Аренда земельного участка

Права и обязанности сторон в земельных  арендных отношениях, заключение договора аренды земельного участка происходит в соответствии со статьей 46 ЗК РФ, статьей 21 Закона РФ «О плате за землю» и статьей 614 ГК РФ. При этом условия и срок оплаты устанавливается условиями договора.

Арендная плата взимается за срочное и возмездное использование земли и не может изменяться вследствие неудовлетворительных результатов хозяйствования арендатора. Допустим, что вследствие недостаточных знаний агротехники, климатических условий или иных факторов доход с продукции, произведенной на арендованном участке, не покрывает арендной платы. Эти проблемы целиком ложатся на плечи арендатора и не могут уменьшить сумму арендной платы, прописанной в договоре.

Определение стоимости аренды муниципальной земли положениями ст.65 ЗК РФ: порядок, условия и сроки оплаты устанавливают соответствующие органы государственного управления. Учитывается  вид пользования землей и категории арендаторов. В противовес стоимость частной земли определяется исключительно условиями договора.

К сожалению, здесь существует некоторое противоречие с условиями ГК РФ, согласно которому уровень оплаты всегда устанавливается арендным договором. Оно приводит к тому, что арендная плата муниципальной земли превышает величину земельного налога. Сельхоз аренда превышает налог в 2 раза, в черте города под промышленными предприятиями этот коэффициент достигает 20, а под сооружениями предпринимателей и 80.

Существует порядок заключения договора аренды муниципальной земли, когда не указывается четко определенная сумма арендной платы на полный срок действия договора. При этом арендатор обязан согласиться с любым изменением суммы, установленным впоследствии. Это никоим образом не согласуется со статьями 432 и 614 ГК РФ.

Возможность осуществления арендной платы, как в денежной, так и в натуральной форме устанавливается ст.614 ГК РФ. Соглашением сторон могут быть определены и иные формы оплаты.

К обязанности арендатора относится своевременная в полном объеме арендная плата. Это прописано в ст. 614 ГК РФ. Выполнение этих обязательств предусмотренных условиями арендного договора.

Выполнение условий аренды муниципальной земли контролирует представитель собственника, ныне органы земельного кадастра.

К особенностям арендных отношений сооружений относится обязательное определение в условиях договора стоимости земельного участка под зданиями. Пунктом 2 статьи 654 ГК РФ уточняется, что стоимость аренды недвижимости должна включать сумму аренды земельного участка. В статьях договора аренды можно предусмотреть необходимость возмещения стоимости земельного налога, уплаченного собственником земли, за участок непосредственно под арендуемой недвижимостью.

Необходимость заключения договора аренды, уточнения всех нюансов выполнения договорных обязательств существенна в любых договорных отношениях.