Оплата договора аренды третьим лицом

Отказ от внесения арендной платы – достаточно распространённая практика в арендных правоотношениях. Достаточно часто при невозможности самостоятельного внесения платы за найм имущества наниматели ищут альтернативные пути для оплаты по договору. Одним из таких вариантов может быть внесение арендной платы третьим лицом.

Внесение арендной платы третьим лицом

На практике внесение арендной платы третьим лицом наиболее часто встречается при наличии отношений субаренды между сторонами. Право на субаренду даже без согласия арендодателя и на внесение арендных платежей субарендатором арендодателю непосредственно подтверждены судебной практикой, в частности, информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.01.2002 года.

Само же право на внесение арендной платы третьим лицом установлено положениями ст.614 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ). Рассматривая конструкцию прав и обязанностей сторон таких правоотношений, следует обратить внимание на отсутствие каких-либо обязанностей у третьего лица перед наймодателем. При наличии субаренды у субарендатора есть обязанности исключительно перед арендатором первичным (по отношению к нему – наймодателем). Условно такую конструкцию можно изобразить следующим образом у субарендатора есть права и обязанности только по отношению к первичному нанимателю, так же как и у него с первичным арендодателем.

Таким образом, в случае невнесения субарендатором платы по договору субаренды для наймодателя последний может предъявлять претензии исключительно к первичному нанимателю, но отнюдь не к третьему лицу.

Если стороны решили, что плату по договору будет вносить третье лицо, в их интересах заключить трехсторонний договор. В качестве третьей стороны следует привлечь именно вносящего оплату. Такая конструкция договора несёт для всех сторон определённые преимущества:

• наймодатель получает возможность обращения к третьей стороне за оплатой или возмещением убытков;
• наниматель получает право на обращение к третьей стороне как полноценному субъекту с привлечением наймодателя;
• третья сторона получает зафиксированные договором права

Такая конструкция договора законом не запрещена.

Запрет на внесение арендной платы третьим лицом

Исключение случая внесения арендной платы третьим лицом возможно в нескольких случаях, предусмотренных той же ст.614 ГК РФ. К таким случаям можно отнести:

• запрет, установленный условиями договора;
• запрет, установленный законом;
• запрет, следующий из существа обязательства.

Условия сделки, в соответствии с принципом свободы договора, является свободными для установления её сторонами. То есть теоретически стороны могут установить в договоре любые условия и ограничения, не противоречащие закону. Размер и порядок внесения арендных платежей – один из основоположных пунктов любой сделки по найму. Если договором найма установлен запрет на внесения арендной платы третьим лицом, нарушение такого запрета может считаться нарушением условий сделки и стать основанием для её расторжения.

Примером удачного формулирования запрета на внесение арендной платы третьими лицами в договоре может быть следующий «Арендатор обязан вносить арендную плату лично. Возложение такой обязанности на третьих лиц не допускается».

Закон не устанавливает конкретных случаев невозможности возложения обязанности внесения платы на других лиц. Однако из правовой природы некоторых правоотношений такой запрет происходит. Так, примерами законного запрета могут быть:

• возмездное оказание услуг;
• предоставление в качестве платы определённого имущества.

Арендная плата может вноситься, в том числе, в виде предоставления наймодателю определённого имущества. Правовая конструкция таких отношений предусматривает. Что имущество должно предоставляться его собственником. Арендатор не вправе предлагать в качестве арендной платы имущество, собственником которого он не является. Таким образом, если арендная плата предусмотрена договором в натуральной форме, её внесение третьими лицами, фактически, исключается.

Кроме натуральной или денежной формы плата за найм может осуществляться путём взаимного оказания услуг. В таком случае услуги также должны быть оказаны самим арендатором. Если в качестве арендной платы предусмотрены услуги, оказываемые иным субъектом, его обязательно нужно предусмотреть в договоре как лицо, вносящее арендную плату.

Наиболее практичным советом при заключении договора найма с возможностью внесения арендной платы третьими лицами (или с её отсутствием) является обоснование той или иной позиции сторон непосредственно при заключении сделки. Это застрахует от негативных последствий обе стороны.