Рекомендации для желающих стать арендатором торговой площади

Рано или поздно любая бизнес – идея в своем развитии сталкивается с необходимостью аренды нежилого помещения для создания собственного офиса продаж или организации торговой площади. Следует отметить, что аренда торговых помещений – дело, не терпящее суеты, так как влечет за собой порой достаточно серьезные материальные затраты. Сам процесс выбора объекта аренды и согласования условий договора должен быть логичен и, более того, законодательно обоснован.

Прежде чем войти в арендные отношения следует четко представлять их цель, оценить их выгодность с учетом площади помещения, его месторасположения, размера арендной платы и необходимости нести иные расходы.

Итак, решение об аренде принято и теоретически торговое помещение уже внесено как источник дохода в соответствующий бизнес – план. Куда следует обращаться и каков алгоритм действий?

Аренда муниципальной собственности

Прежде всего, обратите внимание на объекты муниципальной собственности. Перечень таких объектов на рынке достаточно обширен и стоимость их аренды демократична. Более того, отношения с органами исполнительной власти в том или ином населенном пункте по аренде муниципального нежилого фонда стабильны и безопасны с точки зрения рисков в будущем.

Получить информацию о помещениях, предлагаемых в аренду, можно непосредственно при обращении в орган муниципальной власти, а также на его электронной площадке. Сотрудники муниципалитета, в силу своих должностных обязанностей, подберут из имеющегося списка подходящее помещение, сформируют необходимый комплект документов для подачи заявки и заключения договора аренды.

Помощь риэлтерской фирмы в поиске объекта аренды

Торговая площадь может быть также представлена к аренде собственником через многочисленные риэлтерские фирмы. Необходимо предупредить об особой тщательности при выборе риэлтора. Учитывая, что услуги риэлтора очень и очень недешевы, основными критериями работы с конкретным помощником в подборе помещения для аренды должны быть его длительное нахождение на этом рынке услуг, хорошие отзывы о нем среди клиентов и в печати. Официально публикуемые релизы местного союза риэлторов станут хорошим подспорьем в этом выборе.

Выбрав, вместе с риэлтором, конкретное помещение для аренды торговых площадей, попросите своего помощника представить на него выписку из Единого реестра недвижимости. Ксерокопию выписки смело подвергайте сомнению. Обратите внимание на дату выдачи такой выписки. Эта дата должна быть максимально приближена к дате общения с риэлтором. Нередки случаи, когда собственник, заявивший о сдаче торгового помещения в аренду через риэлтора, самостоятельно продавал это помещение, пользуясь фактом длительного поиска потенциального арендатора. Умышленно или нет, он это сделал – для будущего арендатора уже не будет иметь никакого значения, так как договор аренды будет совершен с нарушением закона. В этом случае сделка, возможно, и будет признана судебной инстанцией ничтожной, но, сколько сил и, самое главное времени, на это будет потрачено.

Успешная аренда под торговое помещение невозможна без тщательного осмотра арендуемых площадей. Отбросьте стеснение при данном действии. Фиксирование существенных и несущественных недостатков помещения в акте приема-передачи – это норма, а не исключение. Названый акт, надлежаще оформленный как приложение к договору аренды, позволит в будущем избежать массы споров, в том числе и имущественных на достаточно серьезные суммы. Это касается, прежде всего, случаев досрочного расторжения договора. Довольно часто собственник при данной процедуре предъявляет арендатору надуманные требования о ремонте помещения, которое якобы пришло в негодность в ходе эксплуатации, или выплате эквивалентной стоимости такого ремонта.

Также, прежде чем подписать акт приема-передачи, не лишним будет попросить собственника предоставить информацию о факте оплаты коммунальных услуг арендуемого помещения. Такая информация может быть представлена в виде квитанций об оплате или актов сверки с компаниями – поставщиками услуг. Лишние споры с поставщиками услуг по факту выявленной ими задолженности явно не пойдут на пользу бизнесу в ходе исполнения договора аренды.

Самостоятельный поиск помещения для аренды

Снять торговое помещение для аренды и заключить договор самостоятельно реально, но сложно, да и рискованно с точки зрения последствий. Однако если по тем или иным причинам не устраивают муниципальные помещения, а для оплаты услуг риэлтора нет достаточных средств, начните с обхода района населенного пункта, облюбованного для открытия торговой точки. Закрытые или неотремонтированные нежилые помещения – предмет поиска. По возможности установите их владельца. Это можно сделать путем обращения в региональное управление «Росреестра», которое оформит выписку о принадлежности нежилого помещения тому или иному собственнику. Единственное, что для этого нужно сделать – оплатить пошлину в размере 750 рублей (за выдачу выписки в электронном виде 300 рублей) и указать точный почтовый адрес потенциального объекта аренды.

Определив собственника помещения, установите его местонахождение. В этом бесценной может оказаться помощь районных отделений полиции, налоговой инспекции. Последние без взимания платы предоставят информацию по запросу. Время ожидания ответа – до одного месяца.

Найдя собственника помещения, начните с ним переговорный процесс об аренде. При самом неблагоприятном исходе в поиске помещения для аренды зайдите в уже существующую торговую точку – магазин или иное помещение, расположенное на первом этаже здания, и попытайтесь договориться о возможности арендовать торговую площадь там.

Необходимые требования к содержанию договора аренды помещений

При разработке проекта договора, результатом которого станет аренда торговых точек, с особой скрупулезностью необходимо подойти к его форме и содержанию. В подготовке текста проекта возможно участие риэлтора и собственника.

Договор в обязательном порядке должен содержать:

• Раздел «Предмет договора». Основное его назначение – точно описать передаваемый в аренду объект. Реквизиты правоустанавливающих документов на нежилое помещение, данные о его местонахождении, площади, этажности, номере арендуемого помещения в соответствии с поэтажным планом, местах общего пользования (коридор, лестничный марш, тамбур, санузел) – обязательные минимальные сведения этого раздела;
• Раздел «Арендные платежи или арендная плата». Необходимо привести размер ежемесячного или ежеквартального платежа с выделением отдельной строкой НДС (налога на добавленную стоимость). В нем же оговаривается порядок оплаты коммунальных услуг, порядок их расчета и возможное право установления правоотношений по факту их предоставления непосредственно с их поставщиком;
• Раздел «Порядок платежей» должен содержать четкий срок и порядок внесения платежа с указанием на перечень платежных документов, необходимых для его осуществления (счет или иное);
• Раздел «Права и обязанности сторон» должен нести в себе описание порядка разрешения той или иной штатной, или нештатной ситуации. Например, пункт об обязательстве произвести текущий или капитальный ремонт помещения. Не лишним будет описать в этом разделе возможность зачета расходов по ремонту в счет арендных платежей;
• Раздел «Реквизиты сторон» – полная и актуальная информация о сторонах договора аренды. К ней относятся сведения о банковских реквизитах, телефоне, юридическом, почтовом и электронном адресе, ИНН, должности лица, уполномоченного на подписание договора (со ссылкой на документ, которым предоставлено это право).

Следует знать, что если аренда торговых площадей магазинов предусмотрена договором на срок один год и более, законодатель предусматривает его обязательную регистрацию в «Росреестр»

В договоре аренды желательно предусмотреть условие о возможности сдачи помещения арендатором полностью или в части в субаренду.

В заключение следует отметить, что после принятия решения снять торговое помещение желательно, а порой и необходимо, обратиться за консультацией к квалифицированному юристу. Специалист поможет избежать ошибок при оформлении договора аренды. И, как следствие, в результате грамотного подхода аренда торговых помещений магазинов принесет значительную прибыль.