Коммунальные платежи при аренде
Большая часть бизнеса на современном рынке использует арендованные помещения. Это обычная практика. Нежилое помещение используется только, если к нему подведены все коммуникации и договор заключен собственником с коммунальными службами. По сути, ответственность за неуплату несет арендодатель, а пользуется светом, водой, теплом, газом арендатор. Законом (п. 2 ст. 616 ГК РФ) в обязанности арендатора входит не только в срок вносить арендную плату, но и оплачивать счета по коммунальным услугам, если договором не предусмотрено что-либо иное. Переменная составляющая арендной платы идет именно на эти расходы.
Интересно, что с точки зрения законодательства собственник отдает коммунальные услуги, не будучи их владельцем. При этом договор, в котором прописана оплата только коммунальных услуг может быть признан незаключенным (пункт 1 статья 654 ГК РФ).
Возможность вложения коммунальных расходов в расчет переменной арендной платы установлена ГК РФ (ст. 614).
Расчет фиксированной арендной платы с внесением коммуналки возможен по договору. В данном случае отдельно не прописывается стоимость коммуналки. Это может оказаться невыгодным как собственнику, так и арендатору. Определенный равными периодами расход электроэнергии, газа, воды не может быть рассчитан с какой-либо точностью, теплоносители оплачиваются также не круглогодично. Стоимость тарифов может варьироваться по решению местных властей. Условия фиксированного договора могут меняться не более, чем раз в год (п.3 ст. 614 ГК РФ). И тогда возникает положение, при котором либо арендная плата меньше расхода на коммунальные платежи, либо она значительно превышает возможные расходы.
На практике чаще используют систему: постоянная часть арендной платы + коммунальные взносы.
Вариативная часть арендной суммы рассчитывается в виде расхода на коммунальные услуги в прописанном договором периоде. Сумма оплаты коммунальных услуг может измениться, ответственность за своевременность ее внесения принадлежит арендатору, никто не остается обиженным.
Установленные п.3 ст.614 ГК РФ положения о недопустимости коррекции арендной платы более, чем один раз в год не нарушаются (прецедент указан в П.11 ИП Президиума ВАС РФ от 11 января 2002г. № 66).
Последнее, что может быть предусмотрено арендным договором: коммунальные услуги оплачиваются как своеобразное возмещение затрат, понесенных собственником. При этом арендодатель может выступить в роли посредника между арендатором и коммунальными службами.
