Особенности и права выкупа арендованного помещения арендатором

В современных рыночных условиях приобрести дорогое имущество (например, автомобиль) или недвижимость достаточно сложно. Именно поэтому активно функционируют схемы подписания договоров, позволяющих получить имущество здесь и сейчас, а средства в качестве погашения обязательств вносить постепенно. К таким сделкам можно отнести договор кредита, рассрочки, лизинга, найма-продажи и аренды с правом выкупа.

Понятие и обязательные условия аренды с правом выкупа

В ст.624 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ) устанавливает диспозитивное право арендодателя и арендатора подписать дополнительное соглашение с предусмотрением права арендатора на выкуп имущества, полученного как арендуемое, по истечению срока аренды или в случае внесения последним оговоренной сторонами цены. Эти условия могут быть также отображены как часть договора. Следует отметить, что законодатель буквально не выделяет договор аренды с правом выкупа в отдельный тип договора, рассматривая его в контексте договор аренды в целом.
Договор аренды с правом выкупа можно определить как сделку, которая заключается сторонами – арендатором и арендодателем и предусматривающую передачу в найм арендатору некоего имущества с право последующего его выкупа и получение арендодателем взамен денежных средств в сумме, оговорённой сторонами.
Как основные условия договора можно выделить :

• цена;
• срок;
• предмет договора.

Для такого типа договора особенное значение приобретает именно срок договора. Обусловлено это тем, что именно к этому условию может быть привязана финальная стадия договора – выкуп имущества.
Что касается цены договора, то условно её можно распределить на две части – арендная плата и выкупная цена. Выкупную цену можно определить как денежные средства, которые должен оплатить арендатор для получения имущества в свою собственность. Существует два варианта её закрепления. Вариант номер один – включение цены выкупа в арендную плату. В таком случае арендная плата может быть немного выше, чем средняя плата за найм подобного вида имущества на рынке. Также выкупная цена может выведена в специальный отдельно вносимый платёж. Тогда арендная плата будет стандартной для средних условий рынка, однако при возникновении у арендатора желания выкупить имущество или по завершению срока аренды он должен будет внести отдельный платёж.
Следует отметить, что при заключении сделки право частной собственности на имущество остаётся у арендодателя. Трансфер права частной собственности в момент заключения договора, как это происходит для всех консенсуальных договоров, не осуществляется. Трансфер происходит вместе с выполнение условия выкупа – завершением срока аренды или внесением арендатором дополнительного платежа в счёт выкупа.
Предметом договора аренды с правом выкупа может быть любое имущество, кроме случаев, установленных законом. Закон устанавливает два вида имущества, касательно которых не может быть заключён этот договор:

• земли лесного фонда, полученные в аренду;
• арендуемые объекты государственной собственности, приватизация которых запрещена.

Форма и реквизиты договора

Форма договора – обязательная письменная. Стороны должны предусмотреть (прописать) в договоре такие обязательные реквизиты:

• дата подписания;
• место заключения;
• точные реквизиты сторон (наименование, адрес, № телефона).

Ст.609 ГК РФ устанавливает, что касательно формы договора аренды применимы те же требования, что и к форме договора купли-продажи такого же имущества.

Налогообложение затрат по договору аренды

Особенности налогообложения зависят от условий самой сделки. Так, условия могут предусматривать два варианта внесения и получения платежей:

• получение собственником исключительно арендных платежей;
• получение арендодателем одновременно арендных и выкупных платежей.

В первом варианте арендные платежи считаются платой за пользование имуществом. Арендатор может включить такие платежи в затраты и указывать их как затраты для целей налогообложения. Суммы НДС по ним можно записывать к вычету.
Во втором случае стоит разграничивать арендные и выкупные платежи. Если с первыми ситуация та же, то с выкупными всё немного сложнее. Они не учитываются к вычету из НДС до тех пор, пока не произойдёт трансфер права собственности, то есть имущество не будет выкуплено. После трансфера права собственности арендатором они единой суммой могут быть обозначены к вычету.

Разница между договорами аренды, лизинга и рассрочки

Эти сделки похожи по своим правовым последствиям, поэтому их достаточно часто путают. Однако их достаточно легко различить, разобравшись в отдельных нюансах. Если говорить о договоре лизинга, то он отличается видом и состоянием имущества, передаваемого в найм.

При заключении договора лизинга арендатору передаётся имущество, которое не пребывало в чьём-либо пользовании (в том числе и арендодателя) – оно специально приобретается с целью сдачи в лизинг.

Для договора аренды такое требование не предусмотрено. Кроме того, договор лизинга предусматривает участие в правоотношениях трёх сторон – продавца имущества, арендатора и арендодателя. Тогда как договор аренды – двухсторонний.
При заключении договора рассрочки покупатель сразу приобретает право собственности на неё (в момент заключения договора). При подписании же договора аренды трансфер права собственности происходит в момент, обусловленный договором (как отмечалось выше – завершения срока аренды или внесения платежа). Таким образом, эти договора имеют совершенно разный правовой характер. Первый – консенсуальный, второй – реальный.
Кроме договоров лизинга и рассрочки договор аренды с правом выкупа также легко перепутать с договором найма-продажи, предусмотренным положениями ст.501 ГК. Здесь отличие состоит в объеме прав арендодателя. Если в случае подписания договора найма-продажи арендодатель может требовать от арендатора последующего выкупа нанимаемого имущества, то при подписании договора аренды с правом выкупа арендатор в праве решать, будет он покупать имущество или нет. Применить какие-либо санкции или осуществлять давление арендодатель в этом случае не может.

Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки

Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.

К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.

Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.