Варианты уменьшить арендную платы в кризис связанный с коронавирусом

Сейчас наиболее актуальными вопросами для арендаторов являются: невозможность платить аренду помещения из-за падения спроса на определенные услуги, запрет ведения торговой деятельности законами Российской Федерации, ненадобность эксплуатации помещения во время карантина по причине перевода сотрудников на удаленную работу. Для решения данных вопросов есть несколько советов и предложений.

Обратится к арендодателю с заявлением об отмене или снижении платежей

Эпидемия коронавируса по общим правилам не является форс-мажорным обстоятельством для тех, кто имеет задолженности. Особые условия могут быть предложены в договоре.В соответствии с этим неуплата аренды может повлечь за собой штрафы или другого вида наказания. Чтобы избежать подобный ситуации, следует лично связаться с арендодателем и обсудить с ним отсрочку и возможность не начисления неустойки.

В связи с нестандартной ситуацией суды будут на стороне арендаторов и будут максимально пытаться помочь в связи со случившимся кризисом, например, минимизация неустойки. Так как арендодатели не имеют права наживаться за счет арендаторов в сложный период эпидемии. Стоит понимать, что суд будет всегда на вашей стороне, если вы будете действовать согласно законодательству:

Если штрафные санкции несоизмеримы с последствиями нарушения пунктов контракта, то суд вправе снизить размер выплаты неустойки. Если предприниматель нарушил обязательства, прописанные в договоре, суд может уменьшить размер штрафных санкций, но владелец бизнеса должен при этом подать заявление в соответствии с законами РФ.
Для предпринимателей снижение штрафных санкций, закрепленных за пунктами договора, может быть допущено в тех случаях, если судом будет доказано получение неоправданной выгоды со стороны арендодателем.

Главным доказательством здесь будет ссылка правила добросовестности из с. 1 ГК РФ:

1. Жители несут гражданскую ответственность, все члены правовых отношений должны вести себя добросовестно.
   Никто не имеет право получать материальное состояние из-за недобросовестного поведения или нарушения законов Российской Федерации.
2. Ведите все к тому, что на сегодняшний день, в сложившейся ситуации, когда проиграли в принципе все, арендодатель не может “ездить” на арендаторе и улучшать свое материальное состояние за счет накопленных предпринимателем его же сбережений. Соответственно, если бы не эпидемия коронавируса, то риск просрочек оплаты арендных платежей был бы значительно ниже.

В российского права есть три юридические концепции, которые могут применяться к договорным отношениям в ситуации кризиса:

• Непреодолимая сила, или «форс-мажор» (ч. 3 ст. 401 ГК РФ).
• Невозможность исполнения обязательства (ст. 416 и 417 ГК РФ).
• Существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ).

Подать заявку на минимизацию арендной платы по причине кардинальной смены обстоятельств.

В ст. 451 ГК РФ указано, что значительное изменение положения дел, из которых арендодатель и арендатор исходили при составлении контракта, может послужить обоснованием для внесения корректировок в договор или вовсе его расторжения, если же текущее положение дел не прописано в самом контракте. Смена обстоятельств дает право вносить изменения в договора или в крайний случаях, даже расторгать их. За помощью в разрешении вопроса можно обращаться в суд, но как правило, суды редко идут на существенные изменения в договорах, чаще вопрос решается путем расторжения. В случае расторжения суд может снизить сумму задолженности, а также стоимость арендной платы на время форс мажорных обстоятельств.

Нельзя однозначно сказать, что кризисная ситуация в стране или перевод сотрудников на удаленную работу будет точно является серьезными обстоятельствами для данных мер, но суд может согласится в зависимости от ситуации и отнести их к таковым. Основные нарушения со стороны арендатора будут связаны с получением отсрочки. Механизм ее получения предусмотрен в п. 1 ст. 19 «коронавирусного» ФЗ-98.

Двухсторонние переговоры с арендодателем

Запрос на снижение арендной платы можно оформить одним документом, и лично отправить на рассмотрение другой стороне. Дабы избежать судебных разбирательств арендодатель, скорее всего, пойдет на уступки и снижение штрафных санкций. В любом случае ни одна из сторон не хочет доводить дело до судебных разбирательств, и в конце концов, арендодатели несут операционные расходы за содержание своих помещений под аренду.

Есть несколько вариантов решения данного вопроса:

• Отмена оплаты аренды на период карантина (1-2 месяца);
• Снижение стоимости арендной платы на определенное время;
• Возможность взять отсрочку для оплаты на некоторый период;

Переход на изменчивую стоимость оплаты аренды (определенная часть от того или иного размера выручки).

Последний вид оплаты часто используется сетевыми компаниями для оплаты на больших торговых площадках , но это меньшая часть в составе общих арендных сумм. В случае форс мажорных обстоятельств уменьшенная арендная оплата может удовлетворить интересы обеих сторон. Естественно, что арендаторы не будут просто так отменять все задолженности и платежи, обе стороны можно понять и встать на их место, но нужно сделать хотя бы минимум — обсудить и прийти к общем знаменателю, варианту который будет всех устраивать.

Арендатор может потребовать полностью освободить его от оплаты аренды, если он не может использовать помещение, но такая позиция существенно нарушит баланс интересов сторон. В сложившейся ситуации речь идет скорее о переносе срока ответственности.

Если собственнику уже понятно, что ему не заплатят, то он имеет право досрочно отказаться от договора аренды в связи с утратой интереса, даже если его контрагент ссылается на форс-мажор.

Скооперируйтесь с другими предпринимателями

Один из самых простых и легких советов. В любом случае на текущий период вы не одни остались со своей проблемой. Рядом с вами такие же предприниматели, которые столкнулись с проблемой уплаты арендных платежей. Один из эффективных решений является объединение. Очень сильно влияет на коммуникацию в процессе переговоров. Для большего эффекта можно сформировать некое сообщество и определить лицо принимающее решения.

Если же у всех предпринимателей одновременно не будет возможности оплачивать аренду, то собственник вряд ли будет конфликтовать сразу со всеми, и доводить дела до судебных разбирательств с каждым из арендаторов. В любом случае положение дел со временем изменится, карантин закончиться, и собственник будет заниматься поиском новых предпринимателей, а помещение будет простаивать, а он соответственно терять свои деньги, при этом неся операционные затраты, такие как расходы на водоснабжение, электроэнергию, эксплуатационные расходы, и прочие траты, которые в любом случае несет арендодатель в любое время и положения дел.

При наличии страхового полиса, проанализируйте и оцените ситуацию

Зачастую арендатор обязан иметь страховой полис по контракту аренды помещения в преимущество арендодателя.

Ответственность арендатора перед страховой компанией:

Арендатор обязан заранее предупредить страховую компанию об истечении срока контракта аренды. Если у вас нет возможности провести оплату за последующий месяц, то вы обязаны сразу же оповестить об этом страховую компанию. Зачастую все эти пункты прописаны в договоре, но если вы не оповестите вовремя о своей ситуации, то страхования компания может отказать вам в выплате компенсации.
Скорректируйте обстоятельства таким образом, чтобы минимизировать размер ущерба страховой компании от появления страхового случая. Вы должны провести грамотные переговоры с арендодателем, лучше всего встретиться и спокойно поговорить, обсудить текущую ситуацию, и договориться о снижении стоимости аренды, а также уменьшении штрафа. У страховой компании есть полные права направлять арендатора в том или ином направлении, давать указания как правильно поступать, а он обязан этим указаниям следовать, и при необходимости их выполнять. Вы обязаны нести ответственность за этот пункт, иначе размер ущерба будет значительно уменьшен, если арендатор ничего не сделал для снижения расходов, то страховая компания может избавиться от выплаты компенсации.
Придерживайтесь порядка уведомлений

Всю коммуникацию и переговоры рекомендует прописывать и фиксировать в письменном варианте. Письменный формат переговоров может пригодиться в будущем при судебных разбирательствах, т.к. все устные формальности не являются материальными доказательствами. Любой контракт имеет определенные требования к подобной форме.  Как составить письмо арендодателю о снижении арендной платы.

Перечитайте контракт на наличие пункта об удержании

В некоторых случаях арендодатель может ограничить доступ к зданию, т.е. предприниматель не сможет зайти в свое арендованное помещение на какое-то время, иногда арендодатели могут забрать все вещи арендатора, которые находились в помещении, если тот имеет задолженности по арендным платежам. Сейчас это редко случается, потому что зачастую такие вопросы уже вышли на уровень решения в правовом поле, но 5 лет назад подобное можно было часто встретить на практике. Иногда не всегда ограничивалось вещами, но и доходило дело до угроз и физических расправ.

При наличии акта о запрете ведении предпринимательской деятельности, немедленно сообщите о форс-мажоре или отсутствии возможности выполнения своих обязательств

Оцените возможность уменьшения фонда заработной платы (ФЗП)

Стандартный процесс, который происходит первым делом после наступления кризисной ситуации. Зачастую все предприниматели сразу приходят к этой процедуре, с целью удержания процента маржинальности своего бизнеса. В российском законодательстве есть несколько вариантов, которые можно применить на практике: по взаимному согласию сторон, или же принудительно. Речь может идти не только об увольнении сотрудников, но и снижении окладов, удержании премиальных и бонусных частей заработной платы.

Стоит отметить, что законы Российской Федерации в основном защищают сотрудников. Принудительные процессы (увольнение, понижение оклада) имеют место при очень сложных процессах.

В первую очередь, это положительно влияет на сотрудников, потому что они получают некоторые социальные пакеты, в другом случае, из-за подобных ситуаций у сотрудников мало желания официально трудоустраиваться на предприятиях.

Используйте антикризисные привилегии

Государство уже ввело антикризисные облегчения на уплату налогов, коммунальных платежей, финансирование предпринимателей малого и среднего сегмента бизнеса. Скорее всего на этом правительство не остановится, и льготы будут дальше вводиться и расширяться на все рынки РФ. Мы советуем регулярно анализировать данную ситуацию, следить за новостями, и пользоваться удачными моментами.

Проанализируйте вероятность банкротства

Если же вы почувствуете и поймете что ситуация развивается не по вашему сценарию, что дела становятся все хуже и хуже, и вот уже наступает крайняя точка, банкротство, то стоит подойти к этому с холодной головой. Да, это болезненный процесс, который выбивает из колеи, но многим владельцам бизнеса это дает второй шанс, новые возможности проявить свои предпринимательские способности, используя тот опыт и багаж знаний, накопленных ранее.

Первым делом вы должны помнить, что директор обязан сообщить о банкротстве предприятия при появлении некоторых условий, используя правильную форму подачи заявления. В случае невыполнения этой процедуры директор может нести субсидиарную ответственность по задолженностям предприятия.