Улучшения арендуемого имущества, виды и улучшения

Заключение договора аренды предполагает использование арендованного имущества с целью получения прибыли. Проведение ремонта, реконструкции требуют определенных финансовых вливаний. Не предусмотрев условиями договора улучшения арендуемого имущества, арендатор становится перед фактом непредусмотренных вложений и налоговых рисков.

Статьей 616 ГК РФ арендатору вменяется в обязанность текущий ремонт, содержание и всемерное поддержание функциональности имущества. Капитальный же ремонт остается за владельцем недвижимости.

Какие работы можно назвать улучшением

Статьи 614 и 623 Гражданского кодекса РФ лишь упоминают понятие  улучшения арендуемого имущества, не объясняя конкретных его границ. Можно понимать, что возможное улучшение технических характеристик имущества, появление новых его качеств, изменяющих функциональность не должны повлиять на назначение, конкретное применение объекта аренды. К примеру, косметический ремонт помещений, незначительный ремонт арендованного имущества, не приведший к увеличению площадей, не повлечет к изменению производительности. При налогообложении – это ремонтные работы.

Улучшения отделимые и неотделимые

П.1 ст.623 ГК РФ отделимыми улучшениями арендованного имущества называет те, которые можно выделить без существенных повреждений предмета аренды. К примеру, установка сплит-системы не изменит технических характеристик помещения, систему можно демонтировать, поскольку она принадлежит арендатору.

Качественным отличием неотделимых улучшений арендованного имущества, является невозможность демонтажа без разрушений либо существенной порчи объектов аренды. Вентиляционная система, измененная в ходе ремонта, не может быть снята по окончании аренды. Такие технические видоизменения имущества остаются в собственности арендодателя.

Изменения объекта аренды могут производиться по разрешению арендодателя, или без. Если они произошли не по договору, согласия хозяина не получено, то стоимость произведенных работ не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Иначе говоря, неотделимые улучшения арендованного имущества принадлежат арендодателю, даже в случае масштабных вложений. Правда, есть исключения. Это возмещение стоимости  улучшений технических характеристик предприятия – имущественного комплекса.

Налогообложение арендуемого имущества неразрывно связано с возможными реконструкциями. Качественное улучшение, приводящее к увеличению производительности труда, числа рабочих мест, не согласованные с арендодателем являются налоговым объектом.