Аренда квартиры в эпоху COVID-19 как компромисс сторон

Пандемия коронавируса, зона распространения которой —географическая карта нашей планеты. Главы государств принимают беспрецедентные меры как для стран в целом, так и для каждого гражданина индивидуально.

Повседневная жизнь человека сузилась до расстояния в радиусе ста метров от дома. Разрешен поход в ближайший магазин за продуктами и средствами гигиены, аптеку и до мусорных баков. Закрыты торговые центры, кинотеатры, салоны красоты, рестораны и бары. Самыми необходимыми атрибутами, позволяющими пережить это бедствие, стали удобная домашняя одежда и доступ в интернет. Повезло владельцам собак, которые могут легально выйти на прогулку на вышеуказанное расстояние. А надеть защитную маску при выходе на улицу стало правилом хорошего тона, уровнем сознательности и ответственности.

Ситуация на рынке аренды жилой недвижимости в период самоизоляции

Экономический кризис, вызванный принятием ограничительных мер в связи с распространением коронавируса, внес нестандартные коррективы во все сферы жизнедеятельности. Исключением не стал и рынок аренды квартир.

Арендодатели, долгое время присутствующие в этом сегменте, уже сталкивались с кризисными явлениями. Снижение арендной платы и падение спроса на недвижимость бизнес-уровня компенсировалось увеличением востребованности в квартирах эконом-класса, провоцируя повышение стоимости квадратных метров. Через время, как правило, с началом осени, рынок постепенно восстанавливался.

Сегодняшняя действительность связана с большим оттоком арендаторов, основную часть которых составляют трудовые мигранты, сотрудники организаций и студенты, не являющиеся местными жителями. При объявлении режима самоизоляции и закрытии предприятий на неопределенный срок, перевод сотрудников на удаленную работу, а студентов на дистанционное обучение, образовался своеобразный вакуум.

Рынок свободных квартир в аренду будет продолжать пополнение не только за счет освободившихся во время массового перемещения населения. Сюда будут добавлены объекты, которые приобретаются с целью сохранения денежных средств на фоне повышения курсов иностранных валют. Они тоже будут сдаваться.

В целях экономии арендаторы стали расторгать договоры и возвращаться в родные города или к родителям. Приток приезжих отсутствует. Появление желающих подписать договор найма связано со сменой района проживания или большей площади квартиры на меньшую. Действие совершается в целях экономии. Но и в данной ситуации наличие дисконта будет в преимуществе при выборе арендуемого жилья.

Риски, связанные с временной неплатежеспособностью арендаторов, могут как затянуться надолго, так и исчезнуть, по мере снятия ограничений с бизнеса. И если между собственником и нанимателем до настоящего времени не возникало проблем с оплатой, возможно, период карантина нужно пережить, снизив арендную плату на несколько месяцев. Развитие дальнейшей ситуации пока неизвестно, но сложность с поиском новых жильцов возникнет однозначно. Предыдущая цена также будет неактуальна и снизится из-за пресыщения рынка.

Адекватная оценка происходящего, отслеживание тенденций падения спроса и стоимости аренды, а также желание идти на компромисс с уже имеющимися арендаторами, в конечном итоге избавят собственника от дополнительных проблем. Как пример, это может быть не только лишнее общение с незнакомыми людьми, приезжающими на показ квартиры, но и затянувшееся судебное разбирательство, в случае нежелания договориться с жильцами по действующему договору.

Конфликт сторон

Соблюдение режима самоизоляции способна обеспечить только финансовая «подушка», наличие которой определило возможность выживания. Размера пособий и минимальных зарплат, выделенных государством и работодателями (при условии, что они положены гражданину), достаточно будет только на покупку самых необходимых продуктов питания. Расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, займов, по параметрам не вошедшим в правила банков о предоставлении кредитных каникул, составляют основную проблему в настоящее время.

Но самый жизненно важный вопрос для человека — это наличие дама, в общем его смысле. Призыв президента, правительства и врачей «Сидите дома!», войдет в противоречие с отсутствием лояльности арендодателя при неуплате в срок платежа за квартиру и угрозой выселения.

Возникает конфликт парадигм между собственником жилья и нанимателем:

• арендодатель видит в отсутствии поступления денег угрозу своей стабильности, так как это рента, получение которой определяет повседневные расходы или обязательные выплаты по ипотеке за сдаваемую квартиру;
• арендатор, нарушая договоренности и задерживая оплату, имеет веское оправдание — непредвиденная потеря дохода в период эпидемии коронавируса.

В этой ситуации каждая из сторон рассматривает проблему исходя из оценки личных взглядов. Чтобы предупредить, а возможно и исключить конфликт парадигм, который может возникнуть между участниками договора аренды, следует обратиться к правовым актам, регулирующим данные взаимоотношения.

Законодательство о расторжении договора найма жилого помещения

Подписывая договор арендодатель и арендатор принимают права и обязанности в отношении друг друга. При возникновении вопросов, которые не удается решить соглашением сторон, на помощь приходит Гражданский кодекс Российской Федерации.

Основа, на которую опираются как участники договора найма жилого помещения, так судебные инстанции, глава 35 ГК РФ.

В рамках статьи определены следующие понятия:

• наймодатель — собственник жилого помещения;
• наниматель — проживающий в жилом помещении за плату;
• договор найма — долгосрочный договор, заключенный на период от года до пяти лет (без указания срока окончания считается заключенным на пять лет);
• краткосрочный наем — договор найма, заключенный на срок менее одного года.

Санкции, применяемые в случае задержки платежей по вышеуказанным типам договоров.

Статья 682 данной главы контролирует плату за объект жилой недвижимости:

• исключает одностороннее изменение размера месячной платы;
• обязывает нанимателя вносить плату в срок.

Статья 687 регулирует порядок расторжения договора:

• при договоре найма — отсутствие платежей в течение шести месяцев;
• при краткосрочном найме — задержка оплаты в срок более двух раз.

Решением суда нанимателю дается время оплатить задолженность. Период оплаты — до года. В случае отрицательного итога, т. е. отсутствия погашения долга, наймодатель может повторно обратиться в суд с просьбой расторгнуть договор. Принимая решение о расторжении договора, суд может учесть просьбу нанимателя и отсрочить исполнение на срок до года.

Выдержка. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изменениями от 28.04.2020)
ГК РФ Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Согласно законодательству сформирован порядок расторжения договора найма квартиры при нарушении сроков оплаты и отсутствием досудебного соглашения сторон:

• расторжение договора в одностороннем порядке происходит только по решению суда;
• дополнительные условия о расторжении по волеизъявлению собственника жилья, внесенные в договор найма, недействительны;
• обращение в суд возможно только по истечении шести месяцев с момента начала просрочки (при краткосрочном договоре — двух месяцев);
• передача письменного уведомление нанимателю по почте либо лично под подпись о желании расторгнуть договор в связи с неуплатой причитающихся платежей;
• подача иска в суд только после получения ответа нанимателя в письменной форме, а в случае отсутствия такового, через 30 дней после даты, указанной в уведомлении.

Процедура защищает права нанимателя, не допуская срочного выселения. При этом судом учитываются обстоятельства образования задолженности. Наличие уважительных причин имеет юридическое значение, на основании которого договор не подлежит досрочному расторжению.

Для подтверждения данного факта нанимателю необходимо:

• передать собственнику жилья под роспись либо заказным письмом по почте предложение о заключении дополнительного соглашения, предусматривающего пересмотр размера ежемесячной платы, отсрочки или предоставления арендных каникул;
• документально подтвердить снижение доходов (увольнение, приостановку трудовой деятельности, сокращение заработной платы из-за ограничительных мер, введенных для борьбы с распространением коронавируса);
• представить суду вышеуказанные документы в качестве уважительной причины нарушения условий договора в части оплаты.

Положения законодательства характеризуют процесс досрочного расторжения договора как длительный. При этом наниматель, даже при положительном исходе процедуры в пользу собственника жилья, сохраняет право проживания как минимум до вынесения решения. А по просьбе, обращенной к суду, сохранение это права может быть продлено на срок до одного года.

И пока не совсем ясно на какие законы будут опираться суды в вопросе расторжения договора найма, если наниматель остался без доходов по причине принятых правительством РФ мер по борьбе с распространением эпидемии коронавируса.

Как договориться с собственником и уменьшить арендную плату

Преодоление непредвиденной ситуации, связанной с частичной или полной потерей основного дохода, требует адекватного отношения не только собственника, но и арендатора жилья.

Арендатору необходимо оценить финансовые возможности на ближайшие 2-3 месяца и определить период восстановления после снятия ограничительных мер и выхода на работу, т.е. сколько времени понадобиться для восстановления необходимого размера заработка, который формировал семейный бюджет.

Исходя из этого можно вести переговоры с собственником квартиры и заключать соглашение о порядке и сроках оплаты.

Возможные варианты:

• частичное или единовременное погашение за счет использования залога, внесенного при подписании договора (если это было предусмотрено);
• перенос сроков оплаты, например с начала месяца на середину или окончание;
• погашение оплаты частями в течение месяца;
• отмена штрафных санкций в случае просрочки;
• предоставление арендных каникул с частичной оплатой аренды или без, на период официально объявленных вынужденных выходных, плюс минимум месяц на восстановление;
• оплата только коммунальных платежей.

Последние два пункта приемлемы, если не являются для арендодателя источником погашения кредита или ипотеки

В случае, если в период самоизоляции отсутствует минимальный заработок, не способный даже частично покрывать расходы за аренду и коммунальные платежи, арендатору не стоит впадать в панику и реагировать на призывы собственника освободить квартиру. Руководствуясь статьей 687, у него существует законное основание для проживания в квартире при договоре найма минимум шесть месяцев, а при краткосрочном найме — два месяца. К этому сроку добавляется время, затраченное на судебное производство, которое будет длиться до двух месяцев.

Данный способ поможет арендатору не остаться без дома, но не снимает обязанностей по внесению просроченных платежей, которые в последующем необходимо оплатить согласно решению суда. Для того, чтобы воспользоваться правом проживания в арендуемой квартире до судебного решения, необходимо наличие договора найма и документов, подтверждающих снижение доходов за период неуплаты. В случае, если аренда квартиры основывается на устных договоренностях, а в бумажном варианте, закрепленном подписями сторон, отсутствует, то доказать свою правоту будет сложно. При уменьшенном, но регулярном доходе, можно рассмотреть переезд в другую квартиру, которая даже будет аналогична прежней, но с более снисходительным в отношении цены собственником.