Основные риски при покупке жилья в новостройке

Жизненные обстоятельства вынуждают граждан улучшать свои условия проживания. Не всем охота приобретать вторичное жилье, так как износ помещений в дальнейшем может обернуться лишними затратами. Приобретение квартиры в новостройке намного выгоднее в ценовом плане, чем вторичное жилье. В случае приобретения квартиры в строящемся доме ее стоимость будет в разы меньше от построенной, но риск оказаться без денег и без квартиры весьма велик. Ниже будет приведен перечень возможных ситуаций, которых стоит остерегаться.

Чего же следует остерегаться покупателю новостройки? Какие меры надо предпринять, чтобы себя обезопасить?

Риски при покупке на начальном этапе застройки

Если стройка только началась, имеется опасность, что она и не будет закончена. У застройщика могут внезапно закончиться деньги, либо произойти другие обстоятельства, способствующие отказу от дальнейшего строительства. Прежде, чем покупать такое жилье, надо обязательно поинтересоваться тем, сколько строится уже имеющаяся часть здания. Если в зачаточном состоянии объект пребывает не один год, то не следует рисковать и приобретать такое жилье. На основании подобного договора, квартира перейдет в собственность только после завершения строительства.

Законно ли строительство объекта?

В любом деле огромное внимание уделяется правильности оформления документов. Обязательно надо выяснить, имеются ли таковые у застройщика. Застройщик обязан иметь документы, подтверждающие, что оформлено право собственности, аренда на землю, и земля предназначена для жилищного строительства. Большую роль играет и опубликование проектной декларации.

Если документов нет, а застройщик лишь обещает в скором времени их передать, то лучшим решением будет поиск других, более честных вариантов. Без правильно оформленной документации дом не будет принят и сдан в эксплуатацию, а в случае судебного разбирательства, которое может тянуться годами – снесен по решению суда. Заметьте, вернуть обратно вложенные средства будет совсем непросто.

К тому же многочисленные проверки объекта с проблемными документами значительно увеличат ваши финансовые вложения. Застройщик постарается свою проблему решить вашими средствами.

Чья же это фирма?

Случается, что при приобретении квартиры возникает путаница с документами и покупателю предлагают заключить договор с фирмой, которая юридически с застройщиком не связана. Естественно, эту информацию не афишируют, а тщательно маскируют в подписываемых документах. В подобном случае, при возникновении проблем, покупателю будет сложно найти виновное лицо и вернуть потраченные средства.

Дополнительные расходы при оформлении документов

Застройщик, при оформлении документов, может пытаться навязать какие-либо дополнительные услуги, которые едва ли пригодятся покупателю. Но застройщику принесут дополнительные денежные средства. Иногда форма предложения услуги может быть сильно навязчивой: без услуги – нет квартиры. В качестве таких услуг может выступать:  различное страхование нереальных рисков, которым может быть подвергнута квартира; «услуга за оформление документов по сделке», что составит 1-3% от стоимости квартиры. Можете примерно прикинуть общую сумму этой услуги. Распространенной является услуга за предварительное оформление права собственности на квартиру после окончания строительства.

Государственная регистрация договора

Надежной защитой для покупателя является регистрация договора в Регистрационной Палате на участие в долевом строительстве. Заключенным считается договор с момента его регистрации, и только после этого покупатель должен оплатить стоимость квартиры. Если застройщик предлагает другой вариант, стоит усомниться в его надежности, особенно, если продавец говорит, что договор не регистрируется.

Страховать стройку следует от:

1. Банкротства застройщика.
2. Не завершение строительства или неполучение жилья дольщиком.
3. Не возврата вложенных средств. Страховка обязательна, если объект, в котором вы собираетесь приобрести квартиру, начал строиться позднее 2014 года.

Что надо учитывать в первую очередь

1. Самое главное, не попасть к недобросовестному застройщику.

Застройщик должен давать официальную информацию о себе на сайтах, иметь опыт строительства объектов и стаж не менее 5 лет. Следует пообщаться с другими дольщиками, которые пользовались услугами данной фирмы. Не надо стесняться собрать, как можно более подробную информацию о застройщике. Честной фирме нечего скрывать. Если вы чувствуете, что есть недосказанность, какие-то отговорки и секреты, не следует иметь дело с этой фирмой.

2. Соблюдение сроков строительства в предыдущих случаях.

Общаясь с клиентами данной фирмы на форумах, следует выяснить, вовремя ли заканчивалось строительство объектов, выдавались ключи от квартир. Можно лично отправиться к строящемуся объекту и пообщаться с рабочими. Расспросить их о других объектах, построенных этой фирмой: не нарушались ли сроки строительства, вовремя ли получают зарплату, каковы еще виды деятельности компании. Это позволит вам составить более полное представление о застройщике.

3. Надежность банка, осуществляющего кредитование объекта. Солидные финансовые учреждения не работают с ненадежными клиентами.
4. Документы застройщика.

Очень важно посмотреть документы на землю. Вдруг окажется, что дом построен на землях садоводческого товарищества или того хуже, в природоохранной зоне. На землях садоводческих товариществ разрешено строительство домов не выше трех этажей и для проживания лишь одной семьи (пункт 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ). Дольщик имеет право получить копии документов и с ними обратиться в городскую администрацию, чтобы проверить подлинность документов.

Не лишним будет знакомство с уставными документами организации, свидетельством о регистрации юридического лица, ИНН, проектной документацией на объект.

1. Следует подписать с застройщиком договор долевого участия до сдачи дома в эксплуатацию.

Это надежнее договора купли-продажи, предварительного договора, вексельного или об инвестировании. Даже, если вам внушают мысль, что никакой разницы между договорами нет – не верьте. По договору долевого участия, все риски ложатся на плечи застройщика, а по договору инвестирования делятся пополам. В случае с вексельным контрактом, застройщика невозможно привлечь к ответственности за задержку жилья. В жилищно-строительном кооперативе можно получить незапланированные доплаты и вообще, это вид договоров пока не урегулирован законодательно, следовательно, он самый рискованный для покупателя. Как видите, разница есть, и она в вашу пользу только по договору долевого участия. Если дом уже сдан в эксплуатацию, можно подписать договор купли-продажи или предварительный договор купли – продажи.

2. Обязательна консультация с опытным юристом.

Самый лучший вариант, юридическое сопровождение сделки. Договор составляется сложным юридическим языком, и какие-то фразы могут быть непонятны покупателю. А если речь идет о нечестном подрядчике, даже может быть подложен для подписи, вообще другой договор.

3. Слишком низкие цены должны насторожить.

Солидная компания не будет реализовывать недвижимость задаром. Не будет строить и дешевое жилье низкого уровня.

4. Если вы приобретаете квартиру на завершающей стадии строительства, обратите внимание на состояние дома: стыки между перекрытиями, следы плесени и влаги на стенах, трещины на бетонных конструкциях, шумоизоляцию и звукоизоляцию. Все это можно обнаружить при визуальном осмотре дома.

Подробнее о договоре

Договор обязательно должен содержать:

• наименование объекта;
•  сроки передачи объекта от застройщика к покупателю. Ответственность застройщика за нарушение сроков сдачи дома в эксплуатацию.
• данные о цене, сроках и порядке оплаты;
• информацию о гарантийном сроке эксплуатации объекта. Именно в течение этого периода можно предъявить претензии на недочеты в вашей квартире. Срок не может составлять меньше пяти лет;
• условия расторжения договора, с подробным описанием по чьей инициативе и почему договор может быть расторгнут;
• стоимость дополнительных квадратных метров после сдачи объекта, если площадь окажется больше, чем вы рассчитывали;
• условия возврата средств покупателю, если квартира будет меньше;
• полная характеристика квартиры (площадь, метраж, наличие балкона).

Если вы тщательно подойдёте к приобретению нового жилья для вашей семьи, то оно будет приносить радость и счастье всем вам.