Какой шанс у арендатора снизить арендную плату

При ответе на этот вопрос необходимо поделить вопрос на 2 типа. Первый тип отражает положение, когда арендатор беспрепятственно использовать объект недвижимости по его целевому назначению, при этом арендатор ощущает финансовые трудности из-за кризиса. Второй тип отражает положение, когда арендатор в результате принятых ограничительных мер “карантина” не может использовать предмет договора аренды по его целевому назначению или это значительно затруднено.

Права арендатора при использовании объекта, но имеющий проблемы с оплатой арендной платы

Когда финансовые проблемы арендатора связаны с эпидемией, в таком случае он имеет право указать на возникновение форс-мажора, что бы не попасть на неустойку  или возмещение убытков. В использовании условия форс-мажора к денежным договоренностям отражено в ответе на вопрос №7 судебной практике утвержденном Президиумом Верхнего Суда от 21 апреля 2020 года. Тем не менее, если арендатор будет свободен от ответственности, собственник может прекратить действие договора из-за отсутствия арендных платежей, так как прекращение договора аренды может быть и без нарушения со стороны арендатора.

Самый подходящий вариант в таком случае будет, это предложить арендодателю снижения арендных платежей или отсрочке по их оплате в порядке статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Отрицательный момент данного варианта заключается в том, что в начале необходимо подать иск в суд, и только после вступления в силу решения суда, новые условия договора будут действовать.

Так же арендатор имеет право просить суд внести изменения в договор с момента обращения с претензией к арендодателю, указывающих на то, что арендодатель поступал недобросовестно, отвергнувший изменить договора, независимо от того, что имелись важные основания.

Так как ни одна из сторон не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения, арендодатель не должен получать выгоду от того, что периода нарушения  права арендатора до периода вынесения судебного решения в защиту этого права может пройти много времени.

Будет ли поддержка со стороны судов данной точки зрения предугадать сложно, так как судебной практики по этому вопросу не имеется

Следующий проблемный момент использования статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации оказывается то, что изменение договора, в соответствии с этой нормой, является исключительной мерой.

По всем правилам, при условии применения статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации нужно прекратить действие заключенного договора. А   изменение договора может быть тогда, когда имеются определенные условия, наличие которых подтверждают, что при прекращении действия договора будет нарушаться публичный интерес, или две стороны сделки упустят от расторжения больше, чем при исполнении договора на скорректированных условиях.

В ответе на вопрос, данном в Обзоре судебной практики, утвержденном Президиумом Верховного Суда 21.04.2020, указано, что суды, изменяя договор, должны отдельно обосновывать, почему договор нельзя расторгнуть.

К тому же, если речь идет о длящихся правоотношениях, как в случае с арендой, можно доказывать, что расторжение договора, действительно, причиняет обеим сторонам договора существенный урон, чем, например, снижение арендной платы из-за коронавируса.

Применение отсрочки арендной платы по п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Особый порядок установленный для некоторых категорий арендаторов, которые находятся на территориях, где введены режим повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в соответствии с Федеральным законом от 21.12.1994 № 68-ФЗ, например, Указом Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (с последующими изменениями).

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020, арендаторы вправе обратиться к арендодателю за отсрочкой арендных платежей за 2020 год. Арендодатель будет обязан в течение 30 дней с момента обращения заключить дополнительное соглашение к договору аренды, где будут отражены условия отсрочки.

Требования к условиям отсрочки устанавливает Правительство России. Согласно Постановлению Правительства от 03.04.2020 № 439, закон будет применяться весьма ограниченно.

Сначала, отсрочка будет предоставлена только арендаторам, которые осуществляют деятельность в особо пострадавших отраслях экономики, список которых Правительство установит отдельно. На настоящий момент имеется перечень отраслей для целей отсрочек по кредитным договорам, возможно он будет применяться и к аренде.

Далее, период отсрочки – с даты введения режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации по 1 октября 2020 года.

А так же, предоставляемая отсрочка является частичной. На период действия режима повышенной готовности/чрезвычайной ситуации – отсрочка составляет 100 %, после отмены этого режима и до 1 октября 2020 года – 50 %.

И на конец, отсрочка не относится к коммунальным платежам, если договором они возложены на арендатора.

Предусматривается, что общая сумма отсрочки будет погашена в период с 01 января 2021 по 01 января 2023 равными частями, не превышающими 50 % от ежемесячной арендной платы.

Отсрочка будет распространяться как на государственное/муниципальное, так и частное имущество, кроме жилых помещений.

Штрафы, неустойки, проценты и иные меры ответственности не применяются, компенсационные платежи в пользу арендодателя – запрещены.

При этом условии отсрочки действуют вне зависимости от даты заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем. Т.е. уклонение от заключения дополнительного соглашения не позволит избежать отсрочки. Даже если такое соглашение будет заключено много позже в судебном порядке, отсрочка будет действовать в параметрах, установленных Правительством.

Есть возможность арендодателю получить компенсацию?

Той или иной прямой компенсации не предусмотрена. Региональным властям рекомендовано рассмотреть вопрос о снижении налога на имущество для арендодателей, которые предоставили отсрочку по Постановлению Правительства.

Имеет право компания, которая не может использовать объект аренды, не платить арендную плату на время действия карантина?

Общие нормы гражданского права об аренде.

Арендатор «не может» использовать объект аренды?

Под невозможностью использования объекта аренды понимаем. Допускаем, что в текущих реалиях речь идет о прямом запрете определенной экономической деятельности на основании акта субъекта РФ (например – п. 3 Указа Мэра Москвы от 29.03.2020 № 34-УМ). При этом важно, чтобы разрешенное использование по договору аренды (целевое назначение имущества) соответствовало запрещенному виду деятельности.

Ведет ли к невозможности использования арендованного имущества установление Президентом Российской Федерации «нерабочих дней» или ограничение передвижения граждан?

Полагаем, что нужно разобраться, как установление определенных ограничительных мер, оказало действие на экономическую деятельность арендатора.

Следствие нерабочих дней, установленных Президентом, определяются актом руководителя субъекта федерации о введении режима повышенной готовности. Согласно п. 4 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ (в редакции Указа от 10.04.2020 № 42-УМ) приостановлено посещение гражданами помещений, где ведутся определенные виды деятельности. Перечень этих видов деятельности, закрепленный в приложении № 3 к Указу, является достаточно большим. Запрета указывает на то, что посещение помещений «приостановлено» в том числе для сотрудников, за исключением тех, которые обеспечивают охрану и содержание указанных объектов, а также поддержание процессов, которые не могут быть приостановлены с учетом их технологических особенностей, а также тех, кто обеспечивает начисление и выплату заработной платы. Деятельность, которая не попала в приложение № 3 к Указу, может не приостанавливаться (см. п. 6 Указа).

В таком случае, возможность использования помещений, на которые распространяется п. 4 Указа, будет слишком затруднена.

Не каждая компания имеет возможность перейти на удаленный режим работы. Многие моменты в деятельности компании требуют присутствие сотрудников на рабочем месте. С точки зрения, может быть ситуация, когда меры по ограничению передвижению граждан в конечном итоге равнозначны приостановлению экономической деятельности компании.

А так же могут быть учтены следующие моменты:

• в арендуемых площадях находится имущество арендатора;
• данные площади могут охраняться за счет арендодателя;
• в арендованных помещениях время от времени могут приезжать генеральный директор, бухгалтер арендатора для оформления документов или проведения платежей.

Данные моменты применимы для офисных помещений.

В связи с этим, суды будут приходить к выводу не о полной, а о частичной невозможности использования имущества. Таким образом, речь может идти не о полном, а лишь о частичном освобождении от арендной платы.

Как на права арендатора, утратившего возможность использовать объект аренды, влияет «антикоронавирусный» Федеральный закон № 98-ФЗ от 01.04.2020?

Пункт 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 года предусматривает, что если использование недвижимого имущества стало невозможным в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации, то «арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года».

Норма создает больше вопросов, чем разрешает:

1. Что делать арендатору движимого имущества? – Согласно закона, он не применяется к такому арендатору. Вопрос об арендной плате разрешается по общим правилам.
2. Что делать, если использование имущества стало невозможным не полностью, а только по целевому назначению? – Скорее всего, в такой ситуации, нужно толковать норму в пользу арендатора и допускать уменьшение арендной платы. Это следует из цели нормы, которая хотела расширить права арендатора, а не сузить их в сравнении с общими правилами.
3. Что означает «уменьшение арендной платы»? Возможно уменьшить арендную плату до 0 руб.? – Считаем, что ответ на этот вопрос нужно давать, исходя из общих норм об аренде. Зависит от условий договора аренды; возможно различное толкование нормы.
4. Может ли арендодатель отказать арендатору в уменьшении арендной платы, учитывая формулировку «арендатор вправе потребовать»? – Исходя из смысла нормы, считаем, что арендодатель будет обязан уменьшить арендную плату, иначе норма бы утратила какое-либо значение. Другое дело, что размер уменьшения остается открытым.

Получается, что законодатель не урегулировал проблему исчерпывающим образом. Арендатор, как и раньше, вынужден будет в суде доказывать, что не должен платить арендную плату и обосновать, насколько она уменьшилась.

Новшество заключается только в том, что закон однозначно установил, что примененные ограничительные меры могут приводить к невозможности использования имущества, что влечет снижение арендной платы за соответствующий период. В остальном, сторонам договора аренды, как и прежде, стоит полагаться на общие принципы регулирования аренды.

Исходя из дополнений, советуем арендаторам в письменной форме обратиться к арендодателю с просьбой снижения арендной платы из-за коронавируса, дабы показать, что вы воспользовались своим правом, предоставленным новым законом.

Если арендодателю написать обоснованное и юридически выверенное письмо о снижении арендной платы, разумный арендодатель может пойти на встречу своим арендаторам.

Под итог

По все видимости, что законодатель наделил арендатора правом на снижение арендной платы  в связи с коронавирусом. Но это только на первый взгляд. На самом деле все не так однозначно.

Прежде всего, норма оставляет простор для усмотрения арендодателей. Она не указывает на обязанность арендодателя выполнить требование арендатора. Таким образом, арендатор вправе потребовать уменьшения платы, но обязан ли это делать арендодатель — не ясно.