского и земельного законодательства. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 02.04.2012 N Ф09-705/12 по делу N А47-4397/2011
“…Срок действия договора аренды установлен сторонами на период с 20.10.2010 по 20.10.2015.
В силу п. 8.4 договор аренды является актом приема-передачи земельного участка.
Администрация, ссылаясь на то, что потребительским обществом не исполнена обязанность по внесению платежей за пользование земельным участком за период с 21.09.2010 по 10.08.2011, обратилась в Арбитражный суд Оренбургской области с соответствующим иском.
Частично удовлетворяя исковые требования, суды исходи из того, что право сдачи в аренду земельного участка принадлежит администрации (ст. 209, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации), договор аренды от 20.10.2010 является заключенным (ст. 432, 433, 607, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), факт владения и пользования потребительским обществом данным земельным участком а период с 20.01.2010 по 10.08.2011 подтвержден материалами дела и не оспорен ответчиком, доказательств пользования земельным участком потребительским обществом за период с 21.09.2010 по 19.10.2010 в дело истцом не представлено.
Суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность по внесению платы за пользование участком в соответствии с приведенными нормами права возникла у потребительского общества с момента принятия земельного участка в свое владение, то есть с 20.10.2010 (с учетом положений п. 8.4 договора аренды)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2011 N Ф09-11646/10-С6 по делу N А60-12056/2010-С12
“…С учетом установленных обстоятельств суд первой инстанции сделал вывод о том, что предмет аренды по договору от 06.08.2009 определен, договор заключен, несмотря на отсутствие акта приема-передачи арендуемого имущества ответчик приступил к использованию арендуемого имущества 06.08.2009, а подписанный договор является одновременно документом о передаче данного имущества.
Вывод апелляционного суда об отсутствии в деле доказательств согласования предмета договора и подтверждений передачи предпринимателю Дмитриеву С.Л. спорного имущества до 01.09.2009 сделан без анализа совокупности вышеназванных установленных судом первой инстанции значимых для дела обстоятельств и имеющихся в деле доказательств; указание на отсутствие акта приема-передачи само по себе не могло послужить основанием для вывода о незаключенности договора и неиспользовании имущества арендатором (ст. 71, п. 12 ч. 2 ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.06.2010 по делу N А68-10306/2009
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области (арендодатель) и ИП Ким Л.П. (арендатор) ежегодно заключались договоры аренды недвижимого муниципального имущества, в том числе договор аренды N 120/06 от 17.01.2006, договор аренды N 2 от 19.01.2007, договор аренды N 56/08 от 29.01.2008.
Имущество передано арендатору до подписания указанного договора в состоянии пригодном для использования по целевому назначению и удовлетворяющем обе стороны. Указанный договор одновременно является передаточным актом (п. 5.1 договора).
После истечения определенного в договоре срока его действия арендатор продолжил пользование нежилым помещением.
Поскольку действие заключенного сторонами договора аренды прекращено, учитывая, что у истца отсутствовали намерения заключать с ответчиком договор аренды на новый срок, а доказательств освобождения спорного нежилого помещения в материалы дела не представлено, суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили требование Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район Тульской области об обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение…”

 Применение положений ст. 611 ГК РФ к отношениям, возникающим из договора финансовой аренды (лизинга)

9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, применяются ли положения п. 2 ст. 611 ГК РФ (о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов) к договору финансовой аренды (лизинга), существует две позиции судов.

Позиция 1. Положения п. 2 ст. 611 ГК РФ о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов не применяются к договору финансовой аренды (лизинга).

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 17.11.2015 N 36-КГ15-19
“…Отказывая в удовлетворении требований ЗАО “Смоленский Центр Делового Развития” о взыскании арендных платежей и неустойки за период с октября 2013 года и удовлетворяя встречные требования о расторжении договора, суд исходил из того, что со стороны ЗАО “Смоленский Центр Делового Развития” имело место существенное нарушение условий договора лизинга, поскольку общество передало лизингополучателю транспортное средство, не отвечающее условиям данного договора, в результате чего Архипенков Н.П. с октября 2013 года не имел возможности эксплуатировать арендованное имущество по прямому назначению.
При этом суд сослался на положения статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым имущество должно быть передано в аренду со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (абзац первый пункта 2 статьи 611 ГК РФ).
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков (абзац второй пункта 2 статьи 611 ГК РФ).
С указанными выводами суда первой инстанции согласился суд апелляционной инстанции.
Между тем судебными инстанциями не были учтены следующие положения закона и обстоятельства дела.
Положения абзаца второго пункта 2 статьи 611 ГК РФ, предусматривающие последствия непередачи принадлежностей и документов арендованного имущества, примененные судами первой и апелляционной инстанций по настоящему делу, содержатся в параграфе 1 главы 34 ГК РФ “Общие положения об аренде”.
Между тем согласно статье 625 указанного параграфа главы 34 ГК РФ к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные данным параграфом, применяются, если иное не установлено правилами ГК РФ об этих договорах.
Кроме того, отношения финансовой аренды (лизинга) регулируются также и Федеральным законом от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)”.
Статья 17 указанного Закона (далее – Закон о лизинге) содержит аналогичные абзацу первому пункта 2 статьи 611 ГК РФ положения о том, что предмет лизинга передается в лизинг вместе со всеми его принадлежностями и со всеми документами (техническим паспортом и другими), если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2).
Однако положений о последствиях непередачи принадлежностей и документов предмета лизинга, аналогичных положениям абзаца второго пункта 2 статьи 611 ГК РФ, данная норма специального закона не содержит.
Такие последствия определяются общими правилами о распределении обязанностей, ответственности и рисков между сторонами договора лизинга, установленными параграфом шестым главы 34 ГК РФ “Финансовая аренда (лизинг)” и Законом о лизинге.
В соответствии со статьей 665 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственность за выбор предмета аренды и продавца (часть первая).
Согласно статье 2 Закона о лизинге по договору лизинга арендодатель (лизингодатель) также обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучатель) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование. Договором лизинга может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется лизингодателем.
Статьей 22 Закона о лизинге предусмотрено, что риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга и связанные с этим убытки несет сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 2).
Риск несоответствия предмета лизинга целям использования этого предмета по договору лизинга и связанные с этим убытки несет сторона, которая выбрала предмет лизинга, если иное не предусмотрено договором лизинга (пункт 3).
Как следует из приведенных выше положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о лизинге, в зависимости от условий договора продавец и предмет лизинга могут определяться по общему правилу лизингополучателем, а в указанных договором случаях – лизингодателем, предмет лизинга может передаваться продавцом как лизингодателю, так и непосредственно лизингополучателю.
При этом, если предмет лизинга и продавец определены арендатором, арендодатель не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца, убытки и риски, вытекающие из ненадлежащего исполнения продавцом обязанностей и из несоответствия требованиям предмета лизинга, несет сторона, выбравшая этот предмет и продавца.
Как установлено судом, 1 августа 2012 г. между сторонами заключен договор лизинга, согласно которому продавец – ООО “Пилот”, а также предмет лизинга – индивидуально-определенный тягач седельный на шасси <…>, шасси <…> – определены арендатором Архипенковым Н.П. (пункт 1.2 договора – л.д. 7).
Таким образом, по условиям договора предмет лизинга и продавец определены лизингополучателем (арендатором), в обязанность которого входила приемка предмета лизинга у продавца вместе с документами, в том числе с паспортом транспортного средства, их осмотр и проверка соответствия необходимым требованиям, а также регистрация за собой транспортного средства в ГИБДД. Участие лизингодателя в выборе продавца, предмета аренды, в проверке его качества и комплектности, в проверке соответствия регистрационным документам узлов и агрегатов договором не предусматривалось.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что приведенные выше положения Гражданского кодекса Российской Федерации о финансовой аренде (лизинге), а также специального закона о лизинге судами первой и апелляционной инстанций применительно к обстоятельствам дела, как они установлены этими судебными инстанциями, учтены не были, что само по себе привело к неправильному разрешению спора.
С учетом изложенного, а также принимая во внимание необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит нужным отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Смоленского областного суда от 17 февраля 2015 г. с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции…”

Позиция 2. Положения п. 2 ст. 611 ГК РФ о последствиях непередачи принадлежностей арендованного имущества и относящихся к нему документов применяются к договору финансовой аренды (лизинга).

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.04.2014 N Ф05-2984/14 по делу N А40-67490/13-114-621 (Определением Верховного Суда РФ от 12.01.2015 по делу N 305-ЭС14-143, А40-67490/2013 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между ООО “Каркаде” (лизингодателем) и ООО “Сельское подворье” (лизингополучателем) был заключен договор от 13.12.2012 N 18163/2012 лизинга транспортного средства (грузового автомобиля самосвал с КМУ марки МАЗ 6303 А5, 2012 года выпуска), по которому лизингодатель обязался приобрести в собственность для последующей передачи в лизинг предмет лизинга, а лизингополучатель обязался принять указанный предмет лизинга и выплачивать лизинговые платежи в порядке и сроки, предусмотренные договором.
Письмом Управления Государственной инспекции безопасности дорожного движения МВД России по Рязанской области от 18.01.2013 N 18/249 ООО “Сельское подворье” было отказано в совершении регистрационных действий с указанным транспортным средством.
Как следует из указанного письма ГИБДД, предъявленное на осмотр транспортное средство МАЗ 630305-240 VIN Y3M630305C0003769, тип – грузовой ломовоз с КМУ не соответствует данным паспорта транспортного средства 77УВ911061, где указан тип – грузовой прочий.
Направленная истцом претензия от 15.01.2013 исх. N 3 была оставлена лизингодателем и продавцом транспортного средства без ответа, паспорт транспортного средства в соответствии с типом переданного по договору автомобиля лизингополучателю не был передан.
Согласно п. 2 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
Если такие принадлежности и документы переданы не были, однако без них арендатор не может пользоваться имуществом в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, он может потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.
Поскольку лизингополучатель не мог использовать переданное в лизинг имущество в связи с ненадлежащим исполнением лизингодателем обязательств по передаче имущества, суды пришли к выводу об отсутствии обязанности у лизингополучателя по внесению платы за пользование лизинговым имуществом в виде предусмотренных договором лизинговых платежей, в связи с чем удовлетворили встречное требование о возврате уплаченного лизингового платежа в размере и отказали в удовлетворении встречных требований ООО “Каркаде” о взыскании задолженности по лизинговым платежа, а также начисленных на сумму указанной задолженности суммы пени и процентов за пользование чужими денежными средствами.
В кассационной жалобе ООО “Каркаде” ссылается на то, что в силу п. 2 ст. 22 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ “О финансовой аренде (лизинге)” ООО “Сельское подворье” несет риск невыполнения продавцом обязанностей по договору купли-продажи предмета лизинга как сторона договора лизинга, которая выбрала продавца, в связи с чем заявитель полагает, что заявленные по настоящему делу требования должны быть заявлены непосредственно к продавцу предмета лизинга.
Обсудив данный довод заявителя, суд кассационной инстанции находит его несостоятельным, поскольку обязанность лизингодателя предоставить в лизинг имущество в соответствующем условиям договора состоянии, с относящимися к нему документами прямо предусмотрена законом.
Нарушений норм материального права судами первой и апелляционной инстанций судебная коллегия не установила, в связи с чем предусмотренные в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены обжалуемых судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

 Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 611 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

10.1. Пример, подтверждающий невозможность взыскания арендодателем арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами при неисполнении обязанности по передаче арендованного имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества

Ситуация
Ссылаясь на наличие за арендатором задолженности по оплате основного долга, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
Суд отказал в удовлетворении иска.

Применение ст. 611 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что имущество, переданное в аренду, невозможно использовать по назначению и это подтверждается совокупностью доказательств. Исходя из этого, суд указал, что арендодатель не исполнил установленную договором обязанность по передаче арендатору объекта аренды в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ), и не нашел оснований для взыскания с арендатора заявленной ко взысканию арендной платы и процентов за пользование чужими денежными средствами.
(Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.12.2009 по делу N А82-623/2009)