Правовое законодательство

С договорами аренды в той или иной форме многие встречаются, даже не подозревая об этом. Сдача квартиры в наем, поездка на такси, приобретение оборудования в лизинг – все это разновидности договора аренды. Объединяет все перечисленное то, что имущество по ним передается во владение и пользование лишь на время за определенную плату. Определяющим признаком, позволяющим классифицировать их на группы, выступает предмет сделки.

Общая характеристика аренды

По общему правилу договора аренды арендодатель берет на себя обязательство предоставить какое-либо имущество как движимое, так и недвижимое во временное владение и пользование. В свою очередь арендатор обязуется своевременно вносить арендный платеж.

Определяющими элементами соглашения, позволяющего его отграничить от других гражданско-правовых договоров, являются:

  • возмездность – обязательное условие заключается в оплате за арендованный объект, при этом её размер выступает в качестве существенного условия;
  • предмет, к которому относится имущество, за исключением изъятого из оборота (например, обособленное помещение, автомобиль, предприятие и другие объекты, являющиеся неупотребляемыми);
  • передача в пользование и/или владение, то есть без права распоряжения и, как следствие, право собственности не возникает;
  • двусторонность – сторонами в сделке являются арендодатель (собственник либо его представитель) и арендатор.

Правильная классификация заключенной сделки и отнесение её к той или иной категории позволяет верно применять нормы гражданского законодательства при возникновении спорной ситуации.

Период для данной категории сделок не является существенным условием, и, как следствие, отсутствие упоминания о нем не влечет признания сделки в целом недействительной. В соответствии со ст. 610 ГК в случае если срок прямо не регламентирован соглашением, то его следует считать заключенным до того момента, когда одна из сторон не изъявит желание о его расторжении (неопределенный срок).

Форма так же как и длительность не существенное условие, поскольку стороны самостоятельно вправе определить формат соглашения. Исключения, для которых обязательна письменная форма, сформулированы в ст. 609 ГК:

  • срок действия более 1 года;
  • стороной в сделке выступает юридическое лицо.

Помимо этого в случаях, прямо предусмотренных законодательством, соглашения в отношении недвижимости подлежат обязательной регистрации в госреестре. Возможны варианты выкупа объекта, что предполагает форму, предусмотренную как для купли-продажи.

Гражданский кодекс вводит понятие субаренды, под которой понимается передача имущества (всего либо его часть), принятого в рамках арендной сделки, в пользование и/или владение третьим лицам. Заключение возможно лишь с письменного согласия собственника. В этом случае, в отличие от перенайма, замены лица в основном обязательстве не происходит.

Содержание договора аренды

В рамках рассматриваемых договоров, как и любых других гражданско-правовых сделках, стороны наделены специфическими для данных правоотношений правами и обязанностями, а также несут ответственность по их соблюдению в соответствии с гражданским законодательством.

Права и обязанности арендодателя

Круг прав арендодателя, характерный для всех разновидностей аренды, образуют:

  • право на своевременное получение арендной платы;
  • право на досрочное прекращение договора;

Вместе с тем круг обязанностей, установленных законодательством для арендодателя, немного шире и включает:

  • обязанность предоставить имущество, установленное соглашением, в надлежащем состоянии;
  • проведение капитального ремонта при необходимости либо по первому требованию;
  • обязанность по уведомлению о правах третьей стороны на арендованное имущество;
  • обязанность возместить произведенные неотделимые улучшения (например, установка пластиковых окон в помещении) при условии, что они были согласованы с владельцем.

За собственником закреплена ответственность при передаче имущества, имеющего недостатки, которые не позволяют использовать его в предусмотренных целях. Поэтому по первому требованию обнаруженные недостатки должны быть устранены силами владельца.

Права и обязанности арендатора

Гражданский кодекс предоставляет арендатору следующие полномочия:

  • использовать имущество по своему усмотрению с учетом целей, для которых оно было передано;
  • при прекращении договора преимущественное право на его пролонгацию;
  • с согласия собственника передавать в субаренду как все имущество, так и его часть;
  • требовать устранения недостатков в случае их обнаружения, а также возмещения понесенных расходов;
  • требовать проведение капитального ремонта, а также восстановительных работ, а при проведении их за свой счет вправе требовать возмещения всех затрат.

Основные обязанности заключаются:

  • в необходимости использовать арендованный объект по назначению (например, в жилом помещении – проживать);
  • своевременной оплате арендной платы;
  • в надлежащем проведении текущего ремонта;
  • в случае прекращения, возвратить все полученное в рамках соглашения в том виде, в котором было принято с учетом естественного износа.

Законодателем никакой дополнительной ответственности за арендатором не закреплено, поэтому он несет ответственность лишь за надлежащее исполнение возложенных обязанностей.

Общие принципы прекращения аренды

Прекращение арендных отношений возможно по нескольким причинам:

  • окончание срока действия;
  • расторжение по инициативе, поступившей от арендатора;
  • расторжение по заявлению арендодателя.

По окончании срока по общему правилу арендные правоотношения прекращаются, если хотя бы одна из сторон заявила намерение о расторжении заключенной сделки. Если такого намерения заявлено не было, имуществом продолжают пользоваться (с согласия арендодателя), то сделка считается пролонгированной на неопределенный срок на тех же условиях.

Законодатель закрепил и возможность досрочного расторжения правоотношений как со стороны владельца, так и со стороны арендатора. Обязательно при этом направление письменного уведомления с требованием об устранении нарушений договора в установленный срок, соответствующий принципам разумности.

По инициативе собственника досрочно арендные отношения могут быть прекращены по основаниям, когда арендатор:

  • неоднократно нарушил условия сделки, в том числе использовал имущество не по назначению;
  • причинил вред объекту, ухудшив его общее состояние;
  • нарушил своевременную оплату, то есть не внес 2 и более платежа подряд;
  • не произвел капитальный ремонт, если данная обязанность за ним закреплена договором.

Досрочное расторжение арендных отношений по инициативе арендатора, когда владелец:

  • не предоставил имущество в пользование либо препятствует разными способами свободно им пользоваться;
  • предоставил объект, имеющий существенные недостатки (если они прямо не оговорены в соглашении);
  • не производит капитальный ремонт;
  • имущество, предоставленное в аренду, стало не пригодным для дальнейшего использования.

Указанные перечни не являются исчерпывающими, так как стороны могут установить дополнительные основания для досрочного прекращения арендных отношений.

Разновидности аренды

Договор аренды и его разновидности, в том числе и относящихся к договорам коммерческой деятельности, регламентированы гл. 34 ГК. Рассмотрим их особенности и отличия друг от друга.

Прокат

Под прокатом понимается предпринимательская деятельность, направленная на сдачу движимого имущества во временное пользование и владение за плату.

Особенностями данного договора, позволяющими его отличить от других видов, являются:

  • предметом проката могут выступать только движимое имущество;
  • максимальный период не более 1 года, при этом по требованию арендатора договор может быть расторгнут (такое уведомление должно быть направлено за 10 дней до предполагаемой даты расторжения);
  • публичность (предполагает необходимость заключить договор на равных условиях со всеми кто обратится к арендодателю, не оказывая никому предпочтения);
  • наличие письменной формы;
  • субаренда запрещена;
  • весь ремонт (капитальный и текущий) осуществляется за счет средств арендатора;
  • арендная плата должна быть установлена в определенной сумме денежных средств.

Имущество, арендованное в прокат, как правило, используется в потребительских целях (личных, семейных и иных), поэтому в качестве дополнительной особенности можно рассматривать то обстоятельство, что пользователями в большинстве случаев выступают физические лица.

Договор аренды транспортных средств

Подобные сделки разделяют на 2 вида как с предоставлением услуг по технической эксплуатации и управлению (с экипажем), так и без таковых. Отличительная особенность рассматриваемых договорных отношений заключается в распределении обязанности по проведению ремонта, оплате топлива, страхованию и прочих расходов между сторонами. Так, при аренде с экипажем все расходы несет арендодатель, а при аренде без экипажа – арендатор. Плата за аренду транспортных средств называется – фрахт.

Особенности:

  • предметом выступают технические устройства, предназначенное для перемещения, перевозки и прочее;
  • предоставлено право без согласия передавать объект в субаренду.
  • законом не регламентируется предельных срок таких сделок;

Аренда зданий и сооружений

Данная категория договоров предполагает передачу на время в пользование и/или владение зданий и сооружений, в том числе относящихся к жилому фонду.

Особенности:

  • оформление письменной формы в виде подписанного с обеих сторон одного документа, несоблюдение которой влечет недействительность сделки (обязательна государственная регистрация);
  • при отсутствии согласованного размера арендной платы договор считается незаключенным;
  • предмет – недвижимость в виде зданий и сооружений (передача части здания регулируется общими положениями об аренде).

Аренда предприятий

Данный договор предполагает предоставление предприятия в виде имущественного комплекса, в том числе зданий, оборудования, сырья и материалов, земельных участков и иное. На данный вид распространяют своё действие также гражданские нормы, регулирующие передачу зданий и сооружений. Такой договор считается смешенным  и включает в себя элементы других договоров (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Особенности:

  • объект передается в целях осуществления предпринимательской деятельности, то есть его использование должно быть направлено на получение прибыли;
  • все расходы (ремонт, страхование, обслуживание и прочее) несет арендатор;
  • вместе с объектом возможна правопередача долгов, при этом кредиторы должны быть уведомлены об этом в письменной форме;
  • несоблюдение письменной формы в виде одного документа, подписанного сторонами, влечет недействительность сделки.

Договор лизинга (финансовая аренда)

Данная разновидность предполагает обязанность арендодателя (лизингодателя) приобрести имущество для дальнейшей передачи его за плату в пользование и/или владение на время. По общему правилу продавца и предмет аренды выбирает лизингополучатель. По свой сути лизинговые отношения являются разновидностью финансирования деятельности лизингополучателя.

Особенности лизинга:

  • в отличие от других в данном случае имущество приобретается арендодателем специально для лизингополучателя, который сам выбирает вид и продавца;
  • договор направлен на осуществление предпринимательской деятельности, поскольку стороны являются коммерческими организациями;
  • это трехсторонняя сделка (лизингодатель, лизингополучатель и продавец);
  • возможна передача в сублизинг (требования продавца в этом случае переходят к лизингополучателю).

При передаче прав в рамках сублизинга обязательным условием является наличие согласия лизингодателя.

Все разновидности аренды по своей сути являются коммерческими и направлены на извлечение прибыли арендодателем, а в некоторых случаях и арендатором (от использования арендованного имущества). Общие нормы распространяют свое действие на частные случаи аренды лишь, если сложившиеся правоотношения, обладающие признаками арендных, не урегулированы нормами гражданского законодательства, либо общие нормы об аренде не противоречат частным.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды
Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

Вывод из судебной практики. Договор аренды является консенсуальным, права и обязанности по нему возникают с момента его заключения. Таким образом, при издании оспариваемого распоряжения действующее законодательство нарушено не было и судами неправильно применены статьи 606...

Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды
Статья 607 ГК РФ. Объекты аренды

1. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не …

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель
Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Договор аренды, заключенный публично-правовым образованием в отношении имущества, которое находится в собственности другого публично-правового образования, недействителен.Судебная практика в арендных отношениях...

Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
Статья 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды

Подлежащее государственной регистрации дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды считается незаключенным, если оно не прошло регистрацию. В этом случае договор (при условии продолжения пользования имуществом) считается возобновленным на неопределенный срок....

Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды
Статья 610 ГК РФ. Срок договора аренды

Вывод из судебной практики 610 статья Срок действия договора аренды и срок аренды не являются тождественными понятиями и могут не совпадать....

Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору
Статья 611 ГК РФ. Предоставление имущества арендатору

Пункт 2 ст. 611 Гражданского кодекса РФ обязывает арендодателя не только физически передать арендатору объект аренды, но передать вместе со всеми его принадлежностями и необходимыми документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором....

Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества
Статья 612 ГК РФ. Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества

Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает перед арендатором за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им.В связи с этим возникает вопрос: какие обстоятельства свидетельствуют о невозможности использования арендованного имущества?Судебная практика выделяет в качестве одного из таких недостатков...

Статья 613 ГК РФ. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество ( обновление, с судебной практикой)
Статья 613 ГК РФ. Права третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество ( обновление, с судебной практикой)

Статьей 613 ГК РФ установлено, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц. Арендаторы нередко препятствуют осуществлению данных прав. Судебная практика разъясняет, на основании каких норм Гражданского кодекса РФ третьи лица могут обратиться с иском в суд....

Статья 614 ГК РФ. Арендная плата (с обновлением 2020 год)
Статья 614 ГК РФ. Арендная плата (с обновлением 2020 год)

Основания прекращения обязанности по внесению арендной платы при выкупе арендованного имущества. 3 ст. 614 ГК РФ об изменении арендной платы не чаще одного раза в год существует три позиции судов. Размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон чаще одного раза в год....

Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом ( с обновлением 2020 год)
Статья 615 ГК РФ. Пользование арендованным имуществом ( с обновлением 2020 год)

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти статья 615 ГК РФ в субъекте РФ...

Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
Статья 616 ГК РФ. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

616 ГК РФ арендатор в ряде случаев вправе взыскать с арендодателя стоимость произведенного капитального ремонта. Однако нередко возникает вопрос: какие документы могут служить доказательствами произведенных арендатором расходов? Судебная практика дает следующие разъяснения по этому поводу. Расходы на содержание имущества - части здания, возложенные на арендатора, включают в себя затраты на эксплуатационное обслуживание здания и территории, коммунальные услуги....

Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон
Статья 617 ГК РФ. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

При смене арендодателя прежний арендодатель утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду....

Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды
Статья 618 ГК РФ. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Расторжением договора аренды субарендатор обратился к арендодателю с заявлением о заключении с ним договора аренды. Арендодатель отказал субарендатору в заключении договора аренды.Субарендатор обратился в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды на основании п. 1 ст. 618 ГК РФ....

Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя
Статья 619 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя

Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.Наличие в договоре аренды условия о возможности его расторжения по инициативе арендодателя не означает, что он вправе отказаться от договора во внесудебном порядке....

Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (актуальная редакция)
Статья 620 ГК РФ. Досрочное расторжение договора по требованию арендатора (актуальная редакция)

ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор может быть досрочно расторгнут, если переданное арендатору имущество имеет недостатки, которые препятствуют использованию, а также в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, такое имущество окажется в состоянии, не пригодном для использования.Поскольку представленными доказательствами была подтверждена невозможность целевого использования арендованного имущества, требования арендатора о расторжении договора...

Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)
Статья 621 ГК РФ Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (действующая редакция)

Предметом договора аренды согласно 621 статьи являются: действия арендодателя, направленные на предоставление имущества во владение и пользование арендатора, на обеспечение беспрепятственного использования этого имущества арендатором (осуществление капитального ремонта, воздержание от действий, создающих препятствия в пользовании имуществом); действия арендатора, направленные на содержание имущества и использование его по назначению, предусмотренному договором, внесение арендной платы, а также действия, направленные на возврат арендованного имущества по окончании срока аренды...

Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю (действующая редакция)
Статья 622 ГК РФ. Возврат арендованного имущества арендодателю (действующая редакция)

Пример взыскания с арендатора убытков и неустойки по 622 статье в случае несвоевременного возврата арендованного имущества, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. На практике арендодатель может не предпринять мер по возврату имущества, а арендатор принять его на ответственное хранение. Возникает вопрос: должен ли арендодатель возместить арендатору стоимость расходов на содержание этого имущества...

Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества (действующая редакция)
Статья 623 ГК РФ. Улучшения арендованного имущества (действующая редакция)

сли арендодатель продал арендуемое имущество, то арендатор не вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость произведенных до продажи неотделимых улучшений с прежнего собственника....

Статья 624.  Касаемо выкупа арендованного имущества
Статья 624. Касаемо выкупа арендованного имущества

Общие положения и судебная практика касаемо приминения 624 статьи в выкупе арендованного имущества. ГК РФ разрешает выкупать арендованное имущество, если это предусмотрено законом или договором. На практике возникают ситуации, когда арендодатель требует изменения предусмотренного договором размера выкупной стоимости арендованного имущества....

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества
Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

Судебня практика по статье Статья 625. Касаемо Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества. С учетом приоритетного действия специальных норм над общими, само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права заявителя, перечисленные в жалобе....