Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.
2. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Частые вопросы по судебной практики по толкованию и применению ст. 607 ГК РФ

Предоставление одного и того же имущества в аренду одновременно нескольким лицам

На практике встречаются случаи, когда в силу различных обстоятельств имущество, уже сданное в аренду, передается в аренду иному лицу по другому договору. Подобные ситуации складываются, например, когда сдаваемое имущество входит в состав ранее переданного в аренду объекта. В связи с этим возникают вопросы: вправе ли арендатор, которому не было передано имущество, требовать у арендодателя передачи этого имущества; кто из арендаторов имеет преимущественное право на получение этого имущества; какова судьба договора аренды, заключенного в отношении такого имущества, и кто вправе оспаривать такой договор.
1.1. Вывод из судебной практики: Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судебная практика:
Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)
“…25. Если одним арендодателем было заключено несколько договоров аренды с разными арендаторами по поводу одного имущества в целом, то арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества не влечет недействительность этих сделок.
Обществом (арендатор) и компанией (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества. Регистрация данного договора приостановлена из-за наличия в ЕГРП информации о ранее заключенных и не прекращенных в установленном законом порядке договоров аренды этого имущества с третьими лицами.
Общество, ссылаясь на то, что сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу не соответствует требованиям действующего законодательства, обратилось в арбитражный суд с иском о признании договора аренды недействительным.
Решением суда первой инстанции в удовлетворении иска отказано.
Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, заявленное обществом требование удовлетворено.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.
В силу п. 3 ст. 611 ГК РФ, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, – в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.
По правилам ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
В п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление N 73) разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
Следовательно, вывод суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа применительно к ситуациям заключения арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами, что сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной), сделан при неправильном толковании и применении ст. 398, п. 3 ст. 611 ГК РФ и п. 13 постановления N 73.
Кроме того, само по себе наличие в ЕГРП записей об обременении объектов недвижимости арендой по договорам, заключенным компанией и третьими лицами, не означает, что данные договоры действовали на момент заключения оспариваемого договора аренды с обществом, и не подтверждает факт заключения арендодателем нескольких договоров в отношении одной и той же вещи с разными лицами.
Между тем, в нарушение ст. 71 АПК РФ, суды первой и апелляционной инстанций представленные компанией документы о расторжении договоров аренды с третьими лицами не исследовали и не дали им надлежащей оценки…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017
“…Общество с ограниченной ответственностью “Анкор” (далее – общество “Анкор”) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу “Газинком” о признании заключенного названными сторонами договора аренды недвижимого имущества от 01.02.2016 N 01-01/16-012 недействительной (ничтожной) сделкой.
Обратившись в арбитражный суд с иском по настоящему делу, общество “Анкор” мотивировало требование тем, что сделка по передаче в аренду имущества, уже переданного ранее арендодателем в аренду иным лицам, не соответствует статьям 606 – 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), правовыми последствиями заключения нескольких договоров аренды в отношении одной и той же вещи являются приоритет первоначально заключенного договора аренды и недействительность (ничтожность) всех последующих договоров в отношении той же вещи.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд и суд округа посчитали, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной) в соответствии со статьей 168 ГК РФ.
Такой вывод сделан судами из совокупного толкования статьи 398, пункта 3 статьи 611 ГК РФ и пункта 13 Постановления N 73.
Между тем данный вывод противоречит содержанию приведенных норм права, а также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 13 Постановления N 73, которые были неправильно истолкованы и применены судами к случаям заключения арендодателем договоров аренды в отношении одной и той же вещи в целом с разными лицами.
В пункте 13 Постановления N 73 разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение…”
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки…”
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2011 по делу N А56-18049/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО “Разноцветная планета” (арендатор) и ООО “Алые Розы” (арендодатель) заключили договор от 02.03.2011 аренды торгового павильона общей площадью 27 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Енотаевская, участок 5 (юго-западнее пересечения с проспектом Энгельса).
Ссылаясь на то, что объект аренды не передан в соответствии с условиями договора от 02.03.2011, ООО “Разноцветная планета” обратилось с настоящим иском в суд.
Суды установили, что спорный павильон на момент заключения договора аренды от 02.03.2011 и обращения истца с настоящим иском в суд был обременен правами аренды третьего лица по договору от 20.07.2010 N 2/2010СВ. При рассмотрении спора по существу суды нашли подтвержденным материалами дела и пояснениями представителей ответчика и третьего лица факт заключения и действия этого договора, истец не доказал обратного.
Поскольку у ответчика отсутствует возможность передать в натуре спорное имущество истцу, так как оно находится во владении третьего лица, то суды правомерно отказали в иске.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”
1.2. Вывод из судебной практики: По вопросу правовых последствий подписания договора аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является недействительным.
В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).
Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2006 N 4818/06 по делу N А41-К1-3758/05
“…Как установлено судами, между администрацией и аэропортом Шереметьево заключен договор аренды от 27.09.1996 N 447, на основании которого последнему предоставлен в аренду сроком на 99 лет земельный участок общей площадью 966,5 га, расположенный по адресу: Московская область, Химкинский район, Международный аэропорт Шереметьево.
Данный договор 27.09.1996 зарегистрирован Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Химкинского района Московской области, а 04.12.1998 в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, регистрация договора осуществлена Московской областной регистрационной палатой.
Однако 31.07.2001 между земельным комитетом и обществом заключен договор от 31.07.2001 N М-09-019055 аренды земельного участка площадью 19,74 га сроком на 49 лет. Причем предоставленный обществу земельный участок расположен на территории, занимаемой аэропортом на основании договора аренды от 27.09.1996 N 447.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Министерства имущественных отношений Московской области в арбитражный суд.
Как установлено судами, предоставленный обществу в аренду на основании оспариваемой сделки участок расположен на территории, занимаемой аэропортом Шереметьево по договору аренды от 27.09.1996 N 447.
Вступившим в законную силу постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда города Москвы от 19.04.2001 по другому делу (N 9-416сс) указанный договор признан соответствующим действующему законодательству, в удовлетворении требований о признании его недействительным отказано.
При таких условиях договор аренды земельного участка от 31.07.2001 N М-09-019055 в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожным, так как заключен обществом и земельным комитетом в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 15.05.2015 N Ф02-1761/2015, Ф02-2005/2015 по делу N А33-9755/2014
“…ООО ПТК “Енисейэнергосервис” потребовало в суде признать заключенный между администрацией и ООО “Вектор” договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 недействительной (ничтожной) сделкой и применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде обязания Управления Росреестра исключить из ЕГРП запись о государственной регистрации данного договора, поскольку участок был передан в аренду ООО “Вектор” в период действия другого договора аренды, заключенного между истцом и администрацией в отношении того же земельного участка.
Установив, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:02901109:360 образован в результате перераспределения земельного участка с кадастровым номером 24:11:0290109:95 и администрация повторно передала арендуемый истцом земельный участок другому лицу по договору аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014, суды признали этот договор недействительной (ничтожной) сделкой, руководствуясь положениями статей 166, 168, 209, 606 – 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениями пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 “О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Пленум N 6/8).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
С учетом изложенных норм и установленных по делу фактических обстоятельств, суды сделали правильный вывод о том, что передача другому лицу прав владения и пользования земельным участком, уже находящимся во владении и пользовании истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Следовательно, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства и поэтому заключенный между ответчиками договор аренды земельного участка от 06.04.2012 N 1014 обоснованно признан судами недействительным (ничтожным)…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.03.2013 по делу N А33-1934/2012
“…Из материалов дела следует, что по договору аренды муниципального имущества от 11.10.2006 N 3-3/06 Администрация (арендодатель) передала истцу (арендатору) имущество электросетевого хозяйства (комплекса), принадлежащего арендодателю, в соответствии с перечнем, указанным в приложении N 1 к договору.
Администрация (арендодатель) и ОАО “МРСК Сибири” (арендатор) заключили договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование муниципальное имущество, предназначенное для эксплуатации и самостоятельного осуществления передачи и распределения электрической энергии и потребления. Перечень передаваемого в аренду имущества перечислен в приложении N 1 к договору.
Истец полагая, что договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 заключен ответчиками при наличии непрекращенного договора аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и нахождения имущества в распоряжении общества с ограниченной ответственностью “Красноярская региональная энергетическая компания”, обратился в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из того, что предметом договоров аренды от 11.10.2006 N 3-3/06 и от 20.12.2011 N 203/04.2400.1.12 являются одни и те же объекты недвижимости, на момент заключения оспариваемого договора аренды являлся действующим договор аренды, заключенный с истцом, у истца имелось право пользования арендованным имуществом.
В связи с изложенным Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что по оспариваемому договору аренды от 20.12.2011 N 203/04.2300.1.12 в аренду ОАО “МРСК Сибири” передано имущество, обремененное правом аренды истца по договору аренды от 11.10.2006 N 3-3/06, что нарушает права истца и противоречит законодательству. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворил исковые требования, признав недействительным договор аренды от 20.12.2011 N 203/04.2400.12, заключенный между ответчиками…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.11.2011 по делу N А19-23774/10
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между управлением (арендодатель) и ООО “Леналессервис” (арендатор) на основании приказа агентства от 12.09.2008 N 703-апр “О приведении в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации договора аренды участка лесного фонда с ООО “Леналессервис” заключен договор аренды лесного участка N 9/8 от 10.10.2008, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять во временное возмездное пользование лесной участок, находящийся в собственности Российской Федерации, в границах определенных планом лесного участка, площадью 12137,9 га, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество “Марковская дача”, кварталы 331 – 338, 355 – 360.
Согласно пункту 4 договора лесной участок передается арендатору для использования в целях заготовки древесины при проведении рубок спелых и перестойных насаждений.
Между управлением (арендодатель) и ООО “ИНК” (арендатор) на основании приказа агентства от 25.02.2010 N 229-апр “О предоставлении в пределах земель лесного фонда лесного участка в аренду” заключен договор аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор принять в возмездное временное пользование (аренду) сроком на 11 месяцев лесной участок, расположенный по адресу: Иркутская область, Усть-Кутский район, Усть-Кутское лесничество, Марковское участковое лесничество “Марковская дача”, кварталы 336 (выделы 4, 5), 337 (выделы 1, 2, 11, 12, 13, 15, 16, 17, 20, 24, 27, 32), 338 (выделы 23, 25, 36, 41), общей площадью 56,74 га в целях использования лесов для строительства, реконструкции, эксплуатации линий электропередачи, линий связи, дорог, трубопроводов и других линейных объектов – строительства и эксплуатации “Системы транспорта нефти (нефтепровод) от УПН Ярактинского нефтегазоконденсатного месторождения до НПС N 7 трубопроводной системы “Восточная Сибирь – Тихий Океан” и заготовки древесины для возможности реализации основной цели использования участка.
Обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, ООО “Леналессервис” в их обоснование указало на несоответствие договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 положениям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 9 Лесного кодекса Российской Федерации, поскольку находящийся в аренде у ООО “Леналессервис” на основании договора от 10.10.2008 N 9/8 лесной участок передан в аренду ООО “ИНК” для использования его фактически в аналогичных целях.
При толковании в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условий договора аренды N 9/8 от 10.10.2008 и договора N 91-27-15/10 от 10.03.2010 усматривается, что лесной участок ООО “Леналессервис” предоставлен для заготовки древесины, основной же целью использования ООО “ИНК” части того же лесного участка является строительство и эксплуатация нефтепровода. Возможность заготовки древесины предоставлена ответчику в той мере, в которой это необходимо для реализации им основной цели использования лесного участка.
Таким образом, в пункте 1.1 договора аренды N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в нарушение требований части 2 статьи 25 Лесного кодекса Российской Федерации стороны предусмотрели вид лесопользования, аналогичный предоставленному истцу.
Пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (пункт 1 статьи 180 Кодекса).
Учитывая изложенное, вывод апелляционного суда о признании недействительным пункта 1.1 договора аренды лесного участка N 91-27-15/10 от 10.03.2010 в части, предусматривающей цель использования лесов – “для заготовки древесины”, является законным и обоснованным…”
Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.04.2014 N Ф03-906/2014 по делу N А24-2990/2013
“…Установив все значимые для правильного разрешения спора фактические обстоятельства и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу о недействительности спорного договора аренды от 24.06.2013 N 128/13, заключенного с ответчиком в отношении земельного участка, ранее переданного в аренду третьему лицу – обществу “Сфинкс”, и на котором последним в установленном законом порядке путем строительства создан объект – сооружение автостоянка открытого типа.
Предоставление сформированного и поставленного на кадастровый учет земельного участка, не свободного от прав арендатора – общества “Сфинкс”, другому арендатору – обществу “Восток” противоречит общим положениям земельного законодательства, в том числе нормам статей 22, 30, 34, 46 Земельного кодекса РФ. В данном случае целевое назначение спорного участка не предполагает возможности его одновременного использования несколькими лицами, как для строительства, так и для целей, не связанных со строительством.
В рассматриваемой ситуации квалификация вновь созданного обществом “Сфинкс” объекта (автостоянка) как движимого или недвижимого имущества не имеет правового значения, поскольку независимо от этого предусмотренных законом оснований для предоставления ответчику спорного земельного участка у Департамента не имелось.
Поскольку нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права судами не допущено, принятые по делу судебные акты отмене, а кассационная жалоба – удовлетворению не подлежат…”
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.12.2009 N Ф03-6191/2009 по делу N А51-7065/2008
“…Между УМИГА г. Владивостока и индивидуальным предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили 25.05.2006 заключен договор N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка (далее – договор от 25.05.2006) с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, из земель поселений, расположенный по адресу: г. Владивосток, ул. Гульбиновича, 29 (примерно 27 м на север от ориентира) сроком действия с 01.03.2006 по 01.03.2009.
Полагая, что договор аренды спорного земельного участка от 25.01.2005 продолжает действовать и администрация г. Владивостока не принимает действий по его возврату, а заключенный договор между УМИГА г. Владивостока и предпринимателем нарушает его право на использование арендованного им земельного участка, ООО “Владкомвит” обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок не был возвращен ООО “Владкомвит” арендодателю, в соответствии с пунктом 4.4.9 договора от 25.01.2005, общество продолжало пользоваться земельным участком при отсутствии возражений арендодателя и на момент его предоставления третьему лицу, в связи с чем суд сделал обоснованный вывод о том, что договор N 03-002629-Ю-В-3007 аренды земельного участка от 25.01.2005 возобновлен сторонами на тех же условиях, на неопределенный срок. Факт возобновления указанного договора на неопределенный срок установлен вступившим в законную силу решением от 28.09.2006 по делу N А51-8169/062-169 Арбитражного суда Приморского края, в котором участвуют те же лица.
Из смысла части 2 статьи 209, статьи 606 ГК РФ, части 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что собственник имущества, в том числе земельного участка, вправе предоставлять в аренду земельный участок, свободный от прав третьих лиц.
Учитывая изложенное суд сделал правильный вывод о ничтожности договора N 03-005593-Ю-В-5418 аренды земельного участка от 25.05.2006 с кадастровым номером 25:28:03 00 07:0106, площадью 2878 кв. м, заключенного между предпринимателем Н.Д. Гигинеишвили и УМИГА г. Владивостока, поскольку арендодатель не вправе распоряжаться земельным участком, несвободным от прав третьих лиц, и ввиду признания недействительным соответствующего пункта распоряжения, на основании которого заключен спорный договор.
Суд, установив, что предприниматель незаконно владеет предоставленным ему земельным участком, имеющим незначительные расхождения с земельным участком, предоставленным истцу, в связи с чем обоснованно удовлетворил требование истца об обязании предпринимателя освободить названный земельный участок…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 19.08.2013 по делу N А41-46120/12
“…Как следует из материалов дела, 31.12.2010 г. между ОАО “ЦИТЭО” (Арендодатель) и ООО “ЦИТОП-М” (Арендатор) заключен договор аренды N 1/ДАЭ, по условиям которого Арендодатель предоставил, а Арендатор принял во временное пользование объекты электросетевого хозяйства – электросеть общей протяженностью 23 600 м, условный номер 50-50-10/041/2005-54, инв. N 6309, лит. Э, местом расположения: Московская область, город Химки (приложение N 1).
Вместе с тем, 06.07.2012 г. между ОАО “ЦИТЭО” (Арендодатель) и ООО “ЭнергоСтандарт” (Арендатор) заключен договор аренды N ДА-9, по условиям которого Арендатор представляет Арендатору за плату во временное владение и пользование в целях оказания услуг по передаче электроэнергии электроэнергетический комплекс с земельными участками, на которых расположены объекты электросетевого хозяйства.
Ссылаясь на неправомерное предоставление ОАО “ЦИТЭО” в аренду ООО “ЭнергоСтандарт” по договору N ДА-9 от 06.07.2012 г. объектов (электрические кабели и трансформаторы), которые уже являются предметом аренды по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г., ООО “ЦИТОП-М” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Передача другому лицу прав владения и пользования имуществом, уже находящимся во владении и пользовании Истца, чье владение и пользование не прекращено в установленном законом порядке, противоречит требованиям статей 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии со ст. 398, п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в возмездное пользование кредитору, последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот, кто раньше предъявил иск.
Следовательно, сделка по предоставлению арендодателем имущества уже переданного им ранее в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
При таких обстоятельствах ООО “ЭнергоСтандарт” лишено возможности каким-либо иным образом извлекать полезные свойства этих объектов, то есть лишено правомочий пользования, являющихся неотъемлемым элементом статуса арендатора, на что указано в ст. 606 ГК РФ.
Учитывая вышеназванные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенный между ОАО “ЦИТЭО” и ООО “ЭнергоСтандарт”, объектом аренды по которому выступает имущество (электросеть протяженностью 23 600 м с трансформаторами), ранее переданное от ОАО “ЦИТЭО” по договору аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. во временное пользование ООО “ЦИТОП-М” и находящееся у этого лица до настоящего времени, является ничтожным. В связи с этим суд первой инстанции правомерно удовлетворил первоначальный иск ООО “ЦИТОП-М” в указанной части.
Суд первой инстанции, установив, что регистрация права аренды ООО “ЦИТОП-М” на электросеть путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав произведена 17.08.2012 г., после устранения ответчиком обстоятельств, объективно не зависящих от воли ООО “ЦИТОП-М”, при этом учитывая, что право пользования в отношении арендованного имущества (электросеть) у ООО “ЦИТОП-М” в соответствии с договором аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. возникло раньше чем у ООО “ЭнергоСтандарт”, исходя из непредставления последним суду в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, свидетельствующих о наличии на момент регистрации договора аренды N 1/ДАЭ от 31.12.2010 г. зарегистрированного в Едином государственном реестре прав обременения в виде аренды в отношении объекта – электросеть, обоснованно признал недействительным договор аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г., заключенного между ОАО “ЦИТЭО” и ООО “ЭнергоСтандарт”, применив последствия недействительности сделки в виде обязания Управления Росреестра по Московской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись от 23.07.2012 г. за номером 50-50-98/044/2012-201 о регистрации договора аренды N ДА-9 от 06.07.2012 г.
Выводы суда первой инстанции не противоречат существующей судебно-арбитражной практике…”
Постановление ФАС Московского округа от 06.09.2012 по делу N А41-34643/11
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 10.11.2008 между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавцом) и ИП Семенец С.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи муниципального имущества N 249, предметом которого является нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон общей площадью 260 кв. м, расположенное по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9, этаж 1.
Вместе с тем помещение, являющееся предметом договора купли-продажи N 249, на момент его заключения было обременено правом аренды в соответствии с договором аренды недвижимого имущества N 1821 от 28.06.2005, заключенного между Администрацией Щелковского района Московской области (арендодателем), ММУ “Центр детского и специального питания” (балансодержателем) и ООО “Олимп инвест” (арендатором), сроком с 28.06.2005 по 28.06.2015.
Вместе с тем, 11.02.2009 между ИП Семенец С.В. и ИП Керносовой Т.В. был заключен договор аренды N 24, предметом которого является помещение площадью 122,9 кв. м, сроком с 11.02.2009 по 11.01.2010 переданное по акту приема-передачи от 11.02.2009, который впоследствии соглашением от 30.07.2009 был расторгнут.
После чего ИП Семенец С.В. передал помещения площадью 122,9 кв. м в пользование и владение ООО “ТД “Рязаньвест” по договору аренды N 1А от 04.08.2009, сроком на 11 месяцев.
ООО “Ригла-Московская область” 01.04.2009 передало помещение площадью 137,1 кв. м непосредственно собственнику имущества – ИП Семенец С.В., после чего ИП Семенец С.В. (собственником) и ООО “Ригла-Московская область” был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.04.2009, предметом которого являлось помещение площадью 137,1 кв. м, которое было передано по акту приема-передачи ООО “Ригла-Московская область” от 01.04.2009.
Суды правомерно пришли к выводу, что поскольку на момент заключения ИП Семенец С.В. договора аренды N 24 от 11.02.09 г. с ИП Керносовой Т.В., договора аренды N 1А от 04.08.09 г. с ООО “Торговый дом “Рязаньвест”, договора аренды от 01.04.09 г. с ООО “Ригла-Московская область” спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды N 1821 от 28.06.05 г., заключенного между Администрацией Щелковского муниципального района (предыдущим собственником) и ООО “Олимп инвест”, вследствие чего не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия ООО “Олимп инвест”, то вышеназванные договоры аренды являются недействительными…”
Постановление ФАС Московского округа от 25.10.2010 N КГ-А41/12453-10-1,2 по делу N А41-8737/09
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами, Администрацией Щелковского района Московской области (арендодатель) заключен договор аренды недвижимого имущества от 28.06.2005 N 1821, согласно которому при участии Муниципального медицинского учреждения “Центр детского специального питания” (балансодержатель) сдает, а ООО “Олимп инвест” (арендатор) принимает в аренду муниципальное имущество: нежилое помещение в здании гражданского назначения: мебельный салон – общей площадью 260 кв. м и часть нежилых помещений в зданиях молочной кухни общей площадью – 133,6 кв. м.
Между Администрацией Щелковского муниципального района Московской области (продавец) и индивидуальным предпринимателем Семенцом Сергеем Витальевичем (покупатель) был заключен договор купли-продажи 10.11.2008 N 249 нежилого помещения Мебельного салона площадью 260 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
Пунктом 1.5 договора купли-продажи от 10.11.2008 N 249 предусмотрено, что имущество, являющееся объектом купли-продажи, обременено правом аренды в пользу ООО “Олимп инвест” на основании договора аренды от 28.06.2005 N 1821.
В силу ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи со сменой собственника помещений договор аренды от 28.06.2005 N 1821 не прекратил свое действие.
Между ИП Семенцом С.В. (арендодатель) и ИП Керносовой Т.В. (арендатор) был подписан договор аренды 11.02.2009, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование сроком на 11 месяцев нежилое помещение общей площадью 122,9 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу: Московская область, г. Щелково, ул. Сиреневая, д. 9.
В связи с этим, на момент заключения договора аренды от 11.02.2009 между ИП Семенцом С.В. и ИП Керносовой Т.В. спорные помещения уже являлись предметом действующего договора аренды от 28.06.2005 N 1821, заключенного между администрацией Щелковского муниципального района (предыдущий собственник) с ООО “Олимп инвест”, вследствие чего, не могли быть переданы ИП Семенцом С.В. во владение и пользование иного лица без согласия истца.
При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 11.02.2009, подписанный между ответчиком и ИП Семенцом С.В., является недействительным…”
Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2010 N КГ-А40/5835-10 по делу N А40-38701/09-137-368
“…Поскольку, как стало известно истцу в 2007 году, на часть площади спорных нежилых помещений, расположенных по адресу г. Москва, Оружейный пер., д. 15А были заключены ЗАО “СИНУС” с арендаторами – ООО “Гранд Холдинг”, ООО “НСК” договоры аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, истец обратился в арбитражный суд с исковым требованием по настоящему делу о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 22.11.2006 года N 1-Ю как несоответствующего положениям ст. ст. 606 – 609, 611 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергается материалами дела, что нежилые помещения, выступающие предметом названных договоров аренды, были переданы ЗАО “СИНУС” в пользование арендаторам, о чем свидетельствуют представленные в материал дела акты приема-передачи.
По смыслу статей 606, 607, 608, 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации на объект недвижимого имущества может быть заключен только один договор аренды, то есть индивидуально-определенная вещь, каковым является объект недвижимого имущества, может быть передана собственником во владение и пользование (либо пользование) только по одному договору аренды.
При таких обстоятельствах, установив, что на момент заключения ООО “Агентство недвижимости Оружейная Слобода” с ООО “Юридическое бюро ЮТОН” спорного договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю часть нежилых помещений, выступающих предметом аренды, уже ранее были переданы в аренду третьим лицам на основании легитимных сделок аренды от 01.03.2006 г., от 01.08.2006 г. N 20-07-06/А, эти нежилые помещения использовались третьими лицами, а указанные договоры аренды реально исполнялись сторонами, арбитражные суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному и правомерному выводу о недействительности (ничтожности) договора аренды от 22.11.2006 г. N 1-Ю на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду противоречия его требованиям норм ст. ст. 606 – 609, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8490-06 по делу N А40-5992/06-91-60
“…Судами установлено, что между истцом (арендатор) и АОЗТ “ГВЦ Интуриста” (арендодатель, первоначальный собственник нежилых помещений, площадью 963,8 кв. м, расположенных в здании по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70) заключен договор от 01.11.1995 N 63а/95 на аренду указанных помещений, сроком действия на 15 лет. Впоследствии указанное помещение было приобретено в собственность ООО “Стрейв”.
Судами установлено также, что 03.03.2003 между ООО “Стрейв” и ООО “Вятское” был заключен договор доверительного управления, по условиям которого последнему был передан в управление вышеназванный объект недвижимости с правом осуществления полномочий собственника за исключением передачи имущества в залог и отчуждения.
21.05.2005 между ООО “Вятское” Д.У. и ООО “Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх” был заключен договор аренды N В/2105-04, по условиям которого ООО “Хербертс Мебельлаке Косвиг Гмбх” в вышеуказанном здании было передано во временное пользование нежилое помещение N 727, общей площадью 17,4 кв. м.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что договор аренды от 01.11.1995 N 63а/95 не был признан недействительным и является действующим, в связи с чем сделал обоснованный вывод об обременении правами истца спорных помещений на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-04, и, правомерно признав договор от 21.05.2005 N В/2105-04 недействительным, отменил решение от 04.05.2006, правильно применив статью 168 ГК РФ…”
Постановление ФАС Московского округа от 10.10.2006 N КГ-А40/8524-06 по делу N А40-5986/06-82-60
“…В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно положениям статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, установив, что на момент заключения договора аренды от 21.05.2005 N В/2105-01 спорные помещения были обременены правами истца по договору аренды от 01.11.1995 N 63а/95, который не был признан недействительным и является действующим, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор от 21.05.2005 N В/2105-01 является недействительным, правильно применив статью 168 ГК РФ…”
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.06.2011 по делу N А42-2722/2010
“…Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства.
На дату заключения договора аренды от 16.11.2007 N 519 с предпринимателем договор аренды от 18.09.2006 N 376 с ООО “Мурманпродсервис” на тот же объект не был расторгнут или прекращен в установленном порядке.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о признании недействительным договора от 16.11.2007 N 519, а также дополнительного соглашения от 28.12.2009 N 1, заключенных в отношении помещения, уже переданного в аренду иному лицу…”
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 10.12.2012 по делу N А25-422/2012
“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды правомерно руководствовались следующим.
Договор аренды предполагает предоставление арендатору во временное пользование индивидуально определенного имущества (статья 606 Гражданского кодекса).
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (статья 167 Гражданского кодекса).
Согласно материалам дела, договор аренды от 01.07.2008 N 35 расторгнут в установленном порядке по истечении трех месяцев со дня получения обществом уведомления от 06.12.2011 об отказе от договора, то есть с 08.03.2012, что не опровергнуто. До указанного момента имущество находилось в фактическом владении общества, акт приема-передачи помещения Гутякуловой И.А. отсутствует, договор от 23.09.2008 N 80 фактически не исполнен.
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 заключен в период действия другого договора аренды того же недвижимого имущества, он в силу статьи 168 Гражданского кодекса является ничтожным, что отражено в обжалуемых судебных актах.
Указанная позиция подтверждается правоприменительной практикой по данному вопросу (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.11.2006 N 4818/06).
Поскольку договор аренды от 23.09.2008 N 80 между управлением и Гутякуловой И.А. недействителен (ничтожен), – обязательства по нему не могут быть переданы иным лицам на основании гражданско-правовой сделки, о чем верно указали обе инстанции.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция приходит к выводу о том, что отказ в удовлетворении исковых требований правомерен…”
Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2015 N Ф09-6507/15 по делу N А07-24468/2014
“…Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе кадастровый паспорт от 04.10.2010 N 02/10/1-624945 на земельный участок с кадастровым номером 02:37:000000:177, кадастровую выписку от 17.01.2012 N 02/12/1-6771 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:37:160701:114, приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делам N А07-15074/2010 и N А07-17206/2011, суды первой и апелляционной инстанций установили, что на основании спорного договора аренды от 03.02.2010 предпринимателю Аккучукову А.А. передан земельный участок с кадастровым номером 02:37:160701:114, образованный из земельного участка с кадастровым номером 02:37:000000:177, принадлежащего МУСП “Араслановский” на праве временного владения и пользования на основании договора аренды от 28.08.2008 N 3483, на земельном участке, переданном в аренду предпринимателю, расположена скотоводческая ферма, принадлежащая МУСП “Араслановский” на праве хозяйственного ведения, возведенная предприятием в 2009 году. Доказательств прекращения правоотношений сторон по договору от 28.08.2008 N 3483 не представлено.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что одно и то же имущество одновременно передано в аренду разным лицам по разным договорам аренды, в связи с чем сделка по предоставлению арендодателем имущества, уже переданного в аренду иному лицу, не соответствует требованиям действующего законодательства, заключение договора аренды от 03.02.2010 N 4497 нарушает права истца как правообладателя объекта недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, а также как арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:37:000000:177.
Учитывая изложенное, суды правомерно удовлетворили исковые требования МУСП “Араслановский” и применили последствия недействительности ничтожной сделки в виде возложения на предпринимателя Аккучукова А.А. обязанности передать истцу полученный по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 03.02.2010 N 4497 земельный участок площадью 2464 +/- 87 кв. м с кадастровым номером 02:37:160701:114 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу…”
Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрена ситуация, когда часть ранее переданного в аренду имущества была предоставлена в пользование другому лицу.
Постановление ФАС Уральского округа от 26.11.2007 N Ф09-9695/07-С6 по делу N А07-13501/2006
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, по договору от 25.05.2004 N 16, заключенному между Уфимским лесхозом Министерства лесного хозяйства по Республике Башкортостан и обществом “Деловая консультация” на основании ст. 31 – 34, 80 Лесного кодекса Российской Федерации, во временное пользование указанному обществу передан участок лесного фонда в Черниковском лесничестве в 29-м квартале общей площадью 5,24 га, кадастровый номер 02:55:030828:00010. Договор зарегистрирован 01.07.2005 (т. 1, л. д. 42).
Между комитетом и обществом “Оздоровительный комплекс “Юбилейный” 04.04.2006 заключен договор аренды земли N 383-06 на срок с 29.12.2005 по 24.12.2008, в соответствии с условиями которого обществу “Оздоровительный комплекс “Юбилейный” на основании постановления главы администрации г. Уфы от 29.12.2005 N 6131 предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 02:55:030828:00010, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, район Калининский, для использования в целях занимаемой туристической базы, без права рубки леса, в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 16227 кв. м (т. 1, л. д. 14 – 15). Договор зарегистрирован 10.05.2006, о чем внесена запись в Единый государственный реестр N 02-04-01/130/2006-174.
Согласно кадастровому плану земельного участка площадью 5,24 га в его границы полностью входит земельный участок, полученный обществом “Оздоровительный комплекс “Юбилейный” по договору N 383-06.
При рассмотрении дела по правилам, установленным для рассмотрения споров в арбитражном суде первой инстанции, суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования общества “Деловая консультация”, правомерно исходил из того, что имущество, предоставленное в аренду одному лицу, по смыслу положений ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 43 Земельного кодекса Российской Федерации, лесного законодательства, регулирующих вопросы аренды, не может быть передано в аренду другому лицу, поэтому договор от 04.04.2006 N 383-06, заключенный с обществом “Оздоровительный комплекс “Юбилейный” в отношении имущества, обремененного не прекращенными правами аренды другого лица, не может считаться соответствующим закону. В силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, который не соответствует требованиям закона, ничтожен…”
Позиция 2. Договор аренды имущества, которое уже было передано в аренду иному лицу, является незаключенным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 30.09.2009 N КГ-А41/9694-09 по делу N А41-2892/09
“…На момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 – 26) общей площадью 505,2 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. 9-ой Гвардейской дивизии, д. 54, и нежилое помещение N 1 (комнаты N 1 – 15) общей площадью 380,9 кв. м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: Московская область, Истринский район, г. Истра, ул. Советская, д. 39, не могли быть предметом аренды по договору аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, поскольку являлись предметом договоров аренды, заключенных между ООО “КОРУНД+” и ЗАО “ДИКСИ Юг”. Нежилые помещения, указанные в качестве предмета договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, были переданы ЗАО “ДИКСИ Юг” по акту приема-передачи от 17.03.2008 г.
С учетом вышеизложенных обстоятельств, поскольку на момент подписания договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39 между сторонами в требуемой форме не было достигнуто соглашение о его предмете, арбитражный суд апелляционной инстанции правомерно указал на то, что в силу положений ст. 432 ГК РФ договор аренды N 54/39 от 19.03.2008 г. является незаключенным.
Незаключенный договор не порождает для его сторон, каких-либо прав и обязанностей. В этой связи, правовым последствием признания договора незаключенным является отсутствие обязательственных отношений между сторонами по указанному договору.
В этой связи, по состоянию на 19.03.2008 г. у ООО “КОРУНД+” не возникло обязательства из договора аренды от 19.03.2008 г. N 54/39, предусмотренного положением п. 8.3 договора аренды N 54/39 от 19.03.2008 г…”
1.3. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Примечание: В приведенных ниже судебных актах суды ссылаются в том числе на п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в котором указано, что записи об аренде недвижимой вещи вносятся в ЕГРП. В настоящее время записи вносятся в ЕГРН (ч. 2 ст. 1, ст. 7, ч. 6 ст. 72 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”).
Судебная практика:
Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу N 305-ЭС18-12573, А40-91725/2017
“…Удовлетворяя иск, апелляционный суд и суд округа посчитали, что при заключении арендодателем в отношении одной и той же вещи в целом нескольких договоров аренды с разными лицами сделка с арендатором, которому вещь не была передана, является недействительной (ничтожной) в соответствии со статьей 168 ГК РФ.
Такой вывод сделан судами из совокупного толкования статьи 398, пункта 3 статьи 611 ГК РФ и пункта 13 Постановления N 73.
Между тем данный вывод противоречит содержанию приведенных норм права, а также разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 13 Постановления N 73, которые были неправильно истолкованы и применены судами к случаям заключения арендодателем договоров аренды в отношении одной и той же вещи в целом с разными лицами.
В пункте 13 Постановления N 73 разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; исследовать и оценить представленные в материалы дела доказательства в их совокупности; правильно применив нормы материального и процессуального права, принять законное и обоснованное решение…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…13. При разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из следующего.
Если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи…”
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 26.02.2019 N Ф03-289/2019 по делу N А51-2818/2018
“…При этом само по себе наличие регистрации ранее заключенного с ООО ПИСК “Уютный дом” договора аренды от 17.11.2015 N 04-Ю-19171 не влечет безусловной недействительности заключенного на торгах иного договора аренды от 12.12.2017 N 284-В, стороной которого является ООО “СтройградПриморье”.
В пункте 13 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что при разрешении споров из договоров аренды, которые были заключены по поводу одного и того же имущества (за исключением случаев, когда арендаторы пользуются различными частями одной вещи или пользование вещью осуществляется арендаторами попеременно в различные периоды времени), судам необходимо исходить из того, что если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 ГК РФ.
Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.
Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи).
Таким образом, действующим законодательством предусмотрен специальный способ защиты арендатора, лишенного возможности использовать вещь по причине того, что ранее она была в целом передана другому арендатору, – требовать возмещения убытков и уплаты установленной договором неустойки. Это означает, что наличие нескольких сделок аренды в отношении одного и того же имущества в целом не влечет недействительность этих сделок, такие договоры порождают лишь различные обязательства перед контрагентами.
Доказательств того, что спорный земельный участок фактически передавался в аренду ООО ПИСК “Уютный дом” в соответствии с договором от 17.11.2015 N 04-Ю-19171 и использовался третьим лицом по назначению, в деле не имеется. Регистрация данного договора проведена по инициативе Департамента, а не первоначального арендатора.
Нормы материального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемых судебных актов, судами также не допущено, поэтому оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”
Уральский округ
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 23.05.2018 N Ф09-2152/18 по делу N А60-43762/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью “Эдельвейс” (арендодатель) и общество “Тандер” (арендатор) 28.07.2017 заключили договор аренды недвижимого имущества N НтгФ/49707/17, по условиям которого арендодатель передал арендатору по акту приема-передачи от 28.07.2017 нежилые помещения: общая площадь 820,8 кв. м, номера на поэтажном плане: N 1 – 12 по поэтажному плану подвала; N 1 – 21 по поэтажному плану 1 этажа, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Нижний Тагил, ул. Восточная, д. 7 / проезд Восточный, д. 2, кадастровый номер: 66:56:0101003:2052.
Уведомлением от 09.08.2017 N 66/002/660/2017-4416 управление сообщило заявителю о приостановлении осуществления действий по регистрации договора аренды до 09.11.2017, указав в качестве основания для приостановления на то, что имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, а именно: в Едином государственном реестре недвижимости имеется информация о регистрации договора аренды с иным арендатором на вышеуказанный объект недвижимого имущества, а именно договора аренды от 12.05.2017, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Эдельвейс” (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Агроторг” (арендатор).
Полагая, что приостановление по указанному основанию является незаконным, общество “Тандер” обратилось в арбитражный суд.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции от 25.12.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и то же имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Наличие в Едином государственном реестре прав записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заявление о государственной регистрации, и принимая во внимание, что в качестве правообладателя – собственника имущества в реестре значится общество с ограниченной ответственностью “Эдельвейс”, которое выступает по договорам аренды от 12.05.2017 с обществом с ограниченной ответственностью “Агроторг” и от 28.07.2017 с обществом “Тандер” в качестве арендодателя, суды обоснованно признали, что противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами отсутствуют.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно удовлетворили заявленные требования общества “Тандер” о признании незаконным уведомления управления о приостановлении государственной регистрации от 09.08.2017 N 66/002/660/2017-4416 и обязали управление совершить действия по регистрации договора аренды недвижимого имущества от 28.07.2017 N НтгФ/49707/17, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью “Эдельвейс” и обществом “Тандер”…”

Передача объекта аренды до государственной регистрации договора третьему лицу по другому договору

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. На практике нередки случаи, когда в период между подписанием договора и его госрегистрацией арендодатель может передать тот же объект аренды третьему лицу по другому договору. С юридической точки зрения первый договор аренды не признается заключенным, поскольку не прошел государственную регистрацию, и, следовательно, формально арендодатель вправе свободно распоряжаться своим имуществом. Однако суды при рассмотрении подобных споров, опираясь на обстоятельства дела, приходят к выводам как о наличии, так и об отсутствии у арендодателя права на заключение договора с третьим лицом.
Подробнее по вопросам государственной регистрации договоров аренды см. материалы к ст. 609 ГК РФ.
2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о праве арендодателя до госрегистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передать имущество третьему лицу по другому договору существует две позиции судов.

В п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” изложена следующая позиция. Арендатор, которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от не исполнившего договор арендодателя возмещения причиненных убытков и уплаты установленной неустойки (см. п. 1.1 материалов к ст. 607 ГК РФ).
Позиция 1. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, возможна передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:
Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07 по делу N А55-19383/2006
“…В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО “Ника” ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО “Ника” отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление… подлежит отмене…”
Позиция 2. До государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, передача арендодателем имущества третьему лицу по другому договору не допускается.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 12.10.2006 N Ф09-9087/06-С3 по делу N А07-56217/05
“…Из материалов дела усматривается, что во исполнение указанного приказа сторонами подписан договор аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576, недвижимое имущество передано арендатору и, как правильно установлено судом, договор передан в регистрирующий орган для осуществления соответствующих регистрационных действий. Регистрация с 06.07.2005 приостановлена в связи с наложением ареста на имущество балансодержателя. На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 21.02.2006 арест со спорного имущества был снят. Государственная регистрация договора аренды от 24.11.2004 N 7801.4в/-576 произведена Федеральной регистрационной службой по Республике Башкортостан 16.03.2006.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
В силу ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Издав приказ от 24.11.2004 N 633 о передаче в аренду предпринимателю Гладышеву Н.Н. нежилых помещений общей площадью 857,4 кв. м, расположенных по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, собственник распорядился указанным имуществом. С учетом исполнения указанного приказа следует признать, что повторное распоряжение нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Уфа, ул. Губайдуллина, д. 2, посредством подписания приказа от 25.10.2005 N 401 и договора аренды от 25.10.2005 N 15/05 не соответствует требованиям закона (ст. 209, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушает права заявителя…”

Возможность заключения нового договора аренды при наличии между сторонами действующего договора на тот же объект аренды

В соответствии со ст. 606, п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или во временное пользование в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В судебной практике возникают споры о том, может ли имущество, являющееся объектом договора аренды между определенными сторонами, быть предметом иного договора аренды между теми же сторонами.
3.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности заключения сторонами нового договора аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды существует две позиции судов.
Позиция 1. Стороны не вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2009 N КГ-А40/355-09 по делу N А40-37658/08-77-267
“…Ответчику помещения были переданы в пользование по акту от 08.04.2002. По истечении срока действия договора аренды ответчик продолжал пользоваться арендованными помещениями при отсутствии возражений истца. Договор аренды от 08.04.2002 N 134/2002 был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. 18.01.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды от 08.04.2002 N 134/2002 об установлении размера арендной платы на период с 01.01.2007 по 31.12.2007 в сумме 37 044 руб. 24 коп. в месяц.
Исковые требования истца основаны на договоре аренды от 28.09.2007 N 2-363/07, заключенном между сторонами.
Однако, на момент заключения указанного договора, договор от 08.04.2002 не был расторгнут (прекращен) в установленном порядке, в связи с чем стороны не вправе были заключить договор аренды на новый срок с иными условиями.
При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске.
Довод кассационной жалобы о том, что договор аренды от 08.04.2002 прекращен с момента заключения нового договора, отклоняется, т.к. в договоре аренды от 28.09.2007 не содержатся условия о прекращении ранее заключенного договора аренды, а в соответствии с нормами гражданского законодательства договор аренды может быть расторгнут по соглашению или в случае одностороннего отказа от исполнения договора (п. 3 ст. 450, ст. 610 ГК РФ)…”
Позиция 2. Стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды. Заключение нового договора прекращает действие прежнего, даже если в новом договоре на это прямо не указано. Правило действует и в случае, если новый договор впоследствии признан незаключенным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 07.02.2017 N Ф10-225/2017 по делу N А84-6/2016
“…Судами верно указано, что исходя из фактических обстоятельств дела, а также с учетом закрепленного ГК РФ принципа свободы договора, первоначальные участники арендных отношений – индивидуальные предприниматели Гончаров Е.В., Жмудской С.Т., Заборский С.В. и ООО “Господарник”, а также новый участник арендных отношений – ООО “Ретейл-Сев” урегулировали свои правоотношения по аренде спорного имущества посредством передачи объекта аренды в срочное, платное пользование новому участнику – ООО “Ретейл-Сев” и прекращения договора аренды с ООО “Господарник”.
Таким образом, в период срока действия первоначального договора (от 23.11.2009) стороны пришли к соглашению о заключении нового договора, где в качестве арендатора будет выступать иное лицо.
При таких обстоятельствах, учитывая, что стороны вправе заключать новый договор аренды при наличии между ними действующего договора на тот же объект аренды, заключение нового договора аренды между теми же сторонами в отношении того же объекта прекращает права и обязанности сторон по прежнему договору, при заключении нового договора прежний автоматически прекращает свое действие, даже если в новом договоре нет прямого указания на это, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 23.11.2009 не может быть расторгнут, поскольку арендные обязательства между индивидуальными предпринимателями Гончаровым Е.В., Жмудским С.Т., Заборским С.В. и ООО “Господарник” по договору аренды от 23.11.2009 фактически прекратились с 01.08.2014 и последнее выбыло из арендных правоотношений, и правомерно отказали в удовлетворении встречных исковых требований.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 14.07.2009 по делу N А39-3301/2008-151/15
“…Довод заявителя о том, что суды не дали надлежащей правовой оценки договору аренды от 20.01.2001 N 2526, отклоняется судом третьей инстанции. Названный договор по истечении срока своего действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Позднее стороны подписали договор аренды от 27.09.2004 N 3300, что свидетельствует о достижении контрагентами соглашения о прекращении обязательств по ранее действующему договору. Тот факт что договор аренды от 27.09.2004 N 3300 является незаключенным, не отменяет (не изменяет) договоренности сторон о судьбе ранее действовавшего обязательства…”
Восточно-Сибирский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что новым договором стороны изменили условия владения и пользования арендатором объектом аренды.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2011 по делу N А33-1538/2011
“…В обоснование исковых требований ООО “ТехСовМаш” ссылается на то, что между ним (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор) 01.06.2008 заключен договор аренды, согласно которому арендодатель передал во временное владение и пользование, а арендатор принял нежилые помещения и оборудование, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Шахтеров, 33 стр. 12. Договор аренды заключен сроком на одиннадцать месяцев, то есть до 30.04.2009. Поскольку ни одна из сторон не потребовала расторжения договора, то он считается продленным на неопределенный срок, кроме того действовал договор от 01.01.2008.
Вместе с тем, ООО “ТехСовМаш”, пользуясь юридической безграмотностью предпринимателя Безручко А.В., склонило последнюю к подписанию нового договора аренды спорных нежилых помещений от 24.08.2010. Поскольку договор аренды от 01.06.2008 не прекратил своего действия, то заключение нового договора аренды от 24.08.2010 противоречит закону, следовательно, последний договор является ничтожным.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения предпринимателя Безручко А.В. со встречным иском о взыскании с ООО “ТехСовМаш” суммы неосновательного обогащения в виде внесенных арендных платежей по договору от 24.08.2010.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что в договоре аренды от 24.08.2010, подписанном между ООО “ТехСовМаш” (арендодатель) и предпринимателем Безручко А.В. (арендатор), согласованы все существенные условия, в том числе условие о цене. Указанный договор заключен в отношении объекта, ранее находившегося во владении и пользовании предпринимателя Безручко А.В. на основании ранее заключенного договора от 01.06.2008. Заключение нового договора аренды от 24.08.2010 не является распоряжением арендодателя имуществом, находящимся во владении иного лица, поскольку имущество из владения индивидуального предпринимателя Безручко А.В. не выбывало, данным договором по взаимному согласию сторон были изменены условия владения и пользования указанным объектом.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о недоказанности предпринимателем Безручко А.В. перечисления ею денежных средств в пользу ООО “ТехСовМаш” без установленных правовых оснований…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 22.05.2012 N Ф09-3245/12 по делу N А07-12286/2011
“…Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 26.04.2010 заключен договор аренды нежилого помещения, оборудования, имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение (приложение N 1) общей площадью 373 кв. м, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, для организации общественного питания, оборудование (приложение N 2) вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество (приложение N 3) (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен с 26.04.2010 по 26.03.2011 (п. 1.2 договора).
Между предпринимателем Нигаматуллиным С.Р. (арендодатель) и Шамиловым Ф.Х. (арендатор) 19.07.2010 заключен договор аренды недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: Республика Башкортостан, г. Янаул, ул. Победы, д. 78, общей площадью 443 кв. м (торговая площадь – 100 кв. м, складские помещения – 343 кв. м), оборудование вместе со всеми принадлежностями и технической документацией, а также иное имущество для организации общественного питания (п. 1.1 договора).
Пунктом 1.2 договора стороны определили, что нежилое помещение, оборудование, имущество переданы арендодателем арендатору 26.04.2010 по актам приема-передачи. Срок действия договора установлен на 11 месяцев с 19.07.2010 по 01.06.2011.
Изменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции исходил из того, что судом первой инстанции неверно определен размер задолженности по договору от 26.04.2010 без учета прекращения этого договора с 19.07.2010 в связи с заключением нового договора в отношении тех же помещений.
Судами установлено, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договорам от 26.04.2010, 19.07.2010, передав спорные нежилые помещения по акту приема-передачи от 26.04.2010.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Определяя период задолженности по внесению арендной платы по указанным договорам, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что до окончания срока действия договора от 26.04.2010, заключенного на срок до 26.03.2011, между сторонами был заключен новый договор аренды от 19.07.2010 недвижимого имущества, которым предусмотрено изменение размера площади помещения, ранее переданного в аренду, и размера арендной платы, что свидетельствует о волеизъявлении контрагентов на прекращение договора аренды от 26.04.2010.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 26.04.2010 прекратил свое действие с 18.07.2010 в связи с заключением между сторонами нового договора аренды от 19.07.2010 на срок с 19.07.2010 по 01.06.2011.

Возможность заключения договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, находящиеся в собственности третьих лиц

В соответствии с положениями п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане и юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, которые расположены на упомянутых земельных участках. Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
На практике возникают споры, не ограничивают ли указанные нормы предусмотренное ст. 608 ГК РФ право собственника земельного участка сдавать его в аренду.
4.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, на котором находятся объекты недвижимого имущества, принадлежащие третьим лицам, является ничтожным, если участок предназначен для эксплуатации таких объектов.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 28.02.2018 N Ф09-540/18 по делу N А50-10688/2017
“…Между комитетом (арендодатель) и негосударственным образовательным учреждением “Пермский авиационно-спортивный клуб РОСТО” (арендатор) 03.11.2010 заключен договор аренды N 120 земельного участка площадью 1 860 780 кв. м с кадастровым номером 59:32:3420001:1016 с разрешенным использованием – для транспорта (аэродром Фролово), сроком на 25 лет, со сроком действия с 03.11.2010 по 02.11.2035.
Кроме того, судом при рассмотрении дела N А50-17162/2015 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 59:32:3420001:1016 расположен комплекс имущества – государственный аэродром 3 класса, являющийся в силу закона собственностью Российской Федерации, на основании чего суд пришел к выводу о том, что комитет не вправе осуществлять распоряжение указанным земельным участком.
С учетом изложенного и руководствуясь положениями Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, суды по рассматриваемому делу обоснованно признали, что предоставление комитетом в пользование негосударственному образовательному учреждению “Пермский авиационно-спортивный клуб РОСТО” земельного участка нарушает право собственности Российской Федерации, которой в силу п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Приняв во внимание, что в соответствии со ст. 9 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 125, 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации, от имени Российской Федерации осуществляется федеральными органами государственной власти (управлением), суды пришли к обоснованному выводу о том, что распоряжение спорным земельным участком комитетом осуществлено с превышением полномочий, и признали договор аренды земельного участка, подписанный комитетом, заключенным с нарушением положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, в отсутствие полномочий по распоряжению земельным участком.
При таких обстоятельствах суды правомерно признали договор аренды от 03.11.2010 N 120 земельного участка с кадастровым номером 59:32:3420001:1016 недействительным (ничтожным).
Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 21.04.2011 N ВАС-4059/11 по делу N А51-10469/2009
“…На основании распоряжением Департамента от 03.07.2007 N 21-р 23.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО “Акваиндустрия” (арендатор) заключен договор аренды спорного земельного участка для использования в целях дальнейшей эксплуатации пирса для маломерных судов с подъемным механизмом. Договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке.
Полагая, что вышеуказанный договор аренды является ничтожным, поскольку в состав земельного участка, переданного в аренду обществу, входит объект недвижимости – бетонная вертолетная площадка – находящийся в федеральной собственности и закрепленный на праве оперативного управления за Центром государственной инспекции по маломерным судам Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Приморскому краю (далее – Центр ГИМС МЧС России), заместитель прокурора Приморского края обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, исследовав имеющиеся в деле доказательства, дав им надлежащую оценку, установил, что часть спорного земельного участка имеет бетонное покрытие, которое по техническим характеристикам совпадает с характеристиками гидротехнического сооружения, включающего бетонную площадку (вертолетная).
Вышеуказанный объект недвижимости – бетонная площадка (вертолетная) включен в реестр федерального имущества, находится в оперативном управлении Центра ГИМС МЧС России.
С учетом изложенного, суды, руководствуясь статьями 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о ничтожности (недействительности) договора аренды земельного участка от 23.07.2007 N 03-10-10007, заключенного Департаментом, который не был правомочен распоряжаться указанным земельным участком.
Выводы судов соответствуют правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, определенной в пункте 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”…”
Дальневосточный округ
Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 12.09.2017 N Ф03-3209/2017 по делу N А51-2884/2016
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, ООО “Компания Кипарис” является собственником здания-гаража, состоящего из 4 боксов и 3 нежилых помещений общей площадью 316,6 кв. м, расположенного по адресу: Приморский край, ЗАТО г. Большой Камень, ул. Рабочая, 2.
В ходе кадастровых работ в отношении вышеуказанного объекта кадастровым инженером выявлено, что названный объект находится в пределах земельных участков с кадастровыми номерами 25:36:010101:3272 и 25:36:010101:16.
Также установлено, что земельный участок с кадастровым номером 25:36:010101:3272 передан в аренду ОАО “ДЦСС” сроком до 31.08.2064 по договору от 31.08.2015 N 126/14.
Общество, полагая, что в результате заключения договора аренды земельного участка N 126/14 от 31.08.2015 с кадастровым номером 25:36:010101:3272 оно лишилось предоставленного ему законом права по своему выбору получить указанный земельный участок в собственность или в аренду в преимущественном порядке, обратилось в суд с настоящим иском.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды установили, что принадлежащий ООО “Компания Кипарис” объект недвижимости расположен на земельном участке с кадастровым номером 25:36:010101:3272, предоставленном в аренду ОАО “ДЦСС” сроком до 31.08.2064 для строительства верфи. При этом право собственности истца на объект недвижимости зарегистрировано задолго до формирования вышеуказанного земельного участка и предоставления его в аренду.
Установив вышеназванные обстоятельства и приняв во внимание заключение кадастрового инженера, установившего границы земельного участка, непосредственно занимаемого зданием ООО “Компания Кипарис”, суды правомерно удовлетворили заявленные требования и признали договор аренды недействительным в части, непосредственно занимаемой объектом недвижимости истца.
При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены судебных актов не имеется…”
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.12.2010 N Ф03-9236/2010 по делу N А51-10469/2009
“…Как следует из материалов дела, за ООО “Акваиндустрия” зарегистрировано право собственности на здания – эллинг площадью 269,70 кв. м (лит. 2 – пристройка, 3 – пристройка), пирс для маломерных судов с подъемным механизмом (лит. 7, 7а), расположенные по адресу: Приморский край, г. Владивосток, мыс Анна, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности 23.05.2006.
В связи с чем 23.07.2007 между Департаментом (арендодатель) и ООО “Акваиндустрия” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, согласно которому арендодатель на основании распоряжения от 03.07.2007 N 21-р предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастром номером 25:28:03: 00 05:201, площадью 4325 кв. м из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Владивосток, мыс Анна (участок находится в 418 м по направлению на юго-запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Владивосток, ул. Острогорная, 13), для использования в целях дальнейшей эксплуатации пирса для маломерных судов с подъемным механизмом. Срок аренды установлен с 03.07.2001 по 02.07.2032.
Истец, полагая, что договор аренды от 23.07.2007 является ничтожным, поскольку в состав земельного участка, переданного в аренду обществу, входит объект недвижимости, находящийся в федеральной собственности и закрепленный на праве оперативного управления за Центром ГИМС по ПК, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
При изложенном суд апелляционной инстанции, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, установил, что часть спорного земельного участка, учетный номер 001, имеет бетонное покрытие, которое по техническим характеристикам совпадает с характеристиками гидротехнического сооружения, включающего бетонную площадку (вертолетная), стоящую на учете в Центре ГИМС МЧС России. Далее суд принял во внимание отсутствие данных о размещении на указанной части земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих ООО “Акваиндустрия”, данных об обустройстве обществом указанной части земельного участка. Учитывая фактические обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что спорная часть земельного участка занята объектом недвижимости – бетонная площадка, в силу его соответствия признакам, предусмотренным статьей 130 ГК РФ.
Далее суд, приняв во внимание, что бетонная площадка (вертолетная) включена в реестр федерального имущества, распоряжение ею осуществлено ТУ ФАУГИ в Приморском крае, а именно бетонная площадка (вертолетная) передана Центру ГИМС МЧС России на праве оперативного управления, сделал вывод о ничтожности (недействительности) договора аренды земельного участка от 23.07.2007 N 03-10-10007, поскольку договор заключен в отношении земельного участка, не свободного от прав третьих лиц. Данный вывод соответствует установленным по делу обстоятельствам, правилам статей 168, 607, 608 ГК РФ…”
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 11.01.2011 по делу N А57-3488/2009
“…Как установлено судом апелляционной инстанции и следует из материалов дела, на момент принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 и заключения оспариваемого договора в жилом доме N 4 по ул. Московской г. Саратова находилось приватизированное помещение (нежилое помещение площадью 76,1 кв. м).
Таким образом, в настоящее время ООО “Белопольское” является собственником нежилого помещения, расположенного в жилом доме по адресу ул. Московская, д. 4, обладает правами собственника, в связи с переходом права по сделке.
В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.
В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами (пункт 3 статьи 36 ЗК РФ).
Как правильно указано судом апелляционной инстанции, из материалов дела следует, что на момент принятия постановления от 09.07.2001 N 508-50 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Таким образом, судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод об отсутствии у администрации г. Саратова оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО “НПФ “Авангард-Ф” в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ЗАО “НПФ “Авангард-Ф”.
При таких обстоятельствах, учитывая признание недействительным постановления мэра г. Саратова от 09.07.2001 N 508-50 о предоставлении ЗАО “НПФ “Авангард-Ф” в аренду сроком на 15 лет спорного земельного участка, как нарушающим права истца по настоящему делу, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о признании ничтожными договора аренды от 30.08.2002 N 1466 и соглашения к данному договору от 25.11.2004 N 1…”
Постановление ФАС Поволжского округа от 29.07.2010 по делу N А57-23118/2009
“…Согласно материалам дела на момент вынесения администрацией г. Саратова постановления от 28.12.2001 N 1040-363 на спорном земельном участке находились помещения, принадлежащие физическим и юридическим лицам, которые имели право пользоваться им, а также исключительное право на его приватизацию и приобретение права аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.
Следовательно, оснований для принятия постановления мэра г. Саратова от 28.12.2001 N 1040-363 о предоставлении ЗАО “НПФ “Авангард-ф” в аренду вышеуказанного земельного участка, а также заключения согласно данному постановлению договора аренды с ответчиком у истца не имелось, поскольку тем самым нарушаются права третьих лиц – собственников объектов недвижимости.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия считает правомерным вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении договора аренды от 03.09.2002 N 1485 допущены нарушения действующего законодательства, в связи с чем данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей правовых последствий…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2011 N Ф09-1207/11-С6 по делу N А76-42583/2009-17-1074/61
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании распоряжения территориального управления от 14.11.2008 N 1418-р между территориальным управлением (арендодатель) и обществом “Силикатчик-Ресурс” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08, согласно условиям которого с учетом дополнительного соглашения от 13.01.2009 обществу “Силикатчик-Ресурс” предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Рабочая, 42, для эксплуатации зданий и сооружений.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 04.08.2006 серии 74 АБ N 503678 названный земельный участок принадлежит на праве собственности Российской Федерации.
Здание столовой общей площадью 376,4 кв. м и железнодорожный путь протяженностью 2 346 м принадлежат на праве собственности Российской Федерации, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 27.09.2007, и переданы по договорам от 14.09.2007 N 1472-р, от 25.01.2008 N 49-р в аренду обществу “Челябстройматериалы”; здание общежития находится в муниципальной собственности г. Челябинска.
Общество “Силикатчик-Ресурс”, полагая, что договор аренды участка от 14.11.2008 N 1366-08 является недействительным, поскольку в границах переданного ему в аренду земельного участка расположены объекты недвижимости, истцу не принадлежащие, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в части признания договора аренды недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении оспариваемого договора нарушен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, поскольку обществу “Силикатчик-Ресурс” по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08 передан в аренду земельный участок общей площадью 144 992 кв. м, в границах которого расположены объекты недвижимости, относящиеся к федеральной и муниципальной собственности.
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлены основные принципы земельного законодательства, одним из которых является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого соответствующим зданием, строением, сооружением.
Принимая во внимание, что на земельном участке общей площадью 144 992 кв. м с кадастровым номером 74:36:04 18 001:0011 расположены в том числе объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности Российской Федерации и муниципальному образованию г. Челябинск, земельные участки, занимаемые этими объектами, включены в общую площадь земельного участка, переданного обществу “Силикатчик-Ресурс” по договору аренды от 14.11.2008 N 1366-08, суд первой инстанции исходя из смысла вышеуказанных положений закона и постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” пришел к правильному выводу о том, что земельный участок, расположенный под объектами недвижимости, принадлежащими одному лицу, не может быть передан в аренду другому лицу.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно признал договор аренды земельного участка от 14.11.2008 N 1366-08 недействительным…”
Постановление ФАС Уральского округа от 01.12.2010 N Ф09-9987/10-С6 по делу N А76-29834/2009-17-723/113
“…Предприниматель обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу “Автомобильный завод “Урал”, администрации Миасского городского округа (далее – администрация), Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – регистрационная служба), открытому акционерному обществу “УралАЗ-Энерго” (далее – общество “УралАЗ-Энерго”) о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 и применении последствий недействительности ничтожной сделки: погашении регистрационных записей N 74-74-34/103/2007-339, 74-74-34/067/2008-451 об аренде и субаренде в пользу обществ “Автомобильный завод “Урал” и “УралАЗ-Энерго” в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:34:12 00 002:0027 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; т. 2, л. д. 11).
Постановлением главы администрации от 11.05.2007 N 491 обществу “Автомобильный завод “Урал” предоставлен в аренду земельный участок площадью 2452234 кв. м с кадастровым номером 74:34:12 00002:0027 для производственных целей под эксплуатацию производственных объектов.
На основании данного постановления администрацией и обществом “Автомобильный завод “Урал” подписан договор аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 (в редакции протокола разногласий), согласно которому данному обществу в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 74:34:12 00 002:0027 на срок с 11.05.2007 по 11.05.2017.
На основании ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Исходя из указанных обстоятельств и положений приведенных норм суды пришли к правильному выводу о том, что при заключении договора аренды земельного участка от 11.05.2007 N 5395 нарушено исключительное право предпринимателя на приобретение земельного участка под принадлежащим ему объектом недвижимого имущества в собственность или в аренду и правомерно удовлетворили иск…”
Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2010 N Ф09-3995/10-С6 по делу N А50-15242/2009
“…Индивидуальный предприниматель Кондаков Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Пермского края с иском к администрации Чайковского муниципального района Пермского края (далее – администрация), предпринимателю Богданову А.А. о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды земельного участка от 17.03.2009 N 12-026.
Постановлением главы Чайковского муниципального района Пермского края от 16.03.2009 N 464 предпринимателю Богданову А.А. предоставлен в аренду на 11 месяцев земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 50 000 кв. м, имеющий кадастровый номер 59:12:1030013:1, расположенный по адресу: Пермский край, Чайковский р-н, территория сельской администрации Фокинского сельского Совета, с разрешенным использованием – крестьянское (фермерское) хозяйство (т. 1, л. д. 87).
Во исполнение указанного постановления 17.03.2009 между администрацией (арендодатель) и предпринимателем Богдановым А.А. (арендатор) заключен договор N 12-026 аренды земельного участка на срок с 17.03.2009 по 16.02.2010 (т. 1, л. д. 81 – 83).
Удовлетворяя заявленные требования, суды обоснованно исходили из следующего.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с данным Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Исследовав в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства, суды установили, что спорный земельный участок является ранее учтенным объектом недвижимости. В соответствии с ситуационным планом на часть территории кадастрового квартала 59:12:1030013, подписанным директором муниципального унитарного предприятия “Земкадастр” Долинкиным В.В. и заверенным Управлением Роснедвижимости по Пермскому краю, принадлежащая истцу на праве собственности площадка для компостирования расположена на арендуемом предпринимателем Богдановым А.А. земельном участке с кадастровым номером 59:12:1030013:1.
Суды первой и апелляционной инстанций, принимая во внимание вышеизложенное, пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 17.03.2009 N 12-026 заключен с нарушением закона (ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации) и исключительного права истца на приобретение и оформление прав на земельный участок, занятый принадлежим ему объектом недвижимости…”
Постановление ФАС Уральского округа от 26.04.2010 N Ф09-4265/09-С6 по делу N А60-25996/2008-СР
“…Между Управлением Росимущества (арендодатель) и предприятием “РТРС” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов площадью 47 879 кв. м, кадастровый номер 66:41:0401051:0009, с целевым использованием под радиотелевизионную передающую станцию (объект незавершенного строительства), местоположение данного земельного участка установлено относительно ориентира: строения, расположенного в границах участка, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 15. Земельный участок передан предприятию “РТРС” по акту от 02.07.2007. Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.09.2007, запись о регистрации 66-66-01/659/2007-023.
Общество “Инжстройсервис”, ссылаясь на положения ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и полагая, что договором аренды земельного участка от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717 нарушено исключительное право собственника недвижимого имущества на земельный участок, необходимый для использования этого объекта, обратилось в суд с соответствующим иском.
В силу п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Вместе с тем, принимая во внимание, что предметом договора аренды от 23.07.2007 N АЗФ-70/0717, заключенного между Управлением Росимущества и предприятием “РТРС”, является земельный участок, на котором расположены, в том числе, объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности обществу “Инжстройсервис”, обладающему исключительным правом на использование соответствующей части земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, суд обоснованно признал указанный договор недействительным, как не соответствующий требованиям, предусмотренным ст. 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), и применил последствия его недействительности, с учетом принципа платности использования земли, в виде обязания арендатора возвратить Управлению Росимущества земельный участок…”
5. Последствия расхождения характеристик объекта аренды, согласованных в договоре, с характеристиками фактически переданного в аренду объекта
В соответствии со ст. ст. 432, 606, 607 ГК РФ стороны должны согласовать предмет договора аренды. В противном случае договор будет признан незаключенным. В законе не предусмотрены последствия для случаев, когда имущество, подлежащее передаче в аренду, в договоре описано достаточно определенно, но фактически переданный объект не соответствует условиям договора. В связи с этим на практике возникают многочисленные вопросы: в отношении какого имущества договор считается заключенным? Насколько подробно должен быть описан предмет договора и могут ли те или иные неточности в характеристике объекта аренды служить основанием для признания договора незаключенным? Какое требование может быть заявлено арендатором для защиты своих прав?
5.1. Вывод из судебной практики: Несоответствие характеристик объекта, указанных в договоре, характеристикам объекта, фактически переданного в аренду, свидетельствует о незаключенности договора.
Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 10.09.2009 по делу N А28-5165/2009-108/21
“…Как усматривается из документов кассационного производства и установил суд, Управление (арендодатель) и Местная православная религиозная организация – Приход Николаевской Церкви поселка Речное Куменского района Кировской области (арендатор) – подписали договор аренды от 01.09.2005 N 5755, по условиям которого передаются в арендное пользование нежилые помещения (здания, сооружения), расположенные по адресу: Кировская область, Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а. В приложении N 3 к договору в состав передаваемых помещений входит здание пассажирского павильона (130 квадратных метров).
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд на основании письма администрации Речного сельского поселения Куменского района Кировской области от 10.05.2007 N 181 установил, что объект по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2а, является жилым домом барачного типа 1963 года постройки, в котором прописаны и проживают жители поселка. Ответчик с 1999 года фактически занимает иное помещение, нежели указано в договоре аренды, а именно здание автопавильона, расположенное по адресу: Куменский район, поселок Речной, улица Пушкина, 2в. Согласно техническому паспорту это здание высотой 2,73 квадратного метра имеет общую площадь 72,8 квадратного метра, а не 130 квадратных метров, как указано в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755.
Таким образом, суд правомерно посчитал, что предмет в договоре аренды от 01.09.2005 N 5755 не определен, и поэтому в силу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно признал данный договор незаключенным…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении рассмотрен договор безвозмездного пользования. В силу п. 2 ст. 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования применяются правила, предусмотренные ст. 607 ГК РФ.
Постановление ФАС Поволжского округа от 12.01.2012 по делу N А49-1812/2011
“…В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В договоре от 11.04.2001 N 197 указано о передаче в безвозмездное пользование только части здания без указания месторасположения помещений относительно иных частей здания.
Согласно акту приема-сдачи от 30.11.1998 ответчику передается нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пенза, ул. Московская, 15, площадью 204,7 кв. м и указана этажность: первый, второй и третий этажи.
К договору безвозмездного пользования от 11.04.2001 N 197 также приложены планы первого, второго и третьего этажей с указанием помещений и их площадей. При этом общая площадь помещений не соответствует площади помещений, переданных ответчику. Из данного плана невозможно с достоверностью определить, какие конкретно помещения были переданы ответчику.
Поскольку предмет в договоре безвозмездного пользования не определен, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ судебные инстанции правомерно признали договор от 11.04.2001 N 197 незаключенным…”
Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2009 по делу N А49-6751/2008
“…В результате данных обстоятельств суды двух инстанций сделали правильный вывод о том, что приложение N 3 к договору субаренды содержит характеристики объекта, которые не соответствуют помещению, которое фактически передавалось предпринимателю.
Суды двух инстанций дали надлежащую оценку имеющимся в деле доказательствам и пришли к правильному выводу, что перечень объектов недвижимости, площади нежилых помещений и их наименования, указанные в приложениях к договорам субаренды, не соответствуют объекту, который передавался ответчику, технической документации здания, поэтажному плану здания, расположенного по адресу: г. Пенза, ул. Воронова, 8.
Учитывая, что договоры субаренды нельзя считать заключенными, требования акционерного общества, основанные на нормах договорного права и соглашениях сторон удовлетворению не подлежали…”
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.01.2012 по делу N А44-5127/2010
“…Суд первой инстанции, признавая Договор незаключенным в части передачи полуприцепа в лизинг, исходил из того, что доказательств передачи полуприцепа самосвального “ТОНАР 95232” именно 2006 года выпуска Компания суду не представила.
Апелляционный суд, согласившись с выводами суда первой инстанции, отметил также, что в Договоре указан полуприцеп самосвальный “ТОНАР” 2006 года выпуска, а, в частности, в акте от 24.07.2007 указан полуприцеп самосвальный “ТОНАР” 2007 года выпуска.
Таким образом, суды обоснованно пришли к выводу, что в части передачи полуприцепа “ТОНАР” 2007 года выпуска Договор является незаключенным.
Отказ в удовлетворении исковых требований судом первой инстанции в части взыскания лизинговых платежей за полуприцеп является правомерным…”
Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 30.10.2012 по делу N А09-8837/2011
“…По условиям указанного договора арендодатель передает соарендаторам в аренду находящиеся в муниципальной собственности нежилые помещения, общей площадью 107 кв. м, расположенные на первом этаже здания, по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17.
Факт приема-передачи арендуемых нежилых помещений подтверждается соответствующим актом от 22.12.2003 14.02.2009 между Комитетом по управлению имуществом города Клинцы (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Моргуновой Светланой Егоровной (арендатор) заключен договор аренды N 133, предметом которого является нежилое помещение, площадью 7 кв. м, на первом этаже здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, 17, для использования под киоск.
В последующем, соарендаторы по вышеуказанному договору аренды от 22.12.2003 N 126, в том числе Иванова Л.П., выкупили в совместную долевую собственность часть вышеуказанного здания, общей площадью 93,8 кв. м. Указанное обстоятельство подтверждается соответствующим договором купли-продажи недвижимого имущества от 19.08.2010 N 24, зарегистрированным в установленном законом порядке 12.11.2010.
На основании протоколов и решений собраний собственников “Дом Быта” от 28.09.11, от 24.10.2011 и от 08.11.2011 в адрес ИП, Моргуновой С.Е. направлено письмо от 09.11.2011 с просьбой освободить занимаемую площадь холла первого этажа здания.
На основании п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания технических документов здания, расположенного по адресу: город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, следует, что приобретенная по договору купли-продажи от 19.08.2010 N 24 часть здания, площадью 93,8 кв. м, соответствует площади всех помещений первого этажа указанного здания, исключая места общего пользования. Часть помещения, площадью 7 кв. м, на которую претендует Моргунова С.Е., относится к холлу первого этажа здания и является местом общего пользования.
Кроме того, согласно техническому паспорту здания, в котором расположены спорные помещения, площадь спорного нежилого помещения позиции 2 “магазин” составляет 3,2 кв. м.
В соответствии с письмом ГУП “Брянскоблтехинвентаризация” от 09.02.2012 по результатам проведенной по запросу суда проверки работ по технической инвентаризации в натуре установлено, что нежилое помещение “магазин”, отраженное в поэтажном плане здания как позиция 2, площадью 3,2 кв. м, расположенное по адресу: Брянская область, город Клинцы, улица Октябрьская, дом 17, таковым не является ввиду отсутствия перегородок. Технический паспорт на нежилое помещение “магазин”, площадью 3,2 кв. м, не изготовлялся.
Таким образом, договор аренды от 14.02.2009 N 133 в нарушение требований п. 3 ст. 607 ГК РФ не содержит точных данных, позволяющих установить имущество, являющееся предметом договора, в связи с чем указанный договор является незаключенным и, соответственно, не порождает каких-либо прав Моргуновой С.Е. в отношении спорного имущества.
С учетом изложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нарушений судом норм материального и процессуального права не выявлено, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

Последствия расхождения описаний объекта в договоре аренды и документах учета

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие идентифицировать имущество, которое передается в аренду. Однако само описание объекта аренды в договоре не всегда означает надлежащее согласование предмета договора.
6.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли предмет договора аренды согласованным, если его описание в тексте договора отличается от данных, содержащихся в технической и (или) регистрационной документации, существует две позиции судов.
Позиция 1. Если описание объекта в договоре не соответствует его описанию в технической и (или) регистрационной документации, это является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.
Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 10.09.2009 N Ф09-5806/09-С6 по делу N А60-33704/2008-С3
“…Как следует из материалов дела, между обществом “Титан и К” (арендодатель) и обществом “Люнол” (арендатор) подписан договор аренды помещения от 12.04.2008 и акт приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 (приложение N 2 к договору), согласно которым арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.
Из договора аренды помещения от 12.04.2008 и акта приема-передачи нежилого помещения от 15.04.2008 следует, что общество “Титан и К” предоставило обществу “Люнол” во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 142 кв. м, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, д. 171.
Имеющиеся в материалах дела технические и регистрационные документы на объект недвижимости, расположенный по указанному адресу, содержат противоречивые данные относительно его площади.
Согласно договору купли-продажи от 28.12.1999, на основании которого общество “Титан и К” приобрело нежилое здание, его площадь составляет 94,6 кв. м. Из технического паспорта на здание магазина, находящегося по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, по состоянию на 18.11.1999 следует, что площадь магазина – 136 кв. м, площадь крыльца – 9,8 кв. м, площадь холодного пристроя – 6,8 кв. м, общая площадь – 152,6 кв. м. В регистрационном удостоверении от 28.12.1999 N 131, выданном Тавдинским бюро технической инвентаризации, указана полезная площадь здания – 94,6 кв. м, холодного пристроя – 7 кв. м.
С учетом наличия расхождений в площади здания, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Тавда, ул. Гоголя, 171, и принимая во внимание, что это здание состоит из нескольких нежилых помещений с разными литерами, суд апелляционной инстанции правильно установил, что условие об объекте аренды сторонами не согласовано.
Не признав договор аренды помещения от 12.04.2008 заключенным, апелляционный суд обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований общества “Титан и К” о взыскании основного долга и договорной неустойки…”
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.09.2011 по делу N А29-10762/2010
“…В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно условиям договора от 01.10.2010 N 31 в аренду передано нежилое помещение N 29/1 торговый зал площадью 20 квадратных метров, офисные помещения площадью 44 квадратных метра. Суды оценили данные условия договора и выкопировку из технического паспорта помещения N 29 и пришли к выводу о том, что в помещении N 29 отсутствуют помещение N 29/1 и помещение площадью 44 квадратных метра. При невозможности идентифицировать объект аренды суды обоснованно посчитали договор незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.03.2010 по делу N А31-4170/2009
“…Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В подпункте 1.1 договора аренды от 07.09.2006 N 219901 указано, что Предприниматель принимает в аренду нежилое помещение площадью 70 квадратных метров.
Суд, оценив условия договора, позиции сторон, сделал правомерный вывод о том, что из условий договора невозможно однозначно определить предмет аренды, поскольку в договоре указана площадь сдаваемого в аренду одного помещения (70 квадратных метров), а согласно свидетельству о государственной регистрации права от 02.10.2007 муниципальному образованию городской округ город Кострома на праве собственности принадлежат два помещения (общей площадью 72,4 квадратных метров).
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Комитет не представил доказательств, подтверждающих принадлежности истцу по указанному адресу одного помещения площадью 70 квадратных метров.
Незаключенный договор не порождает прав и обязанностей для лиц, его подписавших, следовательно, возможность взыскания с Предпринимателя договорной неустойки исключается. При таких обстоятельствах суд обоснованно отказал в иске…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-3798/2009
“…Как видно из документов и установил суд, Комитет (арендодатель) и ООО “Торфяная региональная компания” (арендатор) подписали договор от 26.07.2007 N 222010 аренды муниципального имущества – нежилого помещения площадью 120,8 квадратного метра, расположенного по адресу: город Кострома, улица Нижняя Дебря, 53а.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд первой инстанции оценил представленные в дело доказательства и установил наличие существенных разногласий сторон по поводу площади занимаемого арендатором помещения, так как площадь помещения по договору составляет 120,8 квадратного метра, по техническому паспорту – 116,1 квадратного метра, а по утверждению ответчика – 101,3 квадратного метра, а потому пришел к обоснованному выводу о незаключенности указанного договора аренды…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.12.2008 по делу N А79-4850/2008
“…Оценив условия договора, позиции сторон, суд правомерно пришел к выводу о том, что стороны не согласовали предмет аренды, поскольку в договоре указана одна площадь сдаваемых в аренду помещений, а именно 274,7 квадратного метра, в технических паспортах – другая площадь (323,3 квадратного метра), а согласно плану 1-го этажа (том 2, л. д.39) площадь литеров А2 и А4 составляет 311,2 квадратного метра.
Несогласованность предмета аренды сторонами сделки повлекла за собой обоснованное признание судом договора аренды незаключенным и отказ в удовлетворении требований, основанных на данном договоре…”
Дальневосточный округ
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.09.2012 N Ф03-4058/2012 по делу N А73-2352/2012
“…Исследовав условия договора аренды и дав им толкование с позиции статьи 431 ГК РФ, а также оценив иные представленные обществом на государственную регистрацию документы, суды обеих инстанций выявили, что предметом договора аренды от 08.09.2011 являются часть функционального помещения N 1 (1-49, 92-105) в виде комнат N 1-3, 11-16, 20-37 площадью 945,4 кв. м, а также места общего пользования площадью 6,0 кв. м, расположенные по адресу: г. Хабаровск, ул. Ворошилова, 28.
Согласно пояснениям представителя общества местом общего пользования площадью 6,0 кв. м является часть помещения N 38, которое используется ООО “Техно+” совместно с другими арендаторами для входа в торговое здание.
При этом суды в соответствии с представленным в материалы дела техническим паспортом от 24.04.2008 установили, что указанное обществом помещение N 38 обозначено в экспликации как “тамбур” и имеет общую площадь 12,9 кв. м.
При таких обстоятельствах, суды обеих инстанций исходя из буквального описания объекта аренды, содержащегося в пункте 1.1 договора N 361/11, содержания иных положений того же договора, передаточного акта и плана функционального помещения, пришли к правильному выводу о том, что условия договора не позволяют достоверно идентифицировать место общего пользования площадью 6,0 кв. м, подлежащее передаче в аренду.
Сторонами не составлялась экспликация арендуемых помещений, предмет аренды на выкопировке технического или кадастрового планов не отмечался, соответствующие приложения к договору от 08.09.2011 (пункт 8.3) не подписывались. Данные обстоятельства обществом не оспаривались и подтверждены его представителем в суде кассационной инстанции.
В этой связи арбитражные суды признали законным и обоснованным вывод Управления Росреестра о том, что договор аренды от 08.09.2011 N 361/11 не содержит сведений, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в связи с чем, существенное условие об объекте аренды считается не согласованным, а сам договор – не заключенным с точки зрения пункта 3 статьи 607 ГК РФ…”
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.11.2009 N Ф03-6033/2009 по делу N А51-2828/2009
“…При рассмотрении иска суды установили, что из представленных в материалы дела договора аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00, технического паспорта на здание, расположенное по адресу: г. Владивостока, ул. Семеновская, 3, лит. А, плана мансардного этажа здания ФГУП “Ростехинвентаризация”, невозможно установить какие именно нежилые помещения являются объектом договора аренды, на каком этаже они находятся. При соотнесении текста оспариваемого договора аренды и технического паспорта помещения невозможно установить помещения, которые явились предметом аренды.
Данный вывод судов и признание договора аренды незаключенным связаны с тем, что согласно оспариваемому договору аренды его предметом является недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Семеновская (Колхозная), д. 3 (лит. Д), общей площадью 102,5 кв. м (в том числе 89,7 кв. м основная площадь, 12,8 кв. м места общего пользования), а согласно свидетельству о государственной регистрации права от 28.06.2004 объектом права аренды являются нежилые помещения (номера на поэтажном плане: 3а, 3 – 5) общей площадью 89,7 кв. м, находящиеся на мансардном этаже в здании (лит. А), расположенном по адресу: г. Владивосток, ул. Семеновская (Колхозная), 3.
С учетом изложенного, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что договор аренды от 03.11.03 N 01-02522-003-Н-АР-2780-00 сторонами не заключен…”
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 31.01.2012 по делу N А55-27089/2010
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды от 21.09.2010 N СВ-6/769 нежилого помещения, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Комсомольский район, ул. Мурысева, д. 64.
В соответствии с приложением N 1 к договору аренды арендуемое помещение общей площадью 277,6 кв. м состоит из комнат N 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, расположенных на первом этаже здания. Арендуемое помещение является частью нежилого здания, принадлежащего арендодателю на праве собственности.
Также истцом и ответчиком был подписан акт приема-передачи помещений от 18.10.2010.
Судебными инстанциями установлено, что предметом договора аренды являются нежилые помещения общей площадью 277,6 кв. м, состоящие из комнат N 1 – 22, расположенных на первом этаже. Однако из представленных в материалы дела документов: проекта реконструкции помещения магазина, выписки из протокола от 26.04.2002 N 18 администрации Комсомольского района г. Тольятти, распоряжения администрации Комсомольского района г. Тольятти от 22.04.2003, заключения по проекту реконструкции ГУ природных ресурсов и охраны окружающей среды от 03.03.2003, заключения по проекту реконструкции ЦГСЭН в г. Тольятти от 08.08.2002, разрешения на реконструкцию ГПН г. Тольятти от 20.12.2002, технического паспорта, изготовленного по состоянию на 17.12.2003, акта технической инвентаризации на дату обследования 17.12.2003, следует, что идентифицировать указанные в договоре аренды нежилые помещения объекта аренды не представляется возможным в результате произведенной реконструкции.
Таким образом, на дату подписания спорного договора аренды нежилые помещения площадью 277,6 кв. м, состоящие из комнат N 1 – 22, не существовали.
Поскольку предмет в договоре аренды не определен, в силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ и пункта 3 статьи 607 ГК РФ судебные инстанции правомерно признали договор от 21.09.2010 N СВ-6/769 незаключенным…”
Постановление ФАС Поволжского округа от 24.09.2009 по делу N А12-34747/05
“…Между истцом и ООО “Поволжская Недвижимость” заключен договор аренды от 25.05.2004, предметом которого было определено отдельно стоящее нежилое здание, находящееся по адресу: Кумылженский район, станица Кумылженская, ул. Лермонтова, 1а, общей площадью 1376,9 кв. м. Оплату по договору аренды надлежало произвести единым платежом в размере 3 029 180 руб. из расчета 200 руб. за 1 кв. м в месяц, в том числе и налог на добавленную стоимость.
Из имеющегося в материалах дела технического паспорта следует, что в состав здания по адресу Волгоградская область, Кумылженский район, ст. Кумылженская, ул. Лермонтова, дом 1а входят помещения площадью 638,0 кв. м, расположенные на 1 этаже, помещения площадью 655,5 кв. м, расположенные на 2 этаже, здания и помещения площадью 342,8 кв. м, расположенные в подвале здания, лестничные клетки на 1 этаже – площадью 30,2 кв. м, лестничные клетки на 2 этаже – площадью 53,2 кв. м. Таким образом, общая площадь здания составляет 1719,7 кв. м.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что из содержания пункта 1 договора аренды от 25.05.2004 следует, что передаче в аренду подлежало здание площадью 1376,9 кв. м, из расчета этой площади устанавливалась сторонами арендная плата. Фактическая же общая площадь помещений в здании составляет 1719,7 кв. м, следовательно, из указанного договора невозможно с достоверностью установить предмет аренды – часть здания – нежилое помещение площадью 1376,9 кв. м, или же все здание площадью 1719,7 кв. м.
При таких обстоятельствах соответствует закону вывод суда апелляционной инстанции о том, что сторонами не был согласован объект аренды, и в силу положений статьи 607 ГК РФ договор аренды от 25.05.2004 не считается заключенным, и ссылка на этот договор в доказательство обоснованности своих требований неправомерно…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 22.04.2010 N Ф09-2299/10-С3 по делу N А60-29014/2009-С12
“…Как следует из материалов дела, между обществом “Союз-игрушка” (арендодатель) и обществом “Респект” (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование (аренда) нежилые помещения общей площадью 31,73 кв. м, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, литер “О”, 4 этаж, офисы N 404, 403а.
Судами установлено, что согласно договору аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, по акту приема-передачи нежилого помещения от 01.11.2008 истцом ответчику переданы нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Екатеринбург, ул. Самолетная, 55, литер “О”, 4 этаж, офисы N 404, 403а.
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности серии 66АГ 414066 обществу “Союз-игрушка” принадлежат на праве собственности нежилые помещения литера О, О3, номер на поэтажном плане: 1 этаж – помещения N 1 – 31, 2 этаж – помещения N 32 – 53, 3 этаж – помещения N 54 – 72, 4 этаж – помещения N 73 – 93, общей площадью 1006,60 кв. м.
Суды, установив, что определить какие именно из помещений, принадлежащих на праве собственности истцу, переданы ответчику в аренду, невозможно, пришли к обоснованному выводу о несогласованности условия об объекте договора аренды нежилых помещений от 23.10.2008 N 404-403а/08, в связи с чем договор является незаключенным…”
Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-10779/09-С3 по делу N А76-8752/2009-23-495
“…Судами установлено, что из содержания п. 1.1 договора следует, что предмет аренды – нежилое помещение общей площадью 36 кв. м расположено на шестом этаже нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, офис 604. Ссылки на приложения к договору в виде плана арендуемого помещения (поэтажного плана шестого этажа здания, схемы расположения помещений) в договоре отсутствуют.
Данные технического паспорта нежилого помещения по указанному адресу (инвентарный номер 40775), составленного областным государственным унитарным предприятием “Областной центр технической инвентаризации” по Челябинской области по состоянию 20.02.2008, не содержат указание на какое-либо помещение площадью 36 кв. м (офис 604), расположенное на шестом этаже. Согласно поэтажному плану от 20.02.2008 на шестом этаже указанного здания находятся три помещения с аналогичными параметрами площади: 34,7 кв. м, 35,6 кв. м, 38,6 кв. м. Помещения площадью 36 кв. м, как обозначено в п. 1.1 договора, на шестом этаже здания не имеется.
Копия схемы расположения и нумерации помещений шестого этажа нежилого здания по адресу: г. Челябинск, ул. Малогрузовая, 1, признана судами неотносимым доказательством, поскольку она не является неотъемлемой частью договора, ссылок на него не содержит, утверждена истцом в одностороннем порядке и не совпадает с данными технического паспорта здания, а именно, с планом шестого этажа.
При таких обстоятельствах суды пришли к правильным выводам о том, что представленные истцом документы не позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на основании договора, договор нельзя рассматривать как заключенный, поскольку сторонами не согласован его предмет, требования истца о взыскании задолженности по арендной платы и неустойки за просрочку ее оплаты, основанные на условиях незаключенного договора, удовлетворению не подлежат…”
Постановление ФАС Уральского округа от 12.07.2007 N Ф09-5259/07-С6 по делу N А60-34498/2006
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, между предпринимателем Усаниным С.Н. (арендодатель) и обществом (арендатор) был подписан договор аренды нежилого помещения от 08.02.2006 N 7/1, в соответствии с условиями которого предприниматель Усанин С.Н. предоставляет обществу в пользование нежилое меблированное помещение площадью 40 кв. м, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, на срок с 08.02.2006 по 08.01.2007. Обществом (арендатор) и предпринимателем Кузнецовым С.С. (субарендатор) 06.03.2006 был подписан договор субаренды указанного нежилого помещения на срок до 08.01.2007.
В соответствии с п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из содержания п. 1.1 договора от 08.02.2006 N 7/1 не представляется возможным определить объект договора аренды. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 27.02.2007 N 01/205/2007-143, представленной Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Уральская, 68/1, является двухкомнатной квартирой (N 17). Назначение помещения – жилое.
Таким образом, суд правомерно сделал вывод о том, что договор аренды от 08.02.2006 N 7/1 и договор субаренды от 06.03.2006 не являются заключенными…”
Постановление ФАС Уральского округа от 15.05.2007 N Ф09-3527/07-С6 по делу N А76-34952/2004
“…При этом, оставляя решение без изменения, суд обоснованно исходил из того, что в договоре аренды от 01.01.1997 N 6А не индивидуализирован объект аренды (имеются расхождения в площадях помещения, названного в договоре и в свидетельстве о государственной регистрации права серии 74-АИ N 082330, не указаны конкретные помещения, переданные ответчику), в связи с чем данный договор является незаключенным (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), а следовательно, по такому договору с ответчика не может быть взыскана задолженность по арендной плате и штрафные санкции…”
Позиция 2. Несоответствие описания объекта в договоре его описанию в технической и (или) регистрационной документации не является основанием для признания договора аренды незаключенным ввиду несогласованности предмета.
Примечание: Приходя к выводу об отсутствии оснований для признания договора незаключенным, суды могут исходить из того, что у арендодателя отсутствует иное аналогичное имущество, или из того, что расхождения в описании предмета аренды являются незначительными.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2010 по делу N А56-19301/2009
“…Объект аренды в договоре от 29.08.2008 идентифицирован путем указания местонахождения помещения в здании по конкретному адресу, приложениями к договору. То обстоятельство, что площадь помещения по данным органа технической инвентаризации фактически составляет меньшую площадь, чем указано в договоре, не является основанием считать договор субаренды незаключенным.
В материалах дела не имеется доказательств того, что у сторон имелись разногласия, заблуждения либо неопределенность в отношении предмета договора субаренды в момент его подписания, а также приема-передачи по акту.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно установил, что спорный договор субаренды по форме и содержанию соответствует требованиям закона, в период его действия сторонами не оспаривался…”
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.05.2009 по делу N А11-4137/2008-К1-2/170
“…В ходе выяснения обстоятельств дела суд апелляционной инстанции сделал вывод об отсутствии в договоре сведений, которые в силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Данный вывод суда апелляционной инстанции признан окружным судом ошибочным в силу следующего.
Вывод суда апелляционной инстанции о неопределенности объекта найма и, как следствие, незаключенности договора по причине несоответствия площадей нежилых помещений, прописанных в договоре аренды, сведениям, содержащимся в свидетельствах о государственной регистрации права собственности от 18.05.2007, ошибочен, ибо истец не имеет в городе Коврове Владимирской области на праве собственности иного аналогичного недвижимого имущества…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.06.2006 по делу N А79-4008/2005
“…Как видно из документов и установлено судом, 31.12.2002 Чувашский республиканский союз потребительских обществ (правопредшественник ответчика) и МУП “Районный рынок “Юхма” подписали договор аренды недвижимого имущества, согласно которому в пользование последнему передано здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, общей площадью 900 квадратных метров.
Вместе с тем из свидетельства о государственной регистрации права от 28.12.1998 серии АВ 037609 следует, что Чувашпотребсоюз является собственником склада площадью 1382,6 квадратного метра (литера А, I), расположенного по адресу: Чувашская Республика, Батыревский район, село Батырево, улица Дружбы.
Различия в площади склада (900 квадратных метров и 1382,6 квадратного метра), переданного по договору аренды, послужили основанием для обращения МУП “Районный рынок “Юхма” с иском о признании сделки незаключенной.
Материалами настоящего дела подтверждено и никем из участвующих в деле лиц не оспаривается, что здание, расположенное по адресу: Чувашская Республика, село Батырево, улица Дружбы, передано Чувашпотребсоюзом в аренду МУП “Районный рынок “Юхма” на основании ранее заключенных договоров аренды; истец длительное время пользуется спорным имуществом без каких-либо возражений; иных аналогичных или схожих зданий ответчик на указанной улице не имеет, поэтому суды первой и апелляционной инстанций правомерно указали, что договор аренды от 31.12.2002 содержит достаточный объем данных, позволяющих идентифицировать объект аренды.
Кроме того, пояснения самого истца свидетельствуют о том, что у него отсутствует (отсутствовало) заблуждение относительно арендуемой недвижимости, в связи с чем основания для признания сделки незаключенной отсутствуют…”
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.11.2009 по делу N А46-8746/2009
“…В кассационной жалобе О.В. Бузова просит решение суда отменить, дело направить на новое рассмотрение.
Заявитель жалобы полагает, что суд нарушил нормы материального права – не применил положения статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признав заключенным договор аренды.
Указывает, что в договоре аренды не определен предмет: отсутствует ссылка на населенный пункт, имеется несоответствие в площади помещения, указанной в договоре (67 кв. м), и в свидетельстве о праве собственности (66,7 кв. м).
Между индивидуальным предпринимателем Е.Н. Тарамбуловой (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем О.В. Бузовой (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2008 N 1, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение площадью 67 кв. м, расположенное в цокольном этаже жилого дома по улице Перелета, 18, для размещения швейного цеха (далее – договор).
Доводы кассационной жалобы о незаключенности договора аренды в связи с неопределенностью его предмета несостоятельны, поскольку из текста договора очевидно, что недвижимое имущество находится в городе Омске. Разница площади нежилого помещения, указанного в договоре аренды и в свидетельстве о праве собственности в размере 0,3 кв. м не является существенной, указывающей на отсутствие соглашения между сторонами о предмете договора…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 17.02.2006 N КГ-А40/358-06 по делу N А40-26471/05-12-198
“…Арбитражным судом г. Москвы рассмотрен иск ЗАО “Первый Московский завод радиодеталей” о признании незаконным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве от 15.04.05 N 77-77-14/001/2005-577 об отказе истцу в государственной регистрации договора аренды земельного участка.
В оспариваемом решении об отказе ответчик указал на то, что договор в нарушение ст. 432, 607 ГК РФ не позволяет однозначно определить предмет договора.
Исследовав доводы сторон и представленные по делу материалы, суд установил, что договор аренды от 19.06.03 N М-08-505231 соответствует требованиям ст. ст. 432, 607 ГК РФ и что отказ ответчика зарегистрировать его незаконен.
С момента заключения договора в июне 2003 года арендатор пользуется определенными договором участками земли, оплачивая аренду согласно условиям сделки.
Вопрос о неопределенности предмета аренды между арендодателем и арендатором отсутствует.
Что касается имеющейся неточности в указании общей площади арендуемых участков (в договоре – 10042 кв. м, а по кадастровому учету – 10042,3 кв. м), то это обстоятельство может быть основанием для внесения в договор соответствующих уточнений…”

Реальное исполнение договора аренды как фактор, влияющий на его судьбу

Нередко при отсутствии надлежащего согласования в договоре условия об объекте аренды стороны тем не менее фактически его исполняют. Возникает вопрос: можно ли в этом случае считать договор заключенным?
В соответствии с Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ ст. 432 ГК РФ дополнена п. 3, в котором установлено следующее. Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признать этот договор незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ). Названный Федеральный закон вступил в силу 1 июня 2015 г. Таким образом, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.
7.1. Вывод из судебной практики: Стороны не вправе оспаривать договор аренды по основанию, связанному с ненадлежащим согласованием объекта аренды, если реально исполняли договор.
Следует также отметить, что в некоторых приведенных ниже постановлениях рассмотрена ситуация, когда стороны в договоре согласовали площадь и адрес арендуемого имущества. Исходя из анализа судебной практики можно сделать вывод о том, что ряд судов считают указание в договоре площади арендуемого помещения и адреса здания, в котором находится данное помещение, недостаточным для признания предмета договора согласованным. По данному вопросу см. п. 9.2 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.02.2019 N Ф04-6777/2018 по делу N А46-5389/2018
“…Между федеральным государственным учреждением “Омская квартирно-эксплуатационная часть Сибирского военного округа” (арендодатель) и Катышевой О.А. (арендатор) 05.04.2010 заключен договор аренды N 13 земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду часть земельного участка 55:36:20 04 01:401, местоположение которого установлено в западной части кадастрового квартала 55:36:20 04 01 города Омска, общей площадью 76 кв. м, для использования его под размещение павильона с правом реализации продовольственной продукции.
В подтверждение передачи учреждением спорного земельного участка представлен акт приема-передачи от 05.04.2010.
Срок действия договора (срок аренды) установлен по 05.03.2011 (пункт 2.1).
Доказательств передачи участка по акту передачи после 05.03.2011 в материалы дела не представлено. Из позиции ответчика следует, что он продолжал пользоваться участком после истечения срока договора, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
Истцом установлен факт того, что часть земельного участка с кадастровым номером 55:36:20 04 01:401 на кадастровый учет не поставлена, в связи с чем учреждением сделан вывод, что договор аренды земельного участка не имеет предмета, ввиду чего считается незаключенным.
Полагая, что договор аренды является незаключенным вследствие несогласованности предмета договора, учреждение направило в адрес предпринимателя претензию от 13.09.2017 N 141/5/5/16034 с требованием освободить используемую часть спорного земельного участка.
Поскольку претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, ФГКУ “Сибирское ТУИО” Минобороны России обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, существенным условием договора аренды в силу статей 606, 607 ГК РФ является условие о предмете.
Из разъяснений, изложенных в пункте 15 Постановления N 73, следует, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
По смыслу указанных разъяснений, не может признаваться незаключенным договор, фактически исполнявшийся сторонами, поскольку ссылки на такую незаключенность являются недобросовестным способом избежания исполнения обязательства.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ имеющиеся в материалах дела доказательства, учитывая, что стороны договора аренды, являясь самостоятельными хозяйствующими субъектами, определили условия договора по своему усмотрению, а потому, подписав договор аренды, действовали добровольно, арендодатель и арендатор были согласны с его условиями, принимая во внимание, что сторонами составлен акт приема-передачи части земельного участка, свидетельствующий о совершении сторонами данных действий во исполнение спорного договора, то есть о передаче спорного объекта в пользование предпринимателю, поскольку ответчиком вносились арендные платежи, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований учреждения…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 16.06.2014 N ВАС-6605/14 по делу N А75-518/2013
“…В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора судебных актов, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права, истец просит постановление суда кассационной инстанции отменить.
Полагая, что в договоре субаренды от 01.07.2012 N 1 не согласован объект, подлежащий передаче в аренду, и арендатор фактически не пользовалось спорным имуществом, истец обратился в суд с заявлением о признании договора аренды незаключенным и взыскании 405 510 рублей.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того договора субаренды от 01.07.2012 N 1 не был заключен, поскольку его условия не позволяют установить предмет аренды (площадь части помещения) в соответствии с положениями гражданского законодательства.
Суд кассационной инстанции, отменяя указанные судебные акты и отказывая в удовлетворении исковых требований, руководствуясь положениями статей 432, 606, 607, 615, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, обоснованно исходил из того, что спорное помещение фактически передано истцу, между сторонами договора отсутствовали разногласия относительно предмета договора (акт приема-передачи предмета аренды сторонами подписан без замечаний и возражений), что также подтверждается оплатой истцом арендной платы по договору N 1 от 01.07.2012 за июль.
Оценив доводы истца, приводимые в надзорной жалобе, коллегия судей полагает, что они не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора…”
Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…15. Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность…”
Определение ВАС РФ от 09.04.2008 N 4849/08 по делу N А55-12210/2007
“…В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 3 статьи 607 ГК РФ).
Как установлено судом первой инстанции с учетом положений статьи 431 ГК РФ, предмет, определенный сторонами в договоре и в акте приема-передачи, не вызывал у них сомнений относительно объекта субаренды и идентификации автомобиля. Условия оспариваемого договора сторонами длительное время исполнялись: арендная плата в течение трех лет оплачивалась без возражений платежными поручениями и соглашениями о зачете встречных требований.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом суда о необоснованности ссылки на незаключенность договора субаренды в связи с неопределенностью его предмета…”
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.02.2018 N Ф01-6654/2017 по делу N А43-3044/2017
“…Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, ООО “Чайка” (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор субаренды нежилого помещения от 01.03.2016 N 6/16, по условиям которого арендодатель предоставил субарендатору за плату во временное пользование часть нежилого здания торгового комплекса с автостоянкой – комнаты N 8, 9, 10, на первом этаже согласно поэтажному плану общей площадью 30,4 квадратного метра, и долю в местах общего пользования площадью 10,4 квадратного метра, расположенную по адресу: Нижегородская область, Сергачский район, город Сергач, улица Казакова, дом 9, для размещения аптеки на первом этаже торгового центра.
Помещение передано арендатору по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью договора субаренды от 01.03.2016 N 6/16.
Предприниматель по акту от 31.05.2017 возвратил помещение истцу.
Основанием для обращения ООО “Чайка” с настоящим иском в Арбитражный суд Нижегородской области явилось наличие у ответчика перед истцом задолженности по арендным и коммунальным платежам.
Доводы ответчика о незаключенности договора аренды в связи с отсутствием согласования его предмета несостоятельны, поскольку, как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, противоречат разъяснениям, данным в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в силу которых если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
В рассмотренном случае помещения переданы Предпринимателю в пользование, который вносил арендную плату, какие-либо разногласия при получении помещения и в ходе исполнения сделки, касающиеся невозможности пользования имуществом по каким-либо причинам, субарендатор не заявлял. В договор сторонами не вносилось изменений площади переданных в аренду помещений. Следовательно, у суда отсутствовали правовые основания для признания сделки незаключенной.
Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 06.10.2014 по делу N А38-4920/2013
“…Как видно из документов и установил суд, ООО “Велмас-К” (арендодатель) и предприятие “Ивушка” (арендатор) заключили договор от 01.11.2011, в соответствии с которым арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование часть нежилого помещения (позиция 13а) общей площадью 50 квадратных метров, расположенного на первом этаже торгового центра по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. К. Маркса, д. 129. В пункте 3.1 договора стороны согласовали срок его действия с момента государственной регистрации договора до 01.11.2016.
Неправомерным является довод заявителя о том, что договор аренды является незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем условиям, имеющим существенное значение. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе либо иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).
Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если стороны договора совершают действия по исполнению договора и обоюдно принимают их без каких-либо возражений, то отсутствует неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон.
Объект аренды согласован сторонами в договоре аренды от 01.11.2011 и в акте приема-передачи от 01.11.2011, которые ответчик подписал без замечаний.
Истец исполнил обязанность, предусмотренную договором, в части передачи нежилого помещения, а ответчик в течение действия договора производил оплату за пользование спорным помещением, следовательно, у сторон не имелось неопределенности в отношении объекта аренды.
Таким образом, у судов обеих инстанций отсутствовали правовые основания для признания спорного договора аренды незаключенным…”
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 07.08.2014 по делу N А28-11375/2013
“…Сославшись на то, что спорный договор аренды является незаключенным, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из содержания договора аренды от 19.10.2011 и акта приема-передачи от 01.05.2011, подписанных сторонами без возражений и разногласий, следует, что стороны договорились о передаче в аренду нежилых помещений N 32, 33, 34 и 35 площадью 158,5 квадратного метра, расположенных на первом этаже в здании свинарника с картофелехранилищем по адресу: г. Киров, д. М. Субботиха, ул. Школьная, д. 31 (кадастровый номер 43:40:003634:0001:5356/09/А,Б,В,Г), следовательно, предмет, определенный сторонами в договоре и акте приема-передачи, не вызвал у сторон сделки сомнений относительно его определенности и идентификации имущества, а также его использования с мая 2011 года.
Доказательств, свидетельствующих о том, что в отношении объекта аренды сложились какие-либо разногласия, не представлено. Подписанный истцом с ОАО “КТК” договор субаренды (том 1, листы дела 33 – 35) свидетельствует о фактическом нахождении у истца арендованных помещений и о реализации его права пользования арендованными помещениями по договору от 19.10.2011. Представитель истца в суде кассационной инстанции не отрицал намерений по заключению договора субаренды.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Учреждение не представило доказательств, свидетельствующих о наличии у сторон разногласий и заблуждений в отношении предмета договора аренды в процессе его исполнения, следовательно, является законным и обоснованным вывод судов о признании договора аренды от 19.10.2011 заключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А11-7567/2012
“…Изучив материалы дела и оценив доводы кассационной жалобы, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалуемых судебных актов в силу следующего.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды в связи с тем, что земельный участок должным образом не идентифицирован, является необоснованным.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 15 Постановления Пленума от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Из пунктов 1.1, 1.2 договора следует, что предметом договора аренды является земельный участок общей площадью 9261 квадратный метр, имеющий номер 20 000:1040 с указанием местоположения земельного участка в границах, указанных в приложении N 1.
В материалы дела представлены графическое изображение земельного участка с указанием точек координат, платежные поручения, из которых следует, что закрытое акционерное общество “Мегатрейд” производило частичную оплату арендных платежей по договору аренды, с указанием в назначении платежа на спорный договор, а также переписка сторон со ссылкой на спорный договор и просьбой продлить его срок на 11 месяцев в связи с получением разрешения на строительство.
Таким образом, между сторонами не было сомнений в предмете договора аренды, в неопределенности расположения земельного участка и размера арендных платежей, поэтому у судов отсутствовали основания для признания договора аренды незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу N А29-6914/2013
“…Ссылка заявителя на то, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 является незаключенным, поскольку сторонами не согласован предмет договора, судом округа отклонена как несостоятельная по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Суды приняли во внимание, что договор аренды от 01.01.2013 N 1/1 исполнялся сторонами, подписывались двусторонние акты, вносилась арендная плата и возмещен ущерб, причиненный вследствие сверхнормативного износа арендованного помещения (в платежных поручениях в качестве основания платежа ответчиком указывался договор аренды от 01.01.2013 N 1/1); сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, и обоснованно сочли спорный договор заключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.05.2014 по делу N А29-6913/2013
“…Договор аренды от 01.01.2013 N 2/1 исполнялся обеими сторонами, что подтверждается актами, подписанными сторонами, внесением арендной платы (в представленных платежных поручениях в качестве основания платежа указывались счета за аренду помещения за 2013 год), ведомостями по контрагентам, представленными ответчиком.
Необоснованна ссылка заявителя на незаключенность договора аренды в связи с отсутствием в договоре аренды данных, позволяющих идентифицировать переданное в аренду имущество.
В пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что, если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Стороны не предпринимали действий, свидетельствующих о наличии у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договоров, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением, следовательно, суды обеих инстанций обоснованно сочли спорный договор от 01.01.2013 N 2/1 заключенным.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.05.2013 по делу N А28-5589/2012
“…Посчитав договор субаренды от 18.09.2011 незаключенным, Предприниматель обратился в суд с иском о признании его таковым.
Общество, указав на ненадлежащее исполнение Предпринимателем субарендных обязательств, обратилось в суд со встречным иском о взыскании арендных платежей и пеней на основании спорного договора.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Характеристики передаваемых в субаренду спорных помещений и земельного участка не изменялись на дату заключения оспариваемого договора субаренды, доказательств наличия между сторонами договора каких-либо разногласий в части местоположения и площади передаваемых в субаренду помещений не представлено.
Предпринимателем производилась оплата арендных платежей процессе исполнения договора, подписывались акты приемки услуг аренды. При таких обстоятельствах доводы субарендатора о незаключенности договора опровергаются собственными действиями по его исполнению.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии во взаимоотношениях сторон неопределенности относительно объекта, передаваемого в субаренду по оспариваемому договору. Поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре субаренды от 18.09.2011 указаны все сведения, отвечающие требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяющие определенно установить имущество, переданное в субаренду, и обоснованно не усмотрел правовых оснований для признания настоящего договора незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.03.2013 по делу N А82-4224/2012
“…По мнению заявителя, он не может выступать в качестве субъекта ответственности по предъявленному иску, поскольку договор субаренды является незаключенным вследствие невозможности идентифицировать объект субаренды: цех N 902 площадью 854 квадратных метра в договоре аренды здания общей площадью 6404,7 квадратного метра отсутствует; акт передачи и план передаваемых помещений не предъявлены.
В силу статей 606 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Определяющим фактором для оценки договора аренды (субаренды) на предмет заключенности служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в наем (поднаем).
Из условий договора субаренды, акта приема-передачи от 27.01.2011, письма ЗАО “ВПС” от 12.01.2010 N 10/01 об осуществлении им в цехе 902 ремонтных работ, а также из платежных поручений, подтверждающих внесение субарендатором платежей за пользование помещением, следует, что у сторон отсутствовали какие-либо разногласия и неопределенность в отношении предмета субаренды, в том числе конкретизации местоположения объекта субаренды относительно других помещений здания. При этом ссылка заявителя на отсутствие акта приема-передачи отклоняется как противоречащая материалам дела.
Таким образом, судами верно указано на достижение между спорящими сторонами согласованности по всем существенным условиям договора и, соответственно, заключенность договора субаренды (статья 432 Гражданского кодекса Российской Федерации), который порождает обязанность ответчика по уплате арендных платежей, установленных договором (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации)…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.08.2011 по делу N А79-9768/2010
“…Общество с ограниченной ответственностью “Каробейник” (далее – ООО “Каробейник”), обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к закрытому акционерному обществу “Агрофирма “Ольдеевская” (далее – ЗАО “Агрофирма “Ольдеевская”) о признании договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) от 04.04.2007 незаключенным.
Руководствуясь статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Чувашской Республики решением от 14.12.2010 удовлетворил иск, указав, что в договоре аренды от 04.10.2007 отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (не указано месторасположение нежилого помещения); доказательств передачи спорного недвижимого имущества арендатору в деле не имеется.
Суд апелляционной инстанции оценил на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы и установил, что ООО “Каробейник” фактически пользовалось арендованным имуществом, внесло часть арендной платы, а потому в процессе пользования помещениями у сторон отсутствовали какие-либо разногласия в части определения существенных условий договора или затруднения при исполнении его условий; неопределенность по составу арендуемого имущества и сомнения в идентификации объекта найма не возникали.
Таким образом, у суда отсутствовали правовые основания для признания договора аренды от 04.10.2007 незаключенным, а потому апелляционная инстанция обоснованно отказала ООО “Каробейник” в удовлетворении иска…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.11.2010 по делу N А11-1698/2010
“…Заявитель указывает на незаключенность договора аренды от 01.11.2009 N 02/09 в смысле статей 432 и 607 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несогласованности предмета договора, так как из текста договора невозможно установить, какие именно помещения переданы ООО “Третий Рим” в наем. Перечень передаваемых помещений, поименованный как приложение к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09, является недопустимым доказательством, поскольку данный документ не предусмотрен договором и составлен “задним числом” заинтересованным в исходе дела представителем истца (бывшим генеральным директором Общества). Кроме того, глава 28 и пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определяют способ уточнения и дополнения условий договора – в форме изменения договора, однако названный перечень передаваемых помещений таковым не является.
Довод подателя жалобы о незаключенности договора аренды от 01.11.2009 N 02/09, ввиду несогласованности контрагентами его предмета отклоняется, так как в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о том, что договор исполнен, причем у принимающей стороны не возникло сомнений в отношении предмета договора.
Передаточный акт к договору аренды от 01.11.2009 N 02/09 и перечень передаваемых помещений от 01.11.2009, обоюдно подписанные спорящими сторонами, подтверждают передачу объекта найма. Арендатор оплатил аренду за ноябрь 2009 года. В деле отсутствуют документы, подтверждающие наличие у сторон сделки сомнений по поводу предмета имущественного найма. Исполнение сделки исключает возможность признать договор незаключенным по данному основанию…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 08.02.2010 по делу N А31-4173/2009
“…Согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На основании данной нормы суд признал договор аренды незаключенным, поскольку в договоре стороны не прописали данные, позволяющие однозначно выделить помещения, являющиеся предметом найма, из других помещений в здании, что не позволяет достоверно определить объект имущественного найма.
Данный вывод суда не может быть признан правильным, так как сделан без учета абзаца второго статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому в случае, если правила абзаца первого этой статьи не позволяют определить содержание договора, судом должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Соответственно, определяющим фактором для оценки договора аренды на предмет заключенности с позиций части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации служат обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии у сторон сомнений по поводу соответствующего объекта, переданного в найм, и его состояния; в данном случае договор имущественного найма на протяжении длительного периода времени исполнялся обеими сторонами; объект передан; арендная плата уплачена; сторонами не было предпринято действий, подтверждающих наличие у сторон каких-либо разногласий и неопределенности в отношении предмета договора, в том числе о смешении объекта найма с другим помещением.
Суд не дал оценку имеющимся в деле документам на предмет установления названных юридически значимых обстоятельств, поэтому вывод суда о незаключенности договора аренды не соответствует фактическим обстоятельствам дела…”

 Документы, в которых может содержаться условие о предмете договора аренды

Анализ судебной практики позволяет выявить ряд требований к документам, в которых может содержаться согласованное сторонами условие о предмете договора аренды. При несоблюдении таких требований договор аренды может быть признан незаключенным. Поэтому на практике возникает вопрос: в каких документах может быть указан предмет аренды?
8.1. Вывод из судебной практики: Условие о предмете договора может содержаться в поэтажных планах, схемах и экспликациях, на которых отмечены помещения, являющиеся объектами аренды.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 24.05.2006 N КГ-А41/3281-06 по делу N А41-К1-15137/05
“…Отказывая в иске, апелляционный суд сделал вывод о том, что договор аренды N 31 от 01.02.2005, на основании которого заявлены требования о взыскании задолженности, является незаключенным, в силу п. 3 ст. 607 ГК РФ и не порождает обязательственных отношений между сторонами.
Вывод о незаключенности апелляционный суд обосновал тем, что договор не содержит признаков, характеризующих сданное ответчику в аренду имущество, то есть объект аренды в договоре N 31 от 01.02.2005 не определен.
Между тем данный вывод суда не может быть признан соответствующим имеющимся в деле доказательствам.
Имеющиеся в деле поэтажные план и экспликация (л. д. 33 – 34) позволяют определенно установить нежилое помещение площадью 67,8 кв. м, являющееся объектом аренды.
В этой связи у апелляционного суда отсутствовали правовые основания для признания спорного договора незаключенным и отказа в иске…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 31.07.2009 N ВАС-9285/09 по делу N А57-5858/2008-1
“…Согласно пункту 3 статьи 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Судами установлено, что в материалах дела отсутствует план помещения (экспликация), согласно которому можно определить, какое помещение передается ответчику в аренду, технические характеристики объекта, литера, этажность, кадастровый (или условный) номер в договоре и сделан правомерный вывод о невозможности идентифицировать объект аренды площадью 386,3 кв. м в общей площади передаваемых помещений 441,4 кв. м по акту от 06.06.2007…
Следовательно, предмет в договоре не определен, в связи с чем в силу пункта 1 статьи 432, пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды является незаключенным…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.12.2009 по делу N А33-1280/2009
“…Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствовавшийся статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходил из того, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006 является незаключенным, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определить объект аренды, расположенный в подвальном помещении, имеющем общую площадь в 578,6 квадратных метров, в связи с чем он не порождает для сторон никаких обязательств и последствий.
Отменяя решение от 6 мая 2009 года на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и принимая новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, Третий арбитражный апелляционный суд квалифицировал правоотношения сторон, возникшие в связи с заключением договора аренды N 10134 от 01.11.2006 и исполнением по нему обязательств, по нормам права, содержащимся в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации; установил то, что Департамент имущества обладал полномочиями, которые позволяли ему сдавать в аренду имущество муниципальной собственности; то, что Управление по ГО и ЧС согласовало заключение договора аренды N 10134 от 01.11.2006; на то, что экспликация, подписанная, в том числе ответчиком, являющаяся одним из приложений к договору аренды N 10134 от 01.11.2006, содержит указание на комнаты 6 – 15, которые являются объектом аренды и переданы арендодателем арендатору во исполнение договорных обязательств; то, что ответчиком вносились арендные платежи в добровольном порядке; то, что договор аренды N 10134 от 01.11.2006, как заключенный на срок менее одного года, не требовал государственной регистрации и в соответствии с пунктом 1.2 считается заключенным с 01.11.2006; то, что размер ежемесячного арендного платежа определен в приложении N 2 и в дополнениях к договору аренды N 10134 от 01.11.2006; то, что за пользование ответчиком объектом аренды с 01.11.2006 по 31.12.2008 общая сумма арендной платы составила 77.098 рублей 27 копеек, из которых уплачены 36.255 рублей 36 копеек; то, что ООО “А и Партнеры” не представило доказательства погашения долга по арендной плате; то, что за нарушение срока внесения арендной платы стороны установили пени, требование о взыскании которых заявлено истцом за период с 11.11.2006 по 31.12.2008.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа находит, что выводы, содержащиеся в постановлении от 10 августа 2009 года, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным на основании доказательств, которые к нему приобщены, спор разрешен Третьим арбитражным апелляционным судом без нарушения либо неправильного применения норм материального права и норм процессуального права.
Заключив договор аренды N 10134 от 01.11.2006, в приложении к которому, подписанному как арендодателем, так и арендатором, определен конкретный объект аренды (л.д. 17 т. 1), и получив этот объект во временное пользование по акту приема-передачи от 01.11.2006 (л.д. 16 т. 1), ООО “А и Партнеры” обязано было выполнить обязательство по своевременному внесению арендной платы, принятое им на себя по условиям договора…”
Западно-Сибирский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что договор аренды исполнялся сторонами и разногласий между ними относительно предмета договора не возникало.
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.04.2013 по делу N А75-3531/2012
“…Из материалов дела следует, что 06.07.2005 между департаментом (арендодатель) и филиалом N 4 коллегии (арендатор) заключен договор аренды N 179/05 (далее договор от 06.07.2005), в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение общей площадью 42 кв. м, в том числе площади общего пользования 9,9 кв. м для использования под адвокатский кабинет. Помещения расположены по адресу: г. Нефтеюганск, мкр. 6, д. 47, каб. N 6, 7, первый этаж (далее – нежилое помещение).
Как следует из материалов дела и установлено судами, предмет договоров от 06.07.2005, от 03.07.2006, от 31.12.2009 являлся одним. При подписании договоров и актов приема-передачи у коллегии замечания, расхождения в определении объекта аренды отсутствовали. С 2005 года коллегия без замечаний пользовалась арендуемыми помещениями. Кроме того, к договору от 06.07.2005 приложен поэтажный план с отмеченными на нем арендованными помещениями, позволяющий их индивидуализировать.
Таким образом, вывод судов о том, что условиями договоров аренды определены все существенные условия, является обоснованным. Основания для признания договоров незаключенными у судов первой и апелляционной инстанций отсутствовали…”
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2010 по делу N А46-7046/2009
“…При оценке условия договора о предмете суд должен исследовать не только сведения, содержащиеся в договоре, но и все имеющиеся документы, относящиеся к предмету договора, в том числе действия сторон, связанные с исполнением договора.
Арбитражный суд первой инстанции, дав надлежащую правовую оценку оспариваемому договору установил, что сторонами предусмотрен предмет договора субаренды – нежилое помещение площадью 850 кв. м, границы которого согласованы сторонами в плане-схеме (приложение N 1 к договору), расположенное на первом этаже здания по адресу: город Омск, улица Енисейская, 1, а также определена арендная плата за пользование частью нежилого помещения в сумме 127 500 рублей в месяц.
Учитывая изложенные обстоятельства и нормы права, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям договора субаренды…”
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-40724/12-64-375
“…Между истцом и ответчиком также был заключен договор аренды от 01.05.2009 г. N 67-07-099, на основании которого ответчику было предоставлено истцом во временное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 97,1 кв. м (1 этаж, помещение I, комната N 1, часть комнаты N 2, часть комнаты N 3), расположенное по адресу: город Москва, ул. Красносельская, д. 35, стр. 34, согласно схеме размещения (Приложение N 1 к договору). Договор заключен на срок с 01.05.2009 г. по 24.04.2010 г.
По акту приема-передачи (приложение N 4) помещение передано ответчику. Также стороны подписали схему размещения арендованных помещений.
При таких обстоятельствах и учитывая положения статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что в договоре указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Доводы кассационной жалобы ответчика о том, что договор аренды является незаключенным, несостоятельны, тем более, что данный договор фактически исполнялся сторонами…”
Постановление ФАС Московского округа от 02.03.2012 по делу N А40-32126/11-9-278
“…Кроме того, согласно пункту 1 дополнительного соглашения N 1 от 13 января 2009 года к договору аренды N 531-09/05, арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное и возмездное пользование служебные помещения общей площадью 170,8 кв. м (Приложение N 2) по адресу: 119027, г. Москва, Заводское ш., д. 19, стр. 1, в том числе:
1.1. офисные помещения площадью 165,7 кв. м,
1.2. подсобные помещения площадью 5,1 кв. м.
Приложение N 2 к договору N 531-09/05 от 11.01.2009 г. содержит план помещений, передаваемых в аренду, указанных в дополнительном соглашении.
Таким образом, суды обеих инстанций сделали обоснованный вывод о том, что описание подлежащих передаче в аренду нежилых помещений, с указанием их площади и местонахождения, в совокупности с графическим обозначением передаваемых в аренду помещений на планах здания, являющихся приложениями к договору, позволяет точно определить объект аренды, в связи с чем договор аренды, заключенный между ОАО “ВАРЗ-400” и ОАО “Авиационная компания “Атлант-Союз”, нельзя признать незаключенным…”
Постановление ФАС Московского округа от 19.07.2007, 26.07.2007 N КГ-А40/6697-07 по делу N А40-70347/06-152-337
“…Суд также установил, что стороны индивидуализировали объект аренды. На поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора, часть помещения, передаваемая в аренду, заштрихована красным цветом.
С учетом установленного, суды сделали правильный вывод о том, что представленные данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды, что соответствует требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ…”

Центральный округ
Постановление ФАС Центрального округа от 06.07.2009 по делу N А68-2642/08-181/7
“…Довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды от 31.10.2007 является незаключенным, поскольку предмет его не определен, был известен суду апелляционной инстанции, оценивался и обоснованно отклонен по мотивам, изложенным в обжалуемом постановлении.
Апелляционным судом принято во внимание, что при передаче нежилых помещений по акту субарендатору, возврате их по акту приема-передачи, а также в процессе пользования помещениями у сторон не возникало неопределенности по составу арендуемого имущества. Суд апелляционной инстанции сослался также на наличие дополнительных соглашений к договору субаренды, приложений N N 1, 2, 3 к договору от 31.10.2007 с согласованным сторонами планом-схемой арендуемых помещений по указанным адресам на соответствующих поэтажных планах зданий.
Нарушений норм материального права или процессуального права, допущенных судами при вынесении обжалуемых судебных актов и влекущих их отмену, судебной коллегией не установлено. Оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

 Последствия указания в договоре только площади передаваемых в аренду помещений и адреса объекта аренды

Гражданский кодекс РФ не содержит конкретных требований к индивидуализации в договоре аренды здания (помещения) объекта аренды. Указано лишь, что в договоре должны содержаться данные, позволяющие определенно установить имущество, которое передается в аренду. При отсутствии этих сведений условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным.
На практике часто складывается ситуация, когда при описании в договоре объекта аренды стороны ограничиваются указанием его адреса и площади.
Такой договор может быть признан судом незаключенным ввиду несогласованности его предмета. Однако суд может расценить условие о предмете как согласованное, например, когда договор позволяет выделить арендуемое имущество из других объектов.
9.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре указан только адрес здания, в котором находится передаваемое в аренду помещение, то такой договор признается незаключенным, поскольку этих сведений недостаточно для идентификации имущества.
Примечание: По вопросу о невозможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами, см. п. 7.1 материалов к ст. 607 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.03.2006 по делу N А56-7834/2005
“…Кассационная инстанция считает, что судами не дано надлежащей оценки доводам инспекции об отсутствии в договоре аренды от 20.04.2004 таких существенных условий, как инвентарный номер помещения и его площадь; об отсутствии полномочий арендодателя сдавать помещение в субаренду без согласия собственника; непредставление обществом кассового чека, подтверждающего внесение арендной платы наличными денежными средствами.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) существенным для договора аренды является условие об объекте, подлежащем передаче в аренду. При отсутствии в договоре данных, позволяющих определенно установить имущество, передаваемое в аренду, условие об объекте считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Однако в договоре аренды от 20.04.2004 имеется только адрес строения, в котором находится передаваемое по договору нежилое помещение, без указания инвентарного номера и его площади…”
Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении указано, что неотъемлемой частью спорного договора аренды является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору. Однако он не был представлен для включения в материалы дела. Кроме того, отсутствовали доказательства передачи помещений арендатору.
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.02.2013 по делу N А56-9091/2012
“…Как следует из материалов дела, Общество (арендодатель) и Предприятие (арендатор) 01.01.2010 подписали договор N 37/01 аренды нежилых помещений, расположенных по адресам: Санкт-Петербург, Тележная ул., д. 8-10; Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12; Калининград, Железнодорожная ул., д. 5.
Согласно пункту 1.2 договора неотъемлемой его частью является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору.
По правилам пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суды, отказывая в иске, правомерно исходили из того, что в силу названных норм спорный договор аренды является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные для договоров аренды условия – не указаны индивидуализирующие признаки недвижимого имущества (номера помещений, их площадь, местонахождение и иные характеристики). Суды также указали на отсутствие доказательств фактической передачи арендатору помещений и исполнения договора…”
По данному делу подробнее см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2012 по делу N А56-9091/2012
“…Как следует из материалов дела, истец и ответчик подписали договор от 01.01.2010 N 37/01, согласно которому истец обязался передать ответчику во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресам: Санкт-Петербург, ул. Тележная, д. 8-10, Санкт-Петербург, Колпинский район, дорога на Металлострой, д. 12, Калининград, ул. Железнодорожная, д. 5 (пункт 1.1). Исковое требование основано на неисполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы за период с февраля по ноябрь 2010 года.
Установив, что из договора аренды невозможно сделать вывод о согласовании сторонами условий о предмете договора, не указаны признаки, индивидуализирующие нежилые помещения, не приложен поэтажный план, а также акт приема-передачи имущества, суд признал договор аренды незаключенным и отказал в удовлетворении иска.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не усматривает оснований для его отмены или изменения.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как следует из договора аренды от 01.10.2010 N 37/01, стороны указали, что неотъемлемой частью договора является поэтажный план с указанием помещений, передаваемых арендатору (пункт 1.2). Однако указанный план в материалы дела не представлен.
Истцом не представлено в материалы дела и доказательств фактического использования указанных истцом помещений. Согласно пункту 2.1.1 договора арендодатель обязался в пятидневный срок предоставить арендатору объект аренды по акту приема-передачи. Однако акт приема-передачи в материалы дела не представлен со ссылкой истца на его утерю. Никаких иных доказательств фактического использования ответчиком помещений, принадлежащих истцу, в указанный истцом период в материалы дела также не представлено. Копии счетов, имеющиеся в материалах дела, не подтверждают факта использования помещений ответчиком.
Учитывая установленное, довод подателя жалобы о том, что из фактических обстоятельств данного спора следует, что договор исполнен, помещения переданы в аренду и впоследствии возвращены владельцу не подтвержден надлежащими доказательствами, а поэтому подлежит отклонению как необоснованный.
При таких обстоятельствах, судом первой инстанции обоснованно и правомерно принято решение об отказе в удовлетворении иска…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 14.12.2010 N Ф09-10439/10-С6 по делу N А60-48082/2009-С12
“…Как установлено судами, между обществом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды нежилых помещений от 01.01.2008 N 1, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался предоставить, а арендатор принять в аренду объект, расположенный по адресу: г. Верхняя Пышма, ул. Юбилейная, д. 17, для использования под автосервис.
Согласно п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суды пришли к выводу о том, что предмет договора аренды от 01.01.2008 N 1 не согласован, в связи с чем указанный договор является незаключенным.
При этом суды указали, что факт пользования предпринимателем помещением автомойки подтвержден актом приема-передачи от 01.01.2008.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”
Постановление ФАС Уральского округа от 16.09.2010 N Ф09-7547/10-С6 по делу N А60-23751/2009-С12
“…Из пункта 1.1 договора аренды от 10.10.2008 следует, что обществу “Тиграник” в аренду передано нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Екатеринбург, ул. Черепанова, д. 23. При этом в договоре отсутствует номер и площадь передаваемого помещения, к договору аренды не приложен план помещения, позволяющий определить его местонахождение в здании. В материалы дела также не представлен акт приема-передачи помещения, подписанный сторонами договора.
Таким образом, договор аренды не содержит сведений, позволяющих индивидуализировать объект аренды, в связи с чем существенное условие о предмете договора нельзя признать согласованным.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции верно указал, что представленные доказательства свидетельствуют о несогласованности сторонами условий о предмете аренды, в связи с чем в силу п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 10.10.2008 следует признать незаключенным…”
Постановление ФАС Уральского округа от 24.03.2009 N Ф09-1391/09-С6 по делу N А50-9935/2008-Г31
“…Как установлено судами, ТСЖ “Звезда” (арендодатель) и предпринимателем Семеновым Г.В. (арендатор) подписан договор аренды от 07.12.2005, во исполнение условий которого арендодатель предоставил арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Пермь, просп. Парковый, д. 28а.
Истец, полагая, что договор аренды от 07.12.2005 является незаключенным, поскольку в экземпляре договора, имеющегося у ответчика не определена площадь арендуемого помещения, указывая при этом, что арендная плата за пользование переданным в аренду имуществом в период с марта 2006 года по 23.04.2006 в сумме 25 450 руб. 00 коп. ответчиком не уплачивалась, обратился в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.
Оценив представленные документы в соответствии со ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что сторонами не согласовано существенное условие об объекте договора аренды от 07.12.2005, в связи с чем обоснованно сделали вывод о том, что указанный договор является незаключенным…”

 Последствия заключения договора аренды земельного участка с нарушением установленного порядка индивидуализации

Согласно п. 3 ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных Земельным кодексом РФ прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие признать ее индивидуально определенной вещью. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.
Земельные участки относятся к объектам недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ, ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” (далее – Закон N 218-ФЗ)). Согласно ч. 1 ст. 5 Закона N 218-ФЗ каждый объект недвижимости, сведения о котором внесены в ЕГРН, имеет неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории РФ кадастровый номер, который присваивается органом регистрации прав. Земельные участки с кадастровым номером могут быть объектом аренды. Одним из документов, необходимых для осуществления кадастрового учета земельного участка, является межевой план (пп. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ). Форма и состав сведений межевого плана и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования (ч. 13 ст. 22 Закона N 218-ФЗ).
С 1 января 2017 г. порядок формирования границ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 “Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке” (ранее действовал Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 “Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков”).
На практике возникают следующие вопросы: может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды, если он не индивидуализирован в указанном порядке, какие последствия влечет нарушение порядка индивидуализации земельного участка и считается ли договор аренды заключенным, если земельный участок, который имел кадастровый номер, к моменту заключения договора прекратил свое существование?
Примечание: Приведенная ниже практика сформирована в период действия положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (с 01.01.2017 наименование изменено на Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О кадастровой деятельности”), касающихся государственного кадастрового учета. Указанные положения утратили силу с 1 января 2017 г. на основании Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации”.
11.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли земельный участок или его часть быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет, существует три позиции судов.
Примечание: Следует учитывать позицию, изложенную в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которой договор аренды может быть заключен в отношении части вещи.
Если права на всю недвижимую вещь ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, которую будет использовать арендатор (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. При этом заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по которому арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
См. также материалы п. 7.1 к ст. 607 ГК РФ по вопросу возможности признания незаключенным договора аренды, который фактически исполнялся сторонами.
Позиция 1. После вступления в силу Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” (ныне утратил силу в связи с принятием Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ) земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования его границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным.
Примечание: В Постановлении ФАС Поволжского округа от 05.04.2013 по делу N А55-18084/2012, оставленном без изменения Определением ВАС РФ от 30.07.2013 N ВАС-9658/13, нашел отражение иной подход. Суд указал: так как договор аренды земельного участка был заключен до вступления в силу Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, на момент подписания договора данный участок не подлежал постановке на кадастровый учет.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.06.2011 по делу N А11-13254/2009
“…Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае по договору аренды от 31.08.2005 N 9214 Обществу предоставлены 26 квадратных метров без выдела на местности в земельном участке общей площадью 206 квадратных метров с кадастровым номером 20134:0030. Доказательства формирования части земельного участка площадью 26 квадратных метров, находящегося по адресу: город Владимир, улица Мира, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 04.04.2013 N ВАС-2973/13 по делу N А35-13772/2011
“…Как установлено судами, 02.08.2010 между ЗАО “Автоцентр” (арендодатель) и ООО “ЖСК” (арендатор) был подписан договор аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с местоположением: Российская Федерация, Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, для использования в целях эксплуатации и обслуживания воздушной линии электропередачи 10 кВ, площадью 1870 кв. м. Стороны определили срок его действия, согласовали размер, порядок и сроки перечисления арендатором арендных платежей.
Оценивая фактические обстоятельства дела и учитывая отсутствие доказательств формирования земельного участка площадью 1870 кв. м, находящегося по адресу: Курская область, г. Железногорск, микрорайон N 15, и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет, суды, применяя положения пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, признали вышеназванный договор аренды незаключенным в связи с отсутствием данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений.
Изучив содержащиеся в заявлении доводы и принятые по делу судебные акты, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым дело может быть передано на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”
Определение ВАС РФ от 30.01.2013 N ВАС-399/13 по делу N А76-833/2012
“…На основании распоряжения от 11.02.2008 N 109-р между ТУ Росимущества (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) при участии образовательного учреждения (землепользователь) был подписан договор аренды от 11.02.2008 N 1041-08 земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 300 кв. м, являющийся частью земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование образовательному учреждению, расположенный по адресу: г. Челябинск, Калининский район, ул. Братьев Кашириных, для эксплуатации автосалона.
Согласно уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области от 23.03.2012 информация о регистрации права на земельный участок общей площадью 300 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Братьев Кашириных, д. 129, отсутствует.
Учитывая изложенное, установив, что переданный по договору от 11.02.2008 N 1041-08 земельный участок площадью 300 кв. м, являющийся частью земельного участка, предоставленного в бессрочное пользование образовательному учреждению, и расположенный по указанному выше адресу, не был сформирован в установленном законодательством порядке и не прошел государственный кадастровый учет, суды признали данный земельный участок несформированным как объект права, в том числе в целях передачи его в аренду. В связи с этим суды пришли к выводу о незаключенности договора от 11.02.2008 N 1041-08 ввиду несогласованности условия о его предмете.
При этом, удовлетворяя исковые требования, суды руководствовались следующим.
В силу пункта 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Коллегия судей не усматривает нарушения норм процессуального и материального права при принятии судами обжалуемых судебных актов…”
Определение ВАС РФ от 24.12.2012 N ВАС-16653/12 по делу N А76-19494/2011
“…Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судом, на основании постановления главы г. Челябинска от 17.08.2006 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем Рзаевой Г.Р. (арендатор) 22.08.2006 подписан договор УЗ N 007277-К-2005 аренды земельного участка из земель поселений (общественно-деловая зона, земли общего пользования), площадью 205 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, Курчатовский р-н, ул. Чичерина, сроком на одиннадцать месяцев для строительства временного некапитального торгового павильона.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законодательством могут устанавливаться особенности сдачи в аренду земельных участков. Выступающий в качестве предмета договора аренды земельный участок должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что земельный участок площадью 205 кв. метров не прошел процедуру формирования и государственного кадастрового учета. Суд признал, что в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации сторонами не согласован предмет договора аренды, а потому договор является незаключенным…”
Определение ВАС РФ от 31.07.2012 N ВАС-9722/12 по делу N А10-1961/2011
“…Как установлено судом, между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) на основании решения комитета от 25.01.2007 N З-67 подписан договор аренды от 25.01.2007 N 35, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору земельный участок площадью 30 кв. м для размещения временного объекта мелкорозничной торговли (павильона).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции установил, что договор аренды в нарушение требований пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче индивидуальному предпринимателю в качестве объекта аренды, земельный участок не прошел кадастровый учет, поэтому сделал вывод о том, что предмет договора является несогласованным, а договор – незаключенным.
Доводы заявителя о согласованности сторонами предмета договора направлены на переоценку выводов судов о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательствах, что не входит в компетенцию суда надзорной инстанции…”
Определение ВАС РФ от 29.05.2012 N ВАС-6100/12 по делу N А10-532/2011
“…Общество (арендатор) и ИП Аничков А.С. (субарендатор) 01.01.2011 подписали договор субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/8436/11/000005 (далее – договор субаренды), по условиям которого арендатор передает, а субарендатор принимает и использует на праве субаренды часть земельного участка полосы отвода железной дороги из земель населенных пунктов с кадастровым номером 03:24:0:0025, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, железная дорога “Москва-Владивосток”, от 5624 км ПК 9 до 5659 км направления Иркутск-Чита, площадью 4 607 455 кв. метров (пункт 1.1 договора субаренды).
Площадь передаваемой в субаренду части земельного участка составляет 2800 кв. метров. Местоположение передаваемой в субаренду части земельного участка: Улан-Удэ, в 280 м от жилого дома N 34 по улице Мокрова (пункты 1.2, 1.3 договора субаренды).
Границы передаваемой в субаренду части земельного участка обозначены в приложении N 2 “Проект и описание границ части земельного участка”, являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.4 договора субаренды).
Однако, руководствуясь положениями статей 432, 607 и 615 Гражданского кодекса, статей 11.1, 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” суды установили, что объектом договора субаренды является часть земельного участка, которая в отсутствие прохождения процедуры государственного кадастрового учета объектом гражданских прав не является, ввиду чего пришли к выводу о незаключенности оспариваемого договора в силу несогласованности сторонами его предмета.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”
Определение ВАС РФ от 16.01.2012 N ВАС-17189/11 по делу N А73-1509/2011
“…Как установлено судами и не оспаривается заявителем, на основании распоряжения мэра г. Хабаровска от 09.08.2004 N 1953-р 19.08.2004 между департаментом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 1805, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование спорный земельный участок, относящийся к категории земель поселений, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора на срок до 18.07.2005. Актом обследования земельного участка от 31.01.2011, составленным главным специалистом отдела аренды земельных участков, установлен факт использования ответчиком спорного земельного участка.
Департамент как орган, обладающий полномочиями на распоряжение спорным участком, ссылаясь на незаключенность договора аренды, обратился с настоящим иском в суд.
Удовлетворяя исковые требования, суды с учетом положений Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации, пришли к выводу о незаключенности договора аренды и о наличии оснований для обязания ответчика вернуть спорный участок. При этом суды исходили из того, что спорный участок в установленном порядке не сформирован, в договоре аренды отсутствуют сведения о кадастровом номере указанного участка и данные, позволяющие идентифицировать объект арендных отношений.
Судами оценены и отклонены как несостоятельные доводы предпринимателя о возможности идентификации спорного участка по номеру, указанному в проекте границ (городской учетный номер), поскольку таковой не является номером государственного кадастрового учета (уникальным и не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации номером земельного участка) и не подтверждает факт того, что спорный участок прошел государственный кадастровый учет. Суды также отклонили довод ответчика о необоснованном прекращении и нарушении истцом порядка расторжения договора аренды, установленного пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, как основанный на неверном толковании норм материального права и существа предъявленного иска.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований…”
Определение ВАС РФ от 14.10.2010 N ВАС-13287/10 по делу N А76-14145/2009-65-349/118
“…Суд оценил представленные в дело доказательства и пришел к выводу, что земельный участок, указанный в договоре аренды от 17.10.2002 N 425/2002 не сформирован в установленном законом порядке, в связи с чем он не может являться объектом арендных отношений, предмет указанного договора не определен и, руководствуясь статьей 432, пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 17 Федерального закона “О государственном земельном кадастре” и статьей 17 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ “О землеустройстве” (в редакциях, действовавших на момент подписания договора), признал договор незаключенным.
…в передаче дела N А76-14145/2009-65-349/118 Арбитражного суда Челябинской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 27.02.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.08.2010 отказать…”
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.05.2017 N Ф01-1574/2017 по делу N А43-18848/2016
“…Как видно из документов и установил суд, на основании постановления Администрации от 13.08.2009 N 4052 Предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 51 квадратный метр в границах, определенных на чертеже ДАГА N 784-А под существующим временным торговым павильоном, который является частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:174.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 06.10.2009 N 16071/04 указанной части участка сроком действия до 13.07.2010. В этот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и статей 1 и 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ) в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Суды оценили условия договора от 06.10.2009 N 16071/04 и пришли к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Государственный кадастровый учет в отношении части земельного участка не проводился, следовательно, суды обоснованно признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 18.05.2017 N Ф01-1472/2017 по делу N А43-13449/2016
“…ООО “АФ “Ратово” в обоснование заявленных требований ссылалось на наличие у него права аренды земельного участка, оформленного договором аренды земельного участка N 11 от 13.03.2013, заключенным с Комитетом, по условиям которого Общество принимает в пользование земельный участок из категории земель – “земли сельскохозяйственного назначения”, площадью 126 746 квадратных метров, местоположением Нижегородская область, Сеченовский район, село Алферьево, в 100 метрах по направлению на юго-запад от дома 18 по улице Молодежная для размещения производственной базы на неопределенный срок.
Окружной суд признал обоснованным вывод судов нижестоящих инстанций, что договор аренды земельного участка N 11 от 13.03.2013 является незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации и нарушения при его заключении правил главы V Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу части 3 статьи 1 Федерального закона “О государственном кадастре недвижимости” от 24.07.2007 N 221-ФЗ (далее – Закон N 221-ФЗ) государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных названным Законом сведений о недвижимом имуществе.
Описание местоположения границ земельного участка является сведениями об уникальных характеристиках объекта недвижимости и вносится в государственный кадастр недвижимости (пункт 3 части 1 статьи 7 Закона N 221-ФЗ).
В силу разъяснений, изложенных в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Суд первой инстанции на основании представленных документов установил, что государственный кадастровый учет в отношении предмета договора аренды N 11 от 13.03.2013 – земельного участка площадью 126 746 квадратных метров не проводился, что свидетельствует о незаключенности договора аренды. Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Общество в материалы дела не представило.
Данные обстоятельства опровергают довод ООО “АФ “Ратово” о наличии обременений земельного участка, являющегося предметом аукциона, в виде договора аренды…”
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.11.2016 N Ф01-4860/2016 по делу N А43-1968/2016
“…По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).
Суды оценили условия договоров аренды земельных участков и установили, что государственный кадастровый учет в отношении земельных участков, являющихся частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:11760, не проводился; в договорах отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объекты арендных правоотношений, в связи с чем суды обоснованно признали договоры аренды незаключенными в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.2015 N Ф01-1024/2015 по делу N А43-1453/2014
“…В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (пункт 1 статьи 432 и пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Закона N 221).
Суд установил, что земельный участок площадью 50 квадратных метров, указанный в договоре аренды от 18.09.2002 N 08526/05, не прошел государственный кадастровый учет.
Оценив условия договора в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд пришел к правильному выводу о его незаключенности ввиду невозможности индивидуализации объекта аренды.
В связи с указанным суд правомерно указал на отсутствие у Общества правовых оснований для осуществления пользования земельным участком площадью 80 квадратных метров, расположенным по адресу: г. Н. Новгород, Ленинский район, ул. Баумана, у дома N 50, в границах чертежа ГЛАВУАГА N 241-Л, и обоснованно обязал Общество освободить данный участок от временного торгового павильона в комплексе с остановочным павильоном…”

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.09.2014 по делу N А43-18153/2013
“…Как видно из документов и установил суд, на основании распоряжений главы администрации Советского района Нижнего Новгорода от 18.01.200 N 50-р и от 30.03.2005 N 676-р Предпринимателю предоставлен земельный участок площадью 53 квадратных метра в границах, определенных на чертеже ГЛАВУАГа N 914-СОВ, для размещения временного сборно-разборного торгового павильона.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды от 03.05.2005 N 12470/07 данного участка сроком действия до 18.01.2008. В этот же день объект найма передан арендатору по акту приема-передачи.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).
Суды оценили условия договора от 03.05.2005 N 12470/07 и пришли к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений. Государственный кадастровый учет в отношении земельного участка не проводился. Таким образом, суды обоснованно признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.03.2014 по делу N А43-19638/2013
“…Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и НОАО “Печать” (арендатор) подписали договор аренды от 10.03.2009 N 15815/08 части муниципального земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:192 площадью 8,0 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, проспект Гагарина, остановка общественного транспорта “Микрорайон Щербинки-2”, сроком действия до 09.01.2010 для размещения торгового киоска. В этот же день стороны подписали акт приема-передачи земельного участка.
Администрация посчитала, что сделка является незаключенной ввиду отсутствия в договоре данных, позволяющих идентифицировать объект найма, и что Общество пользуется участком в отсутствие правовых оснований, и обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок (статья 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”).
Суды двух инстанций, оценив условия договора от 10.03.2009 N 15815/08, пришли к выводу, что объектом аренды является не прошедший кадастровый учет земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (то есть условия договора не позволяют идентифицировать объект арендных правоотношений), и признали договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод судов не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления Пленума от 17.11.2011 N 73, подтвердившей необходимость соблюдения специальных условий и порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности.
На основании изложенного суды, руководствуясь пунктом 2 части 1 и пунктом 4 части 2 статьи 60 и пунктом 2 статьи 76 Земельного кодекса Российской Федерации, правомерно удовлетворили исковые требования Администрации и обязали ответчика возвратить полученный по акту приема-передачи земельный участок свободным от находящегося на нем нестационарного объекта торговли…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.07.2013 по делу N А28-9233/2012
“…Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 31.11.2012 N 90/12-77013 земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 25.10.2005, как ранее учтенный с присвоением кадастрового номера 43:40:000095:25. Площадь земельного участка составила 5295 квадратных метра. Часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000095:25, на которую претендует Предприниматель, не прошла государственный кадастровый учет.
Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор от 11.02.2010 аренды части земельного участка сроком действия с 01.01.2010 по 30.06.2010. Объект найма передан арендатору по акту приема-передачи от 11.02.2010.
Позднее Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали аналогичный договор от 24.06.2010 сроком действия с 01.07.2010 по 31.12.2010. Участок передан арендатору по акту приема-передачи в день подписания договора.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд апелляционной инстанции оценил условия договора от 24.06.2010 и пришел к выводу, что объектом аренды является часть земельного участка, находящегося в государственной собственности, не прошедшая кадастровый учет (то есть условия договора не позволяют идентифицировать объект арендных правоотношений), поэтому признал договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вывод суда не противоречит позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”
По данному делу см. также Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013.
Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.03.2013 по делу N А28-9233/2012
“…По смыслу статьи 11.1 ЗК РФ и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Из материалов дела усматривается, что предметом договора аренды от 24.06.2010 является часть земельного участка N У0095-017/011, расположенного по ул. Лепсе в районе дома N 28 в городе Кирове, площадью 31 кв. м. Между тем в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в отношении указанной части земельного участка осуществлен кадастровый учет.
По смыслу приведенных выше положений конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.
В связи с этим, апелляционная инстанция не может согласиться с выводом суда о заключении сторонами договора, договор от 24.06.2010 следует признать незаключенным…”
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд пришел к выводу о незаключенности договора аренды земельного участка, несмотря на то, что впоследствии он был поставлен на кадастровый учет. Суд указал на то, что стороны не внесли в договор соответствующие дополнения.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.07.2013 по делу N А31-7613/2012
“…Как видно из документов и установил суд, на основании постановления главы города Костромы от 10.02.2006 N 272 комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 10.02.2006 N 1.6094.3 аренды земельного участка площадью 36424 квадратных метров, расположенного по адресу: город Кострома, квартал, ограниченный улицами Стопани и Магистральной и набережной реки Волги, для завершения разработки проекта на строительство многофункционального гостиничного и культурно-оздоровительного комплексов в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, являющейся неотъемлемой частью договора. В этот же день земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
Срок действия договора аренды установлен в пункте 2.1 договора – с 10.02.2006 до 10.01.2007.
Согласно кадастровому паспорту от 14.10.2008 N 27/08-4882 названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 13.10.2008 с присвоением кадастрового номера 44:27:080301:23. Площадь земельного участка составила 36423,9 квадратного метра.
Стороны не вносили в договор дополнения относительно кадастрового номера, площади и границ спорного участка.
Администрация, реализуя право одностороннего отказа от исполнения договора аренды недвижимого имущества, прописанное в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, направила в адрес Общества уведомление от 12.04.2012 N 6595, в котором сообщила о расторжении договорных отношений по истечении одного месяца со дня получения настоящего уведомления и о необходимости возврата земельного участка, которое получено ответчиком 25.04.2012, что подтверждается отметкой на почтовом уведомлении.
По смыслу пункта 1 статьи 432 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд оценил условия договора от 10.02.2006 N 1.6094.3 и пришел к выводу, что в нем нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому признал договор аренды незаключенным в силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2012.

Решение Арбитражного суда Костромской области от 24.12.2012 по делу N А31-7613/2012
“…Договор аренды земельного участка N 1.6094.3 от 10.02.2006 не содержит данных о кадастровом учете и о границах спорного земельного участка.
Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент подписания договора аренды от 10.02.2006), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” (действовавшего в момент возникновения спорных правоотношений), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета.
Из содержания приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не поставлен на государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 10.02.2006 N 1.6094.3 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в момент заключения данного договора в материалы дела не представлено.
Таким образом, в упомянутом договоре отсутствуют данные, позволяющие идентифицировать объект арендных правоотношений, следовательно, договор аренды является незаключенным.
При таких обстоятельствах встречный иск подлежит удовлетворению…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.11.2011 по делу N А11-2633/2010
“…В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что в договорах субаренды земельного участка отсутствует кадастровый номер передаваемого в субаренду земельного участка площадью семь квадратных метров, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в названных договорах субаренды нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел их незаключенными. Иных оснований для занятия земельного участка Предприниматель не представил…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2010 по делу N А28-5174/2010
“…Согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Закона о государственном кадастре недвижимости, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае по договору аренды от 16.06.2004 N 43432 Обществу предоставлена часть земельного участка с кадастровым номером 43:40:000143:0022/001 (У0143-019/011) площадью 652 квадратных метра, однако, согласно выписке из государственного кадастра недвижимости от 15.04.2010, с данным кадастровым номером имеется сформированный земельный участок площадью 4988 квадратных метров, который поставлен на государственный кадастровый учет 01.01.2001. Доказательств формирования части земельного участка площадью 652 квадратных метра, находящегося по адресу: г. Киров, ул. Производственная, 14, проведения землеустроительных работ, определения его границ и постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 25.03.2010 по делу N А43-22080/2007
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержалось в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания договора аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04), согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” (действовавшего в период подписания договора аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04) индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды земельного участка от 26.08.2003 N 05080/04 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 65 квадратных метров. Доказательства постановки данного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды от 26.08.2003 N 05080/04 незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.03.2010 по делу N А43-21546/2009
“…Как видно из документов и установил суд, администрация города Нижнего Новгорода (далее – Администрация, арендодатель) и Предприниматель (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 29.05.2002 N 07992/06, в соответствии с которым арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 150 квадратных метров, расположенный по адресу: Нижний Новгород, в районе Гребного канала, напротив дома N 46, слободы “Печеры”, под установку временного павильона – кафе.
В рассматриваемом случае в договоре аренды от 29.05.2002 N 07992/06 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалы дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2010 по делу N А82-3557/2009
“…Как видно из документов и установил суд, ОАО “РЖД” (арендатор) и ООО “Да” (субарендатор) заключили договор субаренды части земельного участка от 28.11.2007 N НОДЮ-1/660, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял и использовал на праве субаренды часть земельного участка площадью 2000,07 квадратного метра из категории земель – земли поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0022, расположенного по адресу: город Ярославль, станция Ярославль-Главный, район детской школы искусств по улице Городской Вал, в границах, указанных в плане участка (приложении N 2), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
К данному договору приложены план земельного участка и ведомость расчета площади объекта с указанием координат земельного участка, подлежащего передаче в субаренду.
В рассматриваемом случае доказательства постановки земельного участка площадью 2000,07 квадратного метра на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно сделал вывод о том, что договор субаренды части земельного участка от 28.11.2007 N НОДЮ-1/660 является незаключенным, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленного требования…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2010 по делу N А82-3556/2009
“…Как видно из документов и установил суд, ОАО “РЖД” (арендатор) и ООО “Дунайка” (субарендатор) заключили договор субаренды части земельного участка от 17.03.2008 N НОДЮ-129, по условиям которого арендатор передал, а субарендатор принял и использовал на праве субаренды часть земельного участка площадью 960,98 квадратного метра из категории земель – земли поселений с кадастровым номером 76:23:000000:0008, расположенного по адресу: город Ярославль, Фрунзенский район, станция Дунайка, в границах, указанных в плане участка (приложении N 2), прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью.
К данному договору приложены план земельного участка и ведомость расчета площади объекта с указанием координат земельного участка, подлежащего передаче в субаренду.
В рассматриваемом случае доказательства постановки земельного участка площадью 960,98 квадратного метра на государственный кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд правомерно сделал вывод о том, что договор субаренды части земельного участка от 17.03.2008 N НОДЮ-129 является незаключенным, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных требований…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.02.2010 по делу N А43-11138/2009
“…Администрация (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды части земельного участка от 08.04.2009 N 15831/04, по условиям которого арендатору по акту приема-передачи передан в пользование земельный участок площадью 52 квадратных метра под существующий временный торговый павильон, расположенный по указанному адресу и являющийся частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:148.
По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В рассматриваемом случае в договоре аренды части земельного участка от 08.04.2009 N 15831/04 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 52 квадратных метра, являющегося частью земельного участка с кадастровым номером 52:18:0000000:148. Доказательства постановки спорного земельного участка на государственный кадастровый учет в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным в силу части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2010 по делу N А17-1094/2009
“…Ивановская государственная текстильная академия – правопредшественник истца (арендодатель) и ООО “Проба” (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1. По условиям договора и приложения к нему N 1 арендодатель сдал в аренду земельный участок площадью 6,75 квадратного метра, расположенный по адресу: г. Иваново, пр. Ф. Энгельса, 21, для использования под торговый павильон.
В пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату подписания упомянутого договора аренды) предусмотрено, что земельный участок как объект земельных отношений – часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Согласно статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что предоставленный ООО “Проба” по договору аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1 земельный участок площадью 6,75 квадратного метра не сформирован в установленном законом порядке и не обладает индивидуальными признаками, как того требует законодательство, поэтому сделал обоснованный вывод о несогласованности предмета договора аренды.
Несогласованность предмета договора аренды подтверждается и тем, что по упомянутому соглашению ООО “Проба” предоставлен земельный участок площадью 6,75 квадратного метра, а фактически Общество занимает земельный участок площадью 20,25 квадратного метра (постановление главы города Иваново от 20.03.2000 N 232-4 и акт проверки использования земельного участка от 15.05.2009 N 139).
Таким образом, суд правомерно счел договор аренды земельного участка от 03.12.2001 N 65-179/2001-1 незаключенным и не порождающим правовых последствий…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.01.2010 по делу N А43-4347/2009
“…ЗАО “Связьстрой-4” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что упомянутый договор является незаключенным ввиду несогласования сторонами его предмета.
В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Из смысла приведенных статей усматривается, что, до тех пор пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданских правоотношений, то есть быть предметом сделок.
Суд установил и материалами дела подтверждено, что в договоре аренды земельного участка от 01.07.2008 N 1/15 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка площадью 896 квадратных метров, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в упомянутом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2009 по делу N А43-10354/2009-14-234
“…В статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре и дополнительном соглашении отсутствуют кадастровый номер передаваемых в аренду частей земельных участков, как отсутствуют и доказательства постановки спорных земельных участков на кадастровый учет, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в договоре от 01.05.2008 N 1 и дополнительном соглашении к нему от 13.08.2008 нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды земельного участка от 01.05.2008 N 1 незаключенным…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.11.2009 по делу N А43-32746/2008
“…Кроме того, согласно части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из статьи 1 Закона о государственном земельном кадастре и статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что объектом земельных отношений может быть земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет.
Суд установил, что ЗАО “Корона” и Предприниматель не зарегистрировали в предусмотренном законном порядке договоры аренды доли земельного участка и что государственный кадастровый учет спорного земельного участка не проводился, и пришел к правильному выводу о незаключенности договоров аренды от 14.06.2002 N 06474/03 и от 19.06.2002 N 06475/03.
Таким образом, правовые основания для пользования спорным земельным участком у ответчиков отсутствуют.
При указанных обстоятельствах суд правомерно удовлетворил исковые требования Администрации и обязал ответчиков освободить занимаемый земельный участок…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.09.2009 по делу N А82-6531/2008-56
“…В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Понятие земельного участка как объекта земельных отношений содержится в пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельным участком признается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды) индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В данном случае в договоре аренды от 25.09.2003 N 549/03 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 44009 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 25.09.2003 N 549/03 заключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 02.09.2009 по делу N А28-13424/2008-366/32
“…Обе судебные инстанции исходили из того, что договор аренды от 23.10.2001 N 38869 является незаключенным, так как отсутствие проведения государственного кадастрового учета арендованного земельного участка свидетельствует о том, что участок как объект аренды надлежащим образом не определен (не индивидуализирован).
В данном случае в договоре аренды N 38869 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 4881 квадратный метр на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены.
Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, поэтому суд правомерно признал договор аренды незаключенным.
Отсутствие договорных отношений исключает возникновение арендного правоотношения, а, следовательно, и соответствующих ему взаимных прав и обязанностей сторон, что ведет к отказу в удовлетворении требований истца, связанных с имущественным наймом…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 28.08.2009 по делу N А82-6530/2008-56
“…В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре (в редакции, действовавшей на дату подписания договора аренды), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В данном случае в договоре аренды от 23.01.2006 N 06/06 отсутствует кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка. Доказательства постановки земельного участка площадью 29614 квадратных метров на кадастровый учет на момент заключения договора в материалы дела не представлены. Следовательно, в указанном договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, что исключает возможность признать договор аренды от 23.01.2006 N 06/06 заключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 24.08.2009 по делу N А43-26479/2008-41-736
“…В соответствии с пунктом 1.2 договора земельный участок передается Предпринимателю в границах, указанных в плане, приложенном к договору.
Кадастровый номер земельного участка в договоре не обозначен.
В пункте 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
По смыслу статьи 1, пункта 3 статьи 14, пунктов 2 и 6 статьи 19 Закона о государственном земельном кадастре, индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что утратил силу Закон о государственном земельном кадастре и вступил в действие с 01.03.2008 Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре от 30.08.2005 N 13274/08 отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательств постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела не представлено, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел данный договор аренды незаключенным…”
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 04.03.2009 по делу N А29-4165/2008
“…Из смысла приведенных статей усматривается, что до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
В договоре отсутствуют кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка, доказательства постановки спорного земельного участка на кадастровый учет в материалах дела отсутствуют, поэтому суд пришел к правильному выводу о том, что в этом договоре нет данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений, и обоснованно счел договор аренды от 07.09.2006 незаключенным…”
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.04.2012 по делу N А10-1961/2011
“…По смыслу приведенных положений конкретный земельный участок считается сформированным и, как следствие, является объектом прав с точки зрения гражданского оборота, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет путем присвоения идентифицирующих характеристик, в том числе кадастрового номера.
Учитывая изложенное, арендованный индивидуальным предпринимателем Куликовой Г.В. земельный участок мог быть индивидуализирован как объект гражданских прав при наличии на момент подписания договора N 35 от 25.01.2007 в Едином государственном реестре земель перечисленных статьей 14 Федерального закона “О государственном земельном кадастре” характеристик.
Доказательств в подтверждение данного обстоятельства в материалы дела не представлено. Составленный обществом с ограниченной ответственностью “Геотех-экспертиза” проект границ арендуемого земельного участка, приведенный апелляционным судом в качестве доказательства присвоения спорному объекту недвижимости кадастрового номера 03:24:020714:0042, таковым в соответствии со статьей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является, более того, земельный участок с кадастровым номером 03:24:020714:0042 согласно выписке из государственного земельного кадастра N 24/06/8879/2 от 12.12.2006 (л.д. 70) имеет значительно большую площадь (895 196,16 кв. м) в отличие от площади объекта договора аренды (30 кв. м).
Таким образом, выводы апелляционного суда об индивидуализации спорного земельного участка в качестве объекта гражданских прав, согласованности между сторонами существенного условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, и, как следствие, о заключенности договора аренды земельного участка N 35 от 25.01.2007 не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Поскольку у ответчика, ввиду незаключенности договора аренды, отсутствовали основания для законного занятия спорного земельного участка, суд первой инстанции правомерно, в соответствии с требованиями статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации обязал индивидуального предпринимателя Куликову Г.В. освободить земельный участок путем демонтажа расположенной на нем торгового павильона и привести земельный участок в первоначальное состояние…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01.02.2012 по делу N А10-532/2011
“…В соответствии со статьей 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
По смыслу изложенных положений Земельного кодекса Российской Федерации и положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” земельный участок считается сформированным, если в его отношении проведен государственный кадастровый учет.
Таким образом, только земельные участки, прошедшие процедуру государственного кадастрового учета, могут быть объектом прав с точки зрения гражданского оборота.
Применив указанные нормы материального права, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно установили, что государственный кадастровый учет объекта субаренды не проводился, в связи с чем он не был индивидуализирован как объект гражданских прав, и пришли к правильному выводу о несогласованности между сторонами существенного условия об объекте, подлежащем передаче в субаренду, следовательно, о незаключенности договора субаренды части земельного участка N ЦРИ/4/СА/8436/11/000005 от 01.01.2011…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу N А19-12936/10
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено материалами дела, договор от 01.05.2009 N 21/ИД-09 субаренды земельного участка не содержит данных, позволяющих индивидуализировать арендуемый земельный участок, поскольку на момент подписания указанного договора части земельных участков не поставлены на кадастровый учет, границы не определены в соответствии с действующим законодательством, то есть предмет договора не индивидуализирован и не согласован сторонами.
Доказательства, что земельные участки площадью 23175,33 кв. м или 2359,61 кв. м поставлены на кадастровый учет, в материалы дела не представлены.
Следовательно, вывод судов о том, что у ООО “Комплекс Южный” отсутствуют правовые основания пользования земельными участками, определенными в незаключенном договоре от 01.05.2009 N 21/ИД-09, является правильным…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.04.2011 по делу N А19-10098/08
“…До внесения такой записи ОАО “Братсккомплексхолдинг” (арендатор) и ООО “Литейка” (субарендатор) 01.07.2007 подписали договор субаренды земельного участка N 028-810-07, по условиям которого арендатор обязуется предоставить субарендатору часть земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:0001 площадью 2,2096 га, расположенную в юго-восточной части жилого района Центральный г. Братска, на срок с 01.07.2007 по 31.12.2007.
Согласно пункту 3 статьи 607 названного Кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В рассматриваемом случае предметом договора субаренды N 028-810-07 от 01.07.2007 являлась часть земельного участка с кадастровым номером 38:34:016001:0001 площадью 2,2096 га.
Суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив в соответствии со статьями 68, 71, 170, 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, и установив, что предоставленный ООО “Литейка” по договору субаренды земельный участок в установленном законом порядке не сформирован, на кадастровый учет не поставлен, следовательно, не индивидуализирован, пришел к верному выводу о несогласованности сторонами договора его предмета, ввиду чего договор субаренды признал незаключенным.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт основан на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принят с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения…”
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на отсутствие кадастрового учета предоставленного в аренду земельного участка. При этом суд не принял во внимание учетный номер земельного участка, содержащийся в договоре, мотивировав это тем, что подобный порядок индивидуализации был возможен лишь до 01.11.2008 – до вступления в силу Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.04.2010 по делу N А33-15451/2009
“…Предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из смысла и содержания указанных норм Закона о государственном земельном кадастре следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета.
Следовательно, до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Исследовав и оценив буквальное содержание условия договора аренды о его предмете (земельный участок общей площадью 1 549,7 кв. м, в том числе 1 199,0 кв. м – площадь ограниченного использования (охранная зона инженерных сетей), исключая размещение сооружений на земельном участке ограниченного использования, с категорией земель – земли населенных пунктов, с учетным N 0100555:0002), учитывая, что доказательства постановки земельного участка на кадастровый учет истцом не представлены, арбитражные суды пришли к выводу об отсутствии данных, позволяющих идентифицировать объект арендных правоотношений и незаключенности договора аренды.
Данный вывод основан на буквальном толковании имеющегося в деле договора, соответствует его содержанию и является правильным ввиду следующего.
Пунктом 1 статьи 21 названного Закона, установлено, что до 01.11.2008 вместо изготовления, утверждения и использования схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий допускаются изготовление, утверждение и использование проектов границ земельных участков, которые соответственно изготавливались, утверждались и использовались в установленном законодательством Российской Федерации порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.
Поскольку договор N 3164 подписан сторонами 11.12.2008, то есть за пределами срока, в котором была установлена альтернативная возможность изготавливать и утверждать проекты границ земельных участков, приложенный в качестве приложения 1 к договору план границ земельного участка не соответствует действующему законодательству.
Таким образом, вывод арбитражных судов о том, что спорный земельный участок нельзя признать сформированным и индивидуально определенным в установленном законном порядке и он не может являться объектом гражданских прав, в том числе быть предметом договора аренды является правильным…”
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.09.2009 по делу N А19-1814/09
“…В представленном ответчиком в материалы дела экземпляре договора от 20.05.04 N 159/4 указания о кадастровом номере не имеется.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В материалах дела имеется письмо от 29.04.09 N 052-03-772/9 Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Иркутской области о том, что в государственном кадастре недвижимости сведения о земельном участке площадью 20,22 кв. м, расположенном в г. Иркутске, ул. Ленина, 20, под размещение павильона, отсутствуют.
Таким образом, арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что земельный участок, переданный по договору от 20.05.04 N 159/4, не поставлен на государственный кадастровый учет.
Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии в договоре аренды от 20.05.04 N 159/4 данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче ООО “Ратас” в качестве объекта аренды, а также – существенного условия о размере арендной платы, в связи с чем договор признал незаключенным…”

Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.10.2011 по делу N А56-49752/2010
“…Как следует из материалов дела, администрация Выборгского района Ленинградской области (правопредшественник Администрации, арендодатель) и товарищество с ограниченной ответственностью “Спартак” (правопредшественник Общества, арендатор) подписали договор от 19.03.1997 N 2202, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору земельный участок общей площадью 247 кв. м для производственных целей, сроком на 15 лет.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендной платы явилось основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности и начисленных на ее сумму пеней.
Предметом договора аренды от 19.03.1997 N 2202 является земельный участок общей площадью 247 кв. м.
Договор аренды и приложенный к нему план земель, предоставленных в аренду, не содержат достаточных сведений, позволяющих определенно установить земельный участок, передаваемый в аренду. На момент заключения договора аренды земельный участок не индивидуализирован как объект гражданских прав, его границы не были определены в установленном порядке.
Такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах следует признать правильными выводы апелляционного суда об отсутствии индивидуализации спорного земельного участка и, соответственно, о незаключенности договора аренды от 19.03.1997 N 2202. Оснований для удовлетворения требований о взыскании задолженности и неустойки не имелось, и апелляционный суд правомерно отказал Администрации в иске…”
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2011 по делу N А56-14802/2010
“…Ссылаясь на то, что предметом договора аренды от 08.09.2008 N 346 является земельный участок, не прошедший кадастровый учет, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 521 кв. м находится в границах земельного участка площадью 8269 кв. м с кадастровым номером 47:22:04-00-022:0062, как самостоятельный объект сформирован не был, на кадастровый учет не поставлен. В связи с этим суды пришли к правильному выводу, что спорный земельный участок не был индивидуализирован, сведения, позволяющие определенно установить характеристики указанного земельного участка, отсутствуют, следовательно, условие договора об объекте недвижимости, подлежащем передаче в аренду по договору от 08.09.2008 N 346, то есть его предмете, правомерно признано судами несогласованным.
При таком положении следует признать законным и обоснованным вывод судов о том, что договор аренды от 08.09.2008 N 346 является незаключенным…”
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.08.2008 по делу N А26-6632/2007
“…Закрытое акционерное общество “Беломорский порт” (далее – ЗАО “Беломорский порт”) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к администрации муниципального образования “Беломорский муниципальный район” (далее – Администрация) и обществу с ограниченной ответственностью “Беломорский порт” (далее – ООО “Беломорский порт”) о признании договора аренды от 13.01.2007 N 8 незаключенным (с учетом уточнения исковых требований).
Решением от 28.02.2008 иск удовлетворен.
В апелляционной инстанции решение суда не пересматривалось.
Как следует из материалов дела, 13.01.2007 Администрация и ООО “Беломорский порт” заключили договор N 8 аренды земель несельскохозяйственного назначения – земельного участка общей площадью 81 852 кв. м с кадастровым номером 10:11:01:010901:002, расположенного по адресу: Беломорский кадастровый район, г. Беломорск (в районе угольного причала), для размещения производственных зданий и сооружений. Срок действия договора 11 месяцев с 15.02.2007.
Согласно передаточному акту кадастровый номер передаваемого в аренду земельного участка – 10:11:01:010901:002, а в договоре указан другой кадастровый номер – 13:11:01 09 01:002. Кадастровый план к договору не приложен.
В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки. При этом в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как видно из договора от 13.01.2007 N 8, стороны определили объект аренды путем указания адреса, по которому расположен подлежащий передаче земельный участок, площади и кадастрового номера. Пунктом 5.2 договора на арендатора возложена обязанность приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности) и выдачи документов, удостоверяющих право аренды.
Из отзыва Администрации следует, что на дату подписания договора земельный участок не был сформирован и не имел утвержденных границ, план земельного участка не был согласован и утвержден, также не были установлены его границы на местности. Данные обстоятельства подтверждены документально.
Указание в договоре аренды имущества, которое не может быть предоставлено в натуре, противоречит существу арендного обязательства.
Довод жалобы о том, что на момент заключения договора аренды от 13.01.2007 N 8 границы земельного участка были утверждены, необоснован и противоречит материалам дела…”
Северо-Кавказский округ
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.04.2013 по делу N А32-8403/2012
“…На основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Статья 11.1 Земельного кодекса определяет, что земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом сведений о недвижимом имуществе, признаются государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”, далее – Закон N 221-ФЗ, Закон о кадастре).
В пункте 1.1 договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 указано, что в аренду обществу передается земельный участок общей площадью 35,0 кв. м, расположенный по адресу: ул. Гагарина, 11, автобусная остановка “Отель Звездный”, в целях размещения объекта мелкорозничной торговли (услуг) из сборно-разборных конструкций, не являющегося объектом недвижимости.
Сведения о государственном кадастровом учете такого земельного участка отсутствуют, следовательно, он не может быть индивидуализирован и не является объектом гражданского оборота.
Исследовав и оценив представленные сторонами документы, судебные инстанции правомерно пришли к выводу о незаключенности договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427 и отсутствии у общества законных оснований для использования спорного земельного участка посредством размещения на нем объекта мелкорозничной торговли (услуг).
В условиях признания незаключенным договора краткосрочной аренды земельного участка от 06.06.2009 N 4932000427, невозможны ни его расторжение, ни пролонгация, ни продолжение действия разрешения от 18.10.2011 N 003270 на право размещения (по адресу, указанному в договоре) нестационарного торгового объекта, об аннулировании которого указано в уведомлении администрации Центрального района г. Сочи от 06.02.2012…”
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.03.2013 по делу N А32-4988/2012
“…По смыслу статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Представленный в материалы дела краткосрочный договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 20.08.2010 N 4730002403, подписанный администрацией и крестьянским хозяйством, является незаключенным в силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации. В нарушение статьи 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду передан не сформированный и не поставленный на государственный кадастровый учет земельный участок, то есть сторонами не достигнуто соглашение о предмете договора…”
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2013 по делу N А22-1529/2010
“…Согласно пунктам 1 и 3 статьи 607 Кодекса в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их эксплуатации (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Статья 6 Земельного кодекса предусматривает, что объектами земельных отношений наряду с земельными участками являются части земельных участков. По смыслу норм Закона о кадастре индивидуализация как земельного участка, так и его части должна осуществляться путем установления границ на местности. Земельный участок, который в установленном порядке не сформирован, то есть не имеет кадастрового номера, не описан (не индивидуализирован), не может выступать объектом гражданских прав.
Таким образом, договор аренды земельного участка должен содержать данные (о границах земельного участка (части), его местоположении и др.), позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта по договору.
Оценив условия договоров от 01.04.2007 N 28, от 01.12.2007 N 23 и от 23.01.2008 N 28, судебные инстанции установили отсутствие в них индивидуализирующих признаков имущества, подлежащего передаче в аренду предпринимателю, поэтому пришли к выводу о незаключенности сделок ввиду несогласованности сторонами условия об объекте аренды. Данный вывод судов основан на законе (пункт 1 статьи 432, 607 Кодекса, статьи 6, 22 Земельного кодекса). Соответствует он и фактическим обстоятельствам спора, поскольку указанные в договорах аренды участки (площадью 4 и 18 кв. м) как объекты гражданских прав не сформированы, на государственный кадастровый учет (в том числе как учетная часть участка с кадастровым номером 08:14:030234:08) не поставлены…”
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.11.2011 по делу N А32-28834/2010
“…Судебные инстанции при разрешении спора установили, что договор аренды от 17.10.2003 не содержит данных (местоположение, описание границ, государственный кадастровый номер), позволяющих индивидуализировать указанный в нем земельный участок. Ссылка в тексте договора на площадь участка (2963 кв. м) недостаточна для вывода о согласованности сторонами предмета договора (в части объекта аренды). При этом ООО “СБСВ” арендовало участок площадью 5 тыс. кв. м; в договоре купли-продажи здания (АЗС) от 20.05.2002 указано, что объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 4660 кв. м; в акте установления границ от 27.05.2002 отражено, что к обществу переходит право пользования участком общей площадью 3235 кв. м.
С учетом обоснованного вывода судебных инстанций о незаключенности договора аренды от 17.10.2003 N 4100001461, заявленные обществом требования (о незаконном расторжении администрацией договора в одностороннем порядке и признании его действующим (возобновленным на неопределенный срок)) не могут быть удовлетворены…”
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 28.07.2011 по делу N А32-21023/2010
“…Объектами земельных отношений в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса Российской Федерации являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, а также части земельных участков.
Согласно статье 11.1 данного Кодекса земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
Суды первой и апелляционной инстанций, оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства и доводы сторон, пришли к верному выводу о том, что спорный земельный участок не определен как объект гражданских прав и договора аренды, поскольку не поставлен на кадастровый учет и его границы не установлены.
При таких обстоятельствах договор аренды от 20.08.2009 N 4932000566 правомерно признан судами незаключенным…”

Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2011 по делу N А41-20151/10
“…Пунктом 3 статьи 607 указанного Кодекса предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с договором аренды от 14.03.2005 N 4693 во временное владение и пользование ООО “Продфорум” подлежит передаче земельный участок площадью 16 060 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, Мытищинский район, д. Аббакумово.
В оспариваемом договоре аренды N 4693 от 14.03.2005 кадастровый номер земельного участка не содержится.
При изложенных обстоятельствах, на основании статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент подписания оспариваемого договора), статьи 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре” (действовал на дату подписания договора), суд пришел к правильному выводу о том, что, поскольку в договоре аренды от 14.03.2005 N 4693 не указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, данный договор является незаключенным, требование о признании его недействительным – не подлежащим удовлетворению…”

Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 20.08.2010 по делу N А49-10872/2009
“…В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка, в том числе в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Кодексом, федеральными законами, с условием согласия сторон договора аренды на вступление в указанный договор иных правообладателей помещений в этом здании (пункт 3 статьи 36 Кодекса, пункт 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”).
Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Кодекса (пункт 19 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку спорный земельный участок является частью неделимого участка, а находящееся на нем здание принадлежит разным собственникам, обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является присоединение к ранее заключенному договору аренды.
Доводы кассационной жалобы внимательно изучены судебной коллегией, однако, они подлежат отклонению как необоснованные, фактически повторяют аргументы, изложенные в апелляционной жалобе, получившие надлежащую оценку суда…”
Северо-Западный округ
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.02.2010 по делу N А42-6481/2007
“…Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Авдеева И.З. (арендатор) заключили договор от 01.07.2003 N 997, по условиям которого Авдеева И.З. приняла на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по адресу: Мурманская обл., г. Апатиты, ул. Сосновая, д. 4. Земельный участок предоставлен для использования встроенного в главный корпус склада N 28.
Актом от 01.07.2003 названный земельный участок передан Авдеевой И.З.
Администрация и Общество заключили соглашение от 12.07.2004 N 116 о присоединении к договору от 01.07.2003 N 997.
В соответствии с пунктом 1 соглашения от 12.07.2004 N 116 Общество принимает и использует на условиях аренды совместно с собственниками (пользователями) частей зданий и сооружений земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001, площадью 198 022,5 кв. м, расположенный по указанному адресу, в целях эксплуатации зданий, строений, сооружений.
Приложением N 1 к соглашению от 12.07.2004 N 116 стороны согласовали размер площади земельного участка 117 166 кв. м для расчета арендной платы.
Суд, отказывая в удовлетворении иска, пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 51:14:020401:0001 является делимым, поэтому договор аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашение от 12.07.2004 N 116 противоречат статьям 6, 22, 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статье 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В связи с этим суд признал ничтожными названные договор аренды и соглашение в силу статей 166 и 168 ГК РФ.
Суд кассационной инстанции полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене, а дело – передаче на новое рассмотрение в связи с тем, что сделанные судом выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в нем доказательствам.
На момент заключения договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 названный земельный участок не был разделен, а его раздел произведен по заявлению владельцев объектов недвижимости в 2008 году.
Согласно статье 607 ГК РФ земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
В договоре аренды и соглашении о присоединении указаны площадь земельного участка, его кадастровый номер, адрес, то есть объект аренды определен надлежащим образом.
Исходя из содержания условий договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116, стороны имели намерения оформить отношения по аренде единого земельного участка с кадастровым номером 51:14:020401:0001 с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации сособственниками расположенных на участке зданий (строений, сооружений).
Таким образом, вывод суда о противоречии нормам земельного и гражданского права договора аренды от 01.07.2003 N 997 и соглашения от 12.07.2004 N 116 нельзя признать обоснованным…”
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2006 по делу N А56-6112/2005
“…Как следует из материалов дела, ОАО “Березка” являлось собственником нежилого помещения 6Н общей площадью 141,9 кв. м в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, ул. Почтамтская, д. 1/7, лит. А.
Площадь доли земельного участка, соответствующей площади, нежилого помещения, принадлежащего ОАО “Березка”, составляет 40 кв. м.
Между КУГИ и ОАО “Березка” 26.09.96 заключен договор N 11/ЗД-00592 аренды земельного участка площадью 40 кв. м на срок до 08.02.2021.
В дальнейшем на основании договора купли-продажи от 29.09.2000 собственником указанного помещения стало ООО “Меркурий”.
Считая, что на основании статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик приобрел право пользования земельным участком, арендуемым ОАО “Березка”, на тех же условиях, что и продавец недвижимости, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно пункту 3 статьи 36 названного Кодекса в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку земельный участок, расположенный по указанному выше адресу, является неделимым, а помещения в расположенном на нем здании принадлежат разным лицам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Однако КУГИ такой договор с собственником нежилого помещения 6Н не заключал. Следовательно, основания для взыскания с ООО “Меркурий” арендной платы за пользование земельным участком под названным помещением отсутствуют, в связи с чем вывод суда об отказе КУГИ в иске кассационная инстанция считает правильным…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 15.09.2011 N Ф09-5176/11 по делу N А76-21890/2010
“…Как установлено судами, в соответствии с распоряжением комитета от 27.05.2005 N 742 комитетом (арендодатель) и Сбербанком (арендатор) подписан договор аренды от 28.06.2005 N 3915/1957, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 74:25:04 128 49:08 площадью 352 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. им. М.А. Аникеева, 2, для размещения филиала Златоустовского отделения N 35 Сберегательного банка Российской Федерации (т. 1, л. д. 14, 15).
Из материалов дела также следует, что Сбербанк является собственником нежилого помещения общей площадью 269,4 кв. м в нежилом двухэтажном здании, расположенном на спорном земельном участке по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, ул. Ленина, 14 (Аникеева, 2), что подтверждается свидетельством о праве собственности от 06.03.1996 N 1С-002 и техническим паспортом помещения (т. 1, л. д. 83, 84, 107 – 110).
Комитет, ссылаясь на ненадлежащее исполнение Сбербанком обязательств по внесению арендной платы, обратился в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
Возражая против удовлетворения заявленных требований, Сбербанк ссылался на недействительность (ничтожность) договора аренды от 28.06.2005 N 3915, ввиду того, что земельный участок под зданием, в котором расположено принадлежащее ему помещение, является неделимым и фактически используется арендаторами и собственниками иных помещений в указанном здании.
Суд апелляционной инстанции, рассматривая данный довод, обоснованно указал, что в случае наличия нескольких землепользователей в отношении неделимого земельного участка может быть заключен договор аренды с множественностью лиц на стороне арендатора при условии участия в нем как нескольких лиц, так и одного из них. Суд апелляционной инстанции также сделал вывод о том, что заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. В названном случае арендодатель в соответствии с условиями договора аренды и положениями гражданского и земельного законодательства вправе требовать от первоначального арендатора по договору внесения арендных платежей как за весь земельный участок, так и за его часть, поскольку в рассматриваемом случае обязательства всех землепользователей являются солидарными (п. 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”)…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.12.2009 N Ф09-9544/09-С6 по делу N А47-8086/2008
“…Как установлено судами при рассмотрении спора, общество “Оренбургагропромпроект” является собственником помещений в восьмиэтажном здании, литера ЕЕ1, расположенном по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, право собственности зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (свидетельства о государственной регистрации права; т. 1, л. д. 30 – 41).
Часть указанных помещений (помещения N 1 – 5 на третьем и четвертом этажах) была отчуждена обществом “Оренбургагропромпроект” по договору от 30.03.2004, заключенному с обществом “Агрострой”. Право собственности общества “Агрострой” на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 56-ОО N 692578-692581, 692588.
Нежилые помещения N 101 – 103 в названном здании проданы Воронжьеву Юрию Андреевичу и впоследствии право собственности на них перешло Щетинскому Ю.А., который в настоящее время является собственником данных помещений.
Между управлением и обществом “Агрострой” подписан договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр, согласно которому обществу “Агрострой” во временное владение и пользование предоставлен земельный участок площадью 5146 кв. м с кадастровым номером 56:44:02 22 001:119, местоположение которого установлено относительно ориентира – производственно-административного здания, расположенного в границах земельного участка по адресу: г. Оренбург, ул. Туркестанская, д. 5, на срок до 18.07.2009. Пунктом 9.2 данного договора предусмотрено, что общество “Агрострой” согласно на вступление в договор других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на земельном участке.
Как следует из дополнительного соглашения от 03.12.2008 к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр, в состав арендаторов вступил Щетинский Ю.А.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр заключен в нарушение действующего законодательства без учета волеизъявления общества “Оренбургагропромпроект” – собственника помещений в здании, расположенном на земельном участке, являющемся предметом данного договора, и указывая, что данным договором нарушаются права общества “Оренбургагропромпроект” на нормальную эксплуатацию принадлежащих ему объектов недвижимости, а также на приобретение указанного земельного участка в собственность, последнее обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений.
Пунктом 3 данной нормы (в редакции, действующей с 30.10.2007) предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
Учитывая содержание ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11, в случае, если правами на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, обладают несколько лиц, договор аренды земельного участка может быть заключен при условии участия в нем как нескольких, правообладателей, так и одного из них при условии наличия потенциальной возможности вступления в указанный договор иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в договоре аренды земельного участка от 18.08.2008 N 8/л-43юр имеется условие о возможности вступления в него других обладателей прав на объекты недвижимости, находящиеся на спорном земельном участке (п. 9.2 данного договора).
Следовательно, права общества “Оренбургагропромпроект” на приобретение в аренду спорного земельного участка не нарушены, поскольку данное общество имеет возможность присоединиться к договору от 18.08.2008 N 8/л-43юр…”

19.2. Вывод из судебной практики: Собственник объектов недвижимости не вправе понудить собственников других объектов, находящихся на неделимом земельном участке, заключить договор аренды участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 24.03.2006 по делу N А05-14278/2005-16
“…Как следует из статьи 607 ГК РФ, предметом аренды может быть только индивидуально определенная вещь. Земельные участки могут быть переданы в аренду. В соответствии с пунктом 2 названной статьи законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков.
Статьей 36 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Поскольку заключение договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора является правом, а не обязанностью лица, иск о понуждении заключить такой договор не подлежит удовлетворению.
Требование о понуждении ответчика расторгнуть договор аренды от 14.08.2000 также не может быть удовлетворено, поскольку законом не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав…”

 Передача в аренду конструктивных элементов имущества

В ст. 607 ГК РФ не указывается, насколько самостоятельным должен быть объект аренды. Вследствие этого в судебной практике возник вопрос: может ли передаваться в аренду конструктивный элемент имущества (например, стены зданий)?
20.1. Вывод из судебной практики: Конструктивный элемент может быть передан в пользование отдельно от здания. К такому договору по аналогии применяются нормы о договоре аренды.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.09.2018 N Ф05-10826/2018 по делу N А40-73781/17
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 05.05.2015 решением собственников дома N 14 по ул. Советской в г.о. Подольск Московской области создано ТСН “Советская 14”. На 1 этаже многоквартирного дома размещен магазин “Красное и Белое”, который принадлежит ООО “Лабиринт-М”.
На северо-западной стороне фасада дома размещена информационная конструкция этого магазина: длина – 10 м, высота – 5 м, общая площадь 31,82 кв. м.
13.08.2015 истцом в адрес ответчика направлено письмо о необходимости заключения договора на размещение информационной конструкции, а также направлен договор для подписания и направлена копия протокола N 2 от 27.07.2015 внеочередного собрания собственников жилья, на котором принято решение сдавать фасады в аренду для размещения рекламных конструкций.
Ответчик договор не подписал, на письмо не ответил, в связи с чем истцом в адрес ответчика направлена претензия с указанием на необходимость произвести оплату за использование фасада дома за период с августа 2015 г. по январь 2017 г., которая оставлена без удовлетворения, что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.
В пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” указано, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
Судами установлено, что принадлежащие ответчику конструкции размещены непосредственно на относящемся к общему имуществу фасаде жилого дома.
Удовлетворяя исковые требования ТСН “Советская 14” о демонтаже данной конструкции, суды обеих инстанций правомерно пришли к выводу о том, что размещение этой конструкции не соответствует требованиям законодательства, исходя из отсутствия у ООО “Лабиринт-М” правовых оснований пользования общим имуществом многоквартирного жилого дома – фасадом здания N 14, расположенного по адресу: г.о. Подольск, мкр. Климовск, ул. Советская, д. 14.
Нарушений судами первой и апелляционной инстанций норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебных актов, не установлено…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”
“…7. По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.
К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ. При этом обременение устанавливается на все здание в целом…”
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 19.04.2017 N Ф04-757/2017 по делу N А46-7881/2016
“…Между Учреждением (арендодатель) и ООО “Т2 МОБАЙЛ” (арендатор) заключен договор от 11.03.2016 N 29А передачи в пользование отдельной части здания (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное пользование для размещения и последующей эксплуатации оборудования подвижной радиотелефонной связи ООО “Т2 МОБАЙЛ” отдельную часть объекта недвижимости – часть поверхности крыши общей площадью 12,0 кв. м (3 м x 4 м), расположенную на западной надстройке лифтовой шахты, описание которой в графическом виде, позволяющем определенно установить имущество, подлежащее передаче по настоящему договору аренды, отражено сторонами в приложении N 1, которое является неотъемлемой частью договора (часть поверхности крыши); договор аренды заключен на срок до 31.03.2020 включительно.
Сообщением от 05.05.2016 N 55/204/001/2016-724 регистрирующий орган на основании абзацев 10, 12 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации отказало заявителю в государственной регистрации договора аренды по причине непредставления документов, необходимых для государственной регистрации прав, так как часть поверхности крыши на учете в ГКН не состоит, кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади не представлен.
Полагая, что такой отказ регистрирующего органа в государственной регистрации не соответствует действующему законодательству, ООО “Т2 МОБАЙЛ” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявление, суд первой инстанции руководствовался положениями пункта 1 статьи 131, статей 164, 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса, пункта 5 статьи 2, статей 17, 18, пункта 1 статьи 20, пунктов 1, 3 статьи 26 Закона о регистрации, с учетом разъяснений, изложенных в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”, пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, и исходил из фактов предоставления ООО “Т2 МОБАЙЛ” в дело правоустанавливающих документов Управления Росреестра кадастрового паспорта на объект недвижимости, часть конструктивного элемента которого (часть крыши) передавалась в пользование по договору аренды, наличия в договоре аренды, представленном на государственную регистрацию, приложения N 1 с планом объекта недвижимости и выделением границ передаваемого в пользование объекта, определения предмета договора путем графического и текстуального описания, отсутствия между сторонами договора аренды разногласий относительно местоположения, границ и площади передаваемой в пользование части крыши.
При этом арбитражный суд сделал выводы об отсутствии предусмотренных законом оснований для отказа в государственной регистрации, поскольку заявитель при обращении в регистрирующий орган представил документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.
Апелляционной суд согласился с выводами суда первой инстанции.
Выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и примененным нормам права…”
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 11.03.2012 по делу N А12-6482/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, на основании протоколов общих собраний собственников помещений МУ “ЖКХ Центрального района Волгограда” передан в управление ООО “Жилкомфорт”, в том числе и многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Волгоград, пр-т Ленина, д. 2.
Между собственниками помещений указанного многоквартирного дома и ООО “Жилкомфорт” заключены соответствующие договора на управление.
Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме N 2 по пр-ту Ленина, проводимого в заочной форме, оформленного протоколом от 17.11.2008, управляющей компании – ООО “Жилкомфорт” предоставлено право на заключение договора с ИП Свечниковым А.С. на установку и эксплуатацию рекламной конструкции.
Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды (пункт 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
При рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 7 Постановления от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания” разъяснил, что по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование, заключение договора пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания. К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, оценивая спорные правоотношения, правомерно установил, что заключенный договор не противоречит императивным требованиям закона…”
Северо-Западный округ
Примечание: Договор на передачу во временное пользование конструктивного элемента здания признается судебной практикой непоименованным договором, к которому применяются общие правила части первой ГК РФ (Определение ВАС РФ от 10.12.2008 N 13750/08 по делу N А55-17555/2007, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.09.2007 N Ф08-6090/2007 по делу N А63-1865/2007-С1).
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.07.2010 по делу N А56-4568/2009
“…Между ООО “Строительная компания “Дальпитерстрой” (заказчик) и ТСЖ “Шушары” (исполнитель) заключен договор от 10.01.2005, в соответствии с которым исполнитель предоставляет заказчику возможность размещения на торцевой стороне многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Пушкинский район, поселок Шушары, ул. Пушкинская, дом 40, плаката заказчика.
Неправомерным является и вывод суда апелляционной инстанции о том, что упомянутый договор не требовал регистрации.
Указанный вывод противоречит разъяснениям, данным в пункте 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”, согласно которым к договорам пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды и они подлежат государственной регистрации применительно к пункту 2 статьи 651 ГК РФ.
Согласно упомянутой норме права, действующей в период спорных правоотношений, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор от 10.01.2005 заключен на срок более года, следовательно, он подлежал государственной регистрации. Поскольку указанный договор не прошел государственную регистрацию, он не может быть признан заключенным.
Поскольку ошибочно сделанные судами выводы не повлияли на правильность принятия решения по существу спора, обжалуемые судебные акты в резолютивной части следует оставить без изменения…”
20.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть передан в аренду конструктивный элемент отдельно от здания, существует две позиции судов.
Позиция 1. Конструктивный элемент не может быть передан в аренду отдельно от здания.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 26.03.2018 N Ф06-31067/2018 по делу N А12-13192/2017
“…Судом установлено и следует из материалов дела, 28.03.2014 между МУП “Волгоградское коммунальное хозяйство” (предприятие) и ООО “Стар Лайн Волгоград” (пользователь) заключен договор N А-257/пр-14 срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом).
Объектом срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом), является часть дымовой трубы котельной N 1308, находящейся в муниципальной собственности города Волгограда и закрепленная на праве хозяйственного ведения за предприятием. Целевое назначение использования: размещение оборудования, предназначенного для предоставления услуг доступа к сети Интернет.
Поскольку ответчиком задолженность по вышеуказанному договору не погашена, пени не уплачены, истец обратился в арбитражный суд с вышеуказанным заявлением.
Суды установили, что объектом срочного возмездного пользования частью объекта муниципального недвижимого имущества (здания, строения, сооружения), не являющегося самостоятельным объектом муниципального недвижимого имущества (конструктивным элементом), является часть дымовой трубы котельной N 1308.
Таким образом, часть дымовой трубы представляет собой конструктивный элемент трубы котельной N 1308 и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от этого объекта. Предмет пользования в виде части дымовой трубы котельной не может являться объектом аренды.
Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 1 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Предметом такого договора является предоставление лицу возможности на возмездной основе размещать рекламу на конструктивном элементе здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора.
Суд кассационной инстанции считает, что квалификация судом сложившихся правоотношений сторон как арендных не привело к принятию неправильного решения, так как при этом суды также руководствовались общими положениями гражданского законодательства и условиями самого договора…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…1. Договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды.
Акционерным обществом был заключен с собственником здания договор, на основании которого общество получило право использовать крышу данного здания для размещения рекламы.
По истечении установленного срока действия этого договора собственник отказал акционерному обществу в заключении договора на новый срок, заключив аналогичный договор с другим лицом.
Акционерное общество, полагая, что заключенный между ним и собственником договор является договором аренды крыши здания, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось в арбитражный суд с иском о переводе на себя прав и обязанностей по второму договору. В исковом заявлении общество указало, что в течение двух лет устанавливало на крыше свои рекламные щиты и добросовестно исполняло обязательство по внесению платежей.
Суд отказал в удовлетворении иска, признав не подлежащей применению статью 621 ГК РФ.
При этом в решении суда было отмечено, что правоотношения, возникшие между сторонами и связанные с использованием истцом для рекламных целей крыши здания, принадлежащего ответчику на праве собственности, не являются арендными и, следовательно, не могут регулироваться правилами главы 34 ГК РФ.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 607 ГК РФ объектами аренды, помимо прямо перечисленных в данной норме, могут быть только непотребляемые вещи. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.
Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды.
Суд указал, что анализ спорного договора свидетельствует о том, что его предметом являлось предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора…”
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.10.2017 N Ф01-4288/2017 по делу N А43-31472/2016
“…Как следует из материалов дела, ПАО “Ростелеком” (заказчик) и ТСЖ “Прометей” (исполнитель) заключили договор от 28.05.2012 N 12, по условиям которого исполнитель обязался предоставить заказчику часть помещений в общем имуществе многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: город Нижний Новгород, улица Горького, дом 113/30 (подъезды 1, 2 и 3), и оказывать услуги по размещению средств связи, принадлежащих заказчику, предоставлению доступа представителям заказчика в помещения и обеспечению подключения средств связи заказчика к существующим системам электроснабжения; заказчик обязался осуществить установку, эксплуатацию и техническое обслуживание средств связи и производить оплату оказанных услуг. Плата за потребляемую оборудованием связи, подключенным к домовой сети электроснабжения, электрическую энергию подлежала перечислению Товариществу и входила в ежемесячный платеж.
Воспрепятствование исполнению договоров об оказании услуг связи послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Посчитав, что Общество не исполняло надлежащим образом обязательства по договору от 28.05.2012 N 12 и расторгло договор в одностороннем порядке без установленных законом оснований, ТСЖ “Прометей” обратилось в арбитражный суд с встречным исковым заявлением.
Изучив представленные в дело доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, и заслушав представителей ПАО “Ростелеком” и ТСЖ “Прометей”, суд округа не нашел правовых оснований для отмены принятых судебных актов.
Суды верно квалифицировали договор от 28.05.2012 N 12, заключенный ПАО “Ростелеком” (заказчиком) и ТСЖ “Прометей” (исполнителем), в качестве договора возмездного оказания услуг, поскольку предмет данного договора и согласованный в нем порядок расчетов не характерны для арендных правоотношений; подъезды многоквартирного жилого дома не могут выступать объектами аренды, так как представляют собой отдельные конструктивные элементы дома и не являются самостоятельными объектами недвижимости, передаваемыми в пользование отдельно от основного здания (помещения).
Согласно правовой позиции, выраженной в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания, не является договором аренды.
С учетом расторжения с 01.08.2015 договора от 28.05.2012 N 12 суды обеих инстанций правомерно отказали Товариществу в удовлетворении встречного иска.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебных актов, суд округа не установил…”
Западно-Сибирский округ
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.10.2008 N Ф04-6348/2008(13747-А45-11) по делу N А45-1458/2008-12/31
“…В соответствии с пунктом 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания для рекламных целей, не является договором аренды. При этом передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может являться объектом аренды…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 26.03.2007 N Ф09-1897/07-С6 по делу N А50-13474/2006
“…Учитывая, что стеновые панели являются конструктивным элементом здания и не являются самостоятельными объектами недвижимости, они не могут быть переданы в пользование отдельно от здания, следовательно, не могут являться предметом договора аренды. Данная позиция нашла свое отражение в п. 1 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”…”
Позиция 2. Конструктивный элемент может быть передан в аренду отдельно от здания.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2010 по делу N А46-24417/2009
“…Как видно из материалов дела, между Российской Федерацией в лице Управления Росимущества (арендодатель) и ООО “Клиника доктора Панкратовой +” (арендатор) подписан договор аренды рекламного места от 24.03.2008 N 1717N (далее по тексту – договор аренды N 1717N) сроком действия с 24.03.2008 по 21.03.2009.
Во исполнение договора аренды N 1717N арендодатель по акту приема-передачи от 24.03.2008 передал во временное пользование арендатору рекламное место (согласно прилагаемому паспорту), расположенное по адресу: город Омск, проспект Космический, 22.
Давая толкование условиям договора аренды N 1717N, суд исходил из того, что к нему подлежат применению общие положения Гражданского кодекса по аренде.
При этом суд правомерно руководствовался пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
Учитывая, что в материалах дела не содержится доказательств, свидетельствующих об освобождении Обществом арендуемого имущества, суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды N 1717N не является прекращенным по истечении срока его действия, соответственно не является прекращенной и обязанность Общества по уплате арендных платежей…”
Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.02.2011 по делу N А58-4292/10
“…Предметом искового заявления по настоящему делу является признание недействительным (ничтожным) договора N 118 от 26.12.2007 аренды муниципального нежилого фонда и применение последствий недействительности ничтожной сделки в виде возложения обязанности на ОАО “Мегафон” освободить арендуемую часть кровли здания ДЮСШ N 1 по адресу: г. Якутск, ул. Дзержинского, 5/1, – от оборудования сотовой связи.
Согласно пункту 1.1 договора арендодатель сдает, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и пользование часть кровли здания ДЮСШ N 1, расположенного по адресу город Якутск, ул. Дзержинского, 5/1 для размещения оборудования сотовой связи. Общая площадь арендованного имущества 10 кв. м, срок аренды менее года с 01.01.2008 по 01.12.2008. По акту от 01.01.2008 арендатор принял имущество в аренду.
Судом первой инстанции установлено и объективно подтверждено материалами дела, что по истечении срока действия договора аренды N 118 от 26.12.2007 ОАО “Мегафон” продолжало пользоваться предметом договора аренды, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствует о возобновлении указанного договора на прежних условиях и на неопределенный срок.
Исходя из правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, фактически при продлении срока действия договора аренды начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на дату возобновления (заключения нового) договора аренды (02.12.2008) подлежали применению положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” в редакции Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ, введенной в действие с 02.07.2008…”

 Определение предмета предварительного договора аренды

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
Для описания предмета договора аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, передаваемое арендатору (п. 3 ст. 607 ГК РФ). В то же время на момент подписания предварительного договора эти данные могут быть неизвестны сторонам. В таком случае в предварительный договор нужно включить условие, описывающее порядок идентификации объекта аренды на момент наступления срока исполнения обязательства по его передаче (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49).
На практике возникают споры, связанные с описанием предмета предварительного договора аренды, а также с последствиями фактического исполнения этого договора.
21.1. Вывод из судебной практики: Указание в предварительном договоре аренды приблизительных характеристик объекта аренды, в том числе неполного адреса, не является основанием для признания такого договора незаключенным, если стороны описали объект настолько подробно, насколько это было возможно, в том числе с использованием поэтажного плана.
Судебная практика:
Постановление ФАС Московского округа от 05.04.2011 N КГ-А40/2480-11 по делу N А40-48746/10-28-404
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами, 23.07.2008 г. между КОО “Блэкроуз Консалтанси Лимитед” и ООО “РТГ” был заключен предварительный договор аренды нежилых помещений N СЧА29П, в соответствии с которым КОО “Блэкроуз Консалтанси Лимитед” намеревалось в будущем после завершения строительства Торгового центра, расположенного в части здания, строящего по адресу: г. Москва, Северное Чертаново, вл. 1, корп. 2, передать помещения арендатору во временное владение и пользование, а арендатор – принять в аренду нежилые помещения на 2 (втором) этаже Торгового центра, ориентировочной площадью 1212,8 кв. м, границы которого обозначены сторонами на графическом поэтажном плане, содержащемся в Приложении N 2 к настоящему договора.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды пришли к обоснованному выводу о наличии предмета договора аренды и не наступления срока заключения основного договора, поскольку в силу п. 3.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен сторонами не позднее – 01.01.2012 г.
Рассмотрен судом и довод заявителя кассационной жалобы о незаключенности предварительного договора аренды в связи с несогласованностью существенных условий договора, касающихся предмета аренды.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Суд установил, что стороны согласовали в п. 2.1 предварительного договора, местоположение здания, где находятся помещения, которые являются объектом аренды, а также ориентировочный метраж передаваемых в аренду помещений в здании.
В связи с этим предмет договора аренды определен сторонами в соответствии с требованиями ст. 607 ГК РФ.
При таких обстоятельствах вывод судов первой и апелляционной инстанций является правильным, соответствует требованиям действующего законодательства и фактическим обстоятельствам дела…”
Аналогичная судебная практика:
Уральский округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на то, что в тексте предварительного договора стороны подтвердили достаточность описания объекта аренды для его индивидуализации.
Постановление ФАС Уральского округа от 08.09.2009 N Ф09-6635/09-С6 по делу N А71-1112/2009-Г29
“…Оценив содержание предварительного договора аренды с учетом требований ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что помещение, подлежащее передаче арендатору при заключении основного договора аренды, было определено настолько подробно, насколько это было возможно на дату подписания предварительного договора. При этом суды исходили из того, что истец и ответчик согласовали условия относительно площади передаваемого помещения, определили место расположения помещения на 3-м этаже многофункционального центра, а также подписали поэтажный план центра и помещения, который является приложением N 2 к договору аренды.
Кроме того, как следует из содержания п. 2.2 предварительного договора аренды, стороны подтверждают, что указанные в названном пункте данные позволяют определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Суды также приняли во внимание, что многопрофильный центр на момент подписания предварительного договора являлся строящимся объектом и не имел точного адреса, в связи с чем его местонахождение (ул. Холмогорова Октябрьского района г. Ижевска) при подписании предварительного договора было определено на основании имеющихся данных. При этом судами указано, что эти же ориентиры многопрофильного центра указаны в проекте краткосрочного договора, который является приложением N 6 к предварительному договору (т. 1, л. д. 36 – 56).
Таким образом, следует признать обоснованным вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что буквальное толкование условий предварительного договора, а также совокупность иных имеющихся в материалах дела доказательств позволяют определенно установить как местоположение и описание строящегося здания многопрофильного центра, так и находящееся в данном центре помещение, подлежащее передаче истцу в качестве объекта аренды при заключении основного договора…”

Сдача в аренду стационарного торгового места

Стационарное торговое место, как правило, прочно связано с землей или объектом недвижимости, что приводит к спорам о том, является ли само торговое место недвижимым имуществом. При положительном ответе на данный вопрос договор аренды подлежит государственной регистрации, а право собственности арендодателя должно быть подтверждено выпиской из ЕГРП.
22.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды стационарного торгового места, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП, не признается ничтожным.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.03.2010 по делу N А81-2065/2009
“…По мнению заявителя, судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права. Вывод суда о ничтожности договора аренды по причине отсутствия государственной регистрации права собственности на стационарные торговые места не соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам. Указывает, что арендованные торговые места были смонтированы фондом самостоятельно и являются движимым имуществом, регистрация права собственности на которое в силу пункта 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации не требуется.
Как следует из материалов дела и установлено судами, по договору аренды от 01.03.2008 N 78а (далее – договор аренды), акту приема-передачи от 01.03.2008 фонд передал предпринимателю А.Г. Гимпу во временное пользование стационарные торговые места N N 7, 8, общей площадью 12 кв. м, расположенные на втором этаже в блоке N 6 торгового центра “Меркурий” по адресу: город Губкинский, микрорайон 12, дом 25.
Ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы послужило основанием для обращения фонда в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 168, 223, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о ничтожности договора аренды в связи с отсутствием права сдачи имущества в аренду, поскольку фонд не подтвердил право собственности на переданные предпринимателю стационарные торговые места в торговом центре “Меркурий”.
Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод суда первой инстанции, поддержанный судом апелляционной инстанции, сделан с неправильным применением норм материального права.
Согласно пунктам 7, 8 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2006 N 271-ФЗ “О розничных рынках и о внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации” (далее – Закон о розничных рынках) торговым местом является место на рынке (в том числе павильон, киоск, палатка, лоток), специально оборудованное и отведенное управляющей рынком компанией, используемое для осуществления деятельности по продаже товаров (выполнению работ, оказанию услуг) и отвечающее требованиям, установленным управляющей рынком компанией и органом государственной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится рынок.
Исходя из названных норм права, стационарное торговое место не является объектом недвижимого имущества, право собственности на такой объект не подлежит государственной регистрации.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу, что суд первой инстанции и апелляционный суд приняли судебные акты по неполно исследованным обстоятельствам, имеющим существенное значение для дела, с нарушением норм материального права, что является основанием для их отмены с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции (пункт 3 части 1 статьи 287, часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)…”

Сдача в аренду тепловых сетей

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
Право собственности на недвижимое имущество, которое возникло после 31 января 1998 г., т.е. после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом на практике возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к недвижимому и, как следствие этого, – необходимости государственной регистрации права собственности на указанные объекты. Если такая регистрация необходима, но не была осуществлена, лицо, владеющее недвижимым имуществом, не вправе сдавать его в аренду, поскольку не считается собственником в нарушение ст. 608 ГК РФ.
23.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды тепловых сетей, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, не признается недействительным, поскольку указанный объект аренды не относится к недвижимому имуществу.
Судебная практика:
Определение ВАС РФ от 31.03.2010 N ВАС-3451/10 по делу N А43-18877/2007-12-531
“…Как установлено судами, между ООО “ФК-Фонда” (арендодателем) и ЗАО “АГНИ” (арендатор) возникли обязательственные отношения, основанные на договоре аренды тепловых сетей от 01.10.2006 N 14 со множественностью лиц на стороне арендатора.
Сочтя, что у ООО “ФК-Фонда” отсутствуют правовые основания для сдачи сетей в арендное пользование, ЗАО “АГНИ” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском о признании упомянутого договора недействительным и о применении последствий недействительности сделки.
Апелляционный Суд установил, что в данном случае предмет аренды (тепловые сети) не имеет прочной и неразрывной связи с землей и может быть демонтирован и перемещен без несоразмерного ущерба его назначению. Демонтаж, перемещение и монтаж рассматриваемых тепловых сетей на другом земельном участке возможны, а стоимость таких работ меньше стоимости создания новых аналогичных по техническим характеристикам тепловых сетей.
С учетом этого, апелляционная инстанция на основании статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации квалифицировала спорное имущество как движимое.
Также апелляционным судом установлено, что сети приобретены ООО “ФК-Фонда” в собственность по договору купли-продажи оборудования у предыдущего собственника.
С учетом установленных обстоятельств дела, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что в силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации общество “ФК-Фонда” вправе было передать сети в арендное пользование…”

Сдача в аренду временных объектов

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
На практике возникают споры по поводу отнесения того или иного имущества к недвижимому и, как следствие, необходимости государственной регистрации права собственности на него. Временные объекты, сдаваемые в аренду, сложно отличить от объектов недвижимости. В зависимости от того, какой объект передается в аренду, решается вопрос о том, подлежит ли договор аренды государственной регистрации и должно ли право собственности арендодателя подтверждаться выпиской из ЕГРП.
24.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды временных объектов, право собственности на которые не зарегистрировано в ЕГРП, является действительным, даже если называется договором аренды недвижимого имущества, поскольку указанные объекты не относятся к недвижимости.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.07.2010 по делу N А19-18386/09
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, во исполнение договора аренды нежилого недвижимого имущества N 2, подписанного 21.12.2008 между ИП Трушаковой Т.П. (арендодатель) и ИП Тухташевой М.Н. (арендатор), истец передал ответчику в аренду нежилое помещение: нежилой павильон – магазин “Татьяна”, общей площадью 105, 6 кв. м, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Крупской, напротив жилого дома N 35, принадлежащее истцу на праве собственности.
В связи с ненадлежащим исполнением арендатором обязанности по внесению арендной платы ИП Трушакова Т.П. обратилась в суд с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении иска, Арбитражный суд Иркутской области, со ссылкой на статьи 130, 131, 168, 222, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 2, 8 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, Правила ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, утвержденных приказом Госстроя Российской Федерации от 31.05.2001 N 120, исходил из отсутствия доказательств наличия права собственности истца на объект аренды и, как следствие, отсутствие у истца права распоряжаться данным объектом. В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о недействительности договора аренды и отсутствии у ответчика обязанности по внесению арендных платежей.
Четвертый арбитражный апелляционный суд признал данные выводы ошибочными и пришел к выводу о правомерности исковых требований, поскольку павильон, используемый ответчиком по договору аренды, является временным сооружением и материалами дела подтверждается возникновение у истца права собственности на этот объект аренды.
Кроме того апелляционной инстанцией учтены и Постановления администрации муниципального образования города Братска N 1289 от 02.07.2008 (лист дела 85) и N 982 от 18.06.2009 (лист дела 58) о предоставлении ИП Трушаковой в аренду земельного участка на котором расположен торговый павильон.
В силу пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы здания, сооружения и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Следовательно, законодательством не установлено ограничение оборота иного имущества – временных сооружений.
Доводы заявителя кассационной жалобы в этой части со ссылкой на Градостроительный кодекс Российской Федерации, “Рекомендации по технической инвентаризации и регистрации зданий гражданского назначения”, Положения об организации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов недвижимости в Российской Федерации, основаны на неправильном толковании норм права…”

Сдача в аренду нежилых помещений для размещения гостиницы

В силу п. 23 Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Эти помещения на практике передаются в аренду. В связи с этим возникает вопрос: являются ли такие договоры действительными, если имущество передается для размещения гостиницы?
25.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды нежилых помещений, расположенных в подвальном и (или) цокольном этажах здания и переданных для размещения гостиницы, не признается ничтожным.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 23.08.2010 N Ф09-5956/10-С6 по делу N А50-3584/2010
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между департаментом (арендодатель), учреждением (балансодержатель) и предпринимателем Черных Л.Н. (арендатор) заключен договор аренды объекта муниципального нежилого фонда от 14.04.2008 года N 3433-08С (л. д. 14 – 21), в соответствии с которым истец передает ответчику в аренду объект муниципального нежилого фонда в виде встроенных нежилых помещений общей площадью 193,8 кв. м в цокольном этаже пятиэтажного панельного жилого дома, расположенного по адресу: г. Пермь, Свердловский район, ул. Революции, 58.
В силу п. 1.2 названного договора целевое назначение объекта – гостиница.
Согласно п. 1.3 договора срок аренды установлен с 14.04.2008 года по 14.04.2011.
Полагая, что указанный договор является ничтожной сделкой, поскольку использование арендованного помещения по целевому назначению (для размещения гостиницы) невозможно, предприниматель Черных Л.Н. обратился в Арбитражный суд Пермского края с соответствующим иском, ссылаясь на положения ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 23 постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47, в соответствии с которым размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается.
Принимая во внимание нормы ст. 15, 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, определяющие понятия жилых помещений и жилищного фонда, суд апелляционной инстанции указал, что гостиницы не относятся к жилищному фонду, а расположенные в них помещения – к жилым помещениям, в связи с чем отсутствуют основания для применения в данном случае постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.
Поскольку истцом в настоящем деле не доказано несоответствие спорного договора закону или иным правовым актам, влекущее согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признание сделки недействительной (ничтожной), суды правомерно отказали в удовлетворении указанного искового требования…”

 Аренда имущества, находящегося в залоге

В соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.
Однако возможна ситуация, когда залогодатель передает имущество в аренду третьему лицу без согласия залогодержателя. В связи с этим в судебной практике возникает вопрос о правомочиях залогодержателя в такой ситуации.
26.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды заложенного имущества нельзя признать недействительным по иску залогодержателя, поскольку закон предусматривает иные последствия сдачи в аренду имущества, находящегося в залоге: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Примечание: В п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” сказано, что сделки по распоряжению предметом залога, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, последний оспорить не может. Это объясняется тем, что в подп. 3 п. 2 ст. 351 ГК РФ установлены иные последствия нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно: предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Примечание: Федеральным законом от 21.12.2013 N 367-ФЗ “О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации” предусматриваются изменения в ст. 346 ГК РФ, которые устанавливают последствия отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя. Данный Закон вступил в силу 01.07.2014.
Судебная практика:
Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А19-706/10
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге”, в случае, когда для распоряжения заложенным движимым имуществом требовалось согласие залогодержателя (пункт 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделка залогодателя по распоряжению предметом залога, совершенная без согласия залогодержателя после заключения договора о залоге, не может быть оспорена последним, поскольку в подпункте 3 пункта 2 статьи 351 Кодекса установлено иное последствие нарушения положений закона о распоряжении залогодателем предметом залога, а именно – предъявление требования о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного залогом, и об обращении взыскания на предмет залога.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно отклонили требования ООО ЛПХ “Жигаловское” о признании ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договора аренды N 20/08/09-01Д от 24.08.2009, как сделки, направленной на распоряжение заложенным имуществом без согласия залогодержателя…”

Аренда воздушных линий электросетей

Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны сведения, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. В противном случае соответствующий договор может быть признан незаключенным. На практике возникают споры о том, может ли то или иное имущество быть объектом аренды.
27.1. Вывод из судебной практики: Воздушные линии электросетей могут быть объектом договора аренды.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2017 N Ф02-2213/2017 по делу N А19-7205/2016
“…Как следует из материалов дела, 16.02.2012 на основании протокола аукциона от 20.01.2012 N 02/12 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договоры аренды от 16.02.2012 N 04/12/75/2012-01/12/85/2012 муниципального имущества: воздушных линий электропередач ВЛ-0,4 кВ и трансформаторных подстанций.
Договоры заключены на срок 25 лет с 16.02.2012 по 16.02.2037 (пункт 3.1 договоров) и зарегистрированы в установленном законом порядке.
Имущество передано арендодателем арендатору по актам приема-передачи.
В связи с отказом арендодателя от проведения капитального ремонта имущества и отказом в расторжении договоров аренды истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Арбитражный суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из того, что расторжение договоров аренды, с учетом социальной значимости переданного в аренду имущества, является преждевременной мерой, исходя из предусмотренного статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендатора произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, предложение о чем содержится в письмах арендатора от 30.04.2015, от 09.09.2015, от 08.02.2016 и от 03.03.2016. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о непредставлении истцом доказательств возникновения неотложной необходимости проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества.
Четвертый арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд апелляционной инстанции, учитывая использование истцом имущества по назначению, подачу электрической энергии через арендуемые воздушные линии электропередач, пришел к правильному выводу, что расторжение договоров аренды приведет к правовой неопределенности в виде бездоговорного пользования имуществом.
Доказательств обратного в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований…”
Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ
Постановление ФАС Поволжского округа от 05.06.2013 по делу N А12-17712/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ООО “Газпром межрегионгаз Волгоград” (арендодатель) и МКП “Тепловые сети” (арендатор) заключен договор аренды от 20.01.2010 N 09-6-4658 (далее – договор от 20.01.2010 N 09-6-4658).
Согласно пункту 1.1 договора от 20.01.2010 N 09-6-4658 арендодатель в целях обеспечения функционирования котельных N 1, 3, 4, 5, 7, 8, расположенных в пос. Краснооктябрьский, г. Волжск Волгоградской области, передает во временное пользование арендатору воздушные и кабельные линии электропередачи 0,4 кВ по улицам Северная, Панфилова, Ташкентская, О. Кошевого, Калинина.
МКП “Тепловые сети”, оспаривая один из заключенных между сторонами договоров от 20.01.2010 N 09-6-4658, ссылается на его несоответствие требованиям статей 3, 26 Закона об электроэнергетике, а также пункта 6 Правил N 861.
Однако указанные нормы не содержат запрета на предоставление линии электропередачи во временное пользование и владение третьи лицам, кроме того, объекты недвижимости (сооружения) не изъяты из оборота.
Из материалов дела следует, что право собственности на линии электропередач принадлежит обществу (арендодателю), тогда как сами здания котельных являются муниципальной собственностью и переданы собственником в оперативное управление казенному предприятию.
Указанные линии электропередачи обеспечивают снабжение теплоэнергетического комплекса электрической энергией.
Правила пункта 4 статьи 26 Закона об электроэнергетике и пункта 6 Правил N 861 устанавливают, что сетевая организация или иной владелец объектов электросетевого хозяйства, к которым в надлежащем порядке технологически присоединены энергопринимающие устройства или объекты электроэнергетики, не вправе препятствовать передаче электрической энергии на указанные устройства.
Однако, заключая договор аренды, по собственной воле казенному предприятию были переданы соответствующие линии во временное пользование и владение, соответственно, ссылки ответчиков на то, что в результате заключения договора общество препятствовало в передаче энергии, основаны на неправильном толковании действующего законодательства.
При таких обстоятельствах заключая договор от 20.01.2010 N 09-6-4658 казенное предприятие, принимая в пользование линии электропередачи, обязано обеспечивать переток электрической энергии.
Выводы судов двух инстанций, что оспариваемый договор от 20.01.2010 N 09-6-4658 не противоречит требованиям законодательства об электроэнергетике (Закон N 35-ФЗ), соответствуют и существующей судебно-арбитражной практике (Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.01.2010 N 17438/09, от 21.06.2012 N 7549/12)…”
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 26.12.2011 N Ф09-7738/11 по делу N А76-3985/11
“…Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований, исходил из того, что воздушная линия ВЛ-6кВ, являющаяся объектом договора аренды, не отвечает признакам самостоятельной вещи, в связи с чем договор аренды заключен с нарушением ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации…
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, заявленные требования удовлетворил частично. При этом апелляционный суд исходил из следующего.
Суд апелляционной инстанции на основании анализа и оценки условий договора аренды от 01.04.2010, подписанного истцом и ответчиком, пришел к выводу о том, что стороны согласовали предмет договора путем указания в приложении к указанному договору, являющемся неотъемлемой его частью, описания передаваемого объекта с указанием протяженности воздушных линий, из которых состоит объект, их инвентарных номеров и местоположения, а также количества светильников.
Поскольку данное описание позволяет идентифицировать объект аренды, содержит указание на его индивидуальные признаки, при этом между сторонами договора существовали длительные арендные отношения, предметом которых являлись указанные электросети, арендатор возражений относительно неопределенности объекта аренды не заявлял, им осуществлялась оплата по договору, суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии у сторон договора заблуждений по поводу переданного в аренду объекта, его характеристик, в связи с чем правомерно признал договор аренды от 01.04.2010 заключенным…”

Аренда линейно-кабельных сооружений

На практике возникают споры о том, могут ли линейно-кабельные сооружения связи быть объектом аренды. Поскольку они прочно связаны с землей, перемещение без нанесения несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В связи с этим правомерно отнесение данных объектов к недвижимому имуществу и заключение соответствующих договоров аренды.
28.1. Вывод из судебной практики: Каналы телефонной канализации могут быть объектом договора аренды. Такой договор подлежит государственной регистрации, если заключен на срок не менее года.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 07.06.2012 по делу N А63-5026/2011
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, 01.01.2004 ОАО “Южная телекоммуникационная компания” (правопредшественник общества, арендодатель) и Центр правительственной связи Службы специальной связи и информации при Федеральной Службе охраны Российской Федерации на Кавказских Минеральных водах (правопредшественник управления, арендатор) подписали договор N 191/28, на основании которого арендатору во временное пользование предоставлены каналы телефонной канализации протяженностью 4,38 кн/км (т. 1, л.д. 18 – 22).
Отклоняя доводы управления о незаключенности договора аренды от 01.01.2004, суды указали, что на момент его подписания каналы телефонной канализации не относились к объектам недвижимого имущества. При этом ими не учтено следующее.
В силу статьи 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам относится все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Статья 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ “О связи” (в редакции Закона от 23.12.2003 N 186-ФЗ, действующей на момент подписания договора) определила линейно-кабельные сооружения связи как сооружения электросвязи и иные объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи.
В статье 8 вышеназванного Закона N 126-ФЗ, как и в статье 130 Гражданского кодекса, закреплено, что к недвижимому имуществу относятся сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи.
Особенности государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68, принятым на основании статьи 8 Закона N 126-ФЗ.
Отсутствие на момент заключения договора специального нормативного указания на то, что кабельная канализация относится к недвижимым вещам, не влияет на возможность правовой квалификации физической природы данного объекта как прочно связанного с землей сооружения связи в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса.
Договор аренды от 01.01.2004 N 191/28, предметом которого является недвижимое имущество (сооружение связи), сроком действия в один год, следует признать незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
Приведенный в кассационной жалобе довод управления о том, что договор аренды каналов телефонной канализации от 01.01.2004 N 191/28 не может считаться заключенным в установленном законом порядке, является обоснованным, однако он не привел к принятию неправильных по существу спора судебных актов…”
Аналогичная судебная практика:
Уральский округ
Постановление ФАС Уральского округа от 15.07.2014 N Ф09-3647/14 по делу N А60-36870/2013
“…В подпункте 6 ст. 2 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ “О связи” (далее – Закон “О связи”) линейно-кабельными сооружениями связи названы объекты инженерной инфраструктуры, созданные или приспособленные для размещения кабелей связи.
Согласно ст. 8 Закона “О связи” сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе линейно-кабельные сооружения связи, относятся к недвижимому имуществу, государственная регистрация права собственности и других вещных прав на которое осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
Согласно п. 5 ст. 6 Закона “О связи” операторы связи на возмездной основе вправе размещать кабели связи в линейно-кабельных сооружениях связи вне зависимости от принадлежности этих сооружений.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании п. 6 ст. 2, ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 N 126-ФЗ “О связи”, п. 5 Положения об особенностях государственной регистрации права собственности и других вещных прав на линейно-кабельные сооружения связи, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 11.02.2005 N 68, установили, что к объектам недвижимости относится, в частности, кабельная канализация. В связи с этим пришли к выводу о том, что правоотношения сторон по предоставлению в пользование кабельной канализации, в том числе в целях размещения в ней кабеля связи, регулируются положениями законодательства об аренде.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

 Договор аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест

На объект аренды в силу разных обстоятельств может быть наложен арест. Данная мера предполагает запрет распоряжаться имуществом, ограничение права пользования им, изъятие или передачу его на хранение (ст. 80 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ “Об исполнительном производстве”, ч. 2 ст. 115 Уголовно-процессуального кодекса РФ). Поскольку в силу смысла и содержания ст. 606 ГК РФ право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом, возникает вопрос о действительности договора аренды имущества, на которое наложен арест.
29.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли действительным договор аренды имущества, если он заключен после наложения ареста на указанное имущество, существует две позиции судов.
Позиция 1. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является действительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.11.2018 N Ф07-8910/2018 по делу N А56-14557/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Общество (арендодатель) и Комбинат (арендатор) заключили договор аренды от 01.08.2016 N АР/8 (далее – Договор), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование за плату часть нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, лит. Н, площадью 1 144 кв. м, и часть нежилого здания по адресу: Санкт-Петербург, Киевская ул., д. 5, корп. 12, лит. А, площадью 624,7 кв. м.
Ссылаясь на то, что Договор заключен в отношении имущества Общества, на которое определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 был наложен арест, в нарушение запрета, установленного для Общества постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015, без получения согласия залогодержателя на распоряжение им, а также в ущерб интересам Общества и его акционера, Кичиджи Н.Н. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций не установили наличия правовых оснований для признания Договора недействительным и взыскания задолженности по иску Кичиджи Н.Н. как акционера Общества и, руководствуясь статьями 65.2, 166, 168, 174.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), отказали в удовлетворении иска.
Кассационная инстанция, исследовав материалы дела и изучив доводы, приведенные в кассационной жалобе, не находит оснований для ее удовлетворения и отмены обжалуемых судебных актов в связи со следующим.
Договор оспаривается истцом по мотивам его заключения в нарушение запрета, установленного для Общества определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015.
Делая вывод об отсутствии оснований для признания Договора недействительным по мотиву его заключения в нарушение запрета, установленного для Общества определением Мещанского районного суда города Москвы от 23.04.2015 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 05.05.2015, суды руководствовались положениями пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ и разъяснениями, приведенными в пункте 94 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, согласно которым по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной; ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ).
Суды не установили наличия предусмотренных законом оснований для признания Договора недействительным по указанным истцом мотивам, поэтому обоснованно отказали в удовлетворении иска в указанной части.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция находит обжалуемые решение и постановление законными и не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены данных судебных актов…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”
“…94. По смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ)…”
Дальневосточный округ
Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что приостанавливать государственную регистрацию спорного договора недопустимо. Это позволяет предположить, что суд исходил из действительности договора. По вопросу о допустимости государственной регистрации такого договора аренды см. п. 27.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.
Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.05.2012 между ООО “Гринвич” (арендодатель) и ООО “Кафе Экватор” (арендатор) заключен договор N ФГГ-А/12/10 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений в девятиэтажном здании (лит. А) с двухэтажной пристройкой (лит. А.1), техническим этажом и подвалом, общей площадью 421,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Набережная, 20.
Ранее, постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2003, был наложен арест на здание по названному выше адресу.
05.05.2012 ООО “Гринвич” обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2012 N ФГГ-А/12/10.
На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного договора приостановлена в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте объекта аренды, непредставлением необходимых для регистрации документов, а именно кадастрового паспорта нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, и наличием зарегистрированных прав на объекты недвижимости, передаваемые по договору, о чем 31.05.2012 ООО “Гринвич”, ООО “Кафе Экватор” и представитель общества уведомлены в письменной форме (N 01/095/2012-169).
В соответствии с частями 1, 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации арест на имущество накладывается для обеспечения исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации имущества. Наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Удовлетворяя требования ООО “Гринвич”, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество.
Исходя из смысла и содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергнуто регистрирующим органом то обстоятельство, что обременение здания ООО “Гринвич” заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется. Из материалов дела усматривается, что арестованное здание не было изъято у общества и оно продолжало им пользоваться в хозяйственном обороте, за исключением наложенных ограничений – распоряжения арестованным имуществом.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, которые фактически сводятся к тому, что при заключении договора аренды ООО “Гринвич” осуществило правомочие распоряжения спорным объектом недвижимости, а стороны имели намерение определить объем гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, подлежат отклонению, так как направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств…”
Позиция 2. Договор аренды имущества, которым собственник не может распоряжаться, поскольку на указанное имущество наложен арест, является ничтожным.
Примечание: Данная позиция актуальна для правоотношений, возникших до 01.09.2013 – даты вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 01.11.2011 по делу N А45-22304/2010
“…Из материалов дела следует, что предприниматель Егоренкова Н.П., являясь собственником нежилых помещений общей площадью 1551,9 кв. м, по договору аренды от 01.07.2007 предоставила данные помещения ООО “Новая Сибирь” во временное владение и пользование за плату в целях осуществления торгово-закупочной деятельности и размещения административного персонала.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО “Новая Сибирь” обязанности по внесению арендных платежей за пользование нежилыми помещениями, предприниматель Егоренкова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 558 467,06 руб., образовавшейся за период действия договора аренды от 01.07.2007.
Арбитражный суд, разрешая спор, пришел к выводу о недействительности договора аренды нежилых помещений от 01.07.2007, как несоответствующего части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, в виду его заключения в период действия запрета совершать сделки с указанным имуществом, и отказал в удовлетворении иска, ссылаясь на отсутствие у предпринимателя права требовать исполнения обязательства по недействительному договору.
При этом арбитражный суд исходил из того, что спорное имущество на момент заключения договора от 01.07.2007 находилось под арестом, что подтверждается записью от 16.03.2007 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (выписка от 25.08.2010 N 01/196/2010-201).
Исходя из содержания статьи 51 Федерального закона “Об исполнительном производстве” арест имущества должника состоит из описи имущества, объявления запрета распоряжаться им, а при необходимости – ограничения права пользования имуществом, его изъятия или передачи на хранение. Право передачи имущества в аренду является формой распоряжения имуществом и после ареста имущества собственник (владелец) лишен возможности распоряжаться таким имуществом.
Согласно части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации, наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Материалами дела подтверждается, что в нарушении указанных законами ограничений договор аренды от 01.07.2007 заключен после ареста имущества, в деле не имеется доказательств освобождения имущества от ареста до подписания спорного договора аренда.
При указанных обстоятельствах договор аренды от 01.07.2007 противоречит указанным нормам права и правомерно признан судом недействительным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Указание предпринимателя Егоренковой Н.П. на то, что положение статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации не предусматривает признание сделки недействительной, основано на неправильном толковании нормы права.
В силу изложенного не усматривается оснований для удовлетворения кассационной жалобы…”
По данному делу см. также Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11.
Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2011 N 07АП-4375/11 по делу N А45-22304/2010
“…Давая правовую оценку договору аренды нежилых помещений от 01 июля 2007 года и признавая его недействительным как сделку, совершенную индивидуальным предпринимателем Егоренковой Н.П. в нарушение положений части 2 статьи 115 УПК РФ о запрете на распоряжение спорным объектом недвижимого имущества, суд первой инстанции правомерно исходил из ограничения правомочий ИП Егоренковой Н.П. по владению, пользованию и распоряжению нежилыми помещениями по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1 на основании постановления Советского районного суда г. Томска от 19 февраля 2007 года.
Представленным по запросу Арбитражного суда Новосибирской области уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Томской области исх. N 01/058/2007-144 от 16 марта 2007 года подтверждено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано ограничение права собственности Егоренковой Н.П. на нежилые помещения площадью 1551,90 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Лазарева, 1; наложен арест на недвижимое имущество под регистрационным номером 70-70-01/058/2007-144.
Таким образом, распоряжение индивидуальным предпринимателем нежилыми помещениями путем передачи их в аренду ООО “Новая Сибирь”, противоречит требованиям действующего законодательства, а, следовательно, такая сделка не может служить основанием удовлетворения исковых требований.
Довод подателя жалобы о том, что сдача помещений в аренду не является распоряжением имуществом, не основан на законе и отклоняется апелляционным судом…”
Аналогичная судебная практика:
Московский округ
Постановление ФАС Московского округа от 14.04.2014 N Ф05-2941/14 по делу N А40-14943/13-60-152
“…Как установлено судами обеих инстанций, 01.04.2009 г. в ЕГРП внесена запись об ограничении права, а именно 01.04.2009 г. зарегистрирована следующая запись: “Запрещение сделок с имуществом. Наложить арест, состоящий в запрете собственнику распоряжаться недвижимым имуществом: подвал пом. 6 ком. 1 – 31, пом. VII ком. 1 – 7, этаж 1 пом. 3 ком. 1 – 31, 31а, 32 – 52, пом. 18 ком. 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, 5 – 8, пом. 20 ком. 1 площадью: 2495.9 кв. м подвал, помещение 6 – комнаты с 1 по 31; помещение VII – комнаты с 1 по 7; этаж 1, помещение 18 – комнаты 1, 2, 2а, 3, 3а, 36, 4, 4а, с 5 по 8; помещение 20 – комната 1; помещение 3 – комнаты с 1 по 31, 31а, с 32 по 52″.
Кроме того, 26.10.2012 г. в ЕГРП в отношении указанного имущества внесена запись о наложении ареста на основании решения Первомайского районного суда г. Краснодара.
Арест имущества заключается в запрещении распоряжаться соответствующим имуществом, принадлежащим ответчику.
Таким образом, поскольку договор аренды нежилого помещения N 07/12 от 29.05.2012 г. заключен в период действия обеспечительных мер в виде запрещения сделок со спорным имуществом, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно пришли к выводу о том, что указанный договор аренды является сделкой, не соответствующей требованиям закона, что влечет его ничтожность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Довод кассационной жалобы о том, что заключение договора аренды не является действиями по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судами мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество, отклоняется судом как необоснованный.
Так, Гражданский кодекс Российской Федерации предусматривает, в частности, такие распорядительные действия в отношении своего имущества, как: 1) отчуждение своего имущества в собственность других лиц (например, посредством продажи, дарения, завещания собственной вещи, передачи своего имущества в уставный (складочный) капитал хозяйственных товариществ и обществ, паевой фонд производственного кооператива); 2) передача права владения другим лицам без аннулирования имеющегося права собственности; 3) передача своего имущества в залог (п. 2 ст. 209).
Распоряжение своим имуществом происходит, как правило, на основе гражданско-правовых (односторонних или двусторонних) сделок либо путем физических действий самого собственника в отношении своей вещи (например, физическое уничтожение вещи). Закон предоставляет собственнику возможность отчуждать (передавать) часть своих правомочий по распоряжению своим имуществом, не аннулируя при этом свой статус собственника (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Исходя из чего, истец ошибочно полагает, что распорядительными действиями являются исключительно действия по отчуждению прав на спорное имущество.
При таких обстоятельствах оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены или изменения обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аренда разрушенных зданий

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). На практике возник вопрос о том, можно ли сдать в аренду разрушенное здание.
30.1. Вывод из судебной практики: Разрушенное здание не может быть объектом аренды, если оно по причине его состояния не могло использоваться в качестве объекта недвижимости в целях, поименованных в договоре. Договор аренды в таком случае недействителен.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.10.2012 по делу N А56-10877/2012
“…Как следует из материалов дела, Леноблкомимущество и Общество на основании распоряжения Леноблкомимущества от 19.05.2006 N 191 заключили договор от 26.05.2006 N 631 аренды девяти объектов нежилого фонда, в том числе восьми зданий и помещения общей площадью 1854,4 кв. м по указанному выше адресу, для использования под организацию базы отдыха сроком до 30.05.2031. Договор зарегистрирован в установленном порядке 26.06.2006.
Как установлено при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции на основании представленных доказательств, заявленные к приватизации здания утратили свое назначение ввиду разрушения, от зданий остались фундаменты, перекрытия полностью утрачены, у четырех зданий стены также утрачены, у других четырех – частично остались.
С учетом данного обстоятельства апелляционный суд пришел к выводу о недействительности договора аренды как не соответствующего статьям 607, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку спорные здания по причине их состояния объективно не могли использоваться в качестве объектов недвижимости в целях, поименованных в договоре.
Кассационная инстанция не считает данные выводы противоречащими установленным судом обстоятельствам и положениям законодательства.
Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ “Технический регламент о безопасности зданий и сооружений” под зданием понимается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Согласно Общероссийскому классификатору основных фондов ОК 013-94, утвержденному постановлением Госстандарта Российской Федерации от 26.12.94 N 359, к зданиям нежилого назначения относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.
Спорные объекты не обладают определенными выше признаками.
Передача в аренду объектов, поименованных как здания, но фактически представляющих собой только фундамент, свидетельствует о невозможности достижения того правового результата, на который направлено заключение договора аренды, в виде извлечения полезных свойств вещи исходя из ее первоначального назначения. Из материалов дела не следует, что Общество в течение срока аренды, на протяжении более пяти лет, предпринимало какие-либо меры по восстановлению, капитальному ремонту либо реконструкции зданий. Утрата объектами назначения и фактическое их разрушение не предполагают также возможность их использования в предпринимательской деятельности, определенной в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации как деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. Таким образом, выкуп субъектом малого и среднего предпринимательства имущества, которое не может быть использовано в предпринимательской деятельности, не отвечает целям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а именно – создание названным субъектам наиболее благоприятных условий для осуществления экономической деятельности.
Установив порочность договора аренды, апелляционная инстанция правомерно указала на отсутствие оснований для удовлетворения требований Общества, заявленных в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, по причине недоказанности нарушения прав заявителя действиями Леноблкомимущества…”
31. Аренда земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования
31.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, сформированного за счет территории общего пользования, является недействительным.
Судебная практика:
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.07.2018 N Ф08-4847/2018 по делу N А32-7076/2017
“…Администрация муниципального образования город Краснодар (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью “Компания “Альт-Телеком” (далее – общество, компания), в котором просила:
– расторгнуть договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412, заключенный между администрацией и обществом,
– обязать общество возвратить арендодателю (администрации) земельный участок общей площадью 752 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0206098:402, расположенный по улице Платановый Бульвар, 16, в Западном внутригородском округе города Краснодара, путем его освобождения и подписания акта приема-передачи участка.
Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса).
Исходя из содержания пункта 12 статьи 1 Градостроительного кодекса, пункта 12 статьи 85 Земельного кодекса и статьи 262 Гражданского кодекса, перечень территорий общего пользования не является закрытым.
В соответствии с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 1, 2 постановления от 23.07.2009 N 57 “О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств” (далее – постановление Пленума N 57) разъяснил необходимость оценки обстоятельств, свидетельствующих о заключенности и действительности договора, при рассмотрении дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств. К обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, его подписавших.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом; суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса в применимой к договору аренды от 02.05.2012 редакции).
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доказательства, суды установили, что договор аренды земельного участка от 02.05.2012 N 4300018412 не может быть расторгнут, поскольку заключен его сторонами в целях строительства кафе на территории, расположенной в соответствии с Генеральным планом Краснодара в зоне рекреационного назначения (городские зеленые насаждения общего пользования), в нарушение законодательства Российской Федерации и является недействительным (ничтожным). Поскольку названная сделка не повлекла для общества законных оснований для использования спорного земельного участка путем осуществления на нем строительства, на ответчика возложена обязанность освободить участок и вернуть его по акту приема-передачи администрации.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения от 30.11.2017 и апелляционного постановления от 24.02.2018 по доводам кассационной жалобы не имеется. Правильность выводов судебных инстанций по существу спора подателем жалобы не опровергнута, несогласие с ними не может служить основанием для отмены или изменения судебных актов. Переоценка исследованных судами доказательств и установленных по делу обстоятельств не входит в полномочия кассационной инстанции (статьи 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса)…”
Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ
Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 27.04.2017 N Ф01-955/2017 по делу N А79-3965/2016
“…Индивидуальный предприниматель Реунова Лариса Геннадьевна (далее – ИП Реунова Л.Г., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике (далее – Управление Росреестра, регистрирующий орган) от 23.03.2016 N 21/001/014/2015-2089 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.09.2015 N 279/5289-Л.
Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии решением от 22.09.2016, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2016, отказал Предпринимателю в удовлетворении заявления, посчитав правомерным отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды земельного участка на основании абзацев 4 и 13 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними”.
Изучив материалы дела и оценив кассационную жалобу, окружной суд не нашел оснований для отмены обжалованных судебных актов в силу следующего.
Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 28.10.2015 в Управление Росреестра обратилась ИП Реунова Л.Г. с заявлением о государственной регистрации заключенного с администрацией города Чебоксары договора аренды от 25.09.2015 N 279/5289-Л земельного участка с учетным номером 18, площадью 1 176 квадратных метров, кадастровый номер 21:01:020209:187, для организации подъездных путей по улице Федора Гладкова в городе Чебоксары.
Управление Росреестра в письме от 23.03.2016 N 21/001/014/2015-2089 уведомило Предпринимателя об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.09.2015 N 279/5289-Л, сославшись на ничтожность представленного на регистрацию договора в связи с формированием земельного участка за счет территории общего пользования, режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений.
В соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации” (далее по тексту – Закон N 171-ФЗ) с 01.03.2015 Земельный кодекс Российской Федерации действует в новой редакции.
Пункт 18 части 8 статьи 39.11 новой редакции Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок является земельным участком общего пользования или расположен в границах земель общего пользования, территорией общего пользования.
Таким образом, с 01.03.2015 земельным законодательством предусмотрен императивный запрет на предоставление, в том числе в аренду, земельных участков, расположенных в границах земель общего пользования.
При изложенных обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к верному выводу о том, что Управление Росреестра правомерно оценило представленный на регистрацию договор аренды как ничтожный и приняло обоснованное решение об отказе Реуновой Л.Г. в осуществлении государственной регистрации договора аренды от 25.09.2015 N 279/5289-Л земельного участка с учетным номером 18, площадью 1 176 квадратных метров, с кадастровым номером 21:01:020209:187…”
Западно-Сибирский округ
Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2017 N Ф04-4399/2017 по делу N А46-1555/2017
“…Местная религиозная организация Армянской Апостольской Церкви “Сурб Хач” (Святого Креста) (далее – организация, заявитель) обратилась в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент, заинтересованное лицо) о признании незаконным указанного в письме от 24.01.2017 N ДИО/863 отказа в изменении вида разрешенного использования земельных участков, имеющих кадастровые номера 55:36:13 01 26:6232, 55:36:13 01 26:6233 и 55:36:13 01 26:6234, расположенных в городе Омске по улице Кондратюка, с “земли общего пользования для строительства сквера” на “религиозное использование”.
Руководствуясь частью 5 статьи 37, пунктом 12 статьи 1, пунктом 2 части 4 статьи 36 ГрК РФ, пунктом 1 статьи 262 ГК РФ, пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ, правовыми позициями, сформированными в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13, исходя из того, что формирование спорных земельных участков осуществлено за счет земель общего пользования, режим которых не мог быть соблюден в условиях существования арендных отношений, апелляционный суд пришел к выводу, что договоры аренды, заключенные в отношении этих земельных участков и послужившие в том числе документами-основаниями для регистрации права собственности организации на скверы, являются в силу пункта 4 статьи 166, пункта 1 статьи 167, пункта 2 статьи 168 ГК РФ ничтожными и не влекут юридических последствий…”
Поволжский округ
Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2017 N Ф06-3103/2015 по делу N А57-17898/2014
“…Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, следует, что земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в пользование конкретному лицу.
Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.06.2013 N 727/13).
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 N 308-ЭС15-16863 указано, что поскольку земельный участок сформирован за счет территории общего пользования (режим которой не может быть соблюден в условиях существования арендных отношений), то договор аренды такого земельного участка является ничтожной сделкой.
Из информации по зоне расположения и основным видам использования спорного земельного участка площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59, расположенного по адресу: г. Саратов, Ленинский район, ул. им. Панфилова И.В. и ул. им. Крылова Н.И., изложенной в письме Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования г. Саратова от 01.03.2016 N 08-03-20/718, следует, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования “город Саратов”, утвержденными решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 N 27-280 (пункт 37 “Карта градостроительного зонирования территории города Саратова” Правил), в редакции решения Саратовской городской Думы от 19.02.2015 N 43-482 спорный земельный участок полностью расположен на территории общего пользования.
При таких условиях, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что земельный участок площадью 2 964,0 кв. м с кадастровым номером 64:48:040710:59 полностью расположен на территории общего пользования, апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что договор аренды от 18.07.2008 N 502 является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 607 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

32.1. Пример, подтверждающий невозможность понуждения арендатора к принятию арендованного имущества, взыскания обеспечительного платежа и неустойки за просрочку внесения данного платежа при признании договора аренды незаключенным
Ситуация
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязанностей, арендодатель обратился в суд с требованием о взыскании обеспечительного платежа и неустойки за просрочку его внесения, а также обязании принять арендованное имущество путем подписания акта приема-передачи.
Суд в удовлетворении иска отказал.
Применение ст. 607 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал на несогласованность предмета договора, поскольку не указаны идентификационные признаки имущества, подлежащего передаче в аренду.
Применив п. 3 ст. 607 ГК РФ, согласно которому при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным, суд отказал в удовлетворении заявленных требований.
(Постановление ФАС Московского округа от 14.07.2009 N КГ-А40/6306-09 по делу N А40-74381/08-105-409)
32.2. Пример, подтверждающий невозможность удовлетворения требований арендатора о переводе на себя прав и обязанностей по новому договору аренды в порядке ст. 621 ГК РФ, если прежний договор аренды признан незаключенным

Ситуация
Бывший арендатор обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей по договору аренды ввиду нарушения арендодателем преимущественного права истца на заключение договора аренды на новый срок.
Суд в удовлетворении иска отказал.
Применение ст. 621 ГК РФ в этой ситуации
Суд, истолковав содержание договора, заключенного между арендатором и арендодателем, указал на его незаключенность ввиду несогласования условия об имуществе, передаваемом в аренду.
Основываясь на положениях ст. 621 ГК РФ, суд указал на отсутствие в рассматриваемом случае преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок, поскольку предыдущий договор заключен не был, и отказал в удовлетворении иска.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.07.2007 N Ф04-5036/2007(36635-А46-10) по делу N А46-9186/2006)