Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

1. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
2. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Невозможность использования имущества по назначению как недостаток, препятствующий пользованию арендованным имуществом

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?
Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков невозможность использования имущества по целевому назначению.
Вместе с тем в судебной практике имел место случай, когда невозможность использования имущества по целевому назначению не была признана недостатком, поскольку в договоре не было согласовано, с какой целью планируется использовать арендуемое имущество.

1.1. Вывод из судебной практики: Имущество, которое не может быть использовано арендатором по определенному договором целевому назначению, является имуществом, переданным с недостатками, полностью препятствующими его использованию.

Примечание: В соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ при невозможности использовать переданное имущество арендатор вправе требовать в том числе соразмерного уменьшения арендной платы.
Если же имущество передано с недостатками, полностью препятствующими его использованию, суды руководствуются нормой п. 1 ст. 611 ГК РФ и признают, что арендодатель, передав имущество с такими недостатками, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора. В связи с этим у арендатора не возникает встречного обязательства вносить арендную плату.
Подробнее по вопросу о праве арендатора отказаться от внесения арендной платы или потребовать возмещения убытков в виде внесенной арендной платы в связи с невозможностью использовать имущество по целевому назначению см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.11.2006 N Ф04-7493/2006(28300-А75-38) по делу N А75-1269/2006
“…Отказывая в удовлетворении иска в части взыскания с ответчика 29226 руб. в соответствии с пунктом 2.1 арендной платы за период с 01.01.2005 по 13.08.2005 из расчета 1120 руб., суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с заключением Территориального управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Ханты-Мансийскому автономному округу от 06.03.2006 N 930/433 торговый центр “Архимед”, в котором находится спорное арендуемое помещение, не соответствует санитарно-эпидемиологическим нормам.
Суд пришел к выводу о том, что расторжение договора обусловлено недостатками арендуемого помещения.
При этом суд руководствовался частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой при обнаружении недостатков арендуемого помещения арендатор вправе требовать расторжения договора аренды.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Суд кассационной инстанции считает решение и постановление апелляционной инстанции законными и обоснованными.
В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Исходя из этого, судебные инстанции арбитражного суда пришли к правильному выводу о том, что расторжение договора было вызвано такими недостатками арендуемого помещения, которые препятствовали использованию указанного помещения по его назначению. При таких обстоятельствах пункт 2.1 указанного договора аренды не подлежал применению…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 26.02.2008 N 1897/08 по делу N А43-34189/2006-2-655
“…Спорное помещение в силу своих конструктивных особенностей не может быть использовано под магазин без реконструкции. В то же время, проведение реконструкции этого помещения запрещено в связи с отнесением его к объектам гражданской обороны, что свидетельствует о наличии неустранимых препятствий, не позволяющих предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. Данные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области, имеющим преюдициальное значение для настоящего дела.
Таким образом, Комитет передал предпринимателю имущество, которое не могло использоваться в соответствии с целевым назначением, то есть не исполнил обязанность, установленную пунктом 1 статьи 611 Кодекса.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов о наличии у предпринимателя права отказаться от внесения арендной платы…”

По данному делу подробнее см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007.

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31.10.2007 по делу N А43-34189/2006-2-655
“…Комитет при заключении договора аренды определил целевое назначение передаваемого имущества (использование для организации торговли) и установил ответственность за использование недвижимости не по целевому назначению, в результате чего у арендатора возникло право требования предоставления ему имущества, приспособленного для использования под организацию торговли.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках…
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 02.02.2007 по делу N А43-130914/2006-17-579, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции от 04.05.2007, установлено, что арендованное помещение, в силу своих конструктивных особенностей (числится как защитное сооружение в реестре МЧС и исключению из реестра объектов гражданской обороны не подлежит), не может использоваться под магазин. Одновременно с этим существует запрет на проведение реконструкции недвижимости в связи с ее отнесением к объектам гражданской обороны, то есть имеются неустранимые препятствия, не позволяющие Предпринимателю пользоваться арендованной недвижимостью. При заключении спорной сделки Предприниматель не знал об отнесении недвижимости к объектам гражданской обороны, а потому безосновательно рассчитывал использовать помещение по целевому назначению. В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства имеют преюдициальное значение для настоящего дела.
Из документов видно и суд установил, что арендодатель не исполнил обязательство, установленное пунктом 1.1 договора, по передаче арендатору помещения для размещения в нем магазина, а арендатор фактически не использовал и не мог использовать арендованное имущество в силу названных обстоятельств.
Ссылка Комитета на неправильное применение пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации отклоняется, поскольку ненадлежащее исполнение арендодателем своих обязательств заключается в передаче арендатору имущества, не соответствующего цели, определенной в договоре аренды, и в неизвещении арендатора об отнесении имущества к объектам гражданской обороны…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.03.2010 по делу N А33-7041/2009
“…Получив экспертные заключения ФГУЗ “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” 29.08.2008 N 7912, от 25.11.2008 N 9941 и неудовлетворительное санитарно-эпидемиологическое заключение от 16.12.2008, истец направил департаменту претензионное письмо с требованием о расторжении договора аренды, возврате понесенных затрат, в связи с расторжением договора и невозможностью использования участка для строительства.
Удовлетворяя требования истца, арбитражные суды исходили из того, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, в связи с чем у истца отсутствует возможность получить разрешение на строительство и использовать арендованный земельный участок в соответствии с целью предоставления, доказанностью истцом возникновения убытков в результате расторжения договора.
Выводы арбитражных судов являются правильными.
В соответствии с пунктом 1 статьи 611 и пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Исходя из положений вышеназванных норм материального права и условий договора аренды от 28.01.2008 N 142, получив земельный участок в аренду, ООО “СЭМ и К” приняло обязательство по внесению арендных платежей с момента подписания акта приема-передачи, а арендодатель обязался предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе заключения экспертиз и установив, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажного жилого дома, у ООО “СЭМ и К” отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на земельном участке многоквартирный жилой дом, арбитражные суды, применив положения вышеназванных норм материального права и статью 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно пришли к выводу о невозможности использования земельного участка по назначению и наличию оснований для расторжения договора аренды…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.12.2009 по делу N А33-16701/2008
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 22.10.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2460 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 357:0333, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Шевченко, 84, общей площадью 474 кв. м, для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома этажностью от 12 этажей и выше.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО “ФСК “Готика” предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” N 9194 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие, невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” N 9194, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО “ФСК “Готика” отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16722/2008
“…Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 07.12.2007 между истцом и ответчиком на основании протокола торгов заключен договор N 2830 аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:05 00 287:0073, расположенный в оценочной зоне 4, по адресу: г. Красноярск, Ленинский район, ул. Борисевича, площадью 3569 кв. м, для использования в целях строительства многоквартирного жилого дома с возможностью увеличения этажей до 14 этажей.
В соответствии с условиями пунктов 1.1, 3.1 договора ООО “ФСК “Готика” перечислило арендную плату за участок за период по 31.12.2007 в сумме 9 972 000 рублей.
Ссылаясь на неисполнение арендатором договорных обязательств по внесению в установленный срок арендной платы, департамент имущества обратился в суд с настоящим иском.
ООО “ФСК “Готика” предъявило встречное требование о расторжении договора аренды и взыскании убытков, состоящих из внесенных сумм арендной платы и расходов по государственной регистрации договора аренды, ссылаясь на экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” N 7657 от 20.08.2008 о несоответствии арендованного земельного участка санитарным правилам и нормативам, невозможности получения положительного санитарно-эпидемиологического заключения, и, как следствие невозможности использования по назначению арендуемого земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Статьей 620 названного Кодекса предусмотрены дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендатора, в том числе, в случае, когда переданное арендатору имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Согласно части 3 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года N 52-ФЗ “О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения” предоставление земельных участков для строительства допускается при наличии санитарно-эпидемиологических заключений о соответствии предполагаемого использования земельных участков санитарным правилам.
Исходя из положений указанных норм права, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе экспертное заключение федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” от 20.08.2008 N 7657, арбитражные суды установили, что предоставленный по договору аренды земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Суды исходили из того, что у ООО “ФСК “Готика” отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом. Следовательно, правомерны выводы судов о неисполнении арендодателем возложенной на него законом и договором обязанности предоставить земельный участок, соответствующий условиям договора, пригодный для его использования по назначению, в связи с чем обоснованно применены нормы статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворены встречные требования о расторжении договора…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.12.2009 по делу N А33-16703/2008
“…Согласно исковому заявлению Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска материально-правовым требованием является требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 938 925 рублей по договору аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и пени в размере 27 717 рублей 7 копеек за нарушение сроков внесения арендной платы.
Встречные исковые требования ООО ФСК “Готика” о расторжении договора аренды земельного участка от 22.10.2007 N 2459 и взыскании убытков в размере 4 165 744 рублей 35 копеек мотивированы невозможностью использовать земельный участок, предоставленный в аренду в целях ведения строительства многоэтажного жилого дома, в связи с отрицательным экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” N 9194 от 24.10.2008. Убытки включают в себя размер арендной платы по договору с учетом задатка за участие в торгах в сумме 4 158 244 рублей 35 копеек и расходов по государственной регистрации договора аренды в размере 7 500 рублей.
Арбитражный суд Красноярского края основанием к отказу в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате указал на ненадлежащее исполнение департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обязанности по предоставлению ООО ФСК “Готика” земельного участка, соответствующего условиям договора аренды от 22.10.2007 N 2459.
Третьим арбитражным апелляционным судом установлено, что предоставленный по договору аренды от 22.10.2007 N 2459 земельный участок не пригоден для строительства многоэтажных жилых домов. Данный факт подтверждается экспертным заключением федерального государственного учреждения здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в Красноярском крае” от 24.10.2008 N 9194.
Арбитражный апелляционный суд пришел к правомерному выводу о том, что у ООО “ФСК “Готика” отсутствует возможность получить разрешение на строительство и построить на предоставленном ему земельном участке многоквартирный жилой дом в связи с несоответствием предоставленного ему в аренду земельного участка целям предоставления.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о взыскании задолженности по арендной плате и пени…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 11.02.2010 N Ф03-7965/2009 по делу N А51-2198/2009
“…ОАО “Россельхозбанк” неоднократно обращалось к ООО “НМЦ – Оазис” с указанием на невозможность использования помещения по назначению и просило сообщить сроки ввода в эксплуатацию здания, в котором расположено арендуемое помещение.
Как установлено судом и не оспаривается сторонами, помещение, являющееся объектом аренды, было предоставлено арендатору в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды, что подтверждается актами от 10.09.2007, 12.09.2007, составленными в присутствии директора ООО “НМЦ – Оазис”.
Несмотря на неоднократные обращения ответчика к истцу о необходимости устранить недостатки сданного в аренду имущества, таких действий со стороны арендодателя не последовало.
Учитывая, что спорное помещение расположено в здании, не введенном в эксплуатацию в установленном порядке, арбитражные суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что данные обстоятельства препятствовали банку использовать спорное помещение по назначению, а именно: для осуществления банковской деятельности.
При таких обстоятельствах суды правомерно исходя из условий договора аренды сочли, что у банка не возникло оснований для уплаты арендной платы, поскольку невозможность использования арендуемого помещения была обусловлена не виной арендатора либо обстоятельствами непреодолимой силы, а иными причинами, в том числе: отсутствием ввода здания в эксплуатацию…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.05.2014 по делу N А70-6579/2013
“…27.12.2010 между администрацией (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:25:0106007:113, площадью 835 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, г. Ишим, ул. Ялуторовская, для проектирования и строительства мойки и станции сервисного обслуживания автомобильной техники (далее – земельный участок) сроком на три года.
По акту приема-передачи от 08.12.2010 земельный участок передан истцу.
В связи с невозможностью использовать предоставленный по договору земельный участок по его целевому назначению, а именно строительство стационарной мойки и сервисного обслуживания автотехники, истец обратился в администрацию с заявлением о расторжении договора и требованием о взыскании причиненного ущерба в виде уплаченной арендной платы.
Пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, арендодатель в силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ отвечает перед арендатором, даже если во время заключения договора аренды арендодатель не знал об этих недостатках.
Судами установлено и следует из материалов дела, что предоставленный земельный участок выходит за пределы определенной расчетом красной линии и без указания в договоре на частичное расположение спорного земельного участка на территории общего пользования.
Кроме того, участок расположен в зоне социально-бытового назначения, которая не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.
На основании изложенного арбитражные суды правомерно приняли оспариваемые судебные акты…”

По данному делу см. также Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014.

Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А70-6579/2013
“…Истец, указывая, что земельный участок, переданный истцу по договору аренды N 107 от 27.12.2010, изначально не мог быть использован ОАО “Тюменский аккумуляторный завод” в соответствии с испрашиваемыми целями, тем самым ответчик нарушил свою обязанность по передаче имущества, в рамках настоящего дела обратился с иском о расторжении договора и взыскании убытков в виде реального ущерба в размере 813 321,50 руб.
Повторно рассматривая дело, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Пунктом 2 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Исходя из положений статьи 620 ГК РФ, по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (пункт 1 данной статьи); переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (пункт 2); имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (пункт 4 статьи 620 Кодекса).
Обращаясь с настоящим иском, ОАО “Тюменский аккумуляторный завод” настаивает на том, что Администрацией допущено существенное нарушение условий договора, выразившееся в предоставлении земельного участка, не соответствующего условиям договора.
На момент предоставления земельного участка истцу часть участка находилась за пределами красных линий, и именно пересечение красных линий послужило основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (05.04.2011).
При формировании акта выбора земельного участка пересечение красных линий не было учтено.
Более того, в дальнейшем использование спорного участка под строительство объектов ОАО “Тюменский аккумуляторный завод” стало невозможным.
Земельный участок предоставлен истцу для проектирования строительства стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники (пункт 1.3 договора).
Однако в последнем отказе на выдачу разрешения на строительство (N 2538 от 25.03.2013, т.е. спустя два с половиной года после утверждения схемы расположения земельного участка, акта выбора места размещения стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники по адресу: г. Ишим, ул. Ялуторовская (Постановление Администрации г. Ишима N 1317 от 31.08.2010) и заключения договора аренды N 107 от 27.12.2010) ответчиком было указано на то, что арендуемый земельный участок расположен в зоне социально-бытового назначения с основными видами использования: объекты социально-бытового назначения, объекты торгового назначения, объекты хранения и обслуживания автотранспорта, объекты административно-делового назначения, что не предусматривает строительство стационарной мойки и станции технического обслуживания автомобильной техники.
С учетом вида использования земельного участка, истец лишен возможности использовать земельный участок для цели, с которой был заключен спорный договор. В данном случае устранение нарушений, связанных с пересечением красных линий, на чем настаивает ответчик в апелляционной жалобе, правового значения не имеет.
На момент предоставления истцу земельного участка ответчик был осведомлен о целях использования истцом земельного участка, в связи с чем истцу должен был быть предоставлен земельный участок, пригодный для строительства объектов (стационарной мойки и сервисного обслуживания автомобильной техники).
Поэтому непредоставление земельного участка, отвечающего указанным требованиям, расценивается в качестве ненадлежащего исполнения ответчиком принятого на себя обязательства.
Материалами дела подтверждается тот факт, что Администрация г. Ишима (арендодатель) не исполнила возложенную на нее законом и договором обязанность предоставить ОАО “Тюменский аккумуляторный завод” земельный участок, соответствующий условиям договора аренды и пригодный для его использования по назначению.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что ОАО “Тюменский аккумуляторный завод” доказало наличие оснований для расторжения договора аренды N 107 по причине невозможности использования земельного участка по назначению в соответствии с условиями договора, в связи с чем требование истца о расторжении договора аренды N 107 от 27.12.2010 подлежит удовлетворению…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 15.02.2013 по делу N А41-25854/10
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Данное встречное обязательство арендатора возникает при исполнении арендодателем обязанности по предоставлению имущества (объекта аренды) в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удерживать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Указывая на реальную невозможность использования переданного в аренду по договору от 16.04.2007 г. N 24-07 земельного участка по его целевому назначению в связи с размещением на земельном участке с кадастровым номером 50:13:070103:0162 после его передачи арендатору в аренду детского городка, ООО “Независимое бюро экспертизы” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Во исполнение указаний Федерального арбитражного суда Московского округа арбитражные суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, в том числе экспертное заключение АНО “Центр судебных экспертиз” N 5-1368/11 от 27.03.2012 г., акт приема-передачи от 16.04.2007, градостроительное заключение от 06.08.2004 N 30 с приложением к нему санитарно-эпидемиологического заключения от 20.09.2004, заключение ГУП МО Мосгипронисельстрой от 09.11.2004, заключение Ростехнадзора от 06.06.2005, установив факт ошибочного неправомерного размещения детской площадки в границах переданного истцу в аренду земельного участка с кадастровым номером 50:13:070103:0162 и отсутствия на момент передачи земельного участка в аренду каких-либо на нем сооружений, невозможности использования арендатором указанного земельного участка, расположенного по адресу: Московская область, г. Пушкина, ул. Краснофлотская, в районе дома 14 по его целевому назначению, пришли к выводу об обязании ответчика привести земельный участок с кадастровым номером 50:13:07 01 03:0162 площадью 2 000 кв. м, расположенный по адресу: Московская область, г. Пушкино, ул. Краснофлотская, в районе дома 14, к первоначальному состоянию при передаче земельного участка арендатору по акту приема-передачи от 16.04.2007 г. путем демонтажа (сноса) самовольно возведенной на указанном земельном участке детской площадки (малые формы).
Судебная коллегия находит обоснованным данный вывод судов.
Установив факт надлежащего исполнения арендатором обязательств по уплате арендных платежей в соответствии с пунктами 4.1 и 4.3 договора аренды N 24-07 от 16.04.2007 г., наличие объективных обстоятельств, препятствующих пользованию арендатором переданного в аренду земельного участка по его целевому назначению, руководствуясь положениями п. 1 ст. 612 ГК РФ и проверив представленный расчет исковых требований, суды правомерно удовлетворили исковые требования о взыскании с Администрации Пушкинского муниципального района Московской области задолженность по арендной плате в размере 452 504 руб. 70 коп. и проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 67 775 рублей 14 копеек…”

Постановление ФАС Московского округа от 30.08.2011 N КГ-А40/8807-11 по делу N А40-88589/10-113-779
“…Определением от 21.10.2010 г. судом первой инстанции принят встречный иск ИП Касимовой М.А. к Департаменту имущества города Москвы о расторжении договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07 вследствие неисполнения арендодателем обязанности по передаче арендатору в аренду пригодного для использования нежилого помещения.
В соответствии с п. 1.3 договора аренды от 25.01.2007 г. N 1-41/07, спорное нежилое помещение подлежало передаче арендатору в пользование в целях использования под офис.
Как видно из представленных в материалы дела акта проверки нежилого помещения от 21.05.2008 г., акта обследования ГУП ДЕЗ Мещанского района от 15.05.2007 г., акта от 01.03.2007 г., письма ТО Управления Роспотребнадзора от 09.03.2007 г. и письма Управления МЧС от февраля 2007 г., помещение, являющееся объектом аренды по вышеназванному договору, не пригодно для использования под офис и требует капитального ремонта.
Помещение, являющееся объектом аренды, на момент заключения договора требовало капитального ремонта, тогда как в п. 5.4.12 договора аренды стороны закрепили за арендатором обязанность осуществления текущего ремонта.
Другие доказательства, которые бы свидетельствовали о передаче спорного помещения арендодателем арендатору или об использовании данного помещения арендатором в материалах дела отсутствуют, истцом по первоначально заявленному иску не представлены, а ответчик указанные обстоятельства отрицает.
Исходя из изложенного, суды пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении первоначального иска и удовлетворении встречного иска…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.08.2011 N КГ-А40/8811-11 по делу N А40-128984/10-60-829
“…10 июня 2010 года между Департаментом имущества гор. Москвы (Арендодатель) и ООО “Алмаз” (Арендатор) по результатам аукциона был заключен договор аренды нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы N 06-00127/20, по условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору в аренду нежилой объект, общей площадью 623,4 кв. м, расположенный помещ. I (Торговые) – подвал по адресу: г. Москва, ул. Ключевая, д. 16/29, для использования в целях под офис, склад негорючих материалов.
К данному акту Арендатором было составлено приложение – анкета состояния объекта недвижимого имущества, в соответствии с которой, в ходе приемки нежилых помещений было установлено отсутствие подведенных коммуникаций, а именно: отсутствие системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации внутренних водостоков, отсутствуют электропроводка, электросчетчики, освещение.
Между тем, в соответствии с п. 1.1 приложения к Распоряжению Департамента имущества города Москвы от 04.03.2010 г. N 690-р “Порядок проведения аукциона по определению ставки арендной платы и заключению договора аренды на нежилое помещение”, в соответствии с которым и был проведен аукцион, а затем заключен договор аренды нежилого помещения от 10.06.2010 г. N 06-00127/20, а также согласно Лоту N 12-Ю(па-2010) помещение, предоставляемое в аренду истцу, оснащено следующим техническим обустройством: водопроводом, канализацией, горячей водой, центральным отоплением от ТЭЦ, электричеством.
Назначение использования помещения предварительно согласовано Управлением по ЮАО ГУ МЧС России по гор. Москвы и Территориальным отделом Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по гор. Москве в ЮАО (Лот N 12-Ю(па-2010).
В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество, в состоянии соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
При таких обстоятельствах, учитывая нарушение ответчиком положения п. 1 ст. 611 ГК РФ, наличие оснований для расторжения договора в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ и соблюдение истцом порядка для расторжения договора, установленного п. 2 ст. 452 ГК РФ, суды правомерно удовлетворили исковые требования ООО “Алмаз” в части расторжения договора аренды недвижимости от 10.06.2010 г. N 06-00127/20…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 26.11.2013 по делу N А72-10927/2012
“…Как было установлено судом первой инстанции, в подпункте 5.3 постановления администрации г. Ульяновска от 02.02.2012 N 55 указано, что сведения об обременениях и ограничениях земельного участка с кадастровым номером 73:24:030906:9841 площадью 1200 кв. м, находящегося по адресу: гор. Ульяновск, Засвияжский район, северо-восточнее жилого дома N 26 по ул. Кузоватовской отсутствуют.
В извещении о проведении торгов, опубликованном в газете “УльяновскСегодня” от 14.02.2012 и протоколе аукциона N 3 заседания комиссии по продаже земельных участков и права на заключение договоров аренды земельных участков от 20.03.2012 также указано, что сведения об обременениях и ограничениях данного земельного участка отсутствуют.
В акте N 153 приема-сдачи (возврата) земельного участка в аренду от 26.03.2012 (приложение 2 к договору аренды) указано, что в границах передаваемого земельного участка отсутствуют строения, благоустройство, озеленение, объекты социального назначения и места общего пользования, инженерные коммуникации, ограничения.
Таким образом, предоставленная администрацией г. Ульяновска информация о земельном участке не содержала сведений об обстоятельствах, имеющих место в реальности, а именно о наличии обременения (ограничения) земельного участка инженерными коммуникациями.
Вместе с тем из чертежа градостроительного плана, подготовленного Комитетом архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска и схемах инженерных сетей, предоставленных МУП “Ульяновскводоканал” и МУП “УльГЭС”, следует, что в границах земельного участка, предоставленного истцу в аренду, имеются подземные коммуникации (сети водопровода диаметром 100 мм и высоковольтный кабель линии электроснабжения 6 кВ, а также зеленые насаждения).
Из пояснений МУП “Ульяновскводоканал” и МУП “УльГЭС” следует, что ориентировочная стоимость работ по выносу сетей водопровода из-под пятна застройки составляет 150 000 руб. без учета стоимости материалов и проектно-технической документации, а стоимость переустройства КЛ-6 кВ, попадающей в зону застройки – 426 850 руб.
Факт необходимости выноса инженерных сетей для строительства объекта торговли подтверждается также требованием, изложенным в градостроительном плане земельного участка от 10.05.2012 и проектной документацией по строительству данного объекта, подготовленной ООО “Симбирскпроект”.
Между тем, как было установлено условиями договора, подлежал передаче свободный земельный участок, готовый к застройке в пределах его границ с использованием всей его площади с учетом действующих норм, без дополнительных расходов, за исключением расходов на проектные и изыскательские работы. Именно это условие и явилось главным фактором, побудившим истца стать участником аукциона и бороться за право аренды вышеуказанного земельного участка, а также при заключении договора аренды.
Вышеназванные обстоятельства существенно повлияли на решение арендатора по вопросу приобретения права аренды земельного участка для строительства.
В связи с чем, суды предыдущих инстанций обоснованно исходили из того, что передав имущество с недостатками, препятствующими его использованию по назначению, арендодатель, по сути, не исполнил своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям названного договора и удовлетворили требование истца в данной части.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции приходит к выводу, что дело рассмотрено судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права применены правильно, поэтому оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 01.07.2013 по делу N А55-25700/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 06.06.2008 между Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Самарской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью “Волгопромсервис”, правопреемником которого является ООО “УКХ “Волгопромгаз”, (арендатор) заключен договор N 276 аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок, относящийся к категории “земли населенных пунктов”, площадью 35 106 кв. м, кадастровый номер 63:01:0403002:514, находящийся по адресу: Самарская область, г. Самара, Куйбышевский район, левый берег р. Самара, для строительства водно-спортивной базы на срок до 20.05.2011 (далее – договор от 06.06.2008 N 276).
В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Министерством в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено никаких доказательств, свидетельствующих о том, что оно может быть освобождено от ответственности за недостатки сданного в аренду земельного участка по основаниям, предусмотренным вышеуказанной нормой права.
Как правильно указали суды, включение земельного участка с кадастровым номером 63:01:0403002:514 в зону резервирования для государственных нужд Самарской области лишило арендатора возможности использовать земельный участок для целей строительства водно-спортивной базы.
Таким образом, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что Министерство передало обществу земельный участок, который не мог использоваться ответчиком в соответствии с его целевым назначением, а следовательно, не вправе требовать с арендатора платы за пользование таким земельным участком за период с 30.07.2010.
Данные выводы судов соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 86 <*> “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”…”
——————————–
<*> Текст документа приведен в соответствии с оригиналом. Вероятно, имеется в виду информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, а не N 86.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 27.09.2017 N Ф07-10041/2017 по делу N А05-13621/2015
“…Как следует из материалов дела, на основании распоряжений Администрации от 08.04.2010 N 1013р и от 04.05.2010 N 1220р Комитетом в соответствии с процедурой, установленной действующим законодательством, в газете “У Белого моря” от 14.05.2010 N 18 (7835) опубликовано информационное сообщение о продаже права на заключение договора аренды земельного участка площадью 88 000 кв. м с кадастровым номером 29:16:240601:115, расположенного по адресу: Архангельская обл., Приморский р-н, МО “Катунинское”, пос. Катунино для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.
Письмом от 06.07.2015 N 03-6/131 Комитет уведомил истца о прекращении действия договора аренды с 25.06.2015.
Общество, считая, что в период действия договора оно не имело объективной возможности осуществлять полномочия арендатора земельного участка и осуществить строительство индивидуальных жилых домов, поскольку задание на разработку проектной документации не было своевременно выдано, а затем и отказано в согласовании самой документации, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Комитет, сославшись на наличие у Общества задолженности по арендной плате, обратился в арбитражный суд со встречным иском.
По смыслу положений статей 606, 611, 612, 614, 1102 ГК РФ обязательства сторон по договору аренды являются встречными; обязательство арендатора по внесению арендной платы обусловлено фактом использования арендованного имущества, то есть исполнением арендодателем своего обязательства по предоставлению предусмотренного договором имущества; невозможность использования имущества по целевому назначению по обстоятельствам, за которые не отвечает арендатор, исключает его обязанность по внесению арендной платы, а также удержание арендодателем уплаченной арендной платы, являющейся в этом случае неосновательным обогащением арендодателя.
Суды обеих инстанций, руководствуясь приведенными нормами, правомерно исходили из того, что арендатор не имел объективной возможности использовать по назначению предоставленный ему в аренду земельный участок, поскольку арендодателем не исполнены надлежащим образом принятые на себя обязательства, в том числе по своевременной выдаче Обществу задания на разработку градостроительной документации, отсутствие которого делает невозможным проведение работ по разработке документации по планировке территории.
Таким образом, суды сделали правомерный вывод о том, что обязанность Комитета как арендодателя по встречному предоставлению надлежащим образом не исполнена. В результате арендатор не мог пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его целевым назначением и условиями договора аренды.
Соответственно, с арендатора нельзя взыскать арендную плату, а уплаченные платежи подлежат возврату в виде неосновательного обогащения…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.09.2017 N Ф07-8859/2017 по делу N А56-91456/2016
“…Как следует из материалов дела, ООО “М-Стиль” (арендодатель) и ООО “Транстур Тревел Норд” (арендатор) 01.10.2016 заключили договор N 101/2016 аренды части нежилого помещения 12-Н, площадью 166,4 кв. м с кадастровым номером 78:31:0001494:2025, расположенного на первом этаже здания по адресу: Санкт-Петербург, 2-я Советская ул., д. 7, лит. А, для использования под офис.
При проведении санитарно-эпидемиологической экспертизы, исследовании федеральным бюджетным учреждением здравоохранения “Центр гигиены и эпидемиологии в городе Санкт-Петербурге” проб на содержание в арендуемом помещении вредных веществ установлено несоответствие арендуемого помещения требованиям действующих санитарных норм и правил.
Согласно претензии от 07.12.2016 арендатор уведомил арендодателя об указанных обстоятельствах и предложил досрочно расторгнуть договор в связи с невозможностью дальнейшей эксплуатации арендуемой части помещения.
Письмом от 15.12.2016 арендодатель отказал арендатору в досрочном расторжении договора, указав на то, что, приняв часть помещения по акту от 01.10.2016, арендатор согласился с тем, что помещение находится в технически исправном состоянии. Кроме того, арендодатель указал на недействительность лабораторных исследований ввиду их проведения без представителя арендодателя.
ООО “Транстур Тревел Норд”, полагая, что арендуемое помещение имеет недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть им обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Одной из основных обязанностей арендодателя по договору аренды является передача арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).
В пункте 2 статьи 612 ГК РФ указано, что арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Поскольку арендуемое помещение не соответствует требованиям действующих санитарных норм и правил, что препятствует ООО “Транстур Тревел Норд” использовать его по целевому назначению, суды правомерно удовлетворили иск.
Материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008
“…В силу п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды…”

Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007
“…В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из содержания указанной правовой нормы следует, что под недостатками в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды.
Как усматривается из акта приема-передачи имущества от 05.08.2004, на день составления указанного акта переданное обществу “Надежда” в аренду имущество находится в состоянии, пригодном для его использования по назначению (т. 1, л. д. 12).
Судами установлены факты затопления арендуемого истцом помещения в период с декабря 2004 года по октябрь 2006 года. При этом из актов осмотра помещения от 10.12.2004, 22.12.2004, 24.03.2005, 11.04.2005, 13.04.2005, 16.06.2005, 06.09.2005 (т. 1, л. д. 16 – 23), следует, что причинами затопления являлись остановка работы канализационного коллектора, засор наружных сетей канализации, дважды причиной затопления являлось повреждение (срыв) вентиля, установленного силами жилищного ремонтно-эксплуатационного управления N 8. Кроме того, помещение дважды затапливалось по причине попадания талых и грунтовых вод и дважды – попадания канализационных вод.
Материалами дела также подтверждается, что после проведения восстановительных работ деятельность общества “Надежда” возобновлялась и на момент обращения с иском продолжала осуществляться (т. 1, л. д. 31 – 45).
Таким образом, истец в нарушение положений ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что простой в его деятельности произошел в результате недостатков переданного в аренду имущества, и эти недостатки препятствуют его дальнейшему использованию по целевому назначению в течение всего срока аренды…”

Постановление ФАС Уральского округа от 08.07.2004 N Ф09-2063/04-ГК по делу N А50-32011/03
“…Судом апелляционной инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что помещение арендатору передано в ненадлежащем состоянии, требующем капитального ремонта.
Из представленных ответчиком документов (дефектной ведомости, договора подряда от 23.06.2003 N 24/04-03, локальных сметных расчетов к договору подряда, акта приемки выполненных работ по договору подряда) усматривается, что ответчиком произведены работы по капитальному ремонту арендуемых помещений на сумму 216405 руб. 07 коп., при этом ремонт еще не закончен, выполнен не весь объем работ и помещение не может быть использовано по назначению.
Как установлено судом апелляционной инстанции, ответчик неоднократно обращался в адрес истца с письмами о предоставлении скидки по арендной плате в связи с тем, что в помещении требуется капитальный ремонт, однако ответ из Департамента не поступал.
Согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.
Учитывая требование данной нормы, а также то, что недостатки помещения носили такой характер, который полностью исключает использование помещения по назначению, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу, что требования ответчика, направляемые в адрес арендодателя, об уменьшении размера арендной платы, обоснованны и не противоречат ст. 612 ГК РФ.
Исследовав произведенный истцом расчет долга по арендной плате и установив, что он неправильный, поскольку расчет долга произведен за весь декабрь 2003, в то время как помещение арендатором передано по акту от 18.12.2003, суд апелляционной инстанции определил, что задолженность ответчика по арендной плате за взыскиваемый период составляет 204722 руб. 50 коп. (с учетом произведенной ответчиком частичной оплатой в сумме 29500 руб.). Работы по ремонту арендованного помещения, подтвержденные документально, проведены ответчиком на сумму 216405 руб. 07 коп.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что недостатки переданных ответчику в аренду помещений являются существенными и полностью исключают возможность пользования арендованным помещением, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о возможности уменьшить арендную плату на сумму выполненных ремонтных работ. Таким образом, задолженность по арендной плате у Общественной организации “Пермская городская федерация дартс” отсутствует…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 18.03.2014 по делу N А68-3820/2013
“…На основании проведенного аукциона между ООО “ЭКО” и администрацией муниципального образования Щекинский район заключен договор от 26.03.2009 N 04-01/09 аренды земельного участка, согласно которому администрация предоставила в аренду ООО “ЭКО” земельный участок из земель категории “земли населенных пунктов”, общей площадью 300 000 кв. м с кадастровым номером 71:22:030101:38. Местоположение земельного участка: участок находится примерно в 200 м по направлению на юг от ориентира – жилого дома, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Тульская область, Щекинский район, МО Головеньковское, д. Грумант, д. 17.
В соответствии с п. 1.3, п. 2.1 договора земельный участок предоставлен для комплексного освоения в целях жилищного строительства сроком на 5 лет.
Согласно п. 1 Правил застройки, благоустройства и содержания охранной зоны государственного мемориального и природного заповедника “Музей-усадьба Л.Н.Толстого “Ясная Поляна”, утвержденных решением Исполнительного комитета Тульского областного Совета народных депутатов от 24.04.1987 N 8-261, на территории охранной зоны запрещается всякое новое строительство, не связанное с задачами заповедника.
Ссылаясь на то, что общество с ограниченной ответственностью “ЭКО” лишилось права застройки земельного участка, истец обратился в суд с требованием о взыскании с администрации МО Щекинский район неосновательного обогащения в сумме 7 939 783 руб. 26 коп. и о расторжении договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Руководствуясь вышеизложенным, установив невозможность использования земельного участка в соответствии с целями, предусмотренными договором аренды от 26.03.2009 N 04-01/09 в спорный период, руководствуясь статьей 71 АПК РФ, суды пришли к обоснованному выводу о том, что администрация МО Щекинского района передала земельный участок, использование которого по назначению, указанному в договоре, невозможно, не исполнив тем самым своей обязанности по передаче имущества, соответствующего условиям договора аренды от 26.03.2009 N 04-01/09.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении требований истца о взыскании неосновательного обогащения в указанном размере с муниципального образования Щекинский район в лице администрации муниципального образования Щекинский район за счет казны муниципального образования Щекинский район, поскольку распорядителем денежных средств является администрация, а не Финансовое управление…”

Постановление ФАС Центрального округа от 09.10.2009 N Ф10-4267/09 по делу N А08-545/2009-32
“…Согласно п. 3.2.1 договора на арендодателя была возложена обязанность передать ответчику по акту приема-передачи земельный участок, пригодный для дальнейшей эксплуатации в соответствии с установленным разрешенным использованием.
Судами установлено, что на арендуемом ответчиком земельном участке расположен объект незавершенного строительства, не принадлежащий последнему.
Данное обстоятельство подтверждается, в том числе, отчетом N 3/30 об оценке рыночной стоимости арендных платежей за пользование земельным участком для размещения нежилого здания (автосервиса), расположенным по адресу: г. Белгород, ул. Корочанская, 132-б, по состоянию на 19 июня 2007 года.
Вместе с тем, ни в договоре аренды земельного участка N 227 от 12.09.2007, ни в акте приема-передачи от 12.09.2007 сведений о наличии на арендуемом земельном участке объекта незавершенного строительства не содержится.
Учитывая, что площадь земельного участка под объектом незавершенного строительства ООО “Белмаг” составляет 220,4 кв. м согласно техническому паспорту от 01.10.2007, а площадь арендуемого ИП Заболоцкой С.В. земельного участка составляет 535,0 кв. м, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что МУ “Городская недвижимость” в нарушение требований п. 1 ст. 611 ГК РФ передало ИП Заболоцкой С.В. земельный участок, не пригодный для использования в соответствии с целевым назначением.
При таких обстоятельствах, учитывая, что истец не исполнил свои обязательства по передаче арендатору земельного участка, пригодного для использования в соответствии с целевым назначением, суды пришли к обоснованному выводу о том, что у ответчика не возникло обязанности вносить арендные платежи, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания арендной платы и пени…”

Постановление ФАС Центрального округа от 18.09.2006 по делу N А62-1171/2006
“…Как усматривается из материалов дела, 01.07.2005 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (уполномоченный орган), Семеноводческой станцией (владелец) – арендодателями и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. – арендатором был заключен договор N 090-0Б аренды недвижимого имущества – склада площадью 617 кв. м, расположенного по адресу: Смоленская обл., г. Сафоново, ул. Восточная, д. 5, для использования под автостоянку… В тот же день объект аренды передан по акту арендатору.
31.07.2005 Семеноводческой станцией и предпринимателем Мельниковым Ю.Н. подписан акт о возврате последним указанного склада Семеноводческой станции.
Ссылаясь на то, что предприниматель Мельников Ю.Н. не внес арендную плату за июль 2005 года, Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области обратился с вышеуказанным иском в суд.
Суд первой инстанции исследовал представленные доказательства, доводы сторон, дал им правильную юридическую оценку и обоснованно пришел к выводу о необходимости отказа в иске.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Как установлено судом первой инстанции, здание склада 1963 года постройки находится в аварийном состоянии. Использовать его под автостоянку без проведения ремонта невозможно. Получив отказ на свою просьбу дать ему возможность отремонтировать здание без заключения договора аренды, то есть, без внесения арендной платы, ответчик на следующий день после подписания договора отказался от его исполнения.
При таких обстоятельствах и суд первой, и суд второй инстанций пришли к правильному выводу о том, что факта пользования ответчиком помещением не было…”

1.2. Вывод из судебной практики: Прекращение оказания каких-либо коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения свидетельствует о невозможности использования такого помещения по целевому назначению.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.07.2018 N Ф05-10476/2018 по делу N А40-66814/2017
“…Индивидуальный предприниматель Багадаев Роман Аркадьевич (далее – Багадаев Р.А., истец, арендатор) 12.04.2017 обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу “ПИН Групп” (далее – ЗАО “ПИН Групп”, ответчик, арендодатель) о расторжении договора аренды от 02.11.2016 N ЦЯ-КДА-03, возмещении убытков в виде реального ущерба в размере 1 257 753 руб. и упущенной выгоды в размере 1 350 000 руб.
До принятия решения по существу заявленных требований ЗАО “ПИН Групп” предъявлен встречный иск, с учетом уточнения требований, о взыскании с Багадаева Р.А. задолженности по арендной плате в размере 2 550 000 руб. за период с 01.02.2017 по 31.10.2017, пени в размере 38 4150 руб. за период просрочки с 20.01.2017 по 31.10.2017, задолженности по коммунальным эксплуатационным платежам в размере 164 137 руб. 96 коп. за период с 02.11.2016 по 31.10.2017, пени за просрочку их внесения в размере 40 845 руб. 13 коп. за период с 10.01.2017 по 31.10.2017, расторжении договора аренды от 02.11.2016 N ЦЯ-КДА-03 с 10.05.2017 и обязании Багадаева Р.А. возвратить объект аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 в удовлетворении первоначального иска арендатора отказано, а встречные требования арендодателя удовлетворены путем взыскания с арендатора в пользу арендодателя 183 870 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате, 75 783 руб. 87 коп. пени, 115 308 руб. 73 коп. задолженности по переменой части арендной платы, в остальной части встречных требований отказано.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2018 решение Арбитражного суда города Москвы от 18.12.2017 оставлено без изменения, а также произведена замена ЗАО “ПИН Групп” на ООО “ПИН Групп”.
Обсудив заявленные доводы, выслушав объяснения сторон и проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых по делу судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Из анализа пункта 1 статьи 611 и пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся обстоятельств передачи арендатору арендованного имущества и возможности распоряжения им в целях, предусмотренных договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае непредставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Невозможность использования помещения в согласованных сторонами целях, а кроме того, препятствование, не образует на стороне арендатора обязательства по внесению арендной платы, а на стороне истца сопутствующего данному обязательству права.
Суды, делая вывод о том, что прекращение оказания коммунальных услуг (отключение электроэнергии, отопления, приостановление подачи воды) в отношении арендованного помещения или их ненадлежащее оказание не свидетельствует о наличии каких-либо недостатков в переданном в аренду имуществе, однако указывает на невозможность использования такого имущества по целевому назначению, поскольку суд признал, что отключение электроэнергии привело к невозможности использования арендованного помещения по целевому назначению в течение 70 дней в период с 21.12.2016 по 28.02.2017.
Суды, признав, что подача электроэнергии в арендованное помещение была прекращена вплоть до 28.02.2017, не приняли во внимание доводы арендатора, что он был вынужден воспользоваться правом, предоставленным частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, и потребовать досрочного расторжения договора аренды, что также было установлено судом, и уведомлением от 09.03.2017 истец известил ответчика о расторжении договора, уведомлением от 27.03.2017 истец известил ответчика о том, что договор следует считать расторгнутым с 13.03.2017, представил проект соглашения и передаточный акт.
Таким образом, судам следовало проверить довод истца о том, что он фактически производит текущий ремонт арендуемого помещения, не получив ни одного месяца для использования помещения по назначению (кроме времени производства самого ремонта) из числа предусмотренных договором.
Арендатор настаивает на своих доводах, которые он приводил как в исковом заявлении, так и апелляционной жалобе на решение суда о том, что разумно исходил из того, что расходы на текущий ремонт помещения обусловлены его интересами лишь при условии, что оставшийся срок аренды (11 месяцев минус срок ремонта) помещения будет пригодно для использования по назначению, и это полностью соответствовало бы условиям заключенного договора, тогда как он оказался лишен возможности использования арендованного имущества по назначению (т.е. того, что составляло предпринимательский интерес при заключении договора) и требование о расторжении договора вытекало не из условий договора, а из права, предоставленного законом.
С учетом вышеуказанных фактических обстоятельств, установленных судом, а также возражений арендатора судам следовало проверить довод истца как о том, что в данном случае невозможность использования помещения по назначению возникла вследствие наступления обстоятельств, за которые отвечает арендодатель, и расторжение договора произошло по этой же причине, поэтому расторжение договора должно влечь за собой разумное восстановление прав сторон договора, так и о том, что в случае, если возможность использования помещения по назначению обеспечивается только на срок производства ремонта (как в данном случае), то может ли подобный ремонт соответствовать интересам арендатора, так как этот интерес не может заключаться только в самом ремонте.
При новом рассмотрении дела судам следует также учесть то, что если использование помещения по назначению становится невозможным, то возможно ли достижение разумного баланса интересов арендатора и арендодателя, чем компенсируются расходы арендатора, с учетом доводов арендатора, что арендодатель получает ремонт помещения, арендную плату за время ремонта, утрачивая при этом обязанность предоставления помещения на срок аренды (после расторжения), а арендатор за свой счет производит ремонт помещения, принадлежащего, уплачивая арендную плату, после чего лишается возможности использования помещения по назначению. После проверки вышеуказанных доводов арендатора о невозможности использования арендуемых помещений по независящим от арендатора причинам, повторно проверить требования арендодателя по встречному иску.
При изложенных обстоятельствах обжалуемые решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций подлежат отмене по основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.09.2009 по делу N А19-14135/08
“…Из представленного истцом расчета задолженности по арендной плате, составленного на основании пунктов 3.1, 3.1.1 договора, следует, что ответчик не вносил платежи за период с 01.03.2008 по 31.08.2008, в связи с чем задолженность составила 454 988 рублей 80 копеек.
Однако, как правомерно установлено судебными инстанциями, сумма задолженности на основании статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 68 <*> “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” подлежала уменьшению на период, в который у ответчика не было возможности использовать арендованное помещение по назначению в связи с отключением истцом электрической энергии, поэтому сумма арендной платы за период с 01.03.2008 по 21.08.2008 составляет 430 261 рублей 15 копеек…”
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” имеет номер 66, а не 68.

Северо-Западный округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 24.03.2015 по делу N А52-942/2014
“…Как следует из материалов дела, ООО “Инвестнедвижимость” (арендодатель) и ЗАО “Белвест Ритейл Северо-Запад” (арендатор) заключили договор от 01.08.2013 N 0108 аренды помещения общей площадью 190,5 кв. м с кадастровым номером 60:27:010313:03:3894-А-1002, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 1/3, пом. 1002, для ведения розничной торговли промышленными товарами. Срок действия договора с 01.08.2013 по 30.06.2014.
В силу статей 611 и 612 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать от арендодателя соразмерного уменьшения арендной платы. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату); порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (пункт 4 той же статьи).
Установив, что в спорный период в арендованных помещениях отсутствовало электроснабжение по причинам, не зависящим от ЗАО “Белвест Ритейл Северо-Запад”, суд первой инстанции правомерно отказал истцу во взыскании задолженности по арендной плате.
Суд установил, что из-за отсутствия в помещениях электроэнергии арендатор был вынужден приостановить деятельность отделения розничной торговли N 06105 в городе Пскове и выплатить работникам отделения 38 900 руб. заработной платы, начисленной за период вынужденного простоя.
Нормы материального и процессуального права применены судами правильно, судебные выводы соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2011 по делу N А56-86991/2009
“…Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Жук А.С. и Общество заключили договоры от 01.08.2008 N 6/а аренды нежилого помещения общей площадью 717,4 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера Б, сроком до 31.07.2018; от 25.12.2008 N 7/а аренды объектов недвижимости – земельного участка площадью 1730 кв. м, расположенного по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, и нежилого помещения общей площадью 110,5 кв. м по адресу: Ленинградская область, Гатчинский район, поселок Вырица, Ушаковская улица, дом 5, литера А, сроком до 01.12.2009, и договор поручения от 20.08.2007 N 5/э.
Нежилые помещения и земельный участок переданы Обществу для производственной и иной деятельности в соответствии с уставными документами. К основным видам деятельности арендатора относится производство полимерных материалов и изделий из них, требующее непрерывного обеспечения электроэнергией.
Судом первой инстанции установлен факт прекращения подачи электроэнергии в арендованные помещения с 17.03.2009. Данный факт также установлен судебными актами по делу N А56-78926/2009.
С июля 2009 года арендатор не вносит арендную плату.
Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по внесению арендных платежей послужило основанием для обращения предпринимателя в арбитражный суд с настоящим иском.
В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Пунктом 4 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.
Материалами дела подтверждаются факты прекращения обеспечения арендованных объектов электрической энергией с 17.03.2009 и использования его ответчиком с 27.07.2009.
Поскольку пользование арендованным имуществом в целях, согласованных договором аренды, было невозможно по не зависящим от Общества причинам, суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для взыскания с Общества задолженности по арендной плате…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2007 N Ф09-8571/07-С6 по делу N А50-1506/2007-Г12
“…Полагая, что в результате неисполнения арендодателем (обществом “Сельстрой-Сервис”) своих обязательств по содержанию принадлежащего ему имущества общество “АудитПриватСервис” понесло убытки (реальный ущерб) в виде взысканной и уплаченной субарендатору суммы, общество “АудитПриватСервис” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Как следует из материалов дела, факт отсутствия электроэнергии в арендуемом истцом помещении в период с 07.02.2006 по 13.10.2006 установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермской области от 23.11.2006 по делу N А50-14208/2006 и в силу п. 2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не требует повторного доказывания.
Поскольку указанные обстоятельства свидетельствуют о наличии у арендатора – общества “АудитПриватСервис” – препятствий в пользовании арендуемым помещением, а также препятствий в реализации предоставленного ему договором права на передачу данного помещения в субаренду, при этом материалами дела подтверждено, что данные недостатки, в нарушение положений ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не были устранены арендодателем, несмотря на неоднократные письменные обращения к нему арендатора (л. д. 28, 34, 35, 50, 55), суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о ненадлежащем исполнении обществом “Сельстрой-Сервис” своих обязательств, повлекших для истца возникновение убытков…”

 Капитальный ремонт как недостаток, не препятствующий использованию арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором, если последний не имеет возможности использовать переданное имущество по его назначению, в соответствии с условиями договора и своими ожиданиями. Но в судебной практике можно выделить случай, когда недостатки имущества не признавались таковыми, если во время его приемки замечаний со стороны арендатора не было.

2.1. Вывод из судебной практики: Договорное обязательство арендодателя произвести капитальный ремонт арендованного помещения не свидетельствует о том, что помещение на момент его передачи для использования по назначению было непригодно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 02.10.2006 по делу N А56-14215/04
“…В подтверждение исполнения обязательства арендодателя по передаче здания арендатору в аренду и принятия его арендатором стороны составили и подписали передаточный акт от 09.06.2003. В нем отсутствуют какие-либо замечания арендатора в отношении поступившего в его владение имущества.
Апелляционный суд также правильно указал, что наличие в договоре аренды пункта 2.1.2, согласно которому арендодатель принял на себя обязательство произвести ремонт здания с учетом производственных потребностей арендатора, не свидетельствует о непригодности здания для его использования в момент передачи.
Ответчик также надлежащим образом не подтвердил, что он обращался к истцу с предложениями по ремонту и перепланировке объекта, которые в соответствии с пунктом 2.1.3 договора должны исходить от ответчика.
В материалах дела имеется акт от 02.07.2003, подписанный обществом “Регион” и Институтом, из которого следует, что общество “Регион” выполнило ремонтные работы в арендуемом здании на общую сумму 18100 долларов США и передало их результат ответчику, а ответчик принял результат этой работы (т. 2, л.д. 92).
Договоры на выполнение ремонтных работ были заключены между ответчиком (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью “Вито” (подрядчик). Наличие данных договоров подтверждено представителем ответчика (т. 2, л.д. 94).
Оценив данные обстоятельства в совокупности с иными представленными в материалы дела документами по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик не доказал невозможность использования переданного ему в аренду по надлежащему акту здания…”

 Уведомление арендодателя о недостатках арендованного имущества как обязательное условие реализации арендатором прав, возникающих при обнаружении таких недостатков

Статья 612 ГК РФ, предоставляя арендатору ряд прав при обнаружении недостатков, препятствующих пользованию имуществом, не устанавливает его обязанности уведомлять арендодателя о таких недостатках. Однако этой же статьей предусмотрено право арендодателя устранить обнаруженные недостатки или заменить имущество, что, естественно, он может сделать, только получив соответствующее уведомление. Таким образом, при обнаружении недостатков имущества возникает коллизия прав и обязанностей сторон.
По вопросу о возможности требовать уменьшения арендной платы (возврата внесенной арендной платы) в связи с наличием недостатков в арендуемом имуществе см. п. 12 материалов к ст. 614 ГК РФ.

3.1. Вывод из судебной практики: Право арендатора на возмещение расходов, связанных с устранением недостатков арендованного имущества, возникает при условии уведомления арендодателя об этих недостатках.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2006 по делу N А05-19192/2005-6
“…Между ФГУП “Завод “Рейд” (арендодатель) и ФГУП “Северный Рейд” (арендатор) заключен договор от 11.07.2002 N 4С аренды оборудования, количество и наименование которого указано в перечнях, являющихся неотъемлемой частью договора. Оборудование передано по акту от 30.10.2002.
Как установлено судом первой инстанции, часть арендованного оборудования была неисправна и требовала ремонта.
Арендатор отремонтировал неисправное оборудование за свой счет и направил арендодателю акт на выполненные работы по ремонту оборудования на сумму 522112 руб.
Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что арендатор не выполнил требования статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о предварительном уведомлении арендодателя, лишив его права безвозмездно устранить недостатки имущества или произвести его замену аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, в связи с чем не имеется правовых оснований для включения стоимости ремонтных работ в счет неоплаченных арендных платежей…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд обосновывает появление права арендатора на возмещение расходов по устранению недостатков арендованного имущества только после направления предварительного уведомления арендодателю тем, что при отсутствии уведомления арендодатель лишается возможности безвозмездно устранить данные недостатки или заменить имущество аналогичным, находящимся в надлежащем состоянии.

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.03.2010 по делу N А56-42399/2008
“…Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.06.2004 N 17-А002696 аренды нежилого помещения 12Н площадью 247,2 кв. м, кадастровый номер 78:4141Е:0:6:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Школьная, дом 8, литера А, сроком на 5 лет. Условия договора стороны распространили на отношения, возникшие между ними с 19.05.2004.
Апелляционная инстанция, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, отклонила доводы Общества о необходимости зачета стоимости ремонта, проведенного в арендуемом помещении, в счет арендной платы, со ссылкой на пункт 7.1 договора о том, что помещение ответчик получил в состоянии, непригодном для использования под нежилые цели по акту от 19.05.2004.
Протокольным определением от 28.04.2009 суд первой инстанции отклонил ходатайство ответчика о назначении судебной экспертизы проектной документации и качества выполненного ремонта, мотивировав отказ отсутствием доказательств согласования стоимости проводимых работ с КУГИ и обращения с требованием о зачете в установленном порядке.
Исходя из заявленных требований, с учетом обстоятельств дела, суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для назначения экспертизы. Возможность предъявления встречного иска по результатам экспертизы, на что указывает податель жалобы, не является основанием для ее назначения при рассмотрении заявленного иска…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
“…Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее – договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 01.04.2010 по делу N А53-10179/2009
“…Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.
Из актов приема-передачи помещений от 01.07.2008 следует принятие арендованного имущества без каких-либо замечаний (т. 1, л. д. 31 – 33).
Доводы арендатора о компенсации затрат на устранение скрытых недостатков систем водоснабжения, электрообеспечения и канализации арендуемых помещений суды правомерно не приняли во внимание в связи с тем, что доказательства сообщения арендодателю о таких недостатках истец не предоставил; вопросы о сроках устранения конкретных недостатков коммуникаций, расторжении договора аренды, размере предстоящих затрат на устранение дефектов, объем ремонтных работ и их необходимость с собственником имущества не согласовал (статьи 612, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации). Акты приемки конкретных видов работ в дело не предоставлены…”

 Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества

В судебной практике возник вопрос о том, необходимо ли согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества. Поскольку ст. 612 ГК РФ не предусматривает необходимости такого согласия, арендатор вправе устранить недостатки арендованного имущества и без него.

4.1. Вывод из судебной практики: Согласие арендодателя на устранение арендатором недостатков арендованного имущества не требуется.

Судебная практика:

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.05.2003 N 1577/03 по делу N А40-29179/02-13-167
“…После заключения договора арендатор установил невозможность использования имущества для целей аренды и, руководствуясь пунктом 2.2.4 договора аренды, произвел обследование технического состояния инженерно-технических коммуникаций арендованных помещений.
Проверка производилась с участием представителя предприятия, который согласился с выводами комиссии о том, что в переданном в аренду имуществе имеются скрытые существенные недостатки, а именно: аварийное состояние инженерно-технического оборудования, системы отопления, канализации, горячего и холодного водоснабжения, теплового пункта, системы контроля пожарной безопасности, лифтов, высокая степень износа здания.
Результаты обследования нашли отражение в акте дефектной ведомости от 25.12.2000; они не противоречат содержанию акта от 05.05.2000 N 3/5 приемки-передачи основных средств от Минимущества России в хозяйственное ведение предприятию, в котором были зафиксированы те же недостатки.
Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что имущество было передано в аренду обществу с неустраненными недостатками.
Общество, обнаружив недостатки, сообщило об этом Минимуществу России и предприятию письмами от 25.12.2000 с приложением акта технического состояния помещения, в которых указало ориентировочную стоимость ремонта имущества и просило заменить арендные платежи эквивалентной суммой инвестиционных вложений.
Судом первой инстанции установлено, что письмами от 15.01.01 и от 06.06.01 Минимущество России и предприятие дали согласие на проведение капитального ремонта и реконструкции здания и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, хотя из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется, тем более что Минимущество России не является арендодателем по договору аренды.
Суд первой инстанции также установил, что общество заключило договоры с подрядными организациями на проведение ремонтных работ в арендованном помещении, которые были выполнены и приняты арендатором от подрядных организаций по актам приемки от 30.01.01, 31.01.01, 28.02.01, 15.03.01, 30.03.01, 27.04.01, 28.04.01, 10.05.01, 14.05.01, 21.05.01, 28.05.01, 29.05.01, 01.06.01, 04.06.01, и по мере приемки выполненных работ направляло предприятию и территориальному управлению Минимущества России документы, подтверждающие факты выполнения работ и их оплаты.
Суды апелляционной и кассационной инстанций, частично удовлетворяя исковые требования, неправильно отменили решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении этой части иска, ссылаясь на отсутствие согласия истца и арендодателя на устранение недостатков арендованного имущества и удержание израсходованных на это средств из арендных платежей, поскольку в соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации право на удержание суммы понесенных расходов на устранение данных недостатков возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.03.2006 N Ф08-758/2006 по делу N А32-8936/2005-27/169
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.
Как видно из материалов дела и пояснили в судебном заседании представители сторон, помещения были переданы предпринимателю в состоянии, требующем проведения капитального ремонта, без которого их использование было бы невозможно.
Арендодатель дал согласие на проведение капитального ремонта помещений и зачет стоимости ремонтных работ в счет арендной платы, что следует из приказа Управления муниципальной собственности администрации г. Краснодара от 06.08.2002 N 549, а также последующего поведения арендодателя, частично засчитавшего затраты предпринимателя на капитальный ремонт в счет арендной платы. Из положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не следует, что такое согласие требуется. В соответствии с названной статьей право на удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков полученного имущества возникает у арендатора после уведомления об этом арендодателя.
Суд апелляционной инстанции установил, что предприниматель выполнил указанные в акте N 2 работы, стоимость которых составила 116072 рубля, и направил арендодателю документы, подтверждающие факт выполнения работ.
Учитывая, что предприниматель выполнил работы по капитально-восстановительному ремонту на сумму 180249 рублей 83 копейки, апелляционная инстанция обоснованно указала, что сумма арендных платежей за весь период аренды не превышает затрат арендатора на капитально-восстановительный ремонт, и признала произведенное предпринимателем удержание правомерным, а обязательства по уплате арендных платежей – выполненными…”

 Последствия передачи имущества, недостатки которого на момент приемки арендатору известны

Пункт 2 ст. 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя за недостатки переданного им имущества, если такие недостатки были известны арендатору. Однако данный пункт не устанавливает прямых последствий для арендатора относительно необходимости производства капитального ремонта и пр., возникающей при принятии им такого имущества.
По вопросу о том, имеет ли арендатор право отказаться от внесения арендной платы, если недостатки имущества, о которых он был извещен при приемке, препятствуют использованию этого имущества, см. п. 12.11 материалов к ст. 614 ГК РФ.

5.1. Вывод из судебной практики: Арендатор, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту.

Примечание: С 1 июня 2015 г. вступила в силу ст. 309.2 ГК РФ, в соответствии с которой должник несет расходы на исполнение обязательства, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором либо не вытекает из существа обязательства, обычаев или других обычно предъявляемых требований. Следовательно, с указанной даты рассматриваемый вопрос урегулирован законодательно.

Судебная практика:

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 26.08.2010 по делу N А19-14395/09
“…ООО “Караван” был заявлен встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя Пахорукова Л.П. 7 906 260 рублей, составляющих стоимость неотделимых улучшений.
Пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации возлагает обязанность по производству капитального ремонта на арендодателя, если иное не предусмотрено договором. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает право арендатору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы.
Пунктами 2.4.8 договоров аренды N 44 и N 44а от 01.01.2008, N 44 и N 44а от 02.01.2009 обязанность по производству капитального ремонта возложена на арендатора, при этом указано, что капитальный ремонт производится за счет арендатора.
При наличии условий в договорах аренды, предусматривающих обязанность арендатора по производству капитального ремонта за свой счет, оснований для взыскания стоимости капитального ремонта с арендодателя не имеется.
Не могут быть приняты во внимание доводы заявителя кассационной жалобы со ссылкой на пункт 1 статьи 611, пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что поскольку имущество было передано в аренду в состоянии, не соответствующем условиям аренды, то арендатор вправе удерживать сумму понесенных расходов, при этом согласие, предусмотренное статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, не требуется.
В актах приема-передачи имущества к договорам от 01.01.2008 и от 02.01.2009 отражено, что претензий к передаваемому в аренду имуществу арендатор не имеет.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к выводу о том, что постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20 мая 2010 года по делу N А19-14395/09 основано на полном и всестороннем исследовании имеющихся в деле доказательств, принято с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оставлению без изменения…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 12.09.2011 N ВАС-11439/11 по делу N А59-2123/2010
“…Общество, полагая, что расходы на ремонт арендуемого помещения являются убытками, подлежащими возмещению ответчиком, обратилось в суд с иском на основании статей 15, 612 и 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суды апелляционной и кассационной инстанций, исходили из того, что стороны при заключении договора аренды пришли к соглашению об обязанности проведения капитального ремонта арендатором.
Судами установлено, что арендуемые помещения переданы обществу по акту приема-передачи от 26.06.2008, в котором отражено их техническое состояние и недостатки, а также указано на необходимость капитального ремонта кровли, потолка, укрепления перегородок, восстановления систем отопления, водопровода и канализации, установки оконных блоков, капитального ремонта офиса.
В соответствии с пунктом 5.1 договора арендатор обязан производить за свой счет текущий ремонт с письменного разрешения арендодателя, а также произвести за свой счет необходимые работы по производству капитального ремонта передаваемых помещений. Недостатки помещений, для устранения которых требуется капитальный ремонт, указываются сторонами в передаточном акте.
Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.11.2015 N Ф04-24401/2015 по делу N А46-17097/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Альфа Омск” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Каменевой Елене Викторовне (далее – предприниматель) о взыскании 831 848 руб. убытков.
Из материалов дела следует, что между предпринимателем (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 25.11.2013 N АО-41-07/2013 (далее – договор), по условиям которого обществу передано в аренду нежилое помещение общей площадью 110,8 кв. м и нежилое помещение общей площадью 42,5 кв. м, находящиеся по адресу: г. Омск, ул. 12-го Декабря, д. 64, для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением “Красное&Белое” или другим коммерческим обозначением.
По результатам обследования спорных помещений экспертом установлено: техническое состояние несущих конструкций спорного нежилого помещения оценивается как недопустимое; многочисленные трещины по несущим стенам связаны с неравномерной осадкой фундаментов основного строения (пятиэтажный дом) и пристройки; конструкция опирания несущих балок покрытия одной стороной на наружную стену жилого дома, другой – на наружную стену пристройки усиливает процесс неравномерной осадки и трещинообразования; под опорами балок покрытия отсутствуют бетонные подушки и разделительные элементы; на участке по оси Б, в месте отсутствия балки использован фундаментальный блок, данное решение недопустимо и опасно при дальнейшей эксплуатации здания, под опорой блока скол материала колонны представляет реальную угрозу обрушения; металлические балки покрытия имеют достаточные резервы, однако устройство отверстий в вертикальных стенках значительно снижает несущую способность.
В указанном отчете ООО “СтройКон” даны рекомендации, выполнение которых позволит в дальнейшем безаварийно эксплуатировать помещение.
Между обществом (заказчик) и обществом с ограниченной ответственностью “СК “АбсолютСтрой” (подрядчик) заключен договор подряда от 24.01.2014 на выполнение ремонтно-строительных и монтажных работ на объекте.
Согласно акту о приемке выполненных работ от 06.10.2014 N 240 и справке о стоимости выполненных работ и затрат от 06.10.2014 N 240 работы обусловленные договором подряда от 24.01.2014 выполнены подрядчиком в полном объеме и их стоимость составила 451 848 руб.
Дополнительным соглашением от 13.01.2014 N 1 к договору стороны изложили пункт 2.1.9 договора в следующей редакции: “арендодатель обязан в случае досрочного прекращения действия настоящего договора по вине арендодателя возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении”.
Согласно пункту 5.5 договора арендатор вправе досрочно расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке, письменно предупредив об этом арендодателя в срок не менее чем за один календарный месяц.
Поскольку указанные выше недостатки спорных помещений предпринимателем при заключении договора оговорены не были, 27.08.2014 общество направило в адрес предпринимателя уведомление о расторжении договора.
В телеграмме от 28.08.2014, полученной предпринимателем 28.08.2014, общество уведомило о расторжении договора.
Также пунктом 2.1.9 договора предусмотрена обязанность арендодателя в случае расторжения договора по вине арендодателя в первые 12 месяцев начисления постоянной части арендной платы согласно пункту 3.6 договора, в случае, если арендодатель не в полном объеме компенсировал предоставленную скидку по постоянной части арендной платы, арендодатель обязуется в течение 10 календарных дней с момента подписания сторонами акта приема-передачи (возврата) помещения, возместить арендатору сумму оставшейся компенсации, исходя из следующих расчетов: 500 000 руб. минус количество оплаченных месяцев постоянной части арендной платы, в соответствии с пунктом 3.6 договора, умноженное на 40 000 руб.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Судами установлено, что при приемке помещений общество в акте приема-передачи не указало на наличие каких-либо недостатков, свидетельствующих о их непригодности для использования по назначению в момент передачи.
Более того, представленная в дело локальная смета по состоянию на 24.01.2014, то есть до обращения общества к эксперту, содержала такие работы, как выполнение проекта по усилению несущих конструкций здания, выполнение инженерно-геодезических изысканий, демонтаж бетонных ступеней, устройство временных подпорок под плиты перекрытия, устройство усиления металлической балки накладками, устройство металлического каркаса вокруг кирпичного столба, усиление кирпичных стен и фундаментов и другие, явно относящиеся капитальному ремонту здания работы, то есть работы, которые по заключению экспертов ООО “СтройКон” необходимо произвести для дальнейшей безаварийной эксплуатации объекта.
При этом обществом было получено согласие предпринимателя на выполнение соответствующих работ.
Таким образом, обществом не выявлено каких-либо недостатков, неизвестных до принятия спорных помещений и необходимость выполнения работ не могла явиться основанием для прекращения договора.
При таких обстоятельствах суды, установив, что истец, принявший имущество без замечаний или извещенный при приемке имущества о его недостатках и обязанный по договору производить капитальный ремонт, не имеет права на возмещение расходов по такому ремонту, обоснованно отказали в удовлетворении требований…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.08.2009 N Ф09-467/09-С6 по делу N А60-7988/2008-С1
“…В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные исковые требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение судом ст. 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации… Как полагает заявитель, у него не возникла обязанность по внесению арендной платы, поскольку объект аренды был передан арендодателем в состоянии, исключающем возможность использования его по назначению, о чем имеется отметка в акте приема-передачи. Индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылается и на то, что судом не рассмотрено по существу требование встречного иска о признании законным проведения работ по капитальному ремонту. Заявитель также полагает, что его неоднократные предложения заключить соглашение о зачете стоимости проведенных им ремонтных работ в счет арендной платы являются офертой, а молчание истца по первоначальному иску является акцептом (п. 2 ст. 438 Гражданского кодекса Российской Федерации)…
Как следует из материалов дела, в обоснование своих требований индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. ссылался на то, что помещение, указанное в договоре аренды, было передано ему в состоянии, непригодном для его использования по указанному в договоре аренды назначению.
В то же время из акта приема-передачи здания от 01.04.2004 усматривается, что в здании, переданном индивидуальному предпринимателю Мальцеву Ю.Н. в аренду, отсутствуют внутренние сети горячего и холодного водоснабжения, а также канализация и сантехническое оборудование (т. 1, л. д. 11). В этом же акте зафиксировано, что данному зданию требуется текущий и капитальный ремонт.
Вышеуказанный акт подписан без каких-либо возражений и замечаний со стороны арендодателя и арендатора.
Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
В договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 предусмотрено условие о размере арендной платы и установлен порядок ее перечисления (т. 1, л. д. 7 – 10). Каких-либо условий, предусматривающих возможность уменьшения или освобождения арендатора от внесения арендной платы в связи с необходимостью проведения текущего и капитального ремонта, в договоре аренды от 01.03.2004 N 307-04 не содержится.
Кроме того, в материалах дела имеется комплексная смета на ремонт здания по ул. Победы, И на сумму 1816 558 руб., которая утверждена заказчиком (индивидуальным предпринимателем Мальцевым Ю.Н.) и согласована подрядчиком 17.12.2003, то есть до заключения договора аренды от 01.03.2004 N 307-04 (т. 2, л. д. 145 – 153).
Таким образом, суд обоснованно исходил из того, что волеизъявление сторон было направлено на заключение договора аренды, имеющего возмездный характер, а индивидуальный предприниматель Мальцев Ю.Н. еще до заключения договора аренды был осведомлен о свойствах и состоянии передаваемого ему в аренду помещения и согласился на принятие в пользование именно такого имущества…”

Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2007 N Ф09-10081/07-С6 по делу N А50-3854/2007-Г12
“…Срок действия договора аренды установлен с 28.04.2005 по 28.04.2010 (п. 1.3 договора).
Помещение площадью 261,6 кв. м принято истцом по акту приема-передачи 28.04.2005 (т. 2, л. д. 2).
Регистрация договора аренды произведена 21.12.2005 (т. 1, л. д. 20).
В акте обследования помещений от 05.05.2005, составленном арендодателем, балансодержателем и арендатором, отмечено, что деревянные полы в помещениях поражены гнилью; плиточные полы имеют выбоины и трещины, 30% плитки отсутствует; штукатурка на стенах отслоилась (30%); глазурованная плитка в санузле на стенах частично отслоилась, частично отсутствует; штукатурка в швах между плитками выпала; подпольный канал трубопроводов отсутствует; оконные блоки поражены гнилью; дверные блоки повреждены в местах врезки замков и имеют неплотный притвор; отмостка и бетонное крыльцо в разрушенном состоянии; железобетонная плита (козырек над входом) разрушена в части верхнего слоя… Согласно акту все работы относятся к капитальному ремонту (т. 1, л. д. 8).
Общая скидка по арендной плате, полученная арендатором в связи с проведением им ремонтных работ, составила 709445 руб. 02 коп.
По расчету индивидуального предпринимателя, общая стоимость выполненного за его счет капитального ремонта составила 1196843 руб. 99 коп.
Полагая, что в силу ст. 612, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан нести затраты на капитальный ремонт и письмо от 15.12.2006 N 76 в адрес департамента имущественных отношений о незачтенных 487398 руб. 97 коп. осталось без ответа, индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Как видно из материалов дела, представителем балансодержателя 14.09.2005 подписан акт приема-передачи, согласно которому в помещении выполнен ремонт, произведено обустройство отдельного входа (т. 2, л. д. 1).
Учитывая, что индивидуальный предприниматель знал о недостатках передаваемого в аренду имущества, что следует из акта приема-передачи от 28.04.2005 и акта обследования помещения от 05.05.2005, а также что обязанность по проведению капитального ремонта возложена договором аренды не на арендодателя, что не противоречит ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что оснований для удовлетворения требований истца в силу указанных норм не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.10.2006 N Ф09-8745/06-С3 по делу N А34-834/06
“…Довод ООО “Торговый центр “Комплект-Техника” о том, что арендатор не использовал объект аренды ввиду его ненадлежащего состояния, отклонен, так как спорное помещение было принято ООО “Торговый центр “Комплект-Техника” в аренду по акту приема-передачи от 15.09.2004 как пригодное для дальнейшего использования.
…Из текста договора от 22.06.2004 N 2/07-04 (п. 1.4) усматривается, что арендатор не только информирован о том, что принимает в аренду помещение, которое требует проведения капитального ремонта, но и принимает на себя обязательство его провести в соответствии с Положением, утвержденным решением Курганской городской Думы от 18.06.2004 N 90…
…Таким образом, ссылка ООО “Торговый центр “Комплект-Техника” на нахождение помещения на момент передачи в аренду в непригодном для использования состоянии, судом первой инстанции правильно не принята во внимание, так как в силу п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды. Правовых оснований для взыскания с ответчика неосновательного обогащения в порядке, предусмотренном ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, не имеется…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 22.12.2010 по делу N А14-19146/2009
“…Ссылаясь на то что ООО “Лада” как арендатор за свой счет произвело капитальный ремонт арендуемых помещений на сумму 10224625 руб., арендодатель отказал Обществу зачесть стоимость ремонта в счет арендных платежей, последнее обратилось в арбитражный суд с указанным иском.
Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Пунктом 2.3.8 договора аренды предусмотрено, что текущий и капитальный ремонт арендуемых помещений производит арендатор за свой счет.
Как указано выше, передача имущества арендатору по акту состоялась до заключения договора аренды, были составлены два акта, в которых подробно изложены недостатки имущества и сделан вывод о необходимости произведения капитального ремонта. И после этого арендатор подписал договор аренды, по условиям которого капитальный ремонт он производит за свой счет.
В силу п. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах у судов не было оснований для удовлетворения требований Общества о зачете стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей.
На основании изложенного, суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости решение от 01.06.2010 и постановление от 14.09.2010 отменить в части удовлетворения требований ООО “Лада” о произведении зачета затрат на проведение капитального ремонта помещений в сумме 10006700 руб. в счет будущих арендных платежей и дело в этой части направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции. В остальной части судебные акты оставить без изменения…”

Постановление ФАС Центрального округа от 10.08.2009 по делу N А14-15066/2008/486/6
“…20.02.1999 между Комитетом по управлению государственным имуществом Воронежской области (правопредшественником Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области) (арендодатель) и Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов (арендатор) был заключен договор N Х/99-10 аренды нежилого помещения общей площадью 869,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Свободы, д. 16, для образовательной деятельности и размещения филиала Российской академии адвокатуры, библиотеки юридической литературы, читального зала, проведения учебных процессов, лекций, бесед на правовые темы для населения, оказания профессорско-преподавательским составом бесплатной правовой помощи депутатам всех уровней, администрациям г. Воронежа и Воронежской области, а также инвалидам войн и малоимущим гражданам, в других целях, не противоречащих законодательству об аренде помещений, сроком с 01.03.1999 по 01.03.2014.
Решением Арбитражного суда Воронежской области от 17.12.2008 по делу N А14-254711877-2008/415/17 названный договор аренды от 20.02.1999 N Х/99-10 расторгнут, Воронежская межтерриториальная коллегия адвокатов выселена из нежилого помещения площадью 869,3 кв. м.
Обращаясь в арбитражный суд с настоящим требованием, истец сослался на то, что в период срока действия договора Воронежской межтерриториальной коллегией адвокатов был произведен капитальный ремонт арендованного имущества на сумму 2772762,82 руб., данные улучшения арендованного имущества являются неотделимыми и не могут быть возвращены в натуре, в связи с чем, по мнению истца, улучшения на указанную сумму являются для ответчика неосновательным обогащением и подлежат возмещению. При этом истец указывает, что капитальный ремонт проводился с целью приведения объекта аренды в состояние, пригодное для эксплуатации.
Довод истца о том, что имущество было передано ему в непригодном для использования по прямому назначению состоянии, вследствие чего проведение капитального ремонта арендуемых помещений являлось необходимостью и должно быть оплачено арендодателем, был известен судам первой и апелляционной инстанций, оценивался ими и был отклонен по мотивам, изложенным в судебных актах, со ссылкой на п. 2 ст. 612 ГК РФ, в соответствии с которым арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При таких обстоятельствах, учитывая, что условиями договора N Х/99-10 от 20.02.1999 (п. 5.1) была предусмотрена обязанность арендатора производить в течение срока аренды капитальный ремонт и реконструкцию арендуемого объекта по согласованию с арендодателем, однако доказательств получения такого согласия не представлено, суды, исходя из положений п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ, пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении иска о взыскании с ответчика неосновательного обогащения…”

Бремя доказывания возникновения недостатков арендованного имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.
Однако п. 2 ст. 612 ГК РФ ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных п. 1 ст. 612 ГК РФ, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми.

6.1. Вывод из судебной практики: Арендатор должен доказать, что недостатки в арендованном имуществе, препятствующие пользованию им, возникли до заключения договора и были скрытыми.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 01.03.2010 N Ф03-719/2010 по делу N А51-8126/2009
“…Некоммерческая организация “Ассоциация дезинфектологов Приморского края” обратилась в Арбитражный суд Приморского края с иском о взыскании с Дальневосточного отделения Российской академии наук 109 732,99 руб. расходов по устранению недостатков переданного в аренду имущества.
Как установлено судом из материалов дела, 05.05.2006 между Дальневосточным отделением Российской академии наук (арендодатель) и некоммерческой организацией “Ассоциация дезинфектологов Приморского края” (арендатор) заключен договор аренды N 7 недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование нежилые помещения общей площадью 48,5 кв. м, расположенные по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, 50, для использования в качестве офиса.
Пункт 2 статьи 612 ГК РФ исключает ответственность арендодателя в случае явных недостатков, для выявления которых достаточно обычной внимательной проверки (осмотра) получаемых в аренду вещей. Данная норма устанавливает обязанность арендаторов проводить надлежащую приемку имущества и направлена на то, чтобы обезопасить арендодателей от притязаний недобросовестных лиц.
Тем самым, заявляя исковые требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.12.2011 N Ф03-5802/2011 по делу N А51-7552/2010
“…Так, арбитражными судами установлено, что 11.01.2010 между открытым акционерным обществом “Приморсксортсемовощ” (арендодатель) и обществом “Темп” (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 150,3 кв. м на втором этаже двухэтажного здания (лит. А, контора) по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91.
Указанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 11.01.2010, в соответствии с которым помещение находится в удовлетворительном состоянии и у арендатора отсутствуют претензии к техническому состоянию имущества.
10.03.2010 общество “Темп” (заказчик) и общество “Принг-ДВ” (подрядчик) заключили договоры подряда NN 16, 17, 18 на выполнение строительно-отделочных, сантехнических и электромонтажных работ в арендуемом заказчиком помещении по адресу: г. Уссурийск, ул. Воровского, 91, указанных в локальном сметном расчете.
Во исполнение обязательств по указанным договорам подрядчик выполнил отделочные работы на сумму 674 329 руб., сантехнические работы на сумму 249 379 руб., электромонтажные работы на сумму 551 087 руб., в доказательство чего общество “Темп” представило в материалы дела справки о стоимости выполненных работ и затрат формы КС-3 от 09.04.2010 и акт о приемке выполненных работ от 09.04.2010 N 1.
Считая, что оплату выполненных по указанным договорам подряда работ должен произвести должник-арендодатель, общество “Темп” предъявило должнику к оплате счет от 12.07.2010 N 67 на общую сумму 1 474 795 руб.
Поскольку полностью данный счет должником не оплачен, а решением арбитражного суда от 25.10.2010 должник признан банкротом, общество “Темп” обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Отказывая в удовлетворении заявления общества “Темп”, арбитражные суды исходили из недоказанности обществом того, что на момент передачи ему арендуемого помещения последнее имело недостатки, препятствующие его использованию по назначению, о которых обществу заранее было неизвестно, и которые не могли обнаружиться во время осмотра или проверки помещения при его получении.
Учитывая, что 11.01.2010 акт приема-передачи арендуемого помещения подписан обществом “Темп” без замечаний, суд апелляционной инстанции обоснованно отклонил ссылку заявителя требований на письмо от 22.02.2010, в котором указано, что помещение нельзя эксплуатировать по назначению и в нем отсутствуют коммуникации.
На основании изложенного суды пришли к правильному выводу о недоказанности заявленных требований и, как следствие этого, об отсутствии оснований для удовлетворения заявления общества “Темп”…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2013 N Ф05-14383/2013 по делу N А40-147351/12-157-1416
“…В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Однако пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации ограничивает ответственность арендодателя тем, что недостатки должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Таким образом, для осуществления арендатором прав, предусмотренных пунктом статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо доказать, что недостатки возникли до заключения договора аренды и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Изучив предоставленные в материалы дела доказательства, суды обеих инстанций сделали правильный вывод о том, что в силу требований 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации истец не доказал условия, являющиеся обязательными для возникновения ответственности лица по требованию о возмещении убытков.
Согласно техническому заключению ООО “ПромПТ” от 16.08.2012 г., на которое ссылается истец, причиной выхода из строя трансмиссии явилось снижение рабочего давления в масляной системе, по причине износа рабочих поверхностей масляного насоса (л.д. 24 т. 3).
Таким образом, в техническом заключении не сделан вывод о наличии скрытых конструктивных недостатков в предоставленном в аренду оборудовании, в случае выявления которых мог бы нести ответственность арендодатель.
Доказательств, подтверждающих наличие скрытых недостатков в переданном арендатору оборудовании, в материалы дела не предоставлено.
В связи с этим, суды сделали правильный вывод о недоказанности вины ответчика и причинной связи между действиями арендодателя и возникшими у истца убытками, поскольку поломка арендованного имущества произошла в период его пользования арендатором…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 11.06.2010 по делу N А32-56731/2009
“…Как видно из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 13.09.2007 стороны заключили договор аренды имущества, являющегося муниципальной собственностью Новомихайловского городского поселения Туапсинского района N 17/2007 (далее – договор аренды).
При использовании имущества истец узнал, что для надлежащей эксплуатации объектов необходим их срочный капитальный ремонт. Об указанных обстоятельствах ответчик извещен письмами от 26.03.2008 N 27 и от 15.05.2008 N 46. В указанных обращениях общество проинформировало о необходимости проведения ремонтных работ с их последующей оплатой администрацией.
Удовлетворяя требования в части взыскания понесенных расходов, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс), предусматривающей ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества.
Заявляя требования о взыскании расходов по устранению недостатков арендованного имущества, истец должен доказать, что устраненные им недостатки возникли до заключения договора и были скрытыми, то есть не были и не могли быть обнаружены им в ходе обычного осмотра.
Оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд пришел к выводу, что технические неисправности объектов, требующие незамедлительного ремонта, были выявлены истцом в процессе их эксплуатации, о чем ответчик неоднократно извещался. При этом ответчик не возражал против проведения ремонтных работ, с последующим отнесением их стоимости в счет задолженности по арендной плате.
При таких обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил требование общества о взыскании расходов, понесенных при выполнении ремонтных работ…”

Возможность одновременной реализации арендатором нескольких правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ

7.1. Вывод из судебной практики: Арендатор вправе реализовать только одно из правомочий, предусмотренных ст. 612 ГК РФ (безвозмездное устранение недостатков имущества; соразмерное уменьшения арендной платы; возмещение расходов на устранение недостатков имущества; удержание суммы понесенных расходов на устранение недостатков из арендной платы, с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочное расторжение договора).

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.12.2015 по делу N А56-83494/2014
“…Общество направило предпринимателям письмо от 24.11.2014 N 21/11 с предложением подписать соглашение о расторжении договора и выплатить 8 571 741 руб. 02 коп. убытков в связи с предоставлением непригодного для использования помещения.
Предпринимателями в адрес общества направлено письмо от 08.12.2014 N 01/12 с требованием погасить 2 354 418 руб. задолженности по договору: 2 188 000 руб. задолженности по арендной плате за октябрь, ноябрь и декабрь 2014 года и 166 418 руб. неустойки в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы за пользование помещением.
Суд счел несостоятельным довод общества о невозможности использования части помещений по назначению. При этом суд сослался на то, что арендатор принял помещение во владение и пользование без замечаний, вносил плату за пользование всем помещением, и сделал вывод о том, что выявленные недостатки не относятся к тем недостаткам, за которые в силу закона отвечает арендодатель. Суд посчитал, что общество не доказало неосновательное обогащение предпринимателей, и отказал в удовлетворении встречного иска.
Установив, что общество не соблюдало условия договора о перечислении арендной платы, суд, проверив представленный предпринимателями расчет задолженности и пеней, удовлетворил первоначальный иск.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Кроме того, следует учесть, что общество осуществило один из способов защиты своего права, предусмотренных статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, сославшись на обнаружение недостатков имущества, направило арендодателям требование о досрочном расторжении договора, после чего договор был расторгнут по соглашению сторон. Соответственно, общество, исчерпав свои права в предоставленном ему законом объеме, утратило право требовать уменьшения арендной платы.
Таким образом, суды сделали соответствующий установленным по делу обстоятельствам вывод о том, что неосновательного обогащения на стороне предпринимателей за счет общества не возникло…”

Примеры хозяйственных споров, в которых ст. 612 ГК РФ была применена судом исходя из ее буквального содержания

8.1. Примеры толкования судом понятия “недостатки арендованного имущества”

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды земельного участка для использования под строительство многоэтажного дома. Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанности по внесению арендной платы, администрация города (арендодатель) обратилась в арбитражный суд с требованием о взыскании задолженности.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд удовлетворил иск частично, уменьшив размер подлежащей взысканию задолженности на основании ст. 612 ГК РФ в связи с передачей арендатору имущества с недостатками, препятствующими использованию в соответствии с целями аренды.
Суд указал, что под недостатками имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды (ст. 612 ГК РФ).
В ходе строительства было обнаружено, что в пределах земельного участка проходит подземная кабельная линия связи, принадлежащая третьему лицу, и продолжение строительства до ее выноса за пределы земельного участка невозможно. В связи с тем, что арендатор произвел работы по выносу линии связи за свой счет, суд зачел их стоимость в счет подлежащей взысканию задолженности по арендной плате.
(Постановление ФАС Уральского округа от 30.06.2009 N Ф09-4372/09-С6 по делу N А50-15743/2008-Г34)

Ситуация
Сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения для использования под магазин. Арендатор произвел реконструкцию помещения под свои нужды и обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании с арендодателя стоимости произведенных работ, обосновывая свое требование тем, что, по его мнению, арендованное имущество было передано ему с недостатками, препятствующими использованию по назначению.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Установив, что арендатором не представлено доказательств невозможности использования переданного в аренду имущества для целей аренды, суд отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 25.03.2009 N Ф09-1131/09-С6 по делу N А07-454/2008)

Ситуация
Сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (подвала). Арендатор, ссылаясь на то, что данное помещение было передано ему с недостатками (неоднократно затапливалось), обратился в арбитражный суд с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы.

Применение судом ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
В соответствии со ст. 612 ГК РФ под недостатками арендованного имущества в данном случае понимается ненадлежащее качество вещи, которое препятствует ее дальнейшему использованию по целевому назначению в течение срока аренды.
Однако судом установлено, что деятельность арендатора продолжалась несмотря на неоднократные затопления арендованного помещения. Суд сделал вывод, что арендатором не доказано наличие в арендованном имуществе недостатков, полностью или частично препятствующих использованию, и отказал в удовлетворении исковых требований.
(Постановление ФАС Уральского округа от 26.08.2008 N Ф09-6076/08-С6 по делу N А76-26383/2007)

8.2. Примеры удовлетворения требований арендатора о возмещении расходов на устранение недостатков переданного имущества

Ситуация
Ссылаясь на наличие в переданном имуществе недостатков, арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ, отсутствуют доказательства, подтверждающие, что недостатки были оговорены арендодателем при заключении договора или были заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества.
Применив п. 1 ст. 612 ГК РФ, суд указал, что в рассматриваемой ситуации арендатор имеет право требовать возмещения расходов на устранение недостатков, в связи с чем удовлетворил заявленные требования.
(Определение ВАС РФ от 10.03.2010 N ВАС-2645/10 по делу N А41-13704/09)

Ситуация
В передаточном акте стороны договора аренды отразили конкретные недостатки в передаваемом имуществе. Арендатор обратился в суд с требованием о возмещении расходов на их устранение.
Суд удовлетворил иск.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Судом установлено, что переданное в аренду имущество имело недостатки, препятствующие пользованию им, арендодатель дал согласие арендатору на устранение недостатков путем проведения ремонтных работ.
При проведении капитального ремонта арендованного имущества арендатором понесены расходы, признанные судом убытками, которые подлежат возмещению в силу положений ст. 612 ГК РФ, поскольку предоставленное в аренду имущество не соответствовало его назначению и находилось в аварийном состоянии.
(Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.12.1999 N Ф04/2633-645/А27-99)

8.3. Примеры отказа в удовлетворении требований арендатора о взыскании с арендодателя убытков, вызванных явными недостатками арендуемого имущества

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с арендодателя убытков, вызванных протечкой кровли в арендуемом нежилом помещении.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что многолетняя протечка кровли и вызванные ею повреждения стен и потолка нежилого помещения относятся к явным недостаткам, которые должны были быть выявлены арендатором при приеме-передаче арендованного помещения. Ссылаясь на ст. 612 ГК РФ, суд отказал в удовлетворении исковых требований арендатора, так как исходя из буквального содержания данной статьи арендодатель отвечает только за скрытые недостатки арендованного имущества.
(Постановление ФАС Поволжского округа от 28.11.2000 N А55-10077/99-31)

Ситуация
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском об уменьшении размера арендной платы в связи с наличием в арендуемом имуществе (судне) недостатков, препятствующих его использованию.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд указал, что в соответствии с ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за явные недостатки переданного в аренду имущества, то есть такие, которые должны были быть выявлены арендатором при обычном порядке приема-передачи.
(Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.03.2005 N А26-6038/04-14)

Ситуация
Арендатор в суде потребовал зачета в счет арендной платы произведенных им затрат на реконструкцию арендованного здания гостиницы, ссылаясь на то, что работы были им проведены для устранения недостатков переданного в аренду имущества.
Суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Применение ст. 612 ГК РФ в этой ситуации
Суд установил, что недостатки переданного в аренду здания гостиницы были оговорены в акте технического состояния здания, составленном при приеме-передаче имущества, то есть были известны арендатору. Руководствуясь буквальным содержанием ст. 612 ГК РФ, суд сделал вывод, что за недостатки имущества, известные арендатору на момент приема-передачи здания, арендодатель не отвечает.
(Постановление ФАС Центрального округа от 01.04.2009 по делу N А14-3883-2007/173/13)