Как взять землю в аренду
Изречение Незнание закона не освобождает от ответственности звучит немного угрожающе по отношению к людям, не работающих на профессиональном уровне юристами и знающих поверхностно свои права и обязанности. Популярным и востребованным в настоящее время встаёт вопрос о строительстве жилого дома, а так же в аренде участка под постройку. Предлагаем пошагово разобраться как получить в аренду землю у муниципалитета самостоятельно.
Содержание
Пошаговая инструкция получения земли в аренду
Определить предмет арендных отношений – определённый участок земли.
Собрать сведения о предмете сделки.
Участие в аукционе.
Регистрация договора аренды земли.
Определить предмет арендных отношений – это определённый участок земли
Такой участок, будучи объектом арендных отношений, должен иметь идентификационные признаки, удостоверенные уполномоченными структурами.
Идентификационные признаки участка:
- адрес;
- площадь;
- назначение;
- кадастровый номер;
- категория.
Безусловно, определение границ участка – важный момент для однозначного установления объекта арендных отношений. Поставить на кадастровый учёт, наделить участок идентификационными признаками можно в Кадастровой палате. Осуществляются данные мероприятия в силу ФЗ “О государственном кадастре недвижимости”.
Закон ограничивает становление предметом арендных отношений участка, изъятые из оборота, но в силу ст. 22 ЗК РФ, ФЗ вправе установить исключения.
Собрать сведения о предмете сделки
Идентификационные параметры участка возможно получить из Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
Узнать кому и на основании чего принадлежит определённый участок, есть ли актуальные ограничения прав, а именно: сервитуты, аресты, прохождение береговой зоны, линии электропередач, залога и т.д., можно сделав запрос в орган Росреестра в любом регионе РФ, независимо от местонахождения недвижимости. Арендатору рекомендуется удостовериться на отсутствие запрета на распоряжение землёй.
Сведения, входящие в ЕГРП, имеют общедоступный характер (исключение – персональные данные). Обращение о представлении данных может подать любое лицо, предъявив паспорт в органы Росреестра (с 01.01.2016 года данные полномочия передаются Кадастровой палате), либо в пункт приёма МФЦ. Альтернативой личного обращения, может быть почтовое обращение, через онлайн- сервисы Росреестра, а также путём получения ключа доступа к электронной базе ЕГРП.
Информация предоставляется в течение 5 рабочих дней. Нормативным актом Минэкономразвития РФ от 14.05.2010 № 180, установлены форма, требования, порядок направления заявки на получение сведений, иные нюансы.
Участие в аукционе
После того как участок выбран и вся информация о нем собрана, следует направить обращение с просьбой удовлетворить запрос на строительство жилого дома на выбранном участке в местную администрацию. Документы, собранные во время поиска участка следует приложить к обращению.
Далее, заявителя уведомят, что земля выставлена на аукцион. Попутно эта информация подаётся в СМИ.
Мероприятия аукциона на право заключения договора аренды земли, являющейся государственной или муниципальной собственностью, должно происходить согласно нормам земельного законодательства.
Инициаторами аукциона могут быть:
госорган,
орган местной власти,
заинтересованное лицо.
На современном этапе времени разрабатывается и вводятся в эксплуатацию, (пока несколькими субъектами РФ, входящими в пилотный проект), сервисы принятия заявок о желании участвовать в аукционе, в электронном порядке. Выигравшее аукцион лицо не обязано возмещать расходы по кадастровым работам и мероприятиям проведения этого аукциона.
Регистрация договора аренды земли
Регистрации подлежат арендные отношения со сроком действия от 1 года и более. Законодательство предусматривает процедуру пролонгации договора, если никто из сторон не изъявила желание прекратить правоотношения. В такой договор можно вносить изменения только при помощи дополнительных соглашений, которые также необходимо регистрировать в госорганах. При добросовестном исполнении договора, арендатор имеет преимущественное право перед иными лицами на заключение договора аналогичного периода.
Регистрация сделок с земельными участками проводится органами Росреестра. Если кадастровый паспорт заявителем не предъявлен, госрегистратор делает запрос паспорта в структуру по межведомственному взаимодействию. Госпошлина за регистрационные действия взимается в соответствии с НК РФ. Общий срок регистрации ограничен законом периодом времени 18 дней, в некоторых субъектах изданы свои приказы, предусматривающие меньший период за подобное регистрационное действие.
Обратиться с заявлением за регистрационным действием в отношении договора аренды можно в территориальные органы Росреестра или пункты приёма МФЦ. Так как специалисты органов Росреестра могут видеть ЕГРП исключительно по субъекту РФ, где он находится, будет надёжнее обратиться за регистрационным действием относительно аренды земли в том регионе, где он находится.
Для регистрации аренды требуется представить документы:
- заявление – оно выводиться при сдаче пакета документации посредством программного обеспечения структуры, уполномоченным лицом на приём. Подавать комплект документов могут стороны сами, или по нотариальной доверенности. Подлинный экземпляр доверенности тоже сдаётся в комплекте;
- Договор аренды – оформляется в простое письменной форме, в количестве трех экземпляров.
Участники сделки
Договор аренды в отношении земли — это сделка, обязывающая передать арендодателя арендатору на определённый период и за определенную плату в пользование и владение земельный участок. Соответственно арендодателем является правообладатель, арендатором любое дееспособное и правоспособное лицо – гражданин или организация.
Передача земель в аренду на определённое время возможна исключительно по назначению. Земля, арендованная под постройку жилого здания, используется исключительно для этой цели. Правообладатель должен предоставить в назначенную дату арендатору недвижимость в надлежащем виде. Наличие обстоятельств, влекущих невозможность пользования арендатором участка по назначению, например, по причине того, что на территории склад чего-либо принадлежащий правообладателю земли, то арендатор может истребовать привидения земли в соответствующий вид, денежную компенсацию за нарушение срока исполнения соглашения или расторжения сделки.
Правообладатель не несёт ответ за недостатки, выявленные в процессе эксплуатации участка арендатором, при условии, что эти недостатки были прописаны в договоре аренды.
Гражданское законодательство определяет права 3-х лиц при сдаче в аренду земли (сервитут, залог и др.). Правообладатель недвижимости должен уведомить арендатора о наличии прав 3-х лиц на арендованный участок. Если арендатор не знал о наличии прав 3-х лиц, то может рассчитывать на изменение арендной платы или расторжение договора и соответственно выплаты понесённых расходов или возмещения ущерба.
Правильное оформление договора аренды
Основные позиции по договору:
стороны – прописываются для граждан ФИО, паспортные данные, адрес. Для организации: название, юридический адрес, ИНН/
КПП, ОГРН, банковские реквизиты, адрес места расположения. Лицо, которое вправе, заключать сделки от имени организации – руководитель или уполномоченный по доверенности;
предмет сделки – непосредственно объект сделки с конкретным указанием параметров (свидетельство и кадастровый паспорт);
срок договора – на какой период передается в пользование участок;
цена сделки – самая интересная часть договора, она должна быть указана в полном объеме (с учетом налогов или иных сборов).
Когда предусматривается переход права собственности на землю под строительство дома к арендатору, то форма соглашения должна быть аналогична договору купли-продажи. Как вариант – соглашение, предполагающее, что сдаваемый участок перейдёт в собственность арендатора по истечении окончательной даты договора аренды или до этой даты, если будет уплачен весь выкуп. Такое соглашение составляется отдельным документом, а может быть включено в договор изначально. Арендная плата по договорённости может быть зачтена в сумму выкупа.
