Статья 621 ГК РФ. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)

 Пояснение и судебная практика к статье 621 о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Положение из статьи:

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Практика арбитражных судов округов к ст. 621 ГК РФ Ограничения преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

На практике возникает множество споров, связанных с преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Суды при рассмотрении данных дел признают следующие факты как ограничивающие преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок.

1.1. Вывод из судебной практики: Несвоевременная уплата арендных платежей или иное нарушение условий договора лишает арендатора преимущественного права аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 по делу N А09-10483/09
“…Ссылаясь на наличие преимущественного права, на заключение договора аренды на новый срок, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. В свою очередь Брянская таможня, указывая на отказ арендатора возвратить арендуемые помещения по истечении срока действия договора аренды, предъявило встречный иск.
В обоснование своих требований ООО “Минерал” ссылается на ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды федерального имущества N 459 от 02.09.2004, что в рассматриваемом случае не может быть принято во внимание ввиду нижеизложенного.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако, как усматривается из материалов дела, ООО “Минерал” постоянно нарушаются сроки внесения арендной платы, которую согласно пунктам 2.4.3, 3.6 договора, общество обязано своевременно и полностью вносить (что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Брянской области: от 23.07.2008 по делу N А09-8298/07-11 (несвоевременная уплата за период с 06.12.2006 по 18.01.2008), от 13.10.2009 по делу N А09-9350/2009 (за период с 01.11.2008 по 13.08.2009), от 21.08.2009 по делу N А09-4859/2009 (за период с 23.10.2008 по 13.07.2009)). Указанный факт свидетельствует о систематическом нарушении ООО “Минерал” условий договора.
Указанные обстоятельства позволили суду первой инстанции сделать правильный вывод о необоснованности требования ООО “Минерал” об обязании Брянской таможни подписать (согласовать) дополнительное соглашение N 278 от 02.10.2009 к договору на аренду федерального недвижимого имущества от 02.09.2004 N 459…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 21.08.2015 N 305-ЭС15-8749 по делу N А41-49672/14
“…Изучив изложенные в жалобе доводы и принятые по делу судебные акты, судья Верховного Суда Российской Федерации сделала вывод об отсутствии оснований, предусмотренных пунктом 1 части 7 статьи 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Судом установлено, что предпринимателю по договору аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 был предоставлен в долгосрочную аренду, сроком на 25 лет, земельный участок площадью 3500 кв. м с кадастровым номером 50:20:0100313:0063 с видом разрешенного использования – “для устройства автостоянки с малым сервисом”.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Московской области от 21.02.2005 по делу N А41-К1-25116/04, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и суда округа, договор аренды земельного участка от 01.07.1997 N 01 расторгнут в связи с нецелевым использованием земельного участка, а также неисполнением обязательства по внесению арендной платы.
Суд указал, что поскольку договор аренды от 01.07.1997 N 01 расторгнут по законным основаниям, то у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а заявленный истцом способ защиты в виде восстановления положения до расторжения договора в данном случае неприменим.
Суд указал, что заключение договора аренды земельного участка возможно в порядке, предусмотренном статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 13.12.2011 по делу N А55-5771/2011
“…В связи с истечением срока действия названных договоров, заявитель обратился в Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района Похвистневский и Администрацию муниципального района Похвистневский с заявлениями о заключении договоров на новый срок.
Письмом Комитета от 24.12.2010 N 04/567 и письмом Администрации от 14.02.2011 N 01/249, в заключении договоров аренды заявителю было отказано.
Считая отказы незаконными и нарушающими его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд. В обоснование своих требований заявитель ссылается на то, что по условиям названных договоров он имеет преимущественное право на заключение договоров аренды на новый срок.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что заявитель ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору. Кассационная инстанция находит данный вывод соответствующим нормам права и материалам дела. Понятие надлежащего исполнения содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов. Статьей 614 названного Кодекса предусмотрена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды. Факт перечисления отдельных платежей с нарушением установленного договорами срока подтверждается материалами дела, заявителем не оспаривается. В таком случае не имеется достаточных оснований для признания КФХ Астанаева В.И. субъектом, на которого распространяется пункт 1 статьи 621 названного Кодекса и пункт 5 статьи 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.
Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия считает правомерным отказ Комитета и Администрации в заключении договоров аренды на новый срок, поскольку неисполнение КФХ Астанаева В.И. вышеуказанных пунктов договора аренды, а именно: не обрабатывание и не засевание арендуемых земельных участков, а также несвоевременное внесение арендной платы повлекло его нарушение, что подтверждается материалами дела (протоколы земельной комиссии от 06.04.2010 и от 07.02.2011 т. 1, л. д. 66 – 69; справка Комитета от 17.05.2011 N 04/187 т. 1, л. д. 106; фотоматериалы т. 1, л. д. 121 – 131).
Судебная коллегия выводы суда находит не противоречащими примененным нормам права и установленным по делу обстоятельствам и правомерным отказ в удовлетворении заявленных требований…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005
“…Судами установлено и материалами дела подтверждается, что ОАО “Пассажирский порт” нарушало обязанности по внесению арендной платы по договорам аренды от 20.06.2003 N 469, от 19.08.2003 N 479, 480, 481, 482, 483 и 484, от 25.08.2003 N 496, а также не исполнило обязанности по проведению рыночной оценки ставки арендной платы за объекты, в силу чего его нельзя признать добросовестным арендатором. С учетом изложенного кассационная инстанция полагает, что суды обеих инстанций пришли к правильному выводу об отсутствии у ОАО “Пассажирский порт” преимущественного права на заключение договоров аренды на новый срок…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 30.05.2011 по делу N А32-11930/2010
“…Общество, полагая, что передача имущества в аренду ответчикам нарушает принадлежащее ему преимущественное право на заключение договора аренды в отношении спорных объектов недвижимости, обратилось в арбитражный суд с иском.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 данного Кодекса).
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Указывая, что спорные объекты принадлежат ему на праве аренды в силу договора от 26.12.1991, истец не представил доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении предусмотренных им обязанностей с даты его совершения и до момента заключения территориальным управлением договоров с иными лицами. Арендная плата в сумме 15 314 рублей 83 копеек перечислена арендодателю только 18.03.2009 (платежное поручение от 18.03.2009 N 119; т. 2, л.д. 9, 10). При этом истец не доказал, что данный платеж соответствует условиям приложения N 2 к договору аренды от 26.12.1991, либо нормативно установленному размеру платы за использование федерального имущества.
Поскольку общество не доказало наличие совокупности условий, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом “Статус-33” (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
По условиям п. п. 1.1, 1.1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях краткосрочной аренды земельный участок площадью 12 644 кв. м, расположенный по ул. Братьев Кашириных в Калининском районе города Челябинска, из земель населенных пунктов (общественно-деловая зона), кадастровый номер 74:36:0615004:0029, для строительства комплекса строительного рынка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Общество “Статус-33” 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу “Статус-33” в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество “Статус-33” обратилось в арбитражный суд.
Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 и акт осмотра земельного участка от 22.04.2014, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недоказанности принятия обществом “Статус-33” после приобретения права аренды земельного участка по договору от 11.11.2011 надлежащих мер для освоения земельного участка, поскольку им не предпринимались действия по осуществлению строительства на нем. Сведения о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, за обществом “Статус-33” в материалах дела отсутствуют. Кроме того, судом апелляционной инстанции установлено, что у истца имеется задолженность по арендной плате за период с 01.04.2012 по 30.09.2015, взысканная судом по иску комитета в рамках арбитражного дела N А76-10572/2015.
При данных обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о невозможности признания общества “Статус-33” добросовестным застройщиком и арендатором, предпринимавшим своевременные и надлежащие меры для освоения земельного участка.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованным выводам об отсутствии у общества “Статус-33” преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка для целей строительства объекта недвижимости, а также к выводу об отсутствии у комитета обязанности по продлению срока договора аренды.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества “Статус-33″…”

Постановление ФАС Уральского округа от 07.06.2011 N Ф09-3099/11-С3 по делу N А47-6211/2010
“…Согласно названной ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предпринимателем обязанность по внесению арендной платы исполнялась ненадлежащим образом, поскольку платежи вносились несвоевременно с нарушением сроков, на момент расторжения договора у предпринимателя имелась задолженность по арендной плате. Указанное обстоятельство признано судом апелляционной инстанции свидетельствующим об отсутствии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.05.2009 N Ф09-2854/09-С6 по делу N А07-10207/2008-Г-ЖМВ
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу N А07-1783/2007-Г-ААР удовлетворен иск Минимущества к обществу “Домино-Прайд” о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2006 по август 2007 года и выселении его из занимаемых помещений. При этом судом установлено, что пользование обществом “Домино-Прайд” арендованным имуществом по истечении срока действия договора аренды от 16.02.2006 N 8798.3 происходило без внесения арендной платы, также указанным обществом не исполнено требование Минимущества о возвращении помещений после его окончания.
В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанностью арендатора является своевременное внесение платы за пользование имуществом.
Принимая во внимание, что обстоятельства ненадлежащего исполнения обществом “Домино-Прайд” обязательств по договору аренды от 16.02.2006 N 8798.3 установлены вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по делу, в котором принимали участие те же лица (ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды пришли к обоснованному выводу о том, что истец не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем требование о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 13.12.2006 N 9936, заключенному с обществом “Форест”, удовлетворению не подлежит…”

1.2. Вывод из судебной практики: Арендатор, нарушивший условия договора, не признается добросовестным и лишается преимущественного права на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2007 по делу N А56-8467/2006
“…Данная норма права является способом защиты прав и интересов только добросовестного арендатора. Добросовестность арендатора предполагает надлежащее исполнение всех принятых по заключенному договору обязательств. Факт их неисполнения является достаточным основанием для отказа арендатору в заключении договора на новый срок. При этом отсутствие признаков существенности нарушения не должно приниматься во внимание.
Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что предприниматель Садовский В.Н. добросовестным арендатором не являлся…”

Аналогичная судебная практика:
Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10 по делу N А41-4549/09
“…Арбитражный суд Московской области вынес решение от 16.10.2009 г. по делу N А41-4549/09 о переводе прав и обязанностей по договору аренды торговых мест N 15, 16 рынка, расположенных на территории, прилегающей к Митинскому кладбищу, заключенному между ИП Гусевой Е.В. и ООО “Рынок ритуальных услуг”.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 13.01.2010 г. решение суда отменено, в удовлетворении требования отказано.
Проверив материалы дела, законность обжалуемого судебного акта в пределах, предусмотренных в ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для его отмены.
ИП Терехова Е.Н. 31.12.2008 г. направила в адрес руководителя ООО “Рынок ритуальных услуг” заявление от 5.12.2008 г. о продлении договора аренды торговых мест N 15 и 16 на 10 лет как арендатору, имеющему преимущественное право на продление договора аренды.
ООО “Рынок ритуальных услуг письмом N 1-01 от 8.01.2009 г. отказало ИП Тереховой Е.Н. в продлении договора аренды как арендатору, ненадлежащим образом исполняющим обязанности по договору аренды.
По материалам дела арбитражный суд апелляционной инстанции установил, что имело место нарушение ИП Тереховой Е.Н. п. п. 12, 13 правил работы рынка, соблюдать которые арендатор обязался в п. п. 2.2.1 договора аренды от 30.03.2009 года.
Указанные правила запрещают арендаторам распитие пива, алкогольной и спиртосодержащей продукции и появление в состоянии алкогольного опьянения на территории ООО “Рынок ритуальных услуг”.
Помимо этого арбитражным судом апелляционной инстанции установлены и иные нарушения правил работы указанного рынка.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом, исполнивший свои обязанности, по истечении срока действия договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок…”

Постановление ФАС Московского округа от 24.03.2006 N КГ-А40/2224-06 по делу N А40-35167/05-82-245
“…Предъявляя требования об обязании ответчика заключить договор аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что являлся добросовестным арендатором.
Разрешая спор, суд апелляционной инстанции установил, что ОАО “Спецмонтаж” не может быть признано добросовестным арендатором по смыслу статьи 621 ГК РФ. Из представленных в дело материалов (т. 1, л. д. 25 – 51; т. 2, л. д. 41 – 43) следует, что истцом систематически допускались просрочки по внесению арендных платежей. Кроме того, суд апелляционной инстанции на основании акта проверки использования имущества от 29 октября 2003 г. N 49 установил, что часть спорных помещений в октябре 2003 г. занимало ООО “ТК “РУС БЕЛ”, а на основании такого же акта от 16 февраля 2004 г. N 42 указанное помещение занимало ЗАО “Энергия групп” без согласия собственника…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.03.2010 по делу N А21-4756/2009
“…Не согласившись с прекращением договорных отношений со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, Общество обратилось в арбитражный суд.
Следует согласиться с выводами судов об отсутствии оснований для понуждения ответчика заключить с Обществом договор аренды на новый срок.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Ни законом, ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок.
Суды, дав оценку представленным в дело доказательствам с позиций статьи 71 АПК РФ, посчитали несостоятельной ссылку Общества на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок. Суды указали на нарушение арендатором условий договора аренды в части соблюдения требований Госсанэпиднадзора, установленных для соответствующего вида деятельности, и обязанности заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Данные выводы судов подателем жалобы не опровергнуты.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального и материального права применены правильно, судебные акты отмене не подлежат…”

По данному делу см. также Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2009 по делу N А21-4756/2009
“…Согласно ч. 4 ст. 53 Закона до 1 июля 2015 года разрешается заключение новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указаны частях 1 и 3 статьи 17.1 и заключенных до 1 июля 2008 года с субъектами малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и средне предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 209-ФЗ “О развитии малого и среднего предпринимательства Российской Федерации”, и субъектов малого и среднего предпринимательства осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочно: расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
В соответствии с п. 6.2.4 договора аренды N 3325 от 19 января 2006 года в обязанности арендатора входит соблюдение требований Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, отраслевых норм, установленных для данного вида деятельности.
Несоблюдение данных требований, является в силу п. 8.6.1.5 основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.
Пунктом 6.2.4 договора аренды закреплено, что арендатор обязуется соблюдать требования Госсанэпиднадзора, установленные для соответствующего вида деятельности. Постановлением Ленинградского районного суда от 04.03.2009 по делу N 6-54/09 ООО “Ирина и Регина” было признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ст. 6.6. Кодекса об административных правонарушениях, обществу назначено наказание в виде административного приостановления деятельности сроком на 60 суток. Основанием для привлечения к административной ответственности послужили выявленные Управлением Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Калининградской области нарушения санитарно-эпидемиологических требований к водоснабжению и канализации, к вентиляции, освещению, к устройству и содержанию помещений, к оборудованию, инвентарю, посуде, таре, к хранению пищевых продуктов, обработке сырья и производству продукции. Решением Калининградского областного суда от 26.03.2009 по делу N 7А-46/2009 вышеуказанное постановление Ленинградского районного суда оставлено без изменения.
Кроме того, на основании п. 6.2.13 договора аренды при аренде памятников истории и архитектуры арендатор обязан заключить охранное обязательство с органами охраны памятников. Такого обязательства ООО “Ирина и Регина” не представлено.
Таким образом, апелляционная инстанция считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что отсутствует одно из обязательных условий для заключения договора аренды на новый срок без проведения конкурса, перечисленных в части 4 статьи 53 Федерального закона N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, как то – на момент заключения такого договора аренды на новый срок не имеется оснований для его досрочного расторжения.
В связи с вышеизложенным, апелляционная инстанция не находит оснований для отмены принятого по делу судебного акта, нормы материального и процессуального права применены верно, в удовлетворении апелляционной жалобы следует отказать…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 09.07.2014 по делу N А62-6243/2013
“…Ссылаясь на наличие преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, общество обратилось в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанций исследовали представленные доказательства, доводы сторон, дали им правильную юридическую оценку и пришли к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, исходя из следующего.
Иск о переводе прав и обязанностей по договору аренды может быть удовлетворен, если доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок и заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Как следует из условий договора N 1285, земельный участок предоставлен обществу для целей, не связанных со строительством, а именно для организации мелкооптового рынка.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.07.2013 по делу N А62-6794/2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 07.10.2013, обществу отказано в признании права собственности на капитальное строение “Специализированный вещевой рынок “Тройка” площадью 2 164 кв. м. Судом по данному делу установлено, что на земельном участке общество самовольно возвело объекты недвижимого имущества (здание рынка и туалет) без получения соответствующих разрешений, в том числе прав на земельный участок. Данное обстоятельство обществом не отрицается.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций о том, что в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации общество нецелевым образом использовало объект аренды, в связи с чем оно не является добросовестным арендатором.
Как правильно отмечено судом апелляционной инстанции, земельный участок предоставлялся обществу для коммерческих целей – организации рынка, в то время как предприятию участок предоставлен для мероприятий, не связанных с извлечением прибыли.
Доводы жалобы о неправомерном выводе суда об отсутствии у него преимущественного права на заключение договоров аренды земельных участков, о необходимости квалифицировать действия департамента как злоупотребление правом, поскольку они направлены на лишение его прав, правомерно отклонены.
Перевести права в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только при добросовестном поведении арендатора и совпадении целей предоставления земельного участка. Как правильно установлено судами, цель предоставления земельных участков различна, общество не являлось добросовестным арендатором.
Суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для отмены судебных актов не имеется…”

1.3. Вывод из судебной практики: Арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды имущества, которое не является объектом истекшего договора.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП “Центральный рынок” были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО “Северсервис”, не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.06.2014 N Ф03-2550/2014 по делу N А51-30626/2013
“…Как следует из материалов дела и установлено судом, между ООО “Рынок” (арендодатель) и ООО “Арсеньевский свинокомплекс” (арендатор) были заключены договоры N N 39, 40 о предоставлении в аренду мест для торговли на территории ООО “Рынок”, в соответствии с условиями которых арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование за плату два торговых места, площадью по 2,46 кв. м каждое, сроком с 01.01.2013 по 30.06.2013.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Согласно части 3 статьи 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Из анализа приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что арендатор вправе требовать заключения на новый срок договора только в отношении того же имущества, которое являлось предметом ранее заключенного договора аренды.
Как следует из материалов дела, предметом договоров аренды N N 39, 40 являлись торговые места, расположенные по адресу: г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1.
Судом установлено, что с августа 2013 года рыночная торговля в г. Арсеньев осуществляется на территории Универсального рынка, расположенного по адресу: г. Арсеньев, ул. Островского, 2/1, а ранее существовавший рынок по адресу г. Арсеньев, ул. Жуковского, 39/1, свою деятельность прекратил.
Установив указанные выше обстоятельства, суд пришел к правомерному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ООО “Арсеньевский свинокомплекс” к ООО “Рынок”…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 14.05.2007 N КГ-А40/3623-07 по делу N А40-36387/06-1-197
“…Общество с ограниченной ответственностью “Карат-С” (далее – ООО “Карат-С”) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы к Департаменту земельных ресурсов г. Москвы (далее – Департамент) о переводе прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 31.10.2005 N М-02-025446, заключенному между ответчиком и Обществом с ограниченной ответственностью ТСК “Русский танцевальный клуб” (далее – ООО ТСК “Русский танцевальный клуб”).
При таких обстоятельствах, как правильно указал суд, у истца отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска, заявленного в порядке пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
…Суд установил, что границы земельного участка, являющегося предметом договора от 31 октября 2005 года N М-02-025446, не совпадают с границами земельного участка ранее арендованного истцом по договору аренды от 27 октября 1998 года N М-02-503909. Земельный участок имеет иное целевое назначение…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.04.2008 по делу N А56-5285/2007
“…Неправомерна ссылка предпринимателей на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок.
Данной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. В случае отказа арендодателя заключить с арендатором договор на новый срок последний вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора, и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
К тому же данное правило подлежит применению только в отношении ранее арендованного объекта аренды и не распространяется на сходный или аналогичный объект…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…ООО “Северсервис” обратилось в суд с требованием на основании статьи 621 ГК РФ, пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона “О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках” и пункта 5.8 Положения о порядке предоставления и прекращения прав на земельные участки, находящиеся в ведении муниципального образования “Город Архангельск”, утвержденного решением Архангельского городского Совета Депутатов от 21.12.2005 N 93. ООО “Северсервис” просило перевести на него права и обязанности арендатора по договорам от 14.06.2006 N 1/695 и N 1/697, заключенным с МУП “Центральный рынок”.
Суд отказал в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.
В ходе рассмотрения дела суд установил, что истец ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по договору.
Кроме того, кассационная инстанция считает, что преимущественное право на заключение договора аренды может быть реализовано только в отношении объекта, который ранее находился в аренде. В данном случае в аренду МУП “Центральный рынок” были переданы иные земельные участки. То обстоятельство, что указанные земельные участки были образованы в результате разделения земельного участка, ранее арендованного ООО “Северсервис”, не имеет правового значения, поскольку с момента формирования в установленном порядке новых земельных участков они являются самостоятельными объектами гражданских прав.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований не согласиться с выводом суда о том, что ООО “Северсервис” не является тем лицом, у которого возникло право требования перевода на себя прав и обязанностей по заключенным Мэрией и МУП “Центральный рынок” договорам аренды…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 21.06.2012 N Ф09-3986/12 по делу N А07-10769/11
“…Общество “Мечел-Сервис” обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением о признании незаконным бездействия администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее – администрация) в лице уполномоченных органов и подразделений, выразившегося в непринятии решения о продлении договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок, обязании администрации принять решение о продлении названного договора аренды на срок с 20.09.2010 до 31.12.2017 и заключить с обществом “Мечел-Сервис” дополнительное соглашение к договору аренды о продлении срока действия указанного договора, признании недействительным постановления главы администрации от 29.12.2007 N 8356 “О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью “МЕГИ” земельного участка по ул. Глазовской в Демском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан для реконструкции производственной базы” (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В обоснование заявленных требований о признании недействительным постановления администрации от 29.12.2007 N 8356 и бездействия администрации, выразившегося в непродлении срока действия договора аренды земельного участка от 05.10.2007 N 1082-07 на новый срок общество “Мечел-Сервис” ссылалось на то, что он является арендатором земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 на основании названного договора с учетом дополнительного соглашения к нему от 25.03.2008 N 1 и собственником объекта недвижимого имущества, находящегося на данном земельном участке.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
На момент рассмотрения спора судами осуществлен государственный кадастровый учет земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:050506:333 и 02:55:050506:334, сведения о них внесены в государственный кадастр недвижимости.
С учетом этих обстоятельств, поскольку запись о государственной регистрации договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 погашена, земельный участок, переданный по названному договору аренды, прекратил существование, апелляционный суд пришел к верному выводу об отсутствии оснований для возложения на администрацию обязанности принять решение о продлении договора аренды от 05.10.2007 N 1082-07 земельного участка с кадастровым номером 02:55:050506:0005 и заключения дополнительного соглашения о продлении срока его действия…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32
“…Индивидуальный предприниматель Горбунова Людмила Николаевна, г. Воронеж, обратилась в Арбитражный суд Воронежской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) “Прогресс-К”, г. Воронеж, и обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) “Воронежторгснаб”, г. Воронеж, о понуждении к заключению договора аренды торговых мест N 109 и N 109а на крытом рынке “Молодежный” на условиях представленного ею проекта договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований к ООО “Прогресс-К”, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, данная норма предусматривает, что истец вправе требовать заключения договора аренды на новый срок только в отношении ранее арендованного им торгового места.
Кроме того, из материалов дела усматривается, что перестановка торговых мест осуществлена ООО “Воронежторгснаб” в соответствии с приказом от 05.01.2004 N 1, в связи с чем в месте расположения торговых мест N 109 и N 109а в 2004 году организован проход для покупателей.
Из этого следует, что заключение договора на предоставление иных торговых мест в крытом рынке “Молодежный” возможно только на общих основаниях.
Таким образом, принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца о понуждении ООО “Прогресс-К” к заключению договора аренды торговых мест, суд правомерно исходил из того, что основания для применения п. 1 ст. 621 ГК РФ отсутствуют…”

1.4. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, лишает ли арендатора заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009
“…Общество посчитало, что оно обладает преимущественным перед другими лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, и обратилось в арбитражный суд с исковыми требованиями о понуждении Комитета к заключению договора аренды на новый срок и о взыскании с него убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды.
Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу данной статьи, правом на заключение договора аренды на новый срок является добросовестный арендатор договора аренды, прекратившего действие по истечении его срока. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
С учетом изложенного суд обоснованно посчитал, что у Общества отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок в отношении указанного имущества…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481
“…24.03.2003 стороны заключили дополнительное соглашение к договору аренды N 68, в котором уточнили площадь переданных в аренду помещений – 1251,7 кв. м и установили, что договор считается продленным на неопределенный срок.
На основании ст. 610 ГК РФ арендодатель направил арендатору письмо от 13.08.2003 N 07-09-391 о прекращении договора с 20.11.2003 и потребовал освободить помещения до 21.11.2003.
ЗАО “Глобус”, считая, что исполняло обязательства по договору аренды добросовестно и имеет право в соответствии со ст. 621 ГК РФ на заключение договора аренды на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета г. Лесозаводска заключить такой договор.
Первая и апелляционная инстанции, исследовав и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, с учетом положений ст. ст. 421, 621 ГК РФ правомерно сделали вывод об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленного требования.
В п. 1 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как следует из обстоятельств дела, договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании ст. 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок.
Следовательно, ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом от него арендодателя…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 28.12.2011 по делу N А57-6803/2011
“…По мнению предпринимателя, срок действия договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467 закончился 12.05.2010 и в порядке пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации он, как арендатор земельного участка, имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды на указанный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении требований предпринимателя, суды исходили из того, что обязанность администрации заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка не предусмотрена ни законом, ни договором, кроме этого, суды исходили из того, что у предпринимателя не возникло преимущественное право на заключение договора аренды указанного земельного участка, а у администрации не возникло обязанности по заключению договора аренды в силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом, стороны по делу не ставят под сомнение тот факт, что ИП Иванов О.Ю. продолжает пользоваться земельным участком и после истечения срока договора аренды без возражений со стороны арендодателя; Администрация муниципального образования “Город Саратов” не оспаривает факт возобновления договора на неопределенный срок на прежних условиях; Комитет по землепользованию и градостроительству администрации муниципального образования “Город Саратов” не направлял предпринимателю уведомление о расторжении договора аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467.
Обязанность заинтересованных лиц именно по перезаключению с заявителем договора законом или добровольно принятым обязательством не предусмотрена.
Право аренды на земельный участок зарегистрировано за ИП Ивановым О.Ю. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору аренды земельного участка от 12.05.2000 N 1467, действие которого в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновлено на неопределенный срок.
Предприниматель не утратил установленное договором право и основания для пользования участком.
Таким образом, тщательно проверив и оценив представленные сторонами в материалы дела доказательства, судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые действия органа местного самоуправления совершены в пределах своей компетенции, соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы предпринимателя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.10.2011 по делу N А57-15072/2010
“…Однако, выводы апелляционного суда о том, что у администрации отсутствуют основания для заключения нового договора аренды земельного участка не противоречат статье 11, пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку защите подлежат нарушенные или оспариваемые права, тогда как незаконное бездействие администрации отсутствует, арендодатель признает возобновление договора аренды земельного участка от 08.07.1997 N 557 на тех же условиях на неопределенный срок, что подтверждается его письмами от 26.07.2010 N 02-07/06-11888, от 05.03.2010 N 02/07/07-3484.
Поскольку заключение договора на новый срок возможно при истечении срока договора аренды земельного участка, то отказ в удовлетворении требований заявителя по существу является правомерным, в связи с чем, основания для отмены обжалуемого судебного акта не имеются…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.09.2011 по делу N А66-489/2011
“…Как следует из материалов дела, на основании постановления от 16.10.2007 N 1770 Администрация (арендодатель) и предприниматель Балуев А.А. (арендатор) 30.04.2008 заключили договор аренды земельного участка из земель населенных пунктов площадью 37 кв. м с кадастровым номером 69:43:07 05 13:0018, расположенного по адресу: Тверская обл., г. Конаково, Учебная ул., сроком с 16.10.2007 по 16.10.2010 для использования под торговый павильон.
Предприниматель обращался в Администрацию с заявлениями от 30.09.2010 N 5220-10Ф и от 29.11.2010 N 6345-10 с просьбой заключить договор аренды на новый срок.
В уведомлении от 14.12.2010 N 3644 Администрация сообщила предпринимателю об отказе от заключения договора аренды на новый срок, направив соглашение о расторжении договора аренды.
Предприниматель, считая неправомерным отказ Администрации от заключения договора аренды на новый срок, оформленный уведомлением от 14.12.2010 N 3644, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Установив, что по окончании определенного в договоре срока арендатор продолжал пользоваться земельным участком, суды со ссылкой на пункт 2 статьи 621 ГК РФ сделали правильный вывод о том, что спорный договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.
Администрация уведомлением от 14.12.2010 N 3644 сообщила арендатору об отказе от заключения договора аренды на новый срок, предложив подписать соглашение о расторжении спорного договора.
Факт получения названного уведомления предприниматель Балуев А.А. не оспаривает.
Проанализировав содержание уведомления от 14.12.2010 N 3644, суды расценили его как односторонний отказ арендодателя от договора, направленный арендатору в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ и повлекший в силу пункта 3 статьи 450 того же Кодекса прекращение договора.
При таких обстоятельствах суды пришли к выводу об отсутствии оснований для понуждения Администрации заключить с предпринимателем Балуевым А.А. договор аренды земельного участка.
Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, оснований для отмены обжалуемых судебных актов, установленных статьей 288 АПК РФ, не имеется…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.09.2011 по делу N А56-62979/2010
“…Поскольку по истечении установленного пунктом 3.1 договора аренды срока его действия арендатор продолжал пользоваться земельным участком в отсутствие возражений КУГИ, договор аренды возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Письмом от 15.07.2010 N 6492 КУГИ уведомил ООО “ХОР” о расторжении договора аренды с 05.11.2010.
13.09.2010 ООО “ХОР” направило в адрес КУГИ проект договора с предложением заключить договор аренды спорного земельного участка на новый срок.
В письме от 12.10.2010 N 7627 КУГИ отказал в заключении договора аренды на новый срок и повторно уведомил ООО “ХОР” о расторжении договора аренды.
Не согласившись с отказом от договора со стороны арендодателя и полагая, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, ООО “ХОР” обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований суд первой инстанции указал, что статьей 621 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендодателя заключать договор аренды с прежним арендатором, а указано лишь на то, что арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и также отметил, что положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменимы к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3
“…Договор аренды прекратился не в связи с истечением его срока, а в связи с отказом арендодателя от него на основании статьи 610 ГК РФ как заключенного на неопределенный срок. Следовательно, статья 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок неприменима к отношениям по договору аренды, заключенному на неопределенный срок и прекращенному в связи с отказом арендодателя от его исполнения.
Кассационная инстанция находит выводы суда соответствующими нормам материального права и материалам дела…”

Позиция 2. Заключение (возобновление) договора аренды на неопределенный срок не лишает арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 18.06.2001 N КГ-А40/2965-01
“…Московская городская коллегия адвокатов обратилась в арбитражный суд с иском к Департаменту государственного и муниципального имущества г. Москвы о переводе прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному с ООО “Фирма Брайн Эстейт”.
Отказывая в удовлетворении иска, суд указал, что поскольку договор истца и ответчика на аренду спорного помещения от 22.05.95 N 1-1062/95 был заключен на неопределенный срок и прекратил свое действие с 13.09.2000 по требованию арендодателя, то положения п. 1 ст. 621 ГК РФ к взаимоотношениям сторон не могут быть применены. Истец преимущественным правом арендатора, как и правом требования перевода прав и обязанностей арендатора по заключенному после прекращения действия договора N 1-1062/95 договору не обладает.
С такими выводами суда нельзя согласиться, поскольку они сделаны с нарушением требований ст. 610, 621 ГК РФ.
Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, – в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другими лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражения со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Таким образом, заключение договора на неопределенный срок либо пролонгация его на неопределенный срок и последующее прекращение данного договора не лишает арендатора преимущественного перед другими лицами права на заключение нового договора…”

1.5. Вывод из судебной практики: Положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не исключают применения правил об обязательном проведении конкурса или аукциона (торгов) в установленных законом случаях.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Определение Верховного Суда РФ от 02.11.2018 N 307-КГ18-7321 по делу N А56-81458/2016
“…Между комитетом и ГУП “Похоронное бюро Колпинского района” заключен договор аренды от 11.04.2000 N 06-В001115 о предоставлении нежилого помещения для оказания ритуальных услуг со сроком действия до 01.02.2005. Соглашением от 22.09.2005 N 2 срок действия договора продлен до 01.02.2010.
Учреждение как арендодатель заключило с организацией дополнительное соглашение N 5 от 20.09.2010 к договору аренды, продлив срок действия договора аренды до 31.01.2015 без проведения торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определениях Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739 и от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 11.04.2000 был заключен комитетом без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды сторонами заключены дополнительные соглашения о продлении срока действия договора и окончательно срок аренды продлен до 31.01.2015. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела, а заявление общества удовлетворению…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение Верховного Суда РФ от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881 по делу N А65-4660/2016
“…Как установлено судами и усматривается из материалов дела, между Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан и АНО “Бюро архитектурного планирования и градостроительного кадастра Нижнекамска” 01.11.2007 заключен договор аренды муниципального имущества – нежилого помещения, находящегося в собственности города Нижнекамска, расположенного по адресу: г. Нижнекамск, улица Ахтубинская, дом 6, сроком действия с 01.11.2007 по 30.09.2008. По истечении срока действия договора нежилое помещение по акту приема-передачи не возвращено, договор возобновлен на неопределенный срок.
Приказом УФАС по Республике Татарстан от 14.10.2015 N 02/714-к возбуждено дело N 06-351/2015 по признакам нарушения Исполнительным комитетом города Нижнекамска и Управлением земельных и имущественных отношений Нижнекамского муниципального района Республики Татарстан положений Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции, Закон N 135-ФЗ).
Решением антимонопольного органа от 24.11.2015 по делу N 06-351/2015 учреждение признано нарушившим положения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции в части предоставления незаконной преференции организации путем продления договора аренды объекта муниципального нежилого фонда на неопределенный срок без проведения торгов, а также бездействия по возврату данного имущества в муниципальную собственность (пункт 1).
Считая свои права нарушенными, учреждение обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными пунктов 1 и 3 решения антимонопольного органа.
Удовлетворяя заявленное требование, суды трех инстанций, руководствуясь положениями статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из отсутствия в действиях (бездействии) учреждения нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения заключен с организацией до вступления в силу Федерального закона от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”, что исключает необходимость применения при продлении срока действия договора специального порядка, предусматривающего обязательное проведение конкурсов или аукционов. Кроме того, судами сделан вывод о соблюдении при пролонгации договора аренды на неопределенный срок условий, установленных частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, и об истечении трехлетнего срока давности рассмотрения дела о нарушении антимонопольного законодательства, предусмотренного статьей 41.1 Закона о защите конкуренции.
По мнению Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, при рассмотрении данного дела судами не было учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, которая введена Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Коллегия судей Верховного Суда Российской Федерации считает несостоятельной ссылку судов трех инстанций на положения части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, позволяющей арендатору преодолеть публичные процедуры торгов.
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
В соответствии с частью 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013) до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Следовательно, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, изложенной ранее в определении Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 01.11.2007 был заключен организацией без соблюдения публичных процедур до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. После истечения срока действия договора аренды нежилое помещение не было возвращено учреждению, договор возобновлен на неопределенный срок.
Таким образом, в данном случае продление договора аренды муниципального имущества с организацией на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности. В результате нарушений требований Закона о защите конкуренции учреждением были предоставлены конкурентные преимущества организации путем представления в пользование муниципального имущества по окончании срока действия договора аренды.
На основании изложенного и в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные акты трех инстанций подлежат отмене как принятые с существенным нарушением норм материального права, повлиявшими на исход дела…”

Определение Верховного Суда РФ от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267 по делу N А55-891/2015
“…Как установлено судами, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и обществом (арендатор) также было заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера и содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
Управление Росреестра 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало обществу в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, ссылаясь на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 Земельного кодекса при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, общество обратилось в арбитражный суд с указанными требованиями.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.02.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Суд округа обоснованно также указал, что при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу требований пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса (действовавшей до 01.03.2015 в силу Федерального Закона N 171-ФЗ от 23.06.2014) должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем, может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
При заключении дополнительного соглашения от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 28.12.2010 N 9143/10 по делу N А53-15386/2009
“…Между Департаментом имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее – департамент) и обществом с ограниченной ответственностью “Ростовская транспортная компания “Русэлтранс” (далее – общество) на основании распоряжения департамента от 17.02.2004 N 252 и решения городской комиссии по недвижимости города Ростова-на-Дону 12.03.2004 заключен договор безвозмездного пользования нежилыми помещениями муниципальной собственности N 222 (далее – договор от 12.03.2004 N 222, договор).
Затем департамент в соответствии с распоряжением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2008 N 420 “О продлении срока действия договора безвозмездного пользования нежилым помещением муниципальной собственности от 12.03.2004 N 222″ заключил с обществом дополнительное соглашение от 30.12.2008, в соответствии с которым срок действия договора продлен до 31.12.2014.
В целях устранения указанного нарушения управление антимонопольной службы обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 и применении последствий его недействительности в виде возврата в муниципальную казну переданного по договору имущества.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14.10.2009 иск удовлетворен частично: дополнительное соглашение от 30.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222 признано недействительным; в удовлетворении требования о возврате спорного имущества в муниципальную казну отказано.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановлением от 04.05.2010 решение суда первой и постановление суда апелляционной инстанций оставил без изменения.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, отзыве на него и выступлении присутствующего в заседании представителя управления антимонопольной службы, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.
Статья 15 Закона о защите конкуренции устанавливает запрет на акты и действия (бездействие) в том числе органов местного самоуправления, которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению или устранению конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции федеральных законов от 30.06.2008 N 108-ФЗ и от 08.11.2008 N 195-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением случаев, прямо названных в данной статье.
В соответствии с пунктом 3 статьи 19 и пунктом 1 статьи 20 Закона о защите конкуренции государственные или муниципальные преференции могут предоставляться на основании правовых актов федерального органа исполнительной власти, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления, иных осуществляющих функции указанных органов органа или организации только с предварительного согласия антимонопольного органа, данного в письменной форме. Причем органы публичной власти, в том числе органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции этих органов органы или организации, имеющие намерение предоставить государственную или муниципальную преференцию, подают в антимонопольный орган заявление о даче согласия на предоставление такой преференции по форме, определенной федеральным антимонопольным органом.
Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, срок действия договора от 12.03.2004 N 222 (с учетом дополнительного соглашения от 18.07.2005) истек 31.12.2008, то есть в период, когда уже действовали положения статей 17.1, 19, 20 Закона о защите конкуренции.
В силу того, что законных оснований для применения положений статьи 17.1 и части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции, дающих исключительную возможность заключения на новый срок договоров аренды без проведения конкурсов и аукционов, в данном случае не имелось, возобновление указанного договора на новый срок должно было совершаться только по результатам проведения конкурса или аукциона либо при условии согласия антимонопольного органа на предоставление муниципальной преференции в форме передачи в безвозмездное пользование имущества без проведения торгов.
Упомянутые положения Закона о защите конкуренции введены законодателем в целях защиты интересов неопределенного круга лиц. Поэтому применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу названного Закона истек, положения статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
В настоящем случае при возобновлении договора безвозмездного пользования муниципальным имуществом торги проведены не были; соответствующее ходатайство в муниципальный орган не подавалось.
При таких условиях судами правомерно признано недействительным дополнительное соглашение от 29.12.2008 к договору от 12.03.2004 N 222.
При названных обстоятельствах Президиум не находит оснований для признания обжалуемых судебных актов нарушающими единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, в связи с чем эти судебные акты подлежат оставлению без изменения…”

Волго-Вятский округ

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013
“…Постановлением Администрации от 09.08.2010 N 731 “О внесении изменений в постановление от 23.11.2001 N 57/790” (далее – Постановление Администрации от 09.08.2010 N 731) пункт 2 названного постановления изложен в следующей редакции: “Предоставить Прохорову Владимиру Дмитриевичу в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 21:05:010135:22, общей площадью 5022 квадратных метра, расположенный по адресу: Чувашская Республика, город Шумерля, Ленина, дом 32а, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, сроком на 49 лет”.
На основании данного постановления Администрация и Предприниматель заключили дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68 к договору аренды земельного участка от 23.11.2001 N 2158. Согласно дополнительному соглашению: в пункте 1.1 договора слова “4869,0 квадратных метров для содержания территории рынка “Зеленый базар” заменить на слова “5022 квадратных метра, предназначенный для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания”; в пункте 1.2 договора слова “сроком на 20 лет” заменить на слова “сроком на 49 лет”. Раздел VII договора дополнен пунктами 7.1 – 7.4 следующего содержания: “арендатор (Предприниматель) вправе передавать арендуемый земельный участок и его часть в субаренду только с письменного разрешения арендодателя (Администрации); если ставки арендной платы потенциального субарендатора превышают ставки арендной платы арендатора (Администрации), то сумма арендной платы по договору подлежит перерасчету, исходя из ставок потенциального субарендатора”. Государственная регистрация дополнительного соглашения от 09.08.2010 N 68 произведена 30.08.2010.
Управление пришло к выводу, что земельный участок с кадастровым номером 21:05:010135:22 предоставлен Предпринимателю без осуществления публичных процедур, в связи с чем на рынке розничной торговли были созданы условия, которые могли привести к ограничению конкуренции.
Предприниматель не согласился с решением Управления и обратился в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Руководствуясь статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 29 и 34 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 18 статьи 4, частью 1 статьи 15, пунктом 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации” (далее – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73), суд первой инстанции пришел к выводам, что решение соответствует действующему законодательству, не нарушает права Предпринимателя, и отказал в удовлетворении заявленного требования.
Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Как верно указали суды, данная информация направлена не только на защиту интересов населения, но и на выявление наличия потенциальных претендентов на данный земельный участок. Само по себе наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Таким образом, договор аренды земельного участка, заключаемый на новых условиях, должен заключаться с соблюдением статьи 34 Кодекса. Реализация преимущественного права на заключение договора аренды, осуществляемая с учетом статей 22, 34 Кодекса, статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, производится при обеспечении прочих равных условий, создаваемых заблаговременной публикацией информации о предполагаемом предоставлении земельного участка.
В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора (пункт 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73).
С учетом изложенного суды сделали правильный вывод, что земельным законодательством не предусмотрена возможность продления срока договора аренды путем внесения в него соответствующих изменений; продление (изменение) срока аренды противоречит статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 3 статьи 22 Кодекса.
Суды с учетом всех обстоятельств дела обоснованно признали, что Администрация и Предприниматель, заключив письменное соглашение (дополнительное соглашение от 09.08.2010 N 68), ограничили доступ на рынок розничной торговли продовольственными товарами и ярмарочной деятельности в границах муниципального образования города Шумерля, тем самым нарушили пункт 4 статьи 16 Федерального закона N 135-ФЗ.
На основании изложенного суды обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.05.2018 N Ф02-1292/2018 по делу N А19-2725/2017
“…В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Антимонопольный орган исходил из того, что распоряжение Министерства N 239/и от 09.03.2016 “О согласовании передачи в аренду нежилого помещения” нарушает данную норму антимонопольного законодательства.
Суд первой инстанции пришел к выводу о наличии у общества права на преимущественное заключение договора в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, фактическом пользовании без перерыва имуществом и воли сторон на сохранение договорных отношений.
Между тем предметом рассмотрения по делу должны были выступить вопросы о порядке заключения (продления) договора аренды с ООО фирма “Береза”.
Как следует из правовых подходов Верховного Суда Российской Федерации, изложенных в Определениях от 30.06.2017 N 305-КГ17-2735, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, в действующем законодательстве отсутствуют основания для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, без конкурентных процедур, предусмотренных частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Так, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предусмотрено, что по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды (часть 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции).
Из приведенных положений следует, что части 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции предоставляют преимущество арендатору на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок перед другими лицами (наряду с иными, указанными в ней условиями) только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам конкурса или аукциона.
При заключении договора на новый срок, в том числе при продлении срока действия договора путем подписания дополнительного соглашения, у сторон возникают новые правоотношения, которые в соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент их возникновения.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 – 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739)…”

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.04.2018 N Ф02-1404/2018 по делу N А33-11498/2017
“…По результатам исследования и оценки в порядке, предусмотренном главой 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленных доказательств и доводов сторон суды пришли к обоснованному выводу о несоответствии предпринимателя Мицкевич В.А. критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку после истечения срока действия договора аренды от 21.01.2010 N 4452-А его продление в 2014 году возможно было только с соблюдением положений Закона о защите конкуренции по результатам проведения торгов.
В соответствии со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона о защите конкуренции.
Такими правилами, наряду со статьей 17.1 Закона о защите конкуренции, являлись положения части 4 статьи 53 названного Закона (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), в соответствии с которыми до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством. При этом заключение предусмотренных данной нормой договоров аренды возможно на срок не более чем до 01.07.2015.
Таким образом, на всех остальных арендаторов данная преференция не распространялась и заключение на новый срок договоров аренды, ранее заключенных до 01.07.2008 вне процедуры торгов, было возможно только по правилам частей 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ часть 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции утратила силу с 01.07.2013.
В настоящий момент заключение договоров на новый срок (которые были заключены до 1 июля 2015 года), предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества по правилам, предусмотренным частями 9 – 11 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, допускается только в отношении субъектов малого и среднего предпринимательства, расположенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя (часть 4.1 статьи 53 Закона о защите конкуренции).
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
Судами установлено и сторонами не оспаривается, что договор аренды от 05.05.2004 N 1921-А заключен предпринимателем до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции без соблюдения публичных процедур. Являясь субъектом малого предпринимательства, заявитель 21.01.2010 путем заключения договора аренды N 4452-А реализовал свое право на заключение договора аренды помещения на новый срок до 01.05.2014 без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные статьей 53 Закона о защите конкуренции.
Учитывая правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в определениях от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739, от 12.09.2017 N 306-КГ17-4881, суды правильно указали на отсутствие в действующем законодательстве оснований для неоднократного заключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В данном случае продление договора аренды муниципального имущества с предпринимателем на новый срок было возможно только по результатам торгов, поскольку законодатель установил условия перезаключения на новый срок таких договоров аренды, ограничив возможность их заключения без проведения публичных процедур для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.04.2018 N Ф05-3465/2018 по делу N А40-65739/2017
“…10 декабря 2004 года был заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы и расположенного по адресу: г. Москва, Б. Серпуховская улица, дом 44, пом. 1, комн. 7 – 9, сроком действия с 01 октября 2004 года по 30 сентября 2009 года. Дополнительным соглашением от 23 декабря 2009 года срок действия договора продлен до 01 июля 2015 года. За ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” 05 сентября 2014 года было зарегистрировано право хозяйственного ведения на помещение, расположенное по указанному адресу (ООО “Фирма МС Консалтинг” было уведомлено о передаче объекта в хозяйственное ведение письмом – исх. N ДГИ-1-124227/14-1 от 30 октября 2014 года), и письмом от 31 марта 2015 года оно уведомило ООО “Фирма МС Консалтинг” о расторжении договора аренды.
Решением Управления Федеральной антимонопольной службы по городу Москве (УФАС по г. Москве) от 17 февраля 2016 года по делу N 1-17.1-1706/77-15 ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” признано виновным в нарушении ч. 9 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции” ввиду отказа в реализации права арендатора на заключение договора аренды помещения, расположенного по адресу: Москва, ул. Большая Серпуховская, дом 44, этаж 3, пом. 1, комн. 7 – 9, на новый срок.
При этом в Определении от 30 июня 2017 года N 305-КГ17-2739 Верховного Суда Российской Федерации указано, что судами установлено и подтверждается материалами дела, что договор аренды от 10 декабря 2004 года был заключен без соблюдения публичных процедур до вступления в силу ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Являясь субъектом малого предпринимательства, ООО “Фирма МС Консалтинг” реализовало свое право на перезаключение договора аренды помещения на новый срок до 01 июля 2015 года без торгов, тем самым реализовав преимущества, установленные ст. 53 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”. Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, действующим законодательством не предусмотрено. На основании изложенного действия ГУП города Москвы “ДЭЗ, ИСК” по отказу в реализации права ООО “Фирма МС Консалтинг” (арендатора) на заключение договора аренды помещения на новый срок были признаны законными и обоснованными…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.10.2014 N Ф05-11000/14 по делу N А40-6789/14-157-56
“…В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащемуся в п. 31 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
В соответствии со ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
С учетом изложенного дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 является новым договором аренды, при заключении которого должны быть соблюдены требования статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Таким образом, договор аренды государственного имущества может быть продлен в порядке, установленном ч. 9 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции, в случаях, если такой договор был заключен с соблюдением требований ч. 1 ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Принимая во внимание, что договор аренды N 06-00970/04 от 08.04.2004 был заключен до вступления в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (до 01.07.2008), предусматривающего конкурсный порядок заключения договоров аренды в отношении государственного и муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на дополнительное соглашение от 19.07.2013 о продлении срока действия договора аренды не распространяются положения ч. 9. ст. 17.1 Закона о защите конкуренции.
Исходя из изложенного на дату обращения Департамента в Управление Росреестра по Москве договор аренды с ЗАО “Мемотек” на новый срок мог быть заключен только по результатам проведения конкурса или аукциона.
С учетом отсутствия доказательств представления Департаментом всех необходимых для государственной регистрации документов, подтверждающих соблюдение требований действующего законодательства, отказ Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору на основании абз. 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” является правомерным.
При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания незаконным оспариваемого отказа Управления Росреестра по Москве в государственной регистрации дополнительного соглашения, в связи с чем на основании полномочий, предоставленных п. 2 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции, судебная коллегия отменяет принятые по делу судебные акты и отказывает в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Московского округа от 25.02.2014 N Ф05-17263/2013 по делу N А40-37616/13-49-60
“…На основании постановления главы Наро-Фоминского района от 30.09.2005 N 2099 “О предоставлении земельного участка в аренду ООО “Магри” 14.11.2005 между Комитетом по управлению имуществом Наро-Фоминского района (арендодателем) и ООО “Магри” (арендатором) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предметом которого является аренда земельного участка общей площадью 13 400 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, Наро-Фоминский район, Ново-Федоровский с/о, дер. Яковлевское, под строительство многоэтажных жилых домов, из земель поселений согласно кадастровому плану земельного участка N 50:26:150202:0084, оформленного Наро-Фоминским филиалом Федерального Государственного учреждения земельно-кадастровой палаты.
Дополнительным соглашением от 15.01.2008 срок действия указанного договора продлен до 14.11.2011, а дополнительным соглашением от 04.08.2011 срок действия договора продлен до 13.11.2014.
В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях” и отдельные законодательные акты Российской Федерации” текст Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” дополнен статьей 17.1, согласно которой заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции”, статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.12.2010 N 9143/10, применительно к срочным договорам, срок действия которых на момент вступления в силу Закона о защите конкуренции истек, положения статьи 621 ГК РФ, согласно которым, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, не могут быть истолкованы как создающие возможность обхода правил об обязательности торгов в установленных законом случаях. Иное выводило бы определенный круг хозяйствующих субъектов из сферы действия антимонопольного законодательства, создавая неравные условия хозяйствования, что не отвечало бы целям Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах, учитывая вышеуказанные разъяснения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, дополнительное соглашение от 04.08.2011 к договору аренды от 14.11.2005 N 3073 является новым договором аренды, при заключении которого не были соблюдены требования законодательства, действовавшего на момент его заключения, в связи с чем суды на основании ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации правомерно признали указанное дополнительное соглашение недействительным в силу его ничтожности.
При таких обстоятельствах при принятии судебных актов судами правильно применены нормы материального права, нарушений норм процессуального права не допущено, выводы судов о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельства, в связи с чем предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены принятых судебных актов не имеется, кассационная жалоба отклоняется…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.06.2016 N Ф06-8488/2016 по делу N А55-14819/2015
“…По заявлению Предпринимателя о государственной регистрации договора аренды земельного участка сообщением Управления Росреестра от 05.05.2015 N 63/009/400/2015-3263 регистрация договора аренды земельного участка была приостановлена, а сообщением от 08.06.2015 в регистрации договора аренды земельного участка отказано со ссылкой на то, что договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным.
Предприниматель, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Исходя из положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов.
Судами установлено, что при заключении договора аренды от 25.09.2014 N 106-2014 (2014-2029) не была соблюдена установленная законом процедура предоставления в аренду земельного участка, находящегося в собственности Российской Федерации, в связи с чем Управление Росреестра правомерно отказало в его регистрации.
Аналогичная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2015 N 306-КГ15-14267, от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002, постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015, от 07.10.2015 по делу N А55-1661/2015, от 09.10.2015 по делу N А55-29987/2014, постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2014 по делу N А79-8379/2013.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов, основанных на материалах дела, при правильном применении норм материального и процессуального права…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 16.11.2015 N Ф06-1551/2015 по делу N А55-30201/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Олюр” (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – управление) о признании незаконным отказа в регистрации договора от 25.08.2014 N 95-2014 аренды земельного участка, кадастровый номер 63:09:0101169:586 расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, квартал 8, Приморский бульвар, существующая остановка общественного транспорта “Б. Буденного”, изложенного в сообщении от 03.10.2014 N 09/606/2014-275, обязании произвести государственную регистрацию вышеуказанного договора.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 08.05.2015, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2015, требования удовлетворены.
Между тем, судами не принято во внимание следующее.
В пункте 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что теруправление при предоставлении спорных земельных участков обществу заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договор аренды земельного участка от 25.08.2014 N 95-2014 (2014 – 2019) заключен с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконным отказа управления в регистрации указанного договора аренды, изложенного в сообщении от 13.10.2014 N 09/606/2014-275.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым обжалуемые судебные акты отменить.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 07.10.2015 N Ф06-893/2015 по делу N А55-1661/2015 (Определением Верховного Суда РФ от 21.12.2015 N 306-КГ15-16002 по делу N А55-1661/2015 отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда РФ)
“…Общество 26.11.2014 обратилось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации договоров аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012-2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012-2061).
Сообщениями от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11 Управление Росреестра по Самарской области отказало заявителю в государственной регистрации указанных договоров аренды на основании абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, поскольку на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение порядка предоставления земельных участков, находящихся в государственной собственности, для целей, не связанных со строительством, предусмотренного статьями 34, 38 Земельного кодекса Российской Федерации.
ЗАО “Полиор”, полагая, что данные отказы противоречат действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган, на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений, заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении новых договоров аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 Земельного кодекса Российской Федерации должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка, и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии нескольких заявлений право аренды приобретается на торгах.
При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги.
Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.09.2010 N 4224/10 сформулирован правовой подход, заключающийся в том, что публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок. На этой стадии заинтересованными лицами может быть подано заявление о предоставлении им того же земельного участка, даже зная о наличии иных претендентов.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ТУ Росимущество в Самарской области при предоставлении спорных земельных участков ЗАО “Полиор” заблаговременно опубликовало информацию о предстоящем представлении в аренду данных земельных участков.
Таким образом, договоры аренды земельного участка от 05.11.2014 N 130-2014 (2012 – 2061) и от 05.11.2014 N 131-2014 (2012 – 2061) заключены с нарушением порядка, установленного статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем у судов отсутствовали основания для признания незаконными отказов Управления Росреестра по Самарской области в регистрации указанных договоров аренды, изложенных в сообщениях от 13.01.2015 N 09/656/2014-10 и от 13.01.2015 N 09/656/2014-11.
Аналогичные выводы изложены в постановлении Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 по делу N А55-891/2015.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает необходимым решение Арбитражного суда Самарской области от 02.04.2015 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 отменить…”

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.08.2015 N Ф06-26023/2015 по делу N А55-891/2015
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, в соответствии с протоколом о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 17.05.2002 между администрацией Автозаводского района города Тольятти (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, по условиям которого Обществу предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок площадью 91 кв. м, с кадастровым номером 63:09:01 01 120:у07, расположенный по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Автозаводский район, 6 квартал, ул. Фрунзе, сроком до 16.05.2007.
Между Управлением Росимуществом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключено дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242, которым изменены сведения об арендодателе, продлен срок договора на 49 лет с 17.05.2007 по 16.05.2056, изменены сведения о земельном участке в части кадастрового номера на 63:09:0101168:577, а также изменено содержание пунктов 2, 3, 4, 5, 6, 7 договора аренды.
На заявление Общества от 11.09.2014 о государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка Управление Росреестра сообщением от 20.10.2014 N 09/606/2014-485 отказало в его государственной регистрации, со ссылкой на то, что на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие соблюдение положений статей 34, 38 ЗК РФ при заключении соглашения о продлении срока аренды.
Общество, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует действующему законодательству и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ, пришли к выводу о том, что Общество по истечении срока по договору аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на продление договора аренды земельного участка.
Между тем судами не было учтено, что в силу положений статей 209, 264, 421 и 621 ГК РФ, статьи 22 ЗК РФ намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Судами не учтено, что договор аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключен по результатам проведения торгов сроком на 5 лет, что исключает возможность его продления соглашением сторон на срок 49 лет.
Кроме того, в пункте 31 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” разъяснено, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
По истечении срока договора аренды земельного участка арендодатель – уполномоченный на распоряжение земельным участком орган на основании заявления арендатора о продлении срока договора аренды при отсутствии собственных возражений заключает новый договор аренды земельного участка.
Однако при заключении нового договора аренды уполномоченный на распоряжение земельным участком орган в силу пункта 1 статьи 34 ЗК РФ должен был обеспечить подготовку информации о предстоящем представлении в аренду земельного участка и заблаговременную публикацию такой информации.
На основании такой информации заинтересованные лица могут также подать заявки на приобретение земельного участка в аренду, и при наличии таких заявлений право аренды приобретается на торгах. При этом добросовестный арендатор сохраняет преимущественное право на заключение нового договора аренды, в связи с чем может потребовать перевода на него прав нового арендатора, выигравшего торги. Установленный законом порядок заключения договора аренды земельных участков направлен на обеспечение публичных интересов, заключенная с его нарушением сделка является ничтожной в силу статьи 168 ГК РФ.
Такой способ предоставления земельных участков отвечает принципу сочетания интересов общества и законных интересов граждан, закрепленному в пункте 11 части 1 статьи 1 ЗК РФ, а также позволяет обеспечить справедливость, публичность, открытость и прозрачность процедуры предоставления земельного участка конкретному лицу.
Таким образом, дополнительное соглашение от 09.09.2014 N 3 к договору аренды земельного участка от 30.05.2002 N 2242 заключено с нарушением порядка, установленного статьей 34 ЗК РФ, в связи с чем отказ Управления Росреестра соответствует нормам законодательства, а требования Общества являются необоснованными и не подлежали удовлетворению.
Поскольку судами фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, судебная коллегия считает возможным, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.05.2014 N Ф07-2413/2014 по делу N А13-5349/2013
“…Письмом от 18.07.2013 N 08-01-31-1/3118 Комитет сообщил Обществу о признании письма от 11.03.2013 недействительным и об отказе с 20.08.2013 от договора, продленного на неопределенный срок.
Общество, считая отказ Комитета от договора аренды неправомерным, обратилось в арбитражный суд.
Суды первой и апелляционной инстанций, сделав вывод, что само по себе наличие преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает обязательности проведения торгов, отказали в удовлетворении требований.
Кассационная инстанция считает этот вывод правильным и не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Для защиты преимущественного права на заключение нового договора аренды арендатору предоставлены специальные способы защиты.
Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” (в редакции от 25.01.2013 N 13)).
При таких обстоятельствах суды пришли к правильному выводу об отсутствии у Комитета обязанности по продлению спорного договора аренды…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.01.2018 N Ф10-5740/2017 по делу N А83-472/2017
“…В ходе рассмотрения дела N 08/2391-16 антимонопольным органом установлено, что на основании договора аренды недвижимого имущества от 01.04.2013 N 49-13, заключенного с Фондом коммунального имущества Севастопольского городского совета, ООО “Могул” являлся арендатором отдельно стоящего нежилого одноэтажного здания общей площадью 298,12 кв. м (промежуточный диспетчерский пункт), расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Гоголя, 42а. Балансодержателем указанного имущества являлся КП СГС “Севэлектроавтотранс”. Срок действия указанного договора установлен до 25.03.2016.
Письмом ДИЗО от 21.04.2016 арендатор (ООО “Могул”) был уведомлен о прекращении договорных отношений по аренде промежуточного диспетчерского пункта и необходимости передачи имущества предприятию. Письмо было направлено ДИЗО только 05.05.2016.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в силу закона.
Таким образом, в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе заключение дополнительных соглашений, увеличивающих срок действия данных договоров, является нарушением требований, предусмотренных названной нормой Закона N 135-ФЗ.
Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур, только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности, что соответствует правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 30.06.2017 N 305-КГ17-2739.
Доказательств того, что ООО “Могул” может претендовать на льготный порядок заключения договора аренды на новый срок, в соответствии с частью 1 статьи 17.1 вышеуказанного Закона, в материалы дела антимонопольным органом не представлено.
Учитывая изложенное, суды обоснованно, в соответствии с нормами статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, признали оспоренное предписание Крымского УФАС России не соответствующим антимонопольному законодательству…”

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.09.2014 по делу N А54-3867/2013
“…16.04.2013 истец повторно обратился в администрацию с заявлением о предоставлении ему на праве аренды спорного земельного участка для целей, не связанных со строительством, на срок, максимально возможный для складирования стройматериалов.
На указанное обращение администрация также ответила отказом, сообщив ИП Захарову А.М., что на основании обращения ООО “Комкор” о заключении договора аренды на новый срок администрация постановлением от 11.04.2013 N 1288 заключила с данной организацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130002:946 на срок по 16.05.2017.
Ссылаясь на то, что договор аренды земельного участка от 11.04.2013 N N 073-13, заключенный между администрацией и ООО “Комкор”, противоречит требованиям действующего законодательства, ИП Захаров А.М. обратился в арбитражный суд с настоящим иском (с учетом уточнения заявленных требований).
К моменту окончания срока аренды по договору от 18.05.2012 N 098-12 в администрацию поступили заявления о предоставлении спорного земельного участка в аренду от трех лиц – ООО “Комкор”, ИП Захарова А.М., гражданина Фурсова В.Н.
Таким образом, с учетом наличия конкурирующих заявок спорный земельный участок по окончании срока договора аренды от 18.05.2012 N 098-12 мог быть передан в аренду только на основании результатов торгов.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции”, статьями 30 – 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим спорный договор аренды земельного участка, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ).
Наличие у арендатора по ранее действовавшему договору преимущественного права на заключение нового договора не исключает возможности проведения торгов при наличии двух или более заявлений о передаче земельных участков в аренду.
Вместе с тем по окончании срока договора аренды земельного участка от 18.05.2012 N N 098-12 объявление о проведении торгов по реализации права на заключение договора аренды спорного земельного участка при наличии трех заявок осуществлено не было, как и не было произведено опубликование в предусмотренных средствах массовой информации сообщения о предполагаемом для передачи в аренду земельном участке.
Учитывая изложенное, суды пришли к обоснованному выводу о том, что исковые требования ИП Захарова А.М., претендующего на право заключения договора аренды спорного земельного участка, являются обоснованными и подлежат удовлетворению…”

1.6. Вывод из судебной практики: Заключение договора аренды на конкурсной основе, а также необходимость получения согласия антимонопольного органа на заключение договора, не может рассматриваться как нарушение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Уральского округа от 05.08.2010 N Ф09-6155/10-С6 по делу N А76-41344/2009
“…Ссылаясь на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество “Грин” обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующим иском.
В силу ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям, государственным или муниципальным бюджетным учреждениям, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в материалах дела доказательства и установив, что аукцион по продаже права аренды спорного имущества проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, истец наряду с другими юридическими лицами на равных условиях участвовал в нем, однако победителем признано лицо, предложившее в сравнении с другими участниками аукциона максимальную цену продажи права аренды, суды сделали обоснованный вывод о том, что нарушения преимущественного права общества “Грин” на заключение договора аренды на новый срок согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не допущено…”

Аналогичная судебная практика:
Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.07.2011 по делу N А33-8222/2010
“…Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО ПО “Эколог” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 по делу N А33-8219/2010
“…Решением Красноярского УФАС России от 04.05.2010 по делу N 571-20-09 КУМИ г. Дудинка признано нарушившим требования статьи 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции) в части предоставления ООО “Малахит” муниципальной преференции в нарушение порядка, установленного главой 5 Закона о защите конкуренции, а именно предоставления государственной или муниципальной преференции без предварительного согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения процедуры торгов.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 26.05.2008 N 75 обществу “Малахит” была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Поскольку при заключении договора аренды КУМИ г. Дудинка не направлял антимонопольному органу ходатайство о даче согласия на предоставление помощи (преференции) ООО “Малахит”, суды обоснованно признали доказанным, что при таких условиях КУМИ г. Дудинка нарушил требования части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции, так как предоставил муниципальную помощь (преференцию) без согласия в письменной форме антимонопольного органа и без проведения публичных процедур.
Исходя из положений статьи 19 Закона суды сделали правильный вывод о том, что передача муниципального имущества в аренду хозяйствующему субъекту на цели, не поименованные в указанной статье, а также не в результате торгов, является муниципальной помощью. Порядок предоставления муниципальной помощи в данном случае был нарушен, так как муниципальная помощь могла быть предоставлена только с согласия антимонопольного органа.
Доводы заявителей кассационных жалоб о том, что ООО “Малахит” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 31.05.2011 по делу N А33-10855/2010
“…Из материалов дела усматривается, что действия КУМИ г. Дудинка по заключению договора аренды от 27.05.2008 N 78 квалифицированы антимонопольным органом как нарушающие запреты, установленные частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.
Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).
Таким образом, органы местного самоуправления не вправе совершать действия, приводящие к ограничению конкуренции.
Как установлено антимонопольным органом и судами, в данном случае в связи с заключением договора аренды от 27.05.2008 N 78 обществу “Полисервис” была предоставлена муниципальная помощь (преференция).
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что ООО “Полисервис” пользовалось преимущественным правом на заключение договора аренды в соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, особых процедур для его перезаключения не было установлено, не отменяют обязанности органа местного самоуправления, вытекающей из норм публичного права, соблюдать требования статьи 20 Закона о защите конкуренции в части получения согласия антимонопольного органа на передачу имущества.
Нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебных актов, в том числе тех, на которые имеется ссылка в кассационной жалобе, не установлено…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 27.08.2010 N Ф03-5993/2010 по делу N А73-20181/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 18.11.2008 между Комитетом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием “Служба заказчика N 4” (управляющая организация) и МУП магазин N 64 “Мелодия” заключен договор аренды нежилого помещения N 20144, расположенного по адресу: город Комсомольск-на-Амуре, пр. Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м. Срок действия договора установлен с 30.09.2008 по 28.09.2009.
Письмом от 14.08.2009 N 4-32/4214 арендодатель, ссылаясь на статью 17.1 ФЗ “О защите конкуренции”, уведомил МУП магазин N 64 “Мелодия” о заключении договора аренды спорного нежилого помещения на новый срок по результатам проведения конкурса и необходимости в этих целях освободить указанное помещение 29.09.2009.
Письмом от 25.08.2009 N 142 истец подтвердил свое намерение на участие в открытом конкурсе на право заключения договора аренды спорного нежилого помещения, при этом обязался освободить указанное помещение в течение 15 дней в случае, если МУП магазин N 64 “Мелодия” не будет признано победителем конкурса.
Согласно протоколу проведения предварительного отбора участников конкурса от 09.11.2009 N 5 Комитет признал МУП магазин N 64 “Мелодия” не прошедшим предварительный отбор участников конкурса и не допущенным к участию в конкурсе.
Впоследствии 16.11.2009 по результатам проведенного конкурса на право заключения договоров аренды имущества муниципального образования – городского округа “Город Комсомольск-на-Амуре” победителем конкурса по лоту N 12 (помещение по проспекту Первостроителей, 21, площадью 1504,9 кв. м) признан ИП Ващук В.Б.
МУП магазин N 64 “Мелодия”, полагая, что обладает преимущественным правом на заключение договора на новый срок в отношении спорного нежилого помещения, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, арбитражные суды установили факт надлежащего исполнения арендатором условий договора от 18.11.2008, а также соблюдение им положений статьи 621 ГК РФ об уведомлении арендодателя о намерении заключить указанный договор на новый срок, что подтверждается представленной в материалы дела перепиской.
Между тем, руководствуясь положениями статьи 17.1 ФЗ “О защите конкуренции”, суды пришли к выводу о том, что с момента введения в действие названной нормы у Комитета не имелось оснований для передачи муниципального имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона на право заключения договора аренды.
Поскольку МУП магазин N 64 “Мелодия” не приняло участие в конкурсе по причине его выбытия в связи с неверным оформлением заявки, суды пришли к обоснованному выводу о том, что преимущественное право истца на заключение договора аренды на новый срок не может считаться нарушенным и правомерно отказали в удовлетворении заявленных исковых требований…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 30.01.2006 N КГ-А40/13915-05 по делу N А40-29677/05-91-201
“…Арендодатель потребовал освобождения занимаемого ответчиком помещения по истечении срока действия договора, направив истцу соответствующие уведомления от 18.02.2005 N ГДМ-139/43, от 28.02.2005 N ГДИ-118, от 16.03.2005 N ГДИ-258 с предложением о добровольной передаче занимаемого помещения арендодателю в десятидневный срок с момента окончания срока действия договора от 19.03.2004 N 394/ИК (пункт 2.2.14) и предложением принять участие в конкурсе на заключение договора аренды на указанное помещение (л. д. 9 тома 2, л. д. 101, 102 тома 1), что истцом не опровергается.
По окончании срока договора истец в установленном законом и договором порядке помещение арендодателю не передал, участие в конкурсе на заключение договора аренды на спорное помещение на новый срок на новых условиях не принял.
В этой связи суд правильно, в соответствии с требованиями ст. ст. 621, 622 ГК РФ, отказал в удовлетворении иска, поскольку истец в нарушение ст. 622 ГК РФ не передал спорное помещение арендодателю по окончании договора аренды, а также, отказавшись принять участие в конкурсе на заключение договора, тем самым отказался от его заключения на новый срок.
Доводы жалобы заявителя о том, что судом нарушены нормы материального права – ст. 621 ГК РФ, судебная коллегия считает несостоятельными, т.к. истцу направлялось предложение для участия в конкурсе на заключение договора аренды на новый срок, однако это предложение истцом принято не было.
В этой связи суд пришел к правомерному выводу об отказе истца от реализации преимущественного права на заключение договора на новый срок…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.05.2011 по делу N А55-34371/2009
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, в ходе проверки соблюдения заявителем антимонопольного законодательства антимонопольным органом выявлено, что 01.05.2007 между Федеральным государственным образовательным учреждением среднего профессионального образования “Отрадненский нефтяной техникум” и Индивидуальным предпринимателем Мухамадиевой Р.М. (далее – ИП Мухамадиев Р.М.) без проведения торгов заключен договор аренды нежилого помещения. Указанный договор принят для учета и зарегистрирован заявителем 20.11.2007 N 825.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом указанная норма устанавливает преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок исключительно при прочих равных условиях и не регулирует порядок предоставления прав на государственное имущество.
Преимущественное право арендатора может быть реализовано при проведении конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, когда арендатор в случае предложения условий по конкурсу, равных предложениям других участников конкурса, признается победителем, и с ним заключается договор аренды на основании статьи 621 ГК РФ.
Поскольку рассматриваемый договор аренды заключен без проведения конкурса, что сторонами не оспаривается, при этом передача в аренду спорного объекта не относится к перечисленным в пункте 3 названного Постановления Правительства Российской Федерации исключениям, судами сделан правомерный вывод о том, что данный договор заключен с нарушением установленного порядка…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2012 N Ф09-8319/11 по делу N А76-1509/2011
“…По результатам аукциона на основании постановления главы Кизильского муниципального района от 30.11.2010 N 1388-2 с Мумджан А.Г. заключен договор аренды земельного участка от 01.12.2010 N 144-10 сроком на 10 лет (т. 2, л. д. 107 – 109).
Крестьянские хозяйства “Буран-2” и “Нива-3″, ссылаясь на то, что управлением нарушено их преимущественное право на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок, обратились в Арбитражный суд Челябинской области с соответствующими исковыми заявлениями.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды исходили из следующего.
Утверждение заявителя кассационной жалобы о том, что наличие у истцов преимущественного права на заключение договоров аренды спорных земельных участков на новый срок влечет невозможность проведения уполномоченным органом аукциона по продаже права на заключение названных договоров аренды земельных участков, также основано на неправильном толковании норм права. В случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного и муниципального имущества может быть заключен только по результатам торгов. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит в этом случае реализации и защите иными способами.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 08.02.2010 N Ф09-192/10-С6 по делу N А76-10542/2009-21-675
“…Соглашением от 09.01.2008 права и обязанности арендодателя по договору аренды от 26.12.2003 N 1828 переведены на Управление ГИБДД по Челябинской области.
В письме от 23.12.2008 общество “Грин” обратилось к Управлению ГИБДД по Челябинской области с предложением о заключении договора аренды на вышеуказанное имущество на 2009 год.
Письмом от 20.01.2009 N 9-13-01 Управление ГИБДД по Челябинской области отказало обществу “Грин” в заключении договора аренды, указав, что в соответствии с Федеральным Законом от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды нежилых помещений со сторонними организациями на 2009 год будет осуществляться на конкурсной основе.
Принимая во внимание, что срок аренды по договору от 26.12.2003 N 1828 истек 26.12.2008, а арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что договор аренды считается прекратившим свое действие.
На основании ч. 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Таким образом, нежилое помещение N 4 общей площадью 51,2 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Харлова, 20, являющееся федеральной собственностью и закрепленное на праве оперативного управления за Управлением ГИБДД по Челябинской области, предоставлено в аренду в результате проведения аукциона в соответствии с законодательством.
Нарушения правил, определенных действующим законодательством в отношении порядка организации и проведения аукционов, в том числе ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, при проведении оспариваемого аукциона судом первой инстанции не установлено. Доказательства обратного обществом “Грин” в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал обществу “Грин” в удовлетворении исковых требований.
Ссылки заявителя кассационной жалобы на наличие у него преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, рассмотрены и обоснованно отклонены судом первой инстанции, поскольку наличие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не исключает необходимости проведения конкурса на право заключения договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности.
Кроме того, нарушения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не было допущено, поскольку общество “Грин” принимало участие в аукционе наряду с другими юридическими лицами…”

1.7. Вывод из судебной практики: Договором аренды может быть предусмотрено ограничение преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.04.2008 по делу N А56-39170/2006
“…Пунктом 6.2 названного договора стороны констатировали, что правила о возобновлении договора на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок к указанному договору аренды не применяются.
Нормы статьи 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок являются диспозитивными, и в соответствии с положениями пункта 4 статьи 421 ГК РФ при условии исключения сторонами применения такой нормы условия договора определяются по усмотрению сторон.
Таким образом, договор аренды от 30.09.2005 не мог быть возобновлен и прекратил свое действие в связи с окончанием его срока, и в соответствии со статьей 622 ГК РФ у арендатора возникла обязанность вернуть занимаемые помещения арендодателю…”

Аналогичная судебная практика:
Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 02.02.2012 N Ф03-11/2012 по делу N А73-6933/2011
“…Индивидуальный предприниматель Ли Хва Ок (далее – предприниматель Ли Хва Ок, предприниматель; ОГРНИП 304272510600013, адрес места нахождения: <…>) обратилась в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Центральный продовольственный рынок” (далее – ООО “Центральный продовольственный рынок”; ОГРН 1052701311365, адрес места нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Льва Толстого, д. 19) об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584 о предоставлении торгового места на розничном рынке, взыскании убытков в сумме 5 000 000 руб., из которых 500 000 руб. – кредитные обязательства предпринимателя, 4 500 000 руб. – упущенная выгода, а также о взыскании морального вреда в сумме 6 000 000 руб.
Срок действия договора установлен с момента подписания до 31.12.2009, по окончании которого клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при сходных условиях (пункты 6.1, 6.4 договора).
Оценив условия договора и представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что пункт 6.4 договора, согласно которому предприниматель не имеет преимущественного права на заключение нового договора, одобрен и подписан истцом без разногласий, доказательства того, что в период действия договора истец обращался к ответчику с требованием об изменении условий, предусмотренных пунктом 6.4 договора, либо оспорил его в судебном порядке, в материалах дела не имеются.
Учитывая изложенное и принимая во внимание, что договор от 02.01.2009 прекратил свое действие, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований об изменении пункта 6.4 договора от 02.01.2009 N 5584…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 13.07.2009 N Ф03-3109/2009 по делу N А73-14125/2008
“…В пункте 6.4 договора от 02.01.2008 стороны определили, что клиент не имеет преимущественного права на заключение нового договора с исполнителем при исходных условиях.
Поскольку договором от 02.01.2008 предусмотрено отсутствие у клиента преимущественного права на заключение договора, и арендодатель возражал против продления договора, требования ИП К., основанные на положениях названной выше правовой нормы, не могут быть удовлетворены.
Выводы суда сделаны с правильным применением норм материального права на основе полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств. Нарушений норм процессуального права также не допущено…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.10.2009 по делу N А46-22067/2008
“…Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 от 01.10.2004 прекратил свое действие 09.02.2007.
Впоследствии между Российской Федерацией в лице Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Омской области (территориальный орган), государственным учреждением культуры “Омский государственный цирк” (арендодатель) и ООО “Музыка и кино – Арена” (арендатор) заключен договор N 1705 от 15.12.2007 аренды нежилого помещения (здания) общей площадью 87 кв. м, расположенных по адресу: г. Омск, пр. Маркса, д. 43б.
ООО “ЛИСком”, полагая, что в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации имеет права требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору N 1705, обратилось с настоящим иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2007 по делу N А46-3098/2007 установлено, что договор N 1348 прекратил свое действие 09.02.2007. Как правильно указал суд, в силу положений части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации данные обстоятельства не доказывается вновь. Сославшись на пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и закрепленное в пункте 5.5 договора N 1348 положение, которым предусмотрено, что арендатор по истечении срока договора не имеет преимущественного перед другими лицами права на заключение договора аренды на новый срок, суд правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного иска. Кроме того, суд обоснованно отметил, что заключенным 15.12.2007 договором аренды N 1705 права истца не нарушены, поскольку преимущественное право на заключение нового договора ранее заключенным истцом и ответчиком договором N 1348 не предусмотрено…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.09.2015 N Ф06-850/2015 по делу N А65-26025/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01 октября 2010 года между ОАО “Миллениум Зилант-Сити” (арендодатель) и истцом (арендатор) заключен договор аренды N 1 599-Л нежилых помещений 1-го этажа N N 1, 2, 1а, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 8а, 10, 10а, площадью 201,1 кв. м, расположенных по адресу: гор. Казань, ул. Максимова, д. 31, которые были переданы арендатору по акту приема-передачи.
Пунктом 2.5 дополнительного соглашения предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.
Согласно пункту 6.8 дополнительного соглашения по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
26 апреля 2013 года в адрес истца ответчиком направлено письмо N 9811/КЗИО исх. о прекращении с 30 мая 2013 года действия договора аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года на спорные нежилые помещения в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации с уведомлением о вручении.
14 июня 2013 года между ответчиками заключен договор аренды в отношении названных помещений сроком до 13 июня 2016 года.
Истец, ссылаясь на то, что с 2008 года и по настоящее время продолжает пользоваться спорными помещениями, считает нарушенным его преимущественное право на заключение с ним договора аренды, в связи с чем просил суд об удовлетворении заявленных требований.
Несостоятельна ссылка истца на наличии у него преимущественного права, предусмотренного частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской федерации, на заключение договора аренды.
Судами учтено, что пунктом 6.8 дополнительного соглашения к договору аренды N 1599-Л от 01 октября 2011 года стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор не имеет преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.
Данное условие договора истцом не оспаривалось в установленном законом порядке, однако оно исключает, в силу названной нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность реализации данного преимущественного права…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2007 по делу N А21-2886/2006
“…Поскольку договором аренды от 19.07.04 (пункт 6.1.4) предусмотрено иное, а именно: отсутствие у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в случае отказа арендодателя в заключении такого договора, требования Общества, основанные на положениях названной правовой нормы, не могут быть удовлетворены…”

1.8. Вывод из судебной практики: Положения ст. 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются, если после направления арендатором заявления о заключении договора на новый срок стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010 по делу N А51-5841/2009
“…Суды установили, что 21.12.2007 между ОАО “Владивостокский ГУМ” (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Григорьевой Т.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного в г.Владивостоке по ул. Светланская, 35, общей площадью 24 кв. м, сроком действия с 21.12.2007 по 31.01.2008.
Согласно пункту 4.8 данного договора для реализации своего преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в порядке статьи 621 ГК РФ, арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о своем желании заключить договор на новый срок не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора.
По смыслу данной нормы права, ее положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются в случае совершения сторонами действий, направленных на расторжение такого договора.
Суды установили, что 29.12.2007 предприниматель Григорьева Т.А. обратилась к ответчику с заявлением о заключении договора аренды на новый срок с 01.02.2008, которое, как установил апелляционный суд, получено арендодателем 09.01.2008.
В то же время, 01.02.2008, то есть на дату, с которой истец намеревался продлить с ответчиком арендные отношения, стороны заключили соглашение о расторжении договора аренды от 21.12.2007 и арендуемое помещение возвращено арендодателю.
Таким образом, несмотря на выражение намерения заключить договор аренды от 21.12.2007 на новый срок, истец подписал с ответчиком соглашение от 01.02.2008 о расторжении этого договора, тем самым выразил волю на прекращение арендных отношений.
Исходя из этого, апелляционный суд сделал соответствующий статье 621 ГК РФ вывод о том, что истец утратил преимущественное право на заключение договора аренды от 21.12.2007 на новый срок.
Противоречия соглашения от 01.02.2008 статьям 407, 453 ГК РФ кассационный суд не усматривает и доказательства отсутствия у каждой из сторон данной сделки намерения создать соответствующие ей правовые последствия (мнимость сделки) в деле отсутствуют, поэтому доводы заявителя жалобы о ее недействительности по указанным мотивам кассационной инстанцией отклоняются.
Кроме того, договор аренды с предпринимателем Будкиной И.П. заключен ответчиком 02.02.2009, то есть более чем через год после истечения срока действия договора аренды от 21.12.2007.
Следовательно, требование истца о переводе на него прав и обязанностей по договору от 02.02.2009 противоречит положениям статьи 621 ГК РФ, предоставляющей арендатору право на использование такого способа защиты лишь при условии заключения арендодателем договора аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд при рассмотрении дела учел, что арендатор нарушил предусмотренный договором аренды срок для уведомления арендодателя о своем намерении продлить срок действия указанного договора.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.06.2014 по делу N А75-6230/2013
“…Вывод судов о наличии у предпринимателя Белкиной И.Ю. преимущественного права на заключение договора аренды основан на неправильном применении норм материального права и противоречит фактическим обстоятельствам по делу и имеющимся доказательствам.
Судами установлено по материалам дела, что срок действия договора аренды истек 01.08.2012.
Согласно пункту 9.1 договора аренды для реализации продления срока аренды предприниматель Белкина И.Ю. должна была не позднее чем за 30 календарных дней до окончания срока аренды уведомить арендодателя о своем желании.
Вместе с тем, несмотря на выражение намерения продлить договор аренды, предприниматель Белкина И.Ю. заключила с предпринимателем Закриевым В.Т. дополнительное соглашение от 31.10.2012 о расторжении с 31.10.2012 договора аренды от 01.09.2011 N ТЦ-016/11.
Давая оценку подписанию сторонами дополнительного соглашения о расторжении договора, суд апелляционной инстанции ошибочно сослался на пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, который содержит разъяснения о возможности арендатора воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прекращении договора аренды, но не в случае расторжения договора аренды по согласию сторон.
Вывод суда апелляционной инстанции о том, что подписанное дополнительное соглашение о расторжении договора аренды не выражает действительную волю предпринимателя Белкиной И.Ю. и не может быть принято во внимание, не соответствует доказательствам и обстоятельствам по делу.
Гражданское законодательство не предусматривает сохранение преимущественного права арендатора в случае расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку после направления арендодателю уведомления о продлении договора аренды стороны 31.10.2012 подписали соглашение о расторжении договора аренды, то с 01.11.2012 предприниматель Белкина И.Ю. утратила свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренное статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного выводы суда о переводе на предпринимателя Белкину И.Ю. прав и обязанностей по договору с ЗАО “Связной Логистика” противоречат положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах судебные акты подлежат отмене, как принятые с неправильным применением норм материального права.
Поскольку по делу установлены все значимые обстоятельства, суд кассационной инстанции считает возможным принять новое решение об отказе в удовлетворении требований предпринимателя Белкиной И.Ю…”

1.9. Вывод из судебной практики: Если арендатор, нарушив положения ст. 622 ГК РФ, не вернул имущество арендодателю, а также не доказал, наличия у него убытков, связанных с отказом в заключении договора на новый срок, то его иск о переводе прав и обязанностей арендатора по п. 1 ст. 621 ГК РФ не подлежит удовлетворению.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 14.08.2012 по делу N А40-93170/11-6-791
“…Оставляя исковое требование без удовлетворения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что истец не вправе требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды. Суд апелляционной инстанции исходил из того, что истец не представил в материалы и доказательства, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
Суд кассационной инстанции считает данные выводы апелляционной инстанции правомерными и соответствующими материалам дела в связи со следующим.
Таким образом, конструкция указанной правовой нормы не предполагает возможность требовать в суде исключительно перевода прав и обязанностей по заключенному договору, не доказывая фактические обстоятельства и размер понесенных убытков (либо реальных расходов, либо упущенной выгоды), причиненных отказом возобновить договор аренды.
Вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ ЗАО “Связной Логистика” не представлено в материалы дела доказательств того, в чем именно выразилось нарушение его имущественных прав отказом ответчика заключить договор на новый срок, а также доказательства размера причиненных ему убытков.
При этом, из взаимосвязи положений пункта 1 статьи 621 ГК РФ, предусматривающих преимущественное право арендатор, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, по истечении срока договора на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, и положений ст. 622 ГК РФ, предусматривающих обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, следует, что преимущественное перед другими лицами при прочих равных условиях право на заключение договора аренды на новый срок имеет арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, в том числе по возврату арендодателю выступающего объектом аренды имущества при прекращении договора аренды в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Вместе с тем истец вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представил в материалы дела ни двусторонний акт приема-передачи помещения, ни иные доказательства, свидетельствующие о соблюдении им требований упомянутой законодательной нормы при том, что правоотношения сторон из договора субаренды прекращены…”

Защита преимущественного права арендатора на заключение договора на новый срок

Согласно ст. 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока предыдущего договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Анализ судебной практики показывает отсутствие единого мнения относительно того, вправе ли арендатор обращаться с иском о защите преимущественного права до момента заключения договора аренды на то же имущество с третьим лицом, если доказано лишь намерение арендодателя совершить указанное действие.
Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Однако в ряде судебных решений суды указывают на то, что достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора, аргументируя это позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276.
Также в судебной практике возникают споры о возможности признания договора аренды с третьим лицом недействительным ввиду нарушения этим договором преимущественного права арендатора.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий совершения подобной сделки.
Абзац 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ устанавливает иные последствия заключения договора аренды с нарушением преимущественного права предыдущего арендатора, а именно: если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде либо перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, нарушение преимущественного права предыдущего арендатора на заключение договора аренды не влечет недействительности договора.
Необходимо отметить, что Федеральным законом от 07.05.2013 N 100-ФЗ в ст. 168 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции данной статьи сделка, которая нарушает требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если законом не предусмотрены другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Если подобная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц и из закона не следует, что она оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки, такая сделка является ничтожной. Указанные изменения вступили в силу с 01.09.2013.

2.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение арендодателем договора аренды с третьим лицом, либо достаточно доказать его намерение на совершение указанных действий, существует две позиции судов.

Позиция 1. Предъявляя иск к арендодателю о защите преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, арендатор должен доказать, что арендодатель заключил договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.12.2018 N Ф09-7572/18 по делу N А47-1604/2016
“…С учетом указанных положений закона и правовой позиции, изложенной в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу путем предъявления в порядке искового производства требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору.
Как верно указал апелляционный суд, из приведенных норм и разъяснений усматривается, что действующим законодательством закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, и лишь при наличии дополнительного условия – передача имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором.
Указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу и при рассмотрении в исковом производстве требований о переводе прав и обязанностей по заключенному договору. На указанные основания истец не ссылается, а судами иное не установлено.
При указанных обстоятельствах истцом не доказано наличие оснований для защиты преимущественного права, в связи с чем выводы судов первой и апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований являются обоснованными…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 06.08.2012 N ВАС-10314/12 по делу N А56-44371/2011
“…Как установлено судами, решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.12.2010 по делу N А56-84361/2009, вступившим в законную силу, на кооператив возложена обязанность освободить спорный земельный участок.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований кооператива, суды исходили из прямого толкования статьи 621 ГК РФ о том, что защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и пункт 35 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Довод заявителя о неправильном определении судами предмета спора подлежит отклонению, поскольку вывод судов об отсутствии у заявителя преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не является изменением заявленных кооперативом требований.
При таких обстоятельствах коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при наличии которых дело может быть передано в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 05.06.2012 N 17540/11 по делу N А51-2845/2011
“…Полагая отказ департамента незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о его оспаривании в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В качестве меры восстановления нарушенного права общество просило суд обязать департамент принять решение о заключении дополнительного соглашения о продлении срока договора аренды от 03.04.2008 с уточнением цели использования земельного участка: в аренду для станции технического обслуживания автомобилей, авторемонтного предприятия, стоянки автомобильного транспорта.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия у общества преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и условий договора аренды от 03.04.2008.
Суд кассационной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения.
Между тем суды не учли следующего.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. Такие обстоятельства судом по настоящему делу установлены не были.
При названных обстоятельствах оспариваемые судебные акты подлежат отмене согласно пункту 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права…”

Определение ВАС РФ от 16.05.2012 N ВАС-6197/12 по делу N А40-6569/09-150-79
“…Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленного обществом требования о понуждении Департамента заключить договор аренды на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Выводы суда соответствуют действующему законодательству и установленным по делу фактическим обстоятельствам…”

Определение ВАС РФ от 19.03.2012 N ВАС-2928/12 по делу N А56-8541/2011
“…Однако в данном случае суды пришли к правильному выводу о том, что обязанность комитета заключить с кооперативом договор аренды спорного земельного участка на новый срок ни договором, ни законом не предусмотрена.
Установив, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам отсутствуют, суд отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду…”

Определение ВАС РФ от 23.08.2011 N ВАС-10650/11 по делу N А32-11930/2010-21/417
“…Согласно пункту 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен если: доказано наличие условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Нарушений норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не установлено…”

Определение ВАС РФ от 24.11.2009 N ВАС-14788/09 по делу N А57-7779/2008-132
“…Судом установлено, что между предпринимателем и администрацией 28.02.2007 заключен договор N 72 аренды земельного участка, площадью 12 кв. м, расположенного в г. Балаково, 6-й микрорайон, Проспект Героев, район магазина “Колосок” сроком действия с 29.01.2007 по 28.12.2007 для установки торгового павильона.
До истечения срока действия указанного договора, предприниматель, ссылаясь на пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, обратилась к Главе администрации с заявлением о его продлении на три года.
Комитет по управлению имуществом Балаковского муниципального образования Саратовской области, от имени арендодателя (администрации), письмом от 04.12.2007 N 7228 сообщил предпринимателю об отказе в продлении договора аренды на новый срок и указал на необходимость по окончании срока действия договора аренды привести участок в надлежащее состояние, т.е. убрать временные сооружения, которые на нем расположены, и сдать участок по акту приема передачи.
10.12.2007 предприниматель повторно обратилась с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка, но арендодатель отказался от продления договора и вновь просил предпринимателя освободить земельный участок.
Таким образом, воля арендодателя была направлена на прекращение договорных отношений с предпринимателем, о чем ей неоднократно сообщалось в названных выше письмах.
Не согласившись с отказами администрации в продлении договора аренды на новый срок и считая их не соответствующими положениям статей 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского Российской Федерации, предусматривающих преимущественное право арендодателя по истечении срока договора аренды на заключение этого договора на новый срок, предприниматель обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Суд отказал в удовлетворении заявленных требований, указав на то, что ни законом ни договором аренды не предусмотрена обязательность его перезаключения на новый срок, а при отсутствии доказательств передачи в аренду земельного участка третьим лицам, оспариваемые заявителем отказы не могут нарушать преимущественного права арендатора (предпринимателя) на заключение договора на новый срок, которое предусмотрено статьями 22 Земельного кодекса Российской Федерации и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Определение ВАС РФ от 12.11.2007 N 14061/07 по делу N 26-339/05
“…Согласно части 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков…
Из содержания данных норм следует, что право требовать возмещения убытков (перевода прав и обязанностей по договору аренды) возникает у арендатора в случае, если арендодатель, отказав арендатору в заключении договора аренды имущества на новый срок, в течение года со дня истечения срока этого договора передает то же самое имущество в аренду другому лицу…”

Определение ВАС РФ от 16.08.2007 N 9641/07 по делу N А62-6123/06
“…Судом кассационной инстанции было установлено, что в договоре аренды отсутствует условие, в соответствии с которым собственник помещения взял на себя обязательство продлевать данный договор при любом обращении арендатора с просьбой о таком продлении. Довод Силаевой О.А. о наличии у нее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок является несостоятельным, поскольку в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предпринимателем не предоставлено доказательств передачи арендодателем спорного помещения в аренду другим лицам, в связи с чем положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к правоотношениям сторон неприменимы…”

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.07.2005 N 3440/05 по делу N А73-1964/2004-51
“…Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу.
Следовательно, оснований для удовлетворения иска у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось…”

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”
“…35. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о переводе на себя прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения, заключенному последним с другим лицом.
В обоснование заявленного требования истец сослался на передачу спорного помещения в пользование третьему лицу, в то время как в силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ у него как у арендатора, надлежащим образом исполнявшего договорные обязательства, имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.
Принимая решение, суд исходил из того, что в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно представленным по делу доказательствам спорное нежилое помещение подлежит передаче ответчиком третьему лицу в безвозмездное пользование в связи с осуществлением ими совместной деятельности.
Поэтому суд признал ссылку истца на статью 621 ГК РФ необоснованной, а иск не подлежащим удовлетворению…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26.10.2009 по делу N А82-15365/2008-10
“…В пункте 2.1 договора контрагенты согласовали срок действия договора в течение пяти лет с момента его регистрации.
С целью продления арендных правоотношений после окончания срока действия договора арендатор обратился к арендодателю с просьбой заключить договор аренды указанных помещений на новый пятилетний срок (письма от 30.07.2008 N 16/08, от 25.08.2008 N 24/08, получены адресатом 04 и 25.08.2008 соответственно).
Письмом от 02.10.2008 N 844 арендодатель сообщил арендатору со ссылкой на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что считает договор аренды от 26.03.2003 N 570 заключенным с 03.10.2003 на неопределенный срок и предупреждает об отказе от данного договора с 04.01.2009.
Общество посчитало, что арендодатель умышленно бездействовал до последнего дня срока действия договора аренды в рассмотрении вопроса о заключении договора на новый срок, поэтому должен понести имущественную ответственность в виде возмещения арендатору упущенной выгоды за период с октября по декабрь 2008 года.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации за арендатором, надлежащим образом исполнявшим договорные обязанности, закреплено преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться лишь при условии письменного уведомления им арендодателя о желании заключить новый договор.
Такое уведомление имеет существенное значение в ситуациях, когда арендодатель отказывает арендатору в заключении договора на новый срок и одновременно заключает договор имущественного найма с третьим лицом. Способ защиты арендатора в этом случае – исковое требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещение убытков, причиненных ему из-за отказа контрагента в заключении договора на новый срок.
По данному делу арендодатель проинформировал арендатора о возобновлении арендных правоотношений на неопределенный срок и потребовал расторжения договора, предупредив контрагента об этом за три месяца, что не противоречит статьями 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, суд обоснованно исходил из отсутствия оснований для взыскания с ответчиков убытков…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.07.2017 N Ф02-2171/2017 по делу N А58-4804/2016
“…Одно лишь намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что доказательства передачи спорного земельного участка в аренду третьему лицу в материалах дела отсутствуют, суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований…”

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2012 по делу N А33-1777/2012
“…Довод ответчика о наличии у него преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок является несостоятельным.
Положения пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривают обязанности заключения арендодателем нового договора аренды, а предоставляют арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, которым он может воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в данной норме права.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня прекращения договора заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Таким образом, Земельный кодекс Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
Согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Учитывая, что доказательства заключения договора аренды на спорный участок с другими лицами отсутствуют, довод предпринимателя о наличии у него в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды обоснованно признан судом несостоятельным…”

Дальневосточный округ

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.11.2015 N Ф03-4929/2015 по делу N А51-2957/2015
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 16.02.2010 между департаментом (арендодатель) и ООО “ВАЗГЕН” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:040007:0267, площадью 997 кв. м из земель населенных пунктов, находящегося по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Днепровская, д. 37, участок расположен примерно в 9 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, для использования в целях размещения автотранспортных средств.
Срок действия договора установлен с 30.10.2009 по 29.10.2010.
18.09.2014 общество обратилось в департамент с заявлением о продлении на 5 лет договора аренды от 16.02.2010.
Письмом от 09.10.2014 департамент отказал в заключении договора на новый срок в связи с ненадлежащим исполнением обществом обязательств по данному договору.
Полагая, что департамент нарушил преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, в связи с заключением договора аренды спорного участка с третьим лицом – ИП Власенко С.Н., общество обратилось в суд с настоящим иском.
Дав оценку имеющимся в деле доказательствам по правилам статьи 71 АПК РФ, суды обеих инстанций установили, что договор аренды от 16.02.2010 прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от продолжения арендных отношений, изложенным в уведомлении от 25.09.2014.
Оценив представленные в дело доказательства, суды установили, что департаментом действительно была опубликована информация о предоставлении спорного земельного участка ИП Власенко С.Н., однако впоследствии предпринимателю было отказано в заключении договора аренды. Доказательств передачи спорного земельного участка другим лицам в дело также не представлено.
Установив факт расторжения договора аренды на основании и в порядке, предусмотренных законом, а также отсутствие доказательств передачи спорного земельного участка в аренду третьим лицам, суды обеих инстанций обоснованно отказали в удовлетворении заявленных обществом требований…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 25.02.2010 N Ф03-652/2010 по делу N А73-9382/2009
“…12.05.2009 ДМС города Хабаровска направил в адрес предпринимателя Королева И.М. письмо, в котором уведомил последнего о прекращении договора аренды с 12.07.2009 и освобождении земельного участка.
19.05.2009 предприниматель Королев И.М. обратился в адрес ДМС города Хабаровска с заявлением о заключении с ним договора аренды спорного земельного участка на новый срок.
Письмом от 27.05.2009 ДМС города Хабаровска отказал предпринимателю Королеву И.М. в продлении договора аренды.
Гражданским кодексом Российской Федерации понуждение к заключению договора в судебном порядке допускается только в отношении тех договоров, когда для стороны, которой направлена оферта, заключение договора обязательно.
Судом установлено, что договор аренды земельного участка, о понуждении которого просит предприниматель Королев И.М., не является договором, подпадающим под действие статьи 445 ГК РФ, в связи с чем у последнего отсутствуют правовые основания требовать в судебном порядке возложения на ДМС города Хабаровска обязанности заключить договор.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Указывая на свое преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок, предприниматель Королев И.М. не представил суду доказательств о том, что ДМС города Хабаровска заключил договор аренды спорного земельного участка с другим лицом…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.11.2009 N Ф03-6336/2009 по делу N А04-2672/2009
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.06.1999 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Удод Т.А. (арендатор) заключен договор N 262/1, предметом которого является аренда муниципального кафе “Бирюза” в целом как имущественного комплекса, расположенного по адресу: г.Благовещенск, ул.Ленина, 124, на срок с 01.06.1999 по 31.05.2009.
02.02.2009 предприниматель Удод Т.А. направил в адрес арендодателя заявление о предоставлении ему преимущественного права на приобретение арендуемого здания по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске (кафе “Бирюза”).
Письмом от 07.05.2009 N 4350 Комитет поставил предпринимателя в известность о том, что после истечения срока действия договора от 01.06.1999 N 262/1 Комитет не намерен сдавать в аренду муниципальное недвижимое имущество, расположенное по ул.Ленина, 124 в г.Благовещенске, предложил в соответствии с требованиями статьи 622 ГК РФ освободить указанное имущество и передать Комитету по акту в 10-дневный срок после прекращения действия договора, то есть до 10.06.2009.
Предприниматель Удод Т.А., ссылаясь на наличие у нее преимущественного права приватизации данного объекта при его аренде, обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
По смыслу указанной нормы права, ее применение возможно при наличии волеизъявления собственника сдаваемого в аренду имущества на его сдачу в аренду после окончания срока действия предыдущего договора, следовательно, для реализации соответствующего права должны существовать лица, по отношении к правам которых у истца (арендатора по предыдущему договору аренды) возникло преимущество.
При рассмотрении настоящего спора судами установлено, что доказательств распоряжения собственником спорного имущества (ответчиком по делу) этим имуществом посредством сдачи его в аренду другому лицу, не представлено.
При таких обстоятельствах обоснован вывод судов о том, что ответчик, осуществляя полномочия собственника в отношении муниципального имущества, имел законные основания ответить отказом на предложение арендатора заключить договор аренды на новый срок.
Поскольку правовых оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор аренды не имеется, арбитражные суды в удовлетворении исковых требований отказали обоснованно…”

Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.11.2015 N Ф04-25412/2015 по делу N А70-15667/2014
“…Общество с ограниченной ответственностью “Стройсистема” (далее – ООО “Стройсистема”, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент) об оспаривании решения об отказе в продлении договора аренды земельного участка, изложенного в уведомлении от 21.11.2014 N 22235-23-20/1004-3, обязании восстановить допущенные нарушения прав и законных интересов.
Исходя из того, что в период действия договора аренды земельного участка строительство не было начато, не представлено доказательств в подтверждение освоения земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора в период его действия, суды обоснованно признали правомерным отказ в продлении договора аренды земельного участка на новый срок, придя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Отклоняя довод общества о наличии преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд апелляционной инстанции обоснованно указал на то, что такое право может быть реализовано арендатором в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, тогда как такие доказательства отсутствуют в деле.
При этом следует отметить, что в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ (в редакции, вступившей в силу с 01.03.2015 и действующей на момент принятия обжалуемых судебных актов) арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Доводы общества, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают правомерность выводов судов об отсутствии правовых оснований для признания незаконным отказа в продлении договора аренды, не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права, а по существу основаны на иной оценке обстоятельств по делу и ином толковании норм права, что не является основанием для отмены или изменения судебных актов…”

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 14.08.2015 N Ф04-21229/2015 по делу N А46-16431/2014
“…Индивидуальный предприниматель Андреев Максим Михайлович (далее – ИП Андреев М.М., предприниматель) обратился в Арбитражный суд Омской области с заявлением об обязании Департамента имущественных отношений администрации города Омска (далее – департамент) заключить договор аренды нежилого помещения общей площадью 83,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3.
Из материалов дела видно, что между департаментом (арендодатель) и ИП Андреевым М.М. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения от 03.12.2013 N 41948/за (далее – договор), в соответствии с которым нежилые помещения 2П, номера на поэтажном плане 1 этажа: 1, 2, 4 – 8, литер А, расположенные по адресу: г. Омск, ул. 22-го Партсъезда, д. 3, были переданы арендатору по акту приема-передачи от 16.12.2013.
По правилам статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Согласно правовой позиции, отраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, по смыслу приведенных выше норм права намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора, гарантированное статьей 621 ГК РФ, на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (пункт 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05).
В данном случае судами не выявлено оснований, позволяющих предпринимателю реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств, подтверждающих передачу департаментом спорного имущества в аренду иным лицам, заявителем в дело не представлено.
Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, исходя из того, что действие заключенного ранее между сторонами договора прекратилось по истечении указанного в нем срока, учитывая, что арендодатель возражал против продолжения арендных правоотношений с арендатором (письмо департамента от 24.11.2014 N Исх-ДИО/4916-05), суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.05.2013 по делу N А45-19098/2012
“…При уточнении предъявленных требований предприниматель указал на наличие у него после истечения срока действия договора аренды преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, а также на закрепленное в подпункте 2 пункта 4.1 договора аренды право арендатора на продление договора аренды.
Согласно пункту 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).
Правильно применив упомянутые нормы, суды сделали обоснованный вывод, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Данный вывод согласуется с правовой позицией, сформированной в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 06.03.2013 по делу N А45-16693/2012
“…Из материалов дела следует, что на основании заключенного по результатам аукциона договора аренды земельного участка от 23.05.2007 N 65741т (далее – договор аренды) мэрия (арендодатель) предоставила ООО “Медиаклуб” (арендатор) в аренду земельный участок с кадастровым номером 54:35:07:1095:0019 площадью 3147 кв. м, расположенный по адресу: г. Новосибирск, Октябрьский район, ул. Военная Горка (4-я линия), для использования под строительство гостиницы.
Мэрия письмом от 31.05.2011 N 31/23-3861 уведомила общество о прекращении договора аренды в связи с истечением его срока действия и не достижением соглашения о его пролонгации, сообщив при этом о подготовке документов для обращения в регистрирующий орган о внесении записи о прекращении права аренды по договору.
Считая договор аренды возобновленным на неопределенный срок и, ссылаясь на наличие преимущественного права перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество обратилось в арбитражный суд с требованием о понуждении заключить договор аренды на спорный земельный участок.
Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, пришли к выводу об отсутствии у мэрии предусмотренной законом или договором обязанности по заключению договора аренды на новый срок, установив, что спорный договор аренды прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия и отсутствием соглашения сторон на пролонгацию аренды земельного участка, договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок, обществом не представлены доказательства пользования спорным земельным участком, материалы дела не содержат доказательств заключения договора аренды спорного земельного участка мэрией с другим лицом в течение года со дня истечения срока действия договора аренды.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательства передачи мэрией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела отсутствуют.
Поскольку обществом не доказано и судами не установлено наличие оснований для понуждения мэрии заключить договор аренды спорного земельного участка, правомерно отказано в удовлетворении иска…”

Московский округ

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017 N Ф05-8555/2017 по делу N А40-150174/2016
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, между Росимуществом в качестве арендодателя, Ватутинской КЭЧ района (правопредшественник истца) в качестве титульного владельца, и ООО “Индустрия мебели “Априори” в качестве арендатора заключен договор от 24.11.2004 N 01-8/89 о передаче в аренду федерального недвижимого имущества, закрепленного за организациями на праве оперативного управления, по которому арендатору передаются в аренду нежилые помещения площадью 1 048 кв. м в здании по адресу: Московская область, Ленинский район, п. Ватутинки-1, военный городок 1/1, войсковая часть 38551-В, здание инв. N 32, – для использования под производство мебели и товаров народного потребления.
С учетом установленных пунктами 3.3.12, 3.3.14, 6.5 условий договора аренды суды первой и апелляционной инстанций установили, что 02.07.2014, то есть до истечения срока действия договора аренды, арендатор обратился с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, а в 2016 году повторно обратился с заявлением о заключении договора аренды, сославшись в том числе на Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о конкуренции).
Однако новый договор аренды сторонами заключен не был, а уведомлением от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 арендодатель отказался от договора аренды с 24.02.2016 и потребовал освободить и возвратить арендованные помещения.
Поскольку ответчик не удовлетворил требования истца, он обратился с настоящим иском в суд.
Всесторонне, полно и объективно исследовав представленные в материалы дела доказательства, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что договор аренды от 24.11.2004 N 01-8/89, возобновленный на неопределенный срок после 01.11.2014, прекратил свое действие в связи с отказом арендодателя от договора на основании статьи 610 ГК РФ. При этом признаков злоупотребления правом в направлении арендодателем уведомления от 11.11.2015 N 141/1/5/3837 суды не усмотрели.
Судебная коллегия суда кассационной инстанции считает правильным и обоснованным такой вывод судов по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Однако в материалах дела отсутствуют сведения о намерении арендодателя передать спорное имущество в аренду другим лицам.
Сам по себе отказ в заключении договора аренды по истечении срока его действия при отсутствии доказательств передачи спорного имущества третьему лицу не нарушает прав и законных интересов заявителя.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов первой и апелляционной инстанций, считает их соответствующими обстоятельствам дела, имеющимся в материалах дела доказательствам и основанными на правильном применении норм материального права…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.10.2015 N Ф05-14189/2015 по делу N А41-8125/15
“…Закрытое акционерное общество “Строительно-проектное объединение “Агропромстройпроект” (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района (далее – ответчик, комитет) об обязании заключить договор аренды земельного участка, общей площадью 25000 кв. м, с кадастровым номером 50:33:0040127:40, земли населенных пунктов, под размещение жилых домов N 6, 9, 12, 15, расположенного по адресу: Московская область, г. Ступино, ул. Андропова, северо-западный микрорайон, квартал “Надежда”, на 3 (три) года на дополнительных условий.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
В данном случае суд апелляционной инстанции, установив, что истцом в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств обращения к арендодателю с уведомлением о желании заключить новый договор в разумный срок до окончания действия договора аренды земельного участка от 26.12.2009 N 178 (до 31.12.2011), а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение комитета заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами, а также принимая во внимание, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора, пришел к выводу о том, что оснований для применения норм о преимущественном праве арендатора на заключение нового договора аренды в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не имеется.
Оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены либо изменения постановления суда апелляционной инстанции не имеется…”

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.09.2015 N Ф05-11656/2015 по делу N А41-75724/14
“…В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств, свидетельствующих о передаче администрацией спорного земельного участка в аренду третьим лицам в порядке, предусмотренном Земельным кодексом Российской Федерации для строительства, в материалах дела не имеется.
Учитывая, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, и, установив, что администрация не предоставила и не планирует предоставление кому-либо в аренду земельного участка по причине проработки вопроса строительства на данном участке муниципального объекта, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворении требований общества.
Поскольку обществом не подтверждено и судами не установлено наличие правовых оснований для понуждения администрации заключить договор аренды спорного земельного участка, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Постановление ФАС Московского округа от 05.08.2013 по делу N А40-81506/12-6-762
“…ООО Научно-производственное предприятие “Фирма СТАРГРАД” обратилось в Арбитражный суд города Москвы со встречным иском к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить в отношении нежилых помещений общей площадью 41,7 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Бориса Галушкина, д. 17, договор аренды на новый срок.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов.
В соответствии с требованиями ст. 610 ГК РФ арендодатель Департамент имущества г. Москвы уведомил арендатора о прекращении действия договора аренды от 16.04.1998 N 03-401/98 на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ, п. 2 ст. 610 ГК РФ с 15.05.2012 г., направив в его адрес уведомление от 13.02.2012 N 03-12/000377, в котором предложил в срок до 15.05.2012 освободить арендуемое помещение, возвратив его по акту приема-передачи.
Следовательно, договор аренды прекратил свое действие по истечении 3 месяцев после получения арендатором указанного извещения.
Статья 621 ГК РФ наделяет исправного арендатора лишь преимущественным перед иными лицами правом на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое арендатор сможет только в том случае, если арендодатель изъявит согласие на заключение договора аренды на новый срок с данным арендатором или с иным лицом, и только посредством предъявления требований о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом, а не требований о понуждении к заключению договора аренды.
Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что арендодатель заключил новый договор аренды на спорное помещение с иным арендатором…”

Постановление ФАС Московского округа от 09.07.2013 по делу N А41-5081/12
“…ООО “Туршанс” полагая, что уведомление N 3-2910 Администрации об отказе в пролонгации договора аренды вынесено незаконно и нарушает права и законные интересы общества, обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на добросовестное исполнение своих обязательств по договору аренды и наличие у него преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, предусмотренного пунктами 4.4.11, 4.4 статьи 4 договора аренды.
Более того, довод ООО “Туршанс” о наличии у него преимущественного права на продление срока аренды в соответствии с нормой статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктов 4.4.11, 4.4 договора аренды также не может быть принят. Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает право арендатора, но не обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом, согласно правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу…”

Постановление ФАС Московского округа от 13.02.2013 по делу N А40-19014/12-64-175
“…Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в том случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Поэтому преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
В данном случае истцом не заявлялось требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу. Следовательно, оснований для удовлетворения иска у суда апелляционной инстанции не имелось…”

Постановление ФАС Московского округа от 15.08.2012 по делу N А40-136148/11-37-36
“…Следовательно, исходя из смысла п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок принадлежит исключительно арендатору; преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок может быть реализовано только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду; для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор аренды в срок, указанный в договоре, а если в договоре такой срок не указан – в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем, доказательства, подтверждающие заключение Департаментом имущества города Москвы и ГУП г. Москвы “Московское имущество” договора аренды спорного помещения с другими лицами, в материалах дела отсутствуют, истцом не представлены, тогда как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
При изложенных обстоятельствах, как правильно указал суд апелляционной инстанции, принудительное обязание ответчиков заключить договора аренды на новый срок без соблюдения указанных условий будет являться нарушением принципа свободы договора, закрепленного в п. 1 ст. 421 ГК РФ…”

Постановление ФАС Московского округа от 28.02.2012 по делу N А41-18226/11
“…Суды установили, что в ответ на заявление ООО “Гранд” о продлении договора аренды N 36/2008 от 08.07.2008 Администрация письмом от 29.04.2011 N 592/1-42 отказала заявителю в возобновлении указанного договора на новый срок, указав, что с момента заключения договора и до настоящего времени ООО “Гранд” не приступило к строительству объекта, то есть в нарушение пунктов 4.1.1, 4.2.1 договора аренды земельного участка ООО “Гранд” не выполнило условия пункта 1.3 договора, а именно не осуществило строительство многофункционального физкультурно-оздоровительного комплекса с искусственным льдом.
Согласно рекомендациям, содержащимся в пункте 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Как следует из ответа Администрации города Фрязино от 07.06.2011 N 1033/1-43 на обращение ООО “Гранд” о предоставлении в аренду спорного земельного участка, Администрация не планирует предоставление кому-либо в аренду данного земельного участка в связи с тем, что прорабатывается вопрос строительства на этом участке муниципального объекта за счет бюджетных средств.
При таких обстоятельствах вывод суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований о признании незаконным бездействия Администрации и обязании Администрации возобновить с ООО “Гранд” договор аренды земельного участка соответствует установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам…”

Постановление ФАС Московского округа от 26.12.2011 по делу N А41-39300/10
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как следует из материалов дела и установлено судами, ИП Биктимирова М.Л. не представила суду доказательств того, что арендодатель заключил договор аренды спорного земельного участка с другим юридическим или физическим лицом на тех же условиях, либо намерения арендодателя сдать в аренду земельный участок, в связи с чем, суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что преимущественное право заявителя на заключение договора аренды не является нарушенным…”

Постановление ФАС Московского округа от 10.02.2010 N КГ-А40/14366-09 по делу N А40-14455/09-113-167
“…До окончания срока договора истец 04.12.2008 г. направил ответчику уведомление N 06368/022-2008-183 об отказе от заключения договора аренды от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП на новый срок и об освобождении занимаемых площадей не позднее 14 дней с момента прекращения договора. Данное уведомление было получено истцом 05.12.2008 г.
Истец, полагая себя добросовестным арендатором и считая, что на него распространяются положения Постановления Правительства Москвы от 20.03.2001 г. N 271-ПП “О регулировании арендных отношений с субъектами малого предпринимательства”, о перезаключении договора аренды в приоритетном порядке без проведения торгов, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратился с настоящим иском о понуждении ответчика заключить такой договор.
Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающая при прочих равных условиях, наличие у арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, не устанавливает, тем не менее, его права требовать от арендодателя заключение такого договора и соответствующей обязанности последнего.
Названная статья, в случае отказа арендодателя арендатору от заключения договора на новый срок предоставляет арендатору лишь право по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Иное ограничивало бы право собственника распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обязанность арендодателя продлить договор на новый срок в случае надлежащего исполнения арендатором своих обязанностей не содержится также и в договоре от 29.12.2007 г. N 62-2008/АП.
Таким образом, суд кассационной инстанции считает вывод судов об отказе в удовлетворении иска по мотиву отсутствия законных оснований для понуждения к заключению договора правильным…”

Постановление ФАС Московского округа от 27.11.2009 N КГ-А40/12492-09 по делу N А40-37650/09-77-235
“…Ссылку заявителя жалобы на нормы ст. 621 ГК РФ, которая предусматривает, что арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, не принимается во внимание судом кассационной инстанции как не имеющая правового значения, поскольку несет в себе самостоятельное исковое требование, которое не было предъявлено в качестве встречного требования и не рассматривалось в рамках настоящего дела.
Надлежащее исполнение арендатором своих обязанностей из договора аренды не лишает арендодателя права на отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, и не наделяет арендатора правом понудить арендодателя к заключению договора аренды на новый срок.
В силу нормы п. 1 ст. 621 ГК РФ защита преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок осуществляется посредством предъявления последним иска о переводе на себя прав и обязанностей из договора аренды, заключенного арендодателем с другим лицом.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что арбитражными судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права…”

Постановление ФАС Московского округа от 16.07.2009 N КГ-А40/6190-09 по делу N А40-55844/08-64-208
“…Ответчик заявил встречный иск об обязании Департамента имущества г. Москвы заключить с ИП Б. договор аренды спорных нежилых помещений на условиях договора аренды нежилого фонда, находящегося в собственности г. Москвы от 21.11.2003 N 04-906/03 на срок, указанный в договоре.
Между тем, само по себе надлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей не является достаточным основанием для заключения договора аренды на новый срок при его прекращении в связи с истечением срока и отсутствии волеизъявления арендодателя на пролонгацию договора, принимая во внимание установленный п. 1 ст. 421 ГК РФ принцип свободы в заключении договора, на применение которого обоснованно сослался апелляционный суд.
При этом судами правильно отмечено, что правовые последствия отказа арендодателя от заключения договора аренды на новый срок установлены п. 1 ст. 621 ГК РФ, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, поскольку у ответчика была возможность реализовать предусмотренные указанной нормой способы защиты своих прав…”

Постановление ФАС Московского округа от 08.10.2007 N КГ-А40/9208-07 по делу N А40-4173/07-64-47
“…В силу п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Доказательств указанного заявителем жалобы не представлено…”

Постановление ФАС Московского округа от 07.08.2007 N КГ-А40/6498-07 по делу N А40-78065/06-77-554
“…Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Что касается ссылки истца на установленное ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право на заключение с ним нового договора, то с учетом результатов исследования представленных заявителем аргументов в подтверждение этого права, суд сделал правильный вывод о неприменении указанной нормы по данному делу…”

Поволжский округ

Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 19.08.2015 N Ф06-26571/2015 по делу N А12-36049/2014
“…Закрытое акционерное общество “Спорт-Экспо” (далее – ЗАО “Спорт-Экспо”) обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к территориальному объединению организаций профсоюзов Волгоградской области “Волгоградский областной Совет профессиональных союзов” (далее – Облсовпроф), частному учреждению профсоюзов “Универсальный спортивно-зрелищный комплекс Волгоградских профсоюзов” (далее – частное учреждение профсоюзов) об обязании заключить с истцом договор аренды нежилого кирпичного здания Дворца спорта (литера А) площадью 17 011,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Волгоград, пр. им. В.И.Ленина, д. 65, на новый срок на условиях, содержащихся в договоре от 01.11.2013 N 345.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Истолковав данную норму, суды пришли к правильному выводу, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им лишь в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу в течение года со дня истечения срока договора.
Истцом не представлены доказательства передачи ответчиком спорного помещения в аренду третьему лицу за истекший период времени после окончания срока действия договора от 01.11.2013 N 345, начиная с 27.10.2014.
Следовательно, является правильным вывод судов об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ЗАО “Спорт-Экспо”…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 08.10.2013 по делу N А57-24725/2012
“…При этом ссылка общества о том, что оно имеет преимущественное право в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации на заключение новых договоров аренды земельных участков, в связи с чем администрация муниципального образования город Балаково должна была заключить с ООО “Восток” новые договоры аренды на вышеуказанные земельные участки, правильно была отклонена судами.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Таких обстоятельств судами по настоящему делу установлено не было.
Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено, коллегия считает необходимым оставить решение Арбитражного суда Саратовской области от 12.03.2013 и постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 без изменения, а кассационную жалобу – без удовлетворения…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 25.07.2013 по делу N А55-22070/2012
“…Довод заявителя кассационной жалобы о том, что в силу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации истец имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды спорного земельного участка, судебной коллегией отклоняется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Как правильно указали суды, обязанность ответчика заключить с предпринимателем договор аренды спорного земельного участка на новый срок законом не предусмотрена.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи испрашиваемого истцом земельного участка в аренду третьим лицам, в связи с чем у предпринимателя отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, поскольку согласно пункту 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” реализация предусмотренного пунктом 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что суды пришли к правильному выводу о том, что требования ИП Грановой С.Н. о понуждении заключить на определенный срок договор аренды земельного участка площадью 162 кв. м, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, Центральный район, ул. Карла Маркса, у дома N 23, в квартале N 43, не подлежат удовлетворению…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.07.2013 по делу N А57-16558/2012
“…09.07.2012 Администрацией Энгельсского муниципального района Саратовской области вынесено постановление N 3316 о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО “Транстабак-Групп” (далее – постановление от 09.07.2012 N 3316).
11.07.2012 Комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области в адрес ООО “Транстабак-Групп” было направлено уведомление N 01-09/2405 об отказе в заключении на новый срок договора аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, поселок Лесной, в соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 2.1. договора аренды от 29.07.2002 N 4810.
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ довод общества о реализации им права на преимущественное продление договора аренды от 29.07.2002 N 4810 путем направления в адрес Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области письма от 29.03.2012, а также представленные сторонами доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии в деле надлежащих документов, достоверно свидетельствующих о намерениях общества продлить договор аренды.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 изложил правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Судом установлено, что срок действия договора о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 29.07.2002 N 4810 истек 12.07.2012.
В порядке, установленном законом и условиями пункта 2.1, 2.2, 4.1 договора аренды, договор сторонами не продлевался, доказательства передачи спорного помещения в аренду третьему лицу и требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору обществом не заявлялось, в связи с чем оспариваемое постановление о прекращении с 12.07.2012 аренды земельного участка площадью 28 420 кв. м по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, пос. Лесной, по договору от 29.07.2002 N 4810, заключенному с ООО “Транстабак-Групп”, является законным и обоснованным, вынесено в соответствии с требованиями действующего законодательства, соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 23.04.2010 по делу N А65-11675/2009
“…Как следует из представленных по делу документов, постановлением главы администрации города Казани от 28.10.1998 N 2201 “Об отводе индивидуальному частному предприятию фирме В.С.К. земельного участка в районе поселка Победилово” правопредшественнику заявителя отведен во временное пользование на условиях аренды сроком на 10 лет земельный участок площадью 1,054 га для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
Индивидуальное частное предприятие фирма В.С.К. в порядке приведения его организационно-правового статуса в соответствие с законодательством 29.10.1999 преобразовано в общество с ограниченной ответственностью “ВСК-2000”, которое является правопреемником первого.
В соответствии с вышеуказанным постановлением об отводе земельного участка между заявителем и администрацией города Казани заключен договор об аренде земли от 24.05.1999 N 2762 со сроком действия до 28.10.2008 для организации разгрузочной площадки инертных материалов.
11.01.2009 ООО “ВСК-2000” обратился в Комитет земельных и имущественных отношений с заявлением о предоставлении в аренду сроком на 49 лет земельного участка площадью 10 540 кв. м, расположенного в районе пос. Победилово, используемого ООО “ВСК-2000” как разгрузочная площадка инертных материалов, а также занимаемого объектом недвижимости общей площадью 82,10 кв. м, принадлежащим ООО “ВСК-2000” на праве собственности.
Письмом от 29.04.2009 Комитет земельных и имущественных отношений сообщил, что в связи с истечением срока аренды испрашиваемого земельного участка большая его часть сформирована в целях предоставления иному юридическому лицу.
ООО “ВСК-2000”, полагая, что отказ в предоставлении земельного участка площадью 10 540 кв. м в аренду сроком на 49 лет является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Удовлетворяя требования заявителя и признавая отказ Комитета земельных и имущественных отношений в предоставлении ООО “ВСК-2000” земельного участка площадью 10 540 кв. м с кадастровым номером 16:50:170603:100 в районе пос. Победилово в аренду сроком на 49 лет незаконным, суд первой инстанции исходил из положений пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 28 Федерального закона “О приватизации государственного и муниципального имущества”.
Коллегия выводы суда о применении пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 22, статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации находит противоречащими материалам дела.
В силу правил пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
На это обстоятельство было указано в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
В материалах дела отсутствуют доказательства заключения договора аренды с иным лицом на испрашиваемый ООО “ВСК-2000″ земельный участок, однако судом применены как положения статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации так и статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких данных коллегия считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Поволжского округа от 11.12.2008 по делу N А55-2712/2008
“…Мэрия городского округа Тольятти, город Тольятти, обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к индивидуальному предпринимателю Роговой В.О., город Тольятти, об обязании возвратить земельный участок площадью 182 кв. м, расположенный по ул. Л. Яшина, квартал 20 города Тольятти, с кадастровым номером 63:09:01:01:157:0011 в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования, полностью освободив его от строений.
Заявитель кассационной жалобы указывает на необходимость применения при рассмотрении данного спора правил статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации о его преимущественном праве на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
В пункте 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено преимущественное право арендатора возобновить арендные отношения по истечении срока договора и определены условия, при которых оно может быть реализовано.
Одним из условий реализации арендатором преимущественного права является передача арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу после отказа арендатору в заключении договора аренды на новый срок.
Судом установлено и подтверждено материалами дела, что истцом (арендодатель) указанные действия не совершались.
Следовательно ответчик не может ссылаться на наличие преимущественного права возобновить арендные отношения по истечении срока договора при рассмотрении настоящего спора…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 16.10.2013 по делу N А56-72604/2012
“…Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (абзац 3 пункта 1 статьи 621 названного Кодекса).
Иск о переводе прав и обязанностей по заключенному договору аренды может быть удовлетворен, если: доказано соблюдение условий, позволяющих реализовать преимущественное право на заключение договора; арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок; арендодатель заключил договор аренды с другим лицом в пределах годичного срока после прекращения договора с прежним арендатором.
Определение понятия “надлежащее исполнение обязательств” содержится в статье 309 ГК РФ, согласно которой таковым признается исполнение, соответствующее условиям обязательства и требованиям закона, иных правовых актов.
Поскольку ООО “Адмиралтейство” не доказало наличие совокупности обстоятельств, необходимых для реализации преимущественного права на заключение договора аренды, в удовлетворении иска отказано правомерно…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.12.2012 по делу N А56-57635/2011
“…Ссылаясь на то обстоятельство, что на заседании межведомственной земельной комиссии муниципального образования “Всеволожский муниципальный район” Ленинградской области от 05.08.2009 N 30 принято решение продлить на три года договор аренды указанного земельного участка, арендатор добросовестно выполнял обязательства по договору аренды, Общество обратилось в суд с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.09.2012 по делу N А13-15054/2011
“…Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
В материалах дела отсутствуют сведения о том, что Администрация в течение года после прекращения срока действия договора с Обществом заключила договор аренды названных помещений с иными лицами, поэтому суды правильно указали, что с учетом положений статьи 621 ГК РФ права Общества нельзя считать нарушенными…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23.08.2012 по делу N А05-10889/2011
“…Общество с ограниченной ответственностью “МосИнвестСтрой”, место нахождения: 164504, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, д. 5А, ОГРН 1042901007544 (далее – Общество), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования “Северодвинск”, место нахождения: 164501, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее – Администрация) в продлении договора аренды земельного участка от 30.08.2005 N 11631000, оформленного письмом от 22.07.2011 N 11-09-02/3870, и о возложении на Администрацию обязанности продлить указанный договор аренды.
По мнению подателя жалобы, срок аренды должен быть продлен в порядке, установленном пунктом 5.2 договора, на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). В связи с этим Общество ссылается на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 как на подтверждение намерения Администрации передать земельный участок в пользование третьим лицам.
Сам по себе отказ арендодателя передать имущество в аренду на новый срок не является нарушением прав арендатора. Обязанность Администрации заключить с Обществом договор аренды на новый срок обусловлена передачей спорного имущества в аренду третьему лицу. До наступления указанного обстоятельства требования заявителя о продлении срока аренды не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите. Аналогичная позиция высказана Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Среди представленных в материалы дела документов отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение Администрации заключить договор аренды спорного земельного участка с третьими лицами. Ссылки заявителя на письмо от 13.11.2011 N 01-03-26/35 необоснованны.
С учетом изложенного апелляционный суд правомерно оставил заявление Общества без удовлетворения…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.03.2012 по делу N А56-23336/2011
“…Судами установлено отсутствие нарушения прав истца на преимущественное заключение договора аренды на новый срок, поскольку доказательств заключения ответчиком (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом, что необходимо по смыслу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, представлено не было.
Кассационная инстанция полагает, что при принятии обжалуемых судебных актов нормы процессуального права не нарушены и нормы материального права применены правильно, в связи с чем судебные акты законны и отмене не подлежат…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2011 по делу N А56-84361/2009
“…Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что в соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Учитывая, истечение срока действия договора у Кооператива не имеется установленных статьей 8 Гражданского кодекса РФ оснований для использования указанного земельного участка. Более того ссылка Кооператива на пункт 1 статьи 621 ГК РФ несостоятельна, так как преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано, только в случае установление факта передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу. В таком случае арендатор вправе требовать лишь перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными, обоснованными и не подлежащими отмене…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.04.2008 по делу N А13-11650/2006
“…Довод истца о том, что согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок перед другими арендаторами, обоснованно не принят судом, поскольку указанная статья не устанавливает обязанности арендодателя заключить с прежним добросовестным арендатором такой договор. В случае отказа арендодателя арендатору в заключении договора на новый срок названная статья предоставляет последнему лишь право требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору аренды, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора. Однако предприниматель Михеева Н.Л. не представила суду надлежащих доказательств, свидетельствующих о заключении Дирекцией нового договора аренды с другим арендатором в отношении спорного помещения. Акт контрольной закупки, на который ссылается предприниматель Михеева Н.Л., не может быть признан достаточным доказательством, подтверждающим заключение договора аренды на спорное помещение с другим лицом, а лишь свидетельствует об осуществлении торговой деятельности в этом помещении. Установление факта осуществления торговой деятельности в помещении иным лицом нельзя признать достаточным для удовлетворения требования о переводе прав и обязанностей по договору аренды на основании статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04
“…Право ООО “Хэлп-Кириши” на возобновление арендных отношений может быть реализовано только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, в случае заключения договора аренды с другим лицом.
Поскольку имущество в аренду другому лицу не передано, преимущественное право ООО “Хэлп-Кириши” на заключение договора аренды на новый срок не нарушено…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.04.2006 по делу N А05-18272/2005-30
“…Статьей 621 того же Кодекса, на которую ссылается истец, предусмотрено преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок. Однако указанная норма права не устанавливает право требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего. Арендатор имеет лишь право в случае отказа ему арендодателем в заключении договора на новый срок требовать перевода на себя прав и обязанностей по договору, заключенному с другим лицом в течение года со дня истечения срока действовавшего договора.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения не имеется…”

Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.05.2016 N Ф08-2802/2016 по делу N А32-6866/2015
“…Как видно из материалов дела, департамент (арендодатель) и ООО “Южный Альянс” (арендатор) 21.09.2004 заключили договор N 0000000683 аренды земельного участка площадью 48 600 кв. м (кадастровый номер 23:33:0104001:0035), расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Лермонтово, примерно в 100 м по направлению на северо-восток от ориентира автодорожный мост через р. Шапсу, для строительства и эксплуатации базы отдыха (л. д. 53 – 60).
В соответствии с пунктом 7.2 договор действует до 20.09.2014. Действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка (пункт 8.1).
По соглашению от 09.09.2008 ООО “Южный Альянс” передало обществу права и обязанности арендатора спорного земельного участка по договору аренды от 21.09.2004.
В письме от 20.02.2015 общество предложило департаменту подписать проект нового договора аренды земельного участка (л. д. 63 – 71).
Департамент отказал истцу в заключении договора аренды земельного участка (письмо от 20.03.2015 N 53-5084/15-32.20; л.д. 21).
Общество, полагая, что обладает преимущественным правом на заключение на новый срок договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:33:0104001:0035, обратилось в суд с исковым заявлением.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11 и пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Обстоятельства передачи департаментом спорного земельного участка в аренду иному лицу в рамках настоящего дела не установлены.
Поскольку общество не доказало наличие условий, необходимых для реализации права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, судебные инстанции пришли к верному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 06.10.2015 N Ф08-6718/2015 по делу N А63-12410/2014
“…Бездействие органов местного самоуправления по вопросу о заключении договоров аренды послужило основанием для обращения общества в арбитражный суд с заявленными требованиями. Ссылаясь на незаконность бездействия администрации и управления, общество ссылается на наличие у него преимущественного права на заключение (на новый срок) договоров аренды спорных земельных участков (статьи 610 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22, 30.2, 38.2 Земельного кодекса).
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11 изложена следующая правовая позиция. В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Между тем намерение администрации предоставить спорные земельные участки в аренду третьим лицам судами при разрешении спора не установлено, доказательства заключения уполномоченным органом с иным лицом договора аренды в отношении как участка с кадастровым номером 26:32:060102:12, так и в отношении спорных земельных участков, в материалы дела не представлены.
С учетом приведенных норм (изложенных разъяснений), а также фактических обстоятельств, установленных при разрешении спора, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены (изменения) решения и апелляционного постановления по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.08.2015 N Ф08-4615/2015 по делу N А63-9927/2014
“…ООО “Лина” (далее – общество) обратилось в арбитражный суд к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет) и администрации города Ставрополя (далее – администрация) со следующими требованиями:
– признать незаконным решение комитета от 31.07.2014 N 08/14-3687с об отказе в предоставлении обществу в аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 468/5;
– обязать администрацию в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) принять решение о предоставлении обществу в аренду для продолжения строительства земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 (уточненные требования; т. 2, л.д. 62).
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.01.2015, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2014 <*>, в удовлетворении требований отказано.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда по данному делу имеет дату 28.04.2015, а не 28.04.2014.

По смыслу пункта 3 статьи 22 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса реализация преимущественного права на заключение договора аренды земли на новый срок возможна только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в дело не представлены доказательства заключения уполномоченным органом договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:12:031002:419 с третьим лицом, судебные инстанции признали, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты. С учетом приведенных норм и установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций не нашли оснований для удовлетворения требований общества.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления по доводам, изложенным обществом в кассационной жалобе. Нарушения норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.07.2015 N Ф08-4849/2015 по делу N А63-10282/2014
“…29.11.2013 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор N 2825 (далее – договор аренды) аренды, без права капитального строительства, земельного участка из земель населенных пунктов площадью 48 кв. м, с кадастровым номером 26:12:030730:28, свободного от объектов недвижимости, целевое назначение участка: под торговым павильоном по продаже продовольственных товаров в составе остановочного комплекса, срок действия договора установлен на 215 дней. К договору в качестве его неотъемлемой части приложен кадастровый паспорт земельного участка, в котором указаны границы участка (т. 1, л.д. 11 – 14, 15 – 17).
Указав, что комитет по истечении срока аренды (31.03.2014) обратился в арбитражный суд с требованием к предпринимателю об освобождении земельного участка площадью 48 кв. м (кадастровый номер ошибочно указан 26:12:030730:20 вместо номера 26:12:030730:28, содержащегося в документах), а также на получение уведомления администрации от 29.05.2014 об отказе в предоставлении земельного участка в аренду на новый срок, являющегося незаконным и необоснованным, Зырянов С.В. обратился с настоящим заявлением в арбитражный суд.
В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Срок действия договора аренды от 29.11.2013 N 2825, сторонами которого являются комитет и предприниматель, истек через 215 дней со дня его заключения.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания его действия. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса также определяет, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 данного Кодекса.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 11.01.2002 N 66, постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 сформулировал правовую позицию, согласно которой преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Доказательства, подтверждающие наличие названного условия, в материалах дела отсутствуют.
В силу положений статей 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить арендные отношения, в том числе посредством заключения нового договора, не означает наличие у арендодателя обязанности предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, судебные инстанции установили, что правовые и фактические основания для признания незаконными и нарушающими права предпринимателя действий комитета и администрации, выразившихся в отказе от 29.05.2014 N 06/1-03-24/8 в предоставлении испрашиваемого земельного участка для целей, не связанных со строительством, в аренду на новый срок, и возложения на них обязанности предоставить Зырянову С.В. спорный участок, не имеются…”

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01.10.2014 по делу N А63-13017/2013
“…Полагая, что отказ администрации в предоставлении в аренду на новый срок земельного участка не соответствует требованиям закона, общество обратилось с исковым заявлением в арбитражный суд.
Исковые требования основаны на положениях статьи 621 Гражданского кодекса и статьи 22 Земельного кодекса, закрепляющих преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.
В то же время по смыслу названных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Как верно указал суд апелляционной инстанции, такие доказательства в деле отсутствуют. Намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не предполагает безусловной обязанности арендодателя предоставить этот участок в аренду на новый срок.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 05.08.2013 по делу N А53-33649/2012
“…Уведомлением от 25.06.2012 N ИЗ-29040/6 департамент известил общество об отказе в порядке, определенном пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), от договора от 13.10.2008, в связи с чем последний прекратил свое действие 03.10.2012.
Общество, считая себя обладающим преимущественным правом на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 19.07.2005 N 3440/05 отметил, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Общество не заявляло требование о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору, не представлены доказательства передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу.
Соответствие выводов арбитражных судов первой и апелляционной инстанций о применении норм права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильное применение норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемых судебных актов в совокупности с учетом доводов, содержащихся в кассационной жалобе, исключают возможность удовлетворения последней в силу норм статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 13.11.2012 по делу N А53-4552/2011
“…Общество заявило встречный иск о признании права собственности на недвижимое имущество (пиццерию “Александр”) и обязании комитета продлить договор аренды земельного участка на новый срок (не менее 5 лет).
По смыслу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05 и 05.06.2012 N 17540/11). Такие обстоятельства судом при разрешении спора не установлены. Поэтому в удовлетворении требования общества о понуждении комитета к заключению договора аренды земельного участка отказано правомерно…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 26.01.2010 по делу N А53-11009/2009
“…Предприниматель предъявил встречный иск об обязании комитета заключить договор аренды земельного участка на новый (пятилетний) срок (т. 1, л. д. 50).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 08.09.2009, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2009, требования комитета удовлетворены. В удовлетворении встречного иска предпринимателя отказано.
Как установлено судами и подтверждено материалами дела, на основании распоряжения мэра города Шахты от 25.02.2004 N 765 (т. 1, л. д. 15) комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды от 19.03.2004 N 1157 земельного участка (площадью 17,50 кв. м) с кадастровым номером 61:59:020601:0116 (т. 1, л. д. 7). Участок расположен по адресу: г. Шахты, ул. Советская, в районе здания N 153 и предоставлен арендатору на срок до 26.01.2005 для размещения торгового павильона (площадью 8 кв. м). По акту приема-передачи от 19.03.2003 земельный участок передан предпринимателю (т. 1, л. д. 10).
Дополнительным соглашением сторон от 25.11.2004 срок аренды земельного участка продлен до 26.02.2009. Соглашение зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ростовской области 08.06.2005 (т. 1, л. д. 11 – 14).
В письме от 03.12.2008 (т. 1, л. д. 16) комитет уведомил предпринимателя о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока действия договора.
В письме от 17.01.2009 комитет повторно уведомил предпринимателя о том, что по истечении срока действия договора аренды (26.02.2009) он будет прекращен, а арендатор в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязан вернуть арендодателю по акту приема-передачи арендуемый земельный участок (т. 1, л.д. 17).
Поскольку предприниматель не освободил земельный участок с кадастровым номером 61:59:020601:0116 и неправомерно продолжает пользоваться им после истечения срока договора аренды, судебные инстанции обоснованно удовлетворили иск комитета. Данный вывод судов соответствует сложившейся арбитражной практике (определения Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 09.10.2009 N ВАС-12428/09 по делу N А08-6252/2008-29, от 13.10.2009 N ВАС-12633/09 по делу N А40-59701/08-1-405).
Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды правомерно исходили из того, что ни законом (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 22 Земельного кодекса Российской Федерации), ни договором аренды от 19.03.2004 N 1157 не предусмотрена обязательность его перезаключения (продления арендных отношений) на новый срок. Предприниматель не ссылается в обоснование своих доводов на заключение комитетом договора аренды спорного участка с иным лицом, перед которым ответчик имеет преимущество в заключении договора. При отсутствии в деле доказательств передачи земельного участка в аренду третьим лицам, отказ в продлении арендных отношений с предпринимателем не может нарушать его преимущественного права на заключение договора на новый срок. Данные выводы судов первой и апелляционной инстанций заявителем кассационной жалобы не опровергнуты…”

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.06.2009 по делу N А32-19926/2008
“…Администрация уведомила предпринимателя о прекращении договора аренды. В соответствии со статьей 622 Кодекса предприниматель обязан возвратить истцу арендуемый земельный участок. Предъявив иск о понуждении администрации к заключению договора аренды, предприниматель использовал ненадлежащий способ защиты субъективного гражданского права. Предусмотренное законом преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды не дает арендатору права на удовлетворение иска о заключении нового договора аренды.
…Преимущественное право арендатора может быть реализовано путем перевода в судебном порядке на себя прав и обязанностей по заключенному администрацией договору аренды на спорный земельный участок с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.09.2018 N Ф09-4314/18 по делу N А47-9677/2017
“…Арендодатель, ссылаясь на то, что арендатором ненадлежащим образом соблюдались условия договоров аренды, а также на прекращение действия спорных договоров аренды нежилых помещений с 01.06.2017, обратился в суд с иском об обязании ответчика освободить занимаемые им нежилые помещения.
Предприниматель Гадецкая Т.В., указывая на то, что нежилые помещения находятся в ее пользовании, используются в соответствии с целевым назначением, арендные платежи оплачиваются регулярно, считая договоры аренды возобновленными на неопределенный срок, обратилась в суд с встречным исковым заявлением.
Удовлетворяя первоначальные исковые требования и отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.
Согласно пункту 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Намерение арендатора продлить договор аренды не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить имущество в аренду на новый срок, на что верно обращено внимание арбитражным судом первой инстанции.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, от 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”. Между тем такие обстоятельства в настоящем случае отсутствуют.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 21.06.2018 N Ф09-3476/18 по делу N А50-29780/2017
“…Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Администрацией (арендодатель) и Лоскутовым В.В. (арендатор) заключен договор аренды от 15.12.2010 N 177, в соответствии с условиями которого арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 59:29:040001:42 площадью 2301 кв. м, расположенный по адресу: Пермский край, Осинский район, д. Каменка, категория земель: земли населенных пунктов, целевое использование: для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Срок аренды установлен по 14.12.2015.
Уведомлением от 02.06.2017 N 598 Администрация уведомила заявителя о прекращении договора аренды.
Полагая, что отказ от договора, изложенный в письме от 02.06.2017 и продублированный в письме от 20.09.2017, не соответствует закону и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, последний обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из ненадлежащего способа защиты права, избранного заявителем. Суды пришли к выводу о том, что уведомления от 02.06.2017, 20.09.2017, оспариваемые заявителем, не нарушают его прав, поскольку право отказа от договора предусмотрено действующим законодательством, а именно п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.
Вместе с тем, как верно отмечено судами, в силу положений статей 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу (п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.07.2005 N 3440/05 и от 05.06.2012 N 17540/11).
Поскольку, как установлено судами, в материалах дела не имеется доказательств того, что спорный земельный участок после окончания срока действия спорного договора был передан в аренду третьему лицу, суды пришли к правомерному выводу о том, что в такой ситуации преимущественное право на заключение договора аренды такого участка на новый срок у заявителя отсутствует. При этом судами отмечено, что иное толкование заявителем общих положений гражданского законодательства о порядке реализации арендатором преимущественного права на заключение нового договора аренды не свидетельствует о незаконности указанных выводов судов, положенных в основу отказа в удовлетворении иска.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отмене не подлежат. Основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-4138/16 по делу N А76-20827/2015
“…Предприниматель Доценко С.В. 27.02.2015 обратился в администрацию с заявлением о продлении срока договора аренды земельного участка.
Письмом от 21.05.2015 N 3191/1.1 администрация сообщила предпринимателю Доценко С.В. об отсутствии оснований для заключения на новый срок договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 без проведения торгов.
Истец, посчитав письмо администрации от 21.05.2015 N 3191/1.1 незаконным, обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Отказывая в удовлетворении требований о признании незаконным отказа администрации в продлении договора аренды земельного участка от 08.06.2010 N 6164 и договора аренды земельного участка от 27.04.2010 N 6124, выраженного в письме от 21.05.2015 N 3191/1.1, и обязании заключить на срок 5 лет новый договор аренды земельного участка, суды исходили из следующего.
Как установлено судами, земельный участок предоставлен для строительства объекта транспортного обслуживания, однако доказательств, свидетельствующих о наличии на участке принадлежащего предпринимателю Доценко С.В. незавершенного строительством объекта недвижимости, в материалы дела не представлено.
Таким образом, оснований для продления договоров аренды от 27.04.2010 N 6124 и от 08.06.2010 N 6164 в силу положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации у администрации не имелось.
Кроме того, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 13.05.2016 N Ф09-2883/16 по делу N А07-14319/2015
“…В связи с этим 17.07.2014 общество “НПП “Тармет” обратилось в администрацию с письмом, в котором просило продлить срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 либо заключить с ним новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:050226:1788.
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что действия (бездействие) администрации противоречат закону и имеются основания для понуждения органа местного самоуправления к заключению договора аренды земельного участка на новый срок, общество “НПП “Тармет” обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Учитывая, что срок действия договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 составляет с 05.12.2011 до 05.12.2014, при этом Управление в письме от 23.10.2014 N 17146 сообщило обществу “НПП “Тармет” об отказе от заключения нового договора аренды земельного участка, суды пришли к обоснованному выводу о прекращении договора аренды от 26.03.2012 N 109-12 в связи с истечением срока его действия.
Кроме того, суды верно отметили, что в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу, что согласуется с правовой позицией, изложенной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.07.2005 N 3440/05, 05.06.2012 N 17540/11, в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”, между тем такие обстоятельства судами по настоящему делу не установлены.
При таких обстоятельствах отказ в продлении договора на новый срок обоснованно признан судами правомерным…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11.05.2016 N Ф09-4261/16 по делу N А76-17560/2015
“…При рассмотрении спора судами установлено, что 11.11.2011 между комитетом (арендодатель) и обществом “Статус-33” (арендатор) оформлен договор краткосрочной аренды земли города Челябинска УЗ N 007624-К-2011.
Общество “Статус-33” 16.02.2015 обратилось в комитет с заявлением о продлении срока действия договора краткосрочной аренды земли города Челябинска от 11.11.2011 УЗ N 007624-К-2011 на пять лет.
Комитет письмом от 30.04.2015 исх. N 8472 отказал обществу “Статус-33” в продлении срока действия договора аренды по причине невыполнения существенных условий договора аренды со стороны арендатора, а именно в связи с несвоевременным внесением арендной платы и нецелевым использованием земельного участка, сославшись на проведенную 06.04.2015 выездную проверку в отношении испрашиваемого земельного участка, в ходе которой установлено, что на переданном в аренду земельном участке находятся торговые боксы, часть территории земельного участка занимает автостоянка с будкой для охраны, строительство комплекса строительного рынка не ведется.
Полагая, что названный отказ комитета в продлении срока договора аренды земельного участка, выраженный в письме от 30.04.2015 N 8472, является незаконным и необоснованным, общество “Статус-33” обратилось в арбитражный суд.
В силу п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой” преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Таким образом, суды верно указали на то, что законом не установлена обязанность арендодателя заключить договор аренды на новый срок с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право.
С учетом того что материалы дела не содержат доказательств передачи спорного земельного участка третьему лицу, суды пришли к верному выводу об отсутствии оснований для понуждения комитета к заключению договора аренды с обществом “Статус-33″ на новый срок…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 01.12.2015 N Ф09-8965/15 по делу N А60-10093/2015
“…Истец обратился в арбитражный суд с требованием об обязании администрации заключить с обществом “Уралметснаб” договор аренды указанного земельного участка на новый срок, полагая, что имеет преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, ссылаясь на нормы п. 1 ст. 621, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 9, 10 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” и правовую позицию, изложенную в п. 4.4, 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 “О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”.
Рассмотрев заявленные требования общества “Уралметснаб”, суды первой и апелляционной инстанций правомерно исходили из следующего.
Согласно п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11, в силу положений ст. 209, 264, 421 и 621 Гражданского кодекса, ст. 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды выявили, что доказательства, подтверждающие факт передачи арендодателем земельного участка в аренду третьему лицу, в материалы дела истцом не представлены.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды правомерно отказали в удовлетворении заявленных требований общества “Уралметснаб”…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.10.2015 N Ф09-6665/15 по делу N А60-55283/2014
“…Предприниматель Ахметшин Ф.М. обратился в Арбитражный суд Свердловской области с заявлением к Администрации городского округа Первоуральск в лице муниципальной межведомственной комиссии (далее – Администрация) о признании незаконным решения от 28.10.2014 об отказе в продлении на 3 года договора от 11.09.2008 N 2251-к аренды земельного участка, площадью 400 кв. м, предоставленного под строительство закусочной по адресу: г. Первоуральск, ул. Ленина, в 176 м на юго-запад от дома N 53.
Приняв во внимание, что заявителем обжалуется отказ в продлении договора аренды, изложенный в выписке из протокола от 28.10.2014, установив, что из буквального толкования условий договора аренды не следует, что арендатору предоставлено право на продление срока действия договора в одностороннем порядке по его инициативе, суд апелляционной инстанции, сославшись на положения ст. 209, 264, 421, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации правомерно указал, что праву арендатора об уведомлении арендодателя о намерении продлить арендные отношения не корреспондирует обязанность арендодателя продлить срок действия договора, поскольку продление договора аренды земельного участка является правом, а не обязанностью арендодателя.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду, что по делу также не установлено.
На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о том, что отказ Администрации в продлении срока договора аренды не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы заявителя, предусмотренные ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания оспариваемого решения ответчика незаконным отсутствуют…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 26.05.2015 N Ф09-3334/15 по делу N А76-21786/2014
“…Обозначенный земельный участок предоставлен администрацией обществу “Стройкомплекс” в аренду для строительства склада промышленных материалов, о чем вынесено постановление от 17.03.2011 N 2876-П и оформлен договор от 11.04.2011 N 5926 сроком действия до 17.03.2014.
Общество “Стройкомплекс” обратилось в администрацию с досудебным требованием о продлении срока действия договора от 11.04.2011 N 5926.
Письмом от 12.05.2014 N ОДП 54/2886 администрация отказалась от исполнения договора от 11.04.2011 N 5926.
Ссылаясь на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, общество “Стройкомплекс” обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Поскольку срок договора от 11.04.2011 N 5926 установлен сторонами до 17.03.2014, а арендодатель заявил отказ от исполнения договора, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие в связи с истечением срока его действия.
Исходя из прямого толкования ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды установили, что доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного обществом “Стройкомплекс”, в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При таких обстоятельствах суды пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 02.09.2014 N Ф09-4992/14 по делу N А47-2565/2013
“…Отказывая в удовлетворении заявленных предпринимателем требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из фактического прекращения по состоянию на момент рассмотрения настоящего дела срока действия договора аренды от 19.09.2006 N 6/д-108пр и отсутствия оснований для обязания департамента продлить договор аренды на неопределенный срок.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам дела, представленным доказательствам и правовым нормам.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды земельного участка имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Таким образом, руководствуясь приведенными правовыми нормами, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно заключили, что законодатель не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает способы защиты только преимущественного права арендатора в случае его нарушения.
При этом исходя из смысла указанных норм преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
Доказательства передачи уполномоченными органами местного самоуправления спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателем, в аренду иным лицам материалы дела не содержат.
При названных обстоятельствах суды правомерно указали на то, что право требовать заключения договора аренды на новый срок в рассматриваемом случае у арендатора отсутствует и арендодатель свободен в своем продолжении или возобновлении арендных правоотношений…”

Постановление ФАС Уральского округа от 30.08.2013 N Ф09-8113/13 по делу N А60-44414/2012
“…Отказывая в удовлетворении встречных требований об обязании администрации продлить договор аренды, суды верно указали, что в соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Между тем на момент рассмотрения судом спора нарушение преимущественного права общества “Министр чистоты” на заключение договора аренды на новый срок отсутствовало, поскольку доказательства заключения администрацией (арендодателем) договора аренды земельного участка с другим лицом в материалы дела не представлены.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются правильными, основаны на имеющихся в материалах дела доказательствах и нормах действующего законодательства…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.07.2013 N Ф09-6055/13 по делу N А47-13202/2012
“…Отклоняя довод предпринимателя о незаконности действий департамента по отказу от договора, суд апелляционной инстанции верно указал, что п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации не устанавливает обязанность арендодателя заключить с арендатором договор аренды на новый срок и не ограничивает его право на отказ от договора, заключенного на определенный срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. Истец в нарушение ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал, что ответчик, отказав истцу в заключении договора на новый срок, в течение года со дня истечения срока договора аренды с истцом заключил договор аренды с другим лицом. Истцом не доказано, что по истечении срока действия спорного договора аренды нарушены его права как арендатора.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не установлено, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Постановление ФАС Уральского округа от 28.01.2013 N Ф09-12731/12 по делу N А50-7544/2012
“…Установив, что срок договора аренды земельного участка от 10.06.2011 N 286 установлен сторонами по 18.04.2012, арендодатель письменно уведомил арендаторов об отсутствии намерения продлевать договор на новый срок, суды пришли к выводу о прекращении названного договора аренды с 18.04.2012 в связи с истечением срока его действия.
На основании абз. 1 п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Пунктом 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 36 (преимущественное право собственника или владельца объекта недвижимости, расположенного на земельном участке) и ст. 46 названного Кодекса (основания прекращения договора аренды земельного участка).
Исходя из смысла указанных норм, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией спорного земельного участка, ранее арендованного предпринимателями Рогожниковым А.И. и Муриной Н.В., в аренду третьему лицу…”

Постановление ФАС Уральского округа от 18.01.2010 N Ф09-10953/09-С6 по делу N А50-16450/2008
“…Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы г. Березники от 11.01.2006 N 2 между администрацией г. Березники (арендодатель) и обществом “ПКФ “ТиС” (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006, согласно условиям которого обществу “ПКФ “ТиС” передан в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 2084 кв. м, расположенный по адресу: г. Березники, ул. Пятилетки, 94а, для эксплуатации объекта временного использования – автостоянки. Срок договора аренды определен сторонами с 09.08.2005 по 09.08.2008 (п. 2.1 договора). Государственная регистрация данного договора произведена 25.04.2007.
Согласно протоколу заседания комиссии по продаже земельных участков и прав их аренды от 06.10.2008 по результатам рассмотрения заявления общества “ПКФ “ТиС” о продлении срока аренды спорного земельного участка истцу в продлении срока аренды отказано, предписано направить требование об освобождении земельного участка, оплате задолженности.
Общество “ПКФ “ТиС”, ссылаясь на то, что имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратилось в арбитражный суд с иском об обязании администрации г. Березники заключить договор аренды спорного земельного участка.
Поскольку срок договора аренды земельного участка от 16.01.2006 N 9006 установлен сторонами спора по 09.08.2008, а арендодатель заявил возражения относительно использования истцом земельного участка, суды пришли к выводу о том, что договор прекратил свое действие 09.08.2008 в связи с истечением срока его действия.
Исходя из смысла п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу.
В материалах дела отсутствуют доказательства передачи администрацией г. Березники земельного участка, ранее арендованного истцом, в аренду третьему лицу.
С учетом изложенного, поскольку обязанность администрации г. Березники заключить с обществом “ПКФ “ТиС” договор аренды спорного земельного участка ни законом, ни договором не предусмотрена, суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК по делу N А60-11812/2003
“…Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Из содержания указанной нормы права следует, что преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду.
Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства передачи спорного имущества в аренду третьим лицам либо такого намерения со стороны арендодателя, суд правомерно отказал в удовлетворении иска…”

Центральный округ

Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 06.10.2017 N Ф10-3651/2017 по делу N А83-4269/2016
“…Как следует из материалов дела, 05.02.2009 между Угловским сельским советом и ФЛП Поздняковой Н.В. заключен договор аренды земельного участка площадью 0,0144 га для строительства и обслуживания магазина на 2 торговых места в г. Угловое по ул. Набережной N 27, кадастровый номер земельного участка 0120488400:01:001:0339. Срок договора – 5 лет.
В связи с окончанием срока действия договора в адрес ИП Поздняковой Н.В. направлен акт приема-передачи земельного участка от 10.06.2016, который ею не подписан.
Полагая, что этими действиями ответчик оспаривает преимущественное право истца на заключение договора аренды земельного участка на новый срок, обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что преимущественное право арендатора земельного участка на заключение договора аренды спорного земельного участка после окончания срока аренды на новый срок не носит абсолютного характера и его реализация зависит от наступления ряда условий, однако право имеет каждый добросовестный арендатор, которым является ИП Позднякова Н.В. Поскольку договор прекращен не по ее вине и при принятии собственником или уполномоченным им органом решения о передаче в аренду спорного земельного участка при прочих равных условиях ИП Позднякова Н.В. имеет преимущественное право на заключение договоры аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно исковым требованиям истца воля истца направлена на продолжение арендных отношений посредством заключения соответствующей сделки ввиду имеющегося преимущественного права.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).
Намерение арендатора заключить новый договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок, при этом с учетом пункта 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
До наступления указанных обстоятельств преимущественное право на заключение нового договора аренды, так же как и требования заявителя о продлении срока аренды, не носят обязательного характера и не подлежат судебной защите.
Таким образом, правовые основания для удовлетворения исковых требований индивидуального предпринимателя Поздняковой Натальи Викторовны о признании преимущественного права на заключение договора аренды отсутствуют в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты.
Принимая во внимание вышеуказанные обстоятельства, суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции является законным и обоснованным, принятым с соблюдением норм материального и процессуального права, а содержащиеся в нем выводы соответствуют обстоятельствам дела…”

Постановление ФАС Центрального округа от 22.11.2013 по делу N А35-7883/2012
“…Ссылаясь на то обстоятельство, что в силу статьи 621 Гражданского кодекса РФ Крюков Р.А. имеет право на продление спорных договоров аренды, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Анализируя положения п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ и п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ, суды пришли к правомерному выводу о том, что указанными нормами права не предусмотрено обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, они лишь предоставляют арендатору преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок, которое может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества в аренду третьему лицу.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов о том, что приведенной нормой закреплен специальный способ защиты нарушенного преимущественного права арендатора, в связи с чем противоправности в поведении арендодателя, отказавшего в заключении договора на новый срок, не усматривается. Лишь при наличии дополнительного условия – передаче имущества иному арендатору при надлежащем исполнении обязательства предшествующим арендатором, такой отказ оценивается как незаконный и позволяет произвести замену нового арендатора на предыдущего в сложившихся арендных правоотношениях.
Указанный вывод согласуется с такими общими началами гражданского законодательства, как равенство участников гражданских отношений и свобода договора (статья 1 Гражданского кодекса РФ).
При этом доказательств того, что в настоящее время спорные земельные участки используются иными лицами на правах аренды, в материалы дела не представлено.
Таким образом, как верно указано судами, сам по себе отказ арендодателя от продления названных договоров аренды на новый срок в отсутствие доказательств заключения новых договоров с иными лицами не может быть оценен в качестве незаконного и нарушающего преимущественное право предпринимателя на заключение договоров аренды…”

Постановление ФАС Центрального округа от 15.11.2013 по делу N А08-5328/2012
“…Судами было установлено, что уведомлением от 26 марта 2012 года N 09/2412 администрация сообщила ООО “Торговый дом “Карина” о намерении прекратить арендные правоотношения по истечении срока действия договора. Такие действия арендодателя свидетельствуют о наличии возражений с его стороны по поводу дальнейшего (за пределами срока аренды) использования имущества арендатором.
При таких обстоятельствах суды пришли к обоснованному выводу об отсутствии законных оснований для использования Обществом спорного земельного участка, что свидетельствует о нарушении прав администрации.
В удовлетворении требований ООО “Торговый дом “Карина” о признании за Обществом преимущественного права на заключение договора аренды судами первой и апелляционной инстанций было правомерно отказано по причине их необоснованности.
Как следует из материалов дела, доказательств использования спорного земельного участка иными лицами на правах аренды представлено не было.
В то же время намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка само по себе не может вести к безусловной обязанности арендодателя предоставить земельный участок в аренду на новый срок.
Указанный вывод суда основан на положениях ст. 421, п. 1 ст. 621 ГК РФ и п. ст. 22 ЗК РФ <*> и соответствует правовому подходу, содержащемуся в п. 35 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”.
——————————–
<*> Видимо, допущен пропуск текста: из документа следует, что имеется в виду п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ.

На основании вышеизложенного, суд кассационной инстанции полагает, что выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем, оснований для отмены судебных актов не имеется…”

Позиция 2. Предъявляя иск о защите преимущественного права, арендатору достаточно доказать намерение арендодателя заключить договор аренды того же имущества с третьим лицом.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 07.08.2009 N ВАС-9974/09 по делу N А73-3713/2008-4
“…Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Однако арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор на новый срок, если известно, что арендодатель намерен и в дальнейшем сдавать данное имущество в аренду, но другому лицу.
Факт наличия у Комитета намерения в дальнейшем сдавать спорное нежилое помещение в аренду третьим лицам судами не установлен.
При таких обстоятельствах следует согласиться с выводом судов об отсутствии оснований для понуждения Комитета заключить с предпринимателем договор аренды на новый срок…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09 по делу N А40-89440/08-89-746
“…Письмом от 16.06.2008 N 09-1758/08 арендодатель уведомил арендатора о возражениях на использование арендованного помещения после 31.08.2008 и прекращении указанного договора аренды истечением срока.
В письмах от 26.06.2008 и 12.12.2008 арендатор сообщил арендодателю о своем намерении заключить договор аренды спорного помещения на новый срок.
Между тем, учитывая, что арендодатель надлежащим образом уведомил арендатора о прекращении договора аренды по окончании его действия, т.е. 31.08.2008, суды сделали обоснованный вывод о том, что договор прекратил свое действие 31.08.2008.
В соответствии со статьей 621 ГК РФ если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорных нежилых помещений в аренду третьим лицам, в связи с чем является несостоятельной ссылка ООО “Кайрос 92″ на неприменение судами статьи 621 ГК РФ и на наличие у него преимущественного права на заключение договора на новый срок.
При таких обстоятельствах судебные акты являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела, нормы материального права применены судом к установленным правоотношениям правильно…”

Дальневосточный округ

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 29.06.2009 N Ф03-2360/2009 по делу N А73-3713/2008
“…В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Положения данной нормы права предполагают наличие у арендатора права на преимущественное возобновление арендных отношений лишь при условии выражения арендодателем воли на дальнейшую передачу объекта в аренду.
Однако арбитражные суды установили, что, требуя применения способа защиты права, предусмотренного статьей 621 ГК РФ, истец не доказал наличие у ответчика намерения передать объект договора от 03.05.2007 в аренду по окончании срока его действия.
При изложенных обстоятельствах, арбитражные суды сделали соответствующий статье 621 ГК РФ вывод об отсутствии оснований для удовлетворения иска…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 23.06.2009 N Ф03-2498/2009 по делу N А04-8994/2008
“…Как следует из материалов дела, между КУМИ г.Тынды (арендодатель) и ЗАО “Инженерные сети” (арендатор) заключены договоры аренды муниципального имущества N 315 от 01.01.2008 и N 319 от 04.02.2008, согласно которым арендодатель обязался предоставить арендатору во временное возвратное пользование муниципальное имущество: нежилое помещение и автотранспортные средства. Срок действия договоров установлен с 01.01.2008 по 30.12.2008.
Письмами от 28.10.2008 N 1545/2 и N 1545/4 КУМИ г.Тынды уведомил общество о том, что после истечения срока действия спорных договоров аренды договорные отношения возобновляться не будут.
Не согласившись с отказом от заключения на новый срок договоров аренды имущества общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Для обоснования требований арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам, предусмотренным статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд установил отсутствие у КУМИ г.Тынды намерения на передачу в аренду другим лицам имущества, являющегося объектом аренды по договорам от 01.01.2008 и от 04.02.2008, срок действия которых истек 30.12.2008…”

Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.02.2005 N Ф03-А51/04-1/3995
“…ООО “Коралловый берег” письмом от 29.04.2004, то есть за два месяца до окончания срока действия договора, обратилось к Комитету по управлению государственным имуществом Приморского края (КУГИ Приморского края) с заявлением о продлении срока действия договора, на которое арендодатель письмом от 02.06.2004 N 53/4-9-2483 сообщил, что не может на данный момент решить вопрос о заключении договора на новый срок, так как решается вопрос о передаче помещения в хозяйственное ведение КГУП “Госнедвижимость”, к которому истцу предложено обратиться с вопросом о продлении арендных отношений.
Полагая, что названным письмом ответчик отказал ему в заключении договора на новый срок, чем нарушены его, как добросовестного арендатора, права, ООО “Коралловый берег” со ссылкой на статьи 421, 445, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации обратилось с настоящим иском.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
По смыслу указанной нормы арендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок, если известно, что он намерен сдавать данное имущество и в дальнейшем, но другому лицу.
Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, исходил из того обстоятельства, что ответчик в нарушение пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ отказал ему в праве заключения договора аренды на новый срок, при этом имея намерение сдать спорное помещение новому пользователю.
Вместе с тем истцом не представлено доказательств, подтверждающих указанные доводы. В деле отсутствуют документы, свидетельствующие о намерении арендодателя сдать другому арендатору спорное имущество, или передаче этого имущества в аренду другому арендатору.
В этой связи суд правомерно со ссылкой на свободу заключения договора, предусмотренную статьей 421 Гражданского кодекса РФ, и право собственника по своему усмотрению распоряжаться принадлежащим ему имуществом согласно статье 209 ГК РФ отказал в удовлетворении исковых требований о понуждении к заключению договора аренды, поскольку таковой не относится к категориям договора, заключение которого обязательно для ответчика…”

Московский округ

Постановление ФАС Московского округа от 22.10.2009 N КГ-А40/10954-09 по делу N А40-69967/08-135-552
“…Исковые требования заявлены в соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Вместе с тем преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой”).
Как установлено судами, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение арендодателя или фактическую сдачу им спорного земельного участка в аренду третьим лицам.
В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется (Письмо Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10 сентября 1993 года N С-13/ОП-276).
Согласно данной норме права арендатор может заявить исковые требования о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному арендодателем договору с третьим лицом, а не о понуждении заключить договор аренды…”

2.2. Вывод из судебной практики: Арендатор по договору, прекращенному в течение года до заключения договора с другим лицом (проведения торгов), обладает преимущественным правом на заключение договора, если в письменной форме уведомил арендодателя о желании заключить новый договор.

Примечание: Необходимо отметить, что с 1 марта 2015 г. вступила в силу ст. 39.8 ЗК РФ. В соответствии с п. 15 данной статьи арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов.

Судебная практика:

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды”
“…2. Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды…”

Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок

В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора на новый срок. Обязательными условиями для этого являются надлежащее исполнение арендатором обязанностей по ранее действовавшему договору и письменное уведомление арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если он не указан – в разумный срок до окончания действия договора.

3.1. Вывод из судебной практики: Уведомление арендатора о его желании заключить договор аренды на новый срок, полученное арендодателем ранее чем за семь дней до окончания срока действия договора, является поданным в разумный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2011 N КГ-А41/7436-11 по делу N А41-29496/10
“…В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что в декабре 2009 года им в адрес МУП “Куровской городской рынок” было направлено заявление о продлении договора аренды на торговое место N 15 на 2010 год на тех же условиях по адресу: ул. Вокзальная д. 14/96 (л.д. 13).
Ответчиком было отказано в удовлетворении указанного заявления и направлена выписка из реестра договоров о предоставлении торгового места N 15, согласно которой, торговое место N 15 сдано в аренду до 31 декабря 2010 года Индивидуальному предпринимателю Монахову Геннадию Юрьевичу (л.д. 15 – 16).
Истец указал, что действиями ответчика было нарушено его преимущественное право на заключение/продление договора аренды на новый срок.
В соответствии с частью 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Ссылка ответчика на то, что в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения истцом разумного срока для направления уведомления о продлении на 2010 год договора аренды торгового места, отклоняется судом кассационной инстанции, поскольку договором аренды такой срок предусмотрен не был, уведомление получено ответчиком 22.12.2009 г., то есть ранее чем за 7 дней до окончания срока действия договора (31.12.2009 г.)…”

3.2. Вывод из судебной практики: Уведомление арендодателя о желании заключить договор на новый срок, сделанное позже, чем это следует из условий договора, не лишает арендатора преимущественного права, если прежний договор к этому моменту расторгнут от имени арендатора неуполномоченным лицом, вследствие чего арендодатель уже передал имущество в аренду третьему лицу.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2012 по делу N А45-7510/2011
“…Общество с ограниченной ответственностью Фирма “ЛОТ” (далее – ООО Фирма “ЛОТ”, общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения Мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия г. Новосибирска) от 25.02.2011 N 31-4830 об отказе заключить договор аренды земельного участка.
Как видно из материалов дела, между Мэрией г. Новосибирска и ООО Фирма “ЛОТ” заключен договор от 12.04.2010 N 91170А аренды земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 площадью 1913 кв. м сроком на 11 месяцев.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позже, чем за 30 календарных дней до истечения срока договора.
Стороны исполняли договор.
В результате действий гражданки Мжельской О.П., представившей себя директором ООО Фирма “ЛОТ”, договор аренды от 12.04.2010 N 91170А расторгнут 08.02.2011. В отношении земельного участка с кадастровым номером 54:35:092441:13 заключен договор аренды от 08.02.2011 N 104443а между Мэрией г. Новосибирска и обществом с ограниченной ответственностью “Лайт и К” сроком до 11.12.2011. При этом по данным публичного реестра гражданка Мжельская О.П. директором не являлась.
ООО Фирма “ЛОТ” письмом от 21.02.2011 обратилась в Мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка.
Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 Мэрия г. Новосибирска отказала обществу в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на наличие договор аренда от 08.02.2011 N 104443а.
Заключением эксперта от 05.05.2011 N 330, проведенного по материалам проверки Следственного управления Следственного комитета по Новосибирской области, сделан вывод о подделке подписей участников ООО Фирма “ЛОТ” на документах о назначении на должность директора указанного общества гражданки Мжельской О.П.
Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества с настоящим требованием в арбитражный суд.
Удовлетворяя заявленные требования, арбитражный суд пришел к выводу о нарушении Мэрией г. Новосибирска преимущественного права общества на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.
Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа ООО Фирма “ЛОТ” от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности отказа Мэрии г. Новосибирска по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление об этом сделано 21.02.2011, т.е. позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора.
Вывод апелляционного суда об утрате преимущественного права в рассматриваемом случае является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Такое право обусловлено надлежащим исполнением обязательства арендатором и его желанием заключить договор на новый срок, о чем уведомляется арендодатель.
Названная норма не содержит обозначенных последствий нарушения срока уведомления арендодателя. Не содержит таких последствий и договор.
В рассматриваемом случае до окончания срока действия договора (12.03.2011) арендатор 21.02.11 уведомил арендодателя о желании заключить новый договор аренды, т.е. заявил о намерении реализовать преимущественное право в установленном статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации порядке. Поскольку это право Мэрией г. Новосибирска не было учтено, суд первой инстанции правильно удовлетворил заявленные требования.
Направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе в рассматриваемом случае не имело бы определяющего значения, так как уже в январе – феврале 2011 года Мэрией г. Новосибирска осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом (л.д. 67,75 т. 1) без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества. Как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма “ЛОТ”.
В связи с изложенным у апелляционного суда оснований для отмены решения арбитражного суда первой инстанции и отказе в удовлетворении требований не имелось…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 28.06.2012 N ВАС-7471/12 по делу N А45-7510/2011
“…Письмом от 25.02.2011 N 31-4830 мэрия отказала обществу в заключении договора, мотивировав отказ фактом расторжения предыдущего договора аренды от 12.04.2010 N 91170а по инициативе самого общества, выраженного в соглашении о расторжении договора аренды от 12.04.2010 N 91170а, подписанного от лица общества директором Мжельской Ольгой Павловной (далее – Мжельская О.П.) и заключением в этой связи договора аренды спорного земельного участка с иным арендатором – ООО “Лайт и К” (договор от 08.02.2011 N 104443а).
Считая отказ мэрии незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции со ссылкой на статью 53 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и заключение эксперта экспертно-криминалистического центра Главного управления внутренних дел по Новосибирской области от 05.05.2011 N 330, пришел к выводу о том, что Мжельская О.П. не назначалась на должность директора общества, вследствие чего подписанные ею документы от имени общества не выражают волю последнего на досрочное расторжение договора и не могут создавать каких-либо правовых последствий в отношениях между мэрией и обществом.
Установив наличие преимущественного права, предусмотренного статьей 621 Гражданского кодекса, суд пришел к выводу о незаконности отказа, выраженного в письме от 25.02.2011 N 31-4830.
Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции об отсутствии факта отказа общества от договора аренды от 12.04.2010 N 91170А и незаконности оснований, изложенных мэрией в письме от 25.02.2011 N 31-4830 по заключению договора на новый срок. Вместе с тем, апелляционный суд сделал вывод об утрате обществом преимущественного права на заключение договора на новый срок, так как заявление сделано 21.02.2011, то есть позднее 30-дневного срока (12.02.2011), установленного для выражения воли пунктом 4.1 договора, в связи с чем, отменил решение суда и в удовлетворении заявленных требований отказал.
Суд кассационной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, указал, что направление арендатором уведомления до 12.02.2011 само по себе при обстоятельствах настоящего дела не имело бы определяющего значения, так как уже в январе – феврале 2011 года мэрией осуществлены действия по заключению договора аренды земельного участка с другим лицом без учета надлежащего мнения, выраженного уполномоченным лицом общества, поскольку, как правильно установлено судебными инстанциями, действия гражданки Мжельской О.П. не являются надлежащими действиями ООО Фирма “ЛОТ”.
Нарушений судами норм права, которые могли бы рассматриваться в качестве основания для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, коллегией судей не усматривается…”

Возобновление договора аренды на тот же срок

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Поскольку в данной норме не указана возможность изменения ее действия договором, возникает вопрос: вправе ли стороны предусмотреть в договоре, что, если по истечении срока договора арендатор продолжает пользоваться объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок? Кроме того, в судебной практике возникает вопрос о возможности многократного возобновления договора на тот же срок.

4.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, может ли быть договором аренды предусмотрено условие о его возобновлении на тот же срок по истечении срока действия, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59
“…10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 11.05.2011 N ВАС-3525/11 по делу N А12-1821/2010
“…Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что в случае если за один месяц до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на такой же срок на тех же условиях.
Как видно из материалов дела, ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить отношения по договору в связи с истечением срока его действия. В отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться помещениями. Об этом свидетельствуют подписанные сторонами акты об аренде за сентябрь – декабрь 2009 года, письма арендодателя от 02.09.2009 N 132, от 15.10.2009 N 101 с просьбой досрочно внести арендную плату за октябрь месяц 2009 года и указанием реквизитов для перечисления арендной платы, а также уплата арендатором арендной платы за сентябрь-декабрь 2009 года.
Ссылаясь на прекращение срока действия договора и ничтожность его пункта 5.1 о продлении срока аренды на тех же условиях и на тот же срок, письмом от 05.10.2009 N 186 арендодатель предложил арендатору подписать договор аренды на иных условиях.
Получив отказ арендатора подписать новый договор, ООО “СТО-АВТО” 27.10.2009 обратилось в Управление Росреестра по Волгоградской области с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок (далее – реестр) записи о прекращении права аренды в связи с истечением срока действия договора аренды от 01.09.2004 N 2.
ООО “СТО-АВТО” письмом от 07.12.2009 N 220 уведомило арендатора о прекращении действия договора от 01.09.2004 N 2 со ссылкой на сведения реестра.
ОАО “Торговый дом “Беларусь-Волгоград”, считая договор аренды от 01.09.2004 N 2 в соответствии с его условиями и статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возобновленным на 5 лет, а действия ООО “СТО-АВТО” по одностороннему отказу от его исполнения незаконными, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Признавая договор аренды возобновленным на срок до 31.08.2014, а одностороннее расторжение договора арендодателем без уведомления арендатора недействительным, суды исходили из того, что ни одна из сторон не заявила о своем намерении прекратить действие договора после окончания его срока; договор является срочным и согласно его пункту 5.1 при возобновлении договора условие о сроке сохраняет силу. Поэтому в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды возобновлен на тот же срок, то есть на 5 лет.
Выводы судебных инстанций основаны на обстоятельствах спора, не противоречат статьям 421, 425, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и соответствуют правовой позиции, изложенной Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”…”

Восточно-Сибирский округ

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 20.01.2014 по делу N А10-3798/2012
“…Выводы суда сделаны без учета условий заключенного сторонами 18.01.2011 договора и норм материального права, подлежащих применению в рамках рассматриваемого спора.
Предметом иска по настоящему делу является требование о понуждении ответчика исполнить договорную обязанность по освобождению нежилого помещения в связи с прекращением договора аренды.
Из пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В пункте 4.2 договора стороны предусмотрели иной порядок определения срока договора, согласно которому в случае, если ни одна из сторон не менее чем за 30 рабочих дней до истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок.
Изложенное условие договора о его продлении на тот же срок при отсутствии заявления о расторжении одной из сторон сформулировано на основе пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, при этом установленным законом императивным требованиям не противоречит.
Таким образом, договор аренды от 18.01.2011, заключенный на срок – 11 месяцев 29 дней при отсутствии от сторон за 30 рабочих дней до истечения его срока волеизъявления на расторжение сделки, считается возобновленным на тех же условиях на такой же срок, в связи с чем, такой договор не может быть квалифицирован как договор аренды, продленный на неопределенный срок.
Следовательно, процедура расторжения договора аренды, установленная пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, в рассматриваемом случае не применима.
Указанные выводы также согласуются с подлежащими применению к данному спору положениями пункта 10 Информационного письма N 59, согласно которым, если в соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, то фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора.
При новом рассмотрении дела Арбитражному суду Республики Бурятия следует в соответствии с изложенной в данном постановлении правовой позицией установить обстоятельства, связанные с прекращением действия заключенного сторонами договора аренды, исходя из его условий и доказательств, содержащих волеизъявление арендодателя на расторжение сделки, а также распределить расходы по государственной пошлине за кассационное рассмотрение дела…”

Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 18.04.2008 N А33-14200/2007-03АП-470/2008 по делу N А33-14200/2007
“…Как усматривается из материалов дела, правовым основанием для расторжения договора истец указывает пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ссылаясь на то, что договор аренды здания автовокзала от 01.09.2005 N 70-05, подписанный между истцом и ответчиком, считается заключенным на неопределенный срок, об одностороннем отказе от исполнения данного договора ответчик предупрежден в установленном законом порядке.
Согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
В пункте 3.2 договора от 01.09.2005 N 70-05 установлен определенный срок аренды – 11 месяцев 20 дней с момента приема-передачи помещения по передаточному акту. При этом согласно пункту 3.3 договора данный договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если за 30 дней до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении.
Принимая во внимание буквальное толкование указанных условий договора от 01.09.2005 N 70-05, суд апелляционной инстанции полагает, что при отсутствии письменных заявлений сторон о расторжении данного договора, договор каждый раз продлевается на определенный в нем срок – 11 месяцев 20 дней. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежит.
При таких обстоятельствах, исковые требования о расторжении договора удовлетворению не подлежат…”

Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 09.03.2011 по делу N А65-12594/2010
“…Пунктом 8.2 договора установлено, что если за 45 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать договор или заключить новый договор на существенно иных условиях использования оборудования, договор пролонгируется на следующий 12-и месячный срок и так далее.
Из материалов дела следует, что ни одна из сторон заблаговременно, в соответствии с условиями пункта 8.2 договора (за 45 дней до его истечения), не заявила о намерении расторгнуть договор или заключить его на иных условиях. Таким образом, спорный договор пролонгирован на следующий 12 месячный срок.
Поскольку спорный договор не расторгнут, требование истца о возврате имущества, заявленное в письме от 12.05.2010 N 12, правомерно оставлено без удовлетворения в соответствии с правилами статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.08.2013 по делу N А56-40453/2012
“…Пунктом 5.3 договоров установлено, что в случае, если ни одна из сторон не уведомит за 30 дней до окончания срока действия договора другую сторону о нежелании продолжать договорные отношения, договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, в отношении договоров аренды, заключенных в 2010 году, предусмотрено, что срок их действия составляет 1 месяц (пункт 1.5). При этом дополнительными соглашениями договоры продлевались на один месяц, в результате чего действовали с 23.09.2010 до 23.01.2012. После 23.01.2012 стороны дополнительных соглашений о пролонгации договоров аренды не заключали, в связи с чем действовало условие пункта 5.3. Таким образом, и основной срок действия договоров аренды, и срок, продленный автоматически, составляли только 1 месяц, что позволяет определить конкретный период действия договоров.
Следовательно, правомерен вывод судов о том, что не подлежит применению предусмотренное пунктом 2 статьи 621 ГК РФ правило о действии договоров в течение неопределенного срока, поскольку сторонами был предусмотрен иной порядок, а именно продление договоров на 1 месяц.
Следовательно, выводы судов о прекращении арендных обязательств и возврате спорного имущества основаны на конкретных обстоятельствах спора и сделаны при правильном применении норм материального права…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 по делу N А56-24923/2011
“…Администрация, полагая, что договор аренды продлен на неопределенный срок, руководствуясь пунктом 2 статьи 610 ГК РФ, направила Обществу уведомление от 01.12.2010 N 5559/01-16 об отказе от договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08.
Согласно пункту 6.1 договора аренды от 17.12.2009 N 1907/1.6-08 последний прекращает свое действие по окончании его срока, а также в любой другой срок по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться участком по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Из материалов дела усматривается, что на момент окончания срока действия данного договора (30.09.2010) спорный земельный участок находился у ответчика в аренде и при отсутствии возражений арендодателя срок действия данного договора в силу пунктов 2.1, 6.1 договора пролонгировался на тот же срок.
Суды пришли к правомерному выводу о том, что к правоотношениям между сторонами не подлежат применению пункт 2 статьи 610 и пункт 2 статьи 621 ГК РФ, спорный договор не считается продленным на неопределенный срок, в связи с чем, расторжение договора в связи с односторонним отказом арендодателя недопустимо.
При таких обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении требования истца об обязании ответчика освободить спорный земельный участок…”

Северо-Кавказский округ

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.10.2010 по делу N А63-681/2010
“…Как видно из материалов дела, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю в лице Шпаковского отдела в г. Михайловске провело проверку соблюдения обществом земельного законодательства при использовании земельного участка, расположенного по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, км 2+110 м автодороги “Ставрополь – Аэропорт”, для эксплуатации многопрофильной автозаправочной станции, в границах кадастрового квартала 26:11:021202, и установило, что общество использует земельный участок без оформленных в установленном законом порядке правоустанавливающих документов.
По договору от 30.08.2007 N 379/7-А-07 ООО “Рокада Маркет” предоставило обществу в аренду имущество автозаправочной станции, расположенное на земельном участке с кадастровым N 26:11:021202:0001 площадью 2 385 кв. м согласно приложению к договору аренды. Договор заключен на срок до 01.07.2008.
1 июня 2008 года между ООО “Рокада Маркет” и обществом заключено дополнительное соглашение N 6 к договору аренды от 30.08.2007 о дополнении договора пунктом 9.2, согласно которому в случае, если за 30 дней до истечения срока действия договора аренды ни одна из сторон не заявит о своем намерении не продлевать срок договора или заключить новый договор, то договор считается заключенным вновь на такой же срок и на тех же условиях.
Согласно дополнительному соглашению от 01.06.2008 N 6 срок действия договора от 30.08.2007 N 379/7-А-07 между ООО “Рокада Маркет” и обществом продлен до 01.07.2009.
Суд правильно исходил из того, что в силу разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”, наличие в договоре такого условия означает, что его продление осуществляется автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от пролонгации.
Следовательно, на момент проверки 15.12.2009 общество располагало правоустанавливающим документом на занятый им земельный участок площадью 2 385 кв. м, кадастровый N 26:11:021202:0001, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, на км 2+110 м автодороги “Ставрополь-Аэропорт”.
Выводы суда об отсутствии в действиях общества вмененного ему состава правонарушения и незаконности обжалуемого постановления управления основаны на правильном применении норм права к установленным по делу обстоятельствам и соответствуют имеющимся в материалах дела доказательствам…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 06.06.2012 N Ф09-4102/12 по делу N А47-6700/2011
“…В силу п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 7.1 договора стороны установили срок действия договора с 13.08.2007 до 13.07.2008. В п. 7.2 стороны также предусмотрели, что, если ни одна из сторон в срок за 30 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, названный договор автоматически пролонгируется на тот же срок – 11 месяцев, на прежних условиях. Таким образом, договором установлена возможность прекращения договора путем отказа от пролонгации (п. 7.2) и расторжения договора в одностороннем порядке (п. 7.5).
Судами верно установлено, что поскольку ни одна из сторон не заявила о намерении расторгнуть договор, то договор следует считать продленным на новый срок (на следующие 11 месяцев), однако судами неверно указана дата окончания действия договора – 13.07.2009. Поскольку согласно условиям договора он продляется на 11 месяцев при отсутствии возражений сторон, то срок окончания приходится на 13.06.2009.
Уведомление о расторжении договора получено обществом “Черник-В” только 16.07.2009, то есть после даты окончания договора, в связи с чем суды пришли к выводу о том, что договор является возобновленным на новый срок. Однако судами также неверно определен срок действия договора до 13.07.2010, в то время как следующие 11 месяцев истекают 13.05.2010 (п. 7.1, 7.2 договора).
С учетом изложенного, на основании п. 3 ч. 1 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение и постановление подлежат отмене, дело – передаче на новое рассмотрение…”

Постановление ФАС Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1699/08-С6 по делу N А07-10176/2007
“…Срок действия договора определен сторонами с 03.01.2005 по 29.12.2005. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 03.01.2005 (т. 1, л. д. 9, 10, 12, 56).
Согласно п. 2.4 договора, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться арендуемым объектом при отсутствии возражений арендодателя и надлежащем исполнении обязательств по договору, договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок.
Поскольку по истечении срока действия договора от 16.03.2005 N 105 арендодателем не было заявлено о прекращении договора, арендные отношения сторонами были продолжены до 29.12.2006.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно исходил из того, что срок действия договора истек 29.12.2006…
…Довод заявителя о том, что после окончания действия срока договора аренды (19.12.2005) договор считался возобновленным на неопределенный срок, отклоняется как не нашедший подтверждения в материалах дела…”

Позиция 2. Договором аренды не может быть предусмотрено, что договор по истечении срока действия возобновляется на тот же срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.2009 по делу N А32-1167/2009
“…Неисполнение предпринимателем требований об освобождении земельного участка и приведении его в первоначальное состояние в добровольном порядке послужило основанием для обращения администрации в суд.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, в письмах от 10.09.2008 N 5287 и 13.10.2008 N 6253 администрация известила предпринимателя о расторжении договора аренды от 20.09.2007 N 5000001970 и предложила освободить занимаемый земельный участок. Предприниматель подтвердила получение этих уведомлений, что отражено в протоколе судебного заседания апелляционной инстанции от 24.07.2009.
Исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело доказательства, суд апелляционной инстанции обоснованно сделал вывод о том, что договор аренды земельного участка от 20.09.2007 N 5000001970 прекратил свое действие через три месяца с момента получения предпринимателем уведомления об отказе администрации от договора (не позднее 13.10.2008); на момент обращения администрации с иском (12.01.2009) у предпринимателя возникла предусмотренная статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, или в состоянии, обусловленном договором.
Поскольку предприниматель не возвратила арендованное имущество, суд обоснованно удовлетворил исковые требования.
Несостоятелен довод предпринимателя о том, что в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды он считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок, то есть на 11 месяцев. Данный довод противоречит пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, который указывает на возобновление договора аренды на неопределенный срок без учета условий договора относительно срока его действия…”

4.2. Вывод из судебной практики: Условие о продлении срока действия договора аренды, заключенного на определенный срок, без указания определенного срока, на который будет продлен договор, означает, что договор будет возобновлен на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.07.2018 N Ф03-2230/2018 по делу N А73-11766/2017
“…Как установлено судебными инстанциями и подтверждается материалами дела, ИП Микелов А.С. на основании договора аренды от 12.05.2015 является арендатором имущества – автозаправочной станции (АЗС), инвентарный номер 4215, кадастровый номер 27:06:7:77/4212, расположенной по адресу: г. Вяземский, ул. Шоссейная 77, доли в праве собственности на которую принадлежат арендодателям – Микелову С.Д. (1547/10000) и ООО “Амурпромресурс” (6923/10000).
Срок аренды согласован сторонами в пункте 3.2 договора и составляет 11 месяцев. По окончании срока аренды арендатор обязан возвратить АЗС арендодателям по передаточному акту в течение 5 дней.
В соответствии с пунктом 3.3 договора по истечении срока его действия он автоматически пролонгируется на новый срок, в случае если арендодатели письменно не уведомят арендатора об отказе пролонгировать договор, не позднее чем за два месяца до даты его окончания.
Рассматривая возникший спор, арбитражные суды обеих инстанций исходили из того, что правоотношения сторон регулируются положениями главы 34 ГК РФ об аренде, а также статьями 309, 310 ГК РФ, предусматривающими исполнение обязательств надлежащим образом.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (статья 610 ГК РФ).
Исходя из разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 N 59 “Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” договором аренды может быть предусмотрено, что по истечении срока действия он возобновляется на тот же срок.
В данном случае исходя из буквального содержания пунктов 3.2 и 3.3 договора аренды от 12.05.2015 его действие ограничено сроком 11 месяцев, по истечении которого арендатор обязан был вернуть спорное имущество. Однако при этом в отсутствие письменных возражений со стороны арендодателей данный договор подлежал пролонгации на новый срок (без указания его продолжительности).
Таким образом, по смыслу приведенных выше условий, если арендатор продолжил пользоваться АЗС по истечении срока договора (после 11.04.2016), то при отсутствии возражений со стороны арендодателей данный договор в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ следует считать возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Поскольку выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам спора, нормы материального права применены судами правильно без нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, то в такой ситуации оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения жалобы предпринимателя у суда округа не имеется…”

Аналогичная судебная практика:
Поволжский округ

Постановление ФАС Поволжского округа от 18.12.2007 по делу N А55-4565/2007
“…Общество с ограниченной ответственностью “Мойдодыр” обратилось в арбитражный суд с иском к Мэрии городского округа Тольятти об обязании ответчика продлить договор аренды земельного участка от 22 апреля 2002 года на согласованных сторонами условиях.
Суды первой и апелляционной инстанций установили, что истец является арендатором земельного участка, право аренды на который возникло из договора от 22 апреля 2002 года, заключенного Администрацией Центрального района города Тольятти с Ударцевым С.И., в силу перенайма, право аренды истца зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В п. 4.1.1 договора от 22.04.2002 года, заключенного на срок до 17 апреля 2007 года, установлено право арендатора на продление договора аренды в преимущественном порядке на согласованных сторонами по письменному заявлению арендатора условиях.
Истец в переделах согласованного в п. 4.1.1 договора сторонами 6-и дневного срока обратился к ответчику с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на срок 5 лет, полагая, что данный срок уже согласован сторонами.
Ответчик, не возражая против продления действия договора, сообщил истцу, что согласен на его продление только на неопределенный срок.
Отказывая в иске, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор в силу ст. 621 ГК РФ считается продленным на неопределенный срок, а преимущественное право арендатора на заключение договора аренды может быть реализовано только в случае передачи арендодателем имущества в аренду третьему лицу.
Поскольку стороны не пришли к согласию относительно срока продления договора, при отсутствии предусмотренных ст. 445 ГК РФ обстоятельств ответчик не может быть понужден к продлению договора на срок 5 лет, как того требует истец.
Вместе с тем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор, надлежащим образом исполнял свои обязательства по договору аренды, а арендодатель по истечении срока договора аренды не возразил против дальнейшего использования имущества арендатором, договор в силу закона считает возобновленным на указанных в нем условиях на неопределенный срок и при отсутствии согласия арендодателя на продление действия договора на определенный срок либо на заключение нового договора на определенный срок.
При таких обстоятельствах суды правомерно указали на то, что договор от 22 апреля 2002 года является возобновленным на неопределенный срок (а не на тот же срок – 5 лет, как ошибочно полагает истец).
Учитывая, что и в иске истец просит обязать ответчика продлить договор аренды на согласованных сторонами условиях, а стороны условие о сроке продления договора не согласовали, иск не мог быть удовлетворен…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 16.02.2010 N Ф09-503/10-С6 по делу N А50-13883/2009
“…Администрацией г. Перми (арендодатель) и кооперативом (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251, согласно которому кооператив принял в аренду сроком на 10 лет с 06.08.1996 по 06.08.2006 указанный земельный участок для использования под сад.
В письме от 27.02.2009 N И-21-01-09-3686, направленном в адрес кооператива, департамент сообщил об отказе от названного договора аренды. Данное письмо получено кооперативом 07.03.2009, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления.
Полагая, что договор аренды земельного участка от 22.08.1996 N 251 по истечении срока действия был возобновлен на неопределенный срок, арендодатель отказался от данного договора, в связи с чем он был прекращен с 07.03.2009, при этом кооператив не освободил земельный участок и не передал его департаменту, последний обратился в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу.
Суды, дав в соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации толкование п. 3.1 договора аренды от 22.08.1996 N 251, в котором стороны предусмотрели, что действие договора считается продолженным на новый срок, если ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть его, с учетом того, что данный пункт не содержит условия о сроке на который он считается продолженным, сделали вывод о том, что названный договор возобновлен на неопределенный срок.
Судами также установлено, что уведомление департамента об отказе от договора аренды от 22.08.1996 N 251 получено кооперативом.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требование департамента о возложении на кооператив обязанности возвратить спорный земельный участок…”

4.3. Вывод из судебной практики: Если стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора аренды он пролонгируется на тот же срок, но не указали, сколько раз допускается такая пролонгация, то это допустимо только один раз, после чего договор прекращает свое действие либо возобновляется на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 04.06.2018 N Ф04-1007/2018 по делу N А45-6997/2017
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между заводом (арендодатель) и детским садом (арендатор) 01.07.2015 заключен договор аренды недвижимого имущества от 01.07.2015 N 29/10-15.
Ссылаясь на то, что договор аренды является действующим на последующие 11 месяцев с 01.05.2017 по 31.03.2018, детский сад обратился арбитражный суд с иском по настоящему делу.
В пункте 7.1 договора аренды срок его действия установлен на 11 месяцев с 01.07.2015 по 01.06.2016.
В соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, если ни одна из сторон за 14 дней до истечения срока действия договора не заявит о намерении его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
В рамках дела N А45-7007/2016 был рассмотрен спор по иску учреждения к заводу о понуждении завода к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды в части обеспечения беспрепятственного пользования предметом аренды, а также по встречному иску завода к учреждению о признании расторгнутым с 22.04.2016 договора аренды, об обязании учреждения освободить здание и земельный участок, а также вернуть движимое имущество. Исковые требования по первоначальному иску были удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований было отказано.
По указанному делу исследовался вопрос о прекращении действия договора аренды в связи с истечением срока его действия в соответствии с пунктом 7.2 договора аренды, судом установлено, что действие договора продлено на срок до 01.05.2017 на прежних условиях.
Из претензионного письма завода от 14.04.2017 и ответа учреждения от 17.04.2017 N 17/4 следует, что в данном письме завод со ссылкой на пункт 7.2 договора аренды и в установленный в данном пункте договора срок выражает свое волеизъявление на отказ от продления (пролонгации) договора аренды и требует со ссылкой на пункты 2.316, 2.3.17 договора аренды освободить арендуемые помещения и земельный участок.
Руководствуясь статьями 421, 431 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу, что пунктом 7.2 договора аренды предусмотрена однократная пролонгация договора, более того, она возможна только по умолчанию сторон, то есть если ни одна из сторон не заявит о намерении его расторгнуть, то есть прекратить действие, не продлевать на тот же срок. Поскольку в данном случае арендодатель направил другой стороне уведомление от 14.04.2017, оснований считать договор пролонгированным на следующие 11 месяцев, не имеется.
При этом суд первой инстанции правомерно указал, что если сторонами предусмотрено, что договор аренды продлевается на определенный срок, но не указано количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он прекратит свое действие либо будет возобновлен на неопределенный срок в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Таким образом, доводы подателя жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба учреждения удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 03.02.2011 N Ф09-5/11-С6 по делу N А60-16043/2010-С12
“…Согласно п. 6.1.1 названного договора если ни одна из сторон в течение действия договора не нарушает условий договора и в течение 30 дней до истечения срока настоящего договора не заявит письменного намерения его расторгнуть, настоящий договор автоматически пролонгируется на тот же срок.
Истец, полагая, что по истечении срока действия договор аренды от 11.03.1999 N А-1 был продлен на неопределенный срок, письмом от 12.02.2009 N 361/21 уведомил ответчика об отказе от договора аренды, обязал ответчика освободить помещение до 16.04.2009 и передать его истцу по акту приема-передачи.
Ссылаясь на невыполнение ответчиком названных требований, а также указывая, что общество “ДВМ-Урал” продолжает пользоваться нежилым помещением без законных оснований, общество “Неруш-Ю” обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском о выселении ответчика из занимаемого помещения на основании ст. 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды, исходя из того, что при заключении договора аренды сторонами соблюден обязательный порядок государственной регистрации договора, условиями договора предусмотрено автоматическое продление срока действия договора без заключения дополнительных соглашений, сделали вывод о том, что повторной регистрации данного договора не требовалось. Учитывая отсутствие в материалах дела доказательств, подтверждающих наличие у лиц, получивших уведомления истца об отказе от договора аренды, полномочий осуществлять действия от имени ответчика, суды пришли к выводу о том, что договор аренды продолжает действовать до 2014 года, в связи с чем оснований для выселения ответчика из занимаемого им помещения не имеется.
Суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из буквального прочтения п. 6.1.1 договора аренды от 11.03.1999 N А-1 следует, что стороны предусмотрели порядок пролонгации договора на следующий пятилетний срок, то есть до 2004 года. Применение указанного порядка на неопределенное количество периодов договором не предусмотрено. Таким образом, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом по окончании предусмотренного периода (пять лет) и арендодатель не возражает, договор следует считать продленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации), порядок прекращения такого договора определен указанной нормой.
Судом не исследованы с соблюдением названных правил условия договора, касающиеся его срока действия (п. 6.1, 6.1.1 договора). Между тем в зависимости от того, является ли договор заключенным на неопределенный срок или является срочным, наступают различные правовые последствия…”

4.4. Вывод из судебной практики: Если договор аренды государственного и муниципального имущества заключен до вступления в силу закона, по которому для заключения этого договора требуется проведение торгов, то условие о пролонгации договора на тот же срок не применяется после вступления в силу указанного закона. В случае продолжения исполнения договора после истечения срока его действия такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 25.12.2013 по делу N А45-7951/2013
“…Решением от 08.07.2013 Арбитражного суда Новосибирской области, оставленным без изменения постановлением от 18.10.2013 Седьмого арбитражного апелляционного суда, требования МУП “Энергия” удовлетворены в полном объеме, в удовлетворении встречного иска отказано.
ОАО “СИБЭКО” обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.
По мнению кассатора, судами необоснованно не применена статья 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции” (далее – Закон о защите конкуренции). Суд ошибочно квалифицировал договоры как возобновленные на неопределенный срок, не приняв во внимание условие пункта 2.4 договора аренды об автоматической пролонгации на 11 месяцев, не указав, когда истек срок действия договоров, не приняв во внимание, что каждые 11 месяцев договоры заключались на новый срок посредством пассивной пролонгации и, следовательно, являлись новыми.
Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, содержанию представленных в дело доказательств, оцененных по правилам статьи 71 АПК РФ, и нормам права, регулирующим спорные отношения.
Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ “О внесении изменений в Федеральный закон “О концессионных соглашениях и отдельные законодательные акты Российской Федерации” Закон о защите конкуренции дополнен статьей 17.1, которая вступила в законную силу со дня опубликования – 02.07.2008.
В силу пункта 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество, в том числе на основании федеральных законов, устанавливающих иной порядок распоряжения этим имуществом.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 “Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды” разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона “О защите конкуренции”, статьями 30 – 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, может быть признан ничтожным в порядке статьи 168 ГК РФ, равно как и соглашение о продлении такого договора.
Вместе с тем, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Отклоняя доводы жалобы о заключении договоров на новый срок, суд кассационной инстанции считает, что с момента вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, применение сторонами в отношениях пункта 2.4 договоров стало невозможным в связи с противоречием действующему законодательству. Исходя из установленных обстоятельств суды пришли к правомерному выводу о возобновлении договоров на неопределенный срок.
Поскольку судами первой и апелляционной инстанций не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены судебных актов отсутствуют, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 14.04.2014 N ВАС-4395/14 по делу N А45-7951/2013
“…Согласно пункту 2.1 договор вступает в силу с 01.06.2008 и действует до 31.12.2008. В соответствии с пунктом 2.4 договора в случае, если за три месяца до истечения срока действия настоящего договора ни одна из сторон не заявит о своем намерении прекратить его действие, договор считается продленным на 11 месяцев на тех же условиях.
Общество, полагая, что договор N 4206 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 15 и договор N 6887 в редакции дополнительного соглашения от 01.12.2011 N 6 являются недействительными, обратилось с встречным иском.
Рассматривая первоначальный иск, суд установил, что общество как арендатор в течение всего спорного периода владело и пользовалось имуществом, принадлежащим предприятию на праве хозяйственного ведения.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ “О защите конкуренции”, вступившей в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Согласно части 3 указанной статьи заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.
Однако суды указали, что согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды.
Таким образом, суды, установив отсутствие нарушений требований статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и посчитав, что договоры возобновлены на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, пришли к выводу о нарушении обществом условий спорных договоров аренды, выразившихся в неуплате им арендных платежей.
Учитывая изложенное, дело не подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации…”

 Препятствия для возобновления договора аренды на неопределенный срок

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Однако на практике возникает множество споров о том, возобновляется или нет на неопределенный срок договор аренды по истечении установленного срока.
Эти споры возникают в связи с различными “дополнительными обстоятельствами”, которые касаются прекращения или продления договора, такими как установление запрета на продление договора в законе или договоре, фактическое продолжение аренды или выражение согласия арендодателя на такое продолжение, несмотря на направленное ранее уведомление о прекращении договора, и т.д.

5.1. Вывод из судебной практики: При противоречии норм Гражданского и Земельного кодексов, регулирующих вопросы продления срока аренды земельного участка на неопределенный срок, действуют нормы Земельного кодекса РФ.

Примечание: При аренде земельного участка в силу п. 1 ст. 2 Земельного кодекса РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Соответственно, при противоречии норм ГК РФ и ЗК РФ приоритет имеют нормы последнего. Например, в соответствии с п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более года.
Таким образом, суды в приведенных ниже Постановлениях при разрешении споров о возобновлении договора аренды земельного участка для изыскательских работ на неопределенный срок применяли императивные положения п. 7 ст. 22 Земельного кодекса РФ, которые устанавливают максимальный срок договора аренды для изыскательских работ в один год, указав, что по истечении данного срока договор не может быть возобновлен на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ.

Судебная практика:

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.03.2010 по делу N А13-8978/2009
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (пункт 3 статьи 610 ГК РФ).
Пунктом 2.1 договора от 11.12.2006 N 268 стороны определили срок его действия с 11.12.2006 по 11.11.2007. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
При таком положении суды сделали правильный вывод о том, что договор аренды от 11.12.2006 N 268 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие 11.11.2007 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ.
Ввиду изложенного вывод судов о ничтожности условий пункта 7.2 договора в части его возобновления на неопределенный срок в случае дальнейшего пользования арендатора участком по истечении срока договора при отсутствии письменных возражений арендодателя также является правомерным…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2012 по делу N А56-42119/2011
“…Пунктом 3.1 договора от 13.11.2008 N 24 стороны определили срок его действия по 30.09.2009. Данное условие соответствует пункту 7 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательных работ на срок не более чем на один год.
При таком положении апелляционный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ, а прекратил свое действие в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 ЗК РФ…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 11.03.2008 по делу N А56-3642/2007
“…Как видно из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградского области от 07.09.2007 по делу N А56-2308/2007, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции от 12.02.2008, договор от 01.07.2005 аренды земельного участка для проведения изыскательских работ, заключенный на 1 год, не был и не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку он прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ввиду того, что договор аренды от 01.07.2005 N 1350 прекратил свое действие задолго до принятия администрацией Всеволожского городского поселения распоряжения от 23.11.2006 N 571 о проведении торгов в форме открытого аукциона на право выкупа земельного участка с кадастровым номером 47:07:13-02-077:0032, неверен вывод арбитражного суда о нарушении оспариваемыми торгами прав и законных интересов истца…”

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 12.02.2008 по делу N А56-2308/2007
“…В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Согласно пункту 3 той же статьи законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды; договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
Пунктом 1.2 договора стороны определили срок его действия с 01.04.2005 по 30.03.2006. Это соответствует пункту 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому земельный участок может быть передан в аренду для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.
В силу статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
При таком положении арбитражный суд сделал правильный вывод о том, что договор аренды от 01.07.2005 не мог быть продлен на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, а прекратил свое действие 30.03.2006 в силу императивных положений пункта 7 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации…”

5.2. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, возможно ли возобновить на неопределенный срок договор аренды, в котором установлен прямой запрет на продление, существует две позиции судов.

Позиция 1. Договор аренды не подлежит возобновлению на неопределенный срок даже при отсутствии возражений арендодателя, если договором установлен запрет на продление.

Судебная практика:

Определение ВАС РФ от 22.06.2010 N ВАС-7633/10 по делу N А36-3216/2009
“…15.01.2009 между предпринимателями Антоновым Н.А. и Антоновой Н.Д. (арендодатели) и ЗАО “ТД “ЦентрОбувь” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 306-1-5 сроком с 01.03.2009 по 01.06.2009.
Пунктом 2.4 договора предусмотрено, что он заключен на строго определенный срок и не может быть продлен по требованию арендатора, основанному на положениях статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 4.2.9 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в трехдневный срок с момента прекращения действия договора по акту приема-передачи передать арендованное помещение арендодателю в удовлетворительном состоянии, с учетом нормального износа.
Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды ЗАО “ТД “ЦентрОбувь” арендуемое имущество не возвратило, предприниматели Антонов Н.А. и Антонова Н.Д. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды при исследовании фактических обстоятельств по делу пришли к выводу о прекращении договора аренды истечением срока действия и об отсутствии достаточных доказательств исполнения условий договора аренды о возврате арендованного имущества.
Удовлетворяя иск, суды обоснованно руководствовались положениям статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 4.2.9 договора аренды…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 04.03.2010 N ВАС-1743/10 по делу N А07-14321/2008-Г-МАФ/ВМХ
“…Суд установил, что на основании постановлений администраций г. Стерлитамак от 16.12.2003 N 2645 и от 23.05.2003 N 1070 между Комитетом и предпринимателем заключен договор аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем земельного участка площадью 8940 кв. м с кадастровым номером 02:56:06 05 06, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Гоголя, под организацию и обслуживание рынка автозапчастей, сроком с 01.01.2007 по 30.12.2007. Пунктом 4.2 договора стороны согласовали условие о том, что продление данного договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается. Пунктом 6.2 договора установлен размер пени за каждый день просрочки возврата арендованного участка после истечения срока действия договора в размере 0,1% от суммы платежей за истекший расчетный период.
Исследовав представленные сторонами документы, суд пришел к выводу о том, что по истечении срока, предусмотренного договором, его действие не продлевалось, в связи с чем истец обоснованно потребовал возврата арендованного имущества.
Доводы ответчика о наличии на спорном земельном участке принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, проверен и отклонен судами, как неподтвержденный документально. Наличие иных оснований для продолжения использования земельного участка суд признал недоказанным.
При таких обстоятельствах суд, руководствуясь статьями 610, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворил исковые требования…”

Волго-Вятский округ

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.03.2009 по делу N А79-3187/2008
“…Основанием для обращения в суд с настоящим иском послужило невнесение арендатором арендных с платежей с 10.06.2007 по 31.01.2008, а также неисполнение им обязанности по возврату объекта имущественного найма по истечении срока действия договора.
В силу положений пунктов 1.3 и 5.4 договора контрагенты согласовали прекращение договора аренды по истечении его срока 30.01.2008. При этом продолжение использования объекта арендатором по истечении срока аренды не является основанием для возобновления или продления договора.
С учетом данных договорных условий суд пришел к правильному выводу о прекращении действия договора по истечении его срока…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 11.10.2012 по делу N А70-1672/2012
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, 03.08.2008 между администрацией города Тюмени (арендодатель) и ЗАО “ФЭНСИ” (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N 111/27, в соответствии с которым арендатору под временную постройку – платную автомобильную стоянку (без права капитального строительства) был предоставлен земельный участок в городе Тюмени по ул. Пермякова – Энергетиков (далее – договор аренды).
Срок действия договора определен с 03.07.2007 по 02.08.2008.
По истечении указанного срока истец продолжал пользоваться указанным земельным участком и вносил арендную плату.
29.11.2011 департаментом в адрес общества было направлено уведомление от 18.11.2011 N 14-08-5063 об обязании арендатора в течение одного месяца освободить занимаемый земельный участок.
ЗАО “ФЭНСИ” не согласилось с правовыми основаниями освобождения земельного участка.
Письмом от 17.01.2012 N 14-06-18826 департамент сообщил, что спорный договор расторгнут.
Довод общества о том, что договор от 03.08.2008 N 111/27 является действующим, также подлежит отклонению исходя из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2.2 договора аренды установлен срок его действия – с 03.07.2007 по 02.08.2008.
В пункте 2.3 договора аренды стороны определили считать договор расторгнутым по истечении срока его действия (пункт 2.2 договора) при отсутствии соглашения о его продлении.
Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Из содержания пункта 2.3 договора следует отсутствие согласия арендодателя на продление договорных арендных отношений после истечения срока действия договора. В связи с этим судами сделан правомерный вывод о том, что договор аренды прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 24.06.2011 по делу N А46-13197/2010
“…Согласно пункту 5.5 договора аренды по истечении срока его действия, договор возобновлению на тех же условиях на неопределенный срок не подлежит.
Невыполнение ответчиком обязанности возвратить арендуемое помещение по истечении срока действия договора аренды послужило основанием для обращения Департамента с иском в арбитражный суд.
Суд апелляционной инстанции, повторно рассматривая дело и удовлетворяя заявленные истцом требования, правомерно указал, что неполучение ответчиком извещения о прекращении договорных отношений не имеет правового значения для рассматриваемого спора, поскольку при заключении договора стороны установили, что по истечении срока его действия договор возобновлению на тех же условиях и на неопределенный срок не подлежит.
Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для использования нежилого помещения, иск о его выселении удовлетворен судом апелляционной инстанции обоснованно…”

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал следующее: договор содержал условие о том, что он может быть продлен только по процедуре, установленной договором. Поскольку стороны указанную процедуру не соблюли, суд пришел к выводу, что договор не возобновился на неопределенный срок.

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 28.05.2010 по делу N А46-10181/2009
“…Администрация Советского административного округа города Омска и ГСК “Север-124” подписали 08.08.1996 договор краткосрочной аренды земельного участка N 486, по условиям которого в краткосрочную аренду сроком на три года предоставлен земельный участок, общей площадью 200 кв. метров, по адресу: пр. Мира, д. 19 а, для установки бетонных гаражей.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Материалами дела установлено, что срок действия договора от 08.08.1996 N 486 истек 21.06.1999.
Согласно пункту 7.3 договора окончание срока его действия и не продление договора на следующий срок влечет прекращение обязательств по договору.
Доказательств соблюдения сторонами предусмотренной данным договором процедуры пролонгации договора в материалы дела не представлено.
Как следует из названных актов, на спорном земельном участке расположены гаражные боксы ГСК “Север-124”.
Судебными инстанциями отмечено, что из материалов дела не усматривается наличие каких-либо правовых оснований нахождения имущества ГСК “Север-124″ на земельном участке, ранее предоставленном последнему на основании договора аренды от 08.08.1996 N 486.
Условием удовлетворения иска об устранении препятствий является совокупность доказанных юридических фактов, которые свидетельствуют о том, что собственник или иной титульный владелец претерпевает нарушения своего права. Негаторный иск может быть удовлетворен при доказанности следующих обстоятельств: наличия права собственности или иного вещного права у истца, наличия препятствий в осуществлении права собственности, обстоятельств, свидетельствующих о том, что именно ответчиком чинятся препятствия в использовании собственником имущества, несоединенные с лишением владения.
Поскольку администрацией были доказаны совокупность указанных выше оснований, судебные инстанции на основании положений статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 60, 76 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворили исковые требований администрации об освобождении земельного участка…”

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 18.02.2010 по делу N А75-8287/2009
“…При рассмотрении спора судом установлено, что 16.11.2004 между заявителем и муниципальным образованием г. Мегион заключен договор аренды земельного участка N 378, предметом которого являлся земельный участок площадью 508,75 кв. м, предоставленный заявителю под проектирование магазина “Рябинушка”; срок действия договора определен с 16.11.2004 по 16.10.2005; пунктами 6.1 и 6.4 договора аренды установлено, что договор считается расторгнутым по истечении срока его действия, а заключение договора на новый срок возможно в соответствии с действующим законодательством.
Доводы заявителя жалобы о том, что после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, являются несостоятельными, поскольку пунктом 6.1 договора аренды земельного участка от 16.11.2004 N 378 установлено, что данный договор является расторгнутым по истечении срока его действия.
Таким образом, при принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для его отмены отсутствуют…”

Северо-Западный округ

Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.06.2007 по делу N А56-19686/2006
“…В кассационной жалобе Гейдаров Э.Р. просит отменить принятые судебные акты и направить по делу на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы Гейдаров Э.Р. ссылается на то, что апелляционным судом не применены положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), устанавливающие возможность добровольного исполнения воли арендодателя и досудебного порядка урегулирования спора, а также положения части 2 статьи 610 ГК РФ, обязывающее арендодателя за три месяца направить арендатору соответствующее уведомление.
Как следует из пункта 6.1 договора, по окончании срока действия он не подлежит продлению.
Поскольку отношения между истцом и ответчиком в данном случае носят исключительно гражданско-правовой, обязательственный характер, то согласно статье 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором…”

Подробнее по данному делу см. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2007.

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.03.2007 по делу N А56-19686/2006
“…Как указывает ответчик, по истечении срока действия договора, установленного п. 3.1, арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом в отсутствие возражений со стороны арендодателя, что свидетельствует о возобновлении договора на неопределенный срок и необходимости направления уведомления о прекращении договора за 3 месяца (ч. 2 ст. 621 и ч. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Доводы ответчика нельзя признать обоснованными.
Пунктом 6.1 договора стороны установили, что договор прекращает свое действие по окончании его срока и не подлежит продлению. Исходя из буквального содержания данного условия договора аренды следует, что арендодатель однозначно заявил о своих возражениях на возобновление договора по окончании его срока, с чем ответчик согласился…”

Уральский округ

Постановление ФАС Уральского округа от 17.12.2013 N Ф09-13248/13 по делу N А07-5135/2013
“…Администрация городского округа город Стерлитамак (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю Парфенову П.П. об обязании освободить земельный участок путем сноса за свой счет торгового павильона, по адресу: г. Стерлитамак, ул. Мира, рыночная площадь, в десятидневный срок со дня вступления в законную силу решения суда.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Как следует из п. 2.6 договора аренды от 19.03.2012 N 60-12-59зем, в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных настоящим договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок, либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
При этом из условий договора аренды следует, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается (п. 2.5 договора). Следовательно, из буквального толкования указанного пункта договора следует, что арендодатель при любых обстоятельствах возражает на продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия.
При указанных обстоятельствах, с момента истечения 30.12.2012 срока действия договора аренды от 19.03.2012 N 60-12-59зем арендные правоотношения между предпринимателем Парфеновым П.П. и администрацией прекращены.
При таких обстоятельствах, суды пришли к выводу о том, что у предпринимателя Парфенова П.П. возникла обязанность возвратить администрации арендованный им земельный участок в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При совокупности изложенных обстоятельств, суды правомерно удовлетворили исковые требования администрации…”

Постановление ФАС Уральского округа от 19.07.2013 N Ф09-5875/13 по делу N А07-13993/2012
“…В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 названного Кодекса).
Таким образом, условием продления на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Проанализировав в порядке ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды от 10.04.2002 N 713-2002, суды установили, что согласно п. 3.3 продление настоящего договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах.
Учитывая, что возражения арендодателя по поводу возобновления договора аренды на неопределенный срок выражены уже в тексте договора аренды, суды правильно указали, что положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае применению не подлежат.
Установив, что имеющиеся в материалах дела доказательства не подтверждают совершение сторонами действий, свидетельствующих о возобновлении договора аренды на новый срок, суды пришли к обоснованному выводу о том, что в спорный период договорные отношения между истцом и ответчиком по аренде земельного участка с кадастровым номером 02:55:040601:4 площадью 8520 кв. м прекратились в связи с истечением срока действия договора…”

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12413/12 по делу N А07-1889/2012
“…Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
По смыслу названной нормы условием продления договора аренды на неопределенный срок является отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Из пунктов 3.3, 3.4 договора аренды от 15.10.2002, заключенного с обществом “Класс Менеджер – Уфа”, следует, что продление договора аренды на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах. Использование арендатором земельного участка по истечении срока действия настоящего договора не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
Проанализировав указанные условия договора, суд апелляционной инстанции признал, что отказ арендодателя от возобновления договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок выражен в тексте договора аренды, в связи с чем положения п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае применению не подлежат…”

Постановление ФАС Уральского округа от 25.12.2012 N Ф09-12098/12 по делу N А07-1671/2012
“…Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суды, проанализировав условия договора аренды от 24.12.2007 N 780-26-07, заключенного между комитетом и предпринимателем, пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель при заключении данного договора выразил отказ от его возобновления на неопределенный срок.
Поскольку согласие арендодателя на возобновление договора аренды в рассматриваемом случае отсутствует, суды обоснованно признали названный договор прекратившим свое действие по истечении срока аренды.
С учетом изложенного выводы судов об отсутствии у предпринимателя на момент принятия оспариваемого постановления администрации статуса арендатора земельного участка, и, соответственно, нарушения данным постановлением его прав и законных интересов следует признать верными…”

Постановление ФАС Уральского округа от 01.06.2012 N Ф09-3029/12 по делу N А07-7264/2011
“…Как установлено судами, сторонами договора от 20.06.2001 согласовано условие о том, что продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия исключается при любых обстоятельствах (п. 3.3 договора), при этом использование арендатором земельного участка по истечении срока действия договора при несвоевременном возвращении земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений (3.4 договора).
С учетом установленных обстоятельств следует признать правомерным вывод судов о невозможности возобновления действия договора от 20.06.2001 на неопределенный срок ввиду согласованных сторонами условий договора.
С учетом изложенного следует признать обоснованным вывод судов о правомерности отказа администрации в удовлетворении заявлений общества “Визит” об оформлении договора аренды от 20.06.2001 как заключенного на неопределенный срок…”

Постановление ФАС Уральского округа от 02.09.2011 N Ф09-2564/11 по делу N А07-16288/10
“…В соответствии с п. 2.4 договора аренды продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.
Уведомлением от 27.07.2010 N 7-3115 истец уведомил ответчика о прекращении действия договора аренды от 06.11.2003 N 103 в связи с окончанием срока и предложил освободить и возвратить земельный участок арендодателю по акту приема-передачи.
Ссылаясь на то, что предприниматель использует земельный участок в отсутствие предусмотренных законом либо договором оснований без внесения платы за его использование, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды от 06.11.2003 N 103 прекращено в силу условия договора о невозможности его продления на неопределенный срок, в связи с чем пришел к выводу о том, что земельный участок используется ответчиком без правовых оснований, с предпринимателя в пользу Администрации подлежит взысканию неосновательное обогащение в размере арендной платы. Кроме того, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил.
Таким образом, принимая во внимание, что п. 2.1 договора аренды срок аренды участка устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, суды пришли к обоснованному выводу о том, что договорные отношения между сторонами прекратились с 24.05.2008.
Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основаниями для отмены обжалуемого судебного акта (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено…”

Постановление ФАС Уральского округа от 15.06.2011 N Ф09-2833/11-С6 по делу N А07-16287/2010
“…В соответствии с п. 2.1 – 2.4 договора аренды от 06.11.2003 N 104 срок аренды устанавливается с 23.05.2003 по 23.05.2008, продление договора на неопределенный срок по истечении срока действия договора не допускается.
Пунктом 5.2 договора аренды установлена обязанность арендатора в трехдневный срок по истечении срока договора передать земельный участок арендодателю в состоянии не хуже первоначального.
Удовлетворяя исковые требования, суды исходили из того, что договор аренды от 06.11.2003 прекращен, ответчик без правовых оснований пользовался в спорный период земельным участком, доказательств внесения платы за пользование помещением за спорный период ответчик не представил. Учитывая положения ст. 621 Гражданского кодекса, суды удовлетворили требования об освобождении спорного земельного участка и обязании его передачи по акту приема-передачи.
При этом, установив, что возражения против продления договора аренды включены арендодателем в текст договора, суды в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса пришли к обоснованному выводу о том, что договор является прекращенным с момента истечения срока его действия – 23.05.2008, оснований считать его возобновленным не имеется.
Оснований для переоценки выводов, сделанных на основании имеющихся в деле доказательств у суда кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется…”

Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2010 N Ф09-1996/09-С6 по делу N А07-14321/2008-Г-МАФ/ВМХ
“…Как установлено судами, на основании постановлений администрации г. Стерлитамака от 16.12.2003 N 2645, от 23.05.2003 N 1070 между Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Макеевым С.В. (арендатор) заключен договор аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 8940 кв. м с кадастровым номером 02:56: 06 05 06, находящийся по адресу: г. Стерлитамак, ул. Гоголя, под строительство и обслуживание рынка автозапчастей (л. д. 12, 13).
Согласно п. 2.1 договора указанный земельный участок передается в аренду на срок с 01.01.2007 по 30.12.2007.
Полагая, что срок действия договора аренды земельного участка истек 30.12.2007, Комитет обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с соответствующим иском.
Суды, исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, установили, что в п. 4.2 договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем стороны согласовали условие о том, что продление данного договора на неопределенный срок по истечении срока действия не допускается. Кроме того, в п. 5.2 названного договора стороны оговорили, что в случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора он обязуется вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, установленных данным договором, что не может быть расценено сторонами в качестве продления договора на неопределенный срок либо в качестве согласия арендодателя на продолжение арендных отношений.
При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка от 15.01.2007 N 31-07-59-зем прекратил свое действие в соответствии с условиями данного договора аренды, то есть 30.12.2007.
Поскольку после прекращения действия договора аренды от 15.01.2007 N 31-07-59-зем земельный участок Комитету возвращен не был, удовлетворение требований истца о возврате земельного участка, приведении его в первоначальное состояние, а также взыскании с ответчика 29 135 руб. 04 коп. неустойки за просрочку возврата земельного участка является законным и обоснованным…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 10.02.2010 по делу N А36-3216/2009
“…Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, 15.01.2009 между ИП Антоновым Н.А., ИП Антоновой Н.Д. (арендодатели) и ЗАО “ТД “ЦентрОбувь” (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 306-1-5 сроком с 01.03.2009 по 01.06.2009 (т. 1 л.д. 11 – 16).
Ссылаясь на то, что после истечения срока действия договора аренды от 15.01.2009 N 306-1-5 ЗАО “ТД “ЦентрОбувь” арендуемое имущество не возвратило, ИП Антонов Н.А. и ИП Антонова Н.Д. обратились в арбитражный суд с настоящим иском.
В соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Между тем, в п. 2.4 договора аренды N 306-1-5 от 15.01.2009 стороны предусмотрели, что договор заключен на строго определенный срок, а именно, с 01.03.2009 по 01.06.2009 (п. 2.1), и не может быть продлен по требованию арендатора, основанному на положениях ст. 621 Гражданского кодекса РФ.
С учетом указанных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор аренды N 306-1-5 от 15.01.2009 прекратил свое действие в связи с истечением срока, на который он был заключен, с 02.06.2009…”

Позиция 2. Договор аренды может быть возобновлен на неопределенный срок по истечении срока его действия, если арендатор продолжает пользоваться имуществом, несмотря на то что в договоре установлен прямой запрет на его продление (возобновление).

Судебная практика:

Примечание: В приведенном ниже Постановлении суд указал на императивность ст. 621 ГК РФ, в которой не предусмотрена возможность установления в договоре прямого запрета на продление договора аренды на неопределенный срок.

Постановление ФАС Поволжского округа от 20.04.2010 по делу N А72-12933/2009
“…Неоплата ответчиком указанной задолженности явилась основанием для обращения в суд с иском.
Суды указали, что поскольку ответчик не исполнил свое обязательство надлежащим образом, доказательств оплаты в судебное заседание не представил, с него подлежит взысканию задолженность в размере 530 803,50 руб. за период с 01.06.2008 по 13.03.2009, а также взыскали пени за просрочку платежа, снизив ее размер в соответствии со статьей 333 ГК РФ.
При этом довод кассационной жалобы о том, что в соответствии с пунктом 2.3 договора по истечении срока аренды договор прекращается и возобновлению на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, а также автоматическому продлению на тот же срок не подлежит, а взыскание задолженности по арендной плате истец производит по 24.03.2009, за время отсутствия договорных отношений; договор прекратил свое действие 13.03.2008 правомерно отклонен апелляционным судом. В соответствии с частью 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом данной нормой не предусмотрено, что в договоре могут быть предусмотрены иные условия.
Таким образом, выводы судов являются законными, соответствующими имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам дела, сделаны при правильном применении норм материального права…”

5.3. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, является ли наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, препятствием для возобновления договора на неопределенный срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, не препятствует возобновлению договора на неопределенный срок, если отсутствуют возражения арендодателя.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, суд указал, что положение п. 2 ст. 621 ГК РФ о возобновлении договора на неопределенный срок носит императивный характер, поэтому не может быть изменено соглашением сторон.

Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 03.03.2015 N Ф03-371/2015 по делу N А24-3501/2014
“…Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.03.2005 между управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений (арендодателем) и предпринимателем Клаузовым (арендатором) заключен договор аренды земли N 2549, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010118:417 площадью 0,0072 га, расположенный примерно в 30 м по направлению на юго-восток от ориентира – жилого дома по адресу г. Петропавловск-Камчатский, проспект Рыбаков, дом 3; на участке имеется движимое имущество: стационарное торговое и складское помещение со встроенной остановкой.
Срок действия договора установлен до 20.09.2008 (пункт 8.1 договора).
Согласно пункту 8.9 договора по окончании срока действия договор считается прекращенным.
По истечении срока действия договора арендатор в отсутствие возражений со стороны арендодателя продолжил пользоваться земельными участками.
Письмом от 27.10.2012 N 08-01-12/4657/12 департамент, осуществляющий правомочия арендодателя земельных участков, в том числе по договорам, заключенным управлением, уведомил ответчика о необходимости освободить земельный участок, передав его департаменту по акту приема-передачи.
Поскольку по истечении установленного срока предприниматель не возвратил земельный участок, департамент обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Рассматривая дело, суд установил, что после окончания срока договора аренды от 14.03.2005 арендатор продолжал пользоваться спорным земельным участком, в связи с чем сделал соответствующий пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ вывод о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом довод департамента, аналогичный приведенному в кассационной жалобе, о том, что договор прекратил свое действие в соответствии с пунктом 3 статьи 425 Гражданского кодекса РФ, пунктом 8.9 договора, правомерно отклонен судом, поскольку приведенное положение статьи 621 Гражданского кодекса РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.
Исследовав материалы дела по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что письмо от 27.10.2012 N 08-01-12/4657/12 не свидетельствует об отказе арендодателя от договора аренды, возобновленного на неопределенный срок, в соответствии с нормами гражданского законодательства, поскольку данное письмо содержит указание на необходимость освобождения земельного участка и передачи его департаменту в связи с незаключенностью договора аренды ввиду отсутствия его государственной регистрации.
Как следствие, суд апелляционной инстанции не признал состоявшимся отказ от договора аренды земельного участка по правилам пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем отказал в удовлетворении иска…”

Аналогичная судебная практика:
Северо-Кавказский округ

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.03.2015 N Ф08-416/2015 по делу N А63-6182/2014
“…Ссылаясь на прекращение срока аренды земельного участка, отсутствие намерений продолжить договорные отношения с обществом, а также считая, что ответчики самовольно без правовых оснований занимают спорный участок, комитет обратился с иском в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении требований к обществу, ООО “Ипатовмолпродукт”, предпринимателю Федянину В.Н., судебные инстанции исходили из следующего.
Пунктом 1 статьи 610, пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса предусматривает право каждой из сторон в любое время отказаться от договора, возобновленного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
Комитет не представил доказательств соблюдения указанной выше нормы права. Доказательства направления в адрес общества уведомления о прекращении договорных отношений и необходимости освобождения спорного земельного участка либо соглашения о расторжении названного договора материалы дела не содержат.
Довод подателя кассационной жалобы о том, что условиями договора аренды земельного участка стороны определили в качестве основания прекращения его действия истечение срока, установленного пунктом 2.2 договора, арендодатель выразил свои возражения против применения правила пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса, изучен и отклоняется.
В соответствии с частью 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом данной нормой не предусмотрено, что в договоре могут быть предусмотрены иные условия. Кроме того, включение такого условия в договор не влияет на обязанность арендодателя заявить свое несогласие на продолжение арендных правоотношений, если арендатор продолжает пользоваться объектом аренды после истечения срока его действия…”

Центральный округ

Постановление ФАС Центрального округа от 12.11.2008 по делу N А36-722/2008
“…Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Следовательно, окончание срока договора аренды влечет его прекращение.
Однако пункт 2 ст. 621 ГК РФ устанавливает исключение из общего правила. В соответствии с приведенной правовой нормой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Поэтому наличие в договоре аренды условия, предусматривающего, что окончание срока его действия влечет прекращение обязательств сторон по договору (в данном случае – пункта 2.3), не является определяющим для арендных правоотношений и не исключает возможность возобновления договора на неопределенный срок при вышеуказанных условиях…”

Позиция 2. Наличие условия, согласно которому окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение, препятствует возобновлению договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Примечание: Как следует из приведенного ниже Постановления, положение п. 2 ст. 621 ГК РФ носит диспозитивный характер, поэтому стороны договора аренды вправе исключить возможность его возобновления на неопределенный срок.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 N Ф09-423/15 по делу N А07-13460/2014
“…Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “ГИЗ” обязательства по своевременному внесению арендной платы, а также на неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора от 06.03.2009 N 239-09 стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора (07.08.2011) предусмотренного п. 3.3 договора уведомления о продлении срока действия договора, обоснованным является вывод апелляционного суда о том, что с 08.08.2011 договор аренды прекратил свое действие и у ответчика существовала обязанность возвратить арендованное имущество…”

Аналогичная судебная практика:
Западно-Сибирский округ

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 10.04.2015 N Ф04-17219/2015 по делу N А45-5177/2014
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между МО города Бердска (арендодатель) и ИП Степаняном К.Г. (арендатор) 25.08.2006 заключен договор аренды земельного участка (далее – договор аренды) для установки торгового павильона сроком действия до 21.08.2009. Впоследствии срок действия договора аренды продлен до 20.08.2012 соглашением сторон от 18.08.2009 N 1243/1-д.
Истец после окончания срока действия договора продолжал пользоваться земельным участком, вносил за него арендную плату, при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения истца в суд с иском в порядке статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) о признании договора аренды продленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Статьей 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Как установил суд апелляционной инстанции, подпунктом 3 пункта 4.1 договора предусмотрено право арендатора на продление договора на условиях, согласованных сторонами, при условии письменного уведомления арендодателя не позднее чем за 60 календарных дней до истечения срока договора, о желании продлить договор.
В пункте 6.4 договора аренды земельного участка стороны предусмотрели, что истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Учитывая, что стороны согласовали условие о продлении аренды земельного участка, соглашение о продлении рассматриваемого договора стороны не подписывали, доказательств обращения арендатора в порядке, установленном подпунктом 3 пункта 4.1 договора аренды, с целью продления договора аренды в материалы дела не представлено, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для вывода о возобновлении договора на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).
Таким образом, доводы истца не опровергают вывода суда апелляционной инстанции, основанные на фактических обстоятельствах, направлены на их переоценку и не свидетельствуют о нарушении норм права, которые в соответствии со статьей 288 АПК РФ могут быть основанием для отмены или изменения судебного акта. Кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…”

Уральский округ

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 10.08.2015 N Ф09-4420/15 по делу N А07-18675/2014
“…При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением администрации муниципального района Туймазинский район от 24.04.2009 N 597 предпринимателю Ковалеву П.А. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок, состоящий из кадастровых номеров 02:65:011402:18 (А), 02:65:011402:70 (А), 02:65:011402:95 (А), 02:65:011402:95 (Б), площадью 26817 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Туймазы, ул. Фабричная, 8В, относящийся к категории земель населенных пунктов, для строительства штрафной стоянки, стоянки для грузовых автомобилей, станции технического обслуживания автомобилей и магазина автомобильных запчастей.
Пунктом 2.1 договора срок аренды участка установлен с 24.04.2009 по 24.04.2012.
Согласно п. 4.3.2 договора арендатор имеет право по истечении срока действия договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора.
Пунктом 6.2 договора установлено правило, в соответствии с которым по истечении срока действия договора, установленного в п. 2.1, и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его договор прекращает свое действие.
Комитет по управлению собственностью, указав, что договор аренды от 03.09.2009 N 354-09зем прекратил свое действие 25.04.2012, а новый договор аренды с предпринимателем заключен не был, спорный земельный участок не возвращен, обратился в суд с рассматриваемым иском о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком в период с 01.01.2013 по 23.01.2015 и возврате спорного земельного участка.
Согласно п. 1 ст. 610 названного Кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании разъяснений, данных в п. п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах”, норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы). Вместе с тем из целей законодательного регулирования может следовать, что содержащийся в императивной норме запрет на соглашение сторон об ином должен толковаться ограничительно. Если норма не содержит явно выраженного запрета на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного в ней, и отсутствуют критерии императивности, указанные в пункте 3 настоящего постановления, она должна рассматриваться как диспозитивная.
Таким образом, стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора от 03.09.2009 N 354-09зем в совокупности, в том числе п. 4.3.2 и п. 6.2 договора, в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суды первой и апелляционной инстанций установили, что при заключении указанного договора аренды стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
Довод заявителей кассационной жалобы о продлении договора от 03.09.2009 N 354-09зем конклюдентными действиями сторон был предметом рассмотрения судов обеих инстанций и обоснованно отклонен с учетом направления предпринимателем Ковалевым А.П. заявления о продлении договора после истечения срока его действия и содержания постановления от 29.06.2012 N 1426, в котором прямо указано о прекращении действия договора аренды от 03.09.2009 N 354-09зем.
Доказательства возникновения новых договорных отношений, в том числе на основании писем Ковалева П.А. и постановлений Администраций от 29.06.2012 N 1426 и от 24.05.2013 N 1345, в материалах дела отсутствуют, поскольку в указанной переписке сторон все существенные условия договора аренды земельного участка не согласованы, договор аренды от 28.05.2013 N 329-13зем, направленный Комитетом по управлению собственностью в адрес предпринимателя, последним подписан не был.
С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения…”

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.04.2015 N Ф09-423/15 по делу N А07-13460/2014
“…Срок аренды установлен с 07.08.2008 по 07.08.2011.
Стороны определили, что по истечении срока договора он может быть продлен по соглашению сторон (п. 3.2 договора).
В силу п. 3.3, 3.4 договора арендатору, при намерении продлить договор, необходимо не позднее чем за 3 месяца до истечении срока договора уведомить об этом арендодателя в письменной форме. В случае использования арендатором земельного участка по истечении срока действия договора (несвоевременный возврат арендованного земельного участка в соответствии со ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) он обязан вносить арендную плату за пользование земельным участком в размере и порядке, предусмотренные договором, и неустойку, предусмотренную п. 7.3 договора.
Согласно п. 6.3 договора аренды по истечении срока действия договора и неполучения от арендатора письменного уведомления о намерении продлить его, договор прекращает свое действие.
Управлением в адрес общества “ГИЗ” направлено письмо от 03.05.2012 N 4037 об отказе от договора аренды земельного участка от 06.03.2009 N 239-09 в соответствии со ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и возврате земельного участка по акту приема-передачи.
Уведомление об освобождении земельного участка получено ответчиком 04.05.2012, что подтверждается информацией с сайта ФГУП “Почта России” в сети Интернет в разделе “Отслеживание почтовых отправлений” (л. д. 76).
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение обществом “ГИЗ” обязательства по своевременному внесению арендной платы, а также на неисполнение ответчиком обязанности по возврату земельного участка после прекращения договора аренды, Управление обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
По общему правилу граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой (п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 3 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.
По смыслу приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в п. 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 “О свободе договора и ее пределах” стороны договора аренды вправе определить в договоре правило, отличное от предусмотренного п. 2 ст. 621 ГК РФ, при котором истечение срока договора приводит к прекращению обязательства между арендодателем и арендатором.
Оценив условия договора в совокупности в соответствии с правилами ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что при заключении договора от 06.03.2009 N 239-09 стороны исключили предусмотренную п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность возобновления договора аренды на неопределенный срок, а также установили специальный порядок продления договора на новый срок.
При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие в материалах дела доказательств направления арендатором истцу до истечения срока действия договора (07.08.2011) предусмотренного п. 3.3 договора уведомления о продлении срока действия договора, обоснованным является вывод апелляционного суда о том, что с 08.08.2011 договор аренды прекратил свое действие и у ответчика существовала обязанность возвратить арендованное имущество…”

5.4. Вывод из судебной практики: Если в договоре аренды установлено, что его можно продлить, только если стороны достигнут соглашения о его продлении, то возобновить договор на неопределенный срок в отсутствие такого соглашения нельзя.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 22.01.2019 N Ф04-6233/2018 по делу N А45-3607/2018
“…Как следует из материалов дела и установлено судами, между ТУ Росимуществом в Новосибирской области (арендодатель) и ООО “Лидер” (арендатор) 31.10.2014 заключен договор аренды земельного участка N 54рз (далее – договор аренды).
В соответствии с указанным договором арендатору (заявителю) передан земельный участок общей площадью 2 441 кв. м с кадастровым номером 54:35:021040:676, расположенный по адресу: г. Новосибирск, ул. Челюскинцев, разрешенное использование – общественные здания административного назначения, категория земель – земли населенных пунктов.
Земельный участок был предоставлен для строительства здания административного назначения (пункт 1.3 договора аренды).
Согласно пункту 2.1 договора аренды срок его действия определен сторонами с 01.11.2014 по 01.11.2017. Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении (пункт 6.2 договора аренды).
Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что согласно пункту 2.1 договора аренды срок его действия определен сторонами с 01.11.2014 по 01.11.2017. Истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение в случаях, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его продлении.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положения статьи 621 ГК РФ, исходя содержания пункта 2.1 договора аренды, поскольку стороны при заключении договора исключили возможность возобновления его на неопределенный срок, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что спорный договор аренды не был продлен на неопределенный срок.
Доводы общества со ссылкой на письма от 27.07.2017 N П-5932/05, от 18.08.2017 N ЕП-10/32591, отсутствие требований арендодателя о возврате земельного участка, оплате арендатором фактического пользования земельным участком правомерно отклонены судами, поскольку воля арендодателя, направленная на прекращение арендных правоотношений по истечении срока действия договора, была ясно выражена при заключении договора, и юридическая обязательность подтверждения в последующем данной воли со стороны арендодателя в данном случае отсутствовала. Кроме того, добросовестность арендатора предполагает возврат им земельного участка в качестве своевременного и инициируемого им самим действия, а обязанность по оплате фактического использования вытекает из требований закона.
Таким образом, на момент обращения общества с заявлением к управлению срок действия договора аренды истек, основания для продления договора аренды на неопределенный срок отсутствовали…”

Аналогичная судебная практика:
Акты высших судов

Определение ВАС РФ от 10.06.2010 N ВАС-7170/10 по делу N А65-10127/2009-СГ2-6
“…Между предпринимателем Галавиевым А.А. (арендодателем) и предпринимателем Шакировым М.М. (арендатором) заключен договор аренды от 29.04.2008 N 02/08/09 нежилых помещений общей площадью 113,8 квадратных метра сроком действия до 30.11.2008 г. Разделом 14 договора аренды установлено, что его действие прекращается по истечении срока аренды, который может быть продлен по взаимному письменному соглашению сторон.
Нарушение условий договора аренды явилось основанием обращения предпринимателя Галавиева А.А. в суд с настоящим иском.
Судами установлено, что договор аренды прекращен по окончанию его действия, поскольку отсутствует письменное соглашение сторон о продлении срока действия договора в соответствии с пунктом 14.1 и письменное уведомление арендатора, предусмотренное пунктом 4.3 договора о желании заключить новый договор. Кроме того, фактический возврат нежилого помещения осуществлен арендатором 09.03.2008 <*>, что подтверждено актом.
——————————–
<*> В тексте документа, видимо, допущена опечатка: возврат нежилого помещения осуществлен арендатором 09.03.2009, а не 09.03.2008.

Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из условий пунктов 3.2 и 15 заключенного договора…”

Западно-Сибирский округ

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 31.03.2009 N Ф04-1813/2009(3338-А45-9) по делу N А45-14994/2008-53/270
“…Признавая договор аренды возобновленным на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, арбитражный суд не учел условие пункта 4.1 договора аренды земельного участка.
Пунктом 4.1 договора аренды предпринимателю предоставлено право на продление договора при условии письменного уведомления арендодателя не позднее, чем за 30 календарных дней до истечения срока действия договора.
Согласно пункту 6.3 договора аренды истечение срока действия договора влечет за собой его прекращение, если ко дню истечения срока действия договора не будет достигнуто соглашение о его пролонгации.
Вопросы о направлении предпринимателем уведомления о продлении арендных отношений, о наличии достигнутого соглашения на пролонгацию договора не исследовались судом.
Выводы суда в нарушении статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сделаны при неполном исследовании представленных в дело документов, поэтому не соответствуют обстоятельствам дела.
При таких обстоятельствах решение арбитражного суда подлежит отмене, как незаконное и необоснованное…”

5.5. Вывод из судебной практики: Отсутствие обращения арендатора с письменным заявлением о продлении срока договора не является препятствием для продления договора на неопределенный срок.

Судебная практика:

Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.01.2009 N Ф04-49/2009(19191-А70-17) по делу N А70-707/11-2008
“…Со ссылкой на положения статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, правомерно отклонила довод ответчика об окончании срока действия договора, поскольку ответчик к истцу с письменным заявлением о продлении срока действия не обращался и не заявлял об отказе от договора, то договор аренды является возобновленным на неопределенный срок…”

5.6. Вывод из судебной практики: Договор аренды государственного (муниципального) имущества может быть возобновлен на неопределенный срок, если он заключен до введения в действие положений об обязательном проведении торгов для заключения договора.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 30.01.2019 N Ф04-6357/2018 по делу N А75-5178/2018
“…При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления администрации города Радужный Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 18.02.2013 N 24 между комитетом (арендодатель) и ИП Блиновым П.М. (арендатор) заключен договор аренды от 19.03.2013 N 34/2013, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 297 кв. м с кадастровым номером 86:18:0020505:50, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Радужный, Южная промышленная зона, проезд 2-ой Индустриальный, участок N 96 (строительный) под строительство трансформаторной подстанции и линии электроснабжения 0,4 кВ (пункт 1.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды определен сторонами с 19.02.2013 длительностью 3 года.
Предприниматель повторно обратился к комитету о направлении в его адрес расчета арендной платы за пользование земельным участком (письмо от 17.01.2018).
Письмом от 14.02.2018 N 23-01/14/1002 комитет повторно сообщил об отказе в удовлетворении заявления, пояснив, что договор аренды от 19.03.2013 N 34/2013 не является действующим.
Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящими требованиями.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с абзацем третьим пункта 1 постановления N 73 договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 ГК РФ).
Судами установлено, что спорный договор аренды заключен сторонами 19.02.2013, то есть до вступления в законную силу нормы об обязательном проведении торгов (до 01.03.2015 вступления в силу Закона N 171-ФЗ).
Таким образом, в случае возобновления на неопределенный срок договора аренды земельного участка в порядке пункта 2 статьи 621 ГК РФ соблюдение требований статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды на торгах) не требуется.
Кроме того, пунктом 2.4 договора от 19.02.2013 предусмотрено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом после окончания срока действия договора аренды начиная с 19.02.2016 заявитель продолжил пользоваться земельным участком, вносить арендную плату. Заинтересованное лицо против использования арендатором земельного участка не возражало, продолжая принимать арендные платежи.
Исследовав и оценив по правилам, предусмотренным статьей 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, установив, что договор аренды от 19.02.2013 N 34/2013 является действующим, поскольку возобновлен на неопределенный срок, с учетом положений Постановления N 457-п и совершенных предпринимателем действий, суды пришли к правильному выводу, что расчет арендной платы следует производить с применением коэффициента для субъекта малого и среднего предпринимательства, в связи с чем признали отказ комитета в направлении предпринимателю расчета арендной платы, изложенный в письме от 14.02.2018 N 23-01/14/1002, не соответствующим положениям законодательства и нарушающим права предпринимателя, поскольку влечет негативные последствия для него в виде применения санкций за несвоевременное внесение арендных платежей, размер которых, к тому же, некорректен…”

 

Поделитесь своим мнением

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

двадцать − 7 =