Арендатор не платит за квартиру связи с коронавирусом

Пандемия коронавируса, охватившая весь мир, значительно ограничила доходы населения. Возможность оплачивать жизненно необходимые счета становится для людей непосильной ношей. Особенно остро вопрос касается проживающих на съемной территории. Уволили с работы? Попросили перетерпеть изоляцию «за свой счет»? Как выйти из сложившейся ситуации при аренде квартиры арендодателю?  

Не платишь за аренду – покинь помещение

Предоставление жилья во временное владение и пользование – это бизнес. Сталкиваясь с недобросовестным квартирантом, собственник терпит убытки. На чаши весов становятся 2 составляющие: 

• материальные трудности – это проблема квартиросъемщика; 
• человеческий фактор. Угрызения совести, не позволяющая выставить за порог человека, который остался без средств к существованию. 

Действительно ли отказ от оплаты считается обоснованным? Если за арендатором раньше замечались просрочки с просьбой отложить дату оплаты, какова вероятность, что этот раз станет последним. Исключить манипуляцию можно, главное не поддаваться на уговоры.  Подробно, какие варианты есть у арендатора чтобы не платить за аренду квартиры.

Составление договора

Типовая форма включает общие данные – дата и сумма оплаты. Эти параметры ключевые, но недостаточные для урегулирования спорных ситуаций. При составлении договора необходимо детально прописать условия сделки. Перечисление форс-мажорных ситуаций позволяет сократить нервы и деньги в процессе разбирательства. Точная формулировка указывает не только на последствия отказа от оплаты, но и определяет последовательность действий устранения проблемы. 

Отсрочка

Типовая ситуация – задержка зарплаты. В устной форме квартирант предупреждает арендодателя о невозможности внести оплату, с просьбой перенести на определенный срок. Собственник идет навстречу, но в назначенный день денег не получает, т.к. человек лишился работы из-за банкротства и платить нечем.  

Возникает вопрос – требовать ли выплаты неустойки, либо проявить жалость (его же предупредили). Соглашение «на словах» не имеет юридической силы, обещание не требует точного выполнения обязательств. Исключить неприятный момент позволяет дополнительный пункт в договоре, определяющий следующие условия: 

• период, в который позволяется предоставления отсрочки; 
• временной интервал продления. Обязательное перечисление штрафных санкций при нарушении сделки; 
• способ обращения. От устной формы до записи на диктофон. Распространенный метод – письменная расписка с подписью и датой заключения. 

Выселение

Необходимый пункт, содержащий последовательность действий собственника при отсутствии оплаты. Это позволит избежать моральных терзаний и «заблокирует» чувство жалости. 

Требуется подробная фиксация пункта «если оплата не поступила _._.__г., без предоставления заявления об отсрочке платежа, арендодатель вправе…». Далее по пунктам: 

1. провести переговоры с установлением причины в устной/письменной форме. Разрешена запись разговора, подтверждающего диалог; 
2. составление и отправка почтой претензионного заявления с пометкой «несвоевременная оплата»; 
3. в 3-хдневный срок, начиная с даты просрочки, направить почтовое уведомление, подтверждающее расторжение договора, связанное с просрочкой платежа; 
4. составление искового ходатайства в суд с целью взыскания месячной платы и суммы неустойки. 

Наличие этого пункта предоставляет обеим сторонам четкую информацию о последствиях нарушения условий. 

Неустойка 

Сумма издержек указывается собственником самостоятельно. Это позволяет взыскать с арендатора больше, чем назначит суд. Размер указывается несколькими способами: 

• фиксированная часть; 
•  % от стоимости арендной платы. 

Расчет задолженности  происходит по новым правилам статьи 395 ГК РФ.  Рассчитать неустойку за просрочку платежей.

Оставленные вещи

Покидая помещение, квартирант может оставить часть собственности умышленно, либо по забывчивости. Необходимо зафиксировать порядок действий при обнаружении чужих вещей, обозначая их ценность. Формулировка может быть приблизительно такой: «Брошенные вещи на территории собственника подлежат хранению в течение 30 дней с момента выселения. Общая стоимость не превышает … тысяч рублей, согласно рыночной оценке. По истечение срока арендатор вправе распоряжаться имуществом по своему усмотрению – продажа, передача третьим лицам, утилизация». 

Пометка позволяет узаконить право собственности, если арендодатель сбежал, оставив свои вещи. 

Доверие не защитит в суде

Необходимо понимать – денежные отношения должны иметь документальное подтверждение. Пошаговая «детализация» способна уберечь от непредвиденных ситуаций, вызванный недобросовестным квартиросъемщиком. Риелторские агентства предоставляют универсальную форму бланка. Собственник вправе вносить изменения, либо взять процедуру составления договора на себя. 

Зачем это нужно: 

• уменьшает риски. Если планируется построение бизнеса на аренде недвижимости, подразумевается наем юриста. Специалист поможет прописать все нюансы, согласно нормам законодательства; 
• налоговые отчисления. Уклонение от налогов, что карается уголовной ответственностью, может спровоцировать разгневанного арендатора обратиться в соответствующие инстанции.  

Возникновение ситуации, при которой квартирант не планирует платить и не спешит покидать помещение, требует рационального подхода. Лишние эмоции усугубят конфликт. Спокойная и уверенная речь о последствиях нарушения договорных условий позволит припугнуть оговоркой «обращение в суд».  

Все разговоры под запись

Деловое, либо неформальное общение должно быть сохранено: 

•  устный поиск компромисса – диктофон и видеосъемка (предварительно предупредив собеседника). Полученная информация сохраняется на нескольких источниках (на всякий случай); 
• социальные сети. Выяснение отношений посредством мессенджеров также является доказательством сделки. Подтверждением считается скриншот, либо фото экрана. Если собеседник удалит переписку раньше фиксации, аргументировать правоту не получится. 

«Завтра отдам» 

Этот период под называнием «завтра» может растянуться на неопределенный срок. Задержки – весомый повод составление претензии. Оригинал остается у собственника, копия отправляется заказным письмом на адрес прописки. Все квитанции и чеки, подтверждающие действия, сохраняются. В данном случае порядок считается соблюденным. 

Расторжение договора

Арендатор без предупреждения покинул помещение, не выходит на связь и отдавать долги не собирается. Уведомление, подтверждающее расторжение договора, высылается на адрес регистрации. Этот момент подтверждает прекращение действия обязательств. Собственник вправе менять замки, блокировать вход на территорию, препятствовать забору имущества согласно статье 359 ГК РФ «Основания удержания». 

Если условия аннулирования не соблюдены, мешать арендатору в получение своих вещей незаконно. 

Как взыскать образовавшуюся задолженность

Надеяться на возврат после первого звонка не стоит. Необходимо готовиться к сопротивлению и максимально твердо отстаивать свою позицию. Как бороться за свои деньги: 

• мирные переговоры. Если человек выходит на связь, необходимо убедить отдать долг. Избегать угроз и повышенного тона. Агрессия будет лишней. Спокойно объяснить, что решение вопроса через суд обойдется дороже, чем погашение арендной платы. Зачем создавать лишние проблемы? 
• судебное разбирательство. Собственнику необходимо подготовить заявление с указанием ежемесячной цены, суммы простоя, образовавшейся за период выяснения отношений. К документу прилагается договор аренды, счета, чеки, расписки между сторонами. Все, что подтверждает аренду площади, включая переписки в социальных сетях и записи телефонных разговоров. 

Арендатор уехал, а имущество и вещи остались 

Покинутое имущество может иметь ценность для квартиросъемщика. Не стоит торопиться избавляться от лишнего «хлама» в целях освобождения квартиры. Сбежавший может объявиться, чтобы забрать свое. Рассмотри все возможные варианты распоряжения: 

• ссылаясь на ст. 359 ГК РФ, имущество остается у арендодателя до полного погашения задолженности. Оплата произведена – вещи передаются владельцу; 
• торги. Публичная продажа подкрепляется судебным разрешением. Отправляется заявление с приложением обстоятельств дела. Процедура длительная, затратная и сложная. Потребуется помощь юриста. Перед обращением необходимо сопоставить расходы с возможной прибылью. Если вложенные средства превышают доход, стоит задуматься о рациональности участия в процессе; 
• возврат. Если вопрос решен мирным путем, отдайте имущество владельцу. Избавьте помещение от лишнего; 
• передача третьим лицам. Согласно статье 886 ГК РФ вещи отдаются в пользование родственникам, друзьям, новому жильцу, либо постороннему человеку на основании составленного договора. Метод имеет законную силу. Основное условие – грамотно составить соглашение, не забыв провести опись передаваемого имущества; 
• ненужные вещи. Имея низкую рыночную стоимость, предметы обихода указываются в договоре, как брошенные. Собственник вправе распоряжаться ими по своему усмотрению. Желательно в соглашении подробно указать, какая категория объектов входит в этот перечень. 

“Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)” от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с новыми изменениями. от 28.04.2020)
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Никаких «секретных» формул, помогающих взыскать арендную плату нет. Главное разграничить дружеские и денежные отношения и извлечь прибыль от сдаваемой в аренду квартиры. Не стоит стесняться заключать договор с близкими людьми. В критической ситуации, документально заверенные обязательства позволяют обезопасить сделку и отстоять свою точку зрения. Детали были упущены? Обращайтесь за помощью к юристу, составляйте претензии, подавайте исковое заявление в суд. Это сэкономит нервы и время, потраченное на личное выяснение отношений.