Законно ли сдать в аренду ипотечную квартиру

Естественно, большинство заемщиков по ипотечному кредиту – это люди, перед которыми остро стоит жилищная проблема. Они покупают объект жилой недвижимости в ипотеку для того, чтобы жить в нем. Но, как известно, далеко не все потенциальные залогодатели перед оформлением ипотечного займа объективно оценивают свои финансовые возможности, что способствует возникновению регулярных просрочек платежей в счет погашения кредита, появлению долга и штрафным санкциям. Чтобы преодолеть материальные трудности с погашением ипотеки, некоторые заемщики решаются на передачу залогового объекта, в данном случае жилья, в аренду.

Аренда кредитной квартиры – это не только оптимальный вариант решения проблем с выплатой ипотечного кредита, но и эффективный инвестиционный инструмент, которым умело пользуются многие займодержатели. Представители такой группы заемщиков изначально приобретают жилые помещения в ипотеку для сдачи их внаем.

Этот своеобразный бизнес действительно является прибыльным: в течение всего срока погашения ипотечного займа залогодатель может сдавать кредитную квартиру в аренду, используя средства, полученные от этой сделки для выплаты кредита, а по окончании кредитных обязательств и снятия залога он сам может жить в ней. Главным преимуществом данной сделки является то, что заемщику-арендодателю не нужно будет выплачивать банку собственные средства. Он может жить, ни в чем себе не отказывая, а через 15-20 лет стать полноправным владельцем жилой недвижимости.

Как относятся к аренде банки?

Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.

Кто будет покупать непригодное для проживания, да еще и конфискованное у ипотечного должника жилье за высокую цену? Никто.Таким образом, у залогодателей есть возможность сдать в аренду квартиру, купленную в ипотеку, только с согласия банка-кредитора. Если банковское учреждение выступает против данной сделки, то не следует игнорировать его решение. Передача ипотечной жилплощади внаем, невзирая на запрет законодателей, может привести к плачевным для заемщика последствиям: огромным штрафам или обязательному досрочному погашению ипотеки.

Как защитить свои права  законно

Банк не вправе запрещать заемщикам-физлицам сдавать заложенные квартиры внаем

Ограничение на сдачу квартиры в аренду может содержаться в договоре, подписываемом заемщиком при оформлении квартиры в ипотеку. Часто встречается условие о необходимости поставить банк в известность и получить согласие кредитной организации, прежде чем строить планы по сдаче ипотечной квартиры внаем.

Между тем, Верховный суд посчитал, что банк не вправе ограничивать в договоре законное право ипотечника использовать заложенное имущество по назначению. Постановление ВС РФ от 14.10.2016 N 309-АД16-8799 закрепляет это решение.

Для банков предусмотрен административный штраф, если в кредитные договоры включаются условия, которые ущемляют права потребителей. К этой категории как раз и относится запрет сдавать ипотечную квартиру внаем, передавать в безвозмездное пользование, обременять правами третьих лиц без согласия банка.

Обсуждение вопроса ( по материалам РБК-Недвижимости )

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога», — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям. Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка».

Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет. Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора. «На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается. Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева.

Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро. «Вопрос остается на усмотрение банка: выдавать кредит на покупку такой недвижимости или нет, разрешать сдавать или нет. Этот момент отдельно прописывается в кредитном договоре, так как для сдачи в аренду ипотечной квартиры, находящейся в залоге у банка, заемщик должен получить разрешение у банка на такое использование недвижимости, — утверждает Царегородцева. — Кроме того, банк может проверять условия содержания ипотечного жилья, его реальное состояние и целевое использование».

Как избежать лишних проверок

Проверка квартиры — суровая реальность российской ипотеки. В своем праве следить за заемщиком убеждены многие кредиторы. «Банк имеет право по своему усмотрению проводить проверку предмета залога», — гласит заявление пресс-службы группы ВТБ (имеется у «РБК-Недвижимости»).

С банкирами не согласны риелторы. «Квартира, приобретенная с использованием ипотечных средств, является собственностью покупателя, — отрезала руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина. — Проникать в квартиру без согласия владельца жилья банк не может».

И все же банки настаивают на проверках. Их цель — выяснить, кто именно живет в заложенной квартире. Простейший способ избавить себя от назойливого внимания кредитора — отказаться от сотрудничества с въедливым банком до заключения договора. Если контракт уже подписан, а заемщик все-таки хочет сдавать квартиру, он может попытаться перезаложить свою недвижимость в другом банке. В отдельных случаях банки сами предлагают такой вариант: так, в ВТБ24 пугают заемщиков расторжением договора при умолчании о «скрытой» аренде.

Третий вариант — предупредить банк в письменной форме. «Необходимо обратиться в банк с заявлением и получить согласие. В Связь-Банке такая процедура проводится достаточно быстро и не требует дополнительных расходов заемщика», — разъяснила механику процесса Марина Царегородцева.

«Вот пример пункта из договора купли-продажи: «Покупатели вправе сдавать квартиру в аренду, внаем, передавать ее во временное безвозмездное пользование, иным способом распоряжаться заложенной квартирой, только с письменного согласия залогодержателя». То есть если заемщик и будущий наймодатель желают все оформить «как положено», то необходимо получить согласие у банка, — резюмирует Бирина. — Кроме того, необходимо получить согласие компании, где застрахована данная квартира. В договоре найма важно предусмотреть пункт, где будет указан банк, являющийся залогодержателем квартиры. После подписания договора найма один из экземпляров предоставляется в банк. Формы согласий, заявлений и условий у всех банков разные — одной формы нет, однако по смыслу это одно и то же».

Если вы арендатор

Лучше всех во всей цепочке защищен квартиросъемщик. «Ипотечную квартиру абсолютно безопасно снимать, — уверяет Бирина. — Если собственник не сможет платить по ипотеке, то арендатору придется покинуть помещение — но стоит отметить, что ситуации бывают разные, и форс-мажоры касаются не только ипотечных квартир».

При любой нештатной ситуации в первую очередь страдает заемщик — у арендатора же обычно есть 30 дней на то, чтобы покинуть заложенную квартиру в случае банковского взыскания, объяснили в «НДВ-Недвижимости». «Клиентов в основном это не смущает — рассказал Роман Зеленский. — Случаи, чтобы клиентов выселяли из квартиры по причине, что она куплена в ипотеку, нам неизвестны».

«Между нанимателем и собственником квартиры заключается договор найма, который регулирует их взаимоотношения в рамках законодательства. Поэтому в случае реализация такого риска ответственность лежит на наймодателе. Именно он будет обязан возвратить нанимателю страховой депозит, деньги за оплаченный, но не прожитый период, а также выплатить неустойку, если это предусмотрено договором», — добавил Зеленский.

Ипотечное жилье: можно ли на нем заработать?

Поскольку ипотека является тяжелым финансовым бременем, не удивительно, что заемщик ищет способы получить дополнительный доход. Сдавая ипотечную квартиру в аренду, вы сможете иметь прибыль сразу после ее покупки и исправно погашать кредит. Некоторые люди специально приобретают квартиры, чтобы в дальнейшем использовать их в качестве заработка.

По закону собственник жилья вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться по своему усмотрению, но интересы третьих лиц, которых в нашем случае представляет банк, нарушать нельзя.

Если вы решили сдавать в аренду ипотечную квартиру, тщательно обдумайте все стороны вопроса и взвесьте целесообразность такого шага, поскольку:

• банки требуют официально заключать договор аренды, поэтому придется платить налог в размере 13% от прибыли;
• в зависимости от договоренностей арендодатель должен рассчитываться за коммунальные услуги или контролировать платежи жильцов;
• если квартира в новостройке, необходимо сделать минимальный ремонт – поклеить обои, застелить пол, побелить потолок.

Главное, чтобы вы действительно получили прибыль, а не лишние проблемы.

Официальная аренда ипотечной квартиры или «черная»: есть ли выбор?

Без согласия банка сдать жилье возможно лишь в том случае, когда в кредитном договоре не прописаны условия об ее аренде. Если такой пункт присутствует, то перед заемщиком стоит выбор: сдавать квартиру официально или прибегнуть к нелегальному способу. Каждый вариант имеет свои преимущества и недостатки. При выборе официальной аренды вас ждет следующая процедура:

1. Посещаете банк с письменным заявлением, где подробно изложены все обстоятельства и причины ситуации. Кредитор в течение 5 дней рассмотрит заявку и даст официальное согласие. Учтите, что не все банки выступают против сдачи ипотечных квартир в аренду. Многие рассматривают такую перспективу как дополнительные гарантии по регулярным кредитным платежам. Согласие обеспечено, если вы: исправно погашаете кредит; содержите квартиру в надлежащем состоянии; внесете в договор страхования необходимые изменения.
2. Если согласие получено, собираете дополнительные документы: свидетельство о праве собственности на жилье; справку из ЖЭКа о составе семьи; нотариальное согласие всех собственников квартиры.
3. Находите квартиросъемщиков и оформляете договор аренды, где прописаны все условия по оплате аренды и коммунальных услуг, обозначены сроки платежей, а также указаны правила поведения. Обязательно нужно приложить к договору акт приема-передачи имущества и зарегистрировать сделку у нотариуса.
4. Платите ежегодно подоходный налог в размере 13% от прибыли. Для этого следует заполнить в налоговом органе декларацию и приложить договор аренды, расписки о получении платы за аренду и справки с места работы.

Банк, отклонивший заявку, давать объяснений не обязан, однако это может произойти по следующим причинам:

• у вас плохая кредитная история из-за неоднократных просрочек платежей и начисленных штрафов;
• договор найма заключается на срок свыше года;
• банк обследовал жилье и выявил, что оно уже сдается без его согласия.

Когда банк не разрешает сдавать жилье или вы просто не хотите документальной волокиты, можно прибегнуть к «черной» схеме. Сдавая квартиру без согласия банка и без договора, доверяя «джентльменскому соглашению», вы подвергаетесь определенному риску. Закон гласит, что сотрудники банка имеют право в любое время вас навестить с целью проверки истинного состояния ипотечного жилья. Если кредитор обнаружит нелегальную деятельность, то вас ждут санкции со стороны банка и налоговых органов.

Однако, судя по отзывам заемщиков, банки практически не контролируют состояние квартиры, если ссуда вовремя погашается. Статистика гласит, что большинство заемщиков впускает арендаторов в ипотечные квартиры без согласований с финансовым учреждением.

Учтите, что нелегальная сдача квартиры сопряжена с различными рисками. Если арендаторы испортят имущество или не заплатят за проживание, взыскать убытки вы не сможете, поскольку сделка не законна.

Как банк может вас наказать за аренду ипотечной квартиры

Если банк случайно или намеренно обнаружит вашу самодеятельность, последствия будут следующими:

• В первый раз вам могут указать на недопустимость подобных действий и вынести устное предупреждение.
• Банк зафиксирует отступление от условий кредитного договора и наложит штраф за несоблюдение установленных правил.
• Если нарушения продолжатся, кредитор вправе расторгнуть ипотечный договор и потребовать возврата оставшейся задолженности вместе с процентами. Где вы возьмете для этого деньги, его не касается.

Если вы не сможете вернуть долг, банк обратится в суд с иском о взыскании на залоговое имущество. Собственник и арендатор будут выселены, а квартира продана на аукционе. В итоге ипотека будет закрыта, но кредитная история нарушителя существенно испортится.
Поскольку вскроется факт нелегальной сдачи жилья, то возникнут дополнительные проблемы с налоговыми органами. Придется заплатить штраф за незаконную предпринимательскую деятельность и уклонение от налогов.
При таком исходе дел пострадает не только заемщик, но и арендатор, поскольку при выселении он не получит компенсацию за потраченные на съем жилья деньги.

Покупая квартиру с целью ее дальнейшей сдачи в аренду, выбирайте банк, который лояльно относится к подобным сделкам. Открыто обсудите все условия такой схемы до момента подписания взаимных соглашений. Это позволит вам избежать неприятностей и законно оформить все операции.

А выгодно ли покупать квартиру в ипотеку и сдавать в аренду?

Среднюю стоимость 1-комнатной квартиры в Москве в неплохом состоянии и с хорошим местоположением (возле метро) оценим в 5 миллионов рублей. Такую квартиру можно было бы сдавать (даже без вложения в ремонт) за 30-40 тысяч. Учитывая, что у нас теоретически нет стартового капитала — указываем, что максимум мы сможем внести 10% стоимости сразу.

Получим в итоге процентную ставку около 14.5%, ежемесячный взнос в размере 62 тысяч рублей, срок — 20 лет. Очевидно, стоимость аренды не покроет кредитный взнос.
Выберем более лояльные условия, допустим, что у нас есть сумма для 50% первоначального взноса (2.5 млн). Соответственно, кредит мы возьмем еще на 2.5 миллиона. Считаем при помощи кредитного калькулятора. Ставка снизится до 12%, а ежемесячные платежи будут более реальными — всего около 35 тысяч.

Учет других расчетов

В наш расчет мы не принимали возможные трудности с поиском арендатора, его небрежное отношение с вещами в квартире, дополнительный ремонт и прочие. Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно.

Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле». Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду. В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход.

Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодно.