Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Государственная регистрация договора аренды здания, сооружения или земельного участка, заключенного на срок с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по (до) 30-е (31-е) число (числа) предыдущего месяца следующего года или на иной подобный срок

ВАС РФ в информационном письме от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды” указал, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е (31-е) число предыдущего месяца следующего года, в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ признается равным году. Однако при разрешении споров, связанных с регистрацией таких договоров, возникает проблема, поскольку 30-е число месяца не всегда является его последним днем и в таком случае срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по 30-е число предыдущего месяца (если в месяце 31 день) следующего года, фактически составляет менее года.
Договор аренды земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации, если заключен на срок один год и более. На практике возникают споры по поводу того, подлежит ли такой договор регистрации, если срок в нем установлен так, как указано в приведенном выше информационном письме ВАС РФ.
1.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о сроке действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенном с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, существует две позиции судов.
Позиция 1. Срок действия договора аренды здания (сооружения) либо нежилых помещений в данном здании (сооружении) или земельного участка, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29-е, 30-е или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен с 1 января по 31 декабря) или с одного числа месяца текущего года по предшествующее число этого месяца следующего года, признается равным году, а такой договор подлежит государственной регистрации.
Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
Приведенные ниже судебные акты содержат вывод в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года по последнее (29, 30 или 31-е) число предыдущего месяца следующего года (или одного и того же года, если договор заключен на срок с 1 января по 31 декабря). Ряд судов занимают данную позицию, исходя из разъяснений, изложенных в п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды”. В названном пункте письма вывод сделан в отношении периода с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года. В указанных случаях суды, видимо, отождествляют предлоги “по” и “до”.
Судебная практика:
Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 29.06.2010 по делу N А43-37159/2009
“…Кроме того, срок действия договора от 25.08.2004 N 328-К установлен с 01.08.2004 по 31.07.2005. В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до (по) 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения части 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
С учетом изложенного договор от 25.08.2004 N 328-К заключен сроком на один год.
В силу пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 609 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Стороны не представили в материалы дела доказательства государственной регистрации договора аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К.
Таким образом, в нарушение приведенных правовых норм договор аренды земельного участка от 25.08.2004 N 328-К не прошел государственную регистрацию, а потому является незаключенным, как не зарегистрированный в установленном законом порядке. Незаключенность сделки означает ее фактическое отсутствие, следовательно, требования истца о внесении изменений в незаключенный договор необоснованны.
При таких обстоятельствах по делу окружной суд не усмотрел оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”
Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов
Определение ВАС РФ от 01.08.2011 N ВАС-9565/11 по делу N А09-7159/2010
“…Судами установлено, что 01.01.2010 между Управлением имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (арендодатель) и предпринимателем Самохиным И.И. (арендатор) подписан договор аренды объекта муниципального нежилого фонда города Брянска N 102-Ф-2010 (с учетом дополнительного соглашения от 20.04.2010), по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды нежилое помещение общей площадью 55,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Брянск, проспект Московский, 29 сроком с 01.01.2010 по 31.12.2010.
Согласно пункту 3 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, в котором указано, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.
Поскольку договор аренды не прошел государственную регистрацию в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьей 12 – 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, он является незаключенным, и, следовательно, не порождающим прав и обязанностей для сторон.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 15.04.2011 N ВАС-4613/11 по делу N А32-55752/2009-38/3-Б-187-УТ
“…Как следует из судебных актов, между ЗАО “ПромСтройСервис” (арендодатель) и ООО “Агрофирма “Изобилие” (арендатор) подписаны договоры аренды: N 47 от 01.01.2008 сроком действия до 31.12.2008; N 47 от 01.01.2009 сроком действия до 31.03.2009; N 47 от 01.04.2009 сроком действия до 31.12.2009, на основании которых по актам приема-передачи от 01.01.2008, от 01.01.2009 и от 01.04.2009 арендатору переданы во временное владение и пользование нежилые помещения в административном здании (литер А, инвентарный номер 11303), расположенном по адресу: г. Усть-Лабинск, ул. Заполотнянная, 15.
При проверке обоснованности заявленного требования, судами установлено, что договор аренды N 47 от 01.01.2008, заключенный на срок, равный одному году, не зарегистрирован в предусмотренном статьей 651 Гражданского кодекса порядке, поэтому считается незаключенным.
Нарушений норм материального права и норм процессуального права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7574/10 по делу N А50-23758/2009
“…01.04.2008 между ООО “Золушка” (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества общей площадью 165 кв. м, расположенного по адресу: г. Березники, ул. Гагарина, д. 1 сроком действия с 01.04.2008 по 31.03.2009.
При исследовании доказательств по делу и с учетом пункта 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” о том, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году, суды пришли к выводу об определении срока действия договора аренды от 01.04.2008 равным году.
Пунктом 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.
Судами установлено, что договор аренды в установленном порядке зарегистрирован не был.
Следовательно, договор субаренды обоснованно признан судами незаключенным…”

 Государственная регистрация нескольких договоров аренды одного объекта, заключенных на срок менее года

Закон позволяет заключать несколько договоров аренды в отношении одного объекта таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого. Возникает вопрос о том, подлежат ли такие договоры госрегистрации, если суммарный срок аренды по ним превышает один год.

2.1. Вывод из судебной практики: Если стороны заключили в отношении одного объекта аренды одновременно несколько договоров таким образом, что срок действия одного договора начинается после истечения срока действия другого договора, то такие договоры представляют собой одну сделку и подлежат госрегистрации, при условии что суммарный срок аренды по всем этим договорам более года.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31.03.2010 по делу N А53-17516/2009
“…07 мая 2008 года предприниматель (арендодатель) и аптека (арендатор) подписали договоры N 2, 3, 4, 5 и 6 о передаче в аренду нежилых помещений (комнаты N 2, 7, 8) общей площадью 147,6 кв. м, расположенных по адресу: г. Таганрог, пл. Красная, 3в.
Срок действия договоров составил: N 2 – с 01.06.2009 по 30.04.2010; N 3 – с 01.05.2010 по 31.03.2011; N 4 – с 01.04.2011 по 29.02.2012; N 5 – с 01.03.2012 по 31.01.2013; N 6 – с 01.02.2013 по 31.07.2013.
Считая, что названные сделки нарушают требования закона, предприниматель и третье лицо обратились в суд с заявленными требованиями.
Оценив представленные в дело доказательства, суды пришли к правильному выводу о том, что рассматриваемые договоры представляют собой единую сделку, совершенную на срок более одного года. Изложенное подтверждается соглашением сторон от 12.11.2008 (т. 1, л. д. 47, 48).
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку в материалы дела не представлены доказательства государственной регистрации сделки, суды обоснованно признали оспариваемые договоры в совокупности незаключенными (часть 3 статьи 433 Кодекса).
Довод кассационной жалобы о том, что суды не учли разъяснения, содержащиеся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, ошибочен. Стороны совершили оспариваемые договоры от 07.05.2008 одновременно, а не после истечения срока действия первого договора, заключенного на срок менее одного года…”

Договоры аренды недвижимого имущества, не подлежащие государственной регистрации

В судебной практике рассматриваются споры, когда одна из сторон необоснованно считает, что договор аренды подлежит государственной регистрации, в частности если срок действия договора равен не менее чем году.
На практике нередко возникают споры, связанные с государственной регистрацией договоров аренды зданий или сооружений, заключенных на неопределенный срок. Фактически такой договор может действовать год и более, в связи с чем встает вопрос о необходимости его государственной регистрации.
Кроме того, бывают случаи, когда произвести госрегистрацию договора аренды, подписанного после 31 января 1998 г., то есть после вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, было невозможно из-за отсутствия на территории соответствующего субъекта филиала регистрирующего органа. В данной ситуации также возникает вопрос о необходимости регистрации такого договора и его заключенности при отсутствии регистрации.
Нередко стороны подписывают дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Закона о госрегистрации. Когда такое соглашение подлежит государственной регистрации, возникает вопрос о необходимости регистрации самого договора и других дополнительных соглашений к нему.
По вопросам о договорах аренды зданий (сооружений) или нежилых помещений, не подлежащих государственной регистрации, см. также п. 7 материалов к ст. 651 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Не прошедшие госрегистрацию договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. на срок не менее года, обязательны для сторон, но права по ним не могут быть противопоставлены правам третьих лиц.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не применяются к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако согласно ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Вопрос разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
27. Применяя положения части 8 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (в редакции, действовавшей до внесения в него изменений статьей 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ) при рассмотрении споров из договоров аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенных 2 и 3 марта 2013 года и не прошедших государственную регистрацию, судам следует руководствоваться разъяснениями, содержащимися в пункте 14 настоящего постановления…”

3.2. Вывод из судебной практики: Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации.

Примечание: Придерживаясь указанного мнения, суды ссылаются на п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, в соответствии с которым договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 01.03.2010 по делу N А08-2894/2009-8
“…Ссылка ответчика на незаключенность договора аренды от 18.04.2008 ввиду отсутствия его государственной регистрации, не может быть принята во внимание.
В соответствии с п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В п. 8.1 договора аренды от 18.04.2008 предусмотрено, что данный договор вступает в силу с момента двустороннего подписания и действует до полного выполнения сторонами своих обязательств по договору.
В этой связи судебные инстанции обоснованно указали, что из условий договора аренды следует, что он заключен на неопределенный срок, а, следовательно, государственная регистрация договора не требовалась.
Данная позиция судов согласуется с разъяснениями Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенными в п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, согласно которым договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается…”

 Государственная регистрация соглашения о перенайме к договору аренды, подлежащему государственной регистрации, а также изменений к такому соглашению

Бывают случаи, когда арендатор с согласия арендодателя уступает свои права и обязанности по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, третьему лицу.
В связи этим возникают споры относительно того, подлежит ли дополнительное соглашение о переводе прав и обязанностей по договору государственной регистрации.

4.1. Вывод из судебной практики: Дополнительные соглашения о переводе прав и обязанностей по договору аренды недвижимого имущества, требующему регистрации, подлежат государственной регистрации.

4.2. Вывод из судебной практики: Ликвидация арендатора после заключения соглашения о перенайме не является основанием для отказа в государственной регистрации такого соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 по делу N А12-28139/2012
“…30 июня 2011 года ООО “Волга-Ойл” уведомило Комитет земельных ресурсов администрации Волгограда об уступке прав по договору аренды земельного участка ИП Неговорину С.А.
15 июня 2012 года ИП Неговорин С.А. обратился в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлениями о государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011.
13 июля 2012 года Управление Росреестра приняло решение о приостановлении государственной регистрации, а затем 15.08.2012 отказало в государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011 ввиду прекращения деятельности ООО “Волга-Ойл”, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц 18.11.2011 внесена соответствующая запись.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, обоснованно исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа от 15.08.2012 не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из того, что в силу пункта 8 статьи 63 Гражданского кодекса Российской Федерации ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо – прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц; поскольку ООО “Волга-Ойл”, являвшееся стороной договора о передаче прав и обязанностей от 30.06.2011, прекратило свою деятельность 18.11.2011, доказательств того, что заявитель перезаключил договор аренды с собственником земельного участка или произошла перемена лиц в обязательстве, не представлено, отказ регистрирующего органа в государственной регистрации договора соответствует закону и не нарушает права заявителя.
Однако эти выводы апелляционного суда являются ошибочными и противоречат нормам права и правовой позиции, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которые сослался суд первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции также не учтено, что прекращение деятельности ООО “Волга-Ойл”, являвшегося стороной договора об уступке прав и обязанностей от 30.06.2011, произошло после заключения этого договора. Кроме того, Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.
При таких обстоятельствах выводы суда апелляционной инстанции о том, что оспариваемым отказом не нарушаются права и законные интересы заявителя, нельзя признать правомерными.
С учетом изложенного, принимая во внимание, что выводы суда апелляционной инстанции являются ошибочными, судебная коллегия приходит к выводу о том, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с оставлением в силе решения Арбитражного суда Волгоградской области от 28.02.2013…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.05.2015 N Ф06-23546/2015 по делу N А57-17174/2014
“…24 февраля 2014 года ООО “Кронверк-2012” и ЖСК “Кронверк-3” заключили договор замены стороны в обязательстве, согласно которому ЖСК “Кронверк-3” переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка от 08.10.2007 N 8207/1 и договору аренды земельного участка от 21.02.2006 N 69.
После чего 25.02.2014 ООО “Кронверк-2012” и ЖСК “Кронверк-3” обратились в Управление Росреестра по Саратовской области с заявлениями о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014.
Решениями от 14.03.2014 и 11.04.2014 Управление Росреестра по Саратовской области приостановило совершение регистрационных действий, а затем 29.07.2014 Управление Росреестра по Саратовской области отказало в государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве от 24.02.2014 в связи с прекращением деятельности ООО “Кронверк-2012” и ликвидацией данной организации.
Из материалов дела следует, что действительно в Единый государственный реестр юридических лиц 07.03.2014 внесена запись о прекращении деятельности ООО “Кронверк-2012” в связи с ликвидацией.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ликвидация ООО “Кронверк-2012” повлекла прекращение обязательственных отношений, тогда как положения, изложенные в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, к рассматриваемым отношениям применению не подлежат.
Отменяя решение, суд апелляционной инстанции исходил из того, что оспариваемое сообщение регистрирующего органа не соответствует положениям Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, требованиям статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
В рассматриваемом случае для совершения регистрационных действий с соответствующими заявлениями и документами обратились обе стороны договора от 24.02.2014, обладавшие правоспособностью.
Ликвидация одной из сторон сделки перенайма во время нахождения документов в регистрирующем органе в период регистрации не может служить достаточным основанием для отказа в государственной регистрации, так как волеизъявление первоначального арендатора ясно было выражено не только в договоре, но и в его заявлении о регистрации сделки, адресованном регистрирующему органу.
Судом апелляционной инстанции установлено, что ликвидация ООО “Кронверк-2012”, являвшегося стороной в договоре аренды земельного участка и договоре замены стороны в обязательстве, произошла после заключения указанных договоров и после подачи заявлений ООО “Кронверк-2012” и ЖСК “Кронверк-3” о государственной регистрации договора замены стороны в обязательстве. Закон о государственной регистрации не предусматривает такого основания для отказа в государственной регистрации, как ликвидация стороны договора.
Таким образом, отказ в государственной регистрации договора 24.02.2014, выраженный в сообщении от 29.07.2014, не соответствует требованиям статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” и нарушает права, законные интересы заявителя по делу…”

 Случаи, когда дополнительные соглашения к договору аренды, требующему госрегистрации, не подлежат государственной регистрации

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации.
На практике возникает вопрос: подлежат ли госрегистрации изменения реквизитов сторон, указанных в договоре аренды?

5.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, если эти соглашения подписаны после вступления в силу указанного Закона, существует две позиции судов.

Позиция 1. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, подлежат государственной регистрации, если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.02.2013 N 11241/12 по делу N А40-92733/11-82-729
“…Как усматривается из материалов дела, между департаментом (арендодателем) и обществом (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения для использования под склад сроком действия с 12.10.1994 по 06.04.2009.
Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктами 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение этого договора арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования с арендодателем и без соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке. В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления такого уведомления.
При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Закона о регистрации следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.
Однако судами не учтено следующее.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации Закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения Закона в действие, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.
Следовательно, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, подписанное в период действия Закона о регистрации и изменяющее права и обязанности сторон, подлежит обязательной государственной регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
При названных обстоятельствах оснований для отмены оспариваемых судебных актов не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.07.2011 N 18168/10 по делу N А40-177253/09-89-1226
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между закрытым акционерным обществом “Моспромстрой” (арендодателем) и обществом “МФК ДжамильКо” (арендатором) 12.11.1997 заключен договор аренды N 228/С-97 (далее – договор аренды) спорных помещений.
Согласно пунктам 4.2, 4.3 данного договора срок аренды составлял 10 лет с даты, наступившей через три месяца после подписания акта передачи помещений.
Спорные помещения переданы арендатору по акту от 10.07.1998, срок аренды начал течь с 10.10.1998.
Договор аренды, заключенный до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации), не подлежал государственной регистрации.
К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, в том числе дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9, которым внесены изменения в пункт 4.2 договора аренды, и приложение N 5 к нему. Названным соглашением изменен размер базовой арендной платы и продлен срок аренды до 10.10.2024.
При рассмотрении дела суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что, поскольку дополнительное соглашение от 31.03.2000 N 9 изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды, и подписано после вступления в силу Закона о государственной регистрации, с учетом пункта 1 статьи 420, пункта 2 статьи 651 Кодекса и пункта 1 статьи 26 названного Закона оно подлежало государственной регистрации…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 08.02.2010 по делу N А53-3776/2009
“…Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации).
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 являлись соглашениями об изменении условий договора аренды от 05.10.1994, который был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Зверево. Таким образом, дополнительные соглашения к договору также подлежали регистрации в порядке, установленном законом. При несоблюдении требования о регистрации дополнительное соглашение считается незаключенным (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007).
Поскольку дополнительные соглашения от 18.01.2005 и 30.01.2006 к договору аренды не зарегистрированы в установленном порядке, они являются незаключенными (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации). Незаключенность названных соглашений означает отсутствие согласованного сторонами условия об уплате арендатором неустойки за несвоевременное внесение платы за пользование участком, что исключает применение к спорным отношениям договорной ответственности. Поэтому решение в части взыскания с общества в пользу учреждения 14 193 рублей 16 копеек неустойки подлежит отмене как принятое судом с нарушением норм материального права (пункт 2 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), а данное требование истца – отклонению…”

Позиция 2. Дополнительные соглашения к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, не подлежат государственной регистрации, даже если они подписаны после вступления в силу указанного Закона.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Примечание: В ряде случаев суды делали вывод, аналогичный представленному в настоящей позиции, однако при этом не уточняли, были дополнительные соглашения подписаны до или после введения в действие Закона о государственной регистрации (Постановление ФАС Московского округа от 27.06.2006 N КГ-А40/5812-06 по делу N А40-63534/05-82-508, Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 N Ф09-6924/06-С6 по делу N А50-35746/2005).

Судебная практика:

Постановление ФАС Поволжского округа от 22.11.2012 по делу N А65-28292/2011
“…Доводы жалобы о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 к договору аренды не прошло государственную регистрацию, поэтому является незаключенным, в то время как сам договор аренды от 01.07.1993 N 65 прошел государственную регистрацию в Набережночелнинском городском комитете по земельным ресурсам и земельной реформе 01.07.1993, судебная коллегия признает несостоятельными.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной этим Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
В силу пункта 6 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий Федеральный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие.
По правоотношениям, возникшим до введения настоящего Федерального закона в действие, он применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после введения его в действие.
В силу пункта 1 статьи 33 Закона N 122-ФЗ настоящий закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования. Поскольку впервые официально закон был опубликован в Российской газете N 145 30.07.1997, он вступил в силу 31 01.1998.
Договор аренды земельного участка заключен в 1993 году, то есть до вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона N 122-ФЗ, следовательно, он считается заключенным при отсутствии его государственной регистрации и требование о его обязательной регистрации применяться не должно. Таким образом, требование об обязательной государственной регистрации и дополнительного соглашения от 21.05.2008 к договору аренды не должно применяться, так как на момент вступления в силу части первой, второй Гражданского кодекса Российской Федерации федеральным законом не была предусмотрена государственная регистрация таких сделок.
Следовательно, утверждение ответчика о том, что дополнительное соглашение от 21.05.2008 подлежит регистрации, ввиду обязательности регистрации самого договора аренды, являются несостоятельными…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 07.03.2013 по делу N А40-36449/12-10-336
“…17.10.1996 года между Московским земельным комитетом (Арендодатель и правопредшественник Департамента земельных ресурсов города Москвы) и Товариществом с ограниченной ответственностью “Региональный технический центр “Совинсервис” (Арендатор и правопредшественник ООО “РТЦ СОВИНСЕРВИС”) заключен договор N М-02-006998, предметом которого явилась земельно-арендная доля площадью 608 кв. м, имеющая адресные ориентиры: город Москва, Ясный пр., д. 10, стр. 1, предоставляемая в аренду для использования территории и эксплуатации помещений под размещение ателье по ремонту сложной бытовой техники.
31.07.2000 года Дополнительным соглашением к указанному договору стороны внесли изменения в Договор в части уточнения площади земельного участка и пункт 1.1 раздела 1 “Предмет договора и целевое использование земли” изложили в следующей редакции:
“1.1. Предметом договора является земельный участок, в дальнейшем “Участок” общей площадью 4038 (четыре тысячи тридцать восемь) кв. м, относительно которого Арендатору устанавливается 1519/10000 доли в праве аренды земельного участка, составляющая 613 (шестьсот тринадцать) кв. м, именуемый в дальнейшем “Участок”, имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Ясный пр., вл. 10, стр. 1, предоставляемый в пользование на условиях аренды для использования территории под эксплуатацию помещений ателье по ремонту сложной бытовой техники”.
Судом апелляционной инстанции установлено и ответчиком в кассационной жалобе не оспаривается, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона).
Поскольку договор аренды N М-02-006998, заключенный сторонами от 17.10.1996 г., не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации изменения условий данного договора – дополнительные соглашения от 16 и 17 сентября 1999 года, от 31 июля 2000 года.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Примечание: Президиум ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 отметил ошибочность сформулированного по приведенному ниже делу подхода об отсутствии необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договору аренды, заключенному до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”. Однако данное обстоятельство не повлияло на правомерность выводов нижестоящих судов, в связи с чем они были оставлены в силе.

Постановление ФАС Московского округа от 12.05.2012 по делу N А40-92733/11-82-729
“…Срок аренды – с 12.10.1994 по 06.04.2009, целевое использование – под склад.
Сторонами заключено дополнительное соглашение от 29.05.2008 к названному договору аренды.
Ответчик считает дополнительное соглашение от 29.05.2008 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” порядке.
Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей (пункт 1 статьи 6 Закона).
Поскольку договор аренды N 0-1394/94, заключенный сторонами от 09.11.1994, не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации изменения условий данного договора – дополнительное соглашение от 29.05.2008.
Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права…”

5.2. Вывод из судебной практики: Изменение банковских реквизитов сторон в зарегистрированном договоре аренды не требует государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 09.03.2010 N Ф03-994/2010 по делу N А51-8558/2009
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.03.2006 между ФГУП “Тихоокеанская государственная телевизионная компания Владивосток”, правопреемником которого в силу реорганизации является истец (Арендодатель) и ООО “Восток Медиа Сервис” (Арендатор) заключен договор N 013-А о передаче в аренду нежилых помещений в зданиях и сооружениях, являющихся федеральной собственностью, по условиям которого Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 321 кв. м, расположенные по адресу: г.Владивосток, ул.Уборевича, 20-а (здание заглубленного склада и склада N 1) для размещения сервисного центра SONY (пункт 1.1).
Нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переданы ответчику по акту сдачи – приемки от 01.08.2006 на срок до 31.12.2008 (л.д. 18).
Помимо изложенного, не имеют правового значения для разрешения спора и доводы ООО “Восток Медиа Сервис” о необходимости государственной регистрации письма истца от 17.01.2008 N 28, которым последний изменил порядок внесения и реквизиты арендных платежей.
Как верно отмечено арбитражными судами первой и второй инстанций, указанные действия истца были вызваны внесенными в статьи 41, 42 БК РФ Федеральным законом от 26.04.2007 N 63-ФЗ “О внесении изменений в Бюджетный кодекс Российской Федерации в части регулирования бюджетного процесса и приведении в соответствие с бюджетным законодательством Российской Федерации отдельных законодательных актов Российской Федерации” изменениями, вступившими в законную силу с 01.01.2008, и предусмотренной контрагентами по сделке обязанностью арендатора (ООО “Восток Медиа Сервис”) принять новый порядок перечисления арендной платы к исполнению по реквизитам унитарного предприятия без его дополнительного оформления (пункт 4.2.1 договора)…”

5.3. Вывод из судебной практики: Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды об установлении порядка компенсации арендатору расходов на улучшение арендуемого помещения не требует государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Государственная регистрация изменения размера арендной платы

Договор аренды здания регистрируется как порождаемое данным договором обременение прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении зарегистрированного договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры, всякое ли дополнительное соглашение к договору аренды, прошедшему государственную регистрацию, подлежит такой регистрации. Помимо этого, договор аренды может содержать условие, которое предусматривает изменение арендной платы в связи с принятием уполномоченными органами нормативных правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки такой платы.
В связи с этим на практике зачастую возникают споры между сторонами по поводу необходимости подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы и госрегистрации такого соглашения к договору, требующему государственной регистрации.

6.1. Вывод из судебной практики: Не подлежит госрегистрации изменение арендной платы по договорам, прошедшим госрегистрацию, если она меняется в соответствии с механизмом, который предусмотрен в договоре.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 08.12.2016 N Ф10-709/2016 по делу N А09-12038/2014
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, 11.10.2012 между предприятием (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества N 46, по условиям которого арендодатель с согласия собственника передает, а арендатор принимает в аренду административное здание площадью 441,6 кв. метров (литер А), расположенное по адресу: г. Брянск, ул. Дмитрова, д. 88, для использования под офис, на срок с 01.09.2012 по 30.06.2017. Объект аренды принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.12.2011 сделана запись 32-32-01/084/2011-655 (свидетельство о государственной регистрации права от 22.05.2012, серия 32-Ж N 089868). Договор прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Арендодатель с согласия собственника в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год, вправе изменять размер арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем и является обязательным для арендатора. В случае увеличения арендной платы арендатор обязан в течение 5 дней со дня получения уведомления произвести доплату (пункт 3.5 договора).
Уведомлением от 15.08.2014 учреждение с учетом результатов независимой оценки сообщило арендатору об увеличении арендной платы и потребовало от ответчика в течение 5 дней с момента получения уведомления произвести доплату.
Поскольку указанное требование ответчиком не исполнено, предприятие обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Принимая решение о частичном удовлетворении требований, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 606, пунктом 1, пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, пришел к обоснованному выводу, что буквальное содержание пункта 3.5 договора свидетельствует о согласованности сторонами условия о праве арендодателя изменять размер арендной платы в одностороннем внесудебном порядке.
Таким образом, суд апелляционной инстанции, в соответствии со статьей 421, частью 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом пункта 3.5 договора, позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях Президиума от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204, от 26.10.2010 <*> N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9 (С5), пришел к обоснованному выводу, что стороны согласовали порядок увеличения арендной платы по договору, при этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации не требуется, так как механизм изменения предусмотрен самим договором аренды.

Государственная регистрация продления срока действия договора аренды недвижимого имущества

Стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, могут подписать дополнительное соглашение о его продлении. При этом фактически срок аренды будет равен году или большему периоду (первоначальный срок договора плюс новый срок), в связи с чем может возникнуть спор о необходимости государственной регистрации такого соглашения и последствиях ее отсутствия.
Кроме того, на практике возникают вопросы о возможности регистрации дополнительного соглашения, продляющего срок действия зарегистрированного договора аренды до даты, которая уже прошла на момент обращения в ФРС с заявлением о регистрации этого соглашения, и о последствиях отсутствия такой регистрации.

7.1. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимости заключен на срок менее года и после его окончания продлен на такой же срок, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.01.2011 по делу N А82-104/2010
“…Из документов кассационного производства усматривается и суд установил, что Учреждение (арендодатель) и Предприниматель (арендатор) заключили договор аренды объектов федерального недвижимого имущества (нежилых зданий, строений, сооружений отдельных помещений) от 01.01.2008 N 14, а именно части нежилого помещения площадью 124 квадратных метра, расположенного по адресу: город Ярославль, улица Депутатская, 15/43, в целях использования его под магазин (пункт 1.1 договора).
Срок действия договора согласован сторонами с 01.01.2008 по 28.12.2008 (пункт 5.1 договора).
Стороны подписали дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору от 01.01.2008 N 14, согласно которому в арендное пользование подлежит передача части нежилого помещения площадью 97,85 квадратного метра по указанному адресу, за пользование которым установлена арендная плата в размере 62 624 рубля в месяц. Срок действия дополнительного соглашения указан с 01.01.2009 по 28.12.2009. Данное соглашение зарегистрировано Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области 15.01.2009 N 13.
Утверждение заявителя о том, что срок действия договор аренды от 01.01.2008 с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2009 составляет более одного года и поэтому подлежит государственной регистрации, отклоняется, поскольку продление договора аренды недвижимости, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируется новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. Более того, суд апелляционной инстанции установил, что названный договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Ярославской области…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 19.03.2013 по делу N А75-836/2012
“…В соответствии со статьей 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу статьи 621 ГК РФ договор аренды по истечении срока его действия может быть заключен на новый срок по соглашению сторон или на неопределенный срок при наличии условий, установленных пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, государственной регистрации не подлежит.
Судами установлено, что стороны, подписывая дополнительные соглашения к договорам аренды за NN 9, 10, 11, фактически заключили новые краткосрочные договоры в виде соглашения о продлении действия прежней редакции договоров.
Таким образом, суды сделали правильный вывод о том, что при продлении договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок (менее одного года) после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”)…”

7.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о последствиях отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, подлежащего такой регистрации, существует две позиции судов.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившего в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, которые содержатся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после указанной даты.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” ст. ст. 609, 651 ГК РФ исключены из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Позиция 1. Дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды, подлежащее государственной регистрации, связывает стороны соответствующим обязательством и в отсутствие такой регистрации, поэтому при условии продолжения пользования имуществом договор аренды является заключенным на срок, установленный данным соглашением.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд ссылается на правовую позицию, изложенную в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. По данному вопросу см. также п. 12.1 материалов к ст. 609 ГК РФ.

Постановление ФАС Поволжского округа от 21.07.2014 по делу N А55-27880/2013
“…Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции исходили из того, что срок действия договора аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93 истек 28.02.2010, по истечении которого арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом, и в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок. На государственную регистрацию Министерством было представлено уведомление от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ с уведомлением о его вручении Общественной организации 08.07.2013, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что на момент обращения Министерства за государственной регистрацией снятия ограничения (обременения) аренды истек установленный законом трехмесячный срок, предусмотренный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, что свидетельствует о прекращении договора аренды земельного участка. Также суды учли, что в уведомлении об отказе от договора аренды Министерство также ссылалось на неиспользование земельного участка.
Между тем судами не принято во внимание, что дополнительным соглашением от 21.09.2012 N 1 к договору аренды земельного участка от 18.09.2007 N 93, подписанным сторонами, срок действия договора аренды был продлен до 01.03.2016.
Как разъяснено в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
По смыслу приведенных выше разъяснений отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 18.09.2007 N 93 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании такого соглашения. Следовательно, стороны связаны условиями дополнительного соглашения от 21.09.2012 N 1, в том числе в части продления срока действия договора аренды до 01.03.2016, и существующие правоотношения сторон могут быть прекращены лишь при наличии для этого предусмотренных законом оснований.
Таким образом, на момент направления Министерством уведомления от 27.06.2013 об отказе от договора аренды со ссылкой на статьи 621 и 610 ГК РФ договор являлся срочным, со сроком действия до 01.03.2016, в связи с чем у Министерства оснований для применения положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ (о порядке отказа от договора аренды, заключенного на неопределенный срок) не имелось.
При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии у Управления Росреестра оснований для отказа в регистрации снятия обременения в виде аренды спорного земельного участка суд кассационной инстанции находит сделанным при неправильном применении норм материального права, а также при неполном установлении имеющих значение для дела обстоятельств дела, в связи с чем судебные акты подлежат отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции…”

Позиция 2. Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2010 N Ф09-1499/09-С6 по делу N А47-7610/2008
“…Как видно из материалов дела, договор аренды земельного участка от 16.01.2003 заключен на срок менее года. Судами установлено, что после истечения срока данного договора предприниматель Камышникова В.С. продолжала пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в связи с чем данный договор следует считать возобновленным на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В последующем сторонами были заключены два дополнительных соглашения к указанному договору также сроком менее года.

Государственная регистрация пролонгации договора аренды на тот же срок

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.07.2018 N Ф04-2632/2018 по делу N А46-21711/2017
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 (далее – договор), акта приема-передачи нежилого помещения от 02.12.2013 предприниматель (арендодатель) передал обществу (арендатор) во временное возмездное владение и пользование для размещения офиса абонентского участка часть нежилого помещения общей площадью 50 кв. м по адресу: Омская область, Таврический район, р.п. Таврическое, ул. Ленина, д. 42А. С целью идентификации помещение согласовано и отмечено сторонами в приложении N 1 к договору (пункты 1.1 – 1.3 договора).
Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 20.01.2014.
Согласно пунктам 5.1, 5.3 договора срок аренды устанавливается на три года с даты подписания договора, в случае если за 30 дней до окончания срока аренды ни одна из сторон письменно не заявит своих намерений о его расторжении, он считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях.
Исследовав и оценив доводы сторон, представленные в дело доказательства в их совокупности и взаимной связи по правилам статей 64, 67, 68, 71 АПК РФ, исходя из буквального толкования условий договора аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013 как регламентирующих его пролонгацию по окончании срока действия, при отсутствии на то возражений сторон на тот же срок, на который изначально был заключен договор (3 года), и на тех же условиях, а также не предоставляющих право любой из сторон на односторонний немотивированный отказ от договора, и более того, устанавливающих возможность расторжения договора только по основаниям, предусмотренным законом, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорном периоде правоотношения сторон регулировались договором аренды нежилого помещения от 23.10.2013 N 12АП/2013, продленным до 24.10.2019, действовавшим в спорном периоде в отсутствие соглашения сторон о его расторжении, а также условий для его прекращения, предусмотренных пунктом 2 статьи 620 ГК РФ.
Ссылка общества на то, что в отсутствие государственной регистрации действия нового договора он не может считаться заключенным, является ошибочной, поскольку правоотношения сторон в спорном периоде регулировались условиями изначально заключенного договора, зарегистрированного в установленном порядке. Соглашения о его прекращении, а также новый договор, требующие проведение их государственной регистрации, сторонами не заключались…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17
“…Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.
По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005…”

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013
“…Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют…”

8.2. Вывод из судебной практики: Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, но возобновленный на новый срок договор не был зарегистрирован, то договор считается возобновленным на неопределенный срок при наличии условий, предусмотренных в п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 N Ф08-8419/2014 по делу N А32-32124/2013
“…Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).
Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).
Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).
Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”).
В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.
В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.
Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.
Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).
Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют…”

8.3. Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
“…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.12.2011 N Ф09-8611/11 по делу N А34-6217/2010
“…Между обществом “Аверса” (арендодатель) и обществом “Элемент-Трейд-Курган” (арендатор) заключен договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС, в соответствии с условиями которого обществу “Элемент-Трейд-Курган” передано во временное владение и пользование (аренду) за плату нежилое помещение магазина общей площадью 798,3 кв. м, расположенное на 1 этаже в здании по адресу: г. Курган, ул. Чернореченская, 81.
Пунктом 7.1 договора предусмотрено, что договор вступает в силу с момента его подписания и действует в течение 11 месяцев. Договор считается продленным на следующие 11 месяцев на тех же условиях, если до окончания срока его действия не последует заявление от арендатора об отказе от договора. Стороны не позднее 1 месяца с даты подписания договора обязуются подписать дополнительное соглашение к нему об увеличении срока его действия до 5 лет.
Поскольку согласно п. 7.1 договора аренды от 15.09.2008 N 81-МОС он заключен на 11 месяцев, суды сделали правильный вывод о том, что данный договор не подлежал государственной регистрации и заключен с момента его подписания.
Проанализировав условия дополнительного соглашения от 15.10.2008 N 1, учитывая, что его стороны намерены были изменить условия договора аренды, установив, в частности, что договор будет действовать в течение 5 лет, суды, руководствуясь ст. 609, п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к правильному выводу о том, что такое соглашение подлежало государственной регистрации.
Поскольку дополнительное соглашение от 15.10.2008 N 1 в установленном законом порядке не зарегистрировано, суды сделали верный вывод о том, что данное соглашение следует считать незаключенным, а договор аренды от 15.09.2008 N 81-МОС – действующим на условиях, согласованных в момент его заключения – 15.09.2008, в том числе в части срока аренды.
С учетом изложенного суды пришли к верному выводу о том, что отношения сторон регулировались договором аренды от 15.09.2008 N 81-МОС до его расторжения.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества

В соответствии с п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Поскольку соглашение об изменении договора аренды, подлежащего госрегистрации, является его неотъемлемой частью, на практике возникают споры о том, должно ли регистрироваться соглашение о выкупе имущества, арендованного по договору, подлежащему государственной регистрации.

9.1. Вывод из судебной практики: Государственная регистрация дополнительного соглашения о выкупе арендуемого имущества к договору, подлежащему госрегистрации, обязательна.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.01.2009 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу пункта 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 8.
Договор аренды от 30.04.1997 N 8 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
В связи с этим ссылка суда апелляционной инстанции на статью 550 Кодекса, содержащую требования к форме договора купли-продажи недвижимости, не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из положений Кодекса о регистрации договоров аренды.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, основания для удовлетворения искового требования общества “ЮМАС” отсутствуют.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.11.2008 N 11680/08 по делу N А70-2321/10-2007
“…Договор аренды от 30.08.1997 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22.
Соглашение о выкупе арендованного имущества изменяло существенные условия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу этого дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации. В связи с этим ссылка суда на нормы, содержащие требования к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 Кодекса), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих из указанных выше положений Кодекса о регистрации договоров аренды…”

Западно-Сибирский округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на необходимость государственной регистрации дополнительного соглашения о выкупе арендованного имущества, даже учитывая то, что сам договор аренды на тот момент не подлежал регистрации, поскольку был заключен до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2010 по делу N А70-1850/5-2007
“…В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.
Дополнительное соглашение о выкупе арендованного имущества от 12.05.1997 являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 30.04.1997 N 2.
Договор аренды от 30.04.1997 N 2 зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации города Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-21-21, следовательно, дополнительное соглашение от 12.05.1997 также подлежало регистрации в том же порядке.
При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения искового требования ООО “САРДАЖ”.
На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что при принятии решения и постановления арбитражные суды не допустили нарушений норм материального и процессуального права…”

Государственная регистрация договора уступки права требования на получение арендных платежей

Регистрация договора аренды недвижимого имущества по сути означает регистрацию возникшего на основании этого договора обременения прав арендодателя соответствующими обязательствами. Согласно п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора аренды обязательства сторон сохраняются в измененном виде, что означает изменение зарегистрированного обременения.
На практике возникает вопрос: является ли изменением обременения уступка третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору, и подлежит ли такая уступка государственной регистрации?

10.1. Вывод из судебной практики: Договор об уступке третьему лицу права получения арендных платежей по зарегистрированному договору аренды подлежит государственной регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 “О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки”
“…2. Договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом. Такой договор по общему правилу считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации (пункт 2 статьи 389, пункт 3 статьи 433 ГК РФ). Например, договор, на основании которого производится уступка требования об уплате арендных платежей по зарегистрированному договору аренды, подлежит государственной регистрации. В отсутствие регистрации указанный договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении, например для приобретателя арендуемого имущества.
Несоблюдение цедентом и цессионарием указанного требования о государственной регистрации, а равно и формы уступки не влечет негативных последствий для должника, предоставившего исполнение цессионарию на основании полученного от цедента надлежащего письменного уведомления о соответствующей уступке (статья 312 ГК РФ)…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.11.2011 по делу N А55-25956/2010
“…Поскольку 22.11.2010 ООО “Ветер перемен” (цедент) и ЗАО Консалтинговый центр “Серебряный век” (цессионарий) заключен договор уступки прав требования (цессии) N Цес/1, право требовать от ответчика уплаты задолженности по выплате арендной платы на сумму 96 546 руб. 78 коп. по договору аренды, а также права, обеспечивающие исполнение указанных обязательств, в том числе, право на неуплаченные проценты, штрафные санкции перешло к ООО “Ветер перемен”.
При этом судебные инстанции отклонили доводы ответчика о незаключенности договора уступки прав требования (цессии) от 22.11.2010 N Цес/1 в связи с отсутствием его государственной регистрации согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ.
Вместе с тем, в силу пункта 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Судебные инстанции, установив, что договор цессии в установленном законом порядке не зарегистрирован, пришли к иному выводу, что не может считаться правомерным.
Данный вывод противоречит также разъяснениям, данным в пункте 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2011 по делу N А57-6446/2010
“…Судом установлено и следует из материалов дела, что 01.01.2007 между обществом с ограниченной ответственностью “Торговый дом “Лиа-Лев” (далее – ООО “ТД “Лиа-Лев”) и обществом с ограниченной ответственностью “Завод алюминиевых конструкций “АТРИО” был заключен договор аренды нежилых помещений, согласно которому общество с ограниченной ответственностью “Завод алюминиевых конструкций “АТРИО” (арендодатель) передает, а ООО “ТД “Лиа-Лев” (арендатор) принимает в аренду производственные нежилые помещения площадью 2799 кв. м, принадлежащие арендодателю на праве собственности и находящиеся по адресу: г. Саратов, пр. Строителей, д. 1, корпус 3А, на срок 7 лет.
24.10.2008 ООО “ТД “Лиа-Лев” уступило обществу с ограниченной ответственностью “КОНЦЕПТ” (далее – ООО “КОНЦЕПТ”) по договору цессии право требования с ИП Климова П.Ф. долга, возникшего из договора аренды от 01.01.2007, в размере 6 527 364,56 руб.
Согласно пункту 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
В силу данной нормы уступка по сделке – договору аренды производственных нежилых помещений, заключенной на срок более 1 года, зарегистрированной в установленном законом порядке, также подлежала государственной регистрации в порядке, установленном для договора аренды объекта недвижимости.
Суд апелляционной инстанции установил, что сведений о регистрации договора уступки права требования от 24.10.2008, заключенного между ООО “ТД “ЛИА-Лев” и ООО “КОНЦЕПТ”, не представлено ни в суд первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции. Лица, участвующие в деле, не ссылаются на соответствующую регистрацию договора цессии.
Отсутствие государственной регистрации договора цессии от 24.10.2008 на момент предъявления иска, принятия судом первой инстанции решения и рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции правомерно признано судом апелляционной инстанции как свидетельство того, что момент замены стороны в обязательстве не наступил. Соответственно, из обязательства, вытекающего из договора аренды (с изменениями и дополнениями), ООО “ТД “Лиа-Лев” не выбывало. Так как перемена лиц в обязательстве не произошла, у ООО “КОНЦЕПТ” также не имелось оснований для заключения договора цессии с ООО “Абсолют финанс” и уступки права требования новому кредитору ООО “Абсолют финанс”…”

Сроки регистрации договора аренды

Гражданским кодексом РФ не предусмотрено, в какие сроки после подписания договора аренды, подлежащего государственной регистрации, необходимо его зарегистрировать. При этом, поскольку такой договор считается заключенным с момента регистрации, логично было бы сделать вывод, что срок после подписания, в который необходимо зарегистрировать договор, может быть любым. Однако это не всегда справедливо.

11.1. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды, подлежащем государственной регистрации, указан срок его действия и дата, с которой он начинает отсчитываться, то такой договор может быть зарегистрирован в течение всего этого срока.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2006 N Ф09-7660/06-С3 по делу N А60-4790/2006
“…Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” обратилось 23.12.2005 в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного между ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” и администрацией г. Екатеринбурга, срок действия которого с 01.05.2003 по 30.04.2006 (п. 9.1 договора).
ГУ ФРС по Свердловской области вынесено решение от 23.01.2006 N 01/366/2005-584 об отказе в государственной регистрации указанного договора аренды в связи с тем, что договор, представленный на государственную регистрацию, будет считаться заключенным с момента его регистрации, таким образом, срок его действия составляет 3 месяца и, следовательно, он не подлежит государственной регистрации.
Истец, считая отказ незаконным, обратился с иском в суд.
Суды первой и апелляционной инстанций дали надлежащую оценку обстоятельствам дела и пришли к обоснованному выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.
При этом суды обеих инстанций обоснованно исходили из того, что в силу положений п. 1 ст. 131, ст. 421, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон “О регистрации”) ООО “Лукойл-Пермнефтепродукт” имело право обратиться в ГУ ФРС по Свердловской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка от 21.06.2003 N 3-489, заключенного на срок более года и подлежащего государственной регистрации, до истечения срока действия указанного договора…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2010 по делу N А03-2914/2009
“…Заявитель не согласен с выводами судов о признании договора аренды от 31.08.1999 заключенным (пункт 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку его регистрация была проведена только 25.05.2009 в период, когда арендодатель (администрация города Барнаула) утратил свои полномочия, что также влечет ничтожность этой сделки согласно статьям 168, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции в ходе исследования материалов дела, администрация города Барнаула на основании постановления от 31.08.1999 N 1403 по договору от 31.08.1999 N 5923 предоставила ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатору) в пользование земельный участок площадью 0,0091 га (91 кв. метр), расположенный на пересечении проспекта Комсомольский и улицы Воровского в городе Барнауле, под рекламную установку сроком на 10 лет.
Впоследствии ЗАО “ЭТО “Проспект” (арендатор) по договору субаренды земельного участка от 01.04.2009 N 1-5923 передало ООО “Проспект” (субарендатору) этот земельный участок в субаренду с указанием кадастрового N 22:63:020610:003 в границах указанных в кадастровом паспорте.
Указанный договор содержит необходимые сведения для определения земельного участка, фактически предоставленного арендатору в тот период времени, используемому по целевому назначению на платной основе.
Поэтому суд первой инстанции в соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правильный вывод о заключенности этого договора.
Кроме того, впоследствии 25.05.2009 стороны зарегистрировали договор аренды в установленном порядке в силу статей 433, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которых не содержат положений о сроках ее проведения.
Таким образом, оснований для отмены судебных актов и принятия в суде кассационной инстанции нового решения не имеется…”

11.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды недвижимого имущества на момент подписания подлежал государственной регистрации и срок его действия был установлен с момента государственной регистрации до конкретной даты, то договор может быть зарегистрирован менее чем за год до указанной даты и орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе отказать в такой регистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 25.01.2010 N КГ-А40/14793-09 по делу N А40-64545/09-92-348
“…В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (Протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержден распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 г. N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 г. N 765-РП, 30.07.2008 г. между Департаментом земельных ресурсов и ОАО “Компания “Главмосстрой” заключен договор аренды N М-06-509534 того же земельного участка на срок до 31.12.2009 г.
Заявителем 06.09.2008 г. подано в Управление заявление вх. N 77-77-14/013/2008-57 и пакет документов на государственную регистрацию договора краткосрочной аренды земельного участка от 30.07.2008 N М-06-509534 на земельный участок по адресу: г. Москва, Ленинский проспект, вл. 105.
31.10.2008 г. ОАО “Компания “Главмосстрой” подано в регистрирующий орган заявление о приостановлении государственной регистрации на три месяца.
На основании данного заявления, руководствуясь п. 3 ст. 19 Закона о регистрации, 06.11.2008 г. Управление приостановило государственную регистрацию сроком на три месяца, указав, что срок приостановления истекает 31.01.2009 г.
В соответствии с п. 2 Договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г. срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009 г.
Принимая оспариваемое решение от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка N М-06-509534 от 30.07.2008 г., Управление пришло к выводу, что срок действия договора аренды земельного участка составляет менее одного года, руководствуясь при этом абз. 2 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и положениями ч. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой договор должен считаться заключенным с момента его государственной регистрации.
При изложенных, установленных судом обстоятельствах суд сделал обоснованный вывод, что решение Управления об отказе в государственной регистрации от 27.02.2009 г. N 14/013/2008-57 не соответствует требованиям п. 1 ст. 20 Закона о регистрации и нарушает права и законные интересы заявителя, и правомерно обязал Управление в силу п. 3 ч. 5 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произвести государственную регистрацию договора аренды от 30.07.2008 N М-06-5095534 земельного участка с кадастровым номером 77:06:03013:119…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.05.2010 N ВАС-6356/10 по делу N А40-64545/09-92-348
“…В соответствии с решением Окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию (протокол N 12 от 03.04.2008 г., утвержденный распоряжением префекта ЮЗАО г. Москвы от 30.04.2008 N 495-РП) и распоряжением Префекта ЮЗАО г. Москвы от 19.06.2008 N 765-РП, между департаментом и обществом 30.07.2008 заключен договор аренды N М-06-509534 спорного земельного участка на срок до 31.12.2009. В соответствии с пунктом 2 договора аренды от 30.07.2008 срок его действия установлен с момента государственной регистрации до 31.12.2009.
В ответ на обращение заявителя 06.09.2008 о государственной регистрации договора от 30.07.2008, управление 06.10.2008 на основании пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое и имущество сделок с ним” (далее – Закон о регистрации) приостановило государственную регистрацию до 06.11.2008 (с продлением по просьбе общества срока приостановления до 31.01.2009) в связи с отсутствием документов, подтверждающих законный порядок предоставления в аренду земельного участка для строительства жилого дома, в соответствии с положениями Земельного кодекса Российской Федерации. Отказывая 27.02.2009 в государственной регистрации договора аренды от 30.07.2008, управление исходило из того, что с учетом положений пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным с момента его государственной регистрации и срок действия данного договора с момента регистрации составит менее года, в связи с чем упомянутый договор аренды сроком действия менее одного года, не подлежит государственной регистрации на основании положений пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом управление зарегистрировало 27.02.2009 дополнительное соглашение от 30.07.2008 о расторжении первоначального договора аренды от 16.12.2004, которое было подано на регистрацию одновременно с договором аренды от 30.07.2008, возможность регистрации которого управлением в уведомлении о приостановлении от 06.10.2008 предусматривалась одновременно с регистрацией договора аренды от 30.07.2008.
Суды, учитывая, что срок нового договора аренды земельного участка, подписанного сторонами 30.07.2008, установлен с момента регистрации по 31.12.2009, то есть, принимая во внимание дату подписания договора, дату обращения за его государственной регистрацией и установленное Законом о регистрации время на государственную регистрацию, составляет более года, а также учитывая, что такой договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации, пришли к выводу о том, что решение управления об отказе в государственной регистрации нарушает права и законные интересы общества и не соответствует положениям пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.
Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, рассмотрев доводы, содержащиеся в заявлении, изучив судебные акты, принятые по делу, не находит названных оснований…”

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды, подлежащего такой регистрации

По вопросу о возможности передачи арендодателем арендованного имущества третьему лицу после подписания договора, но до его государственной регистрации см. п. 2 материалов к ст. 607 ГК РФ.
С 1 июня 2015 г. вступили в силу изменения в п. 3 ст. 433 ГК РФ. В соответствии с ними договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Приведенные выводы и судебная практика основаны на прежней редакции Гражданского кодекса РФ, в которой нормы аналогичного содержания отсутствовали.

12.1. Вывод из судебной практики: Стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165), см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…14. Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
“…3. Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Как указал суд апелляционной инстанции, в письменном соглашении стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.12.2014 N Ф01-5312/2014 по делу N А82-16248/2013
“…Индивидуальный предприниматель Семенов Андрей Александрович обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском к индивидуальному предпринимателю Джоджуа Юрию Зауриевичу о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 01.12.2011 в сумме 235 000 рублей за декабрь 2012 года – март 2013 года, неустойки (с учетом уточнения иска в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) в сумме 103 960 рублей.
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.05.2014, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.08.2014, исковые требования удовлетворены.
Как видно из материалов дела и установили суды, 01.12.2011 истец (арендодатель) и ответчик (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения, согласно которому арендодатель передает, арендатор принимает во временное пользование нежилые помещения N 3, 4, 6, 7, 8, 9 общей площадью 108,1 квадратного метра, расположенные на первом этаже здания по адресу: город Ярославль, улица Калинина, дом 27. Срок аренды с 01.12.2011 по 31.10.2012 (пункт 1.4 договора).
Стороны заключили дополнительное соглашение от 30.10.2012 N 1, согласно которому продлили срок действия договора до 31.03.2013.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылка заявителя о незаключенности спорного договора в связи с отсутствием его государственной регистрации отклоняется в силу следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пришли к обоснованному выводу о том, что стороны согласовали предмет сделки, размер арендной платы, истец передал ответчику объект аренды, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными в спорном договоре аренды.
Факт пользования спорным помещением ответчик не оспаривает, он частично вносил арендную плату.
С учетом изложенного все аргументы заявителя направлены на уклонение от исполнения обязательств арендатора в рамках заключенного договора аренды.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.05.2014 по делу N А43-12448/2013
“…Пронин Д.Н. (арендодатель) и Банк (арендатор) подписали договор от 01.07.2011 аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, находящееся в нежилом здании, расположенном по адресу: Нижегородская область, город Павлово, улица Луначарского, дом 7 (помещение). Арендуемая площадь нежилого помещения составляет 104 квадратных метра.
Согласно пункту 1.2 договор аренды нежилого помещения заключен сроком по 30 июня 2016 года.
С апреля 2012 года арендодатель и арендатор вели переписку о возврате арендуемого помещения Предпринимателю и судебное разбирательство об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды. Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 08.02.2013 по делу N А43-19450/2012 в удовлетворении искового заявления о государственной регистрации спорного договора отказано.
Посчитав, что Банк пользуется недвижимым имуществом без правовых оснований, Пронин Д.Н. обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском.
Согласно пункту 14 Постановления N 73 в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 названного Кодекса не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Договор аренды от 01.07.2011 в установленном законом порядке не зарегистрирован.
Суд апелляционной инстанции оценил представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учел приведенные ранее разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и пришел к обоснованному выводу о том, что Предприниматель и Банк согласовали предмет сделки и величину оплаты за пользование недвижимостью, следовательно, стороны настоящего спора связаны обязательствами, предусмотренными договором аренды от 01.07.2011. Изложенное позволило суду второй инстанции указать на отсутствие правовых оснований для освобождения Банком предоставленных ему по условиям договора аренды нежилых помещений.
Оснований для отмены обжалуемого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.10.2013 по делу N А29-273/2013
“…Как видно из документов и установил суд, Администрация (арендодатель) и ООО “Транс Логистик” (арендатор) на основании проведенного конкурса и постановления Администрации от 16.05.2012 подписали договор от 16.05.2012 N 58 аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, в соответствии с которым арендатор принимает в пользование железнодорожный тупик от строения N 27 до упора, протяженностью 190 метров, расположенный по адресу: Республика Коми, город Воркута, станция Сивая Маска, для использования в производственных целях.
Согласно пункту 3.5 договора аренды стороны принимают к сведению, что арендатор внес обеспечение исполнения договора в размере, равном величине арендной платы за три месяца действия договора, по ставке, сложившейся в результате аукциона, в форме залога денежных средств, которые идут в зачет арендной платы в счет последних месяцев действия договора. Размер обеспечения исполнения договора составляет 5 562 499 рублей 98 копеек. Названная сумма перечислена истцом ответчику, что подтверждается платежным поручением от 21.05.2012 N 12.
Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в связи с отсутствием государственной регистрации договор аренды является незаключенным, соответственно, сумма, перечисленная истцом ответчику, является неосновательным обогащением последнего.
В соответствии с правовой позицией Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Суд установил, что соглашение по всем существенным условиям договора аренды муниципального имущества, входящего в состав казны, от 16.05.2012 N 58 сторонами достигнуто; имущество принято истцом без замечаний; несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, истец, подписавший его, внес в обеспечение исполнения договора 5 562 499 рублей 98 копеек. Следовательно, основания для применения к отношениям сторон норм главы 60 Гражданского кодекса о неосновательном обогащении отсутствуют.
С учетом изложенного суд обоснованно отказал истцу в удовлетворении иска…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.06.2016 N Ф02-2520/2016 по делу N А19-4348/2015
“…Кроме того, организация указывает, что нежилое помещение занималось ею на основании краткосрочного договора аренды N 7731, заключенного между администрацией и ответчиком, так как договор N 9588 не прошел процедуру государственной регистрации, предусмотренную законодательством.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, между некоммерческой организацией “Коллегия адвокатов Иркутской области “Котов и партнеры” (арендатором) и администрацией города Иркутска (арендодателем) заключен договор аренды N 9588 от 19.10.2012 (далее – договор N 9588), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное возмездное владение и пользование нежилое помещение общей площадью 78,5 кв. м, номера на поэтажном плане 16, 16а, 23а, 24, 25 на первом этаже по адресу: г. Иркутск, ул. Сухэ-Батора, 10.
Пункт 1.4 указанного договора устанавливает, что договор действует с 08.10.2012 по 07.10.2017.
Данный договор, что подтверждено в ходе судебного разбирательства сторонами и третьим лицом, не прошел государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 131 и пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 1, пунктом 1 статьи 4 и пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” договор N 9588 подлежит государственной регистрации в установленном законом порядке.
Пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего: если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав условия договора, установив, что в нем согласованы предусмотренные законом все существенные условия, изучив иные представленные документы и учитывая, что факт подписания договора N 9588 не оспаривался сторонами в ходе судебного разбирательства, арендуемое помещение передано арендатору и принято им, сделали правильный вывод о том, что данный договор реанимирован реальным исполнением и является заключенным для сторон.
В силу требований статьи 614 ГК РФ арендатор обязан уплачивать арендодателю арендную плату в размерах и сроки, установленные договором: в рассматриваемом случае пункт 3.1.1 договора N 9588 устанавливает, что арендная плата должна перечисляться арендатором ежемесячно, не позднее 5 числа текущего месяца.
Из представленных материалов усматривается, что указанные платежи за период с 03.12.2013 по 31.03.2015 ответчиком производились не в полном объеме, возникла задолженность ответчика перед истцом в сумме 522 747 рублей 61 копейка.
На основании изложенного, а также ввиду непредставления ответчиком надлежащих доказательств своевременного обращения к арендодателю в связи с недостаточным теплоснабжением, а также подтверждающих оплату организацией задолженности в сумме 522 747 рублей 61 копейки, суды пришли к правильному выводу о правомерности и обоснованности заявленных истцом требований о взыскании суммы основного долга по договору аренды.
Пунктом 4.2 договора N 9588 сторонами согласовано условие об ответственности арендатора за нарушение сроков оплаты арендных платежей в виде неустойки в размере 0,1% от невнесенной суммы за каждый день просрочки.
Суды первой и апелляционной инстанций, проверив расчет неустойки истца и учитывая, что ответчиком арифметическая правильность расчета не оспорена, ходатайства о снижении неустойки, равно как и доказательств ее несоразмерности, не заявлено, верно сочли требования предприятия о взыскании с организации неустойки в сумме 45 440 рублей 80 копеек за период с 06.12.2014 по 20.03.2015 правомерными и обоснованными…”

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.12.2014 N Ф02-5829/2014 по делу N А10-1623/2014
“…Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
В то же время в силу статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” указано, что требование о государственной регистрации договора аренды установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду. По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:030513:101 передан арендатору без замечаний по акту приема-передачи от 13.01.2011. Истец, начиная с 13.01.2011, пользуется земельным участком без каких-либо замечаний со стороны арендодателя, приступил к его освоению в соответствии с целевым назначением участка – для строительства магазина, вносил арендную плату в согласованном сторонами размере. Справкой от 02.07.2014 N 06-30-144 подтверждается отсутствие задолженности по арендной плате.
При установленных по делу фактических обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно счел договор аренды N 5 от 13.01.2011 заключенным для его сторон.
Право аренды индивидуального предпринимателя Тармаханова В.Е. в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:0305138:101 возникло на основании заключенного договора аренды N 5 от 13.01.2011, в связи с чем отсутствие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о правах предпринимателя на спорный земельный участок не свидетельствует об отсутствии у него законных прав на данный объект недвижимости…”

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.09.2014 по делу N А78-1168/2013
“…По мнению заявителя кассационной жалобы, отсутствуют основания для применения пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, поскольку соглашение о размере платы за пользование имуществом не исполнялось сторонами с момента заключения договора; договор аренды от 01.01.2006 является незаключенным, следовательно, к спорным правоотношениям необходимо применять положения Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении; истец способствовал увеличению задолженности ответчика.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Пользование ответчиком арендованным имуществом подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (заявками на подачу и уборку вагонов; заявлениями в милицию о краже материальных ценностей с объектов, арендованных ответчиком; договором на оказание услуг по подаче и уборке вагонов; ведомостями подачи и уборки вагонов).
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к обоснованным выводам о наличии между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из договора аренды.
При таких обстоятельствах исковые требования о взыскании с ответчика задолженности по договору и процентов за пользование чужими денежными средствами по день фактической уплаты задолженности удовлетворены правомерно…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.03.2016 N Ф03-305/2016 по делу N А51-14048/2015
“…В абзаце 3 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление N 73) разъяснено, что если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Соглашение по всем существенным условиям было достигнуто сторонами в момент подписания договора аренды от 01.04.2014, в соответствии с которым истец (арендодатель) предоставил, а ответчик (арендатор) принял во временное пользование за обусловленную плату имущество, что подтверждается актом приема-передачи имущества от 01.04.2014.
Принимая во внимание, что условие о неустойке содержится в тексте договора, суд пришел к правильному выводу о том, что требование о письменной форме соглашения о неустойке (пени) сторонами выполнено.
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции с учетом правовой позиции, сформулированной в абзаце 4 пункта 14 постановления N 73, обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки.
Выводы арбитражных судов по настоящему делу соответствуют имеющимся в деле доказательствам, основаны на установленных по делу фактических обстоятельствах и сделаны с правильным применением норм материального права.
Довод заявителя жалобы о неправомерности взыскания неустойки, мотивированный ссылкой на регистрацию договора позднее спорного периода, подлежит отклонению с учетом правовой позиции, сформулированной в пункте 14 постановления N 73…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 25.01.2016 N Ф03-5789/2015 по делу N А51-23758/2014
“…ЗАО “Терминал Владивосток”, ссылаясь на то, что субарендатором в установленном порядке и размере не исполняется обязательство по оплате арендных платежей за земельные участки общей площадью 7 069 кв. м, задолженность по договору N 39-09зао ТВ/2013 за период с 01.11.2013 по 31.07.2014 с учетом пени составляет 1 695 069,69 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Названный договор субаренды заключен сторонами на срок более одного года, поэтому в силу пункта 2 статьи 26 ЗК РФ подлежит государственной регистрации.
Договор субаренды в установленном порядке не зарегистрирован.
Отклоняя доводы ответчика о незаключенности договора субаренды, ввиду отсутствия его регистрации, суды учли разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которым, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Руководствуясь указанными нормами права, суды, установив факты принятия ответчиком в пользование на условиях субаренды вышеназванных земельных участков, частичного внесения им арендных платежей за спорный период, а также задолженность по арендной плате за период с 01.11.2013 по 31.07.2014, пришли к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для ее взыскания. При этом, проверяя расчет задолженности по арендной плате, суды приняли во внимание отчет от 28.04.2015 N 038, выполненный ООО “Краевой центр оценки” в рамках проведенной судебной экспертизы по настоящему делу на предмет проверки рыночной стоимости арендной платы за спорные части земельных участков общей площадью 7069 кв. м. С учетом этого отчета суды признали, что задолженность по арендной плате за спорный период с учетом произведенных ответчиком платежей подлежит корректировке до 1 428554,28 руб…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 24.11.2015 N Ф03-4848/2015 по делу N А73-4846/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 27.04.2012 ИП Иванова А.В. (арендодатель) и ООО “Буковина” (арендатор) заключили договор аренды имущества N А 05/12, по условиям которого арендодатель (истец) принял на себя обязательства предоставить арендатору (ответчику) во временное владение и пользование определенное имущество (в том числе земля, нежилые здания, техника), согласно приложению N 1, а арендатор – принять, оплатить пользование и своевременно возвратить имущество (пункты 1.1 и 1.3 договора аренды).
Согласно пункту 2.1 договора аренды имущество предоставлялось на срок 67 месяцев до 01.01.2018.
В связи с ненадлежащим исполнением обществом своих денежных обязательств по своевременному и в полном объеме внесению арендных платежей по заключенной сделке на стороне последнего образовалась задолженность.
Руководствуясь указанными нормами права с учетом установленного факта использования ООО “Буковина” арендованного им имущества и частичного внесения арендных платежей за спорный период, а также принимая во внимание отсутствие в материалах настоящего дела надлежащих доказательств прекращения действия договора аренды от 27.04.2012 N А 05/12 и возврата арендованного имущества предпринимателю ранее указанного периода просрочки внесения арендных платежей, арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что в настоящем случае имеются законные основания для удовлетворения заявленных ИП Ивановой А.В. требований.
При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен арбитражными судами в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Каких-либо достоверных доказательств, опровергающих размер предъявленной к взысканию арендной платы, ответчик вопреки требованиям статьи 65 АПК РФ в материалы дела не представил, в связи с чем арбитражные суды обоснованно взыскали в пользу предпринимателя 2 631 000 руб. основного долга…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.09.2015 N Ф03-3977/2015 по делу N А73-580/2015
“…Общество с ограниченной ответственностью “Знак” (ОГРН 1132722000333, ИНН 2721198720, место нахождения: 680013, г. Хабаровск, пер. Донской, 3; далее – общество “Знак”) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Сеть” (ОГРН 1142721005294, ИНН 2721210713; место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Гайдара, 14, оф. 1; далее – общество “Сеть”) о взыскании основного долга по договору аренды нежилого помещения от 18.08.2014 N 9 в размере 1 063 556 руб. 64 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015, неустойки в размере 24 655 руб. 26 коп. за период с 06.12.2014 по 18.01.2015 и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 10 610 руб. 77 коп. за период с 19.01.2015 по 06.03.2015 (с учетом уточнения размера требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Проверив расчет предъявленной к взысканию арендной платы и стоимость коммунальных услуг, апелляционный суд признал, что он в полной мере соответствует условиям договора аренды от 18.08.2014 N 9 и в достаточной степени документально подтвержден.
При этом факт отсутствия государственной регистрации указанного договора аренды в данном случае не расценен апелляционным судом в качестве обстоятельства, препятствующего удовлетворению иска, поскольку согласно разъяснениям пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то необходимо учитывать, что если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного постановление от 22.06.2015 отмене или изменению, а кассационная жалоба удовлетворению – не подлежат…”

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 28.07.2015 N Ф03-2809/2015 по делу N А51-11571/2014
“…Администрация Арсеньевского городского округа (ОГРН 1022500508073, ИНН 2501002228; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Ленинская, 8; далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Управляющая компания “ТЭК Арсеньев” (ОГРН 1092501000646, ИНН 2501014449; адрес (место нахождения): 692337, Приморский край, г. Арсеньев, ул. Заводская, 5; далее – ООО “УК ТЭК”, управляющая компания) с требованием о взыскании 30 389 413 руб. 37 коп., включая основной долг по договору аренды от 06.07.2012 N 25/к за период с 01.06.2013 по 30.09.2014 в размере 18 512 044 руб. 12 коп. и начисленную неустойку за период с 16.07.2013 по 15.10.2014 в сумме 11 877 369 руб. 25 коп. (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Возражения арендатора против иска, основанные на утверждении о невозможности применения установленного договором размера арендной платы до момента его государственной регистрации, обоснованно отклонены арбитражными судами с учетом разъяснений пункта 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, по смыслу которого если будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В этой связи судами сделан обоснованный вывод, что с момента подписания договора аренды от 06.07.2012 ответчик обязан был уплачивать арендную плату в размере 2 333 333 руб. в месяц…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.09.2017 N Ф05-12059/2017 по делу N А41-55448/2016
“…Общество предъявило встречный иск о признании спорного договора незаключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 606, 611, 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации, вышеприведенными разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, признав подтвержденными факты подписания сторонами договора аренды и передачи обществу земельного участка, а также факт пользования предметом договора аренды, суды сделали выводы о наличии между сторонами арендных отношений и, исходя из того что общество не исполнило обязательства по договору (пункты 2.4.3, 2.4.4, 2.4.6 договора), удовлетворили первоначальный иск, не установив оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, и отказали в удовлетворении встречного иска.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов, не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 18.04.2017 N Ф05-4362/2017 по делу N А40-200453/15
“…Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при вынесении обжалуемых судебных актов, а также соответствие выводов судов в решении и постановлении установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.
При этом суд правомерно отклонил доводы ответчика о том, что договор аренды не прошел государственную регистрацию и является недействительным, как следствие у истца не возникло права на выкуп объекта.
В соответствии с п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется.
Поскольку материалами дела факт передачи объекта аренды подтвержден и сторонами договор аренды на протяжении длительного времени исполнялся, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для признания указанного договора аренды недействительным…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.02.2017 N Ф05-19798/2016 по делу N А40-21006/2016
“…Разрешая возникший спор по существу, суды исходили из того, что арендатором не были исполнены обязательства по внесению арендной платы, в результате чего образовалась задолженность, на которую подлежит начислению неустойка за нарушение установленных сроков внесения арендных платежей.
При этом доводы ответчика относительно отсутствия государственной регистрации договора аренды правомерно отклонены судом апелляционной инстанции.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации “О внесении дополнений в Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Таким образом, отсутствие факта государственной регистрации договора при условии передачи объекта аренды, его принятия и доказанности использования объекта аренды, то есть фактического исполнения договора, не освобождает арендатора от оплаты арендных платежей.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что выводы судов сделаны при правильном определении правоотношений сторон, полном изучении материалов дела, с применением подлежащих применению норм права…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.12.2015 N Ф05-15577/2015 по делу N А40-193338/2014
“…Определением Арбитражного суда города Москвы от 26.03.2015 принят встречный иск ООО “МУЛЬТИ-М” о признании Договора от 10.03.2014 N 04-06/14 на аренду нежилых помещений недействительной сделкой в связи с тем, что указанный Договор заключался на срок более года, но не прошел государственную регистрацию.
В силу пункта 10.5 Договора обязанность зарегистрировать Договор в Росреестре в установленном порядке была возложена на арендатора. Доказательства государственной регистрации Договора не представлены.
Вместе с тем суды правомерно пришли к выводу, что Арендатор пользовался арендованным помещением в период с 10.03.2014 по 30.05.2014.
Согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В соответствии с пунктом 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды” если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
На основании вышеизложенного суды обеих инстанций пришли к правильному выводу о необоснованности заявленного встречного иска.
Принимая во внимание изложенное, оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-13324/2015 по делу N А41-71948/14
“…Общество с ограниченной ответственностью “Мытищи ПЛАЗА” (далее – ООО “Мытищи ПЛАЗА” или истец) 18.11.2014 обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА” (далее – ООО “ЗЕЛЕНАЯ ВОЛНА” или ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате и эксплуатационным расходам в размере 36 449 условных единиц.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.04.2015 уточненные требования истца удовлетворены частично и с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате в размере 36 962,33 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а также взысканы эксплуатационные платежи в размере 3 606 у.е., взыскание произведено с учетом пункта 3.5.6 договора аренды от 01.10.2009 N 64/3, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, а в остальной части требований отказано.
В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Указанная позиция также согласуется с позицией, изложенной в пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными”, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
При таких обстоятельствах, суд кассационной инстанции находит выводы суда первой инстанции законными и обоснованными, сделанными при правильном применении норм материального и процессуального права, с установлением всех обстоятельств по делу, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора по существу…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2015 N Ф05-16333/2013 по делу N А40-32833/13
“…Поскольку до подписания 01.11.2012 договора N MOS/SP/238/2012 помещения в пользовании ООО “Тондострой” находились на основании заключенного 27.02.2012 договора субаренды N MOS/SP/039/2012 и после заключения договора от 01.11.2012 названное общество с ограниченной ответственностью пользоваться помещениями продолжало, следует прийти к выводу о том, что срок аренды офисных помещений сторонами установлен с момента заключения договора – с 01.11.2012 по 30.11.2013, то есть более 11 месяцев, а поэтому договор субаренды N MOS/SP/238/2012 в силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, имущество передано в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае согласно пункту 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.
Факт неподписания сторонами Приложения “Государственная регистрация договора” к договору N MOS/SP/238/2012 (в соответствии с пунктом 8.9 договора обязанность по государственной регистрации договора возложена на ООО “Тондострой”) при отсутствии доказательств уклонения ООО “Регус Бизнес Центр” от подписания названного Приложения не свидетельствует об отсутствии у ООО “Тондострой” обязанности по внесению арендной платы по новым согласованным ставкам, а именно 6395 и 3445 долларов США соответственно.
Таким образом, с 01.11.2012 правоотношения сторон, вытекающие из возмездного пользования нежилыми помещениями N 746, 749, расположенными по адресу по адресу: Москва, Смоленская пл., 3, были урегулированы договором N MOS/SP/238/2012. В результате подписания этого договора достигнуто соглашение о ежемесячной арендной плате в размере 11 611,20 долларов США и сроке пользования – до 30.11.2013.
Оставляя кассационную жалобу без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения, суд кассационной инстанции исходит из того, что фактические обстоятельства установлены судами на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.02.2016 N Ф06-5255/2015 по делу N А57-2246/2015
“…Довод ответчика о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации договор считается незаключенным, обоснованно отклонен судами в силу следующего.
Согласно пункту 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
В данном случае стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им, договор ими исполнялся.
Доказательств того, что существенные условия договора аренды не согласованы, в деле не имеется.
По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Однако, приняв земельный участок в пользование на условиях подписанного сторонами договора, ООО “Экорос” приняло на себя обязательство (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), которое должно надлежащим образом исполняться.
К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе пользоваться земельным участком, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
При таких условиях, установив, что между сторонами по договору аренды от 27.01.2014 согласованы все существенные условия, спорный земельный участок передан ООО “Экорос”, договор исполнялся, суды пришли к правомерному выводу о том, что договор аренды является действующим на основании пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с этим, удовлетворение исковых требований ОАО “Дзержинское Оргстекло” о взыскании суммы задолженности и отказ в удовлетворении требований ООО “Экорос” о признании договора аренды незаключенным являются правомерными…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 27.07.2015 N Ф06-9151/2011, Ф06-25531/2015 по делу N А12-9947/2011
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.06.2003 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП “ВМЭС” (арендатор) заключили договор N 199 аренды земельного участка, сроком на 10 лет, площадью 71,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Горьковский, ул. Голубятникова, под трансформаторную подстанцию N 23, с кадастровым номером 34:03:18 00 01:0137. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
МУПП “ВМЭС” не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 27.06.2003 по 15.07.2011 в размере 4 031,02 руб. долга и 5 913,50 руб. пени.
01.12.2004 Администрация Городищенского района Волгоградской области (арендодатель) и МУПП “ВМЭС” (арендатор) заключили договор N 336/04 аренды земельного участка, сроком на 49 лет, площадью 94,0 кв. м, расположенного по адресу: Волгоградская область, Городищенский район, п. Водстрой, ул. Костюченко, 7б, для размещения и эксплуатации электрооборудования ТП-10, с кадастровым номером 34:03:12 00 02:0024. Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи.
МУПП “ВМЭС” не оплатило арендную плату по указанному договору за период с 01.12.2004 по 15.07.2011 в размере 4 840 руб. долга и 5838,33 руб. пени.
Одним из основных принципов земельного законодательства является платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату (пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
При этом согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Правила пункта 3 статьи 433 ГК РФ, применяемые во взаимосвязи с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, предусматривают, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Учитывая, что государственная регистрация договора аренды прежде всего направлена на защиту третьих лиц, в случае если стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, где арендодатель передал имущество в фактическое пользование, арендатор обязан оплачивать за пользование объектом аренды, а в случае нарушения обязательства с должника может быть взыскана неустойка (пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”).
Причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными”).
Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 22.05.2015 N Ф06-23447/2015 по делу N А57-9156/2014
“…Поскольку обязательства по оплате арендованного земельного участка ответчик надлежащим образом не исполнял, в результате чего за период 3 – 4 квартал 2013 года образовалась задолженность, истец обратился в арбитражный суд.
Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Истцом расчет задолженности произведен полностью с применением кадастровой стоимости участка, утвержденной распоряжением Комитета по управлению имуществом в Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р “Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области”.
Довод ответчика о том, что указанный договор является незаключенным и не порождает каких-либо обязательств для его сторон в связи с отсутствием его государственной регистрации, обоснованно отклонен судами со ссылкой на статью 1 Земельного кодекса Российской Федерации и на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, которым разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
При таких обстоятельствах, поскольку ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору подтверждено представленными в материалы дела доказательствами, расчет задолженности, произведенный истцом, признан верным, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований…”

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.09.2015 N Ф07-7230/2015, Ф07-7232/2015 по делу N А56-63861/2014
“…В соответствии с договором аренды ООО “Сигма” (арендодатель) обязалось предоставить ООО “Мечта” (арендатору) за плату на срок 43 месяца во владение и пользование комнаты 11, 15 – 19, часть комнаты 12, являющиеся частями нежилого помещения N 3Н, и часть комнаты 2 нежилого помещения N 5Н, общей площадью 238 кв. м (далее – помещения).
Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что в случае неподачи его на государственную регистрацию в течение шестидесяти дней с момента его подписания, он признается незаключенным и арендатор в течение пятнадцати дней обязан вернуть помещения арендодателю.
Несмотря на то что в установленный договором аренды срок он не был зарегистрирован в Управлении, помещения в срок, определенный в пункте 5.3 договора аренды, арендатором арендодателю не были возвращены.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Поскольку ООО “Мечта” и ООО “Сигма” при заключении Договора достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным его условиям, то, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, его стороны должны исполнять вытекающие из него и требований закона (норм главы 34 ГК РФ) обязательства, касающиеся внесения арендной платы, уплаты неустойки за просрочку ее внесения, соблюдения порядка возврата арендуемого помещений.
Суд апелляционной инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, и с учетом указанных норм права и разъяснений их применения, пришел к правильному выводу о том, что ООО “Мечта” обязано вносить плату за пользование помещения до момента их надлежащей сдачи арендодателю по акту приема-передачи, то есть до 23.09.2014.
Поскольку ООО “Мечта” нарушены сроки внесения арендной платы, то ООО “Сигма” вправе было начислить ему неустойку, размер которой был установлен сторонами в пунктах 3.4, 4.3 Договора.
Ввиду того что обжалуемое постановление от 16.06.2015, которым решение от 04.02.2015 изменено, принято в соответствии с нормами материального и процессуального права, оснований для его отмены не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.09.2015 N Ф07-6565/2015 по делу N А05-15081/2014
“…По условиям Договора МО “Судромское” (арендодатель) обязалось передать, а Общество (арендатор) – принять во временное пользование на срок пять лет здания котельных с оборудованием и теплотрассы и уплачивать арендную плату в размере 200 928,38 руб. в год без налога на добавленную стоимость и учета эксплуатационных и коммунальных расходов или 16 744,04 руб. в месяц.
По акту приема-передачи от 28.12.2012 здания котельных с оборудованием и теплотрассы переданы Обществу.
Администрация, ссылаясь на наличие у Общества задолженности по арендной плате в сумме 301 392 руб., образовавшейся за период с 28.12.2012 по 30.06.2014, 27.06.2013, 08.11.2013 и 16.07.2014 направила последнему претензии с требованиями ее погасить и уплатить пени, начисленные на основании пункта 4.1 Договора.
В пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Из содержания Договора следует, что его стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора аренды.
Договор фактически исполнялся сторонами – здания котельных с оборудованием и теплотрассы были предоставлены Обществу для оказания им услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйства на территории МО “Судромское”.
При таком положении отсутствие государственной регистрации не освобождает стороны от исполнения принятых на себя договорных обязательств, в том числе и арендатора, от внесения предусмотренной Договором арендной платы, а также от уплаты неустойки за просрочку ее перечисления.
В связи с тем что ответчик не представил доказательства погашения задолженности по Договору, образовавшейся за период с 28.12.2012 по 10.12.2014, либо наличия оснований для освобождения его от исполнения договорных обязательств, суд первой инстанции, оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ собранные по делу доказательства, обоснованно взыскал с Общества 385 112,92 руб. арендной платы и 193 418,78 руб. пеней, начисленных в соответствии с пунктом 4.1 Договора за период с 11.02.2013 по 10.12.2014…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2015 N Ф07-3531/2015 по делу N А56-59242/2014
“…Как следует из материалов дела, ООО “Сигма” (арендодатель) и ООО “Барбареско” (арендатор) заключили договор от 01.09.2012 N 16/12 аренды принадлежащих арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 08.07.2004 серии 78-АБ N 110329) нежилых помещений общей площадью 328,20 кв. м с кадастровым номером 78:1261:3:32:1, расположенных на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, Конюшенная пл., д. 2, лит. Г, часть пом. 3Н (пом. 6, часть пом. 3), часть пом. 9Н (часть пом. 1), для организации предприятия общественного питания сроком на 21 месяц.
Пунктом 2.2.1 договора предусмотрена обязанность арендатора в разумный срок, но не позднее трех дней с момента получения охранного обязательства в Комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры своими силами и за свой счет подать документы для государственной регистрации названного договора аренды.
Договор в установленном порядке зарегистрирован не был.
ООО “Сигма”, ссылаясь на нарушение арендатором указанного пункта договора и отсутствие государственной регистрации договора аренды, в связи с чем данный договор не считается заключенным, неоднократно направляло в адрес ООО “Барбареско” уведомления с требованиями освободить занимаемые помещения и возвратить их по акту приема-передачи (уведомления от 30.12.2013 N 30/12-3, от 31.03.2014 N 55/03-3, от 11.08.2014 N 08/08, от 02.09.2014, от 19.09.2014).
ООО “Сигма”, ссылаясь на то, что ООО “Барбареско” занимает принадлежащие истцу помещения при отсутствии договорных отношений, не внося плату за пользование, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
При рассмотрении спора суды с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2013 N 73 <*> (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), правомерно исходили из того, что, поскольку имущество было передано в пользование и между сторонами достигнуто соглашение о размере платы и иных условиях пользования, несмотря на отсутствие государственной регистрации договора, стороны связаны обязательством, содержание которого определяется условиями такого договора.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 имеет дату 17.11.2011, а не 17.11.2013.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает содержащиеся в обжалуемом постановлении выводы по существу спора правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данного судебного акта…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.04.2015 N Ф07-752/2015 по делу N А56-11591/2014
“…Как следует из материалов дела, Владимирова Е.В. (арендодатель) и Общество (арендатор) подписали договор от 13.10.2010 аренды нежилого помещения общей площадью 191,9 кв. м с кадастровым номером 78:1523:0:98:1, расположенного в здании по адресу: Санкт-Петербург, ул. Черняховского, д. 53, лит. А, пом. 1Н, сроком на 10 лет с даты подписания акта приема-передачи при условии регистрации данного договора в государственных органах.
В свою очередь, Общество, ссылаясь на недействительность и незаключенность договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации, а также на то, что фактически не осуществляло пользование помещением, обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании неосновательного обогащения в виде перечисленных по договору аренды предоплаты за январь 2011 года и обеспечительного взноса, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период начиная с 22.04.2011.
Наличие подписанного обеими сторонами договора аренды подтверждает достижение ими соглашения по всем существенным условиям договора. Составление акта приема-передачи от 01.11.2010 и перечисление Обществом обеспечительного платежа, а также арендной платы за январь 2011 года свидетельствует о том, что стороны приступили к исполнению договора. Доказательства того, что Общество не имело возможности пользоваться помещением по причинам, зависящим от арендодателя, и обращалось к последнему с какими-либо претензиями по поводу недостатков имущества, в материалах дела отсутствуют, в связи с чем при наличии подписанного обеими сторонами акта приема-передачи помещения от 01.11.2010 и исходя из положений статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации нет оснований полагать, что арендодатель не исполнил надлежащим образом обязанность предоставить имущество во владение и пользование. При изложенных обстоятельствах суды правомерно в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13), отклонили довод Общества о незаключенности и недействительности договора ввиду отсутствия его государственной регистрации и пришли к выводу о возникновении у ответчика обязанности уплачивать арендную плату до момента заключения договора купли-продажи предоставленного в аренду помещения…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.06.2016 N Ф08-2942/2016 по делу N А32-39585/2015
“…Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что обязанность по уплате арендной платы возникла у арендатора по условиям договора лишь с момента заключения договора аренды, то есть с момента его регистрации.
Суд апелляционной инстанции с данной позицией не согласился, отменил решение и удовлетворил иск департамента, руководствуясь следующим.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 14 постановления N 73, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекс), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Отсутствие государственной регистрации договора не препятствует его исполнению и не может расцениваться в качестве основания освобождения от его исполнения.
Оценив с позиции статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил то, что стороны согласовали все существенные условия договора, в том числе порядок внесения и размер арендной платы; общество приняло по акту приема-передачи от 12.02.2015 объект аренды, т.е. договор аренды реально исполнялся, при этом внесенный обществом задаток учтен департаментом в счет платежа за первый месяц аренды.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что у арендатора возникла обязанность по внесению арендной платы с момента фактического получения объекта аренды в пользование…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.07.2014 по делу N А63-6707/2013
“…Изучив материалы дела, выслушав представителя Кожевниковой Е.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Стороны не выполнили требование закона о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Однако данное обстоятельство не освобождало Кожевникову Е.А., принявшую имущество по передаточному акту, от обязанности уплачивать арендную плату в размере, согласованном в договоре. Такая обязанность существовала в течение всего периода фактического пользования, определяемого до момента возврата помещений по передаточному акту либо до момента предъявления пользователем требования о принятии возвращаемых помещений при доказанности необоснованного уклонения собственника от совершения соответствующих действий.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” указано, что, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Аналогичная правовая позиция излагалась ранее в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Кожевниковой Е.А. в пользу Баркановой Л.Г. установленной договором арендной платы, суды в соответствии с приведенными разъяснениями правомерно указали, что срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность Кожевниковой Е.А. уплатить образовавшуюся задолженность…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 14.03.2014 по делу N А32-16682/2013
“…Суд отклоняет довод кассационной жалобы о незаключенности договора аренды от 28.05.2012.
В силу статьи 425 Кодекса, предусматривающей, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, договор аренды заключен сторонами 28.05.2012. Тот факт, что в пункте 3.1 договора стороны указали, что договор заключен с 15.06.2012 по 01.06.2013, не изменяет дату заключения договора. Поскольку имущество передано арендатору по акту от 15.06.2012, в данном случае указание на срок заключения договора с указанной даты означает лишь то, что стороны предусмотрели срок исполнения обязанности по передаче помещения по заключенному договору с 15.06.2012. Таким образом, договор аренды заключен на срок более одного года и в силу статьи 651 Кодекса подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из материалов дела видно, что стороны исполняли договор аренды, неопределенности по поводу предмета договора и использования конкретных помещений у сторон не возникало, но в связи с просрочкой внесения арендных платежей и платежей за коммунальные услуги у арендатора возникла задолженность. Арендатор знал о необходимости дополнительного переоборудования помещения для использования его в качестве пункта общественного питания, так как заключение специализированной организации от 06.06.2012 о необходимости производства дополнительных работ было получено им до передачи арендуемых помещений в пользование. При таких обстоятельствах отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества не влечет его незаключенности, поскольку государственная регистрация необходима для подтверждения статуса действующего договора во взаимоотношениях с третьими лицами.
Указанная правовая позиция, из которой и ранее исходила судебная практика, впоследствии была закреплена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
В данном пункте разъяснено, что согласно пункту 2 статьи 609 Кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
С учетом изложенного срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность предпринимателя оплатить образовавшуюся задолженность, размер которой он не оспаривает…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.04.2016 N Ф09-2340/16 по делу N А07-7996/2015
“…Общество УК “ПАРУС” заявило к обществу “Февраль” встречный иск, в котором просило взыскать плату за пользование помещением в размере 159 840 руб., договорную неустойку в размере 23 273 руб., неосновательное обогащение в размере 753 246 руб., судебные расходы по уплате государственной пошлины.
Общество УК “ПАРУС” в обоснование встречного иска ссылается на фактическое использование истцом помещений, переданных на основании обязательства, возникшего из договора субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13, без внесения платы за пользование.
Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречный иск частично, суды исходили из следующего.
Как установлено судом первой инстанции, из уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан от 26.12.2013 N 01/430/2013-401 о приостановлении государственной регистрации, с учетом пояснений сторон следует, что договор субаренды нежилых помещений от 27.08.2013 N 27/08-13 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах, учитывая, что сторонами достигнуто соглашение в требуемой (письменной) форме по всем существенным условиям договора субаренды от 27.08.2013 N 27/08-13, что свидетельствует о возникновении между обществом УК “ПАРУС” и обществом “Февраль” правоотношений.
Факт ненадлежащего исполнения обществом “Февраль” обязательств по внесению арендной платы по договору установлен судами и подтвержден материалами дела.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2015 N Ф09-6050/15 по делу N А76-21388/2014
“…Между управлением (арендодатель) и обществом “Завод строительных конструкций” (арендатор) подписан договор аренды земли г. Троицка от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 (далее – договор), согласно условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок (земли населенных пунктов), кадастровый номер 74:35:3000004:14, площадью 63 965 кв. м, расположенный по адресу: г. Троицк, 0,46 км, северо-западнее п. Мирный, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.
Сторонами подписан акт приема-передачи от 14.10.2013, по которому земельный участок передан арендатору. В соответствии с названным актом предоставляемый участок полностью соответствует условиям заключенного договора.
Факт неисполнения обществом “Завод строительных конструкций” обязательств по внесению платежей за пользование земельным участком послужил основанием обращения управления в арбитражный суд с настоящим иском.
Между тем, из материалов дела следует, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 0,46 км северо-западнее п. Мирный, от 14.10.2013 N 77.13.02.01.01 не зарегистрирован в установленном законом порядке.
Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что подписанный сторонами договор аренды содержит все существенные условия и, учитывая положения п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, а также то, что договор сторонами исполнялся, так как земельный участок был передан во владение арендатора, пришли к правомерному выводу о том, что факт отсутствия государственной регистрации договора аренды не влияет на правоотношения сторон, в том числе на обязанности ответчика по внесению платы за пользование спорным участком.
При таких обстоятельствах размер взыскиваемой арендной платы правомерно рассчитан истцом исходя из обычных ставок, уплачиваемых за аренду земли в г. Троицке за период с 14.10.2013 по 20.01.2015 и заявленные требования по взысканию указанных платежей в размере 727 809,72 руб. удовлетворены судами обоснованно…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.05.2015 N Ф09-2698/15 по делу N А76-7259/2014
“…В отношении названного нежилого помещения между муниципальным образованием “Город Магнитогорск” в лице Администрации (арендодатель) и обществом (арендатор) по результатам открытого конкурса от 06.05.2013 по извещению N 270313/0027592/02 подписан договор аренды от 24.05.2013 N 047-13.
Ссылаясь на незаключенность договора от 24.05.2013 N 047-13 ввиду отсутствия его государственной регистрации, невнесение платы за пользование спорным нежилым помещением N 3, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде сбереженной арендной платы за пользование помещением с 20.05.2013 по 31.03.2014, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 20.05.2013 по 31.03.2014, о выселении ответчика из помещения.
Руководствуясь положениями ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, суды с учетом установленных им обстоятельств пришли к верному выводу о том, что стороны договора аренды, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, связаны обязательством.
Судами также установлено, что в договоре аренды, заключенном по результатам торгов, указаны данные, позволяющие установить арендуемое имущество, определен размер арендной платы.
В п. 1 ст. 614 названного Кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
С учетом изложенного, принимая во внимание фактическое исполнение сторонами договора, правомерным является вывод судов о том, что обязанность ответчика по внесению платы за пользование спорным имуществом вытекает из договора аренды от 24.05.2013 N 047-13…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.08.2015 N Ф10-2597/2015 по делу N А64-7402/2014
“…Как усматривается из материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (арендодатель) и ООО “Управляющая компания Контраст” (арендатор) подписан договор N 1873/к от 20.09.2012 “аренды объекта муниципального нежилого фонда города Тамбова”, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор по передаточному акту принял в аренду нежилое помещение площадью 199,6 кв. м, расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Мичуринская, д. 118, N 73, на срок 5 лет, с 20.09.2012 по 19.09.2017.
В силу положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пункта 2 статьи 651 ГК РФ, пункта 3 статьи 433 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Срок действия спорного договора аренды определен сторонами с 20.09.2012 по 19.09.2017 (пункт 2.1 договора), то есть более чем на один год. Судом установлено, что на момент рассмотрения спора и принятия решения судом первой инстанции спорный договор государственную регистрацию не прошел.
В то же время судами первой и апелляционной инстанций обоснованно учтены разъяснения, изложенные в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которым в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” сформулирована правовая позиция, согласно которой сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.
Исследовав представленные материалы дела, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что между сторонами в спорном договоре аренды согласованы все существенные условия; данный договор сторонами исполнялся (объект недвижимого имущества передан арендатору, который оплачивает арендные платежи за пользование имуществом по указанному договору аренды).
С учетом изложенного суд обоснованно указал, что истец не может ссылаться на незаключенность указанного договора ввиду отсутствия его государственной регистрации…”

Постановление ФАС Центрального округа от 22.07.2014 по делу N А09-8078/2013
“…При рассмотрении дела суды обеих инстанций обоснованно указали на то, что в связи с отсутствием соответствующего заявления со стороны ответчика в данном случае оснований для применения судом ст. 333 ГК РФ не имеется. Довод заявителя жалобы относительно отсутствия государственной регистрации договора субаренды от 30.05.2011 N 2, что влечет его незаключенность, а соответственно, неправомерность взыскания неустойки является несостоятельным в силу правовой позиции, изложенной в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно которой если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, поскольку договор субаренды N 2 от 30.05.2011 подписан между сторонами без каких-либо замечаний, истец передал, а ответчик принял в пользование имущество, указанное в договоре, сторонами согласован размер арендной платы и порядок оплаты, судами сделан обоснованный вывод о том, что у ООО “Дубровское ПАТП” возникла обязанность по внесению платы за пользование арендованным имуществом, а также неустойки за просрочку исполнения обязательства в размере, предусмотренном условиями договора. Ссылка заявителя жалобы на то, что расчет пени, исходя из положений договора в размере 0,5% в день от суммы просрочки, после окончания установленного сторонами срока его действия применению не подлежал, обоснованно признана судебными инстанциями несостоятельной, поскольку в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор субаренды от 30.05.2011 N 2 считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок, доказательств его расторжения и возврата арендованного имущества истцу ответчиком в материалы дела представлено не было.
При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за просрочку оплаты арендной платы по договору субаренды от 30.05.2011 N 2 за период с 06.07.2012 по 17.12.2013 в сумме 1 485 475 руб. 79 коп…”

Постановление ФАС Центрального округа от 03.02.2014 по делу N А23-1115/2013
“…Положениями п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” предусмотрено, что согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.
Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, ст. 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
Как следует из материалов дела, сторонами заключен договор аренды муниципального недвижимого имущества сроком на 5 лет.
Доказательства, подтверждающие государственную регистрацию указанного договора в установленном законом порядке, в материалах дела отсутствуют.
Вместе с тем судом установлено, что при заключении договора сторонами согласованы все существенные условия договора, арендованное имущество передано арендатору и принято последним без замечаний, соглашение о размере арендной платы достигнуто сторонами и исполнялось ими.
Таким образом, принимая во внимание разъяснения, изложенные в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что в данном случае задолженность ответчика по арендной плате должна рассчитываться исходя из условий договора аренды.
Учитывая изложенное, проверив представленный судом расчет, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о взыскании с ООО “Сигаро” денежных средств в заявленном истцом размере…”

12.2. Вывод из судебной практики: Если договор аренды не прошел госрегистрацию, у лица, пользующегося имуществом на основании такого договора, не возникают права, которые могут быть противопоставлены правам третьих лиц (например, право преимущественного заключения договора на новый срок, на сохранение договора в силе при смене арендодателя).

Примечание: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора, см. п. 4.1 материалов к ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 20.03.2019 N Ф10-4939/2017 по делу N А83-5363/2017
“…Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и следует из материалов дела, 17.09.2014 между ООО “ЮБК Массандра 2” (арендатор) и ООО “Пансионат “Массандра-Плюс” (арендодатель) заключен договор аренды N б/н недвижимого имущества (далее – договор аренды), согласно условиям которого арендодатель обязуется передать за плату во временное пользование арендатора недвижимое имущество – здание второго корпуса пансионата “Массандра” (номерной фонд, помещения для организации питания, помещения для организации медицинских кабинетов), расположенное по адресу: 298600, Республика Крым, г. Ялта, ул. Дражинского, д. 46 (далее – недвижимое имущество). Срок действия договора и срок аренды истекает 31.12.2019. Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 6.3).
Истец, полагая, что в связи со сменой собственника арендованного истцом недвижимого имущества и его передачей в управление ответчику учреждение стало стороной – арендодателем по договору аренды, а прежний арендодатель – ООО “Пансионат “Массандра-Плюс” перестал быть стороной по данному договору, обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о замене арендодателя ООО “Пансионат “Массандра-Плюс” по договору аренды недвижимого имущества N б/н от 17.09.2014 на Государственное автономное учреждение “Распорядительная дирекция имущества Республики Крым”.
В рассматриваемом случае арбитражным судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован не был.
В пункте 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными” разъяснено, что лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
В силу разъяснений, содержащихся в пункте 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.
Поскольку к спорным правоотношениям часть 1 статьи 617 ГК РФ неприменима, суд второй инстанции обоснованно указал на несоответствие закону вывода суда республики о переходе прав и обязанностей арендодателя по договору аренды к ответчику.
Учитывая изложенное, принимая во внимание положения пункта 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 “О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции”, апелляционная коллегия обоснованно привела иную мотивировочную часть судебного акта, оставив при этом в силе решение суда первой инстанции, поскольку несмотря на ошибочные выводы и неправильное применение норм материального права суд республики не усмотрел оснований для удовлетворения требования ООО “ЮБК Массандра 2″ и принял законное решение об отказе в удовлетворении исковых требований общества…”

Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды

На практике зачастую после заключения сторонами договора аренды, требующего государственной регистрации, арендодатель сразу передает арендатору имущество по договору.
Поскольку договор аренды, подлежащий государственной регистрации, в соответствии со ст. 609 ГК РФ до такой регистрации считается незаключенным и не порождает арендных правоотношений между сторонами, возникает вопрос: вправе ли арендодатель получить от арендатора платежи за пользование имуществом в период до регистрации договора и на каком основании?

13.1. Вывод из судебной практики: Пользование арендованным государственным или муниципальным имуществом с момента его передачи до государственной регистрации договора аренды, требующего такой регистрации, влечет неосновательное обогащение арендатора в размере невнесенных арендных платежей по ставкам, установленным нормативным актом.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.09.2009 по делу N А33-16698/08
“…В обоснование иска указаны следующие обстоятельства. Между истцом (арендодатель), Комитетом по охране и использованию памятников истории и культуры (госорган охраны памятников) и ответчиком (арендатор) подписан договор аренды N 5903 от 12.09.2002… За период с 01.01.2007 по 31.01.2009 истцом начислена арендная плата в сумме 11 355 016 рублей 25 копеек, ответчик за указанный период внес арендную плату в сумме 2 403 535 рублей 88 копеек.
Срок договора аренды N 5903 от 12.09.2002 установлен сторонами с 01.11.2002 по 31.12.2007, то есть более одного года, поэтому в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем договор N 5903 от 12.09.2002 считается заключенным с 09.11.2007 (дата его государственной регистрации).
Факт пользования имуществом с 01.11.2002 (акт приема-передачи от 01.11.2002) ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, судебные инстанции обоснованно пришли к выводу о том, что до государственной регистрации договора аренды N 5903 от 12.09.2002 в период с 01.01.2007 по 09.11.2007 к отношениям между сторонами применяются положения главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 27.06.2011 N Ф09-3506/11-С6 по делу N А60-32647/2010-С2
“…Муниципальное образование Новоуральский городской округ (арендодатель) и общества “РИФ” (арендатор) заключили также договор аренды земельного участка от 24.06.2009 N 375, согласно которому арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2710 кв. м с кадастровым номером 66:57:0102068:58, из категории земель населенных пунктов, расположенный примерно в 160 м по направлению на юг от ориентира – здания, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новоуральск, ул. Корнилова, д. 2, сроком с 27.11.2008 до 27.11.2018 для эксплуатации платной автостоянки.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 27.11.2008.
Договор аренды в установленном законом порядке зарегистрирован 06.08.2009, что подтверждается уведомлением о государственной регистрации договора аренды от той же даты.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования в части взыскания 103 348 руб. 80 коп. неосновательного обогащения за пользование земельным участком и 3061 руб. 58 коп. процентов с кадастровым номером 66:57:0102068:58 за период с 27.11.2008 по 05.08.2009, исходил из того, что в соответствии со ст. 1102, 1105, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации имеющее место фактическое пользование ответчиком земельным участком до момента государственной регистрации договора аренды подлежит оплате в размере арендных платежей.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены постановления суда апелляционной инстанции в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено. Обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Уральского округа от 14.06.2006 N Ф09-4896/06-С6
“…Поскольку в силу п. 3 ст. 433 и п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, фактическое землепользование до даты регистрации договора аренды осуществлялось ответчиком при отсутствии правовых оснований. Исходя из закрепленного в ст. 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации принципа платности использования земель в Российской Федерации, а также положений ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что предприниматель Кузнецова Л.А. неосновательно сберегла денежные средства в размере арендных платежей за землю. Исковые требования о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены судом обоснованно.
Расчет суммы неосновательного обогащения, подлежащего взысканию с ответчика, произведенный судом на основании постановлений администрации г. Ижевска от 24.12.2003 N 591 и от 27.12.2004 N 574, устанавливающих базовые размеры арендной платы за землю на территории г. Ижевска на 2004 г. и 2005 г., является правильным.
Указание заявителем на тот факт, что обязанность по уплате арендных платежей возникает с момента государственной регистрации договора аренды и согласно включенным в этот договор условиям, не принимается, как не имеющее правового значения для разрешения рассматриваемого спора, поскольку предметом рассмотрения по делу является не взыскание арендной платы, а взыскание неосновательного обогащения за фактическое использование земельного участка до момента заключения договора аренды…”

Постановление ФАС Уральского округа от 05.04.2006 N Ф09-2428/06-С6 по делу N А76-23797/2005
“…В силу п. 3 ст. 433, п. 1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка от 20.01.2005 подлежал государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска заявлены о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.01.2001 по 30.06.2005, то есть, когда названный договор еще не был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поскольку в указанный период времени договор являлся незаключенным, а обязательственные правоотношения по нему – не возникшими, суды пришли к правильному выводу о том, что в спорный период времени ГУП “Южуралгеологоразведка” пользовалось земельным участком при отсутствии правовых оснований, вследствие чего неосновательно сберегло сумму арендной платы…”

Государственная регистрация договора аренды части вещи

На практике в аренду может быть передана не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть (подробнее см. материалы п. 18.1 к ст. 607 ГК РФ).
Если в аренду передается часть земельного участка, здания, сооружения или помещения и договор заключается на срок год и более, то возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать данный договор в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ и если да, то в каком порядке.

14.1. Вывод из судебной практики: Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то он подлежит государственной регистрации, причем обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.

Примечание: Следует иметь в виду, что Пленум ВАС РФ в Постановлении от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” указал, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом…”

Аналогичная судебная практика:
Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 27.03.2019 N Ф10-612/2019 по делу N А48-859/2018
“…В силу подпункта 2 статьи 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 9 Постановления N 73, если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, договор аренды земельного участка N 135/1 от 09.10.2005, срок действия которого составляет 3 года, и договор субаренды от 07.09.2007, срок действия которого составляет 1 год, не зарегистрированы в установленном законом порядке.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Постановления N 73, в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам.
Установив, что у ООО “Восход” право аренды спорного земельного участка не возникло ввиду неисполнения норм земельного законодательства в части регистрации договора аренды, арбитражный суд обоснованно указал, что данное лицо не вправе было заключать договор субаренды…”

14.2. Вывод из судебной практики: Представление на государственную регистрацию договора аренды части вещи кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Примечание: Вывод актуален для правоотношений, возникших до 01.01.2017 – даты вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 N 361-ФЗ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.07.2018 N Ф06-34848/2018 по делу N А55-15539/2017
“…Между ЗАО “Промснабкомплект” (арендатор) и АО “Тандер” (субарендатор) заключен договор субаренды недвижимого имущества с оборудованием от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, по условиям которого АО “Тандер” в аренду сроком на 10 лет предоставлены нежилые помещения NN 21, 24 – 29, 32, 33, 35, 40, 50 общей площадью 142,4 кв. м, расположенные на первом этаже нежилого здания, находящегося по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 5.
АО “Тандер” обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением от 08.11.2016 о государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
Управление Росреестра по Самарской области уведомлением от 16.03.2017 N 63/001/331/2016-745 отказало АО “Тандер” в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16 на основании статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости”, поскольку условиями договора безвозмездного пользования нежилыми помещениями от 01.01.2016 не предусмотрена возможность передачи помещений в аренду или субаренду; положения пункта 1.6 договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16 противоречат положениям пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации; ввиду непредоставления на государственную регистрацию технического паспорта на часть нежилого помещения, передаваемого в субаренду.
АО “Тандер”, полагая, что данный отказ Управления Росреестра по Самарской области противоречит действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Самарской области были представлены все документы, предусмотренные статьями 17, 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, которые соответствуют требованиям, указанным в статье 18 данного Закона, пришли к выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области отсутствовали законные основания для отказа в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным.
Как правильно отмечено судами, заявителем на государственную регистрацию предоставлен технический план 1 этажа нежилых помещений, в котором выделены помещения, являющиеся предметом договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, что позволяет идентифицировать предмет договора субаренды нежилых помещений.
Из содержания представленных на государственную регистрацию документов следует, что стороны согласовали подлежащее передаче в аренду имущество посредством текстуального описания и графического отображения границ и площади нежилого помещения, сдаваемого в аренду.
Поскольку кадастровый паспорт на нежилые помещения общей площадью 501,4 кв. м, расположенные по адресу: г. Самара, ул. Ново-Вокзальная, д. 5, ранее уже предоставлялся в Управление Росреестра по Самарской области при регистрации права собственности за Пелевиной Т.А., учитывая, что в регистрирующий орган был представлен план здания с выделением границ передаваемого в субаренду помещения, который является неотъемлемой частью договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16, а также принимая во внимание, что у сторон отсутствуют разногласия относительно предмета договора субаренды, суды пришли к правильному выводу о том, что у Управления Росреестра по Самарской области не было законных оснований для отказа в государственной регистрации договора субаренды от 29.07.2016 N СмрФ/49810/16.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что требования АО “Тандер” обоснованы и подлежат удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.07.2018)
“…Регистрирующий орган отказал обществу в государственной регистрации договора аренды, сославшись на абзац десятый п. 1 ст. 20, абзац четвертый п. 5 ст. 18, п. 3 ст. 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ), п. 14 ст. 14 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее – Закон N 221-ФЗ) и указав на то, что нежилое помещение, являющееся предметом аренды, входит в состав здания, однако кадастровый паспорт, оформленный в соответствии с законодательством и содержащий описание помещения, на государственную регистрацию не представлен.
Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию договора аренды.
В силу п. 10 ст. 33 Закона N 122-ФЗ с 1 января 2013 г. представление кадастрового паспорта объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный данным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.
В п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (далее – постановление N 73) разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пп. 2, 3 с. 26 и п. 10 ст. 33 N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи), и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Установив, что в спорном договоре аренды указаны номер помещения, его площадь, к договору приложен план с графическим описанием, являющиеся выкопировкой из кадастрового паспорта, что позволяет с должной степенью достоверности идентифицировать предмет аренды, и учитывая, что кадастровый паспорт на здание, в котором расположено передаваемое в аренду помещение, ранее был представлен в регистрирующий орган, суды верно пришли к выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации указанного договора аренды…”

Определение Верховного Суда РФ от 20.10.2015 N 304-ЭС15-10520 по делу N А45-20470/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Ям! Ресторантс Интернэшнл Раша Си Ай Эс” (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области (далее – Управление Росреестра) от 06.08.2014 в государственной регистрации договора аренды от 15.05.2014.
Изучив истребованные из арбитражного суда материалы дела и доводы жалобы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что оснований для передачи жалобы Управления Росреестра на рассмотрение в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется.
Письмом от 03.07.2014 Управление Росреестра известило Общество о приостановлении государственной регистрации договора, поскольку в нарушение пункта 2 статьи 16 и пункта 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ) заявитель не представил в регистрирующий орган кадастровый паспорт помещений, передаваемых в аренду с указанием размера арендуемой площади.
В связи с тем, что Общество не устранило обстоятельства, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации договора, Управление Росреестра сообщением от 06.08.2014 N 01/268/2014-177 уведомило Общество об отказе в государственной регистрации на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.
В пункте 9 Постановлении N 73 разъяснено, что, разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2, 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Закона N 122-ФЗ представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов; отсутствие кадастрового паспорта части помещения не может являться безусловным основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, если имеется подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи) и из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами.
Поскольку в дело правоустанавливающих документов ранее был помещен кадастровый паспорт объекта недвижимости, часть помещений которого передана в аренду по договору от 15.05.2014, представленный на государственную регистрацию договор аренды содержал приложение с планом здания и выделением границ передаваемого в аренду помещения, предмет договора определен путем текстуального и графического описания, между сторонами договора отсутствуют разногласия относительно местоположения, границ и площади передаваемых в аренду помещений, апелляционный суд пришел к выводу о том, что у Управления Росреестра не было законных оснований для отказа в государственной регистрации названного договора аренды.
Апелляционный суд указал, что утверждение Приказом N 831 новых форм кадастровых паспортов здания и помещения, в специальном разделе которых предусмотрено отражение содержащихся в государственном кадастре недвижимости сведений о частях здания (помещения), само по себе не свидетельствует об обоснованности отказа в государственной регистрации договора аренды, поскольку с утверждением и применением новых форм кадастровых паспортов не были внесены изменения в статьи 26 и 33 N 122-ФЗ, по смыслу которых при сдаче в аренду части помещения обременение регистрируется в отношении помещения в целом.
Суд округа согласился с выводами апелляционного суда…”

Определение Верховного Суда РФ от 10.10.2014 N 310-КГ14-3248 по делу N А09-8276/2013
“…Между управлением и обществом 31 января 2013 года подписан договор N 292СД-2013 аренды нежилого помещения площадью 18,5 кв. м, расположенного на 2-м этаже вышеуказанного здания (далее – нежилое помещение) на срок с 25 января 2013 года по 23 января 2023 года.
15 февраля 2013 года общество обратилось в управление Росреестра с заявлением о регистрации указанного договора аренды, приложив к нему пакет необходимых документов.
Решением управления Росреестра от 29 июля 2013 года N 01/005/2013476 в государственной регистрации договора аренды отказано в связи с несоблюдением требований пункта 3 статьи 26 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ), а именно: непредставлением кадастрового паспорта арендуемого нежилого помещения с указанием соответствующей площади.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, суды руководствовались статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 3 статьи 26 Закона N 122-ФЗ и исходили из того, что отказ в государственной регистрации договора аренды не соответствует действующему законодательству и нарушает права заявителя, поскольку между сторонами достигнуто соглашение о помещении, являющемся предметом аренды, план арендуемого помещения представлен вместе с заявлением о государственной регистрации договора, а кадастровый паспорт первичного объекта – здания у управления Росреестра имеется.
Выводы судов согласуются с разъяснениями, изложенными в абзаце шестом пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”…”

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…9. В соответствии со статьей 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судам следует иметь в виду, что это положение ГК РФ (в том числе с учетом статьи 606 Кодекса о возможности передачи объекта аренды только в пользование арендатора) не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть.
Если по договору аренды, заключенному на срок год и более, допускается пользование частью земельного участка, здания, сооружения или помещения, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ, пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ он подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на всю недвижимую вещь в целом.
Разрешая споры об оспаривании отказа в государственной регистрации названных договоров аренды, судам необходимо учитывать, что по смыслу пунктов 2 и 3 статьи 26 и пункта 10 статьи 33 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” представление на государственную регистрацию договора аренды кадастрового паспорта на обременяемое арендой недвижимое имущество необходимо лишь в случае, если такой паспорт ранее не был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов…”

Государственная регистрация прекращения договора аренды

Гражданский кодекс РФ и Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не содержат разъяснений, нужно ли регистрировать прекращение договора аренды. На практике часто возникают споры о необходимости такой регистрации, а если она нужна, то на основании какого документа она оформляется.
Согласно п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 “О последствиях расторжения договора” если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.
Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).
В том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

15.1. Вывод из судебной практики: Наличие в ЕГРП (ЕГРН) записи об аренде объекта недвижимости не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды того же объекта.

Судебная практика:

Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019)
“…Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи само по себе не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи. Такое внесение допустимо, например, если обременение устанавливается на весь объект недвижимости в целом, однако исполнение обязательств по одному из договоров аренды не будет препятствовать исполнению обязательств по другому договору (например, если арендаторы используют разные части недвижимой вещи)…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…Судам также необходимо учитывать, что наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 01.03.2019 N Ф05-424/2019 по делу N А41-48939/2018
“…Как установлено судами и материалами дела, решением от 18 апреля 2018 года N 50/011/016/2017-9026;9027 Управление отказало ООО “Цифра Один” в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 21 декабря 2012 года N 392 на объект недвижимости: кадастровый N 50:08:0000000:96572, помещение N I общей площадью 463,8 кв. м по адресу: Московская область, Истринский район, пос. Глебовский, микрорайон, д. 2б, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Истринского муниципального района.
Основанием для отказа явилось неустранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета, перечисленных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 17 января 2018 года, а также непредставление заявления на погашение предшествующей аренды.
Основания отказа в государственной регистрации прав исчерпывающе перечислены в статьях 26, 27 Закона о регистрации.
Кроме того, согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” наличие в ЕГРН записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Вместе с тем, учитывая, что ООО “Цифра Один” вместе с заявлением о регистрации договора аренды, заключенного на новый срок, было представлено в Управление Соглашение от 21 декабря 2016 года о расторжении предыдущего договора аренды от 21 декабря 2011 года N 392, суды правомерно пришли к выводу об отсутствии каких-либо противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами…”

15.2. Вывод из судебной практики: Отсутствие государственной регистрации прекращения зарегистрированного договора аренды не свидетельствует о продолжении арендных отношений, если они прекращены в порядке п. 2 ст. 610 ГК РФ, предусматривающего возможность отказа от договора, заключенного на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.04.2018 N Ф07-2701/2018 по делу N А56-15961/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании постановления Правительства Санкт-Петербурга от 18.09.2007 N 1193 и протокола о результатах торгов на право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 06.12.2007 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор от 11.12.2007 N 11/ЗК-002146 аренды земельного участка площадью 51 650 кв. м с кадастровым номером 78:32:8003:19, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Шкапина, участок 1 (юго-западнее пересечения с набережной Обводного канала).
Поскольку до окончания срока действия договора Общество не исполнило обязательство по передаче объектов дорожной и инженерной инфраструктуры, Комитет в своем письме от 06.04.2016 N 30793-32/16 уведомил арендатора о том, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ после истечения срока действия договора аренды (начиная с 01.01.2016) и до его расторжения ежеквартальная арендная плата составляет 31 914 461 руб. 20 руб. и подлежит оплате в соответствии с графиком с учетом суммы процентов по ставке рефинансирования.
В то же время Общество в письме от 31.03.2016 N 01-01/16-1230, зарегистрированном в Комитете 13.04.2016, уведомило последнего об отказе от договора аренды и о прекращении его действия с 01.07.2016, ссылаясь на статью 610 ГК РФ.
Государственная регистрация прекращения аренды в отношении земельного участка произведена 23.11.2016, что подтверждается уведомлением регистрирующего органа от 23.11.2016 N 78/110/204/2016-118.
Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что по окончании срока действия договора арендатор продолжил пользоваться земельным участком, в связи с чем договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом ответчик не исполнил обязательство по внесению арендной платы за пользование земельным участком за период с 01.07.2016 по 31.12.2016.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Комитет произвел расчет задолженности по договору за период с 01.07.2016 по 31.12.2016, исходя из площади переданного в аренду земельного участка за вычетом площади 25 144 кв. м, применив в расчете код функционального использования 18,0 и базовую ставку 7 919 руб. 06 коп. за 1 кв. м в год.
Из содержания кассационной жалобы следует, что Комитет не оспаривает выводы судов, касающиеся правомерности применения в данном случае базовой ставки 1 204 руб. 71 коп. за 1 кв. м в год при расчете арендной платы. Возражения истца сводятся к несогласию с выводами судебных инстанций о прекращении договора аренды с 13.07.2016.
Как установлено судами, письмом от 31.03.2016 Общество сообщило Комитету о своем отказе от договора на основании статьи 610 ГК РФ и его прекращении с 01.07.2016, а также предложило обеспечить явку уполномоченных лиц для приемки земельного участка.
В данном случае суды, исследовав представленные в материалы дела доказательства и проанализировав их и доводы сторон, правомерно признали данный договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях смешанным договором, направленным на осуществление инвестиционной деятельности в отношении земельного участка и содержащим обязательства сторон по аренде земельного участка, его застройке и выполнению иных инвестиционных условий.
Данный вывод не противоречит положениям статьи 421 ГК РФ и статьи 2 Закона N 282-43.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. В таком случае согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, правильно признали смешанный характер спорного договора и с учетом положений пункта 2 статьи 610 ГК РФ пришли к обоснованному выводу о возникновении у арендатора права на односторонний отказ от данного договора, которое и было реализовано Обществом посредством направления в адрес Комитета уведомления от 31.03.2016. Поскольку установленный пунктом 2 статьи 610 ГК РФ порядок одностороннего отказа от договора аренды Обществом соблюден, суды правомерно посчитали, что договор аренды прекратил свое действие по истечении трех месяцев с момента получения Комитетом уведомления об отказе, то есть с 13.07.2016.
Отказ Общества от прекращения арендных отношений Комитетом не оспорен и не признан недействительным в установленном законом порядке.
Поскольку ответчик должным образом известил арендодателя о своем намерении возвратить земельный участок в связи с прекращением аренды, однако, как установлено судами, Комитет необоснованно отказался от подписания акта возврата по причине несогласия с односторонним отказом арендатора от договора…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 29.01.2008 N КГ-А40/14458-07 по делу N А40-30667/07-135-270
“…Довод заявителя о том, что судами не дана оценка доводам ответчика о том, что в связи с государственной регистрацией договора аренды, сделка по прекращению обязательств по договору аренды должна была быть зарегистрирована путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав, подлежит отклонению как необоснованный.
Более того, отсутствие государственной регистрации прекращения договора аренды не свидетельствует о сохранении арендных правоотношений, прекращенных на основании ст. 610 ГК РФ…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 30.03.2009 N Ф09-1629/09-С6 по делу N А50-11875/2008-Г12
“…Департамент в письме от 10.12.2007 уведомил автошколу об отказе от договора аренды. Данное письмо получено автошколой 10.01.2008.
В связи с тем, что по истечении трех месяцев занимаемое помещение автошколой не освобождено, департамент обратился в суд с соответствующим требованием. Истцом также заявлено о взыскании пеней за несвоевременное исполнение обязанности по внесению арендной платы за период с 26.01.2007 по 12.03.2008 и процентов за период с 13.03.2008 по 25.05.2008 в порядке, предусмотренном ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования департамента, исходил из того, что пени за период с 26.01.2007 по 25.06.2007 начислены неправомерно, так как автошколе на срок до 25.06.2007 департаментом предоставлена отсрочка по внесению арендной платы. Руководствуясь ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд признал пеню в сумме 8 615 руб. 66 коп. несоразмерной последствиям нарушения обязательства и уменьшил ее до 1 723 руб. 13 коп. При этом суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия помещений из пользования автошколы в связи с тем, что соглашение о расторжении договора аренды от 04.07.2006 не оформлено в установленном законом порядке и названный договор нельзя считать прекращенным…
Суд апелляционной инстанции признал отказ суда первой инстанции в удовлетворении требований в части обязания ответчика возвратить арендуемое помещение истцу и взыскания процентов противоречащим имеющимся в деле доказательствам и действующему законодательству и удовлетворил требования департамента в указанной части.
Ссылка заявителя на то, что изъятие у него спорного помещения возможно только после государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды, отклоняется, так как действующее законодательство не содержит положений о заключенности соглашения о расторжении договора аренды с момента его государственной регистрации…”

15.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, с какого момента считается расторгнутым по соглашению сторон договор аренды, прошедший государственную регистрацию, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, является расторгнутым со дня, указанного в соглашении о его расторжении.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 10.07.2019 N Ф10-4364/2018 по делу N А36-9643/2016
“…При этом суд первой инстанции пришел к выводу о том, что названные договоры по состоянию на дату проведения торгов 29.03.18 не прекратили свое действие ввиду непроведения на тот момент государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды от 02.02.18 и субарендатор сохранил преимущественное право на заключение договора аренды спорного помещения, чем существенно нарушены права предпринимателя.
Суд апелляционной инстанции с данным выводом не согласился, сославшись на то, что в связи с заключением между должником (арендодатель) и ИП Мосякиным И.А. (арендатор) 02.02.18 соглашения о досрочном расторжении с 01.03.18 договора аренды N 01/15-ФМ от 01.06.15 по соглашению сторон договорные арендные отношения между арендатором и арендодателем прекратились в соответствии с п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452, п. 2 ст. 453 ГК РФ.
Основываясь на приведенных в абз. 2 п. 6 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.11 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснениях, согласно которым сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился, апелляционный суд указал, что отсутствие государственной регистрации названного соглашения о расторжении договора не является нарушением формы соглашения о расторжении и не свидетельствует о продолжении действия договора аренды после определенной соглашением даты прекращения действия договора аренды.
Суд округа данный вывод апелляционного суда не находит ошибочным.
Материалами дела подтверждается волеизъявление сторон договора аренды на прекращение его действия с 01.03.18 согласно соглашению о досрочном расторжении договора аренды от 02.02.18…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.05.2010 N КГ-А40/4842-10 по делу N А40-70149/09-60-429
“…ООО НПО “Запад” и ООО “Промышленная компания Три А” 20.02.2009 года заключили соглашение о расторжении договора аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 года.
08.04.2009 года произведена государственная регистрация указанного соглашения.
Согласно пункту 3 названного соглашения стороны определили, что договор аренды прекращает свое действие с 01 марта 2009 года.
Действуя в рамках требований, изложенных в п. 1 ст. 618 ГК РФ, истец уведомил ответчика 25.02.2009 г. о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 г. N 08/05/1/1.
Ответчик с 01.03.2009 г. договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, что послужило основанием для обращения истца с иском о взыскании с ответчика платы за пользование помещением за указанный период в размере 312 075 руб.
В силу п. 1 ст. 618 ГК РФ досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Договор аренды был прекращен по соглашению сторон с 01.03.2009 г., о чем ответчик (субарендатор) был извещен.
Судом апелляционной инстанции установлен факт использования ответчиком спорного помещения истца в период с 01.03.2009 года по 01.04.2009 года.
Довод ответчика о том, что договор аренды N 07/06/3 от 01.07.2006 г. считается прекращенным с момента государственной регистрации, то есть с 08.04.2009 года, также правомерно был отклонен апелляционным судом.
В силу п. п. 2, 3 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке – с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
В данном случае стороны согласовали в соглашении, что договор N 07/06/3 от 01.07.2006 г. прекращается с 01 марта 2009 года. Кроме того, арендатор возвратил истцу нежилые помещения по акту приема-сдачи помещения от 28.02.2009 г., что свидетельствует о прекращении действия договора аренды N 07/06/3.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной судом при рассмотрении дела судебной ошибки…”

Постановление ФАС Московского округа от 21.05.2010 N КГ-А40/5105-10 по делу N А40-70058/09-11-552
“…Между ООО НПО “Технология-Запад” и ООО “Промышленная компания Три А” заключено соглашение о расторжении договора аренды от 01.07.2006 N 07/06/З.
Истец уведомил ответчика 25.02.2009 о том, что договор аренды от 01.07.2006 N 07/06/З расторгается досрочно. При этом истец предложил ответчику заключить договор аренды на имущество, которое находилось у ответчика в пользовании в соответствии с договором субаренды от 01.05.2008 N 08/05/1/1.
Государственная регистрация указанного соглашения произведена 08.04.2009.
В соответствии с п. 3 соглашения N 07/06/З договор аренды прекращает свое действие с 01.03.2009.
Ответчик с 01.03.2009 договор с собственником помещений не заключил, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 использовал помещение, принадлежащее истцу на праве собственности.
В связи с досрочным прекращением договора аренды прекратил свое действие заключенный в соответствии с ним договор субаренды по основаниям, установленным ст. 618 Гражданского кодекса РФ.
Правовых оснований для пользования Помещением N 1, комнатами 22-53 расположенными на 6-м этаже, общей площадью 636,4 кв. м по адресу, г. Москва, ул. Профсоюзная, д. 57, в период с 01.03.2009 по 01.04.2009 у ответчика не имелось, в связи с чем у собственника в силу ст. ст. 1102, 1105 Гражданского кодекса РФ возникло право в судебном порядке требовать стоимости сбереженной субарендатором вследствие такого пользования суммы, определяемой по цене, уплачиваемой за аренду аналогичных помещений.
Довод заявителя кассационной жалобы о том, что моментом заключения соглашения о расторжении договора аренды является дата его государственной регистрации, суд кассационной инстанции отклоняет, поскольку данному доводу была дана полная и всесторонняя оценка в суде первой инстанции.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 452 и п. 1 ст. 651 ГК РФ соглашение о расторжении договора заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами.
Государственная регистрация не является элементом формы договора аренды и положения п. 2 ст. 651 ГК РФ об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее одного года, не распространяется на соглашение о расторжении договора…”

Центральный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд сделал вывод о том, что для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц – с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 09.10.2018 N Ф10-4149/2018 по делу N А54-3401/2017
“…Как усматривается из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между ООО “Терминал 197 км” (арендодатель) и ООО “Каскад” (арендатор) заключен договор аренды от 15.02.2013, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование ряд объектов недвижимого имущества, перечисленных в пункте 1.1 настоящего договора.
Из п. 10.1 договора следует, что срок действия договора составляет 25 лет с момента его подписания сторонами.
В силу п. 11.1 договора он подлежит обязательной государственной регистрации.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25.02.2013.
Путем заключения 18.04.2016 соответствующего соглашения истец и ответчик расторгли договор аренды от 15.02.2013, в связи с чем арендованное имущество возвращено арендодателю по акту возврата имущества от 01.07.2016, подписанному сторонами.
Истец обратился в Управление Росреестра по Рязанской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
Уведомлением от 17.07.2017 N 62/001/026/2017-527 Управлением Росреестра по Рязанской области истцу отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды.
Полагая, что заключенное сторонами соглашение о расторжении договора аренды является фактически исполненным, а договорные отношения прекращены, общество “Терминал 197 км” обратилось в арбитражный суд с требованием о признании договора аренды от 15.02.2013 расторгнутым.
Судебные инстанции сделали правильный вывод о том, что отсутствие факта государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды не повлечет сохранение такого договора, а лишь то, что для сторон договор прекращается с момента достижения соглашения о расторжении или с момента, указанного в соглашении о его расторжении, а для третьих лиц – с момента внесения изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Исходя из изложенного, на основании исследования представленных в материалы дела доказательств суды установили факт прекращения арендных отношений между сторонами и правомерно признали договор аренды от 15.02.2013 расторгнутым с 18.04.2016 на основании волеизъявления контрагентов, выраженного в подписанном ими соглашении от 18.04.2016.
Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Позиция 2. Договор аренды, прошедший государственную регистрацию, считается расторгнутым по соглашению сторон с момента госрегистрации данного соглашения.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2009 N Ф04-48/2009(19184-А46-28) по делу N А46-1552/2008
“…Департамент имущественных отношений администрации города Омска (далее – Департамент) обратился в Арбитражный суд Омской области с иском к закрытому акционерному обществу “Омскстрой” (далее – ЗАО “Омскстрой”) о взыскании 57 890 рублей 65 копеек арендной платы по договору аренды земельного участка от 11.01.2006 N Д-Кр-31-5935 и 18 053 рублей 57 копеек пени за период с 25.07.2007 по 26.11.2007.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию и передачей жилого дома эксплуатирующей организации Департамент и ЗАО “Омскстрой” 06.08.2007 подписали соглашение о расторжении договора (далее – соглашение), указав, что договор следует считать прекратившим действие с 01.03.2007.
Управлением Федеральной регистрационной службы по Омской области в регистрации соглашения отказано, о чем ЗАО “Омскстрой” и Департаменту сообщено в письме от 13.09.2007 N 43/37258.
Отказ регистрирующего органа в регистрации соглашения сторонами договора в установленном законом порядке не оспаривался.
Акт приема-передачи земельного участка не подписывался.
Посчитав, что договор аренды земельного участка является действующим, Департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Поскольку договор заключался сторонами сроком на 3 года, то в силу правил статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по аренде подлежала государственной регистрации в порядке, предусмотренном статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, и любые соглашения к зарегистрированному договору аренды в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59).
То обстоятельство, что стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, которое подлежало государственной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Омской области, не освобождало ответчика от обязанности арендатора вносить арендные платежи до того момента, как соглашение о расторжении сделки в установленном порядке будет зарегистрировано…”

Возможность признания недействительным договора аренды, который подлежал государственной регистрации, но не был зарегистрирован

16.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть признан недействительным договор аренды, подлежащий госрегистрации, при ее отсутствии, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды, подлежащий госрегистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
“…2. Договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
Унитарное предприятие и предприниматель в отсутствие согласия муниципального образования – собственника имущества предприятия – заключили договор аренды, по которому предприятие передало предпринимателю во временное возмездное владение и пользование находящееся у него на праве хозяйственного ведения нежилое здание. Названный договор был заключен сроком на пять лет, однако его государственная регистрация осуществлена не была.
Предприниматель обратился в арбитражный суд с иском к предприятию о государственной регистрации договора аренды.
Вступивший в дело в качестве третьего лица уполномоченный орган местного самоуправления (представитель собственника имущества) заявил самостоятельное требование о признании договора аренды недействительным и о применении последствий его недействительности (выселении истца из здания), обосновав его отсутствием согласия собственника имущества на передачу здания в аренду (пункт 2 статьи 295 ГК РФ).
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске предпринимателю отказал, требование третьего лица удовлетворил, руководствуясь следующим.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.
Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать ее регистрации в судебном порядке…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 30.08.2018 N Ф03-3632/2018 по делу N А04-1268/2018
“…Как установлено по материалам дела, по результатам проведенного аукциона (протокол от 20.10.2015 N 1) между управлением (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды от 02.11.2015 N 26 в отношении нежилого помещения общей площадью 316,8 кв. м, расположенного по адресу: Амурская область, г. Свободный, ул. Ленина, 50/1, сроком действия с 02.11.2015 до 01.11.2020, для использования под офисно-торговое помещение (пункты 1.1, 4.1 договора).
Пунктом 2.2.3 договора на арендатора возложена обязанность производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.
Договор зарегистрирован управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области в установленном законом порядке 07.07.2016 (регистрационная запись N 28-28/007-28/312/003/2016-834/1).
Дополнительным соглашением от 03.11.2015 к названному договору аренды стороны исключили из его пункта 2.2.3 словосочетание “капитальный ремонт” и изложили данный пункт договора в следующей редакции: “Производить за счет собственных средств текущий ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории”. Кроме того, этим же соглашением в пункт 3.1 договора внесены изменения, вместо “Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 1 к настоящему договору” – “Арендатор своевременно производит арендные платежи согласно приложению N 2 к настоящему договору”.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, прокурор, ссылаясь на положения Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ) и пункты 98, 114, 115 Правил проведения конкурсов, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы Российской Федерации от 10.02.2010 N 67 “О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса” (далее – Правила N 67), указал, что предусмотренное договором аренды и конкурсной документацией условие относительно обязанности арендатора производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения не могло быть изменено по соглашению сторон путем заключения оспариваемого дополнительного соглашения от 03.11.2015.
Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 03.11.2015 к договору аренды не зарегистрировано в установленном законом порядке, поэтому в силу статей 452, 651 ГК РФ не является заключенным, а потому не может быть признано недействительным.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции, не согласился с указанным выводом суда первой инстанции и, руководствуясь положениями статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ, а также разъяснениями, содержащимися в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, пунктах 2 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 “Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными”, указал, что государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для третьих лиц знать об этом факте, а для сторон сделки соответствующие права возникают в момент совершения или фактического исполнения сделки. При этом договор, подлежащий государственной регистрации, может быть признан недействительным и при ее отсутствии.
Апелляционным судом установлено, что договор аренды от 02.11.2015 N 26 заключен по результатам проведенного аукциона (протокол от 20.10.2015 N 1). В пункте 2.2.3 договора стороны предусмотрели обязанность арендатора производить за счет собственных средств капитальный ремонт арендуемого помещения.
Согласно части 1 статьи 17.1 Закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.
Управлением разработана документация об аукционе по проведению открытого конкурса на право заключения договора аренды спорных нежилых помещений, находящихся в муниципальной собственности, которая утверждена 24.09.2015.
В пункте 1.3 этой документации предусмотрено, что при заключении и исполнении договора аренды изменение его условий, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.
Составной частью аукционной документации является проект договора аренды в отношении спорного объекта, в пункте 2.2.3 которого указано, что арендатор обязан производить за счет собственных средств текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения, обеспечивать надлежащее состояние прилегающей к зданию территории.
Таким образом, аукционная документация содержит обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды за счет арендатора и запрет на изменение по соглашению сторон и в одностороннем порядке условий договора при его заключении и исполнении.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции, учитывая приведенные нормы права, пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение (в части пункта 2.2.3) заключено сторонами в нарушение требований закона, так как им установлен иной порядок пользования муниципальным имуществом, не предусмотренный условиями публичного аукциона, что является основанием для признания его недействительной (ничтожной) сделкой в силу статьи 168 ГК РФ, в результате чего признал заявленное требование в этой части подлежащим удовлетворению…”

Позиция 2. Договор аренды, подлежащий госрегистрации, не может быть признан недействительным при ее отсутствии.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 N Ф09-8798/16 по делу N А34-4851/2015
“…Закрытое акционерное общество “Гостиница “Москва” (далее – общество “Гостиница “Москва”) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу “Отель Москва” о признании недействительными договоров аренды нежилых помещений от 01.02.2015 и от 02.04.2015, применении последствий их недействительности в виде возврата нежилых помещений и разницы в арендной плате между рыночной и предусмотренной договором (требования изложены с учетом объединения дела N А34-4851/2015 с делами N А34-3461/2015 и N А34-5837/2015 и выделения на основании определения суда первой инстанции от 15.01.2016 в отдельное производство по делу N А34-271/16 требования общества “Гостиница “Москва” к обществу “Отель Москва” о признании недействительным договора аренды парковочных мест от 01.04.2015 и о применении последствий недействительности этой сделки, а также встречного требования общества “Отель Москва” об обязании общества “Гостиница “Москва” не препятствовать проезду автотранспорта общества “Отель Москва” и автотранспорта третьих лиц по указанию общества “Отель Москва”).
Кроме того, 02.04.2015 обществом “Гостиница “Москва” (арендодатель) в лице генерального директора Марамыгиной Л.И. и обществом “Отель Москва” (арендатор) в лице директора Егорычева А.С. подписан договор аренды нежилых помещений, в соответствии с условиями которого арендатору переданы те же, что и по договору аренды от 01.02.2015, нежилые помещения площадью 2 261,4 кв. м в здании гостиницы, расположенной по адресу: г. Курган, ул. Красина, 49 (п. 1.1 договора).
Срок действия договора установлен сторонами с 02.04.2015 до 01.04.2019 (п. 3.1 договора).
Согласно п. 4.1 договора размер арендной платы за пользование помещениями составляет 350 000 руб. в месяц. Ставка арендной платы включает оплату коммунальных услуг (водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, теплоснабжение).
Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области письмом от 14.04.2017 N 08-15/2849 предоставлены сведения о том, что 26.08.2015 государственным регистратором было принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015.
Полагая, что исполнением оспариваемых сделок причинен значительный ущерб арендодателю, поскольку размер арендной платы в несколько раз меньше рыночной стоимости пользования аналогичными помещениями, частью земельного участка, при этом общество “Отель Москва” не могло не знать о данном обстоятельстве, им воспользовалось, общество “Гостиница “Москва” обратилось в суд с рассматриваемыми требованиями о признании сделок недействительными на основании ст. 10, 166, п. 2 ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, применении последствий их недействительности в виде возврата полученного по сделкам, а также взыскании 5 592 612 руб. задолженности.
При рассмотрении требования общества “Гостиница “Москва” о признании недействительным договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 суды обоснованно учли следующее.
Согласно п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В рекомендациях, изложенных в п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 “О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений”, указано, что к договорам аренды нежилых помещений должны применяться правила п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изучив представленный в материалы дела договор аренды нежилых помещений от 02.04.2015, суды установили, что согласно условиям указанного договора срок его действия 4 года (с 02.04.2015 до 01.04.2019). Доказательств государственной регистрации договора в материалах дела не имеется.
Таким образом, установив, что договор в установленном действующим законодательством порядке не зарегистрирован, суды пришли к обоснованному выводу о его незаключенности, в связи с чем отказали в удовлетворении требований в части признания договора аренды нежилых помещений от 02.04.2015 недействительным…”

 Уклонение от государственной регистрации договора аренды

На практике возникают случаи, когда одна из сторон договора аренды своими действиями или бездействием препятствует государственной регистрации договора аренды. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки и взыскать с первой стороны убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки. В связи с этим возникает вопрос: какие действия признаются уклонением от государственной регистрации договора аренды?
В связи с изменениями, которые внесены в Гражданский кодекс РФ Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ, последствия уклонения от государственной регистрации договора будут регулироваться п. п. 2 и 3 ст. 165 ГК РФ. Необходимо также обратить внимание на то, что в соответствии с указанными изменениями срок исковой давности по требованиям, касающимся уклонения от государственной регистрации, будет составлять один год (п. 4 ст. 165 ГК РФ). Данные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

17.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель, уклоняющийся от госрегистрации договора аренды, вправе выселить арендатора из арендуемых помещений, если арендатор не обращался в суд с требованием о госрегистрации.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ “О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.
Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации” исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.
Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127
“…7. Суд удовлетворил иск о признании договора аренды незаключенным и выселении ответчика из занимаемых им помещений, несмотря на факт уклонения истца от государственной регистрации договора, поскольку ответчик не предпринял разумно необходимых действий для защиты своих прав, в то время как имел возможность потребовать регистрации сделки в судебном порядке.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к индивидуальному предпринимателю с иском о выселении его из помещений, принадлежащих истцу на праве собственности.
Заявленное требование истец обосновывал тем, что подписанный сторонами договор аренды на срок 5 лет не зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ является незаключенным, следовательно, ответчик владеет нежилыми помещениями без законных оснований.
Суд первой инстанции, установив отсутствие государственной регистрации указанного договора аренды, иск удовлетворил.
По мнению ответчика, суд не учел следующего: истец уклонялся от государственной регистрации договора (притом, что именно на него договором была возложена обязанность по подаче в регистрирующий орган соответствующего заявления и необходимых для регистрации документов) и основания для признания договора незаключенным возникли вследствие бездействия самого истца. Кроме того, истцом не были опровергнуты доводы ответчика о том, что уклонение от государственной регистрации со стороны истца связано с заключением им спустя месяц после подписания спорного договора другого договора аренды тех же помещений с акционерным обществом, предполагающего более высокий размер арендной платы. Это обстоятельство свидетельствует об использовании истцом формальных оснований для уклонения от исполнения своих обязанностей в ущерб ответчику.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставил без изменения, указав, что факт уклонения истца от государственной регистрации договора сам по себе не может служить законным основанием для владения ответчиком принадлежащими истцу помещениями в отсутствие заключенного между ними договора аренды. В данном случае ответчик мог воспользоваться способом защиты своих прав, предусмотренным пунктом 3 статьи 165 ГК РФ, согласно которому, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки, и в этом случае она регистрируется по решению суда. Кроме того, ответчик не лишен возможности в соответствии со статьей 15 Кодекса требовать от истца возмещения убытков, причиненных уклонением от государственной регистрации договора…”

Государственная регистрация предварительного договора аренды

В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора (п. 2 ст. 429 ГК РФ). На практике возникает вопрос: является ли госрегистрация элементом формы договора и подлежит ли предварительный договор аренды недвижимого имущества госрегистрации?

18.1. Вывод из судебной практики: Не подлежит госрегистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор аренды, подлежащий госрегистрации.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
“…14. Предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.
Индивидуальный предприниматель на основании пункта 4 статьи 445 ГК обратился в арбитражный суд с иском к акционерному обществу о понуждении последнего заключить с ним договор аренды здания сроком на 25 лет на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Возражая против предъявленного иска, акционерное общество в ходе судебного разбирательства заявило, что, поскольку договор аренды здания сроком на 25 лет, который это общество обязалось заключить с предпринимателем, подлежал обязательной государственной регистрации, то в соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК и сам предварительный договор также подлежал такой регистрации. Однако он не был зарегистрирован и, следовательно, на основании пункта 3 статьи 433 ГК должен считаться незаключенным. Поэтому требования истца не подлежат удовлетворению, т.к. основываются на незаключенном предварительном договоре.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, отметив, что на основании пункта 2 статьи 429 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Поскольку договор аренды здания подлежал государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК, то и предварительный договор также подлежал государственной регистрации. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
Суд кассационной инстанции отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил иск о понуждении заключить договор аренды, указав, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Установленное пунктом 2 статьи 651 ГК условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года не является элементом формы этого договора. Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.
С учетом изложенного суд кассационной инстанции признал, что предварительный договор не подлежал государственной регистрации…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Постановление Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 N 6616/12 по делу N А55-8370/2010
“…Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) всякий договор об ипотеке, равно как и договор аренды недвижимости сроком более года подлежит государственной регистрации (пункт 3 статьи 339 и пункт 2 статьи 609 соответственно).
Требований о регистрации предварительного договора аренды недвижимости законодательство не содержит, поэтому момент его заключения не может приниматься во внимание ни при определении очередности возникновения таких обязательств, как аренда и ипотека, ни при решении вопроса о том, требуется ли согласие держателя ипотеки на обременение арендой заложенного ему имущества.
По общему правилу очередность названных обязательств устанавливается по моменту их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Поэтому судам следовало исходить из того, что они решают вопрос обременения арендой уже заложенного банку имущества общества “Энерготехмаш”, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве.
Таким образом, все судебные инстанции неправильно применили нормы материального права по основному правовому вопросу, от которого зависит результат рассмотрения настоящего спора…”

Последствия отмены решения суда, являвшегося основанием для государственной регистрации договора аренды

19.1. Вывод из судебной практики: Отмена решения суда, являвшегося основанием для госрегистрации договора аренды, дает право третьим лицам обратиться в регистрирующий орган с требованием об аннулировании записи о регистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 27.02.2007 N 11221/05 по делу N А32-29556/2004-21/607-2005-21/1312
“…Согласно решению суда первой инстанции от 03.11.2004, вступившему в законную силу, Территориальным управлением Минимущества России по городу Сочи было издано распоряжение от 28.12.2004 N 04-04/3285 “О предоставлении Киколенко Наталье Юрьевне земельного участка в пользование на условиях аренды в связи с приобретением права собственности на недвижимое имущество и упорядочении землепользования федерального государственного унитарного предприятия “1-я судостроительная верфь” Министерства обороны Российской Федерации по ул. Ушакова, строение 2 в Лазаревском районе города Сочи”.
Во исполнение этого распоряжения между Территориальным управлением Росимущества по Краснодарскому краю и Киколенко Н.Ю. заключен договор аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от 30.12.2004 N 04-15/36 сроком на 49 лет (применительно к требованиям статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В последующем в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” была произведена государственная регистрация этого договора, основанием для совершения которой послужило решение суда первой инстанции от 03.11.2004.
Спустя год суд кассационной инстанции это решение отменил, в связи с чем основание для сохранения государственной регистрации заключенного договора отпало, поскольку в силу статьи 2 названного Закона государственная регистрация должна подтверждать лишь существующее право.
При изложенных обстоятельствах третьи лица вправе обратиться в регистрационную службу с требованием об аннулировании записи о государственной регистрации указанного договора аренды земельного участка, а при отказе или уклонении этого органа – оспорить его решение либо действия (бездействие) в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Требования нормативных актов субъектов РФ (их органов) и условия договоров аренды о государственной регистрации таких договоров

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ). В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения. На практике встречаются случаи, когда требования о госрегистрации договоров, не подлежащих такой регистрации в соответствии с Гражданским кодексом РФ, предусмотрены в нормативных актах субъектов РФ и их органов. Договор, не подлежащий госрегистрации, также может содержать условие о такой регистрации. Анализ судебной практики позволяет дать оценку указанным нормативным требованиям и условиям договоров.

20.1. Вывод из судебной практики: Договор аренды нежилых помещений, который не прошел регистрацию, предусмотренную нормативным актом субъекта РФ до введения в действие Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не считается незаключенным.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
“…2. Регистрация договоров аренды нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу Закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК.
Общество с ограниченной ответственностью (арендатор) обратилось в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.
Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации. Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно пункту 3 статьи 433 ГК он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет права требовать от ответчика предоставления нежилого помещения во владение и пользование.
Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того, что договор аренды являлся заключенным и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части Гражданского кодекса о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации”, устанавливающей, что до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.
Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие Закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений Гражданского кодекса. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК…”

 Соотношение договора аренды, права аренды и их государственной регистрации

21.1. Вывод из судебной практики: Госрегистрация договора аренды или права аренды сама по себе не заменяет договора аренды.

Судебная практика:

Определение Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О
“…Из этих законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора…”

 Государственная регистрация сделок, направленных на передачу в аренду имущественного комплекса

22.1. Вывод из судебной практики: Сделки, фактически направленные на передачу имущественного комплекса в аренду на срок более года, подлежат госрегистрации.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.01.2003 N 7291/02 по делу N А79-5478/02-СК2-4683
“…Открытое акционерное общество “Алатырский завод низкотемпературных холодильников” (далее – акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью “АЗНХ – АВТО” о признании недействительными: договора долгосрочной аренды производственных помещений с правом первоочередного выкупа от 27.07.98, договора долгосрочной аренды транспортных средств с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и договора долгосрочной аренды оборудования с правом первоочередного выкупа от 27.07.98 и возврате полученного по указанным договорам имущества.
Суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя исковые требования, обоснованно признали, что все три договора аренды являются взаимосвязанными сделками, направленными на передачу в аренду имущественного комплекса транспортного цеха акционерного общества на срок более года, поэтому в соответствии со статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежали обязательной государственной регистрации.
Кроме того, в силу статей 6 и 13 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” до заключения договоров аренды имущественного комплекса транспортного цеха акционерное общество как арендодатель обязано было зарегистрировать свое право собственности на это имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Единый государственный реестр).
При таких обстоятельствах суды двух инстанций правомерно на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признали сделки аренды ничтожными сделками и применили последствия их недействительности…”

Государственная регистрация обременения, порождаемого договором аренды

23.1. Вывод из судебной практики: Регистрация обременения, порождаемого договором аренды недвижимого имущества, производится только при регистрации самого договора аренды.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”
“…6. Положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества…”

Возможность сохранения договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при смене собственника арендованного имущества

В соответствии с положениями п. 1 ст. 617 ГК РФ переход к другому лицу права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на имущество, сданное в аренду, не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Возникает вопрос о том, какие последствия для арендатора повлечет за собой смена собственника арендованного имущества, если договор аренды, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован в установленном порядке.

24.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, сохраняет ли силу договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, после перехода права собственности на арендуемое имущество, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, сохраняет силу после перехода права собственности на арендуемое имущество, если новый собственник, приобретая имущество, знал о наличии такого договора.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 (Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными)
“…4. Лицо, которому вещь передана во владение по договору аренды, подлежащему государственной регистрации, но не зарегистрированному, по общему правилу не может ссылаться на его сохранение при изменении собственника.
Предприниматель А. обратился в арбитражный суд с иском об освобождении предпринимателем Н. здания склада.
Истец указывал, что купил спорное здание, не обремененное чьими-либо правами, у муниципального образования. Право истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП).
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на заключенный с муниципальным образованием договор долгосрочной аренды склада, который хотя и не прошел государственную регистрацию, но исполнялся сторонами в течение трех лет, и его срок еще не истек. Поэтому, по мнению ответчика, в силу статьи 617 ГК РФ договор продолжает действовать и он может требовать от истца государственной регистрации сделки на основании пункта 3 статьи 165 ГК РФ.
Суд иск удовлетворил, указав следующее.
Требование о государственной регистрации такого договора (пункт 2 статьи 651 ГК РФ) установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.
По общему правилу отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 609, пункт 2 статьи 651 ГК РФ).
Поскольку из материалов дела следовало, что истец в момент заключения договора купли-продажи не знал о договоре аренды (записи в ЕГРП о договоре аренды отсутствовали, при осмотре склада представитель продавца заверил покупателя об отсутствии каких-либо обременений), то в отношении его соглашение муниципального образования и ответчика не имеет силы.
В другом деле покупатель здания обратился с иском о выселении арендатора, использующего здание на основании долгосрочного договора аренды, не прошедшего государственную регистрацию.
Ответчик возражал против иска, ссылаясь на неправомерное поведение истца, который, приобретая здание, был поставлен продавцом (арендодателем) и ответчиком в известность о наличии незарегистрированного долгосрочного договора аренды.
Суд первой инстанции иск удовлетворил, сославшись на то, что согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор считается незаключенным и не может затрагивать права третьего лица – покупателя.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменил, в иске о выселении отказал на основании следующего.
Государственная регистрация договора аренды недвижимости имеет целью защиту интересов третьих лиц, которые могут приобретать права на эту недвижимость. Она создает для таких лиц возможность получить информацию о существующих договорах аренды, заключенных в отношении недвижимой вещи. Вместе с тем заявление приобретателя недвижимого имущества об отсутствии государственной регистрации договора аренды, о наличии которого он знал в момент приобретения недвижимости, является злоупотреблением правом (статья 10 ГК РФ). Суд апелляционной инстанции также указал, что в такой ситуации, согласившись приобрести в собственность недвижимое имущество, находящееся во владении арендатора, покупатель фактически выразил согласие и на сохранение обязательственных отношений, возникших из договора аренды. Поэтому договор аренды сохраняет силу по правилам статьи 617 ГК РФ и в подобном иске о выселении должно быть отказано…”

Позиция 2. К новому собственнику не могут перейти права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд счел договор аренды незаключенным ввиду отсутствия его государственной регистрации.

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.02.2002 N 6810/01 по делу N А40-16311/00-59-148
“…Договор аренды от 06.07.99 административно-офисного здания площадью 7284 кв. метра, находящегося по адресу: г. Москва, ул. Вятская, д. 70, заключен между АКБ “Еврофинанс” (арендодатель) и ООО “ГВЦ Интуриста” (арендатор) сроком на 5 лет.
При рассмотрении дела судом установлено, что АКБ “Еврофинанс” в установленный договором срок регистрацию не произвел. Направив в регистрирующий орган письмо от 18.10.99 N 02-15/1086 о проведении регистрации договора аренды и получив уведомление Москомрегистрации от 16.11.99 N 99/77-13822-МКР о приостановлении государственной регистрации договора аренды от 06.07.99 ввиду отсутствия некоторых необходимых для этого документов, АКБ “Еврофинанс” не известил арендатора о необходимости предоставить данные документы.
АКБ “Еврофинанс” 18.02.2000 заключил договор купли-продажи спорного здания N 01-01 с ЗАО “НПП “Тема”, право собственности которого на этот объект подтверждено свидетельством о государственной регистрации права от 20.04.2000.
Принимая решение, суд первой инстанции правильно исходил из того, что к ЗАО “НПП “Тема” не перешли права и обязанности арендодателя по договору от 06.07.99 в силу статей 608, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 617 Кодекса переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, к новому собственнику права и обязанности по исполнению незаключенного договора аренды от 06.07.99 в порядке, предусмотренном статьей 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, перейти не могли, а АКБ “Еврофинанс” с момента перехода права собственности на здание к ЗАО “НПП “Тема” перестал быть стороной по договору аренды.
Следовательно, требование истца об обязании произвести регистрацию договора аренды не подлежало удовлетворению…”

 Возможность применения к договору аренды с правом выкупа имущества правил, регламентирующих форму договора купли-продажи

25.1. Вывод из судебной практики: К договору аренды с правом выкупа имущества применяются правила, регламентирующие форму договора купли-продажи.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…2. К договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ)…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.10.2014 по делу N А32-33846/2013
“…Индивидуальный предприниматель Камагуров В.П. (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ОАО “Кавказ” (далее – общество) о возложении обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности от общества к предпринимателю на объект недвижимого имущества: пекарню общей площадью 137,7 кв. м, этажностью 1, кадастровый номер 23:09:0206001:938, расположенную по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, поселок Мирской, ул. Садовая, 68, на основании договора аренды нежилого производственного помещения с последующим выкупом от 13.04.2010 N 70/661-10.
13 апреля 2010 года предприниматель и общество заключили договор N 70/661-10 аренды нежилого производственного помещения с последующим выкупом (далее – договор), расположенного по адресу: Краснодарский край, Кавказский район, поселок Мирской, ул. Садовая, 68, для производства хлебобулочных изделий с последующим выкупом. Общая сумма арендной платы определена сторонами в размере 15 тыс. рублей в квартал, размер арендной платы не может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке.
Обязательства по передаче объекта аренды исполнены сторонами 13.04.2010 (акт приема-передачи). Предприниматель 16.03.2011 и 20.03.2011 внес в кассу общества выкупную стоимость пекарни в размере 65 тыс. рублей.
Согласно пункту 3 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), что имело место в данном случае, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Положениями статей 550 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Данная правовая позиция нашла отражение в пункте 2 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, согласно которому к договору аренды имущества, предусматривающему переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, применяются только те правила о договоре купли-продажи, которые регламентируют форму данного договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального толкования выраженной в договоре воли сторон следует, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды при условии внесения обусловленной договором выкупной цены.
Как верно установлено судами, предприниматель произвел выкупной платеж (т. 1, л.д. 44, 45). С момента выкупа имущества у общества возникло обязательство обеспечить покупателю оформление перехода права собственности на это имущество.
В силу пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 “О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав”, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Установив названные обстоятельства, суды верно пришли к выводу о необходимости удовлетворения заявленных требований…”

 Государственная регистрация договора аренды жилого помещения, заключенного с целью проживания в нем арендатора

26.1. Вывод из судебной практики: Договор о предоставлении во временное владение и пользование жилого помещения с целью проживания арендатора с правом выкупа данного имущества, заключенный на срок более пяти лет и предусматривающий выплату арендатором арендной платы и выкупной цены, подлежит государственной регистрации как договор аренды.

Примечание: По вопросу о юридической квалификации указанного договора см. п. 5.11 материалов к ст. 606 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.04.2015 N Ф10-762/2015 по делу N А35-4341/2014
“…Как следует из материалов дела, 18.03.2014 между ЗАО “Сейм-Агро” (арендодатель) и Шагаевым А.Ю. (арендатор) заключен договор аренды помещения (с правом последующего выкупа) N 3 объекта недвижимого имущества – квартиры общей площадью 49,7 кв. м, расположенной по адресу: г. Курск, ул. Комарова, д. 8б, кв. 131, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объект недвижимого имущества (квартиру) для проживания арендатора и членов его семьи, сроком с 18.03.2014 по 18.03.2024.
ЗАО “Сейм-Агро” 04.04.2014 обратилось в Управление Росреестра по Курской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 18.03.2014 N 3.
21.04.2014 регистрирующим органом приостановлена государственная регистрация на срок до 21.05.2014 в связи с возникшими у регистратора сомнениями в наличии оснований для государственной регистрации.
Сообщением от 23.05.2014 N 01/069/2014-270 Управление отказало ЗАО “Сейм-Агро” в государственной регистрации договора аренды на основании пункта 2 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон N 122-ФЗ, в связи с тем что представленный на государственную регистрацию договор аренды, в силу ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации и ч. 2 ст. 671 Гражданского кодекса Российской Федерации, является договором найма жилого помещения, который не подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Согласно ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Согласно пункту 3 спорного договора за пользование арендованным имуществом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату. Арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 5000 руб. в месяц. Выкупная цена квартиры составляет 2500000 руб. Не позднее 7-го числа каждого месяца начиная со дня заключения Сторонами договора Арендатор уплачивает в пользу Арендодателя путем перечисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя в банке 25000 руб., из которых 20000 руб. – платеж, засчитываемый в погашение выкупной цены, а 5000 руб. – арендная плата за пользование квартирой.
В соответствии с пунктом 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Вместе с тем положения главы 35 ГК РФ “Наем жилого помещения” не устанавливают возможности последующего выкупа нанимателем жилого помещения, предоставленного во владение и пользование для проживания в нем.
Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, изложенное свидетельствует о том, что условия спорного договора о предоставлении жилого помещения в аренду с правом последующего его выкупа Арендатором, о сроке действия договора аренды, об уплате Арендатором ежемесячных платежей, направленных на выплату арендной платы и на погашение выкупной стоимости арендуемого имущества, не могут быть квалифицированы как условия фактически заключенного договора найма жилого помещения, а свидетельствуют о заключении сторонами именно договора аренды жилого помещения, соответствующего положениям главы 34 Гражданского кодекса РФ “Аренда”.
Договор аренды жилого помещения заключается в простой письменной форме, и если срок договора превышает один год, то в отличие от договора найма подлежит обязательной государственной регистрации (статья 609 ГК РФ).
При названных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что представленный на регистрацию договор аренды жилого помещения в силу пункта 2 статьи 609 ГК РФ подлежал государственной регистрации, правомерен…”

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест

27.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, приостанавливается ли государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, существует две позиции судов.

Позиция 1. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, приостанавливается.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.05.2015 N Ф05-3063/2015 по делу N А41-41827/14
“…Письмом от 13.03.2014 N 53/005/2014-199 Управление Росреестра по Московской области уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации сделки – договора аренды на помещение в здании многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, город Лыткарино, ул. Парковая, стр. 2, указав на наличие в регистрационном деле Постановления Тверского районного суда г. Москвы от 28.02.2014 о наложении ареста на имущество – здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса в виде запрета собственнику совершать сделки, предметом которых является продажа либо иное отчуждение указанного имущества.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявление, исходил из того, что заявителем для государственной регистрации представлены все необходимые документы, которые соответствуют требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражают информацию, необходимую для государственной регистрации договора аренды помещения. Суд пришел к выводу о том, что оснований для приостановления государственной регистрации у Управления Росреестра по Московской области не имелось.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
При этом суд апелляционной инстанции указал, что в случае отсутствия в договоре аренды условия о выкупе арендованного имущества (ст. 624 Гражданского кодекса Российской Федерации) заключение такого договора само по себе не может повлечь перехода права собственности на арендованное имущество арендатору, ему передаются лишь права владения и пользования этим имуществом. Поскольку договором аренды от 28.10.2013 N 00911300032 право выкупа арендованного имущества не предусмотрено, т.е. совершенная сторонами сделка не направлена на отчуждение спорного имущества, в связи с чем к государственной регистрации данной сделки не могут быть применены ограничения, определенные постановлением от 28.02.2014 Тверского районного суда г. Москвы.
При этом судами не учтено следующее.
Если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества либо об избрании в качестве меры пресечения залога, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета, возврата залога залогодателю или до решения вопроса об обращении залога в доход государства в порядке, установленном законодательством.
Согласно части 2 статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации наложение ареста на имущество состоит в запрете, адресованном собственнику или владельцу имущества, распоряжаться и в необходимых случаях пользоваться им, а также в изъятии имущества и передаче его на хранение.
Исходя из данных норм права арестованное имущество не может быть обременено в период действия данной меры пресечения правами на него третьих лиц, что исключает осуществление государственным регистратором государственной регистрации сделок в отношении объекта недвижимого имущества, находящегося под арестом.
В отношении сделок аренды недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации, исключение из данного правила законом не предусмотрено.
Постановлением судьи Тверского районного суда города Москвы от 28 февраля 2014 года по уголовному делу N 18151 наложен арест на здание многофункционального торгово-развлекательного комплекса, расположенного по адресу: Московская область, г. Лыткарино, ул. Парковая, стр. 2.
Таким образом, на объект аренды (помещение) по вышеприведенному договору аренды также наложен арест.
Исходя из изложенного Управление Росреестра по Московской области правомерно приостановило государственную регистрацию договора аренды…”

Позиция 2. Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества, на которое наложен арест, не приостанавливается.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 20.03.2013 N Ф03-1016/2013 по делу N А51-14418/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.05.2012 между ООО “Гринвич” (арендодатель) и ООО “Кафе Экватор” (арендатор) заключен договор N ФГГ-А/12/10 аренды недвижимого имущества – нежилых помещений в девятиэтажном здании (лит. А) с двухэтажной пристройкой (лит. А.1), техническим этажом и подвалом, общей площадью 421,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Владивосток, ул. Набережная, 20.
Срок действия договора аренды определен сторонами до 30.04.2017 (пункт 4.1 договора).
Ранее постановлением Фрунзенского районного суда г. Владивостока от 30.12.2003 был наложен арест на здание по названному выше адресу.
05.05.2012 ООО “Гринвич” обратилось с заявлением в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации договора аренды от 03.05.2012 N ФГГ-А/12/10.
На основании пункта 4 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” (далее – Закон о государственной регистрации) государственная регистрация указанного договора приостановлена в связи с наличием в ЕГРП записи об аресте объекта аренды, непредставлением необходимых для регистрации документов, а именно кадастрового паспорта нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, и наличием зарегистрированных прав на объекты недвижимости, передаваемые по договору, о чем 31.05.2012 ООО “Гринвич”, ООО “Кафе Экватор” и представитель общества уведомлены в письменной форме (N 01/095/2012-169).
Считая действия Управления Росреестра по Приморскому краю по приостановлению государственной регистрации в части незаконными, ООО “Гринвич” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя требования ООО “Гринвич”, арбитражные суды обоснованно исходили из того, что заключение договора аренды не свидетельствует о совершении действий со стороны собственника по распоряжению спорным имуществом, на ограничение которых направлена избранная судом мера принуждения в виде наложения ареста на это имущество.
Исходя из смысла и содержания статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право аренды состоит в правомочии владения и пользования арендованным имуществом. Законом не предоставлено арендатору право по распоряжению имуществом. При этом собственник имущества в данном случае остается прежним. Спорным договором аренды не предусмотрен и переход права собственности на арендованное имущество по окончании срока его действия в соответствии со статьей 624 ГК РФ.
Судами установлено и не опровергнуто регистрирующим органом то обстоятельство, что обременение здания ООО “Гринвич” заключается только в его аресте, что при этом не исключает и не ограничивает возможности использования помещений собственником по его прямому назначению, в том числе и путем сдачи в аренду, при которой собственник имущества не меняется. Из материалов дела усматривается, что арестованное здание не было изъято у общества и оно продолжало им пользоваться в хозяйственном обороте, за исключением наложенных ограничений – распоряжения арестованным имуществом.
Таким образом, доводы заявителя кассационной жалобы, которые фактически сводятся к тому, что при заключении договора аренды ООО “Гринвич” осуществило правомочие распоряжения спорным объектом недвижимости, а стороны имели намерение определить объем гражданских прав и обязанностей, вытекающих из договора аренды, подлежат отклонению, так как направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств…”

 Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 609 ГК РФ применена судом исходя из ее буквального содержания

28.1. Пример применения требований Гражданского кодекса РФ о регистрации договора аренды к договору перенайма

Ситуация
Арендодатель заключил с третьим лицом договор аренды части помещений, уже сданных в аренду. Первоначальный арендатор обратился в суд с иском о признании такого договора недействительным. Суд в удовлетворении иска отказал, однако это решение было отменено Президиумом ВАС РФ.

Применение ст. 609 ГК РФ в этой ситуации
Президиум ВАС РФ указал, что перенаем должен осуществляться согласно нормам гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию. Поскольку нижестоящие суды не проверили, была ли заключена и надлежаще оформлена сделка по перенайму части арендованного имущества, Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение.