Кто должен платить налог на землю

Аренды земли является достаточно распространённым видом договора. Однако, заключая такой договор, его стороны, в частности, арендатор, не всегда до конца понимает финансовые последствия заключения сделки и последующие обязательные к внесению платежи. Поэтому на этапе заключения договора важно ознакомиться с понятием и видами платежей, осуществляемых в связи с наймом земли.

Понятие и виды арендной платы

Платежи, связанные с арендой земли условно можно разделить на два вида – арендные платежи (оплачиваются арендодателю) и налоги на землю (оплачиваются, соответственно, государству).

Такая плата может делиться на подвиды в зависимости от периодичности и типа выплат, осуществляемых нанимателем. В зависимости от периодичности платежей арендную плату можно разделить на:

• с авансовым взносом;
• периодическая;
• единовременная.

Традиционной для договора является периодическая арендная плата с установленными платежами.  Размер платы за аренду земельного участка может быть фиксированным, однако его изменение может быть согласовано сторонами путём внесения дополнений в договор или заключения дополнительного соглашения.

Арендные платежи за землю могут быть установлены собственником участка (его арендодателем) на своё усмотрение. Однако существуют технические рекомендации формирования арендной платы за землю. Так, в процессе формирования цены могут учитываться:

• вид целевого использования земель;
• площадь участка;
• качество грунта;
• наличие на земеле каких-либо построек;
• занятие арендатора приоритетными для города видами деятельности.

Безусловно, при установлении размера арендной платы арендодателем учитывается размер традиционных арендных платежей для данного региона. Также важным моментом при установке платы является состав платежей. Традиционно это – денежные средства. Однако стороны могут установить, что наниматель обязан производить платежи в виде плодов, полученных в качестве результата использования земель. Таким образом, платежи будут вноситься в натуральном виде. Кроме того, они могут вноситься в виде услуг, предоставляемых арендатором земельного участка. Такой тип часто применяется в случае постройки арендатором недвижимости на арендованной земле.

Также арендная плата может быть установлена в виде передачи нанимателем арендодателю определённой вещи или перенесения на арендатора затрат по улучшению имущества, полученного в найм. Однако улучшение арендованного имущества малоприменимо к земельному участку, поэтому на практике встречается редко.

Однако все эти положения применимы по отношению к участкам, находящимся в частной собственности. Установление арендной платы за пользование участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, стандартизирована государством. Так, в законе РФ «О плате за землю» установлены базовые параметры определения платы за участки. Указанная стандартизация проведена с целью минимизации субъективного фактора при предоставлении земельного участка в аренду.

Стандартизированная цена за аренду земельного участка устанавливается в соответствии с базовыми характеристиками земельного участка, прежде всего, его целевым назначением. Также при стандартизации учитываются категория арендатора, месторасположения участка.

Изменение размера платы возможно по соглашению между сторонами договора. Такая измененная арендная плата может быть установлена путем подписания дополнительного соглашения или соглашения о внесении изменений в основной договор. Увеличение платы традиционно инициируется арендодателем. Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в срок, установленный условиями сделки, однако не чаще одного раза в год.

Изменение арендной платы может происходить не только в сторону увеличения. Но и в сторону уменьшения. Так, арендатор, вправе требовать уменьшения платы в таких случаях:

• состояние арендованного имущества (земли) существенно ухудшилось не по вине арендатора;
• существенного ухудшения условий пользования земельным участком (не по вине нанимателя);
• обнаружения существенных недостатков арендованного участка уже после заключения договора найма;
• отсутствии предупреждения нанимателя арендодателем о правах третьих лиц на арендованный земельный участок (например, о праве сервитута или залога).

Также в случае осуществления нанимателем мелиорации земельного участка (по сути, своеобразный аналог ремонта для недвижимого имущества), он имеет право зачтения затрат на мелиорацию в арендные платежи. Однако при этом мелиорация должна быть вызвана неотложной острой необходимостью.

Арендодатель также имеет установленные законодательством права в сфере увеличения арендной платы. Если наниматель периодически не вносит арендные платежи в срок, установленный условиями сделки, арендодатель имеет право требовать от него досрочного внесения платежа. Однако такое требование не может быть предъявлено касательно более, чем двух сроков внесения оплаты.

Кроме того, невнесение арендной платы нанимателем в установленный условиями сделки срок более двух раз может повлечь за собой расторжение договора. В процессе расторжения договора арендодателем отправляется уведомление об устранении недостатков и уведомление о расторжении договора. Только после этого арендодатель традиционно обращается в суд с иском о расторжении договора. Таким образом, арендная плата – базовый платеж при выполнении договора аренды.

Земельный налог

Если арендная плата оплачивается арендодателю, то ещё один платеж, связанный с ее арендой – налог на землю, оплачивается непосредственно государству. Субъектами оплаты налога на землю являются:

• собственники земельного участка;
• лица, обладающие правом пожизненного наследуемого владения участком;
• лица, обладающие право бессрочного пользования землей.

В случае наследования земельного участка наследник получает не только право владения им, но и обязанность уплаты всех налогов на землю, не оплаченных наследодателем. Субъектами оплаты налога на землю являются не только физические, но и юридические лица.

Закон устанавливает исключения касательно объекта налогообложения. Так, не облагаются налогом на землю такие земельные участки:

• ограниченные в оборотоспособности в пределах лесного фонда;
• изъятые из оборота;
• занятые водными объектами в составе водного фонда (исключая обособленные водные объекты);
• земельные участки, занятые особо ценными объектами культурного наследия народов РФ.

Однако указанные участки и в аренду передаются редко, поэтому в контексте аренды земельных участков и уплаты налога на землю они упоминаются достаточно редко.

Ставка налога за землю не зависит от типа арендатора (как может зависеть арендная плата) или результатов его хозяйственной деятельности. Она устанавливается, отталкиваясь от единицы площади земельного участка, и подлежит оплате с частотой раз в год. Средний размер налога на землю определяется для каждого отдельного субъекта РФ. Налог на сельхозугодья детерминируется органами законодательной власти субъектов РФ исходя из средних размеров налога с одного гектара пашни и кадастровой оценки угодий.

В случае, если арендуется не сам земельный участок, а строения, находящиеся на нём, плательщиком налога на землю будет выступать арендодатель. Главный тезис в контексте вопроса оплаты арендных платежей и налога на землю – обязательность оплаты и того, и другого. Арендодатель рискует расторжением договора, не внося арендные платежи. В то же время. Неуплата налога на землю влечет за собой ответственность, установленную законодательством за уклонение от уплаты налогов и обязательных платежей (вплоть до криминальной).