Проведение осмотра недвижимости при оформлении аренды

 Проверка недвижимости — обязательная процедура при заключении любой сделки, связанной с приобретением в собственность или получением в аренду данного объекта. Покупатель ипроверка недвижимостили арендатор  подвергается большому риску лишиться права собственности или пользования полученной в аренду недвижимости. Своевременная проверка нежилых помещений позволяет подтвердить юридическую чистоту имущества или выявить скрытые продавцом или арендодателем факты, из-за которых сделка может оказаться недействительной. Со своей стороны арендодатель тоже рискует не получить арендную плату или понести убытки от порчи имущества арендатором.

Перед проверкой определяется её цель и составляется перечень документов для запроса, на которые арендодатель должен предоставить информацию. Но собственник может скрыть важную информацию или  преднамеренно исказить факты, поэтому необходимо дополнительно получить подтверждающую информацию из внешних источников. Осмотр объекта недвижимости начинается при наличии всех необходимых документов.

Как изучить недвижимость при аренде

Проверка недвижимости для получения в аренду производится по тем же основным направлениям, что и для приобретения в собственность. Только не так детально, а некоторые вопросы вовсе не рассматриваются. Но при требованиях арендатора может проводиться такая же тщательная проверка, как и в случае с приобретением. Обязательная проверка помещений под аренду защищает права обеих сторон.

  1. Юридическая чистота недвижимости проверяется по нескольким основным блокам:
  2. Проверка личности продавца и права собственности или полномочий.
  3.  Осмотр нежилого помещения.
  4. Проверка всех полномочий для совершения сделки.
  5. Проверка и изучение  недвижимости арендодателя по разным базам в гос. органов.

Проверка собственника помещения

     Существует несколько способов, как проверить собственника арендуемого помещения. Если собственник физическое лицо, то проверку его деловой репутации можно заказать в частном детективном агентстве или охранном предприятии. А проверить его дееспособность, получив справку из наркологического и психдиспансера. Если владелец состоит в браке, то требуется письменное согласие супруги на заключение сделки. Если собственник разведён, то необходимо выяснить, нет ли у его «бывшей половины» законных прав на часть имущества. Потому что в любом из этих случаев сделка может быть признана недействительной. Если собственник является юридическим лицом, то проверка начинается с регистрационных и учредительных документов: не находится ли предприятие в стадии реорганизации, ликвидации или банкротства. Обязательна проверка не только прав собственности на объект, но и законность их возникновения (юридическая история).

Осмотр недвижимости

     После проверки правового статуса и юридической истории объекта, устанавливается, не подлежит ли он сносу, не имеет ли особый статус (культурный памятник или др.), а затем проводится  осмотр недвижимости, причём этапы проверки распространяются и на земельный участок.

При проверке важно выявить строительные дефекты, физический износ объекта, нет ли незаконных перепланировок. При выполнении обследования недвижимости составляется акт осмотра технического состояния помещения и проводится фотофиксация дефектов.

Проверка полномочий для совершения сделки

     Самый безопасный вариант, когда сделка заключается обеими сторонами лично. Если со стороны собственника или арендатора выступает уполномоченное лицо, то необходимо проверить, соблюдены ли все необходимые требования передачи полномочий в законном порядке. Если уполномоченное лицо действует от имени организации, то требуется протокол собрания о решении его избрания единоличным исполнительным представителем. Если собственник предоставляет полномочия по доверенности, то она должна быть оформлена нотариально и не просроченная. Здесь для арендатора также существует риск, потому что доверенность к моменту сделки может быть уже отозвана. Кроме того, если сделка относится к крупным, то необходимо соблюдение дополнительного решения и одобрения органов управления.