Как арендовать помещение под склад

Предпринимательская деятельность не обходится без эксплуатации складских помещений. Не имея собственных ресурсов, помещений ничего не остается, как арендовать помещение под склад. Решение об аренде складских помещений стоит принимать, основываясь на следующих немаловажных параметрах:

• внимательно изучить документацию, определяющую право собственности на помещение, техническое состояние здания, его полную пригодность к использованию;
• обязательное заключение письменного договора аренды с указанием предмета договорных отношений.

Структура, площадь помещений, требования к технике безопасности, пожарной безопасности различны для разнообразных складов. Тип хранимого в них товара, способ организации хранения, доступности подступов определит вид склада:

• складские помещения для хранения производственного сырья, товарами технического назначения;
• помещения хранения товаров народного потребления, оптовой торговли.

И на этом не стоит ограничивать знания о типах складов, поскольку можно выделить 4 их вида:

• складские помещения, возведенные с применением современных материалов, технологий строительства, оборудованные модернизированными системами хранения высотой более 10 м относятся к классу А;
• склады более старой постройки высотой 4-8 м, оснащенные современной системой хранения и оборудования отнесены к классу В;
• ангары с утеплением, производственные  площади высотой до 18 м, имеющие возможность въезда транспорта – класса С;
• помещения, не оборудованные отоплением, чаще всего подвальные – класса D.

Определившись с типом складов, задавшись идеей: как арендовать склад, стоит системно и основательно подойти к ее реализации:

• поиск нужного помещения стоит осуществить тщательнейшим образом: местоположение, удобная парковка, свободный подъезд с относительно хорошей дорогой, разрешенный вид деятельности;
• разговор с участковым этого района даст множество сведений об истории эксплуатации, собственности понравившихся вам помещений;
• разумно соотнесите цену аренды и качество помещения, низкая цена может создать высокий уровень проблем;
• познакомьтесь с собственником не только документально, но и лично. Помещение, передающееся по субаренде, создаст дополнительные сложности, особенно при несоблюдении сроков.

Идеальной можно считать ситуацию формирования арендных отношений с владельцем. Даже при субаренде нет ничего лучше,  как арендовать складское помещение от собственника. При этом заключение договора требует выполнения нескольких основных условий:

• укажите цель использования помещений, неукоснительно ей следуйте, иначе возможны расторжение договора и санкции;
• при аренде только части помещения стоит указать точные параметры в соответствии с технической документацией;
• оплата: ее сумма, сроки, валюта, способы оплаты желательно указать как можно точнее. В соответствии с п.3 ст. 614 ГК РФ арендодатель может самостоятельно пересмотреть арендную плату не чаще раза в год;
• обязательно предусмотрите порядок расторжения договора, обязательства сторон.

Когда аренда склада приносит максимум пользы?
Важным критерием выбора являются и свойства самой продукции, которую вы планируете складировать: как долго разрешается хранить эту продукцию, при соблюдении каких условий эти товары будут сохраняться максимально долго, не теряя своих свойств? Это будут складские помещения для хранения одежды или аренда складов под овощи и фрукты? Вам надо хранить в складском помещении живые цветы, или держать фуры, или это будет аренда склада под алкоголь или фармацевтические склады?

Когда аренда склада приносит максимум пользы?

От чего зависит гарантированно выгодная аренда склада? Один из факторов – количество и разнообразие предложений арендодателей: в крупных городах производств (а, соответственно, и складских помещений) всегда больше.

Склад с длительным периодом аренды предпочтительнее, потому что арендная плата у таких помещений всегда ниже. Пропорциональность в вопросах срок/цена выглядит так: чем дольше срок аренды, тем ниже арендная плата.

Также выгоднее брать офис и склад в аренду с приемлемым техническим оснащением. На этом не стоит экономить. Техническое оснащение складских помещений на стоимость аренды существенно не влияет, но обеспечивает правильные условия складирования и хранения продукции.

Не спешите арендовать склад, не ответив себе на важные вопросы:

• Вам необходимы крупные складские комплексы или аренда небольшого склада для интернет-магазина?
• Вы хотите взять склад в аренду без посредников или воспользоваться услугами агента по недвижимости?
• Вы будете искать склады от собственника или обратитесь в компанию, специализирующуюся на аренде складов?
• Вас интересует просто арендовать склад или дальнейшая продажа помещений от собственника?
• Вы собираетесь искать объявления по аренде склада самостоятельно и доверить это дело специалистам?
• Вам необходим только склад или все-таки аренда склада с офисом? А может аренда индивидуального склада?
• Это будет аренда оптовых складов, или аренда контейнера под склад, или аренда части склада?

Площадь склада

Для подбора площади важно понимать, какова будет организация складского помещения: если товар небольшого размера и упакован в негабаритные партии, то хранение в коробках на полу лучше исключить и выбрать стеллажное хранение. При промышленных и тяжелых изделиях размещение в высоту потребует дополнительного оборудования, типа погрузчика или кран-балки, однако позволит сэкономить на арендной плате, так как эффективно будут использоваться не только квадратные метры, но и кубические. При вертикальном хранении важно понимать, как часто товар будет находиться в ротации и есть ли в ассортименте позиции, которые статистически будут находиться на более длительном хранении, чем остальные.

Пожарная безопасность в складских помещениях

В требованиях на сайте МЧС четко прописано, что хранить в складах вещества и материалы необходимо с учетом их пожароопасных физико-химических свойств. Для складируемого товара важно знать его способность к окислению, самонагреванию и воспламенению при попадании влаги, соприкосновении с воздухом и т. п. Внутренние пожарные краны следует устанавливать преимущественно у входов, на площадках отапливаемых лестничных клеток, в вестибюлях, коридорах, проходах и других наиболее доступных местах, при этом их расположение не должно мешать эвакуации людей. Расстояние от светильников до хранящихся товаров должно быть не менее 0,5 м. Электрооборудование складов по окончании рабочего дня должно обесточиваться. Автоматической пожарной сигнализацией (АУПС) должны оборудоваться практически любые складские помещения. Автоматическими установками пожаротушения (АУП) в основном снабжаются здания складов категории В по пожарной опасности с хранением на стеллажах высотой 5,5 м и более, а также категории А и Б по взрывопожарной опасности с обращением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, сжиженных горючих газов, горючих пылей и волокон, и еще помещения для хранения шерсти, меха и изделий из него; фото-, кино-, аудиопленки на горючей основе.

Высота потолков и крыша

Дилемма «площадь» против «высоты» при сдаче в аренду складских помещений осложняется не только арендной ставкой за квадратный метр, но и схемой расчетов за отопление помещения. При аренде склада 100 м2 отопление может быть включено в арендную ставку. При больших площадях арендодателю невыгодно сдавать отапливаемый склад, тепло оплачивается по счетчику отдельно от арендной ставки. В этом случае важно учесть высоту стен, так как кубометры воздуха придется согревать, качество кровли – она должна быть утепленной, иначе все тепло будет уходить через крышу.

Очень важно, если принято решение все же хранить в изделия в тепле. Высота потолков до 7 метров вполне приемлемая – можно разместить габаритные изделия, и не разориться на отапливании больших пространств. .

Бытовые помещения для персонала

Даже если при аренде склада услуги по обеспечению бытовых помещений предоставляются изначально, оборудование комфорта персонала все равно предстоит покупать и устанавливать арендодателю. Речь идет о микроволновках, электрочайниках, кофеварках, холодильниках посуде, столах и диванах со стульями. Эти расходы также необходимо учесть при планировании аренды склада.

Сигнализация и системы видеонаблюдения на складе и ИТ

Вопрос сохранности продукции стоит особенно остро, если сдача склада в аренду производится в отдельно стоящем здании, не на приспособленной территории завода или технопарка, где нет круглосуточного дежурства контролеров или охраны. Тогда вооружаться охранным и системами придется, что называется, «до зубов». Это большие затраты.

Аренда на заводе, на территории технопарка или промышленного комплекса, где услуги безопасности включены в пакет, значительно уменьшают необходимость существенных вложений в охрану товарно-материальных ценностей. При условии, конечно, что можно доверять собственному персоналу.

Дополнительное складское оборудование

Складское оборудование подразделяется на механическое и немеханическое. Механическое оборудование (погрузчики, тележки, мостовые подъемные краны и т. д.) предназначено для переработки грузов, перемещения товаров, погрузки и разгрузки продукции. Немеханическое – для хранения. Немеханическое оборудование классифицируется по назначению (для складирования штучных, насыпных или наливных грузов) и по конструкции ( стеллажи, контейнеры, поддоны, ящики).

Важно, что договор аренды – это основной документ, определяющий успешность будущей работы.