Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом ( с обновлением 2020 год)

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поправки и дополнения к статье 615 ГК РФ связанные с пандемией

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994 года N 68-ФЗ “О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера” (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Арендатор недвижимости вправе требовать уменьшения платы за 2020 г. из-за невозможности использования имущества в связи с введением в субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации (ФЗ от 01.04.2020 N 98-ФЗ).

Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды

Статья 615 ГК РФ не определяет, в какой форме должно быть выражено согласие арендодателя на сдачу имущества в субаренду. Нередко условие о возможности субаренды включают в договор аренды. Возникает вопрос о соответствии подобного положения закону.

1.1. Вывод из судебной практики: Если согласие арендодателя на перенаем или сдачу имущества в субаренду выражено в договоре аренды, получать его согласие на каждую конкретную сделку не требуется.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…18. Условие договора аренды, которым арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Акционерное общество на основании пункта 3 статьи 20 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” обратилось в арбитражный суд с иском к комитету по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним о признании недействительным решения об отказе в регистрации сделки перенайма, заключенной истцом (новым арендатором) с прежним арендатором в соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ.
Ответчик в отзыве на иск просил суд отказать истцу в удовлетворении его требования, полагая, что сделка перенайма является ничтожной как заключенная без согласия арендодателя (собственника имущества) и, следовательно, отказ в ее регистрации соответствует положениям пункта 1 статьи 20 названного Закона.
Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечен арендодатель.
Изучив обстоятельства спора, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отказ ответчика в регистрации права аренды истца является правомерным, поскольку на заключение сделки перенайма в нарушение требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ не получено согласия арендодателя спорного помещения.
При этом суд указал, что условие договора аренды, заключенного между собственником помещения (арендодателем) и прежним арендатором, в соответствии с которым за арендатором закреплялось право сдавать арендованное помещение в субаренду и передавать права и обязанности в перенаем без получения дополнительного разрешения арендодателя, не соответствует пункту 2 статьи 615 ГК РФ.
Данная норма закона, требующая при совершении сделок с арендными правами получение согласия арендодателя, является императивной, а поэтому не может быть изменена договором. По мнению суда, по смыслу пункта 2 статьи 615 Кодекса согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, перенайма и иных упомянутых в этом пункте сделок. Указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды “генерального” согласия на совершение арендатором таких сделок.
Из материалов дела усматривается, что арендодатель возражал против перенайма акционерным обществом прав и обязанностей арендатора, что подтверждается представленными третьим лицом письмами, получение которых истец не отрицал.
Учитывая изложенное, суд в иске отказал.
Суд апелляционной инстанции, проверивший законность принятого судебного акта по жалобе истца, решение суда первой инстанции отменил и исковое требование удовлетворил.
В своем постановлении суд апелляционной инстанции отметил, что пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте.
Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 22.01.2018 по делу N 303-ЭС17-13540, А73-5337/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, общество “Промсвязь” (арендодатель) и общество “Аренда Центр” (арендатор) 06.12.2010 сроком до 31.12.2025 заключили договор N 01 аренды нежилых помещений N 1 – 6, 17 – 65, 105 – 129, 131 – 140 общей площадью 1211,3 кв. м на 2-м этаже и помещений N 1 – 49, 66 – 69, 96 – 109, 111 – 119 общей площадью 1362,5 кв. м на 3-м этаже в здании, находящемся по адресу: г. Хабаровск, ул. Павловича, д. 13, лит. “А”, для использования в качестве помещений производственно-технического и служебного назначения.
В пункте 5.6 договора стороны определили, что арендатор вправе переуступать право аренды другому лицу, сдавать арендованные помещения в субаренду, передавать арендные права по данному договору в задаток, вносить арендные права в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц.
Общество “Промсвязь” 24.06.2015 направило обществу “Аренда Центр” уведомление, в котором, сославшись на статью 157.1 ГК РФ, сообщило об отзыве согласия на переуступку права аренды другому лицу, сдачу арендованного помещения в субаренду, передачу арендных прав по данному договору в задаток, внесению арендных прав в качестве вклада в уставный (складочный) капитал юридических лиц. Данное уведомление арендатор получил 25.06.2015.
Общество “Промсвязь”, ссылаясь на то, что арендатор допустил существенные нарушения условий договора аренды нежилых помещений и отказался расторгнуть договор, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Данная норма не содержит ни запрет на установление соглашением сторон иного правила, ни требований к способу выдачи согласия, порядку и форме дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок, указанных в этом пункте, в том числе сделок субаренды (кроме случаев, когда необходимость согласия на совершение сделки и форма выражения такого согласия установлены законом, например, при сдаче в аренду государственного или муниципального имущества).
По воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (пункт 18 Информационного письма ВАС РФ N 66).
Арендодатель, заключая договор аренды и передавая имущество в пользование именно с условием, дающим право арендатору сдавать это имущество в субаренду, выражает волю собственника, обусловленную статьями 209 и 615 ГК РФ.
Согласованное сторонами договора условие о праве арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. 615 ГК РФ, не является предварительным согласием на совершение сделки по смыслу пункта 3 статьи 157.1 ГК РФ, которое вправе отозвать давшее его лицо.
Такое условие договора аренды может быть изменено только по правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
В соответствии пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно пункту 1 статьи 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.
Ввиду того, что спорным договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, общество “Промсвязь” было не вправе путем направления уведомления арендатору изменить пункт 5.6 договора, которым стороны согласовали существенное условие, позволяющее арендатору сдавать в период аренды помещения в субаренду. Изменение такого условия лишает арендатора того, на что он правомерно рассчитывал при заключении договора аренды спорных помещений, поскольку, как установлено судами первой и апелляционной инстанций, целью заключения договора аренды являлась именно организация арендатором офисных помещений с целью сдачи их в субаренду, их содержание, ремонт и обслуживание арендатором.
Поскольку ответчик не допустил существенных нарушений договора аренды и требований пункта 2 статьи 615 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца права требовать расторжения договора аренды по основаниям, приведенным им в исковом заявлении…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 24.07.2013 по делу N А55-28318/2012
“…19.08.2010 между ООО “Приволжскагролизинг” и ООО “СПК “Победа” заключен договор финансовой субаренды (сублизинга) N 138-2009/АКМ (Л-8495/1), согласно которому истцом ответчику по акту приема-передачи от 27.09.2010 передано имущество: комбайн зерноуборочный самоходный “Енисей-1200-1НМ-165К”, заводской номер машины 195584, номер двигателя 158307, номер ПСМ ВЕ 412941 и комбайн зерноуборочный самоходный “Енисей-1200-1НМ-165К”, заводской номер машины 197975, номер двигателя 158240, номер ПСМ ВЕ 412969.
Исходя из пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). При этом в случае субаренды имущества ответственным по договору перед арендодателем является арендатор, а в случае перенайма – лицо, которому арендатор передал свои права и обязанности из договора (новый арендатор).
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций верно указали, что в материалах дела не имеется и сторонами не представлено доказательств отсутствия согласия ОАО “Росагролизинг” на заключение договора сублизинга с ответчиком.
При этом Арбитражный суд Самарской области обоснованно отклонил довод ответчика о ничтожности договора, поскольку вопреки необоснованному утверждению ответчика основной договор лизинга прямо предусматривает право ООО “Приволжскагролизинг” на заключение договора сублизинга…”

1.2. Вывод из судебной практики: Получать согласие на передачу имущества в субаренду не требуется, если договоры аренды и субаренды от имени арендодателя подписаны одним лицом, которое является учредителем и руководителем арендодателя и арендатора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 05.03.2012 N Ф03-137/2012 по делу N А51-7827/2011
“…Как установлено судом из материалов дела, 01.01.2010 между ООО “Огонек” (арендодатель) и ООО “Ваня Ко, ЛТД” (арендатор) был заключен договор аренды помещения магазина “Огонек”, согласно которому арендодатель передал арендатору во временное пользование помещение магазина “Огонек”, расположенное по адресу: г. Большой Камень, ул. Гагарина, 17, для использования под магазин продовольственных и промышленных товаров. Срок аренды с 01.01.2010 по 30.12.2010.
01.01.2010 между ООО “Ваня Ко, ЛТД” (арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем Дзюба Татьяной Владимировной (арендатор) заключен договор аренды (далее – договор субаренды) N 3 торговых мест магазина “Огонек”, в соответствии с которым Арендодатель сдает, а арендатор принимает на временное пользование на условиях аренды торговые места N 3 в павильоне N 2 в магазине “Огонек” общей площадью 15 кв. м, для торговли промышленными товарами. Срок аренды установлен с 01.01.2010 по 30.12.2010.
Признавая договор субаренды недействительным по правилам статьи 168 ГК РФ, и как следствие, отсутствие у сторон по нему прав и обязанностей, суд апелляционной инстанции сослался на непредставление истцом доказательств согласия арендодателя – ООО “Огонек” на передачу спорного имущества в субаренду.
Обязательность наличия такого согласия предусматривалась пунктом 2 статьи 615 ГК РФ и пунктом 2.2 договора аренды от 01.01.2010.
Между тем, апелляционным судом не учтено следующее.
Как видно из текстов вышеназванных договора аренды от 01.01.2010 и договора субаренды N 3 от 01.01.2010, от имени арендодателя они подписывались одним и тем же лицом – Соколовой М.В.
При этом она действовала в качестве руководителя и учредителя ООО “Огонек” и ООО “Ваня Ко, ЛТД” на основании Устава этих обществ. О наличии таких полномочий у этого лица свидетельствуют находящиеся в деле выписки их ЕГРЮЛ.
В связи с чем согласия арендодателя – ООО “Огонек” в форме отдельного документа на передачу ООО “Ваня Ко, ЛТД” торгового места в субаренду не требовалось, оно уже имелось в момент подписания договора субаренды арендодателем.
Наличие иных оснований для признания договора субаренды недействительным, либо незаключенным из материалов дела не усматривается и суду не представлялись…”

1.3. Вывод из судебной практики: Если договором не предусмотрено получение согласия арендодателя в письменной форме, то выражением такого согласия могут быть признаны действия арендодателя, свидетельствующие об одобрении сделки.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.01.2002 N А56-19356/01
“…Как следует из материалов дела, ОАО “Светогорск” (арендодатель) и ТОО “Интерюнити-К” (арендатор) 05.02.93 заключили сроком на 10 лет договор аренды имущественного комплекса картонно-бумажного производства, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Светогорск, ул. Заводская, д. 17, для осуществления арендатором хозяйственной деятельности по производству бумаги и картона.
ТОО “Интерюнити-К” 06.03.2000 передало имущественный комплекс картонно-бумажного производства в субаренду сроком на 11 месяцев ООО “КБФ”, о чем сторонами был подписан соответствующий договор субаренды (л.д. 33 – 35).
ООО “КБФ” письмом от 17.02.2000 уведомило ОАО “Светогорск” о подписании договора субаренды, указав, что все работники “Интерюнити-К”, занятые на работе в картонно-бумажном комплексе, переведены на работу в ООО “КБФ”, а также то, что им оплачиваются счета за аренду и энергоносители. Указанное письмо, как следует из имеющегося на нем штампа с входящим номером, получено ОАО “Светогорск” 18.02.2000 (т. 1, л.д. 53).
В материалах дела имеется иная переписка между ОАО “Светогорск”, ТОО “Интерюнити-К” и ООО “КБФ” и документы, свидетельствующие о том, что ОАО “Светогорск” было проинформировано о заключении договора субаренды, об использовании имущественного комплекса для производства картона и бумаги ООО “КБФ” и об обеспечении арендодателем субарендатора электроэнергией, теплом, водой, сырьем в соответствии с оформленными непосредственно с ООО “КБФ” договорами.
Всесторонне и полно исследовав материалы дела, доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что своими действиями ОАО “Светогорск” одобрило заключение договора субаренды.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Пунктом 11.2 договора аренды от 05.02.93 предусмотрено, что ни одна из сторон не вправе без согласия другой стороны передавать свои обязательства по договору аренды. Однако, как правомерно отмечено в постановлении апелляционной инстанции, ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни договор аренды не обязывают получать согласие на заключение договоров субаренды в письменном виде.
Поскольку суд пришел к выводу о том, что ОАО “Светогорск” путем совершения определенных действий дало согласие на использование имущественного комплекса субарендатором, договор субаренды от 06.03.2000 обоснованно не признан судом противоречащим статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

1.4. Вывод из судебной практики: Договор аренды может включать условие о том, что арендатор вправе сдавать в субаренду имущество при условии отсутствия у него задолженности по арендной плате.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-17034/2006
“…Как следует из материалов дела, 01.12.1998 между Комитетом (арендодатель) и ООО “Северо-Западный Издательский Дом” (арендатор) заключен договор N 20-В077680 аренды нежилых помещений по указанному адресу, в том числе и помещения 12-Н, сроком до 01.12.2008. В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ Комитет отказался от этого договора в связи с несоблюдением арендатором условий сдачи имущества в субаренду (пункты 2.2.12 и 6.4 договора), направив ООО “Северо-Западный Издательский Дом” уведомление от 27.10.2005 N 10219.
На основании договора субаренды от 01.09.2005, заключенного между правопредшественником ООО “Северо-Западный Издательский Дом” (арендатор) и ООО “Медмарин” (субарендатор), в период с 19.09.2005 по 03.03.2006 ответчик пользовался спорным имуществом. Срок договора установлен до 30.06.2006.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).
Как следует из пункта 6.4 договора аренды от 01.12.1998 N 20-В077680, арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на их заключение при соблюдении пункта 2.2.12 настоящего договора.
Пунктом 2.2.12 установлено, что при сдаче спорного имущества в субаренду арендатор обязан уведомить арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня его государственной регистрации.
В случае несоблюдения арендатором условий сдачи помещения в субаренду, установленных пунктами 2.2.12 и 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и его расторгнуть (пункт 6.6).
В соответствии с пунктом 3 статьи 450 ГК РФ договор аренды прекращен.
Нарушений либо неправильного применения судами обеих инстанций норм материального или процессуального права, которые могли привести к принятию неправильных судебных актов, кассационная инстанция не усматривает…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.01.2009 по делу N А56-52200/2007
“…Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и Общество (арендатор) 27.09.2004 заключили договор N 07-Ф002897 аренды нежилых помещений общей площадью 119,8 кв.м, находящихся по адресу: Санкт-Петербург, пр. Наставников, д. 30, к. 4, лит. А, комн. 36 – 47 в 1-С, для использования под кафе сроком на 5 лет с распространением условий договора на отношения сторон, возникшие с 27.09.2004. Государственная регистрация договора произведена 15.11.2004. Помещения переданы ответчику по акту сдачи-приемки от 27.09.2004.
В соответствии с пунктами 2.3.2 и 2.2.18 договора арендатор может сдавать объект в субаренду при отсутствии задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, но не ранее 1 месяца с момента заключения договора при условии уведомления арендодателя о заключении договора субаренды в пятидневный срок со дня заключения договора аренды, приложив подлинник заключенного договора субаренды, а также уведомления арендодателя о всех изменениях и дополнениях к договору субаренды.
При проведении Комитетом 24.08.2007 проверки спорных помещений установлено их нецелевое использование – под студию загара и салон красоты, а также незаконная сдача в субаренду обществу с ограниченной ответственностью “Марафет”.
Ссылаясь на наличие задолженности Общества по внесению арендной платы, начисление пеней, штрафа, имеющиеся основания к досрочному расторжению договора и выселению, Комитет обратился к арендатору с претензией, а затем – в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку ответчик частично погасил задолженность, требование о взыскании задолженности удовлетворено судом первой инстанции частично в сумме 182 871 руб. 78 коп.; с учетом частичной оплаты долга ответчиком и исходя из несоразмерности заявленных ко взысканию пеней и штрафа последствиям нарушения обязательства суд их уменьшил, применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ); в остальной части исковые требования Комитета удовлетворены в полном объеме.
Таким образом, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.04.2007 по делу N А56-15444/2006
“…Между КУГИ (арендодатель) и ООО “ТК “Туран” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.11.1998 N 12-А-2836 (л.д. 7 – 14).
Согласно условиям договора арендатор, не имеющий задолженности по арендной плате на момент подписания договоров субаренды, имеет право на заключение договоров субаренды при соблюдении пункта 2.2.12 договора. Арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду объекта или его части в уставный капитал без письменного разрешения арендодателя, за исключением сдачи в субаренду с соблюдением условий, установленных пунктами 2.2.12, 6.4). В случае несоблюдения арендатором условий сдачи объекта в субаренду, установленных пунктами 2.2.12, 6.4 договора, арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору аренды и расторгнуть договор аренды (пункты 6.4 – 6.6 договора).
Уведомлением от 28.03.2005 N 221-18 КУГИ сообщил арендатору о расторжении договора аренды в связи с нарушением обществом пунктов 2.2.12 и 6.4 договора. Федеральной регистрационной службой 22.11.2005 произведена государственная регистрация прекращения аренды.
Ссылаясь на то, что ответчик пользуется помещением без законных оснований, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском о выселении ответчика из занимаемых помещений.
Суды первой и апелляционной инстанций правомерно на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации удовлетворили заявленное требование, признав, что правоотношения сторон по договору аренды прекратились, и у ответчика не имеется правовых оснований занимать упомянутое помещение. Доводы подателя жалобы связаны с оспариванием обоснованности прекращения договора аренды и направлены на переоценку доказательств, которые являлись предметом исследования по другому делу (N А56-11256/2006). Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.07.2006 по делу N А56-11256/2006 отказано в иске ООО “ТК “Туран” о признании незаконными действий Регистрационной службы по регистрации прекращения права аренды ООО “ТК “Туран” по договору аренды от 25.11.98 N 12-А-2836 на объект, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Булавского, д. 6, литера А, кадастровый номер 78:7524:0:7…”

Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что к договорам субаренды применяются правила, установленные для договоров аренды. В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия не определены, – в соответствии с назначением имущества. В качестве условий пользования имуществом стороны иногда предусматривают его целевое назначение, в рамках которого арендатор должен им пользоваться. По правилу п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе сдавать имущество в субаренду только с согласия арендодателя. Однако возникает вопрос: распространяются ли на субарендатора условия договора аренды о целевом назначении имущества?
Иногда стороны также не учитывают, что на договор субаренды распространяются все правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ), в том числе касающиеся государственной регистрации договора.

2.1. Вывод из судебной практики: Требования Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды применимы и к договору субаренды.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 23.08.2018 N Ф02-3742/2018 по делу N А58-8108/2017
“…Индивидуальный предприниматель Данилова Людмила Федоровна (ОГРНИП 304143332300016; ИНН 143330013890, п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия); далее – предприниматель Данилова Л.Ф., истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Видьмановой Оксане Анатольевне (ОГРНИП 313143619700038; ИНН 143305297021; п. Чернышевский Мирнинского района Республики Саха (Якутия); далее – предприниматель Видьманова О.А., ответчик) о расторжении договора субаренды нежилого помещения от 01.08.2013, взыскании с ответчика арендной платы в сумме 555 000 рублей за период с 01.09.2014 по 01.09.2017, о взыскании убытков по коммунальным платежам в размере 330 243 рублей 18 копеек за период с 16.01.2015 по 2017 год, о взыскании упущенной выгоды в размере 803 392 рубля 10 копеек, об обязании ответчика освободить нежилое помещение.
В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период заключения договора субаренды) договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арбитражные суды двух инстанций установили, что заключенный между истцом и ответчиком договор субаренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (абзацы второй и третий пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.
Суды двух инстанций, установив, что ранее заключенный истцом с администрацией МО “Поселок Чернышевский” Мирнинского района Республики Саха (Якутия) договор аренды муниципального имущества от 01.01.2012 N 01/А не содержит условия о специальном механизме перевода договора субаренды в договор аренды, а справкой главы администрации МО “Поселок Чернышевский” от 22.11.2017 N 1415 подтверждено отсутствие какого-либо обременения правами третьих лиц магазина “ЛЭП-500”, передаваемого предпринимателю Даниловой Л.Ф. по договору купли-продажи, правильно применяя приведенные нормы материального права, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о расторжении договора субаренды от 01.08.2013, заключенного с предпринимателем Видьмановой О.А.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данным в пункте 38 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю. Взыскание арендной платы за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Суды двух инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные сторонами доказательства, пришли к выводу об отсутствии достаточных доказательств, подтверждающих продолжение между истцом и ответчиком фактических арендных правоотношений после 01.08.2014.
Суды признали, что после прекращения срока действия договора субаренды нежилого помещения ответчик услугами истца фактически не пользовался, вследствие чего правомерно пришли к выводу об отсутствии у ответчика обязательств по оплате арендных и коммунальных платежей за заявленный истцом период. При таких обстоятельствах, как они установлены судами, правильным является и вывод судов об отсутствии оснований и для взыскания сумм упущенной выгоды.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15 января 2018 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 апреля 2018 года по настоящему делу основаны на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат оставлению без изменения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…19. Требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к субарендатору о взыскании в соответствии с договором субаренды неустойки за просрочку внесения арендной платы.
Суд первой инстанции признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации, в связи с чем в иске о взыскании неустойки, предусмотренной этим договором, отказал.
Обжалуя решение суда в апелляционной инстанции, истец сослался на то, что договор субаренды является производным от договора аренды, не обладает самостоятельностью, заключается на срок, не превышающий срок договора аренды, дополнительно не обременяет вещные права собственника имущества, а поэтому не подлежит государственной регистрации.
Суд апелляционной инстанции рассмотрел доводы заявителя и признал их необоснованными, указав, что в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, вывод суда первой инстанции о том, что подписанный сторонами договор субаренды нежилого помещения в силу пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса подлежал государственной регистрации и мог считаться заключенным с момента такой регистрации, правомерен.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции оставил решение суда без изменения…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 07.12.2009 N Ф03-6852/2009 по делу N А51-11853/2008
“…Арбитражные суды установили, что 01.11.2004 между ООО “Артем-Кино” и ООО “ТАКСИ ДВА и КО” подписан договор субаренды нежилого помещения площадью 51,3 кв. м в здании, расположенном по адресу: г. Артем, ул. Кирова, 33, являющемся муниципальной собственностью и принадлежащем истцу на праве аренды по договору от 23.11.2003 N 168. Впоследствии между теми же сторонами подписаны договоры субаренды в отношении этого же имущества от 01.01.2006 и от 01.01.2007.
Дав оценку данным договорам субаренды, суды пришли к обоснованному выводу об их незаключенности из-за отсутствия государственной регистрации по правилам статей 609, 651 ГК РФ, притом что срок действия каждого из названных договоров составил более года…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.06.2011 по делу N А75-8011/2010
“…В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды” установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
Таким образом, при принятии обжалуемых судебных актов судами не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для их отмены отсутствуют…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.05.2011 по делу N А75-8010/2010
“…Пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Из содержания пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок один год и более, подлежат государственной регистрации.
Арбитражный суд с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 3 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды” установил, что срок действия спорного договора субаренды земельного участка составляет ровно год, поэтому данный договор подлежал государственной регистрации, а поскольку в установленном законом порядке договор не был зарегистрирован, то он считается незаключенным.
Принимая во внимание, что незаключенный договор не порождает для его сторон соответствующих прав и обязанностей, арбитражный суд правильно указал на отсутствие у ООО “Фирма ГТН” правовых оснований занимать спорный земельный участок…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 N КГ-А40/3587-06 по делу N А40-32736/05-59-280
“…Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия договора аренды от 01.11.2003 N 084 определен до 01.11.2008, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
В ГК РФ и Федеральном законе “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.
Следовательно, подписанный между Управляющей организацией и ООО “БНБ групп” договор субаренды от 01.11.2003 N 0084/003 в силу ст. ст. 609 и 651 ГК РФ также подлежал государственной регистрации и при отсутствии таковой является незаключенным…”

Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

Достаточно часто стороны договора аренды включают в договор условие о праве арендатора без дополнительного согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. В связи с этим на практике возникают споры относительно необходимости получения согласия арендодателя на сдачу в субаренду части арендованного имущества.

3.1. Вывод из судебной практики: Наличие в договоре условия о праве сдавать в субаренду все арендуемые помещения без дополнительного согласия собственника имущества не освобождает арендатора от необходимости получить согласие на сдачу в субаренду части указанных помещений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2008
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Алениковой Т.Н., Антиповой И.М., Васильевой С.А., Дегтяревой Н.В., Ильиной Т.А., Левиной С.С., Синицыной В.И., Тулик Ю.О., Чуриловой В.Н., Щелыкалиной Т.И., Якуповой А.М., Федотовой Н.Н., Кузиной Т.Я. (арендодатели) и обществом “Регата” (арендатор) 01.05.2008 заключен договор аренды нежилых помещений N 6 площадью 439,1 кв. м (литера А2) и N 1 площадью 272,2 кв. м (литера ЛА2), расположенных на первом этаже и в подвале десятиэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями (литера АА1А2А3А4) по адресу: г. Оренбург, ул. Чкалова, д. 20.
Между обществом “Регата” и предпринимателем Кузиной Т.Я. (субарендатор) 01.05.2008 заключены договор субаренды N 1, согласно которому в субаренду сдается часть площади торгового зала – 1 торговое место площадью 20,9 кв. м для торговли посудой и другими непродовольственными товарами, расположенное по вышеназванному адресу, а также договор субаренды N 2 на подсобное помещение площадью 18,9 кв. м, находящееся в этом же доме.
Предприниматель Кузина Т.Я., полагая договоры субаренды недействительными (ничтожными) сделками, заявила соответствующее встречное требование.
Суды, установив, что предметом договоров субаренды N 1, 2 являются части нежилых помещений N 1, 6, находящихся в общей долевой собственности, на передачу в субаренду которых должна иметься согласованная воля всех участников долевой собственности, и при отсутствии таковой, пришли к верному выводу о недействительности договоров субаренды от 01.05.2008 N 1, 2, как не соответствующих требованиям ст. 209, 246, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (ст. 168 указанного Кодекса).
Доводы заявителя кассационной жалобы о наличии у него права в соответствии с договором аренды от 01.05.2008 N 1 на передачу помещений в субаренду и наличие соответствующей воли собственников, подлежит отклонению, так как, верно указано судом первой инстанции, из буквального толкования положений указанного договора (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации) следует, что все сособственники предоставляли обществу “Регата” право сдавать в субаренду арендованное помещение, то есть помещения, указанные в п. 1.1 договора аренды, а не иные помещения (доли, части, торговые места), с иной технической характеристикой…”

Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ для реализации прав арендатора, предусмотренных указанной нормой, требуется согласие арендодателя.
Вопрос о соотношении данных норм по-разному трактуется в судебной практике.

4.1. Вывод из судебной практики: При передаче права аренды земельного участка требуется только уведомление арендодателя (или собственника земельного участка), а не получение его согласия, если иное не предусмотрено договором.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.07.2017 N Ф07-6765/2017 по делу N А26-11627/2016
“…ООО “Олонецкое ЛПХ” обратилось в министерство с заявлением от 14.11.2016 N 045-Олн о выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору (перенаем) в пользу ООО “Ладога – Лес”.
Министерство письмом от 01.12.2016 N 2.3-21/11404 отказало в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору, сославшись на пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и подпункт 2 пункта 6 Порядка выдачи арендатору лесного участка согласия на передачу арендованного лесного участка в субаренду или на иное распоряжение арендными правами (далее – Порядок выдачи согласия), утвержденного приказом Министерства по природопользованию и экологии Республики Карелия от 28.05.2012 N 795.
Полагая, что отказ министерства в выдаче согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды лесного участка является незаконным и нарушает его права в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим требованием.
Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ установлено право арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Как следует из толкования норм права, изложенного в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 18 указанного постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие ЗК РФ, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
Арендованный ООО “Олонецкое ЛПХ” лесной участок, находящийся в государственной собственности, предоставлен в пользование арендатору на срок более чем 5 лет. Ограничения, касающиеся применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, установленные федеральными законами, на спорные правоотношения, вытекающие из договора аренды лесного участка, не распространяются. Следовательно, согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей арендатора по упомянутому договору не требуется в силу положений пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и действует уведомительный порядок.
Для заключения соглашения о перенайме по договору аренды лесного участка в рассматриваемом случае ООО “Олонецкое ЛПХ” достаточно надлежащим образом уведомить арендодателя об уступке прав и обязанностей по договору. Исходя из требований законодательства обращение в министерство с заявлением от 14.11.2016 N 045-Олн о даче согласия на перенаем участка не являлось обязательным для ООО “Олонецкое ЛПХ”.
При таких обстоятельствах суды, правильно применив статьи 198, 200 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания недействительным оспариваемого обществом отказа министерства, выраженного в письме от 01.12.2016 N 2.3-21/11404, поскольку в данном случае решение министерства не нарушает права и законные интересы заявителя, не возлагает на него какие-либо обязанности, не создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”
“…15. При применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
При этом необходимо учитывать требования, установленные пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”, согласно которому передача арендных прав на земельный участок в залог в пределах срока договора аренды земельного участка осуществляется только с согласия собственника земельного участка…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.11.2014 N Ф03-4924/2014 по делу N А59-944/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 22.02.2013 между Комитетом по управлению муниципальной собственностью городского округа “Александровск-Сахалинский район” Сахалинской области (арендодатель) и ОАО “Ростелеком” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 65:20:0000011:376, общей площадью 50 кв. м.
Пунктом 4.1.2 договора предусмотрено, что арендатор имеет право сдавать участок в субаренду с письменного уведомления арендодателя, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам в пределах срока действия договора аренды.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Ссылка прокурора о несоответствии спорного договорного условия пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающему обязанность арендатора получить согласие собственника имущества на его передачу в субаренду, не принимается судебной коллегией во внимание, поскольку к спорным отношениям подлежат применению специальные нормы земельного законодательства, а не общие положения гражданского законодательства…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.03.2013 N Ф03-929/2013 по делу N А51-3000/2012
“…Судами установлено, что на основании достигнутого 15.08.2011 между ИП Воробьевым А.А. и ООО “Адонис” соглашения права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010022:60 перешли к обществу.
По акту приема-передачи от 15.08.2011 спорный земельный участок передан предпринимателем ООО “Адонис”.
Согласно пункту 5 статьи 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Как разъяснено в пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Как установлено судами и подтверждается материалами дела, ТУ Росимущества в Приморском крае как собственник и арендодатель спорного земельного участка был уведомлен о передаче ИП Воробьевым А.А. прав и обязанностей по договору аренды от 06.05.2011 ООО “Адонис”, иного договором аренды от 06.05.2011 не предусмотрено.
В то же время доказательств направления обществу, ответственному по договору аренды земельного участка перед Управлением, предложения о расторжении договора истцом не представлено. Претензия, направленная истцом ИП Воробьеву А.А., таким доказательством не является…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 09.09.2014 по делу N А03-24858/2013
“…В силу пункта 2.2 договора аренды только с письменного согласия арендодателя арендатор может заключить договор субаренды или залога.
Истец, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды являются недействительными, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Суд первой инстанции, исходя из положений пункта 3 статьи 3, пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пунктов 15, 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (далее – постановление Пленума N 11), пришел к выводу о противоречии пункта 2.2 договора аренды указанным нормам права.
Суд апелляционной инстанции с указанными мотивами и выводами согласился.
Судебная коллегия, отклоняя доводы жалобы и поддерживая выводы судов, исходит из установленных судами обстоятельств и следующих норм права.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 постановления Пленума N 11 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя. Договор аренды, отдельные пункты которого оспариваются, заключен на срок 20 лет, следовательно, правоотношения сторон регулируются нормами статьи 22 ЗК РФ.
Учитывая изложенное, суды пришли к правильному выводу, что условия пункта 2.2 договора аренды противоречат пункту 9 статьи 22 ЗК РФ.
Таким образом, оснований для отмены или изменения судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ, не имеется. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.08.2014 по делу N А03-24859/2013
“…Из материалов дела следует, что в соответствии с постановлением администрации от 15.03.2013 N 147 “О предоставлении в аренду земельного участка сельскохозяйственного назначения ИП Железнякову А.Г.” между администрацией и Железняковым А.Г. сроком на 20 лет заключен договор аренды земельного участка, категории “земли сельскохозяйственного назначения”, общей площадью 100 000 кв. м, с кадастровым номером 22:13:020004:1376, с месторасположением, установленным относительно ориентира: с. Верх-Камышенка, участок находится примерно в 4,6 км от ориентира по направлению на юг.
По условиям пункта 2.2 договора аренды арендатор только с письменного согласия арендодателя может заключить договор субаренды или залога.
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.
Заместитель прокурора Алтайского края, полагая, что пункты 2.2, 4.1.1 договора аренды не соответствуют действующему законодательству, обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя иск, исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оценка которым дана по правилам статей 65, 67, 68 и 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные правоотношения.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 607, пунктом 2 статьи 615, пунктом 1 статьи 619 ГК РФ, пунктом 3 статьи 3, пунктами 5, 6, 9 статьи 22, частью 2 статьи 46 ЗК РФ, пунктами 15, 18, 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, суды пришли к выводу, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления; арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендодатель может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя; досрочное расторжение договора аренды земельного участка в указанном случае возможно только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора аренды земельного участка его арендатором, так и в случае существенного нарушения назначения имущества в процессе пользования.
При таких обстоятельствах оспариваемые пункты договора аренды на основании статьи 168 ГК РФ признаны судами недействительными как противоречащие названным нормам.
На основании изложенного требования заместителя прокурора Алтайского края удовлетворены на законных основаниях…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.08.2014 по делу N А03-24869/2013
“…Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации от 27.03.2012 N 3239 “О предоставлении земельного участка сельскохозяйственного назначения в аренду предпринимателю” между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 30.03.2012 N 18 с соглашением о внесении изменений от 15.11.13, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 80 000 кв. м, имеющий кадастровый номер 22:13:020004:12 (далее – земельный участок). Договор заключен сроком на 20 лет.
Пунктом 2.2 договора стороны предусмотрели условие о том, что арендатор может заключить договор субаренды или залога только с письменного согласия арендодателя.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что оспариваемые условия договора противоречат закону, в связи с чем являются недействительными (ничтожными).
Кассационная инстанция считает обозначенную позицию правильной.
Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.
Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя.
Согласно пункту 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.2005 арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.
С учетом изложенной правовой позиции выводы судов о несоответствии пункта 2.2 договора нормам права обоснованны.
Таким образом, нарушения норм материального и процессуального права отсутствуют, жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.08.2012 по делу N А46-17476/2011
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
В связи с изложенным передача прав и обязанностей по договору аренды (перенаем) земельных участков регулируется положениями пункта 2 статьи 615 ГК РФ и пунктами 5, 9 статьи 22 ЗК РФ. Указанные нормы ЗК РФ не были применены судом апелляционной инстанции.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Пунктом 5 статьи 22 ЗК РФ установлено, что арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
Согласно пункту 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Пунктом 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” (далее – Постановление Пленума N 11) разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, передача прав и обязанностей арендатора по договору субаренды от 12.01.2011 должна осуществляться в соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ. При рассмотрении заявления о процессуальном правопреемстве суд апелляционной инстанции указанную норму не применил.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288 АПК РФ суд кассационной инстанции считает, что имеются основания для направления дела на новое рассмотрение, при котором необходимо рассмотреть заявление о процессуальном правопреемстве в соответствии с подлежащими применению нормами ЗК РФ, установить факт уведомления в соответствии с постановлением Пленума N 11…”

Московский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал, что при рассмотрении вопроса о передаче земельного участка в субаренду применяются специальные нормы ст. 22 Земельного кодекса РФ (т.е. такая передача возможна без согласия собственника при условии его уведомления), если договором аренды, заключенным до 31.10.2001, не предусмотрено получение согласия арендодателя на совершение действий с арендованным имуществом.

Постановление ФАС Московского округа от 22.05.2007, 29.05.2007 N КГ-А40/4083-07-П по делу N А40-58893/05-7-473, А40-60769/05-9-502
“…В пункте 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” разъяснено, что противоречия между пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (передача прав аренды возможна только с согласия арендодателя) и пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (возможно при уведомлении собственника земельного участка) подлежат разрешению в пользу Земельного кодекса Российской Федерации за исключением случаев, если условие согласия арендодателя на распоряжение арендатором правом аренды прописано в договоре аренды, заключенном до 31.10.2001.
При заключении договора аренды от 05.04.1995 N М-08-001978 условие, согласно которому арендатор вправе осуществлять сделки с предоставленным участком только с согласия арендодателя, сторонами не согласовано (п. 4.1 договора).
Таким образом, суд кассационной инстанции полагает, что вывод судов обеих инстанций о том, что ООО “Фирма “ДОРН” вправе было предоставлять арендуемый земельный участок ООО “МЕГАБРЕНД” без согласия собственника соответствует требованиям закона, фактическим обстоятельствам спора…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.03.2013 по делу N А12-9585/2012
“…28.09.2011 ИП Низкопоклонный А.Н. передал арендованную часть земельного участка сельскохозяйственного назначения по договору субаренды N 2КФ сроком с 04.10.2011 по 01.10.2012 (далее – договор от 28.09.2011 N 2КФ) ООО “Фермалэнд”.
Судом установлено, материалами дела подтверждается, что между ИП Низкопоклонным А.Н. и ООО “Фермалэнд” 28.09.2011 подписаны приложения N N 1, 2, 3 к договору, 04.10.2011 акты приема-передачи земельных участков.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренду земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
В соответствии с пунктом 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участника в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” также разъяснено, что поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Договорами от 28.09.2010 и от 28.09.2011 иное не предусмотрено.
С учетом указанных норм суд пришел к выводу, что собственники общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 34:09:000000:0293 уведомлены о заключении договора субаренды от 28.09.2011 N 2КФ путем опубликования уведомления в газете “Борьба” Калачевского муниципального района Волгоградской области выпуск от 21.06.2012 (73, 74) и в газете “Волгоградская правда” от 22.06.2012 N 109…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 29.03.2011 по делу N А55-3997/2010
“…Как следует из материалов дела, между Министерством (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “ЛОТС-1” (далее – ООО “ЛОТС-1”) (арендатор) 18.04.1008 заключен договор N 228 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории “земли населенных пунктов”, имеющий кадастровый номер 63:01:02 42 001:0013, находящийся по адресу: ул. Победы/ул. Севастопольская в Кировском районе города Самары, площадью 7215,6 кв. м, для строительства офисно-торгового центра.
Указанный земельный участок с 29.06.2009 находится во владении и пользовании ООО “Ибица” на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем). Законность использования и передачи земельного участка в пользование ООО “Ибица” на основании вышеуказанного договора подтверждается вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области по делу N А55-15012/2009, которым признано незаконным решение Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области об отказе в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды от 29.06.2009 (перенаем), заключенному между ООО “ЛОТС-1” и ООО “Ибица”.
Согласно пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации изложена в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельном кодексом РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Новый арендатор – ООО “Ибица” после истечения срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя – Министерства, то в соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды от 18.04.1008 N 228 (в редакции дополнительного соглашения от 14.07.2008 г. N 1) следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Доказательств соблюдения арендодателем требований абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации по делу не представлены.
Уведомление от 13.11.2009 было направлено в адрес ООО “ЛОТС-1”, тогда как с 29.06.2009 арендатором по договору аренды от 18.04.2008 N 228 является ООО “Ибица”.
Выводы суда о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.04.2010 по делу N А55-15012/2009
“…29 июня 2009 г. между ООО “ЛОТС-1” и заявителем был заключен договор передачи прав и обязанностей по указанному выше договору аренды от 18.04.2008 N 228 (перенаем), согласно которому права и обязанности Арендатора перешли к заявителю (л. д. 44 – 45).
Основанием для отказа в государственной регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды послужило то, что представленный на регистрацию договор является безвозмездным, что противоречит пункту 1 статьи 575 ГК РФ и то, что на государственную регистрацию не представлено согласие собственника – министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства по Самарской области на заключение договора передачи прав и обязанностей.
Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что договор аренды земельного участка N 228 не содержит условия об обязательном получении согласия собственника земельного участка на передачу прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, поэтому отказ регистрирующего органа в регистрации договора передачи прав и обязанностей по указанному договору является незаконным и противоречит требованиям статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и пункту 5 статьи 22 ЗК РФ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.
Суды пришли к правильному выводу о том, что в силу положений пункта 2 статьи 607, пункта 2 статьи 615 ГК РФ, пункта 5 статьи 22 ЗК РФ для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьим лицам достаточно уведомления об этом арендодателя либо собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Судом установлено, что во исполнение условий договора аренды арендатор уведомил министерство о заключении договора перенайма.
Исходя из системного толкования пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ следует, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенному менее пяти лет, не требуется обязательное получение согласия собственника земельного участка, а предусмотрен уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора.
Данный вывод согласуется с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 16 Постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, согласно которой уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.
В соответствии с пунктом 15 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 ЗК РФ, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, следует руководствоваться следующим. Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены ЗК РФ, при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Довод заявителей кассационных жалоб о необходимости применения при рассмотрении данного дела положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ отклоняется судебной коллегией, поскольку земельные правоотношения регулируются ЗК РФ…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 24.01.2012 N Ф09-8212/11 по делу N А07-22714/2010
“…На основании распоряжения управления от 05.03.2008 N 35 между управлением (арендодатель) и обществом “Башкирское” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 05.03.2008 N 000667. Данный договор зарегистрирован 30.04.2008, что подтверждается штампом и печатью регистрирующего органа.
Обществами “Башкирское” и “Откорм Плюс” подписан договор от 31.10.2008 N 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу, по условиям которого общество “Башкирское” передало (уступило) обществу “Откорм Плюс” права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 02:47:060601:0008 по договору аренды от 05.03.2008 N 000667.
Управление, полагая, что при подписании договора уступки от 31.10.2008 обществами “Башкирское” и “Откорм Плюс” нарушены требования п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 6.3.3 договора аренды земельного участка от 05.03.2008 N 000667, обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с рассматриваемым иском.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, поскольку п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении п. 5 и 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства, суды сделали вывод об отсутствии оснований для признания договора уступки от 31.10.2008 N 1 недействительным.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 29.03.2006 N Ф09-1395/06-С6 по делу N А50-10224/2005
“…Принимая п. 4.4.7 в редакции арендодателя и исключая п. 7.1 – 7.4, 7.7, 7.8 из договоров, суд апелляционной инстанции руководствовался ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом судом не было учтено то, что применительно к земельным отношениям нормы названного Кодекса являются общими. Пункты 5, 6, 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации иначе регулируют спорные отношения, чем ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим суду необходимо было произвести оценку спорных пунктов договоров аренды земельных участков с учетом норм, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации…”

4.2. Вывод из судебной практики: Для субаренды государственного (муниципального) земельного участка необходимо согласие арендодателя, если это предусмотрено договором, заключенным до введения в действие Земельного кодекса РФ на срок более пяти лет.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”
“…17. В случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие ЗК РФ, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора, а не положением пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (статья 422 ГК РФ)…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 25.03.2011 N КА-А40/2256-11 по делу N А40-7196/10-17-52
“…В соответствии со статьей 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Договором аренды от 29.01.1997 N М-05-007984, заключенным между Москомземом и АООТ “Пассажирский порт”, предусмотрена необходимость наличия согласия арендодателя для передачи земельного участка в субаренду.
В силу пункта 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства” в случае, когда в договоре аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенном до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержится условие о порядке получения арендатором согласия арендодателя на передачу земельного участка в субаренду или распоряжение правом аренды иным способом, стороны должны руководствоваться данным условием договора.
Как установлено судами, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984 предусмотрено, что установленный договором срок его действия (до 19.08.2001) может быть продлен с согласия арендатора – ОАО “Пассажирский порт” и Москомзема (с 2004 года – Департамент земельных ресурсов г. Москвы). Своего согласия на продление срока действия указанного договора Москомзем (Департамент земельных ресурсов г. Москвы) не давал.
Таким образом, правильно истолковав приведенные выше нормы ГК РФ в сопоставлении с условиями договора аренды земельного участка от 29.01.1997 N М-05-007984, пунктом 2.2 договора субаренды от 17.09.1998 N М-05007984, суды пришли к обоснованному выводу о том, что представленный обществом договор субаренды утратил силу с окончанием указанного в нем срока действия (до 19.08.2001) и правомерно не признан в качестве доказательства наличия у ООО “Клайк+” права на земельный участок по адресу Москва, Нагатинская пойма, проспект Андропова, вл. 11, корп. 2 для целей получения разрешения на организацию рынка.
Довод кассационной жалобы относительно неприменения судами норм статьи 621 ГК РФ отклоняется судом кассационной инстанции как основанный на неправильном толковании данной статьи ГК РФ и условий договора. Норма части 2 статьи 621 ГК РФ действительно имеет императивный характер, однако является общей и не учитывает специальные требования, установленные законодателем в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности…”

4.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости получить согласие арендодателя для перенайма лесного участка по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, существует две позиции судов.

Позиция 1. Для перенайма лесного участка по договору аренды, заключенному на срок более пяти лет, не требуется получать согласие арендодателя, достаточно уведомить его.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении участок был передан в субаренду, однако суд сделал вывод в отношении договора перенайма.

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.01.2019 N Ф05-21979/2018 по делу N А41-27840/2018
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 10.02.2009 в порядке исполнения решения Арбитражного суда города Москвы от 28.05.2008 по делу N А40-6060/08 Управлением лесного хозяйства по Московской области и г. Москве (арендодатель) и ООО “Стройком” (арендатор) заключен договор N 50-0057-03-03-0336 аренды земельного участка, во исполнение условий которого арендатору во временное пользование предоставлен земельный участок общей площадью 40 га, в том числе 35,5 га, покрытых лесом, 4,5 га не покрытых лесом, из земель Сергиево-Посадского лесхоза, Сергиево-Посадского лесничества, квартал 106 в районе д. Вихрево, категория земель – земли лесного фонда, вид разрешенного использования – под разработку карьера кирпичных суглинков южной части Черкизовского месторождения.
Между ООО “Стройком” и ООО “Загорский комбинат строительных материалов” был заключен договор субаренды земельного (лесного) участка от 10.11.2017 N 1/11, согласно условиям которого ООО “Стройком” передало ООО “Загорский комбинат строительных материалов” в субаренду на 11 месяцев земельный участок, являющийся предметом договора аренды земельного участка от 10.02.2009 N 50-0057-03-03-0336.
Ссылаясь на то, что договор субаренды в нарушение требований закона и условий договора заключен арендатором без получения согласия арендодателя, истец обратился в арбитражный суд с иском о признании договора субаренды недействительным.
Суды первой и апелляционной инстанций на основании установленных по делу фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, исследованных в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, применив положения статей 166, 167, 168, 606, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 71 Лесного кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенные в постановлении от 24.03.2005 N 11 “О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства”, пришли к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, установив, что правовых оснований для признания договора перенайма недействительным не имеется.
При этом суды исходили из того, что договор аренды лесного участка от 10.02.2009 N 50-0057-03-03-0336 заключен после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, согласно пункту 9 статьи 22 которого для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомить об этом арендодателя; из материалов дела следует, что истец уведомлен ответчиком о заключении договора о передаче прав и обязанностей арендатора, при этом, как следует из уведомления, при заключении договора перенайма стороны руководствовались в том числе пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем суды заключили, что в рассматриваемом случае передача прав и обязанностей по договору аренды, при условии уведомления арендодателя земельного участка, была возможна в силу закона.

Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

На практике часто возникают ситуации, когда получить согласие на предоставление арендуемого имущества в субаренду арендатор по разным причинам не может.
В такой ситуации арендатор может заключать с третьими лицами договоры, которые формально договорами субаренды не являются. Например, это может быть договор на оказание различного рода услуг, для получения которых заказчику (фактически “субарендатору”) необходимо постоянное присутствие на территории исполнителя (арендатора по основному договору и фактически “арендодателя” по договору с этим лицом).

5.1. Вывод из судебной практики: Договор на оказание арендатором (исполнителем) эксплуатационных услуг с предоставлением недвижимого имущества в пользование третьему лицу (заказчику) является по своей сути договором аренды (субаренды), и к нему применяются правила ст. 615 ГК РФ о субаренде.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 06.07.2006 по делу N А56-47184/2005
“…Как следует из материалов дела, 26.09.2001 между КУГИ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Объединение “Гарант” (далее – Общество, арендатор) заключен договор N 05/ЗК-02136 аренды земельного участка, площадью 25 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Ленинский проспект, у дома 128, участок 2, для использования под остановочный павильон со встроенным торговым модулем без права размещения пунктов общественного питания. Срок действия договора с 05.09.2001 по 04.09.2004.
Между Обществом и предпринимателем Соловьевой О.В. 01.08.2001 заключен договор N 16 на предоставление эксплуатационных услуг. Согласно условиям договора Общество за плату предоставило предпринимателю Соловьевой О.В. торговое место, расположенное в павильоне-остановке по вышеуказанному адресу.
Договор аренды от 26.09.2001 прекращен 09.08.2005.
Как усматривается из материалов дела, договор от 01.08.2001 N 16, заключенный между Обществом и предпринимателем Соловьевой О.В., по сути является договором субаренды.
В соответствии с положениями статьи 615 ГК РФ названный договор прекращен совместно с договором аренды земельного участка 09.08.2005…”

Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

Арендатор по договору субаренды может предоставить субарендатору только такие права, которыми обладает сам в соответствии с договором аренды. При этом возникает вопрос о том, означает ли право арендатора на предоставление арендуемого имущества в субаренду, предусмотренное договором, одновременно право субарендатора в свою очередь предоставить имущество во вторичную субаренду без согласия собственника этого имущества. В данном случае необходимо учитывать положение п. 2 ст. 615 ГК РФ о том, что к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

6.1. Вывод из судебной практики: В отношении необходимости получения согласия собственника имущества на сдачу его во вторичную субаренду существует две позиции судов.

Позиция 1. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду необходимо получить на это согласие собственника.

Судебная практика:

Примечание: В рассмотренном далее деле договор вторичной субаренды был признан ничтожным в связи с тем, что от собственника имущества не было получено согласия на сдачу имущества во вторичную субаренду, несмотря на то что в договоре аренды было согласие на субаренду. Невыясненным остался вопрос: необходимо ли получать согласие арендатора на передачу имущества во вторичную субаренду?

Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643
“…Суды обеих инстанций установили, что 01.01.2005 между Институтом (арендодатель) и ООО “Левикон” (арендатор) был заключен договор N 01 на аренду нежилого помещения общей площадью 50,0 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, 2-ой Кожуховский проезд, д. 12, стр. 1.
Собственником имущества является ФИНЭКСПО Компани ИНК, которое по договору от 24.06.2003 передало указанный объект недвижимости в аренду ООО “Сити Проперти” с правом уступки права требования третьему лицу или заключения договора субаренды.
10.07.2003 между ООО “Сити Проперти” и Институтом был заключен договор субаренды. Впоследствии указанное нежилое помещение было передано в аренду ООО “Левикон”.
Согласно ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу.
Поскольку с собственником имущества – ФИНЭКСПО Компани ИНК – не была согласована передача недвижимого имущества во вторичную субаренду, суды правомерно признали договор субаренды, заключенный между Институтом и ООО “Левикон”, ничтожной сделкой…”

Позиция 2. При сдаче субарендованного имущества во вторичную субаренду получать согласие собственника не нужно, если это предусмотрено договорами аренды и субаренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу N А55-16886/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, 02.02.2009 между ООО “Нонсенс” и ООО “Кредитный эксперт” подписан договор субаренды нежилого недвижимого имущества N 89/2009, по условиям которого истец (арендодатель) предоставляет, а ответчик (арендатор) принимает во временное пользование часть нежилого помещения общей площадью 13,7 кв. м, расположенного на втором этаже в нежилом здании литера В2в2 по адресу: г. Самара, пр. Карла Маркса, д. 201, и обязуется ежемесячно оплачивать арендную плату до 5 числа текущего месяца. Размер арендной платы за каждый календарный месяц установлен в размере 5480 руб.
Оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, исследовав материалы дела, в том числе договор аренды нежилого недвижимого имущества от 19.12.2008, заключенный между ООО “Консенсус” и ООО “Перспектива”, договор субаренды недвижимого имущества от 02.02.2009 N 1, заключенный между ООО “Перспектива” и ООО “Нонсенс” и договор субаренды нежилого недвижимого имущества от 02.02.2009 N 89/2009, заключенный между ООО “Нонсенс” и ООО “Кредитный эксперт”, арбитражный суд посчитал исковые требования необоснованными и неподлежащими удовлетворению исходя из незаключенности договора субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, ввиду отсутствия в техническом паспорте на втором этаже здания комнаты N 204 площадью 13,7 кв. м. Кроме того, не принимая письма ООО “Консенсус” от 02.07.2009 и ООО “Перспектива” от 02.07.2009 в качестве надлежащих доказательств по делу, судом сделан вывод об отсутствии согласия собственника нежилых помещений (ООО “Консенсус”) на заключение договора субаренды в силу требований статьи 615 ГК РФ.
Между тем, судебная коллегия кассационного суда находит сделанные судом первой инстанции выводы ошибочными исходя из следующего.
Как правильно установлено судом, пунктом 2.3.5 договора аренды от 19.12.2008, заключенного собственником нежилых помещений ООО “Консенсус” с ООО “Перспектива”, предусмотрено, что подписание договора выражает согласие арендодателя на совершение арендатором без оформления дополнительных документов следующих действий: вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал третьих лиц, передать в залог, в доверительное управление, субаренду третьим лицам за цену и на условиях по своему усмотрению, заключать договоры перенайма.
Пунктом 1.4 договора субаренды нежилых помещений от 02.02.2009, заключенного между ООО “Перспектива” и ООО “Нонсенс”, также предусмотрено, что арендатор вправе сдавать помещение в субаренду по своему усмотрению и на собственных условиях.
Дополнительным соглашением от 06.02.2009 к договору аренды от 19.12.2009 стороны установили необходимость предварительного письменного согласования на сдачу арендованного имущества в субаренду.
Делая вывод об отсутствии письменного согласования, судом не учтено, что договор субаренды от 02.02.2009 N 89/2009, являющийся предметом спора, был заключен до подписания дополнительного соглашения от 06.02.2009, которым изменен порядок согласования передачи нежилых помещений в субаренду и на 02.02.2009 действовала первоначальная редакция пункта 2.3.5 договора…”

 Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе заключить договор субаренды с согласия арендодателя. Из указанной нормы не ясно, требуется ли получать согласие арендодателя на каждое возобновление договора субаренды, если арендодатель выразил общее согласие на такой договор, не определив ни его срока, ни возможности продления, а также требуется ли согласие на заключение договора субаренды с новым субарендатором, если арендодатель ранее давал согласие при заключении договора с предыдущим субарендатором.

7.1. Вывод из судебной практики: Если арендодатель дал согласие на субаренду, но не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66
“…15. Если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя.
Как видно из материалов дела, между ответчиком (арендодателем) и третьим лицом (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений сроком на пять лет. Впоследствии с согласия арендодателя арендатор сдал одно из помещений в субаренду истцу.
В деле имеется письмо арендодателя, из которого усматривается что он, разрешая арендатору заключить договор субаренды с истцом, не сделал никаких оговорок в отношении срока субаренды.
Первоначально договор субаренды был заключен сроком на один год. По истечении этого срока стороны заключили второй договор на два года, то есть на весь оставшийся срок аренды.
По соглашению сторон договор аренды прекращен досрочно – за полтора года до истечения его срока. Арендатор освободил занимаемые помещения.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, суд кассационной инстанции указал, что согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды. Поэтому второй договор субаренды является действительным и субарендатор в связи с досрочным прекращением договора аренды вправе был предъявить арендодателю соответствующее требование на основании пункта 1 статьи 618 ГК РФ.
Поскольку при определении срока действия второго договора субаренды стороны не вышли за пределы срока аренды, установленного договором аренды, требование истца (субарендатора) о понуждении ответчика (арендодателя) заключить с ним договор аренды на весь оставшийся срок субаренды правомерно…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 24.02.2010 N КГ-А40/457-10 по делу N А40-64719/09-82-366
“…Как установили суды первой и апелляционной инстанций и усматривается из материалов дела, в 2005 году ЗАО “Почта-Траст” как арендатор с согласия балансодержателя передало часть арендуемых помещений в субаренду третьим лицам по договорам о субаренде (т. 1 л.д. 14 – 144, т. 2, т. 3 л.д. 1 – 30).
Положения п. 2 ст. 610 ГК РФ устанавливают, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Установив, что по истечении срока действия договоров субаренды (30.12.2005 г.) отсутствовали какие-либо возражения со стороны как балансодержателя – ФГУП “Почта России”, так и ЗАО “Почта-Траст” как арендатора относительно продолжения пользования спорными помещениями субарендаторами, суды нижестоящих инстанций со ссылкой на положения п. 2 ст. 621 ГК РФ пришли к верному выводу о том, что договоры субаренды между арендатором и субарендаторами считаются возобновленными на неопределенный срок до окончания действия договора аренды от 06.07.1994 N 12/321.
Поскольку ЗАО “Почта-Траст” как арендатор, заключая договоры субаренды с третьими лицами, действовало с согласия балансодержателя – ФГУП “Почта России” притом что балансодержатель специально не оговорил предоставление согласования (разрешения) на субаренду с указанием ее предельного срока, суды нижестоящих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у истца правовых оснований для расторжения спорного договора аренды от 06.07.1994 N 12/321 в связи с существенным нарушением арендатором его условий, выразившихся в возобновлении договоров субаренды на неопределенный срок без согласия балансодержателя – ФГУП “Почта России”.
Основания для переоценки указанного вывода судебная коллегия не усматривает, соглашаясь с правомерностью отклонения доводов заявителя как не нашедший правового и документального подтверждения, поскольку в силу п. 15 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Согласие арендодателя на субаренду распространяется на период с момента дачи согласия до истечения предусмотренного договором срока аренды…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 19.02.2002 N А06-1567-8/2001
“…Договор аренды, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным ст. ст. 610, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом необходимо учесть, что если арендодатель дал согласие на субаренду и при этом не оговорил ее предельного срока, арендатор вправе возобновлять договор субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя. Договор субаренды может действовать в пределах срока действия договора аренды…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 N 15АП-357/2010 по делу N А32-25718/2009
“…Согласно пункту 3.16 договора с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду с обязательным предоставлением арендодателю договоров субаренды.
Истец ссылается на то обстоятельство, что арендатор заключал договоры субаренды с ООО “Пронто Плюс” от 1 августа 2007 года, с Галичем Ю.Г. от 29 декабря 2007 года, с Гаркушей И.Г. от 29 декабря 2007 года, с Галичем Ю.Г. от 1 декабря 2008 года, с Гаркушей И.Г. от 1 декабря 2008 года, со Сбербанком России от 1 января 2009 года, с Гурьяновой Ю.А. от 1 февраля 2009 года. Истец полагает, что ответчик нарушил пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому арендатор вправе сдавать арендованное имущество с субаренду.
Закрытое акционерное общество “Тандер” обратилось в Комитет по учету и управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации г. Новороссийска с просьбой дать согласие на заключение договоров субаренды на арендуемых ЗАО “Тандер” площадях, расположенных по адресу: г. Новороссийск, ул. Бирюзова, 6 (л.д. 92). На указанное обращение письмом от 26 декабря 2007 года руководитель Комитета сообщил, что Комитет не возражает против заключения между ЗАО “Тандер” и третьими лицами договоров субаренды и указал, что после заключения договоров субаренды экземпляры договоров должны быть предоставлены в Комитет для перерасчета арендной платы (л.д. 93).
Поскольку пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте, Арбитражный суд Краснодарского края пришел к правильному выводу, что указанного письма от 26 декабря 2007 года достаточно для того, чтобы все названные сделки субаренды считались совершенными с согласия арендодателя. Из содержания письма Комитета не следует, что он одобрял какую-то конкретную сделку, а поэтому имеются все основания полагать, что, выдав указанное письмо, арендодатель дал общее согласие на заключение договоров субаренды. В тексте письма употреблено множественное число “договоры субаренды”, не установлены какие-либо ограничения по субъектному составу либо временному периоду.
При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы носят надуманный характер. Оснований для вывода о нарушении арендатором условий договора, которые влекли бы расторжение договора, апелляционный суд не установил…”

 Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды

Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным. Общие последствия недействительности договора предусмотрены ст. 167 ГК РФ. Недействительный договор не влечет возникновения у его сторон прав и обязанностей, им предусмотренных. Если суд при рассмотрении дела устанавливает, что договор недействителен, к отношениям сторон применяются нормы о неосновательном обогащении, как при возмещении стоимости неотделимых улучшений, произведенных субарендатором, так и при возврате внесенных арендных платежей. Эти же нормы подлежат применению, когда договор субаренды признан незаключенным, при этом необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013). По данному вопросу см. п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

8.1. Вывод из судебной практики: При ничтожности договора субаренды, заключенного без согласия собственника (арендодателя), неотделимые улучшения, произведенные субарендатором, подлежат возмещению собственником в качестве неосновательного обогащения, если имеются доказательства, подтверждающие, что результат совершенных работ является очевидно выгодным для собственника.

Примечание: При признании договора субаренды ничтожным субарендатор для возмещения стоимости неотделимых улучшений должен доказать, что такие улучшения являются очевидно выгодными для собственника имущества, а также непосредственную связь произведенных расходов с производством указанных неотделимых улучшений.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 03.03.2008 N Ф09-958/08-С6 по делу N А60-10142/2007
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, обществом “Рустов-Импекс” (арендодатель) и обществом “Тур-ман” (арендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.07.2003 N СА-01. Предметом договора является нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, 13/16, площадью 187 кв. м.
В соответствии с п. 1.2 договора субаренды указанное здание принадлежит арендодателю на праве аренды по договору от 01.07.2003 N 5, заключенному обществом “Рустов-Импекс” (арендатор) с Колпащиковым С.М. (арендодатель), которому спорное здание принадлежит на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 29.12.1999 серии АА 66 N 0005306).
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, общество “Тур-ман” указало, что договор субаренды является ничтожным как не соответствующий п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку общество “Рустов-Импекс” передало имущество в субаренду без согласия арендодателя (собственника). Необходимость получить такое согласие установлена п. 3.1.6 договора аренды от 01.07.2003 N 5. Поскольку договор является ничтожным, произведенные истцом улучшения, по мнению последнего, являются неосновательным обогащением собственника этих помещений и подлежат взысканию с него на основании ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации…
Согласно ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (п. 2 ст. 1102 названного Кодекса).
Проанализировав представленные в материалы дела договоры, сметы, накладные и платежные поручения, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом не подтверждена непосредственная связь расходов на приобретение оборудования и материалов с ремонтными работами в указанном помещении. Оснований для переоценки указанных обстоятельств у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Кроме того, следует отметить, что доказательств, подтверждающих, что результат совершенных истцом работ является очевидно выгодным для ответчика, не имеется. Поэтому суд апелляционной инстанции правильно указал на отсутствие доказательств использования ответчиком спорного нежилого помещения с учетом произведенных в этом помещении улучшений (в качестве кафе).
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требований общества “Тур-ман” о взыскании с Колпащикова М.С. неосновательного обогащения…”

8.2. Вывод из судебной практики: Если договор субаренды признан ничтожным, поскольку заключен без согласия собственника, арендатор (субарендодатель) не обязан возвращать неосновательно полученные им от субарендатора арендные платежи, а последний не обязан возмещать неосновательное обогащение от использования арендуемого имущества, если он оплачивал субаренду по ставкам, установленным в договоре.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А55-8779/2009
“…Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 62 Федерального закона от 10.01.2003 N 18-ФЗ “Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации” грузоотправители, грузополучатели иные юридические лица не вправе без разрешения владельцев использовать вагоны для перевозок грузов.
Однако в нарушение требований названных норм ООО “ЭФТ” без согласия ЗАО “СПЖТ” заключило договор субаренды от 01.08.2008 N СУЭК-08/716Т с ОАО “СУЭК”, которое фактически использовало вагоны для перевозки грузов.
Таким образом, указанный договор субаренды противоречит действующему законодательству и к отношениям между ООО “ЭФТ” и ОАО “СУЭК” применяются правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу указанных положений Гражданского кодекса Российской Федерации общество обязано вернуть субарендатору полученную от него сумму арендных платежей, а компания как лицо, неосновательно временно пользовавшееся имуществом, обязано возместить ему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование.
В подписанном сторонами договоре субаренды указаны соответствующие ставки, по которым ОАО “СУЭК” оплачивало сумму использования имуществом ООО “ЭФТ”, таким образом, отношения сторон свидетельствуют об отсутствии неосновательного обогащения у арендатора и субарендатора, поскольку плата за субаренду уплачивалась и принималась по взаимному согласию сторон.
Данная позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации была сформулирована в Постановлении от 08.04.2008 N 1051/08.
По существу доводы заявителя направлены на переоценку установленных судами фактических обстоятельств спора, что в силу положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не относится к компетенции суда кассационной инстанции…”

8.3. Вывод из судебной практики: Если договор субаренды признан недействительным, собственник помещения не вправе взыскивать с субарендатора, добросовестно вносившего плату арендатору, неосновательное обогащение.

Примечание: В некоторых приведенных ниже Постановлениях суд не указал на недействительность договора субаренды. Однако такой вывод можно сделать, основываясь на том, что арендатор не имел права сдавать имущество в субаренду в связи с прекращением действия самого договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 30.06.2010 по делу N А55-8779/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судебными инстанциями, между ЗАО “СПЖТ” (арендодатель) и ООО “ЭФТ” (арендатор) заключен договор аренды подвижного состава от 14.08.2008 N 113/05-03, по условиям которого арендатору на срок до 30.04.2009 предоставлялось тридцать полувагонов.
Статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) с согласия арендодателя.
В соответствии со статьей 62 Федерального закона от 10.01.2003 N 18-ФЗ “Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации” грузоотправители, грузополучатели иные юридические лица не вправе без разрешения владельцев использовать вагоны для перевозок грузов.
Однако в нарушение требований названных норм ООО “ЭФТ” без согласия ЗАО “СПЖТ” заключило договор субаренды от 01.08.2008 N СУЭК-08/716Т с ОАО “СУЭК”, которое фактически использовало вагоны для перевозки грузов.
Таким образом, указанный договор субаренды противоречит действующему законодательству и к отношениям между ООО “ЭФТ” и ОАО “СУЭК” применяются правила пункта 2 статьи 167, пункта 1 статьи 1102, пункта 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что, поскольку субарендатор (ОАО “СУЭК”) не перечислил арендную плату по договору субаренды за период апрель – август 2009 года, ЗАО “СПЖТ”, являясь арендодателем, вправе требовать взыскания в свою пользу в качестве неосновательного обогащения, нельзя признать правильными.
При таких обстоятельствах ЗАО “СПЖТ” не вправе требовать какого-либо возмещения по договору субаренды, участником которого предприятие не является.
Однако, восстановив нарушенные права взысканием арендной платы с контрагента по договору аренды, арендодатель не вправе требовать взыскания платежей с субарендатора, в противном случае на стороне ЗАО “СПЖТ” возникнет неосновательное обогащение в результате получения денежных средств сверх арендных платежей, тогда как ООО “ЭФТ”, не используя имущество и оплатив арендную плату, лишается получения средств в порядке, предусмотренном статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, с субарендатора.
Судами двух инстанций также правильно установлено, что ОАО “СУЭК” за спорный период не имеет задолженности перед обществом за использование вагонов, о чем свидетельствуют платежные документы и пояснения сторон, следовательно, повторное взыскание с субарендатора денежных средств в пользу собственника имущества, с которым не имелось обязательственных отношений, не допускается…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.04.2010 N Ф03-2163/2010 по делу N А73-13357/2009
“…Открытое акционерное общество “Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения” (далее – ОАО “ДВНИИТС”) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Роменской А.Л. о взыскании 712 602 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 2 этажа N 136, расположенным в здании по ул. Ленина, 57, в г. Хабаровске, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009 г.
В деле представлены два договора аренды, заключенные собственником имущества – ОАО “ДВНИИТС” (арендодатель) с ООО “Бизнес-Контакт” (арендатор), в том числе:
– от 08.10.2001 б/н на аренду нежилых помещений площадью 3156,7 кв. м, срок действия которого определен с 08.10.2001 по 08.10.2011;
– от 01.01.2002 N 4/02 на аренду нежилых помещений площадью 3233,1 кв. м, срок действия которого определен по 01.01.2012.
Договор от 08.10.2001 б/н вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края в рамках дела N А73-11562/2007-4 признан незаключенным.
Договор от 01.01.2002 N 4/02, зарегистрированный в УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО, в судебном порядке расторгнут (дело N А73-5052/2005-27 Арбитражного суда Хабаровского края); суд обязал ООО “Бизнес-контакт” возвратить ОАО “ДВНИИТС” помещения, расположенные в здании по ул. Ленина, 57.
Как указано выше, требование к предпринимателю Роменской А.Л. о взыскании суммы неосновательного обогащения обосновано расторжением договора от 01.01.2002, его невозвратом ООО “Бизнес-контакт”, фактическим использованием предпринимателем Роменской А.Л. торгового места N 136 площадью 12,2 кв. м в период с 01.07.2006 по 01.07.2009, положениями ст. 1102 ГК РФ.
Помещение N 136 передано ООО “Бизнес-Контакт” в субаренду предпринимателю Роменской А.Л. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2007 N 76.
Удовлетворяя иск Института, предъявленный к предпринимателю Роменской А.Л., апелляционный суд исходил из факта незаконности заключения договора от 01.12.2007 N 76 после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование спорным помещением.
Между тем данный вывод апелляционного суда не может быть признан правильным.
Пользуясь спорным помещением в рамках договора от 01.12.2007 N 76, предприниматель Роменская А.Л. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО “Бизнес-Контакт”, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается участвующими в деле лицами. Учитывая данный факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска Института за счет ответчика…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.04.2010 N Ф03-2164/2010 по делу N А73-13320/2009
“…Открытое акционерное общество “Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения” (далее – Институт) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Жаворонко Т.В. о взыскании 1 039 698 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 108, расположенным в здании по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009.
Судами установлено, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО “Бизнес-Контакт” (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г. Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут и на ООО “Бизнес-Контакт” возложена обязанность возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО “Бизнес-Контакт” помещения истцу не возвратило, передав помещение N 108 в субаренду предпринимателю Жаворонко Т.В. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 9.
Удовлетворяя иск Института, предъявленный к предпринимателю Жаворонко Т.В., апелляционный суд исходил из факта незаконности заключения договора от 01.12.2006 N 9 после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 108.
Между тем данный вывод апелляционного суда не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 108 в рамках договора от 01.12.2006 N 9, предприниматель Жаворонко Т.В. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО “Бизнес-Контакт”, что подтверждается имеющимися в деле доказательствами и не оспаривается участвующими в деле лицами. Учитывая данный факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности сделки от 01.12.2006. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска Института за счет ответчика…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 19.04.2010 N Ф03-2124/2010 по делу N А73-13366/2009
“…Открытое акционерное общество “Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения” (далее – Институт) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Некрасовой Надежде Ивановне (далее – ИП Некрасова Н.И., предприниматель) о взыскании 730 125 руб. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 107, расположенным в здании по адресу: г.Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2009.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО “Бизнес-Контакт” (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО “Бизнес-Контакт” возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО “Бизнес-Контакт” помещения истцу не возвратил, передав помещение N 107 в субаренду ИП Некрасовой Н.И. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 52.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 исходя из положений статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 107.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 107 в рамках договора от 01.12.2006, ИП Некрасова Н.И. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО “Бизнес-Контакт”, что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2010 N Ф03-2167/2010 по делу N А73-13321/2009
“…Открытое акционерное общество “Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения” (далее – Институт) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Передеиной Елене Юрьевне о взыскании 639 111 руб. 60 коп. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 1 этажа ПОМ I (28-65, 67-129) N 120, общей площадью 17,7 кв. м, расположенным в здании по адресу: г.Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2008.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО “Бизнес-Контакт” (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО “Бизнес-Контакт” возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО “Бизнес-Контакт” помещения истцу не возвратил, передав помещение N 120 в субаренду предпринимателю Е.Ю. Передеиной по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 6.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 120.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 120 в рамках договора от 01.12.2006, предприниматель Е.Ю. Передеина в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО “Бизнес-Контакт”, что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.04.2010 N Ф03-2166/2010 по делу N А73-13323/2009
“…Открытое акционерное общество “Дальневосточный научно-исследовательский институт технологии судостроения” (далее – Институт) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к индивидуальному предпринимателю Метелевой Т.И. о взыскании 462 182 руб. 40 коп. убытков в виде неполученных доходов за пользование нежилым помещением 2 этажа ПОМ II (36-58, 63-140, 146-152) N 103, расположенным в здании по адресу: г. Хабаровск, ул.Ленина, 57, за период с 01.07.2006 по 01.07.2008.
Суды установили, что 01.01.2002 между Институтом (арендодатель) и ООО “Бизнес-Контакт” (арендатор) заключен договор аренды N 4/02 в отношении нежилых помещений, принадлежащих Институту и расположенных по адресу: г.Хабаровск, ул. Ленина, 57.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Хабаровского края от 06.10.2005 по делу N А73-5052/2005-27 договор аренды от 01.01.2002 расторгнут с обязанием ООО “Бизнес-Контакт” возвратить арендуемые помещения Институту.
Однако ООО “Бизнес-Контакт” помещения истцу не возвратил, передав помещение N 103 в субаренду предпринимателю Метелевой Т.И. по договору оказания услуг по осуществлению торговой деятельности от 01.12.2006 N 97.
Удовлетворяя иск, апелляционный суд исходил из фактов незаконного заключения договора от 01.12.2006 уже после расторжения договора аренды от 01.01.2002 с точки зрения статей 615, 618 ГК РФ и, как следствие, неправомерного сбережения ответчиком денежных средств за счет истца вследствие невнесения последнему платы за пользование помещением N 103.
Между тем данный вывод не может быть признан правильным.
Пользуясь помещением N 103 в рамках договора от 01.12.2006, предприниматель Метелева Т.И. в течение всего периода пользования исполняла обязательства по внесению арендных платежей ООО “Бизнес-Контакт”, что подтверждается участвующими в деле лицами. Учитывая этот факт, ответчик не может считаться лицом, обогатившимся (получившим имущественную выгоду, либо сберегшим собственное имущество) за счет истца, независимо от законности этой сделки. В данном случае неосновательное получение денежных средств от распоряжения спорным помещением фактически имело место со стороны третьего лица.
При таких обстоятельствах у апелляционного суда отсутствовали предусмотренные статьей 1102 ГК РФ основания для удовлетворения иска за счет ответчика…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2010 N КГ-А40/3625-10 по делу N А40-111172/09-91-867
“…Пунктом 4.2.14 договора аренды нежилого фонда N 1-782/2001 от 06 июля 2005 года, заключенного между ДИгМ и ООО “Триал-Р”, предусмотрено, что с согласия арендодателя арендатор имеет право сдачи помещения в субаренду или безвозмездное пользование.
Однако, из материалов дела не усматривается, что такое согласие ДИгМ на сдачу нежилых помещений в субаренду ответчику было получено.
Так истец ссылается на то, что в период с 01.02.2008 г. по 26.02.2009 г. ООО “Капитель Инжиниринг” без правовых оснований использовало нежилые помещения подвал, пом. I, комн. 6, 9, 10, 12, 13, 14, площадью 121,3 кв. м по адресу: г. Москва, Покровский бульвар, д. 14/6, стр. 1, в результате чего ответчик неосновательно сберег денежные средства в виде арендных платежей.
В соответствии с требованиями статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как следует из имеющихся в материалах дела платежных поручений, ООО “Капитель Инжиниринг” производило оплату арендных платежей ООО “Триал-Р” по договору субаренды N 26/01 от 25.01.2008 г. (л.д. 58 – 64). Поэтому при такой ситуации ответчика нельзя считать неосновательно обогатившимся.
В связи с этим, требование истца о взыскании неосновательного обогащения в виде неполученных арендных платежей и с ООО “Капитель Инжиниринг” за пользование этим же имуществом в тот же период времени является необоснованным…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.10.2012 по делу N А12-22941/2011
“…Суд апелляционной инстанции, отменяя решения суда первой инстанции в соответствующей части, согласился с выводами о ничтожности договора субаренды как не соответствующего требованиям пункта 2 статьи 615 ГК РФ. Однако, предприниматель, пользуясь спорными помещениями, вносил арендную плату кооперативу, повторное взыскание с субарендатора арендных платежей не допустимо.
Поскольку на момент заключения договора субаренды Кооператив не имел согласия Комитета на сдачу имущества в субаренду, выводы судов о недействительности договора субаренды соответствуют требованиям статей 168, 608, 615 ГК РФ.
По смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ для возврата полученного по недействительной сделке не подлежат исследованию основания возникновения прав сторон на переданное имущество, стороны должны лишь доказать только факт передачи имущества во исполнение недействительной сделки.
Следует отметить, что в силу статьи 1103 ГК РФ нормы о неосновательном обогащении к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке применяются в субсидиарном порядке.
Таким образом, учитывая, что договор субаренды признан ничтожным, применение последствий, в том числе в виде платы за пользование имуществом, вправе требовать сторона по договору.
Поскольку Комитет не является участником договора субаренды, то такое лицо, в силу специальных положений статьи 167 ГК РФ, не вправе требовать применение последствий недействительности сделки в свою пользу.
Судом апелляционной инстанции также правомерно отмечено, что предпринимателем вносилась арендная плата по договору субаренды, который был заключен без согласия собственника.
В результате исполнения ничтожной сделки предприниматель фактически пользовался предоставленными ему помещениями и в силу статьи 167 ГК РФ обязан возместить другому лицу в денежной форме стоимость такого пользования.
Неосновательно полученной за пользование имуществом, предоставленным по недействительному договору, может считаться только та часть уплаченных арендатором денежных средств, которая превышает размер причитающегося собственнику имущества возмещения (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.11.2011 N 9256/11).
С учетом того, что предприниматель оплачивал за фактическое пользование помещениями, и тем самым возместил другой стороне стоимость пользования, взыскание неосновательного обогащения в пользу собственника недопустимо.
При таких обстоятельствах постановление суда апелляционной инстанции в оспариваемой части принято в соответствии с нормами действующего законодательства и существующей судебно-арбитражной практики…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.06.2012 по делу N А56-45612/2011
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, Васильева В.А. (арендодатель) и ООО “Персонал-СЗ-1” (арендатор) заключили договор от 27.05.2010 аренды нежилых помещений площадью 164,2 кв. м, расположенных на 1-м этаже здания по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 80, сроком на 11 месяцев для размещения ювелирного магазина, а также для складских и административных целей.
ООО “Персонал-СЗ-1” и ООО “Торговый двор” (субарендатор) заключили договор от 01.06.2010 субаренды нежилых помещений площадью 134,2 кв. м, из которых 109,57 кв. м – торговая площадь, 24,63 кв. м – подсобная площадь, расположенных на 1-м этаже здания по адресу: г. Мурманск, пр. Ленина, д. 80, на срок 11 месяцев.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Мурманской области от 10.06.2011 по делу N А42-7174/2010 указанный договор субаренды был признан недействительным, ООО “Торговый двор” выселено из спорных помещений, поскольку суд пришел к выводу об отсутствии письменного согласия Васильевой В.А. на сдачу спорного помещения в субаренду.
Указав, что ООО “Торговый двор” незаконно обогатилось за счет истца, используя спорное помещение без правоустанавливающих документов в период 01.06.2010 – 05.07.2011, Васильева В.А. обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, указав, что ответчик не может считаться лицом, обогатившимся за счет истца, ввиду того, что обязанность по оплате за пользование помещением истца лежит на арендаторе (ООО “Персонал-СЗ-1”), от которого истец вправе требовать исполнения такой обязанности. Суд первой инстанции также указал, что представленный истцом отчет об оценке рыночной стоимости работ, услуг и материалов, необходимых для восстановления исходного состояния спорного помещения, не подтверждает наличия всей совокупности условий, необходимых для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция считает выводы судов правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Как установлено судами, в связи с расторжением договора аренды по решению суда Мурманской области от 25.04.2011 по делу N А42-5992/2010 ООО “Персонал-СЗ-1″ возвратило истцу по акту приема-передачи от 05.07.2011 арендованное имущество; отношения по оплате за пользование ответчиком частью арендованного помещения по договору субаренды урегулированы соглашением от 31.03.2011 о зачете взаимных требований; задолженность по арендной плате по 31.03.2011 взыскана истцом с арендатора по решению суда.
Суды пришли к правильному выводу о том, что истец не является лицом, которое имеет право на взыскание с ответчика неосновательного обогащения в размере рыночной стоимости использования спорного помещения, поскольку в силу договорных отношений обязанность по внесению арендной платы до момента возврата имущества арендодателю возложена на арендатора.
Считая свои права нарушенными, истец вправе требовать взыскания арендной платы по договору аренды от 27.05.2010…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.04.2010 по делу N А21-485/2009
“…Как следует из материалов дела, Комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области и ООО “ANIXA” при участии балансодержателя – Калининградской мореходной школы заключили договор аренды недвижимого имущества (зданий, строений, нежилых помещений) от 20.09.2003 N 2375, согласно которому ООО “ANIXA” в аренду на срок с 01.09.2003 по 28.08.2004 предоставлены нежилые помещения N 1 – 10, 13 – 15, 20, расположенные по адресу: Калининград, Литовский вал, дом 38.
ООО “ANIXA” и индивидуальный предприниматель Ковалева М.П. заключили договор субаренды от 01.09.2004 N 1А/К, по которому последней в аренду до 28.08.2005 переданы помещения N 1 – 6, 10 общей площадью 163,9 кв. м, расположенные по адресу: Калининград, Литовский вал, дом 38.
Считая использование федерального имущества без правоустанавливающих документов и необходимого согласия истца на передачу арендуемого имущества в субаренду незаконным, ТУ ФАУГИ по Калининградской области обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судами обеих инстанций установлено, что спорное имущество было сдано в субаренду без согласия его собственника и балансодержателя.
С учетом изложенного суды обоснованно признали договор субаренды от 01.09.2004 N 1А/К ничтожным.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Апелляционным судом установлено и материалами дела подтверждается, что Ковалева М.П. в период с 01.09.2004 по октябрь 2005 года осуществляла платежи ООО “ANIXA”. С учетом данного обстоятельства вне зависимости от оценки действительности договора субаренды вывод апелляционного суда о том, что Ковалева М.П. не является лицом, которое обогатилось за счет ТУ ФАУГИ в указанный период, следует признать правомерным. Получение одновременно арендной платы по договору аренды и платы за пользование помещением от субарендатора приведет к неосновательному обогащению ТУ ФАУГИ за счет Ковалевой М.П.
Суд кассационной инстанции не находит оснований не согласиться с указанными выводами апелляционного суда…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2008 по делу N А56-3318/2006
“…Как усматривается из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и кооператив “Октябрьский”, правопредшественник ЗАО “Стоик” (арендатор), 06.11.1992 заключили договор N 14/426 аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б.
КУГИ проведена проверка фактического использования нежилого помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. канала Грибоедова, д. 102, лит. Б. Актом проверки от 22.11.2005 установлено, что указанное помещение ЗАО “Кредо” использует под офис на основании договора субаренды от 15.06.2005…
Возражая против иска, ЗАО “Кредо” сослалось на договор от 15.06.2005 субаренды помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Средняя Подьяческая, д. 15/102, лит. Б, заключенный с ЗАО “Стоик”, и указало, что за пользование помещением надлежащим образом вносило ему плату.
Поскольку согласие КУГИ на сдачу части арендуемых ЗАО “Стоик” помещений отсутствует, договор субаренды от 15.06.2005, заключенный между ЗАО “Стоик” и ЗАО “Кредо”, является ничтожным, поскольку арендатор не обладал правом сдавать данный объект в субаренду.
В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Само по себе признание договора субаренды от 15.06.2005 недействительным не может служить основанием для взыскания собственником имущества арендной платы с субарендатора, добросовестно выполнявшего свои обязательства по договору субаренды.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ЗАО “Кредо” вносило плату за пользование помещением ЗАО “Стоик”…”

 Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

Пункт 2 ст. 615 ГК РФ устанавливает, что договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение сторонами договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, будет противоречить этой норме, и, соответственно, договор будет признан ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. Однако в такой ситуации признать срок договора субаренды несогласованным нельзя.
Согласно п. 3 ст. 610 ГК РФ договор аренды, который заключен на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному. В силу п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды. Исходя из этого предельным сроком для договора субаренды, установленным законом, является срок договора аренды.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

9.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если договор субаренды заключен на срок, превышающий срок договора аренды, то договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды, а такое условие суд может признать ничтожным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 17.02.2006 по делу N А05-9220/2005-23
“…Общество передало нежилое помещение (часть торговой площади в магазине “Товары для дома”), расположенное по указанному адресу, предпринимателю Гошевой Е.В. в субаренду по договору от 01.01.2005 N 59 для торговли промышленными товарами на срок до 31.12.2005.
Договор субаренды с Гошевой Е.В. заключен на основании договора аренды от 01.01.2005 N 22, срок которого в соответствии с пунктом 5.1 установлен с 01.01.2005 по 30.12.2005.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Следовательно, условие договора субаренды о сроке его действия до 31.12.2005 является ничтожным как не соответствующее требованиям закона. При таком положении и с учетом упомянутой нормы права суд пришел к правильному выводу, что договор субаренды заключен сторонами на срок менее года (с 01.01.2005 по 30.12.2005) и не требует государственной регистрации…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2008 по делу N А79-6814/2007
“…Как верно указано автором жалобы, срок договора субаренды от 15.06.2007 был заключен сторонами до 31.12.2007 года, что на 1 день дольше основного договора аренды. Вместе с тем, суд апелляционной инстанции солидарен с выводами суда первой инстанции, признавшего, что в данной ситуации спорный договор субаренды надлежит считать заключенным до 30.12.2007 года. Данное умозаключение вытекает из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, по смыслу которой не порождающим правовых последствий может быть признан не договор субаренды в целом, а лишь та его часть, которая превышает по продолжительности договор аренды.
В силу изложенного, оснований для отмены судебного акта по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.08.2015 N Ф02-3893/2015 по делу N А19-10007/2014
“…ООО Торговая группа “Бизнес-Контракт” обратилось в Арбитражный суд Иркутской области со встречным иском, уточненный в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании договора субаренды б/н от 01.06.2010, заключенного между ООО “Ангарский Деловой Центр” и ООО Торговая группа “Бизнес-контракт”, недействительным, взыскании с ООО “Ангарский Деловой Центр” 145 285 рублей 95 копеек неосновательного обогащения.
Отказывая в удовлетворении встречного иска ООО ТГ “Бизнес-Контракт”, суды правомерно исходили из следующего.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В силу части 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (часть 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, согласно действующему законодательству, договор субаренды ограничен сроком действия основного договора аренды, то есть является действительным в пределах срока действия основного договора аренды – равным сроку действия основного договора аренды.
Таким образом, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок основного договора аренды, не является недействительным, т.е. к такому договору в силу прямого указания части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению иные последствия нарушения, не связанные с его недействительностью, в виде ограничения срока действия договора субаренды пределами срока действия основного договора аренды.
В связи с вышеизложенным заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абзаца 2 части 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, абзаца 2 пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.04.2013 по делу N А33-9546/2012
“…Согласно пункту 5 приложения N 1 к договору аренды от 01.04.2011 N КС-11-01А, срок аренды определен с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения по 28 февраля 2012 года (включительно).
14.12.2011 между ООО “УНИВЕРСАЛ Красноярск” (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Богдановой М.В. (субарендатор) подписан договор субаренды N А-12/11-214УС, согласно которому в дату подписания акта приема-передачи помещения арендодатель передает, а субарендатор принимает помещение, во временное пользование на срок субаренды, согласованной сторонами в пункте 5 приложения N 1 к договору, и обязуется своевременно оплачивать арендную плату и иные платежи, предусмотренные договором. Объект аренды – помещение общей площадью 137,41 кв. м, отмеченное на поэтажном плане, в помещении N 46 по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорная, 1, строение 4, в том числе 30,6 кв. м – складская площадь в комнате N 7 помещения N 46 на 1-м этаже здания; 106,81 кв. м – торговая площадь в комнате N 8 помещения N 46 на 1-м этаже здания.
Срок субаренды, в соответствии с пунктом 5 приложения 1 договора субаренды от 14.12.2011, определен с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и по 31.10.2012 (включительно).
Индивидуальный предприниматель Богданова М.В. обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать договор субаренды от 14.12.2011 недействительной ничтожной сделкой в силу статей 168, 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договор субаренды заключен сроком до 31.10.2012, то есть более чем, основной срок договора аренды, что ввело индивидуального предпринимателя Богданову М.В. в заблуждение, тем самым снизив возможность использовать переданное по договору помещение по назначению.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из смысла изложенного, превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 27.07.2010 по делу N А33-13610/2009
“…Полагая, что у ИП Отенко Д.В. имеется задолженность по арендной плате, ИП Вальгер Л.Я. обратилась в суд с настоящим иском.
ИП Отенко Д.В. заявлено встречное исковое заявление к ИП Вальгер Л.Я. о взыскании 58 000 рублей неосновательного обогащения, в связи с тем, что отсутствует государственная регистрация договора субаренды N 2 от 30.09.2008, заключенного сроком на 1 год; отсутствует согласование между сторонами предмета договора.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что материалами дела подтверждается факт пользования ответчиком помещением, а также ИП Отенко Д.В. не представлено доказательств внесения арендных платежей в полном объеме. Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций установили, что оснований для применения положений о неосновательном обогащении не имеется.
Договор N 2 от 30.09.2008 является договором субаренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, в связи с чем следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года – до 25.09.2009, что в силу положений статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует обязательной государственной регистрации такого договора.
На основании изложенного несостоятелен довод заявителя кассационной жалобы о том, что договор субаренды N 2 от 30.09.2008 считается незаключенным, поскольку не зарегистрирован в установленном законном порядке…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении договор субаренды от имени субарендодателя был заключен агентом.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.09.2009 по делу N А19-17096/08
“…Общество с ограниченной ответственностью “Кубик-Ум” (далее – ООО “Кубик-Ум”) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью “Группа Фарватер”…
Истец, заявляя исковые требования по настоящему делу, сослался на то, что между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор N 26-Т от 25.04.2008, согласно условиям которого, ответчик передал истцу по акту приема-передачи от 05.09.2008 торговый павильон N 211, расположенный на втором этаже здания по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, торговый центр “Авалон Сити”, общей площадью 16,5 кв. м, на срок с 10.04.2008 по 31.12.2008.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что в соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, являющийся договором субаренды, прекратил действие с 01.01.2009, в связи с прекращением договора аренды от 01.02.2008, заключенного между ООО “Кентавр Маркет” и ООО Торговый дом “Сибирь”.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводом судебных инстанций о том, что договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, заключенный между истцом и ООО “Группа Фарватер”, по своей природе является договором субаренды, по следующим основаниям.
Право собственности на торгово-выставочный комплекс – нежилое 1-3-этажное панельно-кирпичное здание, расположенное по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, в котором находится арендуемое истцом помещение (павильон N 211) принадлежит ООО “Кентавр Маркет”. Согласно договору аренды нежилых помещений от 01.02.08 данные помещения, расположенные на первом и втором этажах здания по адресу: г. Иркутск ул. Трактовая 18, торговый центр “Авалон Сити”, общей площадью 5437,9 кв. м, были переданы собственником в аренду ООО ТД “Сибирь”. ООО “Группа Фарватер” действовало на основании агентского договора от 01.01.2008, заключенного с ООО ТД “Сибирь”.
В соответствии с пунктом 1.3 агентского договора от 01.01.2008, срок заключенных агентом договоров аренды не может превышать срок действия агентского договора, то есть до 31.12.2008 (пункт 9.4 агентского договора).
Пунктом 1.3 договора аренды нежилых помещений от 01.02.2008, заключенного между ООО “Кентавр Маркет” и ООО Торговый дом “Сибирь”, срок действия договора установлен 11 месяцев с момента подписания (до 01.01.2009).
Судебные инстанции обоснованно установили, что согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды N 26-Т от 25.04.2008, заключенный между истцом и ответчиком прекратил свое действие с 01.01.2009, в связи с прекращением договора аренды от 01.02.2008, заключенного между ООО “Кентавр Маркет” и ООО ТД “Сибирь”…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.07.2008 N КГ-А40/4415-08 по делу N А40-37160/07-64-301
“…Как следует из материалов дела, между ООО “Фирма “Омега-97” и ООО “Патэрсон-Инвест” 01.04.2006 г. был заключен договор N 27А-ЛБР на аренду здания по адресу: Московская обл., г. Люберцы, Октябрьский проспект, д. 146. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев, т.е. до 28.02.2007 г.
Между истцом и ответчиком 01.08.2006 г. был заключен договор субаренды N 3/14/2006-ЛБР, на основании которого ООО “Элекснет” по акту от 01.08.2006 г. предоставлена в пользование часть арендованного нежилого помещения площадью 0,4 кв. м. Договор субаренды заключен на срок до 31.05.2007 г.
Поскольку договор субаренды был заключен на срок превышающий срок аренды, суд сделал правильный вывод о том, что договор субаренды следует считать заключенным на срок до 28.02.2007 г.
Данный вывод суда соответствует положениям ст. 615 ГК РФ…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.04.2013 по делу N А12-16731/2012
“…Довод налогового органа о формальном составлении договора субаренды, заключенный между Обществом и ООО “ПМЦ”, поскольку заключен на более длительный срок, чем первоначальный договор аренды, признан несостоятельным по следующим основаниям.
Исходя из пункта 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) при этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 610 ГК РФ, абзаца 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2013 по делу N А13-17131/2011
“…Во встречном иске предприниматель попросил суд признать договор субаренды от 07.09.2010 незаключенным, ссылаясь на отсутствие его государственной регистрации.
Суды обеих инстанций признали доводы предпринимателя обоснованными и удовлетворили встречный иск. Суды исходили из того, что договор субаренды от 07.09.2010, в котором указан срок действия до 06.09.2015 (пять лет), подлежал государственной регистрации, а поскольку такая регистрация не была осуществлена, названный договор является незаключенным.
Кассационная инстанция считает, что судебные акты в части удовлетворения встречного иска подлежат отмене как принятые с неправильным применением норм материального права.
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
С учетом названной нормы действие договора субаренды от 07.09.2010, заключенного в период действия договора аренды от 01.04.2010 со сроком действия до 31.12.2010, не могло превышать этот срок. Поскольку, как видно из материалов дела, договор аренды от 01.04.2010, по которому Обществу было предоставлено в аренду спорное помещение, прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то, следовательно, прекратил свое действие и договор субаренды от 07.09.2010, имеющий производный характер от договора аренды. При этом не имеет правового значения тот факт, что стороны договора субаренды определили срок его действия на пять лет. При таком положении договор субаренды от 07.09.2010, срок действия которого ограничен датой прекращения основного договора, заключенного на срок менее года (до 31.12.2010), как и основной договор аренды не подлежал государственной регистрации.
Таким образом, у судов обеих инстанций не было правовых оснований для признания договора субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.07.2012 N Ф09-5446/11 по делу N А60-37746/2010
“…Согласно п. 1.4 договора субаренды стороны определили срок действия договора с 01.12.2009 по 30.11.2010.
Вместе с тем, учитывая, что договор аренды от 15.09.2005 N АО-316/0910 заключен на срок до 14.09.2010, то в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды от 01.12.2009 N А-01-2009 считается заключенным также до 14.09.2010.
Обстоятельства дела исследованы судами полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 28.09.2009 N Ф09-7219/09-С6 по делу N А50-2579/2009-Г12
“…С учетом изложенного судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод о том, что по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, подписанный сторонами на срок, превышающий срок договора аренды, считается подписанным на срок договора аренды, и поэтому индивидуальный предприниматель Савичева Ю.В. обладала полномочиями на сдачу имущества в субаренду в период с 01.07.2007 по 31.10.2008…”

Постановление ФАС Уральского округа от 22.09.2009 N Ф09-7053/09-С6 по делу N А60-37484/2008-С7
“…В силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Согласно имеющемуся в материалах дела договору аренды от 01.01.2008 N 164 общество с ограниченной ответственностью “Ракурс” (арендодатель) передало обществу “Маяк” (арендатор) с правом субаренды во временное возмездное пользование нежилые помещения: N 1 – 3, 6 – 9, 97, 99 – 113, 174 на 1-м этаже, помещения N 91 – 96, 114 – 120 на 2-м этаже, помещения N 122 – 125, 127 – 131 на 3-м этаже, помещения N 138 – 142, 147 – 154, 156 – 172, 183 – 210 на 4-м этаже, расположенные по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а в здании цеха N 1 технологического оборудования, литер 8А.
Срок договора определен сторонами с 01.01.2008 по 30.12.2008.
По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды.
Следовательно, вывод судов о том, что договор субаренды от 01.01.2008 N 01-01/08 РК со сроком действия с 01.01.2008 по 31.12.2008, что составляет год, подлежал государственной регистрации, не основан на имеющихся в деле доказательствах и нормах права…”

Постановление ФАС Уральского округа от 21.02.2007 N Ф09-693/07-С6 по делу N А76-13871/06-8-426
“…Вывод суда апелляционной инстанции о том, что договор субаренды от 06.09.2002 N 3 является недействительным в силу п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует признать ошибочным, поскольку срок договора субаренды в данном случае ограничивается сроком договора аренды. Данный вывод подлежит исключению из текста постановления. Между тем указанная ошибка не привела к принятию неправильного судебного акта.
При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2010 N 18АП-6064/2010 по делу N А76-37560/2009
“…При оценке договора субаренды судом апелляционной инстанции установлено, что срок действия договора субаренды, с 16.01.2009 по 31.10.2009, превышает срок действия договора аренды, с 01.11.2008 по 30.09.2009.
Между тем, данное обстоятельство не свидетельствует о недействительности договора субаренды, в силу следующего.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Из содержания данной нормы следует, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Такой договор по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ считается заключенным на срок договора аренды…”

Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2010 N 18АП-1686/2010 по делу N А76-26219/2009
“…Не находит подтверждения и довод ответчика о недействительности данного договора субаренды, как заключенного на срок, превышающий срок действия договора аренды.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Из содержания данной нормы следует, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. Такой договор по смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610, абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ считается заключенным на срок договора аренды. Таким образом, довод подателя апелляционной жалобы о ничтожности договора субаренды по основанию превышения срока его действия над сроком действия договора аренды, основан на неверном толковании норм материального права…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 25.08.2010 по делу N А08-7561/2009-5
“…Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между ООО “Шанс сервис” (арендатор) и ООО “Шанс-техноторг” (арендодатель) 01.01.2007 заключен договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендодатель обязался передать арендатору нежилые здания, принадлежащие арендодателю на праве собственности, что подтверждается материалами дела.
В соответствии с п. 3.1 названного договора срок его действия составил с 01.01.2007 по 01.07.2007. Пролонгация данным договором не предусмотрена. В п. 3.5 указано на возможность заключения нового договора.
01.03.2007 между ООО “Шанс сервис” и ИП Косых В.В. был заключен договор субаренды N 14/07, по условиям которого ООО “Шанс сервис” предоставил предпринимателю Косых В.В. во временное владение и пользование нежилое помещение 2-го этажа в нежилом здании, литер А (I), АI, А2, А3, А4, расположенном по адресу: г. Воронеж, ул. Циолковского, 22, площадью 484,5 кв. м. Нежилое здание находилось во временном владении ООО “Шанс сервис” на основании договора аренды от 01.01.2007.
Согласно п. 1.4 договора срок его действия составил с 01.03.2007 по 30.11.2007.
Ссылка кассатора на то, что договор субаренды был заключен с нарушением ст. 615 ГК РФ, то есть на срок превышающий срок договора аренды не влияет на его законность, поскольку в данном случае договор субаренды считается заключенным на срок действия договора аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 29.05.2009 по делу N А14-8985-2007/319-13
“…В тот же день 10.06.2004 между ИП Комаровой С.В. (субарендодатель) и ООО “Мегасвязь” (субарендатор) заключен договор субаренды N 7/1/27 нежилого помещения площадью 40 кв. м в доме N 8 по пл. Ленина в г. Воронеже для использования под салон связи на срок с 15.05.2004 по 15.06.2007.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции обоснованно отверг довод истца о том, что договор субаренды является незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации, поскольку следует считать договор субаренды заключенным на срок, не превышающий срок действия основного договора аренды, то есть на срок менее года, что в силу положений ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ не требует обязательной государственной регистрации такого договора…”

Постановление ФАС Центрального округа от 09.04.2009 по делу N А35-1412/08-С13
“…Как установлено судом и усматривается из материалов дела, между Администрацией МО “город Суджа” Суджанского района Курской области и МУП розничной торговли “Колхозный рынок” 05.01.2004 заключен договор N 15 аренды земельного участка из земель поселений площадью 14 827 кв. м, расположенного по адресу: Курская область, г. Суджа, ул. Комсомольская, 38 для эксплуатации и обслуживания существующих зданий сроком с 05.01.2004 по 25.12.2004.
На основании п. 4.3.2 договора аренды МУП розничной торговли “Колхозный рынок” с согласия Администрации МО “город Суджа” Суджанского района Курской области 05.01.2004 заключило договор о предоставлении части арендованного земельного участка площадью 17,6 кв. м в субаренду ИП Остимуку С.И. на срок с 05.01.2004 по 31.12.2004 для эксплуатации и обслуживания существующего киоска, приобретенного предпринимателем по договору купли-продажи от 22.01.1997 у Каплуновой Т.Н.
Судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что срок действия договора субаренды от 05.01.2004 превышает срок действия договора аренды N 15 от 05.01.2004, что противоречит требованиям п.п. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ и п. 5 ст. 22 ЗК РФ, следовательно, договор субаренды прекращен по истечении срока действия договора аренды, т.е. 25.12.2004…”

Постановление ФАС Центрального округа от 12.03.2007 по делу N А09-4661/06-9
“…Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 610 настоящего Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Исходя из смысла изложенного, превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части…”

Позиция 2. Договор субаренды, заключенный на срок больший, чем договор аренды, может быть признан судом недействительным.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2009 N Ф04-443/2009(20254-А27-48) по делу N А27-4630/2008
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.01.2007 между ООО “Бизнес Партнер – Игровая система “Лимон” (арендодатель) и ООО “Стандарт Сервис” (арендатор) заключен договор аренды на нежилое помещение общей площадью 1 069 кв. м, находящегося по адресу г. Кемерово, Центральный район, ул. Ноградская, 1. Срок действия договора установлен с 29.06.2007 до 30.12.2007.
01.01.2007 между ООО “Стандарт Сервис” и предпринимателем Семибратовым Р.С. были заключены договоры субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44, согласно которым арендатор принял во временное пользование нежилые помещения – бутик N 32 общей площадью 30 кв. м, и нежилое помещение N 44, площадью 7 кв. м, расположенные по адресу г. Кемерово, ул. Ноградская, 1. Срок действия указанных договоров определен с 01.01.2007 по 31.12.2007.
Полагая, что ответчиком не исполнялись условия договоров субаренды, ООО “Топ Сервис” обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, руководствуясь статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к обоснованному выводу о недействительности договоров субаренды нежилых помещений N Б-32 и N 44 от 01.01.2007 в связи с их несоответствием пункту 2 статьи 615, пункту 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы судебных инстанций правильными, соответствующими материалам дела и установленным обстоятельствам возникшего спора…”

Аналогичная судебная практика:
Волго-Вятский округ

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу N А79-1761/2008
“…Согласно пункту 1.2 договора срок аренды определен с 01 января по 30 ноября 2006 года, размер оплаты указан в пункте 2.4 договора.
Помещения переданы ООО “Техносоюз” по акту приемки-передачи от 01.01.2006. Согласно пункту 6.3 договора арендатор имеет право передавать арендуемые помещения в субаренду.
01 июня 2006 года между ООО “Техносоюз” и ООО “Ирарт” подписан договор аренды в соответствии с которым истец передает ответчику в пользование для хранения товара складское неотапливаемое помещение 562,5 кв. м, офисные помещения площадью 72,7 кв. м, расположенные по адресу: г. Чебоксары, Хозяйственный проезд, 15.
Согласно пункту 1.2 договора от 01.06.2006 срок аренды установлен с 01 июня 2006 года по 30 апреля 2007 года. Размер оплаты указан в приложении к договору.
Суд первой инстанции правильно расценил договор от 01.06.2006 как договор субаренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
Срок договора аренды от 01.01.2006 определен с 01 января по 30 ноября 2006 года, в последующем был подписан договор аренды от 01.11.2007 N 5 со сроком действия – с 01.11.2007 по 30.09.2008. Срок в договоре субаренды от 01.06.2006 определен с 01.06.2006 по 30.04.2007.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что срок действия договора субаренды от 01.06.2006 N 31 превышает срок действия договора аренды от 01.01.2006, что противоречит требованию пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, следовательно, в соответствии со статьями 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет признание договора субаренды недействительным…”

Дальневосточный округ

Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2008 N 05АП-288/2008 по делу N А51-152/2008-2-4
“…Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона, ничтожна. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ).
Таким образом, установив, что договор аренды N 2 от 01.07.06 г. прекратил свое действие 01.09.07 г., суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о недействительности договора субаренды, заключенного на срок до 31.12.07 г…”

Уральский округ

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.04.2009 N 17АП-1874/2009-ГК по делу N А60-32563/2008
“…Требование Истца о признании договора субаренды от 20.09.2006 между ООО “УралСредМаш” и ЗАО “Дегтярский машиностроительный завод” недействительным является законным и обоснованным в силу следующего.
Кроме того, срок действия договора субаренды от 20.09.2006 превышает срок действия договора аренды, что противоречит требованиям абзаца 2 ч. 2 ст. 615 ГК РФ, следовательно, в соответствии со статьями 166, 167, 168 ГК РФ влечет признание договора субаренды недействительным (ничтожным)…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 24.10.2006 по делу N А09-4632/05-10
“…Разрешая спор, суд первой и апелляционной инстанций в полном объеме исследовал представленные доказательства, дал им юридическую оценку и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, исходя при этом из следующего.
Суд области обоснованно пришел к выводу, что срок действия договора субаренды N 248 от 15.11.2004 превышает срок действия договора аренды N 122 от 30.10.2004, что противоречит требованию пп. 2 п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ, следовательно, в соответствии со ст. ст. 167, 168 Гражданского кодекса РФ влечет признание договора субаренды N 248 от 15.11.2004 недействительным и применение последствий недействительности сделки…”

 Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

Положения гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве применяются к правоотношениям, связанным с арендой, при перенайме имущества, с учетом особенностей, присущих данным отношениям. Так, если первоначальный договор аренды помещения подлежал государственной регистрации, то в силу ст. 389 ГК РФ соглашение о перенайме этого помещения также требует регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. При этом новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды.

10.1. Вывод из судебной практики: При перенайме необходимо соблюдать нормы гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327
“…Как следует из материалов дела, Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) заключил с малым многопрофильным государственным предприятием по развитию средств связи, электроэнергетики и торговли “СЭТ” (в настоящее время ЗАО “СЭТ-Энерго-1”; арендатор) долгосрочный договор от 28.04.92 No. 57 аренды нежилых помещений общей площадью 237,0 кв. метров, расположенных по адресу: Москва, Малый Знаменский пер., д. 3-5/3-6, стр. 2.
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Таким образом, в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со статьей 391 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке, включая государственную регистрацию.
Суд признал, что письмом от 03.12.98 No. 1-65 истец переуступил свои права по договору аренды от 28.04.92 No. 57 в отношении части помещений другому лицу, однако не проверил, заключалось ли соглашение о перенайме между ЗАО “СЭТ-Энерго-1” и ЗАО “СЭТ-Консалтинг”, имелось ли согласие арендодателя на перенаем и соблюдены ли требования гражданского законодательства к оформлению этой сделки.
Без исследования названных обстоятельств вывод суда о том, что передача части помещений в аренду третьему лицу возможна только после внесения изменений или прекращения ранее заключенного договора аренды, необоснован.
Поскольку указанные обстоятельства судом не проверены, судебные акты подлежат отмене, дело – направлению на новое рассмотрение…”