Особенности аренды складских и коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости – наиболее распространённый вид заключаемых договоров аренды. В этом сегменте аренда складских помещений занимает львиную долю. Знание практических сегментов заключения договора аренды, его исполнения и расторжения – предпосылка к успешному ведению коммерческой деятельности.

Договор аренды складских помещений и другой коммерческой недвижимости

Для обеспечения неукоснительного выполнения обязательств сторонами сделки необходимо заключение письменного договора в установленной законом форме. Подписание такого договора обезопасит все стороны правоотношений от нарушений своих прав и законных интересов (а в случае нарушения – значительно упростит процедуру их защиты в судебном порядке).

Закон не ограничивает субъектный состав правоотношений по заключению договора аренды. Сторонами могут быть как юридические, так и физические лица или частные предприниматели. Форма договора обязательно должна быть письменной. Основными условиями договора могут считаться:

• цена;
• предмет договора (объект аренды);
• срок аренды.

Если указанные данные не оговорены сторонами в договоре, он может считаться незаключённым (или быть оспорен как таковой в суде). Цена договора устанавливается сторонами по договорённости между ними. При этом следует отметить, что традиционно цена аренды коммерческой недвижимости зависит от нескольких факторов. Во-первых, это место расположения недвижимости. Арендовать помещение под склад, например, в центре города, совершенно нецелесообразно. Во-вторых, – тип арендодателя. Аренда складских помещений от их собственника будет значительно дешевле аренды через посредника или риэлтора. Аренда склада или производственного помещения без посредников также имеет другие преимущества. Она гарантирует прозрачность сделки и исключает недобросовестность посредников. Конечно, на стоимость аренды также влияет площадь арендуемого помещения.

Закон не устанавливает обязательных требований к сроку договора аренды коммерческой недвижимости. Однако в случае, если срок договора составляет более, чем 1 год, сделка подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация может осуществляться уполномоченным государственным органом по инициативе как арендатора, так и арендодателя.

Однако на практике стороны договора не всегда заинтересованы в его государственной регистрации (поскольку последняя может повлечь за собой дополнительные расходы и бюрократическую «волокиту»). Кроме того, эксперты отмечают, что государственная регистрация договора аренды складских помещений влечёт за собой возможность для кредиторов при наличии задолженности обращения взыскания на имущество, находящееся на складе и принадлежащее должнику. При этом, не проведение регистрации может быть интерпретировано как уклонение от налогообложения.

Налогообложение при заключении договора аренды складских помещений

Официально зарегистрированный договор аренды влечёт за собой последствия в сфере налогообложения для предпринимателя, юридического или физического лица. Так, Налоговый Кодекс РФ (НК РФ) относит арендные платежи к затратам, которые должны быть учтены при формировании суммы налога на доход. Таким образом, облагаемая налогом прибыль может быть уменьшена на сумму, потраченную на внесение платы за аренду помещений под склад. При этом налоговое законодательство устанавливает такие критерии для затрат как экономическая обоснованность и документальная подтверждаемость. Для подтверждения внесения арендных платежей можно предоставить:

• акт приёма-передачи оказанных услуг;
• акт описи имущества;
• договор аренды.

Если компания занимается деятельностью, облагаемой НДС, при наличии всех необходимых подтверждающих документов, сам НДС также можно принять к зачёту.

Затраты на содержание складского или производственного помещения

Затраты на содержание производственного помещения могут быть достаточно высокими. Поэтому распределение таких затрат – немаловажный пункт при заключении договора и поиске вариантов аренды. Гражданское законодательство устанавливает общее правило, согласно которому капитальный ремонт совершается за счёт арендодателя, а текущий – за счёт арендатора. Однако это не означает, что стороны не могут на своё усмотрение распределять затраты в договоре. Капитальный ремонт помещения также может осуществляться в срок, установленный положениями договора. Если такие положения в договоре отсутствуют – в разумный срок (который, по сути, является оценочным понятием, применимым в каждом конкретном случае).

На арендатора также возлагаются все затраты, связанные с текущим содержанием склада (например, коммунальные платежи). Кроме того, арендатор обязан поддерживать арендуемое помещение в пригодном состоянии (не допускать ухудшения его состояния по сравнению с тем, в каком оно было передано в аренду). Это означает, что, в случае необходимости, он обязан ремонтировать складское помещение.

Также возможна ситуация, при которой арендатор совершил улучшения помещения, предназначенного для производства или хранения продукции. В таком случае, закон разделяет улучшения не отделимые и неотделимые. Если улучшения возможно отделить от арендуемого помещения (например, снять полки), арендатор после завершения срока действия договора аренды вправе забрать их. Если же отделения неотделимы – затраты по их совершению возлагаются на арендодателя или могут быть распределены по договорённости сторон. Важные моменты по местам общего пользования.

Практические рекомендации при подписании договора аренды склада

Первое, на что стоит обратить внимание при заключении договора, наличие – правомочности арендодателя. Сдача в аренду складских помещений их собственником предполагает наличие у него документов, подтверждающих право собственности. Следует убедиться, что у него есть все документы, подтверждающие собственность. Если арендодатель недобросовестный, и таких документов в него нет, договор просто будет считаться незаключённым.

Следующий фактор к уточнению – наличие каких-либо обременений или ограничений относительно арендуемого имущества. Такие ограничения могут быть связаны с пребыванием недвижимости в залоге или наличием судебного спора относительно склада. Если арендатор не был предупреждён о таких ограничениях до заключения договора, согласно ст.613 ГК РФ, он имеет право на уменьшение арендной платы либо расторжение договора. Важно учесть в договоре следующее:

• места общего пользования;
• пожарная безопассность;
• доступ для осмотра;
• возможные улучшения;
• возможность снижения арендной платы.

Также необходимо осмотреть само арендуемое помещение. Оно должно быть оборудовано для хранения определённого вида продукции. Склад должен быть тёплым, хорошо вентилируемым. Его высота и этаж, на котором он располагается должны соответствовать целевому назначению. Кроме того, склад должен соответствовать санитарным нормам и хорошо охраняться. Часто арендаторы не обращают на это внимания и несут затем негативные последствия.

Некоторые арендодатели практикуют установление арендной платы в двух частях – официальной и неофициальной. Особенно часто это практикуется государственными унитарными предприятиями. При этом, неофициальная часть может в несколько раз превышать официальную. При заключении договора непременно необходимо уточнить вопрос цены и систему её формирования.

Целесообразность и рентабельность аренды складов

Часто при поиске вариантов аренды складов возникает вопрос: что является более целесообразным: покупка или аренда производственного помещения? Если складское помещение необходимо для проведения коммерческой деятельности самостоятельно, безусловно, более выгодной является его аренда. Это связано с такими факторами:

• покупка недвижимости требует единовременных вложений (деньги нужны здесь и сейчас);
• профессиональные арендодатели предлагают спектр сопутствующих аренде услуг;
• аренда склада позволяет выстраивать гибкую маркетинговую политику для компании;
• в ситуации нестабильного рынка приобретение коммерческой недвижимости – не лучший вариант.

Современные профессиональные арендаторы предоставляют дополнительные услуги вместе с арендой складских помещений достаточно высокого качества. Таким образом, аренда складских помещений – отличный вариант для ведения коммерческой деятельности.