Сроки по договору аренды от заключения до расторжения

В судебной практике по гражданским делам один из важных вопросов регулирования обязательств, вытекающих из договора,  связан с установлением момента во времени, связанного с началом и прекращением взаимоотношений. Для договора аренды эта проблема также актуальна. Несмотря на то, что его принято считать консенсуальным, но в отдельных случаях суды приходят к выводу о наличии признаков реальных сделок. С какого момента договор аренды считается заключенны

Реальный или консенсуальный договор аренды

Российское гражданское законодательство в зависимости от момента начала действия предусматривает две разновидности всех соглашений:

• Реальные – характерно совершение действий (например, внесения денежных средств, передача вещи и иные);
• Консенсуальные – характерно наличие соглашения о всех условиях (например, размер платы, срок, предмет и прочие).

Важно правильно определить начало действия, поскольку после этого стороны несут права и обязанности по исполнению условий соглашения и требований законодательства.

В соответствии с нормами Гражданского кодекса под арендой понимается взятое арендодателем обязательство, направленное на предоставление арендатору имущества в пользование на время, последний в свою очередь возлагает на себя обязанность по внесению оплаты. Так, обязательному согласованию подлежат условия, связанные с предметом и ценой – это свидетельствует о наличии признаков, характеризующих консенсуальные договора.

Под моментом заключения сделки ст. 433 ГК следующие случаи:

• направление акцепта лицом, согласным на условия оферты, то есть согласие по всем пунктам соглашения;
• передачи имущества, предусмотренного контрактом (если это прямо закреплено законом);
• государственная регистрация (услуга осуществляется многофункциональными центрами).

Следовательно, сделка по аренде считается заключенной с момента достижения согласия между участниками в отношении всех условий, которые являются существенными.

Общие сроки аренды

Условия по длительности анализируемого договора, которые указаны гражданским законодательством, по большей части носят рекомендательный характер, то есть данный вопрос стороны решают самостоятельно. Если период прямо не установлен – это не будет являться причиной для признания сделки недействительной. И если стороны согласны это означает, что договор считается заключенным на неопределенный срок.

Законодатель прямо установил максимальную продолжительность для отдельных категорий объектов аренды, например, для земельных участков. При этом если период не оговорен, либо установлен больший срок, то соглашение признается заключенным на максимально возможный.

Важно выявить, равнозначны или нет такие категории как срок аренды и срок действия договора аренды и в чем их существенное различие.  Длительность аренды исчисляется с момента реальной передачи объекта, при этом письменная форма контракта может отсутствовать вовсе (либо отсутствие госрегистрации), а лишь согласованы условия и требования. Действие  договора аренды начинается с закрепления согласованных условий в форме, предусмотренной законом.

Продолжительность аренды и договора аренды различны по своей сути, так как передача имущества может произойти до оформления контракта, либо  его отсутствие устраивает обе стороны. Это привело к тому, что в ходе судебного заседания анализируются и срок, связанный с заключением договора и с реальным переходом прав пользования имуществом арендатору. При отсутствии оформленного договора срок возникновения взаимоотношения отсчитывается именно с момента перехода арендатору имущественных прав по пользованию и владению объектом.

При расторжении стороны должны за 30 дней направить информацию о своем желании прекратить сложившиеся отношения. Соглашением стороны вправе предусмотреть и другой срок для уведомления.

Особенности сроков при аренде нежилого помещения

Для аренды недвижимого имущества, в том числе нежилых помещений, являющихся частью здания или сооружения распространяют своё действие общеправовые нормы, регламентирующие арендные правоотношения, а также в соответствии с Постановлением Пленума ВАС РФ частные нормы, закрепленные в параграфе 4 гл. 34 ГК.

Соответственно данная категория сделок начинает своё действие с момента выполнения требования статьи 651 ГК о наличии установленной формы, которая должна заключаться в оформлении одного документа, имеющего подписи обеих сторон. Кроме этого, в случае действия не менее 1 года, то договор в обязательном порядке регистрируется. Невыполнение данных установленных требований влечет за собой признание недействительность сделки.

Сроки в арендных отношениях, не являясь, по сути, существенным условием, несут огромное значение при возникновении споров о вступлении в действие и окончании возникших арендных отношений. Данные споры возникают с несвоевременным внесением арендной платы либо непредставлением в обусловленные период арендодателем имущества, закрепленного в договоре. Иногда лишь в ходе судебного заседания устанавливается допущенные нарушения формы договора, что влечет недействительность, например, для случаев аренды нежилых помещений на срок от 1 года. Это связано с пренебрежением сторонами сроками аренды.