Переменная часть арендной платы

Величина арендной платы определяется договорными условиями, однако, п. 3 ст. 614 ГК РФ устанавливается непозволительность изменения суммы арендных выплат чаще 1 раза в год. Существует качественное отличие между понятиями: твердый размер и твердая сумма.

Изучая информационные письма Президиума ВАС РФ, можно столкнуться с прецедентом. 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики решения споров, связанных с арендой»: применяя  п. 3 ст. 614 ГК РФ понимают так, что условия договора стационарны, они предусматривают твердый размер арендной платы или метода ее начисления.

К примеру, арендодатель меняет арендную плату ежеквартально с учетом процента инфляции. Это не является корректировкой условий договора размера арендной платы, а принимается как исполнение этих условий.

Если договором предусмотрена арендная плата в эквиваленте иной валюты, то применяется индексация, связанная с вариацией курса. С учетом возможной инфляции скачок курса валюты не означает, что арендной платы изменилась (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

В состав арендных платежей могут включаться возмещаемые расходы. В данном случае налоговый вычет не может сделать арендатор (письма Минфина России), но, и собственнику не удастся  налоговый вычет НДС, ведь коммунальные и прочие услуги получает не он, а арендатор.

Замечательная идея – комбинированная арендная плата постоянная и переменная. Арендатор получает возможность  налоговых вычетов с НДС.

К примеру, условиями договора прописана арендная сумма из двух составных частей: постоянной и переменной. При этом плата прописана не в виде твердого платежа, а рассчитывается ежемесячно. Получается, что сторонами достигнуто соглашение о сумме платы как условии ее расчета, переменная часть арендной платы зависит от фактического потребления  на коммунальные услуги, использованные арендатором.

Формально периодическое изменение величины арендной платы в процессе расчета ее переменной составляющей  не  может восприниматься как коррекция условий договора аренды.

Требования статьи 171 и статьи 172 НК РФ устанавливают возможность вычета по НДС тех сумм, которые были уплачены в качестве арендного взноса.

Если в состав арендного взноса вписана сумма коммунальных платежей, то в соответствии со ст. 614 ГК РФ описывается фиксированная ее часть, как плата за использование арендуемого помещения.

Расчет переменной части арендной платы производится как сумма коммунальных платежей, отнесенных на долю арендатора в соответствии с договорными условиями. Обязательно – наличие подтверждающих платежек.