Договорные и правовые арендные отношения

 Институт арендных отношений, пожалуй, можно назвать одним из самых древних в истории. Структура, требования, характеристика договора аренды впервые были официально закреплены в римском праве. Со временем они претерпели множество изменений, однако, их основные положения сохранились в европейском и российском гражданском праве до сих пор.

Определение и характеристика договора

Под договором аренды в отечественном праве понимается соглашение о передаче лицом (арендодателем) имущества другому лицу (арендатору) за определенную плату во временное владение/пользование. Основными характеристиками арендных отношений, отличающими их от других институтов гражданского права, являются:

• возмездность договора: осуществление передачи имущества осуществляется за плату;
• передача имущества происходит без права собственности: арендатор узаконен владеть пользоваться имуществом, но не распоряжаться;
• реальность – арендные отношения приобретают юридическую силу после подписания договора или срока, указанного в нем;
• темпоральный признак: имущество предоставляется на определенное время;
• предоставление арендодателем исключительно не потребляемых вещей и предметов (вещи, не теряющие своих первоначальных качеств и  функций после использования);
• государственная регистрация.

 Действие договорных отношений во времени

Сроки арендных отношений, как правило, прописываются сторонами в договоре. Заключение договорных отношений на срок более 1 года влечет за собой его обязательную государственную регистрацию, письменную форму. При условии пользования арендатором вещью после истечения срока, указанного в договоре и отсутствия возражений со стороны арендодателя, договорные отношения считаются автоматически возобновленными по первоначальным основаниям и условиям. Если сроки не устанавливаются, договор считается заключенным на неопределенный период. В течение этого времени, каждая сторона может расторгнуть договор по собственной инициативе, известив другую сторону не позднее чем за 3 месяца.

Классификация договоров:

Современным законодательством предусмотрено 5 видов арендных отношений:

– прокат имущества (осуществляется в рамках коммерческой деятельности для потребительских целей);

– аренда транспорта;

– аренда зданий/сооружений (закон устанавливает 2 основных ограничения: юридические лица могут приобретать данный вид имущества только для проживания, а физические – посредством заключения договора найма);

– аренда предприятий (передача предприятия осуществляется только как единого целого);

– лизинг (предоставление имущества для осуществления предпринимательских целей).

Основные требования к арендодателю:

Арендодатель обязан предоставить имущество, оговоренное в договоре. Если имущество обладает недостатками, которые не позволяют арендатору в полной мере пользоваться им, арендодатель обязан: устранить недостатки безвозмездно, снизить размер платы, возместить расходы при условии устранения недостатков самим арендатором или расторгнуть договор.

Требования, установленные для арендатора:

Арендатор обязан в указанный в договоре срок вносить плату за арендное имущество. Стороны имеют право изменять размер денежной суммы аренды при условии наличия данного права в договоре, но не более 1 раза в год. Арендатор может передавать арендное имущество в субаренду, перенаем, безвозмездное пользование, производить действия, которые улучшают имущество. На арендаторе лежит ответственность по страхованию имущества, пожарной безопасности, сохранность имущества.

Интересное

С учетом распространенности и популярности арендных отношений в России, необходимо также знать следующее:

– стороны могут вносить в договор аренды «арендных каникул», подразумевающих под собой предоставление отсрочки платы арендатору;

– при аренде собственности в целях создания юридического адреса, помимо договора аренды (официально заверенного у нотариуса), необходимо также предоставить гарантийное письмо в адрес ИФНС, а также заверенные у нотариуса копии свидетельства права на собственность.