Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Момент, с которого договор аренды считается заключенным

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно п. 1 ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (п. 2 ст. 433 ГК РФ).
Согласно ст. 606 ГК РФ арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Из приведенной статьи следует, что права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора. Однако судебная практика неоднозначна в решении вопроса о том, является ли договор аренды реальным или консенсуальным.
По данному вопросу см. также материалы к п. 3 Путеводителя по договорной работе “Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора”.

1.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения.

Есть немногочисленная судебная практика, признающая договор аренды реальным (например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011, Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2009 по делу N А68-9704/08-692/15, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.10.2011 по делу N А78-701/2011). Суды исследовали вопрос фактической передачи имущества, чтобы установить, есть ли основания для взыскания арендной платы или выдачи разрешения на торговлю.

Примечание: Указанная позиция нашла отражение в Рекомендациях Научно-консультативного совета при ФАС Волго-Вятского округа “О практике применения норм гражданского законодательства”, принятых по итогам заседания, состоявшегося 02.06.2011 на базе Арбитражного суда Республики Коми, и одобренных президиумом ФАС Волго-Вятского округа от 22.06.2011 N 2 (вопрос 35).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 05.03.2018 N Ф10-93/2018 по делу N А35-9562/2016
“…Договор аренды, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 ГК РФ). До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным. Момент передачи имущества не может определять момент заключения договора аренды.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 АПК РФ, с учетом положений статей 9, 65 АПК РФ, суды пришли к правильному выводу о том, что доказательств, подтверждающих право истца на возмещение понесенных им затрат на ремонтно-восстановительные работы в помещении, не подтверждено.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 01.03.2017 N Ф03-237/2017 по делу N А51-5824/2016
“…18.11.2015 стороны заключили договор аренды, по условиям которого ответчику во временное пользование передано подвальное помещение общей площадью 220 кв. м, описание которого дано в техническом паспорте от 22.05.2006, под размещение аптеки, сроком с 18.11.2015 по 20.10.2016; договор вступает в силу после подписания акта приема-передачи.
Претензией от 17.12.2015 общество уведомило предпринимателя о том, что из-за неисполнения условий договора по передаче помещения у него возникли убытки и отсутствует возможность использовать помещение в целях аренды, также указав, что заключать договор аренды в отношении указанного имущества оно не намерено.
В свою очередь предприниматель, письмом от 22.12.2015 сообщив обществу об окончании ремонта, просил подтвердить намерения арендовать помещение и подписать передаточный акт либо письменно отказаться от него. 28.12.2015 предприниматель вновь направил обществу письмо, в котором сообщил, что ремонтные работы были произведены в соответствии с пожеланиями арендатора, директор которого 16.12.2015 в устной форме безосновательно отказался от аренды и уклоняется от принятия имущества и подписания акта приема-передачи. Со стороны арендодателя не было и нет препятствий по предоставлению имущества в пользование.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд с первоначальным иском.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 1 статьи 433 Кодекса договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Установив, что стороны в письменной форме согласовали все существенные условия сделки, в том числе об объекте аренды, суды верно квалифицировали спорные правоотношения как арендные, которые регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом суды отклонили утверждение общества относительно незаключенности сделки ввиду непередачи ему в пользование недвижимого имущества, верно указав, что договор аренды относится к консенсуальным сделкам, поэтому момент передачи вещи, о котором идет речь в пункте 2 статьи 433 Кодекса, не имеет правового значения для определения момента заключения договора.
Довод заявителя кассационной жалобы об обратном отклоняется судом кассационной инстанции, как основанный на неверном толковании норм материального права, поскольку исходя из характера и существа спорного правоотношения факт передачи объекта аренды – нежилого помещения относится не к обстоятельствам заключения арендной сделки, а к обстоятельствам ее фактического исполнения…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 09.04.2013 по делу N А32-22492/2010
“…Судами установлено, что на основании постановления от 19.05.2009 N 888 администрацией района (арендодатель) и предпринимателем Паскаловым (арендатор) заключен договор аренды земельного участка площадью 1490 кв. м для размещения торгово-бытового комплекса.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается имеющейся в деле выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.08.2012 N 07/050/2012-306 (далее – реестр).
Вместе с тем, обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора – во внесении платежей за пользование этим имуществом. Договор, будучи консенсуальным, считается исполненным с момента реальной передачи арендатору помещения во временное пользование (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса).
До фактической передачи недвижимости и подписания сторонами передаточного акта договор аренды не может считаться исполненным…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.09.2013 N Ф09-8882/13 по делу N А07-20240/2012
“…Суд апелляционной инстанции правильно указал, что нахождение спорного нежилого помещения во владении общества “Башинформсвязь” не могло препятствовать заключению договора аренды во исполнение протокола от 26.11.2009 N 4, проанализировав положения ст. 606, 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, указав, что договор аренды является консенсуальным, то есть устанавливающим обязательственные отношения с момента достижения сторонами соглашения по существенным условиям (условия об объекте и размере арендной платы). Именно с момента согласования сторонами существенных условий, с соблюдением установленной федеральным законом формы сделки (простая письменная, государственная регистрация) договор признается заключенным и при отсутствии факта передачи имущества…”

 Привлечение оценщика при заключении договора аренды государственного (муниципального) имущества

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки является обязательным для объектов оценки, принадлежащих государству или муниципальным образованиям, в том числе для определения стоимости этих объектов в целях их передачи в аренду. На основании данной нормы стороны судебных споров иногда заявляют, что нарушение указанного требования является основанием для признания договора аренды недействительным.
Согласно ст. 10 указанного Закона договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством РФ, т.е. непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой имущества, сдаваемого в аренду. В связи с этим на практике возникает вопрос: могут ли стороны переложить данную обязанность на арендатора имущества?

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли непривлечение независимого оценщика основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, существует две позиции судов.

Позиция 1. Непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
“…3. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица – незаконным, решение органа юридического лица – не имеющим юридической силы. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.03.2013 по делу N А79-7568/2012
“…Как следует из материалов дела, Администрация и ОАО “МРСК Волги” заключили договор аренды муниципального имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование муниципальное имущество – объекты электросетевого хозяйства.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору аренды имущества от 16.06.2008 N МР6/122-21-04/1145/1 был рассчитан Администрацией в установленном порядке, на основании постановления главы администрации Батыревского района от 30.01.2002 N 33 “О порядке расчета годовой арендной платы за пользование муниципальным имуществом, расположенным на территории Батыревского района”. Доказательств обратного Управление не представило.
В пункте 3 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” отражен подход, согласно которому статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность проведенной оценки. Непривлечение независимого оценщика в этом случае само по себе не является основанием для признания сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона.
Суд первой инстанции установил, что размер арендной платы по договору согласован сторонами договора и ими не оспаривается.
На основании изложенного своими действиями Администрация не нарушила действующее законодательство при заключении договора аренды.
В силу того, что договор аренды, заключенный Администрацией и Обществом, свое действие не прекратил, так как возобновлен на неопределенный срок, основания для расторжения договора и проведения оценки имущества у Администрации отсутствовали.
Выводы Управления об обратном, изложенные в оспариваемом решении, и выводы Первого арбитражного апелляционного суда, поддержавшего позицию антимонопольного органа, являются ошибочными…”

Восточно-Сибирский округ

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд учитывал, что цена по договору определялась на основании решения органа местного самоуправления и арендатор не возражал против ее установления.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8122/10
“…Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 31.08.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 4/163-09, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ООО “Росгосстрах-Медицина” (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение N 7 (согласно поэтажному плану) общей площадью 9,5 кв. м, расположенное на первом этаже 2-х этажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34. Договор зарегистрирован в установленном порядке.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 859 рублей 75 копеек в месяц в соответствии с решением Думы Слюдянского муниципального образования от 26.06.2008 N 38 П-ГД и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, пришел к выводу, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.12.2010 по делу N А19-8276/10
“…Заместитель прокурора Иркутской области в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
Как установлено судами двух инстанций и следует из материалов дела, 01.09.2009 между ответчиками был заключен договор аренды нежилых помещений N 5, по условиям которого администрация (арендодатель) предоставила ФГУП “Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ” (арендатору) во временное владение и пользование сроком на пять лет нежилое помещение, расположенное на первом этаже двухэтажного нежилого здания по адресу: г. Слюдянка, ул. Советская, 34.
Пунктом 4.1 спорного договора стороны согласовали размер арендной платы за объект недвижимости в сумме 3 493 рублей 30 копеек в месяц и установили, что НДС исчисляется и перечисляется арендатором самостоятельно отдельно от арендной платы.
Заместитель прокурора Иркутской области, считая, что данный договор в нарушение норм действующего законодательства заключен без оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой и апелляционной инстанций, признавая пункт 4.1 договора соответствующим требованиям законодательства, руководствовался разъяснениями, данными в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92, и исходил из того, что непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания спорного пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона.
Согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Вместе с тем, судами установлено, что размер арендной платы по договору рассчитан на основании решения Думы Слюдянского муниципального образования N 38 П-ГД от 26.06.2008, согласован сторонами договора и истцом не оспаривается. Доказательства порока воли сторон при определении размера арендной платы истец не представил.
С учетом приведенных норм права, изложенных в Информационном письме рекомендаций Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и установленных обстоятельств дела, судами сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку в данном случае факт непривлечения независимого оценщика сам по себе не является основанием для признания пункта договора недействительным по мотивам нарушения требований закона, доказательств нарушения прав и законных интересов муниципального образования при заключении спорного договора истцом не представлено…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 30.07.2009 N Ф03-2802/2009 по делу N А59-3313/2008
“…Прокурор считая, что договор аренды заключен при отсутствии зарегистрированного права собственности и рыночной оценки имущества, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки.
С учетом приведенных норм права, разъяснений Президиума ВАС РФ, установленных обстоятельств дела, судом сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для признания договора аренды от 18.03.2008 N 15 недействительным…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.09.2015 по делу N А56-71589/2014
“…В соответствии с Договором Муниципальное образование (арендодатель) в лице администрации Лужского городского поселения Лужского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация поселения) обязалось предоставить Обществу (арендатору) в аренду на срок с 01.07.2013 по 25.06.2014 здание котельной.
Размер арендной платы сторонами согласован в пункте 3.1 Договора.
Доводы Общества о недействительности указанного пункта Договора, устанавливающего размер арендной платы без учета положений статьи 8 Закона N 135-ФЗ, и о необходимости установления размера арендной платы в соответствии с результатами оценки, проведенной независимым оценщиком, судами первой и апелляционной инстанций проверены и правильно отклонены в силу следующего.
В абзаце втором статьи 8 Закона N 135-ФЗ указано, что проведение оценки объектов оценки является обязательным при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.
С учетом указанного разъяснения непривлечение арендодателем независимого оценщика для определения размера арендной платы не может служить основанием для признания Договора в целом и его пункта 3.1 в частности недействительными.
Заключив Договор, и приняв здание котельной в пользование без каких-либо замечаний, Общество приняло на себя обязательство по внесению арендной платы в размере, установленном в Договоре.
Ввиду того, что обжалуемые судебные акты приняты в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.11.2010 по делу N А42-11634/2009
“…Федеральное государственное унитарное предприятие “Росморпорт” (далее – Предприятие) обратилось в Арбитражный суд Мурманской области с иском к закрытому акционерному обществу “Баренцбанк” (далее – Общество) о взыскании 118 151 руб. 77 коп. неосновательного обогащения. Исковые требования уточнены в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и приняты судом к рассмотрению.
Как указал податель жалобы, в соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду. Размер арендной платы по договору от 10.04.2001 N 181 установлен без учета данного правового положения.
Что касается необходимости применения к договорным отношениям сторон требований статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду, то данный довод Предприятия также подлежит отклонению.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” разъяснено, что, если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.
Поскольку суды первой и апелляционной инстанций всесторонне и полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части четвертой статьи 288 АПК РФ являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.07.2008 по делу N А21-4331/2007
“…На территории муниципального образования “Гусевский городской округ” Калининградской области разграничение государственной собственности на землю не проведено. Спорный земельный участок, переданный Обществу на правах аренды, является государственной собственностью. В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.
Поскольку при заключении договора аренды оценка земельного участка проведена не была, Администрация полагает, что указанная сделка ничтожна как не соответствующая требованиям закона.
Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска. Суд указал, что Администрация, передавая земельный участок в аренду в соответствии с условиями договора, действовала в рамках полномочий, предоставленных ей действующим законодательством, установив при этом арендную плату за земельный участок на основании решений Гусевского районного Совета депутатов.
Администрация в кассационной жалобе ссылается на нарушение при заключении договора аренды требования статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” об обязательности проведения оценки объекта, передаваемого в аренду.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” разъяснено, что если законом или иным нормативным актом установлено обязательное привлечение независимого оценщика (обязательное проведение независимым оценщиком оценки объекта оценки), непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом по мотивам нарушения требований закона сделки и акта государственного органа недействительными, решения должностного лица – незаконным, решения органа юридического лица – не имеющим юридической силы.
Следует отметить, что Администрация не обосновала, каким образом оценка земельного участка в случае ее проведения могла повлиять на условия спорного договора, предусматривающего определение размера арендной платы исходя из базовых ставок, устанавливаемых соответствующими нормативными правовыми актами…”

Позиция 2. Непривлечение независимого оценщика является основанием для признания договора аренды государственного или муниципального имущества недействительным в связи с нарушением требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.01.2011 N Ф03-9241/2010 по делу N А51-15616/2005
“…МУП г. Владивостока “Владивостокская киносеть”, ссылаясь на то, что сделка – договор аренды от 25.02.2004 не соответствует п. 2 ст. 18 ФЗ РФ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”, ст. 8 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ”, и, считая ее недействительной согласно ст. 168 ГК РФ обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 8 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ” предусмотрено обязательное проведение оценки объектов в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе при определении их стоимости в целях передачи в аренду.
Таким образом, проведение оценки спорного имущества является обязательным в силу названной статьи закона, с учетом правил статьи 18 ФЗ “О государственных и муниципальных унитарных предприятиях”.
Как установлено, в отношении спорного имущества оценка стоимости объекта оценки на момент совершения сделки не проводилась. Иного в материалах дела не представлено.
В этой связи суд, оценив согласно ст. 71 АПК РФ представленные в деле доказательства, установив, что сделка по передаче в аренду спорного имущества – здания кинотеатра “Чайка” допускается с согласия собственника и, следовательно, проведение его оценки являлось обязательным, обоснованно признал договор от 25.02.2004 несоответствующим требованиям статьи 8 ФЗ “Об оценочной деятельности в РФ”, в связи с чем сделал вывод о его ничтожности согласно ст. 168 ГК РФ…”

2.2. Вывод из судебной практики: Проведение оценки при заключении договора аренды государственного или муниципального имущества в соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” не требуется, если на момент заключения договора объект оценки был вовлечен в гражданский оборот.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.09.2008 N Ф09-11212/07-С6 по делу N А07-8654/2007
“…Как установлено судом при новом рассмотрении дела, на основании приказа территориального управления от 28.12.2006 N 865 между территориальным управлением (арендодатель), университетом (балансодержатель) и Сбербанком России (арендатор) 29.01.2007 заключен договор N 147/06а/03 о передаче объектов федерального недвижимого имущества в аренду без права выкупа.
Переданное помещение является федеральным имуществом, которое закреплено за университетом на праве оперативного управления, что подтверждается выпиской из реестра федерального имущества.
Полагая, что передача федерального имущества в аренду по договору от 29.01.2007 N 147/06а/03 произведена в нарушение требований ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 30.06.1998 N 685, ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” без проведения торгов и оценки, заместитель прокурора Республики Башкортостан обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела с учетом указаний суда кассационной инстанции, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела пришел к верному выводу о том, что имущество, являющееся федеральной собственностью, на момент заключения оспариваемого договора уже было предметом аренды и находилось в гражданском обороте. Проведение торгов в таком случае противоречит положениям ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Обязательная оценка для вовлеченного в гражданский оборот имущества законодательством не предусмотрена, в связи с чем суд обоснованно отклонил ссылку истца на недействительность оспариваемого договора ввиду нарушения требований ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”.
На основании изложенного суд правомерно отказал в удовлетворении исковых требований…”

2.3. Вывод из судебной практики: Возложение на арендатора обязанности провести оценку передаваемого в аренду государственного или муниципального имущества либо оплатить расходы на нее является незаконным, поскольку оценку должен осуществлять арендодатель.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.02.2010 N 11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
“…Антимонопольный орган, рассмотрев дело, возбужденное по признакам нарушения управлением части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции), установил, что при заключении договоров аренды нежилых помещений на арендаторов возлагается обязанность производить за счет собственных средств ежегодную оценку объекта аренды, страховать арендованное имущество у конкретных страховщиков.
В результате проверки договоров аренды и договоров страхования антимонопольный орган пришел к выводу о том, что управление ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды и определению рыночной стоимости годовой арендной платы; проведение ежегодной оценки арендуемого федерального недвижимого имущества за счет арендаторов может привести к ограничению конкуренции на товарных рынках, где действуют эти арендаторы.
Пунктом 5.5 Положения (с учетом изменений, внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р) предусмотрено, что “при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду”.
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества помимо прочих документов в управление необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Таким образом, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу, является обязательным.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Поэтому условия Положения, согласно которым на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки, не соответствуют действующему законодательству…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 19.11.2009 N ВАС-11923/09 по делу N А45-9398/2008-46/266
“…Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что управление, устанавливая для арендаторов федерального имущества закрытый перечень организаций, в которых следует осуществлять страхование и оценку объектов аренды и определение рыночной стоимости годовой арендной платы, ограничивает конкуренцию на рынке страховых услуг и услуг по оценке объектов аренды, определению рыночной стоимости годовой арендной платы; федеральным законодательством не предусмотрена обязанность арендаторов за счет собственных средств проводить оценку рыночной стоимости арендной платы объекта федеральной собственности, сдаваемого в аренду.
Согласно пункту 5.5 Положения с учетом изменений внесенных распоряжениями управления от 01.06.2007 N 690-р и от 04.06.2008 N 691-р “при аренде государственного имущества арендатор может добровольно принять на себя обязательство за счет собственных средств произвести оценку рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду”.
В соответствии с пунктом 4.1 Положения для рассмотрения вопроса о сдаче в аренду федерального имущества в управление помимо прочих документов необходимо представить отчет об определении рыночной стоимости годовой арендной платы объекта, сдаваемого в аренду.
Тем самым, проведение арендатором за счет собственных средств оценки рыночной стоимости арендной платы объекта, сдаваемого в аренду, по существу является обязательным.
Между тем, из положений статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
При этом именно арендодатель устанавливает стартовый (начальный) размер арендной платы в случае заключения договора аренды на торгах, или рекомендуемый размер годовой арендной платы в случае предоставления имущества в аренду без проведения торгов на основании данных отчета рыночной стоимости передаваемого в аренду имущества.
Следовательно, непосредственно арендодатель федерального имущества обязан провести оценку рыночной стоимости объекта аренды и возложение данной обязанности на арендатора нельзя признать правомерным.
Таким образом, условия Положения, допускающие проведение оценки стоимости передаваемого в аренду федерального имущества арендатором за счет своих средств, не соответствуют действующему законодательству…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 06.08.2013 по делу N А79-6446/2011
“…Комитет, ООО “Кворум плюс” и Общество на основании договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности 30.10.2009 заключили соглашение об изменении договора аренды от 17.01.2008 N 6430, в связи с чем ООО “ТРИО” осуществляет организацию общественного питания в арендуемом помещении муниципальной собственности по адресу: Чебоксары, улица Университетская, дом 35.
Полагая, что Комитет нарушил статью 8 Закона об оценочной деятельности в части проведения оценки объекта аренды, а его предложение об оплате расходов, связанных с проведением обязательной оценки муниципального имущества, вовлеченного в сделку, а впоследствии отказ в пересмотре арендной платы являются неправомерными и необоснованными, Управление по результатам рассмотрения дела N 87-АМЗ-2011 приняло решение от 22.07.2011, которым признало Комитет по управлению имуществом нарушившим пункт 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Комитет не согласился с решением и предписанием антимонопольного органа и обратился в арбитражный суд с заявлением о признании их недействительными.
Признавая Комитет нарушившим положения Закона о защите конкуренции, антимонопольный орган пришел к выводу, что в силу требований Закона об оценочной деятельности Комитет в период с 06.10.2009 (момента обращения ООО “Кворум Плюс” в Комитет с просьбой о переуступке прав и обязанностей по договору аренды) по 16.10.2009 (даты заключения договора переуступки права аренды нежилого помещения муниципальной собственности с ООО “ТРИО”), то есть до вовлечения в сделку, должен был провести оценку спорного муниципального имущества.
Так, согласно статьям 8 и 10 Закона об оценочной деятельности непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой передаваемых в аренду объектов и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на проведение оценки заключается без участия арендатора. Расходы по проведению оценки рыночной стоимости объекта недвижимости муниципальной собственности должен нести собственник или уполномоченный им обладатель имущественного права.
При таких условиях предложение Комитета, выраженное в письме от 29.12.2010 N 039-7495, в котором на арендатора возлагается обязанность по оплате оценки объекта недвижимости муниципальной собственности, не соответствует действующему законодательству.
Аналогичная позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам, установленным в статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о том, что в рассматриваемой ситуации длительное бездействие Комитета, выразившееся в непроведении обязательной оценки муниципального имущества, а также его предложение об оплате Обществом расходов, связанных с рыночной оценкой объекта недвижимости муниципальной собственности, являются нарушением пункта 2 части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Данный вывод основан на материалах дела, им не противоречит и не подлежит переоценке судом кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного суды правомерно отказали Комитету в удовлетворении заявленного требования…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
“…В силу абзаца 2 статьи 8 и статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки объектов оценки в целях их передачи в аренду является обязательным, а договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
В рассматриваемом случае лицом, обязанным нести расходы на оценку принадлежащего Усть-Кутскому муниципальному образованию помещения, является Комитет.
Суд, признал противоречащими требованиям закона условия пункта 3.7 договора от 16.02.2012 N 10/12 об оплате арендатором расходов, связанных с проведением работ по формированию отчета об оценке муниципального имущества, передаваемого в аренду, а потому в соответствии со статьями 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожными, и пришел к правильному выводу о том, что Комитет неосновательно получил от Предприятия 3 000 рублей за оценку.
Оснований для иной оценки доказательств у суда кассационной инстанции не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.09.2011 по делу N А53-12208/2010
“…Постановлением N 1212 утверждено “Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности” в пункте 1.4 (пункт 1.5 в редакции изменений имевших место в 2008 и 2009 годах), которым установлено, что в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов.
Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”). В соответствии с абзацем 12 статьи 10 названного Закона, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
На основании изложенного антимонопольный орган обосновано пришел к выводу о том, что в действиях Мэра города Ростова-на-Дону, выразившихся во включении пункта 1.5 в Положение о порядке организации и проведения оценки объектов, являющихся муниципальной собственностью, и земельных участков, находящихся в государственной собственности до разграничения прав собственности, утвержденного постановлением N 1212, содержится нарушение части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.12.2010 по делу N А53-12051/2010
“…Распоряжением департамента от 08.08.2008 N 5195 в типовые формы договора были включены условия по возложению на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества, обязанности по оплате услуг оценки такого имущества.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов государственного (муниципального) имущества.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Суды не исследовали наличие либо отсутствие в действиях департамента нарушения части 1 статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, нарушает ли оспариваемое решение антимонопольного органа законные права департамента. Суд кассационной инстанции не имеет полномочий по исследованию и оценке доказательств и установлению обстоятельств дела, поэтому судебные акты подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду необходимо исследовать указанные выше обстоятельства и принять решение в соответствии с нормами материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.12.2010 по делу N А53-12208/2010
“…Судебные инстанции ограничились лишь формальным воспроизведением в тексте судебных актов вывода о том, что суд общей юрисдикции признал пункт 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, не нарушающим законодательство Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, пунктом 1.5 положения, утвержденного Постановлением от 22.11.2007 N 1212, установлено, что “в случаях, если согласно действующему законодательству отчуждение муниципального имущества и прав на заключение договора аренды земельных участков возможно лишь по итогам аукционных торгов, оплата работ по оценке осуществляется победителем аукционных торгов, за исключением иных случаев, в которых оплата производится согласно пункту 3.2 договора на выполнение работ на проведение оценки объекта оценки”.
Между тем из статей 8 и 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” следует, что оценка стоимости объектов, принадлежащих публично-правовым образованиям и подлежащих передаче в аренду, является обязательной, а договор на ее проведение заключается от имени заказчика лицом, уполномоченным публично-правовым образованием на совершение сделок с этими объектами.
Таким образом, непосредственно арендодатель обязан решать вопросы, связанные с оценкой сдаваемых в аренду объектов федерального имущества и определением рыночной стоимости годовой арендной платы; договор на оценку заключается без участия арендатора.
Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 11923/09.
Судебные инстанции не исследовали доводы управления о том, что возложение на приобретателей (арендаторов) государственного (муниципального) имущества обязанности, по оплате услуг оценки такого имущества не соответствует действующему законодательству и нарушает нормы Закона о защите конкуренции.
Поскольку выводы судебных инстанций сделаны без установления всех имеющих значение фактических обстоятельств по делу, принятые по делу судебные акты надлежит отменить, а дело – направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области…”

2.4. Вывод из судебной практики: Величина обязательной оценки, предусмотренной ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, не является обязательной для сторон договора аренды, если законом прямо не установлено иное.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92
“…В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, – достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).
Если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
В частности, обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки) предусмотрено статьей 8 Закона об оценочной деятельности, пунктом 2 статьи 12 Федерального закона “Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств”.
Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 31.03.2011 N ВАС-3822/11 по делу N А56-87860/2009
“…Суды установили, что в соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2009 N 111, между комитетом и обществом заключен договор аренды от 14.04.2009 N 21/ЗКС-000092, по условиям которого обществу передан в аренду сроком на 49 лет земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Софийская улица, участок 1. Земельный участок предоставлен обществу для проектирования и строительства станции технического обслуживания автомобилей с соблюдением инвестиционных условий, предусмотренных договором.
Определяя размер арендной платы, комитет учитывал отчет независимого оценщика от 15.09.2008, которым установлена стоимость инвестиционных условий.
В обоснование иска общества, последнее ссылается на то, что размер арендной платы в договоре был необоснованно определен на основании отчета оценщика от 15.09.2008, действующего до 15.03.2009.
Оценив обстоятельства дела, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания спорного договора незаключенным. Суды указали, что спорный договор содержит все существенные условия, предусмотренные действующим законодательством. Договор заключен во исполнение постановления администрации от 03.02.2009 N 111, на момент принятия которого отчет оценщика от 15.09.2008 действовал. Действующим законодательством не предусмотрено заключение спорного договора с определением его цены равной стоимости прав аренды, определенной отчетом об оценке.
Довод об обязательности величины оценки при заключении спорного договора был отклонен судами. Приведенная обществом статья 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” устанавливает обязательность проведения оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, но не обязательность величины этой оценки.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд определил: в передаче дела N А56-87860/2009 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.04.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2010, постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.12.2010 отказать…”

Определение ВАС РФ от 18.02.2009 N 1296/09 по делу N А32-17836/2007-37/206
“…При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан вывод, что действующим законодательством не предусмотрено заключение договора аренды имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по цене, равной величине рыночной стоимости права аренды. Письмо Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 01.02.2005 N ВН-05/3131 носит рекомендательный характер.
В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду. В пунктах 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.05 N 92 “О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком” разъяснено, что названной нормой предусмотрена не обязательность для сторон по договору аренды величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, а обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки).
С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит…”

 Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для возникновения арендных правоотношений

Поскольку заключению договора аренды государственного или муниципального имущества предшествует издание акта соответствующего органа о предоставлении такого имущества в аренду, возникает следующий вопрос: порождает ли этот документ арендные правоотношения либо является лишь необходимым основанием для заключения договора аренды?
Также на практике возникают споры по поводу того, какие последствия влечет признание незаконным акта органа публичной власти о предоставлении имущества в аренду.

3.1. Вывод из судебной практики: Акт госоргана или органа местного самоуправления является основанием для заключения договора аренды, однако сам по себе арендных правоотношений не порождает.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
“…Ссылку подателя жалобы на то, что постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 является основанием для последующего принятия решения о предоставлении участка для строительства и предусматривает предоставление земельного участка в аренду сроком на 49 лет, суд кассационной инстанции отклоняет как несостоятельную.
В соответствии со статьей 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Основанием для возникновения права аренды земельного участка является сложный юридический состав, включающий в себя как акт государственного органа или органа местного самоуправления, так и договор аренды.
Между тем постановление Администрации от 13.09.2006 N 1103 не является актом, который предусмотрен законом в качестве основания для возникновения гражданских прав и обязанностей по аренде земельного участка, и содержит лишь указание на возможность предоставления Обществу в будущем участка сроком на 49 лет…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 03.12.2008 по делу N А79-893/2008
“…На основании обращений ЗАО “РО “Чувашагропромстрой” от 16.06.2005 и Кооператива от 10.06.2005, акта приема-передачи проектно-сметной документации на строительство гаражей индивидуального автотранспорта от 13.02.2004 и утвержденных материалов межевания Администрация приняла распоряжение от 13.11.2007 N 3901-р “О прекращении у ЗАО “РО “Чувашагропромстрой” права бессрочного (постоянного) пользования и предоставлении ГСК “СКИБ” земельного участка по Ядринскому шоссе”, в котором указала:
3. Предоставить с 13.02.2004 ГСК “СКИБ” из земель населенных пунктов земельный участок площадью 22654 квадратных метров (2,2654 гектара) по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 и заключить с ним договор аренды земельного участка.
В данном случае Администрация не возражала против передачи Кооперативу земельного участка для строительства гаражей, поэтому распоряжением от 13.11.2007 N 3901-р прекратила право бессрочного (постоянного) пользования землей у ЗАО “РО “Чувашагропромстрой” и предоставила ГСК “СКИБ” спорный земельный участок, однако договор аренды между ними не был заключен.
Согласно пункту 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Следовательно, такое условие стороны вправе предусмотреть в заключаемом ими договоре, если соглашение об этом будет достигнуто.
Пункт 3 оспариваемого распоряжения о предоставлении с 13.02.2004 ГСК “СКИБ” земельного участка площадью 22654 квадратных метров по Ядринскому шоссе для завершения строительства боксовых гаражей в аренду сроком до 01.10.2008 не свидетельствует о возникновении арендных отношений между сторонами, и, соответственно, не влечет обязанности по уплате арендных платежей, поэтому упомянутый пункт распоряжения не нарушает прав и законных интересов Кооператива.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.04.2008 N КГ-А41/2709-08 по делу N А41-К1-9402/07
“…Индивидуальный предприниматель В.А.П. (ИП В.А.П.) обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Администрации Истринского муниципального района Московской области, выраженного в письме от 09.03.07 г., об отказе в предоставлении в собственность земельного участка общей площадью 19 га.
25 октября 2004 года Глава Администрации Истринского района постановлением N 4310/10 на основании материалов землеустроительного дела по межеванию границ земельного участка по фактическому пользованию утвердил границы отвода земельного участка В.А.П., в том числе, участок N 1 площадью 40000 кв. м, участок N 2 – площадью 36200 кв. м, участок N 3 – площадью 78600 кв. м, участок N 4 площадью 75200 кв. м.
Пунктом 2 вышеуказанного постановления В.А.П. поручено провести государственный кадастровый учет участка.
При продаже земельного участка, находящегося в государственной либо муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки.
Из материалов дела не следует и судами не установлен факт обращения В.А.П. в органы местного самоуправления от 18.03.1992 г. по настоящее время.
Договор аренды индивидуальным предпринимателем В.А.П. не заключался.
Однако факта исследования земельного участка в согласованных границах недостаточно, чтобы считать договор аренды заключенным…”

Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2007, 13.09.2007 N КГ-А40/8096-07, КГ-А40/8096-07-2 по делу N А40-77281/06-2-396
“…Общество с ограниченной ответственностью “Выхино-Универмаг” обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента имущества города Москвы от 28 февраля 2006 года N 545-р. Данным распоряжением Департамент имущества города Москвы распорядился передать в аренду Обществу с ограниченной ответственностью “Ликострой-Консалт” нежилые помещения общей площадью 1137,2 кв. м по адресу: Москва, Ферганский пр., д. 14.
Признавая распоряжение недействительным, суды исходили из того, что оно было издано в период действия договора аренды на спорные помещения с истцом, а также из того, что помещения не были освобождены истцом.
Однако, распоряжение не является договором аренды, а говорит о намерении собственника оформить договор аренды с другим лицом, причем будущему арендатору дается срок представления документов в течение двух месяцев.
Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606, 612 – 613 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как они регулируют правоотношения сторон при наличии договора аренды, а не на стадии принятия собственником решения о намерении его заключить…”

Акт органа государственной власти (местного самоуправления) как основание для прекращения договора аренды

Поскольку расторжению договора аренды государственного или муниципального имущества, как правило, предшествует издание акта соответствующего органа, возникает вопрос: прекращает ли указанный документ арендные правоотношения либо его издание является одним из необходимых юридических фактов для прекращения договора аренды?

4.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления или исполнительной власти субъекта РФ, в соответствии с которым переданный в аренду земельный участок разделен на несколько участков, не является основанием для прекращения договора аренды этого участка.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-1046/2009(1099-А03-47) по делу N А03-7232/2008-11
“…Судом установлено, что между администрацией города Бийска и ОАО “Бийский котельный завод” был заключен договор аренды от 16.05.2001 N 1287 земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, расположенного по адресу: г. Бийск, ул. Мерлина, д. 63. Договор аренды заключен с 16.05.2001 по 16.05.2006 и зарегистрирован в установленном порядке.
Постановлением администрации г. Бийска Алтайского края от 27.10.2004 N 2486 предоставленный в аренду ОАО “Бийский котельный завод” земельный участок был разделен на три земельных участка…
Земельный участок площадью 28,1965 га, за использование которого истец просит взыскать неосновательное обогащение, образован в результате разделения земельного участка площадью 283 548,65 кв. м, предоставленного ответчику по договору аренды.
Суды правомерно установили, что фактически спорный земельный участок из владения ОАО “Бийский котельный завод” не выбывал, принятие Администрацией г. Бийска постановления от 27.10.2004 N 2486, по смыслу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, не является основанием для прекращения действия заключенного договора аренды от 16.05.2001 N 1287…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.10.2012 по делу N А70-2196/2012
“…На основании распоряжения Департамента N 3279-3 от 01.07.2008 между истцом и ответчиком 11.07.2008 был заключен договор N 23-20/1466 аренды земельного участка (далее – договор аренды), в соответствии с условиями которого, ответчик передал истцу в аренду земельный участок площадью 10 221 кв. м с кадастровым номером 72:23:0430003:164, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы 95, строения 1 и 2, под нежилое строение (магазин) и самовольно выстроенные нежилые строения (блочный мини-пивзавод, блочный мини-хлебозавод) на срок с 01.07.2008 по 31.05.2009, при этом арендная плата составляла 327 527 рублей 04 копейки в квартал.
За счет земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164 17.12.2010 образован земельный участок площадью 9 904 кв. м с кадастровым номером 72:23:043003:229, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95; г. Тюмень, ул. 30 лет Победы, 95, строения 1 и 2, и земельный участок площадью 566 кв. м с кадастровым номером 72:23:0000000:193, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. 30 лет Победы.
Полагая, что с 17.12.2010 – момента разделения земельного участка с кадастровым номером 72:23:0430003:164, действие договора N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 между сторонами прекратилось, ООО “Стройинвест” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, используя при расчете только земельные участки, находящиеся под объектами недвижимости, схемы расположения которых утверждены распоряжениями Департамента N 380-сх и N 381-сх от 19.05.2011, то есть площадью 1 896 и 2 115 кв. м (всего – 4 011 кв. м).
По правилам статьи 11.2 ЗК РФ, земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки (далее также – образуемые земельные участки) в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, за исключением случаев, указанных в пункте 4 статьи 11.4 настоящего Кодекса, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
Пункт 4 статьи 11.8 ЗК РФ устанавливает, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Таким образом, по смыслу приведенных норм права раздел земельного участка предоставляет арендатору определенные права, в том числе по внесению соответствующих изменений в договора аренды, но не является самостоятельным основанием для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действующее законодательство не предусматривает перераспределение земельных участков как основание для прекращения арендных обязательств в отношении этих земельных участков, договор N 23-20/1466 аренды земельного участка от 11.07.2008 является действующим, арендатор своим правом о внесении изменений в действующий между сторонами договор аренды в части площади арендованного участка и, соответственно, размера арендной платы не воспользовался, от неиспользуемой части земельного участка не отказался, арбитражный суд правомерно отказал в удовлетворении иска, посчитав, что факт неосновательного обогащения ответчика за счет истца не доказан…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22.05.2012 по делу N А53-12046/2011
“…Постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 08.09.2010 N 668 ранее предоставленный обществу земельный участок общей площадью 59,5649 га с кадастровым номером 61:44:030115:2 на острове Зеленый по ул. Окружная, д. 1 разделен на земельные участки, предоставленные обществу в аренду сроком на 5 лет для строительства комплекса объектов рекреационного назначения для массового отдыха граждан…
Суды верно пришли к выводу о том, что преобразование земельного участка с кадастровым номером 61:44:030115:2 путем его раздела на шесть земельных участков с присвоением новых кадастровых номеров не является основанием для прекращения обязательств по договору аренды земельного участка.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, толкования, изложенного в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07 не свидетельствует о прекращении действия договора аренды от 05.11.2009 N 31617, а также о том, что обязанность арендатора по надлежащему исполнению своей обязанности по внесению арендной платы прекратилась.
Факт пользования обществом земельным участком в спорный период подтвержден представленными в материалы дела доказательствами. Право собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:44:030115:5 ответчиком в установленном законом порядке не зарегистрировано. Изменение возникших между сторонами договора отношений возможно лишь посредством заключения дополнительных соглашений к договору. Изменения, касающиеся целей предоставления земельных участков, в договор аренды не внесены. Доказательств возврата в спорный период трех земельных участков в связи с отказом ответчика также не представлено.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, а также вступившие в законную силу судебные акты по другому делу N А53-8071/2011, пришли к правомерному выводу о том, что ответчик пользовался земельным участком, однако не представил доказательств надлежащего исполнения обязательства по внесению арендных платежей. Установив период задолженности, проверив правильность расчета, суды обоснованно взыскали с общества 17 186 863 рубля 50 копеек долга и 263 474 рубля 62 копейки пеней…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 29.09.2010 N Ф09-7941/10-С6 по делу N А76-45649/2009-21-192/17-234
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Управлением имуществом (арендодатель) и предпринимателем Трояновым Н.И. (арендатор) 12.12.2005 заключен договор N 467/644-05 аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Земельный участок предоставлен для эксплуатации здания магазина сроком с 23.11.2005 по 23.10.2006.
Распоряжением Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р земельный участок с кадастровым номером 74:30:04 01 017:0033 общей площадью 986 кв. м разделен на два земельных участка: площадью 508 кв. м, занимаемый нежилым зданием и предназначенный для его эксплуатации, и площадью 478 кв. м – для содержания и благоустройства.
Записи о вновь образованных земельных участках площадью 508 кв. м и 478 кв. м внесены в государственный кадастр недвижимости 05.12.2008, что подтверждается соответствующими кадастровыми паспортами земельных участков.
Между Управлением имуществом (продавец) и предпринимателем Трояновым Н.И. (покупатель) 15.06.2009 заключен договор N 178/329-09зем купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:30:04 01 017:87 площадью 508 кв. м, расположенный по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, ул. Луганская, д. 2. Право собственности ответчика зарегистрировано 10.07.2009.
Суды, исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, установили, что с момента внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о разделении земельного участка площадью 986 кв. м на земельные участки с кадастровыми номерами 74:30:0401017:87 и 74:30:0301017:88, земельный участок с кадастровым номером 74:30:0401017:033 площадью 986 кв. м прекратил свое существование, действия сторон по разделению земельного участка и последующей передаче его части в собственность предпринимателю свидетельствуют о прекращении договорных отношений, в связи с чем расчет арендной платы, исходя из площади, равной 986 кв. м, является обоснованным лишь за период с 01.12.2005 по 05.12.2008.
Таким образом, при наличии у ответчика установленной задолженности по арендной плате за период с 29.12.2006 по 05.12.2008 и при отсутствии доказательств ее погашения, суды обоснованно взыскали указанную сумму, а также предусмотренную договором неустойку, уменьшив ее размер на 70% на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы об использовании им земельного участка площадью 508 кв. м, начиная с даты издания распоряжения Управления имуществом от 01.02.2008 N 139-р о разделении земельного участка, отклоняются судом кассационной инстанции как не соответствующие ст. 16 Закона о кадастре недвижимости N 221-ФЗ, ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку с момента заключения договор аренды земельного участка площадью 986 кв. м у предпринимателя Троянова Н.И. в силу ст. 307 Гражданского кодекса Российской Федерации возникли обязательства по уплате соответствующей арендной платы, и при отсутствии доказательств внесения в договор аренды изменений в отношении площади земельного участка, задолженность по арендной плате в период действия договора подлежит взысканию в соответствии с согласованной сторонами площадью земельного участка…”

4.2. Вывод из судебной практики: Право арендатора государственного или муниципального имущества не может быть прекращено путем принятия соответствующим органом ненормативного акта об отмене ранее принятого акта, являющегося основанием для возникновения права аренды, или издания ненормативного акта о передаче этого же предмета в аренду иному лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 28.07.2006 N А33-24487/2005-Ф02-3742/06-С1 по делу N А33-24487/2005
“…Как установлено судом, постановлением главы администрации г. Норильска от 20.04.2004 N 701 Управлению собственности администрации города было предписано заключить с ООО “Стефания” договор аренды нежилого помещения площадью 72,6 кв. м по адресу: г. Норильск, Ленинский проспект, д. 6, сроком на 5 лет.
Договор аренды был подписан за N 1943-А 19.05.2004 сроком на 5 лет, акт приема-передачи помещения оформлен 15.05.2004.
Постановлением главы города от 29.08.2005 N 1748 постановление N 701 отменено (п. 1). Пунктом 2 предписано Управлению имущества направить извещение об отмене постановления Управлению Федеральной регистрационной службы.
Постановление N 1748, оспоренное ООО “Стефания”, отменяет постановление N 701, однако само по себе не определяет юридическую судьбу договора аренды N 1943-А от 19.05.2004 (т.е. не прекращает его действие).
Поскольку содержанием постановления N 1748 является волеизъявление собственника на прекращение действия договора аренды сроком на 5 лет, само по себе постановление N 1748 автоматически не может прекращать действие указанного договора и предполагает совершение администрацией других юридически значимых действий, то следует признать, что постановление N 1748 не нарушает прав арендатора ООО “Стефания”.
В связи с изложенным, доводы заявителя кассационной жалобы о том, что оспоренное постановление N 1748 не соответствует закону, в том числе и по полномочиям органа, его издавшего, учтены быть не могут, как не влияющие на выводы суда по делу…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.02.2011 по делу N А65-2395/2010
“…Как следует из материалов дела, постановлением Руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 06.08.2008 N 4358 ООО “ЭнергоЖилСтрой” в аренду сроком на 1 год был предоставлен земельный участок кадастровый N 16:50:11 02 07:0005 площадью 8240 кв. м для завершения строительства производственной базы по улице Ф. Амирхана города Казани.
В соответствии с указанным постановлением между ООО “ЭнергоЖилСтрой” и Комитетом земельных и имущественных отношений 29.08.2008 был заключен договор аренды земельного участка N 12722 сроком до 06.08.2009.
13.06.2009 обществу выдано разрешение на строительство N RU16301000-174-гр на подготовительные работы по строительству 1 очереди производственной базы сроком действия до 31.08.2009.
Постановлением Исполкома от 03.11.2009 N 9397 на основании статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации признано утратившим силу постановление Руководителя Исполкома от 06.08.2008 N 4358 “О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью “ЭнергоЖилСтрой” земельного участка по ул. Ф. Амирхана”.
ООО “ЭнергоЖилСтрой”, посчитав, что постановление от 03.11.2009 N 9397 нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В данном случае договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 заключен на срок до 06.08.2009.
Между тем, материалами дела подтверждается, что по истечении срока действия договора ООО “ЭнергоЖилСтрой” продолжало пользоваться земельным участком площадью 8240 кв. м по ул. Ф. Амирхана г. Казани при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 считается возобновленным на неопределенный срок.
Пунктом 2.7 договора аренды земельного участка от 29.08.2008 N 12722 установлен месячный срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ Исполком не представил доказательства прекращения договорных отношений после 06.08.2009.
В этой связи суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что оспариваемое постановление не соответствует требованиям действующего законодательства и нарушает права и законные интересы общества как арендатора земельного участка на пользование земельным участком в рамках осуществления предпринимательской деятельности.
При изложенных обстоятельствах суды правомерно удовлетворили заявленные ООО “ЭнергоЖилСтрой” требования…”

 Квалификация сделки как договора аренды

На практике встречаются случаи, когда между сторонами складываются правоотношения, сходные с отношениями по договору аренды. Подход судов в данной ситуации однозначен: отношения по договору аренды возникают, если арендодатель предоставляет арендатору за плату имущество, которое может быть объектом аренды согласно ст. 607 ГК РФ, во временное владение и пользование или во временное пользование.

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на предоставление рекламной площади регулируется нормами об оказании услуг, если имущество по условиям договора не предоставляется во временное владение и (или) пользование.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.03.2009 N Ф04-1674/2009(2905-А70-16) по делу N А70-4551/2008
“…Как видно по материалам дела и установлено судом, ОАО ДОК “Красный октябрь” (заказчик) и ООО “Рекламное предприятие “Дельта” (собственник) заключен договор предоставления рекламных полей от 22.02.2007 N 10/33/447, в соответствии с которым собственник обязался предоставить заказчику три рекламных поля рекламной установки под N N с 1 по 3, принадлежащих собственнику, для размещения на них рекламного изображения заказчика (баннера) на условиях, определенных договором и дополнительными соглашениями к нему. Собственник также обязался оказать заказчику услуги по монтажу баннера на рекламное поле или его демонтажу после прекращения действия договора.
Предметом договора от 22.02.2007 N 10/33/447 является предоставление заказчику рекламных полей в целях размещения рекламного изображения (баннера), а также оказание иных сопутствующих услуг. При этом рекламная установка, принадлежащая ответчику, с размещенным на баннером истца, истцу не передавалась.
Указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды (статья 607 Гражданского кодекса Российской Федерации), следовательно, положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации к данным правоотношениям не применяются.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 16.10.2012 по делу N А65-8347/2012
“…Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является договором аренды, поскольку ответчику в соответствии с договором было представлено в аренду рекламное место с целью установки ответчиком на данном месте своего рекламного материала. В связи с чем, правоотношения между истцом и ответчиком регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и не могут регулироваться правилами Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, правомерно исходил из следующего.
Судом правомерно установлено, что договоры предоставления рекламных мест от 11.08.2010 N 134 и от 13.10.2011 N 159 являются договорами об оказании услуг по использованию имущества и к возникшим правоотношениям сторон должны быть применены нормы права, касающиеся возмездного оказания услуг.
Предметом договоров предоставления рекламных мест NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является предоставление заказчику рекламных мест на рекламных конструкциях. При этом рекламная установка ответчику не передавалась.
В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указанный предмет договора не относится к объектам, которые являются предметом договора аренды, следовательно, положения главы 34 ГК РФ к данным правоотношениям не применяются.
В соответствии со статьей 779 ГК РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик обязуется оплатить эти услуги.
Согласно пункту 2 статьи 782 ГК РФ исполнителю предоставлено право на односторонний отказ от исполнения обязательства.
Ответчик, считая, что истцом услуги по размещению рекламы на рекламном щите с сентября 2011 не оказывались, учитывая положения пункта 4.2 договора, реализовал свое право на отказ от договора в одностороннем порядке.
Указанные действия ответчика не противоречат условиям заключенного сторонами договора, а также согласуются с положениями статьи 782 ГК РФ.
Кроме того, доказательств подтверждающих, что истец является законным владельцем рекламной конструкции и им получены в установленном законом порядке соответствующие разрешения на ее установку в нарушении пунктов 5, 9 статьи 19 Закона о рекламе (в редакции Федерального закона от 21.07.2007 N 193-ФЗ), статьи 65 АПК РФ суду не представлено.
Довод истца о том, что договор аренды рекламного места NN 134, 159 от 11.08.2010 и 13.10.2011 является договором аренды, который должен регулироваться нормами об аренде, подлежит отклонению, в связи со следующим.
Предметом указанного договора является предоставление рекламодателю права на возмездной основе размещать наружную рекламу на рекламном щите, установленном на территории города.
Поскольку имущественные права объектом аренды не являются, то такой договор по своей правовой природе является договором предоставления рекламного места, а не договором аренды, поэтому отношения сторон по указанному договору регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).
Иные доводы кассационной жалобы, изученные судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в кассационной инстанции в силу статьи 286 АПК РФ…”

5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о возможности применения норм Гражданского кодекса РФ об аренде к договору, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.03.2018 N Ф08-1211/2018 по делу N А20-698/2017
“…Товарищество (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции с возможностью продления его срока на один год в отсутствие возражений сторон. Материалы дела содержат подписанные сторонами два экземпляра договора от 01.03.2016 N 1-16 аренды части кровли многоквартирного жилого дома для установления рекламной конструкции со сроками действия до 28.02.2017 и до 30.12.2023.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и правомерными (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10). Гражданский кодекс не выделяет договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции в самостоятельный вид, соответственно, в нем могут содержаться положения, как предусмотренные для отдельных видов договоров (например, для договора аренды), так и вытекающие из существа этих правоотношений.
В силу статей 606, 610 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Договор аренды заключается на определенный договором срок. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. В пункте 3 постановления от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах” Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил право каждой из сторон заключенного на неопределенный срок договора аренды на немотивированный отказ от него. Исключение этого права по соглашению сторон повлекло бы фактическую утрату временного характера передача имущества во владение и пользование, что противоречило бы существу законодательного регулирования договора аренды. Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 N 14381/10 отметил безусловность отказа от заключенного на неопределенный срок договора и его зависимость исключительно от воли арендодателя.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса имеющиеся в деле доказательства, правильно применив вышеприведенные нормативные положения и разъяснения высшей судебной инстанции, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили о следующем. Заключая договор от 01.03.2016 N 1-16, товарищество и общество тем самым констатировали прекращение действия ранее заключенных договоров об использовании части кровли многоквартирного жилого дома для размещения рекламной конструкции. Несогласованность условия о сроке действия договора от 01.03.2016 N 1-16 не свидетельствует о незаключенности всего договора. Товарищество уведомило общество об одностороннем отказе от договора от 01.03.2016 N 1-16. Правовая природа договора от 01.03.2016 N 1-16 не препятствует применению к основанным на нем отношениям норм главы 34 Гражданского кодекса, в том числе статьи 610 Гражданского кодекса. На момент подачи товариществом иска и принятия обжалуемых судебных актов договорные отношения между сторонами прекратились. Общество не доказало наличие у него законного основания владения частью кровли многоквартирного жилого дома, чем мог быть обусловлен его интерес в подаче негаторного иска. Основания для удовлетворения такого иска отсутствуют…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.09.2017 N Ф05-6155/2017 по делу N А40-123344/2016
“…Суд округа отмечает, что заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Такая квалификация договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подтверждается пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 “О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания”…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.09.2017 N Ф05-4999/2017 по делу N А40-111656/2016
“…Судами установлено и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком на основании постановления Девятого Арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 по делу N А40-1032/2005 <*> заключен долгосрочный договор N 1540-10693 на установку и эксплуатацию объекта наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы от 20.06.2013, предметом которого является предоставление департаментом обществу возможности установки и эксплуатации рекламной конструкции на имуществе города Москвы по адресу: Международное шоссе (Ленинградское шоссе), между 3-й и 4-й оп. до поворота на трассу “Шерем-2”. В пункте 1.2 стороны определили рекламное место размещения объекта наружной рекламы и информации: трехсторонняя рекламная конструкция размером одной стороны не более 9,6 x 3,7 м.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 принято по делу N А40-97785/13, а не N А40-1032/2005.

Договор, по условиям которого одна из сторон предоставляет другой стороне возможность установить и эксплуатировать рекламную конструкцию, с точки зрения гражданско-правовой типизации является разновидностью имущественного найма (аренды).
Договор на установку и эксплуатацию рекламной конструкции подразумевает обеспечение арендодателем временного использования арендатором объекта недвижимости (размещение рекламной конструкции) за плату. Подобные условия соответствуют определению договора аренды, содержащемуся в статье 606 Гражданского кодекса.
Заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции обусловлено требованиями Федерального закона от 13.03.2006 N 38-ФЗ “О рекламе”, а собственник недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, посредством такого договора должен урегулировать основание и порядок пользования объектом недвижимости в целях размещения рекламы, подтверждая, что установка и эксплуатация рекламной конструкции являются законными и обоснованными.
Вместе с тем судами не учтено, что разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции выдано обществу департаментом на основании судебных актов, принятых по делу N А40-1032/2005 и по делу N А40-97785/2013, поэтому возможность установить и эксплуатировать объект наружной рекламы и информации на имуществе города Москвы по названному адресу ответчику была предоставлена.
Из указанных выше нормативных актов следует, что обязательным условием для установки и эксплуатации рекламных конструкций в городе Москве является наличие действующего договора и разрешения.
Договор признан заключенным постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2014 N 09АП-47154/2013-ГК, разрешение на установку и эксплуатацию рекламной конструкции департаментом выдано. Таким образом, все необходимые действия для возможности реализации своего права ответчиком истцом исполнены.
При указанных конкретных обстоятельствах настоящего спора у судов отсутствовали основания для отказа в удовлетворении требований…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.11.2015 N Ф10-3885/2015 по делу N А48-61/2015
“…Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ТехноСитиГрупп” (ОГРН 1107847193651) о взыскании 175 656,2 руб., из которых 153 610 руб. 80 коп. – задолженность по договору N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции за период с 04.02.2014 по 10.11.2014 и 22 045 руб. 40 коп. составляет пеня за период с 10.03.2014 по 09.12.2014, а также об обязании демонтировать рекламную конструкцию, расположенную по адресу: г. Орел, Карачевское шоссе, в районе дома N 96, и привести земельный участок в первоначальное состояние.
Решением Арбитражного суда Орловской области от 14.05.2015 (судья Коровушкина Е.В.), оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 (судьи Сухова И.Б., Поротиков А.И., Щербатых Е.Ю.), исковые требований удовлетворены частично: с ООО “ТехноСитиГрупп” в пользу Управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла взыскано 147 748 руб. 25 коп., из которых 130 243 руб. 09 коп. – основной долг и 17 505 руб. 16 коп. – пеня, в удовлетворении остальной части требований отказано.
Как установлено судебными инстанциями и следует из материалов дела, по результатам состоявшегося 23.04.2013 г. аукциона между Управлением государственного имущества Орловской области (сторона 1) и ООО “ТехноСитиГрупп” (сторона 2) 30.04.2013 г. был заключен договор N 188 на установку и эксплуатацию рекламной конструкции на земельном участке по адресу: Орловская область, г. Орел, Карачевское шоссе, район дома N 96, сроком действия с 13.05.2013 по 12.05.2018.
Размер платы по договору составляет 169 400 руб. в год (без НДС) и производится равными долями ежемесячно до 25 числа текущего месяца в доход бюджета. Фактом оплаты является зачисление суммы платежа на счет бюджета Орловской области (п. п. 4.1 – 4.3 договора).
24.04.2014 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 от 30.04.2013 г. от Управления государственного имущества Орловской области Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла, которое является неотъемлемой частью договора на установку рекламной конструкции и распространяется на отношения сторон, возникшие до заключения соглашения – с момента регистрации права собственности муниципального образования “город Орел” 04.02.2014 (пункты 4 и 5).
О заключении данного соглашения истец уведомил ООО “ТехноСитиГрупп” письмом от 12.03.2014.
Одновременно истец уведомил ответчика об изменении редакции пункта 4 договора, в соответствии с которым размер годовой арендной платы составляет 199 892 руб., в том числе НДС (п. 4.1), и подлежит ежегодному перерасчету с учетом индекса инфляции (п. 4.2); плата за использование рекламной конструкции осуществляется ежемесячно, в равных долях, не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным, на расчетный счет Управления (п. 4.3); в случае нарушения сроков оплаты по договору стороной 2 уплачивается пеня в размере 0,1% от суммы текущего платежа за каждый день просрочки исполнения обязательств по оплате начиная со дня, следующего после истечения установленного договором срока оплаты.
Ссылаясь на невнесение ответчиком арендной платы, истец обратился в суд с настоящим иском.
Кассационная коллегия полагает, что, удовлетворяя частично заявленные требования, суды правомерно руководствовались Законом о рекламе и нормами гражданского законодательства, в частности положениями ст. ст. 382, 383, 384 и 617 ГК РФ.
Законом о рекламе не предусмотрено расторжение (прекращение) договора на установку и размещение рекламной конструкции в случае смены собственника земельного участка, а также при регистрации права муниципального образования на земельный участок, который в момент заключения договора относился к землям, государственная собственность на которые не разграничена. Не предусмотрено данным Законом и проведение торгов до истечения срока действия договора.
В соответствии со ст. 617 ГК РФ, применяемой в данном случае по аналогии, переход права собственника на земельный участок к муниципальному образованию город Орел не является основанием для изменения договора, однако, при этом прежний собственник перестает быть стороной по договору с ответчиком.
Заключенное 24.04.2014 г. между Управлением государственного имущества Орловской области и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла соглашение о передаче прав и обязанностей собственника по договору N 188 30.04.2013 г. не противоречит положениям статьи 383 ГК РФ и не влечет прекращение существующих обязательств по договору, а лишь изменяет субъектный состав участников правоотношения.
Условиями договора N 188 не предусмотрено право собственника земельного участка в одностороннем порядке путем направления уведомления изменять и дополнять условия договора.
Переход права собственности на данный земельный участок также не является основанием для одностороннего изменения условий действующего договора с ответчиком.
Таким образом, у истца отсутствовали правовые основания для изменения цены гражданско-правового договора сторон без согласования с ответчиком.
Следовательно, уведомление истца от 12.03.2014, за исключением сведений о смене собственника земельного участка, на котором расположена рекламная конструкция, не изменяет условия договора N 188, заключенного по результатам проведения аукциона, и не влечет для ответчика возникновение новых гражданско-правовых обязательств, не предусмотренных договором.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для отмены судебных актов в обжалуемой части не имеется…”

Позиция 2. Договор, по которому за плату предоставляется во временное владение и пользование место для установки и эксплуатации рекламной конструкции, не может регулироваться положениями Гражданского кодекса РФ об аренде.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.09.2015 N Ф04-23381/2015 по делу N А03-24947/2014
“…Учреждение и общество заключили договор N 142, по условиям которого учреждение сдает, а общество принимает в пользование на срок с 30.05.2007 по 31.07.2011 на условиях аренды место для установки и эксплуатации рекламной конструкции площадью рекламной поверхности 7,5 кв. м, по адресу: ул. Волочаевская, 2-а, западнее газовой заправки, инвентарный номер 0055/003С.
Исходя из характера, назначения, вида, способа монтажа и целей использования рекламные конструкции являются техническим средством для размещения рекламы и движимыми вещами, заведомо устанавливаемыми на определенный период времени и демонтируемыми.
Таким образом, использование рекламных конструкций их владельцами осуществляется при соблюдении установленных специальным законом требований: при наличии соответствующего разрешения органа местного самоуправления и заключении с собственником недвижимого имущества или иным управомоченным лицом договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции, являющегося самостоятельным видом договоров, не идентичного по своей правовой природе договору аренды (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10).
Руководствуясь упомянутыми нормами и разъяснениями, суды верно отметили, что договор на установку рекламной конструкции нельзя квалифицировать как договор аренды, поскольку заключение договора о предоставлении рекламного места имеет своей целью получение платы за распространение рекламы, что соответствует нормам законодательства о рекламе.
Поэтому правоотношения сторон не могут регулироваться положениями главы 34 ГК РФ “Аренда”.
С учетом изложенного обоснован вывод судов о том, что к регулированию отношений, сложившихся на основании договоров, указанных в статье 19 Закона о рекламе, положения статьи 621 ГК РФ о возобновлении договора аренды, равно как и нормы статьи 610 ГК РФ, не применяются…”

Приобретение права аренды у арендодателя при заключении договора

В соответствии с п. 4 ст. 454 ГК РФ положения, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав. Анализ судебной практики позволяет сделать вывод о том, что право аренды также может быть передано по договору купли-продажи. На практике возникают споры о законности включения в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества.

6.1. Вывод из судебной практики: Условия договора о периодической арендной плате и об оплате права на заключение договора квалифицируются как условие об арендной плате, состоящей из двух частей – единовременного платежа и периодической платы.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 5081/12 по делу N А14-4198/2011
“…Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора кроме внесения арендной платы осуществить разовый платеж, определенный на основании отчета независимого оценщика от 19.03.2008 N 21-08 в размере 2 215 000 рублей, в семидневный срок с момента подписания данного договора.
Ссылаясь на то, что пункт 3.7 договора аренды противоречит статье 30 Земельного кодекса, следовательно, содержащееся в нем условие об оплате права на заключение договора аренды земельного участка является ничтожным, предприниматель обратился с настоящим иском в арбитражный суд.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В заявлении о предоставлении земельного участка в аренду от 05.03.2008 предприниматель просил предоставить земельный участок в аренду с условием приобретения права на заключение договора, что свидетельствует о его осведомленности об условиях предоставления земельного участка в аренду. Пунктом 3.7 договора аренды предусмотрен именно этот платеж и указан его размер. Договор аренды сторонами подписан и зарегистрирован в установленном порядке.
Предприниматель добровольно исполнил условия пункта 3.7 договора аренды и уплатил 2 215 000 рублей, что соответствует требованиям статей 309, 310 Гражданского кодекса.
Суд кассационной инстанции, изучив обстоятельства дела и проанализировав действующее законодательство, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания пункта 3.7 договора аренды ничтожным как противоречащего закону.
Исследовав установленные судами обстоятельства дела, Президиум пришел к выводу, что, заключая договор аренды, предприниматель согласился с тем, что цена по этому договору устанавливается из двух частей – единовременного платежа и периодической арендной платы. Правила статьи 614 Гражданского кодекса не запрещают определять размер арендной платы подобным образом.
Несмотря на составной характер платы по договору аренды обе ее части являются единой арендной платой за владение и пользование земельным участком. Без установления одновременно обеих частей цены упомянутый договор аренды не был бы сторонами заключен. В силу этого, с учетом правил статьи 167 Гражданского кодекса, определяющей последствия недействительности сделки, предметом судебного разбирательства в данном деле могла являться недействительность всего договора аренды, а не недействительность лишь одного из его условий, определяющих одну из частей подлежащей внесению арендной платы.
Принимая во внимание, что предпринимателем заявлено требование о недействительности лишь одного пункта договора аренды, определяющего одну из составных частей его цены, который неразрывным образом связан с другими положениями названного договора, Президиум соглашается с выводом суда кассационной инстанции о том, что требование о признании ничтожным пункта 3.7 договора аренды не подлежит удовлетворению…”

6.2. Вывод из судебной практики: Включение в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества является незаконным. Внесенный арендатором задаток за участие в аукционе, рассчитанный исходя из стоимости права на заключение договора, следует зачесть в счет арендной платы.

Примечание: По вопросу о правовых последствиях включения в договор условия об плате права за заключение договора аренды см. п. 6.1 материала к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.08.2013 по делу N А19-18118/2012
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012 открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования между Предприятием (единственным участником аукциона) и Комитетом заключен договор аренды от 16.04.2012 N 32 о передаче на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилых помещений N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенных по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4 договора).
При участии в аукционе Предприятие уплатило: 20 870 рублей задаток (20% от начальной цены права заключения договора аренды), 83 486 рублей плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и 3 000 рублей за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды.
Основанием обращения Комитета с иском в арбитражный суд послужило невнесение Предприятием арендной платы за период с 04.04.2012 по сентябрь 2012 года.
В пункте 21 Приказа ФАС России N 67 содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом (подпункт 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67).
Таким образом, действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. По результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды объекта недвижимости с его победителем заключается договор аренды нежилых помещений, являющихся предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.
Из аукционной документации следует, что цена права аренды составляет 104 351 рублей (пункт 4). Комитетом от Предприятия получены 83 483 рублей в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и 20 870 рублей задатка зачислены в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р.
С учетом приведенного правового регулирования суд апелляционной инстанции обоснованно признал, что Комитетом плата за право заключить договор аренды удержана необоснованно…”

По данному делу см. также Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013.

Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29.04.2013 по делу N А19-18118/2012
“…Как следует из материалов дела и установил суд первой инстанции, Предприятие было единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования, организованного и проведенного Комитетом 04.04.2012. В соответствии с положениями аукционной документации и условиями договора аренды от 16.04.2012 N 32 (пункт 3.7) Предприятие уплатило платежным поручением от 20.03.2012 N 43011515 задаток в сумме 20 870 руб., который составил 20% от начальной цены права заключения договора аренды, а платежными поручениями от 12.04.2012 N 43012149 и от 13.04.2012 N 436012149 – 53 446,78 руб. и 30 036,22 руб., соответственно, плату по итогам аукциона на право заключения договора аренды и платежным поручением от 16.05.2012 N 43012846-3 000 руб. за оценку рыночной стоимости права заключения договора аренды, согласно договору от 16.03.2012 N 10/12.
Комитет (арендодатель) заключил с Предприятием (арендатором), как единственным участником открытого аукциона на право заключения договора аренды нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности “Усть-Кутского муниципального образования, договор аренды от 16.04.2012 N 32 (далее – договор). По условиям договора арендодатель передает, а арендатор принимает на срок 5 лет с 04.04.2012 в пользование нежилые помещения N 1, 2, 13, 15, 16, 17, 18, 19, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32 общей площадью 143,7 кв. м, расположенные по адресу: Иркутская область, г. Усть-Кут, ул. Речников, 2а (пункты 1.1, 1.4). За пользование помещениями стороны установили арендную плату в размере 13 680,24 руб. в месяц, без учета НДС в размере 18% от арендной платы, и срок ее уплаты – не позднее 10 числа месяца, следующего за текущим (пункт 3.1 договора).
Предприятие потребовало взыскания с Комитета 107 353 руб. потому, что Комитет отказался зачесть задаток в сумме 20 870 руб. в счет исполнения обязательств по заключенному договору и неправомерно получил 83 483 руб. платы за право аренды муниципального имущества и 3 000 руб. возмещения расходов за оценку и формирование отчета об оценке муниципального имущества.
В аукционной документации указано, что цена права аренды составляет 104 351 руб. (пункт 4), для участия в аукционе устанавливается задаток в размере 20% от начальной цены права – 20 870 руб. (пункт 9), дополнительно победитель оплачивает расходы, связанные с проведением работ по оценке и оформлению отчета об оценке муниципального имущества, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности (пункт 14). Извещение о проведении торгов N 110312/0739547/03 содержит информацию о ежемесячном платеже в размере 13 680,24 руб., ежегодном платеже в размере 164 162,88 руб., платеже за право заключения договора в размере 104 351 руб., начальной минимальной цене за договор в размере 104 351 руб. и размере задатка в сумме 20 870 руб. Из пояснений истца в суде усматривается, что 104 351 руб. – это плата победителя торгов за право заключить договор аренды объекта муниципального имущества.
В пункте 21 Приказа Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 N 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса” (далее – Приказ ФАС России N 67) содержится запрет на взимание с участников конкурсов или аукционов платы за участие в конкурсе или аукционе, за исключением платы за предоставление конкурсной документации или документации об аукционе в случаях, предусмотренных названными Правилами.
Согласно подпункту 4 пункта 31 Приказа ФАС России N 67, извещение о проведении конкурса должно содержать сведения о начальной (минимальной) цене договора (цене лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.
Действующее законодательство не допускает получения платы за право заключить договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества. В этой связи у Комитета нет оснований удерживать 83 483 руб., полученных от Предприятия в качестве оплаты за право аренды муниципального имущества, и не было оснований зачислять 20 870 руб. задатка в оплату за право заключения договора, о чем Комитетом принято распоряжение от 05.04.2012 N 45-р…”

6.3. Вывод из судебной практики: Необоснованное укрупнение лотов при проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности, повлекшее вытеснение экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных освоить крупный лот либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта, нарушает Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 20.02.2012 по делу N А56-18722/2011
“…Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением Правительства СПб N 1823 принято решение о проведении торгов единым лотом на право заключения договора аренды земельных участков на инвестиционных условиях для проектирования и строительства многоэтажных гаражей; перечень земельных участков, выставляемых на торги единым лотом (приложение 1 к означенному постановлению) включает 462 земельных участка, расположенных в 16 районах Санкт-Петербурга. Общая площадь земельных участков – 3,9 млн. кв. м; общий начальный размер арендной платы 16,543 млн. руб.; средняя годовая арендная плата за 1 кв. м составляет 4 руб. 24 коп.
Как указано в пункте 2 статьи 607 ГК РФ, законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В соответствии с пунктом 4 статьи 38 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 N 808 (далее – Правила), предусмотрен порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов), в том числе сведения о предстоящих торгах, подлежащие обязательному опубликованию (пункт 8 Правил).
Суды констатировали, что ни Гражданский, ни Земельный кодексы Российской Федерации, ни Правила не содержат запрета на передачу в аренду нескольких земельных участков единым лотом по одному договору аренды, а Закон N 135-ФЗ также не содержит требований к порядку формирования лотов при организации торгов на право заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной (муниципальной) собственности.
Однако при формировании условий конкурса (аукциона) заказчик не должен игнорировать предмет и цели Закона N 135-ФЗ, Земельного кодекса Российской Федерации и Правил, направленные на эффективное использование государственной (муниципальной) собственности, на достижение публичности, открытости и прозрачности предоставления земельных участков, эффективности использования бюджетных средств и развитие добросовестной конкуренции, а также должен соблюдать требования статьи 17 Закона N 135-ФЗ, запрещающей совершение любых действий, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции при проведении торгов.
При решении вопроса о наличии признаков вмененных заявителям нарушений антимонопольного законодательства, УФАС и судами оценены количество объединенных в один лот участков, их расположение и данные кадастрового учета, сведения о трех поданных заявках на участие в торгах, количество желающих приобрести включенные в единый лот земельные участки по отдельности. При этом приняты во внимание организационная, социальная и экономическая целесообразность такого объединения (соответствующие последствия).
Материалы дела свидетельствуют о том, что управление и суды правомерно и обоснованно сочли заявителей нарушившими статьи 15 и 17 Закона о защите конкуренции.
Суды указали, что в рассматриваемой ситуации негативное влияние на конкуренцию путем необоснованного укрупнения лотов проявляет себя в вытеснении малых, экономически слабых хозяйствующих субъектов, не способных либо освоить такой крупный лот, либо выполнить требование об обеспечении исполнения контракта. Обладая индивидуально-определенными потребительскими свойствами, каждый земельный участок привлекает к торгам специфический круг потребителей. Объединение в один лот земельных участков, обладающих индивидуальными, различными потребительскими свойствами, ведет к отказу от участия в торгах лиц, заинтересованных в земельном участке с определенным месторасположением и характеристиками. Это свидетельствует об ограничении конкуренции на рынке строительно-инвестиционной деятельности, приводит к сокращению числа хозяйствующих субъектов, не входящих в одну группу лиц, на товарном рынке (пункт 17 статьи 4 Закона N 135-ФЗ)…”

Возложение на арендатора обязанности по страхованию арендованного государственного (муниципального) имущества

Статьей 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” установлен запрет на ограничивающие конкуренцию акты и действия (бездействие) федеральных органов исполнительной власти, органов государственной власти субъектов РФ, местного самоуправления, иных органов или организаций, осуществляющих функции указанных органов. Анализ судебной практики позволяет выделить условие договора аренды государственного (муниципального) имущества, ограничивающее конкуренцию на товарных рынках.

7.1. Вывод из судебной практики: Акт органа местного самоуправления, устанавливающий необходимость включения в договор аренды муниципального имущества условия о страховании объекта аренды арендатором за свой счет, не противоречит закону.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 08.11.2011 N 8418/11 по делу N А19-18259/10-33
“…Положение о порядке предоставления в аренду имущества, находящегося в муниципальной собственности Шелеховского района (далее – Положение), которое оспаривается прокурором в части, устанавливает порядок и условия предоставления в аренду муниципальной собственности.
Согласно абзацу второму пункта 6 Положения в долгосрочный договор аренды муниципального имущества, заключаемый на срок свыше одного года, в обязательном порядке включается условие об обязанности арендатора за свой счет застраховать арендуемое имущество.
Прокурор считает Положение в этой части незаконным, ссылаясь на то, что приведенное условие противоречит статье 3 Закона Российской Федерации от 27.11.1992 N 4015-1 “Об организации страхового дела в Российской Федерации” (далее – Закон об организации страхового дела), статьям 1, 3, 421, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс, Кодекс).
Так, по мнению прокурора, Дума вторглась в предмет исключительного ведения Российской Федерации, установив новый случай обязательного страхования, нарушила принцип свободы договора, а также возложила на хозяйствующих субъектов не предусмотренную федеральным законодательством дополнительную обязанность по страхованию арендованного имущества.
Абзац второй пункта 6 Положения не ввел не предусмотренных законом ограничений для хозяйствующих субъектов.
Изложенное в нем условие едино для всех участников гражданского оборота.
Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Однако Положение не понуждает к заключению в обязательном порядке договоров страхования муниципального имущества.
Участники гражданского оборота вправе по своему усмотрению принять предложенные органом местного самоуправления условия получения муниципальной собственности в арендное пользование либо не принимать их и подыскать другого арендодателя, не выдвигающего требований о страховании объекта аренды.
Суды правильно указали на то, что согласно статье 3 Закона об организации страхового дела, статьям 3, 927, 935 и 936 Гражданского кодекса основания, порядок и условия обязательного страхования устанавливаются исключительно федеральным законом.
Между тем абзац второй пункта 6 Положения не содержит правовых норм об обязательном страховании и не направлен на урегулирование соответствующих отношений. В нем собственник муниципального имущества, по сути, сделал публичное заявление о необходимости включения в договор аренды муниципальной собственности не только условий, определяющих собственно арендные правоотношения, но и дополнительного условия о заключении лицом, ставшим арендатором, с не названным в Положении страховщиком договора страхования арендуемого имущества.
Лишь в том случае, когда арендатор акцептует публичное заявление собственника, то есть добровольно принимает его предложение, включающее в себя и условие о страховании, возникает обязанность по страхованию. Она основана на соглашении собственника имущества и арендатора, то есть на договоре.
Поэтому указанное в абзаце втором пункта 6 Положения страхование является добровольным страхованием имущества (статья 930 Гражданского кодекса).
Потенциальный арендатор имеет право выбора: нести ему такого рода затраты или нет.
Абзац второй пункта 6 Положения не ограничивает права хозяйствующих субъектов по сравнению с тем, как они определены федеральным законом или другими нормативными правовыми актами, основан на установленных статьей 209 Гражданского кодекса правомочиях собственника имущества и призван защитить имущественные интересы муниципального образования. Он не противоречит федеральному закону или другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, не нарушает права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Действительность договора аренды, противоречащего нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления

В соответствии со ст. 71 Конституции РФ гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации. Согласно п. п. 2, 3 ст. 3 ГК РФ гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента РФ. В связи с отсутствием ссылок на акты органов государственной власти или местного самоуправления в указанных нормах в судебной практике возникает вопрос: может ли договор аренды противоречить нормативным правовым актам органов государственной власти или местного самоуправления?

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли договор аренды (или его условие) ничтожным в случае его противоречия нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права, в судебной практике существует две позиции.

Примечание: Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

Позиция 1. Договор аренды (или его условие) не является ничтожным, если он противоречит нормативному правовому акту органа государственной власти или местного самоуправления, не содержащего нормы гражданского права.

Примечание: Данной позиции также придерживаются ФАС Волго-Вятского округа и ФАС Поволжского округа, что было отмечено в “Рекомендациях научно-консультативного совета о практике применения законодательства”, принятых по итогам совместного заседания Научно-консультативных советов при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа и Федеральном арбитражном суде Поволжского округа 25 марта 2009 г.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 N 2142/10 по делу N А51-10815/2009
“…Между управлением (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды помещения от 19.06.2003 N 02-05178-001-Н-АР-2452-00 (далее – договор аренды), срок действия которого – с 08.05.2003 по 31.12.2007.
Впоследствии этими же лицами заключено дополнительное соглашение от 07.06.2005 о том, что срок действия договора аренды составляет 49 лет и прекращается 07.05.2052.
Договор аренды и дополнительное соглашение зарегистрированы в установленном законом порядке.
Управление направило обществу требования о добровольном освобождении упомянутых помещений от 10.03.2009, от 10.04.2009, от 27.05.2009 со ссылкой на недействительность дополнительного соглашения в связи с несоответствием его положения о продлении срока аренды требованиям пункта 3.2 Положения о порядке аренды зданий и сооружений, находящихся в муниципальной собственности города Владивостока, утвержденного решением Думы города Владивостока от 10.07.2002 N 119 (далее – Положение). В силу указанной нормы аренда муниципального имущества на срок, превышающий пять лет, возможна только в отношении объектов аренды, установленных перечнем, утверждаемым решением Думы города Владивостока, а также объектов аренды, передаваемых в аренду путем проведения торгов в форме конкурса или аукциона. Поскольку занимаемые обществом помещения не относятся к таким объектам, дополнительное соглашение, по мнению управления, ничтожно в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Так как общество не освободило спорные помещения и продолжало ими пользоваться, управление обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Суды согласились с выводом управления о ничтожности дополнительного соглашения.
Между тем судами не учтено следующее.
Утвержденное Думой города Владивостока Положение относится к нормативным актам органов местного самоуправления, поэтому в силу статьи 3 Кодекса не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого договора аренды с учетом дополнительного соглашения Положению не влечет недействительности договора на основании статьи 168 Кодекса…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 14.04.2009 N 17468/08 по делу N А40-1027/08-60-9
“…Между ГУП “Гормост” (арендодателем) и обществом “Автоком Центр” (арендатором) заключен договор от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, по условиям которого арендодатель сдает принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения закрытое подмостовое пространство Нагатинского моста общей площадью 315,2 кв. метра во временное использование арендатору. Срок действия договора установлен до 30.12.2007.
В соответствии с пунктом 6.1 договора размер арендной платы определяется приложением N 1, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы основан на рыночной величине годовой арендной платы, определенной независимым оценщиком.
Приложением N 1 к договору стороны предусмотрели, что арендная плата рассчитывается в соответствии с постановлением правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП и составляет 843 629 рублей 04 копейки в год, включая НДС.
Считая, что расчет арендной платы произведен с нарушением действующего законодательства и ее размер должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС, общество “Автоком Центр” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленное требование, суды исходили из следующего. В силу постановления правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП истец имеет право на применение льготной ставки арендной платы, с учетом которой размер арендной платы по договору должен составлять 632 645 рублей 18 копеек в год, включая НДС. ГУП “Гормост”, заключая приложение N 1 к договору от 29.12.2006 N 030-2007/АМ, этого обстоятельства не учло. Поэтому суды сочли указанное приложение к договору недействительным (ничтожным) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).
Между тем судами не учтено следующее.
Правительство Москвы является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, поэтому принятые им акты в силу статьи 3 Кодекса не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права. В связи с этим несоответствие оспариваемого приложения к договору постановлению правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП не влечет его недействительности на основании статьи 168 Кодекса…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 20.05.2010 по делу N А17-3461/2009
“…В целях оформления договоров аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций в соответствии с договором от 16.07.2007 ООО “ТАЙФУН Медиа” обратилось в Департамент с соответствующими заявлениями. Во исполнение данного договора истцом с ООО “ТАЙФУН Медиа” заключены договоры аренды земельных участков для размещения рекламных конструкций.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого договора и дополнительного соглашения к нему Департамент указал на несоответствие их решению Ивановской городской Думы от 20.12.2006 N 315 и постановлению главы города Иваново от 16.04.2007 N 995 “Об утверждении форм договоров в сфере наружной рекламы”, то есть на акты органов местного самоуправления.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин “закон и иные правовые акты” означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Согласно пунктам 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, противоречие договора аренды от 16.07.2007 и дополнительного соглашения от 04.04.2008 к нему актам органа местного самоуправления не влечет признания их ничтожными в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 13.05.2010 по делу N А11-7473/2009
“…Арендатор имеет право заключать договоры субаренды без согласования с арендодателем, при этом он обязуется перечислять субарендные платежи в общей сумме 1 328 805 рублей 13 копеек, в том числе 18 процентов НДС – 202 699 рублей 09 копеек (подпункт 2.8 упомянутого договора).
Посчитав подпункт 2.8 указанного договора не соответствующим действующему законодательству, Прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В качестве оснований ничтожности оспариваемого подпункта договора Прокурор указал на несоответствие названного условия договора положениям Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 N 2/1, а также Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Коврова Администрацией и Управлением экономики муниципальной собственности г. Коврова, утвержденного постановлением главы администрации г. Коврова от 26.04.2005 N 537, то есть на акты местного самоуправления.
Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна.
Термин “закон и иные правовые акты” означает все надлежаще установленные нормы гражданского законодательства. В силу статьи 71 Конституции Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
В соответствии с пунктами 2 и 3 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, а также указов Президента России.
Таким образом, суд сделал обоснованный вывод о том, что противоречие подпункта 2.8 договора аренды акту органа местного самоуправления (Положению о порядке сдачи объекта в аренду) не влечет признание его ничтожным в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.09.2008 N КГ-А40/7775-08 по делу N А40-69018/07-63-569
“…Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.
Статья 3 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что гражданское законодательство состоит из настоящего Кодекса и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов, указов Президента Российской Федерации. На основании и во исполнение настоящего Кодекса и иных законов, указов Президента Российской Федерации Правительство Российской Федерации вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права. Министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами и иными правовыми актами.
Суд апелляционной инстанции правомерно признал, что Постановление Правительства г. Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП “О прогнозе социально-экономического развития города Москвы на 2006-2008 годы” не является актом государственного регулирования ставок арендной платы, и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не относится к правовым актам, содержащим нормы гражданского права.
Нормы материального права при принятии обжалуемого судебного акта применены судом первой инстанции правильно…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.09.2011 по делу N А72-1953/2010
“…Как следует из материалов дела, 16.06.2008 между Комитетом и ООО “Сварог” заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества N 07-08/ДС, по которому арендатору переданы во временное владение и пользование с 01.07.2008 по 30.06.2018 нежилые помещения, общей площадью 441,32 кв. м, по адресу: Димитровград, ул. Мориса Тореза, дом 2А для размещения кафе-пиццерии.
По мнению истца условия оспариваемого договора не соответствуют нормам Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ “Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации”, статьи 614 ГК РФ.
При расчете арендной платы, с применением коэффициентов зоны, назначения, расположения помещения, деятельности, к данному объекту был применен коэффициент зоны – 1,0 не соответствующий нормам муниципального права.
Вследствие применения заниженного коэффициента зоны произошло занижение размера арендной платы и недополучен доход в бюджет муниципального образования “Город Димитровград”.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд о признании недействительным договора аренды муниципального недвижимого имущества от 16.06.2008 N 07-08/ДС.
Согласно пункту 1.4 “Положения о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда” арендодателем объектов муниципального нежилого фонда выступает Комитет, а также муниципальные предприятия и учреждения, за которыми это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления с письменного согласия собственника муниципального имущества, полномочия которого осуществляет комитет.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Совет депутатов города Димитровграда Ульяновской области не лишен возможности определения порядка управления и распоряжения имуществом.
Статья 168 ГК РФ устанавливает общее основание недействительности сделок, не соответствующих требованиям закона или иных правовых актов.
Совет депутатов Димитровграда является представительным органом местного самоуправления, поэтому принятые им решения не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права в силу статей 3, 168 ГК РФ.
В связи с указанными обстоятельствами суд пришел к обоснованному выводу о том, что несоответствие приложения к договору, положению о порядке аренды нежилых помещений, зданий, строений, сооружений, имущественных комплексов, находящихся в муниципальной собственности Димитровграда не влечет его недействительности.
Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2009 N 17468/08…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.04.2011 по делу N А57-11649/2010
“…Решением Саратовской городской Думы от 18.11.1999 N 37-359 “О порядке управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом и передаче муниципального имущества в аренду” утвержден Порядок управления и распоряжения муниципальным нежилым фондом, согласно пункту 5.4 которого Комитет заключает двусторонние договоры на право аренды с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на срок не более 1 (одного) года с последующей пролонгацией в установленном порядке. Исключение составляют юридические лица и индивидуальные предприниматели, выкупившие имущество предприятия или право аренды посредством конкурса или аукциона, а также приватизированные предприятия. В этом случае договор аренды может быть заключен в соответствии с договором купли-продажи на срок не более 15 (пятнадцати) лет.
Считая, что договор аренды от 06.07.2004 N 134/1 заключен в нарушение данного Порядка, Комитет обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительной (ничтожной) считается сделка, несоответствующая требованиям закона или иных правовых актов.
В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации законами считаются принятые в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации федеральные законы, а иными правовыми актами – Указы Президента Российской Федерации и Постановления Правительства Российской Федерации (пункт 6 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Другие нормативные акты, в том числе, акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления к законам и иным правовым актам не отнесены.
В связи с чем, как правильно указано судебными инстанциями, принятые Саратовской городской Думой акты не относятся к правовым актам, содержащим нормы гражданского права…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2011 по делу N А66-3864/2009
“…Суды правомерно отклонили довод ответчика о ничтожности договора аренды от 12.10.2007 N 875 и договора субаренды от 12.10.2007 N 37 ввиду того, что указанный договор аренды в нарушение Положения о предоставлении имущества в аренду заключен без проведения торгов.
В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной является сделка, не соответствующая требованиям закона или иных нормативных правовых актов.
Согласно статье 3 того же Кодекса под законами, содержащими нормы гражданского права, понимаются сам Кодекс и принятые в соответствии с ним иные федеральные законы, а под иными правовыми актами – указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации. Другие нормативные акты: акты министерств и иных федеральных органов исполнительной власти (инструкции, приказы, положения и т.п.), а также акты органов субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления – к законам и иным правовым актам не отнесены.
Положение о предоставлении имущества в аренду относится к нормативным актам органов местного самоуправления и в силу статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации не является правовым актом, содержащим нормы гражданского права.
В связи с этим суды правильно указали, что несоответствие договора аренды от 12.10.2007 указанному Положению не влечет недействительности этого договора на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

 Исчисление срока непрерывного временного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением категорий, перечисленных в указанной статье, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Одним из условий реализации данного права является нахождение арендуемого имущества во временном владении (и (или) пользовании) арендатора по договору или договорам аренды такого имущества непрерывно в течение срока, предусмотренного указанным Законом, при выполнении установленных им условий.
На практике возможна ситуация, при которой имущество передается в пользование арендатору сразу после подписания договора аренды, т.е. до момента обязательной регистрации. В этом случае возникает вопрос: подлежит ли включению в период непрерывного владения и пользования арендуемым помещением временной промежуток со дня начала пользования имуществом до момента государственной регистрации договора?
Кроме того, спорным является вопрос о возможности признания пользования арендованным имуществом непрерывным при наличии временных промежутков между прекращением одного договора аренды и заключением другого.

9.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, зарегистрирован, то в срок непрерывного владения и (или) пользования арендованным имуществом для целей его выкупа в порядке, установленном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, включается период с начала пользования имуществом по договору до госрегистрации договора.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 28.02.2011 по делу N А48-2072/2010
“…8 февраля 2007 года между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды: N 02173 на нежилое муниципальное помещение N 42 площадью 282,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011; N 02174 на нежилое муниципальное помещение N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 94, на срок с 01.01.2007 по 31.12.2011, государственная регистрация которых прошла 5 ноября 2009 года.
Управление в письме от 05.03.2010 N 616/615 отказало Предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, согласившись на то, что договоры от 08.02.2007 N 02173 и от 08.02.2007 N 02174 прошли государственную регистрацию 05.11.2009, то есть после вступления в силу Закона N 159-ФЗ.
Посчитав такой отказ незаконным, Предприниматель оспорил его в суде.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд правомерно исходил из следующего.
Из содержания ст. 3 Закона N 159-ФЗ следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления в силу с 05.08.2008 Закона N 159-ФЗ.
Нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2 и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.
Таким образом, для целей применения Закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Предприниматель в соответствии с договорами аренды N 02173 и N 02174 пользовался спорными помещениями с 01.01.2007 по 05.08.2008, то есть меньше двух лет, определенных пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ, то он не обладает преимущественным правом на приобретение нежилых помещений N 42 площадью 282,6 кв. м и N 43 площадью 156,8 кв. м, расположенных по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 94.
На основании изложенного кассационная инстанция считает, что судами первой и апелляционной инстанций фактические обстоятельства дела установлены полно, представленным доказательствам и доводам сторон дана надлежащая оценка, судебные акты соответствуют нормам материального и процессуального права…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.09.2012 по делу N А57-18718/2011
“…Указанный договор от 01.11.2005 N 955 был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области 05.09.2007.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, обоснованно указал, что согласно пункту 1 части 3 Федерального закона N 159-ФЗ одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение двух и более лет до дня вступления Закона в силу. Для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
Согласно материалам дела с момента передачи предпринимателю нежилого помещения он пользовался им на основании договора аренды и в соответствии с его условиями, надлежащим образом перечислял арендные платежи за пользование спорным имуществом.
Суд апелляционной инстанции отметил, что возражения органа управления муниципальным имуществом, передавшего арендатору имущество в фактическое владение или пользование до момента государственной регистрации договора аренды, определенного пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, принимавшего арендные платежи от арендатора, не требовавшего расторжения договора в связи с ненадлежащим исполнением его арендатором, против реализации арендатором преимущественного права приобретения имущества в собственность по формальному мотиву исчисления срока нахождения имущества в аренде менее двух лет в связи с поздней регистрацией договора аренды, не могут быть расценены иначе, как воспрепятствование праву арендатора на выкуп арендованного имущества.
Таким образом, для целей применения Федерального закона N 159-ФЗ дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
С учетом того, что факт передачи и пользования предпринимателем указанным в договоре аренды от 01.11.2005 N 955 имуществом с 2005 года подтверждается материалами дела и не оспаривается сторонами, а также приняв во внимание, что названный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Саратовской области на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции обоснованно счел, что предприниматель на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ фактически владел и пользовался им на основании договора аренды более 2-х лет…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 03.04.2012 по делу N А06-2737/2011
“…Суды первой и апелляционной инстанций установили, что 15.11.2005 предпринимателем Самойленко Д.В. и Комитетом имущественных отношений г. Астрахани (в настоящее время Управление муниципального имущества) подписан договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12146, расположенных в г. Астрахани по ул. Советская/ул. Чернышевского, д. 8/7, литер “А”, помещение 031 общей площадью 43,3 кв. м, со сроком действия с 01.11.2005 по 16.10.2016.
Государственная регистрация договора аренды произведена 27.02.2008.
Суд первой инстанции считает, что для соблюдения данного условия достаточно наличия факта передачи имущества во владение или пользование арендатора более чем за два года до 04.08.2008 (дата вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ), при наличии факта государственной регистрации договора аренды. Суд апелляционной инстанции считает, что для реализации преимущественного права арендатора на приобретение имущества в собственность, если договор аренды требовал государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ, учитывается только срок владения и пользования имуществом, исчисляемый с момента государственной регистрации договора аренды.
Из практики применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134, следует, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). При применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, из данных разъяснений следует, что для реализации преимущественного права приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства в собственность арендованного имущества достаточно факта государственной регистрации долгосрочного договора аренды на момент принятия решения о приватизации имущества, если само имущество де-факто находилось во владении или пользовании арендатора более двух лет, и было передано ему именно во исполнение договора аренды.
С учетом данных обстоятельств постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене в силу статьи 288 АПК РФ, как принятое с неправильным применением норм материального права, решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе…”

9.2. Вывод из судебной практики: При реализации новым арендатором права на приобретение имущества согласно положениям Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ в непрерывный срок владения и (или) пользования имуществом включается также срок владения и (или) пользования имуществом прежним арендатором, если переход права аренды основывался на правопреемстве, а прежний арендатор на момент владения (или) пользования имуществом соответствовал критериям малого или среднего предпринимательства.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134
“…7. Определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье 3 Закона, суды должны исходить из того, что в названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Судам также следует учитывать, что по смыслу Закона допускается переход права на приобретение в порядке универсального правопреемства от субъекта малого или среднего предпринимательства, заявившего о реализации данного права, к другому лицу…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.11.2013 по делу N А33-4919/2013
“…Удовлетворяя заявленное обществом требование о признании недействительным отказа управления, арбитражный суд первой инстанции исходил из соответствия общества условиям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Третий арбитражный апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции, признав их соответствующими закону и фактическим обстоятельствам дела. Суд апелляционной инстанции указал на наличие сингулярного правопреемства в отношении нежилого помещения, а также на возобновление договора аренды муниципального имущества от 22.05.2007 N 3184/1-А на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии с полномочиями, предоставленными статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами, нежилое помещение ранее находилось в арендном пользовании предпринимателя Путинцевой Т.М. на основании договора аренды от 21.06.2004 N 2011/1-А; предприниматель Путинцева Т.М. 18.12.2006 обратилась с заявлением о переоформлении (перенайме) договора аренды на общество; комиссией по рассмотрению заявок о предоставлении объектов муниципальной собственности в аренду по целевому назначению 22.12.2006 принято решение о переоформлении договора аренды с предпринимателя Путинцевой Т.М. на общество; администрацией города Норильска издано постановление от 23.07.2007 N 824, согласно которому ранее принадлежавшее предпринимателю Путинцевой Т.М. право аренды нежилого помещения перешло к обществу путем заключения с ним договора аренды; договор аренды нежилого помещения заключен с обществом 22.05.2007 на срок до 25.05.2009, зарегистрирован 16.08.2008; по истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение, в том числе на момент обращения общества с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения.
Оценивая данные обстоятельства, суды двух инстанций обоснованно руководствовались правовыми позициями, изложенными в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, а также в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения норм Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
В этой связи суды правомерно признали общество соответствующим условиям, определенным Федеральным законом N 159-ФЗ…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 02.03.2012 по делу N А33-8996/2011
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу этого закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.
Как видно из материалов дела, 29.08.2006 Общество и Предприниматель обратились в Департамент с просьбой объединить арендуемые площади по договору от 24.12.2001 N 6481 с площадями по договору от 24.12.2001 N 6479 и получили согласие на такое переоформление 30.08.2006 (отметка на заявлении от 29.08.2006 с указанием об удовлетворении заявки и продлении договорных отношений). На основании этого Общество с Предприниматель подписали договор от 31.08.2006, согласно условиям которого первоначальный арендатор передает новому арендатору права и обязанности по договору аренды от 24.12.2001 N 6481. Доказательств расторжения с прежним арендатором арендных отношений и возвращения им недвижимого имущества собственнику в материалах дела не имеется.
При таких обстоятельствах вывод апелляционного суда о недоказанности сингулярного правопреемства не обоснован. В данном случае состоялся перенаем арендованного имущества, на приватизацию которого претендует Общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Поскольку Общество является правопреемником Предпринимателя (сингулярное правопреемство), следовательно, в срок временного арендного пользования спорными помещениями заявителем подлежал включению срок временного арендного пользования этими же помещениями Предпринимателем.
При названных обстоятельствах Обществом как субъектом малого (среднего) предпринимательства на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ соблюден двухлетний срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, определенный пунктом 1 статьи 3 Закона N 159-ФЗ.
В этой связи вывод апелляционного суда об отсутствии совокупности условий, предусмотренных статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания оспариваемого отказа Департамента недействительным является неправильными…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010
“…Предприниматель Хабелова Т.М. 17.06.2010 обратилась в Комитет с заявлением о предоставлении ей преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения площадью 487 кв. м в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
В соответствии с пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”, определяя срок временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом, указанный в статье названного Закона, суды должны исходить из того, что в этот срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (например, перенаем), а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
Согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора обусловлено личными качествами арендатора.
С учетом положений пункта 2 статьи 617 ГК РФ суды установили, что право аренды спорного нежилого помещения перешло к Хабеловой Т.М. в порядке правопреемства.
Установив данные обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что предприниматель Хабелова Т.М. отвечает всем критериям, определенным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, а Приказ N 199 не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2013 по делу N А20-3071/2012
“…14 ноября 2010 года департамент (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности N 242 (т. 1, л.д. 25-32). По условиям договора арендатору на срок до 14.10.2011 для использования под камеру хранения и бытового обслуживания населения передано в аренду нежилое помещение общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 “а” в г. Нальчике. В соответствии с разделом 2 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
15 мая 2012 года предприниматель обратился в департамент с заявлением о заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 134 кв. м по ул. Ахохова, 141 “а” в г. Нальчике в порядке реализации преимущественного права на выкуп арендуемого муниципального помещения (т. 1, л.д. 16, 17).
Письмом от 30.05.2012 N 2940 департамент отказал предпринимателю в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения. Отказ мотивирован тем, что в связи с нахождением 3-этажного жилого дома в аварийном состоянии письмом от 14.11.2010 N 242 предпринимателю отказано в продлении договора аренды (т. 1, л.д. 18).
Полагая, что отказ департамента (его бездействие в вопросе о предоставлении в собственность арендуемого нежилого помещения) не соответствует положениям Закона N 159-ФЗ и нарушает интересы предпринимателя в имущественной сфере (лишает его права на преимущественное приобретение муниципального имущества), последний обратился с заявлением в арбитражный суд.
Пункты 6 и 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 содержат следующие разъяснения. Для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. В названный срок включается также срок владения и (или) пользования недвижимым имуществом лицом, являющимся предшествующим правообладателем по отношению к субъекту малого или среднего предпринимательства, заявившему о реализации права на приобретение. При этом переход права аренды к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве, а прежние арендаторы должны на момент осуществления ими временного владения и (или) пользования недвижимым имуществом соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства.
При обращении в департамент (в арбитражный суд) предприниматель сослался на то, что спорное помещение на протяжении длительного периода времени находилось в непрерывном владении Шереужевой З.А. (его матери) на основании заключенных договоров аренды.
Исследовав представленные сторонами в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу, что преимущественное право предпринимателя на приобретение муниципального имущества основано на факте универсального правопреемства по отношению к Шереужевой З.А. (матери заявителя, ранее непрерывно арендовавшей спорное помещение). Данный вывод судов основан на законе (пункт 2 статьи 617 Гражданского кодекса), соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 7 информационного письма от 05.11.2009 N 134 и сложившейся арбитражной практике (постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.02.2010 по делу N А53-4412/2009, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.06.2011 по делу N А44-2932/2010). Поэтому довод департамента о том, что предприниматель не отвечает критериям, установленным для заинтересованных в приобретении имущества лиц статьей 3 Закона N 159-ФЗ, поскольку переход права аренды к нему не основан на универсальном правопреемстве, подлежит отклонению…”

По данному делу см. также Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013.

Решение Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики от 23.01.2013 по делу N А20-3071/2012
“…В обоснование своих доводов, последним были представлены суду договора аренды от 15.12.1996 N 594, от 20.10.1997 N 242А, от 19.12.1997 N 242, от 28.12.1998 N 241, от 21.10.1998 N 163, от 21.10.1999 N 242, от 2000 – 2003 гг. NN 242, от 07.01.2005 N 242, от 07.01.2006 N 242, от 17.01.2007 N 242.
При этом, судом установлено, что данные договора были заключены с его матерью – Шереужевой Зоей Альгериевной, являвшейся на тот момент предпринимателем. После смерти матери, став наследником по закону, Шереужев А.Р. обратился департамент для заключения договора аренды на то же нежилое подвальное помещение общей площадью 134 кв. м. Письмом от 24.04.2009 N 1408 департамент не возражал против вступления в договорные отношения согласно пункту 2 статьи 617 ГК РФ…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24.11.2011 по делу N А63-748/2011
“…Общество 22.04.2010 обратилось к комитету с заявлениями о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, получив письменный отказ от 26.11.2010 N 1480, подало в арбитражный суд заявление в порядке статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считая отказ в предоставлении преимущественного права на выкуп имущества незаконным.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку предоставленным в материалы дела доказательствам и принял во внимание действия арендодателя, заключившего с обществом договор аренды нежилых помещений после передачи новому арендатору прав и обязанностей первоначального, то есть после заключения договора перенайма спорных нежилых помещений.
Доказательства расторжения с предпринимателем (первоначальный арендатор) арендных отношений, возвращения им недвижимого имущества собственнику, а также предоставления обществу помещений во исполнение договора аренды от 29.08.2006 комитет и администрация не предоставили. Таким образом, заинтересованными лицами не доказано, что договор аренды с предпринимателем был прекращен, с обществом заключен новый договор, а перенаем нежилых помещений места не имел.
При реализации полномочий по закону N 159-ФЗ переход права аренды имущества к новому арендатору может основываться как на универсальном, так и на сингулярном правопреемстве (в частности, перенаем), а прежние арендаторы должны соответствовать критериям малого или среднего предпринимательства (пункт 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 “О некоторых вопросах применения Федерального закона “Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в установленном порядке состоялся перенаем нежилых помещений, на приватизацию которых претендует общество в соответствии с требованиями Закона N 159-ФЗ.
Обжалуемый обществом отказ комитета дан без учета установленных в процессе рассмотрения спора обстоятельств, в связи с чем апелляционным судом признан незаконным…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 23.03.2011 по делу N А14-5962/2010/187/10
“…Отказывая в удовлетворении заявления общества о реализации преимущественного права на приобретение указанного выше арендуемого помещения, администрация сослалась на то, что срок аренды обществом испрашиваемого помещения составляет менее 2 лет до даты вступления в законную силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.
Между тем, как установлено судом и подтверждено материалами дела, предшествующим правообладателем спорного помещения являлась Попова Л.С. – индивидуальный предприниматель, данное помещение принадлежало ей на праве аренды с 15.03.2004 по 01.08.2007 (соглашение с ООО БТД “Финист” об уступке договора). В период владения указанным помещением на праве аренды предприниматель являлась субъектом малого предпринимательства и соответствовала требованиям, установленным к субъектам малого предпринимательства, действовавшим в указанный период Федеральным законом от 14.06.1995 N 88-ФЗ “О государственной поддержке малого предпринимательства в Российской Федерации”, и критериям малого предпринимательства, установленным статьей 4 вступившего в законную силу с 01.01.2008 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства”.
Указанные обстоятельства подтверждают сингулярное правопреемство.
Судом правомерно установлен факт соответствия прежнего арендатора и заявителя критериям малого предпринимательства, следовательно, непрерывность пользования спорным имуществом на праве аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Закона соблюдена.
Общество также соответствовало всем необходимым критериям субъекта малого предпринимательства, имеющего согласно статьям 3 и 9 Закона N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендованного муниципального имущества в порядке, установленном законом. Данные обстоятельства установлены судом и подтверждаются материалами дела.
Суды правомерно признали отказ департамента в реализации преимущественного права общества на приобретение арендуемого имущества в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ, незаконным и нарушающим право заявителя на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность…”

 Возможность заключения договора аренды лесного участка, находящегося в государственной (муниципальной) собственности, без проведения аукциона

В соответствии с ч. 1 ст. 74 ЛК РФ договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, кроме случаев, установленных ч. ч. 3 и 4 указанной статьи. С 1 марта 2015 г. ч. 3 ст. 74 ЛК РФ была дополнена п. 4. В нем указано, что договоры аренды с собственниками зданий, сооружений и помещений в них заключаются без проведения аукциона. Это соответствует п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, согласно которому, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на этих земельных участках. Следовательно, с 1 марта 2015 г. законодательно урегулирован вопрос об отсутствии необходимости в проведении указанного аукциона в случае, когда договор аренды лесного участка заключается с собственником расположенного на нем объекта недвижимости.
До 1 марта 2015 г. нормы закона не давали ответа на данный вопрос, что на практике приводило к спорам.

10.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, может быть заключен с собственником объектов недвижимости, расположенных на указанном участке, без проведения аукциона.

Примечание: Суды, признавая возможность заключения договора аренды без проведения аукциона, указывают на приоритет ст. 36 Земельного кодекса РФ перед ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 22.12.2009 N 10520/09 по делу N А55-11287/2008
“…Открытое акционерное общество “Яхт-клуб “Химик” (далее – яхт-клуб) обратилось в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее – регистрирующий орган) с заявлением о государственной регистрации договора от 07.12.2007 N 1680 аренды земельного участка, расположенного по адресу: город Тольятти, Центральный район, Лесопарковое шоссе, 35, который был заключен яхт-клубом с мэрией городского округа Тольятти (далее – мэрия) в соответствии с постановлением мэра городского округа Тольятти от 17.10.2007 N 3170-1/п для дальнейшего пользования земельным участком.
Сообщением от 03.05.2008 регистрирующий орган отказал в государственной регистрации указанного договора на основании того, что земельный участок является лесным участком и договор подлежит заключению по результатам аукциона по продаже прав на заключение такого договора.
В связи с отказом в государственной регистрации яхт-клуб обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании недействительным данного отказа регистрирующего органа.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что яхт-клуб является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности общества на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и никем не оспаривается. В соответствии с абзацами первым и вторым статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и установил, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
Принимая во внимание во взаимосвязи положения статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции указал, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами того же Кодекса. Соответственно, к таким договорам аренды лесных участков применяются правила, предусмотренные Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.05.2007 N 324 “О договоре аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности”.
При названных обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанции нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 01.06.2010 N ВАС-6446/10 по делу N А46-9216/2009
“…Суды установили, что ООО “АК “Омскагрегат” является собственником объектов недвижимости, право собственности на которые подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 17.11.2005 и от 13.04.2007, и которые расположены на спорных земельных участках, относящихся к землям лесного фонда.
Согласно статье 36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ, если иное не установлено федеральными законами. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены названным Кодексом и федеральными законами.
В силу статьи 9 Лесного кодекса РФ право аренды лесных участков возникает и прекращается по основаниям и в порядке, определенном гражданским законодательством, законодательством Российской Федерации о концессионных соглашениях и земельным законодательством, если иное не установлено Лесным кодексом РФ.
Статьей 3 Лесного кодекса РФ предусмотрено, что лесным законодательством регулируются лесные отношения, а имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом РФ, если иное не установлено Лесным кодексом и другими федеральными законами.
В данном случае заявитель обратился не за предоставлением лесного участка для целей лесопользования, а за оформлением права землепользования под объектами недвижимости, расположенными на лесных участках и являющимися собственностью заявителя. Учитывая, что лесным законодательством такие вопросы не урегулированы, суд кассационной инстанции указал на то, что предоставление заявителю испрашиваемых участков должно осуществляться по правилам статьи 36 Земельного кодекса РФ, имеющей в данном случае приоритет перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса РФ.
В то же время, согласно статье 83 Лесного кодекса РФ Российская Федерация передает полномочия по предоставлению в аренду лесных участков в пределах земель лесного фонда органам государственной власти субъектов Российской Федерации.
Как установлено судами при рассмотрении дела, в Омской области таким органом является Главное управление лесного хозяйства.
Установив указанные обстоятельства, суды признали, что письмо ТУ ФАУГИ по Омской области от 19.03.2009 N ТУ-3025, которым заявителю было сообщено о необходимости обратиться в Главное управление лесного хозяйства Омской области с заявлением об оформлении права землепользования спорными земельными участками, не нарушает права и законные интересы ООО АК “Омскагрегат”, поскольку указывает на специальный орган государственной власти, наделенный полномочиями по предоставлению в аренду лесных участков, в том числе и для целей оформления права землепользования под объектами недвижимости, а не ограничивает прав заявителя на заключение договора аренды указанных лесных участков.
Выводы судов не противоречат правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 декабря 2009 г. N 10520/09.
…отказать в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N А46-9216/2009 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения от 01.07.2009, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 02.09.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.03.2010…”

Определение ВАС РФ от 16.04.2010 N ВАС-5278/09 по делу N А55-10909/2008
“…Суды первой и кассационной инстанций, отказывая в удовлетворении заявленных требований по настоящему делу, исходили из того, что спорный земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие охотохозяйству, входит в состав лесного фонда, поэтому предоставление такого участка должно регламентироваться нормами Лесного кодекса РФ, а не нормами земельного законодательства. Установив, что аукцион по продаже права на заключение договора аренды участка лесного фонда не проводился, суды признали, что охотохозяйство неправомерно настаивает на заключении с ним договора аренды указанного участка.
Выводы судов не соответствуют правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2009 N 10520/09, в соответствии с которой необходимо учитывать следующие обстоятельства: заявитель обратился за оформлением права землепользования на основании статьи 36 Земельного кодекса РФ, ссылаясь на то, что он является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, находящемся по адресу: Самарская область, Хворостянский район, с. Орловка. Указанный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет и находится в собственности Российской Федерации.
Согласно статье 3 Лесного кодекса РФ имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков, регулируются гражданским и земельным законодательством, если иное не предусмотрено Лесным кодексом РФ и другими федеральными законами. Поскольку нормами Лесного кодекса РФ не урегулированы вопросы предоставления земельных участков собственникам расположенных на этих участках объектов недвижимости, подлежат применению нормы статьи 36 Земельного кодекса РФ. Доказательств оспаривания права собственности заявителя на объекты недвижимости, находящиеся на данном участке, суду не представлено.
При таких обстоятельствах суды первой и кассационной инстанций неправомерно отказали в удовлетворении заявленных требований по мотиву несоответствия их нормам лесного законодательства…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.12.2010 по делу N А56-45052/2009
“…ООО “Изумруд” обратилось в суд с настоящим заявлением, считая, что отказ Комитета противоречит статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушает его право на приобретение в аренду земельных участков, относящихся к землям лесного фонда и занятых объектами недвижимости, принадлежащими заявителю на праве собственности.
Исследовав имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон, суд пришел к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для признания оспариваемого отказа Комитета незаконным.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.
Частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по результатам аукциона по продаже права на заключение такого договора, за исключением случаев, установленных частью 3 той же статьи.
В соответствии с частью 2 статьи 3 Лесного кодекса Российской Федерации имущественные отношения, связанные с оборотом лесных участков и лесных насаждений, регулируются гражданским законодательством, а также Земельным кодексом Российской Федерации, если иное не установлено Лесным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами.
ООО “Изумруд” является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорных земельных участках, отнесенных к землям лесного фонда; право собственности заявителя на эти объекты зарегистрировано в установленном порядке и Комитетом не оспаривается.
Как установлено пунктами 1 и 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации. Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков гражданами и юридическими лицами – собственниками зданий, строений, сооружений – осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом Российской Федерации, федеральными законами.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции обоснованно исходил из приоритета правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой части 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации и правильно указал, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную частью 1 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
В связи с этим необоснованна ссылка Комитета на несоблюдение ООО “Изумруд” порядка обращения с заявлениями о предоставлении в аренду лесных участков, регламентированного Правилами, поскольку ни Правилами, ни Лесным кодексом Российской Федерации не предусмотрена процедура предоставления в аренду лесных участков собственникам расположенных на них объектов недвижимого имущества…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.06.2010 N Ф09-4753/10-С6 по делу N А60-54102/2009-С5
“…Общество “РИО-Тур” обратилось к министерству с заявлением от 09.09.2009 N 0909 о предоставлении в аренду земельного участка площадью 48 420 кв. м для эксплуатации принадлежащей ему базы отдыха.
Письмом от 12.10.2009 N 06-04-6227/9 министерство отказало заявителю в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, расположенного на землях лесного фонда, без проведения аукциона.
Полагая, что отказ в предоставлении земельного участка является незаконным, общество “РИО-Тур” обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с настоящим заявлением.
Судами установлено, что общество “РИО-Тур”, являясь собственником объектов недвижимости, расположенных на исторически сложившемся и необходимом для их эксплуатации и функционирования земельном участке, имеет исключительное право на приобретение права аренды данного земельного участка.
Исходя из приоритета правил ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации перед нормой ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации суды сделали правильный вывод о том, что в тех случаях, когда на лесных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности гражданам или юридическим лицам, эти лица не могут быть ограничены в праве на заключение договора аренды таких участков или вообще лишены данного права со ссылкой на обязательность заключения договора аренды лесного участка по результатам аукциона, предусмотренную ч. 1 ст. 74 Лесного кодекса Российской Федерации.
При этом суды верно указали, что с учетом положений статей 25, 72 и 74 Лесного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться по результатам аукциона лишь в случаях и для целей, определенных нормами Лесного кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного доводы заявителя о том, что договоры аренды участков лесного фонда могут быть заключены только по результатам аукциона, размещение объектов капитального строительства на землях лесного фонда не допускается, оснований для предоставления заявителю земельного участка площадью 48 420 кв. м не имеется, судом кассационной инстанции признаны несостоятельными. Иные доводы отклоняются как направленные на переоценку доказательств и установленных судом на их основе обстоятельств дела, оснований для которой у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

 Прекращение договора аренды земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом или нежилой объект

Земельный участок может быть передан в аренду для строительства многоквартирного дома.
В силу п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором этот дом расположен. Такой участок переходит в долевую собственность с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений.
В связи с этим возникает вопрос о судьбе договора аренды, заключенного между предыдущим собственником (арендодателем) и застройщиком (арендатором).

11.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды земельного участка, переданного под строительство многоквартирного дома и благоустройство прилегающей территории, прекращается с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 07.05.2019 N Ф03-1452/2019 по делу N А51-28452/2017
“…В силу ст. ст. 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В этой связи суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришли к выводу об отсутствии обязательства предпринимателя по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенным жилым домом, поэтому признали, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежала исключению площадь земельного участка, занятая многоквартирным домом, по мере первой регистрации права собственности на помещения в построенном многоквартирном доме…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…26. При разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам надлежит учитывать следующее.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 14.11.2017 N Ф02-5351/2017 по делу N А74-14638/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, по результатам открытого аукциона между администрацией и обществом заключен договор аренды земельного участка N 3029Ю от 23.09.2015, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 5 600 кв. м с кадастровым номером 19:02:010525:1075, расположенный по адресу: Республика Хакасия, г. Черногорск, ул. Юбилейная, участок 34, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства трех пятиэтажных многоквартирных жилых домов, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющемся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1 договора).
Неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору послужило для администрации основанием для направления ответчику претензии с требованием об уплате задолженности. Указанное требование оставлено без удовлетворения, что послужило основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском.
Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, надлежит учитывать следующее. Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Судами установлен факт регистрации 01.12.2016 права первого собственника помещения в многоквартирном доме 34, корп. 1, по ул. Юбилейная в г. Черногорске Республики Хакасия (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 19-RU302000-024-2016 от 03.11.2016, передаточный акт объектов долевого строительства от 22.11.2016), из чего следует, что земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания указанного многоквартирного дома, перешел в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, вследствие чего право аренды ответчика на земельный участок площадью 2 925 кв. м, предназначенный для эксплуатации и обслуживания жилого дома, прекратилось.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, учитывая, что правовых оснований для взыскания арендной платы, исчисленной администрацией исходя из всей площади земельного участка, не имеется, суды пришли к правильному выводу о наличии оснований для перерасчета подлежащей взысканию арендной платы за период с 01.12.2016 исходя из площади земельного участка в размере 2 675 кв. м (5 600 кв. м – 2 925 кв. м), в связи с чем обоснованно удовлетворили требования истца частично в сумме 643 250 рублей 34 копейки…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 16.08.2018 N Ф03-3233/2018 по делу N А16-2426/2017
“…Как следует из материалов дела, 10.06.2013 между МКУ “Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО “Город Биробиджан” ЕАО (арендодатель) и ООО “Масис” (арендатор) заключен договор N 10581, по условиям которого арендатор принял в аренду земельный участок площадью 9 353 кв. м с кадастровым номером 79:01:0500060:126, расположенный по адресу: г. Биробиджан, 35 м на северо-запад от дома N 14 по ул. Косникова, для многоэтажного жилищного строительства, на срок с 10.06.2013 по 09.06.2016.
В границах названного земельного участка обществом, выступающим в качестве застройщика, построены и введены в эксплуатацию пять многоквартирных жилых домов, в том числе имеющие почтовые адреса: г. Биробиджан, ул. Мелиоративная, дома NN 6, 8, 9, 10, 11.
Часть квартир в указанных домах переданы заказчику – МКУ “Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города МО “Город Биробиджан” ЕАО по актам: от 04.03.2014 (квартира N 1 в доме N 8), от 12.03.2014 (квартира N 1 в доме N 10), от 22.12.2014 (квартира N 1 в доме N 11), от 14.12.2015 (квартира N 2 в доме N 6), от 29.12.2016 (квартира N 1 в доме N 9). Переход права собственности на указанные квартиры зарегистрирован в установленном порядке.
ООО “Масис”, ссылаясь на то, что по мере завершения строительства многоквартирных домов и сдачи их в эксплуатацию подлежала пересчету арендная плата за земельный участок, занятый этими домами (всего 5), и полагая, что по окончании строительства всех многоквартирных домов договор аренды земельного участка должен быть расторгнут, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, предъявив в том числе требование о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в сумме 253 149,50 руб.
В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление Пленума N 73) с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. При этом в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности”, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3, 4 статьи 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации” собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом.
В этой связи суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65, 71 АПК РФ и принимая во внимание, что с момента регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме возможность распоряжения публичным собственником земельным участком под домом в той части, которая должна быть сформирована в целях передачи в собственность собственникам помещений в многоквартирном доме, прекратилась, руководствуясь вышеприведенными нормами права, правомерно пришел к выводу об отсутствии обязательства общества по внесению арендной платы за часть земельного участка, занятую построенными жилыми домами, поэтому признал, что при оплате арендных платежей из расчета арендной платы подлежали исключению площади земельных участков, занятых многоквартирными домами, по мере первой регистрации права собственности на помещения в каждом построенном многоквартирном доме.
Суд кассационной инстанции находит эти выводы обоснованными, сделанными с правильным применением вышеприведенных норм материального права, в связи с чем по результатам проверки законности постановления от 05.06.2018 приходит к выводу о том, что у апелляционного суда основания для отмены решения суда первой инстанции от 02.03.2018 отсутствовали. Следует признать необоснованными выводы апелляционной инстанции, что для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом, из земельного участка, предоставленного для строительства 5-ти многоквартирных домов, необходим раздел земельного участка с доказательствами о его межевании, как не основанный на нормах действующего законодательства…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.11.2017 N Ф04-4086/2017 по делу N А67-347/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между муниципальным образованием “Город Томск” (арендодателем) и ООО ТД “Кристалл” (арендатором) заключен договор аренды земельного участка для строительства по результатам аукциона от 12.02.2014 N ТО-21-20331, на основании которого арендодатель по акту приема-передачи земельного участка от 28.02.2014 передал арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов площадью 23 433 кв. м с кадастровым номером 70:21:0101002:485, местоположение: Томская область, г. Томск, пр. Академический, 43, для строительства блокированного жилого дома в 2-4 этажа (пункты 1.2, 1.4 договора).
Ответчик в период с 01.10.2016 по 31.12.2016 обязанность по своевременному внесению платы за пользование земельным участком не исполнял и на момент предъявления искового заявления размер задолженности по арендной плате составил 3 691 986,25 руб.
Указанные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Ответчик обращался с письмами в адрес департамента экономического развития и управления муниципальной собственностью от 25.10.2016, департамента управления муниципальной собственностью от 23.11.2016 с просьбой исключить из облагаемой арендной платой общей площади земельного участка площади под введенными в эксплуатацию жилыми домами.
На указанные письма ответчику был дан ответ департаментом недвижимости администрации от 25.11.2016 N 15353, согласно которому исключение площади под введенными в эксплуатацию объектами строительства из договора невозможно, поскольку данные объекты не являются многоквартирными домами.
Согласно пункту 26 Постановления N 73 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Как верно отметили суды обеих инстанций, с момента первой регистрации права собственности на помещение в жилом доме (в данном случае – квартиры) у собственников жилых помещений возникло право владения и пользования земельным участком, расположенным под многоквартирным домом и необходимым для ее использования, а у ответчика прекратилась обязанность по внесению арендной платы за эту часть участка.
Оценив представленные в дело доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, учитывая, что регистрация права собственности на квартиры в спорных домах подтверждена выписками из ЕГРП, суды обеих инстанций пришли к обоснованным выводам, что площадь земельного участка, используемого ответчиком по договору аренды, подлежит уменьшению с момента возникновения права собственности на квартиры в домах.
Исходя из размера арендной платы за квартал и фактического количества дней пользования участком, с учетом его уменьшения на площадь, право на распоряжение которой у истца прекратилось с момента регистрации права собственника на квартиры, судом определен размер арендной платы в сумме 3 226 725,54 руб. Обоснование площади земельного участка, представленное обществом и подтвержденное доказательствами, со стороны истца не опровергнуто (статья 65 АПК РФ).
Доводу истца о том, что объект, расположенный на спорном земельном участке, не отвечает признакам многоквартирного дома, была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с выводами которой согласился суд апелляционной инстанции.
Таким образом, доводы истца не опровергают выводы судов, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебных актов. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 06.11.2015 N Ф04-26030/2015 по делу N А45-25084/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания “ВИРА-Строй” (далее – ООО СК “ВИРА-Строй”, общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о взыскании с мэрии города Новосибирска (далее – мэрия) неосновательного обогащения в сумме 12 203 973,21 руб.
При разрешении спора суды правильно установили, что договор аренды земельного участка прекратил свое действие в связи с возникновением прав собственников помещений многоквартирных домов на земельный участок.
Согласно статье 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
В силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом).
Из разъяснений, данных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 Гражданского кодекса РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу названных норм права с момента регистрации права собственности первого лица на любое помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а мэрия утрачивает право на распоряжение им.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что многоквартирные дома, расположенные на предоставленном обществу в аренду земельном участке, закончены строительством и введены в эксплуатацию.
Согласно представленной выписке из ЕГРП первая регистрация права собственности в одном из построенного многоквартирного дома осуществлена 20.08.2014.
Таким образом, право собственности на земельный участок как единый целый объект недвижимости перешло в собственность к жильцам с момента регистрации первого собственника помещения, а именно с 20.08.2014, и с этой даты мэрия утратила право на распоряжение земельным участком и получение арендной платы.
При указанных обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отсутствии у мэрии правовых оснований для получения арендных платежей в сумме 12 203 973,21 руб…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 02.10.2015 N Ф04-24239/2015 по делу N А75-13018/2014
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) договором аренды N 78 сроком действия с 06.06.2013 по 30.09.2013 арендодатель по акту приема-передачи от 17.06.2013 передал в пользование арендатора земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 4 060 кв. м, с кадастровым номером 86:20:0000075, расположенный по адресу: г. Нефтеюганск, 15 мкр., д. 16, с целевым назначением: под благоустройство территории жилого дома.
Пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) определено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме и относится к их общему имуществу. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка (пункт 26 постановления Пленума ВАС N 73, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 и от 19.02.2013 N 12736/12).
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суды установили, что никакой иной цели, кроме как передача департаментом в аренду обществу земельного участка с кадастровым номером 86:20:0000075 для благоустройства именно территории жилого дома N 16 в 15 микрорайоне г. Нефтеюганска, стороны в договоре аренды N 78 не предусмотрели.
Согласно схеме земельный участок расположен по контуру земельного участка, находящегося непосредственно под многоквартирным домом.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу, что общество исполнило обязательство по строительству и вводу в эксплуатацию указанного жилого дома и перестало быть фактическим пользователем земельного участка по договору аренды в связи с поступлением квартир в собственность иных лиц после завершения строительства дома.
Принимая во внимание, что арендные отношения между департаментом и обществом в отношении спорного земельного участка, который был необходим фактически для обслуживания введенного в эксплуатацию дома, где имеются помещения, переданные в собственность жильцам, прекратились, суды правомерно посчитали, что основания для продолжения пользования ответчиком земельным участком отсутствуют, равно, как отсутствует и обязанность по внесению платы за пользование этим участком.
В связи с утратой департаментом права взимать арендную плату по договору аренды истцу на законных основаниях отказано в удовлетворении иска.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права не допущено (статья 288 АПК РФ), то оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.07.2014 по делу N А45-9226/2013
“…Довод заявителя о том, что он не обязан уплачивать арендную плату в связи с государственной регистрацией 13.06.2012 права собственности первого дольщика на помещение в многоквартирном доме и прекращением с данной даты договора аренды, не принимается во внимание суда кассационной инстанции.
Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
При этом пункт 2 статьи 23 Закона N 122-ФЗ содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Исходя из упомянутых положений ЖК РФ, Вводного закона, а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.
Принимая во внимание положения статей 36 и 37 ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
В силу изложенного с момента регистрации любым из участников долевой собственности права собственности на объект долевого строительства договор аренды земельного участка является прекратившимся в силу закона.
Соответствующая правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11.
Между тем конкурсный управляющий даже несмотря на то, что апелляционный суд определением от 18.02.2014 предложил истцу представить доказательства, подтверждающие регистрацию права собственности каких-либо лиц на объекты долевого строительства (документы, содержащие сведения о зарегистрированных правах на помещение за дольщиком, не являются общедоступными, а потому обстоятельства возникновения прав общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, подлежат доказыванию), в нарушение статьи 65 АПК РФ указанных доказательств не представил.
При таких обстоятельствах правомерен вывод судов, что мэрия, не получив от ЗАО “НОВИНКОМ” в соответствии с пунктом 7.4 договора аренды уведомление о переходе прав на объекты недвижимости, обоснованно посчитала договор аренды действующим в спорный период…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.04.2019 N Ф05-5217/2019 по делу N А40-76275/2018
“…В обоснование заявленных исковых требований Департамент ссылался на неисполнение арендатором принятых на себя пунктами 3.2 и 5.5 договора обязательств по уплате арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность за период со 2 квартала 2015 года по 09.09.2015 в размере 2 273 503 руб. 25 коп., что явилось основанием для начисления предусмотренной п. п. 8.1, 8.2 договора неустойки, начисленной на сумму задолженности в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно в сумме 101 801 руб. 26 коп.
Поскольку претензия Департамента от 28.11.2017, направленная в адрес ответчика в целях досудебного урегулирования спора, оставлена без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями ст. ст. 309, 310, 330, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222, с учетом правильного распределения бремени доказывания, ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на себя обязательств, проверив представленный истцом расчет и признав его верным, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что договор аренды земельного участка от 31.07.2013 N И-09-000222 продолжал действовать до окончания спорного периода, поскольку ответчиком не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения до 09.09.2015, пришли к выводу об удовлетворении исковых требований.
Отклоняя доводы ответчика об отсутствии у него обязанности по внесению арендных платежей в спорном периоде, поскольку АО “Центр-Инвест” исполнило условия договора аренды земельного участка N И-09-000222 от 31.07.2013 с момента получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и передачи первого объекта долевого строительства по акту приема-передачи, суд апелляционной инстанции правомерно руководствовался п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации”, в котором разъяснено, что при разрешении споров, касающихся земельных участков, переданных в аренду для целей строительства многоквартирных жилых домов, судам следует учитывать следующее. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права и нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 N Ф05-17505/2018 по делу N А40-255361/2017
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, ООО “ОблСтройФинанс”, реорганизованное в результате присоединения к ООО МИЦ” 30 июня 2017 года, являлось арендатором земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для многоэтажного жилищного строительства, общая площадь 24 020 кв. м, расположенного по адресу: город Москва, поселение Сосенское, п. Коммунарка, на основании договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю, заключенного с Муниципальным образованием Ленинский муниципальный район Московской области, договора передачи прав арендатора по договору аренды земельного участка 09 декабря 2009 года N 2/11, дополнительного соглашения N 1 к договору аренды земельного участка от 20 мая 2010 года, дополнительного соглашения от 08 ноября 2012 года N М-11-500063 о передаче прав и обязанностей арендодателя по договору аренды от Муниципального образования Ленинский муниципальный район Московской области к Департаменту земельных ресурсов города Москвы в связи с включением земельного участка в границы г. Москвы.
В соответствии с полученными разрешениями на строительство от 01 июля 2010 года N RU 50503000-192/10-р/с, от 04 августа 2011 года N RU 50503000-228/11-р/с заявитель осуществил на указанном земельном участке строительство многоэтажного жилого дома с привлечением средств участников долевого строительства, а также строительство 8-секционного жилого дома со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином с привлечением средств участников долевого строительства.
ООО МИЦ” были получены разрешения на ввод объектов в эксплуатацию 22 августа 2013 года N RU77245000-005069 и от 30 мая 2014 года N RU77245000-005685.
Впоследствии, 17 июля 2017 года ООО “МИЦ” обратилось в Управление Росреестра по Москве с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) записи о прекращении договора аренды в связи с возникновением общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок с кадастровым номером 50:21:0120303:363, на котором расположены вышеназванные жилые дома.
Уведомлением от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630 Управлением Росреестра по Москве отказано в государственной регистрации прекращения договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363.
Полагая, что указанный отказ является незаконным и нарушающим его права, заявитель обратился в суд с настоящим заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суды установили, что право собственности первого собственника в многоэтажном жилом доме по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 16, было зарегистрировано 21 марта 2014 года; право собственности первого собственника в 8-секционном жилом доме со встроенными офисными помещениями и пристроенным 2-этажным магазином по адресу: 142770, г. Москва, п. Сосенское, пос. Коммунарка, ул. Лазурная, 14, было зарегистрировано 06 октября 2014 года.
С учетом изложенного суды пришли к выводу о том, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:21:0120303:363 прекращен 21 марта 2014 года в связи с регистрацией права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме и с указанной даты земельный участок поступил в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, земельный участок изначально был сформирован как для строительства, так и для эксплуатации возведенных на них двух многоквартирных домов.
Отклоняя доводы Управления Росреестра по Москве, суды указали, что законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, в связи с чем формирование земельных участков непосредственно для эксплуатации каждого конкретного многоквартирного дома не требуется, обращение собственников многоквартирного дома с заявлением о формировании земельного участка в органы государственной (или муниципальной) власти имеет целью исключительно юридического оформления уже существующих отношений.
При таких обстоятельствах суды сделали вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемый отказ Управления Росреестра по Москве, изложенный в уведомлении от 28 октября 2017 года N 77/011/221/2017-2630, не соответствует действующему законодательству, в связи с чем признали его незаконным и обязали Управление Росреестра по Москве осуществить государственную регистрацию прекращения договора аренды от 06 августа 2009 года N 368-2009/Ю.
При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций и принятии обжалуемых судебных актов полно установлены имеющие значение для дела обстоятельства, правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены принятых по делу судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.02.2017 N Ф05-795/2017 по делу N А40-239750/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2011 между Комитетом по управлению имуществом Администрации Польского муниципального района (арендодатель) и ЖСК “Знаменский” (арендатор, истец) был подписан договор аренды земельного участка N 232ю/2011 (далее – Договор аренды земельного участка), по которому истцу в аренду передан земельный участок площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, имеющий адресный ориентир: п. Знамя Октября, для строительства 9-этажного 72-квартирного жилого дома. Срок аренды – 5 лет (п. 2.1).
28.03.2014 9-этажный 72-квартирный жилой дом, расположенный на земельном участке площадью 7 673 кв. м с кадастровым номером 50:27:0020425:138, введен в эксплуатацию. 25.11.2014 осуществлена первая государственная регистрация права собственности на квартиру в указанном доме.
08.10.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Москве с заявлением о государственной регистрации прекращения прав по Договору аренды земельного участка.
Решением N 77/022/056/2015-629 от 20.11.2015 Управление Росреестра по Москве отказало в государственной регистрации указанного соглашения на основании абз. 4 и 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации), сославшись на то, что не представлено соглашения между сторонами договора о его расторжении.
Полагая, что решение управления является незаконным и необоснованным и нарушает права и законные интересы комитета, заявитель обратился в арбитражный суд.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлено, что заявителем в составе пакета документов, представленных на государственную регистрацию, указаны сведения об осуществлении 25.11.2014 первой государственной регистрации права собственности на квартиру в жилом доме, расположенном на спорном земельном участке.
Согласно п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, суды пришли к обоснованному выводу, что заявителем представлены необходимые и достаточные сведения для государственной регистрации прекращения прав аренды в силу закона…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 12.07.2018 N Ф06-34656/2018 по делу N А06-4737/2017
“…Полагая, что земельный участок, предоставленный под строительство многоквартирного дома, также является имуществом, подлежащим включению в конкурсную массу должника, в связи с чем, по мнению заявителя, Администрация нарушила права Общества, конкурсный управляющий ОАО “СПМК N 39” Иванова Н.П. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями.
В данном случае, как установлено судами, на земельном участке с кадастровым номером 30:12:010259:496, который по договору от 17.05.2006 N 677 находился в аренде для использования в целях строительства первой очереди 10 – 14-тиэтажного жилого дома с нежилыми этажами, расположенного по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, д. 17, корп. 2, в 2007 году был построен и введен в эксплуатацию объект капитального строительства 4 блок-секции, 117 квартир, почтовый адрес: г. Астрахань, ул. В.Барсовой, 17, корп. 2.
В Администрацию представлено свидетельство о государственной регистрации права от 12.01.2010 30 АА 429829.
В материалы дела предоставлены свидетельства граждан (т. 1, л.д. 77 – 120) о праве общей долевой собственности на не завершенный строительством жилой дом по ул. В.Барсовой г. Астрахани, дом 17. Свидетельства выданы на основании судебных актов, принятых в 2010 – 2011 годах.
Таким образом, поскольку арендуемый земельный участок предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома, то в силу прямого указания закона после завершения строительства и регистрации права собственности первого лица на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме находящийся непосредственно под возведенным объектом земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений, что означает прекращение права аренды другого лица на этот участок, независимо от соблюдения процедур, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса. При этом право пользования остальной частью участка переходит к собственникам находящегося на ней объекта незавершенного строительства.
В связи с изложенным, руководствуясь вышеприведенными нормами права, суды обоснованно признали требования заявителя о признании незаконными действий Администрации, выразившихся в прекращении права аренды ОАО “СПМК N 39” на земельный участок площадью 8 804 кв. м по договору аренды от 17.05.2006 N 677 по адресу: г. Астрахань, ул. В.Барсовой в Кировском районе, путем вынесения постановления от 18.08.2010 N 6190, ставшего основанием для снятия земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 с государственного учета; признании незаконными действий Администрации, выразившихся в фактическом изъятии земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 у ОАО “СПМК N 39” без уведомления ОАО “СПМК N 39”, без заключения соглашения о расторжении договора аренды от 17.05.2006 N 677 и заключения акта приемки-передачи с ОАО “СПМК N 39” по земельному участку с кадастровым номером 30:12:010259:496; признании незаконным формирования на территории снятого с учета земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:496 других земельных участков, в том числе и земельного участка с кадастровым номером 30:12:010259:4579, без уведомления и привлечения ОАО “СПМК N 39″, не подлежащими удовлетворению…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 09.02.2016 N Ф06-5048/2015 по делу N А12-47057/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 24.01.2011 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор N 9542 АЗ аренды земельного участка из земель населенных пунктов, площадью 5 439,0 кв. м, кадастровый номер 34:35:030212:0048, расположенного по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, вид разрешенного использования – земли под домами многоэтажной застройки (для строительства двух пятиэтажных жилых домов с мансардой).
Истец, считая, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязанности по договору за период с 01.03.2014 по 31.07.2014, обратился в арбитражный суд.
Судами установлено, что 17.03.2015 многоквартирный жилой дом, построенный ЗАО “ЮНИЖ-СТРОЙ”, введен в эксплуатацию.
Право собственности на не завершенную строительством однокомнатную квартиру N 29, расположенную по адресу: Волгоградская область, г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23 кв. 29, жилой многоквартирный дом N 1, зарегистрировано 06.05.2014 за Лазутиной Т.А.
В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, Федерального закона N 122-ФЗ, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а право муниципальной собственности на земельный участок прекращается.
Из разъяснений, данных в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11, следует, что принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких условиях, установив факт регистрации 06.05.2014 права собственности Лазутиной Т.А. на не завершенное строительством однокомнатную квартиру N 29 по адресу: г. Волжский, ул. Оломоуцкая, 23, жилой многоквартирный дом N 1, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды с указанной даты прекратил свое действие.
В связи с этим задолженность по арендной плате после 05.05.2014 не может быть взыскана с ответчика…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 03.08.2015 N Ф06-26607/2015 по делу N А65-30542/2014
“…Как следует из материалов дела, на основании постановления Исполнительного комитета г. Казани от 15.08.2011 N 4537 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 29.02.2012 N 16029, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 3250,8 кв. м, кадастровый номер 16:50:010328:9, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Тельмана. Разрешенное использование, целевое назначение земельного участка: для завершения строительства жилого дома. Договор заключен сроком на 3 года до 14.08.2014.
Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации”, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме, в связи с чем у них появляется обязанность по уплате за землю.
Следовательно, каких-либо актов органов власти о возникновении права долевой собственности у собственников помещений в доме не требуется (абзац четвертый пункта 66 Постановления от 29.04.2010 N 10/22).
Таким образом, после ввода объекта в эксплуатацию жилого дома арендная плата подлежит взысканию до момента государственной регистрации права собственности за первым участником долевого строительства.
Следовательно, с указанного момента договор аренды земельного участка прекращает свое действие под объектом недвижимости, введенным в эксплуатацию.
Учитывая изложенное, требование о взыскании долга за период с 25.07.2014 по 05.12.2014 не подлежит удовлетворению, поскольку регистрация права собственности на помещения в доме по адресу: г. Казань, ул. Тельмана, д. 20, первым лицом осуществлена 24.07.2014, что подтверждается имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серия 16-АН N 711738. Ответчиком истцу была направлена заявка от 23.10.2014 N 193/с на расторжение договора аренды земельного участка, которая получена истцом 23.10.2014.
Согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный между истцом и ответчиком, должен считаться прекратившим на основании статьи 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.
Суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления суды первой и апелляционной инстанций не допустили нарушений норм материального и процессуального права. Оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов в порядке статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

Возможность удовлетворения требований арендодателя об устранении нарушений его прав (ст. 304 ГК РФ)

Пунктом 1 ст. 615 ГК РФ на арендатора возложена обязанность пользоваться арендуемым имуществом согласно условиям договора аренды, а если они не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендодатель вправе требовать от арендатора, не выполнившего обязательств, соблюдения условий договора. Возникает вопрос: на основании каких норм закона следует заявлять такое требование?
Кроме того, на практике складываются ситуации, когда права собственника, передавшего имущество в аренду, нарушаются действиями третьего лица, которому это имущество во владение не передавалось. Вправе ли в таком случае собственник предъявить иск третьему лицу?

12.1. Вывод из судебной практики: Как собственник, так и арендатор имущества, вправе предъявить негаторный иск к третьему лицу.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.04.2018 N Ф08-1763/2018 по делу N А53-10440/2017
“…Как видно из материалов дела, 25.10.2016 на основании вступивших в законную силу судебных актов по делу N А53-5948/2016 департамент (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор N 36879 аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 977 кв. м, кадастровый номер 61:44:0050631:23, находящегося по адресу: Ростовская область, город Ростов-на-Дону, ул. Тургеневская, 20, для завершения проектирования и строительства жилого дома с административными помещениями и подземной автостоянкой (2 очередь строительства 1 пусковой комплекс), сроком до 07.09.2019 (т. 1, л.д. 9-12). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.11.2016. На земельном участке обременения и ограничения отсутствуют (пункт 1.2).
Ссылаясь на наличие задолженности по арендным платежам за период с 07.09.2016 по 31.03.2017, департамент обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами до фактического исполнения обязательства.
Считая, что земельный участок, переданный обществу по договору аренды от 25.10.2016 N 36879, не мог быть использован в соответствии с обусловленными целями, данное лицо обратилось в арбитражный суд с иском о возложении на департамент обязанности по принятию необходимых мер по устранению препятствий в пользовании объектом аренды.
Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о несоблюдении департаментом требований пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса или о возникновении по его вине недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса), судами не выявлено, отказ в удовлетворении встречного иска коллегия окружного суда считает правомерным.
Общество не лишено правовых оснований для предъявления к нарушителю защищаемого права требований о возмещении причиненных убытков, связанных с неправомерным занятием третьим лицом спорного земельного участка.
Поддерживая выводы судебных инстанций, суд округа считает также необходимым отметить следующее.
По смыслу статей 304, 305 Гражданского кодекса и разъяснений пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”, а также пункта 45 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” при передаче имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.
Следовательно, общество имело равную наряду с департаментом возможность на предъявление к третьим лицам негаторных требований в целях защиты права арендатора на использование спорного земельного участка, однако такой возможностью не воспользовалось, что также не освобождает его (как частично, так и полностью) от обязанности вносить предусмотренную договором плату.
При таких обстоятельствах отказ в удовлетворении требований общества в полной мере соответствует фактическим обстоятельствам спора, имеющимся в деле доказательствам и подлежащим применению нормам материального права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”
“…3. Собственник, передавший имущество в аренду, не лишается права на негаторный иск к третьему лицу – нарушителю права собственности.
Собственник причала-пирса обратился в арбитражный суд с иском к обществу об обязании устранить препятствия в пользовании своим имуществом путем демонтажа сборно-разборного холодильника.
Ответчик против иска возражал, ссылаясь на то, что согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) причал-пирс находится в аренде сроком на пять лет, поэтому истец не владеет этим имуществом и не имеет права на удовлетворение заявленного требования.
В ходе судебного заседания арендатор пояснил, что расположенный на причале холодильник, хотя и был установлен без его согласия, не препятствует ему осуществлять эксплуатацию арендуемого имущества – разгрузку приходящих рыболовецких судов.
Суд первой инстанции в удовлетворении иска отказал, отметив, что согласно статье 4 АПК РФ лицо вправе обратиться в арбитражный суд в защиту своих нарушенных прав и законных интересов. Право невладеющего собственника не нарушается до тех пор, пока имущество находится во владении арендатора. После того как имущество будет возвращено собственнику, он сможет обратиться с иском о демонтаже холодильника.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, иск собственника удовлетворил, отметив следующее.
Истцом доказано, а ответчиком признано размещение сборно-разборного холодильника на причале-пирсе без согласия собственника имущества.
По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 209 ГК РФ право собственности нарушается, когда имущество используется другими лицами без согласия собственника. Размещение холодильника без воли собственника является нарушением его права на причал-пирс, которое не связано с лишением владения. По этой причине право собственности защищается с помощью негаторного иска.
В силу статей 304, 305 ГК РФ в случае передачи имущества в аренду право на негаторный иск имеют как арендатор, так и арендодатель – собственник имущества, чье вещное право может быть нарушено действиями третьего лица, пользующегося чужим имуществом без воли собственника, но не нарушающего его владения. При этом в таких делах обязательно участие как арендатора, так и арендодателя (тот, кто не является истцом, привлекается к участию в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельного требования относительно предмета спора, на стороне истца), поскольку, если в удовлетворении иска арендодателю будет отказано, арендатор не вправе обратиться с иском о том же предмете и по тем же основаниям к этому же ответчику. Производство по таким делам прекращается на основании пункта 2 части 1 статьи 150 АПК РФ…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.08.2015 N Ф04-21056/2015 по делу N А03-868/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии “ЛЕГЕ АРТИС” (далее – ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС”) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с иском к индивидуальному предпринимателю Головатому Андрею Валентиновичу (далее – ИП Головатый А.В., предприниматель), обществу с ограниченной ответственностью Центр медицины и косметологии “АРТИС ДЕКОР” (далее – ООО ЦМК “АРТИС ДЕКОР”) об истребовании из чужого незаконного владения ИП Головатого А.В. и ООО ЦМК “АРТИС ДЕКОР” нежилого помещения, находящегося по адресу: г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, помещение Н-8, путем возвращения помещения в фактическое владение и пользование ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС”.
Исковые требования со ссылкой на статьи 301, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы тем, что в помещение, переданное истцу в аренду по договору аренды от 07.09.2011, действие которого автоматически пролонгировано с 15.01.2014, прекращен доступ. В связи с установлением ответчиками препятствий в пользовании помещением истец не имеет возможности осуществлять хозяйственную деятельность по предоставлению гражданам медицинских и косметологических услуг, вследствие чего несет финансовые потери.
Из материалов дела видно, что между ИП Головатым А.В. (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Медицинский Центр Лазерной Косметологии “ЛЕГЕ АРТИС” (арендатор) заключен договор аренды от 07.09.2011, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование за плату передано нежилое помещение общей площадью 373 кв. м на втором этаже нежилого помещения, расположенного по адресу: Алтайский край, г. Барнаул, ул. Партизанская, 92, Н-8.
Письмом от 15.01.2014 (исх. N 02-01/14) охранное предприятие сообщило истцу о том, что помещение захвачено группой лиц, доступ в помещение невозможен.
Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС” в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, а апелляционный суд, оставляя решение без изменения, исходили из их доказанности и обоснованности.
Согласно статье 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
По смыслу статьи 305 ГК РФ, разъяснений, изложенных в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153, права, предусмотренные указанной выше статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на любом ином праве или иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Судами установлено, что договор аренды от 07.09.2011 был пролонгирован и действовал вплоть до 01.01.2013.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что между учредителями ООО ЦМК “ЛЕГЕ АРТИС” Мухортовым С.А. и Луневой С.К. возник конфликт и оснований утверждать об осведомленности директора истца Мухортова С.А. об окончании срока действия договора аренды от 01.01.2013 и о прекращении договорных отношений по нему не имелось, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования…”

12.2. Вывод из судебной практики: Если арендатор земельного участка в нарушение закона и договора зарегистрировал право собственности на постройки и сооружения, расположенные на данном участке, то арендодатель вправе требовать признания такого права отсутствующим, не заявляя требований о прекращении арендных отношений.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.05.2013 N 17085/12 по делу N А32-29673/2011
“…Указанный земельный участок 27.05.2008 администрация передала в аренду предпринимателю на основании договора N 1 (далее – договор аренды N 1), по условиям которого администрация (арендодатель) передает предпринимателю (арендатору) за плату земельный участок с видом разрешенного использования – для эксплуатации стадиона – сроком на 10 лет. Государственная регистрация договора произведена в установленном порядке.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 22.12.2008 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 27.11.2008 N RU 23531302-31 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выданы свидетельства о регистрации права на бытовое помещение общей площадью 36,2 кв. метра лит. А и коридор, душевую лит. Б общей площадью 10,4 кв. метра.
Управлением Росреестра по Краснодарскому краю 06.07.2009 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2009 N RU 23531302-18 произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя и выдано свидетельство о регистрации права на мини-футбольное поле общей площадью 1352 кв. метра лит. VI.
Свидетельством о государственной регистрации права от 18.03.2010 подтверждено, что произведена государственная регистрация права собственности предпринимателя на футбольное поле общей площадью 6996 кв. метров лит. V на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 07.10.2009 N RU 23531302-33.
Предприниматель 01.04.2011 обратился в администрацию с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка общей площадью 14 867 кв. метров с кадастровым номером 23:30:0303007:251, с видом разрешенного использования – для эксплуатации стадиона.
Узнав о наличии зарегистрированного предпринимателем права собственности на спорные объекты недвижимости, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском, поскольку ранее суд общей юрисдикции в его принятии отказал (определение Темрюкского районного суда от 05.09.2011).
Поскольку государственная регистрация своего права собственности на переданное ему в аренду имущество была осуществлена ответчиком в нарушение его обязательств перед истцом по договору аренды вопреки нормам закона и условиям договора, истец для защиты своих прав и интересов был вправе воспользоваться способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Заявленный иск о признании отсутствующим права собственности ответчика на имущество, в отсутствие требований о прекращении арендных отношений, направлен на восстановление тех обязательственных отношений, которые существовали между ним и ответчиком до государственной регистрации права собственности последнего на арендованное имущество, то есть является иском о восстановлении положения, существовавшего до нарушения ответчиком обязательств по договору аренды.
Кроме того, судами сделан неверный вывод об отсутствии у лица, передавшего свое имущество в аренду, вообще права на защиту надлежащими вещно-правовыми способами против арендатора, зарегистрировавшего право собственности на арендованное имущество помимо воли арендодателя.
Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требование администрации в части и признавая право собственности предпринимателя на спорные строения отсутствующим, учел, что в муниципальную собственность поселения передавался не просто земельный участок, а стадион, представляющий собой единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением.
Судом принято во внимание, что объекты стадиона с лит. А и Б по состоянию на 29.04.2009 имели те же характеристики износа (33 и 15 процентов) и то же описание конструктивных элементов (фундамент, стены, перегородки, крыша), как в техническом паспорте от 15.07.2008, согласно которому годы постройки объектов соответственно 1975 и 2005. При этом документы, подтверждающие строительство спорных объектов недвижимости, ответчиком суду не представлены.
Суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что стадион следует рассматривать как единое спортивное сооружение, состоящее из земельного участка, обустроенного особым образом и предназначенного для спортивных игр (футбольное поле и мини-футбольное поле), а также объектов недвижимости вспомогательного характера (аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2010 N 6200/10).
Такие сооружения, как мини-футбольное поле и футбольное поле, представляют собой улучшения земельного участка, заключающиеся в приспособлении его для удовлетворения нужд лиц, пользующихся участком. Названные сооружения не являются самостоятельными недвижимыми вещами, а представляют собой неотъемлемую составную часть земельного участка, на котором они расположены (аналогичная правовая позиция выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11052/09 и от 17.01.2012 N 4777/08).
В связи с тем, что упомянутые сооружения не являются вещами, на них не может быть зарегистрировано вещное право – право собственности. Применительно к статье 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) их юридическая судьба и принадлежность определяются по принадлежности соответствующего земельного участка. Сам по себе факт государственной регистрации прав на такие объекты за третьими лицами ущемляет интересы собственника земельного участка, и потому суд вправе дать этим объектам иную квалификацию и не применять к отношениям сторон правила о недвижимых вещах (соответствующая правовая позиция была сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 24.01.2012 N 12576/11 и от 04.09.2012 N 3809/12).
Однако предприниматель, зарегистрировав с нарушением закона и договора право собственности на отдельные постройки стадиона, по существу, приватизировал арендуемое муниципальное имущество по основаниям и способом, не предусмотренным законодательством о приватизации, а затем обратился с заявлением о выкупе арендуемого земельного участка под стадионом как собственник объектов недвижимости по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
Сам по себе факт того, что на переданном в аренду земельном участке к моменту его передачи арендатору располагались объекты недвижимости (бытовое помещение, коридор, душевая), права на которые не были зарегистрированы за арендодателем – собственником земельного участка, не означает, что указанные объекты ему не принадлежат, так как здания и сооружения, возведенные собственником на принадлежащем ему земельном участке и права на которые не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), являются составной частью земельного участка (пункт 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 “Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения”).
Таким образом, выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорные объекты недвижимости существовали на арендованном земельном участке до момента его передачи арендатору и потому на них не могло быть зарегистрировано право собственности арендатора, являются верными.
Поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке и решения суда являются основанием для внесения записи в ЕГРП, администрация правомерно обратилась в арбитражный суд с иском о признании отсутствующим права собственности предпринимателя на указанные объекты недвижимости. В соответствии с пунктом 53 постановления N 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 21.10.2013 N ВАС-14137/13 по делу N А28-2196/2012
“…Удовлетворяя требование Департамента о признании отсутствующим права собственности, арбитражные суды исходили из того, что автомобильная стоянка не обладает признаками недвижимого имущества. При этом суды установили, что основным элементом спорного объекта является асфальтовая площадка. Однако по своему существу асфальтовое покрытие земельного участка несет вспомогательную функцию по отношению к назначению самого участка, являясь элементом его благоустройства.
Кроме того, судами установлено, что земельный участок, на котором расположена автостоянка, предоставлялся во временное пользование на основании договоров аренды, которые предусматривали обязанность арендатора вернуть участок арендодателю по истечении срока договора аренды. Более того, вступившими в законную силу постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009 по делу N А28-1237/2009 и постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 на основании ст. 622 ГК РФ ООО “Вятка-Транспорт” обязано освободить занимаемый земельный участок от открытой автостоянки.
Не согласившись с судебными актами, ООО “Базис” обратилось в Высший Арбитражный Суд РФ с заявлением о пересмотре их в порядке надзора. В заявлении ответчик указывает, что обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, а также нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности.
Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.
Как установлено судами, 13.05.1998 распоряжением главы администрации города Кирова N 1307 Пермскому ОАО “Промжелдортранс” предоставлен в аренду земельный участок У0112-004 площадью 5181 кв. м с целевым использованием: до начала строительства – для размещения открытого склада стройматериалов, до окончания строительства – для организации стройплощадки, после ввода объекта в эксплуатацию – для эксплуатации открытой автостоянки (срок аренды для этих целей – три года со дня утверждения акта государственной приемочной комиссии).
ОАО “Промжелдортранс” и Управление муниципальными землями администрации города Кирова заключили договор аренды земельного участка от 27.08.1998 N 1 для целей складирования стройматериалов; срок аренды определен с 13.05.1998 по 12.05.1999.
20.07.1999 Управлением градостроительства и архитектуры открытому акционерному обществу “Промжелдортранс” выдано разрешение N 54/о на выполнение строительно-монтажных работ по строительству открытой автостоянки на 150 машино-мест по адресу: город Киров, улица Мира, 48.
03 августа 2000 автостоянка была принята в эксплуатацию государственной приемочной комиссией.
В результате реорганизационных процедур, имевших место в 2002 – 2006 годах, автостоянка передана сначала ОАО “Вятка-Промжелдортранс”, а затем ООО “Вятка-Транспорт”. При этом 19.03.2004 года ОАО “Вятка-Промжелдортранс” стало арендатором земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров и части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001, площадью 345 квадратных метров, для размещения автостоянки переданы (договоры аренды от 19.03.2004 N 45930 и от 19.03.2004 А28-2196/2012 N 44881).
Договор аренды от 19.03.2004 N 45930 расторгнут по соглашению сторон 12.10.2006, что установлено судебными актами по делу N А28-1237/2009.
Договор аренды от 19.03.2004 N 44881 расторгнут в связи с отказом арендодателя с 14.03.2008, что установлено по делу N А28-1236/2009.
Решением Арбитражного суда Кировской области от 11.06.2009 по делу N А28-1237/2009-90/7, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 14.09.2009, удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО “Вятка-Транспорт” об освобождении земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0006, площадью 3895 квадратных метров от открытой автостоянки.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 17.07.2009 по делу N А28-1236/2009 удовлетворен иск Управления по делам муниципальной собственности города Кирова к ООО “Вятка-Транспорт” об освобождении части земельного участка с кадастровым номером 43:40:000112:0008/001 (У0112-012/011), площадью 345 квадратных метров от открытой автостоянки.
Несмотря на принятые судебные акты, право собственности ООО “Вятка-Транспорт” на автостоянку было зарегистрировано 19.11.2009 года.
По соглашению об отступном от 23.11.2009 ООО “Вятка-Транспорт” передало спорную автостоянку в собственность ООО “Доставка на дом”. Право собственности ООО “Доставка на дом” зарегистрировано в ЕГРП 27.11.2009.
На основании договора купли-продажи от 02.07.2012 ООО “Доставка на дом” продало автостоянку ООО “Базис”. Право собственности ООО “Базис” зарегистрировано 19.07.2012.
Спорная автостоянка 30.07.2012 была передана в залог на основании договора об ипотеке (к договору займа от 30.07.2012 N 6/2012 между займодавцем Сырчиным С.В. и заемщиком Столяровым С.Б.), о чем в ЕГРП внесена запись об обременении спорного имущества ипотекой.
Абзацем 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав” установлено: в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
По смыслу указанной нормы, а также учитывая позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в Постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не означает, что объект является недвижимой вещью, и не является препятствием для предъявления иска о признании права на объект отсутствующим.
Арбитражные суды в полном объеме рассмотрели и оценили представленные сторонами доказательства и пришли к выводу, что автомобильная стоянка не отвечает признакам объекта недвижимого имущества, несмотря на наличие государственной регистрации права собственности на нее…

 Обязательства соарендаторов по договору со множественностью лиц на стороне арендатора

13.1. Вывод из судебной практики: Обязательства соарендаторов вносить плату за пользование земельным участком в предпринимательских целях, установленные договором со множественностью лиц на стороне арендатора, являются солидарными, если данным договором не предусмотрено иное.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”
“…20. При разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
При определении размера обязательства каждого из соарендаторов земельного участка судам следует исходить из размера площади здания (помещения), принадлежащего каждому из соарендаторов…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 16112/09 по делу N А32-6404/2009-39/152
“…Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
При этом пунктом 20 постановления N 11 установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поскольку договором от 30.03.2007, заключенным между арендодателем (администрацией) и соарендаторами (обществом “Фирма “Плюс-М” и обществом “Теам”), не предусмотрено иное, обязательство последних по внесению арендной платы за весь земельный участок является солидарным.
Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.
Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел…”

Определение ВАС РФ от 26.03.2013 N ВАС-461/13 по делу N А40-108847/11-16-999
“…Как установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N 221 от 19.03.2003, согласно которому первый передает второму в аренду земельный участок площадью 5354 кв. м по адресу: г. Реутов, ул. Дзержинского, для размещения и строительства торгового комплекса.
Согласно статье 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
В случае если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание (пункт 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, коллегия судей разъяснила, что порядок пользования земельным участком может быть определен с учетом долей в праве собственности на здание торгового центра, заключением договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, поскольку каждый из собственников объекта недвижимости в соответствии с вышеназванными нормами права приобрел право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и прежний собственник, – на праве аренды или сложившегося порядка пользования земельным участком.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 ГК РФ, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Поэтому в случаях, когда все соарендаторы по договору аренды земельного участка используют находящиеся на нем здания (помещения в здании) в предпринимательских целях, обязательства таких арендаторов считаются солидарными, если иное не установлено договором аренды.
Если хотя бы один из соарендаторов земельного участка использует принадлежащее ему здание (помещение), находящееся на этом участке, в иных целях, обязательства всех соарендаторов по договору аренды носят долевой характер.
Принимая во внимание, что нежилые помещения в указанном торговом центре используются в предпринимательских целях, указав, что доказательств, подтверждающих, что кто-либо из собственников спорного торгового центра использует принадлежащее ему помещение в иных (не предпринимательских) целях, так же как и подтверждающих исполнение ответчиком указанного обязательства, не представлено, суд кассационной инстанции отменил постановление суда апелляционной инстанции, оставив решение суда первой инстанции в силе.
Суды разъяснили, что не имеет значения для вывода судов о солидарной обязанности соарендаторов наличие или отсутствие у приобретателей помещений статуса индивидуального предпринимателя…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 15.02.2011 по делу N А39-1336/2010
“…Согласно пункту 1.1 договора аренды от 07.11.2005 Общество приняло в аренду земельный участок площадью 8219 квадратных метров и в силу пунктов 4.4.1 и 4.4.3 договора обязалось исполнять условия договора в полном объеме и вносить арендную плату на условиях договора.
Вместе с тем, согласно пункту 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
В пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” установлено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.
Таким образом, Управление вправе взыскивать с Общества арендную плату за весь земельный участок. Такой вывод окружного суда соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 N 16112/09…”

Применение к арендным отношениям норм Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”

14.1. Вывод из судебной практики: Порядок определения размера арендной платы, установленный п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации” (в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ) в отношении земельных участков, указанных в этом пункте, может применяться, даже если договор аренды заключен до вступления в силу упомянутой редакции данного Закона.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, договором аренды было установлено условие о том, что размер арендной платы, расчет которой производится в соответствии с законодательством, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке. В п. 16 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” отмечается, что регулируемая арендная плата может применяться, если договор заключен до вступления в силу федерального закона, предусматривающего ее госрегулирование, и стороны такого договора связали пересмотр размера платы с изменением нормативных актов, применимых к их отношениям. Как указано в Определении ВАС РФ от 30.04.2013 N ВАС-15824/12 по делу N А60-38184/2011, данные обстоятельства стали основанием для передачи дела в Президиум ВАС РФ и, вероятно, были учтены при вынесении приведенного ниже Постановления.

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.07.2013 N 15824/12 по делу N А60-38184/2011
“…Судами установлено, что главе фермерского хозяйства Бондареву Илье Эдуардовичу 24.10.2001 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок площадью 3000 кв. метров, с кадастровым номером 66:62:01 01 001:0008, с целевым использованием – для выращивания рыбы, расположенный по адресу: Свердловская обл., г. Среднеуральск, пр. Рыбачий, 2 (далее – спорный земельный участок). Право постоянного (бессрочного) пользования зарегистрировано в установленном порядке.
Приказом министерства от 30.01.2004 N 961 прекращено право постоянного (бессрочного) пользования фермерского хозяйства спорным земельным участком, данный участок предоставлен фермерскому хозяйству в аренду.
Во исполнение названного приказа министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004 N 5/04 спорного земельного участка сроком с 30.01.2004 по 30.01.2009.
Соглашением от 19.08.2004 в договор аренды внесены изменения – в качестве арендатора указан глава фермерского хозяйства Стабуров Игорь Валентинович.
Впоследствии Стабуров И.В. переменил фамилию на Щербаков, о чем Управлением записи актов гражданского состояния администрации г. Екатеринбурга составлена запись акта о перемене имени, выдано свидетельство от 28.07.2005.
Соглашением от 04.09.2009 N 2 стороны продлили действие договора аренды до 30.01.2019.
Размер арендной платы, порядок ее уплаты определены в разделе 3 договора. Пунктом 3.2 договора аренды спорного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством.
Щербаков И.В., ссылаясь на то, что расчет арендной платы производится арендодателем неверно, а также то, что спорный земельный участок является ограниченным в обороте и, следовательно, размер арендной платы не должен превышать 1,5 процента его кадастровой стоимости, обратился в суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из следующего.
Между тем к спорным правоотношениям не применим порядок определения арендной платы, установленный названной нормой права, поскольку на момент принятия Закона N 212-ФЗ фермерское хозяйство уже не обладало правом постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком, а переоформило его на право аренды, а указанный льготный размер арендной платы применим только к земельным участкам, право постоянного (бессрочного) пользования в отношении которых переоформлено на право аренды после принятия соответствующей нормы.
Между тем, отказывая в удовлетворении заявленных главой фермерского хозяйства Щербаковым И.В. требований, суды не учли следующее.
Таким образом, выводы судов о том, что спорный земельный участок не относится к землям, ограниченным в обороте, основаны на неправильном толковании и применении норм права.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Пункт 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) регулирует особенности установления размера платы по договорам аренды для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, право постоянного (бессрочного) пользования на которые было переоформлено. Размер арендной платы по таким договорам не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
Как следует из материалов дела, право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком было переоформлено на право аренды на основании приказа министерства от 30.01.2004 N 961, во исполнение которого министерство (арендодатель) и глава фермерского хозяйства Бондарев И.Э. (арендатор) заключили договор аренды от 09.02.2004. Императивная норма закона, устанавливающая предельный размер арендной платы для земельных участков, являющихся ограниченными в обороте, введена Законом N 212-ФЗ, то есть после заключения спорного договора аренды.
Выводы судов об отсутствии оснований для применения к договору аренды положений пункта 2 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Закона N 212-ФЗ) противоречат имеющимся в деле доказательствам и не основаны на нормах права. Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права.
При названных обстоятельствах обжалуемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неосновательного обогащения…”

Возможность обращения взыскания на имущество арендатора, которое правомерно удерживается арендодателем

15.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, имеет ли арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, имеет преимущественное перед залоговым кредитором арендатора право обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/2015 по делу N А40-61284/14
“…ООО “Квинта” обратилось в арбитражный суд города Москвы с иском к ООО “ОЕ Атриум” о взыскании по договору аренды от 16.08.2012 N 01/12 к-ОЕ задолженности по арендной плате и по возмещению операционных расходов за период с сентября 2013 г. по ноябрь 2013 г., по возмещению стоимости потребленных коммунальных услуг за период с мая 2013 г. по сентябрь 2013 г. в общей сумме 2 367 376,10 руб., а также об обращении взыскания на удерживаемое имущество ООО “ОЕ Атриум”.
ОАО АКБ “Пробизнесбанк” предъявило самостоятельные требования к ООО “ОЕ Атриум” об обращении взыскания на имущество ООО “ОЕ Атриум”, заложенное по договорам от 14.10.2013 N 270-810/13ю и от 20.11.2013 N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте, в счет погашения задолженности по кредиту из кредитных договоров от 17.09.2013 N 270-810/13ю, 20.11.2013 N 313-810/13ю.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.10.2014 иск ООО “Квинта” удовлетворен в полном объеме, в удовлетворении иска ОАО АКБ “Пробизнесбанк” отказано.
По условиям вышеуказанного договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи от 01.10.2012 передал, а ответчик (арендатор) принял во временное владение и пользование за плату нежилое помещение общей площадью 48,0 кв. м, находящееся в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, для использования для организации магазина розничной торговли.
Пунктом 9.6 договора установлено, что в случае, если нарушение условий договора не устранено арендатором в установленный в уведомлении срок, арендодатель вправе предпринять по своему усмотрению любое из следующих действий, а именно занять помещение самостоятельно любым подходящим способом, не неся никакой судебной, договорной или имущественной ответственности вступить во владение и пользование помещением. При этом арендодатель вправе переместить имущество, находившееся в помещении, в иные помещения и удерживать такое имущество в качестве обеспечения исполнения обязательств арендатора по договору либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и расторгнуть договор аренды, направив арендатору письменное уведомление о расторжении, распорядиться по своему усмотрению обремененным имуществом арендатора и компенсировать расходы по осуществлению указанных действий из сумм страхового депозита.
В порядке п. 12.4 договора истец письмом от 21.11.2013 за исх. N кв-56/13 уведомил ответчика о расторжении договора аренды с 01.12.2013 в одностороннем внесудебном порядке и прекращении доступа арендатора в помещения с 21.11.2013, а также удержании имущества арендатора, находящегося в арендуемом объекте недвижимости, до момента полного погашения задолженности.
Истцом также заявлено требование об обращении взыскания на удерживаемое истцом имущество ООО “ОЕ Атриум”.
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ “Пробизнесбанк” также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ “Пробизнесбанк” на имущество, находящееся у ООО “Квинта” и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО “ОЕ Атриум”.
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО “ОЕ Атриум” и ОАО АКБ “Пробизнесбанк” заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика, залогодатель – ООО “ОЕ Атриум” передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-8107/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 руб. 56 коп. Общая задолженность по кредитным договорам перед Банком составляет 3 082 957 руб. 72 коп.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (ст. 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В рассматриваемом случае спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 ГК РФ.
По смыслу и содержанию ст. 305 ГК РФ владелец вещи имеет преимущественное право перед обязательственными правами третьих лиц.
При указанных обстоятельствах суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.08.2015 N Ф05-8928/2015 по делу N А40-61305/14
“…Общество с ограниченной ответственностью “Атрилэнд” обратилось в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ОЕ Атриум” о взыскании задолженности в размере 547 505 рублей 29 копеек, пеней в размере 748 264 рублей 14 копеек, обращении взыскания на удерживаемое имущество в соответствии с актами о результатах проведенной инвентаризации от 29.11.2013 в порядке статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 09.12.2014 принят отказ ООО “Атрилэнд” от иска в части требований о взыскании задолженности по переменной арендной плате в размере 15 511 рублей 36 копеек и неустойки, начисленной на сумму переменной арендной платы, в размере 6 161 рубль 62 копейки. Производство по делу в данной части прекращено. В остальной части исковые требования ООО “Атрилэнд” удовлетворены.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2015 решение от 09.12.2014 оставлено без изменения.
Судами установлено и следует из материалов дела, что между истцом и ответчиком заключен договор аренды нежилого помещения от 26.04.2013 N 05-13 АТ-ОЕ, по условиям которого истец обязался передать принадлежащую истцу на праве собственности часть нежилого помещения площадью 23,73 кв. м, находящуюся на 4-м этаже здания по адресу: г. Москва, ул. Земляной Вал, д. 33, пом. N 4-1а, а ответчик – принять и оплачивать арендную плату на условиях, установленных договором. Объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи от 26.04.2013.
Письмом исх. N А-89/13 от 29.11.2013 истец уведомил ответчика о необходимости явки представителя ответчика для проведения инвентаризации имущества, находящегося в помещении, после прекращения арендных отношений. Согласно акту от 29.11.2013, подписанному представителями истца, ООО “Русритейл”, ООО “Форум”, ООО “Атриум Фитнес Центр”, в помещении находится имущество ответчика в количестве 24 и 1216 наименований. Стоимость имущества, согласно заключению ООО “Первая Оценочная Компания”, от 07.08.2014 составила 2 962 188 рублей.
29.11.2013 помещение было вскрыто и проведена инвентаризация находящегося в помещении имущества, о чем составлен соответствующий акт. При этом ответчик о вскрытии помещения и о проведенной инвентаризации был уведомлен письмами от 29.11.2013 и от 26.12.2013, однако не предпринял мер к возврату имущества.
Согласно пункту 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с ней издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.
Вместе с тем третьим лицом ОАО АКБ “Пробизнесбанк” также заявлены требования об обращении взыскания в пользу ОАО АКБ “Пробизнесбанк” на имущество, находящееся у ООО “Атрилэнд” и принадлежащее на праве собственности залогодателю ООО “ОЕ Атриум”.
В обоснование заявленных требований третье лицо указало, что между ООО “ОЕ Атриум” и ОАО АКБ “Пробизнесбанк” заключен договор об условиях среднесрочного кредитования от 17.09.2013 N 270-810/13ю и договор об условиях среднесрочного кредитования от 20.11.2013 N 313-810/13ю.
В целях обеспечения исполнения обязательств заемщика залогодатель – ООО “ОЕ Атриум” передал банку в залог товары в обороте в соответствии с договором N 270-810/13ю ДЗ-3 о залоге товаров в обороте от 14.10.2013 и договором N 313-810/13ю ДЗ-2 о залоге товаров в обороте от 20.11.2013 на общую сумму 3 749 865 рублей 56 копеек. Общая задолженность по кредитным договорам перед банком составляет 3 082 957 рублей 72 копейки.
Статьей 334 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
При этом согласно пункту 1 статьи 338 Гражданского кодекса Российской Федерации заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено договором.
Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из ее стоимости в объеме и порядке, предусмотренными для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Однако право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли.
В данном случае судами установлено, что спорное имущество оказалось во владении арендодателя по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний. Основанием поступления имущества во владение собственника помещения является оставление арендатором этого имущества в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение. Поскольку такое владение не может быть признано незаконным, оно допускает его удержание по правилам пункта 1 статьи 359 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах у суда кассационной инстанции нет оснований для удовлетворения кассационной жалобы…”

Позиция 2. Арендодатель, который на законных основаниях удерживает имущество арендатора, не имеет преимущественного перед залоговым кредитором арендатора права обратить взыскание на данное имущество.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал на необходимость применения правил о предшествующем и последующем залоге. Вывод сделан на основании ст. 342 ГК РФ в редакции, которая действовала до 01.07.2014, однако актуален и в настоящее время. Кроме того, суд учел, что на момент рассмотрения дела залогодателю был выдан исполнительный лист об обращении взыскания на спорное имущество.

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.03.2014 N Ф03-19/2014 по делу N А51-5624/2013
“…Однако, как установлено, на момент удержания спорного имущества: маломерного судна – мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924, – последнее являлось предметом залога по договору ипотеки от 28.04.2012 N 701120027-1, заключенному между ОАО “Сбербанк России” (залогодержатель, кредитор) и ООО “Пасифико Марин” (залогодатель). Обременения по ипотеке зарегистрированы 17.05.2012 в разделе “Государственный реестр маломерных судов и прав на них” судовой книги Владивостокского отделения ФКУ “Центр ГИМС МЧС России по Приморскому краю” от 02.10.2012.
Таким образом, на момент удержания спорного имущества оно было обременено залогом.
В последующем решением Третейского суда при Автономной некоммерческой организации “Центр Третейского разбирательства” от 02.04.2013 по делу N Т-15-12-1009 (резолютивная часть решения от 23.03.2013) на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращено взыскание с установлением способа реализации заложенного недвижимого имущества путем продажи с публичных торгов, с установлением начальной продажной цены, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости имущества, в размере 4 288 000 руб. с учетом НДС. Определением Фрунзенского районного суда города Владивостока от 20.06.2013 удовлетворено заявление ОАО “Сбербанк России” о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части обращения взыскания на спорное заложенное недвижимое имущество путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены обращаемого ко взысканию недвижимого имущества, равной 4 288 000 руб. с учетом НДС.
Поскольку на момент разрешения спора имелись доказательства, подтверждающие, что спорное имущество на момент его удержания обременено ипотекой в пользу ОАО “Сбербанк России”, а также в отношении этого же имущества Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда (определение от 20.06.2013), суду следовало по смыслу статьи 342 ГК РФ и для устранения неопределенности по исполнению судебных актов по настоящему делу, а также делу N Т-15-12-1009 Третейского суда при Автономной некоммерческой организации “Центр третейского разбирательства” установить первоначального и последующего кредиторов в отношении спорного имущества.
В данном случае первоначальным кредитором в отношении имущества: маломерного судна – мотолодки (катамарана) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 – является ОАО “Сбербанк России”. Как указано выше, на момент удержания имущества имелась запись об ипотеке в пользу ОАО “Сбербанк России”; определением от 20.06.2013 Фрунзенским районным судом города Владивостока выдан исполнительный лист на принудительное исполнение решения третейского суда, в том числе в части взыскания задолженности по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии.
В этой связи, поскольку имущество было обременено ипотекой, спорные суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. могут быть выплачены только после погашения требований залогового (первоначального) кредитора в размере 14 021 328 руб. 46 коп., если останутся денежные средства.
Учитывая, что при рассмотрении спора фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но при этом судом неправильно применены нормы права (статья 360 ГК РФ), кассационная инстанция в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 287 АПК РФ считает возможным изменить решение и постановление апелляционной инстанции, обратив взыскание в пользу ОАО “Восточная верфь” в пределах суммы в размере 7 127 959 руб. 45 коп. на удерживаемое ОАО “Восточная верфь” имущество: маломерное судно – мотолодку (катамаран) PASIFICO 105, 2011, судовой билет сер. Д N 886102, регистрационный номер РПР 2924 – путем его реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену имущества в размере 4 288 000 руб., после погашения требований залогового кредитора – ОАО “Сбербанк России” в размере 14 021 328 руб. 46 коп…”