Договор аренды — реальный или консенсуальный

Правовые характеристики договора определяют его сферу и распространённость применения. Одной из наиболее часто упоминаемых характеристик сделки, заключённой как в письменном, так и в устном виде, является её реальность или консенсуальность.

Понятие реальности и консенсуальности

Указанный критерий характеризует момент вступления договора в законную силу. Реальный договор можно определить как сделку, которая вступает в законную силу с момента передачи вещи или осуществления иного действия, предусмотренного условиями сделки. Правовая теория определяет приблизительный перечень реальных договоров.

Разница между моментами подписания сделки (её заключения) и моментом передачи вещи осуществления действия может быть очень значительной. Например, договор может быть подписан 1 января, а непосредственно вещь может быть передана 1 мая. Реальный договор вступит в законную силу (а, значит, у сторон возникнут взаимные права и обязанности) только 1 мая. Примерами договоров реальных являются займ, хранение. Так, хранение начинается исключительно в момент передачи его предмета.

Консенсуальный договор считается заключённым, напротив, с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным пунктам сделки. Стороны могут не прийти к согласию по некоторым пунктам, однако это не будет влиять на действительность сделки а в случае, если такие пункты не относятся к основным условиям договора. Примерами консенсуальных договоров являются договор поставка, купля-продажа. Самими условиями сделки может быть предусмотрен момент передачи имущества. Однако в этот момент договор уже действителен.

Реальность договора аренды

Общая теория права определяет договор аренды как консенсуальный. Однако вполне ли применима такая характеристика к сделкам, например, проката или найма жилого помещения как разновидностям договора найма?

Момент передачи имущества арендатору регулируется положениями ст. 611 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с положениями этой статьи арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроками, установленными договором найма. Если арендодатель не передаст такое имущество в установленный срок, арендатор имеет право требовать передачи имущества, являющегося объектом аренды и возмещения ущерба. Если срок передачи имущества условиями сделки не установлен – применяется разумный срок.

Положения указанной статьи резюмируют, что договор аренды является действительным на момент передачи имущества и делает отсылку к его положениям. Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды. Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы. Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Нормами ГК не установлен прямо консенсуальный характер договора аренды. В связи с этим у практикующих юристов и просто сторон правоотношений по сделке может возникать вопрос о возможности установления реального характера договора путём установления его соответствующих положений. Сторонники такой позиции ссылаются на принцип свободы, а и воли сторон, как один из основоположных принципов гражданского права.

Однако в таком случае следует обратиться к положениям той же ст.433 ГК РФ. Она устанавливает, как раз принцип свободы воли сторон, однако делает отсылку к тому, что такая сделка не должна противоречить закону. Предусмотрение иного, чем установлено законом, порядка заключении и исполнения договора неправомерно.

Возможность изменения характера договора сторонами

Стороны не могут определить момент действительности сделки самостоятельно, сделав его реальным. Однако отсутствие такой возможности никаким образом не уменьшает права контрагентов. В случае когда арендатор хочет застраховать себя от оплаты за не переданное имущество арендной платы, закон предоставляет ему определённую страховку. Так, арендатор освобождается от обязанности внесения арендной платы за пользование имуществом за период, в который последнее не было ему передано.

Условно говоря, если арендатору имущество было передано с опозданием в месяц, а срок аренды составляет 11 месяцев, он должен будет внести арендную плату только за 10 месяцев реального пользования имуществом. Для арендодателя же установление реального характера договора не несёт никакой практической ценности.

Характер договора, безусловно, имеет значение для практической деятельности, особенно в случае возникновения конфликтов между сторонами. Однако если такие конфликты касаются неисполнения обязанности наймодателя по своевременному трансферу имущества нанимателю, законом предусмотрены санкции за нарушения договора. Фактически смысла в изменении характера договора по воле сторон нет. Такое минимальное нарушение закона может повлечь за собой негативные последствия в виде признания договора недействительным.