Как извлечь из сдачи квартиры максимальную прибыль

Предположим, у вас возникла необходимость срочно сдать вашу квартиру, причем так, чтобы это не обернулось для вас большими проблемами, а цена оказалась максимально выгодной. Некоторые рекомендации и советы по безопасной и прибыльной сдаче имущества в аренду.

Как повысить цену жилплощади

1. Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Квартира, которую вы собираетесь сдать, должна быть, прежде всего, эстетически привлекательной для потенциального съемщика. Независимо от того, куплена ли вами эта квартира или досталась вам в наследство, в ней необходимо произвести генеральную уборку. Большинство квартир приобретается на вторичном рынке, то есть на данной жилплощади уже кто-то проживал. Поэтому за прежними хозяевами все-таки придется убраться. Даже если вы купили жилье в новостройке, потрудитесь убрать строительную пыль и проверить помещение с целью устранения запахов свежей краски, клея.

2. Косметический ремонт

Чтобы квартира приобрела товарный вид, зачастую необходимо поменять кое-где обои, подклеить кафельную плитку или подкрутить расшатавшиеся петли на дверях. При наличии в ней мебели и бытовой техники, проверьте состояние всех предметов, возможно, придется отремонтировать бытовую технику или перетянуть обивку дивана. Для повышения стоимости аренды нужно привести имеющееся имущество в хорошее, пригодное для использования, состояние.

Варианты в стиле «бабушкин» ремонт с еще советскими обоями в большинстве случаев предлагаются дешевле аналогичных вариантов с ремонтом. По оценке риелторской компании «Инком-Недвижимость», если квартира сдается без обстановки (таких 28% в целом по рынку в Москве), скидки в стандарт-классе могут доходить до 15%, в бизнес-классе — до 10%. Максимальные дисконты (до 40%) собственники дают на квартиры, в которых есть существенные недостатки — например, квартира после подтопления или в плачевном состоянии.

3. Капитальный ремонт

Такой ремонт может понадобиться только в двух случаях: если квартира не пригодна для проживания людей или если вы желаете сдать жилье класса «люкс». Естественно, что элитное жилье вы сдадите по очень хорошей цене, но и вложиться в нее придется по полной программе. Такой вариант более рационален в том случае, если вы располагаете временем и достаточной суммой денег.

Но если на проведение ремонтных работ у вас недостаточно средств, да и заниматься им особо некогда, можно заключить с предполагаемым жильцом определенное соглашение, при котором квартирант будет выполнять ремонт самостоятельно, тщательно фиксируя все расходы, которые впоследствии войдут в счет оплаты проживания. Сумму необходимых затрат следует обговорить заблаговременно, чтобы потом квартиросъемщик не смог предъявить вам сумасшедший счет.

В стандарт-классе наличие ремонта, скорее всего, не повысит серьезно арендную ставку. Но может сделать объект более ликвидным: он не будет простаивать, быстро найдет арендаторов и начнет приносить доход. Наличие спроса на объект позволяет арендодателю выбирать подходящих ему квартирантов, что очень важно при долгосрочном найме.

Если вы собираетесь сдать квартиру без мебели но, не удивляйтесь, что желающих проживать в вашей квартире найдется немного, да и стоимость проживания будет невысокой. В этом есть и положительные моменты: вам не придется делать первоначальные вложения, и не будете переживать о том, что с вашим имуществом может что-то случилось.

Не поленитесь потратить некоторое время на расчеты. Подумайте, стоит ли вам покупать в квартиру предметы мебели или бытовой техники, менять канализационные трубы или сантехнику на кухне. Посчитайте предполагаемый объем расходов и сроки их окупаемости. Немаловажно заняться страхованием жилплощади и имущества в нем. Конечно, проще всего сдать квартиру в том виде, в котором она на данный момент находится, но тогда нет смысла рассчитывать на хорошую прибыль.

Проанализируйте рынок недвижимости, цены на аренду жилья в городе в целом и в вашем районе в частности. Здесь необходимо учитывать также состояние дома и квартиры, наличие рядом жизненно важных социальных объектов, например, школы, больницы, детского сада или остановки общественного транспорта. Также важно наличие охраны и парковки перед домом, социальный статус соседей и многое другое. В случае намеренного завышения цены искать нового жильца вам придется долго. Если вы собираетесь превратить квартиру в большую кладовую, где будут храниться не нужные в быту предметы, стоимость аренды сильно упадет.

Какие документы нужны для официальной  сдачи квартиры в аренду

Чтобы сдавать квартиру, с жильцами надо подписать договор. Список документов для его заключения одинаковый для всех граждан вне зависимости от их налогового статуса. Вам понадобятся:

• Паспорта арендодателя и арендатора, то есть ваш и жильца (жильцов).
• Подтверждение права собственности на жильё. Это может быть свидетельство о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН, а также договор купли-продажи или дарения.
• Выписка из лицевого счета в ЖЭК со именами граждан, зарегистрированных в квартире.
• Если, кроме вас, есть другие собственники жилья, понадобится их согласие. Они должны поставить подпись на договоре аренды/найма или передать нотариальное согласие тому, кто подписывает договор.
• Разрешение органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетний.

Как оформить самозанятость при сдаче жилья?

Первый вопрос, с которым сталкивается каждый, кто собирается сдавать квартиру в аренду: оформлять ли этот процесс официально, или надеяться, что никто не заметит и в этот раз повезёт.

После оценки всех «за» и «против» становится очевидно, что легальная аренда жилья — это наиболее разумное решение.

Самозанятые не могут сдавать в аренду апартаменты, гаражи и другие нежилые помещения. Налог на профессиональный доход можно уплачивать только со сдачи жилых помещений: дома, квартиры или комнаты. Они должны находиться в регионе, где применяется налоговый режим для самозанятых. Сегодня он действует почти во всех субъектах России. Самозанятость можно использовать и при сдаче квартиры посуточно через интернет-агрегаторы. В этом случае вы заключаете договор с юридическим лицом и платите 6 % налога

Причём она выгодна не только государству, которое получает с этого налоги, но и владельцам квартир. Сдавая недвижимость официально, арендодатели могут обратиться в правоохранительные органы или в суд.

Есть несколько вариантов официального оформления этой статьи доходов и оплаты налогов:

Наименее выгодный вариант — это оплата НДС со сдачи квартиры. Он составит 13%.

Кроме того, можно зарегистрировать ИП. Размер налога будет зависеть от выбранного режима: упрощенной системы налогообложения (УСН) или оформления патента. В первом случае размер отчислений составит 6% от доходов. Во втором — те же 6%, но не от реального дохода, а от предполагаемого (зависит от цены квартиры). Также необходимо подавать налоговую декларацию и отчётность.

Но есть и третий вариант – он проще и дешевле. Налог составляет 4% для доходов, полученных от физических лиц, и 6% для доходов от компаний и ИП. Любые операции, от регистрации до рассылки чеков и оплаты налога, можно провести через приложение «Мой налог». Оно само распознает данные паспорта, автоматически найдёт в базе ваш ИНН и зарегистрирует в качестве самозанятого.

Часто наиболее выгодным оказывается последний вариант — самый молодой и, как ни странно, самый простой в оформлении.

Разбираем плюсы и минусы закона для самозанятых, который позволяет платить меньше налогов с доходов от сдачи квартиры в аренду.

это термин, употребляемый в отношении тех, кто получает доход, работая исключительно на себя, без наёмных работников и подчинённых. Но большому счёту в законе пока нет чёткого определения этого понятия.

Раньше эти люди платили налоги в очень редких случаях. И поэтому с начала 2019 года стартовал государственный эксперимент по выводу из тени этих доходов. Людям предлагалось платить минимальный налог — 4%. Это даже ниже, чем ИП. Оформление сделали максимально простым. Эксперимент проходил в течение года в Москве, Московской области, Татарстане и Калужской области.

Первыми как самозанятые смогли зарегистрироваться те, кто работает с самыми незащищёнными слоями населения: няни, сиделки и репетиторы.

Также среди первых самозанятых были люди, связанные с сельским хозяйством.

Сейчас к самозанятым относятся практически все фрилансеры: фотографы, косметологи, фитнес-тренеры, частные сантехники и таргетологи. Все те, кому легко получать деньги за услуги «из рук в руки».

Исключением стали только специалисты, чья деятельность связана с покупкой или продажей полезных ископаемых или подакцизных товаров, а также люди, работающие по договору поручения.

Все остальные могут пользоваться статусом самозанятого, если их ежегодный доход не превышает 2,4 млн рублей, а это 200 тыс. рублей в месяц.

Может ли самозанятый сдавать в аренду квартиру? Конечно. Более того – это основная «аудитория» этого закона.

Во-первых, владельцам жилья, которые скрывают факт аренды, грозят серьёзные юридические проблемы — от штрафов до судебных разбирательств.

Во-вторых, квартиросъёмщики могут в любой момент начать угрожать «сообщить куда следует», если собственник не согласится на их условия.

А значит, сдавать квартиру как самозанятый проще и безопаснее. Тем более, процесс оформления этого статуса, как и вся последующая отчётность, занимают считанные минуты.